地产

一直以来，出于安全考虑， 加拿大的木质建筑最高只能在6层或以下。这也导致了大量土地只能建低层公寓，不仅房源较少，开发商和建商的获利也相对较低。 如今，这样的现状随着木材的技术升级而被打破。 3月13日，省长贺谨宣布，BC省建筑标准（BuildingCode）已进行修改，木结构房屋层高的限高从原来的6层直接翻倍到12层！ 自此，BC省也成为加拿大第一个允许兴建12层木制建筑的省份。 据报道，贺谨是在BC省中南部的小镇奥肯那根瀑布（Okanagan Falls）宣布的这一消息。 当地的木材公司Structurlam在木材产品制造方面，是北美建筑业的佼佼者。经过多年的研究和试点项目后，终于可以运用“超强木板”的最新技术，兴建高层建筑。   而2017年建成的UBC Brock Commons学生公寓楼，有18层高，就是用这个方法作为试点建成的，也成为了当时世界上最高的木质建筑。 贺谨表示，木结构房屋有很多优点。不仅在添加适当材料后具有防火功能，结构更具弹性，对环境的影响也比水泥、钢铁等材料更小。 仅一栋UBC的学生公寓楼，木质结构起到的环保功效，就相当于一年少开500多辆汽车。 同时，木质结构还减少了建筑垃圾、噪音等等。 另一方面，木制建筑也会为木材丰富的BC省创造更多就业机会，更有助于木材产品的价值增长。 为了进一步推动木质建筑，联邦建筑章程也将在明年更新，把木质楼的层高限制增加至12层。 但BC省在这方面决定先行一步，从今年开始就可以开工建设12层的木质房屋！ 这个政策对于不景气的BC房市来说，无疑是个好消息。 对于买家来说，木质结构房屋不仅比混凝土高层更安全，价格也会更有优势。 对于开发商和建商来说，不仅可以节约成本，还能在同样大的土地上建出更多房源，岂不是一大美事。 虽说目前在各项政策的打压下，市场销量非常惨淡，但根据近期RBC的一份报告显示：加拿大城市的房屋拥有率，是全球发达国家的主要城市中最高的！ 温哥华、多伦多、卡尔加里这样的大型城市，甚至超出了巴黎和柏林的两倍。 也就是说，如果加拿大居民可以得到可负担性更高的住房，不管是买还是租，市场还是非常大的。 所以，从长远来看，建房还是必不可少的，但目前严苛的政策和要命的可负担程度，又能何时有所好转呢？

联邦自由党政府的2019年度预算案向首次置业人士推出诱人的优惠政策：由加拿大房屋按揭公司（CMHC）出资房价的10%，减轻买房者的按揭负担。但是限制条件是申请人年收入低于12万元，能够拿出5%的首付，以及房贷不能超过申请人年收入的4倍，即按揭贷款和CMHC贷款之和不能超过48万元。 据CBC报道，预算案提出“首次买房者激励项目”（First Time Home Buyer Incentive），计划未来三年出资12.5亿元，提供所谓的“股份共享按揭”（shared equity mortgage）。 理论上，这类似于免息贷款，没有设还款期限。合资格的申请人必须家庭年收入低于12万元，能够支付房价5%的首付款，这是CMHC提供按揭保险的最低要求。 此外，房屋的贷款最高是申请人年收入的四倍，即按揭额加上CMHC贷款总和，不能超过48万元。 以目前多伦多和温哥华的房价看，这项优惠政策显然不适合这两个最大的市场。 如果以上条件都能满足，CMHC将为新房的买房者提供10%的贷款，二手房提供5%的贷款。作为交换，CMHC获得房屋的相应股份。 如何偿还CMHC的贷款？ 新政让买房者的按揭贷款少了，但是未来这笔钱也是要还的。至于如何还？政府称更多的细节会在今年秋季公布。 举例而言，如果首次置业者要买40万元的房屋，必须筹到2万元首付，按揭金额是38万元，而新政下，CMHC出资4万元，获得10%的房屋股权。买房者的按揭减至34万元。 按照目前标准3.5%的按揭利率，25年期，每月还款额可减少200元，每年省下2700元。 问题在于，将来卖房时，业主如何偿还CMHC的这部分股权？ 预算案并没有说明，是否按CMHC出资的实际金额偿还？如果房屋增值，还款额是否也增加？如果房屋贬值，是否也要按实际金额偿还？ 政府官员称，有关细节会在未来几个月出台。 