地产

  　　周二，《省报》的头版用两个整版的篇幅报道温哥华机场的洗钱问题，然而，文章的标题却是《洗钱者推高本地房地产市场》(Money launders snap up local real estate)。这篇文章在前半段重点介绍中国公民通过温哥华机场时的洗钱猖獗行为，但在后半部分却着重写这部分“黑钱”推高了温哥华的房价。 　　进入2015年来，随着地产价格的升高，本地居民和媒体对加拿大住房可负担性降低的问题怨声载道，然而，大部分的声音都将房价升高的黑锅推给了外国投资者，而对加拿大和本地政府的责任视而不见。中国人则首当其中，成为最大的背黑锅者。自今年早些时候加拿大央行第一次降息以来，就有包括前外交官、学者和社会活动人士等人纷纷登场，炒作话题，将加拿大房价上升的矛头直指中国人。最近，这股风潮似乎又进入了一个新的阶段――指责中国人在加拿大洗钱，并提出这些“黑钱”推高了加拿大，特别是温哥华的地产价格。 　　上周，《温哥华太阳报》的专栏作家连续两天发表关于黑钱与温哥华地产市场的文章，指出现在唯一一个能够被证实的例子是中国贪官乔建军用贪污所得购买了一栋白石镇的独立屋和一个列治文的公寓单位。但是，该专栏作者引用业界人士的话，暗示中国黑钱在温哥华的地产市场的作用很大。 　　《省报》的文章又再次将中国人和黑钱扯上关系。《省报》通过资讯自由法案获得了多份加拿大政府文件，显示温哥华国际机场是搜出未申报现金的主要机场。2012年至2014年12月间，在温哥华和多伦多机场查处869宗中国人携带现金和金融票据未申报的案件，案值折合1501万9891加元，其中近1000万元是在温哥华机场查获的。自2011年开始，温哥华机场就成为查处未经申报现金和金融票据的重灾区，占全加拿大查处案件的30%，而其中有将近一半的现金是由中国人带入的。另外，温哥华机场从中国公民搜获的未申报现金总额，亦较同一时期在美国所有机场搜出的多出近一倍。 　　《省报》报道称，2014年8月是近期查获中国人未申报现金最多的一个月，共有37起案件，查获总金额74万4659加元;第二多的是2012年6月，共有23起，总值57万4194加元。一名中国旅客在2012年6月在行李箱夹缝、衣物内和手包中共隐藏了17万7500元。他解释说要使用这些现金买房买车。海关工作人员只罚了2500元，就放他带着所有的钱离开了。 　　《省报》指出，加拿大对携带超过规定金额的未申报现金和金融工具进入国境的违规者的打击力度偏软是黑钱走私猖獗的主要原因。加拿大法律规定，进入加国境内的旅客可以随意携带现金和金融票据，并没有额度上限，但如果总数超过1万加元，则需要申报。对于不申报被查出者，可以处以最高5000元的罚款。但是在美国，罚款金额可能高达50万元，这也成为洗钱者更喜欢选择加拿大的重要原因。 　　《省报》报道说，中国人通过各种渠道将自己的钱洗进加拿大，包括在香港聘请洗钱者，支付20%的洗钱费用;通过多人多次小额将钱汇入加拿大。文章中举例称一名中国老板强迫他的200名员工每人汇5万美元(中国每人每年合法向外国汇款的最高限额)至他温哥华的账户中，购买了一栋700万的豪宅，还有零花钱剩余;以及虚开发票或其他非法手段将钱汇入加拿大。 　　文章引述一名追踪黑钱的专家Kim Marsh的话，表示这些数据仅显示了中国非法黑钱进入温哥华地产市场的一小部分。 　　这篇看似严谨的报道，其中的部分数据实际上并不经得起推敲。比如，文章中报道中国人被查出的未经申报携带现金的数额为1500多万元，但是有869个案件，平均一起案件只有1.7万元，而夏季似乎是查处中国人携款的高发期。 　　从数据中我们不难看出，虽然金额看上去很大，但是平均到每个案件，仅有不到2万元。这个平均数很难看出这些钱是要进入加拿大投资房地产的，更不要说是贪官洗钱的途径。就算贪官将加拿大作为洗钱的重地，肯定是使用其他的方式，但具体什么方式，到现在还没有令人信服的证据。这不足2万元的金额更像是个人使用或是留学生拿来交学费、生活费的钱。遗憾的是，《省报》的报道并没有这些方面的具体数据。 　　此外，众所周知的是加拿大海关对中国旅客重点照顾，对于留学生等敏感人群重点询问携带了多少现金，因为这一批人是最容易携带现金，而且不习惯申报。中国人被查处的最多也可能是海关重点执法的原因，这个层面的消息《省报》也未进行调查。 　　对于西人媒体的报道，中国读者应该有一定的辨识能力。最近越来越多的文章系统性、多角度、有针对性的对中国人这个群体发表评论，而且或明或暗的将加拿大房地产泡沫的责任推给中国人，不是一个客观的态度。在联邦大选正式开始的大背景下，中国移民应对各种报道有清醒的认识。 　　8月至9月是中国人来加拿大旅游、留学和移民登陆的旺季。在媒体的推波助澜下，对中国人的查处力度可能会进一步提高，读者应该提醒自己的亲友注意遵守加拿大的各项规章制度，避免不必要的麻烦。

宋美龄故居。 台媒称，宋美龄死了12年，仍有其无穷魅力。她没住过、甚至连看都没看过的纽约长岛蝗虫谷房子，被地产商以“宋美龄故居”或“宋美龄故居庄园”为号召，推出上市，引起美国和两岸三地不少有钱华人的兴趣。 据台湾《中国时报》8月12日报道，蒋介石于1975年4月初去世后，宋美龄即搬至蝗虫谷费克斯小径95号的一栋大房子居住。这栋建于1913年的老房子，是宋美龄的大姐夫孔祥熙和大姐宋霭龄在1943年购买。3层楼房子外形并不起眼，建筑物约有12000多平方尺（注：1平方尺约合0.11平方米），有15间卧房、8套浴室，整个庭院有37英亩（注：1英亩约合0.004平方公里），地税一年要20万美元左右。宋美龄于1995年搬离蝗虫谷，住进孔祥熙的大女儿孔令仪所拥有的曼哈顿上西城东84街10号9楼公寓，直至2003年10月下旬辞世。 报道称，孔令仪把蝗虫谷的老房子连同地皮一起出售，上市一年多乏人问津，终在1998年8月以低于市价的280多万美元卖给地产商史地门。史地门把宋美龄住过的费克斯95号加以翻新、扩建，同时把37英亩地分割成3大块，95号占12.28英亩。另建两栋豪宅，一栋占地12.8英亩、门牌号码101号的大房子，就是现在上市被地产商吹嘘成“宋美龄故居”或“宋美龄故居庄园”，售价奇高，约1180万美元。另一栋占地仅6英亩，现有人居住。宋美龄住过的费克斯小径95号，现亦有人住，并未出售。出售的是跟宋美龄毫无关系、2004年才盖好的豪宅。 1998年12月13日，一向幽静的费克斯小径，突然涌进数千名华人，他们想看看地产商史地门在宋美龄故居所举办的拍卖会。大量人潮堵塞了蝗虫谷的交通，当地富有白人从来没有碰到这种场面，他们向警察告状，于是警察出动直升机、警车和骑警维持秩序，并请华人代写中文牌示：“同胞们，路已封，请回吧！”蝗虫谷白人终于知道了什么叫“黄祸”！ 当时看到中英文媒体报道蝗虫谷的“奇景”，孔令仪不屑地表示：“我们对那个地方都没有什么感情，你们为什么对它有感情？”这位长期照顾姨妈宋美龄的孔家大女儿又说：“我们的东西已全部拿走，剩下的都是毫无价值、准备丢弃的物品。”其实，这位孔家长女在1998年卖掉蝗虫谷费克斯小径95号时，曾经说过：“我母亲当年先来美时买下，随后父母在这里住了二三十年，弟弟令侃、令杰及妹妹令伟都常住；蒋夫人过去20多年来纽约时，也大多以此为家。这里有着我们许多的回忆。” 报道称，蝗虫谷所在地的长岛北岸，100多年前被称为“黄金海岸”，顾名思义，当时大批有钱人在北岸猛建豪宅，而另一批名人亦以北岸为家，如老罗斯福即住蝗虫谷附近的沙加摩尔小丘。对那一带田园环境恬静安逸。但费克斯小径一带，在冬天并不适合居住，如遇大雪天，则有“出不得门”之叹。事实上，住在长岛北岸的有钱人，多半在曼哈顿有公寓，孔令仪就是一个例子。 1949年中国发生巨变，有钱有势的人逃至纽约附近高级住宅区，被中文媒体称为“白华”。另外一批有钱的上海人落户香港，不敢到台湾，原因有三：害怕台湾不保、台风、地震。目前有钱的大陆人比比皆是，在美国东西两岸疯狂置产，面不改色，《纽约时报》常有报道。当年孔家家族号称富可敌国，他们的实力也许远逊于今天在海外买豪宅庄园的大陆富豪。 报道称，纽约地产商和营建商很会动脑筋，他们在1998年利用一次宋美龄故居，现又再如法炮制，出售宋美龄没有住过和看过的“宋美龄故居”。

