地产

 BC省金融服务管理局（BCFSA）目前正在进行至少 18 场针对房地产经纪人和次级抵押贷款经纪人涉嫌抵押贷款诈骗的听证会，涉及金额高达 5.11 亿元。当局指控他们和未注册的经纪人合作，并在某些情况下使用虚假的收入文件向贷款机构申请贷款，甚至有时是以自己的名义申请贷款。 根据burnabynow的报道，目前至少有两起案件已进入听证阶段。这些案件显示，受访者曾和前次级抵押贷款经纪人JKC开展业务，据称他在 2009 年至 2018 年期间，作为一名未注册的所谓 “影子 ”经纪人，根据伪造的收入记录向贷款人安排了超过 5 亿元的抵押贷款。   去年7月，BCFSA的一个仲裁小组认定，房地产经纪RR 利用JKC提供的伪造收入文件，为自己购买了五套北温的房屋。经纪RR正在就这一裁决提起上诉，新的听证会日期待定。9月25日，房地产经纪人华裔A某也在法庭上回应了有关他在2017年7月提交按揭申请时伪造了和购买素里房屋有关的收入信息的指控。BCFSA 律师称A某知道抵押贷款经纪JKC的配偶代表他提交的虚假收入文件，A某在听证会上对此提出异议。据 BCFSA 律师称，最终，A某 在 2016 年仅报告了不到 3 万元的收入，却在 2017 年获得了 90 万元的贷款。A某也声称自己不知道JKC向贷款人提供了虚假信息,并称他不知道JKC没有执照。在证词中，律师提出转按揭经纪人 SCB曾与JKC在A某 的档案中共事。SCB于 2019 年 10 月 8 日收到听证通知，最终定于 2025 年 1 月 27 日出席听证。BCFSA 称， SCB “向贷款人提交了收入和银行文件以及就业信息，包括评估通知、T1 总收入税和福利申报表、银行账户对账单和就业信函，以支持抵押贷款申请......而他知道或应该知道这些文件和信息并不真实”。BCFSA 声称 SCB“允许JKC指导抵押贷款申请的进程”，接受了他提供的收入和银行文件，而没有核实这些文件的准确性和真实性。根据听证通知，SCB也没有与他寻求贷款的一长串借款人会面。在 A某的听证通知中，JKC被称为 “个人 1”。对其他有执照的专业人士提起的诉讼大多也提到与 “个人 1”（又称"[别名 1]）合作的指控。在所有这些案件中，BCFSA 都试图证明关于房地产 经纪人和次级抵押贷款经纪人以及以他们的名义进行广泛抵押贷款欺诈的指控。 下一次听证会是针对房地产经纪人A A的指控，定于 10 月 21 日举行。与A某一样，AA也被指控提交虚假收入文件以购买房屋。 此前安排的三名房地产经纪听证会因故休庭。(一种可能是他们寻求更多的时间，或者他们已经达成了 “同意协议 ”或和解）。就JKC而言，目前尚不清楚他可能面临的后果。他作为未注册的 “影子 ”经纪人经营了近十年后，于 2018 年被 BCFSA 下达了停止令。JKC告诉委员会，据他了解，他的客户能够负担得起抵押贷款，因为他们往往有未申报的收入来维持付款。他还称，如果贷款人（如银行）能够向加拿大税务局（CRA）核实收入，他的行为本可以避免。 2018 年，BCFSA 的调查人员和警方突袭了JKC的家，发现了他的客户 Excel 电子表格，上面显示他安排了 5.11 亿元的抵押贷款，从 875 份文件中获得了 530 万元的客户费。迄今为止，BC省的刑事法庭登记簿上还没有出现任何指控。  

西温一家公司因未能及时完成房产建设而被勒令偿还购房者100万元的定金。 根据BC省最高法院上周发布并于周一在网上发布的裁决 ，华裔A某 于 2018 年一家 BR公司签订合同，在该区 Westmount 社区的 Benbow Road 用538万元购买一套房屋 。法院判决显示，根据协议，A某将于2018年11月15日接管该房产，交易截止日期为2019年10月30日。在截止日期之前，BR公司需要完成房屋的施工，包括解决检查后发现的 43 个“缺陷”，并提供入住许可证。根据CTV的报道，裁决显示A某于 2018 年 11 月按计划接管，施工仍在进行。他于 2018 年 12 月和 2019 年 1 月在中国度过，本以为回来后房屋的缺陷已经解决，施工已经完成。BC省最高法院法官桑德拉-M-苏克斯托夫（Sandra M. Sukstorf）在判决书中写道："当A先生从中国回来时，不仅许多缺陷没有得到修复，而且房产还处于混乱状态。“例如，车道被挖开，无法使用，没有正常工作的锅炉来加热泳池和热水浴缸，家中的智能控制装置无法工作，安全系统无法工作，庭院门无法关闭。”裁决指“类似的状况一直持续到 2019 年 10 月底。"尽管如此，A某还是继续准备完成购买。 他获得了 270 万元的抵押贷款，并变现了价值 186 万元的投资，和 100 万元的存款一起用于支付购房款。根据裁决，A某还获得了财产保险，并指示其律师 “采取必要步骤完成交易”。判决指出，虽然 A某准备完成购房，但 BR公司却没有。 判决书中写道："被告的转让律师最初向（Yan 的律师）办公室转发了一份完全不同的房产占用许可证。“ 当A某注意到这一点时，被告的产权转让律师随后表示，必须已经提供了正确的占用许可证。证据证实，被告在交割日尚未获得占用许可证，并且要到2020 年 9月 17 日才能获得占用许可证，即竣工日期后约 10 个月.被告不再回应 根据法院判决，当交易未按计划完成时，A某的律师致函 BR公司，告知该公司违反了合同的基本条款，并要求返还A某的定金。由于BR公司没有退还定金，因此A某提起了诉讼。该公司的总裁兼董事 PG 也提起了诉讼和反诉，声称是 A某而不是 BR公司 违反了合同。判决书显示，公司总裁PG 最初还和A某的律师通信并参与了法庭程序，但后来停止了通信，也没有参与庭审。法官裁定，审判可以在被告缺席的情况下继续进行，并指出PG和他的公司知道审判日期和他们的义务，并通过之前的不遵守行为表明了未能 “有意义地参与诉讼”。法官也不难得出结论，A某已经 “准备好、愿意并能够 ”完成购房，而 PG和 BR已经 “推翻 ”了合同。有鉴于此，法官判定A某有权接受公司解除合同并要求偿还 100 万元定金。法官还以 PG和 BR公司屡次不遵守 “法庭命令和程序义务 ”为由，判定承担A某的特别费用。法官还列出了被告 “无视 ”的五项文件披露要求，以及该公司 “未遵守 ”的其他法官发布的两项命令。根据该判决，A某有权追回的特别费用金额仍有待确定。值得注意的是，该公司似乎已经解散。根据BC省公民服务部公布的一份文件，在 2023 年 7 月 3 日解散的数百家公司名单中，有一家同名公司。法官在判决书中总结道："如果在追讨 100 万元的过程中遇到困难，A某可以在通知被告后申请必要的进一步行动。”

原价7500万，现价400万，怎么看都是一门血亏的买卖，不过对于急着回国处理家事的富豪James Tan来说...这似乎并不是他关心的重点。据《每日邮报》等多家媒体消息，这位华人富豪在过去以7500万澳币（合3.57亿人民币）入手的两套山区豪宅，被以每套195万澳币（合929万人民币）的价格“贱卖”，一时间惊动了高端房产界。 “华人巨富花7500万澳币修建的两套柏斯大宅...如今只卖了尴尬的400万澳币。 故事的主角James Tan，是西普尔电器集团（Superworld Holdings）的实际拥有人。据公司网站介绍，这家公司是亚洲领先的磁性产品制造商，在中国，马来西亚，印度等主要亚洲国家都设有办公室。 这两栋有着中国传统风格豪宅，自2014年就开始动工了。   它们并排建在澳大利亚珀斯南部班朱普（Banjup）的科菲路（ Coffey Road）和比尼普路（Beenyup Road）上，总面积达到了4.48公顷。 也许光听数字可能比较抽象，但只要看看这个俯瞰图，你就会明白：这哪是什么普通豪宅，这几乎可以算是皇宫了：   这两栋豪宅被描述为“中式孔子大厦”，拥有80多个房间 —— 这无论放在什么年代，都是妥妥的豪门配置。 随处可见的红柱红墙绿瓦，让人很难想象这是一栋位于澳大利亚的私人住宅： 建筑风格主要是京派和徽派。除了地上和墙上的施工痕迹，几乎没有任何现代元素： 小桥流水和凉亭，大户人家标准配置： 除了卧室，会客厅和厨房等常规起居空间，豪宅里还有游泳池，大庭院，图书馆，博物馆，多功能剧院和大型会议室等顶层配置，设计标准也是风水师傅定的。 就连这块地的编号，也是象征着“发发”的88 —— Tan老板的讲究不言而喻。 2017年，负责盖房子的Apex Construction公司完成了修建，但此时的Tan老板却因为家庭事务紧急飞回中国了。 打那之后，这两栋尚未完成装修的中式大宅，就变成了烂尾楼：主人一天都没住过，能入住的日子看起来也是遥遥无期。   直到今年年中，澳洲本地一家高端房产中介接到委托要求卖掉这两栋大宅，它们才重新回到公众视线。 只不过这笔买卖，在所有人看来都是血亏：降价94%出售，合着Tan老板的讲究是一点儿好运也没换到。 代理这两套房产的经纪人告诉媒体，自从价格出来之后，他每天能收到来自全球的上百个问询，买家带着现金蜂拥而至，他卖房子卖了20年，从来没见过如此“盛世”。 最终，一家位于维多利亚的非盈利机构买下了这两栋豪宅，并立刻开始装修。目前，装修工作已经完成了90%。 至于Tan老板家里究竟发生了什么，又因何而贱价出售豪宅，我们就不得而知了。 相关案例：事实上，像这样的变成鬼宅的废弃豪宅，全球到处都有。不少有钱人对自己有多少房子并无概念，所以在一般老百姓看来高攀不起的豪宅，他们买下可能很快就忘了。 比如位于北伦敦汉普斯特德富人区的Bishops Avenue，就是这样一条充满废弃豪宅的街区。   2022-2023年，该街区两栋不同的豪宅分别遭遇过火灾，现场宛若鬼片。 其中一栋被毁的豪宅名叫The Towers（高塔），是一栋乔治亚风格的别墅。海湾战争期间，沙特王室一位成员花了2500万英镑将其买下。 之后，也许意识到自己根本不需要那么多豪宅...沙特王室就把他们位于该街区的十套别墅给卖了...   然而，经手这栋大宅的业主们实在是买太多了...这栋豪宅和该街区的不少房产一样，很久没人光顾，建筑上有明显的涂鸦： 曾有英国记者前去这些废弃豪宅做直播，结果发现里面甚至有鸽子的尸体（只有骨头的那种）。可见，其他物种都在这里完成了世代的过渡，屋主依旧没有回来...   虽然业主一直在雇佣保安和园丁对其进行基本维护，但长期没人住的状态，很容易就会被社会闲散人员盯上。

