地产

加拿大新闻社/Darryl Dyck 今年温哥华地区的房地产市场开局依旧惨淡，上个月住宅销售量只有1,107套，比2025年1月下降了28.7%。 大温哥华房地产经纪协会表示，成交的房产数量也比十年季节平均水平低了30.9%。 所有住宅物业的综合基准价为1,101,900加元，同比下降了5.7%，与去年12月相比也下降了1.2%。 该协会首席经济学家兼数据分析副总裁安德鲁·李斯表示，虽然一月份的数据“看起来令人担忧”，但在经历了去年销售额创下20多年最低后，2026年的开局平静并不意外。 上个月市场上新增上市物业为5,157套，同比下降7.3%，但比十年的平均水平高出19.4%。 总库存量同比增长了9.9%，达到了12,628套，超过长期平均水平的38%。

卑诗省温哥华华裔女开发商被卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）勒令公开其个人财务状况，否则本月稍后有可能面临牢狱之灾。 据加拿大广播公司（CBC）获悉，这位身价估计至少2,000万元（2018年号称净资产超过9,400万）的孙姓女华裔女开发商（Helen Chan Sun，译音），两个月前因未遵守付款令而被判藐视法庭罪，刑期为40天。法官福勒（Richard Fowler）将刑期暂缓执行至2月20日，以便她有时间充分说明其收支情况。   与此同时，另一批债权人本周将向法院提起诉讼，试图申请法官对这位49岁的女商人下颁破产令。孙女士是一家开发公司的唯一股东兼行政总裁，该公司在大温哥华地区参与了多个住宅项目。 CBC已听取了其藐视法庭聆讯的录音，并获得了涉及孙女士的其他法庭诉讼文件。她目前还在与加拿大税务局就一笔近600万元的税单进行抗争。 一大型柏文项目正在兴建中 除了孙女士个人财务之谜外，这些记录还提供了一个窗口，让人看到曾经蓬勃发展的温哥华房地产和柏文市场如今萎靡不振，而孙女士就将她目前的资金短缺归咎于此。 她亦声称，若有人企图迫使她个人破产，可能会带来更广泛的影响，因为这将使近100套柏文的预售买家（亦称楼花买家）有机会退出合约，从而危及白石镇一个大型柏文项目的利润。 孙女士拥有Landmark Premiere Properties Ltd.公司(上图)——该间公司又创建了其他公司，来管理已甄选作未来开发的物业。 根据当年提交的报告，2018年，她申报的个人净资产为9,400万元，但到2023年这个数字已降至2,100万元。 孙在法庭声称自己“现金短缺”，坚称自己唯一的资产是她持有的公司股权；她说自己与母亲同住在温哥华西区的一处住宅内（下图），年收入介乎6万至7万元之间，且名下只有一个银行账户和一张信用卡。   但法官表示，她试图掩盖其财务状况的真相。 福勒指出，孙女士未能按时偿还每月30万元的债务，目前仍欠近350万元的债务，而从她挥金如土的生活方式——豪买名牌和豪车——来看，显然有所隐瞒。 福勒在去年11月举行的藐视法庭聆讯上对孙女士的律师说，“你的委托人必须明白，她现在处境非常非常危险”。 “现在想含糊其辞、阻挠调查已经太迟了。” 生活方式远高于其声称的收入 这宗藐视法庭诉讼可追溯至2018年，当时GC Capital Inc.向两家公司发放的一笔450万元的按揭，涉及在本拿比一个失败的房地产项目。 孙女士和另一名男子为这笔贷款提供了担保，这意味着当这两家公司无法偿还按揭时，GC Capital Inc就会追究担保人。 2021年，孙女士与GC Capital达成协议，同意分期支付560万元。惟她在偿还了约300万元后，于2022年夏天停止继续还款。 两年后，卑诗省最高法院登记官处裁定，孙某须每月支付30万元，直至还清剩余债务为止。 GC Capital的律师、资深诉讼律师希拉（Ravi Hira），在讯问过程中与孙女士发生冲突；孙女士拒绝交出钱包里的现金和信用卡，并指控希拉“态度恶劣”。 