　　有时事评论员认为，哈珀提出增加首次置业者拿取RRSP免税金额上限，由目前的2.5万元增至3.5万元是好事，有助国民置业；同时，也有评论员认为，限制海外投机炒卖房屋只是为拉选票的政治言论。 　　大温哥华地产局西部总裁杨兴琳接受记者访问时表示，把RRSP的免税提取金额上调一万元，对于高楼价的地区影响甚微，但对于中部及东部楼价较低的地区，会产生积极影响。譬如有些华裔家庭，父母及子女把自己退休金的部分钱拿出来去付首期，若政府提高RRSP的提款金额，会使到买房成为可能。这将促进国内楼市发展。 　　他指，这个政策不花政府金钱，只是羊毛出在羊身上。杨兴琳又认为，如果哈珀限制海外买家，将影响加拿大对国外投资者的吸引力。 　　加拿大时事评论员袁志良认为，哈珀对于楼市的两项政策都是为竞选而说的言论。他分析说，限制外国投资者来买楼，对于想要置业人士，或者会支持这项政策。同时，被限制的外国人没有选举权，哈珀针对这些人，不会影响哈珀选票。 　　时评员：选民应理性分析 　　同时哈珀提出提高拿取RRSP的免税金额上限来促进楼市，是对限制外国买家的政策平衡。如果哈珀的政治对手提出批评，称限制外国买家的做法会打击楼市，哈珀则有政策可以回应。 　　袁志良指出，哈珀政治言论为了取悦选民。选民必须对政治人物说法进行理性分析，听取政治言论的同时，还要关注政治人物是否有具体可行措施。

  　   在加拿大房市，尤其是多伦多和温哥华这两个火热的房地产市场，常常会传出买家在价格战中，最后出价远远超出售价的消息，因而许多家庭最后不得不支付比计划的预算高出许多的钱来置业。 　　但是，今年4月底至5月初进行的一项调查则显示﹐在所有置业者中73%的受访者称能够在最初的预算之内置业，而且大部分超支者都只是高出最初计划的10%之内﹐高出预算20%或以上的只占3%。 　　Jessica一家亲历的“抢房价格大战” 　　Jessica Moorhouse最近和丈夫Josh Bowman从温哥华搬到多伦多定居;他们原来以为多伦多的购房负担能力要比温哥华好一些，能用50万加元左右的价钱买到自己的住房。 　　但从今年一月份开始找房子以来，他们遇到是一连串的失望。或者是50万的房子破烂的没法住，或者是他们在价格战中败给了出价更高的买家。比如他们好容易找到一个他们能够接受的叫价51万9千加元的小独立房，该房子有容易被水淹的问题，需要花不少钱大修，但还是有买家出比叫价高出整整7万加元的买价，结果他们的购房梦再一次落空。 　　Jessica一家经历的抢房价格战并不罕见。天合地产房产经纪人崔世利就表示说，自今年1月央行首次降息以来，多伦多市的房地产市场就异常火爆。在最紧俏的时候，也就是今年2月至3月，常常会出现多人抢房的情况，最多时候有20多人。而且加价买房也成了普遍现象，第一名比第二名有时能多出20多万。也就是说80几万的房子，最终常常以100多万售出。 　　调查显示：73%在最初预算内置业 只有3%超预算20% 　　加拿大认证按揭专业人员协会(CAAMP)的此次调查结果显示，也许加拿大的价格大战并没有传说中的那么凶猛。在调查中，首次置业者称其购房价没有超出预算的占了72%。据统计，加拿大每年有28万名首置业者﹐当中有19%的人超出低于10%的预算﹐而超出预算20%或以上的则只有3%。平均来看﹐首次置业者的屋价只是最初预算的94%。 　　第2次置业者的情况几乎类似﹐平均计算屋价是预算的95%﹐但能够不超支的份额只有70%。根据这项访问了超过800人的调查﹐有2次以上买屋经验的人则有较大的机会可以在不超出预算的情况下再度置业。 　　加拿大认证按揭专业人员协会在报告中还指出﹐这些较具经验的置业者有75%的人都不用超支﹐而且平均来说屋价只占预算的91%。据统计每年置业人数估计为数62万左右。由此计算﹐逾45万人置业不用超出预算。

  　　保守党向加新社提供竞选材料，指出其他国家的一些规则，包括限制外国投资者的置业方式，只能购买施工楼房，或者限制外国公民的业权，只能在旅居期间拥有该国物业。 　　一些人估计，温哥华约有15%的共管柏文全年空置，业主坐等房价上升，从中获利。 　　加拿大房屋及按揭公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)估出，该比率应是2.4%。 　　外界猜测，投资者推高温哥华房价，令人担心加拿大火热地产市场存在泡沫。

　　联邦保守党党领哈珀（Stephen Harper）周三承诺，如果在今年10月大选中成功连任，他将会推出楼市「新招」，监察是否存在海外投机炒卖问题，并暗示不排除会立例规管的可能。同时，他亦宣布将增加首次置业者提取注册退休储蓄计划（RRSP）免税金额上限，由目前的2.5万元增至3.5万元。 　　周三在北温举行的竞选宣传活动上，哈珀指出，他经常听到国民在谈论置业愈来愈困难的问题。他坦言，政府亦关注到有关海外非居民投机活动是道致房价急升主因的言论。 　　哈珀更表示，有估计温哥华的分契式住宅单位中，多达15%是长期空置，无人居住。他补充说，若果证实是海外投机炒卖活动引致本地楼价急升，政府会考虑「出招」加以规管。 　　联邦保守党政府曾经表明，无意修改海外投资者购买房屋规例，也不会推出任何限制措施。 　　联邦税收料减3,000万 　　无论如何，哈珀在周三承诺，大选胜出后，渥京将会致力收集有关海外非居民在房地产市场置业的详细数据。不过，他未有提到会采用甚麽方法进行。 　　与此同时，哈珀宣布，决定把首次置业人士提取RRSP的免税金额上限，提高一万元，至3.5万元。而还款期限则维持在现行的15年内。 　　他指出，对于大多数国民来说，一个安乐窝是个人的最大资产，亦是未来财务保障的最重要投资项目。 　　根据加拿大地产协会（Canadian Real Estate Association）指出，自从1992年联邦政府推出这项首次置业优惠计划以来，全国有超过280万个国民受惠。 　　哈珀周三估计，提高RRSP购屋金额上限后，在2017至18财政年度，联邦政府在税收方面将会减少约3,000万元。

