地产

根据香港媒体12月9日报道，影帝周润发打算降价出售位于山顶阳光花园的豪宅，开价1.95亿港元。 周润发名下的阳光花园独立屋，原本于2022年10月以2.2亿元港币标价上市，然而市场回应冷淡，最终减价至1.95亿港币出售。 据悉，周润发持有该栋房子超过14年，属名下最贵重物业之一。 周润发及相关人士目前手持最少7个住宅单位及一幅地皮，分布在山顶、九龙塘、太子及西贡等，市值超过10亿港元；阳光花园独立屋可算是周润发手头上最贵物业之一。 周润发。(欧新社资料照片) 值得一提的是，香港楼市在2024年整体呈现出“量升价跌”的趋势。在今年2月末，香港特区政府宣布撤销长达十几年的楼市“辣招”(防楼市过热强力限制举措)后，香港楼市一度重回火热。 香港中原地产发布数据显示，今年前三季度，香港一二手私人住宅市场录得33915宗买卖登记，楼价总值3093亿元。其中，“普通话拼音买家”（即买家登记英文名字为普通话拼音，基本都是来自内地）占8133宗，比例为24%，涉及金额高达906亿港元，两个数字均突破历史纪录。这相当于每名内地购房者平均花费逾1100万港元在香港买房。 而去年同期，香港“普通话拼音买家”的一二手私人住宅交易量和交易金额分别是4854宗和633亿港元。今年前三季度，这两个数据分别同比增长了68%和43%。 不过，香港前三季度整体楼市情况仍未有明显起色。10月31日，香港金融管理局（以下简称金管局）公布的数据显示，9月份新申请贷款个案较8月份环比减少15.9%至4977宗；新批出的按揭贷款额较8月份减少20.6%至173亿港元。第三季度负资产住宅按揭贷款宗数为40713宗，这一数字创下自2003年第四季度后（即近21年来）的新高。 金融监管局数据显示，今年第三季度，香港负资产住宅按揭贷款宗数录得40713宗，涉及金额2075.1亿港元，对比第二季度的30288宗及1549.92亿港元，分别增加10425宗（34.4%）及525.18亿港元（33.9%）。 据香港中原地产统计，10月香港一手新房成交量逼近3000宗，是今年2月全面“撤辣”后成交第二多的月份。今年以来，香港整体一手房新销量已突破1.5万宗，较2023年全年约10790宗多出超过三成。 有分析人士指出，近期香港房价出现反弹，背后是9月中旬降息及内地出台楼市新政带来的乐观情绪，加上10月初市场憧憬《施政报告》会为楼市增加暖意，所以房价回升的力度较预期强劲。世邦魏理仕预计，香港楼价短期内将触底反弹，其中蓝筹屋苑及较新项目将最先回稳或反弹。

大温本拿比（Burnaby）一位华裔业主和物业公司为近51,000元的纠纷闹上了民事解决法庭CRA，最终胜诉，因为该公寓自2018年8月发生火灾以来一直无法居住。 据当时接受 Burnaby NOW 采访的本拿比消防局表示，2018年8月8日下午，位于Beresford St. 7077号五楼的公寓内发生火灾。 （谷歌地图） 据消防部门称，当时公寓内没有人，但根据法庭周四的裁决文件，事发时有人住在那里。 和年迈的父亲一起拥有这套公寓的华裔A女士表示，这是一名“未经授权的入侵者”，但物业公司表示，A女士允许居住者住在那里，违反了物业的章程。 根据裁决，火灾调查员确定火灾是从厨房开始的，但起火原因尚未确定。 早些时候，该物业提起的一起法庭案件最终裁定A女士对火灾不负有责任，因为起火原因不明。 A女士自己向法庭提出申诉，认为她不应该支付火灾引起的任何费用。 她说，她被迫向物业支付5,000 元保险免赔额中的 4,000 元，而物业在她的账户中扣除了总计超过 22,000 元的清洁、修复费用，并增加了物业的保险费。 A女士说，物业还错误地扣留了近 1.7 万元的火灾保险赔偿金，导致她无法把公寓改造成宜居公寓并出租。 该物业总体上否认了梁女士的要求，并表示遵守了《物业财产法》及其细则。 法庭成员 Micah Carmody 不同意物业公司的这一说法。 他说，该物业扣留赔偿金的行为 “非常不公平”。 A女士还就公寓租金损失索赔 6.24 万元，但这一要求被法庭成员驳回，认为她没有采取足够的措施来减少损失。 法庭成员指她在火灾发生前并没有出租公寓，而且在火灾发生后的几个月里也没有把损坏的个人物品搬出公寓。 A女士也没有向法庭证明如果没有保险金，她没有其他合理的方法来修复公寓。 最后，法庭命令物业公司发放保险金、偿还保险免赔额、撤销扣款并支付A女士的法庭费用。 民事解决法庭CRT 是一个在线准司法法庭，负责审理物业财产纠纷和小额索赔案件。

根据加拿大统计局的一项新的分析，2018至2020年间，地产投资者约占卑诗省购屋者的四分之一。柏文单位的比例甚至更高，有三分之一是在同一时期被投资者收购。 据CTV报道，虽然该项分析也检视了纽宾士域省和新斯高沙省的房销情况，但在这3个省份的大都会人口普查资料显示，地产买家的投资者比例最高的依序是基隆拿(Kelowna)、温哥华和维多利亚。 卑诗大学(UBC)尚德商学院副教授戴维多夫(Tom Davidoff)表示，考虑到新冠疫情爆发之前的低利率和低税率，数据中凸显房地产投资水平之高并不令人意外，尤其是温哥华。 戴维多夫说：「我一直认为大温地区的营造是为了房地产投资而不在实际生产。当然，过去几年情况发生了变化……看看今天的投资者有多活跃将会很有趣。」 不同类别的投资者 加拿大统计局的分析将投资者分为四类：商业投资者、非加拿大居民、省外投资者和省内投资者。 在该份报告中，商业投资者被定义为营利性公司或政府实体。作者指出，前者占了这些购买份额的大部分，「鉴于大多数政府实体被视为非营利组织」。 省内投资者的定义是，在卑诗省拥有至少两处住宅房产(如果一处被视为投资)的居民。这类投资者在2018至2020年间购买的房屋比任何其他类别投资者都还要多，占总销售额的16.6%。 加拿大境外投资者则是第二大群体，占该期间购买量的3.2%；企业投资者占2.8%；省外投资者占2.2%。 高水平的移民投资 分析指出，至少在主要城市，移民在省内投资者类别当中「比例过高」。 2019年，尽管移民仅占卑诗人口的42%以下，但他们在温哥华房产投资却占了67%，在基隆拿和维多利亚也发现了类似的差异。 报告作者指出：「加拿大统计局先前的研究可能部分解释了这些结果，该研究发现，与其他资产相比，移民家庭更有可能将财富投资于房地产。」 分析也指出，移民地产投资买家的收入中位数与非投资买家相同，平均为6万元，远低于加拿大出生的投资买家收入中位数9万元。 戴维多夫表示，除了自2020年以来实施的加息和调高地产税外，一些卑诗省民还表示，今年稍早实施的短期租金限制等政策，可能会对房地产投资产生降温作用。 至于政府是否应该采取更多措施来阻止投资者，戴维多夫副教授表示，此类购买并不是房价飙升的主要原因。 他说：「当投资者认为房价上涨时，他们可能会更加活跃。因此，从某种程度上来说，因果关系来自『具有高增长前景的昂贵市场可能会吸引投资者』，而不是『投资者的存在导致价格上涨』。」 戴维多夫认为，从公共政策的角度来看，最重要的问题是确保租金负担得起。 他说：「如果人们能买得起房子，那就太好了，但人们也应当有能力租得起房子。所以我认为最重要的是建造住房，无论是业主自用的柏文、投资者租给某人的柏文，还是某机构租给其他人的专用出租柏文，这些都很好。」

