地产

对于安省来说，这似乎是史无前例的举动，道格·福特的保守党政府正在制定立法，在2021年冻结全省公寓的租金,通俗来说，就是给租金设“涨停板”。 市政事务和房屋部长史蒂夫·克拉克(Steve Clark)周五晚宣布：“今年与往年不同。这就是为什么在(总理道格·福特)的领导下，我将在今年秋天提出冻结租金的立法。” 、克拉克说，如果这项法案获得通过，“绝大多数家庭”明年将不会看到租金上涨。 “新闻发布会上写道：“自COVID-19疫情爆发，我们的政府就呼吁房东和租户团结在一起，彼此保持理性-全省的房东和租户通过这种方式彰显了安大略省的精神。 “本着这种精神，我们的政府宣布我们打算稳定安大略省160万个出租家庭的租金。” 安省此前已实施驱逐租户的禁令。这项禁令于3月份在COVID-19宣布进入紧急状态时生效，在其有争议的184号法案通过仅一周后，于8月1日取消。 有人说法律有利于房东。其他人则说这有利于租户。 “我们将与租户和房东组织进行接触，以确保拟议的立法是公正和平衡的。”该省即将提出的拟议租金冻结政策写道。 “我们知道，通过继续合作，我们将度过非凡的时期，并增加住房率–使每个安大略人都能找到适合他们需求和预算的房屋。” 目前，安省租金控制单位的涨幅以通货膨胀率为上限。今年，这个上限将是1.5%。 租金控制规则不适用于2018年11月之后被占用的apartments 和 condos，这要归功于当时有争议的福特鼓励发展更多住宅的限制租金的立法。 话虽如此，政府发言人对理查德·南方(Richard Southern)表示，即将出台的拟议立法“还将旨在冻结2021年新 condo等非租金控制单位的租金”。 冻结租金价格应该是大多数在多伦多市努力从COVID-19疫情的经济影响中恢复的市民们最想看到的。 扩展阅读：其他国家也冻结过租金 德国 “房租刹车”+“退租保护” 德国房屋租赁市场以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制规范著称。 2015年，德国推出“房租刹车”，各地方政府制定本地的平均房租标准并定期更新;这一标准是参考房屋所在地点、房屋面积、配备设施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。房东有权把房租提高到当地平均标准，不过，至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外，房东两次涨价之间要间隔至少12个月。而在三年之内，涨房租的幅度不能超过20%。通常，房租不应超过当地的平均标准。 同时，德国还施行“退租保护”政策，即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。 美国 设立房租稳定委员会 美国在历史上施行了两次大规模的租金管制，一次是“一战”与“二战”期间与之后，被称为“第一代租金管制”，更多是应对战争而作出的临时管控，特征是冻结租金数额和禁止提高租金。20世纪70年代，美国170个市镇采取了新的租金管制法应对租金上涨，主要采取温和的措施，限制租金的涨幅，被称为“第二代租金管制”。 目前，美国各州的立法机构有较大的自主权，可以结合本州情况灵活制定调控房租的法律。比如，加利福尼亚州允许各个城市设置本市租金涨幅的百分比上限。 此外，美国二手房市场发达，所有房产前任主人的个人公开信息、购买时间、购买价格和租赁价格全部都会在网上公开并记录。房东很难盲目提高购买价格或者租赁价格。

安省高等法庭日前对一起房屋买卖纠纷进行了审判。一对华人买家在签约购房后，无法在期限内完成交易，导致卖家损失惨重。法官最终判买家需赔偿近30万元，弥补卖方损失。 （CP24） 据法庭文件显示，2017年春季时，大多伦多的房产市场异常火热，但随后又冷却了下来。一些人因此陷入了麻烦。来自万锦市的一对华人夫妇正是遇到了这种情况。 贾先生（音译）与太太于2002年时从中国移民到加拿大。夫妻俩在2011年时以46万5000元买下了万锦市的一栋房子，并与自己的儿孙住在一起。 据贾先生表示，2017年时，他们之前买房时聘用的地产经纪给他们介绍了位于Stouffville的一套叫价120万元的房屋，还说原先万锦市的房子可以卖到大约110万元，如果把它卖掉，再贷一些款，就可以换套更舒适的房子了。 随后两人以116万多元签下买房合同，决定购买Stouffville的这套房子，还付了3万元的定金，交易日定在2017年9月14日。原先合同中关于贷款的有条件交易于6月21日被删去。 买了房之后，贾先生就开始着手把原先的房子卖掉。但时逢政府打压楼市，房地产市场突然冷却了下来，原先的房子无法如愿以110万元卖出去，贾先生提出延迟交易，双方同意将交易日延长至2017年10月26日，同时贾先生也同意支付4000元给卖家作为延期的补偿。 但到了10月26日，交易还是无法完成，理由是贾先生位于万锦市的这套房产买方不能在规定时间内完成交易，因此他无法得到购房资金，双方再次同意延期至10月30日。 但是到了30日时，贾先生的顾问律师向卖家顾问律师提出，要求再延期至2017年11月1日，因为万锦房产交易未完成，贾先生还需要时间来处理卖房手续，否则就无法购房。 当天卖家律师提出愿意推迟，但迟迟未收到贾先生律师的回复确认。最终，这次交易无法完成。 （nationalpost）   卖家随后将贾先生及其太太告上法庭，原因是因这笔交易无法完成，他们不得不在11月2日再次将房屋挂牌出售，但市场已经是另一番局面。这套房子直到2018年3月9日才售出，成交价是90万元，两次交易的金额差额达26万。 而且在等待贾先生完成交易期间，卖家已经签约购买了位于Stouffville的另一处房产，因未及时收到贾先生本该支付的买房款，他们不得不使用桥接贷款，因此又损失了一笔钱。 贾先生及太太对此表示，两人的母语都是普通话，英文不流利，学历不高，当时不明白毁约的严重后果，同时他们也状告自己的地产经纪引导他们购买超出他们经济能力的房产，而他们的律师也未向他们说明违约的风险及后果。贾氏夫妇还由此提出了第三方索赔。 最终法官认为，贾先生及太太并非第一次买房，理应明白合约中的条款。法官于今年四月判贾氏夫妇赔偿卖家29万多元，包括两次卖房的金额损失及贷款损失等。 （法庭文件） 参考链接： https://www.canlii.org/en/on/onsc/doc/2020/2020onsc2173/2020onsc2173.html?searchUrlHash=AAAAAQAhU3RvdWZmdmlsbGUgSmlhIFN1bm55cmlkZ2UgQXZlbnVlAAAAAAE&resultIndex=1

