地产

据《星报》报道，一份新报告警告说，加拿大人去年信用卡和汽车贷款的拖欠率上升，这是一个警告信号，表明加拿大人可能开始拖欠抵押贷款。 加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）周四发布的报告发现，2022年，抵押贷款债务增长了6%，达到创纪录的2.08万亿元。   CMHC的Tania Bourassa-Ochoa在一份新闻稿中表示，尽管这一增长速度比去年有所放缓，但现在越来越多加拿大人难以偿还债务，这仍然是又一个新高。 他解释说，在抵押贷款违约之前，人们会先拖欠其他债务。抵押贷款可能是下一个。 他说：“目前抵押贷款拖欠率仍然很低，但这是一个滞后的指标。 “在困难时，消费者通常会拖欠信用卡、信用额度或汽车贷款，而不是抵押贷款。这些信贷产品拖欠率的上升表明，越来越多的消费者在偿还债务方面遇到了困难。” 报告发现，汽车贷款拖欠率上升至疫情爆发前的水平，约为2%，而信用卡拖欠率约为1.5%。 同时，更多加拿大人选择更长的付款期来减少还款，但偿还贷款的时间更长。 本周，CMHC发布了一份单独的报告，显示加拿大的家庭债务与GDP之比在7国集团中最高，达到107%。 渥太华研究所Macdonald-Laurier Institute高级研究员、加拿大统计局前首席经济学家Philip Cross表示，由于低利率，加拿大人在疫情期间背负了大量债务，现在很容易受到利率飙升的影响。 但他表示，这些债务和随之而来的利率飙升何时会表现为抵押贷款违约尚不清楚。 他说：“不确定因素是加拿大人在疫情期间积累的所有积蓄。没有人确切知道它有多少。” 此外，加拿大没有出现重大的工作岗位流失，这增加了持久力。 他说，加拿大央行估计加拿大人的储蓄在1,000亿至3,000亿元之间。 Cross指出，目前尚不清楚究竟是谁拥有储蓄，但可能集中在受利率影响较小的富裕家庭。 他说：“可以肯定的是，财务压力一直在增加，到某个时候，一些家庭将会破产。” 加拿大政策选择中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)的David Macdonald表示，加拿大人一直试图应对更高的利率。如果失业率上升，拖欠抵押贷款的人数将会上升，但目前房价持平，甚至上涨，不太可能刺激破产。 他说：“只要你能卖掉房子，即使你付不起月供，你也不一定会破产。” 他说，2008年美国出现的破产率和被迫出售压低了房价，而这在加拿大从未出现过。他说，就目前而言，利率上升可能会继续给家庭预算带来更大压力。

根据房地产公司Royal LePage的一项调查，目前大约有11%的加拿大人有在房地产中进行投资，超过一半的现有投资者表示他们有可能在未来五年内再次购买投资型房产。 图源：Yahoo   这项由Leger进行的调查显示，在有房地产投资的调查者中，64%的投资者拥有一处物业，而32%的人拥有两处或更多物业。 Royal LePage首席执行官Phil Soper在接受采访时表示：“与以往的数据相比，加拿大出现更多的投资房东，也有更多有兴趣成为房地产投资者的人。” 由于他们对房地产投资者的研究是新的，所以没有可以进行比较的基准，但Soper表示，数字似乎比他预期的要高。 报告称，超过四分之一（26%）的加拿大人计划在2028年之前购买投资物业，其中33%的没有拥有住宅投资物业的加拿大人表示，他们有可能在未来五年内购买一处。 报告指出：“尽管在如今的后疫情房地产环境中，借款成本较高，但出于投资目的拥有房产的愿望仍然很强烈。” Soper表示，投资者了解加拿大存在着严重的住房短缺问题，并意识到加拿大每年会迎接50万新移民，这个数字可能会更高甚至会增长。 他还说，推动人们投资房地产的另一个问题是租金水平创下了历史新高，并且涨幅甚至超过了高通胀水平。 Soper解释说：“供应短缺、高租金以及更多的房主寻找出租房源，都吸引了更多人进入这个领域。” 调查发现，长期内房产价值升值的机会是投资者在购买物业时考虑的最重要因素。其次是每月的正现金流有多少，低维护和可变费用排名第三。 44%的投资者拥有独栋住宅，而37%的人投资于公寓楼。 Soper表示，由于股市波动不定，在过去几年中许多资产类别产生负回报，投资者已经开始考虑选择其他投资方式。他特别提到，年轻人可能一直在考虑投资科技公司，但由于这个行业在过去几个月中受到严重打击，他们的想法发生了变化。 研究表明，过去一年里借贷成本的上升对可变利率抵押贷款持有者产生了重大影响，超过30%的加拿大投资者考虑出售投资房产。 Soper表示，虽然这个数字表明投资者群体中将会有一些变动，但这也意味着大多数投资者并不考虑出售，因此该行业可能会出现实质性的增长。 他说：“显然，这个特定的投资类别在这里受到了重要经济因素的支持。” 这项研究于2023年3月2日至17日在线完成，调查了1,003名拥有一个或多个住宅投资物业的加拿大成年人。 今年早些时候，加拿大统计局发布的数据显示，在追踪的五个省份（新斯科舍省、新不伦瑞克省、安大略省、曼尼托巴省和BC省）中，至少有20%的住宅房地产在2020年初被投资者所拥有。

花700元的租金可以欣赏到温哥华天际线的壮丽景色，但它只是拥有一张床垫，你会为了便宜的租金睡在仅仅隔着私隐屏幕的壁龛里吗？ 这间位于温哥华市中心的廉价出租屋享有俯瞰城市摩天大楼的美景，但显然有一个问题。 据Vancouver Is Awesome报道，该房间实际上是一个壁龛，地板上有一张床垫，用私隐屏幕与公寓的其它部分隔开，租金是每月700元。     据Facebook Marketplace列表显示，该出租单位被描述为「带家具的私人空间」和「宽敞的起居区」。 此外，还搭配了数量不详的室友。 房源将这套公寓归类为两室两卫，窗户和图片背景中至少可以看到4个人影。列表上说，「这里住着随和的人。」 所有公用设施和WiFi均包含在租金中，大楼内设有健身房、套房内洗衣房，步行即可到洛逊广场（Robson Square）附近的巴士站和天车。 此外，它还有空调和停车场，看起来似乎有利有弊。  

