地产

加拿大总理特鲁多已经向住房部长下达一系列任务，要求他采取更多行动，以帮助更多的加拿大人拥有住房，包括针对部分外国买家的行动。 据BNN报道，在周四发给住房部长胡森(Ahmed Hussen)的授权信中，特鲁多要求采取措施，包括临时禁止向外国买家出售非休闲的住宅物业。特鲁多说，这将有助于确保住房不会闲置，也不会让想买房的加拿大人买不到房。 报道称，这一禁令是特鲁多解决加拿大疯狂的房地产市场计划的基石，该市场已经成为供应有限的代名词，导致了竞购战、极端买家的焦虑和飙升的成本。   此前一天，加拿大房地产协会表示，11月份全国平均房价已经达到720,850加元，预计2022年将达到739,500加元。该协会表示，在加拿大最热门的城市温哥华和多伦多，房价会更高，独立住宅的售价通常超过100万。 特鲁多希望他可以通过投资一个新的住房加速基金来扭转这些趋势，该基金旨在通过包括分区、增加密度、减少建筑审批时间以及快速开发空置或未充分利用的土地等措施来增加住房库存。 特鲁多在给胡森的信中写道:“你们的首要目标是帮助确保加拿大人能够拥有自己的房子，通过努力提高住房负担能力，结束长期无家可归的状况。” 审查投资房首付要求 特鲁多还希望审查投资房产的首付要求，创建一个基金来开发出“先租后买”项目，并对住宅征收“反炒房税”，要求房产持有至少12个月后才能出售。 他还要求Hussen禁止盲目竞拍。盲目竞拍是一种普遍做法，即购房者向卖家提交报价，但卖家不披露竞拍细节。 但房地产经纪人和房地产专家批评了特鲁多的计划，其中很大一部分是在今年早些时候他在联邦大选时首次披露的。他们认为这些措施不足以增加住房供应或降低房价。 BC省的Royal LePage West公司经纪人Adil Dinani认为，“我们正处于负担能力的危机之中，我们已经进入了‘担心错失机会’的高度阶段，这是自上一次2016年房市高峰以来，从未见过的购买活动。” Dinani认为，虽然禁止盲目竞价使加拿大人变得更加知情，但是他们的银行账户不会得到任何缓解。 “如果竞标过程更加透明，这是否意味着价格会下降，从而产生更大的负担能力？我可能会认为不是。我想说的是，解决购买力问题的唯一方法是政府为市场带来更多有意义的库存。”他说道。 Dinani还对外国买家禁令提出了异议，一些房地产经纪人认为这是没有必要的，因为外国买家只占一小部分。 “他们不是推高价格的人，也不是吸收或购买所有库存的人。” 他指出，BC省已经征收了20%的外国买家税，政府应该考虑到这一点。 他还想知道政府将如何处理特定类型的买家，比如那些有工作签证但没有公民身份的人，或者那些让亲戚为他们购买的新移民。 他还表示：“不管政府决定做什么，他希望尽快采取行动。解决供应问题可能需要数年时间。如果我们不开始真正推动快速增加住房库存，未来几年我们都会受到这个问题的困扰。” 其实，早在今年9月联邦大选时，特鲁多就曾承诺将采取一系列新措施和福利，限制外国买家买房和征收炒房税，发福利帮助加拿大人买房。 特鲁多当时对记者说，房地产市场受到“不稳定”和“不确定性”的影响，例如：新冠疫情引发的房屋销量增加导致的价格飙升、竞购战、猖獗的房市投机行为和太多的空置房产。特鲁多还说道:“只要人们努力工作和储蓄，拥有住房的梦想就应该得以实现，但是现在太多人无法做到，甚至觉得遥不可及，这都是不正常的。”“不应该让人们为了高昂的租金和能负担得起的房贷而搬到远离工作、学校和家人的地方，不应该让人们在房屋竞标中输给炒房者。”“现在是时候做出改变了。” 他表示，这种情况需要政府干预，帮助更多的人拥有自己的住房。 这一新措施重点包括推出首个住房储蓄账户；“先租后买”计划，投入数十亿加元的新资金；在未来四年里建造、保存或修复140万套住房，以遏制“炒房”行为的措施；征收炒房税和空置税，目的是为了阻止外国人在两年内买房，以及实施新的监管措施，旨在打击最近两年来让很多买房者不开心的房地产交易行为，包括“抢Offer”和“竞价战”。 小编觉得住房难简直就是一个亘古不变的话题，尤其在如今因疫情导致的通胀压力的大背景下，房价在短期内很难下降，希望特鲁多这一系列的住房计划能够尽早实现，政府尽快采取行动，真正帮助更多的加拿大人拥有自己的住房！

