地产

在加拿大BC省，各种各样高档和豪华的物业出售都没什么可稀奇的，但是，最近有一间大学校园挂牌出售却实属罕见。 近日，Colliers International公司正在出售占地55英亩的物业，其中包含奎斯特大学（Quest University），该校的校园和体育中心占地约21英亩。 理想情况下，该校希望能够仅出售校园周围的开发用地。但是，如果若有买家想买下包括校园在内的整个物业，该校也愿意考虑以长期回租以继续的交易。 奎斯特大学于2007年开设，距今已有13年的历史，由于无力偿还债务，在今年2月被迫寻求法院保护。该大学位于BC省Squamish城镇，地处温哥华以北约65公里，威士拿以南60公里。 该物业的空间可建造多达400个住房单元和30,000平方英尺的商业空间。 至于售价...小编不敢想也不敢问，感兴趣的大伙儿可以电联Colliers International公司。  

　　据Daily Hive报道，加拿大枫华国际教育投资集团(CIBT)教育集团8月27日宣布，正在考虑将其教育地产子公司“国际教育城(GEC)” 单独分拆出来，在北美某证券交易所上市，从而实现其房地产子公司的价值，同时在全球寻求战略融资机会。 　　说起枫华国际，可能有很多朋友还不熟悉，但说到Sprott Shaw College，估计就无人不知无人不晓了，几乎所有华人常出没的地方，都有他们家的广告，也有很多华人学生就读这所学校或者是旗下的语言学校Sprott Shaw Language College。   　　这两所学校每年总共培养11000名学生，它们就是枫华国际集团旗下的。 　　Daily Hive称，自2015年开展教育地产业务以来，由枫华国际控股的各有限合伙公司所拥有的资产组合，包括正在运营或在建的国际教育城(GEC)品牌，物业总数已逐步发展壮大到十个。 　　截至2020年5月31日，通过专业评估公司评估的国际教育城(GEC)投资组合市值约为 5.8亿加元。此外，投资组合的价值(包括发展预算)已超14亿加元。 　　在过去的五年中，国际教育城(GEC)已迅速成为大温哥华地区学生住房选择的主要提供者，其目标人群主要是国际学生。 　　“此外，在过去的一年中我们看到许多亚洲国家的政治环境发生了变化，”枫华国际董事长兼首席执行官朱任重先生继续说道：“导致这些国家的投资资金外流快速增长，而加拿大教育房地产的投资机会又相对较少。作为枫华国际，我们有能力为这些正在加拿大地产市场寻求安全、可靠投资方案的投资者提供投资平台。我们认为，如果GEC在北美交易所挂牌上市,将可提供亚洲投资者一个高度流动和透明的投资平台,直接进入北美教育房地产市场。” 　　教育受疫情影响需要支持 　　2019年，居住在加拿大的国际学生超过60万，比上年增长13%。其中包括BC省约16万名国际学生。但今年国际学生因COVID-19大量减少。 　　尽管存在短期挑战，但枫华国际认为，危机爆发后，长期的留学、基本住房需求将导致国内外学生的反弹。历史上大温的房屋出租空置率一直很低，“疫情会推迟学生的临时计划，但不会永久改变终身计划。” 　　“我们在最困难的宏观经济环境中蓬勃发展，证明了我们的商业模式。我们的策略是用高租金收入，支持我们的教育，同时保持吸收来自全球40多个国家/地区的多元化学生，这使枫华国际教育集团能够继续免于受到疫情的冲击。我们将继续为学生提供一个安全、清洁和健康的环境，在其中学习和生活。” 　　除了上面提到的两所学校，枫华国际还有温哥华国际学院(Vancouver International College)，中加商学院(CIBT School of Business)，国际教育联盟(Global Education Alliance，GEA)和艺力创作公司(Irix Design)。 　　国际教育城(GEC)地产项目 　　据报道，GEC在大温有4个正在运营的学生宿舍物业，以及另外7个已提议、计划中或正在建设中的地点。 　　