近几年，说起业主举报过的那些小区魔幻事迹，硬核操作，都能开一场吐槽大会了 。 如果你没听说过，先指路我们真叫卢俊的几篇文章，《这届业主为房价不跌也太拼了》、《大写的服，杭州人为房价不跌也都太拼了》。 而且举报的范围可以说五彩缤纷，关于房屋质量、物业管理的，也有房价水平、邻里关系的 ...... 随便哪个拎出来，都能激发出业主们的最强战斗力。而且不出手则已，一出手必定一鸣惊人。 刚好最近看到很多真实案例，发现如今的业主们，为了稳房价也好，其他因素也好，已经几乎没有什么是他们不能举报的了。 一、政府出让地价太低？我反手就是一个举报 有一种业主的举报行为，实在让我匪夷所思，闻所未闻。 他们一心扑在保房价上，是实打实的战斗型业主。为了保护自家房子的价格，从中介到开发商，甚至地方政府，每个环节都逃不过他们的火眼金睛。稍有不慎，就是铺天盖地的投诉。 比如早期，就有很多业主在群内指导挂牌价，不允许同小区的业主们低价挂售。大家自觉监督，杜绝降价风气。 图源：微博 @合肥土哥 也有集体签字盖手印，举报中介做低成交价的，还郑重地给中介公司发了《虚假交易撤销书》。 不过如今看来，这些已经不稀奇了。 近两年，一部分业主的集火对象变成了打折卖房的开发商。前段时间闹得沸沸扬扬的两个昆山开发商，就是其中被举报的典型。 后来和中介聊天，我特意问了下情况，得到的回复是： 这两个项目一年多以前卖得挺热的，很多人当时就入手了。结果现在明目张胆降价，而且一降就是三五十万，第一批购房者肯定是强烈反对的。 仔细想想，这也无可厚非，不过你以为到开发商就结束了？并没有，最近，这些业主们连土拍都不放过了。就连隔壁集中出让的土地楼面价过低，都要点个举报。 5 月 10 日，南京第二轮集中供地其中 G02 地块因为楼面价太低，被周围业主集体投诉了。 听起来是不是过于魔幻，但就是真实发生了。 一般来说，土地集中出让的价格，是由专业土地估价机构遵循市场规律，测算拟出的起始楼面价，并且是被各地人民政府批准的。 但即便如此，业主们举报起来也是毫不犹豫，直接投诉到了地方政府。 这次，首当其冲的就是南京规自局。目前该地块已终止出让，下架前的起拍楼面价仅 10187 元 / 平，封顶楼面价 11654 万元 / 平。 我查了一下，从 4 月开始，就陆续有周围业主在密集投诉了。 图源：人民网领导留言板 而附近老旧小区中最近的一个，是距离 500 米的中建国熙公馆。2016 年这个小区起始楼面定价是 13000 元 / 平，最终被开发商哄抢抬到了 23083 元 / 平。 7 年后，周边的地价反倒降了 10000 多元 / 平，这种情况，对周边小区还是会造成一定影响。业主们必然不能答应，于是短短几个月内密集举报了 500 多次。 总的来说，为了保护自己家房子的价格，这些业主的足迹已经遍布了二手房、新房、土拍市场。俨然蜕变成了水陆空三栖地保房价战士，慷慨激昂、指点江山。 不过归根结底，这些举报的背后，还是业主护盘心切。 早些年，为了保房价，业主们就已经奇招频出了。什么众筹修外立面、换地下车库给小区做美容，集体监督孩子学习把小区考成学区房之类的，都还只是内部战术。 如今，连地方政府都遭到了集体投诉，可见业主保房价的迫切之心又上了一个台阶。 结合目前的形势来看，业主逐渐升级的举报行为，也是一种无奈之举吧。 二、不患寡而患不均，也是一个特质 还有一件事，是最近亲身经历的。就在上周，中介带我看了绿城臻园这个盘，目前链家上的挂牌均价在 11 万 / 平左右。 小区整体品质不错，高层和联排分开入户，每个区域私密性都很高。 作者供图 由于靠近外环高速和 2 号线，很多张江、陆家嘴工作的人都住在这里。但走在小区里，有一点看起来很奇怪，出于不解和好奇，当时我拍下了两张对比的照片。 这是从小区主干车道进入联排区域的入口，有一个联排业主自己的大堂： 作者供图 从随处可见的干挂石材和大堂顶部的吊灯设计就能看出，是下了成本的，而且穿过大堂就是整个小区的中央花园横轴，很气派。 然后，诡异的一幕就来了。转过身后的高层入口，却是这样的： 作者供图 没错，除了绿化带就是几个印着绿城服务字样的隔挡牌。一边是霸气的大堂设计，一边是绿化带加几个低矮隔挡。 这种明显的落差，无论从建筑园林的功能还是美学设计来看，都是极度不合理的。一问之后才了解到，原来这两个入口背后，还有一段故事： 据中介透露，小区的高层房源是 15 年交付的，当时绿城在唐镇做这个项目还是很用心的。 为了拔高品质，不仅把小区内外的路都修整了，还顺便在高层入口处也做了一个对应的门头。结果一不小心超标了，高层的入户门头看起来比联排的还气派。 然后就有业主投诉这个门头属于违建，最后判定下来确实如此。 此后，高层的入口处就一直是我们现在看到的样子。好在小区大门旁边，也专门给高层业主们开辟了一条人行通道，进出都很方便。 这件事的真实性细节我们不得而知，目前的结果似乎对双方业主并未造成太大影响。但这种心里不平衡所以就举报的魔幻风气，其实对自家小区 ‍ 的整体形象也是一种折损。 小区外表再光鲜亮丽，真正住进去后的体会却是冷暖自知。 那么接下来说的，就完全是个人需求之间的不平衡了。 三、家门口种菜种花，投诉你没商量 投诉政府低价卖地、举报自家小区违建，这种其实只是个别案例。毕竟，现在大部分业主最常见的需求表达渠道，还是向物业投诉。 前段时间热搜上的李亚鹏，就是因为被其他业主投诉后，公开向管理方道歉出圈了。对，就是王菲的那个前夫之一。 这次上热搜的原因也不是欠债、老赖、强制执行这些，就是单纯地种菜。 比起离婚后频频失利的投资行为，种菜算是李亚鹏这几年得心应手的领域了。甚至专门开了个专栏《节气生活》，从 2021 年 8 月至今更新了 41 集，在每个节气日记录自己种菜、烧饭的日常。 这次道歉，是被管理方告知最好不要在小院里种农作物。视频里，李亚鹏一脸心疼，惋惜生长不易的菜苗们，甚至举起一根被铲除的菜苗，遗憾地说都开始结豆角了。 中国人爱种菜的基因，在这一刻几乎达到了集体共鸣。 很多网友站出来声讨物业，不理解好好的小院，为什么不许种菜？ 也有人指出，李亚鹏的这个小院似乎并不算业主个人产权。镜头里，小院周围看不到任何建筑，更像在小区的公园绿地圈了一块地，所以才被投诉了。 为了验证真假，我把《节气生活》的视频从头到尾捋了一遍，终于在 32 集找出了小院的起源： 《节气生活》剧照 敢情这块地是小区里一个废弃的猫屋，被他拿来改成种菜小院了，所以，这次被投诉道歉其实也不冤枉。而且，李亚鹏这种业主还不是个例。 公共区域圈地种菜、种花，引发邻居不满举报，这是大部分小区最常见的矛盾纠纷。 这些年，越来越多的业主们，苦小区圈地种植久矣。哪怕是自费绿化，本意造福小区的也不行。 4 月份，杨浦区控江四村的一位业主张先生也被居民投诉了。张先生在家门口的室外公共区域，摆了很多假山、盆景、花卉的微景观。 图源：上海新闻广播 并自掏腰包数万元，维护了近 10 年。终于把当初黄土、石块裸露的绿化带，打造成今天幽趣、雅致的景观花园。 小区其他业主闲时散步会过来欣赏，小孩子也很喜欢。结果却被举报违规侵占公共绿地，要尽快拆除。 张先生心疼得一晚上没睡着觉，主动找到新闻坊的记者求助，讲述自己有多委屈。 图源：上海新闻广播 不过也有邻居出来控诉说养护园艺需要堆肥，味儿太大。 平时这位张先生还喜欢做手工，也会产生噪音扰民。 一边是不堪其扰的左邻右舍，一边是支持留下花园的其他业主。为了这片花园的去留，一场普通的采访都快成辩论赛了，连城管部门和小区居委会都出动了。 最终确定的是，在公共绿地上私自划院种菜、种绿植，侵犯了其他业主的利益，所以该拆除的还是要拆除。 至于之后这些花花草草转移到哪里，再由小区居民集体讨论。 至此，这场闹剧才算告一段落，只是张先生要和他的花园短暂说再见了。 四、看着五花八门的举报，仔细一想背后又情有可原 回过头来看这些业主的举报行为，有的只是鸡毛蒜皮，有的则出于共同利益。 无论在保护公共空间还是小区房价上，大多数业主的斤斤计较，只不过是立场不同罢了。因此，有些举报行为虽然听起来略显魔幻，但我们还是应该理性看待，和睦沟通。 毕竟，小区就是一个小型的社会，每位业主都是这个共同体的一份子。 不过，人多了自然就有江湖。

