地产

全球四大会计师事务所之一的德勤加拿大公司（Deloitte Canada），在周二给出一份报告，根据最新的经济预测，加拿大房地产市场可能到今年秋季才有可能转为卖方市场。 周二发布的报告称：“房地产市场好消息是，低迷期即将结束。我们预计房地产市场将在今年第三季度达到底部。随着预计从今年年底开始的降息周期，以及整个2024年的一系列降息，房地产市场将开始复苏。” 房地产是第一个感受到加拿大央行快速加息影响的行业之一，更高的抵押贷款利率和许多人无法承受的房价已经让许多买家放弃购房。 这与超低利率时期形成了鲜明对比，当时房价飙升和抢Offer战成为大部分地区的常态。 但德勤表示，只要通胀继续缓解，加拿大央行“似乎已经停止加息”。该公司预测通胀率将在今年第二季度下降至3.5％。并将在2024年底，进一步下降至中央银行的理想目标2％。 报告称：“到今年年底，随着高利率环境对经济增长和通胀数据的影响进一步显现，我们预计美联储和加拿大央行将开始降息，这个过程将在2024年持续，让利率回到中性水平。” 该公司认为加拿大央行的中性利率是3％。 除了更低的利率，德勤预计移民带来的人口增长将“显著”提高房屋需求，从而推高房价。 加拿大仍将面临衰退 报告称，尽管加拿大经济年初表现比许多经济学家预期的要强，但德勤表示，加拿大将无法逃脱轻微的衰退。 德勤预计，今年第一季度和第二季度的实际GDP将同比下降2.4％和2.7％。这是该公司上季度预测的略微改善。 虽然强劲的就业市场和工资增长正在帮助加拿大家庭，但德勤表示，不确定性增加、美国经济的下滑和消费支出的放缓最终将拖累经济增长。

BC省新屋兴建需要增至前所未见水平，以抵消创破纪录移民投入房屋市场造成的冲击。 在周二的一份新报告中，BC地产协会说，BC省新屋兴建需要增至前所未见水平，以抵消创新纪录移民投入房屋市场造成的冲击。 地产协会指出，在未来5年，BC省需要兴建比正常多25％的房屋，以应对房屋可负担性恶化问题。  建造业在未来5年，每年需要兴建43,000间房屋，应对人口急促增加。 协会首席经济师Brendon Ogmundson说，降低屋价增长，以便收入可以追上，对改善BC省房屋可负担性至关重要。 他说，增加房屋供应，有助缓解移民需求增加，对屋价构成的上调压力，如果情况持续，最终有助改善整体房屋可负担性。 2023至2025年，BC省预期会增加217，500名新永久居民，人数比平均移民人数超出接近1倍。 BC省地产协会表示，届时联邦政府的两项政策——禁止外国购房者和创纪录的移民目标——将成为影响BC住房需求的关键因素。 地产协会表示，C-19 法案实施了两年禁止向非加拿大买家出售房屋的禁令，这将有助于抵消部分住房需求，但与新移民的预期需求相比还​​远远不够。 该协会表示，鉴于相对较少的交易涉及纯粹的外国买家，该禁令对降低房价影响微弱。 报告称：“移民增加的潜在影响比因禁止外国买家而导致的销售额下降要严重得多。” BCREA 表示，禁止外国购房者的“不幸意外后果”是，如果无法进入国际资本市场，新房建设融资将更加困难。 BC省住房部长表示，他已要求联邦政府考虑将其接受的加拿大移民人数与可用住房单元的数量挂钩。 “我们需要建造住房。” BC省移民服务协会首席执行官乔纳森奥德曼上周表示，不断增长的移民人数为加拿大在经济和文化方面带来了惊人的好处。 “我应该确保为新移民提供足够的住房。” “经济适用房面临巨大压力…… ”

最新数据显示，越来越多的加拿大年轻人正在陷入财务困境......仅2022年一年，就有超过10万加拿大人申请破产或资不抵债。 安省公司Hoyes Michalos的破产受托人道格·霍耶斯（Doug Hoyes）过去十多年来一直在分析和研究破产和资不抵债的数据。其年度“Joe Debtor”分析于上个月纳税季之前发布的最新结果显示，千禧一代的加拿大人遭遇了一整代人的失败，他们面临着学生贷款、信用卡坏账、高息贷款，以及疫情后因收取CERB获得的税收债务。 "我认为有一大堆打击千禧一代的因素，"霍耶斯说。"CERB是压垮骆驼的最后一根稻草。" 2022年的Joe Debtor研究调查了在安省提交的2700个个人破产案，其中有49%涉及26至41岁的千禧一代，而他们仅占成年加拿大人的27%。 研究发现，按人口计算，千禧一代申请破产的可能性比42岁至56岁的X一代人高1.4倍，比57岁至76岁的婴儿潮一代高1.7倍。 破产的千禧一代平均年龄为33岁，每人平均欠下47,283元的无担保债务。 图源：durhamradionews 霍耶斯说，许多人领取了CERB和其他疫情救济基金，却没有充分认识到这些项目产生的税务责任，最后才发现自己无力偿还信用卡、学生贷款、高息贷款，以及税收债务。 2022年，所有年龄段的加拿大人中有超过10万人申请破产或或资不抵债。 霍耶斯说，老一辈的人享有许多优势，包括房价与工资更加同步、学费不需要贷款、毕业就能进入劳动力市场并开始储蓄和投资，而不是在完成教育后的数年内偿还大量债务。 霍伊斯说，这些情况代表了一个 "安全阀（safety valve）"，而现在的年轻人却无法依赖。 他指出，"如果遇到任何突发情况，比如疫情、失业、生病、或者离婚......砰，安全阀就没了！” 他说，申请破产是消除债务的一种选择，但大多数人最终在像他这样的破产托管人的帮助下提出债务重组（consumer proposal），在一段时间内以可控的部分偿还债务。 "这是一种负担得起的消除债务的方式，这就是为什么我们看到越来越多的千禧一代求助于债务重组，"他说。"他们真的没有其他选择。" 非营利性信用咨询协会驻温尼伯的信用咨询师桑德拉·弗莱(Sandra Fry)表示，许多寻求破产替代方案的年轻人正在应对利率上升带来的冲击。 弗莱说，"不幸的是，很多人都生活在他们负担能力的边缘。信用咨询协会看到所有类型的加拿大人都在为不断上升的生活成本而苦苦挣扎。” 加拿大小夫妻房贷月供猛涨40% 31岁的Dave Locke和他的妻子在BC省高贵林市买了一套房子，为了装修房子，他们借了一笔建筑贷款，可是就在那时，他们的房贷抵押贷款也随着加拿大央行连续加息中猛增了40%，与此同时，建筑材料价格也在飙升，这使Locke意识到，即使他们的收入相对较高，也必须付出一些代价。 不过，破产或资不抵债不是这对夫妻的选择，因为他们想保留自己的资产。在信用咨询协会的帮助下，他们最终与银行达成协议，免除了翻修贷款的利息。 "我们仍在支付全部余额，"Locke说。"只是不必支付任何额外的利息。" Locke坦言，债务的压力令人尴尬，但你不得不吞下自己的骄傲。