温哥华新建337个可负担出租房屋落成的同时，最新发表的多份报告显示，卑诗省租住者情况正在逐步改善，包括数千名租户获卑诗租金银行 (BC Rent Bank) 支援、整体租金下调，以及出租房屋建筑动工量创下新高。 房屋及城镇事务厅长柯议伦 (Ravi Kahlon，下图) 说：「为租住者改善生活方面的工作，我们正在朝着正确的方向迈进。在全球出现住房可负担危机的情况下，我们正在努力扭转局面，为民众带来改变。当我们与合作伙伴庆祝温哥华河滨区 (River District)新建337间可负担租住房屋的同时，我们要向全省租住者传达一个明确的讯息：我们将会继续努力，确保您能够在称之为家的社区中找到负担得起的一个安乐窝。」 根据卑诗租金银行与Vancity社区基金会 (Vancity Community Foundation) 联合发表的最新一份报告显示，租金银行不但帮助数千名租户保住家园和节省开支，更为卑诗省带来了净经济效益。 该报告指出，2023-24年度，超过2,500名卑诗省租住者受惠于租金银行的支援服务，避免了负担租金上涨、搬家和存仓等潜在费用，从而为租户节省了约1,610万元。此外，在医疗护理、儿童福利及住房服务方面，省府亦因而减省开支。 柯议伦说：「尽管这份报告令人感到鼓舞，但我们亦了解到，在寻找负担得起的居所时，很多省民仍面临着挑战。我们必须解决这个问题，因此，政府将会继续致力打击投机者，以免他们夺去在本省工作和生活的人的租屋机会，并建造创纪录数量的出租房屋，以及加倍推动如《卑诗建造》 (BC Builds) 等一类计划，以提供更多劳工家庭能负担的出租房屋。」 透过租金银行，租住者可从本地租金银行中享有免息贷款，用于支付租金和基本水电费用，从而帮助他们维持家园，避免因失去收入或生活出现问题而被迫迁。此外，省府于2024年初宣布，为卑诗租金银行额外拨款逾1,100万元。 与此同时，温市租住者将受惠于刚落成的河滨区可负担出租房屋。位于Sawmill Crescent 3338号的发展项目提供共337个单位，供家庭、长者及单身人士居住，其中220个单位优先提供予原住民入住，其余117个单位则以合作社形式营运，这是一种公认有效且低成本的模式。 温哥华─菲沙围(Vancouver-Fraserview)选区省议员周烱华 (George Chow) 说：「这些位于充满活力的河滨区的337个可负担房屋单位，将会为温市租住者提供急需的廉租和稳定居所。这个项目展现了各个合作伙伴共同努力，并取得美好的成果，为工薪及中等收入家庭提供所需的可负担住房，让他们能够在社区扎根，建立美好生活。」 Sawmill Crescent属于2018年《社区房屋基金》 (Community Housing Fund) 征集提案中获批的其中一个项目，亦是卑诗省府、卑诗房屋局 (BC Housing)、温市政府及社区土地信托 (Community Land Trust, CLT) 之间合作的成果，同时获得Sawmill Housing Co-operative和M’akola Housing Society的协助。租金将会根据单位面积及住户收入而定，从每月445元的开放式单位到约2,653元的三房单位不等。预计可于2025年1月正式入伙。 根据最近公布的另两份报告显示，租屋市场的正面发展趋势将会延续至2025年。根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)指出，卑诗省新建出租房屋数量创下新高，过去12个月，动工兴建的出租房屋单位多达18,741个，这是卑诗省连续第三年录得新高。 此外，Rentals.ca数据显示，包括温哥华、本拿比及基隆拿(Kelowna)等主要城市，卑诗省整体的新放租单位租金有所下降。相较2023年同期，一房单位租金连续5个月出现下调，同时，在过去4个月，所有类型单位的租金均较去年同期有所下跌。 这个项目属于省府房屋投资的一部分。卑诗省政府正投放190亿元，旨在为省民建造更多可负担住房。自2017年以来，政府已建成或正在建造逾90,000个房屋单位，并且正在采取措施，旨在未来10年内为居民提供更多住房。

加拿大住房负担能力的最新报告揭示了一个令人不安的现实。根据Leger的调查，67%的加拿大人表示，他们无法“舒适”应对每月超过1749元的住房开支。 “舒适”意味着人们理想的支出，是相对于账面上实际的开支。这说明在目前利率下，加拿大人能够接受的平均按揭额度约为35万元，大西洋省份约为22.5万元。 EveryRate.ca的联合创始人兼持牌按揭经纪Andy Hill指出，这与实际房价存在“巨大的差距”。 图源：51记者拍摄   加拿大人目前的平均按揭月供是1800元。 在调查中，当被问及每月可负担的最高住房费用时： 38%的人表示1000元或以下 67%的人表示无法应对超过1749元的费用 即使是年收入超过10万元的家庭，也有42%感到压力巨大，其中近一半难以应付超过1749元的月供。 Hill认为，这一数据“令人震惊”，因为此收入水平的借款人本应能够支付45万元或以上的按揭，但42%的人表示他们不想要负担超过35万元的按揭。 日常生活成本如食品、取暖等是影响月供负担能力的重要因素。 他说：“地税、物业维护费用，以及日常开支自疫情以来显著增加。在经历这些全球性变化后，人们的风险承受能力和每月负债容忍度已经发生了变化。” 例如，在哈利法克斯，平均入门级住房的价格略高于50.5万元，对应的按揭月供约为2600元，这比受访者表示能够舒适支付的金额1140元高出了48%。 温哥华和多伦多长期以来都存在房价与工资脱节的问题。自疫情以来，哈利法克斯已经加入这个行列。但在温哥华或多伦多，房价与收入的脱节问题尤为严重。 Hill认为，解决这一问题的唯一办法是全国范围内普遍提高工资。他以澳大利亚为例：“澳大利亚多年来的最低工资水平远高于其他国家，他们的体系运转良好。人们能够负担更多的房产。” 他说：“我认为工资增长可能是解决问题的唯一答案。我看不到房产价值可以大幅下调到足以弥补这一差距的情况发生。” 在住房供应不足、人口持续增长的情况下，加拿大的住房负担能力问题可能会持续下去。Hill总结说，提高工资或许是让更多人拥有房屋的关键一步。      

多伦多市政府提议放宽可负担住房的购买规定，为更高收入的家庭提供首付款援助——因为市政府屡屡未能实现帮助家庭购置低成本住房的目标。 自2015年以来，市政府一直致力于每年帮助400个中低收入家庭获得住房。尽管这一目标被多个非营利组织认为“相对保守”，但市政府的一份新报告承认，这一目标“通常”未能达成。数据显示，以2022年为例，市政府仅批准了151套可负担住房。 市政府工作人员在报告中将这一结果归咎于一系列障碍，包括愿意建造可负担自有住房的开发商数量较少、市政府和上级政府提供的资金有限，以及借贷和建筑成本的增加导致新房整体价格上涨。 图源：51记者拍摄 多伦多目前的援助计划承诺，免除向Habitat for Humanity和Options for Homes等依靠联邦和省级计划为买家提供更多首付援助的非营利组织收取的费用，并将节省下来的资金转化为首付款援助贷款。 市政府现在还提议对其政策进行多项调整。除了额外的费用减免以及非营利组织与私人开发商合作建造可负担住房的新方案外，市府还提议将援助对象的收入上限提高至每年16万加元，或收入处于80%的家庭。此前，该计划将符合条件的收入上限设定为每年10.2万加元，即收入处于60%的家庭。 市府住房开发主任Noah Slater在采访中表示：“我们的城市正在经历着一场愈演愈烈的住房危机，中等收入家庭也无法负担住房。因此，这项计划必须进行一些改变。” 其中一个挑战是住房负担能力的迅速恶化，市场需求与家庭实际支付能力之间的差距日益扩大。 Slater指出，以多伦多一套售价约为75万加元的公寓为例，对于收入处于80%的家庭来说，可能仅需再筹集几万加元就能购买，而收入处于60%的家庭则需要额外筹集数十万加元。 市政府认为，当住房支出不超过家庭收入的30%时，才算得上可负担。例如，今年对于收入处于60%的家庭来说，一套三居室住房的售价需要在320,556加元或以下才能被视为可负担。 可负担住房提供机构Options for Homes的首席执行官Daniel Ger对这一提议表示欢迎，并指出他们近年来面临的一个主要挑战是，年收入在9万加元或以下的中等收入家庭即使有首付款帮助，也很难通过按揭贷款压力测试。 Ger表示：“尽管这个计划旨在服务这些收入水平的家庭，但外部因素使得执行起来非常困难。” 如果提案获得批准，提供给更高收入群体的援助将被正式归类为“可实现住房”（attainable housing），而非“可负担住房”（affordable housing）。市府工作人员希望通过调整整体的可负担住房拥有政策，使多伦多到2030年批准4,000套可负担自有住房的总体目标更容易实现。 不过，Slater认为，即使这些拟议的变化生效，多伦多也不可能在其购房援助目标上取得“显著进展”，除非联邦政府和安省政府也提供更多的首付款支持。 多伦多规划和住房委员会将在周四审议拟议的变更。如果获得批准，市议会将在本月对此进行讨论。

