地产

大温地产圈再次传来一则轰动消息：由本拿比开发商Thind Properties负责的素里大型住宅项目District Northwest，因拖欠巨额债务，被法院裁定接管。 据当地媒体报道，这家大型开发商被一家抵押贷款机构在法庭上指控“挪用”数百万元，其中包括应该交给加拿大税务局的税款。 KingSett Mortgage Corp. 最近向不列颠哥伦比亚省最高法院提交了两份诉状，要求总部位于本拿比的Thind Properties支付其在素里、列治文和本拿比的大型公寓开发项目所欠的3 亿多加元款项，这些公寓开发项目总计包括近 1,800 套住宅以及办公室和零售空间。 District Northwest位于素里市中心的黄金地段，占地两英亩，四周分别是105A Avenue、134A Street、105 Avenue以及University Drive。 项目位置优越，毗邻天车Expo Line轨道，介于Gateway站和Surrey Central站之间。根据BC评估局的数据，这块土地的估值为6.588.5万加元。 该项目规划了1.023个住宅单元，自2021年底开始预售，由著名营销公司Rennie负责推广。截至目前，约90%的单位已经售出，托管账户中存有近7.877.7万加元的买家定金。 然而，尽管销售成绩亮眼，开发商却因无法获得建设资金而陷入困境。根据Thind Properties的创始人兼首席执行官达尔吉特(Daljit Thind)的陈述，2023年3月，主要贷款方金塞特资本公司(KingSett Capital)突然决定不再为项目提供建设融资。 这一决定让开发商措手不及，被迫寻找其他合作伙伴，但始终未能扭转局面。 金塞特资本是此次接管的主导方。他们于2022年2月向Thind Properties提供了一笔高达5.575万加元的一级按揭贷款，并以皇家银行基准利率(RBC Prime Rate)加4.55%作为利率底线。 2023年10月，贷款额度进一步增加至7.991.25万加元，但利率也升至RBC Prime Rate加7.04%，底线为9.49%。此外，开发商还于2023年11月注册了一笔高达9.989万加元的二级按揭贷款。 尽管金塞特一再延长还款期限，Thind Properties仍未能按时支付2024年5月的利息。最终，金塞特在8月底发出催款通知，要求开发商支付逾期金额。 至2024年10月1日，Thind Properties已累计欠款超过8.569.5万加元，日利息高达31.661.89加元。 面对金塞特的接管申请，Thind Properties并未轻易妥协。达尔吉特在11月7日提交的宣誓书中表示，项目的内在价值远超债务总额，且公司正在与一位潜在合资伙伴洽谈合作。 如果谈判成功，金塞特的债务可以在2025年1月中旬前全部偿还。然而，这场谈判并未为Thind Properties争取到更多时间。2024年11月8日，BC省最高法院正式批准了接管令。 事实上，District Northwest的接管风波只是Thind Properties近年来困境的缩影。这家本拿比开发商的多个项目都因资金问题遭遇挫折。 2023年，Thind Properties被迫出售位于列治文的“Minoru Square”项目，并对本拿比的两个项目——“Highline”和“Eclipse Tower C”进行资产处理。 “Highline”项目已于2023年秋季完工，但却出现了物业管理费拖欠的情况，开发商欠下超过80万加元的款项，导致大楼的礼宾服务和物业管理暂停。 而“Eclipse Tower C”虽然接近完工，预计2025年第一季度能取得入住许可，但也面临着销售资金用于偿还金塞特贷款的问题。 尽管法院已下令接管，但District Northwest的命运并非板上钉钉。如果Thind Properties能在2025年1月前敲定合资协议并偿还债务，项目仍有可能避免被拍卖。 然而，市场分析人士认为，即使成功脱困，这一事件对Thind Properties的声誉和未来发展都会造成深远影响。 对于业主和买家而言，这场地产风暴无疑是一场漫长的等待。买家手中的定金能否安全无虞，已签署的购房合同是否会受到影响，都是悬而未决的问题。 对于素里市中心来说，这块本应崛起为地标性住宅社区的土地，短期内可能依旧是一片未完工的工地。

加拿大安省住房建筑监管机构正在寻求吊销一家建筑商的执照，该建筑商承认在未经合法批准的情况下出售房屋，导致100多名买家损失了约1400万元的首付。 图源：51记者拍摄   安省住房建筑监管局 (HCRA) 已启动法律程序，吊销并拒绝续签与Sunrise Homes相关的三家公司的执照，监管机构表示，这是其采取的最严厉的行动，因为这实际上会使一家建筑商破产。 HCRA发言人Tess Lin在一封电子邮件声明中表示：“试图绕过监管机构和安大略省新房建设及销售要求的建筑商是绝对不可接受的。” 上个月，加拿大广播公司多伦多报道了Sunrise Homes公司的问题，包括项目进入破产程序、资金挪用指控以及最近的某个项目导致117位买家总共损失了约1400万元，其中他们正试图通过省级保修公司Tarion收回约1000万元。  Faran Haq在Wasaga Beach附近的预售房项目中，支付了10万加元的定金给一家名为Sunrise Acquisitions (Stayner) Inc.的公司。然而，原定于今年夏天完工的房屋项目在今年2月进入破产保护，Haq现在希望通过Tarion追回部分损失。 图源：51记者拍摄 Haq表示，得知监管机构计划对Sunrise采取行动让他稍感宽慰，但仍需要更多措施。“HCRA至少认识到了此事对像我这样的家庭造成的经济和情感影响”。 建筑商陷入破产保护，多个项目受影响 根据10月30日的公告，HCRA计划吊销与Sunrise相关的两家公司的执照：Sunrise Acquisitions (Barrie) Inc.和Sunrise Homes Ltd.，并拒绝续期Sunrise Acquisitions (Patterson) Inc.的执照。 与Sunrise相关的三个项目已陷入破产保护，包括Sunrise Acquisitions (Hwy 7) Inc.、Sunrise Acquisitions (Elmvale) Inc.和Sunrise Acquisitions (Stayner) Inc.。其中，Haq的房屋项目由后者负责。不过这些公司的执照目前仍然有效。HCRA表示，通常需要等破产保护程序完成后才能采取进一步行动。 Haq称，得知Sunrise其他项目也陷入破产保护的消息让他倍感打击。“我们觉得自己被欺骗了……这样一家公司竟然还能持有建筑执照，这显然是不公的”。他希望监管机构对相关公司施加罚款以及法律处罚。 监管机构的调查与法律纠纷 HCRA表示，正在考虑包括起诉、经济罚款、赔偿以及合规命令在内的多种执法措施。Sunrise Homes的董事Sajjad Hussain和Muzammil Kodwavi未回应CBC多次置评请求。与此同时，Sunrise Homes已对HCRA的撤销提案提出上诉。 据法庭文件显示，Sunrise Acquisitions (Hwy 7)早在2021年就因万锦的项目陷入破产保护。法庭指定的接管人指控Hussain和Kodwavi挪用超过1100万加元，用于个人支票支付，并向接管人提供了不正确的总账，称其为“伪造账目”。2023年5月，法院命令两人向接管人支付1050万加元，但两人未履行付款义务。 尽管两人在2022年10月的一份法院宣誓书中承认他们欠Sunrise Homes这些款项，Hussain却在一封电邮中称这些款项是“合法的项目管理费用”。 监管机构长期调查 HCRA从2023年10月开始调查Sunrise，当时一篇新闻报道揭露了其一家公司进入破产保护的情况。HCRA在提案中表示，Sunrise公司集团“未能证明其财务可行性，对法律毫无敬畏之心，且未能遵守HCRA的监管要求。” HCRA还指出，Sunrise多家公司因拖欠贷款和抵押而陷入破产保护，并且曾在未注册Tarion的情况下非法出售和建设房屋，还未能通过HCRA的检查。“鉴于这些反复且严重的问题，注册官认为Sunrise集团不会以财务负责任的方式经营业务，也不会依法或以诚信和诚实的方式开展业务，”HCRA的公告写道。 购房者的期待 Haq呼吁对Sunrise采取更严厉的经济处罚。“对于买家来说，最大的打击是经济上的，”他说。“所以对于建筑商来说，也应该以经济上的惩罚为主，让他们付出代价。” 目前，监管机构的调查与相关法律程序仍在进行中。 多伦多房地产律师、前Tarion董事会成员Bob Aaron表示，HCRA发布撤销Sunrise执照的提议通知是马后炮，“为时已晚”，因为Sunrise已经对四个项目进入破产管理程序，无力还钱。

多伦多万锦Thornhill社区一栋维护良好的平房的房主Paul和Christina Wrabko表示，这是他们非常喜爱的居住区域。然而，从9月开始，这些却吸引了一些意想不到的访客。 图源：CityNews   这里靠近Yonge街和407高速。Christina说：“我当时在外面浇花，一辆车停在我们的车道上，有两名男子摇下车窗说，‘我们来这里住Airbnb。’我回答，‘我们这里没有Airbnb，’但他们坚持说，‘不，我们已经预订了这里。’” 图源：CityNews Christina向他们道歉，并表示可能是搞错了。访客虽然感到沮丧，但还是离开了。Christina以为可能只是误会，所以没太在意。 然而，几天后，又有人上门。 Paul说：“几乎是晚上九点，两个人按响了门铃，他们说来这里住Airbnb，并想办理入住。我告诉他们，‘这不是Airbnb的房子。’” 图源：CityNews 这对夫妇意识到情况不对劲，迅速在Airbnb网站上寻找他们房屋被列出的广告。 “我们找不到。我输入了地址和邮政编码，但没有任何结果。但也可能是我的搜索参数没有匹配到。” 几周后的本月初，第三批人又上门了。 “显然这已经不只是巧合了，”Paul 说。“我问他们能否出示Airbnb的确认信息，他们确实展示了。这让我非常震惊，这是Airbnb官方的真实广告，显示的是我们的地址。有人将我们的房子发布为出租房源。” 更令人困惑的是，广告上还有几条五星好评，声称曾入住过这里。 “评论中有人提到入住流程很顺利，房东很棒，”Paul说。“我们从未将房子列为Airbnb，这些都是假的。” 广告上的照片并未显示房子的外观，而是几张卧室和浴室的内部照片。 “这些照片不是我们的家，没有一张是，”Paul说。“虽然看起来不错，但完全不是我们的房子内部。” 图源：CityNews 这对夫妇感到愤怒，他们报了警。Paul说：“警方做不了什么，因为这是民事问题，所以我们也联系了Airbnb。” 这对夫妇向CityNews展示了他们与Airbnb工作人员的多次沟通，并持续了好几天，目的是将广告下架。 Paul说：“他们一直说有人在调查，并让我们持续查看广告是否仍然在线。但他们从未要求我证明我们是房主，而我们有相关证明，但他们似乎并不在意。” Christina补充说：“我们以为只需要告诉他们我们是房主，他们就会下架广告，但他们却在与我们争论。” 经历一番令人沮丧的努力后，广告仍未被下架。于是他们联系了CityNews。 Christina说：“这很吓人。我晚上睡觉时听到有动静，总是担心有人要入住，我们担心这些访客会开始认为我们在欺骗他们。幸运的是，到目前为止来的人都没有对我们生气，但你永远无法预料。” CityNews联系了发布他们房子广告的房东。对方接听了电话，但在记者表明身份并询问她为何列出自己并不拥有的房子后，迅速挂断了电话。 记者还联系了Airbnb并发送了这对夫妇的投诉。24小时内，广告就被下架。 当问到为什么Wrabko夫妇的多次请求不能让房子下架时，Airbnb没有作答。 Airbnb发言人表示：“我们已暂停相关房东的账户，并将进一步调查。我们要求所有 Airbnb房东遵守基本规则，包括在广告页面提供准确的位置信息。” Wrabko夫妇对他们的房子下架表示感谢，但他们认为不应该如此困难。 Christina说：“允许某人未经允许就将你的地址放在广告中是不可接受的。这是一种侵犯。” 一些城市，比如多伦多拥有短租法规，要求任何列出出租房源的人必须经过审核程序，包括证明房子确实是他们的住所。而在万锦没有这样的审核程序。 万锦市政府发言人表示，万锦市不允许经营Airbnb。 图源：@CityofMarkham Wrabko夫妇希望他们的经历能给Airbnb提个醒，加强对房东的审核。Paul说：“令人震惊的是，竟然没有任何机制能阻止这个人列出我们的房子。我原本以为列出房源需要证明你拥有该房产。如果他们有这样的要求，我们就不会经历这些麻烦了。”

