地产

泊车问题近年来在卑诗省乃至整个加拿大，正迅速从一个极端走向另一个极端，泊车危机正变得越来越严重，越来越令人担忧——与环境辩论的连结也越来越紧密。 《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)作者托德(Douglas Todd)撰文指，大约30年前，在北美，建造配备充足泊车位的住宅被认为是常态，独立式住宅有时甚至会配备三到四辆车的车库，新建柏文项目每个单位至少会提供两个泊车位。 不再强制开发商提供泊车位 在加拿大，尤其是在美国，道路宽阔，大型仓储式商店和购物中心都建有大型泊车场。 但在加拿大，尤其是在卑诗省，各级政府现在却允许甚至鼓励开发商反其道而行——在大多数情况下，开发商不再有责任提供场地泊车。 卑诗省政府于2023年推出了一项重大新立法，自动允许在全省大多数城镇的独立式住宅地块上建造4到6个单位的住宅，且不强制要求设泊车位。 省府还强制要求各城市，预批准所有位于重要交通枢纽800米范围内建设高层建筑，且不准在这些区域内强制设置泊车位。 省内城市积极拥护卑诗省政府规定，去年，温哥华“取消了全市所有土地用途的最低车位要求”。开发商可以自由地专注于利润最大化，是否提供泊车位在很大程度上取决于他们自己。 除此之外，大温都会局(Metro Vancouver)今年发布一份报告，称该区内路边泊车位供应过剩，对开发商提供泊车位的成本过高表示遗憾。 如今，为了满足开发商降低建筑成本的需求，各地方政府正逐步取消泊车位，同时强调对车辆碳排放的担忧，推广鼓励步行、踩单车同搭大众交通工具的项目。 会导致甚么结果？ 但这样做最终会导致甚么结果呢？我们最终会拥有甚么样的城市？ 需要考虑的因素有很多，包括家庭、小型企业和蓝领工人的用车和泊车需求。 随之而来的是，谁会从泊车位减少中受益最多，以及相关规划是否合理。 温哥华城市屋和柏文项目长期开发商埃文斯(James Evans）指出，“当代规划理念与人们的现实生活之间存在脱节。” 例如，“家庭往往需要一辆车”，即使温哥华拥有不错的单车、大众运输和租车选择，他也不会开发一个没有泊车位的两房或三房项目。 “一个家庭当然可以不开车生活，但绝对不方便。试想一下，如果你是孩子们的冰球教练，每次带着所有冰球装备去溜冰场，都要去找一辆Evo。你试过骑单车把灯送到商店吗？” 高密度社区即将在大温原本的独户住宅区拔地而起，温哥华市表示，截至4月份，已有370栋多户住宅获得批准，虽然市政府一位官员表示，“大多数”这些住宅将提供现场泊车位，但许多人抱怨说，这些住宅很快就会导致社区路边泊车位不堪重负。 谈到租赁开发项目，埃文斯表示，通常每个单位只有半个现场泊车位，有时甚至更少。 温哥华一个泊车率较低的典型案例是位于基斯兰奴角（Kitsilano Point）的Sen̓áḵw计划。该项目计划建造6,000套住宅，每7套住宅仅配备一个泊车位，预计居民将使用单车和巴士出行，温哥华市政府称之为“极简泊车开发项目”。 决策对小企业成败至关重要 除了对住宅区产生重大影响外，规划人员在泊车方面的决策也对小型企业的成败至关重要。 “取消泊车的潮流也给商家带来了很多麻烦，”埃文斯说。 他知道，由于市政府决定取消早晚高峰时段的泊车位，以缩短巴士通行时间，百老汇街（Broadway）、菲沙街（Fraser St.）、缅街（Main St.）和固兰湖街（Granville St.）沿线的商家因此生意惨淡——他称这是一个“崇高的目标”。 他表示，过去通常在下班前后光顾零售店的顾客现在不再光顾了。 “温哥华最近的泊车政策变化很可能会导致许多商家倒闭，这与温哥华打造步行社区的目标完全背道而驰。” 对许多人来说，便利的停车是对“城市空间的浪费”。但对其他人，包括一些企业来说，为了避免破产，便利的泊车位是必要的。 前大温都会局首席规划师德马科(Christina DeMarco)也对取消泊车位的要求忧心忡忡。 德马科担心像温哥华这样的城市，“当所有路边泊车位都被占满”时，会发生甚么？称“这是一个棘手的问题”。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）认为，各级政府尚未妥善处理这些关键问题，而是在未研究其可能对社区造成的影响的情况下，强行通过减少泊车位的特别立法。 他指出，“猜测的代价可能会很高”。 图：加通社

