地产

卑诗福克兰德(Falkland)的农村社区，上周被发现藏着加拿大有史以来最大的毒品工场，根据房产记录显示，该房产的业主是一名阿波斯福（Abbotsford）电工。 据Postmedia报道，卑诗物业估价局(BC Assessment)文件显示，业主Michael Driehuyzen是于2007年5月，以655,000元的价格买下了霍斯路（Hoath Road）5011号的这处占地163英亩房产，该房产位于农地保护区内，目前评估价为928,000元。 最初，Driehuyzen将霍斯路5011号作为他的联系地址，但最近的评估文件显示，他住在阿波斯福唐斯路（Downes Road）的另一处农场，而该农场由甘碌市(Kamloops)一家鸡肉工厂拥有。     上周，加拿大皇家骑警的「联邦严重有组织罪案调查组」(Federal Serious Organized Crime)宣布，警方捣破一个史无前例的芬太尼（fentanyl）和冰毒（methamphetamine）「超级毒品工场」，该工场位于Driehuyzen房产的一座附属建筑中。 联邦皇家骑警（RCMP）助理专员特博尔(David Teboul)表示，已发现足够的芬太尼成品和化学品原料，可生产9,500万剂有毒药物，现场还存在大量用于制造冰毒的其它化学物质。 到目前为止，只有素里居民Gaganpreet Randhawa在调查中受到指控，他仍被拘留，定于11月14日过堂，但预计还会有更多人被捕。 而房屋业主Driehuyzen并未面临与毒品工场有关的任何刑事指控，记者未能联系到他置评。 加拿大皇家骑警迄今尚未透露他们认为生产的冰毒和芬太尼将被运往何处。 但Postmedia在最近的调查中指出，透过温哥华港走私出境的冰毒数量不断增加，这些冰毒主要运往利润丰厚的澳洲市场。 图：RCMP

多伦多今年警方逮捕了一名26岁的女子，据称她伪装房东在多个网站上发布公寓租赁广告从在多伦多租房的人那里骗取了押金。骗子手段五花八门，也有骗子专门选择加拿大华人房东下手，伪装成租客图谋取得房东信任，时机成熟就拉房东下水，让你投资或与你谈感情，最终目的就是骗钱。 图源：m.fang   一位网友在华人房东群爆料说，最近有个房子要出租，在网站上发了广告，好几波骗子联系我，使用的都是美国的电话号码（估计是网络电话随便申请号码那种）。 网友ditto说，第一个打电话来的，我开始没意识到是骗子，还加了whatsapp联系，虽然约了4天后看房，但就是不通电话，只用文字各种闲聊，还要请我吃饭，给我发她打高球的视频（当然看不到脸），我才意识到是骗子…… 后面又有几个，开头一看话术和电话号码，我就知道了，只回复一句“电话详谈，没时间文字沟通”。这些人都是钓鱼杀猪吗？ 很多网友回帖说，这种100%是杀猪盘。这种不关心房子，只关心房东的都是。 一位网友说，她认识的一位大姐就这样掉进去了，最后与骗子一起投资比特币，损失了20多万加币。 图源：digitaltrends 网友housekeepingstuff总结杀猪盘特点如下：1、在中文网站上发过广告。而且离入住日期还有比较长的时间。 2、刚发过广告，10分钟之内就找你。不会英文或者一看就是用翻译软件翻出来的英文。 3、前三句就会问，你是经纪还是房东。然后各种打探房东的情况，对房子本身情况并无兴趣。 4、问什么时候来看房子，必说两三周后有个机会会到这个城市来看一下。绝对不像真租客急着看。 5、你打回去电话，从来不会接，急着把你的联系方式改成别的社交软件。 6、一问职业，绝对没啥正经能查的公司，一般说是贸易或者金融，好为下一步带你做数字货币做准备。 7、找房子的事谈不下去。因为正经找房子的人没时间胡扯，或者不会快速定下来，进入查I D阶段。 8、这种只热衷于房东，对房子无兴趣，反而爱告诉你他或者她自己的生活的，100%杀猪盘。别浪费时间了。

大温地区租房难，特别是温哥华！目前，温哥华的租金仍然很高，1000元以下的预算估计很难找。举个例子：Facebook Marketplace 广告中将共享单元中的一个小空间描述为“舒适的书房式私人房间”，租金为每月 700 元。 （Facebook Marketplace ）根据的报道，网上的房间和公寓的照片显示，房间很小，很乱。温哥华出租的小房间通常都位于城市的核心地带，但这个要价700元的小房屋位于温哥华南部；距离 Marpole 社区的 Marine Drive 轻轨站不远。广告上写道：“这个房间需要和另外两名室友共用一间套房。” “您可以使用共用厨房、浴室以及套房内洗衣机和烘干机。” （Facebook Marketplace ） 出租广告还强调了该地点的便利性，强调距离超市、伦敦药品店和星巴克等零售企业有多近。广告上写道：“该地点非常适合学生和专业人士。”上个月，大温哥华地区的租金价格较去年有所上涨，但同比有所下降。根据 liv.rent 的最新报告，新上市的一居室、不带家具的出租单元的价格从 9 月份的 2,370 元上涨了 11 元，达到 2,381 元。不过，10 月份的租金比 2023 年同期低了 25 元，当时大温地区的平均租金价格为每月 2,406 元。该报告的作者强调，许多专家认为，在加拿大央行 9 月 4 日宣布将目标隔夜利率下调至 4.25% 后，租金和房价可能会继续下跌直至今年年底。

据报道：加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的一份新报告警告称，超过100万名房主将在2025年面临房贷续约，将看到“显著更高的利率”，其中约85%的固定利率抵押贷款是在加拿大央行利率为1%或以下时签订的。 根据CMHC本周发布的报告，2025年和2026年将有大量房贷面临续约，分别有120万和98万笔固定利率抵押贷款。大多数这些房贷在续约时的利率将高于其最初的签约利率，预计至少有105万笔2025年到期的固定利率房贷是在超低利率时期签订的。目前，加拿大央行的基准利率为3.75%。 经济师表示，这波续约可能导致上市房源激增，因为压力下的房主可能会选择出售房产。牛津经济（Oxford Economics）的Michael Davenport表示：“今年第四季度和2025年年初，续约会使二手房市场的房源增长速度超过同期需求的增长速度。随着利率持续下降和抵押贷款政策放宽，2025年中期住房需求将明显增加。”私人借贷市场中，抵押贷款违约和止赎的增加，已经导致市场中出现一些“抛售”。这是因为私人借贷利率更高，且规定较为宽松。 CMHC报告称，2024年第二季度，替代贷方的风险状况有所扩展，单户住宅违约和止赎的同比增长尤为显著。2024年第二季度，单户住宅60天或以上的违约率为5%，高于2022年第四季度的1.7%；同期止赎率从1.3%上升到3.5%。 CMHC的副首席经济师Tania Bourassa-Ochoa表示，由于房地产市场紧张且有流动性，尤其在多伦多，可以相对快速、并以较高的价格出售房屋，这为想要避免止赎的房主提供了替代选项。他说，“在替代借贷市场中，越来越多人选择出售房产。” 报告称，2024年第一季度整体抵押贷款违约率继续上升，第二季度略微增加至0.19%，高于2022年创纪录的0.14%的低点，但仍远低于2019年疫情前的0.28%。在房贷违约前，其他付款如汽车贷款、信用卡和支付账单会首先受到影响，且这些逾期付款明显增加。 “信用卡和汽车贷款的逾期可能是房贷违约率的前导指标，因此这些趋势表明房贷违约率可能会持续上升至2025年。” Bourassa-Ochoa指出，生活成本上升和还债成本增加在过去一年对家庭预算产生了影响，这加剧了已较高的家庭债务，给房主带来了很大的脆弱性。不过，对房贷持有者来说，也有一些缓解措施。加拿大央行已在6月开始降息周期，连续四次降息后，目前的基准利率为3.75%，从之前的5%高点下降。预计年底前将再次降息，这将帮助2025年面临续约的房主管理房贷支付。Davenport表示，如果加拿大央行没有推出快速降息政策，违约率可能会“急剧上升”，并将经济推向“深度衰退”。“快速降息可以防范这种风险。”