日前，一座巨大的已废弃的罗马天主教堂正挂牌上市，它是新斯科舍省西南部阿卡迪亚社区的一处地标式建筑。 据Toronto Star报道，这座教堂St. Bernard Church在去年夏天已经正式关闭，因为来到这栋面积为1,300平方米的建筑里参加弥撒的人数已经降到仅约30至40人。它于周四时挂牌私售，叫价25万加元。 据介绍，这座教堂的建造花了32年时间，当年通过火车和牛车，把8000多块花岗岩从新斯科舍省的Shelburne运到Digby北面35公里外的这个小社区。最终该教堂于1942年正式完工。 它的内饰涂有石膏，并用宗教雕像围绕，座椅和墙板是由来自BC省的道格拉斯冷杉木制成。 然而，教区委员会前财务主管Suzanne Lefort在接受采访时表示，去年曾评估过，如果要对教堂进行全面维修，需要超过100万元，主要用于修缮屋顶、排水系统和28,000立方米的室内空间。 “屋顶的一部分应该铺瓦，但由于高度问题，你需要起重机。因此，原本一项普通的屋顶铺瓦工作就变得更昂贵得多，”她解释道。 “无论谁接手了它，现在都必须投入一些资金。” 72岁的Lefort表示，她希望投资者买下这座建筑后可以赋予它全新的用途，从而让社区受益。 她说，她和一些其他教区成员现在到新斯科舍省Clare的另一所罗马天主教堂做礼拜，那里现在是六个教区的合并。 St. Bernard遗产协会主席Jean Le Blanc在周六表示，他希望教堂能够被改建为公寓单位，以解决郊外地区的住房短缺问题。 “如果有人真的买了它，希望我们的社区能够参与，一起讨论它将来的实际用途，”他说。 Le Blanc表示，一位建筑师的研究表明，如果省政府或捐赠者提供帮助，这栋建筑将可作为一个拥有约28个单元的住房开发项目。 他还希望教堂的文物能够在当地找到家，而不是被出售或处理掉，他说道。 Lefort表示，预计如宗教雕像和祭坛后面的基督像等物品，将会被存放到另一个教区。 Halifax-Yarmouth主教管区尚未就此作出回应。 这个教堂挂牌上市的消息也引起了一些讨论。 有人表示，“它位于新斯科舍省美丽的地方。2015年时，我和太太到新斯科舍省度假，当时我们开车经过Acadian一带。我们在教堂停了一会儿，还沿着海岸与这里的看守人了解了教堂的历史。距离这里8分钟车程的地方是另一座天主教堂。这是北美最大、最高的木质建筑之一。” 还有网友表示，这个地方“风景太美了！看起来像是可以改成AirBnb的好机会。” 对于这座教堂的叫价，有网友评论说，“最可笑的是，几乎每个现在在多伦多卖房的人，不管什么类型的房子，都可以轻易地卖掉，然后在这里买下它，完全不需要贷款。”

尽管外国买家禁令于1月生效，但温哥华的超高端买家似乎已经走出冬眠，这些超级富豪对最高端的豪宅和顶层柏文仍有胃口。 然而市场库存量很低，目前全市仅大约17处价值超过1,000万元的房屋挂牌。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，有两个活跃楼盘的房地产经纪威尔逊（Faith Wilson）在被问及这是否该市场复苏迹象时，她给出了十分肯定的答覆。 但这些财力雄厚的非常富有的买家是谁？威尔逊说，有很多本地人。 她指，「他们不能是外国买家，所以外籍人士须有PR（永久居民身份）。这里肯定有香港的钱——拥有永久居民身份的外籍人士——或者加拿大公民，试图将他们的部分资金流回这里。」 她续说，温哥华和低陆平原是一个富裕的地区，拥有相当数量的高净值人士，是他们正在寻找房源。 位于灰岬路（Point Grey Rd.）3439号的海滨住宅，几周前出售时引起所有人注意，它是由怀特(Daniel Evan White)设计的，怀特曾与知名加拿大建筑师埃里克森（Arthur Erickson）共事。 该房屋的要价为24,988,000元，在上市32天后以2,400万元售出。 经纪人Bryan Yan表示，灰岬路的北侧并没有甚么变化，他指，住在那里的人「不是普通的百万富翁，如果你看看他的地税——医生是赚不到那么多钱的。」Lululemon创办人威尔逊（Chip Wilson）价值7,400万元的豪宅就在这条路上。 威尔逊一套温西桑那斯区（Shaughnessy）一套叫价2,480万元的豪宅，面积约为27,000平方呎，占地10,000平方呎，目前已经收到一些报价。她说，不止一个人口袋里有超过2,000万元，「每个人都希望达成最好的交易」。 市中心费尔蒙环太平洋酒店（Fairmont Pacific Rim）位于科多瓦街(Cordova St.)1011号的2号顶层柏文，在上市100多天后，即以1,930万元售出。物业所有权人是一家编号公司。 代表卖方的房地产经纪人凯女士（Salina Kai，译音）表示，大多数有兴趣的买家都是中年专业人士。 凯女士认为当，当市场看起来低迷时，高净值人士将反而追求入市。「这不是普通的富人；这样做的是超级超级富豪。我觉得这是他们采取行动的时候。……这就是为甚么我们会更多看到这样的成交。」    

据ctv报道，温哥华前加人队队长博霍瓦特，以559万元的价格将他在温西West Point Grey附近的家挂牌出售。 房子外观(Realtor.ca) 这座两层楼的住宅位于西11大道，靠近 Sasamat 街，拥有四间卧室、五间浴室和一系列有趣的设施，包括一个健身房、两个壁炉、一个多媒体室和一个高尔夫果岭。 根据Realtor.ca 上的挂牌信息，该房产于 2 月中旬挂牌出售。 在此几周前加人队宣布他们将27岁的霍瓦特交易给纽约岛民队。 消息宣布后的第二天，霍瓦特在接受记者采访时表示，他原本希望留在加人队，直到他最终从 NHL 退役。 前温哥华加人队队长博霍瓦特以 559 万美元的价格出售他在西点格雷附近的房子。(Realtor.ca) 政府记录显示，这位冰球运动员全名Bowie William Horvat，在 2020 年以 495 万元的价格买下了他位于第11大道的房子，当时该房屋建成七年。 该物业在2023年的评估中价值 442 万元，其中约三分之二（291 万元）来​​自土地本身价值。 浴室设计(Realtor.ca) Realtor.ca 的房源显示，该房屋室内设计豪华，拥有高挑空天花板、硬木地板、配备了 Wolf和Sub-Zero电器的厨房，并且靠近“高尔夫球场、商店、餐馆和顶级私立学校”。 面积2,632 平方英尺。 据该网站称，这个家是一颗“西点军校灰色宝石”。 新业主每年的财产税将超过17,000元。

美国洛杉矶市一项新设的“豪宅税”将于4月1日生效，住宅物业只要售出价在500万美元（约3920万港元）以上，一律须缴付至少4%的豪宅税。 面对新税即将实施，在洛杉矶持有豪宅的业主纷纷劈价求售物业。 根据洛杉矶市选民去年11月投票通过的ULA法案（Measure United to House LA） ，该市将于下月1日正式征收一项新的“豪宅税”，为开发廉价住房和无家可归者居所提供资金。新税生效后，市内住宅只要是售出价在500万美元（约3920万港元）以上的，须由卖方缴付4%的豪宅税；而售出价1000万美元（约7850万港元）以上的房产，则须缴5.5%税款。鉴于新税项“迫在眉睫”，据报已经引发了洛杉矶豪宅市场一轮劈价潮。 洛杉矶市待售豪宅。网上图片 这项豪宅税所得部分收入将用来为该市的无家可归者提供居所。 洛杉矶近年出现了愈多愈多无家可归者的危机，市内的公园、行人道和高速公路旁等地突然出现了不少无家可归者架起的帐篷。 根据洛杉矶无家可归者服务管理局的数据，早于2016 年，洛杉矶市有近2.8万名无家可归者；到2022年2月，该数字增至4.2万人。 洛杉矶市内马路旁的一些无家可归者帐篷。美联社

  最新报告显示，加拿大可负担出租房屋短缺的情况在未来几年将会严重恶化。 据雅虎财经报道，加拿大皇家银行（RBC）的一份报告指出，加拿大现正面临约3万套出租单位的短缺。 报告称，移民正在加剧本国租房市场的危机。由于加拿大预计在未来几年将继续欢迎大量新移民，因此，除非采取重大行动增加租房库存，否则到2026年，出租房短缺可能会飙升至12万套，是目前的4倍。 该报告补充指，虽然加拿大的最佳租房空置率为3%，但如果从现在起至2026 年不增加33.2万套新出租单位的供应，这一水平将无法实现。 租金可负担能力也成为加拿大的一个问题。加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 表示，2022年，两居室出租单位的平均月租金上涨了5.6%，达到1,258元。在多伦多和温哥华等大城市，两居室出租单位的平均价格去年上涨了9%，至每月1,930元。 报告称，卡尔加里和渥太华等城市的新出租单位增幅最大，而多伦多和蒙特利尔现在面临严重短缺。 报告呼吁加拿大各市政当局在未来几年“大幅增加专用出租房的供应”。