就在前几天，BC省检察员查尔克(Jay Chalke)向彭蒂克顿市政府发起了一个报告，称该市政府以$15万的低价强制拍卖了一名身体抱恙的60岁老人威尔逊(Wilson)的房子。 该房子估值$42万，这给老人造成了巨大的损失。查尔克基建议彭蒂克顿市政府对此作出14万的补偿，但遭到了拒绝。 昨日，事情出现了反转。彭蒂克顿市政府不仅同意支付给老人$14万的补偿，市长瓦西拉基(Vassilaki)还代表该市公开道歉。 14日下午，彭蒂克顿市召开相关会议。现场6名议员进行了投票，最终以5:1的票数赞同对老人进行赔偿。 市长瓦西拉基说：“我想说明本市议会对所发生的事情感到非常抱歉。(房屋)是她一生的积蓄，她需要这些资金来安度晚年”。 但瓦西拉基强调，因为拖欠税款而拍卖房子的事情发生在前一届议会当值期间，且其过程是完全合法的。 唯一投反对票的瓦特(Watt)议员则表示，他承认这种情况是悲惨的，但他认为该市的纳税人不应该为房主的资产损失负责。 瓦特在会议上说：“我不认为议会是错的，我认为过程是错的……最终钱从纳税人的口袋里出，我认为这个地方非常不妥。” 据了解，威尔逊女士因病长期住院治疗，所以在2015年、2016年和2017年没有支付房产税，拖欠总额约$1万。这引发了她的房屋被查封继而拍卖的事情。 根据BC省的法律，此类拍卖房的起拍价跟房屋的价值无关，而是根据所欠税款、利息、罚金等的总和。而威尔逊对此规定并不知情。 这所估价$42万的房子从$1万起拍，最终仅以$15万的价格成交。 威尔逊的委托人向BC省检察员查尔克报告了此事，查尔克为此进行了长达数年的调查，最终形成报告并于前段时间提交给彭蒂克顿市政府。同时提出了5项关于“税拍房”制度的修改意见和向威尔逊赔偿$14万的建议。 事情引发了全国关注。彭蒂克顿市政府也从一开始的拒绝赔偿到现在不仅赔偿还道歉，算是有了个不错的结果。 面对彭蒂克顿市向威尔逊赔偿$14万并道歉这个结果，BC检察员查尔克表示满意。“这一结果表明，做正确的事永远不会太晚。” 不管怎样，老人因拖欠税款导致房子被低价拍卖的事情到此告一段落了。BC检察员之前为此提出了5项修改建议也都得到了通过。想来以后这样的事情不会再发生了。

据BNN报道，加拿大总理杜鲁多已经要求住房部长采取更多行动，以帮助更多的加拿大人拥有住房，包括针对部分外国买家的行动。 在周四发给住房部长胡森(Ahmed Hussen)的授权信中，杜鲁多要求采取措施，包括临时禁止向外国买家出售非休闲的住宅物业。杜鲁多说，这将有助于确保住房不会闲置和让想买房的加拿大人买不到房。 报道称，这一禁令是杜鲁多解决加拿大疯狂的房地产市场计划的核心，市场供应有限，导致了竞购战、极端买家的焦虑和飙升的成本。 图源：BNN 此前一天，加拿大房地产协会表示，11月份全国平均房价已经达到720,850元，预计2022年将达到739,500元。该协会表示，在最热门的温哥华和多伦多，房价会更高，独立住宅的售价通常超过100万元。 杜鲁多希望可以通过投资一个新的住房加速器基金，推动增加住房库存来扭转目前的趋势，有关措施包括包容性土地规划、增加密度、减少建筑审批时间以及快速开发空置或未充分利用的土地等措施。 杜鲁多在给胡森的信中写道，“你们的首要目标是帮助确保加拿大人能够拥有自己的房子，努力提高住房负担能力，结束很多人长期无家可归的状况。” 