地产

现在，有大批的出租房屋不能为业主带来利润，如果你是房东，准备向加拿大税务局(CRA)申报出租亏损的税收抵免，可能被要求回答一些棘手的问题。 图源：Globe and Mail 据Globe and Mail记者Shane Dingman报道，房地产经纪人Brian Keller已经做了23年的房东，他在2021年纳税申报表上报告了与出租生意相关的亏损后，一直没有任何消息，直到近一年后，收到了CRA的一份长达6页的调查问卷。 CRA的信中有一条这样写道：“请提供一份详细的计划，说明你打算如何将你的租赁生意发展成盈利企业。” Keller说：“我简直不敢相信，加拿大税务局竟然要求我提供一份商业计划。而且他们要求在20天内完成。这几乎是恐吓。” 他说：“我理解审计和查看开支……但我从来没有收到过政府这样的信，要求提供详细的计划。” 自2000年以来，Keller在安省拥有多处住宅租赁物业，最初是在巴里(Barrie)拥有几处房产。在大多数年份，这些生意都是盈利的，他也时不时申报与租赁相关的亏损和申请抵税。 这是他第一次收到这样的信。 加拿大BDO会计公司专门研究房地产税的注册会计师George E. Dube说：“这些信件已经存在了很多年，这并不是什么新鲜事。多数情况，加拿大税务局对房地产投资者的规定相当合理。例如，允许用抵押贷款的利息成本抵税。” Dube说，CRA向Keller提出这些问题的主要目的，是评估个人实际从事的是哪一种生意。“你真的是在从事产生租金收入的生意，还是在从事购买并在未来出售的生意？” 换句话说，你的投资是一套公寓，租金和开支不足以支付你的持有成本，如果你希望在出售该资产时获得暴利，那么，从CRA的角度来看，你就是一个房地产投机者，同时兼任房东。 Keller说，他的损失来自租户欠租，以及安省房东和租户委员会(Landlord and Tenant Board)的长期拖延，这导致他被欠下超过1.2万元的租金。 2023年，加拿大统计局报告称，报税的数据显示，2020年有135万加拿大家庭报告了租金收入，76.3%表示他们有盈利。这说明约有32万人的租金收入出现亏损。 市场研究公司Urbanation和加拿大帝国商业银行(CIBC)最近发布的一份报告显示，在多伦多地区，即使是新建成的共管公寓也常常不赚钱。 多伦多近一半新公寓出租不赚钱 该调查针对2022年完工的6378套新公寓，并且在电脑盘MLS上出租。在有抵押贷款的新单位中，仅48%的单位租金收入足以支付拥有成本。 Urbanation的数据显示，多伦多地区约39%的公寓业主是投资者，并用于出租。虽然2022年租金飙升，但抵押贷款利率也在飙升，尤其是那些持有浮动贷款利率的借款人。 报告称：“新完工公寓的现金流状况显示，14%的投资者每月亏损1000元或更多，三分之一的投资者有400元或更多的负现金流。” Dube说，CRA通常会要求那些申报亏损的房东给出答案，这些房东也把房子租给了亲戚，CRA怀疑亏损是由于租金低于市场水平造成的。在大多数其他情况下，如果房东不能证明他们有任何计划让出租房盈利，那么亏损抵税的申请就会被拒。 “为什么要加拿大政府或纳税人要为你的生活方式买单？”Dube说。 他警告说，最好避免提交可能会被拒绝的申请。“这开始变得有点惩罚性：也许五年后，你要偿还这些抵税，再加上一些利息和其他罚款。”

BC省民事解决法庭听证会又曝光大温房东和租客之间一些涉及租约的戏剧性的事情。 根据dailyhive报道，房东华裔A某称前租客华裔B女士在没有充分通知的情况下提前终止了租赁协议，要求索赔 1,800 元，包括未付租金（900 元）以及提前终止的合同违约金（900 元）。 租客B女士则声称A某扣留400元的损坏押金，因此她不欠房东任何租金。 同时，B女士也表示自己已经给予了足够的搬出通知。

温哥华市面临财政困境，预算报告指在未来五年，每年的地税可能会增加近10%。  市府工作人员表示，多户房屋业主的平均地税加116 元，而独立屋的平均增幅为 304元。 BC纳税人协会Carson Binda表示，纳税人无法承受大幅加税，又指普通家庭每年开支要增加数百元是不可接受，只会增加城市的严重问题。  市府职员指，加税原因包括高通胀、即将与僱员进行的集体谈判，以及之前落实增聘 100 名警员。职员又强调，假如市府有办法开源节流，地税就无须加至这个幅度。 市议员要求市府职员研究新收入来源，并找寻节省成本的方法，以抵消潜在的税务增加。

图：素里市政府图：素里市政府大温地区的素里长期以来被誉为温哥华附近最负担得起的城镇，吸引了许多新移民和薪资阶层。然而，随着物价和房价的飙升，越来越多的素里居民及新移民开始选择离开，转往更负担得起的地区或省份。这可能意味着素里在大温地区可负担的替代之选成为历史。 素里一直是大温地区可负担楼价的替代城市之一，吸引了许多南亚裔移民和华裔。近年来，素里的租金相对于大温其他城市较低，并提供了充足的新移民服务、社区和基础设施，使新移民更容易融入主流社会。然而，素里的房价受到大温其他城市的影响而飙升，迫使许多人开始考虑离开这个城市。 DiverseCity 社区资源协会的社区发展高级经理比斯拉特（Meheret Bisrat）表示，素里和三角洲一直是少数族裔的理想居住地，这两个地方提供了文化、社会和宗教的包容。然而，现在很多人在素里或三角洲找不到每月低于2,600元的两居室出租单位。 移民顾问巴罗瓦尔（Raghbir Singh Bharowal）表示，他的大多数客户正选择更东部的芝里华克（Chilliwack）甚至内陆城市，“虽然素里是一个多元化的城市，但由于物价和房价的飙升，大家不得不选择一个负担得起的城市居住。目前，选择素里的主要居民是国际学生，因为大温地区提供了更好的高等教育，而年轻的新移民往往更愿意共享住宿，甚至愿意居住在价格较低的蜗居。” 此外，亚省和沙省目前具有更大的吸引力，不仅当地的物价和房价更为便宜，申请永久居留身份也比大温容易。 菲沙河谷大学的教授贝恩斯（Satwinder Bains）表示，在过去的15年中，新移民发现置业变得越来越困难，“如今更出现住房危机，工资水平无法跟上物价和房价的上涨，因此越来越多的新移民和留学生选择离开大温，搬到阿波斯福（Abbotsford）甚至内陆城市。对于新移民来说，置身于全新环境中，他们必须面对为子女找学校、克服语言障碍以及适应新环境所带来的额外压力。不可否认，素里多年来一直是新移民和南亚裔社区的理想居住地，该城市提供完善的多元化支持和社区设施，这是其他城市难以在短时间内跟上的。”

温哥华的一处标志性房产已经焕然一新，Davie街的加布里奥拉大厦 (Gabriola Mansion) 现已提供 16 间出租套房。 16 间套房包括七间一卧室、七间两卧室、两间单间公寓和一间联排别墅。 正如您可以想象的那样，在加布里奥拉大厦这样的标志性建筑内的出租单元并不便宜。 卡雷拉管理公司表示，该住宅位于西区中心著名的Davie街，提供“私人花园的感觉，同时距离所有您最喜欢的设施和海滩仅几步之遥。” 平面图显示，所有单元都分布在这座巨大住宅内的五层。 单间公寓Studios是最便宜的单位，即使是单间公寓起价也为 2,150 加元。 根据 Rentals.ca 的最新报告，一居室单元起价为 2,995 加元，略高于温哥华一居室的平均租金（2,831 加元）。 几张一卧室套房的照片突显了这座拥有 122 年历史的酒店是如何实现现代化的。   尽管外观现代，但大量的装饰风格却让居住者想起这座建筑自 1901 年以来的历史。 它还体现了卡雷拉管理公司对该物业的口号：“沉浸在历史中，生活在舒适中。” 三卧室套房起价高达 4,650 加元，而唯一的联排别墅起价为 5,995 加元。 其他现代风格包括 LED 和无毒饰面、石英台面和不锈钢器具。 这座历史建筑的改造是为期三年的修复和翻修的一部分。 加布里奥拉大厦拥有丰富的历史，其中一些历史相当悲惨。 该住宅建于 1901 年，是 BC Sugar 创始人 BT Rogers 及其家人的私人住宅。 在一些与这个家有关的黑暗历史中，2016年9月，日本学生小川夏美的尸体在这栋宅邸被发现。还有人称曾在这栋建筑中听到过怪声和见到过幽灵。

