地产

周三的又一轮加息，令市场上超75%浮动利率抵押贷款人已达“触发利率”，真的危险了。 投资者和分析师表示，最新的加息以及进一步加息的前景，进一步加大了抵押贷款机构的风险——业主可能会更长时间地负债，难以支付更高的还款额，甚至都无法支付住房贷款的利息部分…… 在督促贷款机构应对借款成本急剧上升的风险后，加拿大金融业监管局（OSFI）已经提出了更为严格的资本规则，以防止借贷人违约或陷入“负摊还”。 当选择“浮动利率”的抵押贷款持有者，每月的还款额不足以支付住房贷款的利息部分时，就会出现“负摊还”的情况，超额金额就会随之添加到未偿还贷款中，从而延长还款期限。   Purpose Investments的首席投资官Greg Taylor表示：“这一切都是对系统中存在压力的一种认识。”“由于每次加息都可能成为压垮骆驼的最后一根稻草，因此肯定存在更多风险。” 加拿大和美国在房贷方面有很大不同，美国可以获得为期30年的抵押贷款，但加拿大借款人至多每五年就必须以当前利率，重新续约他们的抵押贷款。 上周三，加拿大央行已经将通胀率在六个月内达到2%目标的预期，推迟到了2025年中期，这就表明利率可能会在更长时间内保持较高水平。 从2021年10月开始至今，加拿大的“浮动利率”抵押贷款成本已经增加约70%——因为当时利率创下历史新低，所以有超过一半的购房者选择了浮动利率贷款。 分析师估计，到明年（2024年）需要续签的抵押贷款金额大约为3,310亿加元，2025年需要续签的抵押贷款金额为3520亿加元，这凸显了再融资的巨大风险。 但好的方面是，由于就业形势良好并且通过更高利率的压力测试，消费者目前大多能够按时支付贷款——季度财报发布的最新数据显示，所有银行的抵押贷款违约率暂时都还比较低。 只是这样“理想”的情况是否能一直持续呢？ 两大银行遭点名“高危” 加拿大的六大银行中，加拿大丰业银行和National Bank不提供抵押贷款延期，这就意味着每一次加息，他们的贷款客户付款金额就会随之增加。 而加息通道不断持续，借款成本自然不断上升，这就令这两家银行出现了“早期风险迹象”，已经有分析师警告称，由于这两家银行的产品灵活性较差，它们面临失去抵押贷款市场份额的风险。 丰业银行表示，在当前利率上升的环境中，在当前利率上升的环境下，他们一直在与客户单独合作，并主动与客户接触。 National Bank截至目前尚未发表评论。 BMO、CIBC和TD Bank在利率上升时都允许“负摊还”。 根据Desjardins的数据，超过四分之三的浮动利率抵押贷款人已经达到了其触发利率。 此外，加拿大最大的银行RBC也同样不提供“负摊还”，KBW分析师Mike Rizvanovic表示，RBC“浮动利率”抵押贷款客户的支付金额已经增加了高达40%，压力可想而知。 对此RBC也暂时没有发表评论。 Rizvanovic说，其他三家银行在贷款续约之前，几乎都为借款人提供了一些保护。根据加拿大银行业监管机构提高资本要求的最新提议，对CIBC的压力应该是最大的，具体取决于投资组合最终有多少会出现负摊还。同时，他还补充说BMO和TD面临的影响“非常可控”。 CIBC没有发表评论。 Franklin Templeton 加拿大公司的投资组合经理Darcy Briggs表示，保持持续需求的关键因素之一，就是抵押贷款宽限，如果每月付款总额并没有改变，那么消费习惯和模式自然也不会改变，“这与加拿大央行试图实现的目标是背道而驰的。”

快速上升的利率改变了抵押贷款偏好，借款人越来越多地选择短期固定利率合同。 专家说，这种趋势的出现，是因为购房者希望在可预测性和应对未来几年可能出现的较低利率的能力之间找到平衡。 Ratesdotca的Victor Tran说：“人们只想要稳定。” 与去年年初大多数人选择浮动利率相比，这是一个巨大的逆转。但在不到一年半的时间里升了10次利率（最近一次是在本周三）之后，大多数贷款人都在避免受到进一步加息的冲击。 “现在，一切都变了。我想说，在我签约的10个客户中，也许有一个会选择浮动利率。” 这一趋势在去年利率开始上升时就开始加速。加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）在5月份的一份报告中表示，2022年1月，浮动利率抵押贷款占新增和续期抵押贷款的56.9%。 截至今年1月，浮动利率抵押贷款已降至16.7%，而期限在一年以上但不到5年的固定利率抵押贷款占新增和续期抵押贷款的64%，显示出持续上升的趋势。 Tran说，虽然五年期固定利率抵押贷款过去更受欢迎，但人们现在选择较短的期限，通常是三年，以防利率下降。 Dominion Lending Centres首席经济学家Sherry Cooper表示，这种转变发生之际，正值利率的快速上升暴露出可变利率抵押贷款的一些风险。 许多人选择浮动利率，因为它们往往有更有吸引力的利率，人们也没有预料到利率会大幅上升。但现在，所有选择浮动利率抵押贷款的人都面临着巨大的压力，因为加拿大央行的关键政策利率已从2022年初的0.25%攀升至本周的5%。 5%也远高于疫情前央行的利率，在2020年3月之前，央行的利率为1.75%。 那些拥有固定利率抵押贷款的人，他们已经锁定了利率和月供长达五年，一旦他们的合同到期需要续签，他们也会面临压力。但与此同时，至少他们可以为即将到来的事情做好准备。 浮动利率抵押贷款有两种，各有优缺点。Cooper说，更受欢迎的是固定付款交易，这种交易的利率会波动，但月供不会。随着利率的上升，每月还款额中越来越多的部分用于支付利息，而不是房屋的贷款本金。结果是摊销期——按当前利率还清抵押贷款所需的时间被拉长了。 Cooper说，这类抵押贷款在连续快速加息的情况下表现不佳。 Cooper说:“浮动利率、固定付款的借款人中，许多人已经达到了临界点，这意味着他们每月的还款甚至还不够还利息，更不用说本金了。” Tran说，当这些抵押贷款需要更新时，贷款机构可能会希望将摊销期缩短到更接近原始合同的时间，这将大大增加抵押贷款持有人的月供。 Cooper表示，对于那些在真正的最低点获得抵押贷款的人(央行在疫情肆虐期间将政策利率降至0.25%)来说，这一“黑天鹅”紧缩周期的冲击尤为显著。 Cooper预计抵押贷款违约不会大幅增加，他指出，信用卡债务才是真正危险的地方。 但她也看到越来越多的人选择较短的定期合同。根据CMHC的报告，很少有人选择完整的5年期限，这一比例在2020年10月达到49%的峰值，而截至今年1月，这一比例已降至13%。 “固定利率再次变得非常流行，原因很明显，他们不会完成五年计划，因为······人们似乎预期利率将很快下降。” 但Cooper说，利率不太可能回到最近的低位，短期内可能还会维持在高位。 周三，加拿大央行行长Tiff Macklem说，该行预计通胀要到2025年年中才能回到目标水平。 Cooper说，抵押贷款持有者和购房者仍处于适应政策制定者，和加拿大人对利率整体看法的重大转变的阶段。 “这是态度和思维的真正巨大变化。”

Airbnb数据显示，加拿大的普通房东仅去年夏天就通过短租赚取7,700元，全年平均收入12,000多元，这些额外收入帮助房东支付不断飙升的房贷供款、水电费等开支。 图源：blogto 当然，短租房子的房东不都是为了赚外快，还有人靠这招来维护自己的房子。多伦多的Marcus Rader去年冬天长时间外出旅行，结果回到家时发现暖炉坏了，屋内冰冷，等待修理就等了一周的时间。 为了不再有这样的麻烦，今年冬天，他把自己位于多伦多市中心150年老旧的房子放到了民宿短租网Airbnb上。 度假租赁软件和管理系统Hostaway联合创始人兼首席执行官Marcus Rader说，冬天出租房子，绝对不是为了赚钱。对我们来说，最吸引人的地方就是有人居住，这才是最重要的。 今年冬天，Rader的行动得到了回报。他的老屋子地下室的一根污水管破裂了。Rader说，当我们回到家时，它已经全修好了。他们挖了整个地下室，修复了问题。 Marcus Rader  图源：toptierstartups Airbnb表示，越来越多的加拿大人正在涉足短期租赁市场，去年新挂牌房源数量显着增加。 房东的动机各不相同，其中就包括Rader这样希望自己人不在家时有人住在房内提供额外的安全保障。 但许多其他人被赚取额外收入的机会所吸引。 据Airbnb称，生活成本的上涨正在引发新一轮加拿大人首次出租房屋或度假屋的浪潮。 Airbnb发言人Matt McNama说，随着生活成本和通货膨胀不断攀升，越来越多的加拿大人希望首次成为Airbnb房东，同时越来越多的旅行者也希望旅行住宿开销更低。 Airbnb数据显示，加拿大的普通房东仅去年夏天就通过短租赚取7,700元，全年平均收入1.2万多元，这些额外收入帮助房东支付更高的房贷供款、水电费等开支。 去年荣获安大略省最佳Airbnb房东奖的Jennifer Greatrex表示，她通过出租位于安省Kingston北部的蒙古包获得收入。她的营地甚至没有自来水，只有一个旱厕所。 图源：theglobeandmail Greatrex说，我本来没打算把它当成我的全职收入，但它已经意外地成为我的全职收入，我非常感恩。我之前在旅途中脑部受伤，现在能够经营自己的生意成了我的救命稻草。她现在的租金收入足以代替她全职工作的收入。 她说：我真地很喜欢当房东，我也会鼓励其他人参与。 虽然短租赚取收入的机会很有吸引力，但行业专家表示，新房东需要在一些关键问题上进行自我提升，以尽量减少管理短期租赁可能带来的一些麻烦。 比如使用电子按键钥匙，以便客人自行办理入住；花钱请人清洁，以抵消收入；备好短信，快速回复常见问题。 Rader提醒，一定要搞清楚当地的短租规则。例如像多伦多这样的城市，最多只允许连续短租28天，而且只有自住物业才可短租等。 专家表示，房东还应考虑个人所得税所受的影响、安全和清洁以及噪音问题。 Rader说，作为房东你要确保不会让邻居感到不开心。为此你要避开搞派对的人，比如当地人租房风险最大。当然，也有一些当地人在装修房屋或接待婚礼宾客时可能需要短租几天。 专家称，搞清楚成本也很重要。比如为客人提供零食、添加卫生纸、肥皂和洗发水，这些都是要花钱的。 此外，定期维护房子是必须的，以避免预定被临时取消、让客人失望和出现潜在的差评。

