地产

    西温居民MichaelWeatherall收到省政府对他居住了15年的房屋收取投机和空置税时感到极度震惊。     一开始这位75岁的男子收到13,000元的税款，本星期又收到另一份通知，称存在错误，他仍欠4,600元。     周三他说：“我已经花光我的积蓄，不知如何支付”。     Weatherall是另一宗受到投机税和空置税打击的省民。该税于2018年推出，目的是将空置房屋变成住房，并确保外国业主公平地为省的税收制度做出贡献。     早些时候，Postmedia媒体分享了三角洲一对夫妇James和Angela的故事，因为房东收到96,000元的空置税，尽管他们已经居住了将近7年。为了支付这笔费用，房东已将房屋挂牌出售。James说：“我们是一个年轻的家庭，正在抚养我们的第一个10月大的孩子，突然之间，我们必须搬家。”     在Weatherall的案例中，他的同居妻子为日本公民身份，导致对他们拥有和居住了15年的房屋要额外缴税。     Weatherall说他一直在卑诗省生活和纳税，但他的妻子不想放弃日本国籍成为加拿大人，因此被认为是外国人。他说：“省府只是把我的空置房屋税降低，但事实上我的房子不是空置的，我没有投机炒作。”     温哥华自2017年起征收空置房屋税，而多伦多最近也引入了此税。     一位税务专家NoahSarna表示，房屋的入住率可能不足以确保免除卑诗省的投机和空置税，他警告“新一代住房税的规则通常很奇怪、很严厉”。     如果没有申报，即使是有人居住的房屋，政府也可以征收2%的税款。她也从一些房主那里听说，要证明房屋有人居住和免税需要大量的文书工作。     西温哥华-卡皮拉诺区省议员KarinKirkpatrick表示，“复杂的系统让业主很难对决定提出上诉，一些人选择支付金额而不是试图与之抗争。”     Kirkpatrick说，James一家人的情况也表明税收缺乏透明度。这家人不清楚为什么要对他们居住了将近7年的房子征税，以及如何才能让政府相信它不是空置的。     James说，他的房东今年早些时候第一次联系他，因为房东正在接受省府投机和空置税审计，James被要求提供证据显示该房屋在过去几年中一直被出租和占用，包括账单、银行对账单甚至送货收据，例如来自SkipTheDishes的收据。一家人很快就答应了。     房东不愿接受采访，而法庭文件显示，这所房子是由房东妻子继承的，她是她父亲的遗产管理人，还有96,000元的未决留置权，该省根据投机和空置税法以未能支付为由提起诉讼。     James说：“我不知道谁有那么多钱，他们真的不想卖房子，但他们没有办法支付。”这家人担心新主人要么驱逐他们，要么拆掉房子，要么涨房租。     卑诗财政厅表示，出于隐私原因，无法对具体案例发表评论。但一般来说，被要求税务审计可能包括业主修改声明或要求退款，如果地方、省和联邦税收数据或所有权和租赁信息之间存在不一致，或者如果工作人员认定有欺诈高风险。“在某些情况下，某人居住或出租的房屋可能无法免征投机和空置税，包括如果业主不是卑诗省居民或出于税收目的的居民，或者根据业主或租户提供的信息不清楚房屋被用作主要住所。”     省府称，自投机和空置税推出以来，它帮助鼓励了大约20,000套公寓单位进入大温地区的长期租赁市场。超过99%的人居住在卑诗省是豁免的。     上个月，税收再次扩大到包括NorthCowichan、Duncan、Ladysmith、LakeCowichan、LionsBay和Squamish。它已经适用于40多个卑诗省城市。     2021年税收收入略高于7800万元。其中，4440万元（近57%）来自外国所有者和卫星家庭，这笔钱用于在征税社区建造经济适用房。

6月7日，加拿大央行(Bank of Canada)出人意料地提高了基准利率，随后加拿大各大商业银行宣布将提高优惠贷款利率。   加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)、道明加拿大信托(TD Canada Trust)、加拿大帝国商业银行(CIBC)、蒙特利尔银行(Bank of Montreal)和加拿大国家银行(National Bank of Canada)都表示，将把最优惠利率从6.70%上调25个基点，至6.95%，从2023年6月8日起生效。 Desjardins Group也宣布，将把其在加拿大的优惠利率上调相同幅度。 此前，加拿大央行将基准政策利率上调0.25个百分点，至4.75%，令市场和观察人士感到意外。 自2022年3月以来，央行已9次加息，累计加息4.5个百分点，商业银行的最优惠利率也从2.7%同步上调至6.95%。 加息必然给准备买房或者持有抵押贷款的人带来压力。加拿大人买房有两种贷款选择：固定利率或浮动利率。固定利率抵押贷款允许借款人在一段时间内锁定的利率，而浮动利率抵押贷款则随政策利率波动。 如果是浮动利率抵押贷款，这意味着什么？ 利率比较网站Ratehub.ca的联席首席执行官James Laird说，那些拥有浮动利率抵押贷款的人将看到他们的贷款利率上升。 他估计，如果一套716,083元的房子首付10%，5年浮动利率为5.55%，分期偿还25年，那么房主每月的贷款月供金额为4,075元。随着今日加息25个基点，业主的浮动按揭利率将升至5.80%，月供将增加至4,173元。这意味着房主每月将多支付98元，或每年多支付1176元的抵押贷款。 对于那些在浮动利率有固定月供的人，预计将超过触发利率，意味着月供全部用于支付贷款的利息。 如果是固定利率抵押贷款呢？ Laird表示：“固定利率将进一步上升。”这将影响到所有固定利率贷款或更新贷款的人。TD零售产品和房地产担保贷款副总裁Olympia Baldrich表示，利率达到20多年来的最高水平，固定利率可能高于许多目前正在续签的人的利率。她建议贷款即将到期的人考虑锁定利率。 如果有浮动利率抵押贷款，是否要换成固定利率？ Baldrich说，每个人的情况不同。她敦促人们与贷款专家或财务顾问一起审查，决定是否转换到另一种贷款，或者增加付款、一次性付款或放慢付款速度。她说：“退后一步，看看你的整体财务状况，如果持续高利率，这意味着什么。” 准备买房的人，意味着什么? "市场在年初触底，房屋销售和房价在那时真的触底，但最近信心再次增强，" Baldrich说。 加拿大房地产协会上月表示，随着房地产市场再次回暖，今年3月至4月，全国房屋销售跃升11.3%，但供应仍处于20年来的最低水平。经季节性调整后，月销量为38,164套，而3月份为34,277套，4月的平均房价约为716,000元，比2022年4月下跌3.9%，但比2023年1月上涨了103,500元。 Baldrich说，现在入市的人可能会得到比几个月或几年前更高的利率，但要几周后才开始看到市场上的影响。 Laird预计，利率上升将给房价带来下行压力。

房地产公司Colliers最新报告指，温哥华“是土地紧缩、人口增长和人们无处可去的最极端版本”，地价5年上涨155%，价格全加拿大最贵，较土地成本排第二的多伦多高出一大截。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，房地产公司Colliers的一份新报告指，在住宅、商业和工业资产类别中，大温地区的地价在全加拿大最高。 该房地产公司的全国高级研究主管雅各布(Adam Jacobs)表示，与全国其他地区相比，大温地区在土地价格方面具有“领先优势”。 温哥华每英亩工业用地价格接近500万元。工业用地成本第二高的多伦多，约为250万元。根据5月30日的全国土地报告，温哥华的商业用地每英亩价值在300万至350万元之间，住宅用地在400万至450万元之间，比多伦多高出大约300万元。 自2018年以来，温哥华土地价格上涨了155%。过去5年，加拿大的土地总销量增长了23%。 雅各布指，今天发生在温哥华的事情，三四年后也会发生在加拿大其他地方。他说，“温哥华是土地紧缩、人口增长和人们无处可去的最极端版本。任何大型工业或住房项目都没有回旋余地，我们只是看到价格不断上涨，超出了所有人的想像。” Colliers的国家工业研究负责人威尔斯（Russell Wills）表示，温哥华每英亩土地的高价格导致了住房负担能力成问题，并增加了建造更多住房的障碍。空置率下降和联邦移民目标增加也加重了负担，因为紧缩的贷款环境使得获得住宅用地变得更加困难。 雅各布认为，“这种情况将持续三年、四年或五年，我们需要为此做好计划，存在很多不确定性。” 多户住宅类别在温哥华、卡加利、多伦多和满地可的建筑成本最高。这些城市建造一个多户住宅项目，每平方呎大约需要450元。 他认为，土地价格既引起了负担能力问题，又反映了负担能力问题。因此，大温地区正在向外延伸。他补充说，买家正在阿波斯福（Abbotsford）等地区寻找可用土地。 威尔斯说，人口少于100万地区的房屋市场（也称为三级市场）租金因此上涨。 在2022年第一季度和2023年第一季度之间，阿波斯福工业空间的平均要价从14.79元增加到18.30元，增长了约20%。即使如此，仍供不应求。