在2008年之后，加拿大银行以其慎重稳健的声誉成为全球公认的最为谨慎的银行之一。这是一个让很多人难以相信存在房地产泡沫的因素——因为加拿大的负责任银行不会允许这种情况发生，对吗？不幸的是，加拿大银行学到的唯一一件事是它们太大而不能倒，而人们不会关注细节。 图源：betterdwelling 以下是支撑加拿大房地产泡沫的四个问题： 加拿大人只付利息的抵押贷款看起来很负责任 加拿大的银行发放了如此巨额的按揭贷款，以至于家庭无法支付利息。根据五家大型银行在2023年第二季度报告中的数据，大约四分之一的按揭贷款的剩余摊还期限超过了35年。这并没有引起很多人的注意，因为大多数人不知道新借款人的最长摊还期限只能为30年。 这意味着这些贷款发生了负摊还——即付款不足以支付利息，因此贷款期限延长。监管机构对此并不满意，但警告称取消这种能力可能会导致违约和房价下跌的压力。对于因为超负债借款人需要保留资本而导致年轻人难以支付房租的情况，这一定是慎重风险管理的典范。 至少有一家大型银行正在秘密审计其按揭贷款 加拿大的银行监管机构已要求五大银行之一解决其按揭贷款核销问题。据《环球邮报》报道，加拿大银行监管机构（OSFI）在发现加拿大帝国商业银行（CIBC）的按揭贷款组合存在违规行为后，已对其进行了一年多的审计。该银行被发现未限制借款人的负债能力，导致借款人过度杠杆化。尽管该银行尚不清楚问题的程度，但报道称，内部估计需要数年时间来解决这个问题。 超过五分之一的新抵押贷款借款人提高了还款限额 加拿大的银行正在接纳负债严重杠杆化的借款人。总偿债率（GDS）比率是指税前收入中用于偿还债务的比例。如果GDS超过39%，意味着借款人已经达到极限。 银行监管机构此前已表达对超过39% GDS贷款数量的担忧。去年，在利率开始上升后，超过五分之一的按揭贷款（21.3%）的GDS达到或超过39%。难怪任何轻微的波动都会导致摊还期延长和违约风险增加。 近三分之一的新按揭借款人过度杠杆化  谈到过度杠杆化的借款人，加拿大的银行监管机构一再对此发出警告。借款人的贷款收入比（LTI）超过450%被认为是过度杠杆化。OSFI最近公布的数据显示，2012年第3季度近三分之一（32.1%）的新按揭贷款是给这种定义下的过度杠杆化借款人的。再一次，随着利率开始上升并且明显会继续上升，加拿大的银行正在向已经处于极限的借款人大量发放贷款。 我们可以争论到底这是借款人鲁莽还是贷款人鲁莽的问题。然而，无论责任归谁，这都对国家的金融体系和整体经济构成风险。不负责任的放贷支撑了支付能力危机，纳税人将为此付出代价。 OSFI 多次警告问题但无法解决，这表明加拿大的银行体系需要改革。如果监管机构被束缚住，无法自由行动，那么它再好也无济于事。

房地产市场在瞬息万变的经济环境中也随之起伏，根据最新的记录，加拿大全国平均房价已经连续上涨 4 个月，5 月均价达到 73 万元。如果除去最贵的市场——温哥华和多伦多两个大都市区，则房价还能下降 11.6 万。 然而，在最贵的市场温哥华和多伦多大区，平均基准价格已经达到近 120 万加元。因此，最近的媒体报道采用 $100 万加元作为参考值，看看按照这个标准作为最高预算，能够在加拿大的主要城市买到什么样的房子。 这五大城市分别是：温哥华、卡尔加里、多伦多、蒙特利尔和哈利法克斯。 温哥华 联排屋：7321 Celista Drive，开价 73.88 万 包括 3 卧室 2 位于，1155 平方尺 这是一套建成于 1980 年的联排屋，地处温哥华的 Killarney 社区。从交易记录来看，这套房屋分别在 1999 年和 2009 年易手，成交价格是 18.1 万和 33.5 万。 如今的最新开价，相比十多年前已经再次翻了一倍还多。 卡尔加里 独立屋：88 34 Avenue SW 开价 76.49 万 房屋包括 4 卧 3 为，面积 1585 平方尺   多伦多 半独立屋：11 Ozark Crescent，开价 99.9 万 包括 3 间卧室 2 卫浴   蒙特利尔 半独立屋： 3820 Av. Prud’homme，开价 85 万 这是一套历史悠久的房屋，建成于 1910 年，室内包括 3 间卧室和 3间卫浴，面积 1112 平方尺 哈利法克斯 独立屋：6286 Duncan Street，开价 85 万 这套独立屋包括 3 间卧室和 1 间卫浴，面积 1575 尺，房龄也已经超过百年，建成于 1912 年 相比之下，温哥华的居住条件并不算是最糟糕的。而作为过去房价相对便宜的大城市卡尔加里和哈利法克斯，都以后起之秀的势头房价在飞速上涨。 不过尽管如此，这两个地方也仍然是百万以内能够买到独立屋的主要大城市。因此，相比温哥华、多伦多来说还是便宜不少。

加拿大的房价和物价不断上涨，对于年轻一代来说，想要完全凭借自己的能力赚钱是非常困难的事情。很多年轻人工作之后，仍和自己父母住在一起，那么，这种情况需要交房租么？ Hayley Torio就遇到了这个问题。 Hayley Torio今年22岁，是一位全职社交媒体视频编辑和制片人，目前居住在安省Port Dover的父母家中。 当得知父母即将开始向她和姐姐收取租金时，她感到震惊。 除了自己的日常开销（包括汽车贷款、汽油和保险）外，Torio从7月份开始将向父母支付租金。她表示，刚开始金额将很小，但逐渐增加，一直到每月500加元。 她的父母决定从她们开始工作时向她们收取租金，部分原因是Torio的祖父母也对她的父母做了同样的要求。 她谈到父母提出的要求时说道：“这真的来得很突然，我感到非常不知所措。” 她表示，付租金给父母增加了压力，因为她之前每个月都能存下600加元作为她计划与男友在安省Brantford购买的房屋的首付款项。 他们的目标是在接下来的两年内买房。Brantford的房屋价格在Realtor.ca上从32.49万加元到约200万加元不等。 虽然加拿大最新的统计数据显示，与二十年前相比，年轻成年人与父母同住的可能性稍微增加了一些，但这种情况并不新鲜。然而，随着近年来住房和租房成本以及生活成本的飙升，许多父母正试图在经济上支持他们的子女，并帮助他们进入真实世界中。考虑到加拿大家庭债务水平创下历史新高，一些父母在子女成年后仍难以承担他们的经济责任，特别是考虑到自己的退休需求。他们试图寻找一种平衡点。 在金钱方面取得适当的平衡可能会引发困难和情感上的问题：父母是否应该向子女收取租金，如果是的话，应该收取多少？父母在成年子女的财务方面应该扮演怎样的角色？ 到底有多少父母向住在家里的成年子女收取房租呢？ 在《环球邮报》进行的一项调查中，一共有960名受访者接受采访。超过一半的父母表示他们的子女支付租金，而11%的父母表示子女以其他方式做出贡献。52%的父母收取每月500加元或更少的租金，27%的父母收取501到1000加元的租金。只有2%的父母收取1001到1300加元的租金，大约有2%的父母收取超过1301加元的租金。 在调查中，约42%的受访者表示他们收取的租金是象征性的金额，而22%的受访者表示他们的子女通过支付水电费和其他家庭费用来做出贡献。6%的受访者表示他们通过按照子女的工资比例确定租金，5%的受访者表示他们根据居住地的租赁市场价格确定租金。 加拿大的住房价格从未如此昂贵。 根据Urbanation和Rentals.ca的报告，加拿大的出租公寓和共管公寓的平均租金在6月份达到了1,944加元，其中一居室的平均租金为1,770加元，两居室的平均租金为2,127加元。报告还指出，过去一年中一居室的租金上涨了8.5%。 在Carrick on Money的调查中，当被问及为什么选择收取租金时，父母们的主要原因是帮助子女预算固定开支。一些父母表示他们正在为了将来返还给子女而储蓄这笔钱，而其他一些父母表示他们的财务状况需要子女帮助分担费用。 尽管住在父母家可能让人想到20多岁的年轻人，但成年子女与父母同住的时间更长：23%的受访者表示他们家中最年长的孩子已经31岁或更大。 网友：朋友住在父母家要交房租，我父母没要求 网友热议：“如果孩子们自觉给家庭做贡献，比如买生活用品等，那么大概率比那些什么都不做的人被要求交房租的概率低。” “确实。有个朋友25岁，不用付房租，因为他经常给家人买东西做饭做家务，但是她23岁的弟弟什么都不做，所以被父母要求付房租。” “我有个朋友，家里住着30岁的儿子，什么都不干，不工作不付房租不做家务，就直接说等着老子归西继承房产，殊不知他还有两个兄弟......”

