地产

安省伦敦102岁的居民安妮·比德尔(Annie Biddle)最近做出一个艰难的决定，她打算出售自1923年以来就一直居住的老屋。负责上市的经纪对有人在一所房子里待上100年感到不可思议，称几乎闻所未闻。 The London Free Press报道，位于安省伦敦市东部的布利街（Boullee St.）66号，是安妮在年仅一岁时搬入的居所，她在同一栋平房里生活了一个世纪之后，已经102岁的安妮准备出售自己唯一称之为家的地方。 这所房产是自1923年安妮家人购买以来首次上市。 当时，安妮与父母和两个妹妹共同拥有这个位于市区外的房产。 安妮说，在她长大的时候，这条街道还没有铺砌，街上主要挤满了像她父亲一样，在加拿大国家铁路公司(Canadian National Railway Co.)车辆商店工作的男人及其家人。 经纪：这样的房子待上100年几乎闻所未闻 「这里都是土路，没有人行道，」安妮回忆道，「夏天下雨的时候我们不得不穿靴子，泥泞得可怕。」 当时，这处房产通常被认为是「上车族」住宅，有两间卧室、小餐厅、客厅和一间厨房，用于家庭活动，包括庆祝安妮父母结婚50周年纪念日。 如今，该平房（bungalow）以40万元的价格上市，与度假屋属于同类别。 安妮表示，她之所以做出售房决定，是因为自己年事已高，打算搬去和一位侄女同住。     尽管她明白这是必要的举动，但并非容易的事情。 「这所房子就是我的全部生活，」她说。 「我从13个月大起就一直在这里，你知道，放弃它走人有点困难，我担心在这里住了这么久，我会崩溃，但我比自己想象的做得更好。」 负责管理该房源的Price Real Estate Team房地产经纪奇斯(Jason Cheese)表示，很少见到一处房产能由同一个家庭在里面住这么久。 「一个家庭在同一个地方的平均居住时间约为5到7年，」他说。 「所以，有人在房子里待上100年几乎是闻所未闻的。」 「我们唯一一次看到这样的事情是在大型家族庄园中，它是代代相传的，但我认为我从来没有遇到过像这样的房产，孩子们最终会住在家里，并在那里度过一生。」 安妮唯一的希望是新主人会像她一生一样热爱这个地方。 图：The London Free Press/谷歌街景  

安省Fort Erie的一对夫妇购买的四年新房子因其结构非常糟糕，他们别无选择，只能花费几十万将其拆除。  53岁的Carolynn Mayers在接受CBC采访时表示：“我们的生活真的被毁了。我每天都努力地工作，结果却一无所获。” Mayers和她51岁的丈夫James Durban坐在这栋平房的开放式客厅里，旁边是一间整洁的厨房，他们曾设想过很快就能在这里退休——据悉，Mayers在销售部门工作，而丈夫是一名卡车司机。 但这些计划如今被搁置了，因为除了抵押贷款和日常开支外，他们现在还要承担律师和工程专家的费用。 Durban表示：“我不希望任何人遭遇这种情况。” 这对夫妇于2021年7月从最初的买家手中购买了这座房子，它于2020年建造被作为 Marina Homes 的100套住宅小区的一部分。 之后的两年在处理了从窗户和屋顶漏水到大面积的水渍和持续的霉菌等一系列问题之后，他们很快发现了一个更大的问题。 这对夫妇雇佣的一家工程公司今年早些时候确定，房子的地基不够坚固，无法支撑这座房子。“整个建筑存在大量施工质量低劣的证据”，导致房屋“结构不完善”。  CBC看到的报告上写着：“建议将这座建筑彻底拆除。” 据悉，这对夫妇于 2021年购买这栋房子时，由于当时的市场竞争非常激烈，他们决定了放弃检查。  Mayers说，他们知道Fort Erie镇最近已经检查并批准了这栋房子的入住，而且如果出现任何问题，他们还有Tarion的保修。直到房子归他们名下，他们才知道原来的主人向Tarion提出了一系列维修要求，包括霉菌的维修，但不包括地基的维修。 然而，如果他们在成交前知道有任何索赔，“我们百分之百不会买这栋房子，”Mayers说。 Mayers和Durban表示，他们后来通过Tarion（一家管理安省新房屋保修计划的非盈利组织）成功地获得了最高限额的保险金。 Tarion发言人Andrew Donnachie说，根据首任房主购买房屋的时间，固定的最高赔偿金额为30万。 Donnachie说:“我们同意，这些钱可能不足以完全拆除地基，拆除房屋并重建房屋，但根据我们的数据，这种情况极为罕见。” 这对夫妇表示，他们没有足够的钱来拆除重建他们的房屋，他们也无法与Marina Homes达成协议。 他们说他们别无选择，只能起诉Marina Homes、房屋设计师Sandy Gull Zone和Town of Fort Erie，要求赔偿300万。这对夫妇在一年多前提起了民事诉讼。 Mayers和Durban指控，该镇在颁发建筑和居住许可证之前未能确保房屋的设计和建造符合省建筑标准。 所有被告都否认对此事负有责任，且这些指控尚未得到法庭证实。 由于法庭程序仍在进行，Zone和该镇的律师拒绝置评。 在她的辩护声明中，Zone说虽然她提供了建筑设计，但建筑商并没有按照她的建议建造Mayers和Durban的房子。 Marina Homes的律师Jason Mangano在一份声明中表示，该建筑商的首要任务是安全和质量，该公司正在“积极努力，试图找到一个令人满意的解决方案”。 他说：“他们有严格遵守建筑规范的协议，并与工程师和检查员密切合作，确保所有建造的房屋都达到或超过这些标准。”Marina Homes在其辩护声明中表示，该房屋是根据《安大略省建筑规范》“以精良的方式”建造的。任何损坏或缺陷要么是由于“不充分”的设计造成的，要么是由于业主的决定造成的，比如没有维护或正确检查物业，以及拒绝让Marina进行维修。 Mayers和Durban说，为了自己的健康和安全，他们不应该继续住在那里，但由于账单堆积如山，他们的房子卖不出去，他们又负担不起另一个地方。 “有时问题是，‘我们是该吃饭还是付账单？’”Mayers说。“这很尴尬，但我们祈祷并希望这能引起人们的关注。我们将尽最大努力确保这种情况不会发生在其他人身上。” 据报道，CBC 还采访了另外两名在同一小区购买了 Marina Homes 房屋的房主。他们表示，他们也遇到了房屋建造方面的严重问题，但不愿说出担心这会危及他们的房产价值。  CBC尚未核实该小区内的其他房屋是否存在问题。安大略省住房建筑监管局 (HCRA) 负责管理该目录并调查对建筑商职业行为的担忧。 发言人 Tess Lin 表示，如果 HCRA 发现“多栋房屋存在结构缺陷”，可能会开展进一步调查。  “HCRA 知道人们对涉案建筑商的担忧，” Lin说。“我们正在审查情况，但由于此事仍在进行中，因此无法进一步置评。” 

居住在温哥华 Joyce 街一栋大楼里的租户在停电一个多月后与房东发生了争执。 CTV 报道，8 月 15 日大楼后方发生火灾，虽然损失似乎很小，但物业经理告知租户，大楼的电力供应需要进行重大升级才能重新供电。卑诗水电局证实，目前电力需要关闭以进行专业工作。 租户被告知，他们需要立即搬出，并且该月剩余时间的租金将被记入贷方。 两个孩子的母亲索利斯 (Jenina Solis) 说，她在大楼里租用了商业空间来开展业务。「到目前为止，他们提出的唯一解决方案是让我们离开这些单位，称会给我们重新分区补偿。」 让问题更加复杂的是，该建筑正在等待重新分区批准，并计划将该地区转变为拥有 100 多个单元的混合用途建筑，目前这栋建筑最早可能在 2025 年夏季被拆除。 管理这栋大楼的 Noble & Associates Property Management 经理叶杰瑞 (Jerry Yeh) 说：「我们一直在寻找透过电气承包商和电气工程公司的参与为租户恢复供电的方法，尽管如此，根据他们的研判，电气升级项目的实际时间表至少需要 2 年。」 大楼租户图安娜 (Anna Tu) 说：「我们肯定会与之抗争，所有的租户都聚集在一起形成一个集体。」 租户们在温哥华租户联盟的支持下，将纠纷提交给住宅租赁部门，该部门裁定，房东需要付费聘请「双方同意」的电工来就此事提供额外意见。 周三独立电工的报告被发送给房东和租户，认同最初的报告说法，即这项工作将需要「大约 12 到 24 个月才能完成」。 叶杰瑞说：「请理解，房东并不是出于恶意或商业利益而驱逐租户。这是一个安全问题，也是在没有更快、更安全的方法让建筑物恢复适宜居住状态时采取的最后手段。」 一些租户已经购买了发电机，并向房东要求赔偿。 叶杰瑞说：「发电机只是作为临时措施使用，此外，长时间使用发电机还会带来一氧化碳中毒、火灾和触电等危险。」 虽然租户将因流离失所而获得补偿，但他们说该地区的公寓已变得难以负担。图安娜表示：「每个月要额外付 700 元到 1000 元以上的租金，没有人能承受。」  