试图在多伦多找到一个在您的预算范围内、靠近交通站点或社区配套设施齐全并且没有噩梦般的室友的地方可能就像大海捞针一样。 在大多伦多地区租一间单居室公寓平均要花费2,500加元，因此大量奇葩的出租屋进入租赁市场也就不足为奇了。 看看这间靠近Bay Street & Gerrard Street交口的卧室，它有一个透明的门，完全缺乏隐私，并且每月租金高达1,300加元。 图源：BlogTO 该卧室有一个大窗户，但几乎没有足够的空间放一张大桌子，更不用说床或床头柜了。 图源：BlogTO/Kijiji 根据房东介绍，该卧室位于“带两间浴室的大型三居室公寓”中，房租包含供暖、互联网、洗衣和水电等公用设施。 您还可以使用公寓的便利设施，包括健身房、聚会室、24小时礼宾服务、游泳池和屋顶露台。房东可以提供家具，但最短租期为6个月。 图源：BlogTO/Kijiji 除了明显缺乏隐私外，您还必须与一名男性室友共用一间浴室。 “我正在寻找公寓，在Kijiji上发现了这个广告，一个房间的租金为1300加元！这好像一个日光卧室！令人难以置信。”有网友评论道。 虽然这个单元并不像我们介绍过的其他一些房源那么可怕：例如像恐怖电影地下室和杂乱的储藏区一样的卧室，但它也确实体现了多伦多当前的租赁市场是多么糟糕、昂贵和疯狂。

Thorncliffe Park三栋公寓楼内超过100名租客近日正在拒绝支付租金并向房东示威，抗议其涨租水平超过规定的租金涨幅标准。 据BlogTO报道，这些来自71、75和79 Thorncliffe Park Drive公寓楼的租客从5月1日开始就拒缴房租。此前他们接到通知说，涨租幅度在4.94%至5.5%之间，但安省规定的2023年租金涨幅标准限定2.5%以内。 这三栋公寓楼是由负责为联邦公务员等管理养老金投资的加拿大国有企业PSP Investments公司和搭档公司Starlight Investments联合所有。租客控诉房东公司仅通知要开始装修但是没说租金也会伴随着上涨。 据居民表示，这些楼的所有者此前在2022年的时候就涨租4.2%。 Thorncliffe Park是一个人口密集且多元化的社区，被广泛认为是新移民来到多伦多的“落脚地”。其中一些人为了躲避战争而逃来加拿大。他们都声称，这样的租金增长将“迫使他们离开住处。” “租客正一致努力反抗大幅涨租，并捍卫家园，反对房东借此盈利，” 租客联合组建的网站写道。 “在安省，超过限制的涨租将让房东转嫁装修和维修成本给租客，并导致租金上涨的幅度连续三年高于省府限定的标准。” 租客们还表示，“像这种拥有数十亿资金的企业试图通过转嫁装修成本给现在租客的行为是不可接受的，他们有钱来支付这些开支并投资给这些楼做维护。” 不过房东和租客委员会（Landlord and Tenant Board）尚未正式裁定这个案例中的租金涨幅是否超过限定的指导。 上周，在York South-Weston一带的33 King Street上一栋公寓楼近200位居民也拒付租金并抗议房东。他们表示，虽然住在房租受管控的楼内，但租金涨幅在近5年内还是涨了22%。

昨天刚刚公布，加拿大央行基准利率上涨到4.75%，成为2001年以来最高的利率。如今，BC省的房主们既要承受巨大的还贷压力和严重通货膨胀，又要面临飙涨的地税。 在这个难熬的历史节点，政府的地税延期计划或许可以为你提供帮助。 这个项目创建于1974年，旨在保护老年人群体。即使房价暴涨，也让老年人有房可住、尽量控制住房成本。 迫于各方面压力，BC省的地税延期现象更加普遍。在2022年，BC省有15588个新的延期申请和68220个新房主，延期税款总额达$3.68亿元，再创新高。 BC省的老年人权益倡导者们支持为低收入老年人延期支付水电费、物业费（strata fees）和住房保险等费用，这些费用可以从老人的遗产中扣。 UBC的老年人权利倡导者Isobel Mackenzie长期以来一直是推迟计划的拥护者，他认为延期交税整体来说，是“老年人收入保障、减少生活成本的一种非常有效的方式”。 　　听起来不错？以下是关于BC省地税延期的知识点。 地税延期（Property Tax Deferment） 地税延期是指财政厅代替业主向市政府缴税，业主则对主要住宅的税收进行低息贷款。 通常，延期缴纳的税款加上利息会在房主出售房屋时返还。 对于延期的缴税，业主可以在任何时候部分偿还或全额偿还，没有罚款。业主需要缴纳的只有贷款利息，以及$60元的申请费和$10元的年续费。 延期缴税计划分为两类，一类是常规计划（regular program），另一类是有孩子的家庭计划（families with children program） 申请人资格条件 55岁及以上的业主、任何年龄的丧偶人士和残疾人。 家庭计划的申请人必须有18岁以下的孩子（不管是亲生子女的还是继子女），孩子必须与其一起居住，或部分时间与其一起居住但申请人要支付赡养费，或者孩子为残疾人士（包括身体或精神障碍）。 这两类计划的申请人必须是加拿大公民或永久居民，在BC省居住至少一年以上，是房产的登记业主。 业主必须已向市政当局或省缴纳住宅的地税，已支付所有往年的地税、公用事业使用费、罚款和利息。 此外，常规计划申请人的必须保持房产估值25%以上的净资产，家庭计划申请人必须保持房产估值15%以上的净资产。 房产资格条件 根据卑诗估计局（BC Assessment）的分类，业主主要住所的物业属性必须是1类（Class 1）或是1类加9类（Class 1&9）。 Class 1：第1类指的是住宅，包括独立屋、多户型住宅、复式住宅、公寓、共管公寓、护理院、度假屋、可移动房屋、农场建筑和日托设施等。 Class 9：第9类指的是农场，必须是种植或养殖用于出售的农作物或牲畜的土地。 计算利息 对于常规计划的申请人来说，由于申请人必须保持房屋评估价值至少25%的净值，在申请延期的任何一年里，业主只能以房屋价值的75%来贷款。 延期贷款的标准利率是最优惠利率减2%。截至2023年9月30日，常规计划的贷款利息为4.45%，家庭计划的贷款利息为6.45%。 贷款利息以单利方式每月计算，每六个月调整一次，从当年缴税的截止日期开始计息。 政府所提供的延期贷款的风险是存在的，但远低于任何其他类型的贷款，包括房贷和信贷。 Mackenzie说:“无论如何，你必须支付这笔钱（税）。但这绝对是你能借到最便宜的钱。” 申请时间 对于首次申请者，申请期限为每年5月至12月31日。1月至4月底期间收到的申请会被取消。财政厅建议等到收到纳税通知后，再申请延期缴税。 如果你以前已经申请过延期缴税，那么在收到纳税通知后，你可以在5月1日之后的任何时间续约。 具体步骤可参考BC省政府官网：https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/annual-property-tax/defer-taxes

作为阿尔伯塔近几年最热门的小镇，Canmore因其风景优美而广为人知。不同于班芙，Canmore是阿省落基山景区里交易民居的小镇，所以备受追捧，一房难求。 在这里，民宿行业最近非常火热，AirBNB短租房屋如雨后春笋越来越多。但是，Canmore的即将推出的一个政策可能要让这个行业发生巨变。 Canmore镇起草了一项新的住房行动计划，其中列出了四项主要举措来应对其持续的住房危机——包括逐步淘汰旅游住宅，为永久和长期居民腾出居住空间。 其他举措包括刺激出租房开发以及单位居住房屋的税收政策，还有就是1土地使用细则的修改。 该住房改革计划可能会在下周二提交给理事会批准时进行修改。 最终确定的计划将用于该镇通过住房加速基金申请联邦资金，改基金旨在增加全国的住房供应。不过坎莫尔官员表示，无论申请结果如何，该计划都将得到实施。 坎莫尔镇长Sean Krausert在周四的新闻发布会上说：“我们正处于住房危机之中。如果置之不理，这将改变我们的社区，我们将失去塑造我们社区特色的居民。” 镇长肖恩·克劳斯特 (Sean Krausert) 表示，该镇需要更多相关企事业人员参与，以帮助解决住房危机——包括其他各级政府、企业、开发商和居民。（卡琳娜·萨帕塔/CBC） 据报道，自 2006 年以来，全省平均涨幅为37%，而Canmore的房价上涨了 65%，涨幅一骑绝尘。 Canmore的企业服务工作人员Therese Rogers 表示，该镇多年来一直致力于应对住房危机，但现在需要采取更大胆的举措。 Rogers说：“虽然我们采取了很多很多举措，但这些举措的影响还不足以让社区发生变化。” 逐步淘汰“游客之家” 旅游住宅，即通过 Airbnb 和 VRBO 等平台或直接通过房东短期出租的住宅单元，之前只允许在Canmore的某些指定地区运营。 如果获得批准，它们将根据行动计划逐步被淘汰。行政当局建议理事会删除土地使用细则中的旅游地产名单。 报告称：“今后不会批准新的旅游住宅。” “现有的旅游地产将在法律上变得不可确认——这意味着现在可以继续作为旅游地产运营，但是如果连续六个月停止民宿运营，届时它们将恢复为住宅用途。” 坎莫尔的平均房价最近超过了100万加元。住房倡导者表示，对紧急收容所空间的需求有所增加。（布赖恩·拉比/CBC） 这样看来，新的短租房屋不被批准，那么之前买到的房主只要继续运营，竞争对手越来越少，而市场需求却越来越多，那岂不是自己的民宿是不是就要增值了？ 对于未经批准短期出租单位的业主，可能会处以更高的罚款。 Krausert 说：“我们认为，有些不允许用于短期租赁的住宅单元正在打着长期租赁的幌子进行短租，这种行为必须停止。” 税收政策、土地使用细则变更 另一项提议的举措包括研究一项税收政策，以激励土地所有者建造更多出租屋。根据这一举措，该镇可以激励某些形式的保有权，如长期租赁，如果财产转为普通房产，则取消激励措施优惠。 它还提到调查一项税收政策，以激励住宅单位长期入住。这可能包括对空置或未被居住的房产征收附加费，以及鼓励开发空置土地。 最后一项举措包括修改土地使用条例——主要是修改住宅建筑高度和停车要求。 Rogers说，如果住房加速基金申请成功，它将用于建设更多住房的基础设施。不过，官员们无法确认该镇有资格获得多少资金，也无法确定何时正式提交申请。

