地产

网友“辛柳”最近在和邻居聊天的时候，听说买房要避开90年代建的房子，要么选2000年以后，要么索性老一点，选7、80年代的房子……比较困惑，遂发帖请教：90年代的房子据说有隐患，真的假的？网友回复很精彩，给所有准备买房的人做个参考：回答一：老房子有石棉的问题，扒开的话影响健康（网友补充：石棉的问题要更老的房子才有，90年代应该还好。）回答二：是不是说的公寓啊，如果是的话，就是外墙漏水的问题回答三：我记得是外墙的涂料，用了加州流行的stucco。 结果漏水。加州是半沙漠，大温每半年都是下雨。回答四：是水管的问题！Polybutylene pipe. 俗称的灰管. 94-95年间claim了好多起漏水事故. 之后塑料管基本都是crosslinked polyethylene了。回答五：还有就是九十年代最早的水管地热，也是材质问题导致漏水。rain screen的问题主要是condo，house少见。那个年代造的房子layout就不喜欢，宁可买七十年代的房子。问：我们买的95年的房子就是这样的水管，应该怎么防患于未然呢？1. 漏水一开始只是裂缝或者连接处滴水,发现了就及时更换,要用专门的poly-b to pex接头。 2. pex和poly-b最大的区别就是管壁厚度,也就是说poly-B更薄内径更大,所以导致要用特殊的fitting） 3. 如果你自己换的话一定一定要买这个型号的shark! homedepot买的都是for pex的! 问：怎么知道自己的房子用的什么水管啊？1. 看房的时候去锅炉房, 那里会有很多露出来的水管, 仔细看看,如果都是灰色的塑料水管,那就是poly-b了, 如果花花绿绿的或者全是铜的,那么恭喜你,不是poly-b，不过我看了那么多房子, 80-90年代的基本全部是灰管, 除了有一栋号称是90年代德国人盖的用了铜管.2. 我还见过1992的房子热水供暖管是胶皮的,goodyear生产的.一年里漏了5次水,不同的位置. 拿红外一照到处都是蓝色. 当年号称高标准建筑,橡胶管保温性更好延展性更好但是没考虑老化的问题. 另:查了一下产品编号,此公司2000年已经被class law sue搞倒闭了实战经分享我家第一次漏水，hire了一个西人plummer来，他上去就是两剪子把漏水的地方剪断，然后用连个shark的接头把断开的地方用pex管接上。五分钟搞掂，收了100大洋啊。后来别的地方漏水，我就依葫芦画瓢，呵呵！

