地产

Sonia Strobel 创立 Skipper Otto，希望让不列颠哥伦比亚省（B.C.）的居民能更方便地购买本地海鲜。然而，这一初衷本身却显得颇具讽刺意味——她批评“工业化海鲜体系”使本地渔业高度依赖出口市场，以至于在面临美国关税威胁时尤为脆弱。 数据显示，加拿大出口了约90%的海鲜产品，而国内市场上销售的海鲜中有80%是进口的。这一失衡反映出本地产业对国际市场的高度依赖，也让加拿大消费者难以在本地超市中找到自家水域捕捞的海鲜。 2022年，B.C. 共捕获 115,243 吨野生鱼类和海鲜，总价值约 4.41 亿美元，其中大部分销往国外，而美国是最大买家。这种出口导向型产业模式，使得B.C.的海鲜产业在关税政策面前变得异常脆弱。 贸易政策如何改变B.C.海鲜产业？ “我们的政策体系完全交给了自由市场和跨国公司。”——Sonia Strobel Strobel 认为，加拿大需要制定新的政策，让本地消费者能够更容易获取本地食品。这一理念促使她创立 Skipper Otto，一个“社区支持渔业”平台，通过会员模式连接本地消费者与原住民和独立渔民，让他们能够直接购买本地海鲜，而不必依赖国际市场的波动。 但现实是，B.C. 的海鲜产业极度依赖出口，这不仅是市场选择的结果，也与政策环境密切相关。 Ecotrust Canada 的渔业顾问 Rick Williams 指出，海鲜在抵达消费者手中之前，往往需要跨境多次，这与汽车产业类似。因此，一旦关税生效，该产业的打击将是“巨大的”。 这种贸易模式并非偶然，而是长期以来对美国市场的依赖所塑造的。例如，B.C.海鲜联盟执行董事 Christina Burridge 透露，扇贝的最大市场是美国的“白桌布”餐厅。 约 20% 的扇贝留在B.C.本地市场 5% 供应给加拿大其他地区 75% 进入美国市场，主要销往高端餐厅 由于扇贝的高端市场主要依赖新鲜销售，而冷冻出口会降低价值，因此重新寻找新市场并非易事。她担忧，一旦美国餐厅和消费者因关税上涨25%而减少需求，不仅会影响销售，还可能导致B.C.本地的加工和捕捞岗位流失。 B.C.海鲜市场的障碍 除了出口依赖，B.C.渔业的结构性问题也加剧了本地市场发展的困难。Williams 指出，B.C.的许可证和配额制度让大部分捕捞权掌握在大型加工公司和投资者手中，导致个体渔民无法独立运营。 渔民的困境： 许多小型渔民无法负担昂贵的捕捞许可证 他们被迫向大型加工企业租赁捕捞权，租金高达捕获价值的70% 由于没有销售自主权，他们的渔获最终仍然流向出口市场 换句话说，尽管渔民在B.C.水域捕捞，但他们对自己的产品去向几乎没有决定权。大型加工商为了获取最高收益，往往选择出口，而非供应本地市场。 Burridge 认为，许可证制度在保护资源和维持产业稳定方面具有一定积极作用，但它同时也限制了渔民的市场灵活性，进一步强化了出口导向模式。  

  如果你想买卖房产，以下信息或许有些帮助，这是大温地区近期成交的三处房产汇总。 303 — 1928 纳尔逊街, 温哥华 类型： 一卧一卫公寓 面积：680 平方英尺 BC省评估： $673,000 挂牌价： $668,000 成交价： $727,000 成交日期： 10月24日 挂牌市场天数： 6天 成交亮点： 根据买家代理 Anthea Poon 的介绍，这间位于温哥华西登曼社区的单卧室公寓收到了九个竞争性报价，最终以接近高出挂牌价 $60,000 的成交价在不到一周的时间内售出。她指出，便利的地理位置、九英尺高的天花板、宽大的窗户、近期的更新、燃气壁炉、套内洗衣、停车位和储藏室等多项特色吸引了买家。该公寓位于West Park House，属于近来安装了新屋顶的防雨层自由产权物业，地处次顶层，角落单元拥有胡桃木地板、翻新过的浴室和厨房（配备现代化平板橱柜、石英台面、全尺寸不锈钢电器）、堆叠式Electrolux洗衣机和干衣机、卧室内的嵌入式衣橱整理器，以及朝向绿树的阳台。该单位允许养宠物和出租，月度管理费为 $459.30。   