地产

想在加拿大温哥华、多伦多等大城市买房？最新调查称，在多伦多，得看看自己的年收入是否超过了当地90%的居民，在温哥华，得超过99%居民的收入。 据《金融邮报》报导，房贷利率比较网站RateSupermarket的最新分析发现，在温哥华、多伦多等大城市买房，买家的收入得出类拔萃。 该网站援引房地产经纪网站Zoocasa的数据称，以多伦多87万3,100元（加元，下同）和温哥华144万1,000元的基准房价来计算，只有10%的多伦多人、1%的温哥华人的收入，能够支撑得起买房。 对有意买房的人士，RateSupermarket网站总编布莱克（Jacob Black）建议：“第一步，切实想想你有多少钱可以动用。第二步，看看你之前可能已经看过的（独立屋）之外的房型。我们看到了同住、多户住宅、公寓、大城市之外的小公寓的发展趋势。” 该网站在比较了房屋基准价与家庭收入后发现，在多伦多、温哥华、蒙特利尔、维多利亚、汉密尔顿、基奇纳-滑铁卢、卡尔加里、渥太华-加蒂诺、伦敦、埃德蒙顿、萨斯卡通和里贾纳这12个城市中，里贾纳的住房负担能力最佳，房屋基准价27万5,900元，买家收入仅需7万。 RateSupermarket假设一个家庭的房贷利率是3.25%、5年定期，负债1万元，租买车辆的开销每月300元，买房首付20%，25年还清。 这个家庭在多伦多买房，年收入得超过16万元，在温哥华得赚到24万元以上。 RateSupermarket还发现，起步房也存在着同样的问题。在温哥华，起步房的基准价为65万900元，只有收入排在前25%的家庭才能负担得起。多伦多紧随其后，起步房也要52万2,300元。 布莱克惊讶地发现，在多伦多70公里以外的汉密尔顿，一个家庭只需12万元的年收入，就能够负担得起售价63万元的住宅。 “我认为这真的凸显了在蓬勃发展、有活力的地区机会多多。”布莱克说，“当然它不一定在你一直在寻找或期待的传统领域。” 布莱克强调，与房市打交道，人们要明智地利用资源。他说：“我没有看到（市场）逆转。我没有看到（房市）纠正。但我认为最重要的是，人们利用好现有的资源。”

根据卑诗省第一中央信贷联会副首席经济学家BryanYu昨天表示：大温地区的整体房屋成交量下跌40%，情形与2008年金融危机即将到来之前相似。预计楼市疲弱状态会延续至2021年。   Bryan Yu且作以下分析： 一：西温及北温两区，豪宅价格会下跌至15%； 二：独立屋平均总体价格下跌8至9%，不过，未来会趋于平稳状态； 三：公寓平均总体价格下跌12至16%。 Bryan Yu指出：出现上述令楼价下跌的主要原因，是各级政府推行各项房屋税收政策有关包括：对海外买家征收20%房屋税，及信贷政策较为严格等，都令民众在贷款购买房屋时带来阻力。 正因为房房价格短期内难以上升，将会吸引更多买家涌入市场，预计明年房屋销售量会增加11%左右。

