地产

熟悉加拿大地产的朋友都清楚，有一种价格比较有吸引力的房屋名为法拍屋，英文一般叫做Foreclosure Home。 顾名思义，因为屋主还不出贷款或者因为其他原因导致房屋被接管，然后被出售，法拍屋一般价格会明显低于市场价，而且法拍屋普遍状况比较良好，并不是什么“漏水屋”、“凶宅”。既然如此，那在加拿大购买法拍屋绝对是一件稳赚不赔的事，遇到法拍屋，如果房屋地段、状况、价位都符合你的心理预期，该毫不犹豫去下offer？ 其实事情没有你想象的那么简单，简言之在加拿大买法拍屋，属于机遇和危险并存。 此外，购买法拍屋的程序，也和购买普通房屋的程序不同。 关于法拍屋，有多位专家、权威地产网站总结过要领，很多信息值得潜在买家参考。 购买法拍屋，三大优点很“诱惑” 先说说购买法拍屋的好处，地产分析网站wowa.ca总结出了三大优势，分别是：便宜的价格且还价余地仍然很大、可以翻新增加房屋净值、没有过去的留置权。 这些优点都非常好理解，尤其是价格：放贷者不愿意房屋长期处于止赎状态，希望尽快出售房产，某些较为昂贵的房屋可能不只是低于市场价那么简单，而是“打折出售”。不光如此，如果买家愿意砍价，卖家还会很配合。 法拍屋通常按照原样出售，这样买家可以根据自己的喜好翻新房屋，或者干脆翻新后以更高的价格出售，就算有“翻转税”，考虑到购房开支低，还是能赚不少；没有过去的留置权，意思是贷款方、银行方已经清除了过去所有的留置权、搞定了所有的债务、支付了所有的税款，可以加速销售过程。 购买法拍屋，四大缺点很“纠结” 光是便宜这一个优点就能让你心动？但建议还是先看看购买法拍屋的几大缺点，这些缺点可以证明很多法拍屋交易“并不是捡漏”： 首先是激烈的竞争：用便宜的价格买房，试问怎么会缺少心动的人？尤其是优质法拍屋，一旦出现多人竞争，那么价格可能会回到市场价甚至高于市场价，那最大的优势就没了。尤其是在房价最贵的温哥华，不在少数的潜在买家的心态可以总结为：法拍屋的风险我都懂，但只要价格合适，所有风险我都是可以承担的。 其次是付款，有些法拍屋并不接受贷款融资，而是需要支付全款！在看到心仪的法拍屋之前，请先确定卖家是否同意贷款，不要盲目出价然后发现陷入僵局；即便不用支付全款，出价最高的买家也不一定会赢得交易。因为当银行实际控制一所房子时，每天都要花钱来维护它，诸如供暖费、水电费、维修费和物业管理人员等开支数目不菲。所以，在报价相同或者相近的情况下，能尽快完成交易，或者支付大额定金的买家更有可能被选中。 接下来是风险：房屋按照目前的状况出售，而不是普通房屋需要修缮后出售。这就像开盲盒一样，万一状况很差，且有严重的结构问题，买来后会后悔莫及，加上维修费可能会大大超出预算；最后是文书工作和复杂的法律问题：法拍屋的文书处理过程漫长，还要解决一些法律纠葛，如果是急于买房自住的人，有可能会面临买下后相当一段时间无法入住的窘境。 想找正在出售的法拍屋，相当困难 说完优点和缺点，再说一个现实：你以为法拍屋说找就能找吗？在MLS和各大有房源出售列表的地产网站上，都不存在专门的“法拍屋”选项。 所以，普通人根本无从得知你选定的房源是不是法拍屋，有的法拍屋甚至在售房广告中都没有特地标明。最好的办法是找靠谱的地产经纪为你筛选法拍屋，并且及时了解是否有新上盘的法拍屋。 比如，有的经纪人能联系到可以填写表格获得法拍屋列表的网站、公司，但也得确保该网站是否真实。总之，购买法拍屋是一件比较复杂、棘手的事。完成一次交易花费9个月到1年时间是很正常的，而且结果充满不确定性。毕竟天上不会掉馅饼，何况是“低价房屋”这样的大馅饼。 购买法拍屋，大体步骤需要了解 看到这里，你依然对购买法拍屋饶有兴致？那来看看购买法拍屋的大致流程吧，看看你是否能接受这些步骤： 1、买家可以先在网上查找法拍屋房源，发现感兴趣的目标后，联系从事法拍屋交易的专业人士。 2、提交报价。 3、如果你的报价被发起止赎程序的银行接受，你将有机会验屋并开始申请贷款。 4、一旦您对验屋结果和叫价中包含的任何其他条件感到满意，就可以移除自己报价中设定的条件并支付押金，锁定参与交易的权利。 5、有确定的报价之后，银行将要求确定开庭日期以批准出售，这通常需要大约2-4周的时间。 6、在等待开庭期间，其他有兴趣的买家仍然可以查看房产并获知你的报价。而且，在开庭日，他们可以将自己的报价用密封信封当庭提交给法官，而且这些报价不能附带任何条件。在已经有出价被银行接受的情况下，后来的报价不太可能低于之前的报价。 7、如果您是银行已经接受的报价人，也是唯一一个出庭的报价人，法官将查看您的出价并批准出售。 8、如果庭上有其他竞争者，你将有最后的一次机会修改报价。所有潜在买家都必须在开庭前准备好支票。

2024年9月12日，加拿大媒体BIV报道称，总部位于温哥华的An them Properties Group Ltd.正在面向公众筹集资金，目的是开发一个地产项目。 对加拿大开发商来说，一个楼花项目融资不是找银行，不去找财团而是面向公众募集资金，这可算是天大的新闻了。 报道称，Anthem的目标是为Citizen项目筹集高达8200万元的资金，这是一个位于本拿比的Metrotown的66层多功能开发项目。 据报道，该项目预售取得2.69亿元，融资的8200万元将一并进入开发成本。 据悉，此次融资行为是加拿大首宗同类房地产融资，类似于股票的IPO。 CIBC Capital Markets是此次融资的独家代理。据信，此前该公司已成功完成美国资产的类似发行。 Anthem在一份声明中说:“政策的变化、成本的增加、市场周期的改变以及其他因素给开发商寻找资金带来了持续的挑战，这需要创新和创造性的思维来让项目落地生根。 募集资金的主体将是一个新成立的，非法人投资基金，目标投资期为5年。 Citizen项目位于本拿比，规划有372套住宅、200套市场租赁公寓、73套非市场租赁公寓，还包括一间176套房的酒店和4881平方英尺的可租赁零售空间，目前该项目的预售率为77%。 据报道，本次融资个人最低投资额为1万元。投资者在5年期内可获得税前复合年化回报率（不含佣金）约18%。 Anthem陈述式指出，“在向现有股东分配上市前投资并支付资产管理费之前，投资者将获得15%的优先投资回报。” 公告称，该项目已完成重新划分审批和应享权利，预计在融资结束后，2024年4季度开始施工。该公司称，2024年8月8日发放了开挖许可证，预计在2025年5月发放全部建筑许可证。 该项目招股书中写道，我们无法保证该项目开发或运营成功，也无法保证REDT的运营能够盈利，也无法确保运营产生的现金能够分配给投资持有人。 不得不说，还挺诚实。 媒体认为，这种新型融资模式具有可取的特点，例如允许个人投资者逐个项目参与该行业，并在多个开发项目和开发商之间分散风险。 事实上，在加拿大房地产投资信托基金（REITs）在20世纪70年代就已经存在，但它们通常用于购买和经营商业地产。但这次融资与众不同，因为该项目主要是住宅性质的。 有专家认为这是个好主意，希望它在加拿大变得更受欢迎。 但这个项目的可行性令人质疑，18%的年化回报率是加拿大央行基准利率的4倍多。如果投入该项目100万元，5年后的利息回报就是90万，有这样的暴利，为啥银行不给他贷款。 细琢磨琢磨，这就是个割韭菜的新手段，各位小心。

加拿大政府刚刚公布了几十年来“最重大”的抵押贷款改革！ 9月16日周一，加拿大财政部宣布，将把30年期抵押贷款摊销的资格扩大到所有首次购房者和购买新建房屋的加拿大人。 该计划将保险抵押贷款的价格上限从100万元提高到150万元。 加拿大副总理兼财政部长克里斯蒂亚·弗里兰 (Chrystia Freeland) 在一份声明中表示：“在我们帮助您支付首付的基础上，我们现在正在进行几十年来最大胆的抵押贷款改革，以促使加拿大的年轻人买得起房。” “我们正在提高抵押贷款保险上限，以应对一些城市昂贵的房价，让购房者有更多时间偿还抵押贷款，并帮助房主更换贷款机构，以在续约时找到最低的利率。” 从 2024 年 12 月 15 日起，首次购房者和购买新建房屋的人将有资格获得 30 年期抵押贷款。这将降低每月还款成本。 联邦政府表示，这项措施将激励更多新住房建设，以解决住房短缺问题。它以自由党2024 年预算承诺为基础，该承诺于 8 月 1 日生效，允许首次购房者购买新建房屋（包括公寓）时享受 30 年摊销期。 渥太华还将于12月15日将保险抵押贷款的价格上限提高至150万元。 此举旨在帮助更多加拿大人有资格获得首付低于20%的抵押贷款。 该上限自2012年以来就没有调整过，因此联邦政府希望此次上调能帮助更多加拿大人买得起房子。 这些新举措是对《加拿大抵押贷款宪章》的补充，该宪章允许所有投保的抵押贷款持有人在续约时可以更换贷款人，而无需接受另一项压力测试。 渥太华表示，与其他贷款机构续约时无需重新审核资格，这增加了抵押贷款的竞争，并使更多拥有抵押贷款保险的加拿大人能够转换到最好、最便宜的交易。 住房、基础设施和社区部长肖恩·弗雷泽 (Sean Fraser) 表示：“每个人都应该拥有一个安全且负担得起的家，这些抵押贷款措施将大大帮助加拿大人购买第一套住房。” 这些政策是政府建设近四百万套新房计划的一部分。

