地产

温哥华买房、租房难问题已经不是什么新鲜事，当全世界头条都在说“温哥华人负债率全加拿大第一”的时候，温哥华人似乎很淡定，那么这就来告诉你温哥华到底有多少实力。   温哥华地区没有房贷比率图（图片来温哥华市政府） 2016年，Shaughnessy，Dunbar Southlands和Kerrisdale，三个传统富人区是没有房贷人占比最高的地区。Shaughnessy，Dunbar Southlands和Kerrisdale大约只有40%的人还背着房贷，60%的人已经实现财务自由了。相反，这三个地区的房价是整个大温哥华地区数一数二的高房价地区。 2015年，温西Shaughnessy地区家庭平均年收入为$262,760加元，Dunbar-Southlands为$178,415加元，West Point Grey为$161,576加元，Kerrisdale为$159,945加元。 Shaughnessy地区豪宅（图片来自网络） Dunbar Southlands（图片来自网络） Kerrisdale地区豪宅（图片来自网络） 温东最古老社区Strathcona是拥有房贷家庭最多的地区。2015年，Strathcona地区家庭平均收入$46,368加元，收入中位数 $21,964加元，是整个大温家庭年收入最底的地区。 2015年温哥华家庭年收入中位数为$65,421加元，多伦多为 $65,829加元，蒙特利尔为$50,227加元。 2016年，温哥华地区买房的业主中有44%为公寓房业主。 在过去10年中，共管公寓是温哥华地区主要的建筑项目。同时，温哥华市政府批准了8,680个用于租赁单位的建筑项目。2018年温哥华市政府批准用于租赁的建筑项目最多的前三个地区为，温哥华市中心，占比19％; Kensington-Cedar Cottage,占比19％; Fairview, 占比15％。 尽管住宅物业总数有所增加，但温哥华非居民拥有的住宅物业数量从2017年的14,310减少到2018年14,055。 2018年，温哥华共发放了709个后巷房屋建造许可证，是自2009年该政策实施以来发放许可证最高的年份。 后巷屋（图片来自网络） 从2017年到2018年，经统计温哥华无家可归者共2,181人，略有上升趋势。其中，原住民身份的无家可归者比例从39％增加到40％。温哥华市政府预备在2022年前将无家可归者的比例降低50％。 原住民集聚地Grandview-Woodland，拥有温哥华地区最多由原住民持有的物业，占比44%。 截至2018年12月31日，温哥华市政府共批准了4,511套公寓和86套联排别墅的建设项目。其中有2,254个单位，是有两个或以上卧室，适合家庭用单位，占总数的50%。其中Canada Place和BC Place两地批准的建筑项目最多，占57%，Riley公园地区在2018年获得了联排别墅建造项目最高批准率，占比38％。 2018年，在温哥华共有931个社会保障住房。 在这些单位中，527个是永久性保障住房单位，404个是组合屋单位。 温哥华组合屋（图片来自网络） 1994年，私人单间客房的酒店有7,830个单位，到2017年减少到4,102个。 目前，温哥华拥有131,000个租赁单位，其中有10,390个是专为租房者打造的，这些单位中有17％为两卧室单位，1％为三居室单位。 2006年至2016年，温哥华人口增加了5万多人。同期，大温哥华地区的总人口增加了近35万。 2016年，总租户数最多的地区是西温，市中心，Kitsilano, Fairview and Mount Pleasant。

国际货币基金组织（IMF）4日发布的最新报告警告：温哥华、多伦多等加拿大几大城市楼市面临急剧大幅下滑风险。过去几年中，房价重大调整风险逐年上升，目前已上升至2008年以来最危险临界点了。    　　报告表示，2008年的金融危机主要由美国楼市的次贷危机所引发，低息环境加上政策鼓励，投机炒卖令美国楼价飙升，就算是没有工作、没有固定收入、没有资产的"三无"人士，也能轻易获批房屋贷款。   　　其后美国楼市泡沫破裂，房价下跌，导致断供个案大增，大批断供单位变成法拍屋被推到市场，房价因供应太多继续下跌，形成恶性循环。         报告称，2008年金融危机期间，加拿大楼市并未受到影响，不仅安然度过危机，而且数年来蓬勃发展，现在终于轮到加拿大楼市面临下挫风险了。目前，面临房价调整风险的城市有温哥华、多伦多、汉密尔顿和卡尔加里。 　　报告指出，2008年后，美国房价涨幅不大，目前美国房价远不如2008年前那般被高估。与此同时，加拿大房市却朝着完全相反方向一路狂奔，尤其是汉密尔顿、多伦多和温哥华房市最疯狂，房价高估和2008年以前的美国如出一辙。       　　报告表示，全球大城市房市变化，部分由资本流推动。来自外国银行交易的资本流又会加大如多伦多、温哥华和卡尔加里等大城市的房价下行风险。 　　加拿大各大城市中，阿尔伯塔省几个主要大城市这一影响最明显，主要原因是阿省受油价波动影响最大，过去40年中，阿省房价几乎是原来的3倍，但最近几年能源经济低迷，房价也陷入调整之中。 　　不过，加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的最新报告就表示，由于联邦政府推出了补贴首次买家的楼市新政，预计今年全国房价会涨。     　　按照联邦政府上个月公布的新规，年收入12万元以下的家庭买二手住房，可享受CMHC的5%按揭补助，购买48万元以下新房，享受10%的按揭补助。 　　按揭及房屋公司的报告称，自由党政府虽然想努力改善房价的可负担能力，但预计今年房价还会上涨0.2%～0.4%。如果联邦政府放松按揭压力测试或延长最高按揭期限的话，房价还有可能涨得更多。