加拿大金融机构监管办公室（OSFI）宣布，将终止要求贷款机构对单纯转贷时，进行压力测试的政策。 OSFI表示，此次变更是基于行业和加拿大人的反馈，即在按揭贷款续约时，投保和未投保贷款人之间存在不平衡。此外，数据显示政策原本旨在应对的风险不显著。 OSFI表示，正在与金融机构合作，确保它们为此次政策变更做好准备。 新政策将于在11月21日正式生效。 图源：51记者拍摄 今年3月，加拿大竞争局建议允许未投保按揭贷款的借款人在银行之间更换贷款机构时无需进行压力测试。 压力测试要求联邦监管的金融机构确保借款人在面临财务冲击，如按揭利率上升或家庭开支增加的情况下，仍能支付按揭贷款。 目前，借款人在申请初始按揭贷款时，必须通过联邦按揭贷款压力测试，或证明其收入足以在实际贷款利率的基础上多出两个百分点的情况下支付按揭贷款。 当按揭贷款期满并需要续约时，如果借款人希望更换贷款机构，他们仍需再次通过按揭贷款压力测试，因为对于新贷款机构而言，借款人是新客户。即使续约是“单纯转贷”，即借款人的还款计划不变且贷款金额不增加，该规则依然适用。 然而，由于过去两年内按揭贷款利率翻倍并在最高峰时超过6%，借款人不得不证明自己能够在至少8%的利率下支付贷款，这使得未投保的借款人如果想更换贷款机构，就更难通过压力测试。 OSFI负责人Peter Routledge表示：“在单纯转贷中并没有不负责任的贷款审批。” 目前，持有投保按揭贷款的房主在进行单纯转贷时，免于压力测试，因为如果房主错过还款，保险公司将为银行提供保障。如果借款人首付少于房产购买价格的20%，则必须购买按揭贷款保险。但未投保的借款人如果想更换贷款机构，仍然需要重新资格认证。 投保和未投保借款人规则的差异是促使OSFI做出此次变更的原因之一。 Routledge表示：“我们的一部分职责是让银行和贷款机构能够承担合理的风险。而这种合理的风险承担可能包括在续约时，将未投保的按揭贷款人（在单纯转贷情况下）与投保按揭贷款人同等对待。” OSFI取消单纯转贷压力测试的决定，正值联邦政府放宽其他按揭贷款政策之际。购房者很快将被允许在价值超过100万元的房产上支付更低的首付款，首次购房者也将被允许在投保按揭贷款上，将还款期延长至30年，而非25年。 Routledge表示，他认为OSFI的最新政策变更不会对按揭贷款市场的信用风险或房地产市场产生任何影响。他指出，数据表明，大多数房主在续约时会选择留在原贷款机构。 他说：“我不认为这会对市场产生明显的影响。” 按揭贷款行业一直在为这一变更进行游说，称这将是加拿大人的一项重要胜利。加上加拿大央行的降息措施，预计这一政策变更将有助于重新激活低迷的房地产市场。 加拿大按揭贷款专业人士协会代表全国15,000名按揭专家，包括经纪人、代理、贷款机构和保险公司，协会首席执行官兼总裁Lauren van den Berg表示：“如果这一变更实施，意味着房主能够在没有不必要障碍的情况下，获得符合其财务需求的最佳利率，给予他们更多选择和灵活性，” “这也鼓励了贷款机构之间的良性竞争，为借款人提供更好的选择、” 多伦多地区RTS按揭金融公司的按揭经纪人Keisha Johnson也表示赞同，她指出这一变更将使借款人能够更轻松地寻找更好的利率或条款，而无需担心无法通过资格认证，这将给予他们更多的议价能力。 压力测试有两个门槛：由监管机构设定的最低合格利率（MQR），以及比借款人按揭贷款合同利率高出两个百分点的利率。贷款机构必须使用较高的利率来进行压力测试。规"即将生效：超$100万房产首付大幅下降！

拥有属于自己的独立屋，一块标准面积的土地，仍然是许多大温买家的心中所想。但是，有新报告指出，在类似温哥华等房地产热门城市，独立屋正在迅速变成稀有的房屋类型。 近年来，大温人口上涨的同时，居住用地也变得比较紧张。独立屋就成了“买少见少”的存在。加拿大物业代理集团RE/MAX最新发布的分析报告显示，在COVID期间，房屋的高密度化及后巷屋的兴建，使得房价不断上涨。 COVID期间转型的独立屋总值接近$3,000亿，这同时成为了大家不易察觉的拉高房价主要原因。 RE/MAX总裁Christopher Alexander更指出，加拿大大部分的城市房屋密度正在增加，特别是温哥华跟多伦多，独立屋都变成联排屋等多户住宅。而且，加拿大之外，快速发展的大城市在此之前已经出现这类的趋势。 温东的情况最为突出，包括大家熟悉的Grandview、Renfrew、Napier和Hastings-Sunrise社区，除了后巷屋，还有更多双拼(duplex)，三户屋(triplex)，甚至六户屋的出现。 BCREA：BC省房地产在销售低迷后有望反弹 均价达102万   根据BC省房地产协会(BCREA)发布的新数据，在经历了今年年初的低迷之后，全省的房屋销量有望在秋冬季反弹。 BCREA指出，随着利率下降，预计房地产市场在秋季和冬季将出现反弹。“成交量低迷”和新上市的房屋数量导致市场上的房屋库存增加。这也是自2019年以来的最高房屋库存量。市场上目前有着大批的待售房屋。 因此，BCREA预计今年BC省的住宅销售将增长4.4%，达到76300套。     BCREA 在报告上这么写的：“市场状况一直趋向于接近传统上被定义为平衡市场的低点。所以，在过去的一年里，平均房价大多呈横盘走势。只有大温地区例外，当地平均价格已经回到了2022年的峰值”。预计到今年年底，BC省的房价将上涨2%，达到年均$990,500 BCREA还说，随着房价上涨，“我们预计市场将收紧，BC省的平均房价将上涨2.9%，达到平均102万加元。” 到2025年，住宅销售量预计将增加到86,475套。

据英文媒体The Globe and Mail报道，联邦政府的新抵押贷款规则将大幅减少$100万加元以上房屋的首付金额。 这项贷款新规将于12月15日生效。 新指南指出，买家将至少支付购买价前50万加元的5%首付；$50万至$150万之间的部分支付10%首付。 因此，对于一套价值超$100万加元的房屋，最低首付将为$7.5万加元，低于现行规定的$20万加元；对于价值超$150万加元的房屋，最低首付将为$12.5万加元。 加拿大联邦住房部长肖恩·弗雷泽 (Sean Fraser) 在新闻发布会上表示，抵押贷款改个将“潜在地减少那些想要买房人所需的首付，特别是在那些房价高昂的大城市。” 图源：51记者拍摄 根据目前规定，如果房价超过$100万加元，买家必须支付至少20%的首付，即至少需要$20万加元。这一要求让温哥华、多伦多，和安省南部许多地区的潜在买家难以买房，因为这些地区的房价通常超过$100万加元。 对于购买价格低于$100万加元房屋的人，可以支付不到20%的首付，但他们必须购买抵押贷款保险。目前，只有价格低于$100万加元的房屋，才有资格获得抵押贷款保险，并且金额将取决于贷款额和首付的比例。 然而，根据上周公布的贷款新规，买家可以对价值高达$150万加元的房屋获得抵押贷款保险。首次购房者将可以申请分期偿还期限为30年（而不是目前的最高25年），通过延长还款期限来减少每月还款金额。 住宅贷款经纪公司Frank Mortgage的首席执行官唐·斯科特 (Don Scott) 表示：“一小部分借款人将从中受益。” 根据他的计算，如果房主的抵押贷款为$137.5万、贷款分30年偿还，且按当今最低的利率4.1%计算，那么每月的抵押贷款还款额将达到$6,900。这意味着他们每年的家庭收入至少需要达到$25万才能承担这笔抵押贷款。