北温哥华 Purcell Way 1950 号 类型： 三卧两卫联排别墅 面积： 1,801 平方英尺 BC省评估： $932,800 挂牌价： $1,069,900 成交价： $1,047,500 成交日期： 10月15日 挂牌市场天数： 32天 成交亮点： Purcell Woods 是位于北温哥华 Lynn Creek 社区的一个143个单元的联排别墅项目，建于1976年，配备有户外游泳池、游乐场和小屋等设施。Capilano大学、公共交通、娱乐设施、高速公路通道、徒步和自行车道都在附近，还有 Northwoods Village 的购物和用餐场所。该房屋具有三层布局，底层包括入户玄关、洗衣房和家庭办公室/娱乐室，主层则是更新的厨房、早餐角、餐区、下沉式客厅和卫生间，三间卧室位于楼上（其中主卧长达16英尺）。房屋配有硬木地板、热泵、燃气壁炉、阳台、前方单车棚，并享有朝向邻近绿地的幽美景致。月度管理费为 $677.01，允许养宠物。   410 — 384 东一街，温哥华 类型： 一卧一卫公寓 面积： 553 平方英尺 BC省评估： $631,000 挂牌价： $575,000 成交价： $573,000 成交日期： 10月28日 挂牌市场天数： 32天 成交亮点： Onni 在2016年打造的Canvas项目位于东一街和大北道之间，附近有艾米莉·卡尔大学、数字媒体中心、即将开通的百老汇地铁站以及未来的圣保罗医院。该住宅位于上层，朝北向。室内经过多项精心升级，包括内置壁柜、移动厨房岛、带地暖的浴室、集成燃气灶。除此之外，公寓还设有套内洗衣、配有双色橱柜的线性厨房、滑动的磨砂玻璃墙用于隔断卧室，同时还附带一个停车位和一个大储物柜，月度管理费为 $327.29。该大楼友好对待宠物和租赁，居民可使用健身房、车间、聚会休息室、单车室以及带提升花坛和共用烧烤设施的大庭院。    

价值980万美元的加拿大落基山庄园，仿佛置身于90年代浪漫喜剧中 位于加拿大落基山脉的一处待售物业散发着浓厚的90年代浪漫喜剧氛围，宽广的土地和优雅的豪宅相得益彰。 这栋位于不列颠哥伦比亚省Ta Ta Creek的8285 Olson Road房屋，坐落于东库特尼地区的两座山脉之间，目前挂牌价格高达980万元。 那么，这笔巨款究竟能为你带来什么呢？这处物业占地320英亩，豪宅的总居住面积超过12,000平方英尺。 这栋豪宅极具魅力，目前被用作婚礼场地和牧场，是多功能的典范！ 落基山庄园 该物业还配备了两座辉煌的谷仓，可容纳多达300位宾客的活动。 主屋被称为“溪边别墅”，设施齐全，拥有室内游泳池、桑拿、台球室以及四间可供多达10位客人入住的大卧室。 落基山庄园 落基山庄园 Buggy Barn是一座令人惊艳的附属建筑，设有一个接待厅和六间套房，可容纳多达35位客人。 整片物业围绕着主住宅进行了围栏，周边还有六英亩的精美景观。看看家门前的喷泉，真是神奇！ 落基山庄园 落基山庄园 这里还有一栋额外的管理员房，方便日常生活，此外，物业内还有一个可容纳10匹马的马厩。 在泳池中畅游，然后骑马或在后院踢足球，背景是附近的落基山脉，想想都让人觉得优雅，不是吗？ 落基山庄园 落基山庄园 欲了解更多信息，请查看位于加拿大落基山脉附近的这处华丽豪宅的完整挂牌信息。

据CTV News报道，BC省高等法院近日对一起房地产交易纠纷作出判决——温哥华的一名华裔买家在解除条件后未能完成交易，应当赔偿卖家因此遭受的$267万元销售差价损失。本案中，买家本有很多机会全身而退，但都由于法律和风险意识淡漠错过了，其经历值得所有华人买家引以为鉴。案件概述本案中的原告为买家A女士。被告是Shing Yip投资公司（以下简称Shing Yip）和CBRE房地产经纪公司（以下简称CBRE）。A女士是中国移民，和丈夫共同经营一家ICBC认证的汽车维修公司。Shing Yip是一家BC省公司，其所有者位于中国香港。该公司的股东是一对夫妇，实际管理人是他们的女儿M女士。