运营中： 　　目前已经在运营的学生公寓包括：GEC Viva(市中心的Howe街1311号;230张床)，GEC Burnaby Heights(本拿比的Gamma Avenue 438号;84张床)，GEC Granville Suites Hotel(市中心的Darke Street 718号;143间房)和新近建成的GEC Pearson(温哥华Cambie Street 7657号;300张床)。 　　其中GEC Granville Suites Hotel前身为Best Western Plus连锁酒店，国际教育城(GEC)将拥有股份收购行使权，同时签署为期十年的管理合同。合同到期时，GEC可选择延期十年。 　　公寓楼下有White Spot连锁餐厅、会议室、热水池、健身中心等酒店设施。除这些以外，公寓也将继承枫华国际的经营模式，会逐渐加入双层可折叠式床位，以及其他国际学生服务包括落地服务、周末郊游、家教、24小时保安及每周清洁等。酒店于2015年11月18日正式交接完毕，总购买价格约4000万加币。 　　本拿比的Burnaby Heights是一栋四层公寓，邻近多所学府，其中包括SFU、Capilano University、BCIT及Sprott Shaw College温东校区，在这些学校内就读的本地学生及国际留学生将成为此项目的目标租户。此次收购总价约2100万加币，其中包括装修及家具。GEC也签署为期20年的物业管理合同。 　　建设中： 　　正在建设中的项目列治文有一个，2018年3月，GEC与温哥华本地开发商签署了购买与开发协议，以2.18亿加元或2.3亿加元(包含装修、家具和设备)购买一栋办公大楼和两栋租赁公寓楼。 　　2019年4月3日，枫华国际宣布GEC已经完成了旗下位于列治文的国际教育城项目的所有定金要求。从2018年2月至今共支付了6000万加元的定金。 　　两栋公寓大楼能容纳1100张学生床，办公大楼内有80000平方英尺的教育空间。 　　还有King Edward天车站附近的GEC King Edward II项目已经开工。前开发商将3处住宅用地申请改建成一处46000平方英尺的出租公寓楼，之后被GEC接手。 　　GEC King Edward II项目离天车站仅300尺。预计建成后可容纳184床位。此项目地点距离拥有超过百家学院与培训机构的温哥华市中心乘天车仅需5分钟。离UBC、Langara College也都不算远。 　　还有Kingsway的2153-2199号六层出租公寓正在建设中。建成后，将提供大约400张学生床。 　　计划中： 　　正在提议或计划中的其他五个项目，包括位于列治文的GEC Cyber City，位于天车站阿伯丁站附近。 　　这座引人注目的2.3英亩，33万平方英尺的项目，价值2.47亿元，位于菲沙河河畔，将有两座办公楼供学校和教育机构使用，还有一座微型学生酒店，可容纳约265张床。 　　在素里市中心，该公司计划建立GEC教育超级中心，这是一个626英尺高，55层的教育园区，位于Surrey Central天车站附近的10240 City Parkway。建成后，它将成为大温哥华地区最高的摩天大楼之一，内含容纳800张床的学生宿舍、微型套房以及用于机构的办公空间。它的价值约为3.64亿元。 　　2019年秋季，GEC位于温西42街441-475号的GEC Oakridge项目(毗邻天车41st Avenue-Oakridge站)进入了重新开发申请阶段。如果获得批准，这座18层的塔楼价值1.65亿元，可容纳475张学生床。 　　2020年6月，枫华国际宣布GEC在大温的一个秘密地点收购了两栋公寓楼。两座混凝土建筑建成4年，最多可容纳254名学生。该处将成为GEC在大温的第11个项目，预计将于本月完成。