一房单位月租过千元   大温房价居高不下，住宅租金也水涨船高，这不仅令本地租客感到难以负担，更令新抵埠留学生慨叹租金贵得超乎想像。随着大批学生秋季返校园，租金或再升。有从多伦多迁到温哥华的卑诗大学(UBC)医学院博士后指出，大温部分地区租金已高出多市，而且符合条件的房源也有限。还有留学生原以为校外租房较廉，其后发现不便宜，最后无奈选择迁入校内宿舍。   来加14年的赵蓓蓓在移居温市前，曾在满地可、多伦多等地居住过，因为申请到UBC医学院博士后工作，她在去年9月从多市移居温市。但大温房价令她吃不消，赵蓓蓓说：「温市中心一个五六百平方尺，一房厅单位就要价2千元，但在多市中心，一个两房厅还不到2千元，温市房价真高。」   赵蓓蓓的租金预算为1,200元，要求房子交通方便、接近UBC、不是地库，但符合这样条件的房源十分有限。她表示：「我还在多市时，前一个月就开始天天查craigslist(分类广告网站)，看哪个地区便宜些，但感觉普遍都很贵的。来到温市后，我还特意花了500元在Airbnb短租一周，就是希望可以在这段时间找到合适房子，当时感觉时间挺紧张的。」   几番折腾后  看到合意即拍板   在经过几番调查后，她最终把目光锁定在温西基斯兰奴区（Kitsilano），但找房也并非一帆风顺。她说：「我之前看过的一个，整幢十几个单位都是一个华裔买家的，当时有3个单位出租，条件不好，采光差、地板还在装修，唯一合适的一套月租就1,350元，超过我的预算。」   皇天不负有心人，赵蓓蓓在9月中旬最终找到理想住所，她说：「那间房子是基斯兰奴区的一幢高层柏文，一房厅约800多平方尺，月租1,100元。广告刚登出来第一天我就看到，马上预约看房，感觉还不错，我怕第二天就没了，就马上租下来。后来我听柏文经理说，这幢楼的房子从没空置过。」相比之下，她说，之前在多伦多住的屋子，则是空置了一个月还没租出。   不过，如果租客预算为1千元，只须把目光放在本拿比、列治文、素里等城市，在大温还是可以找到住所的。据租房网站 www.rentseeker.ca调查发现，大温房租最便宜的一房单位，可在本拿比找到，月租平均792元。详情可浏览 http://www.rentseeker.ca/blog/index.php/average-rent-prices-for-apartment-rentals/2158。     加租海啸如箭在弦   根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)指出，大温出租房屋空置率今年春季为1.4%，较去年同期的1.8%为低，可见供不应求情况愈趋严重。 CMHC指，今春房屋租金平均上升3.3%，去年同期则涨2.2%。地产经纪古德曼（David Goodman）接受《星岛日报》记者访问时说，大温地区尤其是温市，将出现「加租海啸」，「温市缺乏出租单位，预测9月开学后学生租屋需求上升，情况料会恶化。」 而租金预测会持续上升，古德曼称，虽然在法例下业主不可以向租客每年加租超过2.5%，但只要有新租客搬入业主就不用再受限制加租，因此出租单位在原有租客搬走、新租客租房时，租金也可以增加1至2成。 对此，他批评市府没设法解决问题，他说：「温市府根本了解现在出租市场的真实情况，市府现在的政策也令发展商不愿兴建更多出租楼房。」 温市府计划在2021年前新增5千个出租单位，即每年约千个，但古德曼认为不足够，他指未来5年应每年增加2千至3千个单位，始能应付需求。      UBC未来5年增3千宿舍床位   华裔留学生申请UBC学校宿舍，但久等半年仍未能排到，不得已在校外租房，并庆幸现在房租更便宜。校方承认宿舍供不应求的情况，尤其是今夏宿舍轮候人数创新高，并承诺未来5年增加逾3千个床位。 来自中国西安的姚静去年秋季入读UBC教育系硕士课程，为了能在9月开学前解决住宿问题，她早于6月底，还在中国时就开始申请UBC宿舍，却迟迟收不到通知。 她说：「我经常上网查看（宿舍轮候）名单，每次都很失望，因为排在我前面的人数几乎都没有减少过，一直都是100多人，后来愈看愈着急，最后感觉不能再等下去了。」 姚静后拜托温市的朋友找到一间每月490元的单人房租下来并居住至今，而她现在很庆幸当初的决定，她说：「学校直到去年12月才通知我排到了宿舍，距离我最初申请已过了近半年，还好当初没有继续等下去。」 西安女生490元租房安身 她还称：「虽然住在校内上课方便，但租金也很高，七八百元很少见，通常都是900甚至千多元，我反而欣慰现在的租金便宜很多。」她还对温市房租感觉不可思议，认为西安、北京房价都很高了，但温哥华的更是令人难以承担。 对此，UBC发言人拉姆齐（Matthew Ramsey）也承认，面对今夏高达6千个学生申请宿舍，校方把9月至明年4月的房租增加了20%。他说：「UBC是全国提供最多宿舍的大学，但随着需求不断增加，UBC也会继续修建学生宿舍。」UBC温市校区的现共有10,143个床位，奥卡纳根（Okanagan）区有1,676个床位。校方计划在未来5年在温市校区增加3,008个床位，奥卡纳根增加212个。 根据UBC2015年统计资料，该校单人宿舍月租介乎725至778元，安省女皇大学(Queen's University)是825元、西安大略大学(University of Western Ontario)913元，而魁省麦吉尔大学(McGill University)为954元至1,080元。   三口家弃「外闯」 回归校园宿舍   不仅单身人士找房难，对有家庭的留学生来说，合适的房源更是紧缺。来自中国山东的贾辉去年9月到UBC修读教育系硕士课程，一直在本拿比铁道镇（Metrotown）租一单人房，每月房租需550元。随着她的丈夫和女儿今年7月来温市陪读，贾辉也要重新找房，对房子的要求也不同。 她表示：「我以前一个人的时候只要一个简单的房间就可以，而且住远一点也没有关系，但现在考虑到孩子的成长，我们希望能有一定足够大的室内外空间，让她可以玩耍。」 贾辉5岁的女儿今秋将入读UBC校园区的大学山小学（University Hill Elementary），为了照顾自己的学业及便于接送女儿，贾辉打听过UBC附近的房价，但租金却令人咋舌。 私人两房住宅月租2,400元 她说：「像是学校附近的商品房University Village，那边一房厅接近2千元，两房厅更是要约2,400元，太高了，真的无法接受这样的价格。」 贾辉最后放弃了在校外找房的想法，转而申请UBC的学生家庭住宅(Student Family Residence)。 在经过3个月等候，一家三口终搬入校内阿卡迪亚公园(Acadia Park)的两房城市屋，每月租金1,600元，但贾辉却感觉心情复杂，「能租到校内住房还是挺幸运的，虽然房租比其他地方便宜，但还是好贵啊」。 她无奈表示，因为丈夫刚抵达温市还没有工作，而自己大部分时间在读书，只能做一些零散的教书兼职，每个月收入只有约500元，还不足支付月租的三分一，全家现在几乎全靠积蓄过活，而等明年自己毕业后，不排除全家搬到便宜点的地区。