根据卑诗大学（UBC）的合作房屋研究(Collaborative Housing Research，CHS)发现，卑诗省房客被驱逐率是加拿大最高的，主要是经济利益驱使。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，根据卑诗大学的住房研究指，卑诗省拥有加拿大最高的租客驱逐率，同时，卑诗对“无过错”租客的驱逐率也是全国最高。 加拿大统计局为加拿大住房调查收集的数据显示，在卑诗省，有10.5%的租房家庭说，他们在2016年至2021年期间被迫搬离家园，相比之下，全国为5.9%。 CHS发现，驱逐的首要原因是房东想要出售；另一个主要原因是业主想搬进来。在低陆平原，85%的驱逐是无过错的，而全国平均水平为65%。CHS还发现，经济利益是越来越大的动机，加拿大20%的单位由金融公司拥有，五分之一的房屋和公寓由投资者拥有。 CHS表示，就驱逐率而言，加拿大“处于国际领先地位”。 位于温哥华市中心西端区一幢出租楼，自房东宣布大楼重新开发计划，大约5年来，戴维街（Davie St.）1485号这幢拥有51个单位的旧建筑中，有许多单位一直就空置著。 在该公寓生活了20年的梅恩（Ian Main）与他的妻子和女儿，与其他10户租客一直坚持不搬走。 他说，其他租户接受了所提供的补偿，并搬到了更昂贵的公寓。根据温市政府要求，2018年房东提出了租户搬迁计划，帮助租户寻找新住房。 梅恩拒绝了每月为他们的两居室支付1,500元的离开条件，理由是提供给租户的搬迁费不够。他说，房东雇用的专家是参照了Craigslist上的标准。 梅恩说，在他居住期间，这幢建筑已易手数次，归数家公司所有。 目前的业主之一梁约翰(John Liang，译音)表示，最初建造公寓的计划不再具有经济意义，他说，当初他们被要求提供原住户低于市场价20%的租金，但现在情况已经发生变化。 “随着计划停滞、市场放缓以及一切，我不知道我们是否仍能提供20%的社会住房。” 无独有偶，本拿比市也发生当地有开发商未能履行义务，帮助流离失所的租户，现在租房者表示，旨在保护他们的政策已经失败。  

据加拿大央行估算，当本国业主在未来3年续贷房屋按揭时，他们将看到每月还款额大幅飈升，幅度介于20%至40%。 儘管央行在过往一年来大幅加息，但迄今為止，仍有大批揹负了房屋按揭贷款的业主尚未感受到利率攀升带来的痛苦，因為他们的每月房贷还款额是固定的。但央行指出，到2026年，几乎所有揹负了房屋按揭贷款的业主将不得不续贷，从而导致每月的还款额大幅增加。 央行在最新发表的金融系统年度重审报告中写道：「鑑于更高昂的借贷成本，与去年相比，央行对加拿大家庭偿还债务的能力更感担忧。更多的家庭预期将在未来数年内面临财政压力，因為他们将续贷房屋按揭贷款。」 央行指出，与央行开始加息前的去年2月相比，约有三分之一的加拿大房屋按揭贷款已看到了每月还款额的增加。绝大多数的按揭贷款的借贷者将在未来3年内续贷，绝大多数的续贷时间是2025年和2026年。 对于那些选择浮动利率的房屋按揭贷款业主来说，他们已承担了利率上升的最大影响，因為他们的债务是与央行的基准利率掛鉤。 但考虑到绝大多数浮动利率的房屋按揭贷款借贷者已固定了每月的还款额，他们尚未被迫每月缴付更多的还款。不过，在他们每月固定的还款额中，有更大的份额被用于缴付利息，他们的还款期已被延长至超过30年。 央行估算，当上述选择了浮动利率的业主续贷房屋按揭时，将被要求还原至原始的摊还期，除非他们重新融资并拿到新的房屋按揭贷款。如果他们在续贷时重返他们原始的摊还期，他们的每月还款额将飈升40%。 对于那些选择了固定利率房屋按揭贷款的业主，央行估计他们的每月还款额将在续贷时上涨20%至25%。 央行指出，考虑到加拿大的就业市场依然保持强劲，失业率低，对于绝大多数家庭而言，更高的房屋按揭贷款还款额应该是可以应付的，但将给一些家庭带来更加严重的影响。 央行在上述报告中说，财政压力的一些迹象正开始出现，特别是那些在疫情期间房价达到高峰期时置业的业主，当时利率接近于零。那些在2020年至2022年期间贷款买房的加拿大家庭，与那些在2017年至2018年期间贷款买房的家庭相比，前者的信用卡债务比后者平均多出了17%。

< 上个月刚刚生效的，调高额外买方印花税政策，大家都惊叹新加坡政府的“快狠准”，一点缓冲的时间都没有，连钻空子的时间都不给。 这两天，EdgeProp的一篇报道里的两位买家，可以算是新加坡楼市“最幸运”买家了，因为买房的时机刚刚好，怒省了几百万新币的税费！ 新加坡房产公司Huttons Asia ，通过对比市区重建局的购房数据，发现在额外买家印花税上调之后，依然有中国PR在新加坡黄金地段购买了两套豪华公寓！ 其中一处房产是位于第9区Leonie Hill Road沿线的永久产权项目New Futura的一套四居室，该单元房位于 24 楼，已提交出售警告，5月3日以 1250 万新币的价格出售。如果要交60%的外国人额外买家印花税，也就是说需要交750新币的税！ 不到3小时，事情发生了反转！ 原来是网站搞错了，这名买家只交了30%的税。 （EdgeProp发文更正） 新报道称，根据新的降温措施，外国买家将适用 60% 的额外买家印花税税率。但是，对于购买选择权于4月26日或之前授予买方并在21天内（即5月17 日或之前）行使的交易，新税率将不适用。因此，购买 New Futura 单元的中国买家为此支付了30% 的税率，也就是375万新币。 另一处被中国买家收购的豪华公寓是位于River Valley Road的永久产权项目Yong An Park的一套六居室联排别墅。 （Yong An Park最新成交价，图源：EdgeProp LandLens） 5月5日以1,408万新币的价格售出，与 New Futura 的单位一样，该选择权是在5月17日之前行使的。Yong An Park 单位的这位买家支付了 30%（420 万新币）的 税费。