在加拿大入乡随俗，住个公寓都还得学习?最近有一位住在UBC( 不列颠哥伦比亚大学)公寓的业主说，他们华人业主群里有个被选进Strata council(相当于我们国内的业委会)的孟凡建，成天在业主的微信群翻译bylaw(公寓的管理规定)。得亏有人翻译，要不然不知道这些事，一不小心踩了坑，统统要罚款! 1、没有挂窗帘自由和倒垃圾自由 孟凡建住的这栋位于UBC内的公寓，90%都是华人买下的房。大家陆续搬家进去，先建起了一个小区微信群。国内的新小区，业主的微信群都是分享如何装修，加拿大的公寓都是精装修，业主们在微信群里成天分享：“住公寓做这些事要被罚款!” 这样的例子比比皆是，譬如，今天业主请人来安个窗帘，来的人说不敢安，需要业主去问strata，到底啥颜色，啥样式的窗帘可以安。“我安窗帘我还要别人同意!又没安到外面去，这是我家呀!” 倒垃圾也不自由啊!要这样那样分类，“我家的老人已经收到50刀的罚款单，心痛得不得了!但是废纸箱子上面有塑料镶边，你说到底倒那边啊?物管也没有个人指导一下。” 在加拿大住公寓的繁文缛节很多。入住时一个业主发一本厚厚《公寓管理规定》(以下简称：《规定》)，华人业主不大去看。但很多人不知道的是，这《规定》就是这栋公寓法，有法律效力的。它管头管脚，事无巨细，违反了就罚款。 新入住的大楼通常是开发商拟定的基础版本，之后业主大会任命了业委会之后，《规定》可能更严。 按照《规定》，大多数公寓楼里，业主不但没有挂窗帘自由，也没有在阳台上晒衣服自由，更没有吸烟自由，更更没有开party自由! 不要说开party了，本那比的一对华人夫妻，每天晚上9点要做个夜宵啥的，他们楼下的业委会主席就跑到小夫妻门口来录像，录到锅碗瓢盆叮当响。没多久一张罚款单送到了小夫妻的手上，小夫妻去CRT(民事仲裁庭)要求撤销罚款，结果输了官司，罚款照交，还赔上了打官司的费用。 经过这件事后，他们才知道原来10点过后，住公寓的人就算在自己卧室，说话都要小声点。所以业主微信群里，就是懂英语的业主会经常给不懂英语的业主翻译这栋公寓的《规定》，提醒业主们：“大家可别在阳台上堆东西!阳台上只能放阳台家具，一把太阳椅、一个小桌子可以了!” 有时业委会的人，从楼下经过，看到隔壁建筑的阳台上放了一堆瓶瓶罐罐，就会赶紧摸出手机拍张照，发给业主微信群。 2、不交物管费，额外赔掉1000刀 人在国内，买了加拿大公寓的业主最容易踩了“欠物管费”的坑。 半年前，一位华人业主进微信群来，问了一声：“怎么没有人找我交物管费呢，是不是不入住就不交物管费呀?” 在加拿大的业主们七嘴八舌：“那是你没有收到寄来的信呀，我们搬进来就在信箱里收到信了，喊我们交物管费，交多少，怎么交，都在上面。” “那就算了，等我来加拿大再交就是了。”这个业主从此潜水。 再上微信群已经是半年后。这名业主终于来到加拿大，发现信箱里一大堆信，让娃娃读，发现：“加拿大的物管公司太恶毒了!它通知我，我的物业上有一个lien(抵押权，物业所欠的款项) ,就因为我没交3个月物管费!又不是不交，是它自己没有通知我怎么交啊!欠了几个月物管费补起就是了嘛，何必这么恶毒!” Lien，这个词加拿大凡是有房子有车子有财产的人听到都要心惊肉跳。 简单的说，就是你欠了政府的地税，政府有权给你的产权上加个lien, 卖房子的时候不交清是没有办法卖房子的。欠了物管公司物管费，物管公司也能给你的房子加个lien, 不把欠款交清，也没办法卖房子了。 在加拿大，有财产就别想着拖债，拖债的结果就是债主反手一个lien, 跑得了和尚跑不了庙。这名倒霉的业主按照信上留的律师地址，去找律师解决。3个月的物管费，第一个月罚款50刀，第二个月100刀，第三个月200刀，加拖欠的物管费利息，还要加上律师费。 把这个lien取消，一算账：除了物管费本身，1000刀出去了! 业主简直没想通：“物管公司你明明可以打电话，发信息，发微信通知我交物管费，偏偏明知道我没入住给我发封纸质信件。这简直是要搞事情啊!” 律师看他一眼：“在加拿大，纸质的信件是合法的送达方式。” 多么的悲伤，在国内越好的小区物管越客气。有些小区没入住，物管费减半收取，业主提前交一年物管费，物业公司还要送礼物。迟交物管费，补起就是了。