地产

当房价变得越来越贵，想要在温哥华拥有一个房子，其中一个选项就是与父母同住。两代或三代人住在一起，造就了另一个商机 – 建筑装修生意欣欣向荣。 住在温东的费琳(Janet Féirín)在后院建了一个1,000平方呎的后巷屋，让儿子和媳妇有了自己的家。她说，这是她儿子成长的社区，儿子能在同一块土地上培育自己下一代，感觉非常好。 以前加拿大的新建房屋，多数是独立屋，但根据加拿大统计局的数据，2004年以来，独立屋的建筑许可数量急剧下降约50％。建商詹姆斯(Laurel James)说，现在手头上90%的客户都是希望建造一个可以容纳三代同堂的房屋。 联邦人口普查显示，多代家庭是加拿大增长最快的家庭类型。在2001年至2016年期间，同一屋簷下住着三代人的家庭数量增长了37.5％。 统计局的数据显示，2008年至2017年期间，许多加拿大屋主选择重新装修房子以因应多代共居，这部分的装修费用增加了46％至570亿元。这与加拿大人花费在新屋上的资金一样多。 去年温哥华市共发出730个后巷屋许可证和24个填充建筑许可证，这两种许可证都可以允许屋主在后院另盖一房屋。市府并发出逾1,440个室内装修的许可证，其中包括许多是申请建造第二个套房或是第二个厨房的。既然买不起房子，有更多人选择装修旧房子，使其焕然一新，拥有更多功能。Altus Groups的FIRM调查显示，有三分之一的受访者表示，计划今年内花费5,000元以上来进行房屋装修，2018年有四分之一的受访者说要装修房子，2017年则是五分之一。 在温哥华建造一间后巷屋的费用为25~30万元，但还需支付约3万元的建筑许可证费用，加上其他的设计服务费等，共要花上35万元。尽管如此，这还是比购买一个房屋单位要便宜多了。 不少屋主打算，就算现在没有下一代住进后巷屋，但盖好的后巷屋可以先出租，未来孩子住在主屋，自己可搬入后巷屋住，因此认为趁早兴建后巷屋是很好的选择。 温哥华目前已建成近4000个后巷屋，预计未来10年将再增加一倍。

　　CMHC：房价小幅下降是好消息 　　加拿大国营的房贷和住房公司CMHC两年半以来首次没有把加拿大房地产市场评估为高风险。   　　CMHC最新发表的加拿大房地产市场季度评估报告把加拿大房地产市场的风险评估为中等。   　　加拿大房贷和住房公司之所以一改两年半以来每个季度都把加拿大房地产市场评估为高风险的常态，是因为2018年第四季度与2017年同期相比，加拿大的平均房价下降了5.4%，抢房价格战不再出现。 　　CMHC每个季度都对加拿大15个主要城市的房地产市场进行价格是否可能会出现暴跌的风险进行评估。其评估的风险因素一共有四个：房地产市场是否过热、房价是否快速上升、房价是否虚高、新房建设是否过多。对每个风险因素依据其脆弱等级分成三等：高风险、中等风险、低风险。 　　专家们认为，CMHC关于加拿大房地产市场降温的报告是个好消息，意味着过热的房地产市场在走向软着陆，崩盘的风险已大大降低。

  　　最近，很多消息都在说澳洲房价跌了，说相比于2017年的高点，已经跌去了8-10%，最重要的两个城市悉尼和墨尔本跌的最多。据说悉尼的价格，从2017年以来，已经下跌近15%。市中心公寓已下降了20%多。这两座城市占到澳洲房价总值的三分之二，所以他们两一跌，澳洲房价总体上就挺不住了。有数据显示，当年金融危机，澳洲的房价都没这么跌过。 　　 　　根据澳洲媒体的报道，下跌原因主要是因为供求关系发生改变，比如墨尔本这两年大力支持新建公寓，这些公寓主要集中在大学周围和交通便利的地方，比如公交车站和火车站旁边。