地产

温哥华市政府于周二（25日）通过2026年预算，批准23.9亿元营运预算，包括冻结地税增长，并在削减多个部门预算的同时，增加对市警察局拨款5,000万元。 据加拿大广播公司（CBC）报道，温哥华市长沈观健（Ken Sim）在市议会辩论结束后说道，“零就是零，市议会竭尽所能，确保居民和企业的生活可控可承受。”此次辩论对2026年预算草案进行了一系列细微修订，但与3周前公布的草案相比，并无重大改动。 这个24亿元的预算案引起了极大关注，沈观健和反对派议员都将其置于明年的市政选举背景下展开讨论，而市长则以“零就是零”展开宣传活动推动预算。在过去两周里，有超过600名市民在市议会会议上发表意见——与近年来预算辩论中仅有的10到20名公众参与相比，这是一个巨大的增长。 但最终该预算案按党派划分获得通过，沈观健和6位同样来自ABC温哥华的市议员投票支持，而反对党市议员费必得(Pete Fry)、容碧丽（Rebecca Bligh）、奥尔(Sean Orr)和马洛尼(Lucy Maloney)则投了反对票。 预算是如何制定的 市政当局不允许有赤字，通常会通过提高地税来支付员工薪资成长、通货膨胀成本以及新的市议会优先事项。 市政府工作人员最初表示，2026年预算需要将地税提高6%至7%。但在10月份，市议会要求工作人员提出削减服务和增加收入的方案，以便冻结地税，同时维持市警服务、消防部门、核心服务和社区拨款的资金支持。 根据市议会内部备忘录，这些措施包括削减超过10%的市艺术、文化、规划和永续发展部门预算，以及裁减多达400名市政员工。 它亦包括多个公园及康乐设施收费高于通胀的加幅，将大部分居民泊车许可证及交通罚款提高约50元，并大幅提高多个特别活动市场的收费。 虽然反对的市议员认为，这会把更多费用转嫁给温哥华的低收入居民，而ABC议员则表示，这是一个可以控制的平衡点。 预算的最终投票将于2026年第一季进行，届时将提供更详细的削减项目清单——由于时间紧迫导致细节缺失，这令许多反对派议员感到不满。 这些决定将在工作人员充分掌握预算整体方向的情况下做出，该份预算终极目标就是不增加地税，这也是市长沈观健的目标。 “有些议员想让我们回到上一届政府失败的做法，”沈观健说。 “有了这份预算，我们已向前迈出了一步。”“这是一个改变，我们正在改变这座城市的发展方向。” 图：加通社  

卑诗省（B.C.）仍在应对一项具有深远影响的法院裁决的后果，该裁决将一大片位于列治文（Richmond, B.C.）的土地，包括 100 多栋私人住宅，扩展为原住民所有权。 这项被称为 Cowichan Tribes 裁决的判例，是加拿大首例有效将大量私人土地置于原住民控制之下的案例。 Cowichan Tribes 原住民部落表示，他们没有驱逐该地区土地所有者的意图，但这并不意味着他们不能这么做。该裁决明确废除了私人财产的法律至高权，并指出 Cowichan 对该地区的原住民所有权优先于私人产权。 卑诗省省长尹大卫（David Eby）警告称，这项卑诗省最高法院的判例可能同样适用于加拿大其他城市。 虽然全国大部分地区建立在与英王签订的条约土地之上，但仍有数百万公顷土地符合“未割让土地”（unceded）的定义。也就是说，在欧洲人定居之前，占据这些土地的原住民群体从未正式将控制权交给王室。 这类土地主要分布在 B.C. 和魁北克省、整个爱德华王子岛（Prince Edward Island）以及纽芬兰与拉布拉多的大部分地区。此外，新不伦瑞克（New Brunswick）和新斯科舍（Nova Scotia）仍受 18 世纪“和平与友好”条约管辖，这些条约不同于后来的条约，并未明确废除原住民所有权。 