地产

大温地产局（REBGV）今天发布的月报显示，温哥华地区房屋销量继续大滑，9月份房屋销量比8月份降17.3%，更比一年前大跌43.5%。而苏富比国际地产（Sotheby's International Realty Canada）早前发布的数据也显示，与去年同期相比，温哥华今年7和8月$100万及以上豪宅销量下滑24%，而$400万及以上超级豪宅的销量更大跌33%。 月报称，随着房屋存量不断累积，涌入市场的房屋越来越多，给房屋价格上扬带来压力，导致几乎所有类型房屋的价格均呈下滑之势，BC低陆平原多数地区无不如此。 以最具标志性的独立屋而言，其基准价格在过去半年内已经下滑4%，平均价格降至$145万元。 Condo价格一直是上升的，但过去半年来也降了1.5%，均价降至$687,300；镇屋也挺不住了，3个月前价格开始下滑，9月份的均价降至$837,600。 大温地产局主席Ashley Smith在新闻稿中承认，温哥华的房市开始转风向了，逐渐从卖方市场转向平衡市场，现在则从平衡市场转向买方市场。从房型来看，独立屋已经清清楚楚地进入了买方市场，虽然目前condo和镇屋是在平衡市场，但若目前的趋势继续，condo和镇屋也将进入买方市场。 按照大温地产局的定义，每100套待售独立屋中若只能卖出8套或更少，那就是买方市场；而每100套待售condo和镇屋若只能卖出12套或更少，也属买方市场（condo和镇屋若每100套可以卖出20套或更多，才属于卖方市场范畴）。 即使地产局没有这套指标，大温地区的房主们已经感到扎心了，因为挂牌上市的房子卖不动了：其中100 套待售镇屋中，只能卖出14套，而在今年年初，至少能卖出35套。一度卖得红火的condo也面临困境：今年年初100套可以卖出60套，而上个月只能售出17套。 从下图可见，目前大温地区市场的残酷现实是，房屋供应源源不断，但需求却在不断减少，无论独立屋（蓝色），镇屋（紫色）还是condo（红色），几乎表现出相当一致的倾向： 有专家分析说，加拿大各级政府的新政及措施对买家的消费信心打击甚大，而这些政策不仅在温哥华最早实施，而且包括了方方面面，比如海外买家税不仅扩大地域范围，而且今年开始提升至20%，联邦的压力测试，还有所谓的空屋税，这些东西加起来给消费者的打击太大了。 苏富比加拿大的CEO Brad Henderson上月底指出，温哥华与多伦多不一样，那里的政府下手太重，对市场的干涉不仅相当全面，而且非常深刻，让买家望而却步，海外投资者更是不愿去了。 Henderson表示，与此相反，GTA地区的市场已经走出最黑暗的时期，复苏在望。他还信心满满地说，今秋及2019年，多伦多和温哥华将继续上演“双城记”：多伦多的市场不仅会更加繁荣，而且还会加速。而温哥华的房市则还会继续暗下去，继续冷下去...

温哥华楼价高居不下，新楼盘兴建期间，发展商除了要计算建筑成本外，亦要考虑到向政府缴交的不同发展费用和税款。有研究显示在温哥华市，政府向新楼盘徵收的各项建筑及发展费用，占单位售价高达26%，明显较多伦多等其他本国城市高，认为是推高本地楼价的原因之一。   加拿大广播公司（CBC）引述本国房产估价及顾问沙利文（Paul Sullivan）的一份研究报告，他以温哥华市甘比街（Cambie St.）一个新落成的一房单位为例，指该单位的公开售价为84万元，但若扣除建筑期间的工人工资、材料、时间等成本，发现有多达22万元是属于发展商要支付给政府的税款、发展费用和其他杂费，比率占26%，而这些费用亦因此转嫁给买家，令原本只需62万元的单位，最后要叫价84万元。 根据智库豪维学会（C.D. Howe Institute）较早前的一份报告，在同一情况下，在多伦多的新建单位只需向政府支付7万元税款和费用，约克区和咸美顿区则分别只需缴付12万元和10万元，明显地较温哥华的开支低。 温哥华的发展商兴建新房屋时需要支付的税款和费用包括开发费（Development Cost Levies）、社区设施贡献（Community Amenity Contribution）、物业税，甚至空置税。 CBC的报道指，空置税（empty home tax）推出时的本意是针对将房屋掉空的业主，但其实发展商也成为了徵税目标，指发展商买下物业后，由于等待市政府批出发展许可需要最少3年时间，期间身为物业拥有者的发展商亦需要支付空置税，而有关开支待项目落成后，亦都会转嫁给买家。 沙利文和智库豪维学会均认为现时所面对的房屋可负担性问题，政府应负上一部份的责任，而学会亦建议政府将集中力放在如何增加房屋供应，认为政府应减少向发展商收取费用、主动更改土地用途，以及加快和简化建筑许可的审批过程。

