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找加国大银行做房贷你每年或损失数千元

加拿大按揭购房者应该明白，最终获得的利率在很大程度上取决于你与谁打交道以及谈判能力。两个财务状况完全相同的借款人，可能拿到截然不同的利率。这也意味着，了解贷款机构如何定价按揭，可以为你节省数千加元。加拿大六大银行——加拿大皇家银行（RBC）、多伦多道明银行（TD）、丰业银行（Scotiabank）、蒙特利尔银行（BMO）、加拿大帝国商业银行（CIBC）和加拿大国家银行（National Bank）——控制了超过 70% 的住宅按揭市场，但它们很少公开向优质借款人提供的最低利率。它们宣传的利率通常远高于客户实际获得的利率。这种不透明是刻意为之：如果公开真正的底线利率，银行就难以对不同客户实行差异化定价，从而影响利润。而且，由于大多数加拿大人因品牌知名度和网点便利而默认选择六大银行，因此对更高透明度的压力很小。 WOWA Data Labs 的数据显示，银行宣传利率与借款人实际获得利率之间存在显著差距。如下表所示，对于三年期固定常规按揭，我们样本中 RBC、TD、Scotiabank、BMO 和 CIBC 平均提供的利率比宣传利率低 0.50 个百分点以上。类似的差距也出现在其他期限，包括五年期固定按揭。对于 50 万加元的按揭贷款，0.5 个百分点的差异意味着每年额外支付约 2,500 加元利息——这就是因为未意识到银行未公开的低利率而可能多付的金额。如何拿到最佳按揭利率尽管银行利率不透明，信用良好的借款人（信用分数 680 以上、工作稳定、债务可控）仍可通过一些策略获得非常优惠的利率： 1. 不要只盯着六大银行较小的联邦监管银行和信用合作社通常提供类似产品，但广告利率更具竞争力。使用 WOWA.ca、Ratehub.ca、Rates.ca 和 NerdWallet 等利率聚合平台，可一次性比较 30 多家贷款机构。 2. 多方询问，找出银行真实底线要了解六大银行真正提供的利率，需直接咨询多家银行网点，并联系按揭经纪人。许多银行提供仅限经纪人渠道的非公开利率，这些利率不会出现在网站上。注意，一些贷款机构只与少数经纪公司合作。 3. 访问几家经纪公司如前所述，并非所有经纪公司都能访问同一贷款机构，因此最好多咨询几家。此外，即使是同一家银行，不同经纪公司提供的利率也可能不同。经纪人通常赚取按揭金额的 0.5% 至 1%，一些业务量大的公司（如 Butler Mortgage）会降低佣金以提供更低利率。 4. 参考员工利率如果你认识在银行工作的人，可以询问他们的员工按揭利率。虽然你可能不符合该利率条件，但可以获得该机构实际利率底线的参考。加拿大的按揭市场设计上刻意保持最佳利率不透明，但信用良好的借款人仍然可以节省大量成本。在信息就是价值的系统中，成为“信息充足的买家”就是你最大的优势。