据《环球邮报》评论报道，经济师们发出警告，随着更多人的房贷续期，抵押贷款债务已经成为一颗“定时炸弹”。 Desjardins Capital Markets的经济师就高利率可能对抵押贷款和房地产市场造成的更大损害发出了悲观警告。 图源：Globe and Mail 本周，Royce Mendes和Tiago Figueiredo发表了一份报告，称加拿大的抵押贷款债务是“一颗定时炸弹”。他们认为，引爆的时间就在“未来两三年”。 在报告的同一天，加拿大房地产协会(CREA)公布了4月份房屋销售和价格上涨的月度数据。分析师依据数据称，在经历了销售暴跌近20%、协会房价指数下跌逾12%的一年之后，市场已经出现转机。 加拿大央行从2022年3月开始大幅快速加息，并在一年后暂停加息，房地产市场首当其冲。现在，由于央行需要一些时间来评估是否需要进一步调高利率，人们的焦点正转向加息的下一层面后果，因为对加息的初步影响将更广泛地扩散到整个经济中。 但Desjardins的报告认为，抵押贷款持有者的痛苦才刚刚开始。 其风险在于当抵押贷款到期续期时会发生什么。过去一年续期的抵押贷款持有人已经受到了利率急剧上升的打击，每月还款额也大幅增加。但更大的冲击尚未到来。 在大流行期间，当利率处于最低点、房价飙升时，大部分抵押贷款都是五年期的。对于这些贷款，2025年和2026年将是续期的关键时刻。Desjardins预测，就固定利率抵押贷款而言，首次购房者(每年约占所有新抵押贷款的一半)的月供将增加15%。 至于许多浮动利率抵押贷款持有者，情况要糟糕得多。他们的贷款利率随着加拿大央行的政策利率而上升，多数情况下，贷款人并没有增加他们的还款。这些抵押贷款中许多都是每月固定还款额，当利率上升时，月供保持不变，但更多的钱用于支付利息，更少的钱用于支付本金。 这些抵押贷款中，约有四分之三已经达到了“触发利率”，即利息成本超过月供，这通常意味着自动增加还款额。但是，许多银行没有调整月供，而是允许额外的利息堆积在未偿还的本金上。 这对浮动利率抵押贷款持有者来说，是一个好的缓冲；但当续期到来时，他们不仅要面对更高的利率，还要偿还越来越多的债务。Desjardin的报告表示，一些五年期浮动抵押贷款持有人可能在2025年和2026年面临支付额增加40%的窘境。 关键是，抵押贷款利率上升可能会对家庭支出造成最深的影响，不是现在，也不是几个月后，而是两三年后。 这种极不寻常的贷款成本和房价周期，将在央行利率变化影响的18至24个月之后很长一段时间，继续给经济带来压力。Desjardin的假设是到2024年底，央行将把利率从目前的4.5%降至2.5%。 Mendes在周三接受采访时说，加拿大有可能滑向“房地产衰退”，就像在上世纪90年代初看到的那样：由于房主别无选择，只能将更多的收入用于抵押贷款，因此家庭支出将在数年内持续放缓。 “人们将把创纪录的可支配收入用于偿还房贷，”他说。“这是以前从未发生过的。” 要知道，这是假设整体经济像大多数专家普遍预测的那样：今年经济放缓，但避免了衰退，明年经济复苏，央行在2024年初开始降息。 如果不是这种软着陆，经济陷入传统的衰退，包括就业大幅下滑，那么情况会变得更加复杂。失去工资将使续贷不再仅仅是昂贵，而是变成不可持续。 周四，加拿大央行将发布年度金融体系评估报告(Financial System Review)，详细评估金融相关风险。央行的利率政策非常明确地指向将通胀降至2%的目标，但它肯定希望密切关注这些利率对家庭的冲击有多严重，因为续贷将成为更大的因素。央行的利率将对这些抵押贷款风险产生关键作用。 “如果2025年和2026年续签时利率足够低，那么就可以避免极端挑战，”Mendes说。“加拿大央行确实有解决这个问题的办法。”

安大略省的一位租户还有不到两周的时间，就需要每月多支付350元的租金。相当于她的房东一次性涨了17.5%的房租。   安大略省St. Catharines的自然疗法专家Kara Petrunick告诉CTV新闻网："这真的很令人抓狂。" 她在疫情期间搬离多伦多前往尼亚加拉地区，以便在离家人更近的地方生活和工作。 当她在2021年2月搬到该地区时，她位于Russell大道上的三居室镇屋的租金为每月2,000元。她虽然觉得这个价格很高，但考虑到当地租赁市场房源有限，这已经是她能找到的最好房子。 今年2月28日，在她搬进去两年后，有一天她发现门上贴着一张纸条，宣布租金上涨17.5%，并将在6月生效。 安大略省在2023年将房东加租的最高限额设定为2.5%。 然而，这一规则并不适用于2018年11月15日之后首次出租的新楼。安大略省住房厅长的发言人告诉CTV News Toronto，福特政府取消了对这些单位的租金控制，以"刺激新租赁住房的建设"。 图源：Kara Petrunick提供 直到现在，Petrunick的房租还没有超过2000元，她称这是因为她的镇屋社区翻新装修还没有完成。 Petrunick说，园林景观被弄成了泥土，镇屋之间没有设置围栏，而且她的地板上暖气格栅也不见了，变成了一个缺口。她还说，她所在社区的一些房屋里的电器从未被接上。 为了就租金上涨进行谈判，她发出了一封由邻居联署的信，提出增加5%至9%的租金，而不是17.5%。 作为回应，她的房东说对目前的生活状况表示同情，并面临着同样的困境，即抵押贷款、保险、房产税和维修费用都在上涨。 房东们在一封信中写道："这是你入住该单元后我第一次涨房租，我已经尽量推迟，直到现在才涨价，但房屋开支已经到了我不得不涨的地步了。" Petrunick的房东没有回应CTV新闻多伦多的采访要求。 虽然Petrunick说她能负担得起目前的租金上涨，但她担心未来的不确定性越来越大。 "我可以支付上涨的房租，但明年呢？后年呢？明年我是不是可以再被涨租1000元？"

来自加拿大租房网站Rentals.ca数据，过去一年加国租房市场的平均租金上涨了9.6%，比2021年4月疫情低点时上涨了20%。 温哥华和多伦多继续成为租金最贵的两个城市，4月一居室单位的平均租金分别为2787元和2526元，二居室单位3741元和3290元，比较2021年4月分别上涨了47%和41%。 Rentals.ca公布的一份报告说：“由于人口的高度增长和低的住房可负担性，租金年度增长率维持较高水平，比较2021年4月疫情期间的最低水平，二居室单位的租金增长了20%，增长幅度最大。 报告还列出了温哥华和多伦多以外周边城区一居室单位租金最贵地区，依次为：温哥华东南的Burnaby租金2330元，密西沙加2260元，怡陶碧谷2239元，旺市2216元，伯灵顿市2171元，北约克2144元，咸美顿2075元，士嘉堡2067元，怡陶碧谷、北约克和士嘉堡于1998年并入多伦多市。 除了卑诗省和安省外，魁北克省租金最贵城市依次为：Gatineau一居室单位月租金1745元，满地可1655元，首都渥太华1940元。阿尔伯达省2大城市卡加利和爱蒙顿一居室单位月租金分别为1607元和1163元。大西洋省份中租金最贵是哈利法克斯(Halifax)，一居室月租金1862元。 全国范围看，一居室公寓或柏文单位的月租金1753元，比去年上涨了10%，二居室单位2120元，也比去年上涨10%，其中安省租金增幅最大，一居室单位月租金2421元，比较去年上涨了17%；阿尔伯达省月租金1500元，上涨了15%；魁北克省月租金1850元，上涨了11%。如果按月比，阿尔伯达省涨幅最大，为2.7%。