M家族在中国大陆、香港和加拿大拥有多处房产，其中Shing Yip名下唯一的一处房产位于温哥华MacDonald街4126号，也就是本案交易的标的。该物业包括土地和一栋由ICBC承租的单层建筑。ICBC是唯一的租户，一直按时支付租金并持续续租。从2005年开始，该物业的管理一直由M女士委托的物业经理负责，包括收取租金、支付费用以及与 ICBC 打交道。M女士完全放权，只有在续租或者需要解决具体问题时才与物业经理沟通，而且从未与ICBC直接联系。2011年10月，ICBC对驾照中心进行翻修，其间发现该物业以前曾经是加油站。环境监测报告显示下方的土壤和地下水中存在石油烃和金属污染物。ICBC在2012年10月将检测报告发送给中介，提出Shing Yip 可能有责任从该物业中清除受污染的地下水和土壤。 但2008年的续租协议明确规定：承租人接受该处所目前现有的环境状况，且出租人对承租人就该处所相关的环境危害提出的任何索赔不承担责任。这一条款当时就是为了迎接 ICBC 对大楼的翻新而专门协商的。因此中介本人没有阅读这份报告，也没有将此事告知房东M女士。他在之后的庭审中始终坚持自己的立场，并且明确而坚定地否认故意对房东隐瞒事实。这个相当有决断和担当的决定对于审判结果有重要意义。2017年末，某知名商业房地产服务公司的地产经纪与Shing Yip签订了独家代理协议，将MacDonald街4126号挂牌出售。该物业2018年1月开始挂牌，叫价$825万。2018年2月17日，A女士通过自己的房地产经纪人兼好友报价$775万元，经过协商，最终在2018年2月27日达成购房合同（“CPS”）。协商后的购买价格为$825万元，解除条件日期为2018年3月15日，交割日期为2018年7月30日。 挂牌经纪特别要求在A女士在报价中加入“以现状交付”（As-is）条款。因为他没有关于该房产的任何信息。在销售或租赁交易中当挂牌经纪人没有关于房产的任何信息时，这是标准做法。该条款意在告知潜在买家（或租赁交易中的租户），卖方没有就房产状况作出任何陈述，因此买家应自行进行尽职调查。自合同接受之日起直至交割日，买方有权利在正常营业时间进入该物业，以进行其认为必要的检查、检验、测试和调查，包括土壤测试。买方应当在Shing Yip 接受报价后48小时内支付首笔定金$5万元；在条件满足或者被豁免后的48小时内，支付第二笔定金$45万元。 2018年2月17日，A女士支付了第一笔定金。2018年3月15日，A女士签署了解除条件的文件。这意味着放弃了合同中允许她获得和批准第一阶段和第二阶段环境报告、获得和批准房产检验报告以及获得融资的条件条款。而此时她尚未开始获取第一阶段环境报告的流程，也没有为购买该房产获得融资。2018年3月31日，A女士支付了第二笔定金。2018年5月29日至6月12日，检测公司完成检测并向A女士提交了第一阶段环境报告。7月4日，另一家公司出具了第二阶段环境报告。两份报告均显示存在环境污染。其间，买方两次要求延长交割日期未果。最终A女士没能在2018年7月30日完成购买。2018年10月19日，A女士起诉Shing Yip，要求返还定金并赔偿损失。Shing Yip反诉，要求强制履行购买合同。2019年5月2日，A女士确认无意购买该房产，Shing Yip可以继续重新挂牌出售。该房产最终在2019年10月15日以$558万元的价格成交，比当初A女士承诺的价格少了$267万元。争议焦点本案争议的焦点是Shing Yip是否如A女士指控的，反复向买方经纪保证其没有任何环境报告副本，从而构成欺诈性虚假陈述。按照民事纠纷“谁主张谁举证”的原则，A女士必须证明：1、 Shing Yip 向她作出了事实陈述；2、事实上，该陈述是虚假的；3、Shing Yip 在作出该陈述时明知该陈述是虚假的，或在不知道该陈述是真是假的情况下罔顾后果地作出该虚假陈述；4、Shing Yip 有意让A女士根据该陈述作出行动；以及5、A女士依赖该虚假陈述并因此遭受损害。法官认为，A女士没能证明上述任何一点。 本案中唯一知道有ICBC环境报告的人是M女士所委托的物业经理。