地产

　　最近，备受关注的支援中低收入家庭购房计划终于爆出细节。   　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)行政总裁西德尔(Evan Siddall)表示，今年九月正式推出的计划中，申请人购买房屋后，将来出售的房价如果亏损，那么CMHC将按比例和买家共同承担，如果房价盈利，CMHC也将和买家共同分享盈利。   　　西德尔称，“按照联邦政府规定，对于首次购房家庭，购买新建住宅，我们将提供房价10%的无息贷款作为首付款；购买二手住宅，提供房价5%无息贷款作为首付款。当购房者未来出售房产时，CMHC按投资比例分担结果。”     　　西德尔举例说明：“如果购房者购买10万元房产投入了1万元，即投资10%，那么未来出售房产时，如果获利，CMHC将按照10%分享盈利；如果亏损，CMHC则按照10%分担亏损。” 　　西德尔还强调，“目前为止，政府还没有决定要给分担亏损的金额设置上限。毕竟，政府推出这个帮助首次购房者的计划，也不是为了获利。”   　　为方便大家理解，我们再举一个例子： 　　房价40万元，CMHC首付补助10%，也就是4万元，几年后房子升值至60万元出售，如按10%的首付补助比例还，虽然贷款无息，但是得还6万元，买房者赔了，对于政府和纳税人来说，则是赚了。 　　但是，如果房子从40万元贬值至30万元，按首付补助比例还，只需还3万元，买房者亏损降低，对于政府和纳税人来说，就赔了。 　　据说，很多准备进入房地产市场的人们在听到这个消息后已经蠢蠢欲动了。 　　因此，也有人质疑该政策会带来又一次的房价大涨，从而令加拿大，特别是多伦多、温哥华这两个大城市的房屋更加难以负担。 　　西德尔认为，“我们也不想给市场一个信号助推房价上涨。我们预计，项目推出后不会给房产市场带来过热，全国房价平均涨幅在0.02%到0.04%之间，几乎没有影响。” 　　今年3月，联邦政府在2019-2020财年预算中提出，在未来3年将投入12.5亿元帮助首次购房者分担贷款成本计划。 　　不过，这个计划的条件苛刻也令很多买房者望而却步。 　　首先你必须是首次购房者； 　　其次，该补助只针对CMHC保险按揭客户（首付不足20%的买家，都被强制购买CMHC按揭保险）； 　　此外，买家必须凑齐至少5%的首付； 　　而且，买家家庭年入必须在12万元以下； 　　另外，保险按揭加上CMHC首付补助最多只能是买家年收入的4倍，即最多补助48万元，这意味着，接受补助的买家，根据自身首付多少，只能买最多50～60万元的房子。 　　这个条件，对于房屋均价分别高达92.5万和76.5万的多温两地首次买家来说，几乎没什么帮助，申请的人估计也很有限。 　　这也就意味着，该项计划的受益者大多会是房价便宜的地方的买家。 　　至于最后这样的计划会给加拿大房地产带来多大的帮助？还有什么申请细节？我们只有拭目以待9月的正式实施啦。