温哥华市中心超越Point Grey，成为租房最贵的社区 曾经占据温哥华最贵一居室租赁市场的Point Grey/UBC区域，现已被另一个社区赶超。   根据liv.rent最新发布的租金报告，温哥华市中心再次成为租赁一居室的最贵区域。 liv.rent的十月数据显示，Point Grey的一个卧室单元租金为每月2,735加元，而温哥华市中心则为每月2,760加元，稍高于Point Grey。这些数据是基于liv.rent平台上的租赁信息。   据dailyhive报道，报告中还包含了一些关于大温哥华地区租赁市场的有趣见解。 白石White Rock是一个正在经历有趣变化的地区，二居室带家具的单元租金与大温哥华其他高价城市和社区（例如伦弗鲁-科林伍德）的价格不相上下。 在白石，十月份二居室带家具单元的平均租金为每月2,996加元，高于Renfrew-Collingwood，后者同类型单元的平均租金为每月2,524加元。 近年来的租金报告中有一个共同点，那就是过去两年间，所有主要的温哥华城市租金普遍下降。   最新的liv.rent报告显示，素里市的一居室带家具租金年同比下降幅度最大。在2025年十月，素里的一居室带家具租金较去年下降了240加元，降至每月1,798加元，降幅达到12%。 “这一两位数的降幅超过了温哥华（下降5%）和北温哥华（下降8%），显示出素里市的带家具市场需求疲软或供应过剩，”liv.rent表示。 liv.rent的调查结果与最近的Rentals.ca报告略有不同，后者表明大温哥华地区的租金价格相比于上个月有所上升，但与去年相比仍有所下降。   “本月，一居室无家具单元的平均租金上涨了52加元，达到了新平均的2,223加元。自2024年十月以来，大温哥华地区的无家具一居室平均租金减少了58加元，”liv.rent的报告指出。 根据大温哥华所有城市的平均租金情况，十月份无家具一居室在西温哥华最贵，而在素里市最便宜。   温哥华社区

温哥华市政府工作人员希望市议会批准一项协议，此协议将把价值4.11亿美元的土地转让给新成立的市属开发公司，以换取该公司的股份。 温哥华住房开发办公室主任布拉德·福斯特（Brad Foster）表示，市议会早些时候已指示工作人员通过他的办公室寻找将六块市有土地开发为租赁住房的方法。 福斯特在提交给市议会的报告中提到，"为了在市有土地上提供住房，市政府一直以来采取的是长期预付地租的方式，而不参与具体的开发工作。" “这种方式风险最低，因为市政府不涉及任何股本贡献或债务，但也限制了可能产生的财务回报。参与合资企业和自我开发则面临更高的风险，但也提供了通过杠杆债务和股本获取更高财务回报的机会。” 福斯特建议市议会选择自我开发的路线，成立一家由市全资拥有的B.C.企业。该提案将把六块市有开发用地转让给该公司，以换取100%的股份。 报告指出，选择自我开发的方式“面临最高的财务风险，但也提供了获取最高财务回报的机会。” 此外，市议会还将被要求从物业捐赠基金中转移800万美元给这家市属公司，作为启动资金。该公司的初始董事将包括市经理唐尼·范·代克（Donny van Dyk）和财务总经理科林·奈特（Colin Knight）。 这些开发用地位于梅因街3900街区、金斯韦街2400街区、马波街8300和8400街块、格兰维尔环路以及梅因与终点站、太平洋与霍恩比角落。 福斯特表示，这些场地有潜力开发约4000个租赁单元，任何租金利润将进入市政府的财政收益。 “通过重新规划，这些场地可以提供4000个市场租赁住房，并为市政府生成长期非税收收入，以便投资基础设施和公共设施，从而惠及温哥华的居民和企业。”他说。 敬请关注后续报道…