经济师担心推高房价 会计行德勤（Deloitte）首席经济师Craig Alexander指出，这项政策有助于让更多加拿大人买得起房，但是政府应小心避免推高房价。 政府称，这项计划有望在未来三年创造10万新的首资置业者。 皇家银行首席经济师Craig Wright也认为新政有问题。他称，2016年人口统计显示，加拿大的房屋拥有率是67.8%，高过美国的63.4%。全球大都市巴黎（33%）、柏林（37%）、伦敦（47%）的住房拥有率，都低于加拿大城市卡尔加里（73%）和多伦多（66%）。 因此，他认为这项政策更多是出于政治目的，而且如果实施不当，可能令早前的市场降温措施，如压力测试等失效，导致房价上涨，房屋负担能力下降。 让买房者借贷更多 加拿大另类政策研究中心经济师David MacDonald指出，新政只是增加新的贷款途径，让买房者向CMHC和RRSP借贷更多的钱，未来有更多的钱要偿还。所以它并没有减轻买房者的负担。 预算案中，政府也提出首次置业者从RRSP提取的最高金额增加1万元，至3.5万元。 报道称，CMHC是国有公司，负责为本国房地产市场的按揭贷款提供保险。新政将令CMHC在房地产市场上发挥更大的作用。

住房组织说，他们曾经看到过20多个人合租一套两居室房屋...光是想想那个画面，都会觉得非常可怕。 今天，我们就来说说住房。虽然全国住房市场都很紧张，但是有一个地区的住房市场却是已经达到了非常严峻的地方，这个地区就是Nunavut。 Brenda Maniapik是4个孩子的母亲，住在Nunavut地区Iqaluit的一间小房子里，房子有一间卧室，一个卫生间，一个洗衣房以及一个带有厨房的客厅。她已经在这儿住了7年了，确切地说，这并不是她和四个孩子住的地方，他们一家人住的只是其中的一间洗衣房。 Maniapik称“这是我室友的房子，他是一个很好的人，看到我带着孩子，让我们住在这儿”。 图片来源：Kieran Oudshoorn/CBC 然而，现实远超我们的想象。Maniapik一家只是成千上万位与住房不足作斗争的Nunavut居民中的沧海一粟。调查显示，该地区3.8万居民中几乎一半左右人的生活空间都处于极度拥挤状态。该地区领导人表示，除非立即采取相关措施，否则该地区的住房危机只会越来越糟。 一家人挤在10*15尺的小屋里 Maniapik一家人的生活空间及其拥挤，房间面积大约有10*15英尺左右。房内只能放下一张床和一张婴儿床以及一个洗衣机。架子什么的都是能省地方就省地方，安装在墙上或床头的墙上，里面放着一家人的生活用品。由于所省空间已经放不下梳妆台，所以毛巾、衣服什么的也都摆放在架子上。 白天的时候，Maniapik和孩子可以使用客厅和厨房，但是到了晚上，她的室友有时会招待朋友，她就不得不回到没有窗户的房间里。但尽管如此，Maniapik还是很感激室友能为她提供这么一个房间，让她能和5岁的女儿Amie和16个月大的儿子Daniel安稳地住在这儿。 但她知道，很快情况就会发生变化。去年11月，Maniapik生下一对双胞胎儿子Isaac和Isaiah后，她原本就很紧张的生活条件变得更加糟糕。“我很高兴所有的孩子都在我身边，但我想离开这栋房子”。 等待公共住房等了10年 同Nunavut地区很多居民一样，Maniapik也在公共住房的等候名单上，希望自己能被选中然后拥有自己的住房。她说她已经等了十年了。 据悉，目前公共住房的等候名单上共有2500人，由当地住房办公室(LHOs)决定谁能拥有房屋。 Iqaluit LHO使用积分系统来评估潜在租户的住房需求，然后对他们进行排名。每个申请人的分数都是满分100分。例如，如果申请人无家可归超过两年，他们将得到5分。如果他们没有自来水，那就是3分。 然而，这个过程并不想积累100分那样简单。积分系统并不是唯一的衡量标准。 Iqaluit LHO总经理Karen Beamish表示，这些分数“只是提供一个指导，并不是一成不变的，总是存在一些情有可原的情况。” 对于那些渴望住房的人来说，LHO决定谁有房子，谁没有房子的方式让人感觉很武断。