一份最新发布的报告显示，由于导致租金增加的驱动因素发生改变，加拿大10月份租金价格与去年同期相比下降了1.2%，这是自2021年7月以来年租金首次下降。 加通社报道，根据Rentals.ca和房地产数据公司Urbanation周四（7日）发布的全国租金报告，房租下降主要是集中在安省和卑诗省的城市中心。 多伦多房地产研究公司Urbanation总裁Shaun Hildebrand表示，全国范围内年租金减少的情况很少见。 他说：「这种情况正在发生，因为近年来租金增长的主要驱动因素——经济走强、人口迅速增长以及住房负担能力恶化——开始逆转。」 他进一步指出，预计这种租金下降的趋势将在短期内持续，尤其是「在柏文竣工量保持在历史高位的情况下。」 安省咸美顿的麦马士达大学(McMaster University)公共政策教授波默罗伊(Steve Pomeroy)表示，加拿大「在过去5、6年里，租赁建筑出现了非常显著的成长」。 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)在9月发布的秋季住房供应报告中指出，随着开发商清理积压订单，几个主要城市的柏文竣工量创历史新高，但满地可和温哥华是个例外。 波默罗伊说：「我们现在看到的是这些单位开始进入市场，因此，额外的供应有助于满足需求。」他补充，联邦政府针对临时外国工人和国际学生修订的政策也令住房需求压力有所缓解。 全国各省中，以卑诗和安省的年租金降幅最为显着，卑诗省的柏文租金平均下降了3.4％，至2,549元，安省下降了5.7％，至2,350元。 但沙省情况完全相反，该省的柏文租金继9月按年增长23.5%之后，10月份再录下17.1%涨幅，目前沙省仍是本国租金成长最快的省份。 按城市划分，多伦多10月柏文租金按年降幅最大，为9.2%，降至2,642元；温哥华减8.4％，降至2,945元，卡加利下降4.7％，至1,995元；满地可也下降2.9%，至1,987元。 渥太华柏文则是保持稳定，年增0.4%，为2,207元。 与此同时，爱民顿则是目前加拿大仍在增长的最大租房市场，柏文租金按年上涨8.4%，平均达到1,584元。 根据该报告，10月份加拿大一房单位的平均租金为1,923元，比去年同期下降0.8%，两房单位平均2,308元，下降0.2%。 整体而言，10月专用出租柏文的租金要价较去年同期上涨1.7%，达到平均2,100元。 同时，柏文平均租金为2,265元，下降了3.8%。 图：加通社  

在大温地区，一些城市的平均租金有了明显下降趋势。其中，本拿比的租金在10月份相较于9月份有显著下降。不过，最新的Rentals.ca全国租金报告显示，本拿比的租金水平仍然位居全国第二高。 温哥华尽管依旧是加拿大租金最高的城市，但与上个月和去年同期相比，平均租金有所下跌。 在全国范围内，BC省的租金同比下降幅度位居第二，仅次于安大略省。 BC省的平均租金同比下降3.4%，达到每月2,549加元。 在10月份，温哥华一居室公寓的平均租金为2,610加元，环比下降1.5%，同比下降9.1%。两居室的平均租金则为3,430加元，环比下降1.7%，同比下降9.2%，继续在全国范围内领先。 本拿比的一居室公寓租金在10月份降至2,398加元，较9月下跌3.8%，同比下降9.4%。然而，本拿比的两居室公寓租金略微上涨0.3%，达到每月3,062加元，同比下降8.2%。 BC省内唯一两居室租金上涨的城市是维多利亚，其10月份均价为2,866加元，而一居室的价格则为2,151加元。 多伦多曾与温哥华并列为Rentals.ca平台上租金最昂贵的城市，但10月份多伦多的一居室公寓比温哥华便宜230加元。 加拿大其他主要城市的租金优势更为明显。 例如，10月份蒙特利尔的一居室公寓租金为1,718加元，比温哥华便宜近900加元。而在阿尔伯塔省，差距进一步扩大。卡尔加里和埃德蒙顿的10月份一居室租金分别比温哥华低了952加元和1,226加元。 从全国角度来看，10月份对于希望看到租金下降的租房者来说无疑是个好消息。Rentals.ca和Urbanation的报告指出，10月份加拿大所有住宅类型的平均租金为2,152加元，同比下降1.2%。这是自2021年7月以来，租金首次出现同比下降。

如果租客搬进出租屋后发现房屋很脏，能不能不交租金？ 根据住宅租赁部门 (RTB) 最近的一项裁决，即使出租屋很脏，租户也必须继续支付租金 。 RTB命令两名租户支付数千元的未付租金，尽管他们所住租屋非常“脏”，而且设备坏了；房东也没有填写入住检查报告。法庭文件显示该租赁于 2023 年 6 月 9 日开始，租金为 3,500 元，每月一号到期，合约包括 1,750 元的保证金。然而，租客在 2023 年 8 月只支付了 410.00 元，并且没有支付当年 9 月或 10 月的租金。租户因水电费纠纷被扣留租金租赁合同规定由租户负责支付水电费，由于双方费用纠纷导致房东扣留了 8 月份的大部分租金。房东要求租户和卑诗省水电公司签订整个住宅物业的合同，尽管该出租物业的地下室套房和其他租户签订了单独的租赁协议。 证据显示，租户在 2023 年 8 月没有支付 3,090 加元的租金（3,000 加元为抵押金，50 加元为 “排气网”，40 加元为地下室租户 40% 的电费份额）。租户们称，他们不交 9 月和 10 月的租金是因为在等待卑诗省租约听证会。他们也没有提供卑诗省水电公司的账单，但提供了一份 2023 年 8 月通知房东扣房租不交的短信副本。 这些租户还说，他们刚搬进来时，这个单元 “非常脏”，房东对他们提出的各种维修要求置之不理，包括洗碗机、马桶盖、水槽堵塞和厨房烤箱排气管 “漏水”。他们提供了发给房东的一封电子邮件，要求房东偿还用于聘请专业清洁工的 300 元。但是，租客没有提供发票。租房者还作证说，房东没有处理虫害问题，包括蜜蜂经常进入单元房蜇伤其中一人。此外，他们还说房东希望他们清理后院的非自家养的狗屎。他们还称他们不得不花钱请电工来修理夏天停止工作的电源插座。当他们把这个问题告知房东时，他们被告知不应该搬进有问题的单元。提交的几份证据显示了用电问题，包括插座工程估价、视频和图片。在听证文件中，房东代理人的名字缩写为 M.M.，他说房东 “解决了门锁、洗碗机和马桶的问题”，但没有提供更多细节。 尽管出租房状况不佳，但BC省租户无权不交租金。 住宅租赁委员会裁定，本案中的租户没有正当理由扣留 2023 年 8 月、9 月和 10 月的租金。相反，他们应该申请 “达标令以及损害赔偿令”。租约开始时双方没有完成入住检查，违反了《住宅租赁法》（RTA）第 23 条。不过，委员会表示，这并不意味着租客有权扣留租金。根据《住宅租赁法》第 46 条，如果房租到期后仍未支付，房东有权发出为期 10 天的终止租约通知。房东有权获得 “占有令”，并有权获得 10,090 元的未付租金。房东可以保留了 1,750 元的押金以及 11.50 元的应计利息。不过，房东被勒令为部分出租单位的恶劣状况支付赔偿金。 RTB 命令房乐支付所要求的 300 元中的 280 元，该金额从欠租户的租金中扣除。RTB 还接受了租户的证词，即洗碗机和厕所从租赁开始就损坏了，并且修复这些问题的请求在很大程度上被忽视了。然而，法庭没有发现租户花钱解决这两个问题的证据。相反，这些设备的使用损失在五个月内每月为 30 元，总计 150 元。租户还获得了 320 元用于支付修理电源插座的费用。 另外，法庭没有发现有任何证据支持该单元内存在害虫的证据，并且租户没有获得针对这部分索赔的任何赔偿金。最后，租户总共获得了 750 元的赔偿。 RTB 也向房东授予了占有令，无需允许租户重新申请，房东还获得了未付租金（10,090 元）减去租户损害赔偿金（750 元），总计 9,340 元。房东还保留了利息和保证金，这些利息和保证金已从欠款总额中扣除（9,340 元 - 1,761.50 元 = 7,579.50 元）。由于案件基本成功，房东还获得了 100 元的立案赔偿费。租户被勒令向房东支付总计 7,679.50 元。REF:https://www.vancouverisawesome.com/local-news/bc-tenants-...  