5个月前
豪华卑诗酒庄挂牌！开价2500万拥大片黑比诺葡萄园

位于B.C.的豪华葡萄园，拥有大量黑比诺，挂牌价为2500万元位于B.C.奥肯纳根湖上方的一处奢华葡萄园现已挂牌出售，售价为2500万元，并且设有众多豪华设施。据dailyhive报道，该葡萄园位于彭蒂克顿的Midland Rd. 1675号，占地11英亩，其中包括4.7英亩的黑比诺葡萄园。根据Engel & Völkers的 listings，该物业提供广阔的视野和出色的设施，“为优雅生活而精心雕刻”。除了大片的黑比诺葡萄园，该物业还拥有六间卧室，11间浴室，总计35个房间，其中包括一间七床的儿童双层床房。环绕的露台俯瞰着奥肯纳根湖和私人葡萄园，还有一个配备蒸汽淋浴，红外线桑拿和休闲露台的水疗中心。该物业还有一座带私人船码头的客人小屋。 Engel & Völkers表示：“这个奥肯纳根庄园融合了建筑工艺与工作葡萄园的魅力。抹灰和自然岩石墙壁与风景相得益彰，宽敞的露台和落地窗实现了室内外生活的无缝连接。” B.C.葡萄园 “下层专为娱乐、媒体和健身设计，非常适合招待家人和朋友。位于悬崖边的客人小屋，附带私人船码头，进一步提升了生活品质。从葡萄园到全景湖景，该物业体现了奥肯纳根的奢华生活，在这里，隐私、优雅与自然美妙的结合。” B.C.葡萄园这份挂牌将该物业称为“葡萄种植者的完美奢华背景”。就位置而言，B.C.的这片葡萄园邻近多家酒庄，包括黑寡妇酒庄、紧绳酒庄、嘶吼悬崖酒庄、山坡酒庄和起源酒。根据Engel & Völkers的抵押贷款计算器，以2500万元的售价，首付款20%为500万元，30年固定利率抵押贷款利率为5.75%，则月供约为11.5万元。您可以在Engel & Völkers网站上找到更多图片和信息。在其他葡萄园新闻中，B.C.的一家酒庄近期被评为全球最佳酒庄之一。

5个月前
加拿大超市自助结账损失太大！小偷真不少

在加拿大，自助结账最初是为了解决多重问题：人手短缺、工资上涨压力，以及顾客对快速结账的需求。理论上，它可以让购物体验更现代化，同时降低运营成本。但实际上，它成了许多加拿大人的烦恼源头，也越来越成为零售商的潜在风险。多伦多太阳报的一位评论员针对自助结账，展开了一番论述。各位华人不妨看一看，是否认同下面的这些观点。图源：Pierre Obendrauf /Postmedia 据多伦多太阳报的最新调查显示，超过60%的加拿大人在购买少于20件商品时会选择自助结账，尤其年龄小于60岁的消费者。不过，年龄更大的老人仍然不太愿意用——很多人干脆避开自助结账。这种行为差异很重要，因为它说明了一个更广泛的事实：技术的使用不仅仅是为了效率，还涉及信任。原本想让交易更顺畅的自助结账，反而制造了摩擦。如今无处不在的“请等待工作人员”提示，成了超市失败的象征。而更让人担心的是：自助结账似乎在推高偷窃行为，无论是无意的还是故意的。 LendingTree最近的调查发现，36%的顾客承认无意间拿走了未扫描的商品。其中61%的人选择直接拿走，而不是返回付款。这些人不是惯偷——他们进店时完全打算付钱。但尴尬、时间紧迫或无法得到帮助，让一次技术小问题变成了零售损失。不到15%的人承认故意利用自助结账偷东西，但结果一样：商品损耗最终会通过提高其他顾客的价格来弥补。经济压力正在迫使零售商重新调整策略。一些超市在缩减自助结账区域，另一些则重新开放人工收银通道。经过多年的自动化宣传，我们正在看到人工收银部分回归——不是出于怀旧，而是出于必要。当商品损耗超过人工成本节省时，自动化的商业价值就崩塌了。更引人注意的是，零售商在改善结账体验上几乎没有创新。考虑到人工智能、计算机视觉和传感技术的进步，本行业本应离真正无摩擦结账更近。有效的模式已经存在。法国运动用品零售商Decathlon几乎给所有商品都贴上RFID标签。顾客只需把商品放进黑色收纳箱，系统就会瞬间算出总价。不用找条码，不用重扫，也没有“购物袋里有未识别商品”的提示。如果一个高销量运动用品连锁店都能实现这种系统，那么食物零售商——虽然利润率低但交易量远更大——也理应探索类似方案。但创新需要资金，而超市利润率很低，几乎没有实验空间。这部分解释了为什么结账技术停滞不前。还有更深层的矛盾。过去十年，超市把大量劳动转移给了顾客，但没有给予任何奖励。和加油站相比就很明显：当加拿大人开始自助加油时，有明显好处——自助油价更低。但在超市，没有类似回报。过去五年食品价格上涨了27%以上。顾客不仅要扫描、装袋、处理错误和技术故障——而且还要花更多钱。如果零售商希望顾客完成以前由付费员工做的工作，那么理所当然的做法是给出回报。折扣、积分或者专门的“自助结账优惠”通道，可以承认顾客付出的劳动价值。自助结账不会消失，但目前的模式不可持续。超市面临的挑战不仅是减少偷窃，更是重建交易本身的信任。把结账当作顾客体验核心——而不仅是省钱工具——的零售商，长期来看会更有优势。在那之前，顾客仍会提出一个非常基本的经济问题：如果我做的更多，为什么还要为特权付更多钱？