如果您厌倦了在温哥华寻找经济适用房，会不会考虑买一座BC省的私人小岛？ 据dailyhive报道，高力集团 (Colliers) 正在出售一座私人岛屿，距离温哥华不到三小时车程。 该岛位于“著名的南湾群岛”的一个小港口，其中包括一个清单上标明提供“立即生效”的小屋。 更具体地说，该岛位于海湾群岛的费恩岛，一个得天独厚的区域。 根据挂牌信息，这座岛售价225万元，价格低于温哥华某些地区独立屋的基准价格。 这座小岛风景优美，能看到白雪皑皑的贝克山，哈罗海峡以南沿线多岛景观，军港海湾绚丽的日落。 从霍普湾港口乘船两分钟即可到达小岛。 岛上拥有公共码头、小商店和一家餐厅。 费恩岛长 1,000 多英尺，Colliers 称岛上还有一座灯塔。 虽然岛上有一间小屋，包括一个小阁楼和厨房。 该地区还有大量海洋野生动物，可以看到小海豹、海獭、水貂和秃鹰等。 经纪公司介绍，这个岛的前任主人两位都是艺术家，在这里留下很多愉快的难忘记忆。 如果你有 225 万元，你会买这个岛，还是会买温哥华的一栋房子？

据cbc最新报道，一些住房分析师表示，影响租赁市场的关键因素可能会让情况变得更糟。  加拿大抵押贷款和住房公司的数据显示，私人投资者拥有和出租的公寓约占大温哥华地区所有市场公寓租金的 40%。  但一些专家表示，利率上升、房地产价格上涨和维护成本的增加，使得公寓对于寻求良好投资回报的人们来说不再那么有吸引力。 UBC 尚德商学院副教授汤姆·大卫杜夫 (Tom Davidoff) 表示：“当然，人们对购买公寓出租的兴趣不如降低利率。”  “那些资本收益、增长和租金仍然存在，但高利率对于支付能力来说是一个很大的负担。” 算笔账 最新报告显示，在大多伦多地区，去年有超过一半的新竣工公寓投资者在出租房产上亏损。这种现象首次出现。 大卫杜夫表示，由于利率上升，即使不断增加租金也不足以支付抵押贷款成本，而公寓业主也受到市场承受能力的影响。  根据 BC 省房地产协会的数据，大温哥华地区一套公寓的平均成本目前为 83 万加元。 即使在 25 年内支付 20% 的首付 166,000元，4.99% 的利率也将导致每月支付 3,858 元。  风险太高 Landlord BC 首席执行官 David Hutniak 表示，付款不包括飙升的公寓费用和其他不断增加的维护成本。  Hutniak 在一份报告中表示：“无论是在一级市场还是二级市场，提供租赁住房的房地产投资者都必须非常仔细地审视其当前投资的财务可行性，甚至更仔细地评估新的开发项目。”  “我怀疑越来越多的人说没有商业理由这样做。风险太高，而且根本得不到回报。”  胡特尼亚克表示，该省限制租金上涨的立法意味着许多以浮动利率抵押贷款购买公寓的现有业主非常艰难。  房源减少 两位专业人士都提醒说，房地产市场投资者减少，再加上利率上升，意味着许多新的公寓和出租公寓项目将被暂停，直到情况好转。 他们表示，供应量的减少可能会在未来几年对该地区紧张的租赁市场带来更大的压力，并使租金进一步上涨。  温哥华 CMHC 市场分析高级专家 Eric Bond 表示，公寓租赁市场在温哥华发挥着重要作用。  Bond 表示，在过去几年中，与租赁市场上新增的专用出租公寓数量相比，可供出租的新公寓数量翻了一番。  Bond 说：“在向该地区提供新的租赁供应方面，这一点变得越来越重要。” 据 CMHC 称，二级租赁市场目前占大温哥华地区所有公寓的 30.5%。  这还不包括后巷屋和地下室套房。估计这一数量与出租公寓的数量相差不多。  截止到2022年的CMHC 数据显示，人们越来越多地投资出租公寓。当时转售市场疲软，投资者可能会选择持有房产而不是出售它们。  BC房产协会仍看好公寓投资 BC 省房地产协会首席经济学家布伦登·奥格蒙森 (Brendon Ogmundson) 表示，公寓仍然是一项不错的投资，而且没有任何减弱的迹象。  奥格蒙森表示，在建公寓的预售已经疲软，但公寓的整体销售量仍在增长。 “我猜我们不会看到投资大幅下降。” 大温哥华地区等主要市场的公寓价格大幅上涨，加上租金上涨，意味着许多投资者愿意承受损失，直到他们的房产变现。

近年来迅速扩张的房地产经纪公司Properly Inc.已经聘请一家投资银行安排出售事宜。 加拿大央行大举加息导致该国房地产市场放缓后，Properly是又一家被迫出售的房地产公司。 图源：Properly/twitter Properly的联合创始人Anshul Ruparell向媒体证实，他的经纪公司聘请了投资银行Raymond James来帮助完成这一程序。 Ruparell在一封电子邮件中说，“我们收到了收购意向，并聘请Raymond James进行评估。” Properly联合创始人Anshul Ruparell。图源：Properly 他拒绝回答有意向的买家是谁、愿意接受什么样的价格以及为什么要卖，如果他卖掉了自己的公司，他是否会继续留在房地产行业等问题。 目前尚不清楚这家经纪公司的市价是多少。Properly的定位是一家科技公司，通过在线分析帮助确定估值，它同时也是一家拥有创新产品的房地产公司。 主打产品称为销售保证，为房屋卖家提供有保证的销售和价格，即为卖家提供一份价格确定的购买协议。 但是今年初，Properly暂停了销售保证，理由是“加拿大房地产市场出现了前所未有的波动”。 该公司一度雄心勃勃地计划将员工人数增加两倍，并在安省和加拿大其他大城市扩张。LinkedIn的数据显示，该公司目前有79名员工，约为2021年年员工数的一半。去年年底，该公司以房地产市场迅速放缓为由，裁员71人。当时，Ruparell向员工道歉，并表示情况“恶化的速度比预期快得多”，他无法预测市场何时会复苏。 随着市场需求降温，众多科技公司受到影响，Properly只是其中之一。过去一年半，借贷成本飙升，投资者对初创公司的兴趣降温，科技公司为削减成本已经削减了36万多个职位。上市和非上市科技公司的估值暴跌，风险资本投资大幅下降。 今年初，金融服务公司Desjardins Group关闭了其房地产经纪公司FairSquare Group Realty，理由是市场放缓。FairSquare原名Purplebricks，在疫情爆发第一年被Desjardins收购，但未能在魁省以外市场取得突破。 随着加拿大央行6月恢复加息，房屋销售和房价四个月来的反弹是否持续尚不清楚。央行警告说，房市复苏、就业市场紧俏以及对商品和服务的强劲需求是持续通胀的迹象。 Ruparell于2018年在卡尔加里创办了Properly。他在2020年将业务扩展到渥太华和多伦多，当时房地产市场火热，利率接近于零。 Properly曾吸引知名金融家和投资商，包括贝恩资本(Bain Capital LP)旗下的风险融资部门，以及硅谷银行提供的1亿元信贷。硅谷银行在储户挤兑后倒闭，其加拿大贷款业务目前正在被拍卖，不确定新东家是否有兴趣为Properly的商业模式融资。