在国内买过房的朋友几乎都听过一条铁律，“location，location，location”!于是乎，但凡所居住的区域有兴建地铁、学校、商业的风吹过，都将迎来一次业主的狂欢。 然而在温哥华，业主的快乐却不这么简单，因为房屋每年的地税都根据估值水涨船高，负担不小。 一般来说，各市的地税税率等于当年市府财政预算除以全市所有物业估值的总和，住宅物业的地税等于房屋估值乘以地税税率+额外税项。 而每年BC省物业估价局对房产进行估价时，会参考使用面积、房龄、房况、占地面积、格局、视野景观、交通噪音、学校及社区设施等等多项数据。   也就是说，无论你的物业处于公交站800米内的交通枢纽待开发地段、还是一所名校的建立等等，都能增加土地的开发潜力和价值。 这也意味着狂飙突进的地税将平等地撞飞区域内的业主们，哪怕你不打算卖房。 吃不到房市红利，还要背上沉重的税务压力，业主们也是苦不堪言。特别是在一些大搞建设开发的地区，比如近年来的温西Broadway、Cambie走廊，房产的未来价值被过分提前透支，业主却不得不为此付出真金白银。 实际上，BC物业评估局的评估体系给自住的业主留了一个缓冲的地带。 其中一个条款规定，长期居住在高潜力区域或因市场行情高涨区域的居民可以向BC物业评估局申请，要求对其房产进行特别评估，以承认房产的当前价值低于与其发展潜力相关的“最高和最佳用途”。 低陆平原地区评估员Bryan Murao在接受Vancouver Sun采访时表示，该规定是BC物业评估局评估审查流程的一部分，可能由各种原因触发，而不仅仅是新开发项目。 尽管这个条款鲜为人知，含金量却不容小视。比如，位于温哥华Cambie走廊的5407 Cambie St，因Cambie走廊的开发计划物业价值一路高歌猛进。 去年，其隔壁的e一套类似规模的房产评估价为$760万元，而5407号业主向BC物业估价局申请了特殊评估，拿到了“实际用途价值略低于$400万”的估值，直接减少了$360余万的征税价值。 按照大温地区各市地税税率在千分之三到千分之四区间计算，5407号的业主可以节省了$14000多元的地税。 那么重点来了!什么样的业主可以向BC物业估价局申请特别评估?物业基本条件： 1.物业占地面积小于两公顷; 2.仅用于住宅目的; 3.地块内居住的家庭不超过三个。居住时间要求： 房主或其配偶需将该房产作为主要居所居住至少10年。市场价值条件： 销售记录需显示房产的再开发价值高于其现有的住宅用途价值。 符合条件的业主可以联系当地的BC物业评估办公室提出申请，该申请将根据当局的财产评估审查小组程序进行审议。 尽管BC评估局网站称评估申请提交的截止日期是11月30日，但这并不意味着想在2025年进行特殊评估的业主失去了最后的机会。评估员 Bryan Murao透露，根据该法规，房主可以在次年1月31日之前提交申请，申请的处理方式将改为评估上诉，与特殊评估的申请略有不同。 在享受便利设施的同时，如何合法合理地降低地税负担，是每位业主都值得关注的问题。如果您符合申请条件，不妨抓紧联系BC评估办公室，利用这项政策为自己减负。

大温哥华房地产经纪人协会 (GVR) 的最新报告表示，由于买家继续利用相对平衡的市场，11 月份该地区交易的房屋数量同比增长了 28.1％。延续了 10 月份同比增长 30% 的势头。今日大温哥华房地产经纪人协会 (GVR) 发布的最新报告称，2024 年 11 月该地区的住宅销售总量为 2,181 套，比 2023 年 11 月记录的 1,702 套增长 28.1%。这比 10 年季节平均值 (2,500) 低 12.8%。 GVR 经济和数据分析总监 Andrew Lis说，“我们看到 10 月份需求回升，虽然 11 月的市场并不像网络星期一那样火爆，买家仍在继续利用相对平衡的市场条件。” 他说，11 月份新上市的房产数量足以保持价格稳定，但如果供应跟不上不断增长的需求，到 2025 年买家可能需要支付更高的价格。 2024 年 11 月，大温哥华地区多重上市服务 (MLS) 上新挂牌出售的独立屋、联排别墅和公寓房产有 3,725 套。与 2023 年 11 月挂牌出售的 3,369 套房产相比，增长了 10.6%。这比 10 年季节性平均值 (3,535) 高出 5.4%。 目前大温哥华地区 MLS® 系统上挂牌出售的房产总数为 13,245 套，与 2023 年 11 月（10,931 套）相比增长 21.2%。这比 10 年季节性平均值（10,502 套）高出 26.1%。 在所有独立式、联排式和公寓式房产类型中，2024 年 11 月的销售与活跃房源比率为 17.1%。按房产类型划分，独立式住宅的比例为 12.7%，联排式住宅的比例为 23.1%，公寓的比例为 18.7%。 历史数据分析表明，当该比率持续跌破12%时，房价就会面临下行压力，而当该比率在几个月内超过20%时，房价往往会面临上行压力。   “尽管临近年底，需求有所增加，但 11 月份上市的新房产数量仍然足以保持各个领域价格的稳定，”Lis 表示。“但随着新年的到来，如果需求继续以目前的速度增长，而新上市房产的上市速度跟不上，那么我们可能很快就会看到价格再次面临上行压力。” 目前，大温哥华地区所有住宅物业的 MLS 房价指数综合基准价格为 1,172,100 加元。这比 2023 年 11 月下降了 0.9%，与 2024 年 10 月相比几乎没有变化。2024 年 11 月独立屋销售量达到 626 套，比 2023 年 11 月记录的 523 套独立屋销售量增长 19.7%。独立屋基准价格为 1,997,400 元。这比 2023 年 11 月增加了 1%，比 2024 年 10 月减少了 0.3%。2024 年 11 月，公寓住宅销量达到 1,089 套，与 2023 年 11 月的 850 套销量相比增长了 28.1%。公寓住宅的基准价格为 752,800 元。这比 2023 年 11 月下降了 1.2%，比 2024 年 10 月下降了 0.6%。2024 年 11 月联排住宅销售总量为 451 套，与 2023 年 11 月的 316 套相比增长了 42.7%。联排别墅的基准价格为 1,117,600 元。这比 2023 年 11 月增长了 1.8%，比 2024 年 10 月增长了 0.8%。

在既有车库上加盖成后巷屋，外观造型犹如一座小型独立屋。 大温区住房短缺，尤其温哥华寸土寸金，三级政府均鼓励利用独立屋土地「一改多」。据此许多业主正在考虑在现有房产上建造后巷屋或加盖，不管是为下一代新增独立住宿空间，更提供了潜在的新收入来源。然而，由于城市分区法规的原因，这个过程通常比看起来更复杂。 对于想要建造附属住宅的房主来说，一个可行的选择是在温哥华市内保留特色房屋，利用车库打造后巷屋。因为原有具特色住宅丰富了社区文化，对许多居民来说也是重要资产。在开始建造巷道或填充房屋的计划之前，房主必须彻底审查分区时间表、指南和政策，以确保遵守建筑法规。 JHA建筑师事务所建筑师John Henshaw、首席室内设计师赵玲玲(Joy Chao)再度携手合作，为温市西区的独立屋业主，改造车库摇身一变成为后巷屋，如今出租给一对年轻夫妻，后院及车库共享，出入方便，又各自拥有安静隐密空间；外观内装具功能性，宜居且优雅，这个小空间大利用的佳作，可作为各大温城市独立屋业主的参考。 后巷屋设计与主屋之间仍各自保有隐私。 这座独特而宽敞的后巷屋，符合温哥华市建筑法规，最大限度地提高了可建造空间。它拥有900平方呎的起居室，设有宽敞的两车位车库和充足的储物空间，使总物业面积达到近2,000 平方呎。 尽管房主目前选择不将填充式房屋分层并单独出售，但该选项仍可供将来考虑，因为它有自己的专用地址。 900平方呎空间创造出一房一厅一卫的宽敞空间。 挑高空间设计的起居室采光明亮。 三层玻璃窗户面向后巷，同时拥有自然采光并隔离噪音。 赵玲玲表示，此个案乃在紧凑的空间中最大化面积，符合建筑法例的最高高度限制内把天花做高，形成高耸宽敞的视觉效果。对基地本身条件详加了解后，以天窗朝南方式，迎接自然光，并面对后巷，与主屋各自保有视线的隐私；另一侧则设计直立式橱柜，挑高设计乃视觉上的「空间放大术」，加上自然采光自天窗倾泻而下，令小空间更加明亮优雅。 石英砖与灯光的搭配明亮温暖。 直立式壁橱创造许多收纳空间。 在室内设计的细节方面，赵玲玲采用三层玻璃，既可以保暖又可隔离噪音。在厨房橱柜与流理台的石英砖配合灯光配置下，显得更为轻快明朗，弥补秋冬温哥华较缺少日照的缺点，让住者心情愉快舒适。