BC省政府出台了新的法律，这将建立一个省内的住户公共注册表。这意味着，买主不能够再使用公司、信托等机构隐藏自己的真实身份。   业内专家表示对这样的政策赞许，并称这是BC省领先于全球的管制政策。这将大力打击逃税以及洗钱问题。 此前，美国国务院曾指出加拿大在防范洗钱问题上存在疏忽与漏洞。而这一举措将是打击这些问题的重要步骤。     这一提出的立法名为土地所有者透明法案。违反者将会被处以10万元或房产价值15%（两数字间更高的）的罚款。 BC省财长Carole James表示，这一立法将会是政府确保BC省住房能够被居民购买的措施，而不是供洗钱组织与炒房客消费的商品。   在2016年的报告中，温哥华100间价值最高的房屋当中，有三分之一是被空壳公司持有。而在2018年的调查当中，有超过40间温哥华高净值地产与芬太尼制造贩卖集团有关。据皇家骑警情报表示，有超过10亿元的脏钱被用来购买大温哥华地区的房产。   洗钱波及的行业不仅仅是地产，还包括赌场，奢侈车，赛马等行业。 在联邦政府方面，自由党联邦政府出资6900万元，用来在接下来的五年为皇家骑警提供打击洗钱犯罪行为的经费。

加拿大恒基发展集团（Henderson Development Canada Ltd.）计划一次放售集团在大温地区三间商业物业，包括唐人街国际村（International Village）商场，巴黎广场（Paris Square）以及高贵林的恒基广场（Henderson Place Mall）。         　　这三间物业由商业地产服务巨头CBRE（世邦魏理仕商业地产公司）负责出售。CBRE表示，绝佳的地段和充足的空间却没有得到充分利用，所以决定通过新的规划和重新定位，吸引更多的投资者和访客入驻。 　   温哥华市中心唐人街的国际村（International Village Mall），位于West Pender夹Abbott，占地3.38英亩，出租空间超过195,000平方英尺。       它是唐人街的一个地标建筑，国际村每年举办迎新岁贺年活动，庆祝活动包括：醒狮、歌舞表演、年宵年货、书画展及笔会、春节花市等。Cineplex的影院更是为人熟知。 　　 　　温哥华市中心大统华超市（T&T）所在的巴黎广场（Paris Square）此次也被打包出售。 　　 　　巴黎广场占地面积超过80,000平方英尺，位于唐人街-体育场天车站（Stadium-Chinatown）的对面，大统华是这处物业的支柱商业。 　　另外，高贵林的恒基广场（Henderson Place Mall）也在此次打包出售的范围内。 　　恒基广场地处高贵林中心位置，占地面积143,000平方英尺，对面就是高贵林中心商场。 　　CBRE表示，高贵林市中心的人口，在过去5年里暴增20%，预计2021年将还会增加18%！        恒基广场位于高密度区域的优越位置，为投资者提供了良好的重新开发和定位机会，也将可能成为高贵林中心又一个主力商业区。 　　 　　三处打包出售的房产可提供超过40万平方英尺的租赁空间和金1400个停车位。 　　CBRE没有透露他们的挂牌价格，不过地产投资顾问、杂志Retail Insider的总编 CraigPatterson表示，国际村的估价目前为4563.5万元，但重新规划后的价值可达2亿；恒基广场的估价有2617.6万元，重新规划后的价值约为1-2亿元之间；巴黎广场的估价则为3437.8万元，三处物业的总成交价格，将会超过4亿元。    华埠商业促进会副会长李世雄表示，华埠国际村目前周边有不少住宅，而且连接Abbott街到煤气镇，是华埠其中一个重要的地点，而Paris Square与国际村的情况类似，高贵林的恒基广场周边地区亦都发展成熟。他指，若三间物业卖给本地投资者，引入更多长期租户，吸引更多人流。

　　IMF最新报告指出温哥华等本国主要城市出现高度楼价下行风险。（司徒永业摄） 　　国际货币基金会(IMF)本周一(4月1日)发表报告，指大温哥华地区等加拿大多个都会区楼价大幅下行的风险仍高，并指推动这些都会区楼价上升的大部分是来自外国的资金。   　　IMF在本周一发表《全球金融稳定报告》(Global Financial Stability Report)，当中长达30页的第二章"楼价下行风险"(Downward Risks to House Prices)讨论全球楼市局势。   　　报告指出，虽然美国楼价的下行风险自2008年次按危机和金融海啸后已经有所下降，但加拿大的楼价下行风险却在过去两年来有所提高。 　　报告特别提到温哥华、多伦多和安省咸美顿，指这些城市的楼价高估程度已经直迫2008年的美国楼市。 　　IMF指出，全球主要城市近年的楼价升势部分由资金流入所带动，而影响加拿大楼市的外来资金主要以外国银行交易有关。 　　报告指出，多伦多、温哥华、卡加利，以至美国拉斯维加斯、迈阿密和洛杉矶的楼市都受到这一类外来资金影响。 　　报告认为温哥华和多伦多近年推出的外国卖家税等资金流入管制措施有助缓减地区性楼价下行风险，但这些措施的有效性未必可扩至更大范围。