安省一对夫妇的房子建好才四年，但房子建造得非常糟糕，他们别无选择，只能花数十万元将其拆除。 53 岁的卡罗琳·梅耶斯（ Carolynn Mayers和）她51 岁的丈夫詹姆斯·德班（ James Durban ）来自安省伊利堡（Fort Erie），她从事销售工作，而丈夫是一名卡车司机。 “我无法知道我们的生活被毁了多少，但现在真的毁了，” 妻子梅耶斯告诉 CBC 。 “每天我们都不得不看着自己努力工作却一无所获。” 两夫妇曾设想很快退休，但这些计划被搁置，因为他们除了抵押贷款和日常开支外，还要承担律师和工程专家的费用。 “我不希望任何人经历这种情况，”丈夫德班说。 他们于 2021 年 7 月从原买家手中购买了这栋房子，这栋房子是 Marina Homes 开发商于2020年建成，是其 100 套住宅项目的其中一套。 但是，买来后，他们处理了一系列问题，窗户漏水、屋顶大面积的漏水损坏，而且还有顽固的霉菌，最惨的是，他们很快又发现了一个更大的问题。 今年早些时候，这对夫妇聘请的一家工程公司勘察后确定，地基不够坚固，无法支撑这栋房子。 CBC 看到的报告称：“建议将这栋建筑完全拆除。” 梅耶斯和德班表示，他们通过 Tarion（安大略省管理新房保修计划的非营利组织）成功申请了接近最高额度的保险。 Tarion 发言人安德鲁·唐纳奇 (Andrew Donnachie) 表示，根据第一任房主购买房屋的时间，固定的最高金额为 30 万加元。 “我们同意，这笔钱可能不足以支付完全拆除地基、拆除房屋并重建房屋，但根据我们的数据，这种情况极为罕见，”唐纳奇说。 这对夫妇表示，这笔钱不足以拆除和重建他们的房子，他们无法与 Marina Homes 达成协议。 他们说，他们别无选择，只能将开发商Marina Homes、房屋设计师 Sandy Gull Zone 和 Fort Erie 镇政府告上法庭，索赔 300 万加元。 这对夫妇在一年多前提起了民事诉讼，指控镇政府在颁发建筑和居住许可证之前，未能确保房屋的设计和建造符合省级建筑标准。 在索赔声明中，两夫妇称，300 万元将涵盖所有重建费用，以及“由于由此产生的市场污名而导致的未来经济损失”。 此外，他们辩称，他们还因“无法忍受的生活条件”而遭受身体、情感和精神上的痛苦，包括“有毒”霉菌、霉变和压力，声明说。 梅耶斯和德班表示，为了他们自己的健康和安全，他们不应该住在那里，但由于账单堆积如山，他们的房子仍然卖不出去，他们又租不起另一个地方。 “有时我们会想，‘我们是吃饭还是付账单？’”梅耶斯说。“这很尴尬，但我们祈祷并希望这能引起一些关注。” 德班补充道，“我们将尽最大努力确保这种事情不会发生在其他人身上。” 所有被告都否认责任，设计师Zone 和该镇政府的律师拒绝置评，因为法庭诉讼正在进行中。 在设计师的辩护声明中，Zone 说，虽然她提供了建筑设计，但建筑商并没有按照她的建议建造梅耶斯和德班的房子。 开发商Marina Homes的律师 Jason Mangano在一份声明中表示，建筑商的首要任务是安全和质量，并且正在“积极努力寻找令人满意的解决方案”。 “他们有严格的建筑规范并遵守协议，并与工程师和检查员密切合作，以确保建造的所有房屋都符合或超过这些标准，”律师说。 在其辩护声明中，Marina Homes 表示，该房屋是根据《安大略省建筑规范》“以熟练的方式”建造的。任何损坏或缺陷要么是由于“不充分”的设计造成的，要么是由于房主做出的决定造成的，例如没有维护或正确检查房产，以及拒绝让 Marina 进行维修。 当梅耶斯和德班在 2021 年从前房主买下这栋房子时，房市竞争非常激烈，他们决定放弃验房的条件。 梅耶斯说，他们知道伊利堡镇最近检查并批准了这栋房子的入住，而且如果出现任何问题，他们还有 Tarion 保修，因此他们感到很安心。 这对夫妇说，直到房子转到他们名下后，他们才知道前任房主已经向 Tarion 提出了一系列维修索赔，包括霉菌，但不包括地基。 然而，如果他们在交易完成前就知道有任何索赔，“我们百分之百不会买这栋房子”，梅耶斯说。 但唐纳奇说，Tarion 通常直到转让完成后才会公布索赔记录。买家只有在卖家同意的情况下，才能在交易完成前获得Tarion的信息。 该镇在其辩护声明中表示，在检查过程中没有发现任何违反建筑规范的行为，如果存在，“也难以合理发现”。 梅耶斯表示，买下这房子后，在接下来的两年里，渗水和发霉的问题一直存在。 在 Tarion 努力确定损坏程度的同时，梅耶斯和德班聘请了自己的工程公司。 工程公司发现“建筑质量差的明显证据”，导致房屋“结构不合理”。 报告称，房屋下方是高地下水位，房屋地基设计没有防水，混凝土强度低于《安大略省建筑规范》允许的强度。 该公司建议，地基需要完全更换，房子可以整栋抬起来，然后放回新的地基上，这是一个昂贵的过程，而且由于两边都有邻居，没有足够的空间放置设备。 除了梅耶斯和德班两夫妇的房子外，CBC采访了另外两名在同一分区购买 Marina Homes 房屋的房主。 两名房主均说，他们的房屋建造方式存在严重问题，但不愿说出来，担心这会危及他们的房产价值。 2021 年，梅耶斯街对面的其中一所房屋的购房前检查报告显示，地基状况“不佳”，有裂缝。 CBC 看到的报告称，今年对同一所房子的另一次检查发现地下室有水和湿气损坏，以及腐烂的木材和霉菌生长。 CBC 尚未核实该分区内的其他房屋是否存在问题。 Marina Homes开发商在Fort Erie的开发项目在安大略省建筑商注册处被列为 Marina (Green Acres) Development Inc. 该名录指出，截至 3 月 31 日，该公司有 10 次未能修复或解决该分区内房屋的问题，导致房主通过 Tarion 获得保险。唐纳奇表示，该名录没有具体说明受影响的房产，也没有记录所有案例。 安大略省房屋建筑监管局 (HCRA) 负责管理该名录并调查有关建筑商职业行为的问题。 发言人 Tess Lin 表示，如果 HCRA 发现“多栋房屋存在结构缺陷”，可能会促使进一步调查。 “HCRA 知道有关建筑商的担忧，”Lin 说。“我们正在审查情况，但由于此事仍在进行中，因此无法进一步置评。” Marina Homes 还拥有梅耶斯房子旁边的一大片空地，镇政府拒绝提供有关 Marina Homes 申请开发该地块的许可的任何详细信息，理由是正在进行的法庭程序。 多伦多房地产律师布莱尔·德鲁米 (Blair Drummie)称，Marina Homes 开发项目的规模超过 100 套房屋，这表明它是一家“大型建筑商”，如果它不遵守安大略省建筑规范，“那将是一件大事。” 梅耶斯和德班说，该系统需要改变一些东西，无论是获得更多 Tarion 保险、过去索赔的透明度、市政检查员的审查还是 HRCA 的纪律处分。 “我花了 20 年的收入来与一个建筑巨头抗争，”梅耶斯说。

房屋可负担性问题成了卑诗省选中的重大议题，周二省保守党宣布为防主和租房者有减税政策后，省新民主党周三宣布将透过提供 40% 的融资来帮助中等收入家庭购买房屋。 省新民主党党领尹大卫 (David Eby) 称，该计划承诺每年提供高达 12.9 亿元的融资，帮助中等收入人群购买他们的首套住房，同时支持在 5 年内开发多达 25,000 个新单位。 新民主党表示，政府将与非营利组织、地方政府、原住民和市场住房提供者合作，确定用于开发的土地和项目。 报告称，政府融资和低成本土地的使用将使建筑商能够以低于市场价格 40% 的价格出售公寓，而买家则需要拿出剩余的 60%。 新民主党表示，当买家出售单位时，必须偿还省府所提供的资助，再加上房屋升值的 40％。 尹大卫说，他听到全省各地的家庭都抱怨，他们拥有房子的梦想是遥不可及的。 他说：「我们的计划将通过大幅降低挂牌价格和您将支付的抵押贷款，让成千上万的首次中产阶级购房者实现这一梦想。」 新民主党表示，如果该计划下的单位没有出售，省府补助的资金将需要在购买之日起 25 年后偿还。 周三的宣布和上星期省府宣布与原住民族合作建房与融资的模式一致。9 月 19 日，尹大卫和马斯琴(xwmaekway’am/ Musqueam)、史夸米殊(Sḵwx̱wú7mesh/ Squamish)及茨雷-沃图斯(Salilwata4/ Tsleil-Waututh)三族(简称MST)共同宣布合作建房，并推出的一项创新融资计划，令数以千计的首次置业者将有机会以低于市值 40% 的价格，购买位于温哥华Heather Lands的房屋。

