地产

　　地产发展商预测大温地区独立屋价今年虽继续下跌，但亦会在年内见底，并认为楼市没有泡沫，只是价钱略有调整。   　　发展商Polygon Homes的主席兼行政总裁克里斯特尔(Neil Chrystal)于都会发展研究所(Urban Development Institute)一个年度预测午餐会上说，独立屋市场今年会继续缓慢，价钱并会进一步修正，"为了使多户房屋的价格能稳定下来，我们必须先看到独立屋市场见底，而我相信这会在2019年发生。"   　　他续指，2019年会成为"重设"多户房屋市场的一年，"发展商会以一个重新调定的价钱来提供新屋。" 　　他补充说，市场调整和价格重设是一件好事，"若果(区内)有任何市场是太过的，那就只会是高档的独立屋市场，而这些价格调整已逾时很久，只有调整才可让市场再次向前，我相信我们已接近见底。" 　　愈贵的独立屋调整愈多 　　另一发展商Anthem Properties的创办人兼行政总裁卡尔森(Eric Carlson)表示，不少人很期待楼价的泡沫可爆破，但根本没有泡沫，现在只是稍有调整，"愈贵的独立屋，调整愈多，而靠近中档或较低价的，调整便较少，然后停下来再回升。" 　　他预期独立屋价下调的情况会渐退，甚至在年底可逆转。他解释，当市场调整到一个水平，外国买家和受到投机税影响的一群因那些税项离场后，会有新的投资者需求代替他们，屋价继而上升。 　　卡尔森并同意克里斯特尔的说法，指市场放缓的情况不会维持太久，"市场仍有一推动力，我们每年仍有约1.5万至2万个新家庭组成，他们无论如何都需要房屋。" 　　他说，那些新家庭可暂时留在父母的地库单位或同宿一室，但"某天"他们便不会再等，改为置业，而他认为那"某天"会在数月内出现。 　　此外，无论那些贵价地段房屋市场变成怎样，新家庭置业的需求会如常出现。

对于加拿大的房市，业内经济学家各有各的说法，各种看法或观点满天飞，很多情况下让人们不知所从。但以下的几张图，却是简明扼要地说明了加拿大现在房市的所处的真实状况。 房价与收入之比40年来最高 下图来自于英国的杂志《经济学家》（The Economist），说明了两个情况：一个是，加拿大中位数房价与家庭年收入之比目前达到40年以来的最高；另外一个是，如果与美国比较，这个比例加拿大比美国高得多，都表明了加拿大房屋是多么难以负担。 而这张图则显示，10年内加拿大和美国的房价都有上涨，但加拿大涨得比美国高许多：加拿大的涨幅高达56%，而美国虽然在10年内房价连续上涨6年，但涨幅不及加拿大一半，只有24%。 2008年，加拿大房屋均价$304,663加元，2018年涨至$475,591加元，意味着加拿大人买房今年要比10年前多花17万；2008年美国房屋均价$245,200美元，2018年涨至$303,200美元，美国人今年买房比10年前只多花58,000元： condo建设达历史最高 下图表明，加拿大condo建设达到历史最高水平，而与此同时，单户家庭住宅如独立屋建设则大幅下滑。 经济学家对此有不同解释，有人说是因为人口增长的结果，也有人说，在联邦实施按揭压力测试之后，很多人买不起单户家庭住宅，被迫选择更容易负担的condo。无论原因如何，condo建设在加拿大尤其在大都市仍然方兴未艾： 但年轻人不喜欢condo 心仪独立屋 但有调查显示，年轻人好像并不追求市中心以及高层公寓，仍然倾向于大房子，大空间。苏富比国际地产（Sotheby's International Realty Canada）对加拿大四大城市所做的调查显示，这些城市的多数年轻人对独立屋“情有独钟”，很少人有兴趣买condo。 在多伦多，蒙特利尔，温哥华和卡尔加里进行的调查显示，只要条件许可，83%的年轻人及其家庭仍然希望买独立屋等单户住宅（single-family home），对其它房型不感兴趣。令人想不到的是，仅有5%的受访者表示他们喜欢买condo。 买独立屋？家庭年收入要这个数 独立屋不仅是加拿大人的最爱，也一直被业界作为房地产市场的标杆。根据国家银行（National Bank）的报告，加拿大家庭现在若想买套一般的独立屋，从银行或金融机构拿到房贷的资格在各大城市很不一样，少则需要每年数万元收入，多则数十万！ 毫不奇怪，温哥华房价最高，独立屋也最贵，因此普通家庭年收要$238,313才能从银行拿到房贷。多伦多列于这个榜单的第二，欲买独立屋家庭的年收入$159,289。第三是BC省的维多利亚，$149,929。第四位是安省的汉密尔顿，$104,775。换句话说，这四个城市的家庭若想买独立屋，年收入都要在10万以上： 按揭贷款增长率减至历史最低水平 根据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）的报道，加拿大央行提供的数字显示，在过去一年，加拿大家庭的债务增长率降至3.5%，这是35年来最慢的增长幅度。 与此同时，由于联邦实施更加严格的按揭规定，2018月加拿大人按揭贷款增长率大幅下滑，降至1990年以来最疲软的增长水平：