　　问：我想购买CONDO单位，但我养了两只宠物狗。我知道很多CONDO大厦都不允许饲养宠物。究竟如何才能找到一个合适的地方呢？ 　　在都市生活要饲养宠物是项挑战。但在合适的condo大厦，可保证你的宠物会受到欢迎，住得开心和舒服。 　　正如你所留意到，在开价之前， 应先确保你的宠物符合大厦规定。由于你饲养了狗，所以那些禁止斑点 狗与流浪狗的公寓当然不在考虑范围。事实上，很多准许饲养宠物的大厦，对于宠物数量和体积也有限制。 　　所以应先与房地产经纪讨论你对 物业有什么要求，确保经纪带你去参 观的地方会合符你所需，甚至可能有些特别给予宠物的设施。部分大厦设 有“宠物洗浴中心”，主人可在那里替狗梳洗，无需使用家中浴缸，有的可能邻近遛狗公园，能让狗不用戴上狗链自由活动。 　　当你找到有兴趣的单位，下 offer时应定下条件，允许你查阅 大 厦 的 管 理 报 告 （ s t a t u s certificate）。管理报告会列出需要遵 守的附例，你需要花些时间，仔细查 阅，确保可以遵守大厦的所有规则， 因为要改变规则并不容易，而违反规 则可令你耗费很多金钱。 　　管理报告亦会详细列明大厦法团 的财政记录，如要就共用设施缴付的 费用、需要负责的水电煤气等费用， 以及泊车安排等。你可以将报告视为 法团财政状况的简况，以及大厦本身 的实际状况。 　　我亦建议你的经纪或销售员，以 及律师，在豁免一些条件和确实购买 前，先审阅一下管理报告。若想知道 更多购买注意事项，可先浏览Ministry of Government and Consumer Services 有关购买大厦单位的网页。 　　听说将房屋放售时，不应将宠物留在家中。这是否真的？我不想在出售房屋时送走我的猫。 　　在出售房屋时，很多人会注重将房子保持干净整洁。同样，宠物的体味和脱下的毛发或会令潜在买家感到反感。 　　另一个要考虑的角度，当你放售房屋时，需要将物业开放给陌生人，尤其是家中举行开放日之时。这在保安上有一定风险，所以我经常提醒卖家要采取基本的保安措施，如移走或收好贵重物品等。你宠物的安全保障也需要考虑到。若家 中有这么多陌生人走来走去，猫儿是否会感到自在？我知道我的宠物会不自在。 当潜在买家进出时，猫儿是否会有机会逃走？若你的猫儿像我的一样的话，它们是逃走专家，需要仔细留意。总之，让亲友短暂看管猫儿是一个好主意。