卑诗省房地产协会 (BCREA) 表示，2025 年房屋销售将大幅反弹。 该协会预计，继 2024 年持平后，明年销售额将成长 13% 以上。 BCREA 首席经济学家 Brendon Ogmundson 表示：「在经历了销售充满挑战的两年后，卑诗省各地的市场似乎开始出现活跃势头」。 他称，除了降低按揭利率外，新的政策变化允许首次购房者延长摊销期限并提高按揭保险上限，都将提振市场活动。 该协会也预测，明年房屋的平均销售价格将上涨，全省上涨约 3%，但大温哥华仅上涨 1%。 BCREA 预计预估 2025 年秋季平均挂牌价格约为 130 万元，其中菲沙河谷的平均挂牌价格约为 105 万元。 加通社资料图片  

安省宾顿市的一位房东表示，他原本要接收的两笔电子转账却被诈骗者从他的账户上屏蔽了，他对此感到震惊。 图源：CTV   在宾顿有两套公寓的房东Jai Walia告诉CTV多伦多新闻：我仍然感到震惊。他要求租户使用电子转账支付租金结果遭遇欺诈。 9月份，Walia预计将收到两笔租金，分别为2,000元和2,500元。尽管租户给他汇了钱，但Walia表示，他的银行账户上从未收到过他们的付款。 Walia发现他的电子邮件帐户已被黑客入侵，他成为了Interac电子转账拦截欺诈案的受害者。 图源：CTV Walia表示，他不使用自动存款，而是使用安全问题。犯罪分子似乎使用他的电子邮件开设了一个银行账户并设置了自动存款，因此任何汇给Walia的钱都会自动转入诈骗者的账户。 Walia说，“同一个电子邮箱怎么可能被两个毫无关系的人使用呢？我担心如果这种情况再次以其他方式发生会怎么样。” Cisco Talos网络安全专家Nick Biasini表示，保护电子邮件地址与保护银行账户和信用卡密码同样重要。 图源：CTV Biasini说：“不要低估电子邮件的重要性。一旦有人入侵电子邮件地址帐户，欺诈者就可以看到个人注册的任何服务。 Biasini说：“如果对手在你的电子邮件收件箱中，他们就可以很容易地开始重置你的每个密码，并且他们会获得这些重置链接。” 为防止Interac电子转账欺诈，请启用自动存款功能，Interac称此功能安全且方便。自动存款功能有助于防止电子邮件欺诈，可验证交易是否发送给预期收款人，并且资金会自动存入，无需安全问题。 图源：CTV 最后，Walia的一名租户拿回了钱并支付了租金，但另一名租户仍然被骗走了2,000元。 为了防止这种情况再次发生，Walia已将他的账户改为自动存款。 Walia说道：“我为那些被这些罪犯欺骗的人感到遗憾。”

如果你认为温哥华的独立式住宅价格昂贵，那么来看看最近挂牌出售的温市中心一套公寓。 Zealty 上最近挂牌出售的一套公寓的售价远高于评估价值，甚至比温哥华及周边地区的许多独立式住宅的售价还要高。这种情况往往出现在次顶层公寓或顶层套房中，但温市中心尼古拉街（Nicola Street） 上的这间特别套房的售价比评估价值高出 1,114,000 元，售出价格为 8,100,000 元，略低于最初的要价 8,198,000 元。今年的估价为 6,986,000 元。位于尼古拉街的公寓单元是一间次顶层套房，设有三间卧室、四间浴室，并享有令人叹为观止的景色。挂牌信息显示，这套公寓“在市场上很少出售”。挂牌信息还补充道：“这套独特的住宅提供无与伦比的奢华。”根据挂牌信息，美食厨房配有定制橱柜。客厅设有落地窗，每个卧室均设有步入式衣柜。                             （Century 21 In Town Realty）公寓内设有三个壁炉、一个美食厨房、电动百叶窗和四个停车位。公寓为住户提供 24 小时礼宾服务、健身房、游泳池，并且靠近海堤。这处房产上一次出售是在 2006 年，令人惊讶的是，其售价并不比最近的这次出售低多少。2006 年，它的挂牌价为 7,880,000 元，但最终以 7,250,000 元的价格售出。这栋温哥华公寓的估价近年来一直波动很大。今年的估价为 6,986,000 元，而去年的估价却高出近 100 万元，为 7,826,000 元。该公寓在 2018 年的估价最高，为 11,107,000 元。2019 年其估价已下跌约 100 万元。 挂牌信息最后总结道：“这是温哥华最抢手的建筑之一中真正罕见的房产。”这间公寓的景观和内部装饰无可否认，那您认为它的价格如何？

大温房产协会表示，该地区10月房屋销售量同比增长31.9%。看起来加拿大央行连续四次下调基准利率后，市场终于有了复苏的迹象。 协会指出，上月二手房销量达2,632套，虽比十年平均水平低5.5%，但相比前几个月已有显著提升。数据显示，新上市房源共计5,452套，同比增加16.9%，比十年季节性平均值高出20%。 目前挂牌房屋总数为14,477套，较十年季节性平均值高出26.2%。 协会经济和数据分析主管安德鲁·利斯（Andrew Lis）表示：“需求回暖只是时间问题。” 十月的销售数据表明，一直观望的买家或许因较低的借贷成本开始出手。 房产综合基准价格为1,172,200加元，同比下跌1.9%，较9月下跌0.6%。

低买高卖，无疑就是人们所期盼的。但是现在看来，在多伦多这样的城市出售公寓的卖家即将给买家带来低价的机会，高买低卖是现在卖家的痛，同时也可能就是买家的欢欣。 房屋租赁专家Dalia Barsoum认为，并非所有公寓市场都会像多伦多一样崩溃，如果将风险等级分为1到10的范围，多伦多的风险是9，温哥华是6或7，而蒙特利尔是2。 加拿大一些主要公寓市场，特别是那些拥有大量移民人口的地区，市场心理已持续数月恶化，但目前恶化情况正在进一步加剧。 市场下滑的原因很简单：基本面就像我在互联网泡沫时期的亚马逊股票一样“惨不忍睹”，尤其是多伦多这样的大都市区，面临着以下情况： 公寓挂牌数量创纪录，同比增长38％。 根据Edge Analytics总裁Ben Rabidoux的说法，未来两年将有创纪录的公寓竣工量，持续到2026年。 第三季度公寓销售量暴跌，特别是新公寓销售量达到自1995年以来的最低水平。根据多伦多地产局（TRREB）的数据，第三季度出租公寓挂牌数量激增46.6％。 未售出的新公寓库存比过去十年的平均水平高出56％。 市场上公寓挂牌天数飙升，同比增长43％。 租金下降，那些无法出售公寓的业主试图通过出租来增加现金流。 对于贷款价值比为80%的投资者来说，尽管目前按揭利率下降，但租金仍严重负现金流。 图源： Cole Burston/Bloomberg 多伦多地产局报告称，第三季度多伦多地区的公寓转售量下降4.4%，而挂牌量则增加了10.6％。更为雪上加霜的是，加拿大政府宣布将在未来两年内削减人口增长，给市场带来重创。因为多伦多、温哥华和蒙特利尔等大都市的公寓主要由临时居民和移民承租。 顺便说一句，自1867年联邦成立以来，加拿大的年度人口从未下降过。现在联邦政府让人口增长率为负（两年内每年-0.2%），这太不合逻辑了。重新平衡住房需求与供应是一回事，在此过程中平衡依赖移民的经济又是另一回事。 TRREB数据显示，单身公寓的租赁挂牌量在第三季度激增77.6％，平均租金年同比下降8.8％。公寓价格可能会降到“非常低的水平，甚至低于预期。 抵押贷款专家Ron Butler本周在X上表示，对于“狗笼公寓”（dog crate condos），价格可能会非常低，甚至可能低于我们的预期。这不仅仅是等到价格下降再买的事情......这可能是我根本就不想买狗笼公寓的事情。 有些抵押贷款机构不向小型单身公寓提供贷款是有原因的，除非他们购买了违约保险。或者他们规定最低面积为400到500平方英尺。 不过Rabidoux指出，每一类资产都有清算价格，未来将会有更好的时机。例如，政府承诺移民将在2027年后重新增加。此外，当前的建设不足可能导致2028年出现大规模供应短缺。 谈到公寓抄底时，Rabidoux说，时机是非常最重要的。“我会坐在场边，看看明年会发生什么”。 对于那些有勇气并且有耐心等待的人来说，现在可能是一个低价买入公寓的好时机。

据dailyi hive报道，西温一处豪华海景房正在挂牌出售，标价高达5880万元。然而，最令人惊讶的并不仅仅是高昂的售价。 这处房产位于 3330 Radcliffe Avenue，其BC Assessment估价为3433.7万元，比挂牌价低了2446.3万元。 根据 Zealty 的记录，这栋豪宅上一次出售是在 2004 年，当时售价为1700万元，比要价1800万元略低。 该住宅位于西温备受追捧的west bay街区，未来的主人可直接通海边，享受奢华的海滨生活。 这栋房产拥有超过200英尺的天然海岸线，设计、位置及设施无一不显现奢华气派。 豪宅内部设有五间卧室和七间浴室，分布在两层，建筑面积达9275平方英尺。 房屋配有落地窗和玻璃门，即使在寒冷的天气，未来的主人也能舒适地在客厅欣赏壮美的海景。 此外，房产的许多其他设计细节也使其成为理想的度假胜地。 你觉得这个价格靠谱吗？