令这种看法更为复杂的是，LHO的政策是不对外公开申请人在候补名单上的排名。对此， Beamish表示“我们无法确切地告诉他们在等候名单上的位置，因为排名每天都在变化”。 无论LHO的决定对Maniapik这样的人来说有多么难以理解，积分系统的问题反应出一个更大的问题:住房需求实在是太大了。 建造新房成本高，情况复杂 房地产公司Nunavut Housing Corporation(NHC)每年建造约120个新单元，但市场上对住房的需求要高得多。 身为地产公司的董事长，Terry Audla在这场危机中首当其冲。他表示“我们的赤字超过3000个单元，要解决我们现在面临的住房危机需要花很多钱，而且还只能安置目前有需要的人。还没有考虑到人口增长率”。 在北极建造房屋很困难。Nunavut的25个社区相距甚远，而且彼此没有相通的道路。缺乏基础设施和极端气候给建筑带来了后勤方面的挑战，并也使得房屋造价更加高昂。 据Audla估计，NHC建造每个新单位的成本约为50万加币。“按这样计算，如果要建造3000个单位，成本要在25-35亿加币”。 联邦承诺 所以谁应该承担这35亿的账单呢?Audla称“必须来自加拿大政府”。 2017年，联邦自由党政府承诺在10年内为Nunavut的住房提供2.4亿资助金。Audla称，这意味着每年只能建造48套新房。 Audla表示，70%的公屋租户依靠收入支持，因此不可能通过租金获得更多收入。所以“这些不是虚构的数字或类似的东西。我们需要说服加拿大其他地区，北方需要纳税人的钱来投资”。 虽然目前房屋承担能力问题是全国性的问题，但专家指出，Nunavut地区的环境和历史是独特的。 Nunavut Tunngavik Inc.的总裁Aluki Kotierk表示：“因纽特人居住在这片土地上，这仍然存在于历史中”。Nunavut Tunngavik公司是1993年签署努纳武特土地索赔协议后成立的一个独立的因纽特人权利组织。该组织的任务是确保联邦和地区政府履行协议中规定的义务。 Kotierk指出“我并没有试图以任何形式或形式将其浪漫化，但这就是现实。在我父亲那一代，在很短的时间内，家庭营地受到鼓励，胁迫，搬迁到我们领土上的社区，人们被告知他们会得到房子。这让我怀疑加拿大是否将因纽特人的生活视为与其他加拿大人一样的公平地位。加拿大已经进行了大量的投资用于基础设施和加拿大南部东海岸到西海岸的交通走廊,但从来没有在北方有过这种形式的投资…这让我质疑加拿大政府是否看到因纽特人的生活在同一像其他加拿大人平等的地位”。 而对于Brenda Maniapik来说，所有关于国家建设和数十亿的投资讨论都与她和四个孩子在洗衣房的日常生活相隔甚远。“我很累，很沮丧。我真的不知道会发生什么。我只是想想办法离开这里。我已经不抱多大希望了。”

在加拿大，新移民申请房贷需要关心以下几点：利率(interest)，期利率(interest)： 在加拿大最常见的就是固定利率和浮动利率。房贷顾问通常可以根据客户的风险承受能力，财务状况来选择最适合客户的方式。固定利率基本上都要高于浮动利率，然而，如果选择固定利率，利率将在整个房贷期限(term)里保持不变，从而不用担心利率的上升，如果选择浮动利率，可能开始支付的利息更低，但在房贷期限内可能增加。 2 期限(term)和总期限(amortization): 在加拿大，一般来说房贷的总期限(amortization)在25年到30年之间，取决于客户的具体需求。所谓的期限就是在这25年到30年时间里根据客户的不同情况期限(term)可以是1到10年，到期以后需要去银行续一下房贷从而获得最新的利率，一般情况下，利率都是由期限(term)来决定的。 3 付款频率(payment frequency)： 一般来说，房贷付款频率可以是一周，两周，半个月，和一个月，客户可以根据自己的情况来设定付款频率，但是如果说客户一个月付款800，分成每周来付，房贷所产生的总利息会减少很多。因为付款频率的上升。再有，加拿大银行可以允许客户来加速还款(accelerate payment)来减少房贷所产生的总利息，从而减少房贷的总期限。 说完了这些基本知识，我们来简单了解一下最近加拿大银行买房的政策。新移民满足以下条件 1 首付超过35% 准备41%到42%左右的资金在加拿大账户内，这笔资金需要在申请前的30天之内到; 2 只要提交联邦申请并且收到政府的回执信，表明移民局已经收到移民申请即可; 3 新移民政策可购买一到两个单元的物业，并且购置两个物业; 4无需收入证明。

