地产

2014年2月11日，加拿大联邦政府在毫无预警的情况下，终结了投资移民计划。但是，这并不 代表您在加国投资安家的美梦被击碎，外籍人士一样可以在加国买房置业！尤其对于来加留学的学生来讲，买房不仅可以节省下几年的房租，还可以作为不错的投 资，等待其升值。但是，许多买家对外籍人士购房政策和手续不够了解，以为会严苛繁琐，其实不然，外籍人士买房与本地居民置业并没有太多的区别，甚至享受的 银行利率也是和加拿大本国居民是一样的。 那么，到底外籍人士购房需要哪些步骤呢？ 首 先，对于持有其他有效访加签证的外籍人士来说，亲自来加国处理买房事宜是最方便不过了。您可以寻找一位合适的地产经纪，代您寻找和心意的房产。之后，地产 经纪会根据您的意向，向卖家经纪下offer出价，即买卖合同。之后在几个回合的Count Offer还价之后，就可以和对方签署买卖合同了。通常此时，您的房产经纪会为您安排验屋师验屋。 对 于绝大多数的买家来说，房款无法一次结清，这时就需要您寻找合适的银行为您做房屋的按揭贷款了。外籍人士申请房屋按揭贷款时，银行和金融机构的考察的无非 还申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等，再无其他。当然，每个银行对贷款的政策还会有少许不同，尤其对外籍人士贷款会有不同程度上 的要求，比如您需要交更多比例的首付款。您需要多咨询，多了解，总会找到和您心意的解决办法。 拿到贷款和验屋完毕之后，您就可以签署解除条件的文件，买卖合同从此正式生效。之后您将需要交订金，找律师办理过户手续，之后就可以顺利交屋了。 当 然，以上情况是对买家本人在加国的情况下而言的，那么如果买家不能亲自来加国办理，亦或无法滞留到交屋之时那么又该如何呢。通常，您可以签署一份POA, 也就是授权委托书，委托第三方来帮助您交收房产。同时，要注意和银行积极协商，提前知会银行您本人不能全程参与交易直至完成。 对于外籍人士买房还需要具体注意哪些内容呢，温哥华找房网将会推出系列报道，为您逐一解答。我们会详细列出外籍人士购房与本地人的不同之处，以便您在日后买房之时可以提早做到心中有数。

根据国家邮报(National Post)报导，联邦政府近期内或有意提高民众申请房贷之自付额比例，不过地产业界人士认为，这项政策若成真，不仅无助于压低房价，反而恐提高门槛，首购族更难以进入房市，长期下来可能还会影响租屋民众。 大温房屋建筑协会(Greater Vancouver Building Association)执行长狄威特(Bob de Wit)认为，提高自付额比例并不会减少市场内对房屋的需求量，这项政策仅会让首购族申请房贷时更为困难，可能还迫使申请人转而向利率较高的民间金融机构申请贷款。 虽然透过提高自付额比例，确实会减少民众进入房市的意愿，但受到限制最大影响的是年纪较轻、收入相对较少的人士或年轻家庭，这些人若长期租房，在年老退休时名下仍无属于自己的房屋，未来可能产生社会问题。 地产业界人士认为，联邦政府若确定调高房贷自付额 ，不但无法抑制房价，更会对首购族与租屋族造成重大影响。(本报资料照片) 就经济角度来看，长期租屋对租客、纳税人或政府而言，是“三输”的局面，唯一获利的只有地产投资客。以居住在温东十年的波斯玛(Rob Postma)一家五口为例，他们就面临租屋处将遭房东回收，但四处寻找长达三个月后仍徒劳无功。 波斯玛的妻子米勒(Gina Miller)说，两人看过的地点，每个月租金从2300元到3000元不等，但都是些后巷屋类的房型，无法容纳家中成员，更遑论夫妇俩都是在家工作，还需要办公空间，米勒相当无法理解，温市的租屋市场选择为何会如此少。

英国皇家特许测量师学会(Royal Institute of Chartered Surveyors)指出，多伦多房市有盛极而衰的风险。但是一个本地研究机构却断言，至少多伦多的共管公寓市场不会泡沫化或崩盘。 接受皇家特许测量师学会访查的加拿大建筑业专业人员中，有超过四分之一的人认为，多伦多的新住宅建造得太多，已隐伏房价下调的风险。 上周，国际信贷评级公司惠誉国际(Fitch Ratings)指出，目前在大多伦多地区，正在建造的共管公寓单位超过8万个，仅仅四年之内，大多伦多的共管公寓数量便增加了50%。 英国皇家特许测量师学会示警，称多伦多共管公寓供过于求，但房地产市场研究机构Urbanation认为不需担心泡沫化。(加通社) 尽管专家相当关切大多伦多地区破纪录共管公寓建造数量，很少人预期多伦多的共管公寓市场会崩盘。根据本地房地产研究机构Urbanation的调查，很多目前正在进行的共管公寓工程，是在新一轮房市热潮出现的2012年动工，84%正在建造的公寓单位已预售出去。 多伦多房地产局的最新报告说，再售的共管公寓单位数量今年第二季同比跃升16%，价格上涨超过6%，平均价格达到41万6728元。

加元兑美元汇率近日跌至11年来新低，再加上加国央行上周宣布降息，在双重因素影响之下，大温地产业界人士均十分关注市场走向。有学者认为，因加元下跌，对名下已经有房的海外投资人造成损失，这些人再投入房市的意愿会降低，但也有地产经纪指出，受到加元走低与央行降息政策的影响，反而造成房市交易活动增加。 西门菲沙大学(SFU)金融系教授帕夫洛(Andrey Pavlov)指出，今年以来加元汇率走低，使得身处海外且已经在本地置产的中国投资客名下资产缩水，他认为近期内这些人不太可能再度进入房市，因此整体需求量将减少。 不过，本地华裔地产经纪于政见不认同帕夫洛的说法，就他的观察，目前市场内具有中国背景的买家多数为本地居民，买房都是自住用途，仅有极少数是投资客，而且大多房屋买主都计划长期持有，因此不担心短期加元汇率跌而产生的资产缩水问题。 在加元汇率走低与央行降息政策的双重影响之下，大温房市近两周的活动量再度跃增。(本报资料照片) 华裔地产经纪于政见指出，近两周来买方看房的次数又增。(受访者提供) 于政见指出，虽然6月底到7月初左右，房市曾稍微出现降温的现象，但是近两周以来，看房的人数又出现增长，很多挂牌出售的物业每天都会有两三组客户到访，他认为这是央行降息与加元汇率持续走低所带来的正面影响。 于政见还，其实大温房市一直都有大量的买家支撑，年初以来火热的房市，应该就是受到利率与汇率降低的带动，很多原本想要换房的人，都把握时机入市。 他自己最近就碰上一组华裔买家，因为孩子要前往美国念书，所以父母就趁机换房，将旧屋卖掉后的款额，还是用来在本地购买较小的房子。

    虽然近几个月中国房产市场销售行情明显好转，但从三四线城市去库存过程判断，瑞银认为，中国的房产施工泡沫还没有结束，泡沫的痛苦历程只走了一半。虽然近几个月中国房产市场销售行情明显好转，但从三四线城市去库存过程判断，瑞银认为，中国的房产施工泡沫还没有结束，泡沫的痛苦历程只走了一半。 瑞银预计，即便中国政府会出台政策支持基建，明年房地产固定资产投资增速也将放缓至2%左右，全国固定资产增速也会降至10%。房产相关行业企业的收入会减少，银行业资产质量会进一步恶化，地方财政将不得不减少对土地财政的依赖。泡沫之痛早在去年5月，瑞银就在报告中指出，中国的房产市场在经历结构性下滑，和此前不同，它的成因不是政府收紧政策，而是供过于求和投资需求。而推动上述房市下行的关键力量是投资和工业活动疲弱。由于中国房产市场和工业有广泛联系，房产施工下行会给多种工业施加更大的下行压力，影响矿业和重工业，五金、建材和施工机械最受影响。大部分城市房市量价齐跌产生了负面的财富效应，不仅影响了家庭耐用品销售，也导致汽车销量同比增速从此前两年的13.9%和6.8%降至今年上半年的1.5%。地方政府财务状况恶化，政府支出、尤其是固定投资受限。今年上半年土地出让收入同比大跌38%。中国房市还会带来外部影响。瑞银发现，房市下滑并没有像一些市场人士担心的那样，影响中国的贸易顺差增扩和人民币汇率稳定，由于房市对全球大宗商品终端需求非常重要，其下行导致进口增长疲弱，部分大宗商品价格大跌。在进口额下降的推动下，中国贸易逆差从前年的2590亿美元增扩至3820亿美元。中国银行系统的不良贷款增多，银行的部分风险源于开发商和住房抵押贷款，还有些来自房产和土地抵押的贷款、飞速增加的影子银行贷款、其他行业贷款、与房市密切相关的地方政府融资平台贷款。瑞银认为，房市下滑可能导致多个相关领域的资产质量严重恶化。中国官方的不良贷款率温和上升，影子银行还未出现重大信用事件，这些体现出，政府在努力采取行动抑制金融风险，比如允许银行贷款展期，开展地方政府债务置换，而且货币宽松压低了货币市场利率，也有助于让部分表外贷款回归银行的资产负债表。痛苦没完瑞银预计，尽管中国房市销售会好转，房产施工持续下滑还将削弱中国对大宗商品、原材料和机械的需求，房产、矿业和工业投资增长都面临压力，拖累明年全国整体GDP增长。瑞银预计，明年中国房地产的固定资产投资增速将进一步放缓至2%左右，所以即使中国政府还会出台政策支持基础设施投资，全国整体固定资产投资增速也会降至10%。房产施工继续下调的影响会放大，将对中国企业、地方政府财政和银行的资产质量产生大范围的影响：相关企业收入和现金流越来越有限；地方政府将不得不减少对土地财政的依赖；无论直接还是间接风险，银行资产可能进一步恶化。另外，中国房产下行无疑会波及几乎所有市场。其最直接、也是最重要的影响渠道是贸易，因为中国是全球头号出口国和第二大进口国。现在中国房市显然给国际大宗商品出口商的打击最大。瑞银预计，未来几年这类企业还会受到更多负面影响，直到中国的房产施工活动企稳。今明两年中国的房产施工增长会继续放缓，韩国等对华出口资本货物的国家经济增长可能进一步受影响。