5个月前
加拿大六大银行推低收费户口！ 4类人免费

由于参加了一项由联邦政府牵头的计划，加拿大各大银行现在都会提供免费或低收费的银行帐户。从2025年12月1日起，用户可在14间受联邦监管的商业银行或金融机构，开设每月费用低至4元以下的帐户，当中包括了全国六大银行：道明银行(TD Bank)、加拿大帝国商业银行(CIBC)、加拿大皇家银行(RBC)、满地可银行(BMO)、丰业银行(Scotiabank)，以及国家银行(National Bank of Canada)。名单上也包括两家中资银行：中国银行(加拿大)及中国工商银行。加拿大金融消费者管理局(Financial Consumer Agency of Canada，简称FCAC)于今年6月宣布将会推行此项新计划。根据Ratehub.ca的数据，加拿大的银行通常每月收取3.95元至14.95元的费用。参与了该计划的银行必须在其网站和分行的显著位置，展示有关设有低收费或免费帐户服务的讯息，并配置员工提供相关服务。根据计划，加拿大人可以使用低收费帐户，每月不另收费的扣账交易次数可增加多至50%，这些交易包括Interac电子转帐等。而要获得免月费的银行帐户，客户必须为以下其中一个类别的人士(由各签署方选定)： – 初来加拿大未足一年的新移民；– 原住民；– 领取特定省份或地区社会援助金的加拿大人；– 残障者税收抵免(Disability Tax Credit)领取者及其家属 14家参与计划的银行及金融机构完整名单： 1. Alterna Bank2. 中国银行(加拿大)3. BMO4. CIBC5. Hana Bank Canada6. ICICI Bank7. 中国工商银行8. Innovation Federal Credit Union9. Laurentian Bank10. National Bank11. Royal Bank of Canada12. Scotiabank13. Tangerine Bank14. TD Bank 图：Unsplash