根据Desjardins的最新分析，尽管许多房主在面对目前较高的利率续签抵押贷款时，会面临还款压力。但首次续签的浮动利率借款人将面临最大的冲击。 因为这些抵押贷款借贷者如果希望在相同时间内偿还房贷，他们必须在以下两个选择中做出选择：将月供增加超过30％，以保持当前的分期付款期限不延长；或者一次性支付巨额款项，某些情况下高达16万元，以保持月贷款不变。 Desjardins的董事总经理兼报告的主要作者罗伊斯·门德斯（Royce Mendes）于5月15日表示："借款人可以在续签时一次性支付一笔款项以减少还款冲击。但是我们的模拟发现，目前需要支付一笔等于原始贷款金额约20％的一次性款项，才能保持月付款不变。" "以此为例，一个在2018年以100万元购买房屋，并支付了20万元首付款的首次购房者，需要再支付16万元以保持他们的月还款不变。" 但他同时指出，这些都是极端的例子。但也显示了较高利率确实影响了一些房主，尤其是那些最近购买房屋且净值积累较少的人。 “我们的模拟显示了一些房主在续约时将面临的脆弱性，可能有一些房主根本不知道他们可能会面临什么样的付款冲击。” Mendes表示，他觉得许多房主将采取月付款增加一点，另一方面续约时一次性支付部分付款的组合方式，以拿到可以负担的月贷还款额。 他在报告中说道：“但无论如何，都会有痛苦，特别是如果利率没有像我们预测的那样下降。” Desjardins预计加拿大央行会将其基准利率保持在4.50％，而不是像一些经济学家预测的那样再次上调利率。 Mendes表示，利率的快速上涨给抵押贷款借贷人带来了困难，但贷款机构已经采取了一些“不寻常”的，甚至是“令人惊讶”的措施来抵御潜在的风险。 例如，银行允许抵押贷款摊销超过25年的限制；或者让抵押贷款余额增加，这表明借款人无法支付完全部的利息，并将其添加到本金贷款中。 加拿大监管机构正在密切关注金融体系的脆弱性，并提出了一些更严格的规则，例如对这些抵押贷款的更高资本要求，但迄今为止还没有采取激烈的干预措施来改变这些松散的放贷惯例。 Mendes说道：“这并不是说加拿大正处于灾难的边缘；尤其是房地产市场，它应该会受到强劲的人口增长的支持。相对于美国，现在没有像他们那样的通货膨胀问题，银行业更具韧性，也没有债务上限的问题。” "但是按揭续约正在倒计时中，借款人可以采用一系列缓解策略来应对这些冲击。然而，这些策略并非百分之百可靠，市场似乎尚未意识到加拿大经济将面临的复杂问题。"

BC省的房价在全国名列前茅，同样高的还有驱逐租客的比例！ 根据UBC大学研究人员的一份新报告，BC省的租房者面临着加拿大最高的驱逐率，但这并不是他们自己的错。   图自cbc 据cbc news报道，UBC 的 Housing Research Collaborative 发现，BC省在全国的驱逐率最高。2016 年至 2021 年期间，该省 10.5% 的租房家庭报告显示“他们被房东强迫搬家”，几乎是全国平均水平5.9%的两倍。 该报告的合著者克雷格·琼斯 (Craig Jones) 表示，BC省的高驱逐率是由较高的无过错驱逐率推动的，这涉及租户被迫搬迁，以便房东可以出售、翻新、拆除或搬入该单元。 2016 年至 2021 年期间，BC 省约 9%的租房者经历过无过错驱逐，而全国这一比例为 4%。 “这告诉我，在BC省作为租房者很难保持住所稳定，”琼斯回忆起他十多年前两次无过错驱逐的经历时说。 该报告分析了 2021 年加拿大住房调查的结果，该调查收集了 41,000 名私人出租单元租户的报告数据。 无过错驱逐约占BC省驱逐的85%，全国这项数据仅占65%。 与此同时，BC省因拖欠租金、财产损失或噪音过大而被驱逐的比例与加拿大其他地区相似。  延迟或不支付租金占全国驱逐事件的5.5%，而约20%的驱逐与租户的行为有关。 西蒙弗雷泽大学城市项目主任 Andy Yan 表示，高房价和快速上涨的租金促使房东通过出售或装修驱逐长期租户，以便他们可以租给愿意支付更多费用的人。 Yan 说，这给租房者带来了“一定程度的极度不稳定”。 根据这项研究，BC省的租金每月比全国平均水平高出约 500 元，而房价平均比加拿大其他地方高出 30万元。 一个单元的租户有租金控制，但房东可以向新租户收取的费用没有限制。

5月15日新数据显示，在去年加息导致加拿大出售房屋平均价格暴跌之后，现在已经连续四个月上涨。 加拿大房地产协会周一表示，4月份在其 MLS 系统上售出的房屋平均售价为 716,000 加元。这是连续第四个月增长，自年初以来总增长超过10万元。 在2022年2月达到略高于 816,000元的峰值，加拿大的房地产市场在去年的大部分时间里都处于冷静状态，因为抵押贷款利率大幅上升使得购买房产的融资成本上涨。 几个月后平均价格触底，7月份略低于 630,000元。 但在2023年初基本横盘整理之后，市场似乎从那以后恢复了上涨势头。 大部分反弹源于大多伦多地区和不列颠哥伦比亚省低陆平原的销售增长。 如果剔除这两个市场的数据，全国平均房价下降超过 144,000元，在多伦多或温哥华以外的地方平均房价为 572,000元。 代表全国超过 100,000 名房地产经纪人的 CREA 表示，本月售出的房屋数量比 3 月份的水平增加了 11%，达到 44,059 套，现在又回到了去年 6 月以来的最高水平。但它仍然比去年这个时候的市场低了近20%。 TD 银行经济学家 Rishi Sondhi 表示：“房屋销售继续从年初观察到的数十年低点反弹。” “就业市场稳定、较低的利率和央行暂停加息导致购买心理的改善，但是可负担能力仍然紧绷，并且供应不足可能在推高价格方面发挥更大的作用。”  

对于信用评分低、收入不稳定或由于其他原因无法通过大银行获得抵押贷款的加拿大人来说，通过私人贷款人可能是一种好方法。但是这么冒险值不值得？ 图源：51记者拍摄 据Toronto Star报道，传统贷款机构非常注重您的信用历史和收入，而私人贷款人则专注于房产的资产净值。 随着借款成本的上涨，加拿大人向私人抵押贷款的数量有所增加。据安大略省金融服务监管机构（FSRA）最近的一份报告显示，在安省，私人抵押贷款从2019年的130亿加元上升了72％，增至2021年的224亿加元。 通常在一到两年的时间内，房主会临时选择私人抵押贷款，直到他们的财务状况改善。接着，他们的目标是转向传统的贷款方，来寻求更便宜的贷款和利率。 实际上，私人抵押贷款对借款人和贷款人来说都存在显著的风险。 “借款人的资质越低，或提供的抵押贷款风险越高，利率和贷款费用就越高，”CanWise Financial总裁兼Ratehub.ca网站的联合创始人James Laird解释道。 这些成本可能相当高。以一笔70万元的抵押贷款为例：假设利率为9％，费用为5％，在第一年内你可能要面对约98,000加元的借款成本。（传统贷款人的抵押贷款不会收取经纪人或贷款人费用。） 考虑到它们的风险性，多伦多Tridac Mortgages公司的主要经纪人Christopher Molder表示，私人借款人有很好的保护措施，可以通过权利转让等方式来强制执行抵押贷款，即在借款人未还款的情况下，贷款机构有合法权利出售这套房产。 现在一些经纪人已经看到在大多伦多地区出现的私人抵押贷款违约率上升，从近两个百分点增长达四个百分点。 Molder说：“私人抵押贷款的最佳使用情况是，已经拥有房地产的房主，他们拥有资产，但需要解决紧急问题。这可能是为了债务合并或提高现金流，所以他们已经准备好出售房屋。” 但无论如何，Molder认为，私人抵押贷款不是最终办法。 “任何做私人贷款的业主都应该咨询经纪人或专业人士，并想出在12个月内退出的策略，” Molder说。