　　卑诗地产协会(BCREA)的缪尔(Cameron Muir)表示，楼价高昂不能够只责怪外国买家，「我们看到的是，涉及外国人的交易少于5%，外国人拥有房屋的比率甚至更低。」 　　他续指，外国买家倾向买豪宅，而一般楼市是因需求而被推高。 　　哈珀昨日亦承诺，明年会花50万元去确辨外国买家是否影响国民置业的可负担能力。 　　卑诗大学地埋教授David Ley指出，任何数据收集的系统均须包括外国投资者买屋的各项途径，如网上、从外国展销会购置和经本地人来隐藏拥有权，「我认为尤其温哥华市场，有很多情况是外国投资者借用本地人的名义来买屋」

　　根据联邦政府属下的加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)近日公布的房屋租赁市场报告，温哥华和多伦多供租赁用住宅空置率今年春季下降，租金则上升，租房族日子更加难过。 　　温哥华的空置率今年4月降至1.4%，比去年同期下降0.4%。但租金上涨，以典型的两睡房公寓单位计算，平均涨幅为3.4%，达到1345元，全加拿大最高。 　　在多伦多，空置率由去年4月的1.9%降至今年同期的1.8%，两睡房公寓单位平均租金1269元，年度涨幅为1.8%。 　　值得注意的是，CMHC的住宅租赁市场报告说的是平均租金，要是在需求最大的市中心地区，租金大大超过平均值。以大多伦多为例，在最热门的市中心卑街(Bay St.)一带，新建共管公寓大楼内的两睡房单位月租普遍超过2600元，是平均租金的两倍以上。 　　而且未来房租趋势是进一步上涨。多伦多道明银行(TD Bank)最近一份研究报告说，由于大多伦多地区房价持续上升，预期将有更多人选择赁屋而居，进而造成租赁市场的供应进一步紧张。 　　古德曼房地产公司(David Goodman)上月的报告则认为，租赁市场供应偏紧，需求则大增，将可能导致温哥华及周边房租暴发性上涨。

一些中国人重视风水根深蒂固，即使移居海外也不改变。调查显示，每十个华裔美国人就有超过八人表示，买房时会考虑风水，更有三分之一不会找不懂风水的地产经纪去看屋。 另外，美国房地产协会(AREAA)和美好家园房地产公司(Better Homes and Gardens Real Estate)的调查指出，约五分之四(79%)的买家，因看中风水而愿意抬高出价。调查显示，受访者因此愿意抬高平均16%的价格。 华裔美国人和来自海外的中国买家，如今逐渐成为美国房市的主力；这项研究凸显出中国人的审美观和文化传统对美国的影响。 受访的华裔多数(76%)具备基本的风水知识，超过半数在日常生活中奉行这些原则。同时，受访的华裔屋主，高达81%最近购屋时考虑到风水。 美国家园房地产执行长雪莉·克利斯说：“对华裔来说，风水和其他传统的房屋特质一样重要，了解顾客的这层考虑，除了可提供更周全的服务，对买卖房屋的顾客，也会是无价的资源。”90%华人相信，好风水的房屋有助于转手卖屋时增值。 AREAA总会长钟卡曼(Carmen Chong)说：“在亚裔小区对房市的影响持续增加之际，风水更加受到重视，而且已影响到房地产开发商和室内设计业。”她指出，此调查证明投资者和卖屋者基于钱的考虑，会更充分应用风水；对地产经纪来说，懂得风水也更易在亚裔市场臻至成功。 房屋从设计到地点，都有许多风水元素。在买房过程，75%受访者表示，至少有一次因风水不理想而放弃购屋，这些被受访者认为风水不好的情况包括位于死巷巷尾(31%)、后方楼梯正对前门(29%)、后院为下坡(29%)、前后门连成一线(24%)。 询及买房时风水要素中哪些最重要，71%指出房屋居于基本方位(cardinal direction)是最重要考虑 ，其次是房屋在街道的位置、楼梯的位置。此外，87%受访者很重视厨房的风水，其中风水元素包括井井有条和不拥挤零乱(64%)、色彩协调(32%)，以及厨房炉头不能位于主卧正下方(29%)。 该调查对象是500名18岁以上华裔美国人，是透过电邮和网站于5月29日至6月8日进行。

由于有关洗钱活动渗入加国房地产市场的猜测甚嚣日上，加国缺乏对外国投资之研究日益引发房地产业的担忧。阿尔伯塔大学的研究机构呼吁当局对外国投资如何影响加国房市进行更多研究。 中国投资如何影响加国房市? 阿尔伯塔大学(University of Alberta)最近公布的一份研究报告呼吁当局收集更多有关外国买家在加拿大投资房产的信息，并指出洗钱可能并不是推高加国房价的主要因素。 加国房价飙升洗钱恐非主因 该份报告的作者，阿尔伯塔大学中国学院的研究员孙凯瑞(Kerry Sun)在接受《金融邮报》采访时表示，外国投资对加国房市的影响似乎已经成为一个热门话题，但是由于缺乏数据，这一争议话题一直未有确切结论，从而导致人们将富有争议的论据和感觉当作现实。 孙凯瑞在谈到洗钱问题时称，由于没有确凿证据，因此很难说外国买家在加国的房地产交易中是否涉及洗钱活动。 孙凯瑞在其研究报告中称，由于中国对资本和外汇管制严格，不少观察家质疑中国投资者如何能够在海外购买住宅物业。 孙凯瑞注意到，虽然加国没有直接的相关统计数据，但中国的海外房地产投资额自2008年以来已经增加了逾200倍，在2014年中期已高达$337亿美元。 孙凯瑞同时表示，虽然公众和媒体一直猜测国外洗钱是推高加国房价的主要因素之一，但总体来看海外洗钱活动并不常见，而这可能意味着洗钱并不是推高加国房价的主要罪魁祸首。 经济学家呼吁收集外国买家信息 实际上除了孙凯瑞，加国其他许多著名经济学家也都呼吁当局收集更多有关外国买家投资加国房产的信息，甚至连加拿大按揭与房屋公司的首席执行官西多尔(Evan Siddall)也持相同观点。 加拿大按揭与房屋公司对公寓市场进行的研究发现，在多伦多公寓市场的买家中只有2.4%是外国投资者。该公司表示将会继续研究这一问题，并对此进行更详细的分析。 和其他经济学家一样，孙凯瑞也认为外国投资者更有可能从事房地产投机交易，但他同时指出，由于外国投资者刺激了房地产开发，从而有可能增加住宅库存量。 但孙凯瑞亦表示，利用现有资料很难判断外国投资对加国房地产市场的实际影响。 其他国家对外国投资者加以限制 孙凯瑞在其研究报告中也提到其他一些地区对外国投资者的限制。比如澳大利亚虽然允许外国投资者购买空置住宅用地和新房，但所有外国投资者在购买住宅房地产之前都必须先通过外国投资审查委员会的审批。 在中国本土，外国投资者只允许在大陆购买一套用于自住的居所。此外，外国投资者在大陆购房需要缴纳1.2%的税费，而出租该房产则需缴纳18%的租金收入税。 而在美国等其他一些国家，只要不影响国家安全，对外国投资者购房并没有限制，但他们出租或出售相关房产的收入可能需要缴纳预提税。 中国买家投资热情还会继续升温 孙凯瑞指出，从长远来看，中国买家还会继续在加国投资房地产，加之中国在今年5月又推出新政，允许个人对海外金融资产和房地产直接投资$100万元。 孙凯瑞称，由于中国大陆的百万富翁越来越多，一些人担心该项新政将会掀起海外投资热潮，但鉴于新政实施时间尚短，目前还很难预测其长期影响。 加币贬值 度假村吸引外资 随着度假生活需求不断高涨，加国的休闲度假物业市场一片红火。加元贬值不但留住了国内买家投资，同时也吸引大量外国买家进入加国度假村投资行列。 Canadians’ creational property market is booming, as cottage lifestyle is in high demand. The weak loonie has not only kept domestic buyers’ investment in Canada, but also lured foreign buyers to 据加国房地产公司Re/Max称，加元贬值导致更多外国买家涌入加国度假屋市场。 Re/Max的报告称，由于加元持续贬值，外国买家纷纷涌入加国各地的休闲物业市场，尤其是卑诗省的Whistler和Tofino地区, 安省的Muskoka地区, 新布伦瑞克省的Shediac地区以及爱德华王子岛省(P.E.I.)的度假屋最受青睐。 Re/Max同时指出，加元持续贬值也迫使更多国内买家留在加国置业。Re/Max安省—大西洋地区执行副总裁桑德赫(Gurinder Sandhu)称，在2008年美国房地产市场低迷时许多加拿大人都进场投资，而随着美国房市复苏，他们在美国购买的房产在最近几年增值不少，由于近期加元持续贬值，这批投资者纷纷出售在美国的物业，回到加国购买他们梦想的度假屋。桑德赫同时预期这种趋势将会继续持续。 Re/Max的报告同时显示，由于加拿大人愈来愈青睐度假生活，以至于许多人都愿意牺牲自己主要居所的面积去拥有一栋度假屋。Re/Max的调查发现，有21%的加拿大业主宁愿缩小主要居所的面积，以便能有资金购买度假屋或郊区小木屋。 Re/Max加西地区执行副总裁阿殊(Elton Ash)称，该公司最近的调查发现，加人为了拥有梦想的度假屋或郊区小木屋愿意作出许多牺牲，其中选择为此放弃旅行计划的人数最多。Re/Max发现，有近68%的加人宁愿在度假屋中消遣长周末，而不愿去大城市旅行。 阿殊指出，随着度假屋和郊区小木屋的市场需求不断高涨，许多加人都在想方设法筹资购买梦想的休闲度假物业，而他们主要的筹资方式之一就是将度假屋出租。 Re/Max地产经纪进行的调查发现，有近半地区报告称有越来越多买家计划部分时间或是长期出租他们的的度假屋，而这种趋势在安省和卑诗省最为明显。 Re/Max的报告还指出，除了爱德华王子岛省的沿海物业外，加国大部分地区的度假屋市场价格都呈现同比增长，其中包括Muskoka、Whistler、Kawarthas、Haliburton和Wasaga地区的度假屋市场。 Re/Max的报告同时称，Peterborough和Kawarthas地区的度假屋市场中位价格上涨了27.9%，而这主要是因为多伦多买家大量涌入当地的度假屋市场。