为了感化业主提前交物管费，国内物管办公室里都堆着油盐酱醋大米这类用得着，块头大，价值低的礼品。 “没想到在加拿大物管公司这么霸道!”那位业主愤愤的说。 3、原来公寓楼是这样运转的 在加拿大，一栋公寓楼的法律地位就像个具体而微小的镇。小镇由居民选出来市议会, 大楼也由业主选出来业委会。小镇管理要立法,大楼管理也得立法。小镇收地税，大楼就收管理费。大楼的管理方式, 就是一张张罚款单。 这栋公寓《规定》禁止短租，谁要是违规短租，那就罚款1000刀/晚。但也有人明知故犯，我知道的就有一个业主偏偏要把自家房子往Booking上挂，刚租出来几百块钱，收到了1000刀罚款单。 “钥匙交在客人手上，客人也是静悄悄的来，静悄悄的走，也没开车，到底是怎么暴露的呢?”业主真的想不通。 UBC公寓社区业委会的孟凡建介绍：在大楼做短租，根本瞒不过人!首先，物管公司会上网搜，搜完Booking ,搜Airbnb, 看到拍的照挂的地址，看看窗外的景物，差不多就锁定了楼里的某几家。第二，地下停车场里有摄像头，摄像头看到业主的车位上停的不是业主的车。第三，看到大包小包进来的客人，清洁工要来问你，到几楼，到几号。摸清楚了底细，转身就报告给物管公司了。 业主要遵守《规定》，租客也要遵守，租客不遵守，罚款单直接寄给业主。 还有一次，两个留学生租了这新公寓，搬家的东西很少，也就是一个床垫，几把椅子，笔记本电脑和一堆书，正要七手八脚搬进电梯，被清洁工制止了：“You should make an appointment for the elevator。”(你要先预定电梯才能用)。 搬家不能用电梯!难道搬着床垫去爬楼梯吗? 两个留学生只有找房东，但房东也蒙啊。原来电梯使用也是有规定的，人可以乘坐，家具不可以，要搬家具，先得预定个时段，还有move in fee(搬家费)要交。一问这move in fee是多少，400刀!而要搬出去的时候，还要交move out fee! 那，不管它预约不预约，就要用电梯搬家呢?电梯里面有摄像头，被看到了罚款单就直接寄给房东了!在公寓里，也是个有法必依，执法必严，违法必究。 管得严的大楼是讨人嫌的，但是几年后，业主们可能就享受到一些好处。在UBC，有栋大楼管得出奇的松，物管公司和蔼如春风。于是现在楼顶在修，游泳池在修，中央空调和电梯也在修，地下停车场里家家都在自家车位上放杂物，到处都可以拉根水管洗车。 房产经纪都知道，这栋楼房价便宜!UBC的两室公寓通常是九十几万，这里的两室公寓都是八十万出头的，而且公寓的面积还比别的大。 西人参选业委会是踊跃的，一年一度的年度会议，西人业主多半要齐刷刷参加。不像国内业主多的楼，多一事不如少一事，想到业委会成天开会，要处理文件，就算老公要参选，老婆都要劝他放弃。 因为小镇的议员还能领个几万刀一年的薪水，在大楼业委会任职，全是义务! 选进业委会的人，每个月要开一次小会，照理说有25块钱一位的盒饭钱可以报销，孟凡建所在的楼，连这笔报销都取消了。“因为开会的两个钟头不算啥，开会之前看物管公司每个月报来的一堆文件才是大头，如果领了25块钱的盒饭，人家还以为你就是冲着盒饭去了。不如不领，两袖清风。” 那，西人为啥“参政议政”这么积极呢? 在UBC的资深房产经纪Sunny说，她凡是看到一栋楼突然列了好几套，十几套房源的清单，就暗暗猜测：“多半是刚开了业委会，参会的人看到这个公寓有啥要大修，每家都是几万块的那种，于是决定赶紧卖房!否则消息传出价格要跌!而不参会的人呢，收到吓人一跳的账单才知道。” 例如，前年UBC有栋大楼突然有段时间每个周末open house(开放参观)每层楼都有。过了几个月谜底揭晓：这栋楼开大工程了，换整栋楼的下水管!每家出一万刀起! 原来这栋楼家家都在厨房里安了碎骨机，不知道是谁懒得倒垃圾，把油汤往里倒。日积月累终于堵住了下水管。打开来看主管里面都是油。只有出钱大修，“两耳不闻大楼事”的业主只有承担房价潜在的损失。 在加拿大住公寓的门道，不懂就要被罚款。转给还不知道的小伙伴?