大温都会局(Metro Vancouver)周五(1日)批准了2025年预算，大温哥华地区的业主明年将面临创纪录的物业税调涨。   据Burnaby Now报道，今年大温区平均每户为关键公用事业支付了698元； 明年同一家庭将支付875元，平均增加25.3%。   其中14%的增长(98元)是为了开始向近40亿元的北岸污水处理厂付款。 该污水处理厂专案面临严重的成本超支和延误，其中部分项目直到今年稍早才对外公布。   大温都会局还希望增加其整体营运的税项，到2025年，除了污水处理厂的成本之外，普通家庭的营运税将增加9.9%。   一些城镇面临比其它地区更严重的地税调涨，尤其是北岸的 3个城市。 对于「北岸污水处理区」的居民来说，物业税将从今年的813元上涨到2025年的1,147元，增幅达41%。   三角洲市、素里和兰里等「菲沙污水处理区」的居民，2025年税单将从今年的650元增加到786元，增幅为20.9%。   该委员会还批准了市级政府的5年计划，该计划显示2026年至2029年期间平均每年将增税5%。   (图：X平台)  

李嘉诚旗下位于北京的御翠园住宅项目，打七五折入市引发抢购的消息让地产圈为之一震。热闹背后，御翠园项目已经拿地20多年，且户型等装修风格已显得有些过时。而该项目在当下政策节点上的精准促销，也不过是李嘉诚又一次“拿捏”了消费者的心理。 上个周末，北京的买房人被七五折的降价折扣吸引，兴冲冲地赶到了位于北京东四环的豪宅项目御翠园门口，罕见地排起了长队，排队叫号甚至排到了500多名。 这个人气爆棚的豪宅御翠园，是李嘉诚进入北京的第一个住宅项目，也是其在北京市场的最后一个住宅项目。这批特价活动开启前，李嘉诚光是捂地囤货就捂了23年。 作为房地产市场的“风向标”，96岁的李嘉诚一举一动仍备受关注。他很早就公开了他的投资秘诀：“不赚最后一个铜板。”别人贪婪，李嘉诚恐惧，主打一个出其不意。 如今，在房地产政策逐步放松的形势下，御翠园向市场扔出了一个七五折的王炸，这令众多购房者和开发商瞩目。这次大幅降价背后，李嘉诚又有着怎样的意图？   01、七五折优惠，惊动买房人 关注到御翠园的买房人，大部分是被价格所吸引。开发商公布的特价房源里，最低均价只要7.5万元。这个售价与该项目前两年10万多元的放风价，以及销售许可证上最高近10万元的拟售价相比，几乎打了七五折。 由于降价消息来得太突然，不少营销人员和中介也被这个折扣震惊到了。熟悉项目的一位营销人员钟晨说道，“其实前期开发商给到的价格一直是9万多到10万元的区间，后来一听是7.5万元，当晚就有人从外地赶回来看房了”。 那么，7.5万元的均价究竟低不低？先从周边二手房价格来看，目前御翠园周边同一开发商的逸翠园项目共有46套二手房源在售，均价大多在七八万元。而周边其他二手房，单价普遍在9万元以上。 也就是说，相当于用二手房的价格，就可以拿下御翠园的新房。听起来很让人心动，但许多人没有意识到的是，由于开发商捂地太久，御翠园如今的产权年限仅剩47年了。 御翠园项目，是李嘉诚早在2001年就拿到的地块。当时的拿地价只有1750元每平方米，如今过了20多年，御翠园的售价已经到了8万元左右，暴涨40多倍。 这也是李嘉诚旗下长实集团长期奉行的销售策略。众所周知，在卖房这方面，李嘉诚一直是一把好手，单靠捂盘这一招就赚得盆满钵满。由于土地成本足够低，长实集团一向奉行以市场价或低于市场价进行销售，并敢于率先降价。 只不过，御翠园这次的降价活动，节奏上明显要慢了许多拍。作为北京豪宅市场有名的“鸽盘”（是指那些积压多年、迟迟未开盘的项目），御翠园最早从三年前就传出入市声音，期间也多次宣称即将入市，流传出的最高价格一度达到13万元/平方米，但始终没有正式开售。 直到2023年，素来坚挺的北京豪宅价格开始出现下探，李嘉诚决定不再等了，不光在2023年7月18日拿到项目预售证，楼盘备案售价也更为谨慎保守，最终把价格定在9万到9.97万元之间。 然而，即使拿到了项目销售许可证，可御翠园的开售依旧没有动静。直到今年7月份，御翠园终于正式推向市场，项目总共有9栋住宅楼、473套房取证入市，且是现房销售。彼时，为了吸引更多潜在买家，长实集团甚至还专门开启了一次“全球宣传计划”。 今年8月份，长实集团在香港、上海等城市以及多个国际都市进行御翠园项目的推广，试图吸引国际买家。然而，直到这次降价之前，御翠园项目已经卖了整整三个月，但销售业绩始终没什么起色。 直到近期的七五折优惠活动启动，御翠园霸榜了北京楼市的各大新闻头条。据称，当天50套特价房售罄之后，御翠园当晚又加推了50套房源，价格也有了略微上调，从原本的最低单价7.5万元升到了7.7万元。而据最新情况，御翠园最低价格已经涨到8.1万元了。 在钟晨看来，某种程度上，这也是李嘉诚在通过动态调价来试探市场，“主要还是看项目自身销售节奏，一旦收回这个价格优惠，发现没有人买房子或者看房人明显少了，后期的优惠价格估计还是会再推出”。 一位了解项目定价机制的房企人士曹亮认为，“目前所有的开发商对于定价都十分严格，很多上市公司都是三级制，最终上报到总公司才能决定售价，不像之前两级制就能批，因为市场现在对价格太敏感了”。 而对于长实集团而言，给予少数房源七五折的优惠并不能完全解决销售烦恼。目前，御翠园已批销售房源共473套，但算上后期未批房源的话，整个御翠园有1000多套房源。但随着价格上浮，还会有更多客户愿意买单吗？ 当前，御翠园主推产品都是大户型，既有345平方米和405平方米的联排别墅，同时也有185平方米和140平方米的大平层三居室。即使按照7.5万元的价格测算，一套140平方米的三居，最低总价也得1050万元。 更何况，对于挑剔的豪宅买家来说，价格并不是唯一购买指标。如今的新房市场早已不再是闭眼买的时代，买房人不光看价格，还挑一挑项目品质、户型设计才下单。对于御翠园来说，户型的考验是它要过的一大难关。 “直白一点说，就是以前的户型和审美，拿到如今的市场上看不是那么入时了。内地买房人崇尚的审美是户型方正，而港资房企设计出来的户型却是狭长型，况且房子本身定位的是豪宅，但却是毛坯交付”，钟晨说道。 不过，一旦御翠园真正销售完毕，也意味着长实集团在北京囤的最后一块地被出清。然而，对于李嘉诚而言，这并不是他第一次在降价方面搞出这么大动静。 02、四处降价，李嘉诚图啥？ 96岁的李嘉诚很少公开露面。但在今年8月27日，长实集团业绩发布会的当天，李嘉诚突然出现在一场发布会上，精神状态看上去很不错。 李嘉诚早在2018年就已经宣告退休，但公司的重大经营决策依旧离不开他。公开亮相之余，李嘉诚时常往返于香港长江集团中心大厦70层的办公室。这个坐落于香港中环心脏地段的楼宇，侧面诠释着“李超人”在商界中的地位。 在李嘉诚纷繁复杂的商业版图中，长实集团和长江和记实业是其最重要的两家公司。其中，前者主要负责地产相关业务，后者则主要负责各类多元化业务，进行全球拓展。 而李嘉诚在商场笑傲70余载，经营企业的秘诀就是“提早布局、抢先撤退”，坚守“不赚最后一个铜板”的理念。靠着精明的“买与卖”，庞大的李氏商业集团由此长盛不衰。 曾参与过李嘉诚视频会议的地产人士陈宇对财经天下透露，“参加李嘉诚的调研会，他不仅会作广泛调研，还会自己边听边做笔记”。 而李嘉诚的努力和机敏，在大佬圈里也是被广泛认同。据媒体报道称，曾有一个未经证实的故事，据说李嘉诚每次和香港商界大佬们比赛跑步，总能摘得第一名。有人问他获胜的窍门，他笑着说：谁让你们听到发令枪才开始跑的？ 不过，在房地产市场压力下，长实集团同样面临着不小的业绩压力，收入连续四年下滑，2023年的营收仅为2019年的57%。基于对市场趋势的评估和判断，李嘉诚再一次决定提前出手，掀起了一轮轮的降价营销风暴。 今年3月份，李嘉诚旗下位于上海中环的项目——“高尚领域”，以八五折的价格抛售了73套房源，总值约8亿元；到了7月，李嘉诚旗下位于东莞“海逸豪庭”项目也打了五折，项目均价便宜了1万元。 甚至在香港，李嘉诚旗下多个楼盘也曾通过打折方式销售，最高降幅达到五折。而这些降价活动几乎覆盖了长实集团近期新推向市场的楼盘。因此，不少人再次发出李嘉诚又要抛售资产的担忧。 对于李嘉诚旗下的降价项目，中国城市房地产研究院院长谢逸枫曾有过一番重点跟踪调查。在他看来，“把降价卖房子当成撤离信号，是许多人对李嘉诚的误解，这些项目降价真正目的主要还是为了营销”。 “如果李嘉诚对内地房地产市场真的特别悲观，一定会在土地资源、投资性物业、高端物业上有转让或者出清行为。但当前这些大幅降价只局限在部分少数房源中，并未有清仓式的整体下调”，谢逸枫表示。 李嘉诚的降价房源都是有特殊规定，这类房源大多在户型或朝向等方面有些缺陷，但如果从整个房源量来看，算下来房源的折扣并没有宣传中那么高，“其实真正的特价房源占比不超10%，部分楼层好的房源甚至还会涨价。”谢逸枫说道。 靠着足够灵活的定价，李嘉诚的降价项目无一例外地引发抢购。除了这次北京的御翠园项目，香港蓝色海岸项目刚入市，便推出了七折的价格优惠，引发万人抢房；打了五折的东莞海逸豪庭项目，也是一入市就销售一空。 由于降价项目较多，一度引发投资者在股东大会上的关注。长实集团董事长、李嘉诚大公子李泽钜在2024年度股东大会上就回应道：“楼盘的定价不可一概而论，定价是按照每个物业的不同条件，包括所在位置、交通、周边环境，以及当时市场环境而决定。” 然而，过去多年来，开发商在新房市场的价格战已经打得十分火热，但很少能引起这般轰动的抢房局面。但李嘉诚的项目降价，却屡次成为霸屏楼市的新闻头条，这究竟又是怎么做到的？ 谢逸枫认为，降价项目之所以有很好的销售效果，关键在于李嘉诚很好地把握住了市场动向，“和其他开发商相比，李嘉诚是对政策、经济、人口关注比较多的人。当政策和市场快速起变化时，他能很敏锐地抓住购房者对房价敏感的信号，及时推向市场”。 细看这些降价项目，几乎都踩在了政策和市场迅速起变化的窗口期推出。比如，这两年香港在大量引进内地优秀人才，而李嘉诚针对年轻人推出了刚需房，赶在这时降价，一下子就引起了轰动；御翠园降价消息的前一个月，北京楼市刚经历了新一轮限购政策的优化。 时至如今，虽然这几年陆续卖出了一些项目，但靠着捂盘策略和灵活的应对调价，内地业务仍然是长实集团的最大地产市场，可以说是长实集团的“大半条命”。根据其2023年12月31日财报，长实集团已签订的合约但尚未确认的物业销售中，内地仍以34.59亿元位居第一。 03、新的抄底机会在哪里？ 不过，随着项目陆续售出，李嘉诚可卖的项目越来越少。而李嘉诚似乎又打算启动新一轮的抄底周期。 许多人都知道，早从2013年开始，李嘉诚频繁卖出内地和香港资产，九年间长实集团在内地套现1700亿元以上。而在这种逆向思维的引导下，从地产业务发家的李嘉诚，频频进行业务排兵布阵。 一边通过卖出地产业务获得现金流，李嘉诚一边借由长合系公司大举投资全球多元化业务，其商业版图由此横跨通信、基建、港口、石油、零售等多个领域。 可是在地产项目的保守投资，也让长实集团可卖的地产项目越来越少。财经天下查询长实集团官网了解到，目前长实集团“内地发展中项目”共有13个，其中绝大多数都在2015年前已开盘，仅有零星项目陆续散售。 而在2023年，无论在财报中，还是业绩会议上，长实集团都释放了继续买入房地产的信号，称“将继续把握市场机遇，坐拥灵活选择的投资优势，物色新机遇，以应对挑战”。 对于地产方面的物业投资，李泽钜于2023年表示：“当每个人都看得差，而利率又高时，市场风险多数会较低。”在2024年的中期报告中，长实集团又一次指出，集团奉行审慎土储政策，继续物色优质土地储备以供未来发展。 不过，从目前的投资来看，长实集团并未在内地真正买入住宅用地，在香港的物业投资力度也远远不如往年。反倒是在多次减持邮储银行上，李嘉诚父子频繁出手，吸引了不少眼球。 尤其在2024年10月，李嘉诚及李泽钜父子在一个月内四次减持邮储银行H股，累计减持规模超过1.57亿股，涉及资金超过7.33亿港元。截至2024年上半年，长实集团目前手握现金为327.8亿港元。 那么，李嘉诚的这些“钞能力”又将指向哪儿？从今年上半年的投资来看，其大把现金都被洒向了多元化业务。对于长实集团业务版图，李泽钜说过，他希望做到的是，针对不同地方、不同业务及不同的经济周期灵活“走位”，将资本投放给不同资产，平衡发展。 从整体趋势来看，长实集团的资产投资正在逐步向基建、能源等多元化领域倾斜，通过优质基础设施和能源投资，降低传统地产市场波动对整体业绩的影响。其中，基建及实用资产业务成为长实集团探索的重点业务。 今年4月及5月，长实集团分别透过合营企业收购了一家北爱尔兰配气网络营运商40%股权，以及一家英国经营可再生能源发电资产公司20%的权益。同时，在8月份，其又通过合营企业收购了一家持有及营运中的英国陆上风电资产组合40%权益。 在海外不断加码基建投资，这一点可从披露的利润贡献分布情况窥探一二。目前，基建和实用资产业务逐渐成为长实集团的利润主力，在2024年上半年财报中贡献了超过一半的利润，达40.98亿港元。 而对于海外投资项目的持续关注，也将会是长实集团未来的经营主题。李泽钜在投资者会上表示，“会把握环球市场庞大机遇，物色有双位数回报率以及资产具有高结构流动性的投资项目”。 10月29日，根据胡润研究院发布的2024年度百富榜，李嘉诚家族又以2000亿元财富，坐上了房地产领域的首富之位，而在全榜单中则位列第六。（文中钟晨、陈宇、曹亮为化名）