最近，温哥华的一栋破旧独立屋竟以相当高的价格售出。 这栋独立屋位于4156 John Street ，于上周五13日售出，看起来内部像被人大刀阔斧地破坏过。 这栋 112 年历史的住宅有两间卧室和两间浴室，估价为 150 万元。其中只有4.5 万元属于建筑物估值，大部分估值属于土地价值。 据 Zealty 称，卖家曾尝试过几次以更高的价格挂牌出售大赚一笔。 这栋位于 Mount Pleasant 的房屋最初挂牌价为 1,689,000 元。此后，该房屋未能吸引买家，价格降至 1,500,000 元，最终再次降至 1,350,000 元，并以此价格成交。 该房产占地 1,842 平方英尺，占地面积 1,860 平方英尺，因此绝对充分利用了可用的土地。 这所房子里的几个房间看起来就像被人用斧头砍过一样，破烂不堪。 挂牌信息显示，这栋房屋需要“大规模翻修”，是一栋“位于黄金地段的老房子”。 卖家还称，这栋房屋“值得修缮”。 尽管一些照片显示损坏严重，但房屋的内部看起来状况良好。 该住宅距离繁华的 Little Mountain/Riley Park 街区的Main 和 King Edward 仅几步之遥，那里有很多商店、餐馆和咖啡馆。 温哥华房屋挂牌信息中还补充道：“按现状、原地出售”。 如果你有买房的预算和想法，你会买它吗？

加拿大房地产协会表示，尽管借贷成本开始下降，但市场仍然基本处于停滞状态，8月份全国售出的房屋数量与去年同期相比有所下降。 该协会表示，8 月份售出的房屋数量与去年同期相比下降了 2.1%。 经季节性调整后，全国房屋销售量比7月份环比增长1.3%。 CREA 高级经济学家 Shaun Cathcart 表示，预计今年剩余时间和 2025 年利率都将保持在较低水平，“买家可能会继续推迟购房，以提高负担能力，这是有道理的，尤其是因为全国大部分地区的房价仍然表现良好。” 8 月份全国平均房屋售价为 649,100元，比去年同期上涨 0.1%。 新上市房产数量环比增长1.1%。

    大多伦多地区的租房市场是一个艰难的地方，尤其是在租金上涨和房屋选择变得越来越有限的情况下，租客除了面临高成本外，还有其他挑战。 房源广告上标明，为贵湖单身女性提供一套地下室公寓，每月租金为1,000元，乍一看，这个空间似乎不是世界上最糟糕的交易，但租户每周只允许使用厨房两次。 房客也被禁止在楼下做饭，除非加热食物，房东对自家厨房的奇怪限制在网络上引发了大量批​​评。 “想像一下，如果你每周只能使用厨房两次，将会造成多大的食物浪费。虽然他们说可随时预订，不应该允许这些人这样做，”一位人士在回复广告时写道。 其中一位指出，“房主是希望房客购买他们制作的食物——这种食物被称为“tiffin”，这就像餐饮服务，我怀疑这顿饭的费用被夸大了。” “他们希望你支付过高的费用，但不希望你实际使用或享受房子。我看过一些帖子，他们甚至不希望你周末待在家里，甚至不希望你在家工作，只要‘给我钱’，”另一位网友说。 一条评论写道：“这些人预计，尽管家里增加了一个人，但电力和水的使用量不会增加。” 不幸的是，因为房东禁止房客使用厨房，这并不是今年唯一疯传的租赁广告，巴里的另一位房东在5月发布了每月650元的私人房间出租广告，禁止房客使用厨房做饭、清洁和加热食物。 图：Kijiji

近日宾顿市议员发声，一些房东正在利用留学生，要求以性贿赂换取住房，而且这位议员表示，她有广告可以证明这一点。 图源：CityNews 据CityNews报道，宾顿市1区和5区议员 Rowena Santos在9月4日的议会会议上展示了一则租赁广告，称女留学生“被要求卖淫以换取租金（being prostituted for rent）”。 “他们剥削留学生的方式是，有时一个房间里有4到5张床，”她表示。“他们在议会上提出的案例中关于对女性留学生的剥削，就是暗示性贿赂将能给留学生带来租金折扣，本质上就是要求卖淫。” 图源：CityNews Santos说，许多留学生并不知道自己受到了剥削，而且由于没有加拿大的永久身份，他们不敢说出来。 “由于文化动态不同，他们不一定知道同意会带来什么后果，做有利益关系的朋友（friends with benefits，实际意义是炮友、性伴侣）意味着什么，”她解释说。“那则广告显示，如果你愿意做这种有利益关系的朋友（friends with benefits），那么你只需要支付200加元，而不是300加元，这真是太恶心了。 Brampton房东盯上女留学生：有人怀孕自杀，遗体运回国 一位前留学生讲述了她作为安省租房者所经历的剥削。 “他们强迫女孩做其他事情……他们强迫我们与他们发生性关系，”这位身份受到保护的女性说道。 图源：CityNews 这位前学生说，她认识其他像她一样的女性，她们也经历过房东未做通知就来到她们的居住单元，以降低租金换取性好处。 “他们不遵守必须提前24至48小时通知的规定，他们不这样做，他们只是来到你家并试图剥削你。” “我也不敢告诉其他人，我只能自己承受，” 这位前学生表示。 图源：CityNews Santos说，宾顿市正在与社会机构合作，与学生建立联系，并为受到房东虐待的临时居民提供支持。 “他们中的许多人最终去社会机构分享自己因此怀孕、有精神健康的问题，有些人自杀了，”她说。 议员们已经建议设立住宅租赁许可试点计划（Residential Rental Licensing pilot program），来打击虐待行为。该计划已于2024年初启动，旨在处理越来越多的问题租赁。

■ Breakwater Island最近正以1,490万元的价格挂牌出售。 Colliers International 拥有一座私人岛屿是多数人来说是遥不可及的梦想，然而，一位已售出30多套房产的房地产经纪透露，在温哥华岛海岸附近，一些私人岛屿实际上比一些房屋便宜。 Daily Hive报道，私人岛屿买家往往被认为都是知名度高的高收入人士或家庭，但一位拥有近30年销售经验的房地产经纪人透露，一些买家可能会让你大吃一惊。 马克莱斯特(Mark Lester)是一位经验丰富的房地产经纪人，专门从事私人岛屿销售，他自90年代末以来，已促成了许多独家房产的交易，包括Moresby Island、Port Sidney Marina和Mount Baldy Ski Resort。   ■ 维多利亚市1月份的平均房价为847,900元；而Clam Shell Island在6月挂牌价仅84.5万元。 Colliers International ■ Pym Island于5月份以700万元的价格挂牌，其中包括一栋拥有12间卧室和12间浴室的漂亮房子。 Sotheby’s International Realty 莱斯特仍然看好私人岛屿，认为对那些负担能力不成问题的人具有吸引力。 「我了解私人岛屿所有者处理的系统，」他说，「一些岛屿有海底电缆和水力发电，但大多数岛屿都没有电网，须依靠太阳能电池板、逆变器系统和其它技术来像在城市中一样运行。」 当然，私人岛屿所有权并不是每个人都能拥有，甚至在卑诗省购买这类房产也可能具有挑战性。 然而，莱斯特指出，对私人岛屿有兴趣者堪称「全方位」，从知名人士、保育团体到寻求建造公社或度假村的人，十分广泛。「人们想以自己的名字命名一座岛屿，」他说。 据称，温哥华岛海岸附近的私人岛屿价格可能差异很大。 莱斯特表示，他曾经以50万的价格出售一座岛屿，也曾以超过4,000万的价格达成，「有些是多年来一直属于同一家族的遗产。」 对于那些担心私人岛屿会变成度假村或受外国投资影响的人，莱斯特就保证，《岛屿信托法》（Islands Trust Act）——一项确保海湾群岛受保护的省级法案——将阻止此类发展。 此外，仅分区法规就使此类项目不切实际。 「多年来，有很多人说他们想在岛上建造一个度假村，而我的反应是，这样的计划获得批准的可能性非常非常小。」 莱斯特最近收到了更多来自保育组织和捐助者的询问，旨在保护这些小岛屿的生态系统。去年，一些保护组织在卑诗省买下岛屿以保护它们。 然而，尽管一些买家的知名度很高，莱斯特表示，谨慎行事是他工作的重要组成部分，他不能透露任何名字，「不过，他们绝对是你认得的人，」他说。 虽然拥有一个僻静天堂的梦想对大多数人来说仍然遥不可及，但对这些岛屿的持续关注和负责任的管理，凸显了温哥华岛的基本理念：保护。 无论是个人度假还是生态保护，私人岛屿都继续为人们提供一睹非凡生活方式的难得机会，这种生活方式似乎将与世隔绝的奢华魅力与监护责任融为一体。