Leslieville社区一栋公寓楼的租户表示，新管理公司接管了他们租住的房屋，计划在10月对这些房屋进行重新装修，据了解这已经成为了一种越来越普遍的做法，房东将租户赶出去，然后对房屋进行装修，装修之后再以高价出租。 Polina Palazova是公寓的一位租客，她表示上个月接到了正式通知，由于房屋要进行重新布线，所以她必须离开在Logan Ave 245号的公寓。她说她现在的房租低于市场价，如果她被赶出去了，她根本不知道还能去哪。 Palazova说：我们的邻居知道这一消息之后都吓坏了。我们目前正在与房东进行协商，房东计划把我们赶出去，以便赚取更高的租金。“”   Paula Fletcher委员表示她将会在周三晚上6点至8点在Ralph Thornton社区中心举行的社区会议中讨论这一情况，会议将在Queen St. E765号举行。此前她已经在周二举行的住房与规划委员会会议中提出了以上问题，希望城市可以提供一些帮助。她还补充说道Leslieville社区并不是唯一一个面临被驱逐房客的地方。她说：“东约克的北部也有许多人饱受翻新之苦。现在我们也正在跟进两三处存在这样问题的住宅。” 翻修是房东驱逐的一个合法理由，但Fletcher说，Logan Ave245号正在进行的翻修工程看起来似乎没有必要。她说：“”我想说的是，房东们利用了一些漏洞……选择驱逐(租户)或翻修房屋，使公寓的价格翻倍，以此来收取更高的房费。” Fletcher表示 Logan Ave245号的工作在未经许可的情况下已经展开，因此该市不得不派出了检查人员命令此工作暂停。 CBC Toronto曾多次联系负责该物业的新管理公司Briarlane Rental property management Inc.，但均未收到回复。 目前尚不清楚该公司是否会在翻修后提高租金，但Fletcher 和一些居民说，他们最近在网上看到了这栋楼的单元房广告，价格是目前租金的两倍多，从每月800加元/900加元涨到了2000多加元。   关于翻新的规定 根据CBC Toronto获得的文件，这家管理公司表示，在Logan Avenue实施的翻新工作将包括 的工作将包括重新布置电源插座、打开天花板和墙壁以接入电线、增加新的探测器和更换分表。 Fletcher说，房东租客委员会有权决定这些工作是不是有必要，需不需要驱逐房客，但是她表示也可能会存在错误信息。她说：“管理公司告知给房屋租客委员会的消息，包括租客离开的原因以及目前在公寓内翻新进行的情况可能与实际情况有出处。” 但是一旦租客被驱逐，那么那些拥有5栋单元楼或者更多的房东需要支付给租客补偿。 如果租客因装修而选择离开，房东必须支付相当于三个月房租的租金或提供另一套住房。如果租客想在装修完成后搬回原公寓，房东仍需给予补偿，并允许他们以相同的租金继续租住。 但是有很多像Palazova一样的租客，表示他们不知道在房屋翻新的时候可以住在哪儿。她说：“我觉得，很多向我一样的人，一旦离开这里的公寓，可能就会放弃继续在这个城市生活了。” Roger Moores已经在这栋楼里租了11年，他说，如果他必须离开现在的公寓，他还得拿出一大笔钱。 但Palazona 和大楼里的其他人表示，他们已经在房东租户委员会找到了法律代表，以对抗驱逐行为。 Moores说：“我们害怕，但是当问题发生的时候，我们必须采取行动。” 保护经济适用房 Fletcher说，虽然市政府打算建造更多的经济适用房，但是他们也需要找到保护的办法。 她说:“我们失去住房的速度比我们给别人一套新的经济适用房的钥匙的速度更快。这似乎已近成为了很多社区都在发生的事情，但是看起来是错的。”