但他坚称从未向Shing Yip的任何人透露过ICBC提交的环境报告，也从未将此类报告转发给 Shing Yip。这一点在庭审过程中未受质疑。挂牌经纪没有询问过环境报告，并给出了合理解释：物业经理本人就是地产经纪，并且代管该物业多年，但最终却没有拿到挂牌销售代理权，自己抢了物业经理的生意，应当低调行事。法官还援引阿尔伯塔省的一个判例，解释即使作为一个机构，其决策层某个人知情或者应当知情，但具体办事人员确实不知情的情况下，不应当推定该机构确实掌握相关信息。此外，不论业主还是挂牌经纪，不是法律规定必须披露的信息，可以不主动披露。本案中A女士作为买方，有进行审慎调查的责任。但显然她没有做到。法官表示，A女士并不是一个缺乏经验的首次购房者。相反，她是一位经验丰富的女商人，曾有过购买商业地产的经验。本案中，她的几个做法都对自己不利：1、将Shing Yi“没有环境报告”的陈述想当然理解为不存在环境污染问题，没有在第一时间积极进行环境监测。2、在没有进行环境测评的情况下解除条件。在BC省，环境测评是贷款获得批准的必要条件。A女士自述她之前的一桩房地产交易中在没有环境报告的情况下拿到了贷款，这次她找的贷款经纪人也告诉她不需要环境报告。这可能是导致她不顾经纪人提醒，莽撞解除条件的原因之一。3、在没有获得贷款承诺的情况下解除条件，并且在第一次申请贷款失败后，没有尽力寻找其他贷款机构。 最终，法官判定A女士应当对她同意的购买价格和最终售价之间的差价承当责任。此外，她还要支付自己起诉以及Shing Yip反诉的法庭费用。 关于这起案件，我们所知道的信息都来自法庭文件，细节不可考。但是其行为背后的逻辑可能在华人买家中普遍存在。例如对自己以往商业经验的过分自信；对合同条款细节不关注；过于依赖熟人圈子；过于追求灵活变通导致对法律后果和风险的忽视。A女士是否真的曾经在没有环境报告的情况下拿到贷款我们不得而知。但即便如此，这种充满侥幸的个例也绝不能被视为理所当然。依法依规行事，才是保证自身权益的正确方法。    

列治文东部的一位业主希望重新规划其住宅区的后端，以增加住房密度。但市政府工作人员建议市政府拒绝该业主的申请，因为不符合该市的步道规划，也不符合官方社区规划。根据《列治文新闻》的报道，位于 Shell 和 Bridgeport 地区的 Bird Rd. 11111 号的北部被指定为“公园”，尽管其当前的分区是“学校/机构”。这部分的分区地段也是 BC Hydro 的路权。南部有一座独栋住宅。 #RichmondBC - East Richmond property owner asks for more density https://t.co/rvfPKaf81X pic.twitter.com/tAht5vKa2y — CivicInfo News Feed (@BCHeadlines) February 14, 2025 该单户住宅的业主因 1996 年、2000 年和 2019 年多次违反章程而被列治文市告上法庭。据市政府工作人员报告称，以上违反章程都是为了建造额外的套房，并在“允许的可建筑面积”之外的建筑上进行扩建，以及其他“未经许可的建筑”。报告补充说，目前，所有违规问题均已解决。列治文市又收到一份申请，要求将该地块的北部部分（100 英尺长的地带）重新规划为“小型多单元住房”。这是一种新型的分区，于去年夏天省立法要求各市允许单户住宅地块密集化后生效。不过，这一新的分区政策仅适用于房屋目前所在的房产的南部部分。 业主希望重新规划该房产的北部部分，以便在该房产可以额外开发 4,700 平方英尺的住宅开发空间。但是，由于 BC Hydro 路权上无法建造任何房屋，因此该密度只能增加到房屋目前所在的地产南部部分。市政府工作人员在向议会提交的报告中表示，业主尚未提交该物业的开发提案，因此，他们无法评估允许增加密度的影响。此次，市政府工作人员建议拒绝这名业主的重新分区申请，因为不符合该市的官方社区规划，并且和该市的步道策略“不一致”。该申请将在下周三的市议会规划会议上处理。