从9月初加拿大央行宣布第三次降息以来，机构基本都看好9月、10月地产市场开始复苏。‍‍ 就利益关系而言，银行、地产经纪公司、开发商、建商、甚至三级政府都希望看到地产市场向好发展，毕竟没有交易量就没有GDP。‍‍‍‍‍‍‍ 似乎大家都觉得大温房价会有个强力反弹出现。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 但现实情况是，很多卖家在三次加息后居然发现自己的房子还是卖不动，悄悄的下调了挂牌价。‍‍‍‍‍ 比如这一套位于列治文的独立屋，5卧3卫，占地3875平尺，房屋面积2133平尺，1994年建造，2006年翻新，买了就能住。 这房子政府估价154.6万，在没降息的2024年5月曾经挂牌160万。当时没能成交，也属于正常。‍‍‍‍‍‍‍ 在央行三次降息后，卖家选择重新挂牌，而挂牌价格直接11万，来到了148.9万。 其实二手房这东西什么价格算合理有时候是个玄学，对地产经纪而言，找到合适的买家能多卖10%是没问题的。遇到无所谓的买家就很难要上价格，所以二手房定价很看心情。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 这位卖家逆势打折，估计这一次非常希望能快速成交。‍ 另一套房也在列治文，4卧6卫，土地面积6000平尺，房屋面积3050平尺 2012年新，政府估价261.3万。 这房子仪表堂堂，地段和装修都没啥缺点，要是放在市场好的时候，即挂即走。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 2024年7月到8月，曾经以273万挂牌，当时的挂牌价比卖家的买入价245.3万高出28万。算算账，这笔投资还是有点利润的。‍ 但很遗憾，当时尽管已经开始降息了，但还是没能成交。这一次卖家把挂牌价降到259.9万。‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 这个价格算很有诚意了，基本上是不赔不赚平出，但不知道买家心里怎么想，是不是还想砍卖家一刀。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 就算是火爆的市场，当房价高到一定程度的时候，其实就失去了上涨空间，投资的风险随之增加。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 这一套房位于本拿比，6卧2卫，土地面积6890平尺，房屋面积2140平尺。1959年的老房子，从内饰看保养相当不错了。政府估价162.27万。由于本拿比是一改多最积极的城市，所以不知道这块地有多大投资潜力。   2024年7月，这房子曾经挂牌一次。但这一次降价15万左右以154.88万重新挂牌。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 这个价位的大地老房子能够折让15万，不知道是诚信甩卖还是内有乾坤。 这几套房子其实都属于好卖的范畴，总价都在150万左右，是热门城市热门地段的独立屋，按道理是独立屋中最受关注的一类，但在三次降息后居然降低挂牌价出售。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 如果只用销售策略解释，恐怕有些牵强。‍‍‍   买家看看这三套房子，估计心里也会有所触动，找房的时候会更谨慎。而卖家也要冷静一下，降息是好事，但不见得就能让每一套房子都好卖。  

华尔街日报9月10日独家报道，科技富豪贝索斯（Jeff Bezos）去年在迈阿密印地安溪岛（Indian Creek Village）连续购买两栋豪宅成为媒体报道焦点，第二栋豪宅成交价格为7900万元，原屋主声称遭到房屋中介蒙蔽， 不知道有意买房的人就是贝索斯，导致成交价格比原本开价8500万元亏损600万元，愤而提告。 贝索斯2023年先以6800万元在印地安溪岛买下占地2.8英亩的庄园，几个月后又以7900万元买下1万9000平方呎的紧邻豪宅。 今年，贝索斯三度出手，以9000万元在印度安溪岛置产。 华尔街日报报道，以7900万元卖房子给贝索斯的原屋主，如今对道格拉斯地产公司（Douglas Elliman）提告，指控中介在买卖交涉过程中对于买主身份刻意误导，导致少赚600万元。根据房地产纪录，巴西电玩与玩具厂商Tectoy共同创办人克瑞斯（Leo Kryss）2014年透过投资公司以2800万元在印地安溪岛买下拥有7个房间、酒窖、图书馆、剧场及游泳池的豪宅，2023年5月则开价8500万元求售。 克瑞斯卖房子的隔月，贝索斯以6800万元买下隔壁豪宅。 克瑞斯表示，得知有买方开出7900万元价格时，曾经询问道格拉斯地产公司中介对方是否是贝索斯。 根据佛州迈阿密-岱德郡（Miami-Dade County）第11巡回法院诉状纪录，克瑞斯表示，道格拉斯地产公司佛罗里达州区域执行长帕克（Jay Parker）亲自打电话解释说，贝索斯并不是前来洽询的买家，买家最高价格只肯出7900万元。 克瑞斯说，同意卖房子之后才发现，买主其实就是贝索斯。 格拉斯地产公司在这笔交易中获得4%佣金。 克瑞斯拒绝接受访问，仅透过律师克莱顿（Dana Clayton）发表声明说，格拉斯地产公司并未尽到对顾客的职责，明知买家身份却对于如此重要消息做出误导。 报道指出，许多富人在购屋过程中通常隐藏身份。 迈阿密房地产中介贺兹柏格（Danny Hertzberg）说，不少亿万富豪买房子时，很担心万一身份曝光恐将面临漫天开价。

一名请求接受医疗援助死亡 (MAID，即安乐死) 的女子在魁北克租赁委员会赢得了官司。 她想在家中去世，但她的房东不愿意。 图源：CTV News   63 岁的Victoria Taylor于2022年被诊断出患有ALS患有肌萎缩侧索硬化症（ ALS），她的健康正在迅速恶化，现在只能通过iPad进行交流。 最近几天，她经常在位于Laurentians的公寓外享受生活最后的一点点乐趣。“这是我的小天堂，”她通过她的朋友和邻居Pascale Beauregard 说道。 Taylor 对自己将于10月30日在家中去世感到平静。 “我不想死在CHSLD”，她决定在家中去世导致她和房东之间的痛苦对抗，因为房东想要收回公寓并且不希望她在那儿去世。 房东辩称安乐死违反了她的东正教信仰，而这并不是Taylor所信仰的宗教。 Taylor 说，“信教意味着帮助邻居。” Taylor 的一位律师朋友决定无偿为她抗争。律师 Isabelle Metivier 说：“所有的骚扰、信件和文件足以帮助我立案。” 图源：CTV News 上个月，租赁委员会裁定宗教理由只是迫使Taylor搬走的借口，并允许她留在原地。 房东表示，她才是被不公平对待的人，因为她的目标是搬到父母旁边居住，而父母就住在 Taylor楼上。 “我为我的父亲感到难过，”她说。“如果我没记错的话，我的父亲比Victoria Taylor大15岁，这可是我的父亲。” 她指责租赁委员会遗漏了关键证据，她的宗教信仰被断章取义了。 “我说，‘Victoria，我感到。我感到非常对不起你，’”她说。“我无比同情。但我会很感激，如果你能够……如果你觉得你无法独自应对自己的生活，最好由CHSLD负责。他们总是想帮助，给她一个地方住。” 律师Metivier努力保护Taylor。她说：“甚至在听证会上，我们甚至建议将案件推迟一年，因为我们都知道Taylor女士无法再活一年。房东拒绝了。” Taylor说她仍然感受到一些来自房东的压力，但是查看日历时，她说她“有一天会离开。”