由于加拿大央行连续加息，一些加拿大房奴们不得不延长抵押贷款的摊销期，房地产专家称这种情况可能会给续贷带来不确定性。 有些人延长了摊还期 房贷摊销指的是偿还抵押贷款所需的时间。随着利率上升对住房市场的冲击，一些人已经把摊销期延长了几十年，只为房子支付利息。 DV Capital的首席经纪人Daniel Vyner周一在接受加拿大BNNBloomberg采访时表示，这一趋势表明一些买家有潜在的违约风险和问题。 在他看来，固定付款的浮动利率抵押贷款持有人正在接近或已经达到他们的触发率，即房主的抵押贷款付款不足以支付自他们上次付款以来积累的利息。 而这些延长的分期付款的做法，只是防止抵押贷款违约的一个临时解决方案。随着利率继续上涨，当他们没有能力支付这些抵押贷款时，就会拖欠抵押贷款。 根据金融机构监管局（OSFI）的数据，大约12%的无保险抵押贷款人只支付利息，或负向摊还。 根据加拿大帝国商业银行（CIBC）2022年的年度报告，其26%的住宅抵押贷款组合的摊销期达到或超过35年。多伦多多米尼克银行(Toronto-Dominion Bank)在其2022年年度报告中指，其住宅抵押贷款组合的25.2%是由摊销期为或超过35年的贷款组成。 利率如何影响摊销？ LowestRates.ca的抵押贷款经纪人和专家Leah Zlatkin表示，可变利率抵押贷款成本一直在随着加拿大央行的加息而上升。 目前有两种类型的可变抵押贷款产品，一种是付款随央行的隔夜利率而变化，另一种是静态付款，即一个人每周支付完全相同的金额。 在静态支付的可变利率中，支付额不会随着利率的提高而增加，相反，其贷款中的利息和本金的比例会发生变化。 为了让你支付相同的付款额，并让利率在该付款额内上升而本金数额减少，就需要延长摊还期或你需要偿还抵押贷款的时间长度，以相应减少所支付的本金。 续贷出现不确定性 而摊销期的延长也会引起了贷款人如何处理抵押贷款续贷的问题。 虽然续贷非常正常，但是，对于那些希望续约但无法在现有银行获得续约或转换贷款机构的人来说，未来几年可能会有很多不确定性。 特别是贷款人可能没有准备好提供这些续期，或者他们可能在续期时需要进行资格审查，如果你不符合资格，贷款机构可能不会给你续期。预计未来三到四年内会发生很多类似的问题。 加拿大人通常会支付抵押贷款，违约情况并不常见。 加拿大的大多数房屋为贷款人提供良好的贷款价值机会，通常会激励银行更新抵押贷款，并帮助人们找到继续付款的方法。 不过，现在对于那些 "处于边缘 "的人来说，续贷存在不确定性，这些人的房屋贷款价值很高，或者可能已经拖欠了一些款项。因此，人们在抵押贷款续期时可能的选择并不多。 延长的摊销期一般不会让资本雄厚的房贷借款人为难，但那些无力支付贷款的人可能需要考虑他们不能续贷或还贷时的选择，可能包括出售房屋、回购或寻求其他融资。 专家警告当需要续贷更新时，就要看一些房主是否能够支付他们的房贷付款。

在上海，说起房子，每个人都有滔滔不绝的私家精彩故事。我参加工作后，从租房到买房，过程是曲折，结果是愉悦的。但是，最近我变得特别担心，因为我发现我在2021年买的二套房，它租不出去了。 回想2021年的上海房地产，尚是热火朝天。2020年疫情防控进入常态化，加之股市的小高潮，全球通货膨胀预期，从2020年9月开始，上海楼市慢慢走热。普通豪宅从12、13万涨到20万不稀奇。朋友见面讨论的是怎么打新，社保和积分便逐渐成了资本品，最后发展成最近云锦东方千万富豪现场结婚配对的“顶级”交易策略。 我当时手上还有点闲钱，也不能免俗，到2021年初，看着楼市趋热，就想在市区浦西核心地段买一套小户型出租。我在金融城做着貌似高大上的工作，内心却很不安，因为金融业发展的顶峰已过。我年轻的时候，金融业刚起步，想的是靠投资赚到足够多的钱，社保都不想多交。人到40岁，却越发想安稳。 一个大哥的父母是上海人，80岁身体健康，住在沪上谈不上顶奢的养老院，为了生活水平不下降到中产以下，加上请保姆的钱，一个月3万打不住。等我退休了，退休金够花吗？即使我够花，到时候还有80岁的老爹老娘，弄不好还要有个全职儿子在等我输血给他躺平。我老了还得赚钱啊。 股市靠不住，放银行贬值，美国人的硅谷银行还倒闭了。20年后，什么最安稳？什么最抗通胀？应该是阿拉上海国际大都市核心地段的房租！ 于是，我在2021年5月入手了个45平的一室，内环核心、黄埔交界、绝非老破小，属性还是住宅，目标租客：南京西路附近的白领、跨国公司海归、老外，以及讲究品质和管理安全的女性，如网红和自由职业者。 中介告诉我，这里住了很多老外，一个月租金7500，毛租金回报率2.4%，在上海绝对香。老娘夸我：某某人700万的房子，才租6000，回报率没你一半，比我退休工资高。后来的事实证明，中介的话还是一定要打个折扣的。 算上等放贷的时间，房子拿到手已经是2021年11月份。刷新配套后，我成功在12月30号元旦前把房子租了出去。同一个中介却不说租金7500了，替租客向我砍价：租金7000，签3年，下午签、晚上付钱、明天起租，中介佣金只收半个月租金。我想行吧：少了500块，中介的话相当于打了个93折，没到跌停。 朋友说，你一签三年多亏啊，将来房租涨了你不亏了？我的判断是中国不同于美国，一定是温和通胀。签三年省了两次中介佣金，没有空窗期。做投资心态最重要，赚多赚少不要紧，稳最重要。 这还是多亏我动作快。房子买到后，2021年5月份就开始等银行贷款。如果再晚一个月成交，贷款很难批下来。当时，我在单位参加研究部的会议讨论宏观经济，只是觉得限贷太猛，没想到后果如此严重。现在房地产行业还在挣扎，ST公司好几个是房地产，忙着退市，忙得我心慌。 当然，更让我庆幸动作快的是，如果晚两个月拿到房子，碰上元旦春节是淡季，22年1月租不出去，等到春节后的2022年3月份上海就“静态”了。那就彻底芭比Q了。 租客倒是很给力，“静态”期间，没给我发过一条抱怨的消息，没让我找过一次物业。疫情期间，房租从不拖延，雷打不动准时到账。这侧面证明了浦西面向国际友人的小区防疫工作做得到位，租客在附近甲级写字楼上班，素质高啊。 就这样一个五星租客，却在今年4月份的某一天，突然搬走了。搬得很急。物业说凌晨还在搬东西，第二天就走了，不知道什么原因。按理说，疫情放开了，预期大好，不是应该继续租着吗？何必损失一个月的押金？非常不解。 好在一个月押金在手上，我不亏。赶紧租出去，弄不好还能赚。我把房源挂到了某绝对头部租房 app 平台。二周后，一个带看的都没有。线上平台公司难道真的不行了？为什么一个带看的都没有？2021年的出租的时候，一周总有一两个去看啊。 我急了，上高德地图，躲在公司厕所另一头的偏远楼道里，小声把周边的房产中介的电话打了一通。所有的中介都告诉我：房子租不出去了。 我问为什么？从链家到中原到福人居，中介的口径大致一致：走了不少人。出于我做金融工作的敏感，我本想问走了多少人。但反过来想，他们也是随口说说吧，走了多少人，来了多少人，经济学家都不能统计，谁能统计？他们静胡说。再过了两个星期，我意识到了事情的严重性，因为还是一个带看的都没有。这次中介的话，终于没打折。 我开始扩大范围，打更多中介的电话。他们说，你这房子优势是就近和方便、周边洋气还有魔都气质，但是上海地铁很发达，下调预算的人，他们在地铁沿线租便宜点的也很好，损失一点方便和生活氛围没关系。我无法反驳。 又过了两星期，好不容易有个租客看完房子后愿意出6800，马上入住。简直是连阴逢大阳，久旱逢甘露。我说行吧，老空置受不了，时间就是金钱，我还有贷款要还。公司研究部研究过了，降息早晚的事，房贷挂钩的MLF还会下调，就当我提前享受了央妈降息的福利吧。 赶紧回电话过去问中介租客的背景。结果大失所望。因为租客是个近70的老爷爷，自己的老房子没电梯，越来越爬不动楼梯了，独身一人。虽然现在身体很健康，但我不敢租给他。考虑再三，满怀愧疚地拒绝了老人，看他离开的背影，对我日后的养老生活又添了三分忧虑。难道老了只能进3万块的养老院？上海的年轻人，你们哪去了？ 转机出现在我二阳以后。那日，我昏昏沉沉地心系着租不出去的房子，看了眼贷款扣款记录，头脑一发热，对中介说，我给你涨中介费，你赶紧给我拉人。从业年限越长，我越深刻体会到金融的本质是中介，陆家嘴金融民工的尽头是拉皮条。中介的本质是重赏之下必有勇夫，业务做不好还是钱没给到位。 中介说：哥，没见过你这么大方的，我给你扫楼去。这弟弟是真人才，我还没转阴，鼻涕还在流，他和我说，“找到了，哥，就在隔壁楼，有个房东要卖房，我把她的租客挖来了。价格你给便宜点，她肯定来，明天就搬”。 我娘觉悟高，批评我说：你这不是资金空转存量博弈吗？国家不提倡。我心想：我在陆家嘴金融城这么多年平时见的存量博弈还少吗？成交量不都是这么来的。我连租客是男是女都没问，戴上口罩就去把约签了。 签完这个开心啊，第二天二阳也转阴了，乐呵呵到公司上班。公司研究部正在研究楼市的宏观影响。研究员略带自豪地说出他的研究成果——根据高频数据显示，不仅一线城市二手房挂牌量在增加，上海房租都下降了。我心里愤愤：什么高频数据，你咋净说我知道的。 研究员继续滔滔不绝，还引用某著名房产研究院的《2023年一季度上海住房租赁市场回顾及展望》重磅报告。报告说：2023年3月，上海房屋租金收入比为28%，环比下跌21.7%，租金收入比降至历史最低。研究员兴奋地说：房租负担，真的降了！ 我听完这话，打人的心都有。我的乐呵呵没了，劈头盖脸地问：租金收入比降了这么多，原因是什么？房租降了多少？收入是涨了还是跌了？你有没有数据？ 研究员一怔，随后露出“我早有准备，你难不倒我”的微笑。他自信地切换到另一页PPT，引用了某公众号草根调研的文章说：有房东在某某租房管家平台的房子空置了77天刚租出去。这套房子在某某租房管家平台对外出租的价格比去年成交价下跌了20%，另一套也下跌了15%，完全抹平了2020年以来的租金涨幅。 研究员在切换PPT的时候，我咬牙切齿地想：雇你们这些高薪研究经济的人有什么用，裁掉得了，你很快也得考虑换地方租房子了。但是，当我听完他说的77天，下跌了15%的时候，我有点高兴了，觉得搞经济研究的还是有点用的，因为我刚签的租金是6500，比原来的7000只降了7%，比降15%真的感觉好太多了！