有这样一种贷款，你只需每月付利息而不用还本金，听起来是不是很美好？这还真不是做梦，加拿大信贷机构 Merix Financial 就率先向市场推行了“无本金贷款”，并指出对退休养老来说尤其划算。   所谓“无本金贷款”，又称“只付利息贷款”。顾名思义，这种贷款与传统的抵押贷款不同，它只要求借款人在贷款初期偿还贷款的利息部分，无需偿还本金。而在预先设定的期限（常见的有5年、7年、10年等）过后，信贷机构才会开始要求借款人一同偿还本金和剩余的利息。     以前的贷款人，不要求通过按揭压力测试。自去年1月起，无论首付多少，都要求通过按揭压力测试。按揭压力测试规定，贷款人得证明在现有贷款利率基础上再加2个百分点，或按央行5年基本利率水平（以其中高者为准）仍有还款能力。   拖欠房贷，对于贷款人来说，房子有可能保不住，对于银行等放贷机构来说，贷款收不回，投资有可能打水漂。为减少这一风险，银行才要求贷款人通过按揭压力测试，证明将来即使利率上升，仍有还贷能力。   房价一路飙升，许多人买不起房，房市泡沫风险日增。为防止房市泡沫进一步膨胀，按揭政策日益收紧，目的就是限制人们买房最大支出。   但从反面来说呢，压力测试同样会带来金融风险和不良贷款的增长，何以见得呢？     试想，那么多人贷不到款，难道他们就束手待毙了吗？不可能，人的天性就是越得不到的越要牵肠挂肚。这下好，很多人转投那些成本高得多的私贷，以及其他贷款形式，八仙过海各显神通，只要能贷到钱随便怎样都行。   这就是典型的逼良为娼，本来好好的可以贷到钱，现在被迫去涉足高风险的信贷种类。而且钱贷来之后干嘛呢？买Condo，House买不起啊，所以Condo价格高涨。笔者对这个Condo向来持保留意见，特别是疯涨到这样一个高度，这里面究竟有多少投机的成分也不用细说了。   总之，压力测试对某些人而言就是压力设置，他们基本上财务结构就不太可能改善了，而且House涨起来跟他们关系也不大。压力测试抑制House价格和成交，这样House房主一旦要抛售房屋就面临严峻风险，而且如果有叠加破产潮、失业潮等因素的话，后果无法预料。   所以，从反面来说，压力测试的问题同样一大堆。把楼市搞死，其实对整个加拿大经济而言一点好处都没有。所以反面的理由同样是太多太多。     央行年初表示对压力测试的负面效用关注，说明他们仍然认为金融风险有扩大趋势，并不是压力测试了一年多就可以高枕无忧了，相反形势越来越严峻。   保守党领谢尔明确反对压力测试，也是一张政治和经济牌。 这下，CMHC坐不住了，跑出来高调支持压力测试，换言之对当前楼市调控态势满意，这就是摆明了要牺牲掉一大批新贷款人和老房主的架势。     让我们看看一则最新新闻，在央行行长波洛兹(Stephen Poloz)公开呼吁“加拿大需要更灵活的贷款形式”后,信贷机构终于开始在加国推行“无本金贷款”这一备受争议的贷款了。对于羸弱已久的加拿大房地产市场来说,这一贷款种类的引入可能将成为短期内刺激购买的助力。然而,“无本金”的贷款形式,也引发了业界对于加国金融安全的隐忧。     加国信贷机构merix financial敢为人先,率先向市场推行了“无本金贷款”。所谓“无本金贷款”,又称“只付利息贷款”。顾名思义,这种贷款与传统的抵押贷款不同,它只要求借款人在贷款初期偿还贷款的利息部分,无需偿还本金。而在预先设定的期限(常见的有5年、7年、10年等)过后,信贷机构才会开始要求借款人一同偿还本金和剩余的利息。     表面上看，“无本金贷款”是增加了借款者的现金流，但实际上这只是一个朝三暮四的游戏而已，压力都被延后承担了。 其实这就是与压力测试的一个对冲而已。除了让加拿大贷款机构生态环境更接近于崩溃钱的房地美房利美之外，也看不出有什么新鲜之处。     既然那么在意多种贷款形式，那又何必要坚持压力测试，因果关系不去搞清楚，反而兜了一大圈、复杂化之后还是为了规避压力寻找贷款，而且更加重了潜在的风险，这个背后的逻辑实在令人费解。当然，一切荒谬的政策都会被市场最终还以颜色。

谈起生活成本，多伦多可以算得上是“声名狼藉”了。     据Toronto Star报告显示，多伦多一室房屋租金为$2000/月左右。多伦多每月的租金已经很高了，有不少人认为温哥华的租房市场是仅次于多伦多，但事实并非如此。   图片来源：Dreamstime   根据Rentals.ca和Bullpen Research & Consulting联合发布的2019年5月最新国内租房市场数据显示，GTA部分地区的租房市场要比西部地区昂贵的多。令人意外的是，除了多伦多，怡陶碧谷以及华人相对集中的列治文山地区的一室房屋均价都要比温哥华的平均房价要高得多。而且，北约克也与温哥华的房价相差不多。   报告还发现，安大略省上个月的房租水平是全国最高的，平均月租金为$2,189，比3月份上涨了1.3%。相比较，卑诗省的平均月租金仅有$1,682,环比上涨4.4%。     数据显示，多伦多的一室公寓租金今年以来连续数月一直高于温哥华，但是温哥华的两室公寓租金却比多伦多要高。5月数据中，温哥华两室公寓月租金平均为$2,915，多伦多平均为$2,731。     另外，密市的一室房屋和两室房屋租金都比多伦多少$20左右。Kitchener, Peterborough,和London目前则是安省租金较为廉价的城市，伦敦市的一室房屋平均月租金只有$947。   对此，现任多伦多大学罗特曼管理学院Martin Prosperity Institute教授兼城市主任Richard Florida表示“如何改善多伦多的租房市场关系到供求问题。目前多伦多最大的问题不仅是价格或可承受能力问题，还有住房库存或供应问题。我们需要建造更多的出租房屋。”