Royal LePage最新的房地产市场预测显示，在连续第三次降息后，加拿大“低迷”的房地产市场将出现反弹，到春季将进入复苏模式。 这家房地产公司周四发布了今年第三季度房价更新和市场预测，结果显示，2024年第三季度全国房价总体同比上涨1.6%，至815,500加元，比上一季度下降1.1%。 下降1.1%是是由于夏季大多数市场活动低迷，但报告指出9月份销售量开始回升。 Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper表示：“尽管加拿大央行三次下调隔夜贷款利率，但全国范围内的购房需求仍然疲软，尤其是在两个关键群体中：首次购房者和小投资者。对利率更敏感的首次购房者正采取观望态度。由于房价基本持平且利率稳步下降，他们认为推迟购房没有什么坏处。” “我们相信，随着房地产价格再次上涨，这两类群体将大量重新进入市场。随着加拿大央行今年可能进一步降息，我们预计房价将更快上涨，这将消除等待首次购房者的优势，并使投资者的计算结果更加有利。” “显然，现有房主已经准备好搬家了。而且，所有买家都拥有更多的选择，竞争更少。市场复苏正在进行中，并将持续到2025年。” Royal LePage在其报告中表示，其全国房价综合数据全国 64 个最大房地产市场的专有房地产数据编制的。 该公司2024年第三季度的数据显示，独立屋的中位数价格同比上涨2%，至850,400加元，而公寓的中位数价格上涨0.5%，至590,200加元。 数据显示，与上一季度相比，独立屋的中位数价格环比下降1.2%，而公寓的中位数价格环比下降1.1%。 “随着利率的下降，我们看到了观望买家的积极迹象。随着信心的增强和买家对价格上涨的预期，我们预计活动将大幅增加。考虑到建筑需求——既有自然需求，也有来自移民的需求——2025年春季市场可能最早在1月底或2月初开始，这是我们在之前的市场复苏中看到的一种提前现象。接下来的一年将是忙碌的一年。” 报告称，大蒙特利尔地区的房价在2024年第三季度同比上涨5.2%，而大多伦多地区和温哥华市场则保持平稳，分别“小幅”上涨0.7%和0.5%。 报告指出，大多伦多地区的房屋总价格在2024年第三季度同比增长至1,155,800加元。然而，按季度计算，大多伦多地区的房屋总价格下降了2.9%。 “第三季度的活动总体而言较为低迷。春季市场低于预期，多伦多和大多伦多地区开始出现疲软的下跌趋势，尽管趋势在9月中旬开始好转。虽然库存水平继续上升，平均上市天数高于平时，但第三季度该地区部分地区的价格仅略有下降，”Royal LePage Real Estate Services Ltd. 首席运营官 Karen Yolevski 表示。 “这表明，尽管卖家离场的速度快于买家，但他们并不急于出售。” Royal LePage在其报告中表示，预计2024年第四季度大多伦多地区的房屋总价格将比去年同比上涨6%。 在多伦多市，房屋总价格在2024年第三季度同比下降2.3%，至1,128,900加元。在同一时期，独户屋的中位数价格同比下降1.3%，至1,672,400加元，而公寓的中位数价格下降3.2%，至682,800加元。 Yolevski 表示：“与其他房地产市场相比，多伦多公寓市场的趋势有所不同。在今年竣工数量接近创纪录的背景下，一波新公寓涌入市场。而且，随着一些投资者抛售那些过于昂贵的出租公寓，价格已经走软。这可能为首次购房者带来机会，因为贷款利率正在下降，新的30年摊销法即将生效，这将减轻每月持有成本的负担。” “展望未来，随着我们进一步进入秋季市场，贷款利率继续放松，销售活动和价格将开始小幅上涨，住房库存将被消耗掉。我相信多伦多和全国大部分地区都将在 2025 年迎来一个活跃的春季房地产市场。” Royal LePage在其报告中表示，预计全国房价将在第四季度保持稳定，并预测“在贷款利率继续放松的预期下，春季市场将提前上涨。”该公司预测，2024年第四季度加拿大房屋总价格将比去年同期上涨5.5%。 “尽管全国各地的市场复苏并不均衡，但大多数市场都在稳步复苏。虽然我们可能不会在今年第四季度看到明显的价格上涨，但我们相信，我们之前的预测将在 2025 年春季初的市场中实现，”Soper说。 报告称，目前加拿大央行的主要贷款利率为4.25%。下一次利率公告定于10月23日。

10与7日，彭博社报道称，加拿大央行前副行长Paul Beaudr预测，加拿大央行将在10月降息50基点。因为他们有“充分的理由”将利率“尽快恢复到接近中性”，主要目的是提振家庭和企业的乐观情绪。 Paul Beaudr指出，货币政策政策制定者更加确定工资增长、预期和企业定价正朝着正确的方向发展，随着加拿大通胀率持续回归 2%，借贷成本将更快下降。 彭博社报道称，加拿大央行于10 月23 日的会议决定降息幅度，旨在在加拿大经济放缓的情况下给予一些货币刺激帮助消费者和企业提振信心。 不过，全球市场仅有25%的分析师认为加拿大央行10月降息50基点，也就是说加拿大央行前副行长其实是少数派。 但由于其特殊身份，或许更懂央行的运作模式。 Paul Beaudr表示，加拿大央行试图通过分享对经济的看法来传达其发展方向，除非有必要，否则不打算用决策来震惊参与者。 目前，4.25%的基准利率继续拖累经济增长，2.75%的利率或许更合理。Paul Beaudr重申，借贷成本显然应该 很快下降并达到这一水平。 不可否认，如果真的降息50基点，将彻底改变地产市场的信心。 其中很重要的变化，将是温哥华和多伦多公寓投资人开始回归。根据加拿大统计局上周四公布的加拿大住房统计数据，加拿大最昂贵公寓市场在很大程度上受到青睐小户型投资者的影响。投资者更喜欢单位较小的公寓项目，因为每平方英尺居住面积的租金往往更高。 研究指出，这一现象的根源在于公寓项目的预售。投资者购买预售单元的目的是在建筑竣工后获利，要么将其出租，要么以更高的价格出售。反过来，开发商则依靠预售来开始建设。 加拿大统计局的报告称，开发商利用这些预建销售来确保项目融资。这种动态意味着投资者的偏好可能会影响到所建建筑的类型。 加拿大统计局将投资者定义为拥有至少一处不作为主要居所的住宅物业的人。这可以包括第二居所业主、其他省份或国家的居民、短期或长期出租房业主、营利性企业和投机者。 截至2022 年，温哥华人口普查大都市区内约三分之一的公寓是投资性房产。研究表明，投资者“被认为更喜欢”单位面积较小的公寓项目，因为单位面积较小的公寓每平方英尺的租金往往更高。“这可能导致了过去几十年来多伦多和温哥华公寓面积的缩小。”在温哥华地区，20世纪90年代建造的公寓的平均居住面积 912平方英尺，而2016年后建造的公寓的平均居住面积为790平方英尺。 在温哥华，2022年作为投资性房产的新公寓中，58%的面积不足600 平方英尺，而 39% 的面积超过800平方英尺。 资深开发商Reliance Properties 总裁Jon Stovell)表示，过去10 年，他的公司深入研究提供小型公寓，包括几个带有微型阁楼的项目，这些阁楼面积约为250平方英尺，配有壁床和折叠式餐桌。市场证明，投资者喜欢小型单位，因为它们更容易购买，而且可以分散投资风险。但投资者也希望公寓有一个“安全的价格点”，可以出租或出售给最广泛的有钱人。实现这一目标的一种方法是建造较小的公寓。此外，一些年轻的租房者和买家也愿意牺牲公寓面积来换取特定的地理位置，这也成为一种生活方式的趋势。加拿大统计局的新数据还揭示了BC省投资居住者的一些细微差别，投资居住者的定义是拥有一处有多个住宅单元的房产并居住于该房产的业主。Yan 说，这些房产不是公寓，而是复式公寓或带地下室套房的独栋住宅。 此外在BC 省，72.7% 的自住投资房产都是拥有多个住宅单元的房产。看起来，2025年的楼花投资可期。

大温哥华地区的整体租金已连续数月下降，一份新报告显示市场出现了更为乐观的迹象，尤其是在大温租金最便宜的地方。 liv.rent 发布了一份新的租金报告，显示今年 10 月的租金与去年相比下降了多少，以及租金差异与你选择居住的社区有多大关系。 无需搬到大温以外的地方，比如素里、高贵林，就可以省下几百元。 如果你想再省几百元，素里可能是你最好的选择。 与去年同期相比，该地区的租金每月便宜了 25 元。 iv.rent 报告指出，“今年 10 月，大温哥华地区一居室无家具公寓的平均租金为 2,381 加元，与 2023 年 10 月的 2,406 加元相比，价格下降了 25 加元。降低利率加上加拿大政府提高住房负担能力的措施可能是导致价格下降的因素。”l 至于温哥华市内的租金成本差异，差距超过 800元，具体取决于你所关注的社区。 liv.rent 发现，温哥华最贵和最便宜的街区之间的租金差距为 823 加元。West Point Grey/UBC 是最贵的，一居室无家具公寓的平均月租为 2,995 加元。相比之下，Sunset-Victoria Fraserview 的平均月租为 2,172 加元。 虽然没有哪个地方真正便宜，但相对而言，这些是大温地区最实惠的租房地。 Renfrew-Collingwood 和 Hastings-Sunrise地区的平均租金也处于较低水平。 综合看来，素里是今年 10 月份最便宜的城市，一居室无家具单元的平均租金为每月 1,964 加元。兰里紧随其后，是第二便宜的地方，每月租金为 2,035 加元。最贵的是西温哥华，同一类型单元的平均租金为 2,907 加元。 liv.rent 还指出，10 月份无家具和带家具单位的租金差异并不大。 “这与 2023 年 10 月的情况大不相同，当时一套带家具的一居室的租金为 2,626 元 比一套不带家具的一居室要贵220元，不带家具的租金为2,406 元。”  