最近，BC省前副检察长马龙尼（Maureen Maloney）主持了一项专题研究，研究结果刚刚出炉，得出结论先是，虽然洗钱并不是BC高房价的唯一原因，但至少是推手之一！ 也就是说，如果能够有效制止洗钱活动，肯定有助于降低房价！ 该研究先是，长期以来BC洗钱活动猖獗，导致了至少$53亿的黑钱进入了房地产市场，房价也因此被推高了5%左右。 这个数字是惊人的，因为去年6月，BC估计的洗钱数量仅仅$1亿。 仅在2018年一年，全加拿大的洗钱活动涉及$470亿，其中有$74亿发生在BC境内，以房地产手段来洗钱的金额又占到了总金额的72%左右，也就是大约$53亿。 看看下面这几个案例你就知道这么高的金额从哪儿来的了：   在2011年，就有人自称是“学生”的人，在温哥华的一栋豪华公寓大楼内，一下子买掉了15套房，总值$290万。   这样的买法难怪过去几年公寓、楼花一路飞涨飙升，这名“学生”买下的15套房估计已经涨到了$1,100万。 在2004到2007年，还有自称“家庭主妇”买家很有“先见之明”，在温哥华市中心以$410万元买下了10多套排屋，估计其市场价值已超过$1,500万。 另一名“家庭主妇”在短短3年里，接连入手5栋豪宅，总共花了$2100万。 还有一个“豪车经销商”用三家不同公司的名义买下了价值$860万的3套高端物业，虽然都有按揭，但是一个比一个低。 …… 作为洗钱天堂，BC省房地产及执法领域的诸多漏洞：数据库非常混乱，错误与漏洞百出。然而，管理部门经常睁一只眼闭一只眼，有人在填业主职业时填“家庭女皇”，“超级爸爸”，还有人直接填“洗钱者”，竟然都没有引起管理人员的注意。 这份报告曝光这些现象的同时，还向政府提出了总共29项打击洗钱活动的建议，包括加强各部门之间互通信息，地产经纪有责任向加拿大的金融情报机构（Fintrac）报告可疑洗钱活动，以及若购房款没有清楚合理的来源，政府有权将物业没收…… 大温地产局总裁艾什丽（Ashley Smith）已经表明了地产局的态度：“我们地产从业者愿意不惜一切代价，协助法律执行，打击洗钱，打击其他任何一切的房市犯罪活动。一旦有证据表明，某个人违反了与房市相关的法律法规，那么这个人一定要被揪出来承担责任。” 不知道在这样的严厉打击下，BC省被推高的5%的房价会不会相应下滑？ 除了房地产市场以外，洗钱还与房市、豪车市场及赛马行业的关系也相当密切。 据BC省司法厅长David Eby在新闻发布会上表示，温哥华已经成为北美最大的豪车市场，有人不仅通过买豪车洗钱，还获得了大量的销售税PST（Provincial Sales Tax）返还。 豪车包括了最昂贵奢华的顶级超跑，诸如法拉利，兰博基尼和麦克拉伦等等。 因为豪车市场并没有大量现金购买的财务报告，没有对国际银行电汇的监督，也没有调查更没有执法，所以，给买家可乘之机。有人买车后，再把豪车倒到加拿大之外的国家牟利。 2014年之前，只有不到100辆豪车获得了PST退款；但到了2016年，共有3,674辆汽车的买家获得了税务返还；再到2018年，已经有4,452辆车得到了退款。 于是，从2013年至今，豪车买家通过PST获得近$8,500万元的税款。由于申报退税的买家不断增加，BC财政和税务部门不得不增加人手来处理退税事宜。 参与调查的Peter German是BC皇家骑警的退休总监，他表示，买家购车主要通过三大途径来实现，表面上看来，并没有违规犯法。 首先用现金付款。这个做法很流行，因为加拿大的金融情报机构（Fintrac）并不要求汽车经销商报告大额现金交易。 甚至有豪华车车行的销售人员说，有人用行李箱装大量现金买车，有人为了不太显眼，干脆用麻袋，或是超市购物的大袋子，背着大包现金来买车。 某车行经理表示，他就亲自接待过其中一名买家，是用麻袋背了整整$240,000到车行，当场开走了一部高端超跑。   据另一车行表示，大概每月有一单大量现金购豪车的生意，买家带来的现金或 $100,000以上，或超过$200,000，不是用行李箱，就是用购物袋…… 车行收下巨款后，则派遣三名员工到银行存钱。银行职员一般只是问了一句：“这钱是哪儿来的？”车行职员如实回答：“卖车赚来的。”银行职员于是笑纳…… 也有人租赁豪车，用现金付款。 还有个趋势越来越普遍，就是用国外信用卡付款，这笔钱因为来自别的国家，所以更不透明，即使车主被抓，警方也无能为力，查不到任何相关记录。 毒贩，金融逃犯和贪官都会通过这样买房买车的方式来在BC洗钱，洗钱同时，还可以从退税，倒卖，抬高房价中获利…… 真的令老老实实生活在这里的BC居民触目惊心……