　　 报道称豪宅位于北京市顺义区，总面积达16700平方米(约25亩)，价值逾亿元 刘亦菲卧室 近日，有媒体曝光了刘亦菲的豪宅，报道称豪宅位于北京市顺义区，总面积达16700平方米(约25亩)，价值逾亿元。通过目测，豪宅面积约有四五千平米，以至于一张照片的无法拍摄全貌，四周围墙甚高，正门则是高大铁门，并有保安全天候守候。正中的三层为“主人”住所，四周则是厂房一类的建筑。为了提高刘亦菲的专业技能，在豪宅内还修建了专业的舞蹈练功房、琴房等等。 据传闻刘亦菲在美国还有一处豪宅，是一座白色全砖的两层楼房，有地下车库。 通过目测，豪宅面积约有四五千平米，以至于一张照片的无法拍摄全貌，四周围墙甚高，正门则是高大铁门，并有保安全天候守候。正中的三层为“主人”住所，四周则是厂房一类的建筑。 为了提高刘亦菲的专业技能，在豪宅内还修建了专业的舞蹈练功房、琴房等等。 据传闻刘亦菲在美国还有一处豪宅，是一座白色全砖的两层楼房，有地下车库。

> 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤 新浪娱乐讯 “雪姨”王琳在微博晒出自己豪宅内景，称家中二楼玻璃自爆，砸到一楼，所幸无人受伤。从照片中看王琳家的复式跃层装修得十分豪华。 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤 雪姨王琳豪宅曝光！二楼玻璃自爆幸无受伤

宋美龄故居三个房子的其中一个以1180万美元的报价上市，引发民众热捧。屋主和中介表示，该房屋成交在望，停止参观。（美国《侨报》/FRIEDMAN TEAM提供） 据美国《侨报》报道，宋美龄位于纽约长岛的故居原址上的三个房子中的一个以1180万美元价格上市两周来，吸引众多华裔买家出价竞标，宋美龄的名人效应引发民众前往豪宅内参观，华人相当热捧。由于参观人数众多，目前该屋主和中介已经停止向买家展示旧宅，并已经接受数位买家的叫价，成交有望。地产中介表示，宋美龄故居原址上的第二个房子也有望上市。 大颈地产The Friedman Team中介Jason Friedman表示，目前上市的宋美龄故居其中的一个庄园已经收到众多买家的开价，并且价格都非常好。很多买家以及民众近日来都慕名前往参观，甚至没有预约前往该故居参观的人数也非常多。但实际情况是，该上市计划出售的房屋内目前仍有人居住，屋主的正常生活已经被络绎不绝的参观民众打扰。 Jason Friedman表示，现在房主已经决定不再对外展示，同时将对出价的买家进行考量，将在近日作出决定。Jason Friedman还表示，现在房主仍然接受诚心有兴趣的买家叫价，但买家只能通过提供的房屋照片来考察房屋，屋主将根据买家的叫价决定出售给哪一位。但对于潜在买家的开价情况，Jason Friedman并不愿意过多透露。 对于该房屋成交在望的情况，Jason Friedman向记者表示，宋美龄故居原址上的三个房子的第二个也有望上市。但Jason Friedman不愿意透露具体情况，仅表示记者稍后再致电就有确切消息。Jason Friedman对宋美龄故居销售成交信心十足。 这次出售的房屋是宋美龄故居原址上的三个房子中的一个，翻修于2002年。大约有超过12英亩土地，有9间卧室，9个全浴室和4个半浴室，一个标准三杆洞的高尔夫球场和一个游泳池。 1975年，蒋介石在台湾去世，宋美龄来到美国，在这里居住了20年，直到1998年把这处豪宅出售。当时进行了拍卖，本来预期有150人，结果1.5万人驱车前往一睹她的旧宅。房子卖掉之后，将原址分成了三部分，目前分别由三位屋主拥有。现在出售的房屋是在2002年以约500万美元的价格售出的，屋主并用了100万美元翻修重建。 但据台湾媒体报道，宋美龄故居大庄园后来被分为4户，这次出售的庄园原本土地尽管属于宋美龄故居一部分，但宋美龄的真正故居未在这波出售之列。

  　　8月11日，满地可银行(Bankof Montreal)在一份报告中称尽管加拿大严格上来说算是进入了经济衰退期，但是7月的加拿大房地产市场一点也没有衰退的迹象。这与三份近日发表的加拿大房地产报告观点完全一致，三份报告均指出多伦多及温哥华两大城市的楼市于今年上半年度都有显著升幅。 　　不过也有经济专家担心，在未来18个月加拿大房屋按揭利率可能因美国联邦储备局加息而提高，但满地可银行认为这种可能性不大。满地可银行的报告称他们相信加拿大楼房市场在短期内仍将会受惠于低利息和加币的持续贬值。 　　此外，在报告中满地可银行还指出，仅仅从利率来看，在2016年之前房屋按揭利率在短期内急升而拖累本国楼房市场的可能性很小。只是万一未来数月，加拿大的经济数据仍强差人意，也许会打击商家投资信心，继而影响劳工市场，导致失业率增及加拿大人收入减少，有可能为地产市场带来负面影响。但是这情况是否会出现，则要看未来几个月的经济数据。因为加元贬值或可带动本国出口，增加加拿大国内生产总值。 　　加拿大地产协会的报告显示7月新动工房屋速度有所减缓，主要是因为市区的多单位项目新建有所减少。上个月新动工房屋数量为19万3,032间，低于去年6月的20万2,338间，也少于路透社预测的19万5,000间。市区独立屋新动工数量也下降了0.8%至57,520间。按区域来看，全国只有温哥华的独立屋新动工数量出现了上涨，其他区域都在下降。不过满地可银行指出总的经济数据显示加拿大房地产市场趋于一种健康的发展趋势，没有一点衰退的迹象。 　　此外，7月的多伦多地产局报告也显示上月楼房销售量上升8%，刷新7月份的新纪录，楼房价格亦上升了9.4%，大温哥华地产局今年7月的楼房销售量亦较去年同期增加了30%，也将7月份的楼房基准价推高11%。 　　与此同时，也有不同的声音指出目前加拿大房地产市场过火，在不久的未来会出现很多的问题。有经济预测指出多伦多与温哥华两地的炽热楼房市场将于年底至明年逐渐冷却。一方面温哥华楼房价格太高，难以负担，将会迫退买家;另一方面，多伦多市新公寓大厦陆续落成，在存货量不断增加的情况下，亦会冷却多伦多过热的地产市场。 　　多伦多道明银行上周发表的报告更预期，多市二手楼房价格明年将下跌5%，温哥华则甚至下跌至12%。而Capital Economics的David Madani仍然坚持自己的观点，认为由于供应过剩，未来加拿大房价将会下降30%。 