列治文一户租客不辞而别留下的场景令华裔房东震惊不已！房内猫狗粪便随处可见，水槽里堆满没洗的盘子，苍蝇盘旋，冰箱里塞满过期的食物，还有20多袋恶臭垃圾，房子遭到多处损坏。房东夫妇为此连续两夜失眠。 据Richmond News报道，列治文居民陈慧(Hui Chen，译音)和她的丈夫，上周进入他们在威廉斯路（Williams Rd.）夹3号路(No.3 Road)出租的房子，此前他们未能收取租金，也连续几天没有收到房客的消息。           当打开房门时，眼前的情景让他们简直不敢相信自己的眼睛。 陈慧说：「他们把我的房子变成了一个巨大的垃圾堆填区，整间房子都发臭了。」 地板、地毡、桌椅上到处都是动物的尿液和粪便，垃圾散落在地板上。水槽里堆满没洗的盘子，苍蝇在上面盘旋，冰箱里塞满了过期的食物。 家具和墙壁也被房客的宠物严重划伤而损坏。陈说，窗纱和门纱上都有洞，显然是为了让宠物可以自由出入。 然而更为震惊的是，当陈和丈夫打开车库时，车库里全是垃圾袋——20多个垃圾袋，里面装满了食物垃圾、狗屎等各种东西。 「他们从不扔掉垃圾，只是把它们存放在车库里……令人难以置信的是，有人生活在如此可怕的环境中，」她终于明白为甚么总是看到租客把他们的车停在车库外了。 陈慧称，在看到如此震惊的一幕之后，她和丈夫连续失眠了两个晚上，「我们简直不敢相信这件事会发生在我们身上。」 陈慧是于去年夏天通过网上发布出租信息，找到一对带着两个年幼孩子的三十多岁夫妇的。这对夫妇自称在温哥华有一处房产，是为了方便孩子在列治文上学而租住房子的。 夫妇俩还说他们养了一只金毛猎犬，陈慧一开始有些犹豫，但他们保证这只宠物很乖，在家里的时候会呆在笼子里，所以不会造成任何伤害。 这家人最终签订了两年租约并于去年8月搬入。 「上个月，我没有收到他们的租金，并试图联系他们，但没有得到回应，」陈说。 「我后来发现他们取消了Fortis BC和BC Hydro的账户，于是给他们写了书面通知，然后进去查看，发现他们就这样走了，里面一片狼藉。」 在检查房子时，陈发现他们至少还养了一只猫，但他们从未提到过。 陈对这对夫妇让两个年幼的孩子生活在如此肮脏的环境中感到不安，而且，她还看到孩子们的玩具就留在家里的宠物粪便旁边。 陈不明白他们为甚么在没有通知的情况下离开，并声称在过去的11个月里，他们彼此之间从未发生过任何问题。 她称必须花费超过3万元修复他们造成的所有损坏，包括更换楼梯和地毯、重新粉刷墙壁、更换家具以及将房子从上到下打扫乾净。「更换地板本身的报价就超过1万元，远远高于他们留下的房屋押金，」陈说。 她表示，「我们生活在一个法治社会，你不能做这样的事就逃跑。事情不是这样的。」合同上有这对夫妇的名字，她希望能联系上他们并为自己的行为负责。 图：Richmond News/视频截图  

Airbnb数据显示，加拿大的普通房东仅去年夏天就通过短租赚取7,700元，全年平均收入12,000多元，这些额外收入帮助房东支付不断飙升的房贷供款、水电费等开支。 当然，短租房子的房东不都是为了赚外快，还有人靠这招来维护自己的房子。多伦多的Marcus Rader去年冬天长时间外出旅行，结果回到家时发现暖炉坏了，屋内冰冷，等待修理就等了一周的时间。 为了不再有这样的麻烦，今年冬天，他把自己位于多伦多市中心150年老旧的房子放到了民宿短租网Airbnb上。 度假租赁软件和管理系统Hostaway联合创始人兼首席执行官Marcus Rader说，冬天出租房子，绝对不是为了赚钱。对我们来说，最吸引人的地方就是有人居住，这才是最重要的。 今年冬天，Rader的行动得到了回报。他的老屋子地下室的一根污水管破裂了。Rader说，当我们回到家时，它已经全修好了。他们挖了整个地下室，修复了问题。 Airbnb表示，越来越多的加拿大人正在涉足短期租赁市场，去年新挂牌房源数量显着增加。 房东的动机各不相同，其中就包括Rader这样希望自己人不在家时有人住在房内提供额外的安全保障。 但许多其他人被赚取额外收入的机会所吸引。 据Airbnb称，生活成本的上涨正在引发新一轮加拿大人首次出租房屋或度假屋的浪潮。 Airbnb发言人Matt McNama说，随着生活成本和通货膨胀不断攀升，越来越多的加拿大人希望首次成为Airbnb房东，同时越来越多的旅行者也希望旅行住宿开销更低。 Airbnb数据显示，加拿大的普通房东仅去年夏天就通过短租赚取7,700元，全年平均收入1.2万多元，这些额外收入帮助房东支付更高的房贷供款、水电费等开支。 去年荣获安大略省最佳Airbnb房东奖的Jennifer Greatrex表示，她通过出租位于安省Kingston北部的蒙古包获得收入。她的营地甚至没有自来水，只有一个旱厕所。 图源：theglobeandmail Greatrex说，我本来没打算把它当成我的全职收入，但它已经意外地成为我的全职收入，我非常感恩。我之前在旅途中脑部受伤，现在能够经营自己的生意成了我的救命稻草。她现在的租金收入足以代替她全职工作的收入。 她说：我真地很喜欢当房东，我也会鼓励其他人参与。 虽然短租赚取收入的机会很有吸引力，但行业专家表示，新房东需要在一些关键问题上进行自我提升，以尽量减少管理短期租赁可能带来的一些麻烦。 比如使用电子按键钥匙，以便客人自行办理入住；花钱请人清洁，以抵消收入；备好短信，快速回复常见问题。 Rader提醒，一定要搞清楚当地的短租规则。例如像多伦多这样的城市，最多只允许连续短租28天，而且只有自住物业才可短租等。 专家表示，房东还应考虑个人所得税所受的影响、安全和清洁以及噪音问题。 Rader说，作为房东你要确保不会让邻居感到不开心。为此你要避开搞派对的人，比如当地人租房风险最大。当然，也有一些当地人在装修房屋或接待婚礼宾客时可能需要短租几天。 专家称，搞清楚成本也很重要。比如为客人提供零食、添加卫生纸、肥皂和洗发水，这些都是要花钱的。 此外，定期维护房子是必须的，以避免预定被临时取消、让客人失望和出现潜在的差评。

由于相对较少的买家进入房地产市场，加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）已经下调了今年和明年的房屋销售预测。 图源：BNN CREA预计今年加拿大房屋成交量预计464,239套，比去年下降6.8%。它还预测2024年销售量将会上升，达到516,043套。 在今年四月发布的预测中，CREA表示预计今年将有492,674套房产销售，较2022年下降1.1%。2024年的房屋销售预计将达到561,090套。 图源：BNN 尽管CREA表示已经看到了全国大部分地区的销售反弹，但利率上调仍然对借款成本和买家情绪产生压力。虽然房价并没有承受太大的压力，但市场仍受到供应不足的阻碍。 随着加拿大央行在6月份意外结束加息暂停并在7月份再次加息，房地产市场又充满不确定性。为此CREA调整了预测。 CREA目前预测，全国平均房价将比2022年下降0.2%，达到702,409元，然后在2024年上升至723,243元。预计2023年至2024年全国平均房价将进一步上涨3%，接近2023年第二季度的水平。 因此，总体而言，预测价格将基本稳定，直到利率开始下降。 此前在四月的预测中CREA指出，今年的平均房价为670,389元，2024年为702,200元。

