地产

卡尔加里是加拿大第四城市，位于阿尔伯塔(房源)省，被称为加拿大的石油之都。由于全球油价持续下滑、持续冲击阿尔伯塔省的经济(8月1日早盘国际原油价47.12)，开始威胁到卡尔加里(Calgary)这个原被视为加拿大最火热的房地产市场。卡尔加里的房屋成交量在持续萎缩半年多之后，房价终于开始下滑，而这可能仅仅是一个萧条的开端。由于低油价的冲击持续，失业率继续升高，房价可能还会进一步受挫。   　　这只是萧条的开端   　　卡尔加里地产局在新公布的半年度地产回顾报告中表示，目前国际油价已经再度跌回每桶50美元以下。在过去的半年中，卡城房地产市场可谓饱受冲击，各类房屋销量都出现了超过10%的大幅下滑，特别是独立屋市场，同去年相比销量下降达25%，而其中主要是60万元以上的准豪宅。 　　在销量持续萎缩了半年多之后，最新的数据显示卡城的房价终于开始缓慢下滑。据卡尔加里地产局最新的预测，到今年年底该市标准住宅的均价为44.8万元，年同比回落0.2%。 　　卡城地产局的估计还是乐观的，业内机构普遍预测该地区房价将会出现更大幅度的下跌。例如皇家地产公司(Royal LePage)在今年7月初曾预测该市今年房价将会下跌2.4%，而TD则预测会下跌1.7%。 　　这个下跌可能仅仅是一波房地产萧条的开端。 　　世界上谁最怕油价跌破50每桶美元 　　加拿大广播公司记者Paul Haavardsrud报道说，如果问世界上那个国家最害怕原油价格跌破50美元，答案是加拿大。 　　如果说加拿大石油工业原来还有人期望原油价格能够在年底反弹，现在看来今后半年世界石油市场的价格走势会比上半年还要低迷;世界市场原油价格在短暂上升到每桶60美元后又回落到50美元。 　　今年上半年加拿大的石油工业已经经历了大量裁员、现金短缺、石油公司股票市值被腰斩的困难局面。加拿大石油生产商协会会长Tim McMillan承认，现在是加拿大石油工业过去几十年来所经历的最困难时期。 　　冬季是加拿大石油业传统的钻井季节，因为北方冰冻的土地可以承载钻井重型机械。但如果石油价格在可预见的将来没有复苏的希望，则石油公司不会拿出大笔投资去钻井。在这种情况下，加拿大一些石油公司可能会不得不采取进一步裁员和进一步削减开支的财政紧缩措施，以熬过难关。 　　失业率使价格下滑慢慢加大 　　卡尔加里地产局莱尔女士(Corinne Lyall)表示，自今年1月以来该市已经流失近1.2万个全职岗位，并且其中有许多都是高薪职位。虽然从数据上来说，该地区也新增了2.4万，可那些全都是兼职或不稳定的职位。在今年余下来的时间里，该市可能还会再流失2.3万个就业岗位。 　　一般说来，卖家的心理是不到万不得已不会降价出售。因此当房市收缩的时候，很多人的第一选择是撤牌等待，而不是降价急于脱手，这也是为什么今年春天时该市市面上的房屋量开始逐渐减少，而成交价没有明显受挫。 　　不过，随着经济衰退、就业率下滑冲击人们的信心和维持房屋的能力，价格下滑只是时间的问题。 　　莱尔女士说，失业率上升对房市产生的影响通常需要12至18个月才会显现。换句话说，今年年底到明年的这个时候才是卡城房地产市场真正的动荡之秋：大量无力维持房屋的卖家因为急于脱手，“降价割肉”将是他们的唯一选择。 　　更糟糕的是，卡尔加里目前仍有1.4万套新屋(或公寓单元)在建中，也将于今年年底至明年上市，这无疑将让卖家的行情更加雪上加霜。 　　大量新建公寓单元也将成为该市另一个地产危机。由于新建公寓数量不断增加，该市的出租房空置率也增长了超过一倍，从去年同期的约1.5%增至3.6%。新出租房供过于求，已导致卡尔加里标准公寓的均价比去年同期下跌2%。 　　莱尔女士坦承，能源价格走低是该市房地产市场未来发展的最大影响因素，可是谁也不知道它将持续多久。 　　低价独立屋需求仍然很旺盛 　　不过，一个好消息是卡尔加里的低端独立屋的需求仍然很旺盛，例如最近一栋叫价22万元的旧独立屋挂牌上市后，就收到了50个经纪人的问询电话和五个报价。此外，随着该市房价下挫，一些投资人也会前来“兜底”。总而言之，卡城房市可能会面临萧条，但是离崩溃应该还有一段距离。 　　世界石油市场是否会重演上世纪80年代的历史? 　　加拿大广播公司资深经济记者邓.皮迪斯说他手里没有预测未来的水晶球，但看看过去半个世纪石油价格走向趋势图，油价下跌的趋势似乎已经呼之欲出。 　　上个世纪80年代中期世界石油市场价格崩盘给人们带来的另一个教训是，世界石油市场可以是昨天还是一片乐观，明天就可能是哀鸿遍野。 　　在本星期四石油输出国组织欧佩克宣布不采用减产去稳定油价的措施、而是维持目前的日产量定额;结果是世界市场原油价格应声下跌了4美元，达到每桶69美元的低位水平。 　　现在，关注石油市场动向的人们都在猜测石油价格会跌到什么水平才会稳定下来。 　　专家们的共识似乎是，目前缺乏的是利好的消息，世界经济的疲软意味着对石油的需求减少，美国、加拿大大量开采页岩石油和油砂矿石油，这大大增加了世界的石油供应，这一减一增似乎预示着石油价格的走向趋势还是向下。 　　油价下跌许多行业受影响 　　如果这个趋势继续较长的时间，几个会影响所有人的问题会出现。首先是许多国家和地区的政府会受困于石油税收收入大幅度减少带来的政府赤字问题，政府只能削减开支和增加借债来对付政府赤字。 　　其次是有利于环境保护的绿色能源项目会受阻，因为绿色能源的成本高于日益下跌的石油能源。 　　第三是房价会下跌，特别是卡尔加里这样的石油工业城市，因为随着高薪石油领域工作的减少，会出现卖房子的人多、卖房者少的局面。 　　加拿大最大的石油省份阿尔伯塔省总理普兰蒂斯表示，在石油价格走低的形势下，政府在决策时要小心谨慎、量力而行。 　　加拿大另一个石油省份纽芬兰省的总理戴维斯也认为，石油价格下跌的趋势可能要持续至少几个月的时间，有可能会更长，低油价甚至可能会成为以后的常态。 　　如果相信历史的话，历史告诉我们的既有坏消息也有好消息。坏消息是油价高到一定程度会下跌，下跌后会在低位徘徊较长时间;而好消息是，在低位徘徊的油价总有一天会再度上升。    

　　上周五，大温列治文市发生一起离奇的破门入室案。华裔屋主在回祖居国四个月，返回加拿大时，愕然发现屋内入住了两名无家可归的流浪汉。   　　这两名流浪汉没有损毁室内的任何设施，但声称：“列治文房价昂贵无法负担，可同时又有这么多空置房，无人居住。所以在好心人指引之下，迁进来入住。” 屋主报警后，在警员协助下，屋主请他俩和平搬出，没有提起控诉，但至今二位流浪汉尚有许多个人物品未完全搬走。   　　7月22日，加拿大中文电台邀请到受害的房主去直播间，请他讲述自己的亲身经历。列治文区泽光议员因日程安排的关系，无法抽出时间受邀上电台作为评述嘉宾。 　　有不少听众朋友往直播室打Calling电话，说该屋主应该做足防范措施，比如请朋友看房、安排保安设施等等。这些房主都有做。(笔者估计没做到位) 　　在接受笔者采访时，区泽光表示“也许是巧合，列治文这些年来发生的各类事件一个接着一个，一个比一个更严重：从最早的反对餐馆鱼翅开始，到中文招牌问题、一个正在兴建的房屋被烧毁、6月14日晚发现小型货车上贴着大量用英文写字句，包括”向中国垃圾说不”(Say no to china crap)、对华裔”怪兽房”的批评、7月18日在River road@ River road之间观景台小路的扶杆上写满了辱华涂鸦。 　　尊重和保护私人的产权，是资本主义国家的基础，这和贫富无关。现在有人在旁边挑唆，侵犯到产权，是从根本上推翻社会的共识。如果空房几个月没人住，就可以被侵入;那么私人车辆，是否有权可以停几个月不开;延伸到私人购置的足球，买回家是否可以有权不踢?涂鸦是泄愤，而挑唆完全是有针对性的。” 　　7月18日区泽光看到笔者在大温各微信群中，发布关于小路的扶杆上写满了辱华涂鸦信息后，当日晚间8点半，即刻赶去现场查看并联系皇家骑警、市政府有关部门及市长马保定。区泽光描述，“在拦杆的另一端，还有一些旧的、已有点模煳的相同文字。其中有一句是Civil War Comes Soon，可以理解为有点挑誉的意味“   　　当经济不景、失业率增加，不断有新的个案冒出，需要引起华人社区足够的正视，而不要以为天下一直太平，可以歌舞升平，安享户外BBQ的烧烤香味。 　　有些华裔网民一直觉得不以为然――“华人内部不是也常有在网上涂鸦乱骂人的吗?最好不搭理他。”(@Scott )“小题大作的本事真是高人一等，一有风吹草动必第一时间出动告诉大家你们生活有多悲催，社区有多危险，未来有多黑暗，选择十分错误。这等忧国忧民的本事放这里真是浪费。”(@爱尔兰咖啡豆) 　　“温哥华的闲人真多呀，没事到处在街上找所谓“歧视”华人的标语呀、文字的。动不动就觉得别人在歧视自己，还没胆和人理论，只会跑来论坛上当键盘侠，唾沫飞溅，声势浩大地折腾了几个星期，写标语的渣渣啥事都没有。温哥华各种族裔的渣渣多了去了。他们喜欢写啥，用得着这么敏感吗?当这些渣渣是狗叫就得了。人有必要和每条乱吠的狗理论吗? 　　所以说，那些觉得被歧视的人，要强大自己的内心。”(@Kartzchen) 　　于是乎，社区组织烧烤，应者如云;而7月22日举办列治文市民会议，讨论如何实现可负担性住房，同时又保留社区的特色，用数据阐述列治文社区面临着房价变化，该如何调整心态的社区讨论，华裔的身影寥寥无几。回顾历史，1887年温哥华发生历史上首次排华大暴动，情况颇为激烈，甚至有华人被白人暴徒驱逐到跳海逃避压迫的情形，也是因为经济形势不好，加国国民的宽容度减低、排外性增强。只要一有人在旁边挑唆，第一个针对的就是温良恭顺、英文沟通能力不佳的华裔族群。  照片说明: RCC希望为华裔组织的市民会议 讨论房价变化对社区影响，结果有太多空椅子没人来  　　或许有人觉得历史在进步，加拿大总理都为人头税排华道歉了，往昔的情形绝不可能在加拿大重现，然而被他人侵犯到私有财产，听友还一味地为流浪汉辩解，强调要自我反思，包容宽厚。平日对政治不感兴趣，参与社区讨论积极性不高，这些情况，看来还是要多几个“祥林嫂”，一遍遍“念经”，一点点期望华裔族群有所触动、有所改变。   　　有一个笑话：一群朋友凑在一起，准备喝酒，约定每人都自带些酒来。张三心想这么多人，我若带些水，和大家的酒混在一起，一定没有人知道。人人都这么想，结果聚会那天，每个人喝到的都是水。集体不作为，相信大多数人也并非完全无动于衷，但总是寄希望其他人采取行动，暗地里藏点漠视的小心思，最终还是会伤害到自身。         

