地产

在加拿大一些城市房价出现下降局面的情况下，国内呼吁联邦政府给房贷松绑、放松对房贷申请者压力测试的呼声日渐高涨，但国际货币基金组织IFM认为加拿大应该继续严格控制房贷审批，因为房地产市场价格虚高、房价泡沫破裂的风险仍然存在，加拿大人的负债水平也依然过高。   国际货币基金组织的专家组在访问了加拿大之后发表的报告中指出，加拿大政府应该把对经济关注的重点放在保持健康的财政金融系统、加强联邦和各省区政府之间的合作、提高生产力等问题上。 IMF的上述报告具体指出，加拿大各省区虽然在2017年签署了国内范围的自由贸易协议，但仍然有太多的例外条款需要取消、仍然有太多的相互矛盾的法规需要修改。国际货币基金组织的测算显示，如果加拿大真正实现了各省区间的自由贸易，则加拿大的GDP会被拉升4%，远大于加拿大近年来签署的国际贸易协议对加拿大经济的推动作用。

房地产市场低迷对你我有什么影响？一份最新研究显示，大温房市低迷，使过去一年房产业主的帐面损失估计共达892亿元，等于每个屋主赔了数万至数十万元不等。 该研究乃估算2018年4月至2019年4月期间大温哥华地区所有住房类型房价中位数下降后的住宅物业总价值，并计算每个家庭平均损失额。例如： 温哥华有283,915套房产，住房数量最多，总股本价值下降13％，亏损436亿元，即每户153,873元。 西温哥华的房屋数量较少，为16,930套房产，但中值下降幅度最大，为14.7％。总股本价值下跌76亿元，即每户451,485元。 在高贵林港，有21,755套房产，总股本价值减少了15亿元，亏损10.2%，每户减少了71,634元。 总部位于温哥华的商业房地产和房地产税评估公司Burgess, Cawley Sullivan & Associates的高级合伙人苏利文(Paul Sullivan)表示，主要是政府征收许多房产税，导致买气受挫、价格下降。例如卑诗省政府推出投机空置税、学校税、外国买家税等，温哥华市政府也有空置税。此外，联邦政府从2018年1月起针对房屋贷款压力测试实施更严格的规定，亦让房地产市场明显放缓。 与此同时，前几年香港、新加坡、悉尼、伦敦和纽约等其他房地产市场也和温哥华一样，呈现两位数增长率，但2018年因中国本身经济放缓，加上有更严格的资本流出海外的限制，使得来自中国的买气变弱，对全球几个房地产热络的市场都有冲击。 苏利文并提到，损失不只是帐面上的问题。“因为资产损失，将影响家庭的紧急开支、装修费用、教育和医疗方面的开支。屋主会收紧预算，这代表整个家庭经济都有影响。” 根据央行2019年财务系统审查中的报告显示，卑诗省家庭的债务与收入比率超过350％，负债情况沉重。而卑诗省家庭的净资产比其他省的民众更多地集中在房地产上，例如安省家庭净资产中的42％属于房地产，卑诗家庭却高达52％。 卑诗省新民主党政府表示，其各种针对房地产的税收和措施旨在缓和房价，稳定过热的住房市场，因为对许多在本省赚取收入的民众来说，买房或租房都成了难以实现的目标，等于剥夺了住房基本人权。  

加拿大房市跌跌不休，是否已经触底了呢？一些经济学家表示，政府一系列打房政策已经成功，房地产市场呈现软着陆，并没有崩溃，未来5年将缓步上扬。 国际信用评等公司穆迪的姐妹公司 - 穆迪分析(Moody Analytics)的房地产经济学家柏格斯(Andres Carbacho-Burgos) 说：“经过两年多的修正，转售市场的销售似乎已经触底。” 加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）高级经济学家霍格（Robert Hogue）表示，最新的加拿大房地产协会报告显示4月份房地产销售连续第二个月上升。“市场月度上涨3.6％，虽然不能说是市场全盘的清晰信号，但强烈暗示已达到周期性底部。市场的活动力首次攀升2017年12月以来的水平之上。” 卑诗省和安省连续推出冷却房地产市场的措施，以及联邦政府收紧房屋贷款压力测试后，房市开始疲弱，直到最近有了反转迹象。屋主想知道房市触底之后会发生什么？是否又暴冲式上扬呢？ 柏格斯的报告提到：“随着货币紧缩的直接和间接影响，全国房价在2020年会平缓升值，但2021年将短暂下跌，接下来的几年内都会恢复上涨。” 他说，未来5年的多伦多独立房价升幅相对较好；满地可的升幅属于中性；温哥华房价明年还会下跌，未来5年几乎是持平的状态。” 全国各大城市未来5年的独立屋房价升跌情况： (2019年第一季至2024年第一季) 圣约翰斯市(St. John’s)   6.1% 贵湖(Guelph)                  5.5% 爱民顿(Edmonton)        4.2% 多伦多(Toronto)             3.3% 哈利法斯(Halifax)          2.6% 满地可(Montreal)          2.6% 卡加利(Calgary)             1.2% 温哥华(Vancouver)       0.9% 维多利亚(Victoria)        0.9% 利斋拿(Regina)             -3.1%