加拿大副总理兼联邦财政部长在周二宣布了在原房产用地上建第二套的抵押贷款新规定，这项新政预计将于1月15日生效。 图源：globalnews 联邦政府在周二发布的通报指出，政府将对抵押贷款保险进行改革，并通过即将推出的加拿大第二套房贷款计划，让房主更容易将闲置的地下室改造成出租公寓，或将车库改造成巷道住宅，以增加社区密度。 原房产土地上的第二套房可以帮助房主用新的出租公寓支付抵押贷款，并使家庭更加紧密。“例如，一对退休夫妇可能希望搬到新建的后巷屋（laneway home）或姻亲套房（in-law suite），这样他们的孩子就可以在房产现有的房屋中抚养年幼的孩子，” 通报写道。 图源：canada.ca 方慧兰Chrystia Freeland在一个记者会上宣布了一系列新政策。这些服务将从2025年1月15日起开始。新改变的规定包括： 允许对原住宅内的第二套房的有保险抵押贷款进行再融资，让房主利用房屋净值来资助第二套房的建设。借款人将能够获得高达房屋价值90%的融资，包括第二套房的增值，并在长达30年的时间内摊销再融资的抵押贷款。 将这些再融资建造住宅内第二套房的抵押贷款保险房价（mortgage insurance home price limit）上限提高到 200万加元，以确保房主可以在全国所有住房市场获得这种再融资。 图源：globalnews 此外，方慧兰还表示，就空置土地征税展开磋商。联邦政府的通报显示，政府正在征求有意实施自己的空置土地税的省份、地区和市政当局的反馈意见。通过对空置土地征税，土地所有者将被激励最大限度地发挥其土地的全部潜力——建造房屋。 通报也指出，公共服务和采购部长Jean-Yves Duclos还宣布，另外14处未充分利用的联邦地产已被确定为适合建造新房。随着这些额外的联邦地产加入加拿大公共土地银行，截至今日，共有70 处联邦地产被解锁并可供房屋建筑商使用。 “这是联邦政府作为加拿大最大的土地所有者所做的工作之一，旨在将未使用和未充分利用的联邦地产变成25万套新住宅，” 通报中写道。 根据通报，联邦政府表示，“在加拿大各地，有太多房产未得到充分利用或空置——从未使用的地下室、空置的办公大楼到空置的地块——这些房产本可以用来建造更多房屋。通过让房主更容易在现有房屋上加建第二套房，并释放空置土地和未得到充分利用的联邦房产用于住房，我们可以增加加拿大所需的住房供应，使每一代人都能负担得起住房。”

魁北克省的丹福德湖（Danford Lake）小村庄的居民可能很快就要被迫离开他们的家园，因为房产估值和税收将大幅飙升。   丹福德湖（又名 Alleyn et Cawood）是位于渥太华以北约一小时车程的地方，常住居民只有300人，每年有度假屋的临时居民来来往往。今年早些时候，当地房主被通知，2025年他们的房产估值将增加370%，与之相应的房产税也会大幅上涨。   图源：cbc   “目前，我的房子估值为19.9万加元。等到2025年这个新的比较因素生效时，我的房子将价值73.8万加元，”终身居住在丹福德湖的现任市政议员西德尼·斯奎蒂（Sidney Squitti）说。   “因此，我的房产税将从每年2500加元增加到8000加元。”   斯奎蒂表示，这一剧增是由于房地产开发商出售了100多块空地。   “这些土地的估值大约是1.4万加元，但它们以4万或5万加元的价格售出，导致我们区域内的房产价值数据被扭曲了。”   市政总监伊莎贝尔·卡迪纳尔（Isabelle Cardinal）表示，这些土地的销售是在疫情期间进行的，当时很多人希望离开大城市，寻找更偏远的地方定居。   图源：cbc   “我们有来自德克萨斯和加拿大西部的买家，这片土地在疫情后不久上市，非常受欢迎，”卡迪纳尔告诉 CTV 新闻。“这些开发商以这些价格挂牌出售土地，人们就买了。”   卡迪纳尔是村里的居民，她目前的房产税大约是每年3000加元，370%的上涨意味着她的房产税将升至超过1.2万加元。   “现在，我的市政估值是28万加元。根据新的比较因素，它几乎变成了110万加元，这完全是荒谬的，”她说。“当我丈夫看到税单时，他说如果有人愿意以110万加元的价格买我们的房子，我们马上打包走人。”   斯奎蒂表示，2025年的估值并不能准确反映该村的房屋、居民或季节性度假屋的真实情况。   她提到，该地区缺乏基础设施，比如下水道和水处理设施。   “我们是庞蒂亚克地区最贫困的市政之一，如此大幅的上涨可能会使整个村庄消失。如果人们无法支付税款，我们将变成一座鬼城。”   这种上涨对居民，尤其是许多年长、退休并在丹福德湖居住了大半生的人来说，影响是巨大的。   琳达·米尔福德（Linda Milford）表示，自2000年以来，她的房屋没有进行任何装修，但房产价值却飙升。   图源：cbc   “现在是86700加元，明年将变成320790加元，”这位退休寡妇告诉 CTV 新闻。   “这很可怕。我是老年人，依靠固定收入生活。我去哪儿找这笔额外的钱来缴税？”   尽管预计估值超过32万加元，米尔福德表示她绝对不可能以这个价格卖掉自己的房子。   许多居民担心，由于房产税上涨，自己将被迫以更低的价格出售房屋。   “我的楼上还没装修好，我的地下室还漏水，这太荒唐了，”她说。   米尔福德说：“那些新来的买家在买地之前没有做好功课，他们为土地支付的价格远远过高。”     斯奎蒂和卡迪纳尔是村里大约十个工作组成员中的两人。他们今年夏天发起了一项请愿，希望向省政府抗议370%的税收上涨。   “我们目前在省议会有一份请愿书，”卡迪纳尔说。“我们正在抗争这一省级程序。我们希望取消这一比较因素的影响。”   图源：cbc   斯奎蒂补充说，如果丹福德湖不对这一大幅上涨进行抗争，这种情况可能会影响到周边的市政，那里也计划进行更多的开发。   “很多人都很害怕，”卡迪纳尔说。“我知道一旦人们收到税单，我们市政办公室接到了很多电话，因为纳税人都很担心。”   请愿书可以在此处找到，签署时间截止到9月11日。   庞蒂亚克地区的监事简·托勒（Jane Toller）乐观地表示，房产税率上涨很快会被重新评估，高税率只会适用于那些购买未开发土地的土地所有者。   图源：cbc   “9月15日，他们可以上网查看他们的房产具体会被征收多少税。370%的上涨并不是对每个房屋普遍适用的，”托勒说。   托勒表示，她计划引入一项法规，以防止这种情况在庞蒂亚克的其他市政再次发生。   “我个人希望我们能在今年秋天通过这项法规，”托勒说。“我希望看到的是一项新的法规，可以删除比较因素或对其进行上限设置。”  

近日，温哥华一对夫妇死扛房贷的故事成为大家关注的焦点。 起因是温哥华市民Paymon主动打电话隔空参加了北美知名的理财广播节目“The Ramsey Show“，和主持人George Kamel诉苦了自己最近所面临的家庭财务困境。 在通话中，Paymon表示他们家庭每个月的固定费用支出高达$1.25万元。 本来，夫妻两共同的收入刚好可以支付这笔开销，可他的妻子最近正休产假，家庭收入仅剩$8500元每月，这导致他们现在的生活直接入不敷出，无法支付基本开支。 Paymon在电话中向主持人坦白道，“我感觉自己快溺水了，我真的很需要帮助。”主持人也理解地说道，“你陷入困境的原因很明显啊，兄弟。” 其实，Paymon所面临的困境在北美并不罕见。据支付数据和信息网站PYMNTS的数据分析，年收入超过20万美元的美国人中，仍有36%的受访者表示他们在“月光族”的边缘徘徊。日渐上涨的利率和生活成本不得不让“高收入人群”掏空了自己的钱包。 据Moneywise的报道，Paymon为了应对这些巨额的开销，夫妻二人想出了不少的“生活妙招。” 他们计划把家里的一部分房间租出去以支付部分房贷，并通过各种税务减免来节省开支。例如，他把汽车当作商业开支，从而减少他需要缴纳的税款，甚至计划让妻子开一家新公司来获取更多的税收减免。 但这些策略在主持人Kamel眼中，并不是根本解决方案。“没有人是靠节税发家致富的，” Kamel很直接地点出了问题的根本。 虽然生活“妙招”可能帮助他们短期内缓解压力，但似乎不是长久之计。节目的两位主持人都建议Paymon一家应该卖掉他们的房子，搬进一套租金更低的公寓或者是搬离温哥华。 然而，Paymon似乎并不愿意这么做，坚持表示想要守护住自己的房产。在Paymon看来，再难也不能卖房子，把温哥华的房子卖掉似乎就买不回来了。 其实，对于Paymon的临时财务困境，加拿大政府官网给出了一些建议，通过与银行协商，可以解决当前的还贷困难。 主要内容小编总结成下面6个“还贷纾困小妙招“： 1.重新协商贷款条款：如果房主目前是浮动利率贷款，可以考虑转换为固定利率。这样可以避免因利率突然上升而导致的高额还款压力。 2.混合利率选项：部分加拿大金融机构提供“混合利率”方案，它将当前利率和你现有的贷款利率进行组合，从而降低月供金额。 房主可以选择保持原有贷款混合期限(blend-to-term)，将当前抵押贷款利率与当前市场利率相结合，生成一个新的利率，直到现有的贷款期限结束。例如，如果你还剩2年的期限，这个新的混合利率会适用于接下来的2年。 3.将额外还款再借出：如果房主之前已经进行了一次性的额外还款，可能可以申请将这笔钱重新借出，减少短期财务压力。但是这种方式也存在弊端，会增加原本的贷款本金并且提高整体的利息成本。 4.跳过还款：许多加拿大金融机构提供“跳过还款”选项，意思是每年可以跳过一次或多次还款。使用这个选项时，房主可以选择暂时不支付某些期次的房贷款，但这些欠款通常不会被真的“跳过”，而是之后累积到房主的本金中。 5.延长摊还期：通过延长摊还期，房主可以降低每月的还款金额，尽管这样会增加贷款总利息成本。对于那些需要短期缓解财务压力的房主，这不失为一种合理的选择。 6.只付利息：如果房主实在无力偿还本金，一些金融机构会允许房主暂时只支付利息，而本金延期还款。但需要注意，这种方式可能会累积更多利息，因此也需要谨慎选择。