尹大卫本月早些时候对记者表示：“在本省乃至全国，有很多例子显示，原住民因非法、错误或不公正而被迫离开土地，如今这些土地上有普通业主经营企业或居住。” 以下为一些目前受到重新关注、可能导致私人土地归原住民所有的加拿大土地索赔争议指南。 大温哥华地区的另一块土地 本周，高贵林港（Port Coquitlam）市长布拉德·韦斯特（Brad West）公开声明，他将“积极维护”私人财产权，以应对 Kwikwetlem First Nation 的原住民所有权索赔。 该索赔提出近十年，涵盖大温哥华东缘的高贵林（Coquitlam）和高贵林港的若干平方公里开发区。 如果成功，Kwikwetlem 将获得 700 英亩的 ƛ̓éxətəm 区域公园、Colony Farm 法医精神病院以及高贵林港主要公共公园之一的 Gates Park 的控制权。 然而，尽管韦斯特特别提到私人财产权，高贵林港市确认，该索赔只涉及政府所有土地，包括大温哥华地区、B.C. 省或高贵林港市本身。声明称：“没有任何原住民部落对私人财产提出民事索赔。” 情况并非一直如此。索赔的早期版本中，Kwikwetlem 曾寻求对高贵林港市区部分土地的原住民所有权，但在 2020 年，他们为了达成协议（由市政府为其保留地上的商业园提供公共设施接入）而缩小了索赔范围。 卑诗省坎卢普斯（Kamloops） 这一索赔也并非新鲜事。2015 年，由包括 Tk̓emlúps te Secwépemc（前称坎卢普斯印第安部落）在内的两部落联盟提出。这个部落最为人知的索赔事件，是 2021 年使用地面穿透雷达调查前坎卢普斯印第安寄宿学校附近发现 215 名儿童墓地的事件。 索赔涵盖坎卢普斯周边 12,543 平方公里土地，最初是为了阻止一项拟建的金铜矿项目，但项目后来搁置。 然而，该索赔仍然有效，并开始在坎卢普斯引起关注，因为它明确寻求对私人财产的原住民所有权。 坎卢普斯中区（Kamloops-Centre）省议员彼得·米洛巴（Peter Milobar）最近告诉当地媒体：“我接到很多选民打来的电话……他们确实想知道情况。” 正如 Cowichan Tribes 案件一样，提出坎卢普斯索赔的部落表示，他们无意从私人业主手中夺取房屋。但他们仍然开放地表示，坎卢普斯大片地区可能一觉醒来就归他们管辖。 前 Skeetchestn 印第安部落酋长 Ron Ignace 本月早些时候告诉 Nelson Star：“最糟糕的情况，我们只是让他们缴纳税款，他们仍可照常经营业务。” 魁北克加蒂诺（Gatineau）大部分地区 这一索赔在 Cowichan 裁决几周内提出，因此备受关注。10 月 24 日，Kitigan Zibi Anishinabeg First Nation 对加蒂诺周边八个区域提出索赔。加蒂诺位于渥太华河对岸。 原住民律师 Jullian Riddel 告诉加拿大新闻社，他们确实希望取得与 Cowichan 裁决类似的结果，即法院承认原住民所有权。 Riddel 说：“在卑诗省有多个类似案例，但迄今在安大略或魁北克都未出现。” 与 Cowichan 案类似，此案不仅基于传统领土索赔，Kitigan Zibi 还声称英王违反了与其签订的合同。 Cowichan 裁决中，列治文地区原本为 Cowichan 使用而划定，但 B.C. 首任土地专员擅自出售。 而 Kitigan Zibi 索赔中，声称加蒂诺的定居是因为当局违反了 1760 年的条约条款，本应保留给原住民使用。 新不伦瑞克一半地区 2021 年，由六个新不伦瑞克原住民部落组成的 Wolastoqey Nation 提出索赔，要求获得新不伦瑞克超过一半地区的原住民所有权。 如此大规模的索赔自然涉及数百名私人及工业土地所有者。 