BC联合党呼吁尹大卫勿再隐藏住房报告，须向省民公布调查结果 温哥华（2023年7月13日）-- 通过信息自由法获得的文件显示，一份由省长尹大卫(David Eby)委托撰写有关Royal Crescent临时组合屋的报告已经完成，但新民主党政府并无向省民公开发表调查结果。该组合屋由新民主党建造并于2018年10月开放，有指控称该地发生多起死亡事件，工作人员涉嫌犯罪行为，并危及住户安全。BC联合党呼吁新民主党勿再隐藏报告，并加强政府透明度。 BC联合党党领冯宜干(Kevin Falcon)表示，新民主党建造的临时组合屋场地存在严重并可能致命的问题，但尹大卫再次向公众隐瞒房屋报告文件，实在令人难以置信。BC省民有权清楚了解政府管理的房屋状况，尤其当潜在的管理不善有致命的危险。省长必须立即指示房屋厅长发表该报告，向省民诚实公布调查结果。 BC联合党住房影子厅长Karin Kirkpatrick补充，尹大卫多年来无对收容的弱势群体提供充分支持，卑诗联合党一直对此表示担忧。新民主党多次仅为此群体提供住所，而忽视其它复杂的需求，这是远不足够的。公众必须获得此调查报告，以真正了解尹大卫的住房政策对弱势群体产生的影响。 尹大卫和新民主党政府长期多次隐瞒有关BC住房的报告，包括BDO报告和两份由Ernst and Young作出的审查报告，这些报告显示了BC房屋局和Atira妇女资源协会的财务管理不善及混乱。

卑诗省素里市警方警告市民，通过脸书（Facebook）租房须谨慎，并称租赁诈骗已蔓延至全省。 素里皇家骑警（RCMP）收到许多居民在Facebook Marketplace上浏览出租房产广告的投诉。他们指，通常会先有人说他们有一处很抢手的房源正在出租。 诈骗者其后要求潜在的租户在看不到房子的情况下支付押金，在某些情况下，他们甚至未曾见面就要求租客提供个人信息和电子转账。 一旦满足要求后，诈骗者就会切断与受害者的联系。 素里皇家骑警发言人罗布（Tammy Lobb）表示："这个特殊的骗局确实超出了素里的范围。"她指，这种情况正在全省其他社区和其他城市发生。 罗布说，她最近刚从卑诗省基隆拿（Kelowna）搬来，那里的居民也报告了类似的骗局。 素里骑警在一份新闻稿中建议民众，应该了解诈骗的不断演变的性质——无论是线下还是线上。 并提醒民众防范要点，包括绝不在脸书上与陌生人分享个人信息；可通过致电该人来验证是谁正在向你发送消息；在未检查汇款对象的情况下，切勿发送金钱或信用卡信息。 素里警方表示，在任何情况下，最好咨询朋友或家人，了解他们对广告的看法。 近年来，北美许多城市都报告了类似的骗局。 一名今年5月在多伦多被捕的男子，此前在Facebook Marketplace上冒充一套柏文的业主，然后骗取了800元的押金。 去年，总部位于温哥华的租赁平台liv.rent也警告，随着住房需求的飙升，可疑的房源数量比前一年增加了两倍。 脸书本身同样警告其用户，在其平台上进行交易时要花时间提问，仔细检查详细信息，并且不要在未验证个人身份的情况下预先汇款。 民众若认为自己被骗了，可致电当地警方并向加拿大反欺诈中心报告该事件。

本拿比市正在寻找方法，为居住在洛歇公路(Lougheed Highway)特定路段附近的居民降低车辆和天车产生的高噪音。 据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，本拿比居民多年来一直抱怨，无法忍受天车半夜停下时发出的刺耳声音，一些人因此而被迫搬家，另一些人则担心这将对房屋的价值有影响而不愿公开谈论。 本拿比市府本周发布了一份建造「减弱噪音屏障」（noise attenuation fence）的征求建议书，此前，该市曾与一家公司签约，对Lake City Way站和Charles Rummel公园周围的高速公路两侧住宅进行噪音研究，这些私人住宅距离本拿比山高尔夫球场和西门菲沙大学(Simon Fraser University)不远。 专家在一些房屋的露台上设置了麦克风，记录48小时内的噪音水平，以便他们可以将其与室内和室外场所允许的最大噪音水平进行比较。这些房子的后院面向高速公路，麦克风的位置距离天车路线约14米，结果，所有传感器记录的数据均超出允许的噪声水平。 前居民罗特拉（Evelyne Rotella）对此并不感到奇怪，她曾经住在Fairland Court，距离参与测试的Wakely Court仅一街之隔。 「我再也无法忍受噪音了，」2016年搬走的罗特拉说。她表示，最糟糕的是在半夜，因为这时必须对铁轨进行清理。「当列车全速行驶然后不得不停下来时，情况真的很糟糕。」 她对当局未能早点考虑竖起屏障感到不满，否则她就不需要花半年时间才把房子卖掉。 一位家人在Wakely Court居住了数十年的居民表示，她曾给运输联网（TransLink）写过很多封信，抱怨夜间停车发出的噪音，然而，她因担心自己的房屋受到关注而拒绝透露姓名。 由总部位于温哥华的BKL Consultants研究后指，需要筑起5米高的隔音屏障才能降低噪音水平。 图：资料图片  

投资者和分析师表示，加拿大央行周三的加息以及未来可能的进一步加息，加大了抵押贷款机构面临的风险，因为房主可能因为支付更高的贷款额或仅支付贷款利息部分而长期负债。 在敦促贷款机构应对借款成本急剧上升的风险之后，加拿大的主要银行监管机构——加拿大金融业监管局（OSFI）在周二提出了更严格的资本规则，以防止借贷人违约或陷入“负摊还”。 “负摊还”是指选择浮动利率抵押贷款的客户，每月偿还款项已经不足以支付贷款利息部分。这意味着超出的金额将被添加到未偿还贷款中，从而延长还款期限。 Purpose Investments的首席投资官Greg Taylor表示：“这一切都是对系统中存在压力的一种认识。""由于每次加息都可能成为压垮骆驼的最后一根稻草，因此肯定存在更多风险。” 与美国可以获得为期30年的抵押贷款不同，加拿大借款人必须在每五年以当前利率续约他们的抵押贷款。 上周三，加拿大央行将通胀达到2%目标的预期延迟了六个月，推迟到2025年中期，这表明利率可能会维持较长时间的高位。 2021年10月利率创纪录低位，导致超过一半的购房者选择了浮动利率贷款，而连续加息后浮动利率抵押贷款的成本已经上涨了约70%。分析师估计，到2024年将有大约3310亿加元（2510亿美元）的抵押贷款需要续约，接下来的一年将达到3520亿加元，这凸显了再融资的巨大风险。 但好的方面是，由于就业形势良好并且通过更高利率的压力测试，消费者目前大多能够按时支付贷款。 根据季度财报发布的最新数据显示，所有银行的抵押贷款违约率都很低。 在加拿大的六大银行中，加拿大丰业银行和National Bank不提供抵押贷款延期，这意味着每次加拿大央行宣布加息，他们贷款客户的付款金额就会增加。 随着借款成本进一步上升，这两家银行将成为早期风险迹象的关键。分析师还警告称，由于这两家银行的产品灵活性较差，它们面临失去抵押贷款市场份额的风险。 丰业银行表示，在当前利率上升的环境中，他们一直在与客户个别合作。National Bank没有立即发表评论。 BMO、CIBC和TD Bank在利率上升时都允许“负摊还”。 根据Desjardins的数据，超过四分之三的浮动利率抵押贷款人已经达到了其触发利率。 加拿大最大的银行RBC不提供负摊还，但根据KBW分析师Mike Rizvanovic的说法，其浮动利率抵押贷款客户的支付金额已经增加了高达40%，以支付更高的利率。而其他三家银行在贷款续约之前完全为借款人提供了保护。 RBC没有立即发表评论。 根据Rizvanovic的说法，加拿大银行监管机构最新提议增加资本要求，对CIBC的压力最大，这取决于最终有多少贷款组合进入“负摊还”状态。他补充说，BMO和TD面对的则是“非常可管理的影响”。 CIBC没有立即发表评论。 Franklin Templeton Canada基金的投资组合经理Darcy Briggs表示，对于“保持持续需求的一个关键因素是抵押贷款宽限期”。 Briggs补充说：“如果您的每月付款不变，消费者行为就不会改变，因此消费习惯和模式也不会改变。显然，这与加拿大央行试图实现的通胀目标背道而驰。”

根据业界的最新报告，加拿大租屋市场在上一个月创下最高租金叫价纪录，一个出租单位平均开价2,042元。在利息持续攀升、人口增长，以及低失业率的大气候下，房东调高租金叫价。 Rentals.ca租屋网站的最新数据显示，今年6月的租金有7.5 % 的按年涨幅，低于2022年大部分日子和2023年年初的双位数，而6月租金比5月的高1.4，录得该租屋网站2023年待租楼房的按月最大租金涨幅。 今年6月，一个一卧房单位的平均租金叫价是1,780元，比2022年5月高10.2%。 在加拿大全国，温哥华的租金最高，一卧房单位的平均租金叫价达到2,945元，双卧房单位叫价3,863元，其次是本拿比。 多伦多的租金排第三位，一卧房单位租金叫价2,572元，双卧方单位叫价3,301元。