根据土地和商业登记公司Teranet的一份新报告，自去年开始加息以来，业主在购房一年内出售物业的情况有了“显著”增加，尤其是公寓。 图源：51记者拍摄 据Toronto Star报道，在疫情高峰期利率降至历史低点后，Teranet最新的市场洞察报告研究了2022年3月以来连续8次加息对安省房地产市场的影响。 报告发现，持有房产少于一年的比例增加到安省去年底和2023年第一季度所有交易量的22％，这“可能是那些在房价高峰期购房者的困境”。按照历史记录，这个数字约为15％。 Teranet的数据、分析和见解主管Emily Cheung表示：“持有期这个术语在过去5到10年里一直很稳定，无论是在疫情前、疫情期间还是现在，但现在我们正看到不同的趋势。” 这一趋势在公寓类型住房和大多伦多地区尤为明显。 2022年，三分之一的安省公寓在持有不到一年的时间内就挂牌出售，它比此前不到四分之一的比例有所增加。 在大多伦多地区，一年内售出物业的比例从2022年第一季度中的20%增加到同年第四季度的29%。然后该比例在2023年第一季度略微下降为24%。 Cheung表示：“这是我们一直密切关注的问题，我们将在利率市场进一步变化的过程中继续关注。”  Harbey Kalles Real Estate地产公司的Ira Jelinek表示，这些数字“是有道理的”，尽管他个人没有任何处于这种情况的客户。 “很多人无法负担月供，”他说道。 随着较高利率的影响，Teranet发现越来越多的买房者在没有不带抵押贷款的情况下购买房产，尤其是那些多套房产持有者。Cheung表示，这“引发了问题”，即这些购买者的融资来源是什么。 此外，报告得出结论，“高端”房产市场，在特定年份的销售价值排名前25％的房产中，显着增加了，特别是在疫情期间购房潮的高峰期。但是这些房产也更容易受到利率上涨的影响。 “在那两年里，真正处于高峰期的是高端房产市场，随着利率开始上涨，你可以看到它下降的幅度得比中等市场更加明显，” Cheung补充道。 城市外地区的增值速度比城市更快，尽管现在还不确定当那些在疫情期间离开市区的人们回归城市时，这些区域的房价是否会下降，Teranet的报告中补充表明。 央行在今年春季将利率保持在4.5％，但有人猜测它可能会在6月7日的即将到来的公告中略微提高隔夜利率。 “暂停之后，房产销量和价格出现了一个小高峰，” Jelinek说道，因为许多人认为这是加息结束的信号。 “现在如果再次升息，那么会发生什么。”

大温哥华房地产委员会 (REBGV) 表示，省政府实施的财产转让税 (PTT) 需要改革，以减轻居民将住房安排从房客升级为房主的负担。 在本周早些时候提交给省政府的文件中，REBGV 表示需要对 PTT 进行审查，因为它自 1987 年首次实施以来一直没有被审查过。 委员会敦促取消任何成本低于 755,000 元的新建和转售房屋的 PTT，将转售房屋的首次购房者计划的豁免门槛从现有的 525,000 元上限提高到 750,000 元，以匹配新建房屋豁免，以及新的预售 PTT 豁免。 此外，PTT门槛将以消费物价指数为参考，每年对2%和3%的门槛进行调整，并与BC评估的评估值挂钩。 REBGV表示，那些能攒够首付并搬到相对可负担的房屋的租房者，"往往会震惊地发现PTT产生的额外成本。 举个例子：一个租房者在大温地区的枫树岭郊区买房，与大温中心区域相比，那里的房价相对更容易负担。在这种情况下，租房者将为一个适度转售的城市房屋支付747,000元的基准价格，即使租房者是首次购房者，PTT也会增加约13,000元的成本。这是由于现有的转售房屋的PTT豁免价格门槛为52.5万元。 对于2023年4月的枫树岭市镇屋的基准价格，租房者的首付为49,700元，总贷款为697,300元，抵押贷款利率为6.49%，每月本金和利息为4,667元。 在省政府的2023/2024年预算中指出，将在2024年1月推出新的PTT激励措施，以鼓励建造新的专用出租房屋。这类新建筑将免于支付超过300万元的应税交易中2%的PTT。 预算中还指出，由于住房市场的放缓，本财政年度的PTT收入预计将下降20%。 REBGV向省政府提出的另一个关键建议涉及到BC省新的炒房税的框架，预计将在2023年底实施。他们建议炒房税的条例应包括豁免，以便该税不会惩罚那些最有可能搬迁的人。此外，该框架应确保新房被豁免，并且其设计方式不会阻碍对第二套房的投资。 "根据加拿大统计局的数据，较年轻的家庭倾向于最频繁地搬家，这通常是由于生活环境的变化，如新工作或新家庭成员。年轻的家庭对抵押贷款费用和税收等支出也最敏感。炒房税将对年轻家庭的搬迁产生重大的抑制作用。"呈文中写道。 "炒房税将加剧租房家庭的悲惨处境，他们已经面临着全加拿大最低的空置率和最高的租金，有效地将许多人永远锁定在所有权市场之外。如果炒房税适用于预售单位，它将阻碍急需的投资，放缓新建筑的开工步伐，并在住房市场上造成其他负面的影响。" 第三个关键建议是让省政府游说联邦政府，使新的非营利性租赁住房开发项目免于支付联邦商品和销售税（GST）。它建议省政府也可以建立自己的省级退税计划，为新的租赁建筑支付GST，并实施一个超低成本贷款计划，向那些利用现有收入来源（包括PTT和BC住房收入来源）建设租赁住房的开发商提供资金。 它进一步建议，要求这些新建筑满足可负担性标准将使这些项目在财务上陷入困境。  

哈娜 ·梅·纳萨尔 (Hana Mae Nassar) 和加拿大出版社 太平洋夏令时间 2023 年 6 月 2 日上午 11:11 发布。 大温哥华房地产委员会 (REBGV) 表示，5 月份的房屋销售量比去年同期增长了 15.7%。 根据 REBGV 的数据，随着价格连续第六个月上涨，温哥华地区的房地产市场在进入夏季时显示出升温迹象。 董事会表示，5 月份的销售额总计 3,411 套，比 3,458 套的 10 年季节性平均水平低 1.4%。 上个月大温哥华所有住宅物业的综合基准价格为 1,188,000 加元，比去年同期下降 5.6%，但比 4 月份上涨 1.3%。 上个月有 5,661 套新房源，比一年前下降 11.5%，比 5,917 套的 10 年季节性平均水平低 4.3%。 “你不必眯着眼睛就能看出价格继续上涨的原因。根本问题仍然是，相对于市场上的卖家数量，买家数量更多。这使得转售房屋的数量供不应求，”REBGV 的经济和数据分析主管 Andrew Lis 说。 “令人惊讶的是，MLS® 5 月份的销售额比我们最近看到的更接近历史平均水平，尽管抵押贷款利率处于高水平，而且今年春季新上市活动比往常慢。如果抵押贷款利率现在没有对市场活动产生如此大的抑制作用，我认为我们的市场看起来会很像 2021/22 年甚至 2016/17 年的鼎盛时期。” Fraser Valley 5 月份挂牌量增加 与此同时，弗雷泽河谷房地产委员会 (FVREB) 表示，上个月待售房屋的供应量猛增。 它表示，尽管 2023 年 5 月的新上市数量“略低于”去年同月的数字，但新上市“比 4 月份激增了 40% 以上”。 “通常情况下，我们会在春季销售周期的早期看到大量挂牌，”FVREB 主席纳林德贝恩斯说。“2022 年下半年的一系列加息使许多卖家和买家在一年中的大部分时间都处于观望状态。我们现在看到的是对新融资格局的复苏和调整。”   董事会表示，除了上市数量增加外，上个月也出现了“健康需求”，据报道，上个月处理的销售额增长了 10.1%。   FVREB 首席执行官 Baldev Gill 表示，库存“自 2022 年 12 月以来一直呈上升趋势。”   “也就是说，随着通货膨胀率处于高位，进一步加息的可能性非常大。买卖双方最好与房地产专业人士合作，将这一因素纳入他们的决定，”吉尔说。    