卑诗最高法院（BC Supreme Court）近日对素里一间公寓的所有权之争做出判决，该桩房地产纠纷已导致一对华裔姊妹自2016年以来不曾再说过话。 CTV报道，在周三（2日）发布的一项裁决中，法官米尔曼（Warren B. Milman）裁定，素里CityPoint大厦的这套公寓，是梅女士（Mei Lian Li，译音）为其妹妹文女士（Wen Lian Graham又名「Winnie」，译音）代持。 据称，「在导致这一行动的事件发生之前，她们非常亲密。」但「现在她们不再说话了。」 导致姐妹反目的焦点是一套484平方呎的单身公寓，该房产没有单间卧室，内有一间浴室，是在2007年预售时以232,900元的价格购买，据卑诗省房屋估价局(BC Assessment)2024年的最新估价为399,000元。 判决书指，当时是由梅签署了购买该房产的合同，自大楼于2010年竣工以来，产权证上就一直是她的名字。 2017年初，在姐妹俩不再说话后不久，文女士提起诉讼，声称该公寓实际上属于她，尽管产权是在她的姐姐名下。 在文女士的事件版本中，姐妹俩最初的计划是签署预售合约以购买大楼内的多个单位，目的是在销售完成之前将合约转让给其它买家并从中获利。 「根据文女士的说法，双方后来惊讶地发现，合约通常禁止在完成之前转让给第三方，这意味着她们必须完成购买，」判决书写道。 「两人同意由梅代表文女士为1206单位这样做，因为文女士自己的房子已经有大笔按揭贷款，失业并且预计在不久的将来生孩子……而文女士说，新计划是试图在购买1206单位后立即将其出售。」 购买于2010年5月27日完成。 一套房产两套版本 而在梅的事件版本中，该房产被挂牌出售「只是因为文女士想知道它值多少钱」。 梅告诉法庭，她在这栋大楼里总共买了3套公寓，其中包括文女士声称是给她的一套，并打算给她的儿子和两个继子各一套。 由于梅的儿子在房子预售时只有4岁，梅声称文女士提出帮助她管理房产，直到她儿子成年为止。 裁决书写道：「根据梅的说法，她们的安排是，文女士将保留支出之外的租金收入盈余，而梅就会弥补任何不足。」 米尔曼发现，争端双方提供的证词「令人难以置信，且在某些方面甚至很奇怪」。 「很明显，双方相互信任，但未能正确或根本没有记录他们的财务交易。」 「她们经常进行现金交易，没有留下任何书面记录，也都没有在纳税申报表上准确报告自己的收入。这些因素结合在一起，使得辨别此事真相的任务变得更加困难。」 法官抽丝剥茧还原真相 尽管如此，米尔曼还是得出结论，在没有独立证据或同期文件的情况下，文女士的说法更为可靠。 法官指出，从购买完成到2016年11月发生争吵为止，文女士和她的丈夫确实对该房产进行了维护工作，并产生了与该工作相关的费用，这些行为，以及2010年完工后不久文女士向梅支付的款项，都使她对事件的说法更加可信。 文女士声称拥有的单位和梅拥有的另一套单位在购买完成后不久就挂牌出售，这一事实也是如此。 判决书中写道：「梅对2010年6月购买完成后，立即将1206单位投放市场的解释（即让文女士满足她对其价值的好奇心）简直是荒谬的。」 米尔曼认为，「梅并不否认她对1206单位进行了代持。」 「双方只是在代持的受益人是文女士还是Eric（梅的儿子）这一问题上存在分歧。我已经阐述了相对于双方关于1206单位的计划，我更倾向文女士事件版本陈述的原因，出于这些原因，我得出的结论是，文女士已经履行了她的责任，表明梅一直为她而不是Eric代持1206单位。」 得出这一结论后，米尔曼同意了文女士的要求，即声明她的姐姐为她代持该财产，并下令将所有权转让给她。 图：centurygroup.ca  

居住在大温移动房屋园区的一对高贵林夫妇呼吁修订《BC省活动房屋公园租赁法》，因为他们认为该法存在漏洞，阻碍了他们出售拖车房屋。 布莱恩-科库姆（Brian Corkum） 和克洛德-戈尔根（ Claude Goergen） 都是移动房屋园区Wildwood Park的居民，各自拥有自己的单元房，并向公园业主支付垫层费（pad fee）。之后，科克姆搬去和戈尔一起住，因此不再需要两个住处，但他试图在出售自己全新装修、空置的活动房屋时遇到麻烦，据称园区业主拒绝签字同意出售。根据城市新闻的报道，科克姆表示：“我已经收到了四份报价，但园区的主人似乎总是想方设法阻止我的出价。”根据该法案，要想顺利出售这种成品住宅，园区所有者必须在银行表格上签字，即所谓的 1097 表格。现在的障碍是，据称公园业主拒绝签字。 A Coquitlam couple who live in Wildwood Park is calling for amendments to the B.C. Manufactured Home Park Tenancy Act as they say loopholes are preventing them from selling their trailers. https://t.co/JDPRXjwe0X — CityNews Vancouver (@CityNewsVAN) October 4, 2024 Royal Le Page房地产经纪人布伦特-罗伯茨（Brent Roberts）表示："我们确实收到了业主本人，也就是开发商的出价，但这不是一个可以接受的出价，低于市场价值。“ 罗伯茨补充说："之后我们又收到了几份报价，但在批准这些销售时遇到了阻力，似乎有点利益冲突。“BTM 物业律师韦斯-伯杰（Wes Berger）解释说，在目前的市场上，有意购买活动房屋的业主只能通过银行融资。伯杰说："但要做到这一点，他们需要得到房东的批准，而在房东看来，如果他们批准了，就等于放弃了自己的一些权利。”

多伦多地区的强制出售房源（Power of Sale）在过去一年增加了112%，越来越多的房主因为难以偿还抵押贷款，被贷款机构接管房屋并出售。 Valery Real Estate Inc.房地产公司经纪兼联合创始人Anza Malik表示，今年9月，大多伦多地区共有204个强制出售房源，远高于2023年9月的96个，翻了一倍多。 Malik说：“我们看到越来越多的强制出售房源出现。如果这种趋势继续，我们可能还会在未来一年或更长时间看到更多的强制出售房源。 2020年，每月的强制出售房源平均数量为4.5个。到了2021年，这一数字上升至33个，2022年增加到38个，而在2023年跳升至83个。截至目前，2024年的每月强制出售房源平均数量达到159个，为历史最高。 Malik表示，这些数据是从多重上市服务系统（MLS）中收集的，所有房源在卖方名称中都有“强制出售”（Power of Sale）的字样。他补充道，2020年之前的强制出售数据已经被归档，房地产经纪无法在MLS上获取这些数据。 专家表示，疫情期间的利率超低，当时购房的人如今开始续签抵押贷款，难以承担不断增加的每月借贷成本。许多人购买了自己负担不起的房产，现在过度杠杆化，无法偿还其他不断增加的债务。随着失业率缓慢上升，专家警告称，未来还会有更多痛苦。 房地产律师Matthew Gibson表示，过去两年，他办公室处理的强制出售案件数量与疫情前相比至少增加了三倍。贷款人客户前来找他寻求挽回损失，因为借款人无法还款。 对于那些在疫情期间以浮动利率贷款买房的人，情况更加糟糕。由于他们大多只支付了利息，几乎没有偿还本金，因此房屋中的净值较少。而且，在大多伦多地区一些地方，自2022年峰值以来，房价已经下跌了多达40%。 “更多的借款人资不抵债，陷入了破产困境”Gibson表示，“他们需要交出房屋钥匙，咨询破产顾问，从头开始。这些艰难的对话越来越多。” Spergel的持牌破产受托人Graeme Hamilton表示，他目前有三位客户因为拖欠抵押贷款，正在经历强制出售流程。银行收回了房产并在MLS上挂牌出售，房主则需要承担出售价格与所欠款项之间的差额。如果房主无法弥补差额，只能申请破产。 他说：“现在这种情况越来越多。” 大多数强制出售的房源来自私人贷款机构，这些机构的利率高于大银行。 Gibson表示：“私贷利率的变化不像大银行那样紧跟央行的利率变化。这种强制出售的增加，实际上是过去几年房地产市场狂热的症状，很多人在没有足够经验的情况下入市。再加上我们还有一个巨大的债务危机。” 加拿大的消费者破产数量接近历史高点，类似于2008-2009年经济衰退后所见的水平。根据持牌破产受托人事务所Hoyes, Michalos & Associates的数据显示，去年8月，加拿大的破产数量比上一年增加了8.9%，安省则增加了15.4%。 但Malik表示，现在还不是市场“拉响警钟”的时候。 根据多伦多地区房地产委员会（TRREB）的数据，今年9月大多伦多地区的活跃房源超过25,000个，因此200个强制出售房源只占整体房源的很小一部分。而且，拖欠三个月或以上的抵押贷款数量仍低于疫情前的水平。 尽管对整体房地产市场的影响较小，但Malik表示，这一趋势对个体来说非常令人担忧。 “人们的毕生积蓄正在消失，他们的净资产在迅速减少。”