根据诉讼文件，一位华人向一对美国夫妇购买了位于卑诗省惠斯勒（Whistler）的1700万元豪宅，但是由于该屋未支付2022年的联邦空置税账单，华人买家向卖家提出诉讼。 2022年是空置税成为法律的第一年。提交至卑诗省最高法院的文件显示，来自德克萨斯州达拉斯的旅行博客作者Mark和Shauna Trieb）于2022年9月5日签署合同，将该房产出售给崔某（Wilson Weizin Cui）。 交易于2023年1月18日完成。崔购买了Trieb夫妇持有的控股公司的全部股份，获得了该房产。 销售合同包含一项保证条款，声明Trieb夫妇的控股公司已缴清所有税款。然而，崔表示该公司并未支付联邦政府对非居民业主征收的未充分使用住房税，导致他必须支付127,910加元的税款。 根据Canada.ca网站的信息，该税于2022年1月1日生效，要求支付度假房产价值的1%，除非业主符合免税条件。例如，如果房产是业主的自住房且每年居住超过六个月，外国业主可以免税。 Trieb夫妇的旅行博客提到，他们于2017年在惠斯勒的Trail’s End Lane建造了这栋房子，但2022年在该房产的居住时间尚不清楚。 图源：Arlen Redekop /PNG 根据房屋所在地的可居住性等因素，某些地区可能有适用的豁免条件或较低的居住要求。Canada.ca网站指出，根据Trail’s End Lane的邮政编码，房主或配偶每年至少居住28天即可免税。 崔的诉讼称，该房产2022年被征税，而Trieb夫妇未支付该税款或向崔偿还税金，违反了销售合同。 诉讼文件指出：“（Trieb夫妇）声称控股公司已提交所有税务申报并支付所有税款的陈述是不真实、不准确和具有误导性的。” 加拿大个人通常免于缴纳该税，公开上市的加拿大公司、某些信托、注册慈善机构、合作住房公司、市政组织和其他公共机构、政府机构以及原住民治理机构也享有免税资格。 但所有非居民业主以及部分加拿大人，即便符合免税条件，仍需提交空置税申报表。 Trieb夫妇的旅行博客并未对媒体的置评请求作出回应。 目前，这些指控尚未在法庭上得到证实。   来源链接： https://vancouversun.com/news/buyer-whistler-home-vacancy-tax-bill-sues-us-sellers

自2022年加拿大央行快速加息以来，人们就一直担心房贷违约潮会来临。然而，现实情况似乎比想的要好很多。据加拿大银行协会（Canadian Bankers Association）11月1日发布的最新统计数据，截至今年8月底，全加拿大共有超过502万笔房贷，全国房贷拖欠率为0.2%。其中，拖欠率最高的是中部的草原省份萨省和曼省，分别为0.58%和0.31%，其次是石油省阿尔伯塔省以及东部的海洋四省，分别为0.30%和0.28%；而人口最多的三个省份，安省、魁省和BC省，拖欠率均低于全国平均水平，分别为0.16%、0.17%和0.17%。   “拖欠”是指抵押贷款逾期3个月或以上，是滞后经济指标。从1995年有统计以来，加拿大历史上房贷拖欠率的最低点出现在2022年的6、7、8三个月，为0.14%。虽然过去两年以来，加拿大房贷拖欠率一直在上升，但离长期平均水平0.34%还有较大距离，可以说加拿大的房贷拖欠率目前仍处于较低水平。 加拿大银行协会还指出，“加拿大的抵押贷款拖欠率也明显低于美国和英国。尽管目前的经济环境以利率较高为特征，但加拿大的抵押贷款拖欠率处于几十年来的最低水平。” 尽管如此，加拿大房贷与住房公司（CMHC）近日仍警告称，在利率快速上涨期间，加拿大人表现出了“显著的住房韧性”，但未来仍存在重大风险。CMHC表示，至少有105万借款人将在2025年面临房贷续签时的显著利率上调。同时，全国失业率正在上升，这将给家庭带来更大压力。从加拿大银行协会发布的图表来看，房贷拖欠率与失业率呈现紧密相关性。 CMHC的住房经济与见解高级副总裁Mathieu Laberge说：“这与许多中心城市非房贷拖欠率的上升，以及多伦多和温哥华的买方市场条件相结合，加强了我们在未来6至12个月内密切关注房贷拖欠率的观点。”多伦多和温哥华深陷买方市场卖房难CMHC于11月14日发布的《加拿大房贷市场分析》分析表明，虽然房主的信贷拖欠率仍然低于租房者，且抵押贷款拖欠率仍处于历史低位，但已开始上升。CMHC表示，在未来6至12个月内，拖欠率可能会进一步上升，尤其是在多伦多和温哥华。 售出新挂比是预测拖欠风险的一个重要信号。研究指出，当房主因难以支付房贷而在买方市场中难以卖出房屋时，拖欠率通常会在售出新挂比下降后的6至12个月内增加。另一项指标是非房贷信用拖欠率的上升。当财务问题出现时，房主往往优先支付房贷，而牺牲其他债务的偿还。然而，Laberge指出：“在6至12个月内，非房贷债务出现问题的早期迹象通常与房贷拖欠率上升有关。” 这项研究将加拿大的9个城市分为3组：那些不太可能出现房贷拖欠率大幅上升的城市、可能出现显著上升的城市，以及需要进一步监测的混合组。卡尔加里、的萨斯卡通和哈利法克斯属于第一组，这些城市的房贷拖欠率预计将保持在疫情后较低水平。温尼伯属于第三组。尽管目前房贷拖欠率看似稳定，但研究指出，平均信用评分大幅下降以及非房贷债务拖欠率上升，可能预示着未来的麻烦。CMHC表示，蒙特利尔、渥太华和埃德蒙顿的情况也存在混合迹象，需要进一步监测。Laberge表示：“尽管预计这三座城市的房贷拖欠率仍保持在疫情后的水平，但我们预测这三座城市的非房贷信用产品拖欠率将急剧上升。”然而，多伦多和温哥华明显处于危险区域。加拿大这两个最昂贵市场中，房源数量相较于销售量较高，使得陷入困境的房主难以出售房屋。目前，这两个城市是全加拿大最深的买方市场。 报告指出：“这与非房贷拖欠率的上升相结合，可能导致未来房贷拖欠率的增加。”CMHC的模型显示，多伦多的房贷拖欠率可能达到2012年以来的最高水平，而温哥华尽管没有那么糟糕，但可能会达到2015年以来的最高水平。小编从加拿大银行协会查到的历史数据显示，安省2012年来的房贷拖欠率最高为0.28%，BC省2015年来的房贷拖欠率最高为0.38%。Laberge表示，如果房贷利率降幅超过预期，或这些城市恢复为卖方市场，这种情况可能得以避免。还贷困难可向银行求助不过，房主们还贷有困难时还有选择。 CMHC可以帮助受保借款人与贷款机构合作，寻找减轻还款压力的解决方案，比如短期房贷延期、延长摊销期限以及将错过的还款加入房贷余额。新的《加拿大房贷宪章》（ Canada Mortgage Charter）列出了联邦政府对金融行业支持面临财务压力的借款者的指导方针。 信息来源：CMHC、Canadian Bankers Association、Fiancial Post

随着越来越多有租客居住的房产被挂牌出售，房产买卖中买家和租客之间的关系也原来越紧张。 Carl Gomes租住在加拿大Little Portugal地区的一个合租屋，这栋房子一共有六间房间，共有14名住户。 在得知房东将房产挂牌出售后，他立刻感到担忧。 “（房东）在7月把房子挂牌出售，并说所有人必须在8月之前搬走。” Gomes迅速寻求法律帮助。他表示，当他告诉房东自己正在咨询律师以确保程序合法时，房东随即打电话威胁，“他会到我的房间，把我和我妻子的物品扔到街上去。” Gomes的律师随后向房东发函，指出其“非法驱逐威胁”，并告知房东，只有安省房东和租客委员会有权下达驱逐住宅租户的命令。 大量出租房被出售 谁最受伤？ 随着待售房屋库存的增加，地产经纪人表示，挂牌出售的有租客居住的房产数量正在增加。数据显示，10月挂牌出售的公寓数量同比增加了33%，而2016年后建成的小型单元中有65%由投资者持有，这意味着许多此类单元都被用于出租。 尽管任何房地产交易都会带来压力，但涉及租客的房产买卖让情况更加复杂，结果可能导致卖家亏钱，或者租客失去住所。 专家指出，这种局面因房东和租客委员会的积压案件而雪上加霜，延长了各方的不确定性。有租客的房产交易导致了恶意驱逐、贿赂和恐吓，使本来正常的生活环境变成了噩梦。 图源：thestar 截至2024年11月13日，根据多重上市服务（Multiple Listing Service, MLS）的数据，出售物业的数量及其是否为空置、业主自住或出租状态显示，目前市场上约17%的公寓有租客，而独立屋的比例为11%。 专家表示，买卖双方通常不了解或故意违反《住宅租赁法》的规定，而租户在面临驱逐时也未必了解自己的权利。如果所有各方都能了解并遵守相关法规，房产交易不一定会充满矛盾。 没人愿意买带租客的房子 根据《住宅租赁法》，房东不能仅因为想出售物业就驱逐租户，这可能导致双方关系紧张。 地产经纪Tom Storey表示，“出售有租户的房产非常困难”。 想要自住的新房买家通常会避开带租户的房产，因为他们不想经历驱逐程序。他表示，如果驱逐程序进入房东与租户委员会听证阶段，租户有权参与，整个过程可能需要几个月甚至几年，延长交易的完成时间。 此外，专家指出，投资者也倾向于避开带租户的物业，尤其是当他们不满意现有租赁条款时。 根据《住宅租赁法》的规定，任何新买家都必须遵守现有租赁合同及其条款，包括租金价格以及是否受租金管制。 经纪Storey补充说：“特别是在公寓市场上，由于库存量大，存在大量空置单位，许多买家不倾向于购买带租户的物业。” 这种情况可能导致房东试图腾空物业时情绪激化，甚至发生冲突。例如，一些房东可能通过不正当的驱逐手段（如虚假声称自己要搬入）或试图说服租户搬离来实现目标。 但有时候还会发生一些极端的例子。 在汉密尔顿市，一名房东试图出售其出租物业失败后决定出租空置单位。 然而，据房产经纪人Ron Tomblin表示，该租户将房屋弄得乱七八糟：房间里满是垃圾，地板上到处都是狗的粪便和尿液。这引发了一场据称发生在经纪人和租户之间的肢体冲突。 房东和房地产经纪人决定，如果租户签署表格以结束租约，就退还租户的首月和最后一个月的租金。但当他们见面时，租户拒绝签署。随即发生了冲突，双方都被指控，租户和她的朋友面临抢劫指控，而经纪则被控殴打。他表示自己是在自卫，如果被定罪，他可能会失去房地产执照。 为什么房东和租户会进行“现金换钥匙”交易？ 由于房东不能仅仅为了出售而驱逐租户，他们有时会通过所谓的“现金换钥匙”交易来引诱租户放弃租赁权，从而以空置的状态出售房产。但这种交易同样充满问题。 2023年9月，当住在多户住宅Trinity Bellwoods区域的租户Esmé被告知房产将要出售时，她感到非常惊讶。她的房东曾在一年前告诉租户，他计划在未来十年内不会出售房产。 负责组织看房的房地产经纪人态度“极其敌对”。 她说，这位经纪人“觉得有权影响我的工作日，并向我提出关于租赁的未经请求的建议”，并且建议她在没有“现金换钥匙”的情况下结束租约，并“勉强承认，这样做会在销售时为她和房东带来巨大的优势”，同时还不断给她灌输关于房屋销售程序的不实和操控性的言论。 当房产上市出售时，Esmé表示，她开始收到房东母亲（也是房产的共同所有人）发来的邮件，其中包括一笔4,000加元的报价，要求她搬离该单位。大约一年后，Esmé通过朋友找到了另一处房源，最终搬出了这处多户住宅。她要求不公开她的姓氏，以免今后房东不再愿意租房给她。 “最终，我得到的金额低于首月和最后一个月的租金。”她说。 律师Marc Z. Goldgrub表示，租户收到1万到2万加元的“现金换钥匙”交易并不罕见。尽管一些人指控租户敲诈勒索，但律师Samuel Mason表示，租户通常是希望继续租住的，而房东则利用这种方法“诱使”租户搬走。 “根据我的经验，通常是房东首先提出这个交易，他们用现金买下租户的居住保障。” 他经常告诉考虑“现金换钥匙”交易的租户，空置的房子对房东是有利的，“而你的租赁价值却被轻易买走了，”他说，这意味着租户在搬离房屋时损失远远大于房东。 买家需谨慎 Goldgrub表示，有一个例外，允许房东为出售房产而驱逐租户，那就是新买家计划搬入该单位。在这种情况下，房东可以代表买方发出个人使用驱逐通知。 他补充说，虽然这个过程需要提前60天通知，但租户并不需要在终止日期前搬出，因为他们有权在房东与租户委员会申请听证会。 最近，一位房主在汉密尔顿购买了一处带租户的房产时就遇到了这种情况。新房主被告知卖方已向租户发出了驱逐通知，要求租户在新买家入住之前搬离。但租户要求进行LTB听证会，导致新房主不得不在车里生活了几个星期。 “租户必须等到收到来自房东与租户委员会的正式命令，才能被要求搬出。有时候房东不知道这一点。” 经纪人Cameron Forbes表示：对于接手带租户物业的买家来说，他们必须完全理解接管租约时的责任，而许多买家对此并不了解相关规定。 “新买家，作为新房东，通常认为可以直接提高现有租户的租金，但在受租金管制的单位中，他们是不可以这样的。” 他补充说，如果买家希望购买带租户的房产自住，他们需要考虑到租户有权申请听证会。 61岁的Jennifer Snowsill在Roncesvalles的一处三单元住宅租住了11年。 在得知自己将被驱逐的消息时，她感觉很绝望。 她表示，这个房产在2021年5月被一对年轻夫妇购买，他们在购买时并未表明会将整个房屋转为自住用途。但到了2023年，这对夫妇有了孩子，并向租户发出了驱逐通知，表示他们打算将该物业改造成独立屋。 根据驱逐规定，Snowsill被给予了120天的通知期限，要求她在2024年1月31日前搬离。她决定等到来自房东与租户委员会的正式驱逐通知。 委员会在8月作出裁决，支持了房东的请求，要求她在11月30日前搬离该物业。 “住房饥饿游戏”的高风险 由于房东与租户委员会听证会的拖延，这个房东不得不将其翻修时间延长近一年。 Snowsill不仅失去了她居住超过十年的家，还失去了与家庭医生、子女以及40年社交网络的紧密联系。她表示：“我是一个很好的租户，始终按时交租，但现在我已经被从多伦多的住房市场排除在外了。” Goldgrub表示，每个人都应该意识到这场斗争的风险很高。 “安省的情况就像是‘住房饥饿游戏’，自2018年11月15日后建造或入住的房屋取消了租金管制单位，导致租金飙升，租户被迫进入无监管的市场。”