希拉在总结陈词中告诉登记官，孙女士的“生活方式显示她的收入远高于”其声称的收入。 “她可以享用豪车，又不用付房租，”希拉辩称。 “她每月在奢侈品上花费数千元，包括旅行、名牌服装……爱马仕（Hermes）、阿玛尼（Armani）、迪奥（Dior）以及卡地亚（Cartier）珠宝。” 登记官对此说法表认同，称这些证据“与我迄今听过的都不同”，并认为孙女士在希拉的诘问过程中“推拖闪避”，最终下达了每月支付令——此事当时被广泛报道。 此后一年，孙女士一直对该裁决提起上诉，但最终败诉。 她提出每月只支付3,000元来偿债——声称这个数字与她所谓的年收入7万元相符。一名法官指出，以这个速度，偿还债务需要超过80年。 最终，GC Capital于去年11月申请将孙以藐视法庭罪判处监禁，引发了福勒法官主持的这场非同寻常的聆讯。 福勒法官对孙的律师说，“她有一年的时间来考虑是否要坦诚地向法庭说明她的财务状况”。 “对我来说，问题在于我无法根据所审阅过的资料得出结论，认为她完全坦诚地说明了她的资金状况。” 市场崩盘的受害者 在藐视法庭聆讯期间，孙女士的财务状况一度被形容为正在坍塌的“纸牌屋”——一些观察家也用这个比喻来形容大温哥华地区的房地产市场现状。   ■ 孙女士旗下公司在温哥华南部的开发用地。  孙女士在提交的文件中，声称自己是市场崩盘的受害者。而该市场去年房屋年销售总量创下二十年来新低，比过去十年的年均水平低了近25%。 “许多知名的卑诗省房地产公司已经缩减业务规模并裁员，多个项目被延迟或完全放弃，”孙写道。 “预售房源数量较往年大幅下降。Landmark and the Landmark公司也同样受到了此次市场低迷的影响。” 孙女士和Landmark公司曾斥巨资投资位于温哥华最热门的房地产市场——甘比走廊（Cambie Corridor）项目，而耗资65亿元的橡树岭（Oakridge）重建项目更是令该地区蓬勃发展，该项目计划建造14栋住宅楼，容纳近6,000名居民。 然而，这一切都发生在市场低迷之前。加拿大房屋按揭公司（CMHC）去年警告，大温哥华地区有2,500套新建柏文滞销空置——这一数字是2024年预期的两倍——柏文价格暴跌。 法庭文件显示，Landmark公司在甘比走廊的两处房产已被接管，开发计划停滞不前。 债权人已获得针对孙女士及其公司的超过1.15亿元的判决，涉及一个拥有72套单位的城市屋项目和3个住宅地块，这些项目均位于橡树岭公园附近。 还拥有白石镇Foster Martin柏文项目 Landmark还拥有位于白石镇的Foster Martin柏文项目的剩余单位。该项目是一个多塔楼、分期开发的柏文项目，孙女士曾声称该项目建成后将产生“可观的现金收益”。   债权人被拖欠4,500万元，于去年12月申请对孙发出破产令。申请将于周一在卑诗最高法院聆讯。 孙在宣誓书中警告称，破产程序本身可能会削弱债务追讨工作，因为这会给Foster Martin的93位楼花买家提供机会，“撤销他们的购买合同，或者至少就此提出异议”——涉及的销售总额达1.31亿元。 她声称，“这将导致专案价值大幅下降”。 有关破产对楼花影响的任何说法均尚未经过法庭检验。 记者未能联系到孙女士置评。 真正的借款人继续住豪宅驾豪车 孙女士必须在2月20日前遵守一系列命令，包括接受交叉审讯、提供详细具体的财务资讯、提供她可以动用的车辆清单，以及提交更新后的净资产报表。 此案的核心谜团之一是，孙女士在偿还了大约一半她和一位商业伙伴担保的债务后，为何停止了还款。 在庭审过程中，孙承认部分原因是因为她觉得另一位担保人应该支付其应承担的部分，但她表示自己“一直有很多疑问”。 “因为与此同时，真正的借款人，也就是债务人，仍然住在温西的豪宅里，开着最新的奔驰，”她说。 “我想知道作为放贷人，他们是如何追究借款人的？我是担保人，不是借款人。” 但正如希拉在藐视法庭聆讯中所指，法律规定，一旦借款人违约，则须担保人承担全部负责。 福勒表示，孙女士需要明白，她与GC Capital的争拗已经到了十字路口。 “最棘手的是要把一个女商人送入监狱，”福勒说。 “别担心，如果我认为这样做属适当，就会这么做。” 图：CBC V6