  安省汉密尔顿的一个家庭。自二月份以来，一直无法使用自己的车道，而原因是市政府认为他们邻居的房子不安全，并封锁了他们的部分物业。 几个月来， Katy Belaire一直无法入睡，担心隔壁的房子会倒塌。 “我女儿的卧室就在那里，”这位 30 岁的妈妈谈到围栏区域旁边的墙时说道。 “我时不时从床上跳起来，担心一旦出事要怎样抓住女儿才能逃命。” 据介绍，涉事房屋位于340 Weir Street，在2022年夏天被目前的业主买入，但从未搬进去。问题出现在一月份，当时邻居家水管爆裂，导致“瀑布”从邻居家的一侧流下。 Belaire打电话给市政府，要求在水淹没他们的车道之前关闭供水。 接下来的一个月，Belaire说她注意到家里的墙角开始“弯曲”。她说，她再次给市政府打电话，因为墙壁似乎在顶着煤气表。 市政府派了一名工作人员来检查这座建筑。然后关闭了天然气管道、供水和电力……还竖起一个封闭的栅栏。当时有人告诉她，大约需要三个月左右的时间，栅栏会一直竖在我的物业上。 栅栏正好围绕着邻近的房屋，覆盖了两处房产车道的很大一部分。她说，市政府以及她的保险机构都告诉她不要触摸、移动或进入围栏区域。 结果六个月后，栅栏仍然存在。 Belaire表示，一名工程师将栅栏确定为建筑物倒塌时的安全分界线，这很可笑。 “你实际上并不知道房子实际上会如何倒塌。” 这家人因此无法使用他们的车道，被迫将两辆车停在街上。Belaire还不得不让她五岁的女儿远离该地区。对于一个喜欢用粉笔画画的小女孩来说，这是一项具有挑战性的任务。 340 Weir Street的业主被勒令在4月23日之前遵守市政标准，但屋主没有采取任何行动，也没有提出上诉，所以该市必须要么找人进行维修，要么拆除房屋。但一直到今天都没有任何行动。 CTV新闻介入后，市政府说预计会在短期内对此进行更新。 汉密尔顿的许可和附例服务总监莫妮卡·西里洛 (Monica Ciriello) 表示：“围绕具有这些流程中的每一步都需要市内多个部门的投入，以确保决策审慎，并尊重所有相关方的正当程序。” Belaire一家希望苦难能够结束，还希望得到补偿，无论是通过减少财产税还是重新铺设车道。 340 Weir Street的业主向多伦多 CTV 新闻证实，她没有搬进这所房子。但她反驳了该建筑不安全的事实。  

投资者和分析师表示，加拿大央行周三的加息以及未来可能的进一步加息，加大了抵押贷款机构面临的风险，因为房主可能因为支付更高的贷款额或仅支付贷款利息部分而长期负债。 图源：51网记者 在敦促贷款机构应对借款成本急剧上升的风险之后，加拿大的主要银行监管机构——加拿大金融业监管局（OSFI）在周二提出了更严格的资本规则，以防止借贷人违约或陷入“负摊还”。 “负摊还”是指选择浮动利率抵押贷款的客户，每月偿还款项已经不足以支付贷款利息部分。这意味着超出的金额将被添加到未偿还贷款中，从而延长还款期限。 Purpose Investments的首席投资官Greg Taylor表示：“这一切都是对系统中存在压力的一种认识。""由于每次加息都可能成为压垮骆驼的最后一根稻草，因此肯定存在更多风险。” 与美国可以获得为期30年的抵押贷款不同，加拿大借款人必须在每五年以当前利率续约他们的抵押贷款。 上周三，加拿大央行将通胀达到2%目标的预期延迟了六个月，推迟到2025年中期，这表明利率可能会维持较长时间的高位。 2021年10月利率创纪录低位，导致超过一半的购房者选择了浮动利率贷款，而连续加息后浮动利率抵押贷款的成本已经上涨了约70%。分析师估计，到2024年将有大约3310亿加元（2510亿美元）的抵押贷款需要续约，接下来的一年将达到3520亿加元，这凸显了再融资的巨大风险。 但好的方面是，由于就业形势良好并且通过更高利率的压力测试，消费者目前大多能够按时支付贷款。 根据季度财报发布的最新数据显示，所有银行的抵押贷款违约率都很低。 在加拿大的六大银行中，加拿大丰业银行和National Bank不提供抵押贷款延期，这意味着每次加拿大央行宣布加息，他们贷款客户的付款金额就会增加。 随着借款成本进一步上升，这两家银行将成为早期风险迹象的关键。分析师还警告称，由于这两家银行的产品灵活性较差，它们面临失去抵押贷款市场份额的风险。 丰业银行表示，在当前利率上升的环境中，他们一直在与客户个别合作。National Bank没有立即发表评论。 BMO、CIBC和TD Bank在利率上升时都允许“负摊还”。 根据Desjardins的数据，超过四分之三的浮动利率抵押贷款人已经达到了其触发利率。 加拿大最大的银行RBC不提供负摊还，但根据KBW分析师Mike Rizvanovic的说法，其浮动利率抵押贷款客户的支付金额已经增加了高达40%，以支付更高的利率。而其他三家银行在贷款续约之前完全为借款人提供了保护。 RBC没有立即发表评论。 根据Rizvanovic的说法，加拿大银行监管机构最新提议增加资本要求，对CIBC的压力最大，这取决于最终有多少贷款组合进入“负摊还”状态。他补充说，BMO和TD面对的则是“非常可管理的影响”。 CIBC没有立即发表评论。 Franklin Templeton Canada基金的投资组合经理Darcy Briggs表示，对于“保持持续需求的一个关键因素是抵押贷款宽限期”。 Briggs补充说：“如果您的每月付款不变，消费者行为就不会改变，因此消费习惯和模式也不会改变。显然，这与加拿大央行试图实现的通胀目标背道而驰。”

多伦多一位华人房东在疫情开始之前给租客发通知说要收回房子自住，租客因此搬走。但是租客并没有因此放松警惕，而是密切关注该房子的信息，结果发现在不到一年的时间里房东或家人都没有搬入，而是将房子挂牌上市卖掉了。 因此以房东恶意终止租赁合同为由把房东告了，法庭在房东缺席的情况下判房东必须赔偿租客因搬家而导致的一年的租金差额，即6240元。 法庭文件显示，房东Shun Yu Wong出租了位于多伦多400 ADELAIDE STREET EAST的物业，租客是Jessica Magdy，约定每月租金为1630元，到被迫搬出为止，Jessica Magdy在这里住了大约4年。 在2020年1月9日，Shun Yu Wong以收回物业自住为由向租客Jessica Magdy发出租赁终止通知，限租客在2020年3月31日前搬出。 收到通知后，Jessica Magdy于2020年2月底就搬走了，重新租了房子，月租由之前的每月1630元上升为2150元，每月租金多支出了520元，一年多支付6240元。 Jessica Magdy在起诉书中说，她搬走后发现房东并没有把房子收回自用，而是在2020年12月17日将其挂牌出售，并在12月31日以536,500元的价格售出。 安省房东租客仲裁委员会法庭认为，Shun Yu Wong在租客搬走后不到一年的时间里就挂牌出售物业，而且没有出庭提供证据证明自己有正当理由，被法庭推定是恶意逼迁。 由于Shun Yu Wong没有出庭，法庭接受了租客提交的所有证据，判决Shun Yu Wong在2022年4月15日之前必须补偿租客因租用新单位所导致的12个月租金差额6240元。如果在限期内不交钱逾期加罚每年2%的利息。

如今，在多伦多出租空间——无论是居住空间还是经营生意都会让你花费一大笔钱。然而，如果你不在意自然光和自豪感等基本问题，现在可以租一个简陋的车库。 最近Facebook Marketplace上有一个出租广告，提供了一个看起来更像那些暗地里鼓捣自制炸弹小屋的车库，每月出租价格为1,200元。 据广告描述，该公寓位于Broadview车站附近的一个街区，面积为800平方英尺，是一个不带家具的工作室，业主明确表示该单位不适合居住。 对大多数人来说这也是一种解脱，毕竟不是让人住进这样的空间内。但是，每月1,200元租金，如果不是经济型公寓，你希望用它来做什么呢？ 房东将它宣传为“适合小型办公室、仓库、汽车/摩托车停车场、小型车间等”。 业主要求租户签署为期六个月的租约并缴纳三个月的押金——实际上是要求预付一半的钱。 广告里没有提到是否有暖气或空调，不过清单上指出车库在冬天会很温暖，但没有具体说明如何或为什么。 如果这种保证对你来说还不够，业主声称租金里包含电费，但是要考虑你的电力用途。 自来水可能包括也可能不包括在内，因为清单中完全没有提到是否有自来水。因此，任何想要将这个空间变成临时办公室且管理费用较低的人都必须考虑趁买水或咖啡的功夫去利用店里的洗手间。 blogTO通过电子邮件联系了房东，但截至撰写本文时尚未得到回复。