最近出售的温哥华房屋在短短一年多的时间里就损失了一大笔钱。 （谷歌地图） 温哥华这栋位于 Beechwood Street 6869 号的豪宅，于 2023 年 9 月挂牌出售的房屋，叫价 9,998,000 元，但挂牌一年多都无法成功出售，终于于上周以 7,281,580 元的价格出售，比一年前的叫价降了近 300 万元 。 据 Zealty 称，该房屋最后一次出售是在 2023 年 5 月，业主以 8,100,000 元买下，这意味着 2023 年 5 月至 2024 年 11 月期间，业主损失了 819,420 元。 Zealty表示，位于温哥华西南海洋地区的Beechwood Street住宅建于2018年，有七间卧室和九间浴室，面积达7,889平方英尺。该地块相当大，达11,814平方英尺。 皇家太平洋地产公司的清单称，该住宅是一座“精致的豪宅”，各处均铺有优质硬木地板和欧洲石材。 还设有室内游泳池、桑拿浴室、热水浴缸，甚至还有高尔夫训练设备，但清单中不包括有趣的东西的照片。 该房屋最近的评估价值为 6,702,000 元。 温哥华房屋售出后，网上X 上就这栋豪宅赔钱也要卖的原因进行了讨论。 根据dailyhive的报道，这是过去一年中一系列类似销售的另一个例子，许多业主希望以高于评估值的价格出售，但不得不降低价格以吸引买家。 大温房地产经纪人在上个月的报告中表示：“十月份的销售数据表明，在观望数月之后，买家可能终于对较低的借贷成本做出反应。” 本月早些时候，温哥华生活房地产播客的幕后人员之一的达什（Ryan Dash）表示， 目前存在一些僵局，因为每个人都认为利率下降后买家会涌入市场。相反，卖家涌入市场。 而房屋库存没有变化，卖家不断向市场涌入住房供应。 “我们看到很多买家袖手旁观，他们静观卖家自相竞争，而卖家只能降低价格，试图吸引买家前来达成交易。“

据加拿大统计局 (StatCan) 的最新数据，进入秋季，温哥华地区的建房趋势看起来很危险。 加拿大统计局 11 月 12 日报告称，2024 年 9 月大温地区的建筑许可证价值达到 8.02 亿加元，较 2024 年 8 月下降 14.3%，较 2023 年 9 月下降 40.8%。 9 月份，BC省的建筑许可证价值达到 14.5 亿加元，其中住宅建筑许可证价值 10.4 亿加元，非住宅建筑许可证价值 4.12 亿加元。 这比前一个月下降了 19.1%，比 2023 年 9 月下降了 40.5%。这与全国建筑许可价值的增长形成了鲜明对比，全国建筑许可价值从 2024 年 8 月到 9 月增长了 11.5%，达到 130 亿加元。 这比 2023 年 9 月增长了 11.7%，当时的住宅和非住宅建筑许可价值为 116 亿加元。其他省份的增长表现也优于 BC 省。 在安大略省，许可证价值比去年同期增长了 25.8％，在阿尔伯塔省，许可证价值比去年同期增长了 28％。 住宅许可证包括单户住宅和多户住宅，非住宅许可证包括工业、商业、机构和政府建筑许可证。 加拿大统计局的数据根据当前加元价值进行了季节性调整，通过消除季节性变化的影响，便于进行月度和季度之间的比较。数据会根据后期效果、方法变化和分类更新进行修订。

Dual Agency是指一个经纪或同一家地产公司在同一个房屋买卖交易中，同时代表买卖双方。在买房的时候，你会通过双重代理经纪人买房吗？ BC省，两名房地产经纪人因在2017年销售阳光海岸的一处水滨物业时的职业失当行为，被罚款总额超过20万加元。 根据不列颠哥伦比亚省金融服务局在上周发布的同意令，Joel Patrick O'Reilly和Denise Anne Brynelsen在交易中担任双重经纪人，代表了买方和卖方。 他们代理的房产位于不列颠哥伦比亚省Pender Harbour，包括一座800平方英尺的小屋和一座码头，均位于海岸带上。 海岸带是指水体中高潮和低潮水位之间的区域。在不列颠哥伦比亚省，海岸带属于皇家土地。 根据同意令，该小屋建于“1960年代左右，最初是一个棚屋类型的结构”。 图源：CTV 同意令中写道：“在其拥有期间，卖方未经阳光海岸地区区（SCRD）的许可，对小屋的大规模改建，将其改造成住宅。”此外，该令还提到，卖方曾与省政府就该物业进行过通信，并在2010年签署了一份协议，承认该小屋不能作为永久住宅使用。 尽管卖方未将这一限制告知O'Reilly和Brynelsen，房地产经纪人代表买家咨询了一位“海岸带租赁顾问”，并被告知该小屋“未经过合法化”，属于“非合规使用”。 根据同意令引用的省政府官员发送给该顾问的电子邮件指出：“一般而言，海岸带上的这种用途违反省级政策，可能不会获得批准。” O'Reilly与卖方共享了这封电子邮件，并表示他认为“政府机构要求拆除小屋的可能性为零”。 在向最终买家展示该房产时，房地产经纪人告知他们该小屋是“合法的非合规使用”。同意令指出，他们在营销该物业时并未提及海岸带协议或该小屋仅适合季节性使用的事实。他们也未向买家提供省政府的电子邮件副本。 买家以90万加元购买了该房产，但根据同意令，他们惊讶地发现省政府拒绝将海岸带协议从卖方转移给他们，除非“非合规用途不再存在”。 最终，该协议于2021年转移给买家，在他们拆除小屋后。根据同意令，买家于2023年在这里建造了新家，远离海岸带，这已经是他们初次购买后第六年。 在同意协议中，O'Reilly和Brynelsen各自承认，因“虚假和/或误导性陈述”而宣传该物业，未能就小屋使用限制进行“独立核实”，并未向客户披露“重要信息”。 O'Reilly还承认，在回应买家关于该物业的提问时，通过电子邮件向买家提供了“虚假、误导性和/或不准确的信息”。 两人承认，这些种种失误构成了根据省级《房地产服务法》规定的职业不当行为，具体违反了禁止虚假或误导性广告的条款，要求房地产经纪人必须诚实行事，并具备合理的谨慎和技能，以及以客户最佳利益为行事准则的要求。 他们还因违反该法案中关于房地产经纪人职责的条款而行为不当，其中包括“使用合理的努力发现与房地产相关的事实”，“披露所有已知的房地产相关重要信息”，以及披露房地产的任何“重大潜在缺陷”。 在同意令中，O'Reilly和Brynelsen同意分别向BCFSA支付10万加元的纪律处罚，并分别支付2,500加元的“执行费用”。 他们还同意完成UBC赛德商学院提供的“房地产交易服务补救教育课程”。 BCFSA的合规和执行高级副总裁Jonathan Vandall在关于同意令的新闻发布中表示：“执照持有者必须向客户披露关于物业或交易的所有相关信息。” “在本案中，执照持有者未能披露信息对客户造成了伤害。所处的处罚反映了他们不当行为的严重性，并提醒所有房地产执照持有者，向客户披露关键信息的重要性。”