国庆长假期间，一场宋元明清国宝书画特展在广州举行。 亮相的15件书画，价值近20亿元。画展的举办地，就在顶级豪宅“广州·鹏瑞1号”，活动由鹏瑞集团创始人徐航牵头促成。 这个单套均价过亿元的豪宅项目，两个月前曾以56万元/㎡的销售申报价，突破新房单价天花板。 鹏瑞方面告诉《21CBR》记者，今年1-6月，广州·鹏瑞1号项目，过亿豪宅网签成交6套，为全国总价过亿豪宅的成交冠军。 项目赚足眼球，徐航本人少有公开露面，发布会均由公司高管出面。 2024年，徐航以1100亿元财富，入选胡润全球富豪榜。   重磅政策连续出台，楼市有望止跌回稳，他的豪宅生意预计也会获益。 豪宅回温 徐航原是迈瑞医疗的联合创始人，因对建筑有兴趣，创立了鹏瑞地产，打造了深圳顶豪“深圳湾1号”。 在徐航的构想中，广州鹏瑞1号，要全面超越深圳湾1号。 该项目为城市综合体，位于广州第二CBD——国际金融城一线临江板块，占地约5.42万平方米，总投资不低于160亿元。 徐航首次采用“鹏瑞”二字作为项目案名，规划的6栋建筑，涵盖顶奢公寓、奢华酒店、艺术中心、顶级会所、高端定制商业等。 鹏瑞方面告诉《21CBR》记者，公司还取得了1300亩北帝沙岛20年的使用权，计划打造为城央生态岛，开放给市民使用，也为其广州项目的业主带来离家更近的生态桃源。 鹏瑞1号是大平层公寓产品，产权只有40年，却未影响潜在客户的兴趣。 广州住建局官网显示，项目预售套数合计152套，售出了28套。其中，备案价为56万/㎡的房源，属于“楼王”T栋，可饱览南向江景，主打750平方米以上大平层，据市场消息，出售2套，单套总价约2亿元。 三年前拿地时，徐航花了50亿元，楼板价为1.8万/㎡，按整体项目已售均价23万/㎡计算，利润可观。 仅T1- T3栋公寓，预售总面积达7.89万平米。若全部售出，徐航至少入账180亿元。 鹏瑞1号热销，呼应了当下豪宅回温。克而瑞数据显示，今年1-6月，总价5000万元以上的豪宅成交了401套，同比增长1.2倍。   中指研究院华南分院研究总监杨永俊向《21CBR》记者分析，有两个原因：一是改善性需求释放，二是物以稀为贵。 “核心地段的高端改善型住宅相对稀缺，保值、抗跌能力更强，潜在买家希望实现资产的分散投资、合理配置，以更好地应对经济周期性波动。”他表示。 复制模式 出生于广州的徐航，更为人熟知的身份是迈瑞医疗联合创始人。 1991年，他与李西廷等人一起创立迈瑞医疗，打造中国最大的医疗设备公司，高峰时市值近6000亿元。徐航在2007年成立鹏瑞，第二年即在深圳拿地，建设深圳湾1号。2012年，他辞任迈瑞联席CEO，全面投身于豪宅生意。 徐航精心打磨10年，深圳湾1号入市时，开盘价17万/㎡，成为深圳新房天花板，至今二手房价格在20万/㎡以上。 单靠深圳这个项目，2017年鹏瑞的净利润达38亿元，比迈瑞还多赚了12亿元。 徐航有做大做强的野心。2019年至2021年，他打出“区域深耕、全国发展”的旗号，频繁拿地，一度“吃下”华夏幸福南方总部10个旧改项目。 大湾区是其核心市场，徐航布局了12个高端项目，分布在广州、深圳、佛山、东莞、珠海、清远。                                            图片来自图虫 据杨永俊观察，房地产市场调整以来，大湾区城市核心地段的高端改善型需求，未受太大影响，部分区域逆势增长。 “鹏瑞近年在大湾区新取得的地块，质量相对较高，多宗位于核心区域，且多为江畔地块，景观资源独特，适合打造高端改善型项目。”杨永俊提到。 去化降债此轮扩张，徐航的目标是复制更多“深圳湾1号”。 他热衷于打造地标性建筑，配售千万豪宅产品。比如，珠海的珠澳湾中心、佛山的三龙湾1号、东莞天玥。 杨永俊认为，鹏瑞积累了一定的开发、营销经验以及中高端客群，有利于将开发模式复制到其他城市。 鹏瑞多个新项目，确实热销。 比如，佛山三龙湾1号，开盘一年半，销售额近100亿元。今年上半年，项目获得佛山千万级豪宅成交金额及套数冠军。东莞天玥，首开半天卖出10亿元，三开三售罄。   据《21CBR》记者不完全统计，2023年，鹏瑞的销售额合计超过120亿元。                                               深圳湾1号 杨永俊认为，房地产市场仍在调整期，且越来越多房企瞄准改善型市场，鹏瑞面临越发激烈的竞争，销售压力预计将增大。 徐航主打的项目多为商业综合体，投资周期长、资金沉淀量大，资金方面也有压力。过去两年，鹏瑞停止拿地，调整组织架构，缩减城市更新部门人员。 在年初的工作部署会议上，他给员工打气，“要以高能力和强信心面对挑战”。 与很多房企大佬一样，徐航将经营方针聚焦于去化降债、关注利润、降低成本、精兵简政等。 不同的是，徐航的盘子铺得不大，房子也卖得出去，局面要好得多。

随着住房负担危机继续影响全国各地的加拿大人，多数移民感到自己被不公平地指责，因为他们自己也看到拥有住房的梦想越来越遥不可及。 图源：51记者拍摄   据CityNews报道，这份Leger为OMNI专门委托的调查发现，近七成的新加拿大人认为政治人士在利用移民作为“烟幕”来转移对其他导致住房负担能力缺乏因素的关注，比如政府政策和经济状况。 联邦政府计划将临时居民的比例降至加拿大总人口的5%，低于6.5%。 然而，据一位住房专家称，“相对较高的移民人数”并不一定意味着新来者对高住房成本负责。 “我们知道一个大问题是，有些地区的新移民人口比例比以前高，因此他们被作为住房危机的替罪羊，”多伦多大学住房正义实验室主任Prentiss Dantzler说。“人们忘了这场住房危机并不是新问题。我们已经处理了很长时间。” “有很多指责要分摊，但很多时候人们关注的是其他个人，而不是住房系统本身，”他表示。 Dantzler指出，很多住房存量甚至不是被个人购买，而是由私募股权公司或其他公司购买，市场上大量的公寓意味着系统“并没有为多样化的家庭组合服务。” “我们真的需要做的是建立更多的住房，”消费者选择中心的Sabine El-Chidiac说。“事实上，对于需要的人来说，房源不够。” 曾为联邦移民部长担任政策顾问的El-Chidiac认为，尽管政治家们是导致房屋负担能力下降的政策的推行者，他们却在将移民作为替罪羊。 “他们是制定使我们走到这一步的政策的人，”她表示。“各级政府都制定了使在加拿大建房更加困难的政策。” El-Chidiac说，如果政治家“真正关心”解决这场危机，“他们应该提出允许人们建造更多住房的方法。” 然而，在周二回应调查结果时，移民部长Marc Miller表示，“毫无疑问”加拿大在过去几年接纳的临时居民数量对负担能力危机有所影响。 “那是不可能完全否认的事情，”他补充道。“它在多大程度上造成了这种情况，我认为一直是争论的主题。” Miller说，省长们一直在责怪移民“对社会的所有弊病负有100%的责任”，这不是采取的正确方式。 但Dantzler说，在处理复杂问题时使用替罪羊是政治行为者一直以来的做法，另外，如果房屋所有权是加拿大梦和身份的一部分，那么加拿大也是一个移民国家的事实也是如此。 “我们需要优先考虑这一点，”他说，“而不是在政治上合适或有利时将其作为分化人群的政治策略。” Janice从中国移居到多伦多，正在等待成为永久居民以便试着购买一处公寓。 “我知道现在加拿大政府希望减少大量的临时居民数量，”她表示。“所以房价最终会下降。” OMNI-Leger的调查发现，拥有一套住房是85%新移民的加拿大梦的一部分，定义加拿大梦为能够购买自己住房的人比去年多了一倍以上。 但根据许多受访者，这一梦想的实现前景似乎黯淡。49%的人不同意在加拿大的所有移民都可能拥有住房。在目前租房的人中，三成受访者表示他们永远无法买房。 刚从意大利移民来的Pietropaolo Frisoni说，在加拿大买房变得越来越困难。 “房价高得惊人，”他用意大利语说道。“加拿大提供了一些小额激励，但总的来说，现在买房对移民来说几乎像是海市蜃楼。” 总体而言，54%的移民感到他们因为自己没有造成的问题而受到指责。事实上，租客、年轻移民、在加拿大生活不到6年的人以及原住民、非白人社区的个人在这方面感受更强烈。 “许多在2000年代初或90年代移居这里的移民，那时更容易成为公民并买房，”Frisoni说。“对我们来说现在不同了。我们必须耐心。” OMNI-Leger在线调查是在8月28日至9月9日之间进行的，对1500名未出生在加拿大的随机受访者进行了调查。如此大小的概率样本，其误差范围为2.5%，19次调查中有1次。