新年即将来临，对于加拿大120万抵押贷款持有人来说，这意味着他们即将面临续签房屋贷款。 据CP24报道，根据加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 上个月发布的一份报告，2025年续签的抵押贷款中有85%是在加拿大银行利率为1%或低于1%时签署的。 这意味着至少105万拥有抵押贷款的房主将很快面临“明显更高的利率”的续签，报告指出这对加拿大经济来说是一个“担忧”。 自 2024 年开始以来，加拿大央行已连续四次下调其基准利率，因为通胀率仍保持在1%至3%的目标范围内，此前通胀率在2022年6月飙升至8.1%。 隔夜利率目前为3.75%，低于近一年来一直维持的5%。 虽然目前相对较低的利率对首次购房者来说可能是个好消息，但与疫情期间的0.25%相比相去甚远。 图源：CP24 CMHC表示，抵押贷款拖欠率（即抵押贷款逾期 90 天以上）在2024年第二季度攀升至0.19%，高于2022年创下的 0.14%的历史低点。汽车贷款、信用卡和信用额度（CMHC 表示，它们是未来抵押贷款逾期支付的指标）的拖欠率也在同一时期有所上升。尽管国家住房机构指出，抵押贷款拖欠率仍低于疫情前的水平，也低于1990年以来的平均水平，但他们预计2025年将“进一步上升”。 该组织在一份补充新闻稿中指出，“家庭债务仍然是加拿大经济的一个弱点。” “抵押贷款债务的增长速度快于通货膨胀。大量抵押贷款将在2025年和2026年到期，许多借款人将面临比贷款开始时更高的利率，这可能会加剧财务压力。”

一名地产经纪因挂上一个讽刺温哥华房价过高的广告牌而受到恐吓。 禾特（Ian Watt）是Heller Murch Realty的一名地产经纪，在温哥华市中心罗渣士体育馆（Rogers Arena）外一幅写上「伊恩禾特　自2005年以来使耶鲁镇变成居民不可负担的地方」（Ian Watt　Making Yaletown Unaffordable since 2005）的广告牌，正是出自他的手笔。 广告牌上有他悠然自得的样子。 这块广告牌上的句语在社交媒体上引来一些人反感，指责这广告牌麻木不仁，而且是在取笑那些无法负担住在耶鲁镇的人。 其中一名网民周五发文批评说：「从房屋危机中赚取暴利是一回事，但花钱在广告牌上宣扬这事委实令人反感。」 据1130新闻电台报道，禾特解释这广告牌的用意在于讽刺，更声称自从广告牌挂出后，由于受到恐吓，因此他被迫关闭了社交媒体Instagram上的留言功能。 他说：「现实是政府容许楼房像股票一样投机买卖了这么多年，而不是留作市民居住之用。」 禾特续道：「现在由于政府的不作为，对于那些没有父母以财力支援的年轻人来说，楼房已变得不可负担了。」 他认为人们应该把注意力集中在问题上，而不是指出问题的人。 他坚持自己所言非虚：「我对年轻人在耶鲁镇面对的经济现实的说法是诚实的。」

BC省内陆彭蒂克顿市（Penticton）一栋联排别墅（Townhouse）在上市两年后大幅降价，最后损失了30%才能脱手。 根据《环球新闻》的报道，这栋联排别墅位于彭蒂克顿市（Penticton） Antler Dr. 993 号，102 单元，是市东部一个发展中小区的新建筑群的一部分。要价：69.9万加元（2024年9月14日）之前要价：$1,025,000（2022 年 9 月 7 日）成交价：67.9 万加元（2024 年 10 月 21 日）每月维护费：346 元上市天数 738天税费：4,532 元（2024 年）买方的经纪人理查德-迪肯（Richard Deacon）表示，该房产最初以高价挂牌一年多，之后在过去两年的时间里，这个联排别墅的挂牌价格经过了十几次调整，并在不同的房地产经纪人那里重新挂牌。迪肯指这次自己的买家抓住了一个绝佳的机会，“我给三个不同的客户看过。我认为这是一个机会，并一直关注着这栋房屋。”他说，卖家在 2022 年 5 月支付了 899,990 元（外加消费税）购买这套新的联排别墅，几个月后以 102.5 万元的价格挂牌出售。迪肯指尽管是新房，但该单元还需要做一些工作，所以展示效果并不好，也阻碍了房屋的销售。另外，建筑屋顶和外观也有问题，但买家进行了检查，并做了尽职调查。他的买家是从BC省奥利弗（Oliver）搬来的中产阶级，希望住在市区附近。房产中介说，当时并没有其他竞争者出价，所以顺利成交。该联排别墅拥有四间卧室、四间浴室，面积达 2100 平方英尺，是BC省南部内陆地区彭蒂克顿东部一个不断发展的新小区的新建筑群的一部分。该住宅采用节疤松木实木地板、深色橱柜、盆灯和石英台面，具有现代感的外观和明亮的开放式设计。 从这里可以眺望群山，还有一个连体车库、两个大露台和一个后花园，后花园可以眺望公园般的绿地。买家经纪迪肯指卖家损失了房屋原值的 30%，"我认为这是卖家可能不得不出售。只是时机不对。“房屋销售于 11 月 1 日完成。

美国佛罗里达州的公寓居民在收到一笔 2100 万美元的天价巨额维修特别评估账单后引发了轩然大波——距离房屋峻工仅 16 年。迈阿密布里克尔两栋公寓楼一些居民面临着每户超过 4 万元的个人维修账单，导致他们感到措手不及，经济上不堪重负。有些人甚至考虑因此出售。 公寓董事会坚称，维修工作是紧急的，也是法律规定的，屋顶更换和泳池甲板修复等项目已经在进行中。但居民们质疑，为什么这座年轻的建筑在不到二十年前竣工，需要如此迅速地进行如此严峻的维修，并附加如此巨额的费用。 居民尼玛·马赫朱尔 (Nima Mahdjour) 告诉哥伦比亚广播公司新闻 (CBS News)，这太过分了。马赫朱尔的公寓可以看到迈阿密市中心和正在进行的建设，他告诉媒体，这一决定感觉仓促且缺乏透明度，“完全被蒙在鼓里。”与此同时，佛罗里达州的公寓业主正面临着房主协会（HOA）费用上涨、自然灾害、保险费用增加和新法规带来的冲击，迫使许多人试图逃离。据哥伦比亚广播公司报道，11 月 13 日，布里克尔公寓的董事会根据结构完整性储备研究的结果批准了这项特别评估，该评估强调了立即维修的需求，尽管大多数系统被归类为“一般可维修”。虽然居民们都承认需要进行维修，但他们认为，公寓声明要求单位业主批准任何超过 50,000 元的特殊评估。然而，在会议举行期间，居民们声称他们没有机会进行正式的单位所有者投票。该协会总法律顾问马克·哈尔彭 (Marc Halpern) 引用了 2021 年瑟夫赛德尚普兰塔 (Surfside Champlain Towers) 倒塌事件后制定的州法律，该倒塌事件夺去了 98 人的生命，作为董事会行动的理由。哈尔彭告诉媒体，“佛罗里达州法律主要是正当理由。董事会有责任充分维护和修理公共部件。如果业主投票反对，就会将建筑物和业主置于危险之中。”Halpern 为委员会的决定进行了辩护，称在评估最终确定之前，业主有机会参观受损区域并查看维修范围。由于资金紧张，居民 Marthin Chan 现在正考虑出售自己的单元。公寓董事会向居民提出了分期付款的方案。但这种巨额账单可能很快就会成为弗洛里达州其他公寓业主需要面临的现实。由于自然灾害、房屋管理费上涨、保险费用增加以及这些新的公寓管理条例，佛罗里达州的住房危机正在持续升级。几个月来，佛罗里达州的房地产一直在走下坡路，一些公寓业主以比房产价值便宜 40% 的价格将其房产挂牌出售，目的只是为了脱手。今年的三场大飓风--黛比、海伦和米尔顿--肆虐了阳光之州，摧毁了数以千计的房屋和企业。佛罗里达人、前房地产经纪人罗-巴伯（Ro Barber）告诉 DailyMail.com，房屋、抵押贷款和保险价格应声而涨。许多终生居住在佛罗里达州的人正考虑首次搬离该州，以避免该州经历的繁荣与萧条的循环。而外地人似乎也同样犹豫不决，不愿意留在佛罗里达。劳德代尔堡的 Redfin 房地产经纪人林赛-加西亚（Lindsay Garcia）表示，首次购房者尤其犹豫不决，度假屋仍有一些需求，但总体而言，市场非常缓慢。公寓比任何其他市场都更容易受到影响，因为它们容易受到自然灾害和新的监管负担的影响，以确保高层建筑的安全。所有 30 年或以上、三层或以上的公寓建筑均需接受合格建筑师或工程师的检查。如果发现“结构严重恶化”，公寓业主将承担维修责任。数千名留下来的业主正试图通过出售房产来躲避即将到来的 12 月 31 日的检查期限。州长罗恩·德桑蒂斯敦促州立法机构在年底前解决这一突出问题。他提出阻止恐慌性抛售的想法是为那些背负高额维修费用的人提供低息或无息贷款计划。