　　多伦多房地产市场研究公司Urbanation指出由于市场需求庞大，不少人现今多是找寻分契式大厦（condo）单位自住而多于作为放租投资，因此在多伦多地区的condo库存量大减。 　　未售出condo库存量能够反映出condo市场的发展是否健康，据Urbanation在星期三发表的第二季调查显示，未售出condo库存量于今年第二季相比去年同期下跌了13%。 　　调查指出在6月尾未售出condo的数量为17,709个单位，已比去年同期的20,763个单位减少。不过，Urbanation指出只有1,425个单位是已经完全落成兼有人入住，比起去年同期下降了些少，而其余的都在不同阶段的建筑当中，即使预料今年年尾会有超过1,000个单位落成。Urbanation指出今年的入住单位数量比去年同期下降了少许，但发展商称他们很难面对需求，因为过去数个月有不少婴儿潮时期出生的人及年轻的专业人士都找寻能够替代昂贵低层建筑房屋的condo，带来疯狂购买热，即使离开非常吃香的市中心地带也有同样情况出现，买家亦很快入住。

新房外墙的保温材料竟然是塑料泡沫，极易被点燃。在山西太原滨河西路，面对“泡沫”楼盘，上百名业主联名拒绝收房。根据规定，民用建筑外保温材料的燃烧性能不应低于B2级，B2级以上的保温材料不易点燃。 现场图 新房外墙的保温材料是塑料泡沫。 外墙的保温材料是塑料泡沫。 新房外墙的保温材料是塑料泡沫。 新房外墙的保温材料竟然是塑料泡沫，极易被点燃。

位于温市中心东端的前羁押中心，即将迎来第一批低收入住户。该个曾经「招待」印航恐怖炸弹案帮凶雷耶特(Inderjit Singh Reyat) 的设施，在2002年关闭后一直空置；到2012年，由省府斥资2,000万元改建，并于月前竣工。 据报道，该幢低收入人士廉租柏文，共设有96个单位，其中38个提供给青少年辅导和援助组织Bladerunners的服务对象入住；另有42个供在市中心东端工作、年收入2.6万至4万元的中低收入人士申请入住。余下的16个单位，则供女青年会(YWCA)及妇女庇护机构The Bloom Group的服务对象使用。 单位月租375元至850元 廉租单位每月租金由375元至850元不等，王于单位间隔就有两种，分别为单人套间和一睡房单位。 据The Bloom Group行政总监奥德曼(Jonathan Oldman)表示，收取的租金不会超过租户税前总收入的三分一。   

　　大温地产局今日（8月5日）公布了大温7月房产交易数据，7月份MLS各类房屋共成交3978套，同比去年的3978套增长30%，但环比6月份降低了9.1%。整体仍高于近10年平均水平的33.5%。 　　大温地产局主席Darcy McLeod说：“现在的大温楼市已进入卖方市场，买家都在为了好的房源而竞价购买。” 　　数据显示，7月大温新挂牌物业的总量为5112间，较去年同期增长了3.8%。所有挂牌物业总量为11505间，同比去年降幅达到26.3%，比上月减少5.5%。Darcy McLeod补充说“今年夏天楼市热度不减主要由三大因素造成，第一是消费者对大温楼市强有力的信心，第二是超低利率，第三逐步减少的房源。我们可以看到，现在的房源总量比近五、六年来的同时期平均水平少5000-6000间。房源进一步减少，而购买者热情不减，造成大家对好的房源趋之若鹜。” 　　从房价来看，7月大温各类房屋的基准价格(benchmark price for all residential properties )为70.05万元，较去年同期增长了11.2%。房屋成交与挂牌比（sales-to-active-listings ratio）已经达到34.6%，卖方市场凸显。通常房屋的成交与挂牌比低于12%时，为买方市场，房屋价格将迫于压力，不得不下调，而高于20%时就是卖方市场，价格将上扬，导致房价飙涨。   　　“虽然现在的房源相对减少了很多，但是购买者还是有很多的类型、价格、地段可以选择，这也是房市过热的原因之一。” Darcy McLeod说。 　　从不同的房屋类型来看，7月大温地区独立屋销量为1559间，较去年同期增长17.9%，较前年同期增长达到24.8%；房屋基准价格为114.18万元，较去年同期增长16.2%。 　　7月公寓销量1729间，较去年同期增幅达到42.7%，较13年增长42.9%。房屋基准价格为40.09万元，较去年同期增长5.9%。 　　城市屋7月销售690间，较去年同期增长30.9%，较13年增长41.7%。房屋基准价格为51.15万元，较去年同期增长7.8%。   　　另外，菲莎河谷地区7月份成交物业2184间，创造了7月份销量的新纪录，较去年同期增长35%。之前的最高量出现在2009年，当时销售2089间。 　　菲莎河谷地产局主席Jorda Maisey说：“销量创纪录现在可以说是最好的时机，央行刚刚降息，目前的利率6年来最低，卑诗省又是加拿大经济发展最好的地区，再加上菲莎河谷是居民最有支付能力的地区，都使这一地区的销售节节升高。“ 　　该地区7月底共有挂牌物业7681间，较去年同期减少了20%，但7月当月就有2815间物业挂牌上市，较去年增长3%。但是房源紧缺，买家争抢优质房源现象仍然明显。独立屋房屋基准价格为62.11万元，较去年同期增长9.3%。联排别墅房屋基准价格为30.49万元，较去年同期增长2.1%。公寓房屋基准价格为19.27万元，较去年同期降低1%。   　　Jorda Maisey告诫租房者，考虑到低利率以及素里、兰里等中心区域大量可负担公寓房源，或许长期来看，拥有一套房产比租房更加经济。在菲莎河谷地区，对第一次购买者还是有很多机会的。