大温房价只升不跌，许多民众与专家对此十分忧心，卑诗大学（UBC）社区及区域规画学院院长高 丝坦（Penny Gurstein）认为，省府可参照澳洲的规范，限制海外买家仅能购买新建住宅，也可考虑修改物业税延期（property tax deferment）政策，来令市场结构出现改变。   高丝坦说，建筑业占卑省省内生产净额（GDP）的7.9%，若有类似的政策，房地产商可能会把重点转移到开发新的建案，而不是转售原有物业赚取价差。   高丝坦认为，卑省省府应该统计且公布海外买家的相关资讯，以及检讨物业税延期的相关政策；她相信透过政策结构的改变，可让市场上可供扶养家庭用的住宅总量提高，也可替省府带来更多兴建社会住宅的资金。   高丝坦建议，省府可比照澳洲做法，限制海外民众仅能购买新建房屋。   她指出，目前物业税延期的政策有些许疏漏，例如申请人毋须提供自己无法负担物业税的证明，即便是高收入民众也可申请；还有许多超过55岁、儿女都已离家的退休民众，亦继续留在较为大型的房屋内居住，她认为应该透过改变相关政策，让这些民众考虑搬迁到较小的住宅。

　　这样的危房还能卖140万，是不是让你有种头撞南墙的欲望?   　　无论经济有多么差劲，多伦多的房市总是一个能让人热血沸腾兼心跳不已的地方。在过去的一年里，我们已经见识过诸如“鸽子笼一样的小屋卖100万”、“乱得像犯罪现场的破房卖35万”这类的“奇闻”。不过和下面的故事比起来，那些都不算什么了，因为那些房子至少是还直立着的!    　　近日，本地MLS放盘网站上一所新近挂牌待售、叫价68.88万元的半独立屋吸引了市民、新闻媒体、房地产杂志和社交网站关注。人们关注的原因，不是因为价格――在多伦多房屋均价已近70万的今天，这所房屋的叫价实属太平常――而是其长相：这是一所地基下沉、房屋至少已倾斜了15度的危房。 　　这所房屋位于市中心西区Shaw St 868号，有三个卧室和两个卫生间。这样的危房叫价70万，当然有它的理由。代理经纪在放盘网上介绍说，它离开布鲁沃大街走路只要5分钟，地段可谓寸土寸金。不过，经纪也坦言他不建议买家立刻入住，而是最好推倒重建，并表示它一个是“位置绝佳的房屋重建的难得机会”。 　　这幢房屋是一幢半独立屋，房主是没有权力独自将它推倒重建的。不要紧，同它紧邻的房子Shaw St 866号也正挂牌待售，有三个卧室和一个卫生间，叫价还是68万。经纪特别说明，鉴于两幢房子是连在一起的，所以也是一起出售，不单卖。 　　换句话说，如果有哪个买家希望将整栋房子买下推倒重建，就需要140万元! 　　这件事情经过媒体报道，立刻在网上引发了热烈的讨论。 　　有人表示：买这幢房子的人小心了!别以为捡到宝了。知道它为什么倾斜吗?因为开发商将地基打在了一条填平的小河(Garrison Creek)上，久而久之填土移动，造成了地基下沉。就是推倒重建了，只要不解决根本问题，地基还是会下沉的! 　　一位网友写道：买下两所半独立屋的钱，加上推倒重建的费用，可能要200万之多。虽然多伦多房价很高，但是任何一个买家都要思考以200万的代价拥有一幢不算大的房子是否合适。 　　有人表示：200万能在市中心买一套房也不错啦。现在市中心像样点的房子都要150万。看着吧，这两套房子可能会引发竞价大战哦! 　　随后一位来自其他城市的网友批评道：愚蠢的多伦多人，以为在市中心花200万买一套房子很值么?别忘了现在加拿大的平均房价只有30万(不包括温哥华和多伦多)，也就是说在加拿大的大多数城市里，70万元都够买两套房或一幢豪宅了，可在多伦多只能买下半栋倾斜的危房!你们不觉得很可笑吗? 　　网上也不乏一些搞笑评论，例如“我想我不能住这里，我晕船……” 　　“治疗失眠的好地方啊!睡不着觉的时候你可以将一粒球放在房间的一边，然后看着它自己滚到房间的另一边。”  

　　 　　专门销售整栋公寓的古德曼父子档（David & Mark Goodman）所撰写的「古德曼报告」（Goodman Report），据1月至7月的销售数字做出预测，认为今年大温整栋公寓转手销售的总金额将破10亿元。若此预测成真，将是大温地区有史以来，公寓楼盘交易出现的最高金额。     　　该份报告指出，今年整栋公寓的全年销售成交量将达155栋，截至7月中，已有74栋公寓售出，销售总额达4亿5890万元，与去年同期的61栋相比，成长率超过两成，其中又以温市的成交量最大。   　　若以价格来说，平均公寓每户单位以23万8272元的价格售出，比去年上半年多出7000元左右。在温市每户平均价更提高10%，价格落在33万2653元。不过，附近其他地区的价格则出现下滑状况，平均每户成交价与去年相比降低7%，每单位为18万9296元。 　　这份报告中同时引述加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）的统计，指出温市公寓的空屋成长率无法跟上市场需求量，以两房公寓的房型为例，租金较去年提高5.6%，这可能是温市公寓租金大幅提高的前兆。 　　报告指出，就历史资料来看，温市公寓租金与房房价格成长步调不一，因此报告预测在未来几年间，在需求量不断成长的状况下，租客可能要有被调涨租金的心理准备。

　　炙热的房市可以产生大量房屋净产值，且当你换小房时给你带来大笔额外退休金。但加国不同城市的房市价格巨大差价也给加国各地人士间带来收入差距。   　　A hot real estate market creates huge amount of home equity, and can bring retirement windfall when you downsize. But real estate markets in Canadian cities vary in strength, creating income inequality among Canadians.   　　居住在房市炙手可热的的城市对你的退休生活非常有利。 　　因此，居住在新布伦瑞克省的弗雷德里顿(Fredericton)、阿尔伯塔省的莱斯布里奇(Lethbridge)以及其他一些房市疲软的小城市里的婴儿潮一代居民显然不够走运。因为他们在未来几年将大屋换成小屋时，并不会从中收获太多额外退休金。 　　各地房市差异巨大 　　目前，加拿大的收入差距越来越大，但是由于这个问题具有隐蔽性，因此其并没有成为一个引人注目的大问题。我们或许会看到一些人住进了大屋子，但我们并不知道这是因为他们非常富有，还是因为他们使用了信贷额度。但是收入差距更具体的表现，可能还是来自于房地产。 　　从不同世代的角度来看，由于房价持续飙升，年轻的Y世代与前几代人相比自置居所比率更低。从地理的角度来看，居住在温哥华、多伦多以及其他一些房市红火的城市中的居民可谓有房在手退休无忧;而居住在弗雷德里顿等房价低廉的城市中的居民就没有那么幸运了。 　　居住在温哥华的理财顾问马斯塔希(Adrian Mastracci)就对加国各地房市间的巨大差异深有体会，因为温市疯狂的房市一直令他惊叹不已。 　　马斯塔希称，由于今年5月温市西区的独立屋均价较去年同期飙升了25.8%，涨至$290万元，他的一些客户选择将所居的大屋换成小屋，从中赚取了一大笔现金，而这显然有助于他们将来的退休生活。 　　相比之下，弗雷德里顿的平均房价从2009年至2015年总共只上涨了1.7%，目前为$179,674元。而与此同时，多伦多的平均房价仅是今年5月就较去年同期上涨了11%，涨至$649,599元。 　　虽然温哥华房价持续飙涨，但温哥华岛(除维多利亚外)却并非如此。在2009年5月至2015年5月间，温哥华岛的房价上涨了近9%，虽然这一涨幅并不算小，但与温哥华房市相比无疑是小巫见大巫。 　　如果将卡尔加里与莱斯布里奇相比，地区差异虽然比较温和但却仍然引人注意。虽然由于油价暴跌，导致卡尔加里房价涨幅停滞不前，但在2009年5月至2015年5月间，卡市的房价涨幅仍然高达22%。而相比之下，莱斯布里奇同期的房价总涨幅只有10.9%。 　　大屋换小屋带来额外退休金 　　但是除非你将大屋换小屋，否则飙升的房价对你并没有实际意义，因为直到你搬进新换的房屋后，你才会知道自己掌握多少资产净值。如果你买的是公寓或是面积较小的房屋，你可能也会发现自己能够藉着房价飙升的东风赚一点钱，但这些钱却并不足以让你的退休储蓄呈现大幅增长。 　　如果你在多伦多居住着一栋独立屋，那你显然余地更大，因为今年5月多市供不应求的独立屋均价较去年同期飙升了18.2%，涨至$115万元;而多市公寓的均价为$422,947元。在大屋换小屋后，你即便是买上两套公寓，也还能再将近$25万元纳入囊中。当然，这其中已经包括卖方经纪佣金。 　　皇家地产公司(Royal LePage)今年第一季度的房价调查显示，弗雷德里顿的公寓均价为$15.4万元。而2015年5月在该市出售一栋房屋的均价为$179,674元，因此在出售大屋购买一栋公寓后，你能赚到的钱仅仅只够买一辆便宜的新车。而这笔钱更好的用途就是将其放入应急资金，以防需要支付突如其来的公寓维修费用。 　　你可能会好奇你所居住的房屋会对你的退休理财规划产生多大影响，这主要取决于你的房屋价值几何，以及你准备置换的公寓或面积较小的房屋是什么价格。大屋换小屋的差价减去房地产和搬迁费用后的剩余金额，就是你能够纳入退休储蓄的额外资金。 　　据马斯塔希称，他有四位高净值客户在温哥华出售大屋，并在同一地区购买面积较小的住房后，从中赚得的差价高达$80万元。马斯塔希表示，将这么一大笔钱纳入退休储蓄后，人们的退休生活会有很大不同。而这也就是为什么居住在房市炙手可热的的城市里更加有利于退休的原因。