审查投资房首付要求 杜鲁多还希望审查投资房产的首付要求，创建一个基金来开发“先租后买”项目，并对住宅征收“反炒房税”，要求物业在出售前至少持有12个月。 他还要求禁止盲目竞拍。目前普遍使用的盲目竞拍，是购房者向卖家提交报价时，卖家不披露竞价细节。 但是房地产经纪人和房地产专家们批评杜鲁多的计划，认为这些措施不足以增加住房供应或降低房价。 房地产界一向反对所有增加供应之外的所有措施。 BC省的Royal LePage West公司经纪人Adil Dinani认为，“我们已经进入了‘担心错失机会’的高度阶段，这是自上一次市场高峰2016年以来，从未见过的购买活动。” Ninani认为，禁止盲目竞价使加拿大人变得更加知情，但是他们的银行账户不会得到任何缓解。 “我想说的是，解决购买力问题的唯一方法是政府为市场带来更多有意义的库存。” Ninani还对外国买家禁令提出了异议，一些房地产经纪人认为这是不必要的，因为外国买家只占一小部分。 “他们不是推高价格的人，也不是吸收或购买所有库存的人。” 他指出，BC省已经征收了20%的外国买家税，政府应该考虑到这一点。 他还想知道政府将如何处理特定类型的买家，比如那些有工作许可证但没有公民身份的人，或者那些让亲戚购买的新移民。 不管政府决定做什么，他希望尽快行动。 他表示：“解决供应问题可能需要数年时间。如果我们不开始真正推动快速增加住房库存，未来几年我们都会受到这个问题的困扰。” 参考链接： https://www.bnnbloomberg.ca/feds-eyeing-foreign-buyers-ban-on-non-recreational-residences-1.1697008

今天，多伦多的华人微信圈都在转发万锦华人区一间单车库独立屋以近190万元成交的纪录，预示疯狂的房市创下新高。 图源：51找房 不过，正在考虑想买房的人注意了！加拿大房贷压力测试要求，马上将有新的变化。 据BNN Bloomberg报道，金融机构监督办公室(OSFI)将在明天周五发布关于无保险房贷最低合格利率的新政策。 目前，OSFI要求买房首付达20%的购房者，必须证明他们将有能力按照贷款合同利率加200个基点或5.25%（以两者中较高的一个为准)偿还贷款。 同样的要求适用于那些首付低于20%的购房者，不过这些首付低于20%的人已购买房贷保险，其规则是由财政部制定的。 压力测试也被称为B-20规则，于2018年初首次生效，旨在确保谨慎操作房屋抵押贷款保险，以应对本国一些最大的房地产市场中，家庭负债和房价的飙升引发的担忧不断加剧。 在实施压力测试之前，OSFI已于2016年通知放贷机构，希望它们“谨慎行事”。 今年6月，OSFI已经将合格利率调高了。之前，购买贷款人必须满足的条件是合同利率加200个基点，或者加拿大央行的5年期利率4.79%，以较高的一个为准。 图源：OSFI 当时的负责人Jeremy Rudin在采访中表示：“我们希望确保，如果利率和金融状况恢复到疫情前的水平，贷款机构将能够继续服务那些能够偿还房贷的借款人。” Rudin已表示，监管机构正在防范利率恢复到疫情前水平所带来的脆弱性，不过已经有人猜测，借款人可能面临大金融危机以来从未有过的利率水平。 例如，丰业银行经济(Scotiabank Economics)预测，到2023年底，加拿大将加息8次，使基准利率达到2.25%，远高于金融危机后1.75%的峰值水平。 对于利率上升，一位著名的房贷专家宣称，看到OSFI提高合格利率，他不会感到震惊。在致BNN Bloomberg的一封电邮中，分析师Rob McLister表示，他不会为利率增加15到45个基点而感到惊讶，监管机构如果基于当前的市场环境不采取行动的话，就是“玩忽职守了”。 