据路透社报道，由于公寓楼花销售持续处于历史低位，导致建设资金停滞，多位经济师和房地产人士表示，加拿大人的住房危机可能在未来几年进一步恶化。这些楼花项目包括多伦多等大城市的一居室或两居室公寓，其中大部分由投资者购买，用于出租。 自两年前利率开始上升以来，许多加拿大人被高昂的买房成本挤出市场。最近利率有所下降，抵押贷款政策放宽，但是非投资购房者仍然面临困难。多伦多房地产经纪公司Realosophy Realty总裁John Pasalis说：“如果你认为带着婴儿的父母会排队购买500平方英尺的小公寓，那是不可能的。”这意味着这些小公寓无法满足家庭自住的需求。另一方面，以往，投资者的购买热潮在大城市推动了公寓建设，但现在贷款成本高、资本增值前景低迷、租金增速放缓，以及对未来利率下降和政府措施是否有效的疑虑，投资者大多远离了市场。 此外，公寓项目只有在楼花销售达到50%至70%的门槛时，贷款方才会同意为建筑商提供建设资金。加拿大的住房危机是导致总理特鲁多支持率下降的主要因素之一。特鲁多的自由党推出了一系列措施试图解决危机，但政府数据显示，这些措施未能有效鼓励开发商建设更多的住房。皇家银行（RBC）住房经济师Robert Hogue表示，预售量下降表明未来几个月的开工率将下降，从而减少供应，难以满足未来几年不断增长的需求。 他说：“我们在未来四到五年内不会实现房产市场的平衡，这可能会加剧供需不匹配的住房危机。”10月，政府修改了一项抵押贷款规则，允许首次购房者或购买新房的人选择30年还款期限，而非25年。但批评人士认为，这未必能鼓励开发商启动建设项目，因为投资者依然因按揭成本居高不下而远离市场。在四轮降息后，五年期固定利率仍然没有显著改变。此外，尤其是在多伦多地区，市场供应增加抑制了投资者对未来资本增值的期望。 政府最近又通过收紧移民的政策来控制人口增长，Hogue认为人口增长率仍然过高，需求会继续存在。加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）上个月发布的住房供应报告引用一项独立研究显示，2024年上半年新公寓销量较去年同期下降了一半以上。报告的联合作者、CMHC副首席经济师Aled ab Iorwerth表示，许多开发商需要资金来启动计划中的公寓项目。他说：“目前建设这些大型公寓楼十分困难。”

