地产

对于加拿大楼市兴衰变化，有着不同的解读方式，但我相信有一种方式非常直截了当而且通俗易懂，那就是把政府当做“主庄”。 在对近几年本国楼市总体走弱的大势提出疑问之前，不妨让我们先想想这个问题：那些热门城市的楼市为什么会涨得如此之高？甚至于最疯狂的一年内就能涨个3-50%？ 一个很重要的原因，就是政府监管者的不作为，或者说他们就是楼市多头的主庄。 低到极致的利率、激进的移民政策、极低效率的独立屋开发进度、对投机者丝毫没有约束政策……这些都跟政府监管层有着无可分割的联系，正因为政府根本就是充当了一个楼市“主庄”的角色且对疯狂的投机泡沫听之任之，才导致热门城市的楼价涨到一个令人难以承受的地步。 结果监管者猛然醒悟，开始反手做空了。我们看到一道道金牌接踵而至，但对于抑制楼市投机方面始终是高举轻打，结果投机资金也心领神会，把主战场放到了体量Condo市场上，搞出了一个令人哭笑不得的楼市宏观调控成果出来。除了独立屋又明显回落外，Condo一年涨幅两位数，房租涨幅两位数。老百姓也醒悟过来了：敢情政府监管层还是“主庄”呵。 最近又出来一篇洗地文章“房市变衰不能责怪政府，有好几个因素起作用”，加拿大赫芬顿邮报(HuffpostCanada)的报道说，加拿大央行的一份报告称，加拿大房市变衰不能怪政府的政策，也不是压力测试的错。央行的一份最新研究报告指出，在2015到2018年间，估计由于房价及养房成本上涨，使全国每年的房屋销量减少了56,000套。但其中只有10,000套左右与实施压力测试有关，其它更大部分则是隔夜利率上涨,拉动按揭成本升高所致。 故央行报告的结论是：即使联邦收紧按揭政策及加强压力测试对房市有所影响，其真正的影响不大，也是次要因素。 央行认为，加拿大市场趋冷并出现疲软迹象，是多方面综合作用的结果，至少包括以下方面: 1、卑诗省和安省先后实施外国买家税; 2、联邦金融规管机构OSFI实施压力测试; 3、加拿大央行开始加息。 但笔者认为，无论是联邦层面，还是省级政府，对本国楼市的调控态度是完全一致的，只不过使用方法不同，而且被结果证明是很大程度上无效的。政府层面的因素占据的至少八成的效用，如果不是更多的话。因此，用“其他因素”来掩饰政府行为是完全没有必要的也没有意义。 政府早期的过分放纵行为和决定宏观调控后的过分打压行为是从一个极端走向另一个极端，而且在此过程中有意无意地避开了最关键因素之“楼市投机者”，所以造成此起彼伏的局面，对于中低收入者而言，入市只有更艰难了，生活压力只有更大了。 楼市近年的畸形发展与政府监管层的政策取向有莫大干系，而且从大温楼市可知，一旦楼市真正走冷，那将是一个谁都无法幸免的寒冬。 好在本国楼市的原生增长力量还在，我们希望监管层及早取消压力测试，让楼市总体尽快恢复生机，同时抑制Condo市场明显的过度投机，让投机资金付出更大的成本，让真实需求更多地取代虚假需求，从而还楼市以健康和稳定。

加拿大今年4月的新屋开工量比3月大增了20%，主要是共管公寓和镇屋的新项目大增。 据加通社报道，加拿大按揭和房屋公司周三表示，4月经季节性调整的开工量按年为235,460间，比3月份的191,981间多了22.6%。 汤逊路透调查的分析师预期4月的开工量年率是196,400间。 BMO资本市场经济分析师Priscilla Thiagamoorthy指出，虽然加拿大房地产市场在年初有所放缓，最新数据显示下降趋势已经企稳，可能再次反弹。 加通社 他指出，基本的需求仍然稳健，人口增长和就业市场都很强劲。 在4月份新屋动工量总体增长情况下，都市地区共管公寓、公寓和镇屋等多单元项目的开工量增长最猛，比3月增加了29.6%，达到175,732间。 都市区独立屋开工量按月增长6%，至44,655。 皇家银行经济师Josh Nye指出，一些重要的二手房市场显示稳定的迹象，房屋建筑业保持强劲，尤其是多单元住房建设，这说明加拿大的住房产业继去年严重拖累加拿大经济发展之后，目前开始转为更加中性。 从地区来看，安省、卑诗省和阿尔伯塔省的多单元新屋开工量增长最为强劲。 与3月份相比，安省新屋开工量增长了46%，卑诗省增长51%，阿尔伯塔省增长36%。