　　2020年的新冠疫情，对世界经济和个人财务的冲击，丝毫不逊于08年金融危机，幸好加拿大推出了贷款延期政策，让很多“房奴”暂时松了口气。 　　但延期只有6个月，最早申请的一批在今年秋天即将到期，接下来还会继续延吗?答案是否定的。   　　加拿大金融机构监管办公室(OSFI)8月31日表示，将逐步取消因疫情令经济收入及财务遭重创业主对按揭贷款延期的要求。 　　该机构表示，这项优惠政策不是一次性取消，而是逐步进行，直至最后取消。 　　加拿大银行家协会主席Neil Parmenter在3月中旬表示，加拿大六大银行将允许客户将按揭贷款推迟最多六个月。这六大银行包括RBC，TD，BMO，Scotiabank, CIBC和National Bank。 　　据路透社报导，随着贷款和保费延付期限的结束， OSFI开始撤回部分特殊资本政策。 　　金融机构监管办公室在一份声明中说，该决定“反映了这些措施的临时性质。” 　　8月底，大多数加拿大银行报告第三季度利润好于预期，原因是政府的援助和贷款延期政策以及金融机构监管办公室的监管政策变化限制了不良贷款，但随着这些措施的结束，银行警告负面因素即将显现。 　　OSFI称，第一步，从8月31日开始至9月底批准的延期将能够获得最多三个月的贷款和保费支付的特殊待遇，而不再是以前六个月。 　　第二步，这项因新冠病毒大流行而实施的特殊政策，将在今年10月完全取消。 　　也就是说，9月30日以后发放的贷款延期将不享受此特殊待遇。 　　OSFI表示：“随着经济企稳，金融部门仍然存在风险。仍准备采取任何进一步必要的行动。” 　　截至6月底，已有76万人暂停房贷，其中很大一部分的宽限期将在2020年的最后几个月结束。 　　截至7月30日，加拿大六大银行约有$1700亿元未偿还房屋按揭贷款被推迟支付，其中大多数将在未来两个月内到期。 　　CMHC的数据显示，以阿尔伯塔省为例，有21%的借款人延期支付贷款，而安大略省和BC省分别只有10.1%和11.1%。 　　疫情发生半年后，全国的平均水平大概还在13%-14%。 　　如果人们持续失业，收入受影响，贷款又不能继续延期，可以预见到，将来或会有大批法拍屋上市。 　　加拿大《环球邮报》日前发表了一篇专栏作家Robert McLister的观点文章。他是intelliMortgage的贷款规划师，也是RateSpy.com的创始人。他认为加拿大的房市正面临着两个显而易见的问题：其一，明年可能会有较高比例的人面对贷款违约;其二，没有人知道这个“比例”会有多大。 　　我们知道的是：贷款延期支付和政府福利计划让住房保持了活力。没有它们，我们就不会看到今年夏天创纪录的房价。 　　但大多数政府福利和延期支付都计划在今年最后一个季度结束，这就产生了一个问题：有多少加拿大人会因为无力支付贷款而不得不抛售房屋? 　　当贷款延期结束时，加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)推测，高达2%的投保贷款可能“出现损失”。这是加拿大迄今为止的最高纪录。 　　加拿大房地产协会(CREA)高级经济学家Shaun Cathcart指出，目前住房库存处于16年来的最低点。如果全国房屋库存持续紧张，被迫卖房者对变现的需求旺盛，将缓冲价格影响。如果上市量激增，那就是另一回事了。 　　在加拿大，确定每年有多少人失去住房并不是一件容易的事。加拿大统计局不公开发布这些数据， CMHC也不公开。但我们可以拼凑出一些线索。 　　McLister表示安省法拍屋(包括银行强制拍卖，即贷款人在借款人违约后出售房产)上一次在金融危机后达到高峰，2009年为10762户安省家庭。 　　按人口推断，2009年全国约有27700起法拍屋。同时，在这一年的高峰期，安大略省有0.43%的借款人拖欠了90多天。 　　如果假设明年某个时候欠款率将达到0.95%，那么理论上在2021年中期开始的12个月内，有多达61000套房屋进入市场。这还不包括那些在法拍之前就卖掉的人。这些都是非常粗略的估计，因为每个省的实际经济和就业情况会有所不同。 　　想要趁机抄底法拍屋的朋友们，倒是可以开始做功课了。