  　 本地地产业人士指出，人民币贬值对本地火热的楼市应该没有太大影响，甚至如果人民币对美元续贬，但加元对美元也一样继续贬值，反而可能会引来更多的投资热钱。 　　地产经纪苏娴雅表示，人民币只是对美元贬值，但加元对美元的汇率也同时下跌，因此对拿人民币来加国买楼的投资人来说分别不大。 　　她认为，如果人民币对美元续贬，但对加元的汇率没有太大变动，未来甚至还有可能吸引投资美国的中国热钱转战加国。 　　本地开发商郑先生也认为，虽然人民币前晚骤贬，短期内应该不会对本地柏文市场产生影响。他称，中国主要城市目前的楼价远高于大温地区，因此就算人民币略贬，大温楼市相对仍然还是非常理想的投资对象，相信大温楼市的热度不会因此减退。

　　温哥华房价高企，住房可负担性一直是受关注的议题，不少评论将原因归咎中国大陆买家涌入炒房，甚至有人呼吁实施投机税等措施，限制海外买家进入温哥华房市。有地产专家指出，相较全球其他主要城市，温哥华的房价依然合理、便宜，是吸引中国买家的一大原因，但这些投资客对温哥华房市的影响仅局限在高端豪宅市场。 　　温哥华麦当劳地产(Macdonald Realty)今年2月在上海开设了服务办公室，主要针对有意投资温哥华地产的中国客户。公司副总裁史卡罗(Dan Scarrow)指出，过去6个月加元汇率持续走低，令中国客户在加国的购买力增长25%，被不少投资者视为入市的好时机。 　　除了美元之外，人民币对其他外币的汇率都强劲，这一现象同样刺激了对澳洲和欧洲房市的投资，例如雪梨和墨尔本都是除了温哥华之外，备受中国投资者青睐的市场。 　　史卡罗表示，不少观察者认为现在的温哥华房市已经非常昂贵，但相对于全球其他主要城市，价格其实依然便宜。像是在纽约曼哈顿或伦敦，投资者很难在绿树如茵的地方找到一处独立屋单位，即使找到也是天价。现在等于是拿温哥华独立屋与伦敦、纽约或是旧金山的500呎公寓单位作比较，按照全球标准来讲，温哥华房价依然是合理的。 　　他补充，况且温哥华在最佳城市排名中都名列前茅，更让成为理想的投资城市选择之一。 　　对于指责中国大陆买家抬高温哥华房市，史卡罗表示，根据针对温哥华三间分公司去年经手的1500个房屋交易分析显示，房价高于300万元的房屋交易中，中国买家比例逾六成，在房价介于100万至300万元的物业交易，中国买家只占21%，100万元以下物业中，中国买家只有11%。 　　史卡罗指出，中国买家对温哥华房价的确存在影响，但只限于豪宅市场，而不是广义上的房市价格，普通房价被抬高主要还是因为房源紧缩和现在房贷利率走低的原因，这说明住房单位未能满足人口增长需求。

　　根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）最新公布的数据，全国7月新屋起建数量减少，但卑诗省及温哥华的新建住房单位则呈上升趋势。 　　11日公布的7月新屋起建统计数据显示，卑诗省共有3万6501个新建单位，比6月的3万4870个单位增长4.7%。其中，温哥华的新屋起建增加幅度尤为明显，从6月的2万5360个单位增长7.9%，达2万7349个。 　　CMHC市场分析师亚当玛奇（Robyn Adamache）指出，对各类住房单位的高需求，是令房屋新建数量在7月增加的原因，尤其是独立屋单位新施工项目增加较多，公寓和城市屋则呈稳定增长。他说，新起建单位的增加也是经济乐观发展的表现。 　　但除了卑诗省外，全国其他省份的新屋起建都出现下滑，总数从6月份的20万2338个单位减少到7月的19万3032个，跌幅4.6%。其中，安省和大西洋省份均下跌13.8%，草原三省起建新屋则减少了4.9%，魁省下降3.2%。下降幅度在个别主要城市表现的尤为明显，亚省卡加利下跌54%，沙省雷琴纳减少37%，安省多伦多则减少23%。 　　不过即使如此，全国7月的房屋起建量仍高于过去6个月和12个月的平均值。满地可银行（BMO）高级经济师Robert Kavcic指出，目前的新屋建盖发展趋势符合不同区域住房需求的高低差异，整体来看，全国新屋起建的形势依然表现强劲，很难看出有房市有衰退的现象。

    　　地产业界称 加币贬值 教育环境佳 吸引投资 　　尽管政府没有温哥华楼房买家来自何地的统计数字，但是有温哥华地产经纪称，自己所属的地产集团，去年在温哥华售出的300万元或以上房屋中，七成是中国买家。他又称，在大温不少人眼中，温哥华房价实在太高，不过对于中国投资者来说，跟世界一些国际城市相较，温哥华的地产价钱是相宜的。 　　据《省报》(The Province)报道，麦当劳地产集团(MacDonald Realty)副总裁斯卡罗(Dan Scarrow)周二在温哥华一群金融分析师发表演讲时称，政府没有温哥华楼房买家来自何地的资料，不过可以从该集团的内部数据，了解温哥华房地产的情况。 　　渐多中国超级富豪「植根」大温 　　在去年，该集团在温哥华售出1,500幢房屋，当中售价300万元或以上的房屋，70%买家来自中国，而在100万至300万元的房屋，中国买家占21%。至于100万元以下的房屋，11%是中国买家。 　　斯卡罗于今年2月在上海为该集团开设新办事处，以欲投资温哥华地产市场的中国买家为销售对象。他指出，在过去6个月，加元汇价低企，这令中国投资者有更多的购买力。 　　此外，斯卡罗称，中国政府提高收税力度，也促使中国富裕家庭把资产分散到海外，加上温哥华的治安、气候和教育系统，吸引许多中国投资者投资到温哥华。 　　对于有人指中国买家推高本地楼价，加拿大政府应否应限外来投资的争论，斯卡罗就表示，很多人忽略了一点，就是不少中国投资者有某程度的加国身分。 　　斯卡罗续道，愈来愈多中国超级富豪投资者在温哥华「植根」，以阿里巴巴行政总裁马云为例，既在温哥华有屋，又考虑在温市设立办事处。