他表示：“政府必须采取措施让所有这些失衡降温，直到住房供应赶上来。提高最低合格利率（MQR）是他们能做的最简单的事。” 事实上，全球主要央行都在关注已升至数十年高点的通胀率，加息的可能性有所增强。 周三，加拿大央行行长Tim Macklem对记者表示，央行“越来越接近”放弃目前利率指引，即在明年年中之前上调。 与此同时，美国联邦储备委员会周三表示，可能在2022年和2023年分别上调基准利率三次。 周四，英国央行已将关键利率从0.1%上调至0.25%，令市场感到意外。英国央行预计明年的通胀率将达到6%的峰值。 参考链接： https://chopinhome.com/markham-real-estate/berczy/72-bracknell-avenue-n5449226/source/51ca/?wyacs=house-mls-list https://www.bnnbloomberg.ca/homebuyers-take-note-stress-test-update-coming-friday-1.1696878

日前安省一名28岁男子向媒体自述了他的买房经历，并表示自己的故事也许可以证明对于年轻人来说，是能够在没有家人资助的情况下于大多伦多地区购置房产的。 Jack Daniel Bernstein（图源：torontolife） Jack Daniel Bernstein表示，自己成长于密西沙加市的Applewood社区，父亲是一位IT业者，家里还有弟弟和妹妹。 他说，自己的家庭并不是很有钱，因此他对金钱这方面有所渴望。他会在上学的时候，忍住不吃掉万圣节讨来的糖果，等到一个月之后，学校里的孩子们都已经把自己的这些糖果吃光了，再以每支巧克力棒25分的价格卖给班上的同学。 在他16岁的时候，他们一家搬进了Port Credit社区，在那儿租房子住。也是在那里，他第一次意识到房产的价值。他因为经常到附近属于富裕家庭区的Mineola玩滑板，而结识了住在大房子里的孩子们，他们的家后院都有泳池，车道上停着法拉利。他发现这些家庭都有一个共同特点，那就是他们大多数都有投资房产。 2011年高中毕业后，他创办了公司，销售手机移动充电装置。6年后，他卖了公司股份并在世界500强企业内找到一份推销软件的工作。同一时期，他还开始投资比特币等，一年之内，他的投资资金从5000元增涨到8万5000元。 在初次创业、全职工作和虚拟货币投资的基础上，Bernstein决定买房。他的祖父以前是一位地产经纪，按照祖父的建议，他打算买一套有两个单元的房子，这样他可以一半自住，一半出租，租金就可以用来支付房贷。这种办法也被称为“房屋黑客（house hacking）。” 于是Bernstein看中了Oakville的一套三居室、两个半浴室的双层房屋，这套房子的地下室有独立出入口。 （图源：torontolife） “我打算把地下室和一楼打造成可以出租的单元，我住在二楼的单元。在做了一些研究之后，我估计需要2个月时间装修，费用大概是3万5000元，” Bernstein说道。 但这个时候，Bernstein自己的资金是不够的。他的所有积蓄大概只有10万元，而房子的首付款需要14万。于是他用了一些信用额度，还从朋友那里借了点钱，凑够首付，在2018年底以64万的价格买下这套房子。 Bernstein也坦言，买这套房子是有很大风险的。因为每个月的房贷就要2400元，而这时候他已经没有任何存款，连信用额度都用光了。“好在我的全职工作薪水还不错，而且有佣金，可以帮我解决这些问题。” 同时，他还充分利用了政府的Home Buyers’ Plan政策，该政策允许首次购房者从自己RRSP中取出3万5000元用于买房。