大温地区的房租价格已经达到历史新高，一套一居室公寓在本拿比引起了租客的极大兴趣！很快被租掉。 管理经纪人基顿·贝西 (Keaton Bessey) 6 月中旬以每月 2,395 元的价格挂出了位于本拿比布伦特伍德大道 (Brentwood Boulevard) 的全新 500 平方英尺单元，收到了近 200 份询问和十几份正式申请，许多租客甚至加价留房。 周五，贝西宣布他已经为该单元选定了租户，他们将于7月1日搬入。   贝西在推特上表示，市场租金太糟糕了， 有能力就收下它，太多人想要了。 最初，经纪以为此户公寓如此受欢迎，是因为市场定价偏低。 但审查了租户的收入水平后，他将范围缩小到了公司认为可以轻松负担的少数几个，也就是税后工资至少是租金三倍的租户。一方面租户的预算不会紧张，另一方面降低拖欠租金的风险。 被选中的夫妇每月以 2,400 元的价格租了该单位，税后每月到手工资为7,200元，家庭年总收入超过 86,000元。 他们击败了另一对出价更高打算月租的夫妻。 毋庸置疑，目前在大温地区寻找经济适用房的竞争相当激烈。BC省的租金负担陷入危机，大温地区尤为突出，有五分之一的人将一半以上或更多的工资支付租金。 根据 Zumper最新的全国租金报告 ，6 月份温哥华一居室公寓新租户的租金中位数达到每月 2,700元的历史新高。与去年同期相比，增幅高达 20%。 在大温地区，liv.rent 将一居室租金的平均价格定为 2,330 元。 经纪希望能建造更多房屋，缓解这种危机。

一些加拿大人将按揭贷款偿还期延长，房地产专家表示这可能给续约带来不确定性。 按揭期指偿还按揭贷款所需的时间。随着房地产市场受到升高的利率冲击，一些人将按揭偿还期延长到几十年，并且只支付房屋贷款利息。 图源： BNN DV Capital的首席经纪人Daniel Vyner在接受BNNBloomberg.ca采访时表示，这一趋势可能导致一些买家面临潜在的违约风险和问题。 在他看来，采用固定付款的浮动利率按揭持有人已接近或已经达到触发利率，即房主的按揭付款不足以支付自上次付款以来积累的利息。 他说：这种延长的按揭期只是一个临时的应急解决方案，是为了避免按揭违约。 根据加拿大金融监管机构（OSFI）的数据，约有12%的未投保抵押贷款持有人只支付利息或出现负按揭。 根据加拿大帝国商业银行（CIBC）2022年年度报告，CIBC住房抵押贷款组合中有26%的贷款按揭期达到或超过35年。多伦多道明银行（TD Bank）在其2022年年度报告中表示，其住房抵押贷款组合中有25.2%的贷款按揭期达到或超过35年。 利率如何影响按揭期？ 低利率专家和抵押贷款经纪人Leah Zlatkin在接受BNNBloomberg.ca采访时表示，加拿大银行的利率上调导致浮动利率抵押贷款的成本上升。 她说有两种类型的浮动利率抵押贷款产品，一种是按照央行隔夜利率调整付款金额，另一种是固定付款金额，每周支付相同的金额。 Zlatkin表示，对于固定付款的浮动利率产品，付款金额不会随着利率上升而增加，而是贷款中利息和本金的比例会发生变化。 她说：为了让你支付相同金额的付款，需要让付款金额内的利率上升和本金减少，你需要延长偿还期，即你需要偿还抵押贷款的时间。 Zlatkin表示，延长的按揭偿还期引发了一个问题，即当按揭贷款到期续约时，贷款人将如何处理这种情况。 她说，从历史上看，按揭贷款的续约通常是“确定无疑的”，如果你无法与其他贷款人协商获得较低利率，通常可以在现有贷款人处获得续约。但对于那些希望续约但又无法在现有银行获得续约或转换贷款人的人来说，未来几年可能存在不确定性。 Zlatkin说：那些贷款人可能不愿意提供这些续约，或者在续约时可能要重新评估你的资格，如果你不符合资格，他们可能不会给你续约。她补充说，这种情况将在未来三到四年内逐渐显现。 她表示，加拿大人通常按时偿还抵押贷款，违约情况很少发生。但对于那些处于“边缘”的人来说，续约现在存在不确定性，Zlatkin说。因此，在谈判按揭续约时，人们可能会有较少的选择。如果你在其他地方无法获得续约，您可能只能接受他们给你的条件。 Vyner表示，与我交谈过的很多人都意识到，当他们的抵押贷款到期日到来时，他们将被要求偿还本金或增加抵押贷款还款额，这让他们无力支付。那些无力支付费用的人可能需要想办法，其中可能包括被迫出售房屋。 对这些人来说，续约日就是审判日。