想要买一间独立屋吗？许多买家仍渴望有一间顶天立地的独立房屋，但一份新报告表明，在温哥华等主要城市市场，这种住房风格几乎要「成为独角兽」。 CityNews 报道，RE/MAX Canada 的分析指出，从致密化和填充式住房，到加拿大人在疫情期间所做的所有翻修（2019 年至 2023 年间价值近 3000 亿加元），这些都推高了房价。 RE/MAX 加拿大总裁亚历山大 (Christopher Alexander) 表示，这一切迅速将单户独立屋变成昂贵稀有的产物。「加拿大大多数城市中心的人口密度确实有所增加，尤其是温哥华和多伦多。想要获得独立屋已经越来越难了，如果你放眼未来，你会发现它变成令人垂涎的珍贵品。」 亚历山大表示，价格上涨和稀缺的趋势只会持续下去。「大多数主要的世界中心很久以前就经历过这种情况，甚至很少看到独立屋的存在。」 「例如，看看纽约—— 曼哈顿有那些巨大的赤褐色砂石建筑，但没有很多独立的建筑。我认为随着时间的推移，进一步的致密化和集中化，我们可能会走上同样的道路。」 报告发现，新买家和现有房主开始进行翻修项目，而建筑商则希望增加密度。 这一趋势在东温哥华社区尤为明显，包括 Grandview、Renfrew、Napier 和Hastings-Sunrise，这些地区的后巷屋激增。报告并说，市场上出现了更多的复式、三层和六层公寓项目。 图：CityNews

一个小房东，情况好的每个月房租基本上能涵盖贷款、地税等各项开销，不过在目前高利率的环境下大多数房东的现金流是负数，一旦遇到租霸，真是寝食难安。最近一位房东就遇到了租霸，欠了3万的房租，要耗费几个月的时间打官司才能驱逐租霸，而租霸的欠租能不能要回来根本不敢奢望。 图源：CTV   小红书网友@安省凯旋-房东租客故事汇发帖说： 今天的听证会是最快捷的，租客欠租，没有出席，给法官要了个standard order，就结束了。 我的客户房东是一位柬埔寨女士。虽然不是中国人，身上带着东亚儒家文化的共性和气场，优雅可亲。 租客没有出席是毫不意外的，房东在他们开始欠租之后，发现他们提交的推荐信等都是假的。后来房东意外联系到了租客的前房东，发现租客拖欠了前房东2万多元的租金，被驱逐后，又搬家来她这里了… 截至今日，租客已经拖欠我客户近3万元了。 我第一时间开始帮她走程序，确保每一个文件，每一个步骤万无一失。拖欠租金的案子看似简单，但是由于房东已经背负了大额的欠租，压力很大，一定要确保案子成功。万一哪里不小心案子被驳回了，房东可能再背负双倍的拖欠…. 还好一切顺利！这下就等判决下来了！ 一位网友评论说：欠前房东租金，难道没查信用记录？作者回复说：是经纪帮她筛选的租客，不知道他到底怎么筛选的。一位网友评论说：我不明白，为什么欠那么多？欠租即驱逐，我上次21日拿回房子、你们遇到什么困难？作者回复说：安省没有那么快的。整个程序走下来需要五个月左右。 一位网友评论说：现在一个equifax就能阻挡9成烂租客，因为大家都会用frontlobby上信用报告了一位网友评论说：重点是官司赢了也追不回钱啊。作者回复说：很难！判决容易执行难。 图源：centalinesurveyors 一位网友评论说：做好准备努力的一年，请问现在上庭提交后要排期多久呀？作者回复说：现在欠租的案子一般是三个月。 一位网友评论说：租客把东西损坏，定损赔偿比例多少比较合理？作者回复说：维修或者购买新的该物品的花费。 一位网友评论说：假设我自己进去把她们东西都丢出去换了锁会怎样，他们会有权力采取哪些行动？作者回复说：你进去丢他们东西肯定是不行的，他可以反告你。一位网友评论说：RTB开庭第一次我赢了，租客申请stay order without notice 再申请法院judicial review。 法院判回RTB重审。我又赢了，租客又再申请第二次judicial review。先在等第二次开庭，已经两年了。作者回复说：这个租客也属于professional 级别的。 

在多伦多北端的两栋公寓大楼前最近举行一场看起来象是夏季街区派对的活动，但其实是为了庆祝租户长达10个月罢交租金行动的「巨大胜利」，这也是多伦多一波已持续一年多的罢交租金行动首次告捷。 加通社报道，安省业主和租户仲裁委员会(Ontario Landlord and Tenant Board，LTB)发布了一项临时命令，要求管理劳伦斯西大道（Lawrence Ave. West）1440号和1442号房产的Barney River Investments，立即对长期失修的大楼进行维护工作。 租户律师表示，这项决定是在长达10个月的罢交租金之后做出的，可能是此类决定中的首个。 自2023年5月以来，多伦多发生了一波此类罢交租金行动，全市有数百租户扣留了租金。 其开端，是位于多伦多东端Thorncliffe Park Dr.的71、75和79号居民停止支付租金，随后，位于该市西侧的King St. 33号和John St. 22号租户也采取了同样行动。 去年10月，劳伦斯大道大楼的100多名租户纷纷效仿，要求对数十个单位进行紧急维修，并撤回房东向LTB提交的将租金提高到超出省级指引的申请。 北端租户是最先看到结果的，因为其它建筑物的租户仍在等待LTB的听证会。 劳伦斯大道的租户表示，在罢交租金之前，他们已尽一切努力来解决问题，包括发送请愿书、尝试与房东会面、与当地政界人士交谈以及给市政府打电话，但都无济于事。他们说，瓷砖破损、天花板发霉、墙上的洞让蟑螂和老鼠肆意滋生等问题没有获得解决。 租户们提出了强有力证据 York South-Weston租户联盟创始人帕多瓦尼（Padovani）说，「这次罢交租金实际上是作为最后的手段而开始的，」该联盟代表劳伦斯大道和另外两栋建筑的租户。 在8月1日的听证会上，LTB裁决员谢伊（Patrick Shea）下达了展开维修的临时命令。 根据加通社获得的听证会录音，他在谈到年久失修的问题时表示：「我很满意，租户们已经提出了强有力的证据，他们将有权获得命令来纠正这些问题。」 他还命令租户从8月1日起恢复支付交租。 该案的最终决定——关于拟议的高于省级指引的租金上涨和公共区域的维护——尚未做出，但「可以暂时解决的问题应该暂时解决，」谢伊说。 加通社多次尝试联系Barney River Investments对此置评，包括打电话、发电子邮件以及亲自拜访该公司位于多伦多市中心的办公室，但都未成功。 房东被逼开始维修单位 租户Yogesh Khatri表示，在LTB发出命令后不到一周，房东就开始检查需要维修的单位。 「他们必须检查所有单位，他们必须解决所有问题，」他说。 在大楼里住了三十多年的林巴达(Rashid Limbada)对这个消息表示欢迎：「每个人都很高兴。」 但林巴达表示，另一起争议仍然存在，他指的是房东试图让租户支付高于指导值的租金。 在安省，房东可以在未经LTB批准的情况下增加租金，但不得超过本省每年设定的门槛。2024年的租金上涨指引定为2.5%，与前一年相同，但该指引不适用于2018年11月15日之后，首次用作住宅的新建筑。 加拿大政策选择中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)的政治经济学家特兰扬（Ricardo Tranjan）认为，LTB的临时命令可能会激励更多租户动员起来争取自己的权利。 他说，现在是一个重要时刻，租户团体明显变得更强大、更大胆。 特兰扬说，在渥太华、温哥华和满地可等城市，人们在房东办公室外抗议、向当地政界人士倡导并提交集体请愿书的次数，比以往任何时候都多，但罢交租金在历史上并不常见。 他说，这种情况可能即将改变。 图：加通社  