　　在多伦多和温哥华，置业变得愈来愈难以负担，且情况今年来继续恶化。随着屋价的急剧攀升，即使是有稳定工作及收入的家庭，也愈来愈难负担购买符合其家庭需要的物业。虽然房屋增值令纸面上的资产数字大涨，让人振奋不已，但是静下心来之后，很多人都在问这样的一个问题：牺牲了生活质量去换一个几十年也还不清贷款的房子，真的值吗? 　　 收入八成用来养房 　　在加拿大养房不容易。除了物业费、电费、煤气费，还有上网费、电话费、有线电视费、地税等，此外如果房屋出现问题，还要支付维修费，这些价格都不菲。 　　加拿大皇家银行近日发表的报告指，今年央行降息以来，多伦多地区房市行情、特别是独立屋等低层房屋的行情更加火爆，每月房价以超过10%的年增幅增长，令人们负担房屋的水平越来越恶化。在多伦多，一栋两层平房的平均售价近76万元，相当于按揭和其他开销占去一个家庭收入达67%。一栋两层的普通房屋，在温哥华的平均售价为92.9万元，相当于平均收入中位数的家庭，每月要拿出高达86.9%的总收入，支付按揭和其他房屋开销。 为了还清房贷，许多家庭将生活开支压缩到最低的水平，从而大大影响了生活的质量。 　　华裔夫妇120万买房 叹：养房好累 　　事实上，因供楼负担过重而令家庭经济情况不稳定的情况，在华社并不少见。有华裔为圆置业梦，花近8成家庭总收入支付按揭等开支，令生活更艰难。而愈来愈多人的置业梦成泡影，租房住的现象正在增加。 　　华人社区一向予人的印象是热衷于买楼炒楼，靠房屋迅速积累财富的神话也时有所闻。但也有人声称为买屋陷入经济拮据的两难局面。 　　有华人买家曾表示，一年前将没有完全付清按揭的旧屋卖掉，再贷款80万元购买了总价逾120万元的房屋，由于夫妇两人收入并不高，难以取得大银行贷款，只能以接近4%的高利率取得房贷，致使每月还房贷约1万元，家庭所有收入都被房屋吃进去，经不起任何经济上的波动。他们对自己的仓促决定所造成今天的压力也时时感后悔，但看到房屋价格仍节节上升，又下决心咬紧牙关坚持下去。 　　以租金还贷不现实 　　家有两个高中生的丁女士，原本在北约克租屋居住，一年前为给家人更大生活空间，下决心在士嘉堡买下一间半独立屋。当时的想法是租房居住成本也不低，如果可以做业主，将部分房屋租出，以租金补贴成本支付按揭，或许还可以令家庭经济改善。购屋后她才发现并非事事如想像般，购得的旧屋有多处需要维修，成本不菲，而租客收入并不如她想像中理想。丁女士指以前租房时虽然花不少钱，但手中毕竟有些积蓄壮胆。现时将所有积蓄都投入房屋的首期，生怕家中有任何不时之需难以应对。 　　丁女士指目前花在房屋上的支出占至每月家庭收入8成以上，剩下部分只够勉强应付其他日常开支，房客收入又不稳定，铲雪除草等沉重工作无法请人来做，都要自家人亲力亲为，令她感觉不仅生活品质下降，也时时生活在缺少安全感的心态之下。她表示，在孩子上大学后会考虑将房屋卖出，换成较便宜的公寓居住，以改善家庭经济状况。她认为买房还是要考虑家庭的需要及经济实力，不要为了升值而勉强买大屋。 　　买房不如租房 　　加拿大广播公司近日报道一个普通家庭的买屋经历。一对年经夫妇因在温哥华买不起房而迁往房价稍低的多伦多，希望可以在这里置业。他们考察了多伦多房屋挂牌情况之后，认为可以花大约50万元购置一个两居室的单层平房。他们由今年1月起开始看房，但是看过愈多，感到离置业梦想愈远。 　　他们发现叫价在预算之内的房屋，往往是破败不堪，需要大量整修，有的电路不安全，有的使用有害的石棉建材。但卖家并不介意，因为在目前市场，似乎甚么样的房子都能卖到好价钱。两夫妇最终找到一间叫价51.9万元的房屋，虽然该物业也需要大量维修，兼且有淹水之虞，但似乎是他们最好的选择。不过，在与其他买家争抢出价时，他们输给了一位高出叫价7万元的买家。由于不想背上过于沉重的按揭，也不想将就住在破败的旧房中，该对夫妇最终放弃置业梦想，决定租屋。 　　另一位目前在温哥华租住柏文公寓、有三个孩子的五口之家女主人对记者表示，适合其家庭人口需要的房屋目前在温哥华平均售150万元，令他们只能选择租屋。租屋可能因房东的情况变化而随时要搬家，令他们缺少安全感，以及对所在城市产生疏离感。女主人和她的丈夫都有稳定工作和收入，但对当地房价望尘莫及。他们承认以目前的收入还是可以置业，但可以负担的物业类型有限，要么挤在狭小的公寓，要么搬到离工作和孩子学校很远的郊区置业，以换取较大空间。他们表示至今未置业而租屋，是担心因置业而影响家人的生活品质。 　　牺牲生活质量换一个房子值得吗 　　房价飙涨，房主的资产也大幅增值，不免让人振奋不已，可是这个增值毕竟只是纸面上的“数字财富”，空有一点心理安慰而已。在房价越来越难以令人负担的今天，不少人也彻底放弃了买房的计划，去享受轻轻松松的生活。 　　多伦多市民雷米尔(Tim Lemieux)就是一个刚刚放弃了买房梦的人。他表示，自己在室内地铁沿线租一套一居室公寓只要900块钱，而如果买了房子，则除了几十万的房屋的首付之外，还要负担律师费、土地转让税、搬迁费用，以及各种各样的额外开销。即便他们夫妇两人都有工作，这么一大笔开销砸下来，他们的生活质量还是不免大幅下滑。 　　对租房来说，除了可以享受更宽松的生活预算之外，负担的责任也更小。如果房子有什么问题了，大不了可以不住。如果其他地方有更好的工作机会，搬家也很容易，甚至环游世界都没问题。在退休之后，没有房产也可以更方便地申请老人公寓。 　　不过，目前加国居民的主流观念还是买房好过租房，目前本国有60%租客表示，自己租房是因为买不起房，一旦有机会就会入市，而只有17%的租客表示会“永远租房”。 　　专家指出，拥有住房会让人有一种优越感和安全感，这可能是大多与加拿大人愿意买房的原因。不过，只要仔细想想就会发现，其实大多数人的房子都是被银行拥有的，自己不过是为银行打工。在还清了按揭之后，自己可能很快又要卖掉房子住进老人公寓了。 　　为这样一个短暂的居所，牺牲掉十几年、甚至几十年的生活质量，真的值吗?加人真应该好好算算这笔账了。 

        都说温哥华的房地产热火朝天，那么，对于普通老百姓来说，在大温地区买一栋独立屋究竟是怎样一种体验呢？为了给大家一个比较实实在在的案例，环球邮报最近跟踪采访了一对住在北温的夫妇，他们最近就因为想要换一个更大一点的House而有点伤脑筋，不过幸运的他们最后还是在同一个社区找到了一栋符合他们预算的独立屋。        下面是他们这次换房的经历：        有一对住在北温Lynn Valley的夫妇——丈夫Randy Ewuk和妻子Julie，他们因为孩子逐渐长大，原来的房子不够住，所以想换一个大一点的房子，但又由于大家都不愿意换学校，所以他们只能在同一个社区中寻找，预算为100万。        北温100万的独立屋购房预算，选择实在太少，更别提现时市场上买家之间的热烈竞争了。经过几个月的苦苦寻找和等候，Ewuk夫妇最后终于找到了一栋带有5间卧室，2个卫生间的同区独立屋，离他们原来的住所也仅仅只隔了7个街区，但中间的过程令他们事后不禁连连感慨道，大温的房屋买卖市场真如战场一般，太过惨烈了。。。        Ewuk表示，由于各方面有太多限制条件，加上只有100万左右的预算，一开始只有4栋房屋的选择，所以只要是在预算内，就去参观Open House，一个都不放过，但是骨感的现实节奏是：他们去看一栋（还不管是不是看得上），就卖一栋。比如说，他们周三发现一栋房屋挂牌开售，周六和周日Open House开放参观，周一就有offer，周二就卖了。        这样的节奏逼得Ewuk夫妇必须提前尽一切所能全方位做好准备，否则只能眼睁睁地看着房子一个接一个快速消失。。。他们的经纪也提醒说，必须在Open House前就得完成验屋，否则一旦卖家开始接受offer时，根本就没时间考虑了。        Ewuk夫妇最后买下这栋房屋是这样的节奏：周三去看open house，周三晚上又去看了一次，周五完成验屋，周一下了offer，周一晚上拿到。        Ewuk表示，这栋得来不易的房屋当时只有三位买家竞购，比他们预想的要少，他们下了offer后也不想和别人竞价抢购，因为预算已经是这么多了。他们认为出价多了3万，但按照现在贷款汇率的情况来看，这3万也不过就是每次多付10元而已（25年贷款期），这对于现时炙手可热的房地产市场，能在自己满意的社区买到一栋符合预算的房屋，真的算不了什么。        这对夫妇表示，其实在这栋房子之前，他们还看上过一些房子，但这些房子实在太抢手了，根本“买不到”！比如说，当他们刚开始准备买房子时，一条街上的一栋全新的独立屋就挂盘开卖，他们还很开心，想要拿下来，但没想到就在第二天，他们就发现已经卖掉了。        还有一次，他们曾经看中过现在房屋对街的一栋独立屋，原本周三是open house，结果周二他们的经纪就被告知说已经卖掉了，这栋房子就这样连open house都没来得及做就直接被买走了！还有两次看房的经历是，这些房子其实早就有offer了，只不过在等验屋结果而已，我们基本也就知道要买下这些房子根本来不及了。然后就也开始抢在各种open house之前就约经纪去看房，这样就不用等到大家一起看的时候再哄抢了。。。        Ewuk最后也是做了一点让步才买下这栋百万独立屋，他表示虽然这栋房子有他们所需要的一切，也比原来的更大，但是缺点也不少，比如说它位于山上坡地，不是平地，和区内其它房子相比，光照明显也少一些，洗衣房也需要重新装修一下，但是他们还是很开心，能继续开心地留在他们所熟悉的社区内生活。