　　想当村长吗?这可不是一个普通的村长，这是一个拍过100多部电影的位于魁北克的知名小村，名叫West World village，现在出280万元， 你就是村长了，听起来是不是很过瘾? 　　据悉这个小村位于蒙特利尔以北60公里，坐落在魁北克省罗登(Rawdon)小镇目前正在出售中，出售价格为280万元。   　　整个村庄一共有45栋建筑，其中包括22栋房屋，全部是19世纪风格，由于其特殊的建造风格，这个村庄曾用于电影拍摄，已经有超过110个本地或国际电影在这里拍摄。   　　小村总面积达138英亩，这里有溪流，湖泊和一条贯穿村庄的小河。当然还有未受破坏的自然风光，美丽的森林，山谷，湖泊，溪流和山脉。 　　小村内有一座教堂，旧的锻造工坊， 横跨河流的廊桥，老的商店 ，户外老式面包烤箱 ， 带有功能轮的风车，旧鞋匠店，邮局， 标本商店，监狱 ，酒吧 ，简直是应有尽有。 　　这里甚至还有一个小型机场，私人飞机可以在这里着陆，以及一个贯穿整个地下的供电系统。 　　更多信息： 　　https://sothebysrealty.ca/en/property/quebec/lanaudiere-real-estate/rawdon/138470/media/photo/

　 　发展商拟将素里Coyote Creek高球场部分改建成住宅获批，学者认为改建球场未必是最有效增加供应。 发展商拟将素里Coyote Creek高球场部分改建成住宅的计划获批，图为计划中部分房屋的构想图。（网上图片） 　　大温曾出现将高尔夫球场改建成房屋的建议，而素里市议会便于今年初批准一项球场可加建房屋的计划。将高球场改建以增加楼房供应，学者与高球业者各有己见。   　　温哥华早在2012年曾有建议指，将市内一个由市府拥有的高球场改建成房屋，但引来对野生动物和生态多元的关注；温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)于今年3月曾提出将该球场改为一公园的建议。   　　素里市议会于今年初批准一项房屋项目，给Eagle Quest Golf的Coyote Creek高球场加建325间住宅单位。 　　西门菲沙大学(SFU)商学院的金融系教授帕夫洛(Andrey Pavlov)指，高尔夫球场和其他各种空置的土地都应该得到发展，不过"问题是，这是否一个最有效增加供应的方法？" 　　教授认为高球场不应是首选，该选择只比"什么都不做"为佳而已。 　　卑诗高尔夫球协会(BC Golf)行政总裁乔纳森(Kris Jonasson)指，若果一个球场经营遇困难，重新发展它是一个可解决财困的机会，这想法在理财角度而言是合理的。不过他担心将球场改成住宅发展项目会给高球界带来更深的影响。 　　他指，市面有很多高端豪华和可用作为比赛的高球场，但入门级的公共球场则不多。将公共球场如Langara Golf Course重建便有机会进一步失衡，长远会威胁到高球这项运动的存在性。他说："你必须有入门级的设施才可推动民众使用各级设施，当入门级有人玩，他们喜爱该运动后，才会找一个愿意消费的合适场地。" 　　业界关注若没有入门级的球场，便会更难吸引新手加入卑诗高球运动。 　　另有业者认为，高球场与房屋并非两个对立。由素里市府批准的Coyote Creek发展项目，房屋只占球场总范围的一部分。 　　乔纳森认为，重新发展卑诗高球场的选择亦不是一场零和博奕，重新发展所带来的整体利益可以有助改善球场本身，如上述项目便计划将重新发展项目所得来的收益用于改进球场。 　　卑诗锦碌(Kamloops)的Tobiano高球场是另一个结合房屋及球场而获益的例子。 　　该球场获设计成是一个未来社区的基石，球场的公司给球场提供客源的基础，并同时给业主的物业增值。 　　业界同意发展与否应该取决于供求平衡，若重新发展球场的一部分或整块土地可改善财政状况，这便合理。 　　Tobiano总经理史密斯(Terry Smith)指，重建可给业界带来长远及短期利益。短期好处是，因重建而关闭球场可帮助附近其他球场增加顾客；而长远利益方面，一些经济可行性有限的球场可获重建成房屋，而新的球场也可在更可负担的土地上兴建。 　　他指，曾有过兴建得太多及太快的教训，"我们会有部分(球场)面对困难，而这是不可避免，但我认为，最终总会有些地区于适当的位置建成完善的球场。"