辛苦打拼换来的房子，烂尾了，交付时间遥遥无期。眼看等待无望，一些年轻人不想再承担房租和房贷的双重压力，选择直接入住烂尾楼。 34岁的单亲妈妈林夕，独自养育着两个年幼的女儿。房子烂尾之后，她决定带着孩子们搬进当时没有门窗、没有水电、位于22层的家。 林夕是一位34岁的单亲妈妈，独自带着两个女儿，一个7岁，一个9岁。 2021年3月，她贷款买了山东临沂的一处房子，合同上约定的是2024年1月30日交付，但后来开发商就口头延期了，无数次承诺交房日期，又无数次拖延。在很长一段时间里，工地静寂荒凉，偶尔只有一两个工人在“表演施工”。 万般无奈之下，2024年8月31日，林夕带着两个女儿搬进了当时没有门窗、没有水电的家。迄今，房子已经延期交付10个月，林夕却始终没有收到一张延期通知书。 林夕的小区在装修进度到了80%时，停工了。（图/受访者提供） 刚开始时，娘仨每天爬22层楼，在家睡帐篷，就着绿化带的水龙头洗头、洗衣服，在充电桩用电饭煲做饭。房子没有正式的水电和燃气，周遭是一片狼藉的工地，没有安保措施，还要随时应对开发商刁难。屋内屋外，就像是不同星球的两个世界。 两个半月来，个中艰辛难以言说，但她决心和女儿们在废墟中打造一个属于她们的家。以下是她的自述。 01 22层楼，一天爬8趟 入住烂尾楼的第一天，我这辈子都不会忘，刻骨铭心。那天是8月31日，我带着孩子搬过来时，天正下着小雨，整栋楼只有我一户人家。楼里本来是有电梯的，我把所有家当都堆放在烂尾楼底下的楼道，但当我忙着搬运的时候，电梯突然就被人停了。 那时候是晚上七点多了。我带着孩子摸黑爬楼，爬到22层时已接近八点，屋外早已狂风暴雨。因为没有门窗，屋里全是穿堂风，零碎的东西被吹得哗哗乱响。我给俩女儿支起了帐篷，又爬楼梯下去拿外卖上来给孩子们吃。 因为动静太大，我一整夜都没合眼。在搬进去之前，我早就知道屋里是没有门的，所以我提前在工地上捡了一块约1米的正方形木板，把它拖到了22楼。我用它做“门”，但有点卡不住，大风一吹还是会倒，我就另外把一个施工用的木梯子和一个塑料置物架一起挡在门口。 它们三个的高度加在一起大约也就一米二，所以上面仍是透风的。那时候是八月末，天气不冷不热的，我觉得可以先凑合着。但我答应了孩子们，一定会想办法弄一个门，哪怕是二手的。 林夕在打扫自己那栋楼的楼道。（图/受访者提供） 我家本来就没什么家具，唯一的洗衣机就先放在楼下。其实当时家里没有水也没有电，洗衣机也用不着。后来，一些同小区的邻居看到了，就自发去找施工方，要求他们马上开通电梯方便我搬运，并把门窗和临时用电也装上，因为孩子们住在22楼太危险了。 但在短暂的几天之后，电梯和临时用电又被停了。之后在我入住的69天里，电梯至少有55天是不能用的，10天或半个月偶尔开一回，全凭工人心情。 搬进来之后，每天最重要的事情就是寻找水源。提起来我就火冒三丈。我们这个小区是分批次交付的，已经交付的一期楼下有绿化用水，还有一个用来浇花花草草的水池。我提着桶装水桶到那去接水，结果没几天就有人出来驱赶我，还关掉了绿化用水的总开关，只有他们用的时候才打开。 林夕在绿化带洗头。（图/受访者提供） 我找不到总开关，只能换到附近500米距离的一个公园，在那里洗衣服和洗头。但当我第二次去的时候，又有两个工作人员说这里是公共用水，不能提水。第二天我又跑到别的公园，也是我一进去就有人出来说“赶紧走”。 这事被附近的一些热心朋友知道了，便让我去他们家里提水，但我不想麻烦大家。后来一个汽修店的老板告诉我说，他的店门口有个水龙头24小时都开着，我想什么时候去都可以，还给我发了具体位置。之后我有时候白天会去那里提水，用电动车骑几公里带回来。 因为水源稀缺，我们得攒一个星期的水，等到周末时才能好好洗一次澡。我家有一个很大的塑料洗澡桶，能装十多桶水，我每天到外面提6桶水回来，存起2桶。周一到周五就给孩子简单洗一下，周末再把存起来的水用锅烧开，来回烧6次，汇成一大桶洗澡水，让孩子们泡在里面。 林夕日常一天要提两趟水。（图/受访者提供） 寻找电源也是艰难的。刚开始的时候，我每天提着电饭煲到楼下充电桩那煮米饭。我一天只做一顿晚饭，孩子们中午在学校吃，早上喝点粥或吃点面条对付着。后来我在那做饭的事情被知道了，那个插座也没反应了，我就只能跑到隔壁小区去做饭。 这22层楼，最多的时候我一天得爬8趟：早上5点起床去提水，然后给孩子们做早饭，送她们去上学。回来后就开始收拾尘土飞扬的屋子，因为外面是工地，吹进来的全是土。那时候家里一个家具都没有，娘仨所有的衣服堆得有两米高，我每天都要收拾屋子和打扫卫生。 下午的时候，我就得去买菜。买肉的话必须得到下午两三点钟的时候去买，买早了不行，因为天气热容易坏。米饭也不能做得太早了，它会变凉，所以快到三点半时我又下去做米饭。忙完后姐妹俩该回家了，但她俩的放学时间不同，我要把妹妹先接回来，再爬下去接姐姐。 孩子们上学的路。（图/受访者提供） 空下来的时候，我还得倒腾去提两趟水。小女儿特别喜欢帮我提水，65斤的小人儿，在平地上提着30斤的水桶呼呼跑。爬楼次数多了，我也习惯了。因为一年前知道房子烂尾后，我天天睡不着觉，为了治愈自己的失眠，我天天去爬山，腿部肌肉可能形成了记忆。如今爬22楼我也觉得很轻松，大约只需要5分钟，孩子们爬得比我还快。 02 “我太想有一个自己的家了” 从决心搬进烂尾楼到真正住下，我前后只花了5天。之所以做这个决定，是因为我实在没有能力再租房子了。我之前租了两年的出租屋，其实算很便宜，才740块钱一个月。在临沂市，稍微带点简单家具的普通房子每个月租金得1200元左右，可我租的是一个回迁房，步梯上5楼，里面只有几张很破旧的床和一个卧室空调，环境也很差。 但在某天半夜，房东突然给我发信息说“不租了”，房子他要拿回去自己住。我一看很崩溃，想到又要搬家，自己买的房子又一塌糊涂，不知道什么时候能交付——每隔两三个月好像有点希望，结果又往后推。 一开始，我还是试着在网上平台找了一下，看有没有个人发布、不需要中介的那种房子。但是那样便宜的出租屋不好找了，而且700块对于我一个带着两个孩子的单亲妈妈来说，也是负担。我就找了一个500块的，想着或许还能咬牙坚持几个月。但我到那一看，发现是在七层的阁楼，只有一张床，连空调和暖气都没有。 我想，如果要租这样的房子，还不如去我22层的烂尾楼，至少它是精装房，只是在进度到80%的时候烂尾了。室内有白白的墙，客厅、厨房和卫生间都贴了瓷砖，无非就是没有门窗。我在家哭了好几天，最后决定搬来住。 日常进出，要钻过一个围挡。（图/受访者提供） 我太想有一个自己的家了。9岁时，我的父亲去世了，母亲也在我11岁时改嫁，把我一起带到了陌生的村庄。可在第二年，母亲在新家庭又生育了一个孩子，全家移居到了苏州，唯独把我留在了原地，让我一个人在一处破旧的山间小院生活，自己上学，自己做饭。 妈妈每周只给我十块钱。村里每逢5天有一个集市，我就拿着这十块钱去赶集买菜。我那时候年纪太小，不会合理运用这些钱，于是我从12岁开始就没有吃过早饭，因为钱不够。我那时候特别羡慕孤儿，因为他们可以在孤儿院里一天吃三顿饭，我觉得那是很好的生活。 同村的小孩都嘲笑我，因为我没有任何亲人看顾。其实我有仨姐妹，但是大姐已经托付给爷爷奶奶了，二姐已经托付给大姨了，我再也没有地方可以托付。村里的小孩还骂我是外地来的小孩，后来我就追着他们打架。所以我的性格从小就比较强势，无所畏惧。 我就这样从12岁熬到了14岁。我的母亲每年都不愿意给我交学费，我想那我就自己出去赚钱吧，自己养活自己，于是在小学五年级后就辍学了。 步入社会后，我拼命地工作。父亲活着的时候，就想把家里几十年的老屋翻盖成5间大瓦房，于是我使劲赚钱，想着回老家盖一个房子，这样我自己就有家了。 林夕老家。（图/受访者提供） 那时候我在一个电子厂工作，做笔记本的外壳。工厂是计件式的，比如预计一小时可以做100件，就算一个工时。我每天早上四点半就去上班，去得早也做得快，休息也很少，别人要花一个小时吃饭，我5分钟就吃完，回去继续做。我每天只吃三个馒头，连咸菜都不吃。 后来老板发工资时都惊讶了，说“一天只有24小时，你怎么每天的工时是33个小时？”那些干了好几年的老员工一个月能拿到的工资也才1800元，而我已经能拿到3400元左右了。那时候是2006年，我才16岁。 但等到我攒够钱回老家的时候，才发现房子已经被写上了我奶奶的名字。我去找奶奶，奶奶同意让我翻盖房子，但我的叔叔却不同意。奶奶只有两个儿子，我父亲已经去世了，她不可能跟唯一的儿子对着干。我又去找村里管事的人，但当时他们说这是家务事，管不着。 老家的后院。（图/受访者提供） 我对老家失望透顶，感觉它容不下我，所以那时候第一想法就是离开家乡，到一个很远的地方，于是就来到了临沂。 之后这些年，我在临沂稳定了下来，生了孩子，又攒了一些钱，决定从此在这里安家。但万万没想到，这个为了离开家乡、每天吃馒头换来的房子，竟然烂尾了。 在这个过程中，孩子父亲还消失了。我独自带两个女儿，陷入了绝望，也很恐惧。有时候我在想，我活着的意义究竟是什么？一个人活在这个世界上，难道就为了一天吃饱三顿饭吗？不是的，我要生活得很好。我就是想给自己一个家，那些别人一出生就有的，我可能都得靠自己的努力。 03 “世界不应该是这样的” 住在烂尾楼里，不时还会有人上门来催促我们搬走，说房子还没有交付，甚至老家县城也有人打着关心我的旗号，过来劝我离开这个地方。 房子承诺的交房日期却一再拖延。工地的人甚至用一圈铁皮把整个小区围了起来，女儿们原本上学的大路都被拦住了，只能穿越工地，走一条泥泞的小路，一到下雨鞋子全是泥巴。 这个围挡被人为弄开了很多次，又屡次被及时锁住了，直到一次狂风暴雨直接把它吹得稀巴烂，就再也锁不上了。 林夕女儿放学走的夜路。（图/受访者提供） 其实烂尾楼没有建好，我稍微可以理解。但是像我这样真正有困难的人，我是不是可以来住自己的家？我可以提水，用电不方便我都可以忍受，至少你要让我住。 开发商或许看到了我的决心。在我在烂尾楼坚持了六十多天之后，小区的工地终于恢复了施工，如今有人在做路面硬化，有人在种树。 我家里剩下的20%也重新开始装修了，目前灶台和吊柜都已经装上了，水和临时用电也终于通上。我再也不用蹲着炒菜做饭了。日子突然间变好了，再回首看那些路，本来没有觉得很难，每天精神抖擞的，现在却很想掉眼泪，很心酸。这一切都来之不易。 虽然我家环境有所改善，但楼上楼下都没有人，小区楼下的环境依然很不便，大女儿放学的时候天都黑了，路很难走，小区里连应急灯都没有，也没有保安值守。 林夕家是第一户通上电的人家。（图/受访者提供） 我也不能放心地去工作，每天在工地上捡一些纸皮来补贴家用。我有一些焦虑，我又要给孩子们做饭，又要辅导作业，又要赚钱，但是现在有什么工作适合我呢？ 冬季也快要到来了。如今山东早晚温差大，有时候晚上我冻得发抖，早上孩子们都不愿意出被窝。山东冬天最冷的时候要到零下十八九摄氏度，家里没有供暖估计也很难熬，我也没想到什么取暖的方法。但我也得坚持，因为这毕竟是自己的家，也没别的地方可以去。 在入住烂尾楼的第63天，大女儿在没有水电的家里庆祝九岁的生日。她很失望，我本来答应了她生日时去一个游乐园玩，里面有好几层，还有城堡，但是门票一张180块，姐妹俩都去的话要360块。我觉得有点贵，最后就放弃了。 我们平时周末游玩的地方就是超市，或者出去打打羽毛球和篮球，绕着旁边的小河骑自行车。我们也不能去太远的地方，担心出去一天回来后家里的东西不见了，怕别人以“没有交付”为由破门而入。 林夕日常整理纸皮，抬到楼下卖。（图/受访者提供） 至今，这栋楼都只有我一户人家。别人但凡有好的选择，都不会想要过这种生活。一开始，也有其他业主想提前搬进来，过来问我电怎么弄、水怎么弄，洗衣机要怎么洗衣服。我说你要来住烂尾楼，你就应该忘记洗衣机，有这个想法你就吃不了这个苦。我就直接劝他不要来住了。 但有很多邻居和业主都来给我们送温暖。刚来住的时候，大家都送米面油来给孩子们吃。一些网友看到我们的遭遇后，还给孩子们寄来了太阳能小灯和书桌，让她们回家后不用坐在地上写作业。 我不觉得烂尾楼会给女儿们留下什么阴影。她们很勇敢，跟着我经历各种各样的困难，没有任何怨言。我也跟她们说，我们住的确实是烂尾楼，但这不应该是我们自卑或被别人嘲笑的理由。世界不应该是这样的。我们很快就会有一个温暖的家，他们早晚会把我们的家弄好。 林夕为女儿们做的饭。入住这个家后，她一直在更新近期的生活片段。（图/受访者提供）

