地产

随着野火等自然灾害风险上升，加拿大的保险费用与保费持续攀升。注册财务规划师（CFP）、注册金融分析师（CFA）持证人及前金融顾问Christopher Liew在Blueprint Financial平台为每日成千上万的加拿大读者撰写个人理财建议。 图源：voachinese 从暴雨和洪水到野火和冰雹，气候变化正导致加拿大乃至全球极端天气事件更频繁、更严重。 这些突如其来的灾害代价高昂，保险公司也因此支付了创纪录的赔偿金。结果，房主开始通过更高的房屋保险保费感受到影响。 Christopher Liew解释气候变化如何推高保费，并提供一些实用建议，帮助房主在未来几年控制保险成本的上涨。 气候变化助长极端天气事件 受气候变化影响，加拿大面临的极端天气事件越来越多。 例如：阿尔伯塔省的野火、安省的突发洪水以及草原城市罕见但猛烈的冰雹，这些事件改变了保险公司的财务平衡。保险公司原本依赖精密的算法（基于可预测/历史天气模式）来设定房产保费。 洪水和野火尤其成为日益严峻的威胁，其中洪水已成为许多社区最常见、最昂贵的自然灾害。除了房屋受损，这些灾害还可能破坏电力系统，使居民在零下寒冬中无法取暖。 随着这些灾害愈加不可预测且频繁发生，房主面临保费激增，保险公司也在努力应对调整。 根据加拿大保险局（Insurance Bureau of Canada）的一份最新报告，由气候驱动的灾害在2024年造成的赔偿额创下80亿加元新高，几乎是上一年的三倍，是2000年代初期平均水平的12倍。 这些损失最终转嫁给了保费。根据《Canadian Underwriter》的一项行业研究，2025年加拿大平均房屋保险保费上涨了5.3%，而阿尔伯塔省居民的涨幅超过9%。 图源： Bertram Dandy/CityNews. 房主可采取以下措施降低保险成本 除了搬迁至气候风险更低的地区外，大多数房主实际上能做的有限，但以下几种策略可以帮助减轻保费上涨压力： 1. 提高免赔额（deductible） 免赔额指的是在发生索赔时，由保户自行承担的部分。提高免赔额是降低每月保费最直接的方式之一。 提高愿意自行承担的部分，将降低你对保险公司的赔付风险，从而有资格享受更低保费。这种策略同样适用于汽车保险。 不过要注意，你需要有足够的储蓄来应对更高的免赔额。另外，如果损失金额只略高于免赔额，可能不值得提出索赔，此时自行承担会更划算。 2. 捆绑保险政策（Bundle insurance policies） 你可能在广告中听过这一建议。几乎所有保险公司都为愿意在同一公司购买多个保单的客户提供折扣。 最常见的做法是将房屋保险和汽车保险捆绑购买，这通常能获得明显的优惠。 3. 强化房屋防护（Fortify your home） 若你居住在高风险地区，通过增强房屋的防灾能力可降低索赔概率，进而降低保费，例如： 增加房屋外部的防火涂层 安装集水泵或额外排水系统以防洪 安装可抵御强风的玻璃窗 使用高强度屋顶材料 配备防盗报警和安保系统 这些措施虽不能完全杜绝风险，但能大幅降低损失程度，也可能获得保险公司的保费减免。 提示：每当你进行这类改造时，务必通知保险公司。有些房屋改善项目还可能使你获得联邦或省级税收抵免。 4. 主动询问个别折扣（Ask about individual discounts） 有些保险公司提供特定人群的折扣，例如： 老年人折扣 军人折扣 忠诚客户折扣（多年使用同一保险公司） 无房贷折扣（完全拥有房产） 这些折扣可能不会在投保时自动提供，因此建议致电与保险代理人沟通。 5. 比较不同保险公司（Compare insurance companies） 如果你当前保险公司没有提供期望的折扣，不妨多比较几家保险公司的报价。 可通过保险聚合平台输入基本资料，24小时内即可收到多家保险公司的定制报价，快速找到更具竞争力的保费方案。

加拿大楼市现在是彻底冷静了！甚至出现了一些危险信号。   加拿大房地产协会（CREA）最新数据显示，6月全国楼市售挂比（SNLR）骤降至49.3%，创下自1995年以来同期最低纪录。更令人心悸的是，这个关键指标从峰值到谷底的下跌速度，竟与1980年代末90年代初房地产崩盘前夕惊人相似。   （图片来源：Better Dwelling)   销售与新房源比率（SNLR）是业内衡量需求平衡的一个简单但有效的指标。它是市场状况和价格压力的领先指标。 售挂比堪称房市晴雨表： ＞60%：卖方市场，房价看涨 40%-60%：供需平衡的市场，房价略有起伏 ＜40%：买方市场，房价承压 6月数据跌破50%临界点，意味着加拿大房市29年来首次在盛夏旺季显露疲态。新挂牌量激增8%，远超销售量3.5%的增幅，供需天平正以32%的失衡速度倾斜——这是自1988-1990年房市崩盘周期（跌幅41%）后的最剧烈波动。 当然了，那次房地产楼市跌幅直接导致了加拿大历史上最大的房地产价格回调。那段时期是加拿大最后一次全国性房地产市场大幅下滑和泡沫回调。  各位觉得，这次的飞速失衡，是加拿大下一次房价泡沫破裂的前兆吗？