卑诗省房东被迫退还因厨房不洁而扣留的押金 一位卑诗省的房东因租客未清理碗碟和其他干扰相关问题而扣留租客的押金，最终在租客提出法律诉讼后，被迫返还这笔押金。 根据卑诗省民事解决法庭的争议，租客AV表示，房东RK在她搬出时扣留了300加元的押金。 AV声称这笔押金被不当扣留，并要求赔偿300加元。   对此，RK表示合同的附加条款允许她因为所称的干扰问题而保留押金。 裁决中提到，AV于2024年6月19日签署了一份为期两个月的地下室套房租赁协议，租金为每月750加元，押金为300加元。AV于7月1日搬入。 法庭裁定指出，附加条款规定，如果AV造成了干扰，她将在三天内被要求搬离，并将无法退回押金。   与AV一同居住在地下室套房的还有其他四位租客，他们共用厨房和浴室。RK则住在地下室的另一间房间。 AV于8月30日搬出，根据提交的消息证据，在租赁期间发生了几次争执。其中一些投诉来自AV，她表示门锁坏了，并且楼上的租客会喝酒声音很大。RK则抱怨AV需要打扫厨房和浴室，并向法庭提交了一张未清洗碗碟的照片。 AV告诉法庭，她并没有对房间或套房造成损坏，RK没有合理理由扣留押金。RK向法庭表示，她曾告诉AV如果不开始清理，就不会退还押金。RK还提出其他指控，称AV敲她的门、骚扰她并使用侮辱性语言。   法庭承认，合同规定如果AV造成干扰，RK有权扣留押金，但未能对“干扰”一词进行明确界定。 法庭表示：“在法律上，干扰被定义为对个人使用和享受财产造成实质性和不合理的干预。” 法庭补充道，对RK而言，最大的困难在于，除了那张未清洗碗碟的照片，她没有证据证明AV造成了干扰。RK无法提供证据证明AV没有打理自己的生活环境。   法庭指出这一点“特别成问题”，因为在地下室还有四位其他租客。RK声称这四位租客也在抱怨AV，但法庭表示，如果这是真的，他们希望能看到有关这些投诉的消息或声明。 最终，法庭支持了AV的主张，命令卑诗省的房东在裁决后的30天内支付300加元。

在卑诗省经历十多年来最差的房屋销售年之后，一些专家表示，市场可能会在2026年复苏。 BC房地产协会首席经济学家布伦登·奥甘德森表示，省内大部分地区将迎来“一个正常的年份”，但大温地区的情况则有所不同。 根据该协会的最新报告，尽管省内大部分地区的销售活动正在恢复正常，但大温地区的复苏速度较慢。 奥甘德森解释道：“到年底，销售量将有所上升，接近十年平均水平。不过，预计2026年温哥华的销售仍将低于平均水平。” 其他经济学家也同意，虽然由于抵押贷款利率稳定，市场将会反弹，但销售将受到限制。 总部位于温哥华的金融机构Central 1的首席经济学家布赖恩·余表示，他预计住房销售将增长5%到10%。 余解释道：“这仍然是一个很低的水平。房价可能保持相对平稳——现在我们面临着库存过剩问题。” 2025年，卑诗省的房屋销售下降了5%。在大温地区，销售下降了10%。 奥甘德森表示：“这是25年来销售最差的一年。所以我们不期望会重演这样的情况，但我也不认为会有迅速复苏。” 当地的皇家物业经纪人阿迪尔·迪纳尼为打算在2026年买房或卖房的人提出一些建议。 他表示：“近二十年来我们没有这么多的库存，因此买家有时间、有选择，并且在谈判桌上占据优势。” “卖家需要对市场数据保持敏感并与之保持一致。所以找一个非常好的经纪人来告诉你需要听到的，而不仅仅是你想听到的。” BCREA认为，今年适度的反弹可能意味着2027年的活跃度更高。 不过，如果去年事件有所指示，预测仍可能会发生变化。 奥甘德森表示：“我们有一个基线预测，我们认为这是一个相当不错、稳定的复苏路径。” “但是，前方存在各种风险，可能完全颠覆这种乐观情绪。”