大温地产局最新数据显示，房屋销售量和价格都在逐渐攀升，地产市场似乎正从疫情中复苏。不过，据业界人士表示，这并非就是简单的市场反弹，因为每种物业的情况都有所不同，例如公寓正在向买方市场倾斜。 温哥华地产经纪沙雷茨基（Steve Saretsky）说：“目前的市场非常细分化，不像2016年那样，一切都在上涨，不管是什么类型物业。” 他说，了解这一趋势的最佳方法之一就是研究所谓的去库存时间，即挂牌量比较每月已售出的数量。目前，在大温地区，200万元以下的独立屋，去库存时间为2.8个月，低于4个月，就是卖方市场。这也就是为何最近总会出现抢Offer的情况。 独立屋抢手 仍是卖方市场 至于公寓的情况就不一样了。沙雷茨基说，待售房屋约有4个月的供应量，这让市场向买家方向倾斜。 专注温市耶鲁镇物业的地产经纪沃特（Ian Watt）表示，人们需要更深入的去看待地产局公布的数据。当细分至某个区域，比如温市中心的公寓，情况就有所不同。 他说：“这是自2014年5月以来，我们第一次在温市中心看到超过1,000套待售公寓。” 沃特将这一情况与2017年8月的382套挂牌量相比。当时的公寓市场非常火爆，价格在60万至70万元之间的公寓单位卖得非常快，每月有47%的柏文售出。如今市中心有1,085套单位挂牌，但每月仅售出15%。 沃特说，市中心公寓待售量相当于6个月库存量，由于冬季销售通常较清淡，库存可能会升至8个月。他说：“但也不要误解我的意思，我并非说市场崩溃，但现在是入货好时机。” 沃特又说，很明显，现在更多的卖家开始感受到新冠疫情的影响，决定是时候卸下债务。

一名华人男子租下一对华人夫妇的五卧室房屋，用来做短租生意，结果不到三个月就因为违规而被市政府叫停。男子一气之下把房东夫妇、市政府和物业经理都告上法庭，索陪3万元。法庭近日作出判决。 图源：burnabynow 据Burnabynow报道，孙某与华人夫妇段女士和丈夫罗先生签下一年的租约，租用位于卑诗省本拿比市8050 Kaymar Dr.上的一间5卧室房屋。 根据法庭文件，房东夫妇知道孙会用房子做短租生意，而且租约上也写明了允许。 房东段女士向法官表示，孙某告诉她，本拿比市政府允许短租，而且他已经做这种短租生意好几年了。孙自称他是学法律的，了解市政府的政策，可以信任他。 孙先后在Airbnb、Expedia和Booking.com上打起广告。但是到了2019年4月，也就是租约不到3个月，段女士的丈夫罗先生就收到了市政府的信，称网上广告显示居住用途的物业被用于做短租屋或度假屋，违反了市政府的附例。 信中要求立即停止短租，否则房屋业主将被罚$400元。 于是房东夫妇立即告诉孙某停止用物业做短租，这对夫妇的物业经理Green Team Realty Inc.也介入停止了孙的租约。 孙某也没有交下一月的租金，于是段女士对他下达了10日驱逐的通知。 孙某作出回击，于2019年5月把段、罗、Green Team Realty和本拿比市政府一起告上法庭，称被告违反合同，导致他损失了租金收入以及用于购置屋内家俱的钱，要求赔偿$35,000元。 孙某对市政府的诉讼没有开庭就被驳回。市政府在一份申请中称诉讼不会成功，被法庭接受。 孙某称，他搜索了市政府的附例，并有找到任何可能违规的，因此认为经营短租就是合法的。 但是卑诗省法庭法官Wilson Lee在判决中说，找不到相关的法律条例并不代表遵守法律。事实上，法官很快就找到了相关的附例。 此外，孙某的短租生意属于无牌经营。最后，法庭驳回了孙的诉讼。 同时，法官也驳回了房东夫妇对孙的$30,000元反诉，又要求孙某向段女士支付$500元的法庭翻译费用。 另外还有一个细节是，在8月20日首日审讯时，孙某在午休后就没有出庭，这使得法庭无法按期完成程序。法官指出，未按照预定时间出庭是司法资源的严重浪费，也是浪费所有人的时间。