BC 省一名租客收到房东通知，要求她在三天内搬出公寓。 BC 居民菲奥拉 (Fiola) 收到仅三天的搬出合租公寓的通知后，她向 BC 法院提起诉讼，要求索回她的钱。 菲奥拉在一间公寓里租了一个房间，租期为两个月，按月租赁，租期从 2023 年 6 月 1 日开始。她的租金为每月 500 元，外加 70 元的水电费，以及一次性支付的 300 元的损坏押金。S 先生除了周末外，一般不在家。室友之间一切都很好，直到房东 S 的前妻来住了三个星期。菲奥拉和 S 的前妻相处得并不融洽。根据卑诗省民事解决法庭的裁决，S 的前妻在最初的三周之后仍继续居住。菲奥拉开始噩梦般的生活状况。 菲奥拉告诉法庭，S 的前妻曾经未经允许进入她的卧室，还点燃了一个文件箱，并在她的床垫套上洒了东西，导致床垫套被毁坏。在两个女人都通过短信抱怨对方之后，S 决定让菲奥拉搬出去。7 月 4 日，S 给她发短信说，她必须在 7 月 7 日之前搬离公寓，否则他会报警。 菲奥拉搬走了，但她向 S 表示，她已经支付了 7 月份的房租，并询问了押金问题。根据法庭文件，S回复说，他们“没有法律协议，所以请离开”。菲奥拉向法院提起诉讼，要求归还她的钱。 肖回应称，菲奥拉霸占了他的整个住所，并违反了他们不成文的室友协议，搜查了他的物品，辱骂他的父母，散布谣言。他声称这些行为使他有权在未经通知的情况下终止他们的租赁协议。 判决书指出，室友之间的短信显示，菲奥拉曾被邀请将她的物品搬进共用空间。判决书还指出，没有任何证据或证人证词可以证明S对菲奥拉的指控。由于菲奥拉已支付了截至 7 月底的房租，并在公寓住了 7 天，法院计算她有权获得 77.5% 的房租退款，总计 387.10 元。由于公寓没有损坏，她还可以拿回 300 元的损坏押金。   菲奥拉还提出了索赔，要求赔偿帮助她回到房间收拾财物的锁匠费用，但法庭表示，她“无法证明S先生应该承担锁匠费用”。S被要求向菲奥拉偿还729.05 元，其中包括 687.10 元的债务和 41.95 美元的判决前利息。https://dailyhive.com/vancouver/bc-renter-kicked-out-litt...  

地产公司Royal LePage表示，加拿大的外国房屋买家禁令是不必要的，并且对本国房屋成本或供应的影响不大，反而是利率变动使得房屋销售一夕之间下降。 BNNBloomberg报道，加拿大的外国买家禁令于2022年1月1日首次生效，为期一年，后来延长至2027年1月1日，该项政策禁止非加拿大人在本国购买房地产，以缓解高昂的购房成本。 尽管立法禁止外国公民和外国企业在本国购买住宅物业，然而实施几年来仍存在事与愿违的情况，Royal LePage首席运营官约列夫斯基（Karen Yolevski）表示，该禁令对房屋成本或供应几乎没有影响。 约列夫斯基周五（20日）在接受BNNBloomberg.ca采访时表示：「我们确实没有看到这项禁令对任何市场产生影响，无论是公寓还是豪华房产。」 她指出，该禁令既没能压低豪华住宅的价格，也没能影响普通住宅的供应或价格，真正造成影响的是利率变动。 「它没有达到政策预期的效果，因此我们会说这是一项不必要的政策和不必要的禁令。」 约列夫斯基估计，外国买家在加拿大买家中所占比例仅为个位数。她表示，外国买家（包括在加拿大上学的孩子）除了寻找投资房产，或在乡村寻找房产外，购买活动并不多。 「在禁令实施之前，我们看到了两件事：第一，我们对住房有很大的需求，有很多移民，很多人希望为年轻人买房，用于投资，但我们没有充足的供应，」她指出，「我们建造房屋的速度不够快，也没有把房屋推向市场来满足这种需求。」 在疫情期间随着利率下降，许多人购买房地产，直到2022年利率再次上升，销售活动才开始下降。 「当利率在2022年开始上升时，我们看到销售活动立即受到巨大影响 - 销售活动基本上是在一夜之间下降，人们退缩并说『好吧，利率上升，这使得房子更贵，也许价格会上涨』。」 约列夫斯基表示，反而取消外资所有权并未对销售或供应产生影响，因此，她主张取消有关限制。 图：加通社  

多伦多警方称，来自Thornhill的一名女律师涉嫌盗取房屋销售所得款项，受到通缉。 图源：TPS 警方表示，于2023年11月接到一宗涉嫌诈骗的报案。两名受害者称，他们聘请了一名女律师协助房屋销售。 房屋售出后，这名女子据称将销售所得款项保存在信托账户中。 警方在周五发布的新闻稿中说，受害者多次尝试与该女子会面以获取款项。然而，她从未按预定现身。 警方在周五宣布，对46岁的Maria Mikhailitchenko发布了全国通缉令。 她因涉嫌超过5000元的诈骗罪、超过5000元的盗窃罪以及违反信托罪被通缉。 根据安省律师协会的记录，Mikhailitchenko的律师执照已被暂停。 任何人如了解其下落，请拨打416-808-1300联系警方，或通过416-222-TIPS (8477) 或www.222tips.com匿名联系灭罪热线。

加拿大房贷市场本周意外迎来三个好消息！ 首先，渥太华宣布大幅放宽了抵押贷款保险规则，这一消息震惊了市场。其次，通胀率出乎意料地达到2%的目标，令经济师感到意外。最后，美联储大幅降息，为市场带来了振奋的消息。 以上变化发生在短短75小时内。这三重利好会如何唤醒加拿大房地产市场呢？ 图源：51记者拍摄 放宽抵押贷款保险规则   分析师Robert McLister指出，政府突然决定，需要刺激加拿大的违约保险市场。从今年12月15日起，对于寻求保险抵押贷款的购房者，政府将允许： 可保房屋价值上限提高50%，即从2012年以来一直维持的100万元，提高至150万加元； 新建房屋购房者可享有30年摊销期； 所有首次购房者可享有30年摊销期。 第一项措施纠正了自规则实施以来房价上涨76%，而投保房屋价值上限未提升的问题。 第二项措施为新建房屋创造买家市场，激励加拿大急需的建筑施工。 第三项变化为那些没有首付资助的首次购房者提供了公平的竞争环境。 所有这些举措都有助于年轻选民更快地拥有住房。McLister指出，此前，他接触过的每一位住房决策者都反对此类措施，担心会进一步加剧住房市场的不平衡。 这些政策的利弊仍可争论，但不可否认的是，抵押贷款和房地产行业正迎来一场大丰收，依靠保险证券化为优质贷款提供资金的贷款机构尤其感到欣喜。 图源：51记者拍摄 通胀惊喜 加拿大央行已连续数月预测，通胀率将在2025年末达到2%的目标。但在本周二，通胀率意外降至仅1.95%，比预期提前了超过三个季度。 突然间，加拿大央行有了更多的降息空间，而无需担心重新点燃通胀。根据CanDeal DNA的远期利率数据，市场预期未来24个月内将有200个基点的降息。 这将大幅降低还款金额，使购房相比租房更具吸引力。同时，这也降低借款人的债务收入比，使抵押贷款的资格更容易满足。由此产生的额外需求可能会消化自2022年以来积累的大部分库存。 美联储大幅降息 原本有九成的经济师预计美联储本周三降息25个基点。然而，美联储一边表示美国经济“状况良好”，一边出人意料地大幅降息50个基点。这表明美国决策者担心经济比宣传中显示的更加脆弱。 理论上，这次50个基点的降息也为加拿大央行提供了更大的降息空间，不必担心美加利率差扩大对本国货币造成冲击。如果失业率加速上升，加拿大央行和美联储都可能加快降息步伐，McLister认为这种情况的可能性大于五成。 对房地产的刺激 许多分析师认为降息更能提振房地产市场。然而，借款人要么无法通过政府的压力测试，要么无法凑足最低首付款。 此外，历史表明，降息的早期阶段往往未能立即激发购房需求。收入需要时间追赶，负担能力需要恢复，需要移民增加需求，失业率上升需要缓和，等等，这些因素都需要时间。 本周这三大利好抵押贷款的消息预计将在明年第一季度或更早，为房地产市场注入一剂强心针。正如所有政策放松一样，一些买家会尝试抢先一步，赶在大批人群之前入场。 可负担性逐渐改善也在推运需求增加。房地产市场过去两年在横向调整。房价下跌和收入增长悄悄发挥了作用。例如，双收入家庭的典型房屋价格现在为平均收入的4.2倍，低于2022年2月的高点5.9倍。 房价会在上涨前先下跌吗？理论上是可能的，但价格越低，当房价反弹时，买家就有越多的获利机会。本周房地产市场得到的这些“礼物”将持续释放效应，直到2025年。