大温一名房地产经纪人操纵一名和他有密切私人关系的女客户房屋卖买，BC省房地产监管机构在一项裁决中称之“掠夺性”的不当行为。 BC金融服务管理局于上周在其网站上公布了针对一名经纪的不当行为调查结果，未来会发布对其不当行为的处罚决定。 BCFSA 听证官 Thelma O'Grady 在其责任决定中得出结论，经纪A某犯下了多种形式的职业不当行为，包括： 未能披露他所提供的陈述的性质； 未能采取合理措施避免利益冲突，且未能向其客户披露冲突情况； 未能以合理的谨慎和技能诚实行事，并符合客户的最大利益； 并且未能或拒绝配合监管机构的调查。 当局指经纪A某在所需文件中做出了虚假或误导性陈述，并且犯下了《房地产服务法》中定义的“不当行为”。根据判决，这一调查结果源于经纪A某在 2015 年促成的两笔交易，这是他作为房地产持牌人职业生涯中最早的两笔交易。 整个决定中涉及的两名房主被称为“个人 1”和“个人 2”。法庭文件显示经纪A某于 2014 年通过约会应用程序认识了个体 1，并开始和她建立关系，但在有关此事的听证会上，双方对双方关系性质存在争议。个人 1 告诉监管机构 BCFSA，两人的关系很浪漫，A某经常带她出去晚餐和带一瓶葡萄酒或香槟过来，两人经常聊天，一起散步和开车。该决定表明，个人 1 认为她和A某的“男女朋友”关系一直持续到 2018 年 7 月。 根据判决，虽然经纪A某承认在约会网站上认识了个人 1，花了很多时间与她在一起，并给她带来食物和礼物，但他否认他们曾经有过亲密或浪漫的关系。个人 1 告诉监管机构，期间A某经常与她谈论出售其素里独立屋的事情。她说她对此没有兴趣，但最终在 2015 年 6 月被说服。A某还为潜在买家“个人 2”展示房屋。根据判决，最终，个人 1 以 539,000 元的价格将其房产出售给个人 2，并以 320,000 元的价格购买了个人 2 的房产——素里联排别墅。在收取高于平均水平的佣金后，这名地产经纪在这些交易中赚取了超过 39,000 元的佣金。 不过，地产经纪和个人 1 在听证会上对案件事实存在重大分歧，导致听证官要权衡他们证词的可信度。 听证官更偏向个人 1 的证词，认为她的证据“总体一致”且真诚，并指出当她记不起信息时，她会诚实回答。另一方面，根据该决定，地产经纪的证词并不可信。他在 BCFSA 调查期间，“自信”地回答了问题，很少在作证时说自己不记得，直到接受盘问时，当面对和他的陈述相矛盾的明确证据时，他才责怪自己的记忆力不好。     根据判决，他还声称自己在 2010 年或 2012 年被诊断出患有痴呆症，但没有提供任何证据支持这一诊断或任何其他诊断。判决书中写道：“经纪A某虚假和误导性证据的严重程度不能归因于记忆问题。” “他挑选了他所记得对他的立场有利的事实。”考虑到这一点，听证官得出结论，经纪A某故意淡化他与个人 1 的个人关系的亲密程度。听证官指，个人 1 在见到AA某后不久就取消了约会应用程序的订阅，很明显个体 1 也相信两人是浪漫关系。判决书中写道：“A某和个人 1 并没有进行公平的职业交易。” “我接受个人 1 的证据，即她依赖A某，并且她相信他会以她的最佳利益行事。”根据判决，A某的行为不符合个人 1 的最佳利益。相反，他对她实际上并不想要的服务收取了过高的费用，并且没有建议她寻求独立的法律建议或警告她他没有义务为她的利益行事。听证官指，双方的个人关系导致情况变得“独特”。听证官在决定中写道：“如果这是两个没有联系的人，房主可能会停止和一直提供房地产服务的被许可人交谈。”“但在这种情况下，A某利用他的个人关系和个人 1 对他的信任，继续为她提供广泛的房地产建议，展示她的房源，并向她展示（个人 2 的房产），目的是以高于市场的价格收取佣金，而不是个人 1 表达的不出售的兴趣。”该决定还指出，A某并没有承认他与个人 1 的密切私人关系，个人 1出示的电话记录显示两人之间有大量的通话和短信。听证官发现A某故意曲解他与个人 1 的关系，试图掩盖他代表她所涉及的利益冲突。判决称，A某的行为“损害了人们对房地产行业的信心”，并使其“名誉扫地”。判决写到：“A某拒绝接受个人 1 不想卖掉她的房子。他向她施加压力并操纵她与个人2交换财产，利用了个人1和他关系密切并且信任他，这种行为只能称为掠夺性的行为”。在 BCFSA 网站上发布的伴随该决定的新闻稿中，BCFSA 合规与执行副总裁 Jonathan Vandall 呼应了听证官的用词选择。Vandal 表示：“为了出售房产或赚取更高佣金而向客户施压或操纵的行为，严重低于 BCFSA 期望被许可人遵守的专业标准。”根据该决定，A某已经于今年三月已经交出了他的房地产许可证。

之前由BC 省省住宅租赁部门RTB仲裁员做出两名租客承担房屋漏水超过 18,000 元维修费用的裁定，近日被BC省最高法院法官推翻，称决定“显然不合理”。 在上周的一项决定中，省高院法官 William Veenstra 搁置了这项RTB的命令，并将此事发回该省住宅租赁部门进行重新仲裁。根据CTV的报道，这场房东和租房的纠纷发生于 2022 年 3 月，当时租客德拉蒙德注意到他们在素里出租房子的地下室天花板有一部分凸起。 法庭获悉，德拉蒙德“立即”通过短信向房东通报了损坏情况，但为时已晚，无法避免 18,757 元的维修费用，包括更换该物业的橱柜、干墙和踢脚板的费用。 房东表示，她的保险公司拒绝承担这些费用，认为损坏不是突然或意外的，而是随着时间的推移而发生的。 房东通过 RTB 提交了一份申请，要求赔偿维修费用，虽然最初审理此案的仲裁员无法确定损坏的确切原因，但认为两名租客德拉蒙德和达尔“疏忽”，没有尽早注意到这一点。 租客德拉蒙德承认，截至 2022 年 3 月，她大约有四个月没有去过地下室。去年 11 月进行的房屋检查也没有发现问题的迹象。 当时RTB 仲裁员在部分裁决中承认无法确定损害是如何发生，并且表示”虽然租户可能已经立即清理了上层的积水……但并未发现下层区域受到损坏。” 除了判给房东获得损害赔偿外，仲裁员还允许房东保留两名租客的 1,200 元保证金，两名租客最终于 2022 年 4 月搬了出去。 审查此案时，高院法官对 RTB 的裁决提出了几个问题，包括仲裁员显然未能区分家中的两个独立单元。 法院获悉，两名租客于 2018 年 11 月搬进楼上的主单元，租客德拉蒙德则于 2019 年 3 月开始租用地下室作为工作空间。 法官指出，两名租客不是地下室租赁协议的一方。文件上指租客德拉蒙德和她的前夫支付了房租。 但在省住宅租赁部门仲裁员的裁决中，暗示楼上两名租客德拉蒙德和达尔都“控制和占有”地下室单元——这是唯一可见损坏的地方——并称他们每个人都“疏忽大意”，因为未能及早发现问题。 高院法官指RTB的裁决“没有解释可以定期访问地下室的义务，上层的租客不是地下室的租户，并且没有进入地下室的合法权利。” 法官指出，房东已于 2022 年 5 月将地下室单元的保证金退还给德拉蒙德和她的前夫。 在案件返回 RTB 后等待结果，法官还撤销了允许房东保留 1,200 元楼上租金押金的命令。

华尔街日报10日独家报道，科技富豪贝索斯(Jeff Bezos)去年在迈阿密印地安溪岛(Indian Creek Village)连续购买两栋豪宅成为媒体报道焦点。 第二栋豪宅成交价格为7900万元，原屋主声称遭到房屋仲介蒙蔽，不知道有意买房的人就是贝索斯，导致成交价格比原本开价8500万元亏损600万元，愤而提告。 贝索斯2023年先以6800万元在印地安溪岛买下占地2.8英亩的庄园，几个月后又以7900万元买下1万9000平方呎的紧邻豪宅。 今年，贝索斯三度出手，以9000万元在印度安溪岛置产。 华尔街日报报道，以7900万元卖房子给贝索斯的原屋主，如今对道格拉斯地产公司(Douglas Elliman)提告，指控仲介在买卖交涉过程中对于买主身份刻意误导，导致少赚600万元。 根据房地产纪录，巴西电玩与玩具厂商Tectoy共同创办人克瑞斯(Leo Kryss)2014年透过投资公司以2800万元在印地安溪岛买下拥有7个房间、酒窖、图书馆、剧场及游泳池的豪宅，2023年5月则开价8500万元求售。 克瑞斯卖房子的隔月，贝索斯以6800万元买下隔壁豪宅。克瑞斯表示，得知有买方开出7900万元价格时，曾经询问道格拉斯地产公司仲介对方是否是贝索斯。 根据佛州迈阿密-岱德郡(Miami-Dade County)第11巡回法院诉状纪录，克瑞斯表示，道格拉斯地产公司佛罗里达州区域执行长帕克(Jay Parker)亲自打电话解释说，贝索斯并不是前来洽询的买家，买家最高价格只肯出7900万元。 克瑞斯说，同意卖房子之后才发现，买主其实就是贝索斯。格拉斯地产公司在这笔交易中获得4%佣金。 克瑞斯拒绝接受访问，仅透过律师克莱顿(Dana Clayton)发表声明说，格拉斯地产公司并未尽到对顾客的职责，明知买家身份却对于如此重要消息做出误导。 报道指出，许多富人在购屋过程中通常隐藏身份。 迈阿密房地产仲介贺兹柏格(Danny Hertzberg)说，不少亿万富豪买房子时，很担心万一身份曝光恐将面临漫天开价。