卑诗低陆平原一名华裔房东在驱逐了一名长期租客几个月后，以更高价格将同一单位出租，被法庭责令赔偿前租客16,480元。 CTV报道，卑诗最高法院（BC Supreme Court）于上月作出的裁决指出，这套位于南素里的独立屋是齐姓（Fenglian Qi，译音）屋主于2021年3月买下，租客希尔(Nicholas Hill)在车库上方的一居室套房已经租住了近6年。 当时希尔的月租金1,365元，齐女士透过她的房地产经纪人给他发了一条讯息，表明自己亲密的家人将搬入该套房，因而将其驱逐，而根据卑诗《住宅租务法》(Residential Tenancy Act，RTA)，这是合法的。 但RTA规定，在房东以家庭成员使用房产为由驱逐租客后，家庭成员必须占用该单位至少6个月。而法庭获悉，在希尔于2021年6月腾出套房仅3个月后，齐姓屋主就将该单位租给了新租户，这次的租金为每月1,800元。 法官Frits Verhoeven判决书指出，「即使根据房东的证据，很明显该套房在6个月内也没有用于所述目的。」 卑诗住宅租务处(Residential Tenancy Branch, RTB)于2023年4月发布裁决，要求齐女士向前租客支付16,480元，即12个月的租金，另加偿还100元的争议备案费，但房东将案件提交卑诗最高法院，试图推翻RTB裁决。 Verhoeven在拒绝该请愿书时指出，希尔还受到了房东向省法院提起的「不当诉讼」，以及指控他欺诈的民事诉讼，齐要求他赔偿48,000元的损失。 「该行动后来被终止，」Verhoeven写道。 Craigslist上租房广告获RTB采信 希尔在提交给RTB的诉状中，附上发布于Craigslist平台上的多则房屋出租广告，显示其前居所于2021年6月14日放租，距离齐拥有该房产仅11天。 他还提交了朋友回复广告的简讯和电子邮件，该单位被问到其可用性。 齐则在整个过程中坚称，她的目的是让已成年的女儿搬进车库上方的套房——她也短暂地这么做了，直到齐的丈夫于6月13日摔倒。 房东说，事故发生后，她的女儿搬进了主屋，帮助照顾父亲，因为他「无法独立生活」。齐女士辩称，她丈夫的情况构成了法律规定的「情有可原的情况」，房主可以据此使用房东驱逐权。 但仲裁员并不同意，并在裁决中写道，「被申请人的女儿仍然可以住在同一所房子里照顾她的父亲，而不需要搬到房子的另一部分并以更高的租金将单位出租。」 齐家人在听证会上提供的屋主丈夫摔倒时间的唯一医疗记录日期是7月31日，而摔倒是在6月13日发生的，仲裁员对摔倒的时间提出质疑。 屋主提交新证据要求复核被驳回 齐在向审判官陈述案情时，提供了一份2021年7月7日签署的住宅租赁协议，上面显示她的新租户直到9月才开始入住该套房，这与仲裁员的一项调查结果相矛盾，仲裁员是根据Craigslist帖子、短信、电子邮件和最初呈交RTB听证会上的其他材料得出结论，租户很可能在6月的某个时间或此后不久搬入。 齐基于这些文件，要求对RTB的裁决进行复核，但法官不同意，并驳回了她的请求。 Verhoeven也拒绝推翻仲裁员的决定并举行新的听证会，认为仲裁员的推理「令人信服、清晰且完全合理」。 法官写道：「无论新租户是在6月、7月还是9月入住该套房，都没有甚么区别。」 「这一决定与『明显不合理』的说词相去甚远，因此不能受到干预。」 图：网上图片  

温哥华快速重建的 Oakridge 街区，温哥华两栋拆迁房屋陷入欺诈诉讼，BC省高院法官勒令一对拆迁房屋的业主退还潜在买家的 150 万元定金。 在周一发布的一项裁决中，卑诗省最高法院法官 Sharon Matthews 裁定，业主编号公司A违反了将房产出售给公司B 的合同。 根据CTV的报道，虽然法官的裁决中没有具体说明这两处房产的地址，但多年来，这两处房产一直是诉讼的主题。网上公布的其他法院裁决将房产的地址确定为 408 和 426 W. 41st Ave。 根据卑诗省最高法院今年 5 月的一项裁决，相邻的房产 448 W. 41st Ave. 不属于A公司，但和该公司拥有的房产一起被视为土地整合和重建的候选。 这三个地块目前都是老式独户住宅。 去年，448 号地块因其不寻常的 1050 万元挂牌价而成为头条新闻，该挂牌价明确表示不欢迎潜在买家安排看房，因为该房屋 "仅以土地价值 "出售： 应卖家要求不允许看房"。这家涉及诉讼的数字公司A在向公司B出售房产的合同规定购买价为 1600 万元，首期定金为 150 万元，B公司于 2020 年 9 月支付了这笔定金。 根据法官的裁决，合同最初规定的销售完成日期为 2020 年 12 月 15 日，但后来又多次修改以延长该日期，每次都有一个条款规定新日期为 "所有未决诉讼证明与房产所有权解除 90 天后的第一个工作日"。 原告B公司在诉讼中认为，数字A公司违反了合同，没有确定完工日期并完成销售。 编号A公司没有回应B公司的任何一封要求退还定金的信函，并在法庭上辩称，由于种种原因，B公司无权要求退还定金。 被告A公司辩称，要求B公司确定完工日期并非合同的 "重 要条款"，因为双方都知道B公司的土地集约过程将是漫长而复杂的，而且双方都 知道在完成销售之前需要清理未决诉讼的证明。 被告还辩称，B公司通过其行为（即使没有明确表示）放弃了合同中规定的最后期限，而且 B公司通知A公司的关联方，称其难以获得完成购买所需的资金，从而构成了 "预期违约"。 被告还辩称，150 万元的定金实际上并不是定金，而且A公司违反了其 "诚实履约和善意履行合同 "的义务。 省高院法官驳回了被告的所有辩解，认为 A公司有义务退还定金，并裁定承担B公司诉讼费用。

在加拿大拥有一套房子并不便宜，但幸运的是，有税收抵免和福利可以帮助您获得一些额外的现金来维持您的梦想之家。 图源：Krakenimages.com/Shutterstock | fizkes/Shutterstock   由于食品价格高涨和住房价格昂贵等原因，加拿大人正面临生活成本危机。 目前，成本是大多数加拿大人最关心的问题，尤其是房主。 尽管加拿大央行本月大幅下调利率至3.75%，但专家表示，这可能不会减轻加拿大人所背负的数万亿元债务。 因此，房主可能想知道如何翻新现有房产以满足不断变化的需求。 图源：Prostock-studio/Shutterstock 加拿大税务局（CRA）分享了一些加拿大房主应该了解的税收优惠政策。 CRA在新闻稿中写道：“我们知道人们正在为年迈的父母或有残疾的家庭成员寻找住房选择。您可能是一位老年人，需要对您的房屋进行一些改造以提高您的行动能力。或者你对多代同堂的住房感兴趣，即多代人住在同一屋檐下？无论如何，改造房屋的成本可能是一个因素。” 根据加拿大税务局和其他金融机构的建议，如果您拥有房屋，就应该利用以下几项税收抵免和福利。 多代家庭装修税收抵免(MHRTC) MHRTC可以为符合条件的装修费用提供宝贵的可退还信用额度，用于建造一个供某人与其家人居住的自给自足的第二个单元。 例如，如果您想在家中为您的父母建造一个独立的地下室单元，这项税收抵免可以帮助您。 您可以申报每项符合条件的装修费用，最高可达50,000加元。税收抵免为合格费用的15%，每次申报的最高抵免金额为7,500加元。 家庭无障碍税收抵免（HATC） HATC不可退还的税收抵免适用于符合条件的房屋装修或改建费用，每年费用限额为20,000元。 因工作搬家而减税 如果您去年找到了新工作，并且必须搬到距离新工作地点至少40公里的地方，那么您可以扣除所有的搬家费用。 是的，这意味着您可以索回航班、搬家、出售房地产、解除租约或抵押贷款以及临时住房的费用——这些费用加起来可能很多。 自雇职业或在家工作税收抵免 如果您有自己的企业，并且在家工作，则可以申报家庭办公费用。您还可以申报汽车旅行费用——只需确保将此信息记录在案即可。 如果您不是自雇人士，而是在家工作，您仍然可以索取这些费用。