10年前当人们听说一卧室公寓租金会升到2,000元时觉得那是天方夜谭，但是今天多伦多一卧室租金已经超过2,500元了，专家称未来7年多伦多一卧室租金3,000元将成为常态。 图源：BNN Bloomberg 根据Rentals的最新数据，截至3月，加拿大创纪录的移民目标以及有限的供应已推动加拿大人口最稠密地区（包括温哥华和多伦多）的一居室公寓的平均租金上涨至2,500元以上。 数据显示，在多伦多，3月份租用一居室公寓的平均费用为2,506元，比去年同期增长22%。 Shoreline Realty Corp. Brokerage的房地产经纪人Marco Pedri周一接受BNN Bloomberg采访时表示：我预计到2030年，多伦多一卧室的平均价格将升至 3,000元以上。 这意味着未来7年多伦多一居室公寓租金要上涨20%。听说，人们听到这个数字后可能觉得难以置信，但就在10年前，一间卧室的平均价格超过2,000元的想法还是不可思议的——但现在我们已经到了。 加拿大西海岸的情况也不例外。数据显示，在温哥华，3月份一居室的平均租金达到2,743元，同比增长17.3%。  图源：51记者拍摄 总部位于温哥华的Saretsky Group的老板兼房地产经纪人Steve Saretsky表示：在温哥华及其周边地区，一卧室的租金要价远高于3,000元，这似乎是未来七年很容易实现的目标。 他指出，年度通胀上升和供应有限是推动租金突破3,000元大关的两个主要因素，不过他指出，为了应对部分财务压力，工资也可能会上涨。  图源：BNN Bloomberg Saretsky说，未来我们可能会看到人们更多地住在一起，或者选择住在离大城市更远的地方，并选择在父母家里住更长的时间。 Saretsky表示，他预计未来加拿大的部分住房市场不会变得负担得起，主要是因为他认为加拿大的资产丰富。他说，人们从事高收入工作以确保拥有房屋的日子已经成为过去。 你在加拿大租房或拥有房屋不再是与当地收入竞争，而是与世界（外国人所有权）和世代财富竞争。  图源：51记者拍摄 一位专家指出，加拿大人被排斥在大城市之外的成本可能意味着大城市的人口停滞不前。 加拿大贷款和住房公司（CMHC）副首席经济学家Aled ab lorwerth表示：人们将开始只在有经济适用房的地区寻找工作。 他解释说，这将以大城市无法继续增长为代价。遗憾的是，更长期的担忧是我们看不到摆脱当前挑战的方法。 

上个月，在蒙特利尔老城区域发生大火，7人丧生。魁北克旅游厅长在5月10日提交第25号法案，要对短租平台和房东加强规管，违者将面临高额罚金。 图源：CTV 据CTV报道，旅游厅长Caroline Proulx在提出的这项Bill 25法案中要求短租单元必须获得省府批准的牌照。如果在没有合法牌照或牌照过期的情况下发布招租信息或将房屋出租，将面临重罚。同时短租平台也需要获得证书。 这些改变是今年3月份蒙特利尔老城发生致命火灾之后提出的，这场火灾夺去了7个人的生命，包括来自中国的一名女博士后。据CTV新闻报道，受害者中至少有一个人在该建筑内租用了Airbnb，但该城市的那个区域并不允许短租房屋。 法案中提到，平台每次发布违规招租信息，可能面临高达10万元的罚款。而个人可能面临的最高罚金达5万。 这项新提出的Bill 25法案更强调房东和他们发布广告的网站（如Airbnb等）需要有政府的授权许可。 “我们正在审查所提议的调整，我们将在进一步审核后做出更多的回应，”  Airbnb地区政策负责人Nathan Rotman在一份声明中写道。 图源：CTV 如果这项议案通过，将由Revenue Quebec署的人员来负责执行新法律。 蒙特利尔市长Valerie Plante表示，支持这项做法。她正在向省府询问，市民将能获得怎样的帮助 Tourism Montreal的CEO Yves Lalumiere也支持这一举措。他说，短期租赁公司是该市旅游业的重要组成部分，执法是确保其保持稳定的一部分。 “我们欢迎协作平台。这是我们的重要客户群，”他补充道，“每五名游客中就有一人使用短期租赁服务。”

多伦多独立屋主可能会开心了，为了在多伦多市建设更多住房，多伦多批准在全市范围内一套独立屋最多可建4套房。 图源：theglobeandmail 据报道，多伦多市议会周三以18比7的投票赞成推动一个建议，允许在所有社区建设多户住宅。市议会采纳了一份工作人员报告，将对市政府的官方规划和全市范围的分区法规进行修订。 多伦多副市长Jennifer McKelvie说，我们进行了广泛的咨询，我已经多次将此事发送给我的社区，她补充说她相信这个变化是大多数多伦多居民想要的。 这项修正意味着多伦多任何一个社区的独立屋都可以被拆除，然后建成两套、三套或四套单位的低层住宅来替代。这一举措将增加城市中缺乏多套房屋的地区住房选择的多样性。 市政府的一份新闻稿中写道：城市中人口密集区域已经通过中高层公寓建筑实现了住房的增长，而低层住宅（如多户住宅）的供应却没有跟上需求。 市议员Stephen Holyday警告说，这一举措只会降低住房质量，同时通过增加买家竞争来推高价格。他说现在任何想在这些街区买或租独立屋的人都将与建筑商展开竞争。 他还认为允许建设多户住宅将改变许多社区的现有特色。 他在一次会议上表示：市议会在一次投票中就将建筑物的顺序、建筑物的规模和比例统统抹掉。 多伦多市政府的新闻稿称，允许建设多户住宅仍将使低层住宅社区在很大程度上保持其"建筑形式和景观设施"。 市议员Chris Moise说：这是解决多伦多住房危机的一个重要开端。我们这座城市需要有各种类型的住房。 市议会还在周三通过了一个住房承诺，力争或超过安省分配的住房目标，即到2031年建设28.5万套新住宅。 这个数字代表了多伦多市住房供应在10年内将增长23%。这意味着多伦多每年需要建造超过31,000套房屋，是2017年至2021年期间每年建造的平均单元数量的两倍。

加拿大联邦抵押贷款保险公司不赞成为新的抵押贷款延长偿还期限，并认为削减月供的措施会刺激需求，刺激房价上涨。   目前，如果房贷首付款低于房屋购买价格的20%，借款人偿还抵押贷款的时间最长25年，同时要支付抵押贷款保险，以保护银行在借款人无法支付抵押贷款时免受损失。 随着利率上升，一些浮动利率抵押贷款的偿还期限暂时延长超过25年，但是加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的首席执行长Romy Bowers说，她不打算让新买家也延长抵押贷款期限。 Bowers对《环球邮报》说，“最好把重点放在增加供给上，而不是让人们更容易借到更多的钱。” “我们认为，从政策角度来看，在供应受限的环境下，这不是最好的举措。” Bowers说，延长担保抵押贷款的偿还期将创造更多的住房需求，提高个人的购买力，这将“转化为住房成本”。 如果借款人的首付款达到或超过房产购买价的20%，还款期限最长为30年。 报道称，多年来，杜鲁多政府一直试图让首次购房者更容易购买房产，并已经推出税收激励和政府贷款计划，但一直回避延长贷款偿还期。 过去一年，加拿大央行(Bank of Canada)将基准利率从0.25%上调至4.5%，大多数现有浮动利率抵押贷款的房主获得延长偿还期。 大多数浮动利率借款人的月供都是固定的，利率上升时，月供中用于支付利息的比例增加，本金的比例较低。因此，许多浮动利率借款人要么增加月供，要么延长偿还期限，远远超过30年。 截至1月底，许多大银行的住房贷款中有很大一部分的偿还期超过了30年。 Bowers说，CMHC正在管理与延长分期偿还相关的风险，并说这些延长的贷款只占一小部分。她说，CMHC一直在与放贷人沟通，放贷人一直在联系借款人，看他们是否能承受更高的月供。 最新数据显示，2月份加拿大各大银行的抵押贷款拖欠率为0.15%，拖欠主要因为失业，而不是高利率的冲击。 CMHC第四季度的财务业绩显示，承保的贷款接近或已经资不抵债的房屋所占比例越来越大。出现这种情况是因为最近房价下跌，而不是因为房主在原有贷款的基础上要支付更高的利息。