加拿大央行今天将隔夜利率目标上调至5%，并表示还在继续实施量化紧缩政策。有贷款专家表示，这次加息可能是压垮许多房屋业主的最后一根稻草。 图源：51记者拍摄 央行周三再加息25个基点，使加拿大人面临22年来最高的贷款利率。央行的政策利率达到5%，最优惠利率达到7.2%。利率上一次达到这么高是在2001年3月。 Butlermortgate.ca的Ron Butler表示，对于成千上万的加拿大人来说，这次加息将是最后一根稻草，他们将卖掉自己的房产，预计65%的卖房者将来自出租房。 图源： [email protected] Butler在推特上写道：“央行在短短15个月内，利率上升了300%。现在，多数银行的浮动房贷利率达6%以上，HELOC利率达7.7%。” 贷款偿还期将进一步增加，银行监管机构OSFI将施加更大的压力，让银行说服借款人增加支付。 Butler预期房屋销售将放缓，因为所有要获得新的银行抵押贷款的人，都必须符合7%或8%以上的标准。 那么这次加息会把房价打压下来吗？ Butler认为不是马上，加息25厘不是很大的幅度，但可能是推动房价下行的一步。“我们将看到更多的投资者出售房产，高层公寓等一些房产的价格可能会小幅下跌。” 他表示，过去15个月，许多浮动利率借款人确实转向了固定利率，但许多人还没有，这次加息可能是转折点。 Butler还指出，由于央行行长Tiff Macklem暗示5%可能是央行的最终利率，人们开始猜测何时开始降息，坏消息是：平均而言，央行加息周期在顶点停留的时间超过9个月。 图源：Financial Post 央行在去年迅速将利率上调至4.5%后，在今年3月和4月暂停加息，6月又加息25个基点。 暂停加息的决定似乎为加拿大春季的房地产市场注入了新的活力，复苏的速度令经济学家感到意外。5月份全国房屋销量增加5.1%，几乎所有主要市场的平均价格都有所上涨。 在线房地产经纪公司Zoocasa在春季进行的一项调查显示，当时央行维持利率不变的决定影响到人们对房地产的兴趣。 然而，6月份的市场初步数据却有反转。皇家银行（RBC）助理首席经济学家Robert Hogue表示，在央行6月恢复加息后，多伦多、汉密尔顿、渥太华和温哥华的购房者纷纷撤离。 他表示，多伦多房屋销售在4月和5月飙升32%，但6月环比下降6.9%。 目前房价继续上涨，6月份MLS HPI综合基准价格较上月上涨2.5%。 Hogue说：“但市场更为平衡的情况表明，未来几个月房价上涨步伐将放缓。更高的利率将使购房者的住房负担能力变得极具挑战性。” 买家们离场等待 Zoocasa的调查显示，买家现在计划等待。 超过70%的受访者表示，央行再次加息将使他们不再对房地产有兴趣。 超过63%的人预计明年房价不会更便宜，目前他们准备等待。 Zoocasa的MacKenzie Scibetta表示，大多数人表示，他们计划等待7个月以上再买房，63%的人表示，他们将等待一年或更长时间。“这表明，现在购房者对进入市场有些犹豫。” 卖家也表现出同样的犹豫。超过73%的人表示，他们计划等待一年或更长时间再出售房屋。 抵押贷款专家也预计房地产市场将放缓。Ratehub联合首席执行官James Laird表示：“加息将给房价带来下行压力，房价自今年年初以来已经反弹，并导致夏季交易放缓。” 他说，加息不仅提高浮动利率抵押贷款，固定利率和债券市场也有连带反应。Laird建议，想要买房或续期抵押贷款的人可以预先获得批准，以目前的固定利率持有至多120天。 “如果你的抵押贷款在明年就要续期，那么现在去新的贷款机构拿一个利率。如果未来利率进一步上升，在你的利率到期之前，打破你现有的抵押贷款，转向新的贷款机构，以锁定更低的利率。” 自央行开始加息以来，浮动利率借款人受到了巨大打击。浮动利率每增加25个基点，每10万元抵押贷款，房主每月可能要多支付15元。 如果一名房主目前每月支付3145元，浮动利率为5.75%，他的50万元抵押贷款的利率将上调至6%，每月还款额为3220元，增加75元。 自加拿大银行于2022年3月开始加息以来，这个浮动利率借款人每月的抵押贷款支付总额将增加约1425元。

据FOX 7月11日报道休斯敦一对夫妇在试图实现首次购房的梦想时，被迫拆除了房屋，毕生积蓄随之付之东流。 据报道，威廉姆斯（Williams）夫妇两个月前在La Marque买了一块地，并在这块地上建起了他们所称的房子。但拉马克市政府说这不是房子，并勒令这对夫妇将其拆除，这对在休斯敦地区努力实现美国梦的这个家庭来说，简直是噩梦一般的经历。  威廉姆斯先生边哭边抹眼泪说：“这真的很糟糕，这是我们的梦想。”威廉姆斯太太哭着说：“我们向孩子们承诺在两年内完成它，我们真的要实现了，但我们无法住进去。” 据了解，该房屋在拆除前的总面积为1300平方英尺，是一栋独栋住宅，有三间卧室。威廉姆斯夫妇说，在购买La Marque的半英亩土地之前，他们已确定了模块化房屋是允许的。但他们的房子刚交付，就被执法部门贴上了红色标签，他们被告知必须将其移除。 La Marque市公共信息官普里切特（JB Pritchett）说，他们建了一个后院棚屋，试图在里面建造一座住宅，这违反了规定。据悉，这对夫妇从一家专门经营棚屋和小屋的公司买下了两个建筑结构，将其建成一座房屋。威廉姆斯夫妇说，他们的房子不是棚屋，而是定制的小屋。   来源：报道视频截图威廉姆斯夫妇补充说，他们花了额外的钱，调高了天花板并拓宽了走廊，以确保它符合规定。同时，他们在工程师的计划上花了很多钱，在电工和水管工方面也花了很多钱，一切都准备好了，随时可以完成工作，但现在他们被迫违约，并且必须支付费用。La Marque市政府表示，如果这对夫妇要证明这座建筑不是棚屋，而是已经升级为一栋房子，那么他们应该通过开发服务部门或法规部门向市政府提交计划。

温哥华的高房价早已不是秘密，过去一些家庭和朋友为了实现购房梦想会通过集资的方式共同买房，现如今在高房价的压力下，逼迫很多陌生人都开始共享买房。 Liz Wilcox 和她的丈夫一直梦想在温东能有套独立的房子，为他们的两个年幼的儿子提供后院和游戏室，但光靠他们自己，根本无法承担 200 万元的价格。 Wilcox 一家过去住在一套 680 平方英尺的公寓中，为了获得更宽敞的住宅，他们决定与其他人共享买房。 当她在家人和朋友中找不到匹配的人时，她在专门从事房屋共有权的房地产经纪人 Noam Dolgin 创建的网站上发布了广告——他们形容自己是一对夫妇带着两个小孩，计划花费 100 万元寻找志同道合的人在温东合买一套独立屋。 与此同时， Ashley Pullman 和她的伴侣也在研究共享产权买房的事情，他们的目标是购买一套拥有户外空间、靠近工作地点的房子。 当他们看到 Wilcox 的这则广告后，决定试一试。双方在交换电子邮件后，由 Dolgin 安排这四名成人和他们的孩子于 2021 年夏天在 Trout Lake 公园见面。 Wilcox 表示，双方见面后一拍即合。Pullman 称，他们能够很快达成一致，找到可行的理想位置和住房配置。 几个月前他们还是互不认识的陌生人，经过几个月的找房后，他们最终成功买下了一套独立屋，并一直共享这套住房。 Dolgin 表示，过去很长时间里，在温哥华地区很多人几代家庭共同居住在一套独立屋中是常见的事情。但在大温，最近陌生人凑钱集资买房共享住宅的方式正在兴起。 大约在 7 年前，Dolgin 创建了自己的合作购房网站，最近这段时间这里的访问量明显增加、这种陌生人合作购房的案例也在明显增多，他认为，这主要是由于越来越多的人意识到，共享买房的确是一种拥有住房的有效途径。 这种陌生人合作买房的案例已经很多。 早在去年初，Dolgin 就曾经帮助几个家庭合买了一个西温 Horseshoe Bay 的小木屋项目，由 8 个小木屋组成的房产最终形成了一个单一抵押贷款，这些买家将共同偿还一套房屋的贷款。 西门菲莎大学城市项目主任 Andy Yan 表示，获得有关房屋共有权的真是数据很困难，但加拿大统计局的人口普查数据显示，这一数字正在上升。 根据 Yan 的分析，大温地区由 3 人或 3 人以上共同支付抵押贷款或租金的家庭数量已从 2001 年的 3%（22,330 户）上升到 2021 年的 8%（80,080 户），增幅远远超过该地区的整体人口增长。 其中，素里的增幅最大，从 2001 年的 4% 上涨到 2021 年的 13%。 这些统计数据涵盖了一个由三人或三人以上支付抵押贷款或租金的家庭。它并没有把地下室套房、或后巷屋套房等次级租赁房的租户计算在内，因为按照统计，这些租户被视为自己单独的家庭。 Yan 补充说，他无法判断在多少情况下 3 个或 3 个以上的经济贡献者都是业主，而不是一个业主与几个租户住在一起。但为维持一套房屋的贷款或租金而付费的人数总体增长表明，大温地区的居民正在寻找方式负担高昂的生活支出。 他认为，这正是人们对高成本生活方式的实践，随着时间的推移，大温的家庭将慢慢整合起来以求生存。 这种做法并非温哥华的先例，在很多其他昂贵的城市已经有居民开始这种生活方式。例如在旧金山，就有一种称为“共同租赁”的所有权模式。业界形容，这个寻找过程类似于结婚，寻找另一半所有权合作伙伴的过程也极为严格。 不过这种共享房屋在面临搬家、卖房的时候也会有不少新的问题。 例如 Nicola Ingram 就是和朋友在 2015 年合买了一套温东的独立屋，她和儿子住在独立屋的主楼层，而另一位女士则住在楼上。 8 年后，Ingram 的朋友将自己的 50% 的产权以 102.5 万的价格出售，但 Ingram 还打算继续住下去，并在挑选着合适的合买房人。这一次，Ingram 将开始与陌生人共同生活。 不过尽管找合适的买家需要多花费一些时间，但 Ingram 认为这种合作共同享有房屋的方式相比共管物业来说，很多规矩也更加灵活。 虽然共同生活中，难免遇到很多意见的分歧，尤其是在房屋维护、翻修等问题上，但 Wilcox 和 Pullman表示愿意坐下来沟通，逐步找到合适的方法，这个过程虽然充满挑战、但很有趣。 ref： https://vancouversun.com/business/real-estate/how-high-is-vancouver-real-estate-strangers-are-buying-houses-together