5个月前
温哥华餐馆和酒吧老板开心！政府放宽了这件事

温哥华的餐馆、咖啡馆和啤酒厂明年将能够在店外免申请费设置几张桌椅，市政府推出了一系列旨在降低成本和简化审批的变化。这一举措是市政府近期宣布的一项系列变更的一部分，旨在加快许可证的审批流程，并提供新的设计选项，官员表示，这将使设置露台变得更加容易。市议员迈克·克拉森表示：“商家们一直明确表示，需要更简单、更易于理解的系统。通过现代化框架和消除障碍，我们正在支持企业家精神，并帮助露台继续成为温哥华文化的重要组成部分。” 自2020年以来，温哥华首次推出的临时项目允许餐饮行业在人行道和路边扩展座位，以适应社交距离的户外用餐，露台已成为该市的一大特色。从作为疫情时期的救助措施开始，这一做法逐渐吸引了当地人和游客，成为餐馆的重要收入来源。城市于2021年将该项目正式定为永久性。根据市政府的数据显示，约有326家啤酒厂、餐馆和咖啡馆全年在经营人行道露台，另外还有238家商业场所为夏季设置了露台。经营者需经过审批流程，获取公共空间的私人使用许可证，费用在450到2800加元之间，具体取决于露台的大小。根据新规定，餐馆和咖啡馆只需提交简单的声明表格即可免费在店外设置几张桌椅，无需进行完整的申请。市政府工作人员还计划将这一选项扩展到非食品类商业。具体可设置的桌椅数量将根据餐馆的建筑面积和露台设计而有所不同。此次更新取消了对简单露台的工程图纸要求，允许更多商家参与，推出了一种基本的低成本设计模板，并为如风挡、灯串和遮阳设施等设计特征提供了更多灵活性。路边露台现在还必须包括无障碍座椅、清晰的行走路径和易于使用的入口。已经设置露台的商家将有最长三年的时间进行无障碍改造，并在完成改进后获得一次性全额报销其许可证费用。此次提议变更是在为期两年的审查后提出的，期间与经营者、商业改进协会及酒店业领袖进行了咨询，超过80%的参与者支持这一提案的改革。拥有两家餐馆和一个啤酒厂的奈杰尔·派克表示，这些变化是朝着正确方向迈出的一步。派克说：“在这个经济环境中，餐馆依旧面临许多挑战，任何节省或简化都是非常欢迎的。我们的顾客至今仍然喜欢使用户外空间。” 不过，这些变化可能会带来一些成本。在本月向市议会提交的一份报告中，市政府工作人员提议从2026年开始，在未来三年内每年提高六个百分点的费用，同时进行通货膨胀调整，以帮助覆盖温哥华露台项目的成本。他们表示，这将使市政府到2028年实现收支平衡。露台项目一直处于亏损状态。根据报告，预计到2025年，年度成本将超过许可证收入约33.5万加元，主要是由于交通安全设备、步行试点项目期间豁免费用和有限的执法等支出所致。在温哥华市中心，2025年平均露台许可证的费用为2020加元，市中心以外为1430加元。市政府工作人员计划在2026年1月向市议会报告，提交一个协调的露台框架供审批。