自从金融危机，低息成为加拿大振兴经济主要板斧。该银行指出，过去10年来，利率下调不仅减轻家庭借贷成本，也助长资产增值及财富。     根据皇家银行经济研究部分析，在这段期间，本国家庭的资产增加56%，以定值2018年加元计算，每户每年身家增加稍逾2万元。   楼市荣景是加拿大人身家增长的一大原因。该部门在简报中指出，扣除房贷之后，本国家庭房产平均每年令业主家财上涨7,800元。不说也知，这只是全国平均情况，实际的增长因个别市场屋价表现而异。   皇银经济研究部门在报告中指出，余下每年的12,200元身家增值来自金融资产。经济强劲及利率偏低，毫无疑问刺激加拿大人在股票等方面的投资。分析结果显示，股票及投资基金的每年平均回报达到5,700元。此外，人寿保险及退休金方面也带来2,300元的进帐。 不过，报告指出，利率正在上升，可以预期本国家庭房产增长应会进一步受到限制。   根据该银行预测，加息影响之下，短期内屋价将会持平。与此同时，负担能力也会因为借贷成本加重而进一步恶化，本国置业率预料会因而下降，以致拥有房产家庭的比率减少。 报告称，家庭财富经过黄金10年的增长之后，在接着的短暂将来，升值步伐可能要收慢，如果预期应验，将要依赖收入增长来纾缓冲击。

　　房租疯涨，不再仅限于多伦多和温哥华2个房价最贵的城市。调查显示，过去1年中，加拿大24个城市中，17个城市房租涨幅呈两位数，其中，过去房租最便宜的城市，房租涨幅最大。   　　全国各地房租涨声一片   　　据《赫芬顿邮报》报导，Padmapper租房网站去年12月的数据显示，多伦多1卧公寓过去1年中房租涨11.9%至2,260元，2卧公寓月租过去1年涨13.1%至2,850元，房租全国最贵。相比之下，温哥华1卧公寓过去1年中月租涨6.5%至2,130元，2卧公寓月租涨0.9%至3,230元，涨幅相对温和。 　　相比多温2个大城市，其它中小城市过去1年房租涨幅最猛，如哈利法克斯、金斯顿、基洛纳、伦敦和维多利亚等房租涨幅都在15%左右。魁省的蒙特利尔和魁北克市2个大城市，房租涨幅也在这一范围。 　　房租疯涨2大原因 　　在过去1年中房价并未疯涨情况下，房租如此疯涨到底是为什么呢？有人认为，罪魁祸首很有可能是去年年初实施的按揭压力测试和央行屡次加息，导致月供上升。按揭压力测试和央行加息，初衷虽是防止人们过度负债，但也带来意想不到后果，即迫使一些本打算买房的人推迟买房，延长租房时间以便攒够更多首付。 　　皇银经济师最新分析发现，按揭压力测试严重影响许多城市买房担负力，包括过去几年中房价并未大幅上涨的城市。以哈利法克斯为例，过去3年中，因按揭压力测试和加息双重影响，普通家庭买房年收入要求从过去的5.2万元涨到7万元。 　　另一个原因可能是人口增长，导致住房需求急剧上升。联邦自由党政府去年引入近30万移民，人口一下子大幅增长。新移民登陆加拿大，多先是租房，一下子给租房市场带来巨大压力。 　　未来房租涨势 专家看法不一 　　好消息是，部分城市未来租房市场压力可能会减缓。如Urbanation地产调研公司数据显示，多伦多目前出租公寓开发红火程度过去30年未曾有过，出租房源大增，会减缓今年房租涨幅。Urbanation称，过去1年中，一直疯涨的房租涨幅已经开始放缓。 　　也有专家认为，多伦多和其它一些城市，今年房租仍面临上涨压力。Condos网站调查显示，16名业内专家均预计今年多伦多房租还会再涨11%，渥太华涨9%，温哥华涨7%，主要原因是这些城市租房空置率均接近历史最低。