大温房价高居不下，许多市场专家纷指出价格修正可能将出现，令许多屋主感到十分心慌，特别是多年前低价购入房屋的民众可能有人已开始考虑卖屋求现，不过理财专家认为，这样的方式仅适合年届退休的民众，一般人想换屋为自己赚取收入，机会恐怕不大。 有财经专家表示，名下有房的民众可向金融申请房屋抵押贷款，再将所得资金投入股票市场分散风险。但此类做法可能会让某些民众缺乏安全感，倾向趁高价卖房换取现金，业界人士指出，若民众想卖的是自己目前的住所，必须先确认卖房后有地方可住。   财经专家指出，趁高价卖出自住房屋赚取现金的做法，并不适合每一个人。 大温地产经纪斯维克(Rob Zwick)说，曾看过西区部分屋主40多年前以4万元或5万元购入独立屋，现以近200万元价格成交，若卖方还希望继续在当地租相同的房屋，租金高达每个月6000元，如此一来并不划算，他较常看到的做法是换购小一点的房屋或公寓。 斯维克提到，这类屋主通常年纪较大，他们会将卖房所得的一小部分给孩子，自己再用剩余资金换购小房，通常还能留下一些所得，作为自己的退休基金之用。 地产研究顾问公司Altus Group首席经济师诺曼表示，一般人不太可能仅靠换房所赚得的金钱过活，诺曼说，若以高价卖出房屋后，想往房价较低的地方置产，可行性也不大，因为搬家费与重新置产所需的税金等相关费用，亦是十分可观。

温市房价自年初以来不断攀升，除价格破百万的独立屋数量越来越多之外，目前就连市中心耶鲁镇（Yaletown），都出现一个单独销售的车位，根据MLS系统显示，这个车位大小约145平方呎，开价4万5000元，平均每平方呎要价约310元。 卖方地产经纪在MLS系统中，描述这个位于太平洋大道（Pacific Blvd.）1200号大楼内的商用车位，是可单独持有的永久产权（Freehold）物业，买方不需要在大楼内持有任何单位。 卑诗大学尚德商学院房地产教授索默维（Tsur Somerville）表示，目前需要停车位的温市民众已经越来越多，单独购买车位的状况，虽然在本地比较少见，但在其他停车位不足的国际大城市，民众购买停车位的状况时常可见，有些人还会将这些车位出租。   索默维还提到，本地有越来越多公寓或多单位住宅，已经不在销售时搭配车位，他认为市府应该没有意愿介入这类单独销售车位的状况，因为这样可减少民众买车的意愿 。 耶鲁镇商业促进协会（Yaletown Business Improvement Association）执行主席欧习儿（Annette O’Shea）则相信，因为这个车位是个商用停车位，估计很快会被附近的店家业主买走，因为当地商用停车相当不容易。 欧习儿还提到，商业停车位与住屋分开单独销售十分罕见，但近年来，不论是民众或是商家要在市中心停车，都越来越困难，她与索默维看法一致，认为市府不干预是有意鼓励民众减少开车出门。

  HOUSE 简单的类比就是国内的别墅，与国内最大的区别是分布在城市各处，并非都在城郊。通常的标准是楼上四个卧房，楼下有厨房，家庭房（Family room），餐厅（dining room），客厅(living room)，大的还会有书房。地下室有全地下、半地下的，也有步出式几乎相当与三层楼房的。车库一般是两车位。House都有自己的后院，前面通常也有小片绿地。       成本：   1，购房的价格自然是三者中最贵的，而且价格相差巨大，比如在大多伦多地区，最低有五十多万加元的，贵的就没底了，我去看过六百多万的豪宅，像个庄园似的，也还不算是顶尖豪宅。   2，每年要交的地税是三者中最高的，豪宅有可能每年数万，通常五六千。   3，每月没有物业管理费，所以也没有什么公共服务可享受。   优点：   1， 大，气派，有面子，咱中国人喜欢！   2，私密性好，自由，不怕吵到邻居（当然也不能太过分）。    3，孩子活动空间大，院子里可以养花弄草种树养狗挖喷泉。   4，适合呼朋唤友开派对，长辈亲戚朋友来住也没问题。   5 ，增值最快最显著。   缺点:   1，太大，打扫一次卫生好累啊。巨大的垃圾桶还要每周固定日子自己搬到门外。   2，春天要剪树啊，夏天要除草啊，秋天要扫落叶啊，冬天要铲雪啊，常常要浇水啊，全要自己弄有木有啊。（看到这里肯定有人要抓狂了吧，嘿嘿）   3，没有物业管理人员服务，不管是屋漏了窗破了水管裂了，统统的自己想办法解决。   4，通常离公共交通比较远，家里没有两辆车还真不行，万一车送去修了，出门会不太方便。   TOWNHOUSE 镇屋    TOWNHOUSE 大致相当于国内的联排别墅。标配通常是三个卧室一到两个车位，楼下房间比house也少一个，餐厅和客厅有可能合二为一了。有地下室加地上两层的，也有直接地上三层的。      成本：   1，购房的价格是三者中间的，比如在大多伦多地区，中位价格大约是四十到五十万。    2，每年要交的地税也是三者中间的，通常三四千。   3，大多数每月数百元物业管理费，比condo的低一些，不用自己除草铲雪，屋顶漏了外墙坏了要换窗户了也不用自己另外出钱，通常不包供暖，有些管理费里包了水费。 如果是freehold的就没有物业管理费，也没有上述公共服务。   优点：   1， 空间比较大，功能区隔分明。2，为房子操心比较少。   3，增值速度比house慢比condo快，如果是freehold的townhouse，增值速度和house差不多。   缺点：   1，私密性略差，容易吵到左右邻居。   2，屋外虽然不用自己弄，屋里面的水管裂了这里那里坏了，还得自己动手。垃圾桶请自己拖到门口。   CONDO    CONDO 和国内的公寓差不多。不过，加国没有毛坯房，所有的房子都是有中央冷暖空调的精装修房，厨房里通常会配好了炉子、油烟机、烤箱、洗碗机、冰箱，俗称“五件套”。有一个小小的洗衣房，配好了洗衣机和烘干机。通常每个房间都会有一个壁橱（Closet），大衣橱就不用买了。通常带一个地下车位。     成本：   1，价格是三者中最低的，但是根据面积不同价格会差很多。比如在大多伦多地区，三十万出头买两房，还是颇有的选的。而市中心高端湖景公寓，则有可能超过一套普通house的价格。   2，每年要交的地税是三者中最低的，通常两三千。   3，物业管理费每月数百（两房的，很有可能超过500），通常会包水费和冬天的集中供暖费用（9月底就开始供暖，一直到来年4月），老小区可能还包电费。车位不用另交管理费，都在物业管理费里了。   优点：   1， 公共服务多，小区一般都有可免费使用的健身房，室内温水游泳池，还有可出租的派对房，甚至有影音室。有的小区还有客房，临时家里来客人住不下，可以租住小区的客房。    2，几乎不用为房子额外操心。不用扫雪除草剪树浇水，垃圾直接丢垃圾房。屋内屋外的固定设备坏了都有物业管理人员来服务。物业管理部门还会每年定期清洗车库啊外墙啊什么的。   3，通常会在交通比较方便的地点，万一车临时用不了，出门也不成问题。   4，二十四小时保安服务，小区还经常组织活动。过年过节的大堂都会打扮一新狠有气氛。   缺点：   1，私密性差，容易吵到上下左右邻居。   2，物业管理费有点小贵。每月的房贷支出加上物业管理费，可能和买house的每月房贷差不多（当然啦，house的水电暖气费用是另外一张账单）。   3，增值最慢，住几年之后卖掉，差价去掉这几年的物业管理费，大概就所剩无几了。         

  大多伦多地区房地产市场持续火爆，也造成有一些不良的地产业者以假造的抢购价格，来哄抬房价。不过，安省政府称，从本月开始实施的房购新例，将会有效禁止“幻影抢盘出价”（phantom bidding，即实际并不存在的抢购价），从而终止不公平的买卖手法。   省 府称，此项新例的目的是对付“幻影抢盘出价”问题。新例规定，地产推销员及经纪（broker）在没有白纸黑字的证明下，不得向客户说相关楼盘已有人出价 购买。客户出价的纪录必须存盘至少一年，以便有怀疑的买家向安省地产议会（Real Estate Council of Ontario）查证其所买下楼房实际有多少人出价抢购。   对 此，有华人地产经纪表示，安省的这个新例对于减少“幻影抢盘出价”的情况，是有一定的阻碍作用。不过，要杜绝这个现象有一定的难度。因为新法例仅仅针对的 是口头出价的问题。他指出，据他了解，现在有个别经纪，用自己朋友的名义，针对及代言销售的房产，下实际上不真实的合约，来制造争抢合约的假象，进而让买 家不得不出更多的钱抢下心仪的房子。而此类问题，新法例没有办法解决。   另 外，在本月实施的安省新法中，还有一项也是与消费者权益有关，即债务清偿服务公司的权利限制规定：在欠债者还没有向债权人还款之前，禁止向欠债人收取费 用；合约必须清晰写明；任何的债务还清合约，将有一个为期十天的冷却期（也就是可在十天内推翻无效）；容许取消不依规例经营的公司的牌照。   安省消费及政府服务厅厅长奥拉斯逖（David Orazietti）表示，消费者在清理高筑债台时面对着重重压力，应该在清偿欠款时得到更强的保障。   安省目前有22间公司和38间信贷顾问公司提供债务清偿服务。根据TransUnion发表的2014年数字，安省欠债人的平均欠数为每个人2万9000元。

中国股市近期大幅下挫，经济增长明显放缓，有大温经济学家认为，这情况会令很多中国富豪投资海外市场，大温等加国大都会地区楼市，或吸引他们加大投资力度。另外，大温楼市有回调需求，但需要一个激发因素。   FireShot- Capture-A股挫经济放缓资金或注温楼市_星岛日报_加拿大温哥华中文新闻网。-Canada_- http___news.singtao.ca_vancouver_201主要研究房地产市场经济的西门菲沙大学（SFU）金融系教授帕夫洛 （Andrey Pavlov，小图），周四接受记者访问时表示，股市暴跌及经济不景，通常会令人认为投资者资产缩水，投资意愿下降。但对不同地区及领域，可能有不同结 果。   他指出，若中国投资者认为中国国内缺乏投资机会，他们自然会将目光投向海外，大温楼市可能就是他们的选项之一，这在短期内反而会刺激温哥华楼市发展。 何时回调难确定   帕夫洛说：“不过如果我是中国投资者，我不会主要考虑大温，即使温哥华无疑是个美好城市。其实西雅图、三藩市及纽约等地楼市，较大温更具投资价值。”   不过，道明银行（TD Bank）周四公布的报告指，大温及多伦多楼市有回调风险。帕夫洛对此表示认同，但就称何时回调难以确定，这需要一个因素激发，包括大幅度加息、失业率增高、国民消费意愿下降等。   风险警告 非预估崩溃   卑 诗房地产协会（BCREA）经济师奥格蒙逊（Brendon Ogmundson，右图）指出，道明银行的报告只是对目前楼市存在的高风险提出警告，并非预估房市将崩溃或大幅回调。他认为，加拿大央行不久前的减息不 会对低陆平原楼市造成太大影响，因为该区域的需求已达10年最高。   楼市回调主要因素之一是加息，现在看央行2017年前加息机会不大。奥格蒙逊更认为，若房贷利率升幅在2%之内，相信不会对房市构成大威胁。