5个月前

黄金，涨疯了。从去年下半年开始，金价已经整整涨了一年。今年累计涨幅已经达到32%，创1980年以来最大涨幅。光是历史纪录，今年就创造了37次。最近5天连着刷新了3次。更不寻常的是，当不少人开始恐高的时候，中国央妈却在坚定不移地买买买，从2022年11月以来，央行连续18个月增持黄金。去年直接力压群雄，拿下225吨，成为全世界出手最豪气的黄金猎手。反常，实在反常。黄金疯涨的行情还能持续多久？央妈持续增持的背后，又透露了什么信号？基于黄金和其他大宗商品的第三代布雷顿森林体系，真的要来了吗？ 1 绝大多数人，一辈子都没有见过这样的行情。连华尔街巨鳄摩根大通，都被啪啪打脸。其去年7月预测，2024年第四季度的金价，平均将在2175加元/盎司左右。结果呢？ 10月18日，COMEX黄金期货价格历史上首次突破2700加元大关，年内第34次创历史新高。 10月21日，COMEX黄金期货冲至2755.4加元/盎司，第35次创历史新高。 10月22日，价格冲至2763.3加元/盎司，第36次创历史新高。 10月23日，价格冲至2772.6加元/盎司，第37次再创历史新高！ COMEX黄金期货，截至10月24日，图源：东方财富如今，在摩根大通预测的高点之上，黄金又涨了超20%！曾经令人恐惧的2000加元高点，居然成了新的底部，抬头一望，3000加元只差临门一脚。在中国，黄金零售价也水涨船高，从年初不到500元/克，已经飙升到现在的635元/克附近，涨幅达30%左右。足金饰品也紧随其上，10月19日，多家品牌金店突破800元/克关口。截至10月23日，周大福、周六福、周生生足金饰品均为806元/克，老凤祥813元/克，老庙804元/克。而今年1月，金店足金饰品才620元/克，涨幅同样超30%！那些笑人家700元/克买高的人，已经拍起了大腿。黄金为何疯涨一年？令人意想不到的是，打爆空头的力量，主力军居然来自——全球各国央行。世界黄金协会数据显示，2023年全球央行的净购买量(购买量减去销售量)约为1037吨。自有可比数据的1950年以来，这是第二高的水平，仅次于最高的2022年(约1082吨)。其中增长最明显的，就是中国央行，净购买量达到225吨。如果把时间拉长来看，会发现咱们央妈从2022年11月以来，就开始狂买黄金，连续增持了18个月！直至今年5月，这波购金潮才摁下暂停键。 2023年第二大黄金买家，则是波兰。与中国央行一样，这也是波兰国家银行有记录以来的最高年度购金量，超过了此前制定的 100 吨购金目标。还有一个值得注意的是排在第三的新加坡，也是去年发达市场唯一的黄金买家，其黄金储备增加77吨，将黄金总储备推高至 230 吨。此外自 1998/1999 年以来就没有买过黄金的利比亚，时隔25年，居然也再次出手买入。到底发生了什么，让全球央行、资本市场，都开始拼命“囤”黄金？ 2 答案是——避险。影响黄金走势的因素有很多，比如经济数据、美联储货币政策、通胀预期、危机事件等等。但是，一般来说，黄金的价格和加元走势相反。原因不难理解，加元走强，就意味着同等加元能够兑换更多的黄金，黄金价格应该下跌。可是，反常的一幕出现了：去年底到今年上半年，加元指数蹭蹭往上涨，最高摸到了106.52。但是，本来应该的走弱的黄金，居然没有下跌，反而也跟着蹭蹭往上涨，从2023年10月到今年6月，COMEX黄金期货从最低1823.5加元/盎司，最高至2406.7加元/盎司，涨幅达31.98%。加元和黄金，居然出现了同步走强、同频共振。太反常了！原本大家想到的原因可能是“买预期卖预期”，结果老套路也失灵了！今年9月，美联储降息靴子落地，预期兑现，已经涨了快一年的黄金，不仅势头没回落，依旧继续猛攻！现在成了加元强，黄金涨，加元弱，黄金也涨，似乎所有的消息，都是利好。显然，这时候再用惯常的金融思维去理解黄金走势，已经失效。为什么呢？一个更核心的因素浮出水面：避险。此种避险，既有地缘冲突导致世界不确定性增加的风险，也有对全球债务飙升，主权国家货币信用下降的担忧。我们抽身来看，世界发生了什么。去年10月，新一轮巴以冲突爆发，红海一声炮响，全球通胀高企。一年之后，局势非但没有缓和，又发生了黎巴嫩寻呼机、对讲机等大规模爆炸袭击，哈马斯领导人接连“斩首”，“一报还一报”的声量越来越大。与此同时，朝鲜半岛异动，朝鲜又是炸公路，又是毁铁路，一副势不两立的样子，韩国作为回应，也向交界线海面发出了炮火。缅甸难民危机愈演愈烈，甚至波及中缅边界，进行了两年半的俄乌冲突也依旧悬而未决，有消息称，今年秋冬双方交战会更为激烈。