Keychain figure of house and key on wooden table 同比去年基期，温哥华的租金连续第 9 个月下降，但这种趋势可能正在改变。根据 Rentals.ca 的全国报告，温哥华 8 月的平均公寓价格略高于 3,100 元。 今年每月的数据来看，租金自春季以来一直在稳步上升。 由于温哥华仍然是加拿大租金最昂贵的城市，因此很多人采用合租模式，尽管如此，依然负担很重。Rentals.ca 的拉达斯 (Giacomo Ladas) 详细分析了卑诗省的数据。「以卑诗省平均而言，若有室友合租，每月也要支付约 1,200 元；若在温哥华市就更贵了，分摊租金每个月要接近 1,500 元。」 拉达斯解释说，虽然这仍然是一大笔钱，但比起自己租一间单位来说，已经比较能负担了。 尽管温哥华仍然是全国租金最昂贵的地方，但租赁机构表示，卑诗省其它城市的租金正在迎头赶上。 根据 Rentals.ca 的数据，本拿比是全国租金第二贵的地方，素里排名第五，基隆拿跻身前十名。  

大多伦多地区的房地产观察人士表示，高利率和新公寓单元上市数量增加，导致市场供过于求，需要很长时间来平衡。 图源：51记者拍摄 TD经济师Rishi Sondhi发布的最新报告指出，销售活动未能迅速吸收供应量，大多伦多地区7月份的公寓转售量比疫情前水平下降了25%。   这一趋势与多方面因素有关，例如大量新建公寓涌入市场、较高的借贷利率使得部分买家难以交易，以及租金下降和负现金流导致投资者卖房。 Sondhi表示，“较高的利率意味着，大多伦多地区公寓的回报率与‘无风险’政府债券的回报率之间的差距缩小。这可能减少了投资持有公寓的动力。” Sondhi的报告显示，今年1月至7月期间，大多区约有19,000个公寓完工，比2023年同期的约12,000个和上一年的10,000个，有了显著增加。 图源：51记者拍摄 多伦多地产经纪公司Property.ca的销售代表Brendon Cowans表示，今年大多伦多地区的公寓完工量可能达到“创纪录高位”。“你可以想象，在高利率环境中涌入如此多的供应，这并不理想。” 根据房地产公司Zoocasa的数据，7月份大多伦多地区的公寓房源比去年同期增加了63.9%，从5,416个增至8,879个。多伦多市的公寓房源同比增加了61.5%。 这一趋势与加拿大其他城市一致。伦敦、汉密尔顿-伯灵顿、密西沙加、渥太华以及温哥华的活跃公寓房源同比增长超过40%，蒙特利尔和卡尔加里各增长约23%。 Zoocasa表示，随着过去三年利率上升，持有投资性物业（如公寓）的成本也增加了。 Cowans说，特别是过去五年内购买公寓并使用浮动利率的人，成本急剧上升。 对买家而言，供应激增意味着更有利的价格。根据Zoocasa的数据，7月份大多伦多地区的公寓价格同比下降2%，相比之下，镇屋价格下降1%，独立屋价格仅下降0.1%。 Sondhi指出，自去年第三季度以来，大多区公寓价格已下降约5%，预计随着供需平衡，销售将出现“逐步复苏”。他预测，到明年初，公寓转售价格可能会下降5到10%。 “短期内公寓价格前景存在双方面的风险，”他在报告中指出。“从负面来看，即将完工的大量公寓将继续增加供应。从正面来看，公寓销售对利率下降的反应可能比预期更大，或者投资者可能会将他们的物业撤出市场，更快使市场条件收紧。” 市场好转取决于利率继续下降 本月早些时候，加拿大央行将关键贷款利率下调了四分之一个百分点至4.25%。这是央行连续第三次降息，行长Tiff Macklem警告称，根据情况需要，今年可能会调整降息的节奏。 图源：51记者拍摄 Sondhi表示，利率可能会在2025年之前保持“相对较高”的水平，抑制市场活动。 其他人则更为乐观，认为情况可能会更早好转。 In2ition Realty创始人兼首席执行官Debbie Cosic表示，她认为供应过剩的情况是暂时的。“我们预计明年将是非常强劲的一年，我们相信利率将继续下降。” 她认为，现在是买家锁定购买并利用优惠的最佳时机。“我们认为供应过剩是因为公众在观望市场何时触底，我们相信市场已经触底。” Cowans表示，在未来一年半内，加拿大央行的降息次数将是关键因素。 他说，由于公寓完工量预计将在未来几年放缓，销售可能会在更长时间内反弹。“我确实看到未来市场会回升。我不认为这会非常迅速。” “随着继续降息，我可以预见到价格上涨……而到2027年，我认为市场将会变得疯狂。如果人们能够撑过接下来的两到三年，情况将会截然不同。”

前不久，Vancouver Sun报道了本拿比一幢独立屋交易因“一改多”受阻而向法院申请取消房屋产权上的限制性条款的案例。 没想到,一石激起千层浪，Vancouver Sun经过深入调查，发现房屋产权上存在限制性条款的情况在大温不在少数，而且已经有业主组织起来以此对抗省府的“一改多”政策。 据Vancouver Sun的最新报道，在北本拿比的Brentwood Park社区，沿着Southlawn车道有几处1950年代的独立屋正在出售。它们的房屋面积大小差不多都是2500平方英尺左右，土地面积超过7500平方英尺，估价略高于$210万元，但挂牌价约为$430万元。卖方经纪推出的卖点是重建潜力，卖家广告中提到“新的省级立法允许建造多达8层的多户住宅”。 但其中有一个问题。 这些独立屋的产权附带了一项在1950年代登记的限制性契约，规定只能在这块土地上建造单户住宅。 目前还不清楚整个大温哥华地区及全省有多少这样的契约存在。但退休房地产律师、前BC公证人协会总法律顾问Ron Usher表示，可能有数千份土地所有权附带所谓的“法定建筑计划”和限制性契约。 这些契约可以追溯到1950年代和1960年代，以永久协议的形式对多位业主进行约束。 当时，开发商在远离市中心的地方建造住宅区，为了吸引想要居住在统一社区的买家，开发商利用契约来规定只能在这些地块上建造特定大小或类型的住宅。 社区组织依靠契约来对抗Bill 44Brentwood Park社区靠近Brentwood购物中心和天车站。 据社区组织称，该地区有超过400块地可能有类似的契约，这个组织正在利用这些限制来反对省府的在独立屋地块上增加住房密度的政策。 这些业主以“拯救Brentwood Park”为口号，表示政府的政策代表了“过度干涉”，将“造成社区脱节”和“无节制的密度增加”。 “拯救Brentwood Park”运动去年因Bill 47法案而启动，该法案要求市政当局允许在距离交通枢纽400至800米范围内的独立屋地块上建造小型公寓楼。 正在领导这一抗议活动的居民Edward Pereira说，“这些契约是我们的产权中的资产，既然我们付了钱，我们就不应该为保护它们感到羞愧。” Pereira在该社区生活了22年,他说，“本拿比市是个例外，多年来一直在增加交通枢纽周边的密度。这里有两条交通线路和四个市中心规划。自2017年以来，已经建了30座高楼，Holden和Gilmore两个轻轨站之间还有另外70座在规划中。这真的是非常激进。” 这一居民组织已经发起请愿，要求豁免Bill 47.并获得了本拿比市议会的支持，但遭到省住房厅长驳回。随后，该团体将注意力转向Bill 44号法案，即“一改多”法案。 Pereira表示，去年冬天该法案一通过，远在各市政府修改分区条例之前，房地产经纪人和开发商就纷纷涌向该社区寻找买家和卖家。 他说：“似乎没有人知道Bill 44.我们是12月1日土地整合人员上门才知道这件事的。” Pereira补充道：“这个地区竟然也成为人口密度的目标，这让人觉得很不合理。我们对这种僵化的态度感到震惊，本拿比市相对于其他市镇已经做了很多。” 目前，这个居民组织已经在社区各处的草坪上竖起了标语，吸引人们访问他们的网站SaveBrentwoodPark.com，指导居民如何在BC省土地登记处网站上查询某处房产是否有限制性契约，并要求他们登记相关信息。 该组织的目标是建立一个数据库，如果某房产的业主或开发商试图在有契约限制的地块上建造多住户住宅，邻居们就可以采取法律行动。 虽然有人表示“开发商在房屋产权上加上的限制性条款、优先考虑维护社区统一性”的做法现在看起来过时，因为“考虑到更多灵活的住房选项可能会增强社区的活力和包容性”，但Pereira表示，这种说法让不同代人对立起来，虽然社区中仍有一些最初的买家，但问题并不是抱着过去不放，而是将来也会有愿意住在纯独立屋住宅区的新买家，这些人会随着财富代际传承而有能力负担这些房子。全省无法统一追踪 本拿比并不是大温唯一在某些独立屋土地产权上有限制性条款的市镇，但BC省有许多不同类型的契约，没有集中统一的系统可以按类型追踪这些契约。 BC省土地产权登记处发言人Janice Fraser表示：“虽然所有建筑计划和契约都存放在土地所有权登记处，但如果不审查每一份文件，就无法确定哪些文件限制了土地的使用。” 要了解每一种情况，需要查阅土地所有权证并阅读扫描文件(这些文件是打字的，有时还包括手写笔记)，以了解对建筑高度或建筑面积或允许饲养的宠物数量的限制是否会妨碍在同一地块上增建多栋房屋。 除了在之前的报道中提到的高贵林，Vancouver Sun的调查还发现白石Blackburn 街上的一栋5卧室独立屋的土地契约中也有1958年签订的条款，规定“每个地块上不得建造多于一户家庭或居住单位的房屋”。 素里市规划与发展部代理总经理Ron Gill表示，市府工作人员正在审查各种常见的限制性契约类型，未来将提供更多信息。省府立法解决有难度 BC省住房厅最初在8月14日的回应中表示Bill44不能推翻限制性契约，建议业主就限制性契约寻求法律建议，然后在8月26日发给Vancouver Sun的电子邮件中表示，他们将继续关注这一问题。 Usher表示，省政府有权以与其他类型契约(如曾在西温和Shaughnessy等地区排斥非白人购房者的种族性契约)相同的方式处理这些限制性契约。但由于选举即将到来，这种做法可能会引起一些选民不满。 Usher反问道，“几个月后就要举行选举了，现在剥夺业主的财产权利是个好时机吗?” UBC财产法教授Douglas Harris表示，他理解省政府对此采取谨慎态度，原因是显而易见的，契约争论双方都可以主张自己的财产权利。 他说：“一些业主可能会说他们购买房产时就是因为这些限制性契约，而其他业主则可能认为这是他们的土地，他们应该可以自由开发。” 他补充道，另一种潜在冲突正在形成。 Harris指出，1970年代和1980年代建设的共管独立屋开发项目可能会引发类似的争论。 共管独立屋的土地产权是分契式，其中一些开发项目的附例规定，每个分契地块上只能建造一栋单户住宅。 根据Harris的研究，温哥华岛南部、菲沙河谷(包括阿伯茨福德和奇利瓦克)以及奥肯那根等地存在超过2600个这样的开发项目，共创造了超过4.6万个分契地块。 Harris说：“人们的注意力一直集中在建筑物平面图和制性契约上，但共管独立屋可能会成为更大的问题。”