分外荒凉的外景     　　屋内也是常年没有人居住的模样     　　地板不仅破败不堪，而且应该很久没有打扫了。。。       　　照片再模煳也能看出的破败才是真的破败 　　最近加拿大房地产组织CREA旗下的Realtor.ca网站登出一条售房广告，广告中的独立屋位于Woodbine和Lumsden小区，标价36万9,000。售房人很贴心的贴出了7张房屋内外状况的照片，却引来网友吐槽不断。   　　该独立屋为平房，屋内有2间卧室，一个卫生间，独立的车库，占地面积约2,500尺。Woodbine Lumsden小区位于多伦多市东边，距市区约9公里，开车约半小时的时间。在广告下面的描述栏里写着“极佳的位置，很棒的投资”。可是当有网友在社交网站贴出该广告时，却引来无数跟帖吐槽。   　　据本地地产公司RE/Max Hallmark Realty Ltd本周二(7月21日)公布的数据，仅在今年的前六个月，多伦多和约克区大部分的社区(或市镇)的独立屋均价比去年同期增长超过10%，而在最火热的社区里，售价半年内就飙涨了25.4%之多。在此之前，多伦多地产局主席Mark McLean也宣布GTA地区在6月通过TREB's MLS系统的房屋交易量创造了一个新纪录，为11,992，年同比增长了18.4%;平均交易价格为63万9,184，相比去年同期增长了12.3%。其中增长最快的仍然是独立屋，415地区的独立屋与去年同期相比增长了14.2%;905地区独立屋年同比增长了15.0%，增长速度最快。 　　在如此火热的独立屋房地产市场，对于刚刚要加入多伦多房奴大军的年轻人来说，这无疑是个噩耗。几年工作辛苦攒够37万，却看到只能买这样的房屋，不知道心情会如何。不少网友也表示说36万真的只能买到这样的房子，这也太让人绝望了。 　　首先，让我们来看看贴出来的房屋图片长什么样吧。 　　然后我们再来看看众网友怎么说。 　　网友LoraxlRose就表示不解：为什么他们要将内部图片展示出来呢?这房子明显快塌了啊 　　网友Conglamo回应了LoraxlRose的不解：这是多么积极的卖家!他这么做是为了让你知道你必须在房屋崩塌之前，赶紧将它摧毁。 　　Phreakytiki戏谑地说：我太喜欢这些模煳的照片了!就像是那些人进入房间，拍了照，然后赶快跑出了屋子，以免吸入太多的潮气。 　　网友Dipsomaniac则表示：我怎么觉得36万的车库才应该是长这样。。。。。 　　CheatedOnOnce忍受不了了：OMG，我感觉我已经闻到了屋子的味道 　　不过还是有很多网友表示说，如果把它拆了重新建一间可以住的新屋也是可行的，可能需要再加20万，也就是60万左右了，至少不会亏钱。等得久一点也许还能卖了赚钱呢，毕竟位置好嘛。 　　网友JALinTO就对该房屋很有信心：大家不要担心，最后卖的时候这房子会超过40万的。 　　不过当小编发现同样地理位置的房屋长这样，而且只要52万时，不仅要默默算一下15万足够把37万的房屋推倒重建成52万这样吗?所花的时间和精力怎么算呢?  