去年底，新不伦瑞克国王法庭（Court of King’s Bench）的一项判决似乎驳回了 Wolastoqey 对私人业主的索赔，裁定这些业主是“无辜的”，仅因其在争议土地上购买房屋，不需向 Wolastoqey 赔偿。 然而，法院仍裁定 Wolastoqey 对原住民所有权的索赔可以继续进行。 因此，新不伦瑞克的若干居民仍可能面临与列治文土地所有者相同的局面：法院可能裁定其土地为原住民所有权，使他们陷入无法出售或融资的“中间状态”。 法律事务所 Osler 对案件的分析指出，法院甚至承认 Wolastoqey Nation 可能最终赢得法院命令，要求政府“将土地从私人所有权中征用以作为补救措施”。  

温哥华豪宅独特特色售价跌破1000万 一座位于西温哥华的豪华别墅，自2022年以来已上市五次，现已降价至潜在超奢华售价之下。   《每日蜂蜜》城市版在今夏曾报道过8483 Wiltshire St.，当时该别墅的标价从11,950,000加元降至10,788,000加元。 这则房源在10月时取消了上市，直到上周才重新挂牌，售价为9,999,890加元。这座别墅仅建成四年，之前的房产在2017年的售价为3,950,000加元。   温哥华豪宅 当前的挂牌价格已经远低于最近的评估价值，根据卑诗省评估局的数据显示，该物业的评估价值为10,374,000加元。其中超过600万加元的价值归因于土地，土地面积为0.32英亩，或13,934平方英尺。 温哥华豪宅 这座耀眼的别墅位于Marpole和South Granville附近，拥有一些独特而奢华的卖点，比如红外桑拿和大理石地砖。根据Zealty的信息，这座温哥华住宅内有多达九间卧室和12间浴室。 温哥华豪宅 它还设有一个非常宽敞的影院和媒体室。 温哥华豪宅 地下室设有湿吧和大娱乐室，并配有健身房。此外，地下室还有一间合法的四卧室租赁套房。户外则是精心园艺的花园和游泳池。   还有一个带人工草坪的屋顶平台和其专属的推杆练习区。 一般来说，超奢华住宅的定价或评估价值都在1000万加元以上。该地区的1000万以上的房产销售情况有所回暖。今年早些时候，萨索比国际房地产公司曾报告称，超奢华市场稍显停滞。 在过去的90天内，已有10套房产以1000万加元或更高的价格成交，其中包括位于Alberni街的温哥华空中游泳池顶层公寓。

安省宾顿一名退休护士 Darlene Early 惊悉其自置住宅竟被 HomeEquity Bank 设立逆按揭贷款，欠款高达 40.5 万元，加上利息五年后或增逾 11 万元。71 岁的 Early 坚称从未签署任何逆按揭合约，事件牵出一个疑似针对长者的诈骗网络。 Early 与丈夫 Robert 购下 Centre Street 洋房多年，丈夫 1999 年离世后，她坚持自住，不卖不租。 2014 年起，门对门销售员接连上门，推销热水炉、净水器及软水器，Early 认为可提升房屋价值，却不知已逐步流失自家资产。   2022 年初，Early 收到 HomeEquity Bank 信件，称其名下已发行 CHIP 逆按揭贷款。调查发现，一名第三方按揭经纪 Kim Do 涉嫌诱导至少 25 名长者签订可疑贷款，她本人已被警方控告诈骗，并被罚 14 万元。银行亦曾内部调查，并解雇曾签核 Early 贷款的员工，指系统漏洞助经纪骗取长者。   HomeEquity 表示，发现诈骗后已与受害者合作并配合当局，强调“保障客户安全”是首要任务，并持续加强监督及教育。惟银行拒绝免除 Early 债务，并向她提出诉讼，指她已使用贷款清还其他欠债。 法院文件显示，Early 从未与 Do、经纪公司或银行面谈，亦未签署贷款或交割文件。