中国金主又出手买下温哥华商业地产了！这次看中的是城市广场购物中心(City Square Mall)，位于温哥华市政府正对面的Cambie和西十二街交叉口。太阳地产公司(Sun Commercial Real Estate Group)以2.25亿元买下这栋购物中心。 Daily Hive报道，该购物中心去年的政府估价为1.027亿元，太阳地产的收购价等于是估价两倍多。 太阳地产公司早前已购入包括温哥华市Davie街上的Sands酒店、高贵林市的Westwood Plateau 高尔夫球俱乐中心、列治文市的Mylorda Sidaway高尔夫俱乐中心以及列治文市的Lucky 9 Lanes保龄球中心等。该公司未回应记者查询此次的交易。 城市广场购物中心采欧洲乡村风格设计，土地面积约14.5万平方呎，可租赁面积约25万平方呎，包括约50个零售空间和两个6层办公楼，地下层有650个停车位。NAI Commercial的商业销售和租赁高级顾问费努肯(Conor Finucane)表示，太阳地产大手笔投资，代表该物业具有庞大重建潜力。因为城市广场距离加拿大线捷运天车站附近，未来新的百老汇捷运线也会通过该区，使该购物中心成了人流交汇的重要地点。 费努肯说，该区域的可兴建楼地板面积应该是土地面积的3.99倍，如此计算，则未来兴建的城市广场的每平方呎价格为388元，比现在甘比走廊(Cambie Corridor)的500元价格便宜许多。他说，因为捷运线将沿着百老汇街(Broadway)一路延伸，所以沿线将可预见会有许多重建发展的地产案。例如西百老汇和Cambie街附近的温蒂汉堡，该土地2.2万平方呎正在市场上出售；而对街西南角的土地则正在兴建一栋新的零售办公大楼。 城市广场购物中心1989年对外开放，当时它整并修建了两栋1905年和1908年的古蹟建筑，可见意大利风格的设计，有彩色玻璃窗和石板屋顶等。新建筑部分则由当时著名的建筑大师马瑞克(Paul Merrick)操刀设计，展现挑高大采光的现代风格。该购物中心曾获得纽约市国际购物中心理事会颁发的创新设计奖。 目前购物中心内的商家包括：一元连锁店Dollarama、Kin’s超市、Steve Nash健身世界、麒麟餐厅和美食广场等，但整体空置率还是很高。

温哥华的房子贵吗？这得看你问谁，如果你问温哥华当地居民，即使是中等收入的群体，他们肯定说贵，买不起；如果你问外来的富豪，他们就会说，不贵不贵，比起他们原来所呆的地方，那真是小菜一碟，基本是白菜价。 若问这些富豪是何方神圣？知名市场研究集团New World Wealth的报告称，2018年进入加拿大的移民富豪总数全球列第三，仅次于美国和澳大利亚。 该报告称，可能令加拿大当地居民听到很不舒服的是，加拿大之所以成为世界上最富有移民最热门的目的地之一，其中一个最大原因就是房子太便宜。因为与原居地相比，加拿大的房价完全是小巫见大巫，他们移民于此，可以享受比原居地低好多的房价。 为什么这些富人敢说温哥华的房子白菜价？看看下图就清楚了，无需多言： 这份报告显示，2018年加拿大增加了4,000名属于拥有“高净值”（HNWIs）的富裕人士，他们拥有至少100万美元或以上的净资产，其中还不包括他们在原居地物业的价值。 这些富人的最大输出国依次为：中国，俄罗斯，印度和土耳其，这四个国家2018年共损失了31,000名百万富豪。 总体而言，2018年约有108,000名百万富豪从一国移居到另外一国，这比2017年的95,000人又有增加。从这些富人的流向来看，主要是从发展中国家迁移到更富裕、更稳定的发达国家。 当然，这些百万富翁移民的首要原因并不是房价。报告指出，第一是安全——特别是为了妻子和儿女的安全，这是他们移民加美澳等发达国家的首要原因。 其次则是气候适宜，污染更轻，更大更开放的空间，以及自然和风景，让这些百万富翁离开了他们的祖国。此外，对发达国家生活水平的向往，税收，教育和对国内政府的不满，也是导致他们远走他乡的原因。

虽然加拿大太平洋沿岸温哥华地区的房价和房租仍然是加拿大主要城市中最贵的，但在房地产市场价格开始下降后、房租市场的风向也开始转变。 大温地区租房市场专家Moe Mousavi指出，温哥华地区开始出现6年来没有见过的房客占上风的市场，结果是房东们为了在竞争中争取到房客、开始被迫提供好处。他的一位客户刚刚建成的有157个住房单元的公寓楼，在招租时就为每一个单元提供了房客签约奖励。 位于New Westminster的一个新出租公寓楼这个星期登出大幅广告，对任何租住该公寓楼单元的客户提供支付搬家费用的好处。 在Craigslist上随便一搜就可以看到提供租房奖励的招租广告。 不但投资建出租公寓楼的大房东用租房奖励的办法吸引租客，只有一两套出租房的小房东也在这样做。 大温地区租房市场专家Moe Mousavi指出，小房东往往背负了大笔房贷购买出租房，如果房子租不出去就面临没钱支付房贷的困境。 专家们认为，提供租房奖励如果仍然难以吸引到房客，则明年大温地区的租房市场将会出现降价招租的局面。