  本拿比市希望市民就后巷住房规则提供反馈，将于3月28日和29日在当地社区中心举办两场关于住房选择计划草案的开放日活动。 本拿比市府该计划草案将允许在所有单户住宅地块上建造后巷屋，即在一幢房屋的土地上建造另一幢小型独立屋。符合条件的房产必须能让汽车从房产的侧面或背面进入房屋。 拟议的法规，包括后巷屋最多可建造近1,507平方呎，最少可建造322.93平方呎；高度将被限制为最多两层楼（倾斜屋顶不高于24.9呎）；可以接受长期出租，但城市不允许像AirBnb这样的短期出租。 该计划要求整个物业至少有一个停车位，可以是露天，也可以是车棚内的，并且必须包括一个「能够为电动汽车提供2级充电」的充电桩。 该停车要求低于该市现行道路非街头（off-street）标准，减少约60%。 工作人员报告指出，“从工程角度来看，人们担心停车位减少……会增加道路停车的压力，而目前许多社区的道路停车位供应不足。” 本拿比市规划和开发总经理科扎克（Edward Kozak）表示，有关停车位的建议反映了政策上的「许多紧张局势」，但补充说，公众咨询过程表明支持一个停车位。 该市的住房选择调查显示，超过三分之二的受访者支持降低停车位要求。 后巷屋不能与主屋分开出售，但工作人员报告指出，“从财务角度来看，分契后巷屋的利润和吸引力都很高。如果允许，预计房主和建筑商会对这种选择感兴趣。”虽然目前并未考虑后巷屋的分契（允许后巷屋与主屋分开出售和拥有），但报告称可以在未来考虑。 该市将于3月27日在网上发布开放日信息，以及公众对计划草案的意见调查。 本拿比后巷房开放日： 时间：3月28日（周二），下午5时30分至7时30分 地点：Confederation Seniors’ Centre，4585 Albert St. 时间：3月29日（周三），下午5时30分至7时30分 地点：Bonsor Recreation Complex（6550 Bonsor Ave.） 图：市府提供

对于加拿大的中等收入家庭，如果现在开始存钱，到2025年夏末，就能付首付款在埃德蒙顿、温尼伯或魁北克市买房子。如果在蒙特利尔和渥太华买房，还要再加12到18个月。对于多伦多和温哥华，几乎不可能。加拿大国家银行(National Bank of Canada)最近一份关于住房负担能力的报告称，多伦多中等收入家庭付够买房的首付款需要311个月，即约26年；温哥华需要342个月，需要28.5年。由于房贷利率上升，不断下跌的房价几乎没有或根本没有让人们更容易负担得起住房。但较低的价格确实减少了首付金额。展望春季房地产市场，有些城市的买房首付现在是可以承受的，没有比历史水平高太多。另一方面，对于中产来说，即使在房价下跌之后，一些城市的房价仍然难以承受。国家银行报告的主要发现是，去年第四季度住房负担能力在两年多以来首次改善。房贷月供占收入的比例较前三个月略有下降，但仍处于历史高位。在首付方面有最令人鼓舞的迹象，至少在一些城市是这样。国民银行估算了一个家庭将中位数税前收入的10%储蓄起来，支付一套普通住房的最低首付所需的时间。在接受调查的10个城市中，温尼伯脱颖而出，这里的年轻人可以相对快速地攒下首付。在2022年最后三个月，买房需要29个月多一点的储蓄。作为年轻人逃离安省和卑诗省的落脚地，卡尔加里备受关注，而埃德蒙顿对购房者更友好。房价中位数更便宜，攒首付需要29.2个月，比卡尔加里少了6个多月。多伦多仍然是一个只有高收入或在父母帮助支付首付的情况下才买得起房的市场。多市的房价已从峰值下降，但去年年底的房价中值仍为120万元。与此同时，多市的家庭年收入中位数为91389元。假设收入和储蓄水平不变，一个中等收入的家庭从现在起到2049年有望存下首付款。那么，买公寓怎么样？根据加拿大国家银行的数据，要想在多伦多买一套价格为71万3480元的公寓，也需要攒5年多的首付钱。与温哥华一样，多伦多的房价中位数也在100万元以上。从100万元开始，买家需要为有保险的抵押贷款支付至少20%的首付。低于100万元，贷款保险意味着首付可以低至5%。埃德蒙顿可能是加拿大公寓的负担能力之王。只需15个月的储蓄，你就能买到一个230,600元的住所。按家庭平均水平计算，卡尔加里的一套共管公寓需要存18.5个月的首付，而温尼伯和魁北克市的共管公寓大约需要存19个月。安省汉密尔顿(Hamilton)的房价仍然比多伦多实惠，但需要78.7个月才能存够首付款。

多伦多北部一处隐蔽的豪宅，士嘉堡一处平房，以及伊桃碧谷一处上市数月的独立屋……这些房产的挂牌信息都有文字提醒买家，不要有太高预期，“按原价”（as is）对待房产，并自己做好尽职调查。 其中一处房产甚至规定，如果没有被接受的报价，就不会有内部展示。 从表面上看，这些似乎是非常不同的待售房产，但都有一个共同点：业主实际上都不想出售。 根据房地产经纪人对上市数据的分析，这些只是强制出售房产的几个例子，也是动荡的当地房地产市场趋紧的迹象。 多伦多房地产经纪人Daniel Foch发现，2月份有35套这类房屋待售，多于一年前的12套，而2020年2月是零套。 图源：stcatharinesstandard.ca 在全权出售（power of sale）下，借款人仍然拥有自己的房子，但贷款人会介入，迫使房屋出售。 这可能是因为借款人无法按时支付房贷月供。不过，即使一直按期还款，如果放款人决定不再续期抵押贷款，而借款人又找不到新的贷款人，当前的贷款人可以强制出售。 今年1月，一些房贷经纪人也报告称，随着利率上升和房价下跌，被迫出售的房屋数量有所上升。 Power of sale的数据是不公开的，但作为房地产经纪人，Foch能够搜索多伦多地地局的挂牌物业。他发现，过去三年，power of sale的待售房源数量“大幅增加”。 Foch说：“这在很大程度上只是证明投机失败。”他指的是投资者和潜在的炒房者。 总体而言，power of sale的比例仍较低，不到上市总量的1%。 另一位因担心职业影响而不愿透露姓名的房地产经纪人对安省房源进行了类似的分析，2月份的power of sale房源数量为105套，1月为67套，2022年2月为24套。 图源：nesto.ca Foch亲自处理过一些power of sale房源，他说，其中大多数似乎都是投资房产、私人抵押贷款或二次抵押贷款。他说：“多数情况下，一处房产的借款人不止一家。这表明杠杆在房地产行业是致命的。” Foch说，也有“相当多”的房子在大规模翻修过程中被强行出售。 他说：“有些人正在出租现金流为负的房产，有些人打算转手，他们可能在糟糕的时间买的，去年1月或2月买的，放弃了装修，因为没有意义。” Landbank Advisors合伙人、抵押贷款经纪人Jonathan Gibson表示，他看到很多私贷机构使用房屋净值信贷额度(HELOC)放贷。现在利率高了很多，对他们来说，这就不值了，而私贷续约条款通常是“由贷款人自行决定的”。 他说：“这些贷款机构基本上是在说，我们不会续签这项贷款，你可以去找新的贷款机构。” 他补充说，由于利率如此之高，在经历疫情期间的历史低点后连续8次加息后，“系统中存在100%的压力”。 图源/51 Gibson表示，在迫售房源飙升的同时，大银行也在悄悄为过度借贷的客户重新谈判贷款条款，延长摊销期，以便借款者能够承受每月的还款。 他补充说，他有两名客户持有浮动利率贷款，现在的还款额“比6至8个月前获批贷款时增加了50%至70%”。 他说：“我从未见过一家贷款机构延长中期摊还期。我干这行已经有十年了。” power of sale数据重要的一个原因是，它可能是未来出现麻烦的早期信号。利率变化后，抵押贷款拖欠率需要更长的时间作出反应，许多统计数据是90天的未付款。 Equifax Canada高级分析副总裁Rebecca Oakes表示，贷款违约“略有上升，但还不明显”，但她担心2018年和2019年买房的贷款持有人需要在今年晚些时候和明年续签时会发生什么。Oakes说：“你将看到冲击的到来。” 过去三到五年一直享受固定利率的房主将猛然醒悟，因为目前的最优惠利率已高达6.7%。“对一些人来说，这肯定是具有挑战性的。”