图中西温海景大宅，2017年挂牌价1,600万元，今年却以700万元成交。    最近西温一座豪宅以不到600万价格卖出，原屋主在2016年的买进价格却高达1,120万元，忍痛惨赔一半。有地产经纪指出，西温哥华是自18个月前房地产市场开始出现修正的风暴核心。 据《环球邮报》报道，地产经纪韦恩斯(Mark Wiens)看到他的客户吞下了沉重的损失。最近他有一个成交案例，该房屋估价620万元，最后成交价比估价少了200万元。还有另一间在温西的房子，去年有买家愿意出价450万购买，但屋主不愿卖，最近却只能以239万元的价格重新挂牌。还有另一个例子是一个柏文屋主，去年110万元买进，最近认赔35万元卖出。 韦恩斯说，高价房屋的跌价幅度非常大，2016年达到顶峰后，如今已平均跌价35%。他说，如果客户推迟一天挂卖，一天损失就达5,000元。他指“房市不可能很快回温”。 对买家来说是则个机会。巴斯(Jon Buss)是个企业老板，他们一家现住在三角洲(Delta)，为了孩子上学他们想搬到西温。他和妻子几乎每周末都会去看房，发现“每一次几乎只有他们一个潜在买家去看房，卖房经纪非常清闲”。他又察觉西温有38间价值1,000万元以上的豪宅，一天后就降价100多万。 即使是100万左右的房子也不好卖。8个月前从亚省卡加利搬到低陆平原的卡纳汉(Jeff Carnahan)说，他每周末去看房，总会遇到熟面孔的潜在买家，大家都像他一样，不急着出手，还在等待更低的时机点。 大温哥华地区4月份的销售额下滑至24年来的最低水平，价格在过去一年中下跌了8.5％，基准价连续11个月下降至1,008,400元至近两年来最低点。 17柏文项目推迟销售 由于市场太冷清，上周有17个柏文项目的开发商宣布推迟销售，这代表5,000单位将延迟上市。开发商表示，希望市场状况有所改善后再推出市场。 已经推案的建商则大手笔促销。例如在温哥华西区Kerrisdale社区的建案Shannon Wall Centre，向地产经纪提供15万元的奖金和4%的佣金，是传统佣金的一倍。建商还愿意为买家支付前两年的公寓管理费用。 另一建商Saadat Enterprises则提供一温东18个单位开发项目免商品服务税(GST)的优惠。 建商Mortise为素里的城市屋开发项目劲减4万。 而Onni则为温哥华1335 Howe项目提供7.5万元的折扣。 有人因“大温房市崩溃”叫好 很多人因房屋价格暴跌而受苦，但不少人幸灾乐祸，社交媒体上出现记录市场崩溃的帐户。 例如最受欢迎的是推特帐号——温哥华房地产炒卖(Vancouver Real Estate Flip Flops)，几乎常常都可以看到关于房屋跳楼拍卖的推文。脸书有个群组叫“大温房市崩溃”(Metro Vancouver Housing Collapse)，是由一个退休的高贵林老师管理，也常见热呼呼的讨论。

房子疯涨时一个样，惨跌的时候却有着不同的辛酸。 近日，加拿大地产协会（CREA）和BC省地产协会（BCREA）分别公布了最新的房市报告，可以说大部分地区都迎来了不错的消息，唯有温大温地区仍深陷泥沼。 从全国范围来看，房市4月的交易量价齐升，明显回暖。其中销量比3月增长3.6%，和去年同期相比也上升了4.19%。 目前，全国的房屋均价为49.5万加元，与前一月相比上涨了0.3%。不过除去最贵的大温和大多地区以外，就只有39.1万加元。 就在多伦多等地的房市已经回暖时，低陆平原仍处在惨跌榜的首位，尤其是大温和菲沙河谷地区。   CREA首席经济师GregoryKlump表示，全国五大主要房地产市场都开始回暖并趋于稳定。唯独大温仍处在全球金融危机以来的首次大萧条当中，并且彻底进入买家市场。   这一点从BC省的数据中也得以体现。   4月份全省的销售量为6652套房屋，比去年同期减少18.9%；平均房价68,5304万加元，同比下降6.2%；售出房屋的总价为46亿加元，比去年同期跌了23.9%。 售挂比也从去年同期的28.4%降至17.2%，再次印证了买家市场的状态。 BCREA席经济师Cameron Muir称，联邦政府的贷款政策仍在限制和影响着潜在买家的购买力。 这也使得很多卖家坐如针毡，把卖不出去的房子大幅降价，寻求尽快脱手。 列治文卖家，刚刚以108万加元的价格成功交易，虽然比估价低了40万（27%），但此刻应该在暗自庆幸没有亏的更多。 这位屋主也同样及时止损，2016年115万入手的独立屋，刚以112万出手。2年多的时间基本回到了原点，但也比继续惨跌下去的好。 西温豪宅，2018年560万加元入手，如今估价460.5万，但挂牌只敢要价499.8万。这图里的无敌城市夜景，都没能让屋主再多坚持一下，不惜血亏60多万也要出手。 温东百万以下卖出的独立屋再添一员，最新估价127万加元，售价低了23%仅有98万。 本拿比业主亏了30万，将2016年花了147万买的独立屋，116万就出手了，根本无暇顾及高达150万的估价。   可以说，大温地区的房价跌的遍地开花，每个城市和角落都没能幸免。 房子疯涨时一个样，惨跌的时候却有着不同的辛酸，大温的屋主们且卖且珍惜！