随着温哥华、多伦多等热门房市在2025年出现停滞，经济不确定性和高利率让买家观望。房地产经纪人指出，一些针对厨房、浴室和地板的翻新，不仅能提升房屋美观，更能显著增加转售价值；而部分装修如小浴室、屋顶或DIY工程，则回报有限，甚至可能拖累售价。 2025年，上述这些城市的房地产市场尤其低迷。经济不确定性、通胀压力以及利率上升让买家观望。在线房产平台HouseSigma的一项研究显示，大多伦多地区当年只有53%的挂牌房屋成功售出，而2021年这一比例高达89.5%。 安省汉密尔顿Royal LePage State Realty经纪团队负责人Mike Heddle指出，即便房价下跌，许多买家仍需精打细算。因此，对于买家而言，一套经过翻新、可直接入住的房屋变得越来越重要。 Heddle说：“在当前市场上，你的房子如果已经翻新完毕，会更能吸引那些没有额外预算进行装修的买家”。 以下《环球投资者》为你盘点最值得投资的装修项目及注意事项。     最值得投资的装修 厨房台面与瓷砖背板 设计建造公司Eurodale Developments负责人Brendan Charters建议，将时间和预算投入到视觉冲击力大的简单装修最划算，尤其是厨房和浴室。 他指出，更新厨房台面和背板是最简单但效果显著的方式。台面和背板是买家最容易触碰的部分，磨损明显会降低房屋价值。 装修费用大约为： $5,000 加元：经济型 $15,000 加元：中档型 $20,000 加元：高端型 投资回报率高，因为买家会把厨房视为全新空间，而完全重做厨房可能高达 $100,000 加元。 主浴室升级 Heddle强调，主卧和主浴室的装修尤为重要：“买家会睡在主卧里，这个空间的重要性不言而喻”。他估算浴室翻新通常能带来85%至90%的投资回报率。 小规模改动也能显著提升空间感，如更换马桶、水龙头，重新填缝和密封，成本约 $4,000 加元。全面重做浴室则可能高达 $40,000 加元。 早餐吧或厨房岛台 多伦多RE/MAX Ultimate Realty负责人Tim Syrianos指出，厨房是家庭活动中心。若空间允许，安装岛台或早餐吧可以极大提升厨房功能和视觉感受，让房子更适合招待客人。 地板翻新 地板覆盖了整个居住面积，其视觉效果至关重要。Charters指出，卖家在搬空房屋准备翻新地板时，可以顺便整理空间，性价比高。 新地板费用约 $12–$18 加元/平方英尺，若选择胶合安装可提升脚感和隔音效果。 除了上述值得投资的装修之外，房地产经纪人也指出一些不值得投资的装修。 最不值得投资的装修 小空间浴室 在主层强行增加一个小浴室可能适得其反。Syrianos表示，位置不佳、空间狭小的卫生间会影响房屋整体感受，甚至降低房屋价值。 系统更新 屋顶、锅炉或供暖系统更新虽然合理，但对买家吸引力有限。Charters称，这类更新虽是业主必需，但通常不会增加太多价值。Heddle补充，屋顶投资回报率约50%，供暖设备通常使用至必须更换时，买家不会因此加价。 DIY装修 地产经纪Heddle提醒，DIY装修虽方便，但若显得业余，会影响转售价值。买家往往会认为“这部分装修没用，需要拆掉重新做”。 视情况而定 游泳池与户外景观 Heddle指出，园林和游泳池的投资回报难以评估，这类改造可能吸引部分买家，但也会让其他买家望而却步。 而游泳池尤其如此：约三分之一买家热衷，有三分之一买家完全不考虑，剩余三分之一无所谓。 Heddle建议，如果装修游泳池，更多是为了自家享受，而非增加房屋转售可能性。