这里的星巴克已经搬走 图自/dailyhive 温哥华经济委员会(VEC)日前发布2023年春季经济报告，就业数据显示大温地区经济表现相对强劲，然而去年统计显示位于温市市镇中心的商业区大街(High Street)有超过十分之一店面空置，当中黑斯汀街最严重，华埠空置率也高于整体平均水平。 报告指大温自去年夏季起失业率维持约4.6%，就业情况已恢复至大流行前水平，前年及去年大部分时间在全国四大都会区中保持最低失业率。然而大温青年就业水平复苏并不平均，当中15至24岁劳动人口在全国四大都会区中表现最弱。 大温新移民就业率升幅最劲 随着联邦计划接收更多移民，预计至2025年每年将有50万名新移民。值得注意的是，大温新移民就业率在大流行前的2020年2月至今年1月间增长强劲，在大温居住5年或以内的移民，就业率增加6.4%，与其他主要城市相比增幅最大，可能归因于温市科技产业发展。 许多年轻人、移民以及新移民如学生，在零售、餐厅、酒店和其他服务行业工作，联邦移民政策关键正是协助填补劳动力市场短缺的职位。 VEC指单计温市已有约6万个工作岗位由拥有店面的企业创造，并预计此类企业在直至2032年可能会在温市再创造2万个工作岗位。 温市府去年11月发布店面空置率报告，数据基于去年春季统计，整体商业区大街店面空置率达11.9%，按年下降0.2%。22个商业促进会(Business Improvement Association，BIA)区域中，黑斯汀十字路口(Hastings Crossing)区域空置率最高达28%，登巴村(Dunbar Village)以17.8%空置率排第二，其次为灰角村(Point Grey Village)17.5%、士达孔拿(Strathcona)16.9%、华埠16.8%，以及洛逊街(Robson St.)15.5%。 店面空置率最低的区域是克里斯戴尔(Kerrisdale)的3%，其次为西百老汇街(W. Broadway)7.4%、耶鲁镇(Yaletown)8.4%、商业路(Commercial Dr.)8.6%，以及市中心西端区(West End)8.9%。 然而过去一年情况发生很大变化，租金和地税不断上涨，供应链和航运成本飙升，加上人手短缺导致劳动力成本增加，日益挤压企业生存空间。 这些不利因素可能会持续至明年，预计届时通胀才会放缓。此外，大流行也促使更多实体零售店转向网上销售。 华埠多间知名餐厅停业 由精神健康、癖瘾和无家可归者危机引发的温市中心东端困境，加上暴力犯罪、财产盗窃、蓄意破坏以及垃圾等问题，使部分零售区尤其是黑斯汀街、华埠及煤气镇经营更困难。在治安问题影响下，企业愈来愈难吸引客户，也难以留住和雇用员工。 年初至今华埠已有多间知名餐厅宣布停业或即将结业，包括老字号金菊园及权记菜馆。虽然温市议会最近通过针对企业的援助措施，但目前尚未公布详情。 援助唐人街的具体措施，如加强街道清洁和清理涂鸦等，最快也要今年第二季才推行。 温市议会本月较早前通过降低今年企业地税负担的措施，估计约有1360间小型企业可受惠，但由于计划援助重点放在小型和独立企业，因此是否会产生预期中的影响仍有待观察。 属于大型老牌连锁店的企业也在当前形势下苦苦挣扎，如星巴克最近关闭位于煤气镇水街(Water St.)夹甘比街(Cambie St.)的分店，该铺位现已出租予尚未公布的租户。 此外，太平洋购物中心(CF Pacific Centre)占地23万平方呎的百货公司Nordstrom旗舰店将于今年初夏关闭，预料将在温市中心造成连锁反应。

一个新的数据库显示，在过去六年多的时间里，多伦多已经批准了超过19,700套经济适用房，但实际上只有1,617套已经完工，即大约每年完工270套，而多伦多排队等待经济适用房的家庭达到85500户，按目前进度，这些多伦多人要想住进一套经济适用房需要等待316年。 市政厅周二发布的数字属于一个名为“住房数据中心”的项目，其中包括所有获得市议会批准的可负担租赁住房的统计信息，其中包括根据社区福利法规考虑的项目或通过Open Door或Housing Now等市政计划获得财政援助的项目。 市政府官员表示，这个开放数据项目的目的是为了提高住房问题上的“问责和透明度”，因为多伦多的目标是在2030年之前批准40,000套可负担租赁住房。 新的数据库显示，自2017年初以来，已经获得市政厅批准的可负担租赁住房总数已经接近这个目标的一半，共有19,756套。 但其中大部分仍未动工。其中15,175套住房尚未开工建设。另外2,964套住房，也就是已经批准的15%正在进行中，但尚未完工。虽然2021年可负担租赁住房建设开始迅猛增长，全年有1,868套住房开始动工，但这种势头在2022年降至836套。 新数据强调了多伦多面临的挑战，即使是市政府的标志性可负担住房项目Housing Now也被长达数年的延迟所困扰，首先归因于疫情，后来则是由于不断上升的利息和建筑成本等因素。 图源：51 多伦多市政厅住房秘书长Abi Bond表示，随着利率上升，各种住房项目都遇到了障碍，潜在的投资回报率越来越低。她说，对于可负担住房来说，一开始就没有太多的利润缓冲，这意味着这些地点更容易陷入不稳定的状态。 Bond将当前的经济环境描述为“极其困难”的开发。她说：一般来说，城市的批准与实际建造的比例为2:1。在所有形式的住房中都是如此。 增强多伦多租赁房供应非常重要，因为该市再次出现低空置率和飙升的租金。市场研究公司Urbanation对rentals.ca的数据进行的最近一项分析发现，今年2月多伦多的平均单卧室租金为每月2,501加元，这个价格需要年收入至少10万加元才能被认为是可负担的。 Bond表示：这是非常紧急的，她希望多伦多推出的房空置税等其他政策可以在等待新单元的同时在近期内推动更多的供应进入市场。 多伦多首席规划师Gregg Lintern表示，今年大量的新公寓将加入多伦多的天际线，如果投资者抢购它们，可能会导致更多的出租房屋，但他承认，新的供应可能不会为出租房屋领域增加任何可负担的住房。 对于许多在多伦多长达数年的补贴住房等候名单上等待的家庭来说，这可能仍然遥不可及，截至2022年底，已有超过85,500户家庭在排队等待经济适用房。