根据大温地产局最新数据，9月市场处于停滞状态，销量比去年同期下降了3.8%。 今年秋天的房市着实冷清，利率连降并没有对刺激销量起到大作用。大温“地王”Metrotown、Brentwood的公寓和温西联排别墅已经有频频降价现象，部分地区甚至出现了崩盘状况。下面跟大家一起来看看。 大温地产局（GVR）周三发出最新消息：大温2024年9月的住宅总销量为1852套。这一数字比2023年9月足足降了3.8%。 在这之前，不乏业内人士多次承诺，在连续降息后，大温的房市情况会好转。然而，跟10年平均水平相比，大温的房屋销量目前下降了25%。 同时，眼下大批公寓等类型房屋“滞留”在市场。根据大温地产局数据，大温地区MLS®系统目前列出的待售房屋总数多达14932套，跟2023年9月(11382套)相比增长了31.2%！这比10年季节平均值(12027套)也高出了24.2%。 明显的需求不足正在压低价格，与去年相比，房屋价格也已经下降。可是，贷款利率降了，价格也降了，仍未让买家积极入市。用大温地产局的话说，“买家对开启秋季市场仍持谨慎态度”。大家买房的欲望没有被刺激起来... 数据分析告诉我们——当销量与活跃挂牌比率低于12%时，房价会有下行压力，而当这个比例连续数月超过20%时，房价就会承受上行压力。现在的销量跟活跃挂牌比率是12.8%，独立屋只有9.1%，连排房16.9%，公寓14.6%。      至于价格，大温目前所有住宅物业的MLS基准价格为$1,179,700。这比去年年9月下跌了1.8%，比今年8月也跌了1.4%。独立屋的基准价格是$2,022,200，比去年涨了0.5%，但比上个月降了1.3%。公寓的价格则是$762,000，比去年降了0.8%，跟8月比也降了0.8%。 而多类买家都爱的联排别墅，9月一共成交了378套，比去年9月多了7.4%，基准价格是$1,099,200，比去年降了0.5%，比8月降了1.8%。 前一个月房市同样冷清。2024年8月，独立屋基准价为$2,048,400，比2023年8月增加了1.8%，比2024年7月减少了0.1%。公寓的价格则是$768,200，比去年降了0.1%。联排一共成交370套，与2023年8月的422套相比下降了12.3%，基准价格为$1,119,300，比2023年8月增加0.8%，但比2024年7月减少0.5%。 Royal LePage新报告也指出，连续降息尚未刺激到购房者需求。大批买家仍在观望中。、 虽然，有地产行业人士仍乐观地认为，到今年年底，情况将有所好转。但是，大温地产局的经济和数据分析主管Andrew Lis也说了:“现在整个市场处于买方市场”。“由于好些买家选择观望，库存水平明显增长，买家有了更多的选择”。 温西Oak夹49街某联排别墅楼花直降$20万，降到了$189万： 这房子3房2.5卫，面积1424尺，建商知名，位置在内街，安静，附近就有Oakridge购物中心，绝对黄金地段好房子，但也出现了价格大降的情况。 不过，也有网友酸道，“跑这破地方来住鸽子笼？这帮炒房的把温哥华向香港发展， 房子越炒越小越细！但问题是香港个税不超过15%, 加拿大45%!” 认为大温公寓“泡沫”的网友不在少数，“是泡沫严重的温哥华完蛋，没有泡沫的其它城市没问题”..

在加拿大安大略省的提米斯卡明湖畔（Lake Temiskaming），有一座已经空置超过15年的巨型豪宅，它本应成为一座奢华的湖边宫殿，但如今却在孤独中逐渐腐烂。 窗户破裂，地板未完工，随处可见的废弃物无声诉说着这座房子的悲惨命运。让人不禁好奇，这么一座庞然大物怎么就成了如今这副模样？ 这个曾经豪华无比的“彼得·格兰特大宅（The Peter Grant mansion）”原本是格兰特林产品公司前总裁彼得·格兰特的宏大梦想。 他本打算在这里建造一座无与伦比的度假胜地。光是听听那些设计，就让人觉得这是富豪们的“天堂”：占地65000平方呎、有地下船库、艺术画廊，甚至还有一个私人高尔夫球场。 然而，这个美梦在2008年的金融危机中瞬间破灭。随着全球经济的崩溃，豪宅的建设也不得不紧急刹车，一切都停在了半途而废的状态。公司也在第二年申请了破产保护，曾经的梦想之家就这样成了一座半完工的“空壳”。 现在再去看这座房子，谁也想不到它曾经承载了那么多的奢华与期待。外表看似庞大，却已残破不堪，内部满是废弃的建筑材料和涂鸦，完全和“奢华”二字不沾边。 虽然它依旧是加拿大最大的住宅，但谁都知道，这座房子早已失去了它最初的光彩。 更加让人瞠目结舌的是，即便它现在破烂成这个样子，当初挂牌价格居然高达2500万加元。要知道，这可是一个连地板都没铺完的半成品！ 尽管后来被一家多伦多公司买下，但买下它之后的情况并没有太大变化。据2023年的最新报道，这座宅邸除了多了几个监控摄像头和围栏，几乎没有得到任何修复。 有人说，这可能是为了防止那些好奇心旺盛的冒险者偷偷溜进去。毕竟，这样一座庞然大物，哪怕再破旧，仍然是无数人心中探险的“圣地”。 据当地市长杰夫·拉弗雷尔透露，很多游客来到这座小镇，都会忍不住打听：“那座大房子在哪儿？我们可以进去看看吗？” 至于要修复这座房子的费用，有人估算大概需要100万加元左右。这个数目说大不大，但说小也不小，问题是，谁愿意为一个废弃了15年的房子继续砸钱？ 它是否会被完成，还是继续烂在那里，现在没人能给出明确答案。但可以肯定的是，15年来，这座庞大的建筑就这样被遗忘在风雨中，一点点腐烂。 令人匪夷所思的是，这座豪宅本来已经非常接近完工了。根据Bright Sun Films创始人杰克·威廉姆斯的视频探访，房子的外部和内部装饰都已经接近尾声，甚至有些基础设施都可以正常使用了。 当时这座房子几乎快要成型，主人一家已经可以开始享受这座宫殿般的豪宅了，然而命运的转折却来得如此迅猛，让这座曾经的梦想之家永远停留在了“未完成”的状态。 这座豪宅的设计中还有一个特别吸引眼球的设施——位于大宅正下方的人工瀑布。这样的景观，本应让房子更显自然与奢华，但如今，这个瀑布和房子一起，成了当地居民口中的“笑柄”。 屋内外的墙壁上，越来越多的涂鸦让它看起来更加破败，这座昔日的豪宅逐渐变成了当地社区的一大“眼中钉”。 彼得曾经是安大略省商业界的风云人物，他的公司在鼎盛时期是北美最大的木材生产企业之一。 然而，谁也没料到，一场金融危机让一切都化为泡影。公司的倒闭不仅让他失去了财富，也让这座房子成为了他梦想破灭的象征。 虽然豪宅的未来仍然是个谜，但有一点可以确定，这座房子已经从曾经的“梦想之家”变成了一个巨大的“纪念碑”。 纪念的是那段曾经的奢华梦想，纪念的是彼得·格兰特对生活的巨大野心，也纪念了那个被经济危机摧毁的年代。 或许，在未来的某一天，房子会被重新修复，恢复它曾经应有的光彩；但也有可能，它会继续在风雨中逐渐坍塌，直到彻底消失在人们的视野中。  

数据显示，房地产市场处于停滞状态，但对于一些Milton的房主来说，今年夏天房市却崩盘了。   例如，Mockridge Terrace上的一栋房子在7月份以129万的价格售出，但两年前的购买价是165万。   另一栋位于Snider Terrace的房子在今年夏天以122万售出，亏损了43.6万，而它在2022年的购买价也是165万。   这引出了一个问题，发生了什么事？看看房地产经纪人怎么说。   经纪人Fred Decarolis：“在业内人士看来，这并不意外。”   一切都归结为利率。   “房地产市场在很长一段时间里一直相对稳定，但当疫情爆发时，情况变得疯狂起来。人们开始疯狂投资。”   从2020年中期到2022年中期，利率处于历史低点。市场的绝对高峰出现在2022年2月和3月，正是上述两处房产被售出的时期。   “人们需要记住，投资房地产没有任何保证。这不是一个自动取款机。”   那么，为什么房价会下跌呢？   “抵押贷款与主要利率挂钩，通常是主要利率加2%左右。在利率触底后，利率开始攀升。从20年来的最低点升到了20年来的最高点。”   这意味着两三年前进入市场的人现在看到利率从2.5%上升到了7%。   “原本可能每月1000的利息突然变成了3000。并不是每个人都能负担得起这种额外的每月开支。”   这就是为什么我们看到一些业主因负担不起高额利息而不得不出售房产，甚至愿意承受数十万的亏损，而这些房产他们只拥有了几年。   不过，加拿大央行最近的降息带来了一线希望。   “如果主要利率回到4%左右，情况可能会恢复正常。”   Decarolis对那些来咨询出售房产的人说了什么？   “我会问他们，‘你为什么要卖？’我希望他们能够做出充分知情的决定。如果他们别无选择，那当然，我们会尽力帮忙完成交易。但如果他们是想换更大的房子，我们或许应该在提出新房报价时附加条件，比如现有房产的出售。我们总是尽量保护客户的利益。”   对于房价下跌就意味着是买方市场的说法，Decarolis并不认同。   “整体上并不是买方市场，但相较于过去几年，确实更接近买方市场。实际上，现在是一个平衡的市场。历史上，房子通常不会在三天内卖出，也不会比同一街道上最近出售的房子高出10万。”   “现在的买家感受到的是选择的自由，不再被迫匆忙做决定。”   “如果我现在能给人们一个建议，那就是——确保你的决定基于可靠的财务分析。多咨询几个专家（贷款机构、财务顾问、房地产经纪人），不要做情绪化的决策。”  