加拿大统计局周二发布的《金融安全调查》数据显示，许多加拿大人相信拥有房产是通往财富的最稳妥路径。 最年轻的房主拥有的净资产，至少是同龄租房者的10倍，而临近退休年龄的房主与租房者之间的净资产差距则扩大到近30倍。 图源：51记者拍摄   对于年龄在35岁以下的最年轻家庭，收入最高的房主去年的中位净资产为457,100元，而同龄租房者的中位净资产为44,000元。 55至64岁的房主净资产为1,241,800元，几乎是租房者中位净资产43,000元的30倍。 对于65岁以上人群，房主的中位净资产为1,081,000元，而租房者的中位净资产仅为72,000元。 统计局的调查还发现，拥有住房带来的财富增值甚至超过了雇主提供的养老金计划。 去年，拥有自住房但没有雇主养老金计划的加拿大人中位净资产为914,000元，而拥有雇主养老金计划但没有自住房的人中位净资产为359,000元。 图源：THE GLOBE AND MAIL 智库“代际挤压”（Generation Squeeze）创始人、UBC大学人口与公共卫生学院副教授Paul Kershaw表示：“这些数字令人触目惊心、令人担忧，并表明我们存在一个系统性问题，这一问题可能让年轻一代的加拿大人陷入对房价上涨的依赖，以实现财富积累。” 过去五年，全国平均房价上涨了30%，过去十年上涨了64%，多伦多和温哥华的房价超过100万元。 房价上涨帮助各年龄段的房主增加财富，其中最年轻的一代获得了最大的百分比增长。35岁以下家庭的中位净资产在2019年至2023年间增长了45%。其次为35至44岁和老年群体的中位净资产增长。 高昂的房地产成本使许多加拿大人被挤出市场，导致全国房屋拥有率下滑。 安省工程公司C.F. Crozier & Associates Inc.总裁Nick Mocan表示，这项调查强调了年轻家庭对购房的迫切需求。该公司已连续四年为员工提供最高20,000元的首付资助，帮助他们购置首套住房，目前已有36名员工获得这一福利。Mocan表示，员工对这一福利的兴趣“反映了年轻加拿大人通过购房来提升净资产的强烈愿望”。 联邦政府一直在努力增加可负担住房的供应，减少税收并为开发商建造租赁公寓提供低息贷款。渥太华还在减少每年接纳的移民和临时居民数量，以抑制住房需求。 对于其他年龄段的加拿大人，数据显示出的情况同样鲜明。 统计局数据显示，对于年龄在35至44岁之间的收入最高者房主，去年的中位净资产为673,000元，而同龄租房者的中位净资产为61,200元。对于45至54岁之间的加拿大人，房主的中位净资产为972,200元，而租房者的中位净资产为50,800元。      

延期的多伦多豪华摩天大楼The One的开发案又掀新的波澜。 《星报》报道，根据指控，该项目的原始开发商Sam Mizrahi向自己的公司多付了数百万元，还保留了违约销售所得的佣金，买家中包括一位美国被定罪的诈骗犯和列支敦士登的公主。     图源：Youtube@DGABIT 自接管人Alvarez & Marsal在今年3月指控Mizrahi管理不善，并将他从项目中踢除后，Mizrahi声称他应得1100万元的未付款项，包括劳务费、建设管理费及分包商费用。 但在10月18日发布的法庭文件中，Alvarez & Marsal声称Mizrahi欠The One的贷款方更多款项：5800万元，主要是超额劳务费和违反合同。 接管人已在法庭文件中指控Mizrahi在尝试建造加拿大第二高的混合用途大楼时，超出了其能力范围。 接管人在一份法庭文件中写道：“Mizrahi几乎没有或根本没有开发、营销或建设接近该项目规模、范围和复杂性的房地产的经验。” “接管人咨询的每位专业人士均指出Mizrahi作为项目总承包商的表现存在重大问题。”     图源：Youtube@DGABIT Mizrahi在发给《星报》的邮件中表示，他“强烈拒绝接管人提出的虚假指控”，并补充称Mizrahi公司（MI）所收到的每笔付款均获得“项目贷款方、其管理人员、独立顾问和其他项目相关方的批准。” “MI一直在努力让法院确认其应得的项目服务费用，并回应接管人的所有虚假指控。” 这项已延迟多次的公寓项目，目前已建至74层（总高度将达到85层），预计将在2027年下半年完成。自一年前进入破产接管程序以来，建筑高度已增加了34层。   图源：onebloorwest.com 接管人在文件中写道，Mizrahi被指欠贷款方4930万元的劳务费，这“远远超过”其他施工管理公司提供类似服务的收费标准，而他的表现“并未证明其高于市场的薪酬合理性。” 获聘取代Mizrahi开发公司的施工管理公司Skygrid，其每月收费比Mizrahi少约100万元。Alvarez & Marsal还在调查Mizrahi是否向贷款方收取了分包商未完成的项目费用。 在总计5880万元的欠款中，接管人称Mizrahi因合同违约欠款约950万元，包括拒绝归还从买家违约的公寓销售中收取的180万元佣金。 法庭文件中描述了一些买家，其中包括一位曾认罪诈骗的美国居民、列支敦士登公主以及在渥太华《非加拿大人购买住宅物业禁令》生效前夜购买单位的伊朗家庭。 这五个单位的总价值超过6300万元，但Mizrahi仅收取了4万元定金，占总购买价格的0.06%。   图源：Youtube@DGABIT 在The One进入接管程序后，Mizrahi的多个开发项目也相继陷入困境：Yorkville的豪华公寓128 Hazelton和旺市的预开发项目180 Steeles Avenue West也被接管。而仅在两周前，他在渥太华1451 Wellington St. W.公寓项目也获得法院的债权人保护。 据业内消息人士透露，今夏，The One被接管人挂牌出售，售价约为开发项目实际价值的两倍。铺路业大亨Jenny Coco等对销售过程提出异议，称其“故意设计成失败”，以致没有竞标，最终让高级贷款人、韩国KEB Hana银行接管项目并资助完成建设。 截至10月中旬，接管人尚未收到任何合格的收购或投资提案，但目前正在考虑一个潜在开发商的提案。

82 岁的渥太华女子帕特·黄 (Pat Wong) 有六个装满东西的储物柜，家里堆满了几十年的东西，但她发现囤积旧东西让她付出了高昂的代价。 黄女士说，自从她还是个孩子以来，她就很难放弃那些不需要的东西。 她向加拿大广播公司自称是一名“A级囤积者”。但“我的退休储蓄无法应付房产税、空置税以及维护房屋的费用等等，”黄说道。     她不得不卖掉无法再居住的第二套房子，并将物品分放在自己的房子里、女儿后院的储物柜和帐篷之间。 黄女士的生活方式还面临着时间和人际关系方面的代价。 “它让我无法享受与人相处的乐趣，”她在向 CBC 透露了自己在卡灵顿的家后说道。“它可能会让我失去丈夫。我大女儿就是这么认为的。” 她囤积的有些玩具是孙辈们一直都没有收到的礼物，或者是她为将来开办的托儿所而囤积的。黄记得自己六岁时在一场大火中失去了自己的玩具。 尽管东西数量巨大，但黄女士仍然对旧货店的便宜货心生兴趣，她宁愿保留旧咖啡罐也不愿将其扔掉。  “不浪费，不匮乏。但你看，我在浪费我的金钱和时间。” 黄说，几年前她的家就衰败了，很长时间没有接待过客人。反正也没有多少地方让人坐。 她说：“我不再邀请客人来家里做客，家里开始变得更加杂乱。” 她自己的孩子以前也住在这所房子里，现在，她的孙子孙女们从不来探望她。 “我不想让他们拍到如此杂乱的照片。” 当黄女士试图清理杂物时，她很容易分心。有人主动提出帮忙，但她担心他们可能会扔掉一些在他们看来微不足道但对她来说却很重要的东西。 改变与事物的关系 伊莱恩·伯查尔 (Elaine Birchall) 是渥太华的囤积行为和干预专家，同时也是《征服杂乱：识别、管理和克服囤积的策略》一书的合著者，她表示，越来越多的人正在寻求帮助。 “并不是所有囤积行为都代表一种疾病。但当一个人控制功能受损时，它就变成了一种疾病……”她说。“它会破坏人际关系，破坏信任。” 她说，每个人都必须以自己的方式面对自己的处境，因为他们才是看到自己保留的物品价值的人。  “意义在于旁观者的眼睛，”伯查尔说。“你需要帮助人们改变他们与物品的关系，而不是抛弃它们。” 这可能需要一些时间：这并不像周末租一辆卡车并将所有东西运到垃圾场那么简单，伯查尔说。 她会给客户设定逐步递增的最后期限和可实现的目标，让他们能够掌控整个过程。她还会引导他们选择最有价值的物品，帮助他们丢弃那些不重要的物品。 伯查尔说：“有意愿就有希望。” 黄女士也充满希望，并希望帮助其他人认识到囤积者在不知不觉中为自己设置的“陷阱”。 “你不应该因为拥有这些东西而感到荣幸，”她说，“你值得拥有更好的。” https://www.cbc.ca/news/canada/ottawa/at-82-pat-wong-is-warning-others-about-the-high-cost-of-hoarding-1.7366738

461 Cromwell Ave., Oshawa, Ont. 要价: $499,900 (2024年9月) 售价: $581,000 (2024年9月) 税: $3,865 (2024年) 上市时间: 九天 挂牌代理: Jenelle Cameron, Re/Max Hallmark Realty Ltd. 图源：51找房 这座位于Oshawa，距离多伦多市中心约60公里的61年历史平房需要翻修和一些机械修理工作，但不到$500,000的要价吸引了大量首次购房者和投资者。大约每天有十组人来访，9月份有50人挤满了两场开放日活动。 图源：51找房 “这很热闹，这是我很久没有看到的情况了，”代理Jenelle Cameron说。 “它保持原样，比如说它有一个燃油炉，这吓退了一些人。 图源：51找房 “但对于那些试图进入市场并想要一栋独立住房的人来说，这在GTA的价格是无与伦比的。” 在考虑出价的日期，有九个出价在桌上。最终赢家出价比要价高出$81,100。 “九个出价中，一个低于要价并附带验房条件，尽管我已经提供了售前房屋检查，”Cameron女士说。 图源：51找房 “其余的出价都相差不超过$20,000，这很不寻常，因为通常会有更大差距。” 这栋三居室房屋有一个传统布局，前门厅位于客厅与带餐区厨房之间。 在走廊的尽头，一个卧室有通往后甲板、私人庭院和40乘115英尺地块上的棚屋的出口。 去娱乐室的楼梯中途，有一个侧门通向私人车道。 经纪人的拿手本领 “它只有一个浴室，地下室是部分装修的，”Cameron女士说。“但它维护得很好，看起来很可爱。” “地点不错，因为你很接近公路，这是个优势，而且它位于典型的Oshawa街道上。”