现在的房地产交易活动很多是在网上进行，但是对于地产经纪人来说，一辆舒适的轿车或者豪车依然是工作的必需工具。他们的工作有很大一部分是开车带客人看房和做挂牌上市，有时要行驶很长的距离。经纪人的车需要干净可靠，那是否还要奢华呢？ 据一位形象顾问和一些房地产行业的汽车爱好者介绍，开正确的汽车可以展现成功，通常也是个人品牌的延伸。对于一些经纪人来说，车也是建立关系网的好方法，在这个行业中，人际关系非常重要。 图源：wikipedia 据《星报》报道，Azad夫妇在RE/MAX的业务繁忙。Azad表示，她更注重电动汽车的可持续性和实用性，而不是形象。她喜欢车牌上展现的轻松幽默。 她驾驶的特斯拉以鹰翼门著称，可以轻松装载家具和客人，这些门会升起来而不是向侧面拉开。根据网站介绍，2023年款Model X的起价为135,999元。 Azad表示：“非常干净，你走进车库，不会闻到尾气味。它又像火箭一样快。” 剑桥镇的房地产经纪人Faisal Susiwala在多数时间开一辆“低调”的黑色奔驰G-Wagon。“这是一辆豪华车，但并不过分，”他说。2023款G-Wagon的建议零售价从174,900元起。 图源：mercedez-benz canada Susiwala在35年前还是青少年时就开始从事这个行业，当时他借母亲的迷你货车做第一次房屋展示。成功来得很快。他在一次慈善活动中遇到了一群南非投资者，他们让他展示物业，投资了约200万元。 19岁时，Susiwala已经赚了约6万元的佣金。他把一些钱给了父母，并储蓄了一些用于营销。但他拿了2万元现金又借了1.5万元，买了一辆二手的深蓝色奔驰260 E。他说，在一个顶级代理商开凯迪拉克的小镇，那辆车“瞬间让我升值”。 “就像穿一套全新的西装、一双漂亮的鞋子和一块劳力士手表一样，你感觉自己像百万富翁。” 自信和汽车帮助带来更多成功的交易。他说这对房地产经纪人仍然有效，但这并不代表要让他们破产。 “必须开一辆漂亮、干净、更新的车。如果你开着一辆生锈又老旧的车，你会给人留下你在业务上不行的印象。这个业务就是秀，第一印象确实很重要，”他说。 Susiwala又表示：“穿着漂亮的西装和开一辆漂亮的车，这很好。但如果你的口头表达不行，那就不会让人信服。” 多伦多形象顾问Anne Sowden说，房地产经纪人倾向于个人包装方面投入大笔的钱，汽车是其中的一部分。但豪车是必需品吗？ 这要视情况而定。如果他们的目标客户是富人，高端车可能会让经纪人更易被理解。 不过，现在的许多买家都难以承受房价，昂贵的汽车可能会成为一种遭人厌恶的因素吗？Sowden认为，消费者可以找到一位更易于接受、可能较为谦卑的经纪人。 于人村Royal LePage的经纪人Gordon Su说，他是汽车爱好者而不是收藏家，但他拥有三辆奔驰车，同时梦想拥有更多汽车。目前，Su拥有一辆“磁灰色”G-Wagon和一辆改装的2008奔驰C-63。但他的工作用车，里程最高的是一辆银色2008年E级。 图源：Edmunds 他说：“它非常舒适和宽敞。” Su发现他的个人兴趣经常让他与其他汽车爱好者谈论房地产。 他说：“我确实花了很多时间参加本地汽车团体、社交网络，以及在奔驰北美分会做义工。”他还有广泛的社交媒体联系，这些都是带来销售生意的方式。 他在开始从事房地产业时有一个清洗汽车的副业，包括用意大利专业工具打蜡、蒸汽清洗地毯。 他说：“我能够亲手为客人打蜡和细致地清洗汽车，并因此赢得了一些客户的信任。

“南通崇川法院”微信公众号3月20日消息，在南通市，张清武欠老父亲一百多万拆迁安置利益折价款，为逃避这笔债务，竟把名下房产以80元的价格卖给亲戚。 法官抽丝剥茧，识破这出蹩脚伎俩，最终在执行法官努力下，这套房产上架拍卖，维护老人的合法权益。 80元卖掉名下200万元房产 买卖合同被法院撤销 年过九旬的张建文系张清武的父亲，此前双方因分家析产纠纷诉至崇川法院，法院于2020年12月判决位于南通市区的一套安置房归张清武所有，同时张清武支付张建文安置利益折价款113万余元。 判决生效后，张清武迟迟未向老父亲支付那笔折价款，张建文遂向法院申请强制执行。法院立案后，多次联系张清武未果，也未查到其名下有任何财产。 张建文了解到，早在2020年8月，张清武就将那套市价200余万元的房屋以80元的价格卖给了其亲家母李丽，李丽已办理产权登记并入住。   相关房屋交易合同 考虑到这笔交易极不合理，存在逃避债务的嫌疑，张建文向崇川法院提起诉讼，请求撤销张清武和李丽签订的《存量房买卖合同》。崇川法院依法审理后予以支持，判决撤销了该房屋买卖合同，案涉房屋被重新登记在张清武名下。 执行腾房遇阻挠 耐心劝导解心结 房屋重新回到张清武名下，执行法官随即展开执行措施，要求李丽腾空房屋交付法院进行拍卖，但却遭到了李丽的强烈阻挠。她认为张清武尚欠自己30余万欠款未还，如果房屋进行拍卖，自己损失巨大。 执行法官季金华考虑，如果直接对李丽采取强制措施，固然能推进案件执行，但她的心结不解，矛盾仍然存在，不仅影响案件实质性化解，也难以保障李丽的权利。 季金华耐心对李丽进行劝导，告知其与张清武的债权债务可以通过诉讼另行主张，也可以对房屋拍卖的余款进行保全，以此来维护自己的合法权益。同时也向其释明，倘若拒不腾空房屋，不仅影响及时诉讼以维护权益，也可能因为拒执行为被法院采取强制措施。 最终，李丽同意配合法院。近日，她按时将房屋腾空交付给法院。目前，该房屋即将上线拍卖。 对此，不少网友评论觉得从法律上讲，这种行为涉嫌欺诈 也不符合法律要求 也有部分网友觉得从父母的角度来看， 男子的行为实在让人寒心 律师解释 行使撤销权要在五年之内 在本案子中，男子恶意转让名下的财产，是债务人逃避债务的一个惯用手段，老父亲行使的是法律授予债权人的撤销权，规定于《民法典》的五百四十八至五百四十二条，的旨在保障债权人的合法权益。 那么债权人在行使撤销权时应该注意哪些要点呢? 一、何种情形下债权人可以行使撤销权 1若债务人出现放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保的情形; 2 债务人的上述行为，会影响债权人的债权实现; 3 债务人主观上存在恶意。 (1)若是放弃债权等无偿方式处分财产权益，会影响债权人的债务实现的，就可推定其为恶意; (2)以明显不合理的低价转让财产(低于市场价格的70%)、以明显不合理的高价受让他人财产(高于市场价格的30%)或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，可以推定其为恶意;且需要债务人的相对人(出让财产的受益人)为恶意，即知道或者应当知道该情形。 二、撤销权的行使范围 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。如张三欠李四40万，张三以低于市场价格70%的价格，分别出让了自己的两套房屋，出让价格分别为50万和100万，张三名下再无可执行的财产，此时债权人李四若想行使撤销权，其应当撤销合同标的为50万的房屋买卖合同。此条规定更加明确了行使撤销权的目的是为了保全债权。 三、撤销权的行使时间 一般认为撤销权的性质为形成权，适用除斥期间。根据《民法典》第五百四十一条 撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

  卑诗省政府正与非牟利组织 Columbus Homes 及南素里长者居民房屋协会 (Senior Citizens Housing of South Surrey) 合作，重建位于素里市克洛弗代尔区(Cloverdale) 两幢陈旧的长者柏文大楼。 这个重建项目将可为低收入长者提供更多可负担的出租房屋。 目前，位于素里176A街5956号的Zappone Manor 分为两幢柏文大楼，共设有 50 个单位，但因年代久远和破旧而必须拆卸重建。新建的柏文大楼将有五层高，共有 89个单位，包括开放式及一房单位。在施工期间，现时的住客可以继续居住在原有单位。工程完成后，他们可选择迁至新大楼居住。 重建工程可望于 2023年秋季动工。 这个项目属于总额70亿元的卑诗省10年房屋计划的一部分。自2017年以来，卑诗省政府宣布推出多个建屋项目，至今已有超过40,000个可负担房屋单位竣工或仍在兴建中，其中近1,800个位于素里市。 图：素里市府网站