大家还记得7月28日资本经济研究所（Capital Economics）经济师马达尼多温两市房价将下跌30%的预言吗？不要以为他是危言耸听。最近TD银行经济分析部（TD Economics)发表的房地产市场报告指出，由于两市在现有房屋售价与收入的比率上呈现的高风险，多温恐将出现房价急剧下降40%的风险。 在该报告中，TD银行经济分析部对加拿大的两大城市多伦多和温哥华的房地产市场做了风险评估，设定9项指标来评估房地产市场现正面临的价格调整风险，其中包括：现有房屋的平均售价；现有房屋售价与收入的比率；房屋可负担指数；现有房屋销售数量与挂牌上市数量的比率；出租房屋空置率；现有房屋的销售速度；正在兴建的新屋单位；新近完工但尚未被市场消化的单位等。 评估结果显示，总的来看多伦多的房地产市场面临的风险水平为中等，较温哥华的房地产市场现正面临的风险水平更高。其中，多伦多在“现有房屋售价与收入的比率”这一指标的评估方面已达到高风险的水平，在“新近完工但尚未被市场消化的单位”这一指标的评估方面则达到中高风险的水平。同样的，温哥华也在“现有房屋售价与收入的比率”这一指标的评估方面已达到高风险的水平，在“正在兴建的新屋单位”指标上达到了中高风险水平。 报告指出，多伦多和温哥华两市在现有房屋售价与收入的比率上都呈现出高风险，尽管房屋价格不断上涨，但人们的收入并未以相同的步伐增加。这使得两市的房屋价格更难以被普通市民所承受。 报告还指出，目前的数据显示：多伦多和温哥华的房价需要剧烈下跌40%，方能使这一比率拉回到与房地产市场的长期走势相一致。根据TD经济分析部的预期，想要对多伦多和温哥华的房价进行急剧的调整，必须将利率将向上提升1.5至2个百分点。但根据当前的预测，利率还将继续下降。 这与马达尼28日预测中所说：“极低的房贷利率使加拿大居高不下的房地产市场，得以在过去数年内顶住下坠的引力，但房价涨幅大大高于国民家庭收入涨幅，因此存在今后房价大幅下跌的可能性。”竟然惊人的一致。 报告还预测说，多伦多和温哥华的房屋销售量将出现下跌，主要因为“大量的房屋兴建”。该份报告将两大城市的房地产市场的现状与上一世纪80年代末期的情况相提并论。在上一世纪80年代末期，新屋兴建的数量因房地产市场火爆而大大增加，但在新屋落成投放市场之后，因供过于求而导致房价大跌。此外，多伦多的共管公寓市场也面临最大的风险，有大量单位正在兴建中，但完工的日期被推延。 TD银行预测，多伦多在今年下半年和2016年的房地产交易情况将趋于缓和，房价的上涨幅度也将在2016年和2017年减弱。

不久前，财政部部长楼继伟的一个简单表态，将已进入“静默期”的房地产税再度带入公众视野。 楼继伟在2014年财政决算情况的报告中指出，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。这也是近两年以来，中央政府部门对房地产税的进展问题做出的首次正式表态。 “目前，房地产税的征收思路已经基本明确，在这一基础上，相关部门也已形成了初步意见稿，但征收的具体执行方案还需调整。”一位接近住建部的消息人士对《华夏时报》记者表示，房地产税改革这项工作近两年一直在推进，但事关社会居民的全体利益，初期仍需按照空转、试点、逐步铺开的方式推进。 基本思路成形 “此前，房地产税立法工作迟迟没有对外公布进展，主要是由于几个参与部门对于征收的几个基本要素难以统一意见。”上述消息人士指出。 按照中央对房地产税有关工作的部署，房地产税征收方案的拟定主要由财政部与住建部联合负责，而在国土部不动产登记中心成立后，房地产税的征收方案也参考了目前不动产登记工作在执行中形成的意见。同时，由于房地产税征收需走立法程序，因此全国人大也从前期方案制定阶段就开始介入房地产税立法的有关工作。 “目前，房地产税以面积为单位的征收方案已经基本获得通过，在这一基础思路确定之后，后续具体执行层面的细节将更易解决。”这位消息人士告诉记者。 “如果以面积为单位，好处就在于起征点容易规范。”东部某省财税系统内部人士表示，按照征税原则，在起征点的设置上，以面积计算起征点比按套数征收更容易计算，也更显公平合理。 据这位内部人士介绍，房地产税征收与其他税种类似，也将有“免征”部分，即个人或家庭在“免征面积”以内的住房，则可不缴纳房地产税。同时，由于房地产税属于地方税种，“免征面积”也将根据地方住房情况针对性划定。 同时，据媒体报道，国务院发展研究中心研究员倪红日此前表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，已确定无疑。这则意味着，房地产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。 “按照当前的房地产税思路，无论是合并税种，还是设置起征点，都需执行分步走的试行方式。在合并税种方面，初期仍需空转，征收对象也将从小范围入手，或从对经营生产性物业征收先行试点。而在面向住宅的房地产税征收上，也将从少数城市试点后再逐步推开。”上述地方财税系统内部人士指出。 不过，业内人士分析，在房地产税征收初期，即使是扩大房地产税的征收面和提高征收税率，对房地产市场的影响仍然有限。 “目前在住建部及相关部门对房地产税影响的测算中，可接受的房地产实际价格跌幅在10%-15%，在这一基础上如果在交易环节适当减免税收，那么对于个人房屋价值而言，价格差异并不大。”上述接近住建部的消息人士指出。 这位消息人士指出，在我国目前所行税制中，涉房税费种类较多，房地产的税负水平相对较重，因此，此次对房地产税改革的总体要求则是总体税负水平不变，这对房地产税的全面铺开也有利。 暂难实施 实际上，为尽快推进房地产税的立法工作中，决策层要求在税率、起征点等问题上，为地方政府让渡出充分的自由调整空间，但尽管如此，房地产税距离实际开征的时间仍难以预计。 “从地方政府的情况来看，由于房地产税的征收成本也相对较高，但收益却不大，这从此前重庆与上海征收房产税的效果就可看出，地方政府对于保有税的征收积极性并不高。”上述地方财税系统内部人士指出。 据这位人士向记者透露，此前财政部曾要求地方根据当地情况提交针对征收房地产税的建设性意见，但只有湖南、湖北等省上交了试点方案，其他多数地方都“按兵不动”。 “如果被选中试点，那很有可能是一项吃力不讨好的工作。”这位人士告诉记者，以上海、重庆试点征收房产税为例，最终试点失败，除了税制设计存在不足，地方执行不力也有很大关系。 此外，房地产税作为“降房价的利器”，在当前以“稳定住房消费”为主的楼市调控基调下，显得难合时宜。 “房地产税起码两年内不可能落地。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，房地产市场不景气，刚开始局部复苏，不可能短期就出制度变化。 按照财政部财政科学研究所原所长贾康之前透露的推进计划，房地产税有望2017年得到全国人大通过，并在全国范围内实施。 但国务院发展研究中心一位负责人则对记者表示，从目前的经济环境来看，即使2017年房地产税得以立法通过，也很难马上在全国范围内实施；如果立法环节顺利推进，预计全面铺开也要在2020年之后。 实际上，从今年两会释放的信号来看，房地产税的立法已不再是中央着力推进的内容，今年政府工作报告中也并未提到有关房地产税的内容。今年两会期间，贾康也曾表示房地产税的征收方案引起了激烈争论。 “房地产税的改革方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。这项税改工作牵扯众多，仍需要时间。”独立经济学家吴思捷指出。 此外，房地产税牵涉到整个土地税收，如果征收房地产税，可能就要对比如土地出让中的很多收费标准进行调整。而土地出让金作为地方政府的主要财政来源，一般占地方财政收入的1/3，在个别地方甚至是一半以上。如果土地出让金并入物业税中分期支付，则难免会触动地方利益。

北京申办2022冬奥会成功啦！ 关于这次冬奥会，你需要知道的是： 1.这次是北京携张家口一起申办2020年冬季奥运会。冬奥会雪上项目的比赛，将主要在郊县延庆和河北省张家口市举办。 2.这是中国首次成功申办冬奥会，而 北京也将是全球第一座既举办过夏季奥运会，又举办过冬季奥运会的城市。 3.最终2022冬奥会PK的城市是北京张家口VS阿拉木图，票数是44比40。 4.竞争城市阿拉木图在哈萨克斯坦， 是中亚第一大城市，据称是世界上绿化率最高的城市，也曾经是哈萨克斯坦的首都，有丰富的冬季运动会举办经验。来感受下他们的宣传片。 阿拉木图2022年申冬奥宣传片（来源：~） 5.规划中的2022北京冬奥会12座冰上比赛场馆，其中有11座都是2008年奥运会的“遗产”，比如水立方（冰壶比赛）、国家体育馆（冰球比赛），还有诸如五棵松体育中心（短道速滑）、首都体育馆（花样滑冰）也将是比赛场地。 6.北京冬奥申委环保部部长方力在吉隆坡表示，通过持续不断的治理， 预计到2022年，北京PM2.5浓度将在2012年的基础上至少降低40%。 7.京张高铁将于2019通车，时速或达350公里每小时， 届时京张两地通行只需52.5分钟，而北京到张家口这条高铁早已列入规划，并非为冬奥会专门修建京张高铁。 8.要认识2022冬奥会的logo，北京申办的理念是： 纯洁的冰雪，激情的约会。 9.中国在1980年首次参加冬季奥运会，1992年中国队首次获得奖牌（叶乔波——女子速滑500米和1000米两枚银牌，李琰——短道速滑比赛银牌）， 2002年首次夺得金牌（盐湖城冬奥会，杨扬在短道速滑女子500米比赛中夺冠。） 2014年俄罗斯索契冬奥会，中国奖牌榜排名12，收获9枚奖牌，其中3枚金牌。 10.网上流传的一个段子值得注意下：奥会将带动中国3亿人参与冰雪运动，河北崇礼等地的冰雪旅游及房地产市场已经启动，2.5万元/平方米的价格让不少纳凉的民众望洋兴叹，销售人士轻松一笑：“就是卖给北京人的。” 11.2018年冬奥会的举办城市是韩国的平昌。 一分钟了解张家口，不是张家界张家港！你猜那里的房价会翻几倍？ 国际奥委会刚刚宣布了 2022 年的冬奥运会主办地：北京和张家口！   看到这个消息的姚明叔叔很开心~ 北京我们知道，但张家口是啥地方？是北京的一部分么？ 当然不是！张家口是河北的一个市。还记得小时候课本里的董存瑞吗，这位把碉堡炸掉了的碉堡了的就是张家口人！ 还有摇滚青年们很熟悉的张北音乐节也是在这里 为了给到时候想来看冬奥会的各位一个参考，我们找到了这里最贵的酒店。 当地人最爱吃的东西是……烤全羊！ 到了张家口别人问你“你干甚哩？”的时候你千万别怕，其实他们就是和气的在打招呼，问“你干嘛呢？” 这里的人还喜欢用叠词，比如红艳艳、饱吞吞、恼恨恨啥的其实都蛮可爱的。 实在不行，你也可以先听听张家口版的小苹果适应一下~ 张家口市有不少滑雪场，确实挺适合办冬奥会的，他们大部分的滑雪场都在崇礼县。 最后造福一下有钱没处花的群众，因为申办奥运成功，这里的房价肯定会涨。你看看现在的新房才多少钱… 要不要下手？