RBC银行经济学家表示，虽然加拿大央行可能正在降低利率，但这一举措并未对加拿大的房地产市场产生立竿见影的影响。 加拿大皇家银行（RBC）助理首席经济学家Robert Hogue在近期的一篇博客文章中写道：市场的反应到目前为止基本上是平淡的。 “8月房屋销售的早期报告显示，包括温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿、多伦多和蒙特利尔在内的大多数市场的销售仅较7月略有增加。这是继6月和7月喜忧参半的结果之后的又一次增长。显然，需要更大幅度的降息才能以实质性方式刺激需求，因为买家仍然面临高额的持有成本和糟糕的负担能力。” 上周，加拿大央行连续第三次下调基准贷款利率，将利率降至4.25%，因为通胀显示出受控的迹象。加拿大央行行长Tiff Macklem表示，如果有必要，他可能会调整利率下调的速度——无论是加快还是放缓。 Hogue表示，今年房地产市场最大的趋势是上市房屋数量的增加。 他写道：“在某些情况下，比如在多伦多，这反映了许多新建成单位（主要是公寓）的完成，这些单位的业主（主要是投资者）希望将其出售。在其他情况下，可能是卖家押注较低的利率将激发买家兴趣并改善销售结果。在某些情况下，这可能是房主由于高利率而出现困境的迹象。” 他表示，供需之间的平衡正在缓和，在多伦多，特别是公寓市场，这种趋势更倾向于买方。 Hogue指出，大多数市场的房价自春季以来“基本保持不变”。他预计，这一趋势可能会在短期内继续，除非出现更大幅度的降息来推动需求上升。 Hogue写道，多伦多的房屋销售数量基本上“一动不动”，大多伦多地区市场在7月和8月的房屋转售量为62,000至63,000套，这与2022年和2023年的数字非常相似。 Hogue写道，潜在的买家仍在观望，等待更优惠的价格或利率（或两者）。今年挂牌量的大幅增加可能已经解决了早期存在的库存短缺问题，但迄今为止未能打开市场。 他指出，7月和8月的房屋转售量在季节性调整基础上仅增长了0.6%，这仍比疫情前水平下降了32%。 大多伦多地区的房屋转售量在2021年3月达到顶峰，当时市场上转售了接近143,000套房屋。 Hogue指出，7月和8月的房价保持不变，平均价格为109万加元，这一价格对许多潜在买家来说仍然遥不可及。 他说：“买家面临的主要挑仍然是非常高的价格。即使是相对较便宜的类别，如公寓（其平均价格在该地区接近66.8万加元），对许多人来说也难以负担。这使得市场陷入停滞。卖家坚守他们的要价，而买家则没有紧迫感（或无法）出价。 Hogue表示，在当前环境下，卖家在交易中可能愿意做出一些让步，特别是在公寓市场。 不过，他预测，随着利率继续下降以及一大批新公寓的竣工，销售势头将“逐步增强”。

卑诗省葡萄酒之乡南奥肯那根（South Okanagan）的奥利弗（Oliver）附近，有一处占地9.6英亩包括果园和房屋的房地产，正以低于温哥华一幢独立屋的价格挂牌待售。 有些人从罐头里获取桃子，有些人则更想从树上直接摘下新鲜的桃子吃，对于后者而言，他们可以考虑搬到乡下，搬到南奥肯那根的这个果园。 线上房地产服务公司Zillow的楼盘信息显示，靠近美国边境的奥利弗镇附近有一个占地9.6英亩的樱桃庄园正挂牌出售，这里种植了各种果树，包括多种樱桃、桃子和苹果。 该房产的市场售价为251万元，还不及温哥华一幢独立屋的价格，目前温哥华独立式单户住宅的平均售价约为260万元。 在这片土地上除了果树之外，还有一栋房子，这栋建于20世纪40年代的建筑最近才经过翻修，里面有3间卧室和两间浴室。 此外，还在2017年增建了一个25 x 42呎的车库，可提供充足的储存空间。 放眼望去，田园、果林以及山峦尽收眼底，对于厌倦都市喧嚣的城里人来说，是一处富有诗意的清静处所。

Kingston是加拿大最著名的学生城市之一，以外地学生比例高而闻名，St. Lawrence College和Queen’s University都位于此地，所以房屋出租市场一直很火爆。 过去10年里，Amélie Brack的物业管理公司一直轻松地将位于Kingston的St. Lawrence College附近的双拼住宅出租。 然而，今年秋季学期即将开始时，这栋房子仍未出租，这对她来说是第一次。最近几个月，Kingston的学生住房需求急剧下降，导致许多出租单位空置。 “直到去年，每年8月我们每周会收到25到50个租房咨询。今年却一片寂静，真是令人惊讶。”Limestone Property Management的租赁经理Brack表示。                                  图源：The Globe and Mail 其他加拿大主要大学城市的租赁经纪人和物业经理也注意到了同样的下降趋势。 这一现象尚未出现在任何官方统计报告中，但许多身处基层的人已经注意到，这与过去几年形成了鲜明对比。在过去的几年中，秋季学期开学前的几个月里，学生住房往往会出现激烈的竞价战。而如今，这种情况发生了显著的逆转。 许多人将这种下降归因于对国际学生人数的限制。Brack表示：“国际学生的减少确实影响到了我们。”她还提到，Kingston所谓的“学生区”里，一些大型的多卧室房屋也未能租出去，房主们不得不将租金调至接近家庭可以负担的水平，而不是五名迫切需要住房的学生（或他们的父母）愿意支付的价格。例如，四居室的租金从之前的每月4,000加元降至2,700加元。 今年1月，联邦移民部长大幅削减了加拿大国际学习许可的数量，此举是回应公众对国际学生人数激增的强烈反应。 2024年的学习许可上限定为360,000个，较前一年减少了35%。 此外，由于最近对入境前需要在加拿大银行存有的资金要求（从$10,000增加到$20,635）以及每周允许工作的小时数（现在限制为24小时）的变化，加拿大、澳大利亚和英国在一些国际学生中的受欢迎程度有所下降。 除了学习许可上限外，过去几年中，加拿大的大学也在努力建设更多住房，特别是在卑诗省，该省政府提供了激励措施，新增了数百个单位。在卑诗省，政府通过提供专门为租赁建造的住房激励措施和对短期租赁的新限制，推动了大量新租赁住房进入市场。 温哥华的liv.rent公司市场经理Matisse Yiu表示：“我们注意到咨询量减少，确实有下降趋势，来自其他国家的流量也在减少。”该公司在安省和B.C.省代理约3,500个出租单位，主要面向学生，为房东和学生之间搭建桥梁。“从房东的角度来看，他们的确更加焦急。” 她还提到，在卑诗省的Surrey市，今年夏季的租金下降了11%，而去年夏季该市的租金曾上涨了27%。Surrey是国际学生的热门选择，因为许多学生在此地已经有移民家庭的亲戚，此外这里的租金比大温哥华地区的其他地方便宜，而且靠近市内和附近的大学和学院。 Ms. Yiu的公司追踪与公立或私立大学附近住房相关的互联网搜索查询，并发现这些数字有所下降。根据她的数据，关于不列颠哥伦比亚大学（UBC）附近住房的搜索量下降了19%；西蒙菲莎大学（SFU）下降了35%；不列颠哥伦比亚理工学院（BCIT）则下降了59%。 此外，针对国际学生的B.C.省最大私立学院之一——加拿大西部大学（University Canada West）的谷歌搜索量，根据不同的搜索词，下降幅度在58%到100%之间。过去，加拿大西部大学每年招收大约15,000名学生。 Landlord BC这一倡导组织也收到了一些变化的信号。Landlord BC首席执行官David Hutniak表示：“我们的一些成员注意到，今年9月学期即将到来时，UBC周边的学生住房需求有所减少。过去几年，他们通常在7月底之前就能将房子全部租出，不会有空置情况。” 在安省，Yiu指出，滑铁卢、汉密尔顿和金斯顿等大学附近的学生住房搜索量下降了46%至55%。多伦多大学附近住房的搜索量保持不变，但许多租赁市场观察者指出，多伦多的租金今年一直在稳步下降。 多伦多大学去年增加了600个宿舍床位，总数达到10,900个，能够为所有一年级新生提供床位保障。 不列颠哥伦比亚大学（UBC）、维多利亚大学（UVic）、西蒙菲莎大学（SFU）以及安省的女王大学（Queen's University）的发言人都表示，他们在过去两年中增加了学生宿舍床位：维多利亚大学增加了约600个，西蒙菲莎大学增加了500个，女王大学增加了426个，不列颠哥伦比亚大学增加了300个，使其学生床位总数达到16,003个。 UBC的夏季学生住房候补名单从去年的8,000人减少到今年的7,000人。其他学校报告没有明显变化，但UVic和SFU表示，他们已能为在截止日期前申请住宿的所有一年级学生提供住宿。 Ms. Brack表示，联邦政府的政策似乎达到了预期效果：降低租金。但对于那些购买房产以期租给学生的投资者来说，这却带来了挑战。“这让那些多年前投资的人处于困境中。”