当加拿大人飞到美国居住，他们更喜欢在哪里定居？ 据Calgary.com分析，全国房地产经纪人协会2022 年美国住宅房地产国际交易报告显示，在美国，外国买家在 2021 年 4 月至 2022 年 3 月期间购买了 98,600 套房屋，占全部 600 万套现房销售的 1.6%。 这些买家分为三类：在美国境外拥有永久居留权的非美国公民；在购买前移民不到两年的非美国公民；因职业、教育或其他原因每年在美国居住超过六个月的非移民签证持有人。 加拿大、墨西哥和中国是美国最大外国购房者群体的主要来源国，加拿大人在这些购买者中所占比例最大，占所有外国买家的 11%，在美国房产上花费了约55亿美元。 购买美国房屋没有公民身份要求，因此对任何国家的人开放。北美自由贸易协定及其后续协定（ 美国-墨西哥-加拿大协定）国家的公民受益于特殊的美国移民身份选项，这使跨境购买房产变得更加容易。 但反之则不然。从 2023 年开始，加拿大禁止外国买家在当地购房，以遏制房价危机。 根据全国房地产经纪人协会的一项调查，加拿大人在美国购买房屋的最常见原因是用作度假。 这可能是因为美国不再为加拿大人提供可负担房价， 由于更高的抵押贷款利率， 加拿大的房价在 2022 年达到了无法承受的水平，但美国的住房中位成本也同样膨胀。COVID-19 大流行限制了房屋建设，并引发了住房需求的急剧上升。随着美联储提高利率以冷却创纪录的通货膨胀，也降低了美国住房的可负担性。 如今，当加拿大人在美国寻找住房时，他们正在寻找过去十年中也受到美国买家欢迎的地方。 自 COVID-19 大流行开始以来，加拿大人已超过中国人成为美国最大的外国购房者 佛罗里达州、亚利桑那州和加利福尼亚州是 2022 年最受加拿大购房者欢迎的三个州。这些首选也是美国受欢迎的退休目的地，每年寒冷天气天数少于北部各州。 例如，凤凰城大都市区长期以来一直是美国和加拿大所谓的“雪鸟”的热门目的地，这些雪鸟夏天住在更靠北的地方，但冬天却在温暖的气候中度过。这是一个普遍的趋势，那里的餐馆和其他企业在冬季做广告并依赖于外来旅客，分享诸如“欢迎，雪鸟！”之类的标语在商店橱窗和网上。 加拿大人每个季节在亚利桑那州的花费估计达10亿美元 ，而佛罗里达州的经济同样受益于大约350,000加拿大“雪鸟”。 此外，华盛顿州、密歇根州、南卡、内华达州、犹他州、伊利诺伊州、纽约州都是加拿大人喜爱的度假购房地。

温哥华的租房者可能要失望了！预计2023年很难看到租金有任何缓解，因为各种因素都预示着未来的价格会更高。 根据liv.rent的一份新报告，由于各种因素，包括利率、移民、空置率和住宅建设，温哥华的租金预计将在2023年继续上升。 在大温地区，3月份无家具的一居室单位的平均租金为2208元。 截至2023年3月，加拿大银行的利率为4.5%。 拥有可变利率抵押贷款的房主，或其抵押贷款将在今年续期的房主，将继续面临抵押贷款支付额增加的压力。对于许多房主来说，抵押贷款的支付现在可能正在吞噬他们的可支配收入。 这里有两个因素在起作用，对租赁市场有双重影响。 首先，房东将寻求弥补这一不足，以高额租金的形式将更高的抵押贷款支付成本转嫁给租户。 其次，那些在购买房屋前等待更有利的利率的潜在购房者将留在租赁市场，进一步减少可用的供应，并推动成本上升。 由于加拿大继续面临劳动力市场的短缺，它的目标是在未来几年引进更多的永久居民，到2025年底，总人数将达到145万。 这将增加对住房的需求，进一步使 "租金价格上升的压力，因为新移民和选择租房的潜在房主都在争夺租赁房源"， liv.rent说。 据liv.rent称，租赁需求将继续 "激增并超过供应"，增加租赁价格的压力。 高需求是由多种因素造成的，包括移民的增加，潜在的购房者在租赁市场上停留的时间更长，以及回归校内学习的学生的住房需求。 住宅建设2022年，新的住宅建筑项目有所增加，但实际完成的建筑数量比前一年有所下降。   对于2023年，未来的多户住房即将到来，但住房供应仍将不符合需求的速度。 "例如，在温哥华，早在2019年开始的建筑现在预计在2023年中期完成，"liv.rent说。 "这意味着在2022年底开始和正在建设的建筑将不能按时完成，以满足来自新移民、回国学生和2023年留在租赁市场的潜在购房者的需求。" 由于熟练劳动力短缺、建筑材料和设备成本高，以及利率上升导致抵押贷款难以融资，建筑完工和开工的延迟将增加加拿大各地租赁市场的压力。 租房的各位，恐怕要继续勒紧裤腰带了！

多伦多一对小夫妻虽然两人都只有25岁，但为了买房可谓下手很猛。他们知道自己100万加元的预算在多伦多根本买不到心仪的房子，以为在约克区买房会容易，谁知经历了两次失败的抢房大战后，第三次下Offer两人志在必得，直接加价11万给出欺凌报价，让卖家不能不收下Offer，两人总算如愿了。  图源：torontolife 据torontolife报道，这对买家夫妻是Noah Weisberg和Karin Lemelev ，两人在旺市出生长大，今年均是25岁。 男主人Noah Weisberg是一家运输物流公司的战略顾问，女主人Karin Lemelev是一家包装商品公司的销售分析师。 两人于2020 年开始同居，在市中心Yonge和Wellesley租了一套一卧室公寓。 疫情开始后，他们被迫在家工作时，这时才觉得他们的公寓感觉太小了，两个人都觉得需要各自的家庭办公室。 到2022年秋天，他们已经存够了购买预算100万元房子的首付，但是他们意识到在市中心核心地带100万元根本买不到房子。 因此，两人将目光投向了多伦多北郊的联排别墅或半独立屋。就这样两人开始在在 Aurora、Newmarket和Richmond Hill搜索房子。 实际上100万在这些地方能买到的房子也非常有限。最初他们看的几个房子很老旧：破裂的窗户、摇摇晃晃的厨房橱柜和狭窄的布局。 图源：torontolife 到10月中旬，他们在列治文山Bathurst附近看到一栋三居室联排别墅，位置很好，卖家的报价很低，开价899,900加元，他们加价到100万元，谁知卖家竟对所有买家的报价不满意，最后房子没有卖出下架。Karin Lemelev说，卖家真正想要的报价是140万元，而我们却还没有做这么高的预算。 图源：torontolife 11月份，他们在Stouffville看上一套2,000平尺三卧、三卫的镇屋。房子开价在他们的预算之内，838,000，于是他们再次出价100万元，但是有人出了更高的出价，他们也考虑过咬牙加价，但他们的地产经纪提醒他们要将情感与经济分开。最后他们同意放弃更高出价，房子以102万的成交价卖给了其他人。 图源：torontolife 一周后，两人再次看上位于Stouffville的一套三居室镇屋，房子开价889,000，这对经历两次抢房失利后两人担心再次疯狂抢offer。于是在竞标日期前三天，两人直接加价11万，给出欺凌报价（bully offer），卖家接受了100万的报价，这对小夫妻终于买到了心仪的房子，并在今年一月份搬进了新家，终于将其中两间卧室改成了办公室，满足了心愿，两人高兴不已。