法媒称，英国伦敦著名的金丝雀码头正在建造中的居住楼房开盘销售，共有两百多个套房在四小时内全部被抢光。其中一半套房被外国人买走，而外国买家大部分来自中国。   据法国国际广播电台网站7月20日援引英媒报道，英国伦敦金丝雀码头近日有新楼盘开售，二百多个单位在四小时内就被抢购一空。部分买家早于开售前三十六小时就开始排队，据称有一半买家是当地人，而海外买家大部分是来自中国。   新楼盘面向泰晤士河，四年后才落成，开售当日售楼处门外已大排长龙。为吸引中国投资者，广告牌更写上中文广告。据发展商介绍，每个单位至少售60万美元。 据当地媒体称，中国买家不需要贷款就可以买下整个单位套房。 参考消息网7月20日报道 外媒称，澳大利亚、英国和加拿大的房地产经纪人已经在摩拳擦掌：上海股票交易所发生动荡之后，越来越多的中国富豪投资被认为比较安全可靠的外国房地产业。 据德国之声中文网7月18日报道，悉尼房地产经纪人帕利尔说，不久前他在澳大利亚悉尼市向中国投资商出售了2套公寓住宅，并带一位感兴趣的中国人参观了一套价值超过上千万欧元的豪华别墅。这位悉尼苏富比国际物业公司的老板说："中国人有大量资金，预计很多资金将流入外国房地产市场。""很多中国人已经在股市过热时将资金抽出。" 帕利尔说，对于其他国家来说也是如此。"中国人如此大规模地购买房产有些超乎寻常”。"与其说这是转移资金的标志，实际上更多的是个人为其资金寻找理财可能性。"帕利尔接着表示，最近有2名中国投资商前来他的公司打听，想在伦敦购买整栋的公寓楼。伦敦房地产经纪人-汉诺威私人办公室的内瓦尔也发现中国人对外国房地产越来越感兴趣，特别是对那些高端项目。他说："他们想投入大笔资金，估计在2500万至1.5亿英镑之间。" 从6月中旬开始，中国股市下滑大约20%。但是据美国美林银行的计算，从今年1月至5月，股票持有人就已经抛售了总共高达580亿美元的股票，几乎是2014年全年数额的一倍。大部分资金被用来购买了美国国家债券或者瑞士法郎等外汇。 自2000年以来，中国大量超级富豪选择移民海外。据Lio Global房地产经纪公司的一份报告，在2000年至2014年期间，总共有91000名中国富豪申请获得双重国籍。这些资产超过百万美元的富豪，大部分移民香港、新加坡和英国。据称，2015年上半年，中国人在美国楼市投资了大约50亿美元。2014年在美国房地产的全年投资数额总共为40亿美元。中国人之所以选择投资澳大利亚和加拿大，是因为那里货币贬值，使得近年来价格大幅上涨的房地产又变得比较便宜。 对市场过热这一趋势不是没有争议。在伦敦，悉尼和温哥华，埋怨中国人抬高了房价的批评声日益高涨。澳大利亚政府已经介入此事，对违反外国人投资条例者制定了新的罚款甚至拘留的法规。例如今年初，一位中国房主就被强制出售其价值2600万欧元的一栋豪华别墅，原因是澳大利亚当局发现，这名中国人通过一系列空壳公司非法购买了这栋别墅。 此外，对投资人不能及时将资金从动荡的股市抽出，从而影响房地产市场的担忧也在增加。伦敦中央投资组合的纳奥米・希顿就谈到投资者因资金蒸发导致购买房地产计划成为泡影的案例。温哥华的房地产专家也谈到首例投资失败的案例。房地产经纪人哈斯曼说："上周一位同事打电话问我，由于一位买主在中国股市损失了巨额资金，售方是否能收回已经达成的交易。" 中国经济取得的快速发展让世界羡慕，中国人超强的购买力也让世界对其刮目相看。经济的快速发展带来了人们收入的增加，收入的增加大大促进了人们的购买力。近期公布的《2015中国大众富裕阶层财富白皮书》显示，2014年底中国私人可投资资产总额约106.2万亿元，年增长12.8%，预计2015年底，中国私人可投资资产总额将达到114.5万亿元。2014年末，中国大众富裕阶层的人数达到1388万人，同比增长15.9%。预计到2015年底人数将达到1528万人。之前还有报告曾预计，受益于庞大的人口数量及经济增长，到2020年，中国将成为世界上富人最多的国家。届时，中国的购买力将远远超过现在。而现在，中国眼下正成为在美国购房为代表的全球海外购房第一主力。 美国购房：中国人超过所有外国客户群体 来自美国全国房地产经纪人协会发布的最新数据显示，海外买家用于在美国买房的每1美元中，就有24美分是出自中国人。2014年至2015年3月，来自中国区的买家（包括香港和台湾人）用于在美国买房的花费达到220亿美元，比2013年同期同比增长72%，并且超过任何其他国家。美国全国房地产经纪商协会年度报告显示，2011年3月到2012年3月期间，外国人共投入825亿美元在美国购置房产，其中中国人花费90亿美元，占11%，使其连续两年成为美国房地产第二大海外买家。 加州是美国房地产中国买家中最受欢迎的目的地，洛杉矶房地产对中国人的吸引力也最大。美国房地产出售给外国买家的房屋中32%是由中国人购买，是加拿大人的两倍。在加州购房，大洛杉矶地区往成为中国人买房首选。中国人在洛杉矶、旧金山和纽约等地大量聚居，那里华人社区的房子也大多由华人购买，其中既包括从中国本土来的，也包括美国当地的华裔。在该地区，华人买家曾一度超过了卖家。目前，美国是中国人的首选移民地，中国也是美国永久居留移民的第二大来源国。 英国：中国房产投资3年增长5倍 英国《每日邮报》网站曾发表一篇题为《你的孩子们买不起房的真正原因：从利物浦到克罗伊登，房子甚至在建成前就被中国的中产阶级抢购了》的文章。该文章称，在年轻英国人充满渴望地凝视着房地产中介的窗口中显示的房产时，殊不知在6000英里之遥的香港的一个盛大的英国房地产展会上这些房产已经被中国人抢购一空。从该文章中我们可以一窥中国人对英国房产的购买影响。 以英国伦敦为例，仲量联行国际住宅部一位负责人2014年底在接受媒体采访时表示，3年前，中国内地买家在伦敦购买楼房的比例仅为2%，如今已接近10%，3年时间增长了5倍。2012年，仲量联行检测到伦敦核心区的新屋销售量全年大约1万套，其中80%来自外国买家。当时在整个英国，40%的房产由境外人士购买，这些购买人群主要来自中东、俄罗斯和亚洲。从2013年开始，中国购买者的比例从5%激增至27%。2013年仲量联行的一项检测中，伦敦中心区新房共成交了3000―3500套，其中中国内地买家占到了6%。 英国的房地产正日益吸引来自中国的关注。去年九月，北京秋季房展会上，在参展的三百多个海外房产投资项目中，尤其以伦敦最为国内买家关注，目前的伦敦房地产市场上，中国买家占比已经达到10%，并且正在快速增长中。 澳大利亚：中国成最大房产投资国 近日，澳大利亚外国投资审核委员会的一份年度报告显示，2013―2014年，该委员会审核通过的中国买家购买澳大利亚房地产的总值达124亿澳元（合约99亿美元）。在这一时期，中国在澳大利亚的投资总计为277亿澳元，一举成为澳大利亚最大房产投资国。目前，中国不仅是澳大利亚房地产最大投资国，而且还是是澳大利亚（除技术移民外）其他各类移民类别的最大来源国，是澳大利亚第一大投资移民来源国、国际学生来源国、商务交流来源国、国际游客来源国。 2013年的澳大利亚房地产市场，来自全球不同国家的投资中，中国占据了最大份额，投资额约为59.3亿澳元，而在2007年，这一数字为14.9亿澳元。短短6年时间里投资额便翻了4倍。在房地产领域，约有12%的新建房屋被中国人买走。其中以悉尼和墨尔本是最受中国人欢迎的投资城市。这两个城市的一些小区中国人的购买率达到了100%。 2014年悉尼推出的一个新楼盘，近五分之一被中国投资者收入囊中，由于中国投资者的不断涌入，悉尼的房地产价格不断上涨，以悉尼西北部凯利威尔地区为例，这里的房价已从两年前的70-80万澳元上升到现在的100-120万澳元。Brighton现在是墨尔本楼市最火热的地区，当然这里的购房主力军仍然是以中国人为主。在过去的一年内，Brighton的房屋销售总额达到了惊人的8.41亿澳元，这一数据堪比墨市老牌富人区Toorak。 其他各国 除了上面国家，在世界其他国家，来自中国的房产投资力度也正在不断加大。 2011年，中国人在迪拜房产界共投资1.87亿美元，比2008年同期增长了6倍，2008年中国投资者共有45位，到2014年第二季度已经增长到了316位。 2012年10月，葡萄牙启动投资移民政策，今年1月葡萄牙移民局发布了截止到2014年12月31日最新的官方数据，自启动投资移民政策至今2年多以来，累计成功获得葡萄牙黄金签证的人数已经达到2022个，投资总金额近12.3亿欧元。这些获得签证的人当中，主要人群来自中国，共有1629人，约占总人数80%。这些获得签证的人中，有95%的人是通过购置房产而获得身份。 在日本，来自中国的房产投资也在不断增加，2014年，来自中国的个人和企业在日本房地产市场上的交易额约为2.3亿美元，比2013年总金额的三倍还要多。 总结中国海外购房原因，其良好的教育资源、生存环境、房产回报率和房产“永久权”是中国人在海外购房的主要因素。随着国内房地产发展迎来拐点，经济增速放缓，再加上房屋限购等政策，越来越多的人将对房产投资的目光放到了国外。有数据显示，2014年，中国个人海外房产投资总额为165亿美元，与2013年相比，同比增长了46%。预计到2015年，中国个人海外房产投资还将会翻番。中国业内人士预计，今年中国人海外购房额或达到350亿美元。 有资料显示，截止目前为止，在中国个人海外房产投资所青睐的国家当中，欧洲排名第一，获得了中国投资客户55亿美元的投资总额。其中，40亿美元流向伦敦，澳大利亚获得了30亿美元的投资，其中悉尼获得了22亿美元，北美（主要以美国的纽约和加州为主），加拿大（主要以温哥华和多伦多为主）约获得了25亿美元。 2015年《中国国际移民报告》指出，中国向主要发达国家移民人数基本保持稳定，世界各地华侨总人数为6000万人，中国国际移民是世界上最大的海外移民群体，主要目的地有美国、加拿大、澳大利亚、韩国、日本、新加坡等。相信随着中国经济的发展，如果到2020年中国真的成为全球富人最多的国家，到时候将会有更多的人到海外投资，加上中国人对房地产投资的青睐，未来海外房地产市场将迎来“中国潮”。（著名房地产专家成薇） 【延伸阅读】中国人海外购房额持续暴增 今年或达350亿美元 “越来越多的投资人涌入到海外房产置业的大军当中”，万国置地集团总裁史锐雪向记者表示，随着中国人从投资海外房产中受益，未来将会出现全世界都有中国房东的局面。 有数据显示，2014年，中国个人海外房产投资总额为165亿美元，与2013年相比，同比增长了46%。 “我们预计，2015年中国个人海外房产投资总额将是2014年的1倍，有望达到350亿美元。”史锐雪表示，预计未来5年至10年中，这个数字将会达到平均每年150%至200%的增长速度。 伦敦成为国人海外购房首选 据《证券日报》记者了解，目前为止，在中国个人海外投资所青睐的国家当中，欧洲排名第一，获得了中国投资客户55亿美元的投资总额，其中，40亿美元流向伦敦；澳洲获得了30亿美元的投资，其中，悉尼获得了22亿美元；北美（主要是以美国的纽约和加州），加拿大（主要是温哥华和多伦多），大概获得了25亿美元。 莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt也向记者表示，亚洲买家对澳洲和新西兰的物业需求依然强劲，并一直由中国投资者主导。此外，国内的私人投资者跟随绿地集团，太古，中国万科和Lodha集团踏足国际投资市场。 “中国人在海外投资房地产通常主要看两个指标，一个是房产的出租回报率，另一个则是贷款利率。”史锐雪向《证券日报》等记者表示，再加上中国房地产市场的不明朗，中国个人投资海外房产的热度也越来越高。 她进一步解释道，以上海和北京这种一线城市房价指数来看，每年出租回报率只有2%，而商业贷款利率大概是8%，出租回报率是完全没有办法覆盖贷款利率的。与加拿大对比来看，若外国人在加拿大贷款买房，一般可以借贷额可以达到总房款的70%，此外，首付一般只需要10%，但出租回报率是7%，贷款利率只有2.3%。 “对比可知，中国人在投资加拿大房产的过程中，可以实现以租养贷。此外，除了通过银行贷款投入少量的现金，实现海外房产配置外，还可以获得丰富的现金流。”史锐雪如是表示。 海外投资或成倍增长 在史锐雪看来，与2014年中国个人海外房产投资同比增长46%相比，2015年将实现同比增长100%，而未来5年至10年中，可能保持年增长幅度超过100%的水平。事实上，若中国人去海外投资房地产的步伐真的实现史锐雪的预期，这将意味着可能未来全世界都有中国房东。 莱坊机构表示，中国内地和香港的超高净值人士平均每人分别拥有4.7个和4.6个住宅物业，膺全球前两位。 对此，莱坊全球住宅研究部主管Liam Bailey向《证券日报》记者表示，中国内地投资需求增长方面有着巨大的潜力，但大量私人财富尚未在全球进行多元化投资，随着时间的推移，更多的资金将投资到海外。 鉴于此，万国置地于近期上线了名为“海外楼市”的线上房源网站。据悉，万国置地与15个国家的开发商合作，而海外楼市网向国内的购房客户展示的房源达到100万套，包括一手房和二手房信息。 值得一提的是，据万国置地介绍，海外楼市网是免费为中国购房人服务的，靠收取开发商的地产经纪的佣金来盈利。至于万国置地运营该网站的资金来源，“2014年至今，全部都是靠自有资金运营。接下来若引入投资，可能会用在全国一线和二线城市设立20个资讯办公网点。” 从万国置地的战略中可以窥见其对中国人海外购房市场增速的信心，史锐雪也认为，这一市场蛋糕很大。 但从另一个层面上来讲，虽然海外购房投资总额一直在增长，但在海外购房还是存有不少风险。“价格不对称是一个风险问题。”史锐雪坦言，2014年，“我们的投资人通过各种途径都看到了在一些欧洲国家买房子买贵了的现象，其背后是一些中介机构在价格上做了水分。” 另有业内人士则向记者表示，除了价格不对称问题，还有法律风险，因不了解当地市场真实状况，买卖时机难以把握的风险。当然，也包括汇率风险。 2014年2月2日，在英国伦敦市中心的特拉法加广场，演员表演高空舞狮。当日，英国伦敦的特拉法加广场举行庆典，庆祝中国农历马年春节。新华社记者殷刚摄 参考消息网4月7日报道 英国媒体称，中国投资者大规模抢购英国房产，以高价把英国买主挤出市场。 据英国《每日邮报》网站4月4日报道，开发商越来越以虚高的价格把房子直接卖给中国买家，彻底抛弃国内买主。 批评者4月3日晚上表示，这种手段可能让已经过热的房地产市场进一步不稳，同时加剧住宅短缺。 邦瑞和伯克利集团等英国大开发商都在中国开设办事处，以迎合对市中心黄金地段新盘日益增长的海外需求。 报道称，这种现象不仅局限于伦敦。在伯明翰，豪宅新盘“立方体大厦”有30%的单元卖给了中国人。一些投资者有小孩在英国大学就读。 有些投资者把公寓当做确保房租收入显著增加的安全港。中国的银行也为中国投资者提供以英镑计算的贷款。 Sequre房地产开发公司的迈克尔・萨克斯说：“英国市中心的新建楼盘被整块买下，再转手卖到海外，主要是卖给中国人，价格远远高于实际价值。” 他说：“这在一些城市导致严重的住宅短缺，因为在建的楼盘被全部买下，让首次购房者更难登上购房阶梯。” 他还说：“这将不可避免地抬高二手房价格，但这是人为的结果，而没有健全的基础。” 他表示，在利物浦和曼彻斯特这样的北方城市，很多新建公寓都以高于市场价25%至30%的价格销售给中国投资者。 最近开展的研究显示，英国有很多地区都出现房价泡沫。伦敦一些区的房价仅仅一年就上涨30%。像曼彻斯特和布赖顿这样的热点地区也出现两位数的增长。 报道称，4月3日晚上，英国自由民主党议员西蒙・休斯呼吁采取更严格的规定，阻止开发商只销售给海外买主。 但是，仲量联行住宅研究部主管亚当・查利斯说，这种趋势应当得到欢迎。他说：“经济下滑后，要得到这种投资变得非常困难。”