本拿比(Burnaby)一位华裔柏文屋主与分契物业(strata)对簿公堂，在卑诗省民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，简称CRT)爆发火灾赔款争夺战，因为该柏文自2018年8月发生火灾以来一直无法居住，屋主最终赢得近51.000元。 据Burnaby NOW报道，该套位于贝雷斯福德街(Beresford St.)7077号第五层的柏文内，2018年8月8日下午发生火灾。 据消防部门称，当时柏文并未出租，但根据法庭周四(28日)的裁决，却有人住在里面。 与年迈的父亲一起拥有该单位的梁女士(Mei S. Leung，译音)表示，那是「未经授权的入侵者」，但物业表示，是梁允许居住者住在里面的，因而违反了物业附例(bylaws)。 裁决指，火灾调查员确定火灾源头是从厨房开始的，但起火原因尚未确定。 早些时候，在该分契物业提起的一宗诉讼中，梁女士被裁定不用对火灾负责，因为起火原因不明。 而梁女士也向法庭提起诉讼，称她不应该支付火灾引起的任何费用。 ■ 2018年8月，贝雷斯福德街7077号五楼柏文单位发生火灾，一名本拿比消防员出现在阳台上。  她说，她「在抗议下」承担了该物业火灾保险理赔中5.000元免赔额的4.000元，而物业公司已将总额超过22.000元用于清洁、修复以及增加的物业保险等损失记入她的账上。 梁表示，分契物业还错误地扣留了近17.000元的火灾保险赔偿金，这导致她无法修复柏文使之适合居住并出租。 裁决称：「(物业)希望梁女士先完成这项工作，然后再支付保险赔款给梁女士。但梁女士想要保险赔款，以便她可以开始(修复)工作。」 物业公司否认了梁的说法，并表示其遵守了《分契物业法》(Strata Property Act)及其附例。 法庭成员成员卡莫迪(Micah Carmody)不表认同。 他表示，分契物业扣留赔款的行为「明显不公平」。 梁女士还就柏文租金损失提出了62.400元的索赔，但被卡莫迪驳回，指她没有采取足够的措施来减轻损失。 卡莫迪指出，在火灾发生前，她并未出租该柏文，并且在火灾发生后的几个月内，她也没有从柏文内取出损坏的个人物品。 他说，梁也未能向法庭证明，如果没有保险赔款，她可以用其他合理的方式修复柏文单位。 卡莫迪勒令物业公司释放保险赔款、偿还保险免赔额、撤销损失款并支付梁女士的法庭费用。

去年51网发表《两个华人房东被同一个租客骗了，损失惨重》一文，当时租客欠租7万多，在等待驱逐的过程中再多欠了几万，仅欠两个华人房东租金就超过10万，这还不算欠其他房东的。最新消息说，这个租霸已经被驱逐，但是让华人房东没想到的是，这次租霸直接出手自己买房了，而租霸欠下的租金是一分钱也没还。 租客一家走出法庭  图源：yorkregion.com   据报道，万锦市一对华人夫妇房东和多伦多另外一名华人房东先后遇到了同一个租霸，租霸一家租房时提供的收入、工作介绍信、信用报告甚至是名字、带有照片的ID，所有这些房东需要的信息都是假的。最后两个华人房东分别被赖租4万和5万多加元。拿不回租金不说，崭新的房子被租客搞得一塌糊涂，而且要想驱逐租客没那么容易，房东被租客搞得快精神崩溃了。 据单先生介绍，他委托一位非常熟悉的华人地产经纪挂牌出租位于Uxbridge的一套房子。在签约前，经纪没有将租客提供的所有材料转发给单先生。不料签约后不久，该经纪就病重并确诊癌症，于2021年10月不幸病逝。 原本单先生也没打算要这些租客资料，因为租客搬入后前半年按期交租，感觉还不错。直到租客后来开始赖租，单先生才想到自己手里没有租客的任何资料，甚至联系方式都没有。 2022年9月，单先生找到去世的经纪的家人，从她遗留的电脑里找到租客发给她的ID，银行statement， application form等文件。  结果发现租客银行statement造假，租客Vicki提供的资料显示她每月收入3万多元，而她造假时根本没有仔细计算，收入加起来与银行statement里的总数不符。Vicki的工作信上写她年收入32万，事实上这家出介绍信的公司根本不存在。800多分的信用报告也是假的。 于是单先生开始了自己的调查， 这一查不要紧，发现这个租客就是被媒体报道的劣迹斑斑的Small家庭，但是租客申请的造假材料使用的却不是Small这个姓，而是Swartman，这是Vicki婚前使用的娘家姓。 单先生说，自2021年2月底至今，我们从没见到过Vicki，也从没跟Vicki通成过电话。其丈夫David Small多次承诺Vicki会与单先生通话并讨论见面交所欠租金，但单先生从没接到过她的电话。 每次David Small电话里都以各种借口拖延时间，总之就是不交租金。他甚至在打电话时有时故意挂断，有时讲话显得力不从心，称自己心脏病严重，搞得单先生觉得在这样的情况下催租显得自己很残酷似的。 租客一家走出法庭  图源：yorkregion.com 最终发现租客所有信息造假后，单先生请了律师申请驱逐。租客此时又以收到法庭通知太晚来不及准备为由要求延期审理，法官准许，同时命令租客在等待审理期间必须每月按时交租。但是租客依旧没有交一分钱，就这样拖了一年多，心急如焚的单先生只能等待，别无他法。 单先生说，Vicki欠租高达5.6万，这不仅给我们带来财务上巨大负担，身体上也带来巨大的健康危机。夫妻俩为此长期失眠，身心疲惫，焦虑抑郁，精神折磨到了难以承受的地步。现在他不得不每个月到处借钱来偿还银行贷款。家里还有两个90多岁老人和三个孩子需要照顾。 出租前的房子 如今房子被租客一家毁成这样 除了不交房租，单先生发现这家人还故意损毁房子。他为了出租，把自己的房子专门装修一新，可是租客把房子祸害得看起来像一个垃圾场。到处都是汽车，旧车。屋子里乱七八糟，天花板穿了个洞，还有大面积的水渍。 据报道，来自多伦多的华人房东陈女士说她在2019年11月将位于Stouffville的房子租给了Small这家人，直到最终在2021年9月驱逐他们时，Small一家还欠她4万加元房租。 陈女士说，这家人使用类似的借口。有一次，David甚至告诉她说自己老婆死了，为了赖租，他甚至可以谎称自己老婆死了，令人难以置信。 租客被驱逐后，除了欠租5万多，房东还另外花了5万多加元修复费用。 房东单先生最近发现欠租的租客居然在离他家几公里处买了房，当然买房没用她自己的名字，是用家里其他人名下的数字公司的名义买下的。 单先生说，试想一下，如果租客5到10年不交租，每年省下3万多，你就知道能省下多少钱，攥个首付真的绰绰有余了。 房东只能哑巴吃黄连有苦说不出。

列治文市议会将于下周一（12月2日）审议2025年预算，列治文业主可能须在2025年增加5.68%税款。 如果市府建议在下周一获得列治文市议会的批准，将意味着对于房产估值约130万元的普通单户家庭来说，平均将增加128元地税。 市议会将于下周一处理其营运和资本预算。 导致市民居住成本成长的因素还包括，新的工会合约以及更多的警察和消防人员。 该市提议增加10个新的社区安全职位，其中包括6名新的加拿大皇家骑警警员、两名为提供支援的市政工作人员，以及两名新的消防队长。这将使2025年预算增加近180万元，增幅超过0.5%。 此外，电子商务费用增加了80万元。 另一个成本驱动因素是与市府内外雇员工会签订的合约高于预期。去年，预算中雇员们的薪资将增加3.5%，但最终，其薪资在2024年增加了4.5%。 到2025年，市府内部和外部雇员的薪资将增加4%，另外还包括集体协议中的其他变化，例如延长健康福利、「脏活费」（dirty pay）、轮班费和工具津贴，增加了230万元的追溯付款。 列治文消防员已经3年没有合约了。 博彩收入一直在下降 与此同时，博彩收入一直在下降，今年这项预算收入比去年减少了100万元。 在疫情爆发之前，列治文市来自河石赌场(River rock Casino)的博彩收入占净收入的10%，约为1,450万元。 到2025年，预计该市将获得1,150万元的博彩收入资金，而去年预计的1,250万元并未实现。 为了将整体税收增幅降低0.65%，市政府工作人员建议从「利率稳定账户」中提取200万元，该账户是以前留下的税收基金。 市议会财务委员会将于下周一开会下午4时讨论预算案。