如果您是首次购房者，但不确定是否有足够的钱支付房子首付，那么您并不孤单。 根据 Royal LePage 的2023 年首次购房者调查，加拿大的潜在房主越来越担心自己会因财务拮据而错过购房机会。 这项调查由 Environics Research 进行并于周四发布，分析了过去两年内购买房产的首次购房者的主要趋势。 该报告的主要发现之一是，67%的首次购房者表示，在购买之前，他们担心自己可能会因为首付不足而错过真正想要的房子。 2019 年，这一调查数字为57%，如今增加了 10% 。 当向那些打算在未来两年内购买第一套房子的人询问同样的问题时，63%的人表示担心自己会因首付不足而错过机会。 Royal LePage 总裁兼首席执行官菲尔·索珀 (Phil Soper) 表示：“加拿大人在首次购房问题上继续面临挑战，无论是高利率、严格的抵押贷款资格标准，还是难以及时凑齐的首付。”  调查显示，这种感觉已经蔓延到加拿大全国各大城市。 在大多伦多地区，74% 的首次购房者表示，他们感到焦虑，担心自己可能会因为付不起首付而错过购买梦想家园的机会。 在温哥华，71% 的加拿大人有同样的感觉，比 2021 年的调查结果 (69%) 上升了 2%。 67% 的蒙特利尔人也有类似的感受，而在卡尔加里，69% 的首次购房者表达了他们的担忧。 尽管如此，加拿大人依然坚持拥有住房的目标。 调查显示，大流行期间加拿大家庭储蓄仍高于历史标准，许多人在准备进入市场时有机会支付首付。 然而，鉴于目前的房地产市场状况，Royal LePage 调查发现，加拿大各地 34% 的首次购房者改变了购房计划，而选择更实惠的社区。 32% 的受访者表示他们购买了较小的房屋，11% 的受访者表示他们必须向家人或朋友寻求经济援助。  

房地产市场在过去几个月来表现不俗，快速反弹令很多房地产业内人士和经济学家都大跌眼镜。而最近的市场活动显示，市场复苏的不仅仅是交易量和价格的上涨，同时上市房源的迅猛增长也给市场带来更多的活力。 房地产公司 Rennie 的经济学家分析认为，这或许将给大温地区的买家带来更多选择和机遇。 分析指出，5 月大温地区的买家和卖家都表现出了极高的参与度，房屋销售量和挂牌量都达到一年来前所未有的水平。 统计显示，过去几个月来大温哥华地区的房屋销售一直在增长，在经历了过去 8 个月低迷之后，3 月和 4 月在房地产系统 MLS 中登记的房屋转售销量都超过 4,000 套。值得注意的是， 5 月的交易总量自 2022 年 3 月以来首次突破 5,000 套大关。 最终，5 月的销售量总计 5,038 套，比 4 月高出 20%，按照以往惯例， 4 月到 5 月的环比增幅通常为 4%。 虽然 5 月份的总销售量也比一年前高出 19%，但仍比过去 10 年的平均水平低 2%。这就是说，尽管销售数量连续四个月增长，但现在的活动仅略低于传统意义上一年中这个时期的基本水平。 对于买家们来说，坏消息是，贷款利率仍然居高不下，房屋价格较年初时已经有大幅回升。 但同时，好消息是，潜在卖家明显增多。5 月份大温哥华地区有 9,101 套新房源发布，比 4 月份增加了 39%，这是自去年 5 月份以来最多的一个月。 尽管上个月的新上市数量仍比 2022 年 5 月低 9%，比 5 月的长期平均水平低 0.5%。但上市的增长量明显高于销售的成交量。 随着销售数量的增加，新上市活动的增加是库存能够扩大的必要条件。在这方面，截止到 5 月底大温地区有 13,268 套待售房屋可供购买，比 4 月份增加了 11%，这一环比增幅也远高于 4 月至 5 月 6% 的典型增幅。 然而，库存量的增长仍有很长的路要走，因为它仍比去年同期水平低 14%，比过去 10 年 5 月的平均水平低 26%，并且是 1990 年记录以来第三低的 5 月待售房源总量。 这就使得待售房屋的总数量仍然明显不足，因为在过去 30 多年里，大温地区的人口也在大幅增长。如果根据大温地区的人口规模调整当前库存，上个月每 1,000 名居民 4.56 套房源，这是有记录以来的最低水平。 对于买家们来说，虽然央行再次加息 25 个基点，将其政策利率上调 25 个基点（至 4.75%），以及市场分析预测未来可能还将再次加息。 但分析认为大温地区的卖家出售意愿正在不断，伴随着利率的变化，房地产市场中买卖双方可能会重新出现不确定因素。分析预测，在接下来的几个月里，市场将会进入夏季——通常是市场比较冷清的时期，或许市场状况将开始有利于买家。 因此，大温的买家们或将迎来新的机遇和更多的选择。

最新数据显示，加拿大零售业销售额在连续两个月下滑后开始上升，表明加拿大人消费能力依旧非常强劲，经济师们预计7月央行将再次加息。 加拿大统计局6月21日发布数据，5月份零售销售增长0.5%。4月份零售额增长1.1%，达到659亿元，超过此前预估的0.2%，扭转了2月和3月的下滑趋势。且4月份的增长表现在广泛领域，统计局追踪的9个子行业中有8个行业的销售额都在上升。 "加拿大消费者一直在证明他们的韧性。"蒙特利尔银行分析师Shelly Kaushik在给客户的报告中称，“展望未来，消费者支出的势头预计将在今年下半年放缓，因为利率上升和居高不下的通胀将继续打压购买力。” 加拿大皇家银行信用卡消费数据显示，零售支出(扣除购车支出)在连续四个月放缓后，4月份出现增长。但细看这些数字就会发现，可自由支配的商品支出有所下降，而可支配的服务支出，尤其是本地娱乐、休闲和外出就餐的支出则保持稳定。 零售数据的强势"不是加拿大央行所希望看到的，因为央行是希望减缓国内需求，" Bartlett说。 加拿大央行行长Tiff Macklem以及另外五位决策者最终决定在6月加息至4.75%，因为足够的证据显示利率还没有升到足够限制性的水平。 今天（周三）在渥太华发布的会议纪要凸显出加拿大经济增长，特别是居民消费情况出乎央行意料，官员们指出加拿大经济的需求“过剩”，因此预计加拿大央行今年将再加息至少25个基点。同时认为在7月12日加息25基点的概率约为四分之三。   最新警告：房价才跌了一半 7月可能继续加息，如此环境之下，牛津经济研究院(Oxford Economics)专门警告客户，二手房价格回落距离他们预测的底部还不到一半。 目前的报道显示，加拿大房地产市场最近有所反弹。但值得强调的是，二手房销售仍低于10年平均水平。一些经济学家认为，市场复苏可能只是暂时的趋势，随着利率进一步上升，春季楼市的上涨势头将在今年夏天消退，预计到明年年初房价将下跌10%。” 此前一段时间，抵押贷款利率短期内下调，让热情高涨的买家慌忙入市，这使得房价在短短一个月内上涨了2.1%，价格比2022年2月的历史高点低12%。尽管新的住房供应量增长速度明显快于人口增长，但房价仍比2019年12月上涨了62%。 专家们认为特别不容忽视的是，房地产调整仍在进行之中。"我们不认为加拿大的房价调整已经结束。"牛津经济加拿大经济部门主任Tony Stillo直言不讳地表示，在加拿大央行7月份做出下一次利率决定之前，可能会出现一阵抛售潮！ 同时，随着利率上升和加拿大经济滑向衰退，牛津经济研究院认为住房需求会趋于疲软，房源不断增加增加将导致房价恢复下跌，“总体从2022年2月的高点下跌20-25%。”