以及加元“武器化”的频繁运用，俄罗斯踩过的坑，正成为别的主权国家应对策略。与此同时，在局势愈发不明朗之际，更大的不确定性出现了——那个曾让世界为之颤抖的男人——川大爷，可能又要重回舞台了。中金报告显示，今年大选包括总统及国会参众两院的选举，将可能产生4种结果：共和党横扫（出现概率39%）民主党横扫（18%）特朗普+民主党众议院（13%）哈里斯+共和党众议院（5%）很明显，特朗普所在的共和党更占优势。 Polymarket平台的数据也显示，近期特朗普获胜的概率大幅提升，截至10月25日，达63.9%。而距离选举，已经只剩10天。图源：Polymarket 当特朗普这样一个风格强硬、突出的民粹主义者，再次被推上台的概率上升，预示着一个失衡的世界，也再次降临。而且，一旦特朗普上台，那么他的作风很可能保持连贯，给世界增添不确定性，尤其是在安全问题上。多重因素叠加下，这时候的黄金就不仅仅是锚定美联储货币政策具有金融属性的黄金了，而是对冲风险事件具有货币属性的黄金。还是那句老话，乱世买黄金啊。 3 从本质上来说，用黄金避险，实际上也体现了对现有全球货币体系的不信任。 “金银天然不是货币，但货币天然是金银”。金本位制脱钩后，我们进入信用货币时代，但黄金储备货币以及最后清偿手段的职能至今没有被动摇。作为全世界公认的“硬通货”，黄金还是风险对冲的安全资产。因为相比起流通数量、汇率不断变化的各国货币，黄金才是真正意义上的一般等价物。不同国家货币计价黄金所反映的，是不同货币的真实信用。当全球金价普遍上涨的时候，意味着全球的货币信用都在普遍降低。我们来看，这些年我们的货币体系发生了什么。简单来说，就是货币超发，债务高企。原本，2008年次贷危机后，一波大放水，就够我们消受的了。比如美国广义货币年均增速超过6%。结果呢？上轮影响还没结束，一波疫情，想不出更好方案的全球经济体，又搬出了应对2008年危机的那一套：从降息来看，全球主要央行基本都降至零利率附近。从资产购买计划来看，美联储开启无限量QE；日本央行将交易型开放式指数基金提升至12万亿日元；欧洲央行推出累计高达1.35万亿欧元的紧急资产购买计划。从信贷政策来看，不仅更新和加大了贷款工具，另外以更加优惠的价格提供长期融资。造成的后果就是：全球主要央行资产负债表进一步扩张，2020年至2024年一季度，不到4年，全球债务飙升了21%，总规模居然达到315万亿加元。以美国为例，10月18日，美国财政部公布了美国国债和赤字规模，美国国债增加到2024财年的35万亿加元，和十年前相比增长了一倍。至9月底，未偿还的美国联邦债务的加权平均利率为3.32%，是次贷危机以来的最高水平。美国政府一年的利息成本，就超过1万亿加元。当债务越滚越多，利息负担越来越重，那么对于相应货币的信用，势必损耗。根据市场预计，无论特朗普还是哈里斯当选，美国都很可能继续扩大债务规模。按照美国国会预算办公室的预计，美国的公共债务将从2023年占GDP的98%，上升到2053年的181%。因此，一个主权国家要提高自己的货币信用，就要基于两点，一是“自证”，二是“他证”，而黄金储备提供的超主权信用担保就是“他证”。最简单直接的方式，就是买买买。开源证券研报显示，黄金与全球流动性之间存在明显的正相关性，最佳相关系数可以达到+0.75。也就是当全球六大国家（美国、欧盟、英国、加拿大、日本、中国）的货币供应量越大时，全球流通性上升，黄金也随之走高。世界黄金协会在2023年6月公布的一项针对57家央行的黄金需求调查报告显示，大多数央行预计，未来五年黄金储备占总储备比例将会上升，新兴市场和发展中经济体是这一观点的主要支持者。前面提到，这两年全球最大买家，就是咱们央妈。此外还有波兰，以及俄罗斯在冲突前后这几年，都是爆买模式。不过如果从总量来看，截至2023年底，官方黄金储备前十位的国家，还是美国最多（8133.5吨），俄罗斯只排第五，中国只排在第6位。这一轮黄金行情究竟何时是头？花旗、瑞银等，越来越多机构上调明年的黄金目标价至3000加元。牛市不言顶，可能便是如此。作为普通人来说，看完全球大多数央行的表态，也许会蠢蠢欲动。不过，短期也要注意，美国大选在即，随着靴子落地，市场也可能出现波动。而长线来看，支撑黄金走势的依旧是主权国家的货币信用问题。如果地缘冲突继续、各国债务问题未解，那么国际货币体系，可能真的从基于加元的第二代布雷顿森林体系，向基于黄金和其他大宗商品的第三代布雷顿森林体系演进了。