卑诗省一名房地产经纪人因未按规定陪同客户参观房屋而被罚款。 根据卑诗金融服务管理局（BCFSA）在11月27日发布的同意令，这名王姓经纪（Nancy Wang，译音）承认在2021年7月的一起事件中违规，允许客户在无持牌专业人士陪同的情况下私自查看位于枫树岭（Maple Ridge）的一处房产。 文件显示，王经纪直接将Sentrilock门禁卡交给潜在买家，导致买家在她及其他持牌专业人士缺席的情况下，自行进入房屋参观。在参观结束后，房产卖家发现后门敞开、前门未锁，随后向他们的经纪报告了此事。 最初，王经纪向挂牌经纪解释称，她将门禁卡交给了一名无证助手，由助手陪同买家看房。然而，她后来承认这一说法不实，并为此向上市经纪及其客户道歉。 这一事件于2022年2月被举报至BCFSA，随后展开调查。王经纪在调查过程中承认了自己的过错，并再次表达了歉意。 根据同意令，王经纪的行为违反了省级《地产服务法》（Real Estate Services Act）。她未能亲自参与展示房产的行为被认定为职业不当，包括未以客户的最佳利益行事、未诚实行事以及对房产安全造成威胁。 最终，BCFSA对王经纪的不当行为处以20,000元的纪律处分，但考虑到她积极补救，并向受影响各方承认过错并道歉，罚款金额减至10,000元，要求在签署同意令后3个月内缴清。

根据Edge Realty Analytics的贝恩·拉比杜（Ben Rabidoux）分析师的观点，加拿大央行可能会在2025年7月前将政策利率降至1.75%，这是由于他预计未来经济趋势将带来不利影响。 此举将使得最优惠利率（prime rate）降至3.95%，从而进一步降低浮动利率的按揭、个人贷款和房屋净值信贷利率约200个基点，即两个百分点。 “预计12月会再降50个基点，然后就是一个缓慢的下行趋势，直到春季时，利率停留在约3%的水平，”拉比杜在最近的一次电话会议中表示。“这是市场认为我们会这样走，但我认为这是完全错误的。” “为了理解为什么我认为利率必须降得更低，我们必须站在加拿大央行的角度来看待这个问题，”他解释道，并指出一些他认为对央行来说至关重要的因素。 主要驱动因素 1. 加拿大人均国内生产总值（GDP）下降 拉比杜认为，加拿大人均GDP在过去两年持续下降。再加上联邦政府最近决定缩减移民数量，这可能导致未来两年人口出现负增长，拉比杜表示，这将成为短期内经济的“巨大问题”。 “我们要记住，加拿大所有的GDP增长都来自人口增长……我们可以肯定地说，未来两年人口增长将不再像过去几年那样，”拉比杜表示，并指出这可能会导致经济轻微收缩。 2. 降息以避免贷款再融资冲击 除了经济增长放缓和劳动力市场疲软外，2025年和2026年即将到来的大规模按揭再融资也会造成问题。拉比杜表示，许多借款人将面临高达40%的支付增加，他们原本在疫情期间锁定了较低的利率。 “如果你是加拿大央行……你知道这是接下来几年中面临的一个问题，”拉比杜说。“他们必须将利率降得更低。当前的利率仍然远远不够，无法避免这种再融资支付冲击。” 尽管过去几年加拿大的利率创历史新高，但加拿大人仍表现出较强的韧性。特别是在按揭贷款借款人中，按揭违约和破产率保持在历史低点，仅为0.20%。 尽管如此，加拿大按揭和住房公司（CMHC）上周警告称，多伦多和温哥华的按揭违约率可能在未来六到12个月达到十年来的最高水平。 拉比杜承认，加拿大一些地区存在“关注点”，但他认为这些问题尚未“引起警报”。 “但在商业方面，这些问题非常令人担忧，”他说，并指出商业破产率目前正在飙升。“企业遇到问题，并且当问题持续下去时，它们最终会裁员，进而影响劳动力市场。” 未来展望 拉比杜认为，只要通胀保持在加拿大央行目标范围内——特别是租金和按揭利息成本出现降温迹象——央行将有空间采取行动，可能在2025年中前将利率下调两个百分点。 大银行对加拿大央行政策利率的预测 尽管拉比杜的预测有些偏离主流，但加拿大多家大银行对未来利率走向的预期较为相似，预测加拿大央行的政策利率在此轮周期结束时仅会略微下降。 皇家银行（RBC）和国家银行（National Bank）目前预计加拿大央行的政策利率将在明年第三季度降至2.00%。 丰业银行（Scotiabank）则位于预测区间的上端，认为央行将在未来再降75个基点，然后在明年大部分时间内将利率维持在 3.00% 的水平。

尽管加拿大央行今年的一系列降息减轻了一些购房者和房贷持有者的压力，但房价将在未来一年进一步攀升。其中阿省的埃德蒙顿和安省的Simcoe县领涨全国，预计平均房价将上涨10%，全国平均房价可能上涨5%。 利率下调带来的市场反弹 10月23日，加拿大央行进行了一次大幅降息，将基准利率从4.25%降至3.75%，这是自2022年12月以来的最低水平。尽管之前的高利率曾让房价有所下降，但近期的降息正推动房地产市场反弹。 房价和销售量将上升 根据Remax Canada于周二发布的《2025年加拿大住房市场展望》，预计明年加拿大将是一个卖方市场，全国平均房价可能上涨5%。 其中，阿尔伯塔省的埃德蒙顿和安大略省的Simcoe县领涨，预计价格将上涨10%。新斯科舍省的Truro和Colchester地区紧随其后，预计涨幅为8%。 在Remax研究的37个地区中，有33个地区的房屋销售量预计将增长高达25%。大温哥华地区和Simcoe县预计房屋销售将分别增加20%和25%。安大略省的多个热门地区也将出现显著的销售量增长，包括杜兰区（15%）、多伦多（12.5%）、伦敦（10%）和金斯顿（10%）。 图源：dajingjing/Shutterstock 房屋拥有“遥不可及” 对于购房者来说，一个卖方主导的市场是令人担忧的，但降息仍然是一个有利因素。未来的价格预测显示，在某些地区仍可以以40万加元以下的价格购得住房，比如安大略省的雷湾（Thunder Bay）、基诺拉（Kenora）、苏圣玛丽（Sault Ste. Marie），萨斯喀彻温省的里贾纳（Regina），新不伦瑞克省的弗雷德里克顿（Fredericton）和圣约翰（Saint John），以及整个爱德华王子岛和纽芬兰圣约翰斯（St. John's）。 Remax总裁Christopher Alexander表示，虽然购房的可负担性挑战依然存在，但连续的利率下降和抵押贷款压力测试的变化为希望进入市场的人提供了急需的缓解。 贷款政策的变化 从11月21日起，金融机构在处理无保险贷款的直接转换时，不再需要强制执行贷款压力测试（MQR）。同时，新引入的无保险贷款组合的收入贷款比率（LTI）限制旨在降低整体住房抵押贷款信用风险。 此外，联邦政府将从2024年12月15日起，将30年期抵押贷款的资格范围扩展至所有首次购房者以及购买新建房屋的加拿大人。 公众对市场的态度 Remax的报告指出，50%的加拿大人比去年对住房市场更为乐观，但这并不意外，因为60%的加拿大人拥有自己的住房。28%的加拿大人租房居住，还有8%的人既不拥有房子也不租房。 然而，根据最近的一项Leger调查，88%的租房者表示，“在加拿大拥有住房的目标已经遥不可及。”同一调查显示，84%的加拿大人认为买房“感觉像是一种奢侈品”。 根据Remax的数据，43%的加拿大人认为购房仍然遥不可及，20%的人表示他们“已经无法负担得起拥有一套住房”。 来源链接： https://dailyhive.com/toronto/real-estate-home-prices-increasing-canada-2025