在过去很长时间里，独立屋一直都被视作购房的最佳投资方案之一，但如今高涨的房价已经让独立屋变得越来越难以负担。 雅虎金融最新的报道指出，其实除了投资独立屋，房地产市场还有很多种方式可以替代投资： 1.地产投资信托基金 Real Estate Investment Trusts (REITs) 迈阿密沃尔森房地产公司的房地产经纪人丹尼斯·斯米卡洛夫表示，房地产投资信托基金 REIT 在证券交易所进行交易，它们汇集多个投资者的资金来投资各种房地产资产，可以提供多元化、流动性和通过股息获得收入的潜力。 2.活动板房公园 Mobile Home Parks 活动板房公园，可以通过地块租赁产生持续的现金流，并且公园内提供的设施和服务有可能带来额外收入。这是一种经济适用房的方式，需求稳定 3.存储空间 Storage Units 虽然不是传统的住房投资房市，但随着人们对存储空间需求的持续增长，这些设施运营成本较低，是一种不错的投资。 4.农地 Farmland 农地的收益不仅在于土地，还在于农田的价值逐年增长，可以带来农作物的收益。 农田可以用于直接购买使用、也可以用于出租，不论是购买农地的 REIT 或是直接买地，都是不错的投资方式。 5.空置的住宅土地 Vacant Residential Lots 相比投资住房，选择空置的住宅土地投资，持有数年后再出售给开发商，往往会有意想不到的收益。而且，这类土地房产税更低，不需要财产保险，不用担心故意破坏，也不需要意外维修 6.商业地产 Commercial Real Estate 商业地产可以有很多形式，例如写字楼办公室、零售店铺和工业综合体等，通常会吸引长期租赁，期限一般会有 3-5 年，为投资者带来了稳定的现金流，提供了财务稳定性和持续的回报 7.共管物业/短租房 Condo Investments/Airbnb Properties 在热门的度假胜地或是繁华的都市，选择有吸引力的短租房，可以带来非常可观的现金流，而且在保证入住率的情况下，这将是一种健康的投资替代收入。 8.多家庭类住房 Multi-Family 选择此类住宅的好处在于，房主可以自住一套，将其余套房出租和维护，既满足了住房也可以带来租金的收益。 不过此类住房的购买对于买家的资本要求也会更高。 总之，入手房市不是只有单一的手段，当然如果有个富裕的爸爸可能会让年轻人在买房时更容易些。  

房地产公司 Royal LePage 和 Environics Research 为 Sagen MI Canada Inc. 进行的一项最新调查显示，加拿大各地的首次购房者越来越担心自己是否有能力支付所需房屋的首付。其中超过 7 成的 BC 潜在首次购房买家担忧，如果不拼爹，此生买房恐怕将无望。 这项调查分析了过去两年内购买房产的首次购房者的趋势。 调查显示，67%的受访者表示担心因首付不足而错失购房梦想。与 2021 年的上次调查相比，这一数字增长了 5%，与 2019 年的结果相比，增长了 10%。 此外，计划在未来两年内购房的首次购房者中有 63% 表示担心首付不足，这一比例较 2021 年增加了 3%。 Royal LePage 首席执行官 Phil Soper 表示，加拿大人在进入房地产市场时继续面临挑战，无论是高利率、严格的抵押贷款资格标准，还是难以在合理的时间内存够首付款，都是加拿大人买房中面临的难题。 根据全国各区域细分，BC 省首次购房买家中 72% 对于购房的首付款担忧；不过值得注意的是，这并非全国最高的省份，全国最高的省份竟然是萨省和曼省的（77%）。 但如果从加拿大几大城市来看，大温哥华地区则有 71% 的首次购房者对买房的首付款担忧，这位居全国第二，仅次于多伦多大区的 74%。 调查还显示，全国 35% 的首次购房者从父母或亲戚那里获得了一次性付款的经济援助，以支持他们的购房。 此外，25% 的受访者还从父母或亲属那里获得每月还贷的资金援助。 渥太华房地产经纪人 Nick Polegato 表示，他的客户中，有三分之一的首次购房者都是向父母或亲属寻求经济援助。 如今在加拿大不拼爹，似乎已经难以实现买房的梦想。 同时 Nick Polegato 指出，如今对于首次购房者想买独立屋的想法，几乎已经彻底消失。  

温哥华一位住在市政厅附近的房东，几十年来一直把其中6间套房作出租用，租给了她的两个儿子和其它几个人，最近她收到了市府发出的近7万元空置房屋税单，完全惊呆了，称无法接受。 据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，温市居民科莱蒂斯(Joanna Colettis)拥有位于温哥华西13街（West 13th Avenue）300号的房子。自1970年代以来，这所房子一直属于她的家人，她几十年来，她一直把其中6间套房出租，租给了她的两个儿子和其它几个人。 每年，她都会申报省投机空置税(speculation and vacancy tax，SVT)和温市的空置税。 今年1月，她被选中进行覆核，以证明这些套房在2021年有人居住。但市政府没有接受她提交的文件，现在她面临着越来越多的空置房屋税单，这已威胁到她继续出租这些单元的能力。 愤怒的科莱蒂斯说，「这就是我的全部，」她翻阅着从租户那里收集的成堆表格，包括手机账单、驾照、社会保险号码、税务文件、营业执照和租赁协议。 她最近看到Postmedia的一篇报导，讲述了三角洲一对夫妇担心，他们会在房东受到96,000元的省投机空置税法案打击后失去家园，尽管他们已经在该处所居住了将近7年，房东为了支付这笔费用，已将房屋挂牌出售。 科莱蒂斯担心此事也会发生在自己身上。据她描述，她的两间一居室套房每间900元，一间更大的两居室套房每月收2,040元。 最初，她将她的证明带到市政厅，但她被告知其中一些不被接受。 后来，她收到一封拒绝将两名租户的手机、银行和互联网账单作为证据的信，因为它们不是2021年的。她还有两名租户的驾照复印件，显示他们都住在该地址。其中一人是在2022年11月获得驾照，另一个人在2023年续签了执照。该市合规分析师的一封信专门寻找至少在2021年有效期6个月的身份证明，并表示只需要证明一个租客，而非所有人。 科莱蒂斯以教授英语为第二语言为生，但她说，梳理市政府信中列出的要求让她感到困惑，而她也为照顾年迈的父母而疲惫不堪。 最终，她放弃了按规定填写追查表格，也没有选择提交投诉通知。5月中旬，市府向她开具66,396元的税单，这是她2021年房产评估价值的3%。她惊呆了。到6月中旬，这笔现已逾期的款项增加了5%，达到69,715元。 科莱蒂斯的两个成年儿子住在其中两个套房中，一间住10年，另一间住两年。自从她的父亲于1972年买下这幢大楼后，其余4间套房就出租给了租户。科莱蒂斯在1980年代买下这处房产，并继续出租。她说，有几位长期租户在那里抚养孩子，还有一些年轻人将这里作为他们的第一个家。 随着疫情消退，最新的租户分别已经租了3年、两年和两年半。地下室套房经过装修，目前的租户大约在10个月前搬进来。 她支付水电费、升级改造费、地税、房屋保险费、营业执照费和维护费。 温哥华市在一份声明中说，它无法提供个别案件的细节。 图：网上图片