在未来三年内，预计将有创纪录的新移民来到加拿大，这可能会对该国的房地产市场产生影响，但具体会有什么样的影响呢？ 加拿大统计局的最新数据显示，新移民并非买房主力军和推高房价的"幕后黑手"，令人有些出乎意料。 专家表示，老移民是推动住房投资的重要群体。根据统计局的新数据，他们在房地产投资者中所占比例高于他们在安省人口中的比例。 然而，根据最新的人口普查，新移民的收入比非移民低近20%，他们往往首先进入租赁市场。 加拿大政策研究中心的高级研究员里特兰扬（Ricardo Tranjan）表示："只有极少数新移民在一开始到达时就有足够的资金买房。" 图源：Toronto Star 根据2021年的人口普查，近期移民家庭（2016年至2019年期间登陆的新移民）的平均收入为44,520元，而加拿大全体人口的平均收入为54,450元。新移民的租房率是加拿大平均水平的两倍，仅有4%的新移民拥有无抵押贷款的房屋，而全体人口中这一比例为25%。 此外，大约15%的新移民是低收入人群，而全体人口中低收入人群的比例为11%。 根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，4月份，全国平均房价达到723,900元，而在多伦多则达到115万元。 多伦多大都会移民与安置中心的学术主任Usha George表示，新移民和年轻加拿大人在买房方面面临许多障碍。 她说："生活成本增加了，所以你省下的那点钱几乎也被抹掉了。食品、交通、水电费都涨得太多了。" 正因如此，对于新移民来说，攒钱买房变得更加困难，甚至无力支付房租。现在，租房市场也变得竞争异常激烈，一些房东要求提前支付六个月的租金。 根据研究公司Urbanation的数据，今年第一季度，专用公寓的平均租金首次突破每月3000元大关，多伦多地区的租金连续第6个季度实现两位数的同比增长。 Desjardins加拿大经济部高级总监Randall Bartlett表示，与本地人相比，新移民的收入较低，他们的收入中较大比例用于住房。由于许多新移民首先选择租房，这给租赁市场增加了压力。 他指出，对出租单位的需求激增，导致更多投资者进入市场并利用这种需求。这可能会产生负面的影响，因为投资者可以决定住房供应，将投资导向去修建更多利润更高的共管公寓而非专门用于出租的公寓楼。但事实上，出租公寓单元面积更小，建造速度更快，而且更容易收回成本。 根据土地和商业登记公司Teranet的数据，从2017年到2021年，投资者是安省住宅房地产市场中最大的买家群体，占购买总数的22％，其次是首次购房者。 他说："我们需要激励建筑商建造更多专门出租的房屋。现在，随着我们的公寓越来越小，独立屋越来越大，市场上存在一个缺失的中间地带。我们需要更多的联排别墅和更大的公寓，以满足新来家庭对住房的需求。" 但专家们注意到一个有趣的细节，根据加拿大统计局周二发布的报告，与出生于加拿大的本地居民相比，已经定居的老移民成为投资者的比例更高。在安省和BC省，相对于省内的人口比例，老移民在投资者中的比例都很高。 然而，移民的平均年收入低于本地人。在安省，移民投资者的平均收入为8万元，而加拿大出生的本地投资者为10万元。 加拿大统计局的一位发言人说，成熟的老移民作为投资者比例过高的原因之一是，与能够享受注册退休储蓄计划（RRSP）等其他类型资产的本地人相比，新移民的财富积累更多是要通过拥有房产。 在安省，33％的投资者是移民，占总人口的30％。57%投资者的年龄在55岁及以上，占总人口的32%。 经济学家表示，加拿大的移民目标是引进更多的技术工人和高收入人群，这可能会进一步推动房价的长期上涨。但Tranjan表示，任何价格的上涨都与人们的工资有关，而不是移民身份。 来源链接： https://www.thestar.com/business/2023/05/30/how-newcomers-affect-canadian-real-estate.html

加拿大国债收益率下降提供了廉价的抵押贷款，从而帮助推动房价上涨。现在情况发生了逆转，加拿大政府5年期国债收益率急剧上升。国债收益率会直接影响固定抵押贷款利率，在短短几天内，它几乎完全扭转了美国银行业危机之后的利率折扣。更高的利率将减少杠杆，并对房价增长构成阻力。 图源：betterdwelling 加拿大5年期政府债券收益率正在大幅上涨 加拿大政府债券收益率迅速反弹。上周，加拿大政府5年期债券收益率收于3.579%，在5个交易日内上升了27.13个基点，这是一个令人难以置信的快速攀升。该收益率比一个月前高出48.38个基点，这意味着超过一半的增长就发生在上周。 今天因为美国假日交易停市。 下降的债券收益率最近帮助提振了房价 加拿大政府债券收益率在3月初达到了3.651%，随后在美国银行业危机之后暴跌至2.766%的低点，从而降低了相似期限的固定利率抵押贷款的成本。 图源：betterdwelling 在此期间，加拿大房价也逆转了上涨趋势。房价增长的大致幅度与较低利率所带来的杠杆增加数量相当，这很可能不是巧合。加拿大央行也承认，更便宜的抵押贷款推动了更高的房价。 加拿大房地产可能受到收益率打击 这就是为什么最近债券收益率的逆转值得关注。距离重新创下高点仅差7个基点，不到上周涨幅的四分之一。 图源：betterdwelling 上升的收益率几乎肯定意味着抵押贷款利率上升，使得房价上涨更加困难。这种拖累是否足以导致房价下跌目前还有待观察。 

　　那个被邻居多次投诉又脏又臭的南素里独立屋，最近终于被市政清理干净了！ 　　而房屋的业主则收到了市政发来的巨额清理费账单超过$1.9万加元的清理费，包括5小时的劳动费、以及与处理和处置垃圾和危险材料、设备费用、员工时间等相关的费用。 　　不过房主认为，自己也很冤，自打继承了老母亲的遗产房屋之后，糟心事不断。 　　根据今年春季的媒体报道，这套位于南素里一个优美的独立屋社区Ocean Park的独立屋已经被邻居们多次投诉。 　　根据邻居的投诉，多年来这里一直是附近邻居焦虑和腐臭气味的来源，由于邻居的投诉，市政府对房屋开出警告信，勒令其在3月31日之前必须清理房屋。 　　然而，房主仍然不为所动，最终，只好由市政亲自出面清理该房产，并对这套房屋的房主征收清理费。 　　根据附近邻居的描述，这个房屋并非空置或是频繁变化业主，而是由一个家庭在这里居住了几十年。在街对面住了30年的Kevin Savage介绍这套房屋的清洁问题已经持续多年。 　　而居住在这座房屋隔壁的Sharon Darlington则表示，这座房屋的卫生问题已经严重到影响了她的健康。 　　Sharon Darlington说，在自己家就可以闻到这座房屋散发出来的霉菌的味道，她本人有哮喘，但由于有这么一个邻居，她如果不带特制的口罩甚至不能在自己家院子里呼吸。 　　随着天气转暖，这个地方的气味问题就会变得更加严重。 　　邻居们称，这里被投诉已经不是第一次，这个房产上树木茂密，房屋外堆满各种垃圾。 　　市政府工作人员证实，这里曾经在5年前被政府强制清洁过一次。最近的这一次清理，市政向房主征收超过1.9万的清理费，并且声称如果逾期不支付，这笔钱将联合利息等计算在来年的房产税中，一并支付。 　　房主喊冤：被保险公司坑了 　　最近，房主终于现身，接受了本地的媒体采访，讲述了自己的心酸历史。 　　房主Maureen Sutton MacDonald也是一位退休老人，曾在1996年竞选过素里市的议员，也曾是BC省的绿党议员MLA。 　　她表示，自己不应该为房屋和财产的状况负责，包括里面的物品和大量的霉菌。 　　Sutton MacDonald解释说，她是在2009年母亲去世后继承了这座房子及其它财产。随后的1月是一个极寒的冬天，导致房屋热水管道破裂。 　　当时她正在葡萄牙和丈夫度假，不得不缩短行程赶回来处理。热水管道破裂，导致数千加仑的水在三天内不受控制地流淌，最终导致霉菌的产生。 　　Sutton MacDonald表示，“管道破裂怎么会是我们的错呢？我该如何处理呢？这无疑是不公平的。” 　　她认为自己和丈夫受到了不公正的对待，因为没有人愿意提供帮助。对于她家的管道破裂，她认为是保险公司的“失信”，因为保险公司拒绝为这次破裂理赔，称由于房主不在期间、没有每天检查房屋造成的，因此不在保险公司的承保范围内。 　　经过这次事件之后，Sutton MacDonald意识到需要学习热水方面的经验，确保阀门关闭的必要性。但面对这些责备和处罚，她依然感到很无措。 　　房屋要出售挂牌价低于政府估值 　　根据邻居介绍，这座房屋已经在4月挂出待售的牌子，开价169.99万加元。 　　根据Realtor网站的信息，这座房屋只有下面这一张图片，房屋土地面积近8000尺。建筑物2816尺，包括5间卧室和3间浴室。 　　不过挂售信息中也明确声明，房屋建筑物本身没有任何价值，但这个街角的土地是建造梦想家园的理想位置，街上有不少新建的房屋，买家需要自己与市政府核实这里的重建可能性。 　　不少人认为，这座房屋预计会很快就卖掉。毕竟这个开价相比其政府估值174.47万来说还是便宜不少的。 　　然而，这套房屋已经挂牌数月，便宜的的开价并没有为他们找到合适的买家。 　　作为南素里Ocean Park居住社区，这条街上几米之外的另一座房屋目前正在挂售，是一套2018年全新落成的房产，同样的土地面积，近4000尺的居住面积，开价已经高达264.9万加元。 　　周边在售的房源也大都在两三百万的价格，作为这套相比来说价格只有不足170万开价的独立屋，似乎并不算贵。 　　由此可见，这里的房价还是相当有竞争力的。