地产网站Better Dwelling的联合创始人庞瓦西（Stephen Punwasi）称，加拿大房地产房贷人新近获得一份新的指导方针，以便在大规模风险发生后知道如何应对。但他认为，当局预防风险的做法正在产生更多风险。 庞瓦西表示，加拿大房地产市场在全球泡沫排行榜上名列前茅，但投机者仍然蜂拥而至。全球观察家很难理解其中的原因，但他们只需要看看加拿大的银行监管机构「金融服务机构监管局」（The Financial Consumer Agency of Canada，FCAC)的最新指导方针即可。 // 政府消费者监管机构最近发布了《特殊情况下现有消费抵押贷款指导意见》（Guideline on Existing Consumer Mortgage Loans in Exceptional Circumstances），内容概述了他们对贷款人的期望。该指南通知联邦监管的金融机构(FRFI)，他们需要为哪些负债累累的人竭尽全力，从主动识别有压力的借款人，到提供费用折扣，甚至降低利息支出。 加拿大被警告成为七国集团中家庭负债最重的，于是各种解决方案设法为人们提供更廉价的信贷。当负债成本不够便宜时，家庭开始借用固定还款额的可调整利率抵押贷款。这些贷款的还款额固定，本金将根据当时的利息成本而变化。 庞瓦西指，这些贷款在2020年之前并不是特别受欢迎，但随着投资者的涌入，它们成为了首选贷款。随着利率开始上升，偿还的本金越来越少。去年的某个时候，一些人已开始不再偿还本金，甚至利息也未全部偿还。这被称为负摊销，现在大约四分之一的抵押贷款符合这种描述。尽管最长期限为35年，但有人预计，可能70多年都不止。 人们可能会认为这将使监管机构遭受打击，而事实恰恰相反。他们认可这些举措，甚至希望走得更远。投机者正在清楚地听到这一信息。 庞瓦西认为，FCAC是最新一个支持鲁莽放贷的监管机构，称其此举所产生的风险将多于它所减轻的风险。 图：CBC   

多伦多一名房东起诉了她的前租客、租客的男友、多伦多市政府和Airbnb，原因是她在市中心的公寓在未经她知情或同意的情况下，在Airbnb短租平台出租了几个月。 这份6月22日代表艾利森·拉斯昆哈（Allison Rasquinha）向安大略省高等法院提交的诉状称，Michele Nicole Carter和Jose Cornejo Kelly在未经授权的情况下，将拉斯昆哈位于市中心Adelaide Street West的一室公寓注册成了短期租赁，并在Airbnb上出租了数十次，违反了所在公寓物业的规定。 诉状指控Airbnb和市政府为该公寓的登记和出租提供便利，称两者都忽视了核实他们是否拥有短期出租该房产的合法权利的责任。 拉斯昆哈在接受CBC采访时表示：「(我的公寓)是我最宝贵的财产。这是我最关心的事情。看到你热爱的东西被用来牟取利益，而你甚至都没有意识到这一点，这是一种可怕的感觉。」 该诉讼要求四名被告赔偿160万的经济损失和精神痛苦，以及其它损害。这些指控尚未在法庭上得到证实，也没有被告提交辩护声明。 CBC记者多次尝试用在安省汉密尔顿登记的同名业主的电话和电子邮件联系Carter和Cornejo Kelly，但均未成功。 根据索赔声明，拉斯昆哈与Carter签订了从2022年7月1日开始为期一年的租赁协议。 CBC记者看到了这份协议，该协议禁止租户在没有房东书面许可的情况下转租该物业，并要求他们遵守共管公寓公司的规定。公寓声明规定禁止住宅出租期限不足一年。 根据声明和Rasquinha通过信息自由请求获得的一份文件，租约生效两周后，该市就向Jose Cornejo Kelly签发了该单元的短期租赁登记。 CBC此前报道说，Carter说Cornejo Kelly和她住在一起，尽管他的名字不在租约上。但业主拉斯昆哈说她从未见过他，也从未被告知他已经搬进来了。     至少被租了30次 诉讼称，Carter和Cornejo Kelly在2022年7月14日至2023年4月2日期间在Airbnb上出租了这套公寓。 「该房产下有30多条评论，因此，很明显，在此期间它至少被租了30次。」 根据CBC记者看到的诉讼和电子邮件，在从大楼的保安团队那里得知她可能在经营未经授权的Airbnb业务后，拉斯奎尼娅于今年2月与Carter对峙，但Carter否认并称对此一无所知。 从房源的截图来看，今年3月，拉斯昆哈在Airbnb上找到了她的公寓的房源，她联系了房客、市政府和Airbnb，试图结束这种局面。 拉斯昆哈在诉讼中指控Carter和Cornejo Kelly违反了租赁条款，登记并列出了该单位的短期租赁。还指控他们通过收取短期租赁客户的付款来不公正地中饱私囊。 今年5月，当Carter和Cornejo Kelly接受采访时，Carter说，她偶尔出城时，会在Airbnb上把这套公寓租出去。 她说，当时她和Cornejo Kelly都不知道这栋楼不允许短期租赁，因为尽管租赁协议中提到了共管公寓的规定，但拉斯昆尼亚并没有向她提供一份声明的副本。 他们都说，当拉斯奎纳告诉他们这是被允许的时候，他们就把房源撤了下来。     律师：除业主外都获得了收益 拉斯昆哈的律师米丽埃尔·达哈布(Mirielle Dahab)说，这起诉讼的关键在于，所有被告都通过非法出租公寓获得了经济利益。 Airbnb网站称，对于通过其平台预订的所有住宿，Airbnb都会向住客和房东收取服务费。与此同时，该市向登记短租的人收取53加元的费用，并对所有短租收入征收6%的市政住宿税。 「每个人都有经济收益，除了拉斯昆哈…无论是有租金税的市政，还是有服务费的Airbnb…当然还有那两个人。」 律师达哈布认为，两位租客有义务遵守共管公寓公司的规定，无论他们是否收到了共管公寓声明的实物副本。 「当你同意合同或规则的条款时……你有责任确保自己遵守它们，如果你不知道它们是什么，那就去问。」 Airbnb和市政被指控疏忽  4月16日，Airbnb的客户服务团队就公寓的所有权问题与房东进行了联系，随后撤下了该房源。该公司在一份声明中表示，该房源不再在该平台上托管，但没有具体解决Rasquinha诉讼中的指控。 多市的一位发言人在一封电子邮件中说，他不会对Rasquinha诉讼中的指控发表评论，因为这件事还在法庭审理中。 该市表示，一般来说在Airbnb上注册一个短租单位，房东只需要使用安省的驾驶执照或安省的照片身份证件来证明这是他们的「主要住所」。一些申请是自动批准的，而其它申请则需要额外的审查或财产检查。 房主拉斯昆哈表示，该市应该采取更多措施来审查申请短期租赁登记的人。 在CBC记者看到的一封电子邮件中，一名市政雇员告诉拉斯昆哈，在批准注册之前，市政府没有资源来核实那些申请短期租赁注册的人是否被授权这样做，或者短期租赁是否被授权在大楼内进行。 拉斯昆哈说:「如果他们要推出一项监管服务，从短期租赁中收取费用和税收，他们就有责任照顾多伦多市民，把这些许可证发放好。」 多市在声明中表示，建筑物业管理公司有责任向市政府通报任何有关短期租赁的公寓公司规定，业主或租户有责任遵守这些规定。 为毛要赔偿160万呢？感觉要的有点多。 来源：星岛日报