而悉尼所在的新南威尔士州政府计划于2021年前，每年新建6.1万套住宅。去年7月的统计显示，现在正在建设的公寓就达到6.6万套。与此同时，有约两万套公寓处于闲置的状态。所以其实在悉尼和墨尔本，下跌最快的就是公寓的价格。而且越跌库存还越多。 　　澳洲房产，之前一直都是华人海外投资的首选，2017年的数据显示，在澳洲买房的外国人中，有四分之三都是中国人。中国人在澳洲的房地产市场中总投资约是1680亿元。中国人成为了澳洲最大的外国买家。但如今，澳洲房产已经下跌了一年半，很多投资客都折在了里面。 　　有人说，不就是比最高点跌个10-20%吗。北京上海也比最高点跌了这么多。不用大惊小怪的。甚至有在澳洲的朋友说，别听新闻瞎说，那是他们公寓的地段不好，好地段的价根本就没跌。这话我是相信的，而且我乍一看这个新闻的时候，也同样是这个想法，这几年澳洲的房价也是涨了一倍多，不就跌个10-20%吗，他们还是有的赚。但是当我看了汇率之后，我的想法就变了。 　　澳元这几年可谓是大幅贬值，目前澳元的汇率是1澳元换4.7元人民币，而在2011年最高的时候澳元汇率是1澳元兑换7.1元人民币，也就是说8年时间，澳元贬值了40%，而澳洲的房价从2011年开始，表面上看，最高也就涨了一倍，如果把汇率的因素叠加进去，去澳洲炒房的中国炒家，根本没钱可赚，所以最近下跌的这10-20%，对他们来说就是致命的打击了。 　　所以这些人一定是肠子都悔青了，同样的时间段，把钱放在国内买房子，从2011年开始，无论你买哪个地方的房子，基本到现在都至少翻一倍，而拿到海外去炒房，结果却是亏损的，弄得现在还卖不掉。 　　比如前段时间，一直在爆料的，奶茶也在甩卖澳洲的豪宅，2015年1620万澳元买的，现在1350万澳元出售，买来基本没怎么住过，一下就损失了上千万人民币。注意而且还不算汇率损失，2015年到现在，澳元起码跌了13%，换句话说如果这些损失都加在一起，很可能4年的损失接近2000万人民币。当然人家是超级富豪，这个损失可能也并不在乎。而一般投资客，恐怕就要哭死了。4年时间光市值损失就超过20%，这还未必能够卖的掉。 　　澳洲不是孤例，华人最爱投资的地方还有加拿大，最近加拿大也出现了房价的6月连跌，上次出现这个情况，还是在次贷危机的时候。而且更糟糕的是加拿大的销售量下降更快，几乎是断崖式下跌。一个月就跌去了9.1%，更糟糕的是，加拿大人借贷太高，他们的家庭债务收入比已经达到了惊人的176%，换句话说，早就已经资不抵债，所以那边的银行也在防范风险，提高了信贷门槛，这下大家就更难贷款了。然后能够买的起房子的人就更少了。加元这几年也是大跌，从2011年的6.88跌到了现在的5，跌幅也达到了27%。换句话说，不管你加拿大的房子涨没涨，反正汇率上你先损失了将近3成。 　　最近很多朋友也都在问，能不能去海外买房？比如去泰国，越南，柬埔寨，说那边发展的特别好。房价现在很低，买完了未来能不能升值。海外买房投资，不光要算房价涨幅，还要算汇率，这是一个更加复杂的工作。那些小国家，如果能保持平稳发展，汇率稳定，也就罢了，稍微出点意外，他们可是有大幅贬值货币的传统的。比如当年亚洲金融风暴，东南亚的那几个国家，货币基本都贬值了一半以上。他们的外汇储备并不高，抵御风险的能力很差，难免就遇到什么突入其来的事件。 　　另外，炒房这种缺德的思维模式，只有咱们自己能干得出来，最后发现全世界大部分炒房的人都是咱们自己，一旦我们后面不买了，全世界的楼市也就都会出问题。澳洲和加拿大人的接盘能力尚且如此，更别说东南亚国家了，我们不能光看到房价上涨，还要想想，以后你要卖给谁，当地人真的买的起吗？最后我们还是会说，赚钱的道路千千万，别就在炒房一棵歪脖树上吊死，未来的十年，无论是中国还是世界，炒房的机会都不大了。还是想想干点正经事吧。  