在这种情况下，虽然财务状况有些紧张，但是他始终对自己有信心。 为了省钱，他自己给房子做了装修，最终花费了6万元，好在他的佣金可以应付这笔计划外的开销。他表示，我从中学到的最好的教训就是，装修结束后的总花费总是会比原先计划的要多，尤其是你自己动手做的时候。所以最好在这方面能有些灵活的财务空间。 2019年初，装修完工后不久，就有租客想要住进来，而且愿意支付2000元的月租。这笔收入让Bernstein可以还上房贷，而他全职工作中赚的钱就可以有所结余了。 经过几个月的努力工作，Bernstein表示，他终于可以累积自己的资产，而不需要为了有地方住而给被人付钱。同时他也对BRRRR（买房Buy、装修Renovate、出租Rent、再融资Refinance、重复Repeat）的方法非常了解，并计划使用这个办法。 （图源：torontolife） Bernstein认为，这种方法在大多伦多地区的房地产市场非常适合使用，因为这里对于立即可以拎包入住的、已经翻新过的出租房的需求很高。与此同时，市场上租金可负担型的出租房非常短缺。 不过这种策略也并非毫无风险。 Bernstein表示，最现实的地方就在于整个过程都是在贷款重组阶段（refinancing stage）。当你去银行给房产再融资的时候，银行会保守评估房产的价值，然后再决定可以给你提供贷款的金额。 而且如果要完美实施这种办法，还需要你在房贷重组阶段能够收回首付款和装修成本。但若是银行能提供的贷款金额不够多，你将无法提取你所投入的所有初始资金。 第二个主要风险来自于租客。如果你的租客不能按时付房租，银行不会在乎租客是否有能力付款，你都必须来承担房贷。 Bernstein还表示，最后一个风险是如果投资者都像他一样只是小型投资者，可能会对背负几十万房贷感到不适。不过对他自己而言，他说他自己是愿意承受这些风险的，因为他还是坚信自己能够积累下资产。 因此他继续努力工作，把所有精力放在提高自己的销售抽成方面。后来他不但重新融资了Oakville的房子，到2020年初时，他还有足够的能力再买一套75万元预算的房子。 由于疫情初期给房地产市场造成了几个月的冲击，市场当时略有冷却。趁那个时候，Bernstein以62万元低价买下Hamilton一套房产，因为原业主的企业受到疫情打击，赶着卖房。 （图源：torontolife） 2020年春季，Bernstein开始给这套房做装修，这一次的工程他还是自己做了很大一部分。 在花了12万元翻新之后，他的四个出租单元开始给他一个月带来4700元的房租收入。在那时，他拥有两套房产，一处在Oakville，一套在Hamilton，一共有6个可居住单元。 到了2020年秋季，他的计划进一步得到扩展。重新融资Hamilton的房产时，由于房地产市场火热加上经过了翻新，房屋的价值比买房时翻了将近一倍。而且他自己还有佣金收入，这样一来，他就有45万元的资金可以用来作为投资更多房产的首付款。 很快，他又买下了4套房子： 一套在密西沙加： （图源：torontolife） 一套在Blue Mountain的两居室楼花： （图源：torontolife） 一套在Barrie的镇屋楼花： （图源：torontolife） 以及一套在Owen Sound的三单元房屋： （图源：torontolife） Bernstein表示，现在他在安省南部地区拥有6套房产，根据现在的市场评估，总价值近700万元。 2021年初，他跳槽到更大型的一家公司继续全职销售软件，并在业余时间打理自己的这些房产。 他表示，自己很享受有稳定工作且拥有多渠道收入的生活。虽然用了有风险的投资办法，但他觉得自己还是做到了不靠家人资助而在大多伦多地区买房置业的目标。 对于Bernstein的经历，你怎么看？