　　曾短暂持地产经纪牌照的39岁华裔男子，涉嫌与列治文多宗骗案有关，案中受害人全为华裔的名字，他被全国通缉，但现在如人间蒸发，其温哥华的妻子指称不知其去向。   　　据Vancouver Sun报道指，一私家侦探向卑诗最高法院就一宗民事诉讼而呈交调查庄姓男子(Chong，译音)的报告，而私家侦探是受聘于高贵林一名蒋姓(Jiang，译音)会计师。   　　该会计师于2015年9月入禀向庄追讨30万元，指称涉及一项"虚假"投资协议，不过，庄一直没有呈答辩书，法庭在2016年5月，以答辩方欠缺行动而作出判决，下令庄要还钱和赔偿。   　　疑设空壳公司行骗 　　据报道，该会计师于2015年透过一名他当时在列治文会计师楼认识的人而认识到庄，庄介绍自己为一间公司的代表，又形容该公司为香港一间提供投资服务的着名机构。   　　于民事诉讼中，会计师指称庄提及的投资回报率可达9.15%，会计师其后透过汇款及银行本票，给庄一共提供了30万元，而收款一方抬头为"Fountainvest Holdings"。庄自称为代表的公司设有网站，内容指其为一间以香港为基地的公司，并管理价值超45亿美元的资产。不过，蒋于诉讼中指，上述款项的收款公司"Fountainvest Holdings"却与该香港公司完全没有关系。   　　报道称，"Fountainvest Holdings"是一间由庄于2013年5成立的独资公司。   　　现年32岁，于高贵林工作的蒋形容，那似乎只是一间空壳公司，"我就太天真，当时未仔细想过可能是个骗局。"他称以为庄是自己一名女性朋友的朋友，便不会有不妥。   　　该女性朋友的名字似也是骗案的受害人之一。庄亦涉嫌多宗在2013年至2015年于列治文发生的骗案有关，他于2017年5月被控共10项盗窃及行骗逾5000元的罪名，而案中提及一共7名受害人，其中之一为会计师上述女性朋友，而涉及的事件被指在她介绍会计师给庄认识后两周发生。案中7名受害人全为华裔名字。   　　报道续指，于列治文那些报称骗案中，在列市省级法庭出庭的骑警要求法庭颁下拘捕令，指警方有理由相信发通缉令是有公众利益需要，法庭随即颁下全国通缉令。   　　蒋姓会计师给庄付款后开始担心，亦再联络不上对方，于是他报警和聘用西温一私家侦探社。   　　侦探社的报告列出私家侦探如何调查，包括监控纪录及过程，以及引线发现上述列治文骗案指控的一些受害人。   　　报道提到骑警得到线索指庄有可能在新加坡，但纪录显示他早已离开和没有入境新加坡。庄的加国护照显示，他生于1979年，在台湾出生。