在这波房价下跌趋势中，西岸的旧金山跌幅最大，中间价位跌了22万元之多。 （Getty Images ） 房地产经纪商Redfin数据透露，全美目前正面临前所未见的房价跌势，短短一年之间，若干城市房价下跌数十万元，尤其是在西岸地区，北加州旧金山、奥克兰(Oakland)两大都会区分别下跌22万元、17万4000元，写下最大房价跨年跌幅纪录。 这项数据显示全美房地产在新冠疫情期间房价大涨后迅速下跌，情势大逆转；每日邮报(Daily Mail)报道，北加州湾区两大城市跌幅惊人，出乎意料之外，部分原因是需求减少、经济衰退似近在眼前。 Redfin数据与稍早公布的联邦数据吻合，都显示疫情以来全美房地产市场生态转变。全美涨幅冠亚军都位于东岸；紧邻迈阿密的佛罗里达州劳德岱堡(Fort Lauderdale)房价大涨10.7%，涨幅居冠；宾州的亚伦城(Allentown)一年间上涨8.9%。 而房价大跌的都市还包括德州奥斯丁、爱荷达州波夕(Boise)、犹他州盐湖城、华盛顿州西雅图、加州洛杉矶，去年4月起迄今房价中间值至少下跌6万元。 根据上周公布的这份调查报告，全美房价中间值已下跌近1万8000元，创2012年1月以来最大跌幅，疫情下的新兴城市以及高价位沿海房地产市场跌势最明显。 研究人员追踪全美人口至少75万的至少91个都会区发现，大约在房价连续上涨十年后，连续第三个月下跌，高房价地区、因疫情而房市蓬勃的都会区跌幅最大。 依跌幅计，奥克兰去年4月迄今下跌16.1%，跌幅最大，其次依序是奥斯丁15.3%、波夕15.1%，旧金山、盐湖城跌幅各排名第四、五。 电动车厂特斯拉最近入驻的奥斯丁是疫情下买房热点，去年4月迄今房价平均跌了8万5000元；波夕一年间跌价8万元。这两座城市平均挂牌房价约50万元，远低于西岸平均房价的一半。 盐湖城2020年2月起房屋买卖大增40%，房价随之飙涨，如今平均回跌了6万元。 跌幅前五大地区都创下 Redfin于13年前开始调查以来最大跌幅，波夕是唯一例外，创次大跌幅。 其他创最大跨年跌幅的城市包括西雅图、洛杉矶、费城、华府，生活成本都高于全美平均。 房贷利率偏高也助长房价跌势。 仍有不少都会区房价上涨，以中西部为主，包括圣路易涨价7.8%、辛辛那提8%、威斯康星州密尔瓦基(Milwaukee)8.9%。

根据5月29日发表的一份报告显示，去年2022年，大多伦多地区超过半数（52%）购买公寓楼花作为出租物业的投资者出现亏损。专家警告，楼花丰厚回报的辉煌岁月可能已经结束，预计未来几年向负现金流的转变将会恶化。 市场研究公司 Urbanation 和 CIBC Capital Markets 联合发表的一份新报告称，更高的利率正在将大多伦多 GTA 地区的新建公寓市场推向一个临界点。 周一发布的这份《大多伦多2023年公寓投资报告》（2023 GTA Condo Investment Report）警告说，这可能会危及新公寓楼花的需求情况，并可能加剧该地区住房危机。 四分之三（75%）的公寓投资者需要将他们的公寓申请抵押贷款，然后通过收取租金来还房贷、地税、管理费以及其他杂费。 2020 年，这些公寓投资者平均月利润为 $63 加元。  但是，去年2022，随着央行连番加息，这些公寓投资者已经将利润转为亏损。 在 2022 年，购买楼花公寓单元用作出租的杠杆公寓投资者中，只有 48% 现金流为正。 对于大多数（52%）投资者而言，新落成公寓单元所产生的租金低于抵押贷款成本、公寓管理费和财产税。 这些投资者每月都在亏损，平均每月亏 $223 加元。 报告称，踏入2023年，情况进一步恶化，今年第一季度平均亏损 $400 元。 报告指出，14% 的投资者每月血损 1,000 加元或更多，三分之一（33%）每月至少亏损 400 元。 CIBC 和 Urbanation 认为，这一趋势标志着一种“有意义的转变”，可能预示着投资者行为正在发生变化。 他们表示，随着过去几年越来越昂贵的楼花新公寓竣工，他们预计未来几年向负现金流的转变将会恶化。 他们补充说，利率下降和租金进一步上涨将减轻未来几年对投资者的影响，但不足以阻止他们的财务状况恶化。 由 Urbanation 总裁肖恩·希尔德布兰德（ Shaun Hildebrand ）和 CIBC World Markets 副首席经济学家本杰明·塔尔（ Benjamin Tal ）共同撰写的这份2023年GTA公寓投资报告称，未来情况会变得更糟。 在 2021 年底和 2022 年初以高价买入的公寓将竣工，这些公寓的投资者收楼的时候，房贷利率将在比当时买楼花的时候高出很多。 希尔德布兰德说：“丰厚回报和正现金流的辉煌岁月可能已经结束。” “一方面，投资者活动减少在一定程度上意味着房价上行压力减少。但我认为更重要的是，这会减少房源供应，考虑到出租房屋的大量短缺，这是非常有问题的。” 大多伦多地区， 39% 的公寓Condo是由投资者持有并用作出租， 去年建造的公寓中，这个比例更加高达59%。 根据 2017 年的人口普查数据，这一数字在过去十年中增长了 20% 。 “这又回到了完全依靠夫妻投资者来推动租赁供应的问题上，”他说。“最终，在比以往任何时候都更需要出租房屋的时候，你会面临巨大的供应缺口。” 希尔德布兰德说，人们经常诋毁公寓投资者，但是，如果没有他们，租房市场供应会更加糟糕。 在 2018 年的一份报告中，Urbanation 和 CIBC 公布了大多伦多地区公寓投资者的概况，其中大部分是 40 至 60 岁的本地移民。只有约 10% 是国际买家。 上周二，加拿大统计局发表了一篇文章，称绝大多数房地产投资者居住在安大略省，其中大多数超过 55 岁，平均收入为 110,000 加元，其中移民所占比例较高。 Urbanation 和 CIBC的作者表示，今天报告是对投资者经济学的分析，而不是市场预测，他们确定了几个可以缓解公寓需求放缓的因素，这种放缓会阻碍新建住房的开发。 利率可能会下降，投资者可能会开始将首期超过 20% 的标准，而移民的涌入，以及供应不足，将进一步推高 GTA 本已天价的租金。 希尔德布兰德说，投资者已经被吸引到较小的单位和价格较低且现金流前景较好的多伦多郊区。 到 2022 年，一居室公寓占投资者持有单位的 55%。其中 56% 的一居室单位仍在盈利。  但是，拥有一居室加书房（1房+Den）单元的投资者数量也不少，其中大多数每个月都在亏损。  而没有睡房的Studio公寓虽然仅占投资单位的 4%，但其 57% 的现金流为正。 “正如我们发现的那样，依靠公寓投资者来推动 90% 的出租供应，这并不是在 GTA 开发出租房屋的好策略，”他说。 鉴于今年第一季度末有 101,000 套在建公寓，未来几年市场将保持充足供应。 “但这些行业的资本状况只会变得更糟，”希尔德布兰德说。“如果投资者现在不再买进，显然建筑开工将很快开始下降，而交付量将在几年后开始急剧下降。今天新建筑单元的投资动态将最终影响未来几年的住房供应。” 安省建筑业和土地开发协会（BUID） 2 月份发布的一份报告显示，多伦多地区在未来 10 年内需要约 300,000 个出租单元，但计划只建造 125,000 个，还缺少 175,000 个出租单元。 