温哥华房价真的跌了，现在正是进入购买独立屋的好时机，最近市场上有几间独立屋成交价都不到100万，这是过去两年从未出现过的现象。房地产专家沙拉斯基(Steve Saretsky)表示，2019年上半年温哥华的房屋销售量处于30年来的最低水平。“温东已出现一些房屋成交价格低于政府估价，都在百万以下。”《温哥华太阳报》列出5间成交价在百万以下的独立屋。 1. 5853 Dumfries Street - $930,000 这栋1,630平方呎的房子位于温东Knight和41街，土地有4,000呎。建于1953年，有两间卧室，2018年7月1日的政府估价为135.8万元，2017年估价甚至高达143万元。屋主在2014年以75万买进，本来挂售价格109万元，上个月以93万元卖出。扣掉5年来的房屋费用支出和经纪费用，屋主并没有赚到多少钱。 2.  4949 Culloden Street - $920,000 2.该房屋土地仅3,100呎，盖了一间780呎的小房子，屋主在2017年以469,440元买入，但2018年7月的估价却有122.2万元。这是因为该房屋地点不错，位于Kensington公园附近，开价998,888元，不到一个月内就卖了     3. 2596 East 54th Avenue - $950,000 1920年建造的此房屋，土地4,500呎，房子仅720呎，2018年7月估价132万元，上个月以996,000元的价格上市，也是很快就成交了。 4. 3186 East 28th Avenue - $980,000 这也是一间老房子，1918年建造，土地3,465呎，房屋面积1,742呎，1998年一位女士以13万元购入。2018年7月估价120万元，挂售价99.9万，如今98万成交。 5. 1113 McLean Drive - $880,000 这个109年历史的房子土地仅2,200呎，室内面积1,470呎，2018年年7月估价110万元。屋它地点很棒，靠近市中心，对面是Britannia中学，原屋主是2015年以33.1万元买下，挂售价88.8万元，最终成交价88万。  

牛津地产集团(Oxford Properties Group)计划出售旗下在卑诗省和亚省几家著名的费尔蒙度假酒店50％的股份。 彭博新闻社报道，这四间酒店位于卑诗省的威士拿(Whistler)和亚省的路易斯湖(Lake Louise)、班芙(Banff)、贾斯珀(Jasper)地区。了解这些计划的消息人士指，这些酒店组合总计2,200个单位，每年迎接逾100万个客人，潜在交易价值高达10亿元。 消息人士透露，Jones Lang LeSalle Inc.已经获得授权将协助出售这些股份。牛津地产确认计画卖出这四家酒店，但拒绝评论开价多少，也不肯说明已经有什么样背景的买家表达意愿。因为有许多中国金主早已买下加拿大各大酒店资产，因此这次费尔蒙酒店的股权会否花落中国人之手备受关注。加拿牛津地产负责人普拉斯马(Eric Plesman)仅在声明中表示：“这一决定符合我们发展全球合作伙伴计划的总体战略，该计划目前管理著超过180亿元的第三方资本。” 总部位于多伦多的牛津地产集团是加拿大最大的退休金计划之一 - OMERS的房地产管理分公司，负责管理Fairmont和Fairmont Château品牌的酒店。该集团于2006年收购这四家酒店外，也收购了在温哥华机场的Fairmont Vancouver Airport和两家魁北克酒店，但YVR酒店和魁北克酒店早前已经转手卖出。 牛津管理的资产超过260亿元，过去5年资产增长了35％。

据地产推介网站MLA Canada发表的4月份报告显示，大温地区的柏文单位预售楼花活动已经大幅放缓，主要与楼房市场下滑有关。 报告估计有约5,000个柏文单位要延迟推出预售，涉及17个发展项目，以等待更佳的市场情况才推出。 报告指出，延迟推出这些楼花单位，加上全卑诗省的新屋动工量下跌接近两成，在政府的干预和城镇的条例下，将为省内的房屋供应、可负担能力与购置房屋问题，做成长远和极大影响 在4月份，大温只有约10个柏文销售活动，包括西高贵林、二埠和兰里的5个木制多层柏文发展计划，另有超过500个单位是位于东面郊区的房屋市场;此外，有542个单位预计于本月推出。 低陆平原上月只有865个柏文单位推出，约两成售出。 至4月底为止，低陆平原今年有超过3,800个楼花单位推出市场，较去年同期减少23%，预计5月份有10个发展计划推出，涉及约703个楼花单位。