（图：blogto） 多伦多许多以汽车为中心的购物中心已经开始进行大胆的转型计划。Agincourt Mall便是其中之一。 它将拆除以十座塔楼取代，其中包括住宅和办公空间、联排别墅以及新的公园。 计划中的新社区有超过4,300个住宅单位，塔楼高度从11到43层不等，重建计划的第一阶段将有一对住宅塔楼，高度分别为26层和42层，容纳659个新住宅单位和13,000平方米的零售空间。 尽管大部分购物中心注定要被拆除，但社区的关键租户沃尔玛和一家杂货店将迁移到新楼之中。 未来阶段社区会有其他店面，包括各种大型商店、超市和餐厅，还有咖啡馆、景观设计和聚集场所，还将有两个公园，总面积为3.7英亩。 Agincourt GO车站也计划在未来几年内提供全天候、双向的服务。

  图自city news 温哥华的 ABC 多数市议会5月10日批准了对该市空置房屋税的一些修改。 这些变化中最突出的是将税率缩减至3%，而不是将其保持在一年多前上届理事会批准的 5%。 市政府称，工作人员将向市议会报告转为”分级税率“，即房屋空置时间越长收费越高。 公寓租金限制、开发商挂牌出售的新住房单元、等待装修许可的房产以及接受重症医疗护理的房主也将获得豁免。 有关人士认为，这一调整令人惊讶的部分是豁免”开发商挂牌出售的新住房单元“。 这意味着，在新房被出售前，业主可以按照他们期望的价格挂牌，并且直到成交前，不需要支付空置房屋税，也不可能降价。 于2017 年推出的空置房屋税为1%，除了周三被否决的5%之外，增加了三倍。 温哥华市表示，最新的空置房屋税年度报告确实显示空置房屋逐年减少，增加了 1.153 亿元的税收并用于经济适用房计划。

据当地房地产经纪人称，大温哥华地区的房地产市场正在升温。 据ctv报道，在由于利率上升而经历了短暂的冷静期之后，一位经纪人表示，所有类型的房产都在快速出售。 Vinco D'Ovidio 说：“我们看到很多offer，由于供求关系，价格正在上涨。”  “开放日的人越来多，咨询电话也变多了，市场已经恢复到原来的样子。” 这位房产经纪发现更多买家在2月份入市，此后销售额持续攀升。 大温哥华房地产委员会还指出，目前抵押贷款利率保持稳定。 “今年春天我们看到价格上涨和销售反弹的事实告诉我们，在经历了市场充满挑战的一年之后，购房者信心满满地回来了，抵押贷款利率大约翻了一番，”董事会经济总监安德鲁利斯说。 “最新的 MLS HPI 数据显示，2023年迄今房价上涨了5%，这已经超过了我们对年底前 1% 到 2% 的预测。” 房价上涨背后的驱动力之一就是供应太少。 “重要的是要了解库存情况有多严重。” 一些潜在卖家也不愿将自己的房屋投放市场，因为他们担心自己买不到更合适的。 尽管最近市场有所回升，但销售额仍远低于每年这个时候的正常水平。 REBGV 报告称，2023 年 4 月的住宅销售量比 2022 年 4 月下降了 16.5%，比 10 年季节性平均水平低 15.6%。 根据 REBGV 的数据，房价也相对较低，比 2022 年 4 月下降了 7.4%。

约克区正在暂停推进空置房屋税的计划。5月4日的约克区议会委员会上做出取消征收房屋空置税计划的决定。 约克区议会去年投票通过推进空置房屋税，但现在情况发生了大变化。 取消的决定是在5月4日的全体会议委员会上做出的，该决定是基于一份工作人员报告，该报告表明仍有太多未知数和新发展，无法确定此举是否正确，并建议将其推迟一年。 去年计划提出对空置房屋征税的计划，是想将其作为一种工具来帮助缓解住房危机。 一项有超过2,750份回复的公共调查发现，超过80%的受访者支持征收房屋空置税。 有人提议，房屋空置税的收入将首先用于管理该计划，多余的资金将帮助增加经济适用房的供应。 约克区聘请的顾问公司毕马威会计师事务所估计，每年的净收益可能高达700万元，地区议会于2022年9月投票决定推进下一步行动。 但之后联邦以及省府的情况发生了变化。 安省已经成立了一个省市工作组来制定空置房屋税的政策框架——约克区的设计必须遵守这一政策框架。 与此同时，工作人员报告称，最近通过的针对外国买家和未充分利用住房的联邦立法，以及更高的利率，也可能对约克区的空置房屋数量产生影响。 毕马威报告表示，根据2021年人口普查数据，约克区估计有1,605套房屋可能需要缴纳空置房屋税。 但2022年9月，联邦政府实施了1%的空置和未充分利用住房税。该税适用于非居民、非加拿大人拥有的、在一个日历年内空置六个月以上的住宅物业。 2023年1月，联邦政府又颁布了为期两年的非居民非加拿大人购房禁令。 毕马威的报告称，这些举措可能会减少空置房屋的数量，并可能意味着约克区的预期税收收入被夸大了。同时更高的利率也可能产生影响。 Newmarket市长John Taylor对约克区可能失去解决住房危机的机会表示失望。 他说，我们在这方面做了很多工作，现在突然之间好像刹车了。 John Taylor表示，毕马威预计此举将带来可观的收入，而这些最新变化可能会导致收入略有下降，但只有降幅非常大才值得放弃。 他说，我们宣布了一场住房危机。我们被要求签署住房目标，与此同时，我们已经在GTA建造了数千甚至数万套空置房屋。 约克区财务主管Laura Mirabella表示，约克区正在关注多伦多的情况，多伦多率先在安省征收空置房屋税。 她说，随着截止日期的延长和额外费用的增加，多伦多的进展并不像预期的那么顺利。 此外，毕马威会计师事务所对多伦多空置房屋的估计“要么过于乐观，要么会有更高的争议率。” 她说，最初多伦多估计有8,000个空置单位，但实际上只申报了2,000个。就收入而言，这意味着多伦多只能收取不到预期收入的四分之一。 她说，类似的下跌会给约克区带来重大的财务风险。 万锦市市长薛家平和旺市区议员Mario Racco表达了他们反对征空置税的意见。 薛家平说，空置税可能是一种工具，但非常微不足道，最终不会创造更多的住房。他补充说，有很多受人尊敬的经济学家持相同观点，认为这是浪费时间。 约克区工作人员承诺在秋季提供相关报告。 原文链接： https://www.yorkregion.com/news/council/too-soon-york-region-walks-back-its-plans-for-tax-on-vacant-homes/article_c529c9b0-6583-508a-8dfa-72fc090e5c5d.html