如果不良房客拖欠房租并消失得无影无踪，BC省的房东以后会得到省政府的支持。 9月16日，BC 省住房厅长拉维·卡隆（Ravi Kahlon）公布了“政府支持的租赁保险计划（government-supported insurance program for rental suites）”的初步细节。他补充说，虽然大多数租户和房东都没有问题，但如果租客数月的租金未付可能会造成房东高昂的成本，并会阻碍更多出租房屋的供应。该计划的细节将在未来几个月内公布，并于新年正式公布。 卡隆说：“我们正在努力应对两个主要挑战。”有些房主不愿出租自己的套房，因为他们害怕被骗。此外，即使住宅租赁部门做出了有利于房东的裁决，一些房东仍会因找不到租户而损失租金。他说：“这种保险本质上是一种保障。”同时他指出大多数房东和房客都没有任何问题。政府在推行该计划时将与 LandlordBC 进行磋商。卡隆说：“我们对政策进行了一些必要的微调。”省政府必须确保该计划的灵活性，但同时也要防止房东收取了租金，然后试图从保险计划中索赔。该计划对房东来说是可选的，但他预计许多人都会签署。将收取少量费用，但这仍有待确定，因为不确定自愿计划将接受何种参与。但根据从 LandlordBC 获得的消息，参与率会很高。该计划将由住宅租赁部门负责管理，如果无法找到租户或无法收回租金，则需要增加工作人员并向房东偿还拖欠的租金。 他说，该计划将于 2025 年启动，政府将提供资金以确保计划得到支持。“这在加拿大尚属首次，”卡隆说。“我们不知道加国有哪个司法管辖区有类似的计划。”卡隆表示，如果其他省份效仿他不会感到惊讶，他一直在倾听全省房东的声音，无论他们是在抗议还是仅仅遇到挑战。他补充说，住宅租赁部门的听证等待时间是房东面临的一个主要问题，不过这种情况现在已经得到改善。由租户支付保费的租赁保险基金，是 BC 省房东权利协会去年 3 月在卡隆北三角洲办事处前举行示威时的三大主要优先事项之一。该协会还希望恢复带有腾空条款的固定期限租约，并允许房东根据通货膨胀率加上 2% 来增加租金。LandlordBC 首席执行官戴维·赫特尼亚克 (David Hutniak) 表示，该计划解决了该机构长期以来关注的一个问题，例如当房客违反协议时，房东需要经过漫长而昂贵的程序才能驱逐不合作的房客。“通常，在这种情况下，房东几乎没有希望收回这些成本，”赫特尼亚克说。这些成本阻碍了小房东出租套房，“事实上，迫使许多人离开。”他说，该计划主要针对拥有四套或更少房屋的房东，并将补偿房东因租户搬迁而产生的相关费用，例如雇用法警、清除遗留物品以及未付的租金。然而，出租套房的损坏不会得到赔偿，因为这可以通过房东的财产保险获得。“我们将继续倡导支持我们的行业，以确保其保持活力并不断发展，以便BC省人能够获得所需的住房，”赫特尼亚克说。“我们对这项新措施感到满意，但还需要做更多工作。”卡隆补充说，新计划与去年 4 月宣布的新的二级套房激励计划相配合。这是一项为期三年的试点项目，如果套房以低于市场价格出租五年，房主可以获得相当于一半建筑成本的免除贷款，用于安装套房，最高金额为 40,000 元。到目前为止，该计划已收到约 2,000 份申请。这意味着政府将在第一年实现 1,000 套住房的目标。“这是增加住房供应的低成本方式，”卡隆说。“该计划与这项后备保险计划相结合……它们共同努力，鼓励更多住房上线。”

卑诗省政府宣布和原住民合作，在xʷməθkʷəy̓əm（Musqueam）、Sḵwx̱wú7mesh（Squamish）和səlilwətaɬ（Tsleil-Waututh）土地上兴建一个新房屋项目，将建造 2,600 套新的经济适用房，其房屋售价仅市场价格的 60%。 这些住宅将位于 Heather Lands，这是一块 8.5 公顷（21 英亩）的土地，位于 Heather Street 的西 33 大道和西 37 大道之间，也就是伊丽莎白女王公园以东。 省府表示，买家将能够以市场价值的 60% 购买房屋，其中 40% 的成本由省级融资承担。 9月19日，省长尹大卫解释说，融资协议不是赠款或补贴，而是来自该省的贷款。「40% 的贷款将在 25 年后或业主出售时偿还。 ……我们在这里共同创建的是一种融资工具，可以保护纳税人，最大限度地减少对公共预算的影响，同时现在还可以提供经济适用房。」 尹大卫透露，这些房屋土地的所有权仍属于玛斯昆族国 (Musqueam)、斯阔米甚 (Squamish) 和 Tsleil-Waututh Nations，房屋买家等于是拥有 99 年租赁权。 「单价将在实际出售时确定，如果在今天的市场价格出售，网站上显示的单间公寓售价 62 万元，根据我们今天宣布的这项计划，同一间单间公寓的售价将为 37 万元。」 「在这个网站上，两房公寓的市场价格是 130 万元，根据我们今天宣布的这个计划，是 78 万元。 尹大卫补充说，将优先考虑首次购房者，同时对潜在买家的收入和资产上限将有「严格」的标准。 「我向你们保证，我们将制定严格的规则和筛检措施，当我们发现任何人认为他们可以利用系统来获取不当利益时，将会产生严重的后果。」

根据 Royal LePage 的最新报告，温哥华的豪宅市场仍然疲软，但这并不意味着价格正在下跌。 该房地产集团表示，今年前八个月，该领域的销售额与去年同期相比下降了近40％。 但价格几乎没有下降，降幅不到2%，略低于700万元。 报告认为，550 万元是温哥华豪宅市场的入门价。从 1 月到 8 月底，温哥华豪宅中位价为 6,975,000 元，为全国最高。 相比之下，同期多伦多的房价中值为 5,820,000元。 “在温哥华的豪宅市场，似乎每个人都在试图把握市场底部。因此，我们最近看到房地产活动有所放缓。毕竟，买家喜欢在别人买房时买房，”该公司的一位销售代表说道。 他说，温哥华的豪宅市场大约八年前开始“回落”，而且销售活动从未完全反弹。 “2023 年外国买家禁令的实施限制了非加拿大人购买住宅房地产，虽然对价格没有实质性影响，但减少了需求。” 尽管可能会进一步降息，但 Royal Lepage 预计秋季的活动水平将保持适度。

2024年9月，据《温哥华太阳报》报道，大温炒楼花赚钱的模式濒临崩溃！开发商也开始挺不住了！ 报道援引温哥华房地产分析师Steve Saretsky的报告称，“楼花”极大地改变了温哥华这座城市。 报告称，目前楼花市场最悲惨的是开发商，但在加拿大城市房价极高的时代，很少有人同情他们，但许多开发商的处境艰难，利润微薄，尤其是在过去几年。 报告称，楼花作为大温地区最重要的新房营销策略曾经非常火爆，导致大量住宅楼和公寓大楼的建造。如果没有楼花，大温哥华的大部分高层建筑甚至不会建成。 在楼花制度下，买家只需投入少量资金，就能获得巨大的财务杠杆。楼花市场最兴旺的时候，投资者在两年内就能赚取200%的利润。 Steve Saretsky表示，2015到2020年间，很多人通过预售赚了很多钱，他们主要投资的是住宅大楼和4到6层的公寓楼。 过去四年来，预售现象的鼎盛时期已逐渐消退，多伦多和温哥华都是如此。但随着鉴于市场疲软，土地价格飙升，现在炒楼花盈利已经基本没可能。而楼花滞销也导致许多公寓项目陷入停滞或被放弃。 事实上，预售（Presales）制度对大部分开发商来说是完全必要的。如果没有这种营销手段，许多高层公寓大楼和中层公寓大楼，尤其是温哥华、多伦多和卡尔加里的公寓大楼，甚至不会开始施工。 通常来说，在实际开工之前，开发商就投入大量资金进行奢华的广告宣传，展示闪亮的建筑效果图，以吸引潜在买家支付未来住房的定金，通常仅为5%到10%。在加拿大，大型开发项目需要通过在加拿大和世界各地的营销预售约 40%至70%的单位，然后才有足够的资金真正开工。楼花主要吸引的就是投资者，这些人其实不打算真正交易房屋，甚至也没钱完成交易，他们的目标就是买一手楼花，等升值再卖掉。 过去，这种炒楼花模式黑温哥华和多伦多等地区的投资者带来了丰厚的利润，因为这些地区的房价一直在快速上涨。 此外，楼花对海外投资者极具吸引力，因为购买楼花不一定需要缴纳该省的外国买家税，该税在交易完成后开始征收。由于预售合同通常在住宅准备入住前4到5年签署，因此几乎没有真正需要住房的人会等待那么长时间才入住。而且，许多楼花都是在地产局交易系统之外进行的，因此很难获得有关其销售程度的确切数据。但三位温哥华房地产经纪人估计，过去二十年来，预售占该地区所有住房交易的10%至20%。温哥华房地产经纪人David Hutchinson)表示，前几年楼花销售非常火爆，现在则是楼花过剩，大部分买家正试图亏本出售。特别是楼花集中的温哥华和本拿比，打八折甩卖的案例屡见不鲜。 另一位地产经纪Mike Stewart表示，买楼花可以在购买之日锁定价格，并有可能从不断上涨的房地产市场中获益，而无需支付每月的抵押贷款、房产税和维护费。所以很多人认为这是只赚不赔的投资模式。 但2024年这个逻辑被颠覆了。 Steve Saretsky指出，现在的楼花不是一项很好的投资。尽管央行开始降息，但楼花市场很可能需要几年时间才能再次活跃起来，在此期间市场上没有太多新的住房供应。 与美国相比，楼花在多伦多、温哥华和卡尔加里更为常见。 这是因为美国房地产开发商规模庞大。其中一些是上市公司，拥有大量资本。与许多较小的加拿大房地产公司不同，他们不依赖楼花的资金开发。 在加拿大，楼花制度的另一个弊端是它鼓励太多的开发商为投资者建造房屋，尤其是小户型的房屋。 因为楼花投资者如果不能转让出去，也会出租，所以小户型更适合楼花投资者而不是自住买家。 在某种意义上，楼花制度导致温哥华这种城市小户型高层公寓泛滥，但这种房子的需求是有上限的。 对开发商而言，未来联排别墅和大户型公寓或许是发展方向。 这份报告最有趣的部分在于，美国开发商可以不依赖楼花开发项目，而加拿大的开发商基本做不到。 这就是国力之差，加拿大终究只是个小弟弟。