大温一名男子同意为朋友购买的枫树岭房屋支付一半抵押贷款，并计划在五年后分割收益，但在朋友拒绝出售房子或接听电话后，告上法院。 在 BC 省最高法院提起诉讼的A某，是一位专门从事户外家具和家居装修的建筑商，要求按照他和大温护士B某及其儿子签订的投资房屋协议的规定，获得该房屋的一半所有权。 诉讼称，A某指控B某未能按照承诺还清抵押贷款并出售该房产，违反了两人在 2016 年的投资协议，B某反而用这栋房子申请了 77 万元的抵押贷款。该诉讼指控“欺诈性失实陈述”，因为B某还和儿子不仅将抵押贷款用于房屋，而且还用于“他们自己的个人利益，具体情况尚不清楚”。A某还根据违反信任、违反协议和欺诈性失实陈述而寻求损害赔偿。根据协议，B某在她支付了 25 万元的首付和A某的 62,000 元首付后，获得了价值 245,000 元的抵押贷款。 之后，A某每月支付 2,500 元，再加上每年一次性付清本金，总共为他所占的房子支付 250,000 元。诉讼称，该计划是在五年内还清 245,000 元的抵押贷款并出售该房产。   此外，A某还应B某的要求完成了多项家居装修，耗资 21,800 元的材料，包括B某孙辈的游戏屋、周边围栏、木制人行道、甲板和烧烤棚、园艺和景观美化、厨房瓷砖和油漆、雪松木瓦和混凝土人行道——A某也为此寻求对这些进行赔偿。A某还支付了 8,000 元为客厅、餐厅和卧室购买新家具，以换取在房子出售时“B某给予他合理补偿”的承诺。他还在七年内支付了一半的地税和保险费 14,000 元。A某在诉讼称，这些捐款“无意作为礼物”。 A某称2016年，他相信B某共同购买该房产的提议是一项不错的投资，而且还可以为B某提供住宿。A某称当B某的女儿和儿子先后雇他进行项目改善时，他认识了B某，“他相信B某是一个真正的朋友。” A某也允许B某代表他申请抵押贷款。因为B某告诉他，银行说他不符合资格，但即使他没有产权，他仍然拥有一半的财产。他也同意这些条款。从 2016 年到 2023 年，A某每月支付按揭款项，并每年一次性支付 30,000 至 45,000 元。 2021年，他按照约定要求出售该房产。 但B某告诉他，不可能出售房，因为抵押贷款尚未支付。A某称他相信B某，为此从未要求查看每月的抵押贷款报表，并且“仍然相信B某是一位真正的朋友”，他每天都和B某交往并定期共进晚餐。 2023年11月后，当B某同意在2024年夏季或秋季出售该房产时，就切断了和A某的联系。所有指控均有待法庭开庭审理。

分别楼高80层及72层的两座商住大楼 (中) 获市府批准兴建。 分别楼高80层及72层的两座商住大楼 (中) 获市府批准兴建。 一项计划在Lougheed Town Centre天车站附近兴建两座大型高厦的工程上周获得了本那比市议会正式批准，该发展项目包括兴建一幢高度达259米及楼高80层的大楼，建成后将会成为安省以西的最高建筑物。 有关工程还包括一幢72层高的大楼，两者合共提供1,466个住宅单位。 工程地点位于Austin Road 9850号及Gatineau Place 9858至9898号，发展商为 Pinnacle International 。 两座住宅大楼的低层将兴建可提供13,304平方呎面积的商场及515,097平方呎办公室的商业设施，地点十分优越，邻近天车站和巴士站，落成后将成大温又一地标。 跟大温地区各市一样，本拿比也受到住房短缺的问题困扰，新建的住宅大楼越来越多，也越建越高，引起了部分居民的质疑。 《Burnaby Now》周一（30日）刊出署名Linda Henderson的读者来函，投诉近年在Brentwood地区不断复制这种令人「眼冤」的现象，并认为这些住宅并非一般人可以负担得来，纯粹是为了贪图税收而批准兴建。 信中指出，社区人口如此迅速膨胀，教育、医疗和基建设是否足以负荷顿成疑问；并形容本拿比过往一直是个美丽的宜居城市，但目前正在驱使一些自出生以来即长居于当地的居民迁离。 根据Zonda Urban的资料，大温地区目前还有26个楼高超过45层的工程项目已获得了批准。这些正在待售或建筑中的发展项目，有14个位于本拿比，5个在高贵林，4个位于素里，3个在温哥华。 此外，大温还有43个高楼项目已向各市的议会公开呈交或待批，其中又以本拿比的17个占最多，其次是素里（10个）、高贵林（8个）和温哥华（8个）。 图：JYOM Architecture、Pinnacle International

中国官方上周二宣布调降房贷利率和自备款比例等重大利多后，引爆上海豪宅市场买气。 9月27日，上海每户总价近人民币1.1亿元的豪宅“翠湖天地”六期108户竟在开卖当日就销售一空，总销售额达人民币119.79亿元，创中国亿元级豪宅“日光”新纪录。 每日经济新闻指出，翠湖天地位于上海市黄浦区新天地区域，是瑞安集团在上海推出的高端住宅系列。 翠湖天地六期开盘均价为每平米人民币21万元，共推出108户。 其中，高层每户面积约1,200至1,400平米，中低层约435至470平方米。 从总价来看，翠湖天地六期最便宜一户约人民币7,571万元，单价约每平米人民币16.6万元，最贵一户约人民币3.56亿元，单价约每平方米人民币28万元。翠湖天地六期打破上海乃至中国房市多项纪录，也是上海有史以来户均总价最高的公寓项目。 当日选房公告显示，该项目于9月27日13时起按摇号排序结果分批次到场选房。 翠湖天地六期叫号至120余号清盘。 除翠湖天地六期，同日，位于徐汇滨江的“中海领邸玖序”三期也开盘销售，套均总价约人民币1,500万元至3,300万元，同样是当日售罄，该项目此前两度开盘也都实现“日光”。 上海豪宅市场近日又创内地楼市“日光”新纪录。 （新华社） 界面新闻表示，中海领邸玖序此次还创造出一小时清盘的成绩，14时开盘选房，15时5分许，销售发布“日光”捷报，178户全数售罄。 现场叫号到340号清盘，平均每户房源成交时间仅20秒。此前，中海领邸玖序6月28日首次开盘，232户房源销出人民币66.38亿元，首开售罄。 8月29日，中海领邸玖序二期迎来开盘，120户房源开盘32分钟后清盘，实现销售额31.6亿元。 此次，伴随三期计划实现日光，中海领邸玖序已累计销售额约148亿元。 具体来看，2024年来，上海已先后有12个豪宅项目开盘，几乎次次“日光”。 截至8月，上海的豪宅销售战绩已近3,000套，这不仅远超中国其他三个一线城市，更是上海过去10年来未曾出现过的。 镜鉴咨询创始人张宏伟分析，核心城市政策的敏感度，以及需求支撑相对还是比较足的，每隔3至6个月出现一轮政策刺激，就会相应释放一波成交量。 核心城市的优质资产在这种行情下，又会出现独立行情。  

来自列治文山的一对夫妇近日在孩子们都长大离家了之后，准备卖房换小，并展开了一系列寻找新房子的旅程。 图源：51记者拍摄 据Toronto Star报道，Sam和Beth D’Angelo决定是时候搬离位于Richmond Hill著名的Mill Pond街区内3,000平方英尺独立住宅了，他们在那里住了28年。他们养育了两个女儿，Beth的母亲住在地下室的套房里。如今他们需要改变。 “孩子们搬出去了，各自做自己的事情，我的岳母也去世了，”Sam (Salvatore) D’Angelo 说。“我们不想住在那里了。” 找房之旅 这对退休夫妇的首要任务是离他们住在Aurora的孙子们近一些。他们想要单家庭式的房子，但不需要铲雪和修剪草坪。然而住高层公寓也是不可能的，至少对Sam来说是这样。 “我不喜欢垂直生活，”他说。 他们正在寻找一栋维护成本低的独立平房，预算在120万至150万加元之间。 他们想搬到一个可以安享晚年的地方，不必再次搬家。D’Angelos夫妇有照顾年迈父母的经验。Beth曾担任过理疗师，并担任过卫生厅长的长期护理高级政策顾问。 他们联系了房地产经纪人Andrew Gibson，告诉他他们想住在一栋1,500平方英尺至2,000平方英尺的单层独立住宅，靠近他们的孙子。 买房结果 后来他们在Stouffville的Ballantrae Golf & Country Club购买了一栋1,700平方英尺的砖砌两居室加书房的平层，这栋房子满足了他们的所有要求。  22年前，高尔夫球场周围建起了豪华平房，郁郁葱葱的绿植和封闭的大门让这里“看起来很豪华”，Sam说。由于这是一个公寓社区，草坪维护和铲雪都由他们负责。而且这所房子离他们的孙子只有15分钟的路程。 D’Angelos夫妇花了几个月的时间研究和参观Ballantrae开发项目，并爱上了它。他们联系了房地产经纪人，看了各种待售房屋，在挂牌出售旧房之前，将选择范围缩小到两种型号。 他们想要高尔夫球场的景色，而不是另一个后院。 这栋平房带有完工的地下室，属于Estate Sale（遗产甩卖）。它的许多特点“吸引了我们”，Beth说。 其中包括高高的天花板和皇冠造型，类似于他们在Richmond Hill的家，还有电壁炉。 她喜欢功能齐全的厨房，下层橱柜有抽屉，而不是门，因为这样可以最大限度地减少弯腰的需要。主卧套间浴室配有浴缸和独立步入式淋浴间，这是一个加分项。Sam喜欢房子里有“大件物品”的更新，比如新屋顶、空调、电器和窗户。 虽然地面是公共设施的一部分，但在第一阶段，也就是D’Angelos 一家居住的地方，房主可以在自己的房子周围种植花园。Beth喜欢园艺，但如果她愿意，她可以把花园的责任交给草坪维护公司。 他们的经纪人说：虽然他的许多客户都是在一个广阔的区域开始寻找房子，然后缩小范围，但D’Angelos一家已经决定他们想住在Ballantrae高尔夫开发区。就像许多空巢老人一样，他们的首要任务是靠近孙辈。 “D’Angelos一家一开始就非常具体，” 经纪人Gibson说。“这个开发区大约有 1,000 栋平房，公寓元素吸引了他们。” 他还表示，虽然平房受到缩小住房规模的买家的青睐，但安省近年来建造的平房并不多，而且建造的平房往往又长又窄。由于平房可能很难找到，因此后开式或侧开式房屋可以成为这些人的选择，因为与两层楼的房屋相比，这些房屋的楼层之间的台阶更少。 “平房阁楼也变得很受欢迎，”他说。“它们有主楼层的主卧室，阁楼上有一些平方英尺的空间，通常有一到两个卧室，可以作为住家保姆的套房。” 结论：搬到 Ballantrae 一年后，D’Angelos 对他们的购买感到非常满意。他们在房子里安装了筒灯和吊扇，并将用乙烯基木板地板替换主楼层的地毯。 “搬到这里是我们为自己做过的最好的事情，” Beth说。 “我觉得我们两全其美（独立式住宅和低维护生活）”，她的丈夫补充道。 D’Angelos一家住在一个高尔夫球场社区，打高尔夫球是他们的消遣之一；Sam 是一名狂热的高尔夫球手，而 Beth 正在学习。他们还喜欢步行到当地的娱乐中心——他们的孙子们喜欢游泳池——并参加社区内提供的大量活动和社交活动。他们期待着探索附近的约克区森林步道。