　　BC省，尤其温哥华的住宅是出名的贵，我们可能买不起，但愿意看看。 　　Rennie&Associates Realty的专家们列出了一份大温地区最贵豪宅所在街道的清单。 　　这份清单介绍了温哥华超级富豪们的居住地，下次你在城市里漫步时，可以去这些街区逛逛。   　　Point Grey Road   　　Point Grey Road是温哥华市西区的一条风景如画的海滨路，被称作“城市最独特的街道”。这条路沿着英吉利湾的海岸线，从Kitsilano海滩延申到Jericho海滩。 　　BC省最贵的房屋——价值$7400万元的Chip Wilson的海滨豪宅就伫立于此。 　　如果你好奇豪宅隐秘的的壮观美景，可以租个皮划艇，从水上一瞥芳容。 　　Belmont Avenue 　　位于Point Grey和Locarno海滩附近的街道拥有一些温哥华最宏伟、最壮观的豪宅。 　　这里的树篱、广阔的草坪以及传奇中欧洲宫殿花园般的建筑被精心打造，怪不得温哥华地区最昂贵的十个住宅中有六个坐落于此。 　　North West Marine Drive 　　在Point Grey和UBC大学保留地之间，越往山上走房产价值越高。 　　许多高大的现代住宅都坐落在山坡上，配有屋顶露台，可以欣赏到远处360°的山海全景。 　　The Crescent 　　这条街位于First Shaughnessy中心，宛如童话故事中的场景。街区中央是有一个圆形公园，周围矗立着巨大而古老的庄园，有些庄园的历史甚至超过100年。漫步于此，你可以喝杯咖啡，或者找一个街角的树荫下读书，享受惬意。 　　Osler Street 　　这是另一条Shaughnessy街道，以其“优雅的都铎式建筑和丰富的温哥华历史而著称“。在这里漫步，你会看到许多传统住宅的标志并了解这些符号背后的厚重历史。 　　你可以去看看位于Matthews Avenue附近的Canuck Place儿童收容所。这座双塔别墅建于1910年，曾经是1925年三K党在温哥华的总部。 　　Radcliffe Avenue 　　西温的高价值的房屋给人一种“明显的西海岸感觉”，这些住宅采用雪松、橡木和石材等材料，拥有清洁、现代的线条，进而“在西海岸的野性中加之一种现代而自然的感觉”。 　　要找到Radcliffe Avenue，你必须驶离Marine Drive，顺路可以欣赏到其他靠海的房屋和美景。 　　Marlowe Place 　　沿着西温的Cypress山，你会发现Marlowe Place。这些豪宅的主人可以将标志性的温哥华天际线景观尽收眼底。 　　你可以开车来此地参观，然后步行前往附近的森林，在迷人的高架步道上漫步。 　　Bellevue Avenue 　　另一条位于西温海边的街道，Bellevue Avenue别具错落有致的旧公寓楼和隐蔽的滨水住宅。你可以步行探索这个社区，尝试当地的餐厅、公园和咖啡馆，欣赏美景。 　　Newton Wynd,University Endowment Lands 　　大学保留地（University Endowment Lands）通常被视为市中心和UBC校园之间的模糊地带，并没有太多人光顾。但散步其中，你会看到名人居所般的壮丽庄园。 　　Newton Wynd的房屋风格既有现代性又有复古平房的特征，兼具宏伟、怀旧的魅力。 　　心动了吗？你最想在哪个街区生活呢？

作为“宜居城市”的榜上常客，温哥华，房屋问题似乎正以失控态势发展。 房屋租赁已达全新的荒谬程度 据CBC报道，目前，温哥华两卧室地下套房每月租金达到3,000加元，一个房间里的单人床每月租金为1,000加元，没有窗户的储物间每月租金为800加元。 温哥华地区的高昂租金并不新鲜，然而，在该地区寻找住房的租户表示，他们所遇到的房源已经达到了前所未有的荒谬程度。 一位租客称，她看到的最令人无法容忍的房源包括将床摆放在客厅中，用窗帘隔开，或者在一个房间里放置多张床，完全没有分隔。 她说，“我们显然正面临住房危机。我们将会看到越来越多的年轻人和家庭住在车辆中。” 这并不是无稽之谈。 在Facebook Marketplace上的一则帖子中，标价为每月800加元，位于温哥华市中心，显示了一个窄小、没有窗户的房间里摆放着一张单人床，与其他三个室友共享的公寓。 另一则在Zillow上发布的帖子显示，北温哥华有一套面积为500平方英尺（约46.5平方米）的公寓，每月租金为2,700加元。 根据租房网站Rentals.ca的最新数据显示，温哥华市一居室的平均租金为每月2,787加元，是全国最昂贵的地区。 其他温哥华地区的城市情况也并不乐观。本拿比市的一居室租金已经飙升到平均每月2,330加元。在素里市，平均租金为1,930加元。 根本原因是什么？当然是缺乏适合租户的新住房。 英属哥伦比亚大学住房研究合作项目的联合主任佩妮·格斯坦（Penny Gurstein）表示，政府缺乏明确的方向导致缺乏为租户建造的专门出租住房。 固然，联邦政府确实推出了一些政策，以鼓励开发商建造更多的出租住房，但是实际效果没有他们所希望的那么好。 因为，需求远远超过供应，尤其是由于移民增加，其中包括更有可能租房的国际学生。 数据显示，今年大温哥华地区可能增加了 3,800 个新的专用租赁单元，但有27,000 名 20-34 岁的主要租赁人口搬入。 那么，这些人该住哪里？ 房东不应该背锅 租金奇高，是房东涨价的错？房东表示，这锅我不背。 Landlord B.C.的首席执行官大卫·胡特尼亚克（David Hutniak）表示，指责房东提高租金很容易，但实际情况是，很多房东自己也面临财务困难。 胡特尼亚克指出，温哥华的出租房单位周转率目前为4.9％，这意味着95％的租户支付的租金受到省份对租金上涨的限制。 与此同时，房东不得不应对更高的利率、通货膨胀以及疫情带来的经济影响。 正如胡特尼亚克所说，许多房东正面临着财务困难。 统计数据显示，银行所担心的家庭财务压力已经开始出现。平均偿债率（debt service ratio，即DSR，指一个家庭用于支付房贷占总收入的百分比）从16%上升到去年的19%以上，这是十年来的最高水平。而且，所有房贷中DSR超过25%的比例急剧上升，从2021年的12%上升到去年年底的的29%。

大温一名房地产经纪人由于借给客户5万元，作为客户支付列治文市一处房产的定金。近日，BC省监管机构称裁定这名地产经纪为不当职业行为。 负责调查公众对房地产投诉的BC省金融服务局BCFSA认为，大温华裔经纪A某向客户提供这笔钱属于贷款，构成了利益冲突，属不当行为。 根据CTV的报道，BCFSA首席听证官Andrew Pendray于本月早些时候发布了对此事的决定，并于周三在网上公布。 BCFSA就其前客户对华裔经纪A某的投诉，向A某发出第五次修正通知的听证会后作出的决定。 事件涉及客户在大温购买的两处房屋--一处在列治文，另一处在温哥华。 这笔贷款和购买列治文的房屋有关。根据该决定，2016年6月9日签署了一份买卖合同，完成日期定在当年10月4日。 商定的购买价格为1,688,000元，定金为90,000元，略高于总价的5%。 根据法庭文件，A某经纪公司向BCFSA提供了两份和定金有关的 "资金收据记录"，一份是来自客户账户的4万元，一份是来自A某账户的5万元。 根据裁决，5万元的交易记录包括 "暂时借给买方 "的说明，A某和客户都承认A某为客户购买列治文房产提供了5万元。 A某称不是贷款 对此，房地产经纪人A某辩称，她提供给客户的5万元不应该视为贷款，因为提供这些钱的时候并没有预期会有利息偿还。 不过，如果不视为贷款，A某也表示她不知道如何称呼这5万元的（列治文房产）押金，随后她建议可以视为礼物。 A某称她和客户是朋友，她没有多想。 尽管A某提出这笔钱可以被视为礼物，但她也为确保偿还这笔钱做出了努力。 根据判决书，这笔钱在2016年6月29日被汇回给A某，此前她和当事人曾就如何和何时还钱交换过微信信息。 根据裁决，A某在她的辩护中拒绝说她已被偿还，坚持认为这笔钱已被 "归还"，就像人们在借了一辆车后归还一样。 她还辩称整个听证会对她不公平，三次提出应该延期，因为BCFSA已经五次修改了对她的指控。 最后，听证官驳回了所有这些论点，结论是A某和她的客户都明白这5万元是一笔贷款，而不是礼物，而且A某期望得到偿还。 首席听证官指A某可以在交易中获得22,538.78元的佣金。如果客户因缺乏资金而放弃购买，她就不可能获得这一佣金。 听证官称她"为了 这笔佣金，该房产的购买必须完成"，"为了使购买有机会完成，按照买卖合同的要求，必须支付该房产的定金。" 最后，听证官认为A某向客户提供了贷款，根据BC省《房地产服务法》，这样做是有利益冲突的，裁定地产经纪A某有不当行为。 听证官命令A某和BCFSA就其行为提出处罚意见，具体处罚将在以后决定。

