地产

  一对快要退休的夫妻想知道，他们是不是要卖掉他们的独立屋才能有足够的钱安度晚年？他们现在和以前的财务顾问给出的建议互相矛盾。前任财务顾问说，他们10年内将不得不卖掉他们位于咸美顿的房子；现任顾问说，他们不需要卖房子。 《环球邮报》报道，以一对夫妻为例，请教专家进行分析。个案中的汤姆今年59岁，在一家非盈利组织(NGO)工作，年薪约137,000元；60岁的特莉爱好学习，目前还在上学进修，以后可能因此有兼职收入，她的奖学金可以支付她的学费。夫妻俩想知道，汤姆在3年后能不能退休。 汤姆有一份团体注册退休储蓄计划（group RRSP），他和他的雇主都在供款。特莉有一份来自前雇主的定额福利计划，这份计划从她65岁开始将每年支付她12,090元退休金。这个金额根据通胀率浮动。 夫妻俩计划退休后，一年税后花费约75,000元，其中约15,000元用于旅游。在那之前，他们还需要修缮一下他们的房子，并打算换一辆新车。夫妻俩问：“我们做得到吗？” 合报申请分享CPP降低税额 多伦多财务公司TriDelta Financial的副总裁和财务计划师亚德利(Matthew Ardrey)，对这对夫妻提出的建议如下： 汤姆目前对他的团体RRSP月供1,100元，他的雇主月供630元。 夫妻俩每月都在免税储蓄账户(TFSA)里各存入700元。预计汤姆的供款会持续到他退休为止。届时两人的TFSA月供也都会降到500元。 目前他们每个月有约1,400元的现金盈余。他们存著这笔钱，打算用于支付约25,000元的房子修缮开支，以及25,000元的换车费用。 亚德利预计，两人从65岁开始，可以领取加拿大退休金计划（Canada Pension Plan，CPP）和老年保障金（Old Age Security）福利。特莉可领到CPP最高额的70%，汤姆可领到90%。他建议两人作合报申请分享CPP，这样可以降低税额，特莉65岁时可以开始领她的退休金。 由于双方的父母都活了90多岁，亚德利预计两夫妻都可以活到95岁。 他们的投资组合历史回报率为4.4%，扣除1.3%的管理费，净回报率为3.1%。 亚德利说：“根据上述情况，两人可以达到他们的退休花费目标，但是他们的财务缓冲能力处于最低水平。” 亚德利是根据汤姆在3年后、即63岁时退休来做出预估，届时如果他们花掉所有的投资收入，他们每年的财务缓冲垫存仅有2,400元。“这是在成功或者失败的边缘。任何预计外的大笔花费都可能对他们的退休计划造成重大影响。” 房屋大换小可更早退休 他们的房子价值约为67.5万元，如果在汤姆满85岁的时候卖掉房子，换成40万元的共管公寓，他们的财务灵活度将大幅增加，财务缓冲垫存将增加到每年9,000元，而且他们还可以比预期更早退休。 还有一个做法是想办法增加他们的投资回报，夫妻俩现时主要是投资互惠基金，根据他们的投资规模，他们可以聘请一名投资顾问，为他们提供不同的资产组合策略。 虽然投资回报是不能百分百保证的，但是在股票和基金之外，如果投资私人债务、全球地产和应收账款让售（accounts receivable factoring）等和股市关联不大的非主流项目，投资回报有可能在很大程度上增加。 目前夫妻俩的投资组合为40%的固定收入、20%的加拿大股票基金、15%的美国股票基金、25%的国际股票基金。亚德利建议，将投资组合改成25%的固定收入、25%的非主流收入、50%的全球分散股票基金。 “这个新组合的回报率预计达到6.5%，扣除1.5%的投资成本，净回报可达到每年5%。” 如果汤姆和特莉达到这个回报目标，同时又在汤姆满85岁时换屋，他们的财务缓冲能力将非常雄厚，预计每年可达19,200元。如果他们愿意，汤姆在2020年满61岁时就可退休，他们的财务缓冲垫存仍然能够有每年9,000元。