          昨天列治文市政府城市规划委员会议通过修改建筑条例，规定房子总建筑高度不得超过9米，室内天花板高度不得超过5米，新条例下周一会在市议会表决，若一切顺利，最快10月实施。         列治文出现越来越多的巨型别墅，也有人称“怪兽屋”，有居民抱怨被大房子挡住了光线，也影响社区建筑风格，于是列治文市政府在举行多次公共听证会之后，经过内部不断讨论修改，决定将房子的总高度从10.5米降低到9米，室内天花板的高度也被限制在5米以内，不得有假天花板的模糊空间。而建筑面积比率没有改变。市医院区泽光说，这个决定是平衡各方意见后的结果。         新的条例会在下周一提交市议会表决，通过之后将在9月再次举行公听会，若一切顺利，最快会在10月实施。

目前，建筑设计师卢卡-库尔奇(Luca Curci)最新设计“垂直城市”，它的外型十分独特，犹如一座蜂窝状摩天大楼。库尔奇表示，“垂直城市”适合于建造在中东地区，例如：卡塔尔首都多哈、阿联酋首都阿布扎比和迪拜。 　　 库尔奇认为，“垂直城市”是一款绿色环保建筑，它还能对居民们带来愉悦的心情，这个建筑体可容纳25000人。 整体设计呈现蜂窝状，每侧都有六边形孔洞结构，便于阳光和雨水滋润室内植物。 “垂直城市”具有能量独立性，房顶的太阳能电池板和光伏玻璃可产生能量。 整个建筑体像一个完美的生态系统，将传统建筑与自然环境融为一体。 “垂直城市”绿化面积率很高，房屋分为办公区和住宅区。 通过设计这种“零能量建筑”，研究小组希望提示人们重新思考人类与自然的微妙关系。

美国德克萨斯州北部的瓦格纳地产牧场（WT Waggoner Estate Ranch）占地51万英亩（约2064平方千米）。 坐落于美国德克萨斯州北部的瓦格纳地产牧场（WT Waggoner Estate Ranch），正在以7.25亿美元（约45亿人民币）出售。 堪称世界上最贵地产的该牧场占地51万英亩（约2064平方千米），比纽约、洛杉矶两座城市的面积总和还大。 据英国《卫报》7月21日报道，已有逾600人表达了对瓦格纳牧场的购买意向。但不是有钱就能买到，地产中介人伯纳德 于希特里茨（Bernard Uechtritz）表示，希望卖给对牧场精神有深刻理解的买家。他还说，瓦格纳牧场的挂牌出售，体现了美国“超级地产阶级”的没落，相当于出售了美国西部牛仔文化中的“自由女神像”。 数千头牛、数百匹夸特马、1200口油井 牧场购买者将会获得包括两处主要建筑群、3万英亩（约120平方千米）耕地、数千头牛、数百匹夸特马、1200口油井以及数万英亩未开发的土地在内的整个瓦格纳牧场。 瓦格纳地产牧场横跨德克萨斯州北部6个县郡，是美国最大的牧场。 1849年，牧场创始人丹 瓦格纳在这片土地上建立起了他的帝国。1923年，其子汤姆 瓦格纳确立了牧场的地产所属权。100多年来，瓦格纳家族一直拥有并经营着这片牧场，在培育海福特牛（Hereford cattle）、纯种美国夸特马（quarter horse）及良种赛马方面有着卓越的成就，成为世界牧场经营史上的典范。 牧场创始人丹 瓦格纳 据美联社报道，汤姆 瓦格纳的孙女伊莱克特，美国著名的女雕塑家，于1991年诉诸法院，要求对家族的地产权进行清算，开启了为时12年的家族诉讼。 2003年，在伊莱克特过世后的两年，当地法院对瓦格纳牧场的财产清算给出方案，提出考虑将牧场资产进行拍卖。其后，瓦格纳家族后人共同商议，最终决定将牧场在市场上挂牌出售。 地产中介人于希特里茨和山姆 米德尔顿（Sam Middleton）是瓦格纳牧场的联合中介人。据介绍，牧场购买者将会获得包括两处主要建筑群、3万英亩（约120平方千米）耕地、数千头牛、数百匹夸特马、1200口油井以及数万英亩未开发的土地在内的整个瓦格纳牧场。 于希特里茨向英国《卫报》介绍，瓦格纳牧场是美国牧场开发经营史上两个最为传奇的名字之一，另一个则是位于南德克萨斯州的国王牧场。 “在我看来，这片牧场有着无边无际的湛蓝天空。当俄克拉荷马州还是印第安人保留地，当亚伯拉罕林肯还在国会奋斗时，这片土地就已经被开垦了。” 具有石油勘探潜力   美国德克萨斯州北部的瓦格纳地产牧场（WT Waggoner Estate Ranch）占地51万英亩（约2064平方千米）。 于希特里茨表示，目前买家候选人的范围已被缩小至十数人，他希望能尽快决出“最后的赢家”。但同时，他也担心这些潜在的买家，会因为无法全面理解百年瓦格纳牧场的精神精髓而遭拒绝。“从理论上说，我们所期望看到的是牧场未来的主人是一位优秀的土地管理者，也同时是一个与人亲善者。” 对于牧场周边的居民，美联社曾于2014年报道称，当地居民担心未来的石油勘探者或外国投资者分割这片牧场并解雇现有工人来获取利益的最大化，而不会基于尊重历史的角度对这片土地进行保护和开发。 但当于希特里茨询问当地居民的意见时，他们都没有表现出很多担忧。于希特里茨表示：“事实上，无论谁买下了如此辽阔的牧场，都需要继续雇佣现在管理着牧场的每一位工作人员。这些工人是经营这样一个大牧场所无可替代的。” 目前，瓦格纳牧场拥有120名员工，其中部分是世代在牧场工作的，他们的父辈、祖辈都曾是瓦格纳牧场的工作人员。 目前，瓦格纳牧场中，已有5.6万英亩（约227平方千米）土地进行了石油开发作业，而剩余45万英亩（约1820平方千米）还未进行石油勘探。瓦格纳家族中，争夺牧场地产权的双方在牧场出售后将各保持12.5%的土地开采权。 美国前总统罗斯福参观瓦格纳牧场