最近温哥华的房产市场真的很冷清。 大温地产经纪协会（Greater vancouver Realtors）表示，大温地区8月房屋销售量年减17.1%，比10年季节性平均低四分之一以上。 该协会表示，上月大温楼市销售总量为1,904套，低于2023年8月的2,296套。 大温地区所有住宅物业的综合基准价为1,195,900元，较2023年8月下降0.9%，较7月下降0.1%。 8月新挂牌的独立屋、联排屋和柏文单位有4,109套，比去年同月增加4.2%。 大温地产经纪协会经济和数据分析总监利斯（Andrew Lis）表示，8月份的销售仍处于停滞状态，这表明尽管加拿大央行此前两次下调主要利率，但买家仍感受到借贷成本上升的压力。 正如市场预期，加拿大央行9月4号将隔夜利率目标降至4.25%，并表示继续执行资产负债表正常化政策。这是继今年6月和7月后，连续第三次降息，以持续推进宽松货币政策。接下去的两次利率宣布日期是10月23日和12月11日。

安省Conestoga College学院的留学生Harsh Patel在搬家当天来到位于基奇纳的公寓时，发现自己成了租房骗局的受害者。更加令他震惊的是，现场还有十几个带着行李准备入住的受害者......所有人都被拒之门外。 Patel描述当时的情景既混乱又令人绝望。他在接受CTV采访时表示：“现场大约有15个人。维修工还告诉我，在我们之前还有5-6个人来过。所有人都非常沮丧，有人甚至崩溃大哭。” 多名受害者签署了租赁协议，并支付了第一个月和最后一个月的房租，共计4,000加元。有些人还支付了350加元的清洁费。 据悉，大多数受害者都是留学生或移民，因为他们对租赁合同和其他相关事情不太了解。这次被骗的经历导致他们在经济和情感上都遭受了重创。 图源：CTV Patel透露，这套位于Chandler Drive的公寓出租信息是发布在Facebook Marketplace上的。广告上写着，有一套两居室加书房的公寓可供出租。 图源：CTV Patel在8月15日看过房子，当时一名自称是租户的男子也在场。该男子声称自己尚未搬出，但公寓里没有他的任何个人物品。 Patel承认这应该是一个明显的危险信号。 受害者表示，事后他们打电话给自称是公寓房主的女子，但无人接听。 Patel说：“在我打了大约10到12次电话，她把我拉黑了。” “很多移民来到这里是为了寻找更多的机会、过上更好的生活，”帕特尔说。“当我得知那个女子也来自我的国家时，我感到非常气愤。” CTV也尝试联系这位所谓的公寓房主，但电话直接转到了语音信箱。 图源：CTV 后来，大楼管理团队Greenwin Corp.的一位发言人证实，这一租房信息是个骗局。 滑铁卢地区警方正在调查此事件。 与此同时，Patel表示他不知道下一步该去哪里。目前他租了一个新的短期住所，但本月晚些时候他还得再次搬家。 在线租房骗局激增 加拿大反欺诈中心（CAFC）表示，加拿大各地的网络骗局日益猖獗。2023年，他们收到了超过51,000起投诉。 “其中715起报告涉及租房骗局，508名受害者总共损失了82万加元，”CAFC发言人Nancy Cahill告诉CTV。 CAFC表示，骗子通常会发布理想地点的房产租赁分类广告，往往以低于平均水平的价格吸引潜在受害者。骗子还可能使用从其他合法广告中窃取的照片。 Cahill建议：“如果你成为了诈骗的受害者，请联系Equifax和TransUnion。如果你提供了任何财务信息，联系你的金融机构并在你的账户中设置欺诈警报。” 避免租房骗局的技巧 据滑铁卢地区警察局称，租房骗局主要针对学生。他们提供了以下防止受骗的建议： 避免口头协议：确保所有内容都有书面记录，并且你持有一份副本。 安排看房：确认房屋确实存在，并亲自查看。 保护个人信息：签署租赁合同时，避免提供社会保险号（SIN）或银行信息，以防止身份盗窃。 在线调查房产：利用网络搜索房产的信息，确认其合法性。 警惕紧急交易：如果房东急于成交或施加压力，要提高警惕。 这些措施有助于提高租客的防范意识，减少上当受骗的风险。