来加拿大的人都清楚，独立屋和公寓其实并不存在高下之分，之所以独立屋平均价更高，无非就是有土地外加房屋面积更大。 而且，几十万的独立屋比比皆是，几百万、甚至上千万的公寓，在加拿大也不少见，不存在“住独立屋比住公寓”高人一等的情况。 尽管看起来更多的人是想从公寓升级到独立屋，但也不乏有一些人在真正住进独立屋后，又觉得公寓更好。 近日，在大温著名华人论坛上，就有一篇热帖，发帖的华人感慨：“住了5年公寓，上个月搬到了独立屋，结果刚过了1个月就后悔了，想搬回公寓了……” 原因包括：寒冷时候搬家、铲雪铲到腰痛、家门口被人乱停车、热水器温度不够、家太大难收拾……这位网友表示身心俱疲，甚至怀疑自己从公寓搬独立屋，脑子是不是坏掉了？ 难道搬独立屋，真的是苦恼的事多过开心的事吗？这位贴主为此求助广大网友的意见。如果你也在思考是否要从公寓搬独立屋，拿不定主意的话，不妨看看网友们是怎么说的吧。万事开头难，独立屋的“香”要慢慢体会在所有观点中，最多被提及的是：从公寓搬到独立屋，一开始是会不适应，但万事开头难，独立屋的“香”要慢慢体会。 比如，你一开始觉得东西太多难以收拾、房间太多难清理，但久而久之会发现房间多的好处：书房不用和卧室挤一起了，甚至还能腾出个地下室当健身房，空间游刃有余，而公寓就很局促了。比如，你一开始觉得铲雪太麻烦、前后院很难收拾，但当你发现收拾好后能弄个私家篮球场、能停好几辆车，而不是住公寓时不知道如何停放第二辆车时，你会感叹“有自己的土地真好”。公寓烦心事看似少，其实一点不少喜欢公寓的人会说：“公寓只要交物业费，家里漏水也好、哪里坏了也好，只要在质保时间范围内，就有人来帮你搞定，烦心事少。住独立屋，事必躬亲，累个半死。” 公寓烦心事真的少吗？其实绝对不比独立屋少。很多网友指出：住公寓，很多事的决定权不在于你。比如阳台不能摆餐桌晾衣服、晚上不能喧哗、公共空间有时还要预约……各种限制条件太多了。虽说住独立屋也不能为所欲为，但至少你不会被很多条条框框束缚，能实现最大程度的自由。在加拿大，自由是非常重要的。如果之后还不能适应，建议住回公寓比较理性客观的网友表示：先不要下结论，第一个月不适应独立屋是非常正常的，但如果你再住了三个月、半年、一年，甚至好几年，还是觉得独立屋让你的人生变得“苦大仇深”，那么很显然你更适合公寓。 如果觉得公寓空间不够，可以去找找那种3卧室、4卧室户型的大公寓，或者干脆找找那种城市屋小区，能让公寓和独立屋的特点兼而有之。如果你始终适应不了独立屋，也不要觉得是自己的问题，毕竟在加拿大独立屋和公寓在选择上没有对错之分。喜欢有物管帮忙处理事、喜欢简单生活的人，不见得就是懒惰的人。公寓固然有安全感，但也不如往常支持帖主观点的网友，则提到了公寓的安全感 —— 不谈独立屋处理各类事情麻不麻烦，至少独立屋容易被偷盗的概率比公寓大的多，在大温住独立屋，几乎很难防贼。 但也有网友反驳道：诚然，公寓家里进贼整体的概率肯定是小于独立屋，但住公寓不要觉得天下无贼。潜入车库偷车、潜入Lobby偷快递偷信件，或者尾随屋主上楼的报道难道还少吗？在大温生活，不存在住在某个地方永远不可能被小偷光顾的情况，独立屋只是相对更危险一些，但不至于危险到不值得住。很多落差感，来源于“新老对比”还有一些网友表示，很多时候从公寓住到独立屋感到不适应，是因为从一个新的公寓、住到了一个较老的独立屋，尤其是从全新公寓搬到几十年房龄的老宅时。 尽管空间变大了，但你突然会觉得生活档次下降了很多，重新翻修的话又超出预算。其实这很正常，如果你想买又崭新、又大、地段又好的独立屋，这价格可是不敢想啊。 一定要住新的独立屋，最好和原来住的新公寓一样新，预算又有限，那么老老实实去偏远一些的城市吧，这样至少你能买到足够气派的独立屋，从而不会产生新旧落差。如果有可能，何不各保留一套？这个观点乍一看是在“炫富”，但其实想想也不失为一个解决方案：如果你既喜欢公寓的便利性，又喜欢独立屋的生活方式，其实可以考虑各保留一套。 比如，与其购买一套250万的独立屋，倒不如去购买一套180万的独立屋，加一套70万的公寓。选独立屋当主要居所时，把公寓出租；想住公寓时，再把独立屋出租。而且有两套房子，还有“双份升值空间”，长期来看也是不错的。要不是加拿大对二套房、投资房的限制比较多，相信不少人会这么操作。 独立屋VS公寓，你怎么看？

TORONTO ON-March 18. Sold over asking.  (R.J. Johnston/Toronto Star) 最近Zillow的一项调查发现，10个首次卖房者，有9个觉得如果他们做了一些不同的事情，他们的房子可以卖得更多。 在我们即将迎来一年中出售房屋的最佳时机之际，如果你正考虑将房屋挂牌出售，这些建议可能会有所帮助。 这些发现是基于对过去两年中完成交易的首次卖家的调查。11月的调查包括2000多名成年人。 专家们表示现在仍然是一个卖方市场。 “即使在一个真正强大的卖方市场，人们仍然会有遗憾，”Zillow房屋趋势专家阿曼达·彭德尔顿(Amanda Pendleton)说。“他们会事后怀疑自己的决定。” 根据Zillow的数据，在全国范围内，将房屋挂牌出售的最佳时间是4月的后半月。 以下是近期卖家的四个遗憾，房主们在今年春天挂牌之前应该注意。 1. 没有一个成功的定价策略 为了让你的房子得到最好的交易，你要以最具竞争力的价格上市。 Zillow的数据显示，价格有竞争力的房源在31天内就能找到买家。与此同时，其他房屋在市场上徘徊的时间中位数为73天。 彭德尔顿说：”这说明了定价的力量”。 要想知道你的房子现在在市场上可能值多少钱，可以看看你所在地区的同类房子在过去六个月的售价。获得一个好的独立评估也可以帮助设定预期。 2. 忽视路边的吸引力 为了增加你的房屋价值，你可能想进行一些投资，以改善第一印象。 专家建议，新的花和灌木以及新油漆可能有助于潜在的买家看到自己住在家里。把你的房子摆弄好，可能有助于以正确的方式展示它，并卖出好价钱。 网上的吸引力也很关键，特别是现在自从新冠疫情以来，虚拟看房流行了起来。 彭德尔顿说：”人们希望能够在自己的客厅里舒适地参观房屋。“ 请记住，潜在的买家可能仅凭一张照片就把你的房子从他们的候选名单中剔除。 彭德尔顿说，投资于专业和无人机摄影也可以帮助展示你的房源。 3. 糟糕的时机 Zillow发现，最近有四分之一的卖家认为他们的时机错了。 然而，彭德尔顿说，把握房地产市场的时机并不是一个好主意。那些卖掉房子然后租房的人，期望房价会下降，现在发现，虽然房价低了一点，但抵押贷款利率却暴涨了。 “时间太难把握了，”彭德尔顿说。 在市场顶部离场的想法也意味着你预计房地产市场会出现崩盘，而这并不在专家的预测中。 “我们的经济学家没有看到这一点，”彭德尔顿说。 4. 忽视维修 最近约有四分之一的首次卖家认为，如果当初多花些心思修缮房屋，他们可以得到一个更好的价格。彭德尔顿说，有些改进可能比其他改进的回报更高。 Zillow发现，大规模的项目，如厨房装修或屋顶更换，通常不会带来显著的回报。 房主在挂牌前最常完成的项目包括室内粉刷、地毯清洁和景观美化。 彭德尔顿说:“这是有充分理由的。这些项目能让你的投资得到最大的回报。”