据美国《新闻周刊》网站当地时间5日报道，佛罗里达州日前举行反对针对中国公民的一项法案的抗议活动。报道说，这一法案拟禁止中国公民在该州拥有土地或房产，除非他们也是美国公民或永久居民。 佛罗里达州日前举行反对针对中国公民的一项法案的抗议活动。 图源：外媒 《新闻周刊》称，这项法案此前得到了佛罗里达州长罗恩·德桑蒂斯以及共和党和一些民主党议员的支持，他们认为这是确保所谓“国家安全”所必需的。然而，批评者认为该法案是歧视性的，并且可能违反美国1968年通过的《公平住房法》。 报道说，该法案本周在佛罗里达州众议院以95票赞成、17票反对获得通过，现在将提交给州参议院。法案还禁止俄罗斯、朝鲜、伊朗、古巴、委内瑞拉和叙利亚公民购买军事基地或关键基础设施一英里内的土地，不过只有中国公民面临在全州范围的禁令。 然而，报道继续称，这项法案引发了强烈反对声，反对者认为它可能违反1968年通过的《公平住房法》。《新闻周刊》称，《公平住房法》是美国民权时代立法的关键举措，这项法律禁止基于种族、国籍、宗教或性别歧视的房屋销售行为。 报道继续提到，数十名华裔美国人日前在佛罗里达州议会大厦外举着写有“人人平等”和“拒绝反亚裔法案”标语牌，对该法案表示抗议。 报道提到，该州民主党籍议员菲特里斯·德里斯凯尔周三还表示，该法案可能违宪。她质疑道“谁来执行该法案？房地产经纪人吗？” 据美媒此前报道，包括得克萨斯州和佛罗里达州在内的美国多州正在考虑禁止中国公民在美购置土地、住房或任何房地产，并声称这是出于“国家安全”考虑。对此，中国外交部发言人毛宁2月10日在回应相关问询时表示，泛化国家安全概念，将经贸投资问题政治化的言行违背市场经济原则和国际贸易规则，有损外界对美国市场环境的信心。

2021年，带着一个蹒跚学步的孩子和另一个即将出生的婴儿，夫妻Naama Blonder和Misha Bereznyak开始寻找他们第一个真正的家庭住宅。在King West找到一套三居室、1100平方英尺的公寓，售价为110万元，他们很快就决定买下来。为什么呢？与多伦多的惯例相反，Blonder认为在市中心安家比在郊区更便宜、更安全、更友好。   图源：torontolife 一年多以后，Blonder没有后悔，她说："即使你给我一栋带后院的独立屋，价格和位置与我的公寓相同，我也不会想要换。“他们解释了自己的无车生活方式，也鼓励更多年轻家庭应该效仿。 Blonder说在2021年夏天，她和丈夫Misha正在考虑买房。当时他们的女儿两岁半，Blonder怀着第二个孩子，将在二月出生。两人当时住在Grange Park附近的一个两居室的出租房里，每月支付2200元。夫妻两人都是建筑师和规划师，经营一间公司，生意非常不错，于是考虑想买房。 两人毫不犹豫地选择了一套公寓作为第一个家庭住宅。两个人都来自以色列，都在公寓里长大。Misha和他的祖母、父母和妹妹住在一个有五间卧室的地方，而Blonder和父母及两个兄弟姐妹住在一个四间卧室的公寓。。 他们很快发现，多伦多的公寓种类有限。大多数地方是为单身人士建造的，而不是家庭。最终两人选择了靠近King和Bathurst的一栋公寓楼里的三室的公寓，因为房间没有长长的走廊、微型厨房或位于尴尬位置的柱子。两人在2021年11月以110万元买下了它。 很快的两人喜欢上了大楼的设施。有一个供晚餐聚会的共享露台，两人在夏天的每个周末都会使用这个露台。孩子则喜欢室外的游泳池，还有一个剧场室，两人计划在孩子们长大一点后使用。有大约10个有孩子的家庭住在这个小区里，这些设施帮助父母交上了朋友，创造了一种社区的感觉。 随着孩子们长大，两人也没有计划买车。相反选择步行或在大多数时候乘坐交通工具。孩子们的托儿所就在两人办公室的对面，所以每个工作日的早上，两人都会把孩子装进双人婴儿车，然后走20分钟的路。当工作结束后，去接小孩，在回家的路上顺便去一个公园。如果天气真的很冷，就乘坐有轨电车。   图源：torontolife Blonder说要考虑到拥有汽车的成本时，生活方式选择才更有意义。例如，两人买房的几个月后，他们的朋友搬到了郊区（朋友的房子比两人的公寓多付了20%），最后出于需要花了3万元买了第二辆车。他们估计，保险、汽油和维修每年将花费10,000至12,000元，这比Blonder夫妻每年用于度假的费用还要多。 不过有时候，开车确实更方便。对于远距离的周末旅行，如参观多伦多动物园或在城外远足，两人会使用Communauto，价格为每天50元。在冬天，可能会打Uber去Costco买杂货。但是，这些费用仍然远低于拥有汽车的持续支出。 Blonder说，即使有人以与公寓相同的价格和位置提供一栋有后院的独立屋，她也不会接受。因为公寓有更多的隐私。大楼的保安会提供更多安全。 最重要的是，生活在城市环境中，有更多的时间与家人在一起。Blonder说对那些不得不依赖父母带他们去任何地方的孩子（尤其是青少年）感到遗憾。成长中的孩子需要独立社交、发现世界和学习基本技能。 Blonder说很多家庭以和他们差不多的价格购买郊区的房子，受到很多麻烦困扰：更多的费用，不便的设施，更少的社区和与亲人在一起的时间。 Blonder说："我们需要更多的空间，所以我们买了一个房子，但他们真的需要更多空间吗？我们家没有2000平方英尺，但我们有我们需要的一切。我的公园比你们的后院要好得多。我的空闲时间是在家里与我的丈夫和孩子一起度过的，或者享受所有多伦多人享受的景点。我希望年轻家庭认识到，他们可以在传统生活方式和城市生活方式之间做出选择。“

据美国《新闻周刊》网站当地时间5日报道，佛罗里达州日前举行反对针对中国公民的一项法案的抗议活动。报道说，这一法案拟禁止中国公民在该州拥有土地或房产，除非他们也是美国公民或永久居民。 《新闻周刊》称，这项法案此前得到了佛罗里达州长罗恩·德桑蒂斯以及共和党和一些民主党议员的支持，他们认为这是确保所谓“国家安全”所必需的。然而，批评者认为该法案是歧视性的，并且可能违反美国1968年通过的《公平住房法》。 报道说，该法案本周在佛罗里达州众议院以95票赞成、17票反对获得通过，现在将提交给州参议院。法案还禁止俄罗斯、朝鲜、伊朗、古巴、委内瑞拉和叙利亚公民购买军事基地或关键基础设施一英里内的土地，不过只有中国公民面临在全州范围的禁令。 然而，报道继续称，这项法案引发了强烈反对声，反对者认为它可能违反1968年通过的《公平住房法》。《新闻周刊》称，《公平住房法》是美国民权时代立法的关键举措，这项法律禁止基于种族、国籍、宗教或性别歧视的房屋销售行为。 报道继续提到，数十名华裔美国人日前在佛罗里达州议会大厦外举着写有“人人平等”和“拒绝反亚裔法案”标语牌，对该法案表示抗议。 报道提到，该州民主党籍议员菲特里斯·德里斯凯尔周三还表示，该法案可能违宪。她质疑道“谁来执行该法案？房地产经纪人吗？”