地产

位于卑诗省本拿比布伦特伍德镇中心(Brentwood Town Centre)天车站东南方，一项布伦特伍德街区(Brentwood Block)商住混合开发项目首阶段工程正顺利进行中。 更具体地说，该大型开发项目地点在洛歇公路(Lougheed Highway) 4612号，以及阿尔法大道(Alpha Ave) 2040-2150号。 这块占地8英亩的土地西半部将取代原先的一家汽车经销店、办公大楼和一幢低层办公楼。 Brentwood Block是国际开发商Grosvenor迄今为止在大温哥华地区最大的项目，也是目前本拿比布伦特伍德区最大的开发项目之一。 光是第一期工程就包含一座41层的分契式市场产权柏文大楼，以及两座已获批准的专用租赁住宅大楼。这3栋大楼共计提供1.731套住宅，其中包括1.280套租赁住宅和451套柏文单位。 事实上，最高的大楼正是其中一栋高630呎、共60层的租赁住宅大楼，位于洛歇公路和阿尔法大道交叉口东南角。 这幢租赁住宅大楼如顺利建成，它将是大温哥华地区第3高的建筑，仅次于附近新建的Two Gilmore Place和温哥华市中心的香格里拉大楼(Living Shangri-La)。 这将是加拿大西部最高的租赁柏文大楼，其中住宅部分仅提供租赁。它还将超越温哥华橡树岭园区(Oakridge Park)和Senakw项目未来最高的租赁柏文大楼。 尽管经济基本面和成本条件严峻，但国际开发商Grosvenor仍然启动了该项目首阶段的建设，这得益于他们对该地区长期住房需求的预期，包括首期柏文单位至今相对强劲的预售情况，以及开发商对布伦特伍德地区的信心。

2022年11月30日北岸山脉的景色。 (CityNews 图片) 一份新的租赁报告显示，加拿大各地的房屋租金情况。其中指出，温哥华地区的租金仍在持续下降。 根据Rentals.ca和Urbanation的报告，上个月温哥华的租金较2024年5月下降了5.9%，平均租金降至2830加元。 该地区的共享租金下降幅度也在全国范围内名列前茅，降幅接近10%。 Urbanation的总裁肖恩·希尔德布兰德表示：“今年大部分地区租金的回落，对于加拿大住房负担能力是个利好消息，此前的2022年至2024年间，租金经历了极为强劲的上涨。”他指出：“租金最近受到多方面因素的影响，包括新公寓竣工带来的供应激增，以及人口增长放缓和经济不确定性加剧。” 北温哥华是全国租金最高的地区，一个卧室的住房月租高达2620加元，其后依次是温哥华、本拿比和高贵林。 大温哥华的另外三个城市进入了全国最昂贵的30个租赁市场，包括新西敏市排名第15，兰里市排名第19，素里市排名第28。 多伦多的一居室租金排在第五位，月租为2300加元。 尽管租金仍在下降，但Rentals发现，全国租赁房源的挂牌价格在过去三年中仍上涨了12%。 报告还显示，全国所有住宅物业的平均租金下降至$2,129，同比下降3.3%，这是连续第八个月出现年度下降。 目前，加拿大的平均租金比两年前高出5.7%，比三年前高出12.6%。