目前，多伦多地区租赁市场非常微妙，即便租金持续下跌，但租客想要租到房子，也是“用尽了手段”。 根据Menkes Developments提供的数据显示，过去六个月中，约有50%的租房者在提出申请时提供的资料存在造假行为。 图源：storeys Menkes租赁套房管理的总监Kimberly Sears表示，该公司在六个月内筛选了“超过175份租赁报价”，其中“超过90份因筛选过程中发现的差异而被取消资格”。 Sears表示：“这可能包括无效的身份证、虚假的信用报告，以及篡改的工作信或工资单。一旦我们发现误导性信息，通常会出现更大的故事。我们行业的同事也提到，虚假申请者的比例高于正常水平。” 多伦多房地产经纪人Shay Asnani表示，他看到虚假申请的数量显著增加，“尤其是在过去一年。” “人们会写下他们住在某个特定地址，然后他们列出的业主实际上并不是该地址的真正业主，”他说。“通常是朋友之类的人。”他补充说，通常他会对租赁申请进行潜在欺诈的扫描，但现在这种需求比以往任何时候都要高。 “我遇到过一个特别令人担忧的情况，一对申请我在东区出租的单位的夫妇，实际上提供了假工作信、假推荐信和假信用报告，他们列出的人并不是房东，”Asnani说道。“我联系了他们在租赁该物业时所代表的房东的经纪人，问她，‘嘿，这些租户怎么样？’她告诉我，他们还在与租户打官司……他们真的很难打交道：‘他们还在那地方，但不付租金。’” 与此同时，Sears将这一虚假租赁申请增加的现象归因于多伦多连续第三年被评为加拿大最昂贵的城市，她提到了Mercers 2024年的生活成本城市排名。 “尽管加拿大统计局报告2024年第一季度每户可支配收入增长了1.9%，但TD经济学家报告2024年第二季度债务与收入比率总体下降，这是自2021年第一季度以来的最低水平，”Sears表示。“我认为过去几年的财务困境正在影响人们，不幸的是，那些可能有逾期付款或消费问题的人正在意识到后果。因此，伪造工作和财务文件的诱惑可能会增加，希望没人会检查，但我们知道这只会进一步损害租户与房东之间的关系。” Sears和Asnani都指出，我们目前所看到的情况在很大程度上可以归因于安省房东和租户委员会的现状。 “由于法庭层面的不断延误，一些案件处理时间长达两年，房东需要更加谨慎地筛选租户申请，”Sears说。“一个不良租户可能会让房东损失超过25,000加元的收入，更不用说物业损坏、共管物业的费用追索、逾期公共事业账单以及与听证和执行相关的法律费用。” “接受可疑申请的风险太大，新的规则，例如禁止房东接受额外押金，即使是自愿提供的，这使得我们看到系统对双方的惩罚，而不是适应不断变化的市场条件并寻找解决方案，”她补充道。 至于Asnani，他正积极验证租赁申请。“我有一份检查清单，确保每一项都经过审核，因为最终我负有很大的责任。房东雇佣我来找到合适的租户，因此我必须确保竭尽所能，确认这个人就是他们所说的那样，并且他们会好好照顾房子，按时支付租金。” Asnani正在检查物业记录以验证所有权，查看租户的社交媒体账户以确认就业情况，并使用SingleKey筛选虚假的信用报告。他在查看客户提交的Equifax报告时也会通过Zoom进行视频通话，这样可以防止处理过的报告出现。 更广泛地说，Sears对租户和房东都有很多建议。“准备好你的财务信息，并预计会被彻底检查。如果申请中有任何可能被视为可疑的内容，请坦诚相告。透明度会大大提高你的成功机会。”她对租户建议道。 对于房东，她强调要做好尽职调查，并相信自己的直觉。“如果你没有时间或专业知识，可以与租赁管理公司合作，”她补充道。“我们提供信用报告，这为房东提供了一定的保障，以防租户拖欠租金，但这个服务也帮助租户通过他们最大的月度开支建立信用，而大多数人并没有因为按时支付而获得信用。” “有很多优秀的申请者在寻找租赁单位，还有很多优秀的房东在等待租出这些单位，”Sears继续说。“事实是，房东需要租户，租户需要房东。媒体常常将这种关系描绘成对立的，但我们不必支持一方而反对另一方——为双方发声是可能的。 在今天这个每个人都关心住房负担能力的市场中，透明和尊重应该成为所有参与者的指导原则。”

太扎心了！ 拥有近20年经验的理财规划师Shannon Lee Simmons在过去五年中看到了重大转变：越来越多的客户在即将退休时背负着巨额房贷。 她说，她的一些客户距离退休仅剩5到10年的时间，但仍需要$50万才能还清抵押贷款。 “通常，你需要存下足够多的钱才能在（退休前）还清贷款，这远远超出了人们能够负担的范围，因此不切实际。”Simmons说道。 虽然Simmons认为在退休前还清抵押贷款仍然是极好的理财建议，但对于加拿大人来说，这样做变得越来越困难。 图源：51记者拍摄 加拿大统计局最近的一份报告显示，2024年第一季度，主要收入来源为55至64岁的加拿大家庭的抵押贷款债务总额为$3157亿加元（平均每户$109,337加元），高于2020年同期的$2242亿加元（平均每户$83,551加元）。 对于65岁及以上的人来说，抵押贷款债务也大幅增长，从同期的$972亿加元（平均每户$21,195加元）增至$1412亿加元（平均每户$27,441加元）。 报告得出的结论是，拥有浮动利率贷款或在过去两年内不得不续签的退休年龄加拿大人正在应对更高的每月住房成本。 根据加拿大统计局的报告，从2020年7月至2024年7月，加拿大人的抵押贷款利息成本增加了46.2%，这主要是由于加拿大银行从2022年3月到2024年4月连续加息。 财务规划公司Rubach Wealth的总裁Elke Rubach表示，所有收入水平的加拿大人都发现，偿还抵押贷款变得更加困难。 许多加拿大人落后了，因为他们在疫情期间陷入困境，经历了意外的失业或健康问题，并试图度过通货膨胀和生存成本危机。此外，房价在工资停滞和利率上涨的同时飙升。 图源：51记者拍摄 据加拿大统计局称，40%的55岁至64岁的加拿大人和近30%的65岁以上加拿大人表示，物价上涨严重影响了他们满足日常开支的能力。 Simmons表示，虽然搬到更小、更便宜的房子一直是背负大笔贷款的退休人员的热门选择，但现在许多房主发现放弃自己的房子越来越困难，其中一个原因是跟成年子女有关。 “下一代可能也没有能力买得起房子，所以父母会把家当做是家庭聚会的地方，尤其是节假日的时候。” 她补充说，为了能够偿还房贷，许多退休人员都在延长职业生涯。一些人继续从事自己的工作，而另一些人则计算退休后需要多少收入，然后选择一份需求较低的工作，或开展副业。 专家们一致认为，在退休后管理抵押贷款债务时，制定合理的预算是关键。 “很多人在指定退休前和退休后预算时都惊讶地发现，他们仍然可以在退休后维持支付房贷，”Meridian Credit Union的投资顾问Paul Shelestowsky说道。 此外，Woodgate Financial的合伙人兼理财规划师Jason Pereira表示，退休后背负抵押贷款债务不一定是个问题，除非它变得无法承受。例如，如果某人有$70万的房贷，但也有$200万至$300万的投资账户，那就没什么大问题了。 TMG The Mortgage Group的抵押贷款经纪Victor Tran建议，如果你想利用你的房产、股权，甚至再融资，你需要积极主动。他说，如果你至少提前6到12个月知道你的收入会减少，那么在你薪水仍然稳定且处于最高水平时申请贷款，否则可能不会被批准。 对于想要在贷款期限结束时货比三家寻找新抵押贷款的退休人员来说，如果他们的收入下降，则可能会遇到麻烦。Trans指出，一些贷方确实根据股权或净资产发放贷款，而不是严格考虑收入和信用评级。 Shelestowsky强调，如果加拿大人在退休时背负抵押贷款，他们不应该陷入“财务规划失败”的陷阱。