7月30日，全联房地产商会“REICO工作室”发布报告称， 2015年二季度，全国房屋销售面积为3.2亿平方米，同比增加13.3%，这也是房地产开发房屋销售面积在连续5个季度负增长后，首度转正。   这并不能彻底扭转楼市高库存的压力，截止到6月底，商品房待售面积65738万平方米，环比增加72万平方米，仍处高位。   REICO工作室博士任荣荣表示，中国房地产市场正在经历筑底过程，三季度仍将以去库存为主。   21世纪经济报道记者采访了解，去库存，稳投资仍将是大部分库存高企的地方政府的楼市关键词，除了限价、限购之外，政府介入地产的另一只行政之手——住房供应套型硬性指标也在逐渐退出。   经不完全统计，有超10省市出台政策，明文取消了执行近十年的“9070”政策。   住建部相关人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，考虑到各地的住房楼市条件差异，地方可以基于当地的实际需求，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房企适当调整套型结构。   增加去库存压力   所谓“9070政策”，源于2006年5月，住建部等9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。   该政策出台的初衷是增加普通商品住房供应，稳定房价，为确保落实，该套型限制作为土地出让的前置条件，被要求严格执行。但政策出台之初，便广受争议。   上海易居研究院研究员严跃进称，“9070”政策出台时，商品房、刚需房的需求者在总购房者中占比较大，国家强制性地要求建90平方米以下的房子是符合当时现实需求的，一定程度上避免了开发商过度开发别墅、大户型等，造成楼市户型结构畸形。   在出台初期，“9070”政策在一定程度上保证了楼市均衡稳定地发展。但随着住宅市场由增量市场向存量市场变化，上述以增加普通商品房供应为主的行程措施，却为去库存带来了压力。   “本来市场都不好，从地段和需求出发，90平米以下的小户型可能明明不适合市场需求，但还得按照中小户型设计，更难卖。”湖南长沙的一位房企副总裁告诉21世纪经济报道记者。   上述房企人士亦表示，现在楼市的首套和二套房的首付降低，购房群体也更侧重于大户型。套型限制已经直接影响了开发商的销售速度。   多地已取消“9070政策”   随着楼市由增量市场向存量转移，决策层已经在思考取消“9070政策”全国一刀切的必要性。   7月29日，南京国土局挂出了7幅地块，其中三幅带有住宅性质的地块取消了“9050”的套型限制。   南京并非是全国首个取消住房供应套数硬性指标的城市。   经21世纪经济报道记者不完全统计，天津、杭州、青岛、四川、江西、河南、福建等超10省市明确取消了住房供应套型指标限制。   在中房协名誉副会长朱中一看来，“9070”不设硬性规定是优化房地产市场环境，把户型交给市场、购房者决定的措施之一，也符合当前的趋势。   需要注意的是，市场已经显现对不同套型面积的商品房选择，以上海为例，根据中国指数研究院的数据，2014年，90-120平米户型成交量占比33%，取代70-90平方米户型成交套数，成为成交占比最大的户型。   这也是住房消费必经的阶段，“在解决居住问题后，对居住的舒适度有了更高的要求，除了90平米以下的首套刚需，改善性住房需求也属于新刚需，需要支持。”朱中一介绍。   住建部一位人士介绍，楼市由增量迈向存量市场亦存在诸多差异化特征，比如不同城市，区域甚至套型结构等存在差异。   因此，2015年住建部把优化住房及用地供应结构，作为促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，各地可以合理安排住房用地供应规模，促进用地结构调整，优化住房供应套型。   在北京中原地产首席分析师张大伟看来，市场存在多个规避“9070”政策的方式，比如一房两本等，多地的9070政策名存实亡，在去库存，促进房地产政策回归市场化的体制下，后续或将有越来越多的城市取消“9070”的套型面积限制。

现在，出国已经不是一件新鲜事了，而海外买房更是不能算逼格高：总有一些国家比买家逼格更高的。对各类浩浩荡荡海外看房、买房的队伍来说，有哪些国家是他们最喜欢去的，哪些国家又对他们敬而远之，你知道吗？ 澳大利亚：房价是被中国人炒起来的 据澳大利亚《布里斯班时报》7月9日报道，日前有中国买家以每平方米8.15万澳元(约合37.74万元人民币)的价格，买下了位于墨尔本最繁华商业街斯旺斯顿街的一幢8层老楼，刷新了墨尔本的房产交易价格纪录。《布里斯班时报》称，近三年，由于低利率、外来资本涌入等因素，墨尔本市中心的房价持续上涨。根据最新发布的数据，过去一年墨尔本房价上涨10.2%。不过，悉尼房价的涨幅更高，过去一年涨了16.2%。已有一些机构表示，以中国人为代表的亚洲购房者是澳大利亚房地产价格大涨的主因之一。 美国世邦魏理仕地产咨询服务公司澳大利亚研究部负责人斯蒂芬・麦克纳布说，从2014年1月1日到2015年3月31日，来自中国的直接投资者是澳大利亚商业地产的第二大买家，仅次于新加坡，领先于美国。在投入全国商业地产的90亿澳元外国资本中，中国投资者投入了30亿澳元，占三分之一，并且呈现继续高涨的势头。 不过，在澳大利亚，外国人只能买新建的房子，也是多亏了这项政策保护，不然当地人可能要住不起房了。 加拿大：要限制中国人来买房子了！ 在海外中国人的另一个聚居地加拿大，中国买家也引起了当地人的吐槽：“一个新楼盘一开盘，70%的买家都是中国人；一套二手房一上市，中国人就争先恐后拼命地抢。”加拿大温哥华市议员拉德纳公开表示，鉴于温哥华房地产价格飙升，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子，“由于房价飙升，本地人已大量迁出，同时阻止了新移民的进入。” 当地一项民意调查显示，64%的温哥华居民认为，海外投资者炒房造成了当地房价飞涨，不少人把矛头指向中国买家。路透社报道，温哥华人因此产生排外情绪，去年以来多次出现针对华人业主和房产中介的不友好举动。中国人去海外买房居然把当地人激怒了，这就是“走别人的路，让别人无路可走”吧。 希腊：快来买房子吧我求你们了 希腊应该算是最喜欢外国人来投资的国家了，虽然“欠钱不还”，但他们对于自己的财政窘状其实还是挺捉急的。希腊早在2013年5月就推出“黄金签证计划”(即希腊买房移民项目)，外国人在希腊购买25万欧元房产后，即可获得希腊居留许可。凭借着25万欧元购买房产即可移民、审理速度快，送签后2个月即可获签、获得临居身份后可自由通行26个申根国及欧洲等优势，申请希腊买房移民项目的人数在不断增长。截止到当年11月底，已有来自俄罗斯、乌克兰、加拿大、美国和中国的数十名申请者获得希腊的居留许可。此举不仅刺激了希腊的房地产市场，同时也激发了希腊适合度假的地区的房地产和基础设施的建设和发展。 德国：让炒房团难以踏足 德国在欧洲大陆算得上是一个特例，中国炒房团极少踏足。德国作为一个保障居民住房为房地产政策核心出发点的高福利国家，其房地产调控的核心思想就是反对住宅空置，反对房产炒作。加上看到周边国家纷纷沦陷，德国政府没少为此制定对策。大体来说，包括：保持供求关系平衡，严格监管租赁市场，土地私有制使开发商难以垄断供应市场，房产贷款条件严格，新购房产制定高额综合税率等。最狠的是，谁敢哄抬房价就把他送进牢房，这可算是德国房价调控的必杀技了，这保证了德国房价近40年来不仅没涨反而下降的现象。 日本：为了居住品质，自发拒绝炒房团 据《第一财经日报》报道，相较先前大陆买家都是高资产族群，最近有越来越多中产阶级参与海外投资。在界面新闻报道《中国内地炒房团正席卷日本房价已被推高11%》中写道，日本东京池袋地区的房产经纪人Song Zhiyan告诉买家，要快一点下手，地产市场的行情瞬息万变，那些还在讨价还价的购买者很快就会发现他们中意的房子已被别人买走。经她手的在东京买房的中国内地买家交易量在过去6个月翻了三倍。 因需求过旺，一些开发商不得不对外国人购买新建公寓提出了限制。台湾信义房屋日本东京分公司总经理Kenny Ho说，“一些开发商只愿意将楼盘中不超过20%的房子卖给外国人。”不过他拒绝透露开发商姓名。“日本有一套自己的做事方式。”他说，“一些人觉得周围有太多外国人的话会影响他们生活环境的品质。”

房屋贷款行业做久了，总是有很多朋友询问关于贷款所需文件类似的问题。这里来做一个问答归总，帮大家普及一下房贷常识。   什么是Employment Letter？   由人力资源经理，经理助理出示的正式格式证明信，明确指出您的受雇情况，需包括以下要素：正式开始日期；工资（年薪或每小时工资）及每年奖金结构；每周最低工作小时数；职务；落款日期须在贷款申请时30日内。这封信需要落款人签字并提供公司联系电话， 地址，以便贷款机构可以联系确认信息。   什么是Paystub？   工资单是由电脑数据生成的工作表单，表示你的工资或正常工作时间，小时工资，扣除额（所得税， CPP和EI ），及任何其他经常性扣除的，如工会会费，注册退休储蓄计划或CSB扣除，假期工资等，工资单日期须是在贷款申请时30日内。   什么是T4/T4A？   T4的表是你上一年的工资收入的汇总报告。它是由人力资源部门或工资部门雇主所出示的形式，通常每年二月底发出的。是一种一张复印纸的一半大小。这将有您的姓名和地址信息，雇主名字，单号，并记录你的总收入。在大多数兼职就业的情况下，至少2年的T4表格必须提供，以确认您的平均工资收入。   T4A表类似于T4形式，但它是佣金收入的形式。薪资部门必须反映出不同于正常工资或每小时收入的佣金或奖金收入，因此提供员工一个T4A形式，而不是T4形式。在大多数情况下须提供至少2年T4A表格，以确认的平均工资收入作为你的抵押贷款申请说明。   什么是Notice of Assessment（NOA）？   报税回单，通常是2或3页形式，加拿大税务局发回给你，收到的上一年报税表的摘要。它将在其上有你的全名以及您的SIN卡号和清楚地显示在右上角的纳税年度。它通常是由抵押贷款公司要求的，原因有二：确认您的应纳税所得额（显示为您150栏目的收入），并确认是否有欠加拿大税务局的任何所欠税款。   什么是T1 General？   一个T1 General是你完成或者在您自己的，与税务公司(如H&R Block公司)或您的会计师提交的您在加拿大的个人税收收入。如果你是自雇人士，你的抵押贷款公司可能会要求2或3年的T1General，以确认申报税属实。   什么是90天的Bank Statements？   银行帐户的交易（存款，取款等）记录。通常您的银行邮寄给您或网上银行帐户打印副本原件的复印件。   什么是Purchase of Agreement？   买房合同。它是一个包含所有的购买信息的形式 – 价格，存款金额，总首付，购买条件，包括和任何时间表概述购买该物业要约的其他条件。房地产专业人士将提供合同购买物业的形式，大多数律师能为您提供正式的购买文件合同。