  卑诗最高法院（BC Supreme Court）法官裁定，本拿比市可以对其拥有的421处房产保密。 据Burnaby Now报道，本拿比市本月早些时候赢得了一场诉讼，获准对卑诗省信息和私隐专员、同时也是该市居民的海尔(David Hayre)隐瞒这些房产。 海尔曾在2020年1月要求本拿比市提供所有财产清单。他的信息自由请求返回了一份包含2,314处房产的清单，但是，另外421处房产的街道地址或地块标识信息被编辑了。 该市表示，隐瞒的房地产信息与其未来开发项目的计划有关，包括活跃的土地整合(land assembly)。它辩称，如果披露这些房产，将「损害该市以公平市场价值谈判购买这些目标房产的能力。」 本拿比市表示，这样一来，业主将拒绝出售或寻求远高于市场价值的价格，这种情况之前至少发生过27次。市府在一份宣誓书列举了「一个极端的例子」，该市曾提出以1,080万元的价格购买土地用于建设立交桥和泵站。当业主意识到当局的意图后，竟以6,690万元的价格还价。 尽管如此，卑诗资讯及私隐专员办公室（OIPC）的一项决定仍裁定该市必须披露这421处房产，因为裁决者没有看到「提前得知该市的利益将如何改变该市与业主之间的谈判。」 本拿比市于是要求省最高法院复核该决定。 法官菲茨帕特里克(Shelley Fitzpatrick)认为OIPC的裁决「不合理」，同意该市一旦披露这些房产，「对可能造成损失的合理预期」，因为有可能让业主提前知道征地及土地整合计划，增加「提高售价或根本拒绝出售」的风险，因而撤销了OIPC的决定。 法官的裁决将是最终决定。 图：Getty Images

                 加通社资料图片 卑诗省平均租金从 2016 年到 2021 年增长了 30%，是所有省份中增幅最大的，使卑诗省成为全国租房者最负担不起的地方之一。 《温哥华太阳报》报道，全国出租房屋数据库的最新调查结果显示，卑诗省和安省的房屋不可负担性最重，租房者有一半的总收入用于房租和水电费。 卑诗非营利房屋协会 (B.C. Non-Profit Housing Association) 行政总裁说，他们根据2021年的统计局数字研究后显示，卑诗省有超过 66 万户租房家庭，其中，超过 10.5 万户家庭（大约相当于那乃磨市的规模）将其总收入的 50% 以上用于房租和水电费，这一危机水平使人们无家可归的风险增加。 另有近 15 万户租房家庭将其总收入的 30% 以上用于房租和水电费。 Atkey 表示，在全国有三分之一的租房者在房租上的支出「超出了他们的承受能力」。卑诗省甚至更高。 她说：「这意味着人们正在削减其它基本必需品，因为房租是首先要支付的，其它地方都在削减开支，例如孩子们要减少食物或课外活动。这些事情对人们有真正的长期影响。」 Atkey 表示，根据人口普查数据，从 2016 年到 2021 年，租房家庭的增长速度快于自住家庭。这是 50 年来租房者的增长首次超过房主。「过去双薪家庭在 20 年前能买上自己的房子，但现在可能无法做到了，因为购房价格太高，租房时间更长，而现在租金也负担不起。」 卑诗大学商学院副教授 Tsur Somerville 对此表示赞同。「人们继续租房而不是过渡到购房，这使得租赁市场更具挑战性。」 Atkey 同意建造更多专用出租房屋是关键，并指出在 1970 年代和 80 年代，联邦、省和市政府通过税收优惠、抵押贷款支持和直接建设投资于住房。 在 1970 年代，大约 40% 的住房竣工得到了政府援助，从 1947 年到 1986 年，加拿大各地建造了 253,500 套公共住房。

Townhouse联排别墅也是大多数华人购房选择之一，然而邻里问题是重要考虑因素，近日就有爆料说邻里之间因“随地吐痰”而将对方告到法院。 联排别墅大楼中的两个家庭发生了激烈的关系，并进入了BC省民事解决法庭，而在 COVID-19 高峰期发生的吐痰事件凸显了一些疯狂的细节。 塞利姆·梅特 (Selim Mete) 在BC发起了一起小额索赔案，对象是住在他正上方的邻居家中的三人。梅特声称，邻居们在白天和晚上的所有时间都经常大喊大叫、尖叫、摔门和破坏性行为，从而制造了不合理的噪音。 梅特还声称，在 COVID-19 疫情最严重的时候，其中一位邻居向他吐口水。 被告 Fereshteh Ahani Masouleh、Farhad Sheykhzeynalabedini 和 Farhoud Sheykhzeynalabedini 声称自己是被辱骂的人，并向 Mete 提出反诉。 Mete 最初寻求 4,957.97 加元，其中包括 3,150 加元的一般损害赔偿金和 307.97 加元的与所谓滋扰相关的工资损失，以及 1,500 加元的随地吐痰事件损害赔偿金。 在反诉中，被告表示他们有权因滋扰、精神和情绪困扰、侵犯隐私以及惩罚性和加重损害赔偿 5,000 加元。梅特否认了所有这些说法。 在滋扰案件中，仲裁庭指出，“当一个人严重且不合理地干扰另一个人安静地使用和享受他们的土地或财产时，就会发生滋扰。实质性干扰是指“不仅仅是不便或轻微不适”的干扰。一定是常人‘不能容忍’的东西。” 米特搬进来后，他发现受访者经常互相大喊大叫、打架、摔门，并扰乱了他的单位的使用。 较早的一次遭遇涉及 Farhoud 走近 Mete 的财产。他问他们为什么，但 Farhoud 生气地回答。米特此时正在录制视频，指着地面，这也是吐痰事件发生的时间，可以在视频中听到。 法庭记录称，“Mete 立即转身开始大喊 Farhoud 向他吐口水，Farhoud 否认了这一点。” Mete 以日志的形式提交了其他证据，该日志是他根据笔记和电子邮件创建的，内容涉及 2018 年 4 月至 2020 年 7 月期间的骚乱。该记录显示了每月发生的一系列尖叫、叫喊和打斗事件，通常发生在晚上 10 点到 2 点之间。上午，有时几个小时。 值得庆幸的是，对于 Mete，他有音频和视频记录形式的证据。 在一个案例中，当 Mete 正在与警方通电话时，另一端的人问道：“是他们吗？” 建议他们可以通过电话听到他们的声音。受访者表示噪音来自其他来源，例如电视。他们还建议米特修改录音。 多亏了 Mete 提供的所有证据，仲裁庭支持了他，共判给他 3,992.31 加元，其中包括： 3,457.97 加元的滋扰损害赔偿金， COIA 下的判决前利息 250.84 加元，以及 125 加元的 CRT 费用为 283.50 加元，争议相关费用为 158.50 加元。 法庭还命令 Farhoud 向 Mete 支付 1,000 加元的殴打理赔费用。

一些业主将自家私宅的后院作为宠物狗游乐场地出租出去，既可保证宠物和公共场所的安全，又可赚外快。 普理查德（Bonnie Pritchard）有一只银灰色的雌性美国斗牛犬，在公共宠物公园内经常被人误解，以为这只狗具有攻击性，但其实并不然，只是其外表总让人害怕。普里查德的姐姐瓦特（Catherine Watt）将她在奥沙华的房子后院，改造成一个私人狗公园，通过一个名为Sniffspot的美国平台按小时出租，就像Airbnb那样。 瓦特拥有两只小狗，曾是一名宠物保育员，但疫情让她的生意倒闭。Sniffspot给她机会减少损失。 她的院子有完整的围栏，像公共狗乐园一样有双重门，这样狗和主人都能保持安全。院子里配备了灵活的训练设备，在炎热的日子里有一个儿童游泳池，甚至还有一个由草药和植物组成的感官嗅觉区。 Sniffspot的创始人亚当斯（David Adams）指出，从房地产角度看，土地是家里最大的一块，却没有被用来赚钱。他说：「这与Swimply和Airbnb不同，你不需要劳动，只需设定好时间，让人们预定时间即可。」 亚当斯表示，在加拿大有130个由私人后院改造而成狗乐园，而大多伦多地区是其在加拿大最大的基地，有52个点。没有围栏的22英亩土地，租金是每小时14元至15元，而附有训练设施则每小时35元。 亚当斯表示，Sniffspot解决了狗的核心需求。他说：「狗狗在狗乐园有完全属于自己的空间，不必被其他的狗和人包围，造成潜在危险。」 一些出租的后院狗乐园月入高达3,000元。大多数业主每小时收费5至15元。Sniffspot平台则收取20%的预订费，用于支付营销、网站管理和价值2,000万元的责任保险。