据Vancouver Sun报道，大温地区的新建公寓市场正在遇冷——投资者不再出手，自住买家也持观望态度，导致大量新建公寓空置滞销。 滞销公寓激增 房地产数据公司Zonda Urban的数据表明，2025年第一季度已竣工但未售出的公寓与联排别墅为2304套，到第二季度已攀升至3215套。 加拿大抵押和住房公司（CMHC）也是指出，目前大温地区未售出公寓数量约为2500套，是去年同期的两倍，且预计到年底还将继续增加。 而Rennie Intelligence的数据也同样不容乐观：2025年第一季度，大温地区已竣工但未售出的公寓达2503套，另有2337套接近完工。这意味着总计4840套公寓正等待买家，较今年1月的4700套还略有上升。 Rennie Intelligence的首席经济学家Ryan Berlin解释，他们在统计第二季度数据时更换了计算方式——不再看开发商原来计划的完工时间，而是直接看工地上的实际施工进度。 结果发现，很多项目进度都慢了下来，预计要到2027年甚至2028年才能完工，这也导致被算作“快完工”的公寓数量骤减。 大温哪里房子最难卖？ 目前，滞销公寓主要集中在列治文、本拿比、新西敏、温西和高贵林等地，其中绝大多数为混凝土高层公寓。     按房型来看（2025年第二季度数据）： 高层混凝土公寓有2121套，占全部滞销房源的66%； 联排别墅有637套，占20%； 低层木制公寓有457套，占14%。   从地理分布来看，滞销房源数量如下：   本拿比/新西敏：930套 列治文/南三角洲：655套 三联市（高贵林、满地宝等地）：387套 温西：313套 兰里/Cloverdale：250套 素里/北三角洲：191套   为什么这些房子卖不动？   至于为什么这些房子卖不动，Zonda的开发副总裁Jon Bennest则表示，过去几年，大温的新建房主要依赖投资者消化。 但投资者是否购买楼花，关键取决于对房价走势的预期。如果预期上涨，他们便愿意入市；一旦认为房价停滞或可能下跌，便会迅速撤离。 对投资者来说，买新公寓主要是为了出租赚钱。但如今新房价格居高不下，租金收入远远抵不上每月的房贷、地税、保险和物业费。很多人一算账就发现，这样的投资回报太低，不如将资金转向其他收益更高的渠道。 的确，Rennie Intelligence数据显示，2021至2023年间，投资者约占新房买家的一半；到2024年，该比例降至26%，而2025年第一季度进一步跌至7%。 投资者通常偏好小户型、设计紧凑的公寓，这类产品单价高、账面回报率可观，看似有较大升值空间。 但自住买家则更倾向于选择面积较大、居住舒适的二手公寓，或是楼层较低的新建项目，这也让高层楼花的需求持续下滑。 与此同时，外国买家禁令也在进一步拖累市场。 一名温哥华房产经纪Marty Pospischil透露，他近期常接到有意通过购房移民的美国人咨询，但因加拿大自2023年起实施的外国买家禁令而不得不婉拒。该政策将持续至2027年。   不少开发商认为，此项禁令使本已低迷的市场雪上加霜。 以往外国和本地投资者合计可占新公寓买家的四成左右，如今仅剩一成多。销售滞缓、预售推进困难，叠加建筑成本高企与租金下滑，许多项目被迫暂停。   不过，业内也有人表示，问题并非单靠取消禁令就能解决。当前市场的深层症结在于：审批流程缓慢、各类收费繁多、贷款门槛高、人工成本上涨，导致市场信心普遍不足。 他们认为，政府需多措并举，只有让开发商敢建、买家敢买，大温的新房市场才有望真正回暖。 不怕房子贵，就怕项目停 据CBC报道，素里开发商Jonathan Meads去年仅用四个月就售出足够楼花（开发商通常需要售出约60%的单元才能获得建设融资），项目得以顺利开工。 “我们是去年大温地区最后三座真正达到预售要求的高层建筑之一。” 彼时项目建设全速推进，市场看似一片向好。但好景不长——一年之后，形势急转直下。 销售速度放缓、买家观望情绪加重，连带令新项目纷纷按下暂停键。Meads 本人及省内多家开发商，如今都在谨慎评估是否继续推进新的建设计划。   从整体来看，素里市原本计划在2026年前新增1.3万套住房，但市政府坦言，今年提交审批的高层公寓项目明显减少。 