温哥华的一套顶层豪华公寓最近以远低于评估价值的价格售出，甚至比上次售出的价格还要低。                                                                                                       （温哥华 Engel & Volkers）据 Zealty 报道，位于西黑斯廷斯街（West Hastings Street） 838 号的顶层公寓本周早些时候以 4,000,088 元的价格售出。这价格比 BC 评估价值 4,499,000 元低了近 50万元。它的售价也低于要价 4,419,000 元。 2017 年上一次出售时，公寓 的售价（5,250,000 元）比这次的售价高出近 120 万元。 这套三卧室三浴室公寓设有私人屋顶露台、两层楼，面积达 3,203 平方英尺，以及落地窗。令人印象深刻的景色包括海洋、北岸山脉和温哥华市中心的混凝土丛林。其他设备包括顶级电器、浓缩咖啡机、遥控遮阳帘和自动停车系统 房源介绍上称该单元为“私人绿洲，您所需的一切都近在咫尺”。那么，为什么这间顶层公寓没有卖出更高的价格呢？温哥华的豪宅市场目前有几个因素正在影响它。Royal LePage 最近的一份报告分析了过去一年豪宅市场的销售情况。虽然这套顶层公寓严格意义上来说不算是“豪宅”，但温哥华的入门级豪宅价格为 550 万元，也非常接近了。自 2015 年以来，该房产的最高评估价为 2017 年的 5,869,000 元。Royal LePage 的报告称，自今年年初以来，豪宅市场的销售活动下降了 38.8%。主要结论是，买家正在等待价格下跌，而这套顶层套房的情况正是如此。温哥华豪宅中位价较去年同期下降 1.8% 至 6,975,000 元，今年前八个月的销售活动下降了 38.8%。销售额下降是报告中所有加国城市中降幅最大的。Royal LePage 的销售代表库克说道：“温哥华的豪宅市场大约八年前开始回落，而且活动水平从未完全反弹。”  

温哥华一处风光不再的百年老屋以令人惊讶的价格挂牌，在网上引发一片惊呼声。 据DH News报道，这幢部分封闭的房屋位于温哥华百老汇东街（East Broadway）2535号，挂牌价为1,999,000元。 根据卑诗省房屋估价局(BC Assessment)的估值，该房产为1,571,000元，挂牌价比估值高出了42.80万元，亦即加价27%，而实际建筑的价值仅为区区10,000元。 从发布的房屋照片看，这处房子墙面发霉，天花板脱落，屋顶长草，窗户或用木板或用塑料膜遮挡，这栋拥有97年历史的房子已经破败不堪，显然需要一些细心呵护，借助Google地图，我们仍可以看到它13年前的样子。   但房地产公司Sutton Premier Realty在推出该房产时却大肆宣传，声称：「这就是你一直在等待的机会。」 「无论你是想建造梦想家园还是投资房产，这个地方都能满足你的需求，建筑许可证已准备就绪，因此你的专案启动不会有任何延误，想象一下可能性。」 房产清单仅列出一张房屋的照片，即其正面照。 挂牌讯息描述道，该房屋有两间卧室和两间浴室，房屋面积虽然仅1,952平方呎，但该土地的未来所有者将拥有相当大的土地可供使用，总计4,128平方呎。 这栋房子的最后一次销售是在不久前的2022年，当时是以150万元的价格售出，低于要价的170万元，但略高于当时的评估价值1,451,000元。 根据挂牌讯息，该房屋位于黄金地段，距离百老汇东街夹那乃磨（Nanaimo）的交叉路口仅几步之遥。 有网友在X上听到了这处房产的讯息后，觉得该楼盘可笑。 有人则惊呼，「我们是在地狱吗？」 一位网友表示，这里「全都是关于泥土」，指的是土地价值。 另一位回应，「希望召开土地大会！」 也有一个人说：「它只需要一点关怀。」 图：Sutton/谷歌地图  

最近一位华人房东来信询问，租客将房子内的木地板浸水，造成损坏，而房东与租客一直相处又比较融洽，希望网友提供建议，在这种情况下他该怎么办？还有一位房东来信询问，房东要收回自住，但租客拒绝搬家，该怎么办？ 图源：51记者拍摄 房东租客话题一直是华人社区一个非常热门的话题，相关矛盾纠纷常有发生，尤其是安省LTB的审理量大，运行缓慢，动辄需要好几个月才能轮到处理。就网友提出的问题，本网采访了常年专门处理房东租客纠纷案件的Paralegal于戎伟先生。 于先生说，以他多年从业经验来看，许多房东没有在成为房东之前做好必要的准备。一旦发生纠纷，普通思维可能会与必要的法律思维，形成很大的差异。 以木地板浸水案为例，普通思维可能会是认为，租客把地板搞坏了，那当然应该由租客负责赔偿。但是法律思维可能首先会考虑，如何认定地板损坏的原因，有什么证据支持？谁的责任？如何认定赔偿？ 于先生说，房东如果要认定是租客造成的，那么房东就有举证责任，比如租客搬入前的地板状况照片，水浸之后的损坏照片，互相比对等等。很多房东出租房子之前没有这样的准备，没有入住当日共同验房的报告、照片、录像等等记录，所以在出事后，拿不出相应的证据比对当下的情形，这就给自己带来非常不利的后果。 图源：CTV 再者，房东自然而然地认为租客搞坏的，就是租客的责任。但法院要弄清楚水是怎么来的。比如租客忘记关水龙头，或者下雨忘记关窗等等，如果有这样的证据，可能会认定是租客的责任。反之如果是因为水管年久失修，发生跑冒滴漏，或者树根将下水管破坏导致的，可能就是房东的责任了。在这里，举证的责任在房东一方。 责任认定之后就是赔偿。认定责任方需要由专业人士做出损坏评估，之后限期修复。对于木地板来说，可能无法局部更换，要换就得全屋更换，那么就又牵涉到一个赔偿比例问题。租客肯定不会全部赔偿，只能按损坏比例进行赔偿。如果租客连按比例赔偿都不认可，或者说租客没有钱，则还可能进行到下一步，也就是诉讼，乃至发生解约驱逐。 由此可见，貌似很简单的损坏赔偿，在法律面前，往往就不那么简单了。 说到房东以自住为由驱赶租客，这是目前LTB最常见的申请案件之一。如果房东真的是需要自己或家人自住的话，法律的确是支持这类申请的。最多是因为租客遇到一些特殊情况，比如病患、极端情形等，法官会判延缓几个月后再驱逐而已。但前提是房东能够证明自住意图的真实性。要知道一个法官每天要判几十个案子，早就练就了火眼金睛，如果房东只是为驱逐而驱逐，证据不足，乃至矛盾，那么法官是不会批准的。简单来说，房东自住只限七种人，包括房东自己、配偶、房东的子女、配偶的子女、房东的父母、配偶的父母和照顾这些人而且同住的保养员。除此之外的所谓亲戚朋友，都不符合自住的条件。 图源：ltbassistance 也有房东说，我自己确实是自住，只不过是偶尔回来住一住。请注意，这种情况下可能不会被批准。根据观察，偶尔来住，不会被认定符合法律要求。 于先生还说，很多人抱怨房东局过于保护租客，而忽视了房东的权利。其实，出租法律的核心就是“保护”和“平衡”这两块基石。民用出租法律(Residential Tenancies Act, RTA)开宗明义第一条就是“本法是为了保护租客不被非法驱逐”而制定的。这部法律的核心就是保护租客权益、平衡各方利益、尽快解决纠纷。房东的合法权利一定要受到保护，平衡永远是被考虑的重要环节。

安省伦敦102岁的居民安妮·比德尔(Annie Biddle)最近做出一个艰难的决定，她打算出售自1923年以来就一直居住的老屋。负责上市的经纪对有人在一所房子里待上100年感到不可思议，称几乎闻所未闻。 The London Free Press报道，位于安省伦敦市东部的布利街（Boullee St.）66号，是安妮在年仅一岁时搬入的居所，她在同一栋平房里生活了一个世纪之后，已经102岁的安妮准备出售自己唯一称之为家的地方。 这所房产是自1923年安妮家人购买以来首次上市。 当时，安妮与父母和两个妹妹共同拥有这个位于市区外的房产。 安妮说，在她长大的时候，这条街道还没有铺砌，街上主要挤满了像她父亲一样，在加拿大国家铁路公司(Canadian National Railway Co.)车辆商店工作的男人及其家人。 经纪：这样的房子待上100年几乎闻所未闻 「这里都是土路，没有人行道，」安妮回忆道，「夏天下雨的时候我们不得不穿靴子，泥泞得可怕。」 当时，这处房产通常被认为是「上车族」住宅，有两间卧室、小餐厅、客厅和一间厨房，用于家庭活动，包括庆祝安妮父母结婚50周年纪念日。 如今，该平房（bungalow）以40万元的价格上市，与度假屋属于同类别。 安妮表示，她之所以做出售房决定，是因为自己年事已高，打算搬去和一位侄女同住。     尽管她明白这是必要的举动，但并非容易的事情。 「这所房子就是我的全部生活，」她说。 「我从13个月大起就一直在这里，你知道，放弃它走人有点困难，我担心在这里住了这么久，我会崩溃，但我比自己想象的做得更好。」 负责管理该房源的Price Real Estate Team房地产经纪奇斯(Jason Cheese)表示，很少见到一处房产能由同一个家庭在里面住这么久。 「一个家庭在同一个地方的平均居住时间约为5到7年，」他说。 「所以，有人在房子里待上100年几乎是闻所未闻的。」 「我们唯一一次看到这样的事情是在大型家族庄园中，它是代代相传的，但我认为我从来没有遇到过像这样的房产，孩子们最终会住在家里，并在那里度过一生。」 安妮唯一的希望是新主人会像她一生一样热爱这个地方。 图：The London Free Press/谷歌街景