28日，加拿大RBC银行公布了对于房价的预判。RBC的经济报告称，加拿大的住房负担率进入了30年以来的最低点，而情况正在变得越来越差。 报告分析称在大城市当中，高额的房价成为了人们无法负担起住房的首要原因，但是贷款利率的上升，是人们无法负担住房的主要因素。 皇家银行首席经济师Craig Wright在接受采访时表示，RBC预计在2019年，加拿大央行还将继续上调利率，这使得贷款变得更加困难，房屋成本与贷款利率都将提升。 在多伦多，公寓的可负担率正在恶化，在独立屋价格下跌的情况下，公寓价格却仍在上升。在多伦多，负担率在2018年上涨了1.8%，达到了75.9%。这意味着购房者需要付出自己收入的75.9%才能覆盖购房的成本。在温哥华，这一数字变成了88.4%，情况更加不容乐观。 Wright表示，利率的上涨使得独立屋与公寓的买主都将无法负担房价。而这一问题在未来将会更加糟糕。住房可负担性的降低将会减少房屋买卖交易的数量，这将使得楼市不再火爆。 无独有偶，全球最知名银行瑞银集团（UBS ）发布2018年全球大城市房地产泡沫风险排行榜，香港名列第一，慕尼黑第二，加拿大两大城市多伦多和温哥华排名第三和第四，随后则是阿姆斯特丹，伦敦，斯德哥尔摩，巴黎，旧金山和法兰克福。 瑞银这份最新研究报告发现，世界上多数主要城市的房价在过去5年内平均增长35％，但当地居民收入几乎没有什么增长。 报告将全球20个大都市分成4个类型，包括有泡沫风险、估值过高、估价合理以及估价不足： 有泡沫风险（6个）：香港，慕尼黑，多伦多，温哥华，阿姆斯特丹，伦敦； 估值过高（10个）：斯德哥尔摩，巴黎，旧金山，法兰克福，悉尼，洛杉矶，苏黎世，东京，日内瓦，纽约； 估价合理（3个）：波士顿，新加坡，米兰； 估价不足（1个）：芝加哥。 报告称，香港的房地产泡沫指数在2018年位居全球第一。经通胀调整之后，过去四个季度住宅楼价再度涨逾10%，其泡沫指数从2017年的1.74进一步升高至今年的2.03。 按照瑞银的定义，泡沫指数一旦达到1.5，就可以认为该城市的房地产市场存在价格泡沫风险。全球有6大城市的市场有风险，其中温哥华的泡沫指数为1.92，多伦多更达到1.95： 为了便于理解，瑞银的报告也将房价与收入比用年份来表示。比如在香港，那里的居民要省吃俭用，勤奋工作22年才可以买一套60平米的小公寓。伦敦是15年，巴黎是14年，新加坡则是12年。 加拿大城市中，温哥华是房价最贵的。那里的居民要辛辛苦苦工作至少9年才能买这个面积差不多的公寓单元。而在10年前，只需要6年。换句话说，现在温哥华居民买同样大小的公寓，要比10年前多干活至少3年。这也说明10年间房价上涨厉害。 同理，多伦多居民现在要努力工作至少6年，才可买一套买60平米的小公寓，而在10年前只需工作4年。 不过瑞银集团的报告也指出，过去一年来，加拿大房价趋于稳定，主要得益于各级政府采取的政策与措施，尤其是对海外买家征收转让税以及更加严格的按揭条例。可以预期，利率上升的环境以及借贷压力增大，会进一步限制房价上扬。     （温哥华天空Molly综述）