　　希望房屋交接更顺利，下面是几项小贴士： 　　周三是好日子：若有任何延误，延期一天比延误 整个周末相对容易掌握。 　　卖家何时必须搬出：需要在交易日下午3时前搬出。大部分房地产合约规定，卖家必须在交易完成电 子注册时，将物业交出。假设不是每月最后一个星期五的话，这通常会在下午2至3时发生。腾空的物业应于这时交给买家。 　　尝试提早完成交易：若你在同一时间买房及卖房，可提早2天完成买房交收，并申请临时搭桥贷款。这样就可以在没有压力下完成交收，并在等待卖房交割日前，有数天的时间搬进新居。而且一旦不得不延期时，会更容易作协商，因你不需要依靠卖房所得的资金去完成买房交收。 　　清理好自己的杂物：你交出的房屋必需是清洁的，没有任何垃圾。买家应该在交收日的前2天，再前往房子巡视一下，以确保卖家妥善地进行了清理。 　　何时搬进房屋：买家应计划在交收当日晚些时候或翌日开始搬家，以避免一旦出现阻滞，或交易需延期完成，不得不多付钱给搬运公司。 　　检查房屋：即使不在交收 当天搬进房屋，买家也应该在 交收日检查房屋的状况，以确保没有任何东西破损或 遭到破坏。卖家一般只保证所有东西于交收日正常运作，而不是其后日子，所以应立即去查验是否需要在交收后就任何东西做出索偿。 选择在交收日前作好预备，应该可以避免以后陷入麻烦。