有购房打算的华人留学生，购房前一定要先对自己的条件进行评估，确定是否满足购房条件，是否有足够的条件申请到房屋贷款。以及详细了解了加拿大的购房政策和掌握银行的相关贷款规定后才能做出买房决定，切忌一时冲动。 首先，留学生在决定买房前一定要确定是否有足够的首付资金汇到加拿大的银行帐号?买房后，能否有充足的资金支付每个月的供房费用?如果要将房子分租给他人，是否能做一个和别人融洽相处的房东等。 首先满足的条件 1. 申请贷款的国际留学生(年满19岁)本人在中国国内的银行存款、股票或基金证明，需存入90天以上，存款金额需在所购置房产的50%以上。或者， 2. 申请贷款的国际留学生(未满19岁)父母的担保证明，并要求父母在中国国内的银行存款证明、股票或基金证明，需存入90天以上，存款金额需在所购置房产的50%以上。 解决房子贷款之道 提高购房首付有可能获得贷款 对此，道明银行(TD Canada Trust)资深房屋贷款经理陆尚提醒准备买房的留学生：买房前，一定要了解和掌握银行的相关贷款规定，切忌冲动。 在加拿大安省购置房产，国际留学生是有权利向银行申请房屋贷款的。但是，银行在审核房屋贷款时，对留学生有相对严格的风险控制机制和规定。陆尚介绍说，对于申请房屋贷款的加拿大公民或永久居民，银行通常审核有两个指标，首先是考核购房者的信用，根据购房者的信用来判断是否审批贷款;其次是根据购房者的家庭年收入判断贷多少款给购房者。而作为国际留学生，他们既没有相应的信用记录，又没有实际的收入，因此，银行在审批贷款的时候，很可能会拒绝其贷款申请。 但是，银行还有一个变通的规定，那就是对于既没有信用，或信用不好，更没有收入的国际留学生，他们只要自己支付不低于房款的35%，银行则视同无风险贷款，很可能会批下来贷款。 贷款解决首付不足问题 那么，如果打算购房的国际留学生没有凑足35%首付款，是不是就不能买房子了呢?对此，万锦信贷公司(Money Broker)的张子峰博士表示，作为国际学生，如果没有凑足35%的，又要想贷款买房，那就要从凑齐银行要求的35%首付款上做打算。而Second Mortgage(第二贷款)就是凑足这35%首付款的渠道之一。一些小的金融机构以相对高的利率贷款，给那些首付款不足的购房者，为购房者提供了一个可以买房的机会。但是由于这种贷款对债权人的风险相对较高，所以对购房者自己的首付比例还是有相应的要求的。比如，国际留学生买房最少自己要准备房款的15%左右。 张子峰博士说，在考虑Second Mortgage时，贷款利率通常会比较高，往往比最优惠的第一贷款利率高出好几个百分点。但好在这种贷款通常还款方式比较灵活。常规的做法是贷款没有到期以前，每月只支付利息，不用偿还本金，等贷款期到期时，一次性偿还本金。需要提醒留学生注意的是，获得了这种贷款后，以后每个月的房贷供款额就会相应提高。因此，在考虑Second Mortgage时，一定要做好预算，考虑好知否今后支付得起每个月的供房费用，不能让自己以后每个月经济支出捉襟见肘。

Vansky原创，如需转载请注明来源，否则视作侵权。         据CBC报道，一位专门向中国投资者出售房地产的地产公司高管表示，尽管温哥华当地人对高房价已经怨声载道，但是在中国富人眼中，温哥华房产是物美价廉的投资，称不上昂贵。             Macdonald Realty副总裁Dan Scarrow今年二月搬到上海，在那儿开设了Macdonald Realty地产公司的新办公室，专门服务于想投资温哥华房地产市场的中国客户。Scarrow的母亲是Macdonald Realty公司的总裁及大股东。Scarrow说，过去六个月里，处于低位的加元大大刺激了中国投资者的购买力。Scarrow称中国投资者认为现在是投资温哥华房产最好的时机：“过去，中国投资者会在美国与加拿大之间做选择，但是现在，几乎只考虑投资加拿大房地产了。”         温哥华房产受全球热捧         人民币坚挺也影响到了澳大利亚和欧洲的房地产市场，大量中国资金涌向那里，悉尼和墨尔本都深受中国投资者青睐。         Scarrow说尽管温哥华当地人认为房价已经涨到了无法负担的水平，但是全球投资者却认为温哥华房地产的价格比全球其他类似城市要大大便宜。         “你很难在曼哈顿或者伦敦找到一栋被绿树围绕的独立屋，即便能找到，那也会是个天价。你不能用温哥华一栋独立屋的价格去和纽约或者伦敦一套一500呎公寓的价格相比较。从每平方呎的单价来看，温哥华的房价比起其他国际都市还是相对合理的。”         此外，温哥华经常出现在许多“最佳城市”的评选名单上，这也是它吸引全球投资者的一个原因。