卑诗省省长尹大卫在对新加坡的访问中，表示将学习这个城市国家的住房政策来进行房市改革。 "我们有一些类似的挑。新加坡是一个土地面积非常有限的国家，人口众多，对住房有大量需求，他们的政府做出了决定，就像我们的政府现在一样，参与确保新加坡中等收入家庭有住房。" 尹大卫是在他预定出发进行为期12天的访问前夕发表的评论，这次访问还包括对日本和韩国的访问。他将于6月3日至7日结束在新加坡的访问。 政府记录显示，本次不列颠哥伦比亚省省长首次正式访问新加坡的关键便是要学习新加坡的住房模式。 尹大卫说："对我们不列颠哥伦比亚省来说，政府将住房视为经济成功的核心基础设施，将中等收入人群的住房视为整个社会发展和后代的关键，这种想法与我们在不列颠哥伦比亚省所做的工作以及我们正在采取的措施非常一致。” 省长计划与该国的公共住房管理局和住房发展委员会会面，这被认为是新加坡在高密度地区成功开发公共住房的核心。 "他们建立了一个实体，开始建造住房--我相信是在70年代--今天已经为新加坡公民建造了数万，甚至数十万单位的可获得的住房，"尹大卫说。 "这是一个面临大量移民、作为金融中心面临巨大经济压力的国家，一个非常繁荣的国家，他们仍然能够确保为新加坡公民提供大量可负担的住房。" 新加坡的公共住房是由新加坡政府补贴、建造和管理的。从20世纪30年代开始，新加坡改善信托基金（SIT）以类似于同时代英国公共住房项目的方式建造了该国第一批公共住房，并从20世纪50年代末开始建造用于安置寮屋居民的住房。 20世纪60年代，在SIT的继任者建屋发展局（HDB）的领导下，由具有基本设施的小型单位组成的公共住房被尽可能快速和廉价地建造，并被用于安置计划。 从1960年代末开始，住房计划更加注重质量，在新市镇建造公共住房，并推出了允许居民租赁其单位的计划。在整个20世纪70年代和80年代，为中产阶级提供了更多的公共住房选择，并努力提高住宅区内的社区凝聚力。 从20世纪90年代开始，政府开始将公共住房描绘成一种资产，推出大规模的改造计划，放松对公共住房转售的规定，同时为中产阶层和老年居民推出了额外的住房计划。房价上涨导致公共住房从2000年代开始被视为一种投资，新技术和生态友好的特点被纳入到住房中。  

住房专家和租房者称大温地区的租房市场正在"失去控制”。 地下室两室一厅的套房月租3000元，房间里的单人床月租1000元，没有窗户的壁橱月租800元。 大温地区昂贵的租金已经不是什么新鲜事了，但在该地区寻找房子的租房者说，他们遇到的房源已经达到了一个全新的荒唐程度。 48岁的劳拉-赫伯特（Laura Herbert）说："这已经失去了控制，"她正试图为她的成年儿子找到一个负担得起的房子，他有脑损伤，每月靠1400元的残疾津贴生活。 赫伯特说，她见过的最恶劣的房源包括在客厅里摆放床铺，用窗帘隔开，或者在一间卧室里摆放多张床，根本没有隔断。 "我们肯定处于住房危机之中，"她说。"我们将看到越来越多的年轻人和家庭住在他们的车里。" 不列颠哥伦比亚省的无过错驱逐率在加拿大是最高的，但房东们说规则导致有效的驱逐太难了。加拿大官媒CBC听取了大温地区几个租房者的类似发现。 在Facebook Marketplace上的一个帖子，在温哥华市中心以每月800元的价格发布，显示在一个狭窄的、没有窗户的房间里有一张单人床，与其他三个室友共享。 Zillow上的另一个帖子显示，北温哥华的一套500平方英尺的公寓挂牌价为每月2700元。 Rentals.ca提供的最新数据显示，温哥华市一室一厅的平均价格为每月2787元，是全国最贵的。 负担不起的经济适用房：一些单人房单位的租金超过1000元。Rentals.ca的内容总监保罗-大尼森（Paul Danison）说，房价多年来一直在攀升，没有减弱的迹象。 他说："如果你现在在租房市场上，温哥华就是一个非常、非常困难的地方。” 丹尼森说，大温地区其他城市的情况也没有好多少。在Rentals.ca的排行榜上，本拿比的一居室平均价格为2330元。在素里，平均价格为1,930元。

根据省级监管机构的调查，一名房地产经纪人向一位客户借款5万加元，以便她能够支付在卑诗省列治文的一处房产订金，这一行为被认定为职业不当。 卑诗省金融服务管理局（BCFSA）负责调查与房地产相关的投诉，他们认为王女士（Wei Vicky Wang）的借款构成了利益冲突，并且王女士未能避免这种冲突，以及未向客户进行相应的告知，这被视为不当行为。 BCFSA的首席听证官Andrew Pendray本月初对此事作出了裁决，并在周三将其公布在网上。 根据裁决，Pendray写道，目前的证据支持结论，即王女士提供的5万加元是一笔借款，因此存在利益冲突，尽管王女士对此提出了不同的论点。 Pendray的决定是在就BCFSA向王女士发出的关于其前客户对她投诉的第五次修正通知，进行听证后作出的。 所有修改通知都围绕着客户购买两处房产的问题，其中一处位于列治文，另一处位于温哥华。在裁决中，这两个地址以及客户、她丈夫和其它证人的名字均被隐去。 借款涉及到列治文的购房事宜，根据裁决，合同于2016年6月9日签署，预计于该年10月4日完成。购买价格为168.8万加元，订金为9万加元，略高于总价的5%。 Pendray的裁决显示，王女士的公司向BCFSA提供了两份与订金有关的「资金收据记录」，一份来自客户帐户的4万加元，一份来自王女士帐户的5万加元。 根据裁决，5万加元交易的记录中注明「暂时借给买家」，而且王女士和客户都承认，王女士提供了5万加元用于购买列治文房产。 这位房地产经纪人辩称，她提供给客户的5万加元不应该被视为贷款，因为她没有期望带利息地偿还。 Pendray在裁决中写道，「当被问及如果不把5万加元描述为借款，该怎么认定这笔钱时，王女士表示她不知道，她随后建议可以考虑将其视为礼物。」裁决指出，尽管王女士建议这笔钱可以被视为礼物，但她仍然努力确保客户可以偿还。 根据裁决，这笔钱于2016年6月29日汇还给了王女士，此前她和客户已通过微信消息讨论了何时以及如何还款。 根据裁决，王女士辩称她已经得到了偿还，坚称这笔钱像借车后归还车子一样。她还辩称整个听证会对她不公平，三次提出应该休庭，因为BCFSA已经五次修改了对她的指控。 Pendray驳回了所有这些论点，写道，「王女士早已瞭解对她指控的性质，继续听证会没有不公平。」 他得出结论，王女士和她的客户都知道5万加元是一笔借款，而不是礼物，而且王女士希望能够得到偿还。 这位首席听证官指出，王女士在该交易中获得了22,538.78加元的佣金。他得出结论，如果客户因资金不足而退出购买，王女士就无法获得这笔佣金。 Pendray写道：「为了获得佣金，必须完成该房产的购买。为了使购买有机会完成，按照买卖合同的要求，必须支付房产的订金。」 Pendray认为王女士向客户提供了借款，根据卑诗省房地产服务法，这样做是有利益冲突的，王女士有不当行为。 他命令BCFSA就王女士的行为应该面临的处罚提出意见，具体处罚将在以后决定。    

位于BC省Kelowna的一家房地产公司必须向两名前经纪雇员各支付27,500元，因为在离开公司时，原公司对他们进行诽谤，并滥用法庭程序进行起诉。 图源：infotel 在Kelowna的Premier Canadian Properties房地产公司于2019年被收购时，这两名经纪人为该公司工作。当他们要离职时，带走了他们的部分业务。该房地产公司的经理向他们的租赁客户撒谎，然后毫无根据地起诉两名经纪，法官已作出裁决。 BC省最高法院法官Gary Weatherill在命令Premier公司向两名原告各支付25,000加元的诽谤费，另外每人再支付2,500加元的严重损害赔偿费，以及一笔数额不详的特别费用。 法院裁决说，Donna Merle Craig和Geri Surinak是有执照的房地产经纪人和物业经理，他们是30年的朋友，建立了一个物业管理组合。2013年，Craig和Surinak加入了Premier Canadian Properties公司，并带着他们的客户一起并入公司，因为这原本就是他们拥有的。 他们与Premier签订了类似的协议，其中他们继续拥有物业管理组合。 一切都进行得很顺利，直到2019年7月，Premier被卖给另外一家公司。Fred Johnston接手了该公司的管理。 根据该决定，前任老板多次告诉Johnston，Premier公司并不拥有其中部分的物业管理组合。 Craig和Surinak对Premier的管理越来越不满意，并在2020年1月24日通知他们要离开。 当然，他们带走了物业管理组合，这时事情就变得很糟糕。 Johnston辩称，所有的业主都与Premier签署了合作协议，尽管有一个业主表示他们坚持与Craig和Surinak合作，但Premier公司应该拥有这些投资组合。 Premier甚至给业主写信说，Craig和Surinak已经辞职，现在应该向Premier付款。 有些人确实这样做了。但Premier没有兑现给租户退还退租保证金，因此Craig和Surinak不得不自掏腰包支付给一些搬走的租户。 2020年5月，Premier公司提交了一份索赔通知，称其拥有该物业管理组合。 裁决书说，Craig和Surinak反驳说，不仅管理组合属于他们，而且Premier知道在法庭上没有胜算，因此，Premier"利用司法系统威胁、恐吓和欺负他们”。 Weatherill法官坚定地站在了这两名房产经纪一边。 他写道："证据确凿，Craig和Surinak一直拥有该管理组合的受益权。根据证据，我接受PCP（Premier Canadian Properties）将其索赔作为一种欺凌策略，以获得对管理组合的控制权；作为一种认可其不当保留属于业主和租户的信托基金的方式；明知其索赔没有成功的希望，也不可能证明其遭受了损失；以及以其他方式利用法庭程序来达到别有用心或其他不正当目的。“ "因此，我接受PCP的诉讼是一个骗局。" 他写道，Premier公司"错误地开始对他们进行诽谤，这种不实陈述是为了夺取管理组合，并意图伤害Craig和Surinak的业务、贸易和名声。这些指控在事实上伤害了他们，因为他们失去了客户，他们在社会上的声誉受到了影响"。 他写道："我不认为惩罚性赔偿在本案中是合适的。虽然很接近，但我认为一般和加重的损害赔偿是对Craig和Surinak的充分补偿，并为PCP的行为提供了一定的威慑力。"