加拿大在疫情期间推出的一项缓解房主还贷款压力的抵押贷款延迟支付(Mortgage deferrals)眼看就要到期。那些有拖欠贷款的房主们，如今到了连本带利一起还的时间，接下来房主们将会怎样? 据环球新闻Global News的报道，这项由联邦政府协调、加国住房机构CMHC提供支持、各大银行执行的延期还贷的政策为期最长6个月，从疫情开始申请的人将在今年9月面临着延期还贷的日子结束。 根据当时的政策规定，所有延期还贷的人在6个月后将要开始正常还贷。而且延期还贷期间所产生的延期利息也需要加入到房主所借贷的本金中，为房主增加一笔还款额。 因此延期只是一个解燃眉之急的措施，并不能算是什么福利。 眼看着延期政策到期，对于加拿大这些申请了延期还贷的房主们来说，是要把欠的钱都还上?还是压根没能力还、最终让房产进入法拍流程? 根据加拿大TransUnion最近的一项调查，约有260万加拿大人(或信贷消费者中9%)的群体，目前至少有一项有效的延期，其中约有28%为房贷延期。 截至6月底，CMHC的统计显示，自3月中旬以来，大约760,000名加拿大房主，已经申请了贷款延期。 再结合即将同期结束的联邦紧急津贴，让政策制定者、投资者和经济学家们，都对这些申请延期的房主能否在政策结束后如期支付账单感到担忧。 贷款行业专家、贷款资讯网站Ratespy创始人 Robert McLister 表示，毫无疑问，2020年最后3个月，加拿大将会看到大量的贷款违约出现。 而这也正是CMHC之前一直表示担忧的。相比5月时12%的贷款延期申请率来看，目前CMHC预测加拿大全国约有14%的贷款延期申请者。对于这些人是否都能还上贷款、是否都将面临法拍?暂时很难确定，需要参考接下来加拿大经济的复苏、各地房地产市场、就业率等多方面因素来考察。

 公寓一直是大温交易最活跃的房屋类型。2020年7月，大温公寓成交量激增，达到1400套同比去年增长26.69％。但成交量上涨却没有转化成为价格上的大幅上涨，其根本原因是，大温公寓上市量同比增加9.8%，而市场显然无力消化这么多的卖盘。   数据显示，2020年7月大温公寓基准价为682500加元，同比有4.2%的增幅。其中温哥华西区基准价794200加元，同比增长5.6%，温哥华东区基准价590300加元，同比增长4.6%。乍一看公寓价格表现还不错，但如果换一种统计方式就能发现问题。 那就是大温公寓成交价中位数只有60900加元，环比下降1.77%。温哥华西区公寓成交价的中位数环比下降2%，只有735000加元。 通常来说基准价高而中位数低，意味着两种可能： 1、公寓的真实溢价比较少，只是部分高价公寓提高了基准价。 2、基准价指数的统计有延迟，没有真实反映市场的实际供求关系。 加拿大媒体最关注的点在于，大温新上市公寓量在2020年7月达到了过去十年的最高点，总计有2946套公寓挂牌，环比增长5.2%，同比增长35.9%。而2020年7月大温所有类型房屋的新挂牌量为5669套，同比只有0.28%的增长。可以说大温公寓业主的卖出意愿非常强烈。这或许与之前公寓买家中投资客比例更高有关。加拿大媒体预测，未来几个月还将有大量的公寓库存上市，这将严重抵消购买力的上涨，对公寓的价格压力还是很大的。 另外要提醒大家一件事，那就是大温地产局的数据统计方式和普通人的理解是有所不同的。比如一套公寓在2020年7月1日成交，但如果地产经纪不是很勤奋，没有及时上传到地产局的系统，则这套成交有可能不会出现在7月份的数据里，而是出现在8月甚至9月的统计数据里。所以加拿大媒体才会说地产局的统计有时候会有延迟。在加拿大很多统计机构会根据房屋权属转让的时间作为交易数据统计的依据，所以横向比对地产局和其他一些机构的数据时经常会发现不一致的情况。业内人士表示，楼花上市量大幅下降，公寓现房上市量大幅上涨，相当于告诉大家公寓的潜在买家在减少，但是卖家却在急剧增多。所以公寓市场的未来有些看不清楚。