　　加拿大TD银行经济学家们本周发布的报告称，在过去的2018年，至少有40,000潜在买家因压力测试而被拒之门外，他们因贷不到买房款而望屋兴叹。   　　报告还指出，压力测试对不同地区和市场的影响程度是不一样的。对一度市场火热，房价被高估的城市影响更大，比如多伦多和温哥华。这里的首次购房者受到了“不成比例的影响”。   　　加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）的报道说，加拿大央行的一份报告却有不同说法。称加拿大房市变衰不能怪政府的政策，也不是压力测试的错。 　　央行的一份最新研究报告指出，在2015到2018年间，估计由于房价及养房成本上涨，使全国每年的房屋销量减少了56,000套。   　　但其中只有10,000套左右与实施压力测试有关，其它更大部分则是隔夜利率上涨，拉动按揭成本升高所致。 　　故央行报告的结论是：即使联邦收紧按揭政策及加强压力测试对房市有所影响，其真正的影响不大，也是次要因素。 　　央行认为，加拿大市场趋冷并出现疲软迹象，是多方面综合作用的结果，至少包括以下方面： 　　-BC省和安省先后实施外国买家税； 　　-联邦金融规管机构OSFI实施压力测试； 　　-加拿大央行开始加息。 　　此外，从字面意义来讲，虽然同时具有“泡沫”的涵义，但央行不同意用“bubble”这个词来描述加拿大的房市，更倾向于用更为中性的术语“froth”，因为它给人们关于加拿大房地产市场更清晰的画面：即由于买家的过度热情导致房价大幅上涨，随之而来的，则是不可避免的价格回落并恢复理性，令卖家的盛宴暂告终结。

Stella是我的房产经纪，40岁的她保养的算是相当好，一字肩上衣小露香肩，好身材十分吸睛，她边走边与身旁熟人打招呼，笑起来甜美如少女。   Stella告诉我，地产经纪是一个表面风光、实际辛苦的职业，个中滋味只有亲身从事了这种职业之后才能体会。 从事这个行业要冒着三高的风险，高成本、高风险、高淘汰率。地产经纪非常辛苦，早出晚归，几乎整天候命，之后就打爆别人的电话，这是个最能体现个人能力、个人魅力、个人价值的工作。因为每一宗交易都会遭遇到两个完全不同的客户(买方和卖方)，所以每宗业务都是与众多人“斗智斗勇”的过程，绝对精彩。     在加拿大有一个段子：遇到生命危险的时候打电话给谁?回答是：地产经纪，告诉他你要看房，他会以最快速度赶到你身边。这就是搞笑版的地产经纪的一个写照，他们几乎是24小时随时待命，哪怕正在与家人吃着烛光晚餐，只要客人一个电话，马上就可以放下碗筷。   Stella告诉我自己走上房产经济这条路，全是拜前夫所赐。Stella的前夫是个官二代，10年前她随着前夫全家，投资移民来了加拿大，她告诉我官二代们都有个特点，就是特!别!有!绅!士!风!度!下车给你开门，上车给你开门，各种保护，体贴，关心，幽默风趣。迟到从来不怪你，反正各种有风度，让你觉得有修养还倍有安全感有没有!开车的时候牵着你的手，偶尔转过来含情脉脉地看着你。一般女生遇到这种直接被电的七荤八素了好吗?连Stella这种还算见过点世面的也有点被迷到了，觉得简直找到了门当户对的真命天子，把以前见过的屌丝暴发户们甩了好几条街。     可是结婚后，Stella渐渐发现和前夫没有共同语言，没有一点共同的兴趣爱好，晚上睡觉的时候也是各自拿着手机背对着背。Stella有时问老公，为啥要结婚，老公说最好的爱就是相互陪伴啊。