Meads所属的StreetSide开发公司，也已暂停在北素里的1000套住房项目。   除了市场低迷，开发商还面临着不断上升的建设成本。许多人呼吁政府适当下调相关费用，例如开发成本费和社区配套费，因为这些费用最终都会转嫁给购房者，进一步推高房价、削弱购买力。 如何推动市场回暖？ 不少业内人士认为，政府应该调整政策，刺激市场回暖。 城市发展研究所（UDI）主席Anne McMullin建议： 扩大GST退税范围，让所有购房者（不只是首次购房者）都能受惠； 对大温这种房价高的地方，可以让$150万元以下的新房享受退税； 这项政策可以先试行18个月，在交房时而非签约时生效； 允许把出租房产放进RRSP退休储蓄计划里； 调整海外买家相关税收，如果是新建、承诺出租五年的项目，就可以考虑免税。 不过，省政府已经明确表示——不会放宽海外买家税。 BC省住房部长Christine Boyle回应称，政府正在放宽分区规定、优化社区配套费收取方式，并与开发商合作加快审批进度。但她同时强调：“我们不会再回到过去那种炒房成风、空置房屋遍地的状态。” 面对当前困境，开发商纷纷推出折扣促销，但降价空间实则有限。 继续降价将导致项目亏损，而房屋滞销又会冻结资金流动，使新项目难以启动——市场正陷入两难境地。   信息来源：Vancouver Sun, CBC, The Globe and Mail  

温哥华地区的零售物业空置率持续走低，有报告指，温哥华市区的空置率为2.9%，低于去年年底的3.3%。郊区的空置率甚至更低，为0.7%，与2024年底持平。 报告分析，原来国内旅游创纪录、'购买国货'(Buy Canadian)运动以及对举办2026年世界杯的预期，支撑了零售物业的发展。 这是根据商业房地产公司高力加拿大(Colliers Canada)9月29日发布的报告得出的结论。报告指，温哥华市区的空置率为2.9%，低于去年年底的3.3%。郊区的空置率甚至更低，为0.7%，与2024年底持平。 截至今年5月，卑诗省每月零售销售额按年上升7.1%，达96亿元。报告认为，增幅主要受惠于美国进口商品关税提高及地缘政治动荡所导致的供应链中断，从而推高价格。 报告称：'在一系列持续不断的不可预测的冲击中，温哥华的零售市场仍在不断发展变化。从空置率在此次动荡中保持稳定可以看出，零售业找到了拥抱变化并蓬勃发展的方法。' 高力公司副总裁斯科特(Sherman Scott)表示，出售公寓开发用地'很困难'，办公大楼'一直是一个挑战'，工业地产'也略有放缓'。 他说：'但零售物业，从租赁的角度来看，我经常做租赁业务，今年是非常繁忙的一年。你可以看到空置率非常低，自从新冠疫情结束后一直如此。' 由于土地成本高昂，温哥华地区新增零售物业库存几乎全部集中于混合用途开发案。但他指出，建设速度正在放缓，而且规划中的重大项目很少，这使得空置率受到严格控制。 斯科特直言：'未来数年供应极有限，我看不到情况会改变'。尽管租户流动率仍在上升，一些零售商因经济原因破产，'但似乎有一群人愿意填补这些空间，尤其是好空间。' 另一个推动因素是零售商重新燃起对临街或商场门市的兴趣，以吸引橱窗购物者并方便商品的退换货。他补充说：'线上购物确实蓬勃发展，但零售商意识到他们仍然希望拥有实体店。' 高力公司的报告还提到了国内旅游业的势头。世界旅游及观光委员会(World Travel and Tourism Council，WTTC)预测，加拿大旅游业将创历史新高。报告也指出，'购买加拿大货'运动也是一个利好因素，加拿大央行今年5月调查发现，与美国产品相比，国民愿意为加国制造商品多付1成。 明年的世界杯将为餐饮和酒店业带来'巨大的反弹'。斯科特表示： '我百分之百地认为，影响将非常显著' 。 不过，人们的担忧仍然存在，包括经济不确定性、对经济衰退的担忧以及消费者预算的紧缩。他也表示，社会问题也导致东温哥华(East Vancouver)和市中心格兰护街(Granville St.)南端的店铺长期空置，不过煤气镇(Gastown)'似乎正在复苏'。