  8月11日人民币创史上最大贬值幅度！人民币贬值会带来什么连锁效应？对身在加拿大的华裔居民有何影响？大温大多地区的房市走向如何？  人民币创史上最大贬值幅度！   8月11日新闻报道：今日人民币兑美元中间价报6.2298，贬值1.82%，创2013年4月25日来新低。截至北京时间10:00，在岸人民币跌幅扩大至2%，最新报6.3323。受中国央行大幅下调人民币兑美元中间价影响，美元走强，黄金、白银、澳元/美元大跌，但加元走势和澳元相反。   考虑到人民币申请SDR特别提款权受挫的背景，央行宣布中国汇率制度迎来重大变革，将进一步完善人民币汇率中间价报价，逐步推进汇改。市场的反应就是人民币中间价创历史最大降幅。钱景吴边判断如果美欧日继续对人民币申请SDR特别提款权提高价码，则此次汇改是发出人民币对美元开始实施战略贬值的信号，人民币也即将加入各国货币贬值的大合唱。   为什么人民币要贬值？   从资本项来看，人民币有贬值压力：美联储提着美元加息的胡萝卜不断晃悠，国际资本回流美国，同时中国企业对外投资也扩大资本和金融账户的逆差，这些都对人民币汇率有冲击。 从贸易项来看，过去一年，为了人民币能入SDR，人民币实际有效汇率跟随美元死撑着连连攀升，而同期其他国家货币皆大幅贬值10%以上，全世界都在通过货币贬值输出过剩产能，中国出口贸易压力巨大。   因此，人民币汇率战略贬值对中国经济是利好。   在人民币汇率波动较大的背景下，若人民币汇率战略贬值不成功，大幅出现贬值会引发什么连锁效应？ 中国A股市场会下跌。一方面，人民币贬值引发本币资产估值下降，导致金融、地产等相关板块走弱，拖累整体大盘；另一方面，人民币贬值预期一旦形成，将导致热钱流出，A股所处的流动性环境会迅速趋紧。 国内住房资产价格下跌。美元走强、人民币汇率下跌将导致很多持有美元贷款的企业债务负担加重，利润大幅下降，也将导致中国房企的海外融资成本和汇率风险增加。房企在海外融资的难度将加大，甚至可能被迫抛售房产以应对流动性危机，而大量卖房就会增加市场供给，房地产价格下降。  出国旅游留学成本上升，出境游境外消费减少。人民币贬值，同样的人民币，所换取的外汇比以前少，因此花起钱来自然就要节省一点。 为了防范资金外逃，政府会加强外汇管制。央行声明如下：“在当前跨境资本流动的复杂国际形势下，人民银行、外汇局将根据现有的法律法规要求，切实防范跨境资金异常流动风险，对银行跨境本外币业务进行合规经营专项检查，强化银行内部管控和外部监管；运用反洗钱、反恐融资、反逃税等有效措施，严肃处罚地下钱庄等违法违规行为，保证资本流动合规有序。”   人民币贬值对大温大多地区的房市有何影响？   房地产市场有巨大的惯性，一两则新闻不会改变市场方向，因此钱景吴边的判断是不论人民币是否贬值，短期影响不大，市场继续向上走。   如果人民币汇率战略贬值不成功，出现大幅贬值，国内资金会出现恐慌性外逃，外汇管制只能管得住草根，管不了大把有神通的人士能用种种通道把资金运出国境，参见《史上最全，从中国向境外汇款的方法》，大温地区和大多地区的房子作为避风港资产，价格会飞涨，但这种情况对于房地产市场的长期健康发展简直是致命的。   如果人民币汇率战略贬值成功，中国经济继续焕发活力，国内的资金源源不断的持续进入加拿大，房地产市场还是一个“涨”字。   其实答案最后还是落到最简单的经济学原理上，供不应求时，购买者争相购买，销售者趁机提价，买方不得不接受较高的价格，房价的泡沫自然就起来了。以加拿大目前的经济状况，加币持续低迷，利率继续创历史新低，海外资金的进入推高房地产的价格几乎不可避免。除非是政经状况发生巨大变化，否则要控制目前大温地区和大多地区的房价只有两个办法：或者增加供应以满足需求，或者加强管制以遏制需求，只有这样才能达到市场的平衡。

　　加拿大皇家银行近日发表的报告指，在多伦多和温哥华，置业变得愈来愈难以负担，且情况今年来继续恶化。在多伦多，一栋两层平房的平均售价近76万元，相当于按揭和其他开销占去一个家庭收入达67%。一栋两层的普通房屋，在温哥华的平均售价为92.9万元，相当于平均收入中位数的家庭，每月要拿出高达86.9%的总收入，支付按揭和其他房屋开销。报告指随着两地房价的上涨，上述情况仍会继续恶化。 　　加拿大广播公司近日报道一个普通家庭的买屋经历。一对年经夫妇因在温哥华买不起房而迁往房价稍低的多伦多，希望可以在这里置业。他们考察了多伦多房屋挂牌情况之后，认为可以花大约50万元购置一个两居室的单层平房。他们由今年1月起开始看房，但是看过愈多，感到离置业梦想愈远。 　　他们发现叫价在预算之内的房屋，往往是破败不堪，需要大量整修，有的电路不安全，有的使用有害的石棉建材。但卖家并不介意，因为在目前市场，似乎甚么样的房子都能卖到好价钱。两夫妇最终找到一间叫价51.9万元的房屋，虽然该物业也需要大量维修，兼且有淹水之虞，但似乎是他们最好的选择。不过，在与其他买家争抢出价时，他们输给了一位高出叫价7万元的买家。由于不想背上过于沉重的按揭，也不想将就住在破败的旧房中，该对夫妇最终放弃置业梦想，决定租屋。 　　另一位目前在温哥华租住柏文公寓、有三个孩子的五口之家女主人对记者表示，适合其家庭人口需要的房屋目前在温哥华平均售150万元，令他们只能选择租屋。租屋可能因房东的情况变化而随时要搬家，令他们缺少安全感，以及对所在城市产生疏离感。女主人和她的丈夫都有稳定工作和收入，但对当地房价望尘莫及。他们承认以目前的收入还是可以置业，但可以负担的物业类型有限，要么挤在狭小的公寓，要么搬到离工作和孩子学校很远的郊区置业，以换取较大空间。他们表示至今未置业而租屋，是担心因置业而影响家人的生活品质。

　　房价不断上涨，叫人好眼热。如果是主住房，卖房子挣钱还不用交税，更是叫人好开心！   加拿大房产投资新潮：以房换房出绝招   　　这不，最近有两个朋友分别给我打电话：“富嘉，帮我把房子换成一、两百万的独立屋吧，兄弟也想发发房财！”。作为老朋友，我只好给他们浇冷水：“老哥啊，咱们彼此知根知底。你们家就三口人，用不着太大的房子。而且如果是180万的独立屋，月供款要九千加元出头，又不好出租，你的压力会不会太大啊？”。哥们儿一听也傻眼了：“艾玛，这下子吃饭都成了问题，更别提给娃他妈买LV包包了！那咋办？” 　　又想买房子又想过日子，能行吗？ 　　攻略1：买独立屋现房后出租：Whitby/ Oshawa北部 　　大家如果把眼光放宽一点，大多及周边地区，如Whitby/ Oshawa北部，还是有50-65万加元一套的独立屋现房的。这些地区随着HWY 407东扩、城市规划升级，近年来房市也是涨势强劲。而且这些地方的独立屋容易出租，月租金在1900-2400加元，足够支附房贷、地税，让您可以同时享受“现金流”和“地产增值”。 　　攻略2：买Condo楼花：地段好、户型小、设计巧 　　买Condo楼花，钱不是问题，但是要注意两个风险： 买楼花时，如果开发商不能在政府规定的时间内完成“预售70%”的关键指标，项目会被取消，投资人只能拿回本金。入住后，Condo的市价、租金增长缓慢，而管理费会逐步上涨，容易出现“供房总费用低于房租收入”的情况，投资回报率可能偏低。 　　因此，买Condo楼花要精挑细选。笔者建议大家按照“地段好、户型小、设计巧”的方针，挑选Condo楼花：地段好，加上开发商实力强，房子自然好卖。之所以强调“户型小、设计巧”，是因为这样的Condo将来总价低（一室一厅30万以内），但是租金一点都不低（每月1400-1600），每月能够有300加元左右的净现金流。这样，1%的租金现金流加上每年3-5%的房价上涨，带房贷杠杆后，回报率也能稳稳地在10%左右，房子当然更好卖了！ 　　攻略3：买独立屋、半独立屋房花：GTA周边城市 　　独立屋、半独立屋，项目开发风险一般比Condo小，而且有很好的增值潜力。如果买独立屋、半独立屋房花，可以通过逐步付款、交楼前转让（assign）减缓付款压力，还可以“早起捡便宜”。 　　但是，在离多伦多较近的几个地区，独立屋的价钱已经处于高位。那么，在这些地区投资独立屋房花，有一个风险：交房时，因为房价高，首付金额高，房贷申请难度大，HST、土地转让税等交易成本也高，供房压力也大，还是会出现“买不起、养不起”的问题，搞不好最后只有草草抛售，结果忙了半天也没怎么挣钱。 　　令人惊喜的是，在GTA外围的一些西人聚居的城市，因为土地供应瓶颈和良好的经济就业结构，近年来2014年独立屋涨幅也超过了10%，而独立屋价格不高（30’的独立屋预售价45-50万，40’的独立屋预售价60-65万），值得投资。反正是投资楼花，交房前不需要费心打理；交房后因为价格不高，也能够慢慢多养一阵子，从容出售或出租。