随着天气转暖，多伦多的房市真有些回暖的迹象。《环球邮报》（The Globe and Mail）上周报道说，就在1月底，并不算市场热点地区的东约克一栋平房，竟然有一批又一批的买家冒严寒去看房，共有21名买家抢offer，最后高出叫价21万卖出。 《环球邮报》的地产版上周五（29日）再报道说，多伦多市中心一套1居室的condo也引起不少买家关注，看房者络绎不绝。代理经纪Denham先生说，根据他的观察，差不多有31人来看房。 但这31人当中只有1人如愿，竟然直接加价近8万把这套condo拿下。由于这位买家太想买这套房子，加价又狠，其他人虽然心有不甘，也只有遗憾离开。 经纪表示，这套condo叫价$599,900，在这位买家加价$78,100之后，最后的成交价是$678,000，这可把卖家狠狠地高兴了一把。因为按照卖家的想法，多伦多房市今非昔比，能够卖个60万也算不错了，毕竟在4年多前买下时，只花了$425,000。 不过这位经纪认为，这位买家即使加价也没有买亏。这套condo有几大优势，确实惹人喜欢： 首先是位置好，位于多伦多市中心的时尚区（Fashion District），就别提多方便了！ 其次是房子高端大气，天花板的高度足足有9½英尺。不仅设备很现代化，还有一个额外的储物柜和升级的橱柜。 再是风景独特，窗外街对面是一个不小的公园，四季变幻，美景如画，特别养眼。 这位经纪说，不过这位加价的买家最看重的也许还不是上面这些亮点，而是看上了单位外的阳台。 这个阳台有多大？250平方尺！

成年是一堵围墙，里面的人想出去，外面的人想进来。 小时候，看到成年人每天可以自由地干自己想做的事，不用上学，不用写作业，还有钱可以挣，就会觉得，长大真好。可等到真的长大成年后才发现，成年人的艰辛都是无声的。多少次被生活的压力压垮想撂挑子不干的时候，还是要为了生计而咬牙坚持。 房市是步入社会的成年人关注度最高也是讨论度最高的话题，不仅仅是需要买卖房屋的人群会关注，希望了解城市整体经济气候的人也不可避免地要关注。因为房市不仅仅影响着买房售房的人，也同样影响着房东和租客以及其他各种与房市紧密相关的行业。 图片来源：@ID 34038409 ? Dan Breckwoldt | Dreamstime.com? & @ Photo 53370362 ? Photoquest - Dreamstime.com 虽然同在一个国家，但大家都知道，城市与城市之间的差距还是蛮大的。最近，ZooCasa对各个城市的可负担程度(即生活压力)进行了排名。对各城市的中位房价和购买房屋所需的收入进行了调查，将实际家庭平均收入与买房所需的必要收入进行比较。 现在，就让我们一起来看看温哥华、卡尔加里、多伦多、渥太华和蒙特利尔五大城市的情况吧。 1. 卡尔加里，艾伯塔省 中位房价：$401,746 购买中位房价所需收入：$57,286 实际家庭收入中位数：$97,756 实际收入与要求收入的差额：+$40,470 2. 渥太华，安大略省 中位房价：$452,665 购买中位房价所需收入：$64,545 实际家庭收入中位数：$86,353 实际收入与要求收入的差额：+$21,808 3. 蒙特利尔，魁北克省 中位房价：$396,233 购买中位房价所需收入：$56,500 实际家庭收入中位数：$62,053 实际收入与要求收入的差额：+$5,553 4.多伦多，安大略省 中位房价：$642,664 购买中位房价所需收入：$91,640 实际家庭收入中位数：$66,102 实际收入与要求收入的差额：-$25,538 5.温哥华，卑诗省 中位房价：$1,160,866 购买中位房价所需收入：$165,554 实际家庭收入中位数：$65,608 实际收入与要求收入的差额：-$99,946 根据ZooCasa报告指出，“所需收入”一项是基于城市住房或基准价格的中位数首付20%，按揭分期(或贷款期限)30年，利率为3.75%计算的，其中不包括税收或水电费等费用。 最后，让我们来看看整个北美地区的生活压力程度(图中金额为加元)：

温哥华位列北美35个城市中房屋最难负担第二。 网上图片   根据最新公布的一份调查，温哥华位列北美最难负担住房城市第二位，仅次于三藩市，多伦多排第十一。 房屋交易网站Zoocasa根据去年12月的房屋价格中位数、20%首期及加拿大30年期3.75%按揭利率，就实际家庭收入的中位数与负担中位价格房屋的收入之间差异，把北美35个城市从房屋最难负担的城市到最能负担的城市排名。结果，美国三藩市高居首位，该市的屋价中位数是136万美元，实际家庭收入中位数96,265美元，负担房屋价格所需每年收入236,268美元，即实际收入与所需收入差距达到140,003美元。 紧随其后是温哥华，房屋价格基准价869,211美元，实际家庭收入中位数49,118美元，负担房屋价格所需家庭收入123,943美元，换言之实际家庭收入中位数与所需家庭收入相差74,825美元(见附表)。不仅如此，温哥华在排名中，也是加拿大唯一位列最难负担城市头十位的城市。加国另一大城市多伦多，排名第11位。 多市房价与收入差距逾1.9万美元 调查发现，在多伦多，房屋价格中位数481,203美元，实际家庭收入中位数49,495美元，负担中位价格房屋所需家庭收入68,617美元，即是实际家庭收入还差19,121美元，才能负担中位价格房屋。 在房屋可负担方面，加拿大有3个被列为负担得起的城市，分别是排第20的满地可、排第30的渥太华及排第35的卡加利。同样被列为房屋可负担的城市，美国有14个。 其中满地可，平均屋价296,635美元，实际家庭收入中位数46,459美元，负担房屋所需家庭收入42,298美元，换言之，实际家庭收入较所需家庭收入多了4,161美元。 渥太华是该项调查中最负担得起第6位城市，房屋中位数338,872美元，实际家庭收入中位数64,647美元，负担房屋所需家庭收入48,321美元，即是实际家庭收入比所需家庭收入多了16,326美元。 至于卡加利的房屋价格相对实际家庭收入，是整个调查中最实惠，排名第35。 该市房屋价格中位数300,752美元，实际家庭收入中位数73,183美元，较负担房屋所需收入42,885美元，多出30,298美元，换言之能足以负担。综合报道   加美35个城市房屋最难负担排名