安省伦敦的房东表示，一项最新提议将让消费者信贷机构能够查阅房东与租客委员会(LTB)的命令，以查明有拖欠租金记录的租客，这将使消费者信贷机构更容易剔除不良的潜在租客。 图源：SOLO组织者提供   租户权益组织担心，此举可能会损害那些拖欠租金的低收入租户的信用评分，并对因房东疏忽维护或其他问题而拖欠租金的租户进行不公平的惩罚。 福特政府在周三发布的一份媒体背景资料中透露了这项计划，同时提出了《削减繁文缛节，建设安大略法案》，作为一项大型综合计划的一部分。 文件中写道：“安省正在研究与一家或多家注册消费者报告机构合作的可行性，以便获取房东和租客委员会的裁决，尤其是针对有拖欠租金记录的租客”。 它还将“增强有关消费者报告和收集机构的权利和责任的在线信息”。 前LTB裁定员Harry Fine表示，除非房东在驱逐后提交，否则信用报告机构无法直接获取LTB命令。房东执行的信用检查中可能默认不包含LTB命令。 图源：SOLO组织者提供 这些机构可以查阅发布在加拿大法律信息研究所运营的网站CanLII上的LTB命令，但Fine表示，决定通常会被严重延迟，并且覆盖范围不完整，这是该网站本身所指出的问题。 Fine表示，房东可以向信用报告机构提交LTB裁决，但前提是他们拥有这些机构的会员资格。另一种选择是将裁决上传到像Openroom这样的网站。 此外，房东还可以通过像FrontLobby这样的服务提交租金支付信息，这些信息会与房东信用局（Landlord Credit Bureau）和Equifax共享。如果租客没有欠款，租金按时支付的信息则需要租客同意才能提交。 Fine说，大多数LTB案件都涉及房租拖欠，但大多数因拖欠租金而提出的驱逐申请即使获得批准也不会以驱逐告终，因此LTB这些裁决可能反映出不完整的情况。 “如果租户按照裁决付款，租户就可以留下来。省政府不知道谁被驱逐了。省政府只知道谁被勒令付款。” 图源：SOLO组织者提供 该提案的细节仍不明确，目前尚未公布更多信息。CBC新闻联系了司法厅长办公室、LTB和TransUnion，但截至发稿时尚未收到任何回复。 Equifax在一份声明中表示，它没有收到来自LTB的信息，但期待与安省合作开展这一举措。 他们表示：目前，Equifax Canada正在根据相关法律（包括获取用户同意）将租赁数据纳入消费者信用记录。 安省租户权益倡导中心宣传和法律服务主任Douglas Kwan担心，如果实施，它将“打开信贷机构的水龙头”。 他说，如果租客对命令提出上诉，那么最初转介给TransUnion或Equifax的案件会怎样？最好将转介延迟两到三年。 他说，“我们看到许多命令被法院推翻，其中LTB的决定是错误的。” 他补充说，长期信用评分受损可能会使人们无法获得学校和商业贷款或成为房主。如果租金大幅上涨或失去租金补贴，这也可能对低收入租户造成伤害。 他说，“它没有提到将房东欠租客的债务转交给信用报告机构，它只提到了租客拖欠款项。这确实损害了LTB作为中立机构的声誉。” CBC新闻采访的一些现任和前任房东都对这个想法表示赞赏，其中包括Alex Solga，他在新冠疫情期间出售了自己的出租房产，他对问题租户和严重积压的LTB的长期拖延感到沮丧。 他说：“这将是房东可能要求的最重要的信息。”他认为现行立法保护坏房客，并表示驱逐过程“极其痛苦”。 他说，“房东想要回你的钱是不可能的......你可以向他们提出小额索赔，但你永远拿不到一分钱，特别是如果他们欠你18,000到20,000元的时候。” 负责管理伦敦地区约80套房屋的Mike Rosehart回忆起一名拖欠租金15个月的房客，并声称自己也对其他房东做过同样的事情。 Rosehart说，“如果你不付煤气费，他们会切断你的煤气供应。但房东就不一样了，你拿不到钱，没人在乎。这不是犯罪，什么事都不会发生”。 他说，与其与拖欠租金的租客争斗，不如付钱让他们搬走，这样反而更便宜。 伦敦房地产管理协会在一份声明中表示，这一变化将简化租户选择流程，并降低不付款的风险。 “然而，我们认为，以尊重租户隐私和确保报告准确性的方式实施这一举措至关重要，以避免潜在的滥用或意外后果。” Fine、Kwan、Roseshart和Solga表示他们希望改革LTB。Fine表示，等候时间比一年前有所改善，但平均等候时间仍为4至6个月。 根据多伦多地区房地产委员会的报告，截至2023年初，该机构有53,000起未解决的案件。      

大温知名房地产开发商辛德作为新移民，在加拿大谱写白手起家的成功故事。但最近因为旗下柏文项目进入破产管理程序，其商业帝国正因欠下数亿元债务而陷入困境，辛德从风光无限到陷入谷底，似乎已成为温哥华房地产市场起起落落的一个缩影。 据Postmedia报道，加拿大最大私募股权房地产贷款机构之一的KingSett Mortgage Corp.告上法庭，要求大温开发商Thind Properties Ltd支付3亿多元贷款每天产生的近10万元利息。 KingSett本月稍早成功获得法院命令，将Thind拥有的1,032套素里柏文项目纳入破产管理程序，贷款人已向法院请愿，要求对Thind位于本拿比和列治文的其它房产执行相同程序。 近几个月来，分包商、分契公司和该公司的一名前现场主管，也对Thind Properties Ltd提起其它诉讼，后者本月向小额索赔法院提起诉讼，指控他遭到拖欠工资。 房地产公司因为充满挑战的市场条件导致破产和破产管理的数量正在增加，Thind Properties最近面临的挑战，也是卑诗省最新、或许也是最引人关注的例子。   ■ Thind Properties位于素里的District Northwest项目已被接管。 官网 从铺设瓷砖开始涉足房地产 Thind Properties Ltd老板辛德(Daljit Thind)作为新移民，曾在加拿大谱写白手起家的成功故事，他经常谈到自己尝试新事业的野心，但现在其商业帝国似乎正陷入困境。 辛德早年从印度的一个乡村移民到卑诗本拿比后不久，找到了一份铺设瓷砖的工作，他从卑微的出身开始，逐步建立起一个商业帝国。 在了解建筑业后，辛德开始了他的第一个项目：翻修他嫂子的家。然后他将这些利润投入到一个更大的项目中，然后又投入另一个。 去年，当辛德获得卑诗省最高荣誉勋章时，他的官方传记称，他负责多达40亿元的房地产开发，为整个大温地区提供1,000多个工作岗位以及数百万元的慈善捐款。 辛德除了建筑之外，还确立了自己的娱乐大亨的地位。他的公司网站称赞他制作了几部轰动一时的印度电影，并于2013年把「印度时报电影颁奖礼」（Times of India Films Award）带到了温哥华。 他的网站称，辛德还透过慈善事业回馈社会，向卑诗省一些最大的医院、宗教组织和其它社区事业捐赠了数百万元。 但现在，辛德的商业帝国泥足深陷，他的公司和相关实体因涉嫌未偿还贷款人、供应商和合作伙伴的数亿元债务而受到法庭追究。 公司可能面临破产管理 Thind可能面临破产管理，正试图出售本拿比的部分房产，但出售可能会因诉讼而受到损害。 上周，素里房地产经纪辛格（Gurmail Singh）在卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）提出索赔，指他因协助Thind出售本拿比48层大楼中的44个分契单元而被欠80万元，其中包括柏文、办公空间和一家拥有159间客房的酒店。 辛格的诉讼附带了「等候诉讼证书」(Certificate of Pending Litigation，CPL)，该证书是根据房产所有权登记的。 周四，辛德的律师提出申请，要求法院取消CPL。文件称，辛德的公司已达成协议，以4,720万元的价格将本拿比的房产出售给一家酒店，交易预计下周完成。 但文件称，现在该出售「已受到产权CPL的威胁」，如果辛德的公司无法在11月29日完成出售，将产生「重大损失和费用」。辛德应诉文件否认辛格曾提供任何服务，甚至与该公司签订协议。 周五，辛德的律师和辛格均拒绝置评。本周，辛德在本拿比的办公室无人接听电话，该公司的代表，包括其首席执行长，也没有回覆电子邮件。 Thind Properties也面临着本拿比另一幢高层建筑分契公司的另一宗诉讼。业主指控开发商在建筑物管道系统的设计和施工中存在疏忽，导致污水回流，造成损失和费用。 辛德在过去的媒体访谈中，经常谈到他开拓新事业的雄心壮志和回馈社区的强烈愿望。他曾向《Drishti Magazine》作者Jessie Kaur讲述了自己即将前往印度的商务旅行，称他将在那里开始从事电影和房地产工作。 「现在我真的感觉自己正在进行一次新的冒险，」辛德告诉Kaur。 图：加通社  