房市最近非常火热，很多人也把房子作为了一种投资，华裔更是如此。很多人喜欢通过房产经纪买卖房子，但是房产经纪良莠不齐，如果遇到一个不靠谱的经纪，那就倒大霉了。不幸的是，网友@七月0717 就遇到了这样的闹心事。 @七月0717 ： 今天家里有四五个appointment要来看房。中午就收拾好全家出门了，直到7点最后一个appointment结束才回来。 一进家门傻眼了，卫生间马桶堵了，满地都是水!门口还有两条浴巾堵着水!!!马桶明显就是有人用过的样子!!!security也上来说楼下的unit漏水了…心里一万头草泥马奔腾…… 也不知道是哪一个经纪带人看房弄成这样的。要是前面的弄的，那后面来看房的不就直接没戏了嘛，已经打电话给自己的经纪。   各位论坛大神，这种情况只能自认倒霉吗? 对于@七月0717 的遭遇，大家纷纷表示同情，也发表了自己的建议。 有些人建议楼主找一下经纪人，看他们打算怎么处理。 @tterry：经纪应该都有保险的，叫经纪人看看怎么赔偿你的损失。 @thinktoomuch：不用担心，你经纪的公司的责任，找你经纪就是了。 @旭日朝阳：很多看房子的家长根本不约束孩子，任由孩子在家里糟践。 家里的很多玩具也都遭殃。 素质太差了。楼主这个要找经纪人看看怎么办。 有些会员则表示楼主大意了，有人来看房的话一定要有人在家才行。 @星星的约会：有人看房，得在家里盯着。 @JoJoliao：之后卖房，家里尽量留人看着。 有些网友表示自己曾经有过同样的遭遇，快气死了。 @妈咪宝贝：去年也是卖房，等人看完回家，一进门就傻了，满地都是树叶，泥巴脚印还有吃剩的饼干和包装纸。客厅沙发靠垫被折腾的乱七八糟，一看就是在上面踩过跳过的，楼上游戏室里整整齐齐的玩具被弄得满地都是，估计是看房的带着孩子，简直崩溃，只能说这样的人素质太差。 @concorn：上次租房时整个basement淹了的飘过。 还有网友说可能是对方找不到通厕工具，无法处理。 @Lowhigh：同情LZ，不过通厕所的工具真的要有，人家真的堵了也做不了什么，而且前一家堵了，后一家不知道再冲就完了。 @fierymm：通厕所的要放在能看到的地方，因为有些人真的比较大条，没经历过事，手忙脚乱只能照想象中解决问题。越掩盖越错。我租客也是这样，又不敢跟我说，到实在掩饰不了了，才告诉我处理。我就跟他们说，第一时间通知我，我不会责怪他们的。至少，现在我能睡得好点。  

这栋只有900平方呎的纽约市布鲁林小屋，喊价125万美元。(6sqt网站) 　　纽约市布鲁林的「房地产疯」膨胀至天文数字的新高，温莎台 (Windsor Terrace)地段的一栋小平房，也喊价125万美元。这个价钱是屋主在26年前买下这栋小屋价钱的八倍多，超出小屋原价110万美元。 　　「纽约邮报」报导，该栋房屋17呎宽，面积900平方呎，位于Vanderbilt St. 658号，号称：「超级华美、可爱迷人。」 　　这是一栋木制房屋，但上市目录把它形容得好像康州富人区格林威治的大宅第。负责上市的经纪人芭芭拉‧普西亚 (Barbara Puccia)说：「它确实是一栋独特的房屋，受到旁观者和赞赏者的注意。」 　　而买家实际上拥有一项特殊权利。普西亚说，这个地区的建筑法准许新屋主拆卸旧屋，在原地建造一栋三层高的新屋。 　　她说：「买家可以即时入住或拆卸重建，虽然邻居不想它消失，但我必须全力促销。有些人以同样价钱(在纽约市)买一户共有公寓(condo)，而你可以用这个价钱买一栋有后院的房屋。」 　　这栋屋建于1800年代后期，虽然较小，但也有三间卧室和一个可当饭厅的厨房，它仍保留原来的橡木地板、天窗、拱形天花板和屋前的一个花园，吸引路人伫足观看。 　　希瑟‧巴利( Heather Baley)在1989年以15万美元购买这栋屋。 　　邻居被如今的天价惊得呆了。 　　曾在开放日(open house)入内参观的一名老居民说：「我感到震惊，(价钱)真的太疯狂了，屋内的地板是倾斜的，需要修理，如果有人不介意这一点的话，也许没问题。」 　　这栋平房距离展望公园(Prospect Park)仅咫尺之遥，及靠近女演员珍妮弗‧康纳利(Jennifer Connelly)的旧居豪宅。当地传说这屋原先在公园内，是布鲁林高地一户有钱人家的夏季小筑。

　　据本国一间地产公司(RE/Max Hallmark Realty Ltd.)对多伦多和约克区的最新调查，与去年同期相比，今年上半年多伦多的22个社区和约克区的6个市镇独立屋的平均售价飙升10%或以上。该调查包括多伦多的35个社区以及约克区的9个市镇。 　　调查还发现，在多伦多的35个社区中，有13个社区独立屋销量大幅增长，位居第一的是C06区(Armour Heights & Bathurst Manor)，该社区在今年上半年独立屋销售量较去年同期上涨53.8%，房屋均价则上涨18.2%，攀升至1,010,711元。

  　　从今年年初开始，联邦央行连续降息点燃了大多伦多地区的房地产市场，尤其是在一项走俏的独立屋市场，行情更是推向一个新的高潮。据本地地产公司RE/Max Hallmark Realty Ltd本周二(7月21日)公布的数据，仅在今年的前六个月，多伦多和约克区大部分的社区(或市镇)的独立屋均价比去年同期增长超过10%，而在最火热的社区里，售价半年内就飙涨了25.4%之多。 　　该公司发言人麦克拉克兰(Ken McLachlan)表示，由于市面上的独立屋存货量较少，所以在过去的数年中，此类房屋一直处于供不应求的状态，而价格的增幅也一直超过其他类型的房屋。在今年一月份央行降息，令潜在买家的负担能力(Affordability)有所加强，并大量进入独立屋市场。在这两个因素的推动下，今年上半年多伦多全市35个社区中有22个的独立屋均价的年增幅超过了10%，而约克区的9个市镇则有6个。 　　在多伦多市内，上半年独立屋均价增长最快的三个社区都位于士嘉堡东端，分别是： 　　E06区(北至St. Clair Ave E，南濒安大略湖，东西分别为Brimley Rd和Victoria Park Ave)，增幅为25.4%至72.42万元; 　　E08区(北至Lawrence Ave E，南濒安大略湖，东西分别为Midland/Brimley和Morningside Ave)，增幅为23.9%至75.44万元; 　　E11区(位于401以北，皮克林以西)，增幅为19.2%至62.19万元。 　　麦克拉克兰评论，士嘉堡的独立屋比市中心更便宜，不会动辄就要150万或150万。在央行降息后，大多数银行的五年期固定按揭率仅为2.69%，所以均价在70万左右的士嘉堡独立屋更容易负担，关注的人也更多，所以价钱也就水涨船高。 　　北约克地区独立屋均价也在今年上半年录得很可观的增长。例如位于央街以西、北至Steels Ave、南及401的C06区和C07区，增幅分别为18.2%至85.47万元;以及15.4%至108.99万元。 　　调查还发现，今年上半年多伦多有13个社区独立屋销量大幅增长，位居第一的是C06区，较去年同期上涨53.8%;其次是W01区和W05区，销量年涨幅分别为37.5%和25.3%。 　　值得注意的是，在本市东端的一些社区如Riverdale、Leslieville、Danforth (E01)、Birchcliffe、Cliffside (E06)、Milliken、Agincourt North、Agincourt South (E07)，以及Rouge和Malvern (E11) ，独立屋的成交量出现了下降。麦克拉克兰表示，这是上述社区的房价相对便宜，买家蜂拥而至造成了供不应求，市场上存货短缺所致。 　　在约克区，今年上半年独立屋均价增长最快的是位于该区东北的小镇Whitchurch-Stouffville，增幅为20.5%至69.38万元，而销量增长最快的则是奥罗拉(Aurora)，为31.5%。由于大多伦多地区居民对独立屋的需求量极大，而市内的房价越来越高、存货量走低令选择的余地越来越小，买家东流将成为趋势。 　　麦克拉克兰表示，随着本月15日央行再度降息，本区独立屋市场将火上浇油。在今年下半年，一些房价相对较低的社区将更加火爆，而房价也将更上一层楼。  

  　　美国三大信用评级公司之一Fitch Ratings最近宣称，尽管加拿大房市今年增长迅速，但是很快就要走向终结了。Fitch Ratings估计加拿大房屋价值平均被高估了20%，根据地区不同程度也有所不同，而且房市很快会进入调整期。但是加拿大房市出现崩溃的可能性还是非常小的。 　　在最近公开的报告中Fitch称，加拿大房市在最近10年来的价格增长趋势会逐渐减弱，并进入缓慢的下降阶段。同时该机构也表示说加拿大目前形势良好，能够很好地处理好房市的逆增长。因为加拿大信贷市场具有高违约风险的抵押贷款产品并不多。 　　但同时也有一些不同的声音，不少市场观察者们都纷纷表示他们发现加拿大的信贷风险正在增加。IMF今年早些时候的报告称无保险贷款在加拿大市场上的份额在逐渐增大，现在已经成为了房屋贷款的主要构成部分。 　　IMF估计加拿大房地产市场房屋价值根据所处地区被高估了7%至20%不等。不过IMF和Fitch的估计都比加拿大央行要低。在去年年底，根据加拿大央行的估计加拿大房价被高估了约30%。 　　上周加拿大央行调整了基准利率，从0.75%降低为0.5%，然后所有的加拿大大型银行也将他们的主要贷款利率降低了0.15%。TD银行在其报告中称这次利率调整将会在短期内对加拿大房市产生新一轮的刺激。经济学家Beata Caranci和Diana Petramala在报告中称：“根据历史经验，贷款利率降低0.15%可能在未来半年内刺激房屋需求上升10%至15%。” 　　Fitch在其报告中称，他们不认为央行此次降息会对市场上的贷款利率，以及目前贷款人的负担能力产生太大影响。同时Fitch也表示多伦多和温哥华两个城市最不可能出现房屋价格下降，主要因为其经济发展仍然强劲以及人口的增加。 　　但是Fitch提醒说下降的危险也是存在的，可能主要会发生在那些在最近几年对建筑和房地产行业依赖过多的地区。也有专家认为未来问题可能主要出现在市场的供应方面。北海湾顾问Ben Rabidoux在上周曾说加拿大正在为每一个进入劳动力市场的人建造超过两套房，而这些人可能只能负担一套房，这主要是因为最近几年加拿大的劳动力人口增速的减缓。