我们都知道过高的债务/可支配收入比是悬在加拿大楼市乃至加拿大经济头上的达摩克利斯之剑。有相当比例的加拿大人甚至拿不出400元现金，不要嘲笑他们，这说明这个社会的债务结构已经相当畸形且危险了，覆巢之下岂有完卵，多米诺骨牌效应会让楼市里的每一个人都感受到债务压力的寒意。 2018年以来，随着B20的全面起飞，叠加大银行不断升息和提升贷款审批门槛，增量债务的坏账率确实得到了相当程度的抑制，但存量债务呢？ 虽然没有非常准确的统计数据，但笔者觉得随着破产潮和失业潮的到来，特别是经济不景气的加剧和蔓延，存量债务有可能出现不断恶化的局面，这对于楼市而言，同样是大大的利空。 你们都以为楼市里被债务压得喘不过气来的，基本上就是普通房奴。但事实上，在一个日益严峻的生态环境下，谁都不能独善其身。 最近，某房产论坛有人转发了一篇名为“Canadian Real Estate Developer Debt Hits An All-Time High”的文章，那些看上去位于食物链高阶、光鲜亮丽的开发商，其实也面临了越来越重的债务压力。 “Remember, this is just chartered banks in the BoC numbers. The increase in borrowing from credit unions and private lenders are excluded. The amount of leverage this housing cycle from developers to consumers is epic.（请记住，这只是加拿大央行数据中的特许银行。不包括信用合作社和私人贷方的借款增加。这个住房周期从开发商到消费者的杠杆率是史诗般的。）” 发帖人wsshnr引用文章称，在第一阶段，价格在急剧上涨后开始下跌，大多数人认为这只是“一个小回调”。第二阶段是当价格进一步下跌时，小型房地产开发商开始倒闭或取消未来项目，银行盈利能力开始停滞。这一阶段的心态是下跌“超出预期”，但“有序”。第三阶段是当价格“远远超过业主们所乐于接受的门槛”时，银行会受到进一步的利润打击，更多的开发商会破产，建筑行业的失业人数也会增加。这时“恐慌慢慢开始出现”，特别是在高杠杆借贷者中，心态“最终从否认，转变为质疑可能会发生”，因为“没有人相信价格会下跌这么多”。David说：“我们正从萧条的第二阶段转移到第三阶段。” 这实际上已经是显而易见的事情了，本公众号呼吁取消B20等过度压制楼市生态的政策，是因为这类政策从根本上来说是无差别的，买房者倒霉、卖房者倒霉，开发商就能逃掉吗，笑话。 现在在加拿大，不管你的房子是低迷（独立屋），还是高高在上（Condo），一个共同的特点就是成交量大幅萎缩。一个失去所有活跃度的市场对开发商而言就是噩梦一般的存在，因为即使降价都有可能无法断尾求生，所有的努力都以债务形式存在，太可怕了。 自作聪明的央行和大银行在过去一年多的时间里，刻舟求剑、头痛医头，抽去了本国楼市大部分的活跃度和现金流，一条奔腾的溪流已经日渐干涸。开发商蓦然发现，市场接盘的意愿已经严重不足了，对他们而言，要么暂停或取消开发，否则本金收得回来与否都是悬念。 加拿大楼市远比那些施政者所想的要脆弱，因为它从本质上说就是建筑在资金幻像沙滩上的城堡，一个巨浪过来就可能崩塌。谁吃饱了到你这么个3000来万人口地广人稀的国家搞房产投资，还不是看中了MTV等几个为数不多的繁荣都市和移民政策效应吗？这些楼市火车头都面临着熄火的危险，那么接下来还用分析个啥？ 所以，开发商的债务可能在2019年迎来一个质变的过程，其实都怨施政者缺乏基本的长远眼光和战略思维，把市场给嫩惨了。