就这样她嫁给了自己以为的爱情，这段婚姻里她受传统观念影响，将自己化作丈夫的生育工具。Stella的身体并不是很好，婚后五年，做过5次试管，3次人工受精，均以失败告终，她的婚姻并没有她想象的那般顺风顺水，就在最后一次人工受精失败的那天，丈夫也向她提出离婚，Stella毅然在离婚协议上签下了字。     回想刚离婚时的状态，Stella成天悲悲戚戚，自怨自艾，极度自卑。别人的话题只要涉及到婚姻，就默默躲闪，回避。整晚整晚的回想之前的甜蜜片段，咬着牙忍住一次次想要求助的念头，止不住的泪水，诉不尽的后悔，大把掉落的头发，寒风中瑟瑟的心情，冷寂的身体。一度以为自己就这么废了，对任何人，任何事都不再有激情。     在家里一直做家庭主妇的的Stella从来没有工作过，好在本来的家境就不错，跟着前夫一起炒楼花，这几年手上也有不小的一笔存款，但是渐渐她发现，付给经济的费用实在是太高了，于是Stella咬咬牙，决定自己考下一个地产经济牌，有了牌，就可以省下一大笔经济费用了。注册后要通过五门考试(Real Estate as a Professional Career + Land Structures and Real Estate Trading + The Real Estate Transaction-General & The Residential Real Estate Transaction + The Commercial Real Estate Transaction + Property Law)，才有资格申请成为安省地产销售人员。     在如此低落的时间里，买房、贷款、考驾照、搞装修,考经济牌照，这些在之前任何一种都足以让Stella惊慌失措的事情，她都独自冷静面对处理。以至于现在无论碰到什么意外，Stella都能气定神闲，不紧不慢。慢慢的，Stella开始接受现实，将离婚当作人生的一次经历，告诉自己已经对这段婚姻尽力了，应该了无遗憾，应该换一个人生的经历，所以，该吃饭的时候吃饭，该工作的时候工作，爱干什么就干什么，回归到现实生活中来，勇敢的面对现实。现在的Stella，很喜欢充实自己的生活，学些新鲜的东西，扩大了朋友圈，结交了许多新的朋友，是的，这段痛苦的日子同时也让Stella更坚强，更独立。因为她知道，靠自己，最靠谱，最安心。   相信很多人都看过《我的前半生》这部电视剧，女主角罗子君在大学毕业后只工作了半年就当了全职太太，一直生活在事业有成的丈夫陈俊生的庇护下。她不用干家务，不用带娃，每天最主要的工作就是负责貌美如花，但她也害怕会有年轻小姑娘会勾搭自己的丈夫。更狗血的是，终于有一天她的老公出轨了，出轨对象还是一个相貌平平，离了婚还带着孩子的“黄脸婆”同事凌玲。   面对突如其来的离婚，罗子君惊慌失措，当初那个叫自己不要工作，说要养自己一辈子的男人抛弃了自己，未来该如何过?     Stella告诉我，女人被老公抛弃的绝大多数原因是婚后的自己太邋遢了，整天围着锅台转的女人丝毫没有竞争力。女人离婚之后，首先要给自己一个合理的人生规划，要充分了解自己存在的问题，并且要下定决心改变自己。离婚给女人带来的心理创伤要比男人大得多，而且离过婚的女人因为被抛弃的缘故而非常自卑。其实，离婚并不可怕，关键是怎样能战胜自己，重新找到失去的信心。   最后以Stella的经典语录结束全部采访：有了钱，可以用‘老娘有钱’四个字堵住所有人的嘴!当别人问你‘为什么还不恋爱、不结婚、买一个3万块的包包是不是太奢侈了，出国玩也太贵了吧，老公出轨也别离婚，不然生活多艰难’，通通可以大声说：‘关你屁事，老娘有钱!’