你现在住哪里？如果不满意，可以参考网友们的讨论，或许会有新想法。 在对比大温城市的时候，华人会优先对比同胞比例高的城市，比如温哥华VS本拿比、本拿比VS列治文、温哥华VS列治文，或者本拿比VS高贵林。 不过，随着素里、兰里等大温东部城市的蓬勃发展，无论是自住还是投资，不少华人已经将目光瞄向了这些菲沙河谷的城市。 只论居住，不谈投资回报率和房屋升值空间，菲沙河谷的两个大城市——素里和兰里，哪里更适合居住？ 前几天，在Reddit论坛上有个帖子引发热议，名为《兰里全方位胜过素里的理由》，帖主用这张图片作为证明： 兰里有职业篮球队，素里没有；兰里有职业足球队，素里没有； 兰里有两个市长，素里只有一个；兰里人从不抱怨皇家骑警，素里却不想用皇家骑警。 所以结论是：兰里比素里好多了，快来兰里居住吧！     当然，这只是一句玩笑话，想要公正地对比兰里和素里，显然最有发言权的是两个城市都住过、或者经常在两个城市之间往返的本地人。     如果你也打算在素里或者兰里定居，不妨来看看大家是怎么说的。     交通便捷度，素里完胜兰里     这位网友的观点得到了最多的点赞和认同，他一针见血地表示：素里有天车站，兰里没有，这就是最大的区别！     尤其是想要去温哥华、本拿比中心区的话，住素里比住兰里要方便的多。所以素里和兰里，可以说是“城乡差异”，兰里居民别不服气。     什么，兰里以后有天车站？那得是N年以后了。不过也有兰里居民回怼到：素里也就是有天车站，寥寥几站，不要五十步笑百步了……     怼归怼，但无可辩驳的事实是：如果你特别在意通勤，尤其是要去温哥华、本拿比等城市，住素里比兰里还是方便不少的，无论是坐公交车、天车还是开车。     喜欢都市生活，就选素里     从城市面积来看，素里、兰里都比温哥华市要大不少，但兰里整体风格更像是诗情画意的乡村，这里有大量的农场、果园、有古色古香的FortLangley兰里古堡。     素里则更接近大都市的风格，贵为BC省第二大城市，素里的目标就是建设成为新兴国际大都市。所以素里和兰里是没有直接可比性的，完全在于你追求哪一类生活。     支持兰里的人，会津津乐道于兰里堡，说素里并没有这么文艺的小城镇，但支持素里的人立刻会说：南素里的白石镇，难道知名度不比兰里堡高？     没有海的大温城市，没有灵魂？     有很多网友谈到这一点：大温是一座临海城市，海是大温的灵魂，如果你住在一座不临海的内陆城市，那干嘛不直接去更内陆的地方居住……     他说的当然就是兰里，因为兰里只有北面有菲沙河流经，整座城市没有任何海滩，但素里却有著名的CrescentBeach新月海滩，以及南部白石镇、南素里美丽的海岸线。     兰里就像素里的弟弟     有位网友概括道：“其实素里和兰里就像一对兄弟，但素里一定是兰里的哥哥。”因为兰里全方位都在学习素里、模仿素里、并且依赖素里。     这番言论，也得到了网友们的普遍支持，当然反对声也是有的：“兰里确实是弟弟，但更年轻、更朝气蓬勃，未来更有前景！”     其实看到这里已经发现，绝大部分本地网友在素里和兰里之间，毫不犹豫选择素里。难道和素里相比，兰里真的除了诗情画意之外，就一无是处了吗？     便宜，才是硬道理？     支持兰里的理由，大家可能已经想到了，只需要一个：便宜！     此言一出，让广大网友无言以对，毕竟选择住素里、兰里，而非温哥华、本拿比的人，很多时候是因为经济实力有限，买房预算有限。     随着素里的高速发展，一些新楼盘的价格已经逼近本拿比、新西敏，并且超过了高贵林部分社区，这让一些本想选择素里的人，却觉得囊中羞涩。     其实从地段和发展度来说，人人都知道素里房价一定高于兰里，可真的是高非常非常多吗？     根据菲沙河谷地产局官方数据显示，2023年5月份，素里独立屋基准价已经达到了162.74万，而兰里也达到了157.5万；素里城市屋基准价为87万，兰里则是82.1万；2023年5月份，素里公寓基准价为55.07万，兰里则是58.42万，比素里还高。     即便是看平均售价和中位数售价，素里兰里的房价也是比较接近。数据一摆，让觉得兰里房价特别低的人直接傻眼：兰里也这么贵？     在以往的城市对比帖子中，似乎总是针锋相对、难分伯仲，但对比素里和兰里，却出现了如此一边倒的局面。看来，素里是稳赢了？

爱彼迎 (Airbnb) 度假胜地的最新排名中加拿大一个城市跻身全球最昂贵旅游目的地前10名。但并不是多伦多或温哥华。胜出者是加拿大首都——安大略省渥太华。 图源：Aqnus Febriyant | Dreamstime CIA Landlords的一份新报告基于多种因素进行了全球研究，不仅包括每个城市在Airbnb住宿1周的费用，还包括这些城市的平均生活费用，特别关注的是游客在这些地点逗留期间去杂货店消费时所产生费用。 大家一定很好奇，渥太华是如何上榜前10的。那是因为该研究仅考察了世界38个OECD国家的首都。尽管如此，这项研究仍然提供了许多有价值的信息，以了解加拿大的生活成本与世界其他主要城市的比较。 研究显示，在渥太华Airbnb住宿1周的平均费用为1,209.13加元。 至于杂货，该研究根据以下必需品清单比较了这些城市的价格： 500克新鲜白面包 1L牛奶 一打鸡蛋 1Kg当地奶酪 1瓶中档葡萄酒 1Kg土豆 总的来说，渥太华一家杂货店的平均成本为48.07加元。杂货成本是世界上最贵的10个首都城市之一。 以下是在Airbnb住宿1周最昂贵城市的总体排名： 瑞士伯尔尼（Airbnb均价1,468.24加元，杂货均价71加元） 冰岛雷克雅未克（Airbnb均价1,987.26 加元，杂货均价64.31加元） 美国华盛顿特区（Airbnb均价1,784.91 加元，杂货均价54.46 加元） 韩国首尔（Airbnb均价729.31 加元，杂货均价54.24 加元） 法国巴黎（Airbnb均价1,650.57 加元，杂货均价52.11 加元） 卢森堡, 卢森堡（Airbnb均价1,439.45 加元，杂货均价49.68 加元） 挪威奥斯陆（Airbnb均价1,343.49 加元，杂货均价49.41 加元） 澳大利亚堪培拉（Airbnb均价1,429.86 加元，杂货均价48.39 加元） 加拿大渥太华（Airbnb均价1,209.13 加元，杂货均价48.07 加元） 比利时布鲁塞尔（Airbnb均价1,017.21 加元，杂货均价44.05 加元）

加拿大华人新移民凑不齐首付取消购房！被经纪索赔$10w！结果… 在加拿大买房一个不小心就会陷入各种法律合同之中，搞不好就是赔了夫人又折兵。曾经就有华人夫妇买豪宅毁约，最后房子没买到，还倒赔了$100万。 而最近魁省高等法院刚判决了一起华人新移民取消购房而被卖方经纪公司告上法庭索赔近$10万的案子，对方索赔的理由是买方无理由和非法地拒绝履行购房承诺书上的义务。而这笔索赔的费用正是，假如这笔房产交易成功的话，该经纪公司应获得的佣金数额。 据悉这位新移民X女士在2017年底移民到了加拿大的魁省。2020年，房主O先生委托S公司代为销售自己的住房，双方签订了独家的经济合同，并在2020年3月14日以$173万加元的价格挂牌出售。7天后，X女士的经纪人代为签署了一份购房承诺书（a promise to purchase），承诺以$168万加元的价格购买该房产，但是需要满足一些条件，包括X女士在签署购房承诺书后18天内得到$118万加元的抵押贷款（称为“Financing Condition”）。 然而，同一天晚些时间，房主O先生对这份购房承诺提出了反提案（counterproposal），提议以$170万加元的价格出售。当天，X女士也接受了这个提案。X女士随后向RBC申请了抵押贷款，RBC也在两周后给X女士发出一封信，批准向X女士发放$110.5万加元的抵押贷款，剩余的款项$595,000将作为首付的方式付清。 同天，X女士的经纪人认为RBC的批准信满足了Financing Condition，在没有和X女士讨论的情况下，告知了经纪公司S公司：“请查收RBC的贷款批准信。恭喜！出售！”。在对方回复后，X女士的经纪人告诉她可以完成交易了，X女士也表示很开心。 该处房产原定的交易截至日期为2020年6月中旬。不过，6月1日，X女士致信给O先生，表明自己无法从国内的银行账户中转移足够的资金用于支付首付款，希望取消购房承诺。几天后，S经纪公司致信给X女士，认为她违约，非法取消了购房承诺，并要求她支付$97,728.75加元，这是该公司本可以获得的佣金。同年10月，S公司将X女士告上了法庭，提出了赔偿索赔申请。 所以问题的关键就是，X女士是否违约了呢？S公司称：X女士在RBC批准贷款后确认了购房承诺，另一方面S公司认为X女士未尽全力来凑齐$59.5万加元的首付，因此她违约了。而X女士辩称：她尽了最大努力，即便获得了贷款，但是因为RBC只愿给房屋售价的65%，她只能获得$110万加元的贷款，和约定的118万有出入，因此承诺书无效。 法院根据双方提交的证据和购房承诺书，认为如果买方未能满足承诺书中的条件，则买方的义务也无需履行。但是如果是因为买方自身的问题而导致无法满足Financing Condition，则买方应对卖方负相应责任。 法官认为S公司未能证明是X女士自身的过错而导致未能满足Financing Condition的，S公司更多的是认为X女士没有努力凑够首付款是造成违约的原因。S公司还表示X女士获得贷款后没有对合同无效性进行确认，反而她的行为默认了购房承诺仍有效。而法官却非常体谅X女士新移民的身份，初来魁省，英文能力也不足以完全阅读合同，因此法官认为X女士的行为并没有确认购房承诺，反而X女士的经纪人本应承担更多责任。最终法官驳回了S公司索赔的申请。X女士有惊无险，避免了更多的财产损失。  