案例 加拿大炒房谁赚了呢？很显然，地产经纪赚了，银行赚了，政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”，为社会提供了工作机会，向政府交了税，这也算是他们的贡献，就算是做了义工吧。 小吴是我的大学同学，他在上海混得很像样。这些年来挣下了可观的家产，单市区一套高级公寓和郊外一栋别墅，就价值1000多万元人民币。3年前，他从上海移民多伦多，卖掉了郊外的别墅换成70多万加币，加上原来的存款30万加币，扣去作为投资移民的40万加币（暂存在加拿大银行），身边带了60万加币过来了。 他一到多伦多首先问房价，感觉太便宜了，二话不说便砸了40万加币，在多伦多郊外买了一栋花园洋房，比上海卖掉的别墅气派多了，拥有大块的土地，而且大草坪、小森林、游泳池一应俱全。这样的房子在上海至少价值千万元人民币。 刚到多伦多一时半会儿也做不了生意，也绝不可能像我当年下了飞机就找洗碗的地方。帮他买洋楼的地产经纪人摸清了他的底牌，天花乱坠一番说教，说多伦多的downtown造了不少公寓大楼，每年涨 6% 是最保守的估算；向银行贷款也不成问题，可以拿洋房作抵押，买一套公寓只需 20%首付，然后租出去让房客帮你付贷款，房子本身还不断增值，多爽！ 小吴一听很对胃口！立刻在地产经纪人的帮助下，在多伦多的金融区买了一套30万加币的公寓，首付6万加币，又买了一辆宝马，剩下的钱作为今后3年的生活费。真是其乐融融。 一晃3年过去了。这其间，美国的金融危机竟然对多伦多房市影响不大，虽然在2008年底到2009年初冷却了一阵，可加拿大政府立刻将利率降到了历史的低位，以阻止多伦多房价下跌。果不其然，2009年下半年，多伦多房市又逆市上升，一直到上个季度末，小吴那套公寓上涨至36万加币。 不料从4月份开始，多伦多的房价已经高处不胜寒，各种新闻相继报道加拿大政府不打算维持低利率，以防信贷泛滥。而一旦利率上升，房价就会掉头向下。小吴觉得该卖出了。 昨晚，小吴来电说那套公寓卖了36万加币，买主1分钱没砍。听起来似乎不错，房子升值了6万加币，房租又赚了四五万加币，短短3年就赚了10多万加币，不用工作让钱生钱，真是一本万利。　　可小吴并不兴奋，他口气黯淡地说哪有赚，不亏就满不错了。随后把明细账一笔一笔算给我听。 公寓的买入价是30万加币，卖出价为36万加币，升值6万加币；加上3年的租金收入4.5万加币，总共进账10.5万加币。而支出呢？地产经纪人的佣金为3%，这一买一卖就是2万加币（这还算低的，如果是白人经纪起码收4%），政府的地税是房价的1.5%，按平均房价33万加币计算，3年下来是1.5万加币；再加上买公寓时的律师费2000加币、验房费1000加币，以及因提前卖房，被银行罚了违约费3000加币…… 我一边听一边心算，这时插了一句：“那也不过4万多加币，你不还赚了六七万加币吗？” “慢着，这还没完呢！每个月银行的房贷1200加币，3年下来是4.3万多加币，这还只是贷款利息，本金1分钱还没有还；再加上公寓管理费每个月平均360加币，3年就是2万加币。你说我还有赚吗？！” 其实在北美炒房，有一个计算成本的公式，就是每年房价至少得升6%才能打平手。如果不是这几年利率低，炒房很容易得不偿失。由于小吴这3年没有其他收入，房租收入基本不用申报所得税，还算打个平手。但年底报税时，他必须交付房产的升值税。不过听他这郁闷的口气，我暂时不想对他提起，为了安慰他，给他讲了老丁炒House（独立小洋楼）的故事。 我的朋友老丁，买了一幢独立的小洋楼，虽然不像公寓需要交管理费，但保险费、供暖费、水电费、物业管理费和维修费等等，都得房东自己支付。而其中最不容易预测的就是维修费了。 一次老丁在国内度假，半夜时分一阵电话铃把他从梦中惊醒，是房客打来的，说厕所漏水了，要他赶紧找人修理，不然就要“水漫金山”了。老丁急忙对房客说，这三更半夜我到哪儿找人去啊。那房客说，三更半夜，不是中午吗？哦，原来有12个小时的时差。老丁身边没有带相识的水管工，只能上网找了家“正规”的修理公司，赶紧去了电话，让他们出个“急症”。但因老丁不在边上，只能随他们开价了，结果月底收到账单，1200美元！老丁只能怨自己度假没挑准好时候。 更倒霉的是老丁度假回去后，房客说他失业了，3个月不付他房租。老丁那个急啊，房客是受法律保护的，还不能随便赶他走，否则法庭上见，说不定输官司的还是他。 听到这儿小吴感到很欣慰，他说在北美真可谓“房客是爷，房东是孙子”，难怪我的房客每年薪资10多万美元，照样租我的房子。 小吴和老丁的故事告诉我们，虽然他们的房子都幸运地低买高卖了，表面上都赚了，但仔细一算并非如此，还费时费事费劲。那么北美炒房谁赚了呢？很显然，地产经纪赚了，银行赚了，政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”，为社会提供了工作机会，向政府交了税，这也算是他们的贡献，就算是做了义工吧。 ========补充阅读：只要操作得当，在多伦多投资房产当然赚钱======== 《地产周刊》7月9日287期第15版刊登了陈思进先生的文章《北美炒房，谁赚钱了？》。文章的主旨就是说，在北美炒房，根本就不赚钱，钱都让地产经纪、银行和政府赚去了，炒房者都是“活雷锋”，给别人做义工。作为一个房地产投资人，我对该文的观点不敢苟同。 我本人几年下来在多伦多已经买了多个投资的Condo，有现房有期房，可以拿全部真实数据及原始单据比对！现说明如下： 1．“地产经纪人的佣金为3%，这一买一卖就是2万加币”— 这是起码的小学数学问题，佣金为3% x 36万 x 1.05 = 1.13万，哪里来的“2万加币”？买房子买家还用付中介费吗？这是基本常识。 2．“政府的地税是房价的1.5%，按平均房价33万加币计算，3年下来是1.5万加币”–多伦多市的地税大约是政府估价的0.9%，从没听说过1.5%的说法。另外注意这是政府估价，不是实际市场房价。现在的大部分情况都是政府估价比实际市场房价低不少。我2007年夏天在Yong/Finch的Pemberton Ave 上买了个一室一厅的Condo，当时买价将近18万，当年地税$1466。随后的2008年，2009年，2010年都是以接近18万左右来评估我的地税（虽然这个Condo到现在也至少涨了6、7万），所以我这个Condo 2008年地税是$1504，2009年是$1500，2010年是$1496。为什么这3年地税还降了一点？好像政府的地税规则就是这样，每年的各项支出的分摊比例稍有不同。 3．“以及因提前卖房，被银行罚了违约费3000加币”— 这是房地产投资水平，投资眼光，投资技巧的问题。多伦多的房地产市场最近十几年来一直是个慢牛的走势，比较稳健。中国炒房子的快进快出手法在多伦多不适合，那种做法只能挣到小钱。在多伦多投资房子至少应该持有5-10年以上，5年是最少最少的。 那位业主小吴听风就是雨，“而一旦利率上升，房价就会掉头向下”的说法实在可笑，投资房子又不是炒股票。自己没一点主见去投资房产的话，房贷就应该做个Open的或者每次都Renew 1年的固定房贷，这样就可以避免银行房贷的违约金了。 4．“每个月银行的房贷1200加币，3年下来是4.3万多加币，这还只是贷款利息，本金1分钱还没有还”— 这个Condo买入价30万，首付20%，贷款就是80% – 24万。如果每月平均贷款利息是“1200加币”，那就是当时锁了个4年或5年固定的6%的房贷。3年前就算没什么经济头脑弄了这么个糟糕的利率，但这3年间经历经济危机，利率降到历史最低，那位业主小吴居然连最基本的常识都没有，赶快去银行重新签个房贷啊，即使交3000 违约金也值。 为了说明区别，拿我上例买的Pemberton Condo为例，我07年买时先签了个1年的固定房贷5.6%，1年后Refinance 贷款总额16.6万，5年固定P-0.9，最低时1.35%的利息持续了快一年，每月利息才$180左右，狠占了一次便宜，嘿嘿。 5. “再加上公寓管理费每个月平均360加币，3年就是2万加币。你说我还有赚吗？！”— 又是起码的小学数学问题，360 x 3 x 12 = 12960, 本身就是小本投资，还快进快出，各项费用不能这么约算吧？又不是几百万豪宅。 另外这位业主小吴3年前买的30万Condo，3年下来“租金收入4.5万加币”是有点少了，多伦多的金融区的Condo的空置率不可能有那么高，除非他自己根本不上心。 我3年前买的将近18万的Pemberton Condo，3年下来（36个月）租金总共收入4.6加币，这都是市场价，很普通。好嘛，这位作者把费用使劲往多里说，把收入往少里说，总共就挣那几万块钱，可不就很容易抹平了。 6. “一次老丁在国内度假，半夜时分一阵电话铃把他从梦中惊醒，是房客打来的，说厕所漏水了，要他赶紧找人修理… … 但因老丁不在边上，只能随他们开价了，结果月底收到账单，1200美元!”— 只能说“老丁”连一些基本的管理租房知识都没有，是管理能力的问题。这我信，现实生活中有不少这样的房东，但绝对属于可以提高改变的。作为房东，手里一定要有个电话本，有各种维修服务的电话号码，这是最基本的。回国度假，当然要提前委托个朋友或者中介帮忙处理房子可能发生的紧急情况了。 7．“房客说他失业了，3个月不付他房租。老丁那个急啊，房客是受法律保护的，还不能随便赶他走，否则法庭上见，说不定输官司的还是他。”— 房客不付房租，法庭上见，房东会输官司？真是闻所未闻。 首先，找房客尤其是找老外房客，一定要按正规程序走，查credit report，查Employment，查… ，这是最基本的房东管理知识。这种情况下找到的房客以后欠租的可能性低于10%。真碰到拒付房租的房客，一定要坚决上法庭走法律路子，这也是作为房东的最基本常识。房客真敢欠了2、3个月房租就跑了的代价也是很大的。房东把这个欠债往credit report上一放就可以“整死”这个房客，让他的信用一下子就彻底完蛋，在北美这个非常重视信用的社会里后果是很严重的。 其实，作者的这种心态，就是典型的打工者心态，提起做什么投资、干什么创业都是无限夸大风险，只赔不赚。老老实实打个工，挣个死工资，在公司稳步升迁最安稳。相信我们周围这种人很多。这就是我上一文《穷人之路是自己选择的》中提到的穷人的典型心态。在这种圈子里咨询些投资或创业的想法时，只会得到负面反馈。 这就是《穷爸爸富爸爸》里面，关于听取别人投资意见时，作者的精妙说法： “A WARNING: Don’t listen to poor or frightened people. …..they are the “Chicken Littles” of life. When it comes to money, especially investment, “The sky is always falling.” They can always tell you why something won’t work. ” 大意是不要听信“穷人”或者胆小的人，他们是生活中的“小鸡”。谈论投资时，只喜欢说“天就要塌下来了”，而且总能找到理由证明这个不可行。 顺便说一下，我的Pemberton Condo在2008年续房贷时，按银行评估价$207,900做的Refinance，拿回现金2万6千在手里，再滚动投资到下一个投资房。这个Pemberton Condo里，我的真正原始首付投入资金也就剩不到1万块（这样做比直接低首付贷款省了好几千块的贷款保险）。有心人可以算算这个投资房的年投资回报率。 本人本是普通IT打工人士，几年前开始沉醉于多伦多的房地产投资，先后投资买了不少房子，并仍在继续大力扩张，喜欢和同道中人切磋，并乐意为初级房地产投资者提供各种建议。