据《星报》报道，一份新报告警告说，加拿大人去年信用卡和汽车贷款的拖欠率上升，这是一个警告信号，表明加拿大人可能开始拖欠抵押贷款。 加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）周四发布的报告发现，2022年，抵押贷款债务增长了6%，达到创纪录的2.08万亿元。 CMHC的Tania Bourassa-Ochoa在一份新闻稿中表示，尽管这一增长速度比去年有所放缓，但现在越来越多加拿大人难以偿还债务，这仍然是又一个新高。 他解释说，在抵押贷款违约之前，人们会先拖欠其他债务。抵押贷款可能是下一个。 他说：“目前抵押贷款拖欠率仍然很低，但这是一个滞后的指标。 “在困难时，消费者通常会拖欠信用卡、信用额度或汽车贷款，而不是抵押贷款。这些信贷产品拖欠率的上升表明，越来越多的消费者在偿还债务方面遇到了困难。” 报告发现，汽车贷款拖欠率上升至疫情爆发前的水平，约为2%，而信用卡拖欠率约为1.5%。 同时，更多加拿大人选择更长的付款期来减少还款，但偿还贷款的时间更长。 本周，CMHC发布了一份单独的报告，显示加拿大的家庭债务与GDP之比在7国集团中最高，达到107%。 渥太华研究所Macdonald-Laurier Institute高级研究员、加拿大统计局前首席经济学家Philip Cross表示，由于低利率，加拿大人在疫情期间背负了大量债务，现在很容易受到利率飙升的影响。 但他表示，这些债务和随之而来的利率飙升何时会表现为抵押贷款违约尚不清楚。 他说：“不确定因素是加拿大人在疫情期间积累的所有积蓄。没有人确切知道它有多少。” 此外，加拿大没有出现重大的工作岗位流失，这增加了持久力。 他说，加拿大央行估计加拿大人的储蓄在1,000亿至3,000亿元之间。 Cross指出，目前尚不清楚究竟是谁拥有储蓄，但可能集中在受利率影响较小的富裕家庭。 他说：“可以肯定的是，财务压力一直在增加，到某个时候，一些家庭将会破产。” 加拿大政策选择中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)的David Macdonald表示，加拿大人一直试图应对更高的利率。如果失业率上升，拖欠抵押贷款的人数将会上升，但目前房价持平，甚至上涨，不太可能刺激破产。 他说：“只要你能卖掉房子，即使你付不起月供，你也不一定会破产。” 他说，2008年美国出现的破产率和被迫出售压低了房价，而这在加拿大从未出现过。他说，就目前而言，利率上升可能会继续给家庭预算带来更大压力。

每个人都应该有一个安全、可负担的地方作为自己的家。5月26日，联邦住房、多元和包容事务部长胡森（Ahmed Hussen）阁下、列治文山国会议员马万里（Majid Jowhari）、列治文山市长戴维•韦斯特（David West）共同宣布启动“加拿大绿色可负担住房”（Canada Greener Affordable Housing, CGAH / canadien pour les logements abordables plus verts）计划，该计划将推进可负担的多单元住宅楼的现代化，使其更节能、运营成本更低，同时延长建筑物的使用寿命。  加拿大绿色可负担住房计划（CGAH）将在未来四年内投入12 亿元的低息可偿还和可免除贷款，以帮助可负担住房供应机构完成对住宅出租建筑的深度能源改造。该计划还将为完成规划、准备和申请改造资金所需的改造前工作提供支持，并将由 CMHC 管理。 对 CGAH 计划感兴趣的可负担住房提供机构现在即可开始准备申请，申请门户将于今年 6 月开放。  这笔资金将使可负担住房供应机构能够改善老化的建筑，从而提高能源效率并延长其使用寿命。从长远来看，这将降低可负担住房的运营成本，使它们能够在未来许多年内继续为低收入家庭提供服务。对于可负担住房的居民，该计划将通过改造改善室内空气质量、舒适度和生活质量，其中可能包括安装加热和冷却系统以及更新节能的电器、窗户和门等。  投资可持续的可负担住房，就是投资强劲的社区——让人们可以在这些社区中安居乐业，并为子孙后代提供洁净的空气。CGAH 为经济适用房供应机构提供必要的支持，以进行节能升级，从而进一步减少能源消耗和温室气体排放。  有关 CGAH 计划的详细信息，包括资格标准和申请所需的清单，请上网查阅cmhc.ca/CGAH。 CMHC 还将为业界相关者和潜在参与者举办信息发布会。  引述：  联邦住房、多元和包容事务部长胡森（Ahmed Hussen）阁下：  “每个人都应该有一个安全且易于负担的地方作为自己的家。这就是为什么今天我们要启动加拿大绿色经济适用房 (CGAH) 计划，该计划将显著改善可负担住房，使居民在未来几十年受益。 CGAH 对居民来说意味着切实的结果，同时也有助于我们的环境。通过出台 CGAH 计划，加拿大政府正在朝着提高住宅建筑的能源效率并减少排放的方向迈出重要一步，同时使住房对子孙后代更具可持续、更易于负担且更舒适。”  列治文山国会议员马万里（Majid Jowhari）：  “我们需要更多像加拿大绿色可负担住房这样的计划：这是一个不将我们全国性的各种挑战视为单独不相关议题的计划。通过这一计划，联邦政府立即加强了我们国家的可负担住房存量，同时也让我们进一步向净零碳排放迈进。可负担住房提供机构获得住房改造的支持，居民获得更好的生活条件，而我们所有人都得到更少的温室气体。可负担住房是我们联邦政府的首要任务，今天宣布的措施使列治文山及其居民更易于在我们社区获得更多可负担的住房单元。”  列治文山市长戴维•韦斯特（David West）：  “为每个人提供负担得起的居所和住房选择，对于一个友善和包容的城市至关重要，并且是惠及所有人的强健、关怀和安全社区的核心。与此同时，气候变化是一个影响我们所有人的紧迫问题。采用对环境有利的做法和确保财务可持续性是运转良好城市的基本目标。这就是为什么像这样的计划对于改善我们居民现在和未来的生活至关重要，也是为什么我很高兴欢迎我们的联邦合作伙伴前来列治文山市启动这个计划。携手共进，我们将共同致力于打造一个更可持续的未来。” 

省长尹大卫表示，疫情暴露本省医疗系统潜在的挑战，并为之增加了新的压力。加通社资料图片 省长尹大卫（David Eby）在周四参加一场与民交流的会议，回答了从犯罪到残疾率和儿童保育等各种问题，但更多人关注住房问题。 据CTV报道，在Camosun学院的Interurban校区，尹大卫面对一群对新民主党友好的团体，他们对一项尚未详细说明的计划提出了疑问，该计划将允许省内的每一块住宅地(per lot)就能建4个单位(units)替代。 Wei Tu表示她在维多利亚和Saanich已经居住了30多年，并对省长在应对住房等问题时的工作表示感谢。 Tu希望了解有关4个单位计划的细节，表示该计划缺乏一些具体内容。她说："土地面积可能是1万平方英尺，也可能是10万平方英尺。当你说每个土地上可以建造4个单位时，这并不能真正解决问题。" 她建议允许每1万平方英尺的土地就建造4个单位，以更有效地增加供应。 尹大卫解释说，住房部正在与卑诗省市政协会合作，研究如何执行增加密度的计划。他回答道："我们现在正在与各个城市进行详细的工作，以确保解决了基础设施、污水和水等重要问题。" 对于一些市长来说，这个想法可能很难被接受。列治文市长马保定(Malcolm Brodie)问到，警察、学校和医院等已经人手不足的服务部门会发生什么。 卑诗大学房地产科学教授Tsur Somerville指出，改变人们的观念可能需要多年时间，部分原因是因为对于许多房主来说，他们的财富大部分都投资在房地产上。 虽然投机和外国买家税可以应对需求问题，但Somerville认为供应和速度至关重要。供应不足将成为一个更加迫切的问题，尹大卫指出，到目前为止，2023年已经有比2022年更多的人搬到卑诗省。