近日，BC省一名华人地产经纪在承认使用伪造的收入文件购买了一套价值218万加元的房产后，被BC省金融服务管理局（BCFSA）吊销了执照，并罚款5,000加元。 地产经纪人Jin Luo曾在City Realty Ltd. （RE/MAX City Realty）取得执照，并在Green Team Realty Inc.工作。他于10月1日签署了一份同意令提案，承认其职业不当行为。 图源：51记者拍摄   根据BCFSA发布的同意令，2015年12月，Luo为自己购买温哥华一处房产提交了一份抵押贷款申请。然而，Luo通过前次级抵押贷款经纪人Jay Kanth Chaudhary的服务，提交了伪造的收入和储蓄文件。 Luo还承认，他在2015年11月为另一处房产的再融资过程中也使用了Chaudhary提供的伪造收入和储蓄文件。根据《房地产服务法》（Real Estate Services Act）被认定为“不当行为”。 2017年，当时的BC省金融机构委员会（FICOM，现为BCFSA）收到了有关Chaudhary涉嫌与数十名房地产经纪人和抵押贷款经纪人进行非法交易的举报。 2019年1月30日，FICOM调查员和警方搜查了Chaudhary的住所，查获了一份列出其客户名单的Excel电子表格，其中就包括Luo。 Chaudhary承认他提供了未经注册的抵押贷款服务，并篡改文件以帮助其客户获取抵押贷款融资。 2019年5月，Luo因购房而受到调查。 文件指出，Luo通过谎称自己拥有85万加元的储蓄账户余额和25.69万加元的年收入，以购买价值218万加元的房产。Chaudhary为其申请伪造了一份TD银行储蓄账户对账单和CRA文件，而该申请最终由另一名注册抵押贷款经纪提交。 类似的情况也发生在Luo为第二处房产进行再融资的过程中。 据悉，Chaudhary和Luo是在房屋开放日中相识，Luo只知道Chaudhary叫“Jay”，并不知道他的姓氏，也没有核实他是否有合法的抵押贷款经纪人资格，但却向其支付了2.5万加元“以协助获得抵押贷款”。 Chaudhary被指在2009年至2018年期间，作为一名未注册的所谓“影子”经纪人，涉嫌通过伪造收入记录安排了超过5亿加元的抵押贷款。 2021年2月，Chaudhary被召至关于洗钱的Cullen调查委员会作证，他承认系统性地伪造了抵押贷款申请，目前尚不清楚他将面临什么后果。 截至10月12日，BCFSA已对至少18名房地产经纪人和次级抵押贷款经纪进行听证，指控他们与未注册的经纪人合作，并在某些情况下使用伪造的收入文件向贷款机构申请贷款，部分案件涉及他们为自己提交的申请。 这些案件处于不同的审理阶段。一名房地产经纪人正在对13万加元的罚款及行业禁令提出上诉。

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)警告称，由于相对较高的借贷成本给多伦多和温哥华居民带来财务压力，拖欠按揭的房主数量将会增加。 CMHC在周四（14日）发布的一份新分析中警告称，多伦多和温哥华这两个城市按揭拖欠率，预计将在未来6至12个月内达到2012年和2015年的水平。 CMHC指，尽管加拿大央行近几个月降低了基准利率，但房主仍需要应对每月更高的贷款支付。这是因为他们中的许多人在按揭利率低于2%时就申请了贷款，现在正面临更高的借贷成本。 自从央行从2022年开始透过一系列升息措施来减缓通胀以来，多伦多和温哥华的按揭拖欠率（即房主逾期至少90天未还款）就一直在上升。 两地区目前都是买方市场 报告指出，房地产市场降温和持续的经济不确定性是拖欠率预期上升的关键因素。 根据CMHC的数据，多伦多今年第一季的拖欠率为0.14%，而2022年第三季的拖欠率为0.06%，同期成长0.08%。 CMHC负责住房经济和洞察的高级副总裁Mathieu Laberge表示：「这种趋势正在回升，我们认为这一趋势将持续存在。」并指出，这两个城市的欠款率在短时间内已经翻了一番，「这非常重要，」他说。 CMHC预计，这一趋势将在加拿大最昂贵的房地产市场多伦多和温哥华持续存在，原因有两个，首先，这两个地区目前都对买家有利，随着购买数量下降，越来越多的房主将出售其房产，这意味着有人可能需要更长的时间，才能以足够高的价格出售房产来偿还按揭。 另一个原因是，这两个城市的按揭持有人越来越多地拖欠信用卡和/或汽车贷款。该机构表示，非按揭产品的拖欠，是按揭拖欠的早期预测因素，因为许多加拿大人在按揭违约之前往往会先错过信用卡付款。 CMHC是依赖加拿大信用报告机构Equifax的数据，涵盖高达90%的按揭市场，包括来自特许银行、信用合作社和按揭投资实体等替代贷款机构的贷款。 该机构的分析也指出，在卡加利、沙斯卡通和哈利法斯等房地产市场较为平衡的城市，按揭拖欠率预计将保持稳定。 预计2025年将有逾百万笔按揭续约 报告同时强调，尽管加拿大房主总体上具有韧性，利率上升和通货膨胀的全面影响可能要到今年晚些时候，甚至是2025年才能完全感受到。 CMHC预测，到2025年，至少有105万按揭消费者将面临续贷，并且与最初签订的按揭相比，利率可能会显着提高。 同时，加拿大劳动市场出现紧张迹象，就业成长疲软，失业率稳定上升。目前失业率为6.5%，比过去12个月上升了整整一个百分点。 在最近的一份报告中，加拿大皇家银行(RBC)经济学家詹森(Nathan Janzen)认为，劳动力市场疲软实际上给加拿大家庭带来的风险比即将到来的按揭续约浪潮更大。 图：加通社  

联邦政府在未来几年大力减少移民数量的努力，可能将加拿大住房供应缺口缩减近一半，前提是渥太华能如预期执行这些计划。 加拿大议会预算官在周五发布的报告中分析了渥太华计划至2027年减少移民数量的情况，首先是明年将新永久居民减少21%。 这些政策计划在2025年和2026年“暂停”人口增长——预算官表示，这将使加拿大历史上首次出现人口略微收缩的情况。 预算官指出，“政府预计2025年和2026年加拿大人口将分别减少0.2%，然后在2027年恢复0.8%的增长。” 预算官在周五的报告中表示，这一新的人口增长轨迹将大幅影响加拿大的住房供应缺口。 如果渥太华成功实施新的限量措施，到2030年住房供应缺口将达到658,000套。相比之前的移民目标公布前的预测，这一缺口减少了45%。 为填补这一缺口，加拿大需要在2025年至2030年间每年增加建造11万套住房的速度。预算官表示，这些数字已考虑了渥太华刺激住房建设的其他已公布措施。 根据预算官的数据，加拿大需要在2025年至2030年间建设约230万套住房来填补供应缺口，而目前的建造速度预计到时能完成170万套。 但预算官也警告说，缩小住房缺口的前提是渥太华成功减少新移民流入。 预算官表示，对自由党政府的人口预测有“显著风险”，尤其是关于为了达到目标而预计的非永久居民（NPR）离境人数。 “排除将转为永久居民的个人，计划假设未来三年内将有280万临时居民离开，相当于当前非永久居民总数的93%。”报告指出。 因此，预算官警告称其住房缺口估算“不确定”，并“可能代表上限估计”。 移民部长马克·米勒（Marc Miller）在周三表示，渥太华一直在考虑“加拿大需要采取什么措施来加强执法”，并提到创纪录的临时签证和工作许可持有者非法滞留遣返水平。 在被问及这是否意味着增加资源，包括增派加拿大边境服务局（CBSA）官员时，米勒表示，“这就是实际操作。” 政府面临反对党和省份的压力，要求在美加边境增加资源，以应对潜在的从美国入境加拿大人数的增加，尤其是当候任总统唐纳德·川普承诺大规模驱逐移民时。 政府表示，CBSA在2019年至2020年间执行了11,444例遣返，为过去五年最高。然而，早些年提交给议会的CBSA数据表明，过去八年中大多数收到驱逐令的人仍然留在加拿大，保守党认为这显示执法力度不足。

卑诗基隆拿（Kelowna）一名房地产经纪人因使用经过修改的照片，为所经手的房屋销售做宣传，因此面临数千元罚款。 据Castanet报道，卑诗金融服务管理局（BC Financial Services Authority，BCFSA）最近维持了一项1月份做出的处罚决定，对基隆拿房地产经纪埃文斯(Lori Evans)处以6,000元的罚款，原因是她在克里斯蒂娜湖(Christina Lake)出售的一处房产上做了「虚假和误导性」广告。 BCFSA的首席听证官Andrew Pendray在上周发布网上的决定中指出，埃文斯在多重放盘系统(MLS)上发布的经销房产照片经过了数字修改，「以显示该房产中实际不存在的家具，更重要的是，为了显示该房产的修复状态比实际情况更好。」 Pendray称，无论买家是否因为这些照片而做出决定，但就认为，「由于照片经过数字修改，使浏览过该房产MLS列表的买家，都会留下这样的印象：该房产的修复状态比实际状况要好。」 听证会上提供的证据表明，这位身份不详的潜在买家，在未见过任何实物的情况下，于2023年5月对卑诗省克里斯蒂娜湖的一间房产提出了3份报价。 Pendray在BCFSA的决定中写道，当买家在完成交易后最终看到这幢价值490,000元的房产时，「他震惊地发现该房产与发布在MLS上的房产并不一样。」 买家随后向监管机构提出投诉，称埃文斯「故意使用误导性广告」，广告内容不仅对家具，甚至是房产和电器缺陷也进行了粉饰。 当他最终看到房子时，却看到从剥落的油漆到电器均与照片不一样。 买家在投诉中表示：「我别无选择，只能撤销交易，因为上市代理人拒绝就这些问题与卖家交谈。」「该行动的费用应由上市代理人负责。」 他还补充，前往克里斯蒂娜湖的费用也应该获得补偿。 监管机构就该投诉联系了内陆房地产经纪人协会（Association of Interior Realtors），随后展开调查。 据悉，房源出售后已被更改，并附有通知称：「卧室为虚拟布置，照片经过编辑，删除了大部分个人物品。」 埃文斯表示，她代表客户的最大利益，并「认为买家熟悉该房产，因为买家的家人几年前曾拥有该处房产」。 监管机构对经纪的第一次违规行为处以5,000元的罚款，对第二次违规行为处以1,000元的罚款。 媒体联系到埃文斯，他未有对此发表更多评论。 图：网上图片

