地产

　　皇家银行经济研究部(RBC Economics)发表报告，指本国不少房屋市场出现楼价下跌和家庭收入上升，这有助提升民众的负担房屋能力。不过，卑诗大温和和维多利亚市场的难以负担程度仍被形容为糟透。大温市场仍然是全国最难以负担城市，置业及相关开支占住户收入中位数82%。          皇银的报告指，全国而言，今年第一季的楼房可负担指数跌至51.4%，那是连续两季录得下跌。   　　该百分比指数是指，负担一间房屋所需开支会占住户税前收入中位数的比例，那些开支包括市场楼价计算的按揭开支、物业税和水电费等，按揭是假定1/4屋价首期、分25年还款和5年定息推算。百分比愈高代表更难负担一房屋。 　　报告指，连续两季指数下跌，即负担能力上升是政策效果，显示修补国内置业可负担能力是有些进展，决策层会对此感到鼓舞，而处理温哥华和多伦多的可负担危机仍是他们最优先解决问题之一。政策造成的市场下跌，成功地将大温较早前所丧失的负担能力"逆转"，又能稳定多伦多的情况，然而两地的楼房仍是一般家庭未能负担得起。 　　报告续指，在加西其他市场和部分大西洋地区的市场下滑，使该可负担指数下跌至51.4%，这代表民众负担房屋的能力有改善。连续两季录得指数下跌，更是自2013年后从未出现过。 　　报告指大温整体市场的指数高达82%；按房屋类别而言，大温独立屋的指数更高达112.2%，柏文为50.9%。 　　研究部预期，整体置业开支在短期内会继续、但缓慢地下调，利率不期望会向上，因为全球贸易环境不稳定，"在不少西部的市场内，我们预期楼价在数个月都继续承受下调的压力。"在上述种种因素下，再加上住户收入有正面的前景，会有助改善置业的负担能力。 　　报告于分析温哥华的篇幅中指，大温地区市场在过去两年波动，而其二手市场的活跃程度，经过一段长时间下滑后终在春季结束，但料短期内仍不会大幅回升。大温房屋难以负担程度仍属危机级别。 　　报告续指，大温市场虽录得显着改善，但解决危机的力度仍只算轻微。大温今年第一季的指数按季下跌1.9%，但跟一年前比较，下跌了5.1%。 　　至于维多利亚，报告指首季属冬季月份并给维多利亚楼市录得5年新低点，按季下跌1%至58.6%。报告指，去年出台的按揭压力测试及省府引入的遏市措施等因素使不少买家，包括投机者却步。

卑诗省府宣布在未来5年内向“洁净卑诗政府房屋计划”（CleanBC Government Buildings Program）投资5,800万元，改造省政府建筑，令政府设施更加环保和更具智能，同时创造更多就业机会。 卑诗公民服务厅长辛绮丽（Jinny Sims）周五在卑诗理工学院(BCIT)表示，省府的最终目标是到2050年实现减排80%，而“洁净卑诗政府房屋计划”则可协助实现这一目标。 省府辖下超过1000座大楼将进行改造，采用新供暖系统、 隔热以及其他措施，从而达到节能减排的目标。省府还计划于2022年开始，所有省府新设施都100%使用洁净能源。 根据计划，省府将采取行动减少政府建筑的能源消耗和温室气体排放。其中一个重点领域是使用更高效的供暖和制冷系统改造旧建筑，并建造更环保的新建筑。 “洁净卑诗政府房屋计划”的目标是约1千幢的省府建筑，这占省府公共部门总排放量约8%。此外，到2021年，所有省府新设施都将建有电动汽车充电站，旧建筑则会根据需要增设充电设施。  

如果你被房贷压得喘不过气，是否曾考虑过放弃还贷呢？在2008年，美国有不少屋主放弃了还贷，引发一场席卷全球的金融危机。   　　   在加拿大，按揭者放弃还贷会怎样呢？其实，这事离我们并不遥远，如果你的房屋价值低于你的还贷总额，那放弃还贷是非常有可能出现的情况。如果按揭者因为某些原因放弃还贷，会迎来怎样的下场呢？   按揭亏空   当你的待偿按揭总额超过了你的房屋估价，这个时候放贷方得到了你的房屋，同时遭遇了按揭亏空（Mortgage Shortfall）。举例来说，你的房屋现在的估值是40万，但你还欠银行45万的房贷，由于你的房屋估价已经低于待偿总额，所以你这个时候就会想放弃还贷了。   　　   为什么会出现估价低于待偿总额的情况呢？最主要的原因就是房市走低，房价跌了，比如你在房市最高峰时以50万购买了一套房屋，但房市走入低谷后，你的房屋可能只值20万了，而你还有25万的房贷要换，这种情况下就会出现违约。另一种情况则是你拿自己的房屋作为抵押去申请贷款了，结果现在欠的钱比刚申请贷款时还要多了。   完全追索权是什么？   如果你的房屋价值低于待偿总额了，你就只有停止还贷这一条路了吗？其实不然，如果你有能力继续偿还按揭，你可以继续还贷等待市场回暖，期待你的房屋价值会回升。一旦你的房屋价值回升了，即使你依然要还一样金额的贷款，但最终你的损失会大大减少，而且至少留住了自己的房屋。 　　   但是，如果你无力继续偿还按揭，那放贷方就可以采取行动强制将房屋出售。因为按揭亏空或丧失抵押品所有权等原因被迫买房时，你依然欠放贷方待偿余额和房屋销售收益之间的差价，如果你的房屋拍卖收益不足以抵消你的待偿余额，那么放贷方依然有权利要求你支付差价。这就是所谓的“完全追索权（Full Recourse）”。   另外，放贷方卖房时的全部成本，都是要由借贷者来负担的，银行为了让你的房屋卖上一个好价钱，会在你搬走之后对房屋进行清洁和装修，这笔钱也是记在你头上的。房屋成交后的各种交割费用，比如律师费等等，也是借贷者承担。   放弃还贷会有什么结果？ 　　   在加拿大大多数省份，放贷方都是有完全追索权的，因此房屋成交之后，销售收益和待偿余额之间的这部分差价，就成为了无担保债务。借贷者依然要偿还这一部分的债务，想免除这一部分的债务，借贷者就只能申请破产了。 　　   要知道，和借贷有关的信息都会反映在你的信用记录中，每个放贷方都可以查阅你的信用记录，所以一旦你曾经放弃还贷，你的信用记录就会留下一笔不良记录，而这一记录会追随你至少7年。所以，在放弃还贷之前，一定要三思而后行，因为这不单单会影响你的信用记录，还可能让放贷方将你告上法庭。    