2024年5月8日，卡尔加里警方宣布指控前房地产经纪人 Eric Drinkwater 涉嫌诈骗，指称他通过虚假的房地产投资计划，从至少16名投资者手中骗取 190万加元。 然而，这只是冰山一角。Drinkwater在接受采访时坦言，受害者实际人数或达 71人，总损失金额约 350万加元，几乎是警方公布数字的两倍。这场骗局不仅击垮了无数普通家庭，还拖垮了一家曾经位列全加前列的房地产公司，并将行业监管漏洞暴露无遗。 退休金一夜蒸发：61岁受害者的噩梦 61岁的Shelley Todd，本是卡尔加里的一名退休教育助理，三年来，她一直在为追回自己被骗走的全部积蓄而奔波。那笔钱，本该是她晚年的保障和孩子们的遗产，却在Drinkwater策划的投资骗局中付诸东流。 Todd在2021年第一次见到Drinkwater，当时她在阿尔伯塔省Ghost Lake看房，觉得他“专业、顾家、可靠”。2022年，她卖掉了房子，Drinkwater作为Re/Max Central的明星经纪人帮她完成交易。 一个月后，他主动联系Todd，称有一笔“短期过桥融资”机会，风险极低，还提供了看似正规的文件。所谓过桥融资，通常用于帮助买家在资金周转困难时完成房产交易。Todd起初投入 3000加元，很快又被劝说投入更多。 “他知道我有钱，因为刚帮我卖掉房子。”Todd回忆说，“他制造强烈的紧迫感——‘今天必须打款，否则交易黄了’。” 她最终把卖房所得的大部分款项投入九个所谓的过桥融资项目，却发现每一笔交易都是伪造的。 “当真相揭开，我整个人崩溃了。”Todd说。2024年4月，她当面质问Drinkwater，对方坦承骗局，甚至承认有更多受害者。 骗局是如何运作的？ 根据多名受害者陈述，Drinkwater以“高息短期贷款”名义，诱导投资者提供资金，承诺贷款将用购房客户的交易收益偿还，甚至声称Re/Max会扣留他的佣金作为担保。 受害者包括退休人员、邻居、朋友，甚至同行房地产经纪人。Derek Davidson是第一位报警的人，他投资了 8万加元，全部打了水漂。 Drinkwater的作案手法充满操控性：利用职业身份、抓住信任漏洞、制造高压氛围。Todd说：“他总是催促，‘一小时内去银行，否则交易没了’。” 在接受采访时，Drinkwater承认：“我绝望到处找钱，陷入无法自拔的循环。我知道这是错的，但一旦开始撒谎，就很难停下来。” 20年金字招牌崩塌：Re/Max Central被摘牌 Drinkwater自2005年起在Re/Max Central工作，该公司曾是加拿大顶尖经纪行，拥有近300名经纪人。然而，警方公布指控后，Re/Max立即终止了与该公司的特许经营关系，称此举是为了“保护品牌声誉”。 如今，这家昔日巨头改名为“4th Street Holdings Ltd.”，员工锐减至不足60人，管理层包括创始人Pat Hare的儿子，已投奔Royal LePage新公司。 监管机构失职？RECA遭受猛烈批评 阿尔伯塔省房地产委员会（RECA）是行业监管机构，负责发现欺诈、保护消费者。但受害者和业内人士批评，RECA对Drinkwater的投诉反应迟缓。 RECA承认 2024年2月收到投诉，但称“信息不足”未调查，直到4月才启动行动。去年12月，Drinkwater与RECA签署协议，承认欺诈行为，列出 71名潜在受害者。 然而，受害者指控RECA试图“切割责任”，甚至要求他们先打赢昂贵的民事诉讼，才能申请消费者保护基金赔偿。Todd说：“这简直是二次伤害，没有律师几乎不可能完成申请。” 业内呼吁对RECA进行全面改革。阿尔伯塔房地产协会CEO直言：“监管机构彻底失职，这本可避免。” Pat Hare卷入诉讼，更多黑幕曝光 骗局曝光后，Re/Max Central所有者Pat Hare面临诉讼，指控他知情却未上报，还帮助Drinkwater隐藏资金。