大多伦多地区和安大略省的房地产市场反弹速度比房地产经纪人和其他利益相关者预期的要慢，而且由于市场仍充斥着大量未售出的公寓，新开发项目与销售活动一起受到的冲击越来越大。   图源：blogto   最近几个月，数十个原计划建设数万套新住宅的项目被搁置，主要原因是买家对价格和利率感到不安，认为仍然高得无法接受。   再加上建筑成本、税收和开发费用的增加，就形成了目前的状况，这一情况在加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）于周二发布的最新报告中得到了进一步强调。   该国有公司的全国新房开工概况——基于季节性调整的年率（SAAR）——显示，在8月份，开发商大幅放缓，新项目开工率比上个月减少了22%，比去年同期减少了24%。   图源：CMHC   皇家公司对全国新屋开工情况的总结（基于季节性调整后的年率 (SAAR)），显示8 月份开发商大幅减少，开工项目比上个月减少了 22%，比去年同期减少了 24%。 受影响最严重的并非独立屋，而是联排别墅和公寓。相比过去，这些房产对潜在居民和投资者来说都不再具备吸引力。据估计，多伦多地区现如今多达80%的公寓投资者在新房产上亏损。   这一趋势在拥有该国最昂贵城市的省份安大略省和不列颠哥伦比亚省尤为明显。CMHC表示，“今年迄今为止，所有类型住房的开工量都有所下降”，而魁北克省、阿尔伯塔省和加拿大大西洋地区的情况则相对较好。这尤其令人担忧，因为“更高水平的建设对于恢复加拿大城市中心的可负担性至关重要”。   图源：CMHC   数据显示，2023年8月至2024年8月期间，安大略省的独立屋开工率实际上增长了6%，但其他类型住房的开工率却大幅下降了32%，从全省的5893套降至4004套。   与此形成对比的是纽芬兰与拉布拉多省，独立屋开工量同比增长 52%，其他所有类型住房的开工量增长 76%。   多伦多今年迄今的实际住房开工量比 2023 年下降了 14%，尽管CMHC指出，去年是历史上住房开工率特别高的一年。   它还补充说，使用其关键指标 SAAR 进行分析“在某些情况下可能会产生误导，因为多单元部分在很大程度上推动了市场，并且每个月可能会有很大差异。”  

根据加拿大房地产协会（CREA）报告，加拿大的房市尽管有一些微妙的复苏迹象，但仍然停滞在今年以来的“持平模式”中。这导致许多房屋都以远低于挂牌价的价格售出，包括安省Innisfil的一间四居室。 根据其房源信息，这座2400平方尺的住宅拥有双车库，开放式主层经过多次升级，后院有围栏，主卧配有五件套的浴室套间。 房子最初于2022年2月以155万元的价格售出，当时较低的借贷利率推动了安省房市需求和价格飙升。房子的买家以超过要价25万元成功抢到。 现在回头看，这个房子买在了市场的最高峰。 两年后，这栋房子再次上市，挂牌价是110万元。显然是卖得不顺利，该房于2024年8月重新挂牌，标价下调至99.99万元，最终于9月初以97万元售出，相比两年半前的价格，损失了58万元。 社交媒体X上有知情者透露，这套房子属于贷方强行出售（Power of Sale）。房主在2022年买到手后出租，但遇到了问题。最终贷方DUCA Financial Service以97万元的价格强行售出，比要价低了近60万元。 图源：X@ShaziGoalie 更糟糕的是，贷方索要的金额是130万元，相比卖房收回的金额，还差30多万元。这说明一些贷方准备在市场进一步恶化之前行动，减少亏损。 根据加拿大房地产协会（CREA）的最新报告，2024年8月通过加拿大MLS系统记录的房屋销量环比增加1.3%，但是MLS房价指数（HPI）环比没有变化，同比则跌了3.9%。 这对买家而言，也许是好消息。 加拿大房地产协会（CREA）高级经济师Shaun Cathcart表示：“市场预计今年晚些时候及2025年会有更友好的利率，潜在买家可能会继续等待，这是合理的。” CREA主席James Mabey补充说：“预计到明年夏天会有更多降息。通常每年有四个时间段会出现供应量激增，从而吸引买家入市，分别是4月、5月、6月和9月的第一个星期。因此，9月的第一周不仅迎来了第三次降息，还有大量新房源供买家考虑。”

在大温的兰里（Langley）有一处豪宅正在出售，挂牌信息称这是“著名好莱坞电影”的拍摄地。 图自：360hometours 这座巨大的庄园建于 1996 年，位于兰里南部最好的街区之一558-248 Street；目前挂牌价格为$9,450,000。在100多万仍然可以买到独立屋的兰里，这个价格可谓是天价了。 该房产占地 47.35 英亩，室内面积高达12,367 平方英尺，有5间卧室7间浴室，门口竖立着旗杆，从外观看起来整座庄园就像一所常春藤盟校。 整座庄园远眺贝壳雪山，被大自然环抱，堪比一座度假村。内部建有马场、私人网球场、篮球场，以及室内游泳池。 图自：360hometours 挂牌信息上写道：“环境优美，独一无二的房产，由于新省级法律限制在 ALR 土地上建造的新房面积不得超过 5400 平方英尺，因此这座房产无法替代。” 自 2017 年以来，该房产已挂牌 11 次。最高要价是在 2020 年，当时挂牌价为 $16,900,000。 图自：360hometours 它最后一次出售是在 2011 年，当时的售价为 3,595,000。截至今年，BC 评估局对该房产的估价为$7,173,000。 图自：360hometours 这样一座雄伟的庄园，难怪成为了诸多影片的取景地。然而，坏消息是，在这里拍片的传统也许好景不长。一些兰里政府的议会文件表明，现在拿到该房产的拍摄许可或许有点困难。 图自：360hometours 议会会议记录的一部分指出：“由于在该地区拍摄过多，许多在其房产上拍摄的申请都被拒绝了。这影响了屋主的经济状况。” 图自：360hometours 也许，这就是屋主想要出售这座房产的原因之一？ 眼尖的朋友，有在任何好莱坞影片中认出这处房产吗？  

一项新研究调查了个人需要存钱多长时间才能负担其所在社区首套住房的首付，结果发现温哥华居民面临着全国最艰难的购房压力。 Point2 Homes 的数据显示，温哥华居民平均需要存钱近 33 年才能买得起一套第一套住房。 报告称：“房价一直在上涨，这意味着，对许多租房者来说，买房就是一个追不上的目标。” Point2 Homes 将入门级房屋定义为价格为该地区基准房价一半或更低的房屋。对于温哥华来说，入门级房屋的价格略低于 650,000 元。 为了进行研究，研究人员假设人们会支付 20% 的首付。对于温哥华的一套首套房来说，首付金额略低于 13 万元。研究还假设租房者会将20%的年收入存起来作为首付，并使用了加拿大统计局的平均收入数据。 “尽管他们有决心和意愿，但加拿大各地的许多租房者可能需要比他们预期更长的储蓄时间，尤其在家人不能给予帮助的情况下。” 即使是大温郊区，买房也需要很长的储蓄时间。素里的首套房价格接近 50 万元，20% 的首付需要 10 万元多一点。但对于普通租房者来说，这仍然需要 24 年的储蓄。 不列颠哥伦比亚省的许多租房者都盼望买房，但他们似乎很难成功。 研究称，千禧一代租房者非常了解“购房非常现实的要求”，因为他们到了这个年龄，房屋所有权与其他人生大事（如生孩子）息息相关。 “千禧一代敏锐地意识到高昂的房价、过高的首付金额和抵押贷款利率，这让他们犹豫不决。” Z 世代的潜在购房者决心非常坚定，七成受访者表示他们希望在年底前买房。但决心和财务能力并不总是匹配。Point2 Homes 发现，除了退休的婴儿潮一代外，Z 世代的收入是接受调查的几代人中最低的。 “不幸的是，他们要花最长的时间攒钱。”