  据美国中文网援引美国中文电视报道，宋美龄位于美国纽约长岛的旧宅近日以1180万美元价格，出现在房地产市场上。受到华裔买家热捧，28日首日售房，就有7位买家现身，全部是华人。   宋美龄位于长岛的旧宅，由长岛大颈的房地产经纪人Jason Friedman负责代理。28日公开上市第一天，就有7位买家出现。“对于这个价位的房子，超过千万的豪宅来说，这是非常少见的。” 代理地产经纪人Jason表示，目前已经接到至少50个电话询问，而其中48个都是华裔买家。   这次出售的房屋是宋美龄故居原址上的三个房子中的一个，翻修于2002年。大约有超过12英亩的土地，有九间卧室，九个全浴室和4个半浴室，一个标准三杆洞的高尔夫球场和一个游泳池。“这里除了房子和游泳池，仍然保留着宋当年居住时的样子，包括小木屋，竹林，花园等等。”代理地产经纪人Jason表示，这幢住宅具有的历史意义远远大于房子本身，对于很多美国本土的买家来说，这就是一幢漂亮的豪宅，而对于不少华人来说则更具有历史意义。   1975年，蒋介石在台湾去世，宋美龄来到美国，在这里居住了20年，直到1998年这处豪宅出售。“当时进行了拍卖，本来预期有150人，结果1.5万纷纷驱车前来一睹她的旧宅。”房子卖掉之后，将原址分成了三部分，目前分别由三位屋主拥有。现在出售房屋是在2002年以约500万美元的价格售出，屋主并用了100万美元翻修重建。   房屋所在的长岛Lattingtown环境优美，聚集不少世界名流在此置业。由于宋美龄在这里深居简出，更平添很多历史感和神秘色彩。房产经纪表示，通常过千万的房子寻找买家出售要一年以上的时间，但是他觉得由于这幢住宅的特殊历史意义，特别受到华人买家追捧，可能会在未来几周就成交。

多伦多地区房地产市场持续火爆，也造成有一些不良的地产业者以假造的抢购价格，来哄抬房价。不过，安省政府称，从本月开始实施的房购新例，将会有效禁止“幻影抢盘出价”(phantom bidding，即实际并不存在的抢购价)，从而终止不公平的买卖手法。 省府称，此项新例的目的是对付“幻影抢盘出价”问题。新例规定，地产推销员及经纪(broker)在没有白纸黑字的证明下，不得向客户说相关楼盘已有人出价购买。客户出价的纪录必须存盘至少一年，以便有怀疑的买家向安省地产议会(Real Estate Council of Ontario)查证其所买下楼房实际有多少人出价抢购。 对此，有华人地产经纪表示，安省的这个新例对于减少“幻影抢盘出价”的情况，是有一定的阻碍作用。不过，要杜绝这个现象有一定的难度。因为新法例仅仅针对的是口头出价的问题。他指出，据他了解，现在有个别经纪，用自己朋友的名义，针对及代言销售的房产，下实际上不真实的合约，来制造争抢合约的假象，进而让买家不得不出更多的钱抢下心仪的房子。而此类问题，新法例没有办法解决。 另外，在本月实施的安省新法中，还有一项也是与消费者权益有关，即债务清偿服务公司的权利限制规定：在欠债者还没有向债权人还款之前，禁止向欠债人收取费用;合约必须清晰写明;任何的债务还清合约，将有一个为期十天的冷却期(也就是可在十天内推翻无效);容许取消不依规例经营的公司的牌照。 安省消费及政府服务厅厅长奥拉斯逖(David Orazietti)表示，消费者在清理高筑债台时面对着重重压力，应该在清偿欠款时得到更强的保障。 安省目前有22间公司和38间信贷顾问公司提供债务清偿服务。根据TransUnion发表的2014年数字，安省欠债人的平均欠数为每个人2万9000元。

90后女性在理财方面的觉醒正在超越80后。7月28日，“她理财”发布的《2015中国女性理财白皮书——新生代女性的财富成长和飞跃》，集中调查了22-45岁城市女性的理财概况、财富观、理财偏好等之后发现，90后比80后更接近“财务自由”，而且女性理财目的多是为实现生活目标，而不是单纯地积累财富。   人们对女性理财的认知一直停留在“风格保守”、“过分注重安全”，“家庭投资以男性为主”等印象中。但调查发现，“保守”只是源于不了解，一旦女性开始理财，她们的积极度和投入度都会有明显变化。   相较于男性，女性拥有更高的信用度，愿意投入更多的时间、更大的精力在财富管理上；中国女性对家庭收入的支配比例也更高，这一现象在22岁－45岁年龄段中均表现突出。   关于有钱之后怎么花，各年龄层有自己的爱好。90后想创业、想买车的女生比80后多，80后想结婚生子、想买房的女生比90后多。调查中80后的“理财目标”占比第一是买房，第二是旅行；而90后“理财目标”除了这两项，还有“创业”和“继续教育”。   相对80后，90后更早开始投资，更早进入风险投资领域，也更早实现人生的“第一个10万元”。有5%的90后在20岁之前就开始理财了。从这个角度看，90后的理财觉醒要早于80后。   理财经验在很大程度上会影响投资决策和收益率，早开始很可能代表着更早实现财务自由的“终极梦想”，所以90后比80后更接近“财务自由”。   此外，所有被调查的新生代女性中，有5.6%的人已经实现了“有车有房没贷款”的财富高度了，而且，其中相当一部分是生活在北上广深这样高房价、高物价地区的女性。其中，有8.2%的90后名下拥有一套(及以上)房产，而80后在25岁前拥有房产的人数只有4.5%。

  　　央行降息、加元贬值，蜂拥进入多伦多房地产市场的绝不只有中国买家。据全球知名的《福布斯》杂志披露，印度买家正在大举进军本地房市、特别是高级公寓房市场，其势头甚至超过华人买家。 　　据总部设在德国的房产信息研究公司Emporis GmbH提供的数据，多伦多市内共有97栋高层公寓，数量超过北美其他所有城市。在过去五年间，开发商一直在多伦多疯狂地大兴土木，一直到今天都没有放缓的迹象。 　　海外买家正是推动开发商大建高层公寓的动力。例如在市中心的娱乐区，多伦多房地产投资公司Watford Equity正计划兴建50层豪华公寓大楼，里面包括了620套豪华公寓单元、精品酒店，以及屋顶酒吧和泳池。该公司CEO戴夫(Harshal Dave)坦承，他们的资金主要来自海外，如主要是印度、中国和以色列等等。 　　戴夫表示，虽然中国买家仍是本市房地产市场的主要投资人，但是随着印度人正在纷纷涌入，从前两年开始他们的注资规模已经渐渐赶上了来自中国的投资人。 　　值得一提的是，戴夫所说的趋势只是基于他自己的观察，而不是来自官方的统计数据。事实上，本国的房地产官方机构一直不愿意公布多伦多房市里到底有多少海外资金，并试图回避这一问题。 　　苏富比国际地产公司加拿大分公司(Sothebys International Realty Canada)CEO麦克雷迪(Ross McCredie)同意戴夫的观点。他表示，随着印度平稳度过了经济衰退，经济飞速增长并可能在今年超过中国，其富人阶层正在海外大肆购买资产以“奖励自己”，而加拿大正是他们的首选。 　　让很多人不明白的是，随着本国和多伦多的房市不断升温，许多国际组织关于“房市存在泡沫”、“可能硬着陆”的警告不绝于耳，可是对于外国投资者来说为什么仍然这么富有吸引力? 　　麦克雷迪解释，加拿大位列全球10大最宜居国家，可是多伦多的房价远远低于其他世界级大都市，其公寓和独立屋的价格只有同类都市的一半。投资者能在多伦多的中心地区以每平方英尺550元至750元的价格购买新开发的中产阶级住房，而如果在曼哈顿购买类似住房，价格会高出一倍。 　　此外，加拿大的政治、经济稳定，也是吸引海外富人的重要原因。在经历了本国的大风大浪之后，他们更愿意将加拿大当作一个可以安歇的避风港。  

开发商牛津物业公司(Oxford Properties)近日向温哥华市府提出申请，希望通过对温市中心梅维尔街(Melville St)1133号的土地重划，提供更大空间兴建全市最高的办公大楼。 若申请案通过，这栋高160米、共33层的全新大楼不仅将是温哥华最高的办公大楼，同时也是第四高大厦，建筑面积65万8657平方呎，设287个地下停车单位。新楼目前还未命名，预计三年后落成。 近年来温市办公大楼建案接踵而至，目前已经通过或开工的建案就有八个，包括Telus Garden和The Exchange等项目，新办公面积可达223万1000平方呎。牛津物业提出的新项目可为温市增加48万6619平方呎的办公室空间，及9772平方呎的零售单位。   温市中心区高楼林立，梅维尔街可望再增一座新建大楼。(取自维基百科)   市府城市规划副主任麦克纳尼(Kevin McNaney)表示，办公室单位增加符合城市需求，目前市中心地区正在开发的相关项目就达180万平方呎，将帮助缩小供需差距。他并强调，虽然办公室开发项目增多，但由于市中心区空置率一直很低，不会发生房市供需失衡。 有关部门预计将在9月中旬就新楼建案举行公众说明会。