庭审文件显示，Hare与Drinkwater之间存在多次邮件往来，其中包括“Hare建议其申请破产，否则将举报给RECA”。 今年4月，法官签署冻结令，冻结Drinkwater资产及Hare一处房产，认定原告提供了充分证据表明Hare“可能获益且阻止举报”。Hare否认指控，辩称“所有言辞断章取义，案件尚未审理”。 行业信任危机：谁来保护消费者？ 目前，Drinkwater已在民事诉讼中认罪，但坚称“无力偿还”，刑事案件将在8月继续审理。针对Pat Hare及Re/Max Central的诉讼仍在推进。 受害者仍在等待赔偿。消费者保护基金或成为他们的最后希望，但申请门槛高、流程漫长。 “我们被房地产经纪人背叛，也被监管机构辜负。”Todd说，她现在致力于帮助其他受害者索赔，并推动行业问责。 “这场骗局不只是Eric的问题。”她强调，“有人知情，有人选择视而不见。假如他们履行职责，我们的钱不会打水漂。” 这场长达数年的骗局，击碎了无数人的财务安全感，也撕开了行业监管的裂缝。阿尔伯塔省房地产行业，正面临一场前所未有的信任危机。

伯纳比市采用基于高度的建筑政策，放弃密度限制 在新建筑开发提案中，市政政府通常用来评估项目的一个关键指标是密度，这一指标由建筑面积比（FAR）决定，也称为楼板面积比（FSR）。   密度的计算是通过将建筑的总楼面面积与其占用的土地面积进行比较而得出的比率。 例如，假设一座建筑总楼面面积为200,000平方英尺，建在一个20,000平方英尺的地块上，则其密度计算为10.0 FAR。如果在同样的地块上，建筑总楼面面积仅为20,000平方英尺，则其FAR为1.0。   然而，现在伯纳比市已放弃用FAR密度计算来决定项目审批和政策。 据dailyhive报道，取而代之的是，市政政府采用了“基于高度的发展框架”，新的建筑高度将成为新的监管标准。 这个新的基于高度的框架，现在取代了以前使用的FAR来确定一个地块的发展潜力或允许的密度。 根据市政府的说法，FAR的使用已变得复杂，市政工作人员难以管理，公众和申请者也难以理解，导致建筑高度和形态的不确定性。   这种新的基于高度的方法侧重于建筑的物理形态和设计，而不是复杂的密度计算。此举旨在提高开发商和公众之间的可预测性和透明度。 该框架还针对伯纳比市中心和围绕SkyTran车站的城市村庄区域，适用九个分区，包括CM1社区商业、CM2一般商业、R2联排别墅、R3低层公寓1、R4低层公寓2、R5中层公寓1、R6中层公寓2、R7高层公寓1和高层公寓2。 根据伯纳比2050官方社区计划的新住宅区和允许的基础高度，R1、R2和R3区可以达到四层高，R4区可达到八层高，R5区可达到12层高，R6区可达到20层高，R7区可达到30层高，R8区可达到40层高。   若项目提供更多商业空间以增强经济活力和支持本地就业增长、社区设施，或者进行“高度平均”以支持多个塔楼之间高度的差异化和过渡，则可以考虑超出框架规定的后续高度。 例如，若某地块在框架下的建筑高度限制为40层，三座塔楼的项目可允许一座35层的塔楼、一座40层的塔楼和一座45层的塔楼。   楼面面积比 far 楼板面积比 fsr 密度 伯纳比高度基础发展框架 伯纳比高度基础发展框架 这些新政策还使城市能够与省政府的新住房相关立法保持一致，包括在指定的交通导向区域内进行的交通导向发展。 伯纳比市市长迈克·赫尔利（Mike Hurley）表示：“解决我们地区的住房危机需要真正的领导力和在整个开发过程中推动创新的动力。”   “转向基于高度的框架是我们加速在伯纳比建设住房数量的综合措施之一，同时也使每个人更容易理解他们所在社区的发展。” 根据新的高度基础发展框架，首个获得城市初步批准的项目是由Gracorp Properties和拥有7135 Walker Ave.开发地块的邻里教会共同开发的一栋50层的混合使用租赁住房塔楼。这也是省政府在伯纳比的第一个BC Builds项目。 该项目由Musson Cattell Mackey合作设计，包含384套市场租赁住房、96套低市场租赁住房，以及一个新的替代教堂和社区空间，设有适合剧院/社区艺术及其他演出的礼堂，以及服务社区的空间（如食品银行）及一些办公和零售空间。 Gracorp Properties的房地产副总裁阿德里安·拉赫巴（Adrien Rahbar）表示：“我们对7135 Walker地块的申请融合了多种用途和面向社区的空间。在BC Builds的支持下实现这样一个令人兴奋的项目，要感谢通过高度基础发展框架提供的灵活性，使我们更能专注于项目的优点。”   “在这些不确定的时期，伯纳比在加拿大全国的市政当中显然是领军者，我们希望能够合作开展更多项目。” 7135 Walker Avenue 伯纳比 邻里教会 租赁塔楼 Gracorp BC Builds 7135 Walker Avenue 伯纳比 邻里教会 租赁塔楼 Gracorp BC Builds 伯纳比 埃德蒙兹 市政的新方法也得到了省和联邦政府的支持，以及房地产行业代表和其他主要开发商的认可。 城市发展研究所（Urban Development Institute）总裁兼首席执行官安·麦克穆林（Anne McMullin）表示：“这一举措为其他希望现代化土地使用政策并应对更高效、更可预测流程需求的市政提供了榜样，特别是在大温哥华地区持续的住房负担能力挑战的背景下。我们赞赏伯纳比努力使这一新框架与提升城市设计标准和增加混合使用开发灵活性的目标保持一致。” Intracorp Homes的总裁埃文·阿列格雷托（Evan Allegretto）补充道：“伯纳比市在住房方面展现了创新和领导力。在相对短的时间内彻底改变规划系统是一项了不起的成就。基于高度的框架使公众更容易理解这一体系，同时通过鼓励创新和良好的城市设计原则来支持住房行业，而不是单纯依赖于建筑面积比。”   基于高度的发展框架是市政府多阶段重新修订分区法的组成部分，该过程始于2023年。早期的政策调整将12个单户和双户居住用地分区合并为一个R1小规模多户居住分区，以符合省级立法的要求。

加拿大移民水平下降导致住房租金降低 随着2025年已经过半，加拿大的租房市场正在发生变化，市场上新房源不断涌入，而需求也开始减弱。这一波新建房源的涌入似乎正在发挥预期中的作用，同时还受到其他多个重大因素的叠加影响。   据dailyhive报道，根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）最新的中期租赁市场更新，主要大都市地区的新公布租金开始下跌，但对于许多加拿大租客来说，租金负担仍然是一个紧迫的问题。 创纪录的租赁住房供应缓解了新房源的竞争。在温哥华、卡尔加里、多伦多和哈利法克斯等大都市地区，与2024年第一季度相比，2025年第一季度的租金下降了2%到8%。与此同时，埃德蒙顿、渥太华和蒙特利尔的租金仍在增长，但增速有所放缓。   温哥华、多伦多和卡尔加里新建的保障性租赁住房目前租赁周期变长。这部分是由于二级市场中非保障性投资者出租的住房加剧了竞争，通常是通过提供更低的租金来吸引租客。 因此，许多新建楼盘的房东现在开始优化租约，例如提供首月免租、搬家补贴和/或签约奖金。CMHC指出，随着供应的不断增加，这些优惠可能会增多。 联邦政府的融资项目在推动这一新供应方面发挥了关键作用，因为它们提供的借贷机制成本较低，相比之下，传统金融市场中的高利率融资则显得不那么有吸引力。2024年，88%的新建保障性租赁住房项目是由CMHC的多单元抵押贷款保险（MLI）产品和公寓建设贷款计划（ACLP）支持的，而这一比例在2017年仅为5%。 卡尔加里、埃德蒙顿和蒙特利尔的增幅主要是由于MLI的快速普及，而温哥华和多伦多则更倾向于使用ACLP。   由于联邦政府的新移民限制，国际移民的放缓——尤其是学生和临时工的数量减少——在卑诗省、安大略省和新斯科舍省抑制了租房需求。2025年初，工作和学习许可持有者的数量有所下降。青年和刚毕业者的失业率在大多数主要城市依然较高，进一步削弱了需求。 cmhc 2025年中期租赁市场 cmhc 2025年中期租赁市场 cmhc 2025年中期租赁市场 尽管广告租金有所下降，但已出租单位的租金依然持续上涨。在2025年第一季度，加拿大全国七大城市中，两居室出租公寓的平均租金较去年上涨了7%至17%，以哈利法克斯和多伦多的增长幅度最大。这反映了房屋转租租金已与新建房源的较高租金相符合。 随着广告租金和已出租租金的背离，像多伦多这样的市场租金差距急剧扩大。2024年，转租和已出租租金之间的差距达到了44%。租金与收入的比率依然处于高位——温哥华约为18%，多伦多为16%，远高于疫情前的水平。   由于租金负担压力持续，许多租客开始选择合租或更大户型作为应对策略。 预计在2025年，空置率将继续上升，特别是在安大略省高等院校附近的保障性租赁住房中。   尽管租赁市场出现了一些缓解的早期迹象，但根据CMHC的说法，持续的保障性租赁住房投资以及各级政府的持续支持，将是缓解租金负担挑战和长期稳定市场的关键。