　　还记得2016年的海外买家税，犹如一记向雷砸到了温哥华海外买家的头上，紧接着在2017年出台投机空置税，2018年海外买家税率从15%上涨到了20%……让越来越多想来投资、买房的人望而却步。同时，联邦严苛的贷款政策给温哥华房市雪上加霜，自此内忧外患、一蹶不振。 　　最近，随着很多独立屋价格大跳水，海外买家似乎有回潮的趋势。那么，大温地区海外买家所持有的财产到底有多少呢？ 　　据一项最新的分析，答案是：至少750亿！ 　　由于温哥华外国房产所有权的情况更加清晰，新的分析显示，加拿大非居民拥有当地住房的数量，要比官方的报告多得多。   　　加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp., CMHC）在本月的一份报告中显示，大温地区约有11%的公寓是非加拿大居民所有。   　　而这一数据在2016年的调查中只有2.2%。当时CMHC的总裁Evan Siddall还当着大温贸易委员会的面儿表示，将房价暴涨归咎于海外买家，虽然简单、“方便”，但却是错误和不负责任的。 　　短短4年时间，这个数据暴涨了5倍，海外买家们岂不是又要被骂一波？ 　　在最新研究中，SFU大学城市项目主任Andy Yan发现，在市场的某些地区，海外买家持有公寓的比例较高。例如，列治文近两年的新公寓，就有近1/4的业主是非加拿大居民。 　　另外，在大温地区价值9650亿元的住宅房地产中，有750亿元的住宅房产和非居民有联系，海外买家占比7.7%。 　　仅温哥华市，非加拿大居民就拥有至少价值340亿元的住宅房产所有权，约占该市总额3410亿元的10%。 　　假设每套住宅的价格为100万元，那么大温地区海外业主所拥有的房产为7.5万套，温哥华市为3.4万套。 　　加拿大统计局（StatsCan）发现，在2016年和2017年建成的所有公寓中，19.2%房子的所有者中，都至少有一位非居民。 　　“这是一个相当高的数字，但并不是关于外国人的问题，而是关乎外国资本登陆（本地）房地产市场”，Yan说道。 　　虽然许多报道都曾表示，由于BC省政府在2016年引入外国买家税，2017年温哥华市出台空置税，外国买家对温哥华房地产的兴趣已逐渐减弱。 　　然而去年就有数据显示，海外买家的兴趣已经开始再次升温。 　　中国最大的房地产网站门户网站居外网（juwai.com）的数据显示，在2018年第三季度，咨询大温房地产的中国买家比上一季度提升了131%，也比上一年同季度增长30.4%。 　　相比以前很低的基数而言，这是一个很大的比例增长。 　　政策限制和市场回温我们都能理解，但问题是，海外买家的数量竟然在各种税费负担加重之后，才暴涨了5倍，是不是有点说不过去？这其中是不是有很多我们不知道的原因。 　　一番查询才发现，原来是非居民业主的概念发生了变化： 　　在最新统计中，只要一处房产其中一个屋主是非居民，这套房产就被计为海外买家所持有。 　　而在此前的数据中，必须是房屋全部的所有者均为海外买家，才会被算作非居民房产。 　　这样一个存在歧义的数据一出，海外买家们纷纷躺枪： 　　“我觉得真实数字远不止这些！” 　　最好出台法律：每个加拿大人只能有一处房产，然后禁止海外买家！ 　　“别再跟外国游客宣传温哥华了！也不要在把这里的公寓卖给外国人了……” 　　“像澳大利亚一样禁止海外买家！” 　　“你说的对兄弟，这样就不会这么麻烦了。” 　　事实上，近些年来针对海外买家的抨击不绝于耳，但是现在换个统计方法直接把数据提高5倍，真的好么？