深圳之外，上海是国内房价上涨最厉害的城市。   长期从事中高端房屋营销的德佑区域总监郭楷的感触很深，今年以来他加班的次数增加了，即使开车的路上也不断有电话询问。“80后的新上海人，成了500万-1000万住宅的主力购房人群，他们这个阶段有的已经结婚并养育了孩子，对改善性住宅的需求较明显。”郭楷告诉记者。   国家统计局数据显示，今年6月，房价环比涨幅最为明显的四座城市依次为深圳(7.2%)、上海(2.4%)、北京(1.6%)和广州(1.6%)。值得一提的是，搜 房网统计的上海外环内成交的、2房以上公寓项目共计182个，其中价格超过500万的项目数为124个，占比约70%。   第一财经客户端记者多方采访获悉，政策影响、板块补涨、土地市场火爆等多方位因素促成了上海的房价“温和”上涨，并导致中高端项目频繁入市。   板块补涨   统计数据显示，今年上半年，上海市商品住宅成交均价为30722元/平方米，环比2014年下半年上涨11.87%，这个数据比今年初业内预测的全年涨幅10%还要夸张。   有市场人士对上海每个板块进行分析，发现闸北、普陀、徐汇区域的房价一直在领涨。“闸北应该属于补涨，虹口区和杨浦区也还会补涨，上海的土地价值将重新进行重估。”上述市场人士指出。   以位于虹口区的瑞虹天地为例，其即将入市新一期平均价格比之前入市的一手房源提高了近8%，价格将在7万/平米左右，价格超过了业内的预期。事实上，瑞虹天地的二手房也随着虹口板块的补涨而水涨船高，第一财经客户端记者查阅搜 房网数据显示，在“330”新政的前一天，上述楼盘成交的二手房价是47908元/平米，而最近一期的二手房成交价格则变成了55646元/平米。   政策影响和股市好转促进了资金大量进入楼市，相比于传统的静安区、徐汇区高企房价，上述地区房价还有涨价空间，并因为这一轮的供求关系而迅速上涨。   本月初，上海市政协经济委推出《上海2015年上半年经济运行状况评估、下半年经济形势分析》专题报告。报告指出，上半年虽然上海的固定资产投资增速企稳回升，但房地产开发领域占了六成，可谓“一家独大”，2014年底以来，在央行[微博]一系列释放流动性举措刺激下，上海房市与股市逐渐复苏，并呈现加速上行态势。   第一财经客户端记者查阅上海统计局网站显示，今年1-6月，上海房地产开发投资1550亿元，同比增长15.8%，增幅较1-5月份提高0.3个百分点，相比2014年全年增速提高了2.1个百分点，与上半年全国房地产开发投资增速相比，高出11.2个百分点，连续7个月高于全国平均水平。   上述板块的价格上涨，一方面由于购房者反应到供求关系，同时也与土地市场火爆有关。由于上述区域土地日益减少，上海每年的土地供应日益减少。因此闸北区域不断出现了地王项目，比如金融街、华润等房企在今年上半年相继拍下区域地王，而在这些地王旁边的楼盘因为地价上涨其均价也在上涨。   80后选择   郭楷发现，目前500万以上的房屋购买者越来越年轻化，这些购房者不同于之前的70后，他们的选择影响到了市场的格局。   “80后都喜欢住新房，因此可以发现，很多板块新房可以卖到4万/平米，但是周围二手房只有2万/平米，由于80后对于新房的追求，一手房市场一直非常火爆。此外，80后由于进入了结婚生育阶段因此对于学区房也是很看重，而学区房无疑增加了房价。再者，80后喜欢精装修的房屋，这样可以节约装修时间，那么房价自然要上涨。”郭楷告诉记者。   学区房和精装修都在增加整个房屋的溢价。记者了解到，目前上海精装修房屋一般装修价格在3000元/平米-6000元/平米不等。而学区房更是提高了房屋的价格，复旦大学的一份研究报告显示，将“重点小学”的学区楼盘价格进行了统计，并按照市区和郊区归类，并对比其区域内学区房和所有楼盘的价格中位数，可以看出这些“学区房”单价比全部房屋单价均高出差不多6000元左右。   做为80后的曹波(化名)就是这样一个例子，其之前在市区有一套一室的房屋，随着结婚和生子就选择在外环边购买了一个小三房置换，而曹波购买的房屋旁边的二手房则明显价格比一手房低。   “现在大家都有车，因此我们可以考虑住远一点，而且做为新上海人我只需要有学区房就可以，选择稍微外面一点的房屋可以让我住的更加宽敞。”曹波在电话里告诉记者。   郭楷认为，房屋做为不动产相对风险较小，虽然目前房价一直上涨，但是很多80后都存在“刚性置换需求”，因此500万以上的改善型住宅不断热卖。   中原地产数据显示，截至7月20日，新建商品住宅成交面积为83.9万平方米，比6月同期增加10.1%。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦推算，未来10天增加30万平方米几乎没有难度。如此，7月成交至少在110万方以上水平，也是近6年以来成交量最高的7月。

建筑平面图是楼花买家护身符。（星报资料图片）   　　多伦多一位楼花买家，发现建筑商的完成品与建筑平面图有显著差别，原设计中的阁楼凭空消失，因而要求取消交易。而双方签署的购买协议条款，令建筑商处于有利地位。买家拒绝完成交易并诉诸法律，将冒相当大的风险。买家有义务完成交易吗？让我们看看安省高等法院的一个个案。 　　Gillian Gallow早在2011年1月，与承建商HPH (Broadview) Limited签订了购买协议。 　　Gallow购买的是位于多伦多百老汇大道（Broadview Ave）夹皇后东街（Queen St. E）之间，名为“Riverside Towns”的叠层式共管镇屋单位，该栋三层高含63个单位的镇屋项目，由开发商Hyde Park Homes及Lamb Development Corp.联营。根据楼花建筑平面图（floor plans），Gallow购买的价值543,400元的单位，是“两卧室、阁楼加上天台”。 　　虽然购买协议没有附上平面图，但随后的修订中包含这个1,140平方英尺单位的草图。该图则显示一层有客厅、饭厅和厨房区域，二楼有两间卧室和一间浴室，第三层包括阁楼和洗衣区，以及能到达天台的楼梯。标示的阁楼面积为9呎10吋乘以11呎4吋。 　　随著施工的进行，阁楼很明显地已经消失，取而代之的是一段到天台的封闭楼梯间。 　　购买协议中规定： 　　•应市政府的要求所作的任何更改，将不被视为有重大改变； 　　•开发商有权“更改、变更或修改图则和技术规范”；以及 　　•对任何改变、删减或改建，买方没有追索权。 　　实际上，多市政府不允许天台阁楼作为居住空间，只能用作机械用途和楼梯的过渡平台。开发商的立场是从没有向Gallow保证过，三楼任何空间的确切大小。 　　Gallow一再向开发商要求取得修订的平面图，但她的要求被忽视。开发商后来把有关改动认定为因应市府要求，根据购买协议被特别允许，并不是一个容许Gallow有权撤销这笔交易的“重大”改变。 　　根据《共管物业法》（Condominium Act），买家有10天时间，获披露陈述出现重大变动通知后终止交易。 　　最终，Gallow终止协议并要求取回79,611元订金。她向法院申请法定声明，极重要的阁楼空间消失，是一个重大变化，赋予她解除协议的权力，并让她退还订金。面对购买协议中的明确措辞，她拒绝完成交易冒了相当大的风险。输掉官司将意味著丧失订金，并要支付双方的法律费用。 　　高院法官Susan Greer裁定，阁楼消失，取而代之为封闭的楼梯，的确是开发商做出的一个重大改变。开发商应知道Gallow选择这个镇屋，是因阁楼空间可以作为家居办公室。法官裁定空间结构变化是“巨大”的，并显著得足以左右有理性的买家购买该单位的决定。法庭要求开发商披露所做的变化，并允许买家在10天内退出这笔交易。 　　Susan Greer法官允许Gallow终止协议，并取回订金退款。 　　这宗个案阐明，开发商在对共管物业单位的建筑平面作出重大该变时，将无法根据合同条款，依靠强调政府规定，而迫使买方接受所做的更改。更重要的是，在购买新屋和物业楼花时，有必要在购买协议中附上楼花建筑平面图。