根据最近的一份报告，卑诗10月份房屋销售强劲回升。 卑诗地产协会(BCREA)表示，10月份住宅销量为7,119套，年增33.5%。 BCREA首席经济学家奥格蒙森(Brendon Ogmundson)表示：「虽然花费的时间比预期要长，但房屋销售似乎已经恢复到正常水平。」 他说：「随着买家在长期高利率驱动的中断后重返楼市，我们看到整个卑诗省交易逐月显着增加。」 该协会表示，10月全省房价也上涨了0.3%，平均价格为970,845加元。在大温哥华地区，平均价格为125万元。 据报告，当月交易总额为69亿元。总体而言，卑诗省的房屋销售额比10月的10年平均低8%。 今年的总销售额仍比2023年低0.2%。 来源：星岛  

数百名温哥华居民周六下午聚集在市政厅外，敦促市议会「暂停并重新考虑」(pause and rethink)百老汇计划(Broadway Plan)。 据CTV报道，该政策于2022年通过，用于管理百老汇走廊沿线的开发，旨在沿着正在建设的百老汇地铁延伸线为50,000人建造高密度住宅。 周六活动组织者宣传的一份请愿书已收到2,800多个签名。请愿书将百老汇计划描述为「以许多居民从未想象过的方式进行」，重新分区标志「像蘑菇一样涌现」，以及「在远离快速公车的安静住宅街道上建造18层和20层大楼的提案」 。 抗议者们对于到处都在建造高楼大厦感到担忧，居民尤斯科(Gordon Yusko)说，他居住的费尔围(Fairview)柏文楼后面正在建造一座高塔。 尤斯科说：「百老汇计划允许在太小的区域内建造太多高密度塔楼，这将使社区变得不适合居住。」 琼斯(Roni Jones)说，她几十年来一直在基茨兰奴(Kitsilano)社区租房，她看到人们失去了附近的经济适用房，以便建造新的高楼。她说：「例如，我对面的街道是老年出租屋，他们都被驱逐了。」 但百老汇计划包括对因重建而失去原租屋的租户提供保障。据市府称，开发商必须以原租户所支付租金相同的价格，在新建筑中向他们提供租赁单位，而暂时迁出的租户「可以选择接受临时租金补贴」。 然而，强制搬迁仍对原租户具有一些破坏性，目前楼市租金通常比长期租户习惯支付的价格高出数百元甚至上千元。   琼斯和尤斯科都坚称他们并不反对增加百老汇走廊的密度，但认为目前正在实施的百老汇计划并不是增加该地区密度的正确方法。 尤斯科说：「我并不反对(增加)密度，但它必须是宜居的密度，例如最多6到8层。」 琼斯则表示：「是必须提高密度，但可以在与社区协商的情况下进行。」 (图：Facebook)

下周，温哥华市议会可能会进一步推动禁止天然气的政策，这一决定或将威胁中餐厅及中餐烹饪的生存，同时也会增加所有市民的生活成本。 11月26日，温哥华市议会将就是否在新建住宅中实施天然气禁令进行投票。如果该提案通过，新建筑将不得连接天然气供应。 尽管此次投票并未明确涉及禁止餐馆使用天然气，但如果新建住宅缺乏天然气基础设施，开发商可能也会选择不给餐馆安装相关设施。长期来看，这或将导致烹饪领域完全禁用天然气。 今年7月，温哥华市长沈观健(Ken Sim)所属的ABC政党市议员蒙瑞恩(Brian Montague)在市议会提出修正案，试图恢复2016年至2024年间被禁止的天然气使用。市长沈观健(Ken Sim)以及五名ABC党议员投票支持该动议，最终以6票对5票通过。 令人意外的是，同属ABC政党的市议员董丽莎(Lisa Dominato)和裴智励(Peter Meiszner)投下反对票。他们背离市长沈观健的立场，没有充分考虑禁用天然气的后果，以及这一政策对中餐烹饪社区和更广大公众的影响。 下周二(11月26日)的市议会会议将对此决定再次进行确认投票。 针对天然气的禁令不仅会威胁新建中餐馆的运营，还将推高天然气价格。价格上涨将影响依赖天然气炉具或使用天然气取暖的所有人，导致家庭每月账单增加，甚至迫使一些餐厅因成本过高而关门。与此同时，新建住房的成本也将因此上升。 由于无法选择安装天然气，开发商将依赖更昂贵的替代方案，如热泵，从而进一步推高房价。 现在的问题是，在7月的投票中曾与大多数议员一道支持允许使用天然气的ABC政党市议员容碧丽(Rebecca Bligh)和杨瑞兰(Sarah Kirby-Young)表示，她们可能在11月26日的最终表决中改变立场。如果她们改变投票取向，天然气将在温哥华的新建筑中全面被禁用。 ABC政党在2022年市选中以压倒性优势赢得执政权以来，该党七名议员及市长沈观健在几乎所有议会决策上保持一致，只有少数在较为次要问题上出现例外。此次备受争议的天然气政策的议会投票，可能会给ABC政党内部团结带来重大考验。 天然气炉灶在中餐烹饪中扮演了重要角色，因为它能够提供快速、稳定且高温的火力，这是制作中餐主食(如米饭、面条、饺子等)以及许多经典菜肴所必需的。

温哥华基西拉诺的一位房主因允许自家后面的车库倒塌受到批评，但业主表示他本来想进行大规模翻修，但温哥华市政厅的缓慢进展令人沮丧。 这所房子位于 Arbutus 街，价值不到 400 万元，位于 Kitsilano 海滩对面。 目前居住在台湾的陈先生 (Aaron Chan) 在温哥华长大，在纽约获得 MBA 学位，然后在香港和印度工作，最后去了台北。陈先生告诉《全球新闻》，温哥华一直是他的家，“我们在温哥华仍然有很多家庭，我们通常会在夏天带孩子来温哥华，除了大流行时期。” 他和妻子在2021年购买了这套房子。陈先生说，这栋房子已有100年的历史，他们一直计划翻新。陈先生于 2022 年初开始与温哥华市政府沟通，并聘请了一位建筑师。他说。“我们非常耐心，努力合作并遵守市政府的要求。每次我们提交要求的内容时，我们总是会问一个问题：‘这是列表吧？是这样吗？’我认为答案总是‘是的，如果你做 ABCD，这就是我们需要你做的。’”尽管遵循了市政府的要求，陈先生他们仍会继续收到要求他们做更多事情的电子邮件。陈先生称他把这件事和世界上的一些发达国家、一些主要城市进行比较，他也在那些城市做重大开发，而且法规和规定非常严格，但这里是一个木结构房子，实际上是一个小房子，应该可以轻松处理，但事实证实他的想法是错误的。陈先生他们于本周才收到温哥华市颁发的车库拆除许可证——距离开始这一过程已有两年了。但他们仍然没有修理房子的许可证。 陈先生说这是一座急需一些关爱和关怀的房子，虽然很乐意回应市政府的任何要求，但官僚主义太多了。温哥华市在给《全球新闻》的一份声明中表示，该房屋的房主于 2022 年提交了拟议的内部和外部改造的预提交申请。据该市称，开发许可证申请于2023年12月7日提交，费用于2023年12月19日缴纳。费用支付后，市政府启动了审查程序。市府表示：“2024 年 4 月 16 日，市政府工作人员向申请人发布了一份缺陷清单，概述了所需的修改并提供了建筑审查部门 (BRB) 的意见。” 这些修订对于满足市政府的要求是必要的。此后，工作人员一直与申请人定期沟通，提供支持并回答问题。但是，申请人尚未提交修改后的计划来解决已发现的缺陷。该市表示，本案的延误和申请人的修改不完整和未满足的要求有关。2023 年 6 月，温哥华市采用 3-3-3-1 许可证审批框架来快速处理申请。目标包括三天内批准房屋装修许可证，三周内批准单户住宅和联排别墅许可证，三个月内批准现有分区的专业设计的多户和中层项目的许可证，一年内批准许可证适用于高层或大型项目。温哥华市长沈观键周四表示：“如你所知，这是一个庞大的组织，需要一点时间。我们拥有出色的人才，他们一直在努力工作，因此我们有很多轶事证据表明我们的许可流程正在加快。”陈先生表示他知道他的房子已有 100 年的历史， 希望能得到一份需要遵守和相关事项的清单，而不是零零碎碎地提供。陈先生也说这件事并不能阻止他的家人搬到温哥华的愿望。他说：“但是当我们在 2021 年底买下这栋房子时，计划是在 2023 年将一家人搬回来，但现在已经是 2024 年了。我们希望孩子能够在 2025 年上学，但现在看来不可能，因为房子还没有开始翻修。”陈先生也说他想把情况说出来是为了提供信息，而不是批评，并真诚地希望政府真正审视并修改。