原本计划中，Joe Racanelli 和妻子此时应该早已搬进本拿比一栋名为 “Siena at the Heights” 的新公寓，坐拥五楼的视野，俯瞰北岸山脉的美景。 但现实却是一块荒废的施工大坑——项目烂尾、地块挂牌出售，他们投入的 17万加元定金 至今毫无着落。 这对退休夫妇在 2021 年 11 月支付了购房总价 15% 的定金，买下了一套两室两卫的顶楼单位。按照协议，交房时间应在 2024 年 4 月至 7 月之间，最迟不超过 12 月 31 日。 项目宣传口号是“经典风格，精工设计”，规划为一栋五层的住宅+商铺混合楼，共 38 个单元。然而，工程仅仅挖了部分地下停车场就陷入停滞，至今未有实质性进展。 Racanelli 无奈地说，“那地段对我们来说很完美，我们很喜欢那个社区，但问题是我们已经等了整整四年。每年开发商都说快了，但结果始终没变。”                                                             图源：richmond-news 施工方、开发商互相推责 Racanelli 表示，开发商曾称与原施工方发生劳资纠纷，并将最终交付日期延后至 2026 年 9 月。他和妻子一度继续等待，因为真的希望这个项目能成功。 然而，2023 年 11 月，贷款方 Desjardins 集团 将开发商告上法院，申请接管项目，称对方未按期还款，涉及贷款总额近 3,000 万加元。 开发商 I4 Property Group 及其负责人 Myron Calof 则指责施工方 Kerkhoff Construction（2022）Ltd. 是罪魁祸首，称其在挖地基过程中频繁出错，甚至无法提供法定付款声明，导致项目陷入财务危机。Kerkhoff 最终在 2023 年 9 月被解雇。 开发商曾试图通过债务重组来挽救项目，并辩称现场没有明显损坏，随时可以复工。 然而，今年情人节当天，法院正式任命 德勤重组公司 为接管人，并下令将项目地块出售。                                                                  图源：cbc 目前，项目地块以 1,600 万加元 挂牌出售。 根据德勤提供的文件： • 第一顺位贷款方 Desjardins 被欠款：1,454.6 万加元 • 第二顺位贷款方 Travelers 保险公司：欠款不明 • 第三顺位贷款方 Longthorn Holdings：70 万加元 • 另有 9 个建筑商留置权，总计：248 万加元 • 其他 59 位债权人合计：164 万加元                                                                       图源：cbc 其中一家债权人，来自奇利瓦克的“Smoke Signals Flagging”公司，被施工方拖欠 31,507 加元。 公司老板 Danita Leon 曾带着卡车和工人连续几个月在工地干活，最后却被告知施工方破产了。 愤怒之下，她亲自走进 原施工方Kerkhoff 办公室讨薪。“我告诉他们，我就是一个小小的本土公司，我讲信用、付账及时，你们也应该一样！” 无奈，最终她只收回部分欠款，剩下的钱基本无望。 “我为此哭过，但现在泪已经流干了。” 目前，项目共有 31 位预售买家，定金总额超过 533 万加元。 不幸中的万幸，根据 BC 省的《房地产开发营销法》（REDMA），这些定金应由开发商存入信托账户。 Racanelli 表示，接管人已告知他押金是安全的，但退款的具体流程和条件仍未确定。 他还算了一笔账：如果这 17 万加元 这四年来只是安静躺在银行账户中，至少能赚 3 万加元利息。 “这段时间真的很让人沮丧，也很焦虑，”他说，“要是这块地再拖两三年才卖出，我们的损失只会更大。反正这楼是肯定建不成了，我们应该尽快把钱拿回来。” 另外，2019 年开发商曾对该地块提起诉讼，称附近曾有干洗店多年运作，导致化学物质泄漏污染土壤，并形成“有毒蒸汽云”。 他们要求赔偿整治污染的费用，包括清理土壤、地下水以及建造隔离屏障等。不过，该诉讼已于 2023 年 1 月主动撤回。 当媒体追问该污染是否与项目流产有关时，开发商未作回应，在接管诉讼文件中也未提及污染问题。

社交媒体对房地产经纪人来说可以是一个强大且盈利的工具，但它并不是一片不可无视的天地。 根据监管机构卑诗省金融服务管理局的规定，法律“要求广告内容必须及时、准确且可验证。”Kenneth Cheung/iStock Unreleased/Getty Images 在新冠疫情初期，传统的房地产销售方式面临巨大挑战。24岁的哈里森·皮尔斯（Harrison Peers）原本按照业内建议准备通过上门拜访拓展业务，但疫情爆发后，卑诗省政府建议民众减少出行，这迫使他迅速调整策略，转向线上发展。 皮尔斯选择利用社交媒体开展营销，他每天在TikTok上发布多达五个与房地产相关的短视频，持续了一年。这种高频率的内容输出成功扩大了他的曝光度。他目前是加拿大苏富比国际房地产公司的奢侈品房产专家，专注于高端房屋的导览，每月在社交平台上平均吸引超过一百万次观看。他表示，自己的客户中约有一半是通过社交媒体认识他的。 “只要有足够多人看到你，总有人会打电话咨询，”皮尔斯说。他拍摄视频前会征得卖家和房源代理的同意，凭借iPhone、稳定器、无人机和麦克风等设备，他能够独立完成拍摄和剪辑，节省成本。每段视频的制作时间从15分钟到两小时不等。 皮尔斯认为，相比TikTok，YouTube和Meta平台（如Instagram）对他的业务帮助更大。他指出，TikTok用户主要追求娱乐，而YouTube观众更倾向于学习信息内容。他特别推荐房地产经纪人使用YouTube发布长视频，以展示专业知识并树立区域专家形象。 “人们看你聊房地产一年，自然更愿意选择你，而不是那个只是贴了20个广告牌的人，”他解释道。 38岁的泰勒·布罗威斯（Tyler Burrows）则把自己20年电影和编剧的经验融入了房地产视频制作。他是Oakwyn Realty Ltd.的房地产经纪人，3年多前开始在社交媒体上发布房产导览视频，现在视频内容为他贡献了九成以上的收入。 起初，他主动拜访房东请求拍摄权限，但如今许多房源方会主动联系他合作。他每天查看最新房源，寻找独特而具吸引力的房产，并通过创意手法让视频更具个性。例如，在介绍卫生间时通过镜子展示自己的身影，已经成为他的一种标志性风格。 虽然布罗威斯偶尔会接拍他人委托的视频项目，但他坦言在没有赞助的情况下，仅靠视频观看量很难盈利。特别是在加拿大，TikTok不像美国那样为高流量创作者提供“创作者基金”。 另一位活跃在社交平台的经纪人是凯特·崔（Kate Choi），她拥有近7400名TikTok粉丝和3800多名Instagram粉丝。她建议刚起步的房地产经纪人保持内容简洁专业，并在前三秒内抓住观众注意力。她强调，持续发布是成功的关键。 然而，内容发布只是第一步。面对“冷线索”时，如何将这些潜在客户逐步转化为“暖”甚至“热”线索，是决定最终成交的关键。崔指出，良好的客户沟通能力同样不可或缺。 随着社交媒体在房地产行业中的影响力不断扩大，卑诗省的监管机构也加强了监管。4月初，卑诗省金融服务管理局因一些经纪人在社交平台发布虚假或误导性信息，对四人开出行政处罚，提醒行业从业者在拓展品牌的同时，也需遵守规范。