 由于房贷按揭利率一涨再涨，在支付抵押贷款中苦夺挣扎的加拿大人只能延长摊还期，但专家和监管机构警告，这种策略可能会给消费者带来看不见的成本和风险。 持有固定付款的可变利率抵押贷款的加拿大房主，在加拿大央行频频加息后，通过延长摊还期，避免每个月支付更多的按揭。 在加拿大，保险抵押贷款的初始摊还期上限为25年，但如果买方至少支付20%的首付款，摊还期可以延长到30年或更长。但是一旦银行把抵押贷款记在账上，就可以选择暂时进一步延长这些摊销期，直到抵押贷款到期续期。 这种情况进入负摊销 当按揭达到触发率，即消费者的付款不足以支付贷款利息的时间点，房主将陷入负摊销，即偿还贷款的时间继续增长。最终，这些抵押贷款持有者必须做出改变，要么一次性支付，要么每月支付更多，要么延长摊销时间。 根据《环球新闻》的报道，Desjardins的分析师Royce Mendes估计，第一季度加拿大6大银行的抵押贷款组合中有超过20%的还款期超过30年，高于一年前的大约2%。 利率比较网站Ratehub.ca的内容总监Penelope Graham也称，延长摊还期也向其他抵押贷款持有人开放，以降低他们的月供，包括那些即将续期的固定利率抵押贷款和考虑再融资的人。 这一策略倾向于为加拿大抵押贷款持有人提供短期救济。而加拿大金融消费者机构（FCAC）在周三发布了最新的指导方针，以规范联邦监管金融机构的做法。 摊销期越长，抵押贷款成本越高 在FCAC的指导方针中，专家认为重要的是金融机构要确保如果摊还期被延长，则应在 "尽可能短的时间内 "完成，并且要考虑消费者在续期时需要恢复到原来的摊还期的风险。 额外成本会 "迅速增加"延长摊还期应该被看作是提供抵押贷款救济的权宜之计，因为摊还期延长后，抵押贷款的额外成本会 "迅速增加"。 Ratehub最近进行了一项分析，表明为什么保持分期付款对消费者来说是至关重要的。 以一笔50万元的抵押贷款为例，在今天典型的5年浮动利率5.8%的情况下，如果把25年的摊销期改为30年，可以为消费者每月节省大约227元。但是，与此同时，让利息在贷款上多积累5年，导致抵押贷款的总付款额增加超过10万元。 专家称对借款人来说，最大的风险是当延长摊还期时，会成倍地增加抵押贷款欠款，因为摊还期越长，在更长时间内支付的利息就越多。 Ratehub还分析探讨一个假设案例，即如果60年、70年、80年甚至90年的抵押贷款是公平的，那么消费者将为同一抵押贷款支付多少钱。 例如，支付的抵押贷款总利息将从25年摊还期的不到45万元膨胀到60年的近130万元，90年摊还期的则超过210万元。冗长的分期付款可能更有风险 专家也称摊还期远远超过其最初的时间，虽然降低了月付款额，但当消费者续贷时却面临付款额的猛增，表明过度依赖延长摊还期的风险。 摊销的限制是由审查贷款人的抵押贷款规则的金融机构监管局（OSFI）规定。 OSFI在6月告诉路透社，已经敦促银行处理摊销延期带来的风险，并 "尽早 "解决负摊销问题。 为此，专家警告， 延长加拿大的最大允许摊销额可能导致更多的人进入住房市场，但OSFI可能会警惕在许多抵押贷款持有人已经面临更高的利率的情况下取消金融系统的保障措施。

根据大温地产局的统计数字，6 月大温地区的公寓销售十分抢眼，共售出 1573 套公寓，超过了独立屋和联排屋的销售综合。这一数值相比年初来看，销售量已经飙涨了 175%。 与此同时，公寓的基准价格也达到 76.7 万元，相比年初的水平上涨了 4.7 万，较 2022 年 6 月同期也有 0.5% 的涨幅，相比今年 5 月有 0.8% 的涨幅。REBGV 经济和数据分析总监安德鲁·利斯 (Andrew Lis) 表示：尽管包括独立屋、联排屋和公寓在内的所有细分市场的市场表现均超出预期，但公寓市场在 6 月份表现最为强劲。公寓基准价格几乎达到了 2022 年的峰值，而公寓的销量也已经高于该地区过去十年的平均水平。 从大温地产协会的分析数据——售出与活跃挂牌比率来看，6 月公寓市场的该比率达到 39.4%，甚至高于一直紧俏的联排屋市场，相比独立屋市场的水平几乎翻倍。历史数据分析表明，当该比率持续低于12%时，房价就会面临下行压力；而当该比率在几个月内超过20%时，房价往往会面临上涨压力。   统计显示，温哥华市 6 月共售出近 576 套公寓，其中有一百多套都属于加价成交的。 由于温哥华的房价居高不下，使得整体公寓价格也相对加拿大其他区域和 BC 省其他地区更贵。为此，大温房地产协会建议 BC 省修改免除首次购房者的豁免税收标准，将其从原来的 52.5 万提高，从而让更多的首次购房者可以减少一些支出费用。 加国业主想把公寓换独立屋有多难?在加拿大，年轻人的首套房大都是相对便宜、面积较小的公寓房屋，然后随着收入的增加、家庭人口的增长不断把小房子换大房子，最终成为独立屋业主。然而，这条传统的路线在加拿大已经变得越来越难，想要把公寓换成大房子的业主们所面临的困难和压力也越来越大。房地产网站 Point2Homes 的统计显示，加拿大 14 个主要大城市的公寓业主想要换独立屋，可能需要房价翻一倍。而其中，最难的要属 BC 的公寓业主，想要独立屋的困难尤其严重。 加拿大房地产协会的统计显示，十年前的 2013 年，加拿大公寓基准价为 26.5 万元，独立屋为 35.4 万元，二者相差不到 10 万加元。在之后的十年时间里，这两者之间的差距日渐扩大，特别是疫情大流行之后，变得更为凸显。到了 2023 年 5 月，加拿大的公寓基准价已经上涨到 54.5 万元，独立屋的基准价格则达到 75.9 万元，两种房型相差的价格已经超过 21 万加元。而其中最高峰时期，在 2022 年 4 月，两者差距一度超过 27 万元。当时的公寓基准价为 59.5 万元，独立屋为 86.7 万元。 按照现在的标准，加拿大的独立屋比公寓贵近 40%。一个家庭需要弥补 214,600 元的差额，才能成功换房。在利率长期上涨、市场需求稳定的环境下，十分困难。这其中，温哥华尤其明显，在温哥华想要离开公寓换成独立屋，靠工资收入和积蓄已经基本没戏。 统计显示，温哥华的独立屋基准价超过 205 万，公寓基准价 81 万，两者相差 124 万还多，如果依靠工资收入全部用于储蓄，大约需要 16 年的时间。独立屋相比公寓价格贵了 153%。在加拿大还有很多城市的独立屋相比公寓，价格都是至少要翻一倍的，例如下图中的城市。不过，虽然是房价差距一倍，但在安省的列治文山、BC 省的列治文，两者之间的差距分别需要 99.6 万和 95.6 万元，都要近 100 万加元。相比之下，BC 省的阿伯斯福特、兰里、素里和高贵林，想要从公寓换独立屋则会难度相对小一些，大约 50-70 多万元的价格差距。同样属于高房价的区域，多伦多的公寓换独立屋价格差距也在 70 多万。这其中，价格差距最小的还要属卡尔加里，虽然独立屋相比公寓仍然高出 102%，但两者之间的价格差距只有 30.4 万。 但在加拿大也不是情况都那么糟糕，如果生活在一些两者房价差距较小、房价较为便宜的区域，公寓换独立屋还是可以通过几个月的存款有望实现的。其中，魁省的三河市两者差距最小，独立屋相比公寓两者价格差距只有 4.4 万元，而当地居民的年收入中位数 $57,999 来看，攒钱不足一年（0.8 年）就可以成功换房。三河市的公寓基准价为 $236,000，独立屋为 $280,000。另外两个相对差距较小的区域分别是：哈利法克斯和圣约翰斯，公寓与独立屋价格差距分别为 8.4 万和 8.5 万元。其中，哈利法克斯作为加拿大过去几年房价飞涨的一个区域，独立屋的基准价为 51.8 万，公寓为 43.3 万，按照当地基本中位数收入 $74,098 来计算，只需要 1.1 年就可以成功升级房屋。下图中所列出的城市中，按照各地公寓与独立屋价格差、以及当地居民中位数收入来看，最多只需要 2 年的时间就可以成功实现房屋升级。 分析指出，在 14 个换房比较容易的城市中，有 7 个在魁北克省，因此该省成为从公寓改建独户住宅的最佳选择。另外，对于那些希望在安省升级房屋的人来说，最有机会的是温莎和金斯顿。尽管这里的独立屋比公寓贵 115,000 元，但仍然比在省内其他城市换大房要好。谈到最难以负担住房的城市时，BC 省和安省都荣列榜首，但其中，温哥华的差距最大。相比之下，多伦多令人意外反而容易不少。但同样是在 BC 的低陆平原，也还是有很多郊区相对容易一些。