据《明报》报道，日前，有业主在网站为温哥华一个单位的卧室招租，帖文列明不接受印度人租客，涉及种族歧视。有律师指虽然有关要求并不合法，但难以在法庭上证明业主拒绝出租是基于歧视意图。 分类广告网站Craigslist周一(13日)有业主发帖，为温市乔治亚东街(E. Georgia St.)夹鲁珀街(Rupert St.)一间附设家具的卧室招租，位置靠近太平洋国家展览馆(PNE)。 业主为卧室月租开价900元，标题写明只租予女性，内文列出一系列条件，包括禁止吸烟、大麻、毒品、醉酒、开派对、养宠物，也不接受过夜访客，最受争议的是列明不接受印度人租客。 业主接受CityNews访问时解释针对印度人的条件，称因过往的南亚裔租客没有缴付租金，而且退租时房间出现损坏，与帖文内的解释一致。 帖文发布后约12小时，业主曾修改帖子删去争议部分，但至昨日整个招租广告已经下架。 租客资源及咨询中心(Tenant Resource and Advisory Centre)律师帕特森(Robert Patterson)表示，帖文列出的条件中，不仅基于种族拒绝租赁不合法，基于收入拒绝租赁也属违法，“即使帖文在修改后删除提及特定群体的部分，但看起来还是可能会以几种不同方式违反本省人权法及租赁法。” 但帕特森指问题在于只有当某人真的被拒绝租赁时，相关法例才能执行，而且当事人很难向法庭证明业主拒绝租赁是出于歧视意图，“维护人权的挑战之一，特别是当业主选择与谁签订租约时，一个人很难证明其受到的保障与所面对的歧视之间的联系，这对租户来说很难提出诉讼，遑论在这种情况下寻求公义。” 鉴于大温出租房屋空置率接近零，他认为可能为业主歧视出租对象的做法敝开大门，“当一个单位有数百名申请人时，业主可以有多种原因说为何选择谁而非其他人，在歧视和意图方面存在有很大的解释空间。” 他指这一切都指向更大的系统性问题，即本省处理出租房屋的方式，“业主自行寻找租客再签订合约，当局很难在个别基础上对市场进行监管，最终结果是把责任放在处于系统内的人身上，受歧视的人只能自行尝试向卑诗人权审裁处(BC Human Rights Tribunal)提出索赔。” 帕特森指其中一种解决方法是改革本省整个房屋系统，使其更符合资助房屋模式，从而加强监管防止歧视。 他建议如果租客觉得遭受业主歧视，可以向卑诗人权审裁处联系。 华人房东登中文广告招华客 因同语言易沟通 非关歧视 大温有不少华人房东在出租房屋时，虽然不会在招租广告上特别注明希望的租客族裔，但却有不少华人房东希望租给能说共同语言的华人。 有华人房东说，由于她英文欠佳，自然会倾向将房屋出租给能说相同语言的租客，也因此会委婉拒绝其他族裔租客。他说，这是为了能与租客良好沟通，不是歧视，做法也不为过。 该名住在列治文的华人房东，目前有一间一个睡床的客房正在招租，由于有自己独立的厨房及卫浴，所以每月租金是1800元。 该华人房东说，列治文2000元以下月租的出租房非常抢手，因此当他在网上刊出招租消息后，即有不少人来看出租房间，当中也有人是不说中文的其他族裔人士例如印裔。 该房东表示，个人对于印裔并无偏见，但他就比较顾虑自己的英文欠佳，如果租给说英文的租客，有可能有语言沟通上的障碍，因此他就委拒了该印裔租客。 房东指出，由于来看房的潜在租客，几乎大多数都是能说中文的留学生或是新移民，因此他可以从中挑选最满意的租客，但如果要租给非说中文的其他族裔，他认为日后即有沟通问题，或是他需要请会说英文的朋友代为翻译，给自己和朋友都增添麻烦。 他认为，如果是顾虑到自己英文太差，而不接受说英文的租客，这应该也是合乎情理。

BC省长尹大卫（David Eby）昨日表示，省府正考虑修订《分契物业法》，移除分契式物业中的55岁及以上年龄限制。有资深物业经理认为，撤销限制是利大于弊。 尹大卫昨日表示，省府正考虑修订《分契物业法》，撤销分契式物业中的55岁及以上年龄限制。 尹大卫说，相关年龄限制，会让部分业主及家庭被迫搬迁，当局希望省民可以养育家庭，因此当局将会通过修订有关法例，改变有关情况。 BC省去年通过法案，要求所有分契物业移除所有出租限制，包括租客年龄限制，唯一容许的就是55岁及以上年龄限制，在目前的规定下，有相关限制的物业，必须出租给55岁及以上长者。 目前很多业主担心，年龄限制规定将会令他们被迫售出物业，规定也都容许分契物业驱逐育有新生儿的业主及不符合年龄的人，因此促请省府尽快修订法例，移除年龄限制。 一位资深物业经理表示，当业主立案法团通过了相关年龄限制的附例，除了一些照顾长者的人士外，未达到55岁及以上的人士都需要搬离，否则就违反附例会被罚款。不过，他相信，设置这些限制的分契物业并不多。 他说，当有55岁及以上的年龄限制时，就能避免年轻人举行派对的吵杂声音，业内人士也指出，实施限制时，也会削弱物业的价值，而年轻人也因无法符合居住条件需要搬走。 他认为，省政府目前正努力增加房屋供应，撤销限制是利大于弊，但居住在一栋分契物业，等同是一个社区，无论限制撤销与否，每个人的看法都不同。省府需要查看如何妥善处理有关问题。

据city news报道，与去年同月相比，今年 2 月份 BC 的房屋销售量下降了 46.5%，但 BC 房地产协会 (BCREA) 对春季市场复苏持乐观态度。   根据其月度报告，BCREA 称上个月售出 4,775 套住宅，平均价格为 941,575 美元。这比 2022 年 2 月的 110 万美元下降了 14.7%。 尽管数字同比下降，BCREA 首席经济学家 Brendon Ogmundson 表示该行业对未来几个月持乐观态度。 “有令人鼓舞的迹象表明市场正在平衡。大多数市场的房屋销售量环比增长，在供应不足的情况下价格似乎正在走强。”他说。 报告指出，今年 1 月至 2 月，房屋平均价格上涨了 8.5%。 BCREA 图表显示了 2023 年 1 月至 2 月房地产数量的逐月比较。（图自 BCREA） 大温哥华地区房价仍然较高，上个月房屋的平均价格超过120万加元。与去年同月相比，这一数字下降了 9.2%。 然而，弗雷泽河谷的平均房屋销量下降幅度最大。2022 年 2 月，房屋的平均挂牌价为 120 万加元，上个月降至 942,780加元，降幅为 26.5%。 全省平均房价上涨的唯一地区是卑诗省内陆地区，Kootenay 和 South Peace 地区的平均房价分别上涨 3.3% 和 59.1%。 全省挂牌量较去年有所增加。从 2022 年 2 月到今年同月，除一个地区外，所有地区的活跃挂牌量均有所增加，奥肯那根、坎卢普斯、维多利亚和温哥华岛地区的挂牌量均增加了 100% 以上。 全省范围内，活跃房源增加了 41.5%。  

加拿大的住房市场自2022年3月以来一直处于自由落体状态，它何时会达到底部？ 根据加拿大皇家银行本周一项新的经济分析，这应该是迟早的事——在2023年春天的某个时候。 这在一定程度上是由于加拿大央行决定在本周将其关键利率维持在4.5%。加拿大皇家银行预测，加拿大央行将维持4.5%的现行利率至2024年初，届时他们将逐渐降低1.5%，到2024年底或2025年初达到3%。预计抵押贷款利率将随之调整，为过度紧张的抵押贷款持有人提供一些缓解。 然而，加拿大房地产市场只是开始看到曙光，因为住房调整还没有结束。 加拿大皇家银行预测，全国范围内的房价从高峰到低谷将下降15%，其中大约一半的降幅仍将到来。这包括安省从高峰到低谷的19%，卑诗省的16%，以及阿省的6%。 应该指出的是，这只是抵消了2020年末至2022年2月之间新冠疫情中早期的一些巨大的房屋价格涨幅。 “自2022年3月以来，市场的戏剧性波动是一个周期性事件，标志着全球疫情和超低利率等极不寻常情况的过渡。从结构上看，市场是健康的。”预测中写道。 “库存仍然处于历史低位（尽管略有上升），全国各地几乎没有过度建设的迹象。在过去的一年里，加拿大的人口增长是几代人中最多的，蓬勃发展的移民将在中期内保持这一势头。我们相信，一旦市场适应了更高的利率，坚实的基本面将在2024年突显出来。” 自2022年秋季以来，全国范围内房屋销售的放缓已经明显缓和，主要是因为现在大多数市场的住房活动已经被深度压制，这使得剩余的下跌空间很小。唯一的例外是一场重大的经济衰退。 住房市场的复苏将在2023年晚些时候慢慢开始，特别是在负担能力问题和经济疲软的情况下，潜在的购房者受到阻碍。2024年，当经济趋于稳定，市场通胀减弱，加拿大银行开始缩减自2022年3月以来实施的关键利率时，这种复苏的步伐将逐渐加快。 未来几年流入加拿大的大量新移民将有助于推动需求，特别是在安省和卑诗省的热点地区。 但加拿大皇家银行警告说，加拿大的住房建设努力 “远远不足以满足超强的需求”。它估计，到2025年，新的住房供应必须每年增长至少27万套，以适应新家庭的增长，更不用说解决现有居民的住房负担能力。 加拿大在2019年有19万套新房竣工，在2021年和2022年有大约22万套。 建造更多房屋的能力也有可能受到建筑业劳动力严重短缺的挑战。