6月6日据《温哥华太阳报》报道，最近的调查显示，超过四分之三的加拿大人对总理卡尼解决住房负担问题没有信心。尽管他和各地官员一样承诺要“大建特建”，但公众显然不太相信这套说辞。而真正的问题，可能远不止是房子建得够不够多。 大温哥华和多伦多的房价已经分别飙升到约120万和110万加元。面对这样的天价，很多人感到无力和绝望。房地产分析师约翰·帕萨利斯在他的新报告《大抛售》中指出，加拿大的住房危机，其实更多是“金融化”问题，也就是说，房子已经变成了一种投资商品，而不是人们居住的家。 帕萨利斯说：“政客们告诉我们，只要多建房，问题就能解决。但现实是，只盯着供应忽略投资热潮背后的金融动因，只会让问题持续恶化。” 他指出，如今房子不再主要由当地家庭购买，而是被国内外投资者大量购入。数据显示，加拿大30%的住房由投资者拥有，这个比例在10年内上涨了50%。在BC省，过去十年建造的新公寓中，一半都被投资者买走；在安大略省，这一比例高达57%。 这些投资者是谁？可能比你想象的离你更近。有人是为了孩子上大学买房顺便出租；有人是外国买家炒房；也有公司在全国买房当“包租公”。 帕萨利斯担心的是，这股投资潮带来两个严重后果： 年轻人越来越买不起房，难以拥有属于自己的家； 大量资金被用于囤积房产，而不是投入创业或高质量就业，限制了经济创新。 更令人担忧的是，许多政客似乎对这个问题没有动力去解决——因为他们自己也是投资者。2023年一项研究发现，近40%的联邦议员拥有出租房产或从事房地产金融。甚至卡尼本人也没有公开自己的投资情况，他说这些资产都放在“盲目信托”里。 另外，政客们常常依赖房地产开发商的政治捐款。例如今年2月，卡尼在温哥华参加了一场自由党筹款活动，出席的几乎都是本地著名的地产商。 帕萨利斯指出，加拿大现在的问题是，赚钱最快的方式不再是创业或创新，而是买房然后等待升值。 而房地产和普通商品的不同在于：房子是生活必需品。小玩意卖完后价格通常会下降，但房价却往往持续上涨。过去，一套住房的价格是家庭年收入的4倍，现在在多伦多是10倍，温哥华更高达12倍。 另外，投资者往往更容易获得贷款或资金，所以他们能推高价格。而开发商也为了追求更高利润，倾向建造更多小户型公寓——这些小单位更容易出租，也能卖得更快，但并不适合需要空间的家庭。 帕萨利斯认为，政府应当采取更强硬的手段来调控投资市场。一个关键的建议是：对投资房产的资本利得征收更高的税。现在投资房的获利税率低于工资收入，他建议将两者拉平，这样可以降低投资炒房的利润，帮助把住房还给真正需要居住的人。 他说，这并不是为了“惩罚”谁，而是为了重新设计规则，让住房回归其真正的用途。 在他看来，加拿大的住房制度已经到了必须彻底改变的时候。继续靠老办法只会让问题越来越严重，而我们需要的是敢于改革的新思路和政策。