加拿大房地产协会（CREA）表示，10月份售出的房屋数量同比增长了30%，标志着市场已经从持稳状态发生了转变。 图源：51记者拍摄   经季节性调整后，全国房屋销售较9月环比增长7.7%。 协会指出，房屋销售活动的增长范围广泛，其中大多伦多地区和卑诗省低陆平原在10月录得两位数的增长。 CREA高级经济师Shaun Cathcart表示，即使加拿大央行继续降低基准利率，销售量的激增仍令人意外。他认为，这一增长更可能与9月大量新增房源进入市场有关。 10月的全国房屋平均售价为696,166元，同比上涨6%。 新增挂牌房源数量环比下降3.5%。  

今年年初，当迈赫达德·卡耶里( Mehrdad Khayeri )在大多伦多地区购买了他的梦想之家时，他获得了一大笔返佣，经纪返还他近 35,000 元，这是他通过与房地产经纪达成的现金返佣协议的一项福利。 返佣$35,000 “我和我的妻子做了大部分繁重的工作，”卡耶里说。 卡耶里描述了他们如何找到他们感兴趣的大部分房源：“现在有这么多在线工具，比如 House Sigma 和 MLS……房产经纪 实际上做的工作可能更少了。” 他的经纪人仍然从帮助他购买房屋的售价中赚取 2.5% 的佣金，但最后将大约四分之三的佣金返回给了卡耶里，大约35,000 加元。 过去几年，随着房价飙升，安省房地产经纪的佣金也相应飙升，不过，随着购房者拒绝如此高昂的佣金，这种协商返佣的做法可能会变得更加普遍。 “我的意思是，几十万元的房子的 2.5% 与100万元的房子的 2.5% 是非常不同的，”卡耶里说。 在加拿大，房屋卖方通常会向交易双方的房地产经纪支付佣金，以协助买卖房屋。一些经纪人愿意向购房者提供现金返还折扣，这相当于总购买价格的一种折扣。 折扣金额取决于商定的百分比和最终购买价格。在温哥华和多伦多，目前平均房价超过 100 万元，现金返还协议可以节省大量资金。 角色变化 多伦多房产经纪亚历克斯·克维特尼茨基（ Alex Kvitnitsky）称，他将高达 50% 的佣金返还给客户。 “这笔钱可以用来抵消土地转让税成本，抵消法律成本，还可以用于装修，”他说。 克维特尼茨基发现这种激励措施有助于带来更多业务。 他说，他的客户范围从首次购房者到投资者，他们来找他时往往已经做了很多工作。 他说，随着房地产行业的变化，他的收费也在发生变化。 “买家现在非常精明。他们希望参与这个购房过程，所以他们会自己做研究，他们会自己寻找房产。” 行业转变 全国各地的房地产佣金率各不相同。但许多购房者没有意识到，这些佣金率是根据行业规范演变而来的，并非一成不变。 UBC卑诗大学房地产与战略副教授汤姆·戴维多夫 (Tom Davidoff) 将现金返还描述为消费者友好型的。 “佣金非常丰厚，我认为如果这些事情能够协商解决，那是一件好事，”他说。 加拿大的大多数房地产经纪人都可以自由返还现金，加拿大房地产协会行为准则规定，佣金率“完全由提供服务的人选择”。 然而，一些房产经纪看不起这种做法，并认为较低的费用可能会导致更差的服务。 戴维多夫教授说，他想知道这种抵制是否是出于自我保护。他说，佣金率协商得越多，这种做法就越有可能成为新的行业规范。 不过，戴维多夫并不认为房地产经纪已经过时，并表示优秀的经纪人可以为交易增加价值。 对于希望使用提供现金返还的经纪人的购房者来说，他说尽职调查是关键。 “一定要试一试，”他说。“我想看看他们过去一年处理了多少笔交易。如果他们经验丰富，我认为这没什么问题。” 业务不断增长 大多伦多地区26 岁的房地产经纪周先生收取 5,000 元的固定佣金费用，另外，每次看房收 35 加元和每次报价 100 元。 扣除这些费用后，他将剩余的佣金返还给客户。 “我们非常悠闲，以买家为导向……我们不会帮您寻找房产，”他说。 他说，他的方式可能并不适合所有人。 “有些人没有足够的时间，或者他们年纪稍大，不太懂技术，”周说。 Jenny Korotkyi 是安省巴里市的抵押贷款经纪，她对这个行业的熟悉使她可以放心地使用现金返佣的房产经纪。 她说，她通过自己做研究使这个购房过程变得快速而简单，并建议以书面形式获得任何现金返还协议。 “在一次购房过程中，我们节省了大约 20,000 元，另外，最近一次购买的是一套小公寓，所以节省了大约 6,000 元。但我的意思是，6,000 元仍然是一大笔钱，”她说。

11月14日，据《列治文新闻报道》，卑诗省一名房地产经纪人同意交还其执照，并向卑诗金融服务管理局（BCFSA）支付5,000加元罚款，他承认曾使用伪造的收入文件购买了一处价值218万加元的房产。 地产经纪人Jin Luo曾在City Realty Ltd. (RE/MAX City Realty)取得执照，并在Green Team Realty Inc.工作。他在10月1日签署了一份同意令提案，承认了不当职业行为。 文件中指出，2015年12月，Luo提交了抵押贷款申请以购买温哥华的一处房产，当时他是买家代表。然而，Luo通过前助理抵押贷款经纪人Jay Kanth Chaudhary的服务，提交了伪造的收入和储蓄信息。 Luo还承认在2015年11月为另一处房产进行再融资时，通过Chaudhary的服务提交了伪造的收入和储蓄信息，违反了《房地产服务法》的规定，被认定为“不当行为”。 根据文件，2017年，当时的卑诗省金融机构委员会（FICOM，现为BCFSA）收到关于Chaudhary涉嫌与多名房地产经纪人和抵押贷款经纪人进行非法交易的举报。 2019年1月30日，FICOM调查员和警方搜查了Chaudhary的住处，查获了包括一份Excel电子表格在内的多项物品，表格中记录了Chaudhary的客户名单，其中包括Luo。 Chaudhary已承认他提供了未注册的抵押贷款服务，并篡改了文件以帮助客户获得抵押贷款融资。 2019年5月，Luo因购买房产的行为受到调查。 文件指出，Luo在购买这处价值218万加元的房产时，虚假申报了其拥有85万加元的储蓄账户余额和每年256,961加元的收入；Chaudhary为Luo的申请伪造了一份TD储蓄账户对账单和加拿大税务局文件，该申请由一名注册抵押贷款经纪人提交。 在Luo为第二处房产进行再融资的过程中，也发生了类似情况。 文件中称，Luo与Chaudhary是在一次开放日活动中相识，Luo仅知道他名叫“Jay”，并不知道他的姓氏。Luo未曾核实Chaudhary的注册状态，但支付了25,000加元以让Chaudhary协助获得贷款。 Luo由律师Wanda Simek代表，自2011年起从事房地产经纪工作。 该同意令提案由卑诗省房地产监管局（Jonathan Vandall）签署并最终生效。 该命令构成了一项行政处罚，并“并不构成民事责任的承认”，“未经J. Luo和Luo PREC同意，其内容不得在任何民事诉讼中使用。” 截至10月12日，BCFSA已经对至少18名房地产经纪人和助理抵押贷款经纪人开启听证程序，指控他们曾与一位未注册的经纪人合作，并在某些情况下用伪造的收入文件向贷款方申请贷款，有时是为自己申请。 这些案件处于不同的审理阶段。一名房地产经纪人正在对13万加元的罚款和行业禁令提出上诉。 据称，从2009年至2018年间，Chaudhary作为未注册的所谓“影子”经纪人，通过伪造收入记录为客户安排了超过5亿加元的抵押贷款。 关于Chaudhary的后续处理情况尚不明确。2018年，BCFSA曾对他发出过停止令。 2021年2月，Chaudhary被召至关于洗钱的Cullen调查委员会作证，他承认系统性地伪造了抵押贷款申请。 Chaudhary在刑事辩护律师Joel Wyshall的指导下作证，Wyshall告诉委员会，Chaudhary“正被调查，执行了搜查令，加拿大税务局正在调查此事，且该事项仍在审批阶段。” 截至目前，省刑事法院登记中尚未出现相关指控。

随着大温地产局公布了2024年10月的交易数据，大家有一种地产市场“回春”的感觉。但所谓咋暖还寒，目前的大温地产市场上，依然是有人哭有人笑，有人挣钱有人倒贴。 首先说一个成功投资的案例。 这套房子在列治文，是独立屋，土地7099尺，房子2271尺，1962年的老房子，但是还能住人。 这房子的政府估值为161万加元，卖家以175万挂牌，算是大幅度高开。 但真正的细节在后面： 首先，这套独立屋的卖家是在2021年买入，当时的成交价为140万。买入后将上下两层都用于出租。按照2021年的行情，上下两组租客月租金可以达到4000加元。 尽管这房子买完不久就进入加息周期，但这房子的租金基本可以覆盖月供，从2021年-2024年，利息基本都是房客交的。 持有三年后，挂牌175万出售，从目前的市场趋势看，如果能以挂牌价成交，且当初的首付是35%，那就相当于49万投资3年后获得35万回报，去掉佣金和税也算是大赚特赚了。 从房子的状态看，2024年初肯定不敢挂牌175万，所以这位投资者买入和卖出的时机选择都很好，以租养贷也基本保证了现金流，是个高手。 但目前的市场有成功的就有不那么成功的。 这一套独立屋也位于列治文，土地面积8280平尺，房屋面积3806平尺，2022年才完工的新房。 卖家刚刚以319万的价格挂牌，但是比政府估价的341.2万低了22.2万。 查询地产信息可知，卖家也是在2021年买入的这套房子，当时的成交价是174.8万，然后推倒重建。 如果这位投资者自己是建商，或者严格控制成本，那么列治文独立屋每平尺造价的下限差不多是250元每尺，如果追求品质，那么造价就可能升至300-400元每平尺。 我们就按照300每尺的建筑成本计算好了，3806尺的房子，投资者差不多要花114万加元。 在不考虑融资成本的前提下，这房子的总成本就来到了289万。2021年买入，2022年建成，2024年以319万挂牌，折腾了3年账面上算是不赔不赚。但考虑到时间和机会成本，这笔投资最终还是亏损了。 这还是加拿大央行连续降息后市场开始回暖的情况下，所以即便都是在2021年投资列治文的独立屋，但操作方法不同，最终的盈亏差别巨大。 从房子的外观判断，这房子的总造价很可能属于偏高的类型，不知道卖家为啥辛辛苦苦给别人做嫁衣。也许是资金紧张吧。否则这个价格卖新房，真实亏死了。 这两套房子并不能代表整个地产市场，但也说明就算市场回暖了，但依然不是每个人都能挣到钱。大温地产的投资价值还在，但绝对不是随便买买都不亏的时代了。 打算抄底的各位，还请认真研判。