熟悉加拿大地产的朋友都清楚，有一种价格比较有吸引力的房屋名为法拍屋，英文一般叫做Foreclosure Home。 顾名思义，因为屋主还不出贷款或者因为其他原因导致房屋被接管，然后被出售，法拍屋一般价格会明显低于市场价，而且法拍屋普遍状况比较良好，并不是什么“漏水屋”、“凶宅”。既然如此，那在加拿大购买法拍屋绝对是一件稳赚不赔的事，遇到法拍屋，如果房屋地段、状况、价位都符合你的心理预期，该毫不犹豫去下offer？ 其实事情没有你想象的那么简单，简言之在加拿大买法拍屋，属于机遇和危险并存。 此外，购买法拍屋的程序，也和购买普通房屋的程序不同。 关于法拍屋，有多位专家、权威地产网站总结过要领，很多信息值得潜在买家参考。 购买法拍屋，三大优点很“诱惑” 先说说购买法拍屋的好处，地产分析网站wowa.ca总结出了三大优势，分别是：便宜的价格且还价余地仍然很大、可以翻新增加房屋净值、没有过去的留置权。 这些优点都非常好理解，尤其是价格：放贷者不愿意房屋长期处于止赎状态，希望尽快出售房产，某些较为昂贵的房屋可能不只是低于市场价那么简单，而是“打折出售”。不光如此，如果买家愿意砍价，卖家还会很配合。 法拍屋通常按照原样出售，这样买家可以根据自己的喜好翻新房屋，或者干脆翻新后以更高的价格出售，就算有“翻转税”，考虑到购房开支低，还是能赚不少；没有过去的留置权，意思是贷款方、银行方已经清除了过去所有的留置权、搞定了所有的债务、支付了所有的税款，可以加速销售过程。 购买法拍屋，四大缺点很“纠结” 光是便宜这一个优点就能让你心动？但建议还是先看看购买法拍屋的几大缺点，这些缺点可以证明很多法拍屋交易“并不是捡漏”： 首先是激烈的竞争：用便宜的价格买房，试问怎么会缺少心动的人？尤其是优质法拍屋，一旦出现多人竞争，那么价格可能会回到市场价甚至高于市场价，那最大的优势就没了。尤其是在房价最贵的温哥华，不在少数的潜在买家的心态可以总结为：法拍屋的风险我都懂，但只要价格合适，所有风险我都是可以承担的。 其次是付款，有些法拍屋并不接受贷款融资，而是需要支付全款！在看到心仪的法拍屋之前，请先确定卖家是否同意贷款，不要盲目出价然后发现陷入僵局；即便不用支付全款，出价最高的买家也不一定会赢得交易。因为当银行实际控制一所房子时，每天都要花钱来维护它，诸如供暖费、水电费、维修费和物业管理人员等开支数目不菲。所以，在报价相同或者相近的情况下，能尽快完成交易，或者支付大额定金的买家更有可能被选中。 接下来是风险：房屋按照目前的状况出售，而不是普通房屋需要修缮后出售。这就像开盲盒一样，万一状况很差，且有严重的结构问题，买来后会后悔莫及，加上维修费可能会大大超出预算；最后是文书工作和复杂的法律问题：法拍屋的文书处理过程漫长，还要解决一些法律纠葛，如果是急于买房自住的人，有可能会面临买下后相当一段时间无法入住的窘境。 想找正在出售的法拍屋，相当困难 说完优点和缺点，再说一个现实：你以为法拍屋说找就能找吗？在MLS和各大有房源出售列表的地产网站上，都不存在专门的“法拍屋”选项。 所以，普通人根本无从得知你选定的房源是不是法拍屋，有的法拍屋甚至在售房广告中都没有特地标明。最好的办法是找靠谱的地产经纪为你筛选法拍屋，并且及时了解是否有新上盘的法拍屋。 比如，有的经纪人能联系到可以填写表格获得法拍屋列表的网站、公司，但也得确保该网站是否真实。总之，购买法拍屋是一件比较复杂、棘手的事。完成一次交易花费9个月到1年时间是很正常的，而且结果充满不确定性。毕竟天上不会掉馅饼，何况是“低价房屋”这样的大馅饼。 购买法拍屋，大体步骤需要了解 看到这里，你依然对购买法拍屋饶有兴致？那来看看购买法拍屋的大致流程吧，看看你是否能接受这些步骤： 1、买家可以先在网上查找法拍屋房源，发现感兴趣的目标后，联系从事法拍屋交易的专业人士。 2、提交报价。 3、如果你的报价被发起止赎程序的银行接受，你将有机会验屋并开始申请贷款。 4、一旦您对验屋结果和叫价中包含的任何其他条件感到满意，就可以移除自己报价中设定的条件并支付押金，锁定参与交易的权利。 5、有确定的报价之后，银行将要求确定开庭日期以批准出售，这通常需要大约2-4周的时间。 6、在等待开庭期间，其他有兴趣的买家仍然可以查看房产并获知你的报价。而且，在开庭日，他们可以将自己的报价用密封信封当庭提交给法官，而且这些报价不能附带任何条件。在已经有出价被银行接受的情况下，后来的报价不太可能低于之前的报价。 7、如果您是银行已经接受的报价人，也是唯一一个出庭的报价人，法官将查看您的出价并批准出售。 8、如果庭上有其他竞争者，你将有最后的一次机会修改报价。所有潜在买家都必须在开庭前准备好支票。

2024年9月12日，加拿大媒体BIV报道称，总部位于温哥华的An them Properties Group Ltd.正在面向公众筹集资金，目的是开发一个地产项目。 对加拿大开发商来说，一个楼花项目融资不是找银行，不去找财团而是面向公众募集资金，这可算是天大的新闻了。 报道称，Anthem的目标是为Citizen项目筹集高达8200万元的资金，这是一个位于本拿比的Metrotown的66层多功能开发项目。 据报道，该项目预售取得2.69亿元，融资的8200万元将一并进入开发成本。 据悉，此次融资行为是加拿大首宗同类房地产融资，类似于股票的IPO。 CIBC Capital Markets是此次融资的独家代理。据信，此前该公司已成功完成美国资产的类似发行。 Anthem在一份声明中说:“政策的变化、成本的增加、市场周期的改变以及其他因素给开发商寻找资金带来了持续的挑战，这需要创新和创造性的思维来让项目落地生根。 募集资金的主体将是一个新成立的，非法人投资基金，目标投资期为5年。 Citizen项目位于本拿比，规划有372套住宅、200套市场租赁公寓、73套非市场租赁公寓，还包括一间176套房的酒店和4881平方英尺的可租赁零售空间，目前该项目的预售率为77%。 据报道，本次融资个人最低投资额为1万元。投资者在5年期内可获得税前复合年化回报率（不含佣金）约18%。 Anthem陈述式指出，“在向现有股东分配上市前投资并支付资产管理费之前，投资者将获得15%的优先投资回报。” 公告称，该项目已完成重新划分审批和应享权利，预计在融资结束后，2024年4季度开始施工。该公司称，2024年8月8日发放了开挖许可证，预计在2025年5月发放全部建筑许可证。 该项目招股书中写道，我们无法保证该项目开发或运营成功，也无法保证REDT的运营能够盈利，也无法确保运营产生的现金能够分配给投资持有人。 不得不说，还挺诚实。 媒体认为，这种新型融资模式具有可取的特点，例如允许个人投资者逐个项目参与该行业，并在多个开发项目和开发商之间分散风险。 事实上，在加拿大房地产投资信托基金（REITs）在20世纪70年代就已经存在，但它们通常用于购买和经营商业地产。但这次融资与众不同，因为该项目主要是住宅性质的。 有专家认为这是个好主意，希望它在加拿大变得更受欢迎。 但这个项目的可行性令人质疑，18%的年化回报率是加拿大央行基准利率的4倍多。如果投入该项目100万元，5年后的利息回报就是90万，有这样的暴利，为啥银行不给他贷款。 细琢磨琢磨，这就是个割韭菜的新手段，各位小心。