今年以来，安省至少有 27 家开发商破产，这一数字超过了该省多年来的最高水平。这是一个令人震惊的高峰，专家们认为，这使数以百计的住房单元岌岌可危，也使预建房买家陷入困境–他们的毕生积蓄岌岌可危。 房地产公司Legalclosing.ca的律师马克-莫里斯（Mark Morris）说：”新建住房市场已经彻底死亡。” Insolvency Insider 是一个跟踪加拿大最大破产案的数据库，根据该数据库的数据，2023 年安省的开发商共申请了 18 起破产管理案件，2022 年申请了 16 起，2021 年申请了 19 起，2020 年申请了 15 起–这些数字是根据 “法院指定的较大破产管理案件的报告 ”得出的，Insolvency Insider 的编辑 Dina Kovacevic 说。法院命令可在破产管理人网站上查阅。 在过去几年中，住宅建筑行业开始出现裂缝。StateView Homes 在拖欠数亿债务后于 2023 年中期倒闭，数百名房主陷入困境。Mizrahi Developments 于 2023 年 10 月进入破产管理程序，位于 Yonge 和 Bloor 街的 85 层豪华大厦 The One 前景不明。 专家称，由于经济形势动荡，建筑商难以完成项目，这种趋势可能会持续数年。建筑和材料成本上升、劳动力短缺和高利率使项目遭受重创，数十家建筑商拖欠债权人数百万元。 多伦多 Harris & Partners 公司的持牌破产受托人约书亚-哈里斯（Joshua Harris）说：”我们看到越来越多的开发商和建筑商被接管，而且随着利率居高不下、买家无法成交以及材料成本上升，这一数字还将继续上升。” “五年前，购买建筑前期项目还是一门令人兴奋的生意，但现在人们都在死撑着”。 建筑成本飙升 大流行后，住宅建筑成本膨胀。 2017 年建筑施工价格指数 = 100 消费者陷入困境 最近，哈里斯接到了一个不同寻常的案子。作为一名有执照的破产受托人，他的工作就是帮助那些挣扎着偿还债务的人。今年 6 月，一位这样的客户找到他，要求申请破产，因为她无力偿还 6 万元的债务。 哈里斯询问她有哪些资产，是否拥有任何房产，因为此类资产通常会被出售以帮助偿还债务。她说她在一栋联排别墅上交了定金，但房子还没建好。 哈里斯说：”我们做了一些调查，发现开发商已被接管。”这让她进退两难。 这意味着她不能申请破产，因为从技术上讲，她的资产并不是可以出售的资产，因为 “谁会买处于破产管理中的东西呢？”哈里斯补充道。 事实上，该客户甚至可能在更长的时间内都无法获得她的购买协议。 TDB Restructuring 公司的董事总经理布赖恩-坦南鲍姆（Bryan A. Tannenbaum）说，在接管过程中，建筑前期买家的买卖协议往往会被终止。 坦南鲍姆说，当建筑商拖欠用于资助项目的贷款时，住房项目通常会被接管。他补充说，贷款人随后可以向法院申请将房产交由接管人管理，通过法院命令指定的接管人随后将接管和控制房产，以 “按原样”出售或销售房产，或完成项目并为债权人实现利润和回报。 坦南鲍姆说，被接管房地产的新买家通常会要求法院下令终止现有的买卖协议，因为这些协议已无利可图，而且破产建筑商已经花掉了定金。 他说：”在大多数情况下，我敢说 99% 的情况下，这些购销协议都会不幸终止。”他说：“将接手项目的新买家不想对这些合同负责”。 预建住宅买家随后有权向安省新建住宅消费者保护组织 Tarion 申请退还部分或全部定金，具体取决于他们购买的是否是永久产权住宅。 如果买家在2018年1月1日或之后签署购房协议，售价在60万加元或以下的房屋最多可获得6万加元的定金保障。售价超过 60 万元的房屋可获得售价 10% 的保障，最高可达 10 万元。 购买公寓的定金通常由建筑商的律师托管，必须无息全额退还。如果不这样做，Tarion 将只提供最高 20,000 元的保障。 坦南鲍姆补充说：”现在，新开发商可以回到这些预建房买家那里，转售这些单位，但他们通常要价更高。” “最终，在这种情况下，预建房买家将失去一套住房。这就是后果。 延迟急需的供应 专家说，即使被接管的项目被另一家开发商买下，也不能保证这些单位一定能建成–有时所有权会多次易手，从而将急需的住房供应推迟数年。 烈治文山橡树岭社区的一个 72 套联排别墅项目就是一个例子。2022年，King开发公司从Ideal（BC）开发公司购买了Bostwick Cres.8、10、12、14、16和18号地块，以及Bond Cres.2、6和8号地块，该开发公司销售城市屋，但后来发现该建筑商没有在安省建造或销售新房的执照。 由于 Ideal (BC) Developments 没有获得建筑许可，所以在 King 接手时，项目已经延期。随后不久，King 于 6 月被接管，欠下最大债权人 2250 万元。 目前，这些房产尚未建成，植被丛生，在最初买下该地块四年后，仍在等待新的买家。 多伦多房地产经纪人兼 RARE 房地产公司经济研究主管丹尼尔-福奇（Daniel Foch）说：”供应缺口正在形成。不仅因为项目在买家之间辗转，还因为开工前的环境如此恶劣，预售和新建项目都越来越少。” 新房销售大幅下滑 前期建筑行业难以找到买家，导致市场疲软。 根据房地产研究公司 Urbanation 的一份报告，开工前公寓的预售比例创下了 20 多年来的新低，不足 50%。如果没有至少 70% 的预售，公寓项目就无法开工建设，因此销售量的减少大大减缓了供应管道的速度。 房地产律师莫里斯说，由于利率远高于几年前同意购房时的利率，越来越多的买家干脆放弃定金，无法完成房产交易，他还补充说，转让销售–即原开工前买家将购房协议的权利和义务转让给另一买家的法律交易–的接受者也越来越少。论坛上大量“血亏转让”“急需转让”的帖子，有买家甚至30万定金全赔转让，也无济于事。 目前的开工前环境表明，随着消费者信心的减弱，面临财务压力的开发商将很难找到买家，使他们更容易受到接管程序的影响。 “三到五年内，高层建筑的减少将是灾难性的。” 新建建筑的未来 但即使尘埃落定，我们也不可能很快看到恢复正常。 对于陷入困境的建筑商来说，最有可能出现的结果是并购的增加；开发领域的大公司将吸收更多的地块，福奇说。 他说：”在经济衰退时，我们往往会看到并购激增。“大开发商会抢先出手，向小开发商提供救助，并以创造性的结构参与交易”。 莫里斯说，建筑前期市场在未来五到七年内都不会出现增长，因为 “我们失去了五年到十年的资本增值”。 他说：”定价脱离了加拿大人的收入，而且偏离轨道太远，价格必须大幅下跌，人们才会再次购买。”

卡尔加里这火了快两年的房市，现在可能终于快到顶啦，居然首度出现了交易旺季里量价齐跌的少见情形！ 卡城地产局CREB在昨天发布了最新的卡城房市月度报告，报告称刚刚过去的这个8月份，卡尔加里的房屋销量相比去年8月份狂跌了19.5%！而价格上，相比之前的7月份也开始走下坡路了。 按理说，8月份对于房市来说算是夏季旺季里的最后一个月，房市交易应是比较活跃的。但根据CREB的报告，8月份卡城房屋销量仅有2,186套，比今年7月份的2,380套减少了8%, 比去年同期的2,716套更是大大减少了19.5%！等于无论是横向还是纵向对比，卡城的房市交易都在放缓。   而房价方面，8月份卡城所有房屋平均基准价是$601,800，之前7月份的基准价是$606,700，月度相比是微微跌了0.8%，不过相比去年的8月份，价格仍然是涨了6.3%。 CREB地产局的首席经济学家Ann-Marie Lurie认为，量价齐跌是卡城房市在异常火爆了两年之后终于开始下行的迹象，大量新建房屋和二手房屋正涌向市场挂牌待售，卡城的房屋供应正在大幅增加，后面几个月到年底之前，卡城房市将继续由卖家市场向买家市场转变。 上图：8月份卡城房市各项数据，来源CREB 在8月份，卡城一共有3,536套房屋挂牌上市，年比增加了13%。8月底时总库存量达到了4,487套，年比大增了37.3%！ 不过，Ann-Marie Lurie表示，买家们依然要有清晰的认识，卡城房屋供应量虽然大量增加了，但目前市场上的中高价位房屋居多，低价位房屋供应依然十分紧缺稀少。 具体，我们来看看8月份卡城各类型房屋市场表现。 独立屋市场 8月份，卡城的独立屋交易量为1,026套，年比减少了14%，相比7月份的交易量也减少了6.5%。 8月独立屋市场基准价降至$762,600，7月份时这个数据是$767,800，跌幅0.6%，但相比去年8月份时的价格仍然是涨了9%。 而在库存方面，8月份一共新上市1,595套独立屋，月底时市场待售房屋库存达到了2,011套，年比增加了20%，供应量达到了1.96个月，市场待售的独立屋中，85%都是价格在$60万以上。 双拼屋市场 双拼屋是目前卡城市场上相对不太好卖的房型。8月份交易量172套，年比减少了12%。但库存量上却达到了340套，年比大增了38%，相当于1.98个月的供应量，8月份新上市双拼屋297套，销售与新挂牌比仅为58%。 双拼屋的市场基准价在8月份为 $681,200，相比之前的7月份降低了0.91%，但相比去年8月份仍然涨了9.6%。 联排屋和公寓市场 联排屋是目前供应量上涨最快的房型。8月份一共新上市643套联排屋，月底时市场待售房屋库存达到了660套，年比增加了76%！供应量达到了1.72个月。 8月份，卡城的联排屋交易量为384套，年比减少了15%，相比7月份的交易量也减少了14%。 联排屋市场基准价降至$$461,700，7月份时这个数据是$464,200 ，价格也有略微降低，但相比去年8月份时的价格仍然是涨了12%。 而共管公寓的新挂牌量也是爆发式增长。8月份新上市1,001套公寓，这是有史以来的单月挂牌量最高纪录！ 公寓供应量上，8月底时市场一共有1,476套公寓待售，2.44个月的供应量，几乎已经转到了买家市场了。 价格上，8月公寓房型市场基准价为$346,500，与上个月的$346,300相差无几，不过比去年同期则大涨了16%。 总之，看这趋势，卡城房市很可能也即将到顶了，市场正在向买家市场转变，想要卖房的小伙伴，赶紧抓紧时间行动吧～～

两年前宾顿一套以超过120万加元售出的房屋，近日以亏损约33.4万加元的价格成交。有爆料称，这套房子被拍卖，成交价低于贷款额，是罕见的贷款方亏20万加元的案例。 图源：51找房   51找房数据显示，这套单车库独立屋位于宾顿28 Ridgemore Crescent，有3+1卧室、4间浴室。 图源：51找房 房子在7月挂牌价为97.9万加元，并于8月底以93.1万加元售出。 根据51找房数据显示，该房屋在2022年3月以126.5万加元的价格售出，而此次贷款方MCC Mortgage的最新出售价格比未偿还的113万加元抵押贷款还少了约20万加元。 在线房地产观察者@ShaziGoalie发帖称：又一个拍卖出售（Power of Sale）的房产，其收益甚至少于未偿还的抵押贷款。 “Power of Sale”是一种抵押贷款条款，允许贷款人在借款人未按时还款时出售其房产。 宾顿的房地产市场一直处于买方市场的边缘，随着夏季房屋销售的放缓，卖家可能需要考虑更具竞争力的定价策略以吸引买家，而买家可以利用增加的库存量潜在地协商获得更好的交易。 图源：51找房 然而，这种竞争性定价可能不会持续太久，因为一份最新报告发现，今秋包括宾顿和密西沙加在内的大多伦多地区的一些城市房价将上涨多达5%。 图源：51找房 报告显示，随着抵押贷款利率下降，一些买家对市场的信心正在逐渐恢复，在秋季慢慢重返市场，从而保持价格相对稳定。一旦进一步降息激励买家进入市场，房屋供应可能会成为更大的问题，进而引发更多竞争。