多伦多市今年在低收入社区推出一项特别的公寓购买项目，为住在公共和合作住房的长期租户提供拥有住房的机会，条件包括零首付，每月账单相当于家庭收入的三分之一。但是这个特惠公寓项目却爆冷，目前扩展到全市范围征集有意向的买家。   今年早些时候，一张传单出现在Noorjahan Chowdhury的家门口，宣传她所在的多伦多市中心社区有机会以实惠的价格拥有住房，这看起来像是一个幸运的机会。 宣传称该项目是在低收入社区积累财富，并在多伦多高昂的房地产市场占据一席之地的独特机会。在一栋全新建筑中，有6套公寓提供给Alexandra Park的公共和合作住房居民，不需要首付，每月账单调整为大约相当于家庭收入的三分之一。 现年63岁的Chowdhury长期租住在该地区一套有补贴的镇屋里。她把传单拿给成年的孩子们，想听听他们的想法。但孩子们告诉她这并不是一个好主意，看看细节就明白了。 一个理论上应对城市住房危机，拥有可负担房屋黄金机会的计划，却问人问津。开放申请7个多月后，6套住房只有3户家庭被批准。 这个项目最初是为Alexandra Park的租户量身定制的，之后两次扩大范围，先是面向Spadina—Fort York其他公共住房租户，现在则面向全市的公共住房租户。 想法本身不是问题。Alexandra Park居民和社区成员强调，这是让现有低收入社区转型为混合收入社区的有益方式。 多伦多市的官员认识到房产净值可以创造代际财富，并带来更好的健康、居住和教育结果。他们已将可负担房屋拥有视为平衡住房市场的重要途径，正在审查全市的政策和项目。 但在Alexandra Park社区，批评者认为，该项目的设计有问题。例如，购房者需要的最低家庭收入为$63,000，而多伦多补贴租户在2023年的平均收入大约为$19,200，远低于此要求。 购房者在25年后必须再次出售他们的单位，而且禁止他们按市场价格出售公寓，这就使他们无法享受与其他房主相同的财务利益。 正是缺乏产权收益，让Noorjahan的孩子们劝她继续留在租住房里。 “这根本没有意义，”她的儿子Jakir对评价说，“大多数生活在这种情况下的人负担不起，经济上也不合算，离开补贴住房进入这种没有任何收益的买房计划并不划算。” 该项目如何运作 这个可负担房屋计划承诺比传统的买房更易负担，但其代价是失去房屋的增值权益。 在多伦多，房屋价值在数十年内上涨数十万元并不罕见。而该计划仅承诺返还购房者支付的金额外加每年2%的利息。 符合条件的申请者必须满足以下要求：拥有全职工作且有三年加拿大工作经历、良好的信用评分和“合理的债务”水平、没有破产记录且过去不曾拥有房屋。 这些规定将一大批居民排除在外。Abdul Abdul自疫情以来一直在做清洁工作的兼职。该项目要求最低收入$63,000，他认为很少有人能达到这一标准。 他说：“大多数人都没有那种工作。” 扩大申请范围仍然少人问津 最初Alexandra Park社区居民开放申请的几个月里，数据显示有25个家庭提交了预申请以确定其资格。10户家庭提交了完整申请。之后，官员们将申请范围扩大到Spadina—Fort York选区的所有公共住房租户，共有7份申请。总共收到的17份完整申请中，只有来自Alexandra Park的三户家庭获批。 截至11月，该项目现已向多伦多所有公共住房租户开放。负责运营该项目的Habitat for Humanity首席执行官Ene Underwood表示，要在公寓于2025年交付前找到另外三户符合条件的家庭，否则该组织将不得不承担这些公寓的费用。 Underwood说：“开始时，我们无法清晰了解社区居民的家庭构成或收入状况。”她承认“多伦多大多数补贴住房租户可能不符合资格。”此外，Habitat的贷款方需要确保参与者有“足够的收入来支付他们的按揭贷款。” Underwood指出，申请过程让他们知道了差距，从而可以说，‘如果我能努力提高我的信用评分，增加收入，我就能做到。’很多家庭在第一次尝试时未能获批。”Underwood说。 她解释道，该项目不能提供与常规买房相同的财务回报，原因是当家庭想要出售房屋时，以市场价格回购单位对该组织来说成本过高。通过要求房主接受较低的增值，该单位可以重新提供给其他家庭。 “我们试图为家庭创造一些房产拥有的好处。唯一没有完全提供的好处是房产的权益，即全部市场增值。”她说，买家还受到了“市场下行”的保护，每年可获得2%的年利息。 Underwood认为即使只有少数家庭符合资格，拥有可负担房屋至关重要。她称这也能释放出他们的补贴租赁单位，供等待名单上近93,000个家庭使用。 她希望市政厅的可负担住房政策审查能为类似项目带来更多支持和资源。“这为城市带来了希望，也为人们摆脱公共资助住房提供了可能性。” 长期居民认为收益不足 Mohsin Khattak从小在Alexandra Park长大，现为当地社区中心的临时主任，他认为该项目的设计有分化社区的风险：新公寓业主可以在未来出售并获得丰厚利润，而在Habitat计划中的长期社区成员却无法获得同样的回报。 “有些家庭已经在这里生活了四十年，但在财务上没有真正获益。而那些有经济能力的人则可以离开这里时变得更富裕。”他说，“这就是人们犹豫的地方：‘这听起来确实不错，但在经济上我并没有获得我自己努力所能得到的收益。’”

过去二十年来，以投资者为导向的加拿大柏文市场，平均面积一直在缩小，但是现在，随着市场上待售柏文数量创历史新高，一位开发商表示，他们正在建造更大面积的柏文。 据加拿大广播公司（CBC）报道，多年来，安省居民奥布莱恩(Mick O’Brien)梦想着住在多伦多市中心，这样他就可以在这座城市漫步，为蓝鸟队加油，并与孙子们一起参观国家芭蕾舞团，就像他与两个女儿一样了。 奥布莱恩和妻子目前在安省布拉德福德(Bradford)拥有一套2,400平方呎的3居室住宅，但他们很难在柏文面积不断缩小的城市里找到合适的地方。许多单位都太小，而较大的一房和两房单位大多已经老旧。 ■ 奥布莱恩与妻子很难在市中心找到一套能够满足他们需求的柏文，许多单位不是太小就是太老旧。CBC 今年早些时候，奥布莱恩夫妇在“101 Spadina”终于找到了合适的房子，这是多伦多娱乐区即将建成的开发项目，该单位拥有两间卧室，面积800平方呎，天花板高10呎。他们以170万元的价格买下了这套柏文楼花，但估计他们还需要等6年才能搬进去。 但他们别无选择，因为在市中心很难找到这么大的单位——尤其是在新建的建筑物中。根据加拿大统计局的数据，2016-2017年建造的柏文平均面积为665平方呎。相较之下，1981年至1990年间建造的建筑平均面积超过1,000平方呎。 奥布莱恩新家的开发商Devron Developments希望逆流而上，“101 Spadina”的大部分单位面积为800平方呎，并设有两间卧室。 Devron Developments联合总裁萨法普尔（Pouyan Safapour）在谈到细尺寸柏文时表示，“这应该是一个危险信号，因为这不是人们对世界其他地方柏文的印象或看法。” 柏文面积为什么不断缩小 多伦多房地产经纪人帕萨利斯(John Pasalis)表示，由于购买较小的柏文更便宜，出于对可负担性的担忧，缩小面积是能够使首次购屋者进入市场的一种方式。 但这些有的面积仅300平方呎的柏文，却吸引了不同类型买家的注意。 帕萨利斯说，投资者在预售时购买了这些小型单位，这使得开发商能够更快地开始施工。他说，多伦多和温哥华约三分之二的微型柏文是由投资者拥有。 但随着近年来利率飙升，对这些小型柏文的需求开始萎缩——许多投资者开始将它们投放到市场。 帕萨利斯表示，此举导致市场上在售的柏文数量创历史新高，“而且这种情况在过去两3个月里一直在持续——大约有11,000套待售柏文，这是有史以​​来任何月份的最高水平。” 在目前的住房供应危机中，加拿大最大城市却有数千套柏文空置，令人感到不可思议。 多伦多房地产经纪人帕萨利斯（John Pasalis）表示，购买小型柏文楼花的投资者发现，这些被称为“鞋盒”的微型柏文价值比四五年前要低，而且他认为其价格也不会很快恢复。 Devron Developments的萨法普尔表示，低迷的市场也使业内人士对他们正在开发的产品刮目相看。 “当任何行业市场出现调整时……（人们）会开始重新评估优点和价值。” Devron在开发其最新项目时，调查了1,000人对大多伦多地区柏文的看法，结果，这项与里德民意调查(Angus Reid)机构合作进行的调查发现，93%的受访者表示，多伦多需要建造更好的柏文来满足人们对生活方式的需求。 此外，96％的受访者也同意开发商有责任建造优质住宅，为多伦多的宜居性和基础设施做出贡献。 就像奥布莱恩的新柏文是他退休计划的核心，当他们搬出郊区，以大换小时，新的居住单位仍需要有空间接待他们的子孙。 但商业房地产公司高力国际（Colliers）执行副总裁莎姆斯（Jeremiah Shamess）表示，开发商建造拥有大量较大单位（尤其是三居室）的建筑成本更高。 不过，开发商也开始关注像萨法普尔他们这样的计划。 身为地产经纪的帕萨利斯认为，为了让柏文市场调整并建造家庭规模的单位，需要降低成本。 这包括与多伦多市新建柏文征收的建筑或市政开发费用相关的成本。他说，联邦政府或省政府也可以放宽并取消新住房的统一销售税。 “如果要建筑商开始建造迎合最终用户的不同类型产品，就必须降低成本。”

温哥华华埠一幢拥有40间社会房屋的大楼，上周于公共区域张贴公告通知楼内租户搬离，业主温哥华龙冈亲义公所称此举是因大楼多次发生火警，导致保险公司拒绝承保，是不得已而为之，但最终在多方压力之下还是撤回驱逐行动。 据Postmedia报道，华埠片打东街（East Pender Street）100号的新亚旅社(Sun Ah Hotel)大楼上周公告称，房东决定关闭这些拥有40间单身社会房屋（single-room occupancy，简称SRO），房客将有3个月的时间收拾行李离开，否则将于明年1月31日后停水、停电、停止供暖。 据业主温哥华龙冈亲义公签署的文件指出，他们是在15个月内因火灾和水浸造成5次保险索赔后，无法为建筑物投保而发出逐客通知的，该会所已拥有片打东街100号的新亚旅社近一个世纪。     大楼公告第二天，驱逐通知便贴在了每位房客的门上，业主为自己勾选了逐客理由——「房东无法获得建筑保险。」 周三（6日），Postmedia致电物业经理谢先生（Hunt Tse，译音），他表示已因逐客受到压力。 谢本周稍早表示，水浸、火灾和损坏已成为「大楼的大问题」。 但是周五，每扇门上都贴上了印有龙冈信笺并由谢先生签名的新通知——驱逐行动「正式撤回」。     如何维持这些房子已岌岌可危 虽然新亚旅社居民暂时不会被驱逐，但这一事件凸显了一个更大的问题：温哥华严重倚赖私人拥有的单身社会房屋建筑，如新亚旅社或单身社会房屋，以防止穷人无家可归，但维持这些房子已岌岌可危。 华人会馆和社团拥有的建筑物长期以来在温哥华的低收入住房存量中发挥着重要作用。从历史上看，这些建筑曾为华裔社区提供了基本的住宿，惟几十年来，租户群体已经发生变化，住户的文化背景正趋于多元化。 去年的一份城市报告称，温哥华华人社团拥有的9幢SRO建筑共有约131个房间，「其中一些是整个SRO存量中租金最低的」。 新亚旅社的租户表示，他们的月租金约为550元，如果他们离开，将无法再找到接近这个价格的居所了。 西门菲沙大学城市计划副教授兼主任甄瑞谦(Andy Yan)的家族，在华埠的根源可以追溯到一个世纪前。他说，温哥华曾经有许多由华人宗亲会和社团经营的经济适用房和自住组织，但几十年来大多数均因各种原因相继关闭。他指出，华人宗亲会在许多情况下发现，在维持这些住房的同时，又要让非常贫困的人负担得起租金是站不住脚的。 甄瑞谦强调，龙冈的情况「只是一个例子，说明你只能将这个系统推进到现在，而且已经到了临界点」。「它是如此系统化，不仅仅是这座建筑。」 这种住房形式被认为是「最后手段」，是温哥华住房体系的重要组成部分，但租户、营运商和政府一致认为，这种住房完全不足，且情况还在恶化。 无论是由租户造成，还是维护不善造成的，或者是两者兼而有之，SRO经常存在无数问题。这些建筑往往十分破旧，许多租户也呼吁改善，但私营部门和非牟利组织的运营商表示，在保持如此低廉租金的同时，不可能再出资维持。 温哥华消防局证实，自去年年初以来，拥有40间客房的新亚旅社已经发生了10宗火灾和一次误报。 温哥华市计划将所有私人SRO纳入政府所有并进行修复，但估计需耗资10亿元。 甄瑞谦指，这些钱「你要么现在花，要么以后花，」而以后花，可能要「应对这些人失去住房时发生的一系列悲剧。」 非牟利服务提供者First United的系统变革和法律总监马斯登(Sarah Marsden)表示，似乎「没有驱逐新亚旅社租户的法律依据」。 马斯登说：「在被驱逐之前，他们需要尝试很多其它事情，并以许多其它方式履行自己的义务。」 龙冈公所代表没有回应置评请求。 租户奥唐纳（O’Donnell）周五（8日）表示，他和邻居们对驱逐行动撤回感到松了口气，但感觉未来流离失所的威胁仍「笼罩在我们头上」。 图：谷歌地图/NICK PROCAYLO/10106291A  

卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal）驳回了卑诗省芝里华克(Chilliwack)男子因分契物业(Strata)屋顶渗漏损坏而提出的35,000元索赔要求，判给他500元的天花板损坏赔偿金。 据Glacier Media报道，屋主法尔斯(Wesley John Fales)作为分契物业的共同所有者，他声称在屋顶漏水后，物业没有进行适当的修复，因此要求赔偿其浴室和卧室天花板的维修费用35,000元。 仲裁庭成员宾尼(Amanda Binnie)在11月8日的裁决中指出，法尔斯还表示，该分契物业拒绝举行听证会，做出虚假陈述，不公平对待他。 据悉，法尔斯在2023年4月19日和2023年5月22日期间，曾向物业公司反映其单位发生过漏水事件，物业公司其后派屋顶工或其它技工进行调查。 物业经理于4月28日回应称，由于没有现行漏水，因此不会进行调查。宾尼说，经理还表示，该物业不负责对个别物业进行维修。最后，经理拒绝了法尔斯举行听证会的请求，称物业已做出最终决定。 仲裁庭认为，该分契物业在第一次漏水后没有采取任何行动，因此有疏失，而拒绝举行听证会，则「证明该分契物业是故意忽视泄漏事件」。 当第二次漏水发生时，法尔斯致电报告了物业经理，物业随后聘请屋顶公司进行调查。 后来的调查报告指出，可能是因为穿过屋顶的「管道靴」没有正确固定而导致漏水，该公司进行了管道引导并向物业公司收取2,882.40元费用。 宾尼说，没有证据显示法尔斯的单位在修复后再出现漏水。 而物业方面也没有对这些漏水造成的损害提出异议。 仲裁庭也承认法尔斯的天花板确实有因漏水受到损坏。 但宾尼说：「我发现从照片中并不清楚（该单位的）墙壁是否只有水痕或实际损坏。」「法尔斯没能提供证据证明他已经对损坏进行了修理，也没有提供修理费用的报价。」 宾尼称，从第一次漏水后的照片来看，她发现在一盏灯附近的天花板有损坏，但第二次漏水后的照片显示「相同的墙壁和天花板，同一盏灯附近有更大面积的损坏，水从墙壁上流下来。」 「我发现第二次漏水导致天花板上出现了更大的污点，」她说。 但由于法尔斯没能证明第二次漏水对墙壁造成了实际损坏，宾尼因此裁定，「我认为500元是补偿法尔斯天花板的额外损坏为合理金额。」 图：Getty Images

最新数据分析显示，今年BC省的外国买家价值出现飙升。 环球邮报（The Globe and Mail）报道：西门菲沙大学城市计划副教授兼主任Andy Yan，援引卑诗省政府的物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）数据指出，2020年1月至9月，被归类为“外国参与交易”的住宅购买总价值接近6.64亿元；2023年为7.445亿元；而今年同期，834笔“外国参与交易”的住宅总值已达到近8.24亿元。 这或许在一定程度上说明BC地产依旧非常坚挺。 在加拿大，所谓“外国买家”是指至少涉及一名非加拿大居民的交易。 BC省的外国买家税收入，最高时期为2021年的7,100万元，2024年截至目前为2,400万元。 Andy Yan表示，BC省住宅房地产的国际化具有复杂性，但“我们知道加拿大的房地产并不可能总是升值，但对于愿意为此付费的人来说，它是一个安全的避风港。” 此外他还提出特别值得注意的一点，就是省府数据中并未考虑到所有外国资金，例如那些全球收入者，或将钱汇给已经拥有加拿大公民身份，且其名字出现在房产土地所有权上的配偶或子女。 最近10年来，外资推高BC省土地价格问题一直备受关注，但在最终引入外国买家税之前，时任省长的简蕙芝(Christy Clark）表示“没有证据表明外国买家推高了价格。” 三分之二买家拥有中文名 研究发现在UBC和Point Grey，有三分之二交易是由具有非英语化的中文名字的买家所购买。 这表明他们很可能是依赖全球财富来源的新移民，因为业主登记职业最常见的是家庭主妇，且大多数购买金额超过200万元。 但更重要的是，其中82%的交易都通过按揭完成的，这表明加拿大贷方在交易中发挥了关键作用。 目前，已经有房地产业界人士正在呼吁结束禁令，希望可以让更多的外资回来，再次刺激房地产市场。Macdonald Commercial董事总经理Tony Letvinchuk就认为，外国资金是必要的，而联邦禁令不利于住房交付。 退休房地产律师Ron Usher则表示，外国买家禁令毫无疑问产生了重大影响，这主要体现在豪华房产购买量的急剧下降上，同时也“扼杀”了针对外国买家市场的大型项目。 但他也坦言“外国买家禁令有许多豁免，因此外国资金从未完全禁止，上述分析中出现的一些交易很可能是几年前进行的预售购买，只是最近刚刚完成。”此外，他还质疑BC省和联邦政府之间资料共享的复杂性，以及联邦政府是否对应该标记的外资交易进行审计。 10月大温房屋销量同比上升31.9% 大温哥华房地产经纪人协会(GVR) 报告称，2024年10月，该地区在MLS房源系统上登记的住宅销售总计2,632套，比2023年10月的1,996套销售增加了31.9%。 GVR经济与数据分析总监Andrew Lis表示，通常情况下，抵押贷款利率的降低会提振需求，而10月份强劲的销售数据表明，买家在观望数月之后，可能最终对较低的借贷成本做出反应。对于一些市场观察人士来说，这种反弹可能会令人意外，但已有四次加拿大央行连续降息，而且还有可能更多降息即将到来，因此需求再度强劲只是时间问题。 2024年10月，大温哥华地区的MLS房源系统新挂牌出售的独立屋、城市屋和公寓有5,452套，比上年10月挂牌出售的4,664套房产增加了16.9%，比10年季节平均数增长20%。目前大温地区MLS房源系统上挂牌出售的房产总数为14,477套，比2023 年10月（11,599 套）增加了24.8%，也比 10 年季节性平均值（11,475）高出26.2%。 虽然10月的强劲数据令人鼓舞，但一个数据点并不能说明趋势。Lis认为，最近的数据显示市场状况已明显平衡，过去几个月价格有所回落，然而随着最近销量的上升，城市屋和公寓市场现在正向卖方市场倾斜，独立屋市场紧随其后，这表明最近的价格放缓期可能即将结束。

多伦多居民卡尔（Carl Warren）最近一次在深夜点外卖的经历让他倒霉透了，现在他的房东还威胁要驱逐他。 上周末，卡尔从市区夜游回家后，非常想吃一顿传统的麦当劳大餐，于是他迅速点了外卖。然而，在芝士汉堡送到之前，卡尔已经打起了瞌睡，导致这份外卖被留在位于Rosedale的公寓大楼入口处无人认领，直到一群饥饿的浣熊来到这里大快朵颐，留下一地凌乱。 卡尔告诉blogTO，在这一惨剧发生后的第二天早上，他的房东立即联系了他，要求他支付30加元的清理费来处理现场。 三天后，卡尔还没来得及支付这笔费用，就收到了一份驱逐通知。 图源：blogTO 在通知中，房东声称卡尔“故意或过失地损坏了出租单元或住宅区”，并要求他在7天内支付30加元的清理费，否则将面临驱逐。 通知中还写道，如果卡尔在7天期限内没有支付这笔费用，那么房东可以向安省房东和租客委员会提出上诉，要求驱逐卡尔，这可能会导致他承担更多的费用。 Carl Warren供图 卡尔告诉blogTO：“当然，我认为租户应该尽一切努力保持公共区域整洁，并及时收集他们的食物包裹，但我认为威胁让租户无家可归的做法有点过分了。” 卡尔在过去11年一直住在该单元，他说，虽然这不是房东第一次就垃圾或食品相关问题与他联系，但十多年来总共只发生过4次此类事件（通知中都有记录）。对他来说，威胁驱逐似乎有些过分。 他说：“通常情况下，驱逐只适用于拖欠租金、故意破坏财产和非法活动等严重情况。我认为，有人因为一些食物垃圾而受到驱逐威胁，这有点古怪，也有点好笑。” 不过，卡尔已经支付了这笔费用，但他指出，令他不满意的不是支付这笔钱，而是“使用驱逐令来处理问题”。 “在这个特殊案例中，我认为房东试图恐吓我，好让我搬走，这样他就可以大幅提高房租，”他说，尽管这一说法无法核实。 截至发稿时，卡尔的房东尚未回应blogTO就这一冲突发表评论的请求。

10月的大温地产市场似乎有点“活”过来了！根据大温地产经纪协会最新发布的数据，10月大温地区房屋销售量同比猛增31.9%，终于迎来了楼市的初步回暖信号。 这背后离不开加拿大央行连续四次降息的刺激。 具体来看，2024 年 10 月，该地区 MLS 上登记的住宅销售总数为 2,632 套，比 2023 年 10 月记录的 1,996 套增长 31.9%，而之前几个月市场一直低于平均水平约20%。这一回升幅度似乎表明，原本还在观望的买家逐渐被市场吸引回来，成交量明显提升。 按房屋类型来看，独立屋售出724套，同比增幅为25.5%，环比上升40.3%；城市屋销售量为501套，同比大涨40.7%，环比增长32.5%；公寓则售出1,393套，同比上涨33.4%，环比飙升48.2%。 再看看新上市房源情况，10月有5,452套新房源挂牌，比去年增加了16.9%，比10年季节性平均值高出20%。总挂牌量达14,477套，超出10年平均水平26.2%，这个数字也说明了卖家对市场回暖的信心。 分析历史数据发现，当售挂比连续低于12%时，房价通常会面临下行压力；而当售挂比在数月内超过20%时，房价往往会有上行趋势。这意味着房价或许已经见底，回升的信号可能不远了。 大温地产经纪协会的经济和数据分析总监安德鲁·利斯表示，“市场需求的恢复只是时间问题。”他认为，10月的销售数据反映出不少买家因降息带来的借贷利好重新回到市场，开始积极寻找购房机会。 不过房价还是小幅下滑了。10月份的大温综合基准房价为1,172,200元，比去年同期下跌了1.9%，相比9月也稍降0.6%。但整体来看，跌幅已经收窄，市场似乎逐步趋稳。 总体来看，这次的市场动向让人看到了些许希望，或许在未来几个月里，大温楼市的复苏之路会逐渐清晰。