　　哈塔米不满她购买的楼花单位外有天然气管道，要求退订。   　　大多伦多密西沙加市一名妇女以购买的共管柏文单位货不对办为由，在向电视台的消费者节目投诉后，获得了发展商同意悉数退还其订金。该名妇女其后又要求发展商补偿其咨询律师的费用，被发展商拒绝，并收回解除购房合约的方案。 　　该名妇女名叫哈塔米(Fariba Hatami)，她不久前向一间主流电视台的消费者节目投诉说，她购买了一个共管柏文单位的楼花，并选择了一个可欣赏公园美景的一楼单位，该单位的售价约为46万元。 　　然而，当哈塔米到施工现场实地察看时，发现在她的柏文单位门外是两米高、错综交缠的天然气管道。 　　哈塔米声称，她在就上述天然气管道向发展商投诉后，发展商并未提供任何解决方案，包括让她选择另一个单位或者解除购房合约。她遂向电视台的消费者节目投诉。 　　她指出，就在电视节目播出后，发展商VANDYK Group of Companies的行政副总裁齐托(Domenic Zita)与她联络，双方在该公司的办公室会谈时，齐托非常直接地问：「你想要什麽?」，她回答说∶「我想要解除购房合约。」 　　哈塔米声称，齐托在当时已准备好一张支票，支票上的金额就是她购买柏文单位的4万元订金。但她对于后者预先准备好支票及解除购房合约的文件感到惊讶。 　　她说∶「我感到害怕，我没有做好准备。」她其后要求让她的律师重审有关解除购房合约的文件，她说，齐托对她想要咨询律师并无异议。 　　然而，当哈塔米在数天后采纳律师的建议，要求发展商补偿她的部分律师费、总额相当于1,000元时，她指控发展商收回解除购房合约的协议。 　　发展商VANDYK在发表的声明中说∶「VANDYK提出与哈塔米解除其购买我们的发展项目单位的法律合约，其中包括4万元的全部订金及她购买升级费用的退款，没有任何罚款。此外，我们还产生了2,000元的法律费用，我们将自行消化。她的律师通知我们，解除购房合约的前提是补偿她的法律费用，这是我们不准备支付的额外开支。」 　　哈塔米并表示，她愿意在不涉及律师费的前提下，接受发展商最初提供的解除购房合约的方案，但被后者拒绝。 

Vansky原创，如需转载请注明来源，否则视作侵权。             目前，首付低于20%的购房者，都必须经过加拿大按揭和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的审查，并购买贷款保险。         据CBC报道，从今年秋季开始，CMHC将改变针对这些买家的贷款规则，在审查他们的贷款申请时，会将出租第二个套间的租金收入考虑进来。         新规提到：“当屋主为一套拥有两个套间的自住房申请贷款时，CMHC在处理时会将第二个套间产生的租金收入考虑进来。”         具体规定如下： 租金收入必须至少已持续两年。 用以计算的租金收入金额不得超过过去两年的平均值。  想要让租金收入被100%地考虑，借款人必须有良好的信用记录，最低信用评分为680分。         规则的变化是为了提高人们对住房的负担能力，但一些专家说，新规会导致多伦多和温哥华的房地产市场进一步升温。         在温哥华，新规对城市郊区包括菲沙河谷地区的影响会比较大，因为目前那里的房价还相对较低，在大多数首次购房者的可负担范围之内。         可以购买更大的住宅         UBC尚德商学院的汤姆·大卫杜夫（Tom Davidoff）教授说，新规对年轻家庭会更有吸引力，这将允许他们能够购买更大的房屋。“当家庭人口变多时，他们能收回出租的房间，省去换房的烦恼。”         另一位尚德商学院教授苏德·萨默维尔Tsur Sommerville认为，CMHC新规对房地产市场产生的影响会比近期加拿大央行降息产生的影响更大。他举例分析：“比如，如果有个人想买一栋带有地下室的房屋，而这个地下室每月的租金是1200元，那么，此人就能获得额外7万2千元的贷款。”         房地产分析师坎贝尔（Don Campbel）指出，这一政策变化将刺激郊区房地产市场升温。他同时预测这些地区的人口也会随之增长。

  屋子日久失修，外貌非常残旧。 　　每间屋背后都有故事，Orley Ave.一间独立平房，由昔日的“梦想之家”沦为破烂的垃圾屋，日前以平价卖出。 　　垃圾屋位于多市Orley Ave.的21号，严重日久失修。地产经纪Shelly Howe说：“它真的不适合居住，说不上是好。”不过，她对卖出屋子很有信心，原因是位置好，该屋底价仅为369,000元，而市内半独立屋的售价一般多近一倍。 　　她表示，自本月15日以来，共收到逾35个出价，周二以490,500元成交。屋子由公共监护人及受托人办公室委托出售，该办公室是负责保障精神状态未能管理财产、以及未委任别人协助自己的成年人。 　　女屋主25年婚外情 　　屋子背后有一段令人叹息的故事。Linda Mortimore当年见证了这间种有桃树和菊花的小砖屋，如何逐步衰败。她表示，7岁时和父母及弟弟搬入这屋子，“这是最漂亮的地方，任何人都梦想有这样的屋子。”但一家的生活并不快乐，做洗地工人的父亲Arthur有癫痫和糖尿病，视力开始衰退，母亲Lila开始囤积杂物，更背夫发生长达25年的婚外情。父亲在1983年病逝，母亲晚年囤积杂物更为严重，因健康恶化入住养老院，去年4月死亡，未立下遗嘱。 　　Linda觉得母亲一生未爱过任何人，包括丈夫和情夫，而屋子的墙壁正反映了母亲的故事，“任何一个有可悲人生、艰苦生活的人，都会把这反映在你的住所上，你可以见到墙壁是没有打理过。”她表示，终有一日会把屋子的故事写成书，取名“21 Orley”。

加元贬+降息 大温房市续热 加元兑美元汇率近日跌至11年来新低，再加上加国央行上周宣布降息，在双重因素影响之下，大温地产业界人士均十分关注市场走向。有学者认为，因加元下跌，对名下已经有房的海外投资人造成损失，这些人再投入房市的意愿会降低，但也有地产经纪指出，受到加元走低与央行降息政策的影响，反而造成房市交易活动增加。 西门菲沙大学(SFU)金融系教授帕夫洛(Andrey Pavlov)指出，今年以来加元汇率走低，使得身处海外且已经在本地置产的中国投资客名下资产缩水，他认为近期内这些人不太可能再度进入房市，因此整体需求量将减少。 不过，本地华裔地产经纪不认同帕夫洛的说法，就他的观察，目前市场内具有中国背景的买家多数为本地居民，买房都是自住用途，仅有极少数是投资客，而且大多房屋买主都计画长期持有，因此不担心短期加元汇率跌而产生的资产缩水问题。 该经纪指出，虽然6月底到7月初左右，房市曾稍微出现降温的现象，但是近两周以来，看房的人数又出现增长，很多挂牌出售的物业每天都会有两三组客户到访，他认为这是央行降息与加元汇率持续走低所带来的正面影响。 该经纪还称，其实大温房市一直都有大量的买家支撑，年初以来火热的房市，应该就是受到利率与汇率降低的带动，很多原本想要换房的人，都把握时机入市。 他自己最近就碰上一组华裔买家，因为孩子要前往美国念书，所以父母就趁机换房，将旧屋卖掉後的款额，还是用来在本地购买较小的房子。 5大数据 透视大温房市 总部位於美国的The Motley Fool多媒体金融服务公司23日指出，大温与多伦多地区的房价显然已经过高，出现修正仅是时间问题，同时归纳出「五大令人难以相信的大温房市数据」，希望藉此呼吁投资人应该注意房市过热现象。 该公司所归纳出的五大数据包括∶ ●14.1% 大温独立屋平均价格与2014年相比成长14.1%，公寓与非独立屋分别也都有4.6%与6.4%的成长，这样不断向上攀升，能持续多久仍有待观察。 ●190万元 大温独立屋均价已经超过190万元，这代表大温房市总市值与香港及纽约等地并驾齐驱，该公司引述温市储蓄信贷预测，指出若以目前的成长率来看，2030年大温独立屋的价格将达440万元。 ●10年内成长173% 据温市储蓄信贷的统计，2005年以来，大温房价已成长173%，但多伦多S&P/TSX综合指数同期仅成长37.8%，两者间显然有极大的落差。 ●48倍 地产业界时常以房市的价格与租金比(price-to-rent ratio)，来评断市场的房价是否过高，目前大温房价与租金的对比值为48倍，全加国最高，显示大温房价已经大幅超标。 ●12.3倍 以大温民众的家庭中等收入(median household income)与房价做比较，发现房屋均价是一般家庭收入的12.3倍，预测大温房价不可能持续上攀。 The Motley Fool公司认为，基於上述五大理由，购买股票的投资民众须避开加拿大西部银行(Canadian Western Bank)与及民营保险业者Genworth MI Canada这两项投资标的，因为与房市有紧密的关联性，若市场出现修正，两间公司的股价可能将会受到影响。 多伦多房市前景 看法两极 英国皇家特许测量师学会示警，称多伦多共管公寓供过於求，但房地产市场研究机构Urbanation认为不需担心泡沫化。(加通社) 英国皇家特许测量师学会(Royal Institute of Chartered Surveyors)指出，多伦多房市有盛极而衰的风险。但是一个本地研究机构却断言，至少多伦多的共管公寓市场不会泡沫化或崩盘。 接受皇家特许测量师学会访查的加拿大建筑业专业人员中，有超过四分之一的人认为，多伦多的新住宅建造得太多，已隐伏房价下调的风险。 上周，国际信贷评级公司惠誉国际(Fitch Ratings)指出，目前在大多伦多地区，正在建造的共管公寓单位超过8万个，仅仅四年之内，大多伦多的共管公寓数量便增加了50%。 尽管专家相当关切大多伦多地区破纪录共管公寓建造数量，很少人预期多伦多的共管公寓市场会崩盘。根据本地房地产研究机构Urbanation的调查，很多目前正在进行的共管公寓工程，是在新一轮房市热潮出现的2012年动工，84%正在建造的公寓单位已预售出去。 多伦多房地产局的最新报告说，在售的共管公寓单位数量今年第二季同比跃升16%，价格上涨超过6%，平均价格达到41万6728元。