一个来自中国的房地产投资者已入禀卑诗最高法院，就150万元涉及海外买家税的税款提出异议。而就在上个月，也有列治文华裔女子以其非居民前夫仅持有1%业权为理由，入禀法院拒绝缴交约24万元的海外买家税。 根据6月21日向法院提交的呈请，王国章(Guozhang Wang，译音)于2010年与家人移民加拿大，并以800万元人民币(目前约合152.2万加元)，将其木材业务出售给他的姻亲赵国方(Guofang Zhao，译音)及其妻子黄丹(Dan Huang，译音)。由于赵国方和黄丹没有800万元人民币，所以他们同意在没有利息和没有截止日期的情况下偿还。他们在2015年8月要求额外的1,240万元人民币，在业务改善时开始偿还，包括2017年3月偿还180万元。 王国章于2011年购买4个温市西区物业，并分别在2013年及2014年出租及出售。 据网上媒体theBreaker报道，在2016年11月，王国章以862万元的价钱买下位于邱吉尔街(Churchill St.)5584号的房屋，但未能为431万元按揭找到贷款人。加拿大帝国商业银行（CIBC）按揭经纪建议他寻找担保人。因此，黄丹于2017年1月的合同购买附录，成为该物业的1％业权持有人。 王国章就黄丹拥有的1％业权支付了海外买家税，但被评估为1,529,600元，其中包括1,280,070元的海外买家税。 卑诗省府2016年8月2日起，向购买大温住宅物业的海外买家加征15%物业转让税（PTT），后在2018年2月调高至20%。上述被评估的海外买家税，远高于1％业权比例，是因为当局认为王国章获得对方的很多还款，已用于偿还贷款，由此黄丹的实际产权比例远高于1%。 今年3月，卑诗财政厅确认该海外买家税评估金额，是假设黄丹在2017年3月偿还贷款，是为了买入该间邱吉尔街物业而估计，认为黄丹已获得实际权益。 但呈请辩称，黄丹在该物业没有实际权益，而黄丹及其丈夫赵国方没有参与中国或加拿大的房地产买卖，赵国方夫妇除一天在温哥华国际机场短暂停留外，没有来过加拿大。黄丹名义上拥有该物业1％业权，只是为了应CIBC按揭经纪的要求，担任王国章的按揭贷款担保人，别无其他原因。 该间设有8个睡房和5个浴室的豪宅，开价为1,180万元。 上述所有指控均未在法庭上得到证实。 上月末本报曾报道，拥有加国永久居民身份的华裔女子杨紫（Zi Yang，译音），以居住在中国的前夫占物业业权仅1%为理由，拒绝缴付约24万元的海外买家税。不过，省财政厅却质疑两人的财务关系，并且指她是为外国人持有物业。  

据区报列治文新闻(Richmond News)报道，列治文市政府正以约1,350万元出售北面4块土地，较2018年7月时的2,860万元估值，大幅折让超过50%。不过，市府解释，出售的部分条件是将同时获得其他资产，当交易完成后会向公众披露细节。 市府在6月中刊登通告表示，正向Coastone投资有限公司出售帕特森路(Patterson Road)8911、8931、8951和8991号土地，附近为花园城市路(Garden City Road)，总面积达5,739平方米，但其中沿花园城市路的830米土地将划为沥青路径、行人路和绿化空间，令整幅土地面积减少14%。 对于土地出售价与估值存在差距市府发言人唐善泰(Ted Townsend)透过电邮回应时重申，市府将在交易内获得额外资产，而土地估值也未必反映实际市场价值。 他表示，由于在交易完成前，协议内容仍要保密，市府不能评论有关细节，也不能披露磋商内容，以保障市府与纳税人的财务利益 据省政府的注册纪录，Coastone投资有限公司在2018年5月1日成立，董事为Peter She。 该4块土地于2017年7月的估价也超过1,700万元。