卑诗省府维多利亚机场计划修建购物中心，占地10万平方尺，预计2017年夏季落成。开发商表示，新购物中心并非主打名牌折扣店，而是以生活用品为主，为当地居民和机场乘客提供便利。   10幢建筑16店铺组成   温哥华开发商Omicron上周与维多利亚机场管理局（Victoria Airport Authority）签署合作协议，开发位于维市机场东侧一片土地，兴建名为「悉尼门户」（Sidney Gateway）的购物中心。     Omicron温哥华岛总监劳克林（Peter Laughlin）周二接受《星岛日报》记者访问时表示，该工程前后计划共3年时间，预计明年动工，2017年夏季落成，共包括10幢建筑，以一家大型超市为主，并配有药店、酒铺、餐厅及银行等12至16家店铺。   劳克林强调，悉尼门户与温哥华国际机场（YVR）新开业的麦克阿瑟格兰购物广场（McArthurGlen Designer Outlet）不同，他说：「悉尼门户并非主打名牌折扣店，而是为附近居民和搭乘飞机、渡轮的乘客，提供生活便利。」

虽然近几个月中国房产市场销售行情明显好转，但从三四线城市去库存过程判断，瑞银认为，中国的房产施工泡沫还没有结束，泡沫的痛苦历程只走了一半。 瑞银预计，即便中国政府会出台政策支持基建，明年房地产固定资产投资增速也将放缓至2%左右，全国固定资产增速也会降至10%。房产相关行业企业的收入会减少，银行业资产质量会进一步恶化，地方财政将不得不减少对土地财政的依赖。 泡沫之痛 早在去年5月，瑞银就在报告中指出，中国的房产市场在经历结构性下滑，和此前不同，它的成因不是政府收紧政策，而是供过于求和投资需求。 而推动上述房市下行的关键力量是投资和工业活动疲弱。由于中国房产市场和工业有广泛联系，房产施工下行会给多种工业施加更大的下行压力，影响矿业和重工业，五金、建材和施工机械最受影响。 大部分城市房市量价齐跌产生了负面的财富效应，不仅影响了家庭耐用品销售，也导致汽车销量同比增速从此前两年的13.9%和6.8%降至今年上半年的1.5%。地方政府财务状况恶化，政府支出、尤其是固定投资受限。今年上半年土地出让收入同比大跌38%。 中国房市还会带来外部影响。瑞银发现，房市下滑并没有像一些市场人士担心的那样，影响中国的贸易顺差增扩和人民币汇率稳定，由于房市对全球大宗商品终端需求非常重要，其下行导致进口增长疲弱，部分大宗商品价格大跌。在进口额下降的推动下，中国贸易逆差从前年的2590亿美元增扩至3820亿美元。 中国银行系统的不良贷款增多，银行的部分风险源于开发商和住房抵押贷款，还有些来自房产和土地抵押的贷款、飞速增加的影子银行贷款、其他行业贷款、与房市密切相关的地方政府融资平台贷款。 瑞银认为，房市下滑可能导致多个相关领域的资产质量严重恶化。中国官方的不良贷款率温和上升，影子银行还未出现重大信用事件，这些体现出，政府在努力采取行动抑制金融风险，比如允许银行贷款展期，开展地方政府债务置换，而且货币宽松压低了货币市场利率，也有助于让部分表外贷款回归银行的资产负债表。 痛苦没完 瑞银预计，尽管中国房市销售会好转，房产施工持续下滑还将削弱中国对大宗商品、原材料和机械的需求，房产、矿业和工业投资增长都面临压力，拖累明年全国整体GDP增长。 瑞银预计，明年中国房地产的固定资产投资增速将进一步放缓至2%左右，所以即使中国政府还会出台政策支持基础设施投资，全国整体固定资产投资增速也会降至10%。 房产施工继续下调的影响会放大，将对中国企业、地方政府财政和银行的资产质量产生大范围的影响：相关企业收入和现金流越来越有限；地方政府将不得不减少对土地财政的依赖；无论直接还是间接风险，银行资产可能进一步恶化。 另外，中国房产下行无疑会波及几乎所有市场。其最直接、也是最重要的影响渠道是贸易，因为中国是全球头号出口国和第二大进口国。 现在中国房市显然给国际大宗商品出口商的打击最大。瑞银预计，未来几年这类企业还会受到更多负面影响，直到中国的房产施工活动企稳。今明两年中国的房产施工增长会继续放缓，韩国等对华出口资本货物的国家经济增长可能进一步受影响。

世外桃源往往被人们视为是最适合养老的地方。   1、坝美-比泸沽湖还世外桃源的地方。坝美，位于文山州广南县，至今不通公路。要想进入坝美村，必须坐小船，穿过一个溶洞才能到达。 坝美村与世隔绝的地理环境造就了与世无争的鸡犬相闻的古朴风貌，像极了桃花源。这里的风景温婉动人，成为全国摄影爱好者的新宠；这里的壮族风情也让人陶醉。 2、八宝-高原小桂林。 除了坝美，广南县的另一个景点——八宝，也美得令人窒息。八宝被誉为“高原小桂林”，有着桂林一样的喀斯特峰林地貌，温婉柔美。坐上竹筏，顺着八宝河一路慢慢飘向下游，喀斯特小山峰、万亩贡米稻田、13个壮族村落，依次排开，宛如仙境。 广南是壮族聚居区，壮族风味美食很多，比如岜夯鸡(酸汤鸡)、岜夯鱼、五色花米饭。广南由于邻近两广，饮食习惯也受到影响，所以烤乳猪也是当地的美食之一。另外，八宝所出产的八宝米在明朝时期列为贡品，不可不尝。 3、普者黑-世间罕见的山水风光 看过《爸爸去哪儿》的小伙伴一定知道普者黑，这个比泸沽湖更适合飘在水上发呆的地方。普者黑位于文山州丘北县，是一个由54个湖泊、喀斯特峰林、溶洞、少数民族村落组成的景区。 虽然不如洱海滇池般大气磅礴，但小家碧玉气质更让人迷醉。另外，这里还是全国唯一的僰人后裔聚居地，民族风情浓厚。 如何到达普者黑：在昆明东部客运站坐到丘北县的车，到达丘北县客运站后转乘景区专线公交车，半小时就能到普者黑了；另外，昆明去广南的高速公路要路过丘北县，所以也可以先玩了普者黑再去丘北县城坐车到广南，或者反过来，都行。 4、神秘的抚仙湖 抚仙湖离昆明仅60公里，为全国第一大高原深水湖泊，天气好时水下能见度超过10米。这里是云南人的休闲度假最爱(云南人很少去三亚这些海边，对他们而言，抚仙湖足够了)，飘在清澈的湖水上晒太阳，无比惬意。 5、比束河古镇更适合闲逛的地方-沙溪 沙溪位于大理州剑川县，被联合国誉为“茶马古道上唯一幸存的集市”，如果说束河是10年前的丽江古城的话，这里就是20年前的丽江，同样的小巷流水四方街，这里却更加古朴淳厚。 如何到达沙溪：在大理市区下关客运中心先坐到剑川县的班车(3小时)，也可以在丽江客运站坐到剑川县的班车(2小时)，到达剑川县城后，转乘面包车或者中巴去沙溪，车程50分钟左右。 6、宝山石头城 在这里闲逛晒太阳发呆丽江的宝山石头城也是一个适合闲逛晒太阳发呆的好地方，这个村子建在金沙江畔山坡上，面朝金沙江，背靠玉龙雪山余脉。因为地形因素，“我家阳台就是你家屋顶”是这里的建筑特色。在阳台上泡一杯下关沱茶，看脚下金沙江奔涌而下，看头顶雪山云卷云舒，逍遥似神仙。 7、诺邓古村 看过《舌尖上的中国》的人就知道有名的邓诺火腿，这里不仅风景美丽，在历史上还是明代中央直属单位——五井提举司所在地，村里的那一口古盐井更是孕育了那上过《舌尖上的中国》的诺邓火腿。  

　　受大温高涨房价影响最巨大的，可能是首度进入房市的年轻人与年轻家庭，因为目前房价已经与他们的收入脱节，若非有来自长辈的金钱协助，这些年轻人根本无法进入房市，不过其实也有愈来愈多长者，因为协助儿女购屋，使得自己的退休计画也产生重大变化。 　　会计顾问公司MNP的资深副总裁史考特（Judy Scott）说，近年来愈来愈多退休长者会碰上财务问题，她引述破产监管办公室（Office of the Superintendent of Bankruptcy）的统计数据指出，2010年至2014年间，申请破产的长者数量，增加了20.5%，她预料未来数年，破产的长者会继续上升。 　　对于目前许多进入房市的千禧世代买家，资金都是来自婴儿潮世代的父母，史考特认为，若这些婴儿潮世代的父母，使用名下的房产进行二次贷款，然后把钱交给儿女买房，这样的做法其实是十分危险的。 　　史考特还指出，浮动利率也可能对临届退休的民众造成一定的影响，因为多数的贷款契约必须每五年更新一次，若申请人收入减少、或背负更高额债务，银行审核时就会出现变动，进一步将造成财务状况的改变。 　　理财公司Money Coaches Canada行政总裁米斯葛雷（Karin Mizgala）也同意，即使是父母当下认为自己可替儿女支付购屋首期，也必须要三思而后行，因为很多人的理财计画可能不是那么完善，她呼吁家长在掏钱出来前，必须先确定自己未来的生活不会受到影响。 　　根据安雷公司（Angus Reid）一项最新民调，有74%接近退休年龄的民众，对于自己的财务状况感到担忧，因为他们并无足够积蓄，48%已经退休的民众，担心未来生活会因金钱不足而出现困境。安雷公司副总裁库尔（Shachi Kurl）表示，目前加国有很多接近退休年龄的民众，被迫提早离开自己的工作岗位。 　　库尔还提到，近期退休的加国民众，有一半人认为离开职场后，所赚到的钱比自己预期的更少，再加上可能遇上被迫退休的状况，他认为这样的情形十分令人担忧。