周二，据美国人口普查局（Census Bureau）公布的最新季度数据，第二季度美国住房自有率63.4%，较去年同期下降1.3%，较上一季度下降0.4%，为自1967年以来最低水平。   三个月前，美国咨询公司Gallup公布的民意调查显示，目前尚未拥有房产，并且认为在“可预见的未来”不会置业的美国人，由两年前的31%大幅上升至41%。在无房者中，未来一年或五年内有置业计划的人数比例保持不变，这意味着美国房市将在短期内变化不大。对于数百万计的美国人而言，美国人的置业梦宣告破灭。   正如Gallup公司创始人George Gallup所言，“对于很多人来说（置业）曾经是长期目标，而现在可能根本不是目标了。这或将对房市产生长期影响。” 三个月前，财经博客Zero Hedge撰文称，“以目前的速度，至2015年底，至奥巴马第二个任期结束时，美国住房自有率将降至美国现代历史上最低。”这一刻来得甚至快于预期。 彭博社指出，造成这一状况的最大原因，是工资增长“没有跟上房价增长的步伐”。据美国研究公司Sentier Research LLC，6月，美国平均家庭收入较2008年初的纪录高位低4%，即使失业率已降至经济衰退之前的水平。 富国证券资深经济学家Mark Vitner称，“我们仍然受到房市崩溃和金融危机的影响，”他表示，距离房屋自有率探底，可能还有一个百分点。   尽管如此，中产阶级的美国置业梦的破灭，对很多人而言并非坏事。最近，私募公司黑石集团成为美国最大的业主，正在收获由通胀失控所带来的租金利润。由于住房自有率下降，租房需求大幅上升。第一季度，美国租用房屋空置率由去年同期的7.5%降至6.8%，为自1986年以来最低。   因此，月租金报价中位数达到803美元的历史新高，也不足为奇。

随着城市的地位和实力不断变化，有些新兴城市崛起，有些城市不断失色，在竞争中落后。在短短五年里，中国最具潜力城市已出现了“洗牌”。   在全球化时代，城市竞争力可能就是一个国家的竞争力。一个城市的竞争力源于它的性价比，人们会“以脚投票”，尤其是越来越壮大的中产阶级，都愿意到性价比高的城市生活。   在中国的四个一线城市里，北京、上海常住人口都已超过2000万，广州、深圳已经超过1000万。而在不久的将来，这个数字还要变大。   目前，中国很多人口增速最快的城市都是中国的省会城市或者在经济增速最快地区的大城市，这些城市拉动了整个世界的经济增长。   然而，任何城市都具有跨越的可能，随着城市的地位和实力不断变化，有些新兴城市崛起，有些城市不断失色，在竞争中落后。在短短五年里，中国最具潜力城市已出现了“洗牌”。   英国《经济学人》智库(EIU)发布的“中国新兴城市排名”中，位于中西部的贵州贵阳、湖北襄阳、湖南衡阳占据了三甲的位置，位列前十名的城市还有重庆、宿迁、淮南、淮北、株洲、郑州、成都等城市，其中只有江苏宿迁位于“东部地区”。   据了解，早在五年前，经济学人智库就设计了新兴城市指数，指数以增长指标为基础,统计城市GDP、人口、居民收入和基础设施的变化。   此次新兴城市前三强分别是贵州省贵阳市、湖北省襄阳市和湖南省衡阳市，而在五年前的城市排名榜单中,几乎难觅这些城市的踪影。   经济学人智库表示，这些城市的发展主要受到投资和基础建设发展的推动，但都辅以创新政策措施。   贵阳曾经也是充满争议的城市，但最近几年，贵阳以大数据中心的形象出现。几大国有电信巨头都已经在贵阳投资建设大数据中心，阿里巴巴、富士康等企业都在贵阳投资建厂，并带动新兴的数据分析等产业发展。   其它信息技术公司和中关村科技园等也落户贵阳。刘倩解释说，这带动了贵阳产业结构的转型，一改以往依靠采矿业和重工业的产业结构，基础设施和投资还转变成消费能力，使其脱颖而出。   贵阳的变化也适用于西部的成都、重庆等城市。新兴城市排行榜前20强中有18个城市不属于原先占据领先地位的东部省份。经济学人智库的研究显示，包括襄阳、衡阳在内的中西部城市都抓住了东部产业转移的机遇，建立专门工业园，走出了过分依赖房地产的周期，吸引新的投资，在未来的竞争中占据优势。   中国内陆城市的不断崛起为企业提供了巨大的发展机遇。到2019年，武汉市的经济规模将超过葡萄牙或捷克。   22日，武汉市统计局联合国家统计局武汉调查队发布上半年武汉经济数据：GDP比上年同期增长8.7%，高于全国平均水平1.7个百分点;三大产业中，第三产业增速最快，领跑武汉经济。   具体来看，上半年，武汉第一产业增长4.2%，第二产业增长8.3%，第三产业增长9.3%，第三产业增速高于第二产业。   “第三产业对武汉经济的支撑非常明显，在8.7个点的GDP增幅中，第三产业贡献率达到4.8个点，超过一半。”武汉市统计局副巡视员、新闻发言人应小莉表示，第三产业当中，金融市场稳定增长，房地产上半年销售情况回暖，盈利性服务业增速也较快。   据了解，贵阳将自身定位为国内领先的“大数据”中心;襄阳建造了专门的产业园来吸引企业;而台湾合约电子制造商富士康的投资也促进了衡阳的经济发展。   经济学人智库的报告预测，中部省份的城市表现将最为强劲，主要得益于产业转移以及基础设施建设，未来还会产生新的红利。   与之相比，东北城市面临人口外流和固有经济结构的难题。鞍山、齐齐哈尔、抚顺等城市到2019年的市辖区人口预计都会出现平均年度负增长。   传统上依赖资源和原材料的城市，比如包头、呼和浩特、太原等受到价格走低的冲击，排名后移。采矿业和重工业基地城市发展前景恶化，这明显地集中在东北地区。   以吉林省会长春为例，2010年时尚在前20强，2015年已跌至86位。经济学人智库分析，在振兴东北政策下，长春搭上了政策春风，在本世纪初一向发展顺利。但2012年起，受到占据该市工业总产值近60%的汽车工业消费低迷的影响，长春的经济一蹶不振。   另一方面，长春在事先经济多元化和鼓励创新方面进展缓慢，没有摆脱对国有企业的依赖。长春的人口问题也很突出，难以提供有竞争力的就业机会，吸引高技术人才。2014—2019年长春的劳动年龄人口数量将出现下降，限制产业发展，并影响到消费能力。   “东北城市以国企为主，应对外部环境变化，如大宗商品变化带来的工业产品价格下降等冲击，反应相对滞后。”经济学人智库中国研究总监刘倩指出，东北城市应该努力解决不利的人口发展和结构经济带来的影响。   东北也不是全部“失意”，辽宁的锦州和营口依靠大力发展港口提升了竞争力，位居新兴城市前20位，这也显示出各城市适应新政策和产业调整能力的差别。   “中国内陆城市的不断崛起为企业提供了巨大的发展机遇。”刘倩称，排名前20的新兴城市再也不会是让人忽视的“小市场”：它们市辖区人口总和将在2019年达到5000万左右，人均可支配收入将在2013年的水平上增长60%，年均收入超过10万元的居民人数将从不足50万人增加至440万人。   新兴城市竞争力的秘密就是告别单一，拥抱多元。   随着中国房地产市场告别“黄金年代”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。“分化”已成为关键词。   例如，沈阳与贵阳这两个城市在过去5年间倚重房地产开发。沈阳楼市的库存量与去化周期向来是业内所关心的重要数据，一直以来，沈阳房地产市场较高的库存成为楼市正向发展的巨大压力。   数据统计，2014年底，沈阳楼市库存量为29328888平方米，而如今沈阳楼市库存为27796682平方米，库存量呈现出减少的趋势。   2015年开年至今，商品住宅库存量逐渐减少，从年初的接近2900万平方米，缩少至现在的2700万平方米左右，一是销售量在回升，同时，新增供应量减少，其中销售量与去年同期相比增加了15%，而新增供应量同比减少了27%。   在政策利好叠加下，特别是沈阳市政府房交会“购房补贴”的大力刺激，商品房、商品住宅成交量同比去年明显回升，可以说有了“复苏”迹象。   但同时由于沈阳整体“商品住宅库存”尚需时日消化，所以是否彻底“转暖和复苏”尚待持续观察。从目前的库存量和销售量来看，沈阳商品住宅的去化周期大约在27个月左右。   另据数据统计，截止到2015年3月，贵阳楼市库存907.14万平米。按照贵阳一季度楼市每个月44万方的消化速度，贵阳楼市库存量为20.6个月，属于健康范围。   在中国，大量人口的自由流动，扭转并主导了中国各地区之间人口变动的方向，进而成为影响经济发展的核心要素。而随着人口数量红利逐渐消失，中国很快将陷入“抢人大战”。   即使中国已进入“新常态”，珠三角、长三角和北京等地区等早已进入老龄化社会，人均GDP已逼近某些发达国家，但是这些地区的经济增长仍保持在较高速度。   因为有另一只无形之手在拨弄经济的脉搏—流动人口。在中国，大量人口的自由流动，扭转并主导了中国各地区之间人口变动的方向，进而成为影响经济发展的核心要素。   根据国家卫生和计划生育委员会发布的数据，截至2013年底，全国流动人口达2.45亿人。这意味着，全国有超过18%的人口离开本地或本省在外生活。   东北地区是人口流出最明显的区域之一。根据第六次全国人口普查的数据，东三省每年净流出的人口约200万人。东北三省中，黑龙江和吉林都是人口净流出，只有辽宁每年还有大约20万的人口净流入，但远比不上北京市40万至80万的年人口流入量。   按照六普数据，黑龙江总和生育率1.03，吉林1.03，辽宁1.0，远低于全国1.5%，比江苏、浙江等经济更发达地区都低，仅高于北京、上海等极少城市。甚至比基本同纬度的韩国和日本要低，2013年韩国女性的总和生育率为1.19，日本为1.34。   由于越来越多的年轻人离开东北，出生率又极低，整个人口结构自然也更快老龄化。如2013年辽宁65岁以上的老年人口占比10.3%，比全国平均水平高出1.43个百分点。   不夸张地说，多年人口净流出加上明显的老龄化，使得东三省面临“后继无人”的尴尬，甚至陷入人口危机。   目前，东三省的人口自然增长率已经全部低于1‰，其中吉林在2012年降至0.36‰，黑龙江在2013年降至0.78‰，而辽宁省2011年至2013年已开始负增长，2014也仅回升到0.26‰。   人口压力带来经济潜在增速的下行。东北地区经济从2012年开始大幅下滑，2014年黑龙江省、辽宁省GDP增速不及6%，吉林省也仅6.5%。   对东部人口流入省份而言，“人口顺差”也是其GDP增长的重要驱动力。北京、上海等地每年由人口净流入导致的GDP增长可能达2个百分点，使得其GDP仍能达到7%左右。   “农民工是东部劳动力的重要补充，甚至是沿海地区的劳动力主体”，光大证券首席经济学家徐高表示，“不过，目前青年人绝对数量下降，而中西部工资上涨很快，年轻人回内地工作动力增大”。   在进入21世纪后的近十多年来，规模扩张型的城镇化和土地财政愈演愈烈，如果再对各个城市的扩张计划进行加总，在至2020年的发展规划中，各个城市的人口需求恐怕也是以数十亿来计。   这种情景假设再清楚不过地揭示出，中国各地的城镇化和经济发展规划，将带来一场前所未有的人口资源抢夺大战。如果各地的发展规划都得以落实，中国所拥有的各种资源恐怕会被消耗殆尽！   眼下，各大省会城市、发达地级市及县城都在大张旗鼓地建新城、设新区，但面对即将到来的和一二线城市抢人的局面，他们准备好了吗？   为长远计，对于大多数城市来说，早建立起吸引劳动力的优势，就能在城市间抢人大战中占据先机。或许，下一个中国最具潜力城市就是你。