她患有轻微认知障碍及 Charcot-Marie-Tooth 病，手指变形，难以完成电子文件上所记录的 12 处签名及 27 处签署。文件还揭示，她房产早被多家供应商登记保安权，银行理应察觉可疑信号。 Early 的住宅亦因门对门销售员施压进行不必要装修，地板换成廉价地板，浴缸安装粗糙，墙身出现巨大凹洞，工程“功能及价值几乎为零”。她对银行广告中宣称“让长者生活更轻松”感到愤怒，认为自己被背叛，“现在打电话都要确认对方身份，怕再被骗”。 Early 已将诉讼升级至反诉，指控银行在追求利润过程中未尽保护责任，并由皮尔区警局诈骗组处理其案件。事件揭示加拿大逆按揭市场在长者群体中的风险，以及银行内部监管漏洞对弱势客户可能带来的损失。

最近，加拿大房地产圈被一条监管消息搅得不太平：BC省两家地产公司因为反洗钱问题，被联邦监管机构直接开了十九万多加元的罚单。其中最受关注的，毫无疑问是温哥华华人圈非常熟悉的LeHomes——一家在本地名气不小的华人地产经纪公司。 这次的处罚来自FINTRAC，也就是加拿大金融交易与报告分析中心。别看名字有点陌生，它其实是全国反洗钱、反恐怖融资系统的中枢，主要工作就是盯住各种金融活动有没有异常，一旦发现企业没按规矩来，就会直接出手。 这次LeHomes被罚149,886加元，另一家公司Pacesetter Marketing Ltd.则被罚了41,085加元。两家公司都没有选择上诉，而是直接认罚，也意味着整个流程已经结案。 真正让业内震惊的不是罚多少钱，而是违规的性质。FINTRAC指出，LeHomes存在六项问题，其中最严重的一项，是在有“合理理由怀疑某些交易涉及洗钱”的情况下，没有提交可疑交易报告。 对一般人来说，这听着像是程序问题，但在反洗钱体系里，这可是核心义务，一旦漏报，等于让监管部门失去关键线索。 FINTRAC在检查时还发现，一些交易明显带有典型的洗钱风险迹象，比如客户的资金来源与交易规模对不上、交易方式和客户的职业情况完全不一致、有人不愿意在文件上签字、交易涉及来自高风险地区的买家等等。 这些指标本身就已经足够触发报告义务，但LeHomes却没有上报，因此被定性为“非常严重”。 其他五项违规包括没有指派负责人做合规管理、内部政策不完善、风险评估不到位、没有进行员工培训，也没有把客户身份资料保存完整。这些多数属于“严重”违规，只有客户身份记录不全被认为是“轻微”。听上去像是企业在合规体系中的基础动作，但从检查结果来看，这个基础并没有打好。 另一家被罚的Pacesetter也好不到哪里去：没有书面合规政策、没做风险评估、没有审查机制，三项违规全部属于“严重”。对于金融监管来说，这基本等同于公司没有合规系统。 更引人关注的是，这并不是LeHomes第一次因为反洗钱问题被点名。2022年，它曾以另一家公司名义被罚过28万多加元，当时的违规内容和这次几乎如出一辙，包括未提交可疑交易报告、没有合规负责人、没有员工培训、没有风险评估、客户记录不完整等。 这一次“再上榜”，自然也让很多业内人士担心监管部门未来可能会进一步收紧对房地产行业的要求。 FINTRAC在声明里也强调，加拿大的反洗钱体系是为了保护国家金融安全，企业必须履行义务，监管部门该合作的时候会合作，该处罚的时候绝不会手软。 其实加拿大房地产行业一直是洗钱风险高发领域，尤其是在大温地区，海外资金流入巨大，客户背景复杂，大额交易频繁，再加上房地产本身的流动性，使它始终处于监管重点之中。根据法律规定，地产经纪必须做客户身份核实、保存记录、建立合规体系、上报可疑交易。 过去一年FINTRAC的动作特别密集，2024—2025财年发出了创纪录的23份违规通知，罚款总额超过2500万加元。自从2008年获得行政罚款权限以来，各行业已累计超过150家企业因违规被罚，力度看得出明显在持续加强。