一段时间从公众视野“淡化”的房地产税有了新动向。最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务进入其中，这意味着备受关注的房地产税法已正式列入中国立法规划。 据新华社5日消息，按照最新公布的《十二届全国人大常委会立法规划》，《房地产税法》位列立法规划中的第51项，将由全国人大常委会预算工作委员会和财政部共同牵头起草。 此前，就曾有媒体报道房地产税立法初稿已成型，目前已经交由内部讨论。如今，房地产税正式进入立法规划正表明，该立法已经处于稳步推进进程之中。 据信，随着《房地产税》在未来的正式出台，房地产市场将会更好地服务于购房刚需，房产投机会受到一定地抑制 再度成为社会热点 在房地产税征收一度沉寂于公众视野之际，却由于财政部长楼继伟6月底的一番表态，又重新成为社会热点。据新华网消息，财政部部长楼继伟6月28日，在向十二届全国人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时表示，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。 据悉，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。 “目前，房地产税的征收思路已经基本明确，在这一基础上，相关部门也已形成了初步意见稿，但征收的具体执行方案还需调整。”一位接近住建部的消息人士对《华夏时报》记者表示，房地产税改革这项工作近两年一直在推进，但事关社会居民的全体利益，初期仍需按照空转、试点、逐步铺开的方式推进。 房地产税到底会怎么收？ 据《东方早报》4日消息，财政部财政科学研究所前所长贾康在“博鳌21世纪房地产论坛第15届年会”上接受媒体采访时表示，中央提出到2016年要完成相关的基本工作，但从目前的进度来看，还没有把房地产税立法的第一版内容交给社会去调研讨论。因此最乐观估计，房地产税立法最早在2017年提交到全国两会讨论。 按照贾康此前在公开场合的表态，房地产税将在2016年完成立法，并于2017年正式推出。 贾康称，此前财政部提出的说法是要对房地产税“加快立法”，但最近在有关部门的报告中，这一说法变成“配合立法”。贾康分析，这可能是考虑到经济下行以及楼市下行的因素，有意弱化房地产税出台带来的压力，给房地产市场回稳留下更多时间。 目前中国与房地产相关的税种有很多，包括营业税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇维护建设税、房产税、契税、印花税和个人所得税等。 中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为，房地产税种繁多，交叉征税和税率不合理问题突出。在保有环节开征房地产税不是简单地增加税种和税负，还要做减法，以改变开发、交易和保有环节税种重叠、税负不合理的问题。 举例来说，在交易环节，购房不足2年的卖方要按交易全额缴纳5.5%的营业税，还要按成交价格减去房屋原值和相关税费后的余额，交纳20%的个人所得税。 “房地产税的开征最终将会对整个房地产税收体系作调整，最终的目的是降低居民税负。”王雍君说。 易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房产税确实能在一定程度上抑制持有多套房，但却非打压房价的工具。 贾康认为，一旦房地产税立法获得通过，其作为一个地方税种在不同城市的表现会不一样。房地产税的税率会有一定的浮动空间，预留给地方政府去调整。不同的城市也可能根据自己的实际情况决定具体推行的时间。 贾康表示，房地产税完成立法之后，与之前的重庆、上海房产税试点有根本不同，房地产税的推出，会伴随着营改增等房地产全链条的税收调整而进行， 其基本思路是降低从土地到交易环节的中间直接税，增加持有税。房地产税还有助于促进地方税收的透明化。

　　房地经纪公司高力国际（Colliers International）上月底公布温市丽景区（Fairview）的旧公寓交易市场报告，一幢位于温哥华西10街（W. 10th Ave.）1646号的低层公寓，今年5月以428万元转手，与1999年9月间的转手成交价92万元相比，成交价格涨幅达到3.65倍，平均每年升值22.8%。   　　温市丽景区西10街1646号的这栋公寓，今年5月以428万元转手，平均每户价格达53万5000元。（图：高力国际提供）   　　报告指出，今年丽景区旧公寓的交易价格为五年来最高，平均每户达35万8970元，若以西10街1646号该栋低层公寓来看，大楼中包含八个单位，每户平均价格达53万5000元，是所有成交个案中最高。 　　若以另外五个交易个案来看，平均每户价格也达32万4000元，比去年成长17%，该公司副总裁范姆（Steve Fame）在报告中指出，造成这些公寓价格攀升的原因，包括租房空屋率自去年的1.1%，降低到今年的0.5%，以及投资人对捷运百老汇线的预期心理。 　　报告中还提到，刚延揽前温市警察局局长朱小荪的阿奎里尼投资集团（Aquilini Investment Group），正在Oak St. 2975号兴建一栋新的11层出租大楼，完工后一房单位的租金为每月1380元、两房单位则为2050元，较加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）统计该地区的平均租金，分别高出21.8%与29.3%。

  随着政策暖风频吹，今年前7个月，全国楼市整体成交明显上涨。中国指数研究院[微博]公布的最新数据显示，2015年7月，全国100个城市新建住宅平均价格已连续上涨3个月。专家指出，虽然一二线城市房地产市场开始回暖，但三四线城市表现并不乐观，市场依然呈现供大于求的格局，去库存仍是第一要务，未来房价走势将趋于稳定。   回暖态势明显   今年前7个月，房地产市场政策环境日益宽松，如，央行[微博]连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期等，地方政府也出台相应配套政策支持楼市。曾经冷寂的市场因此逐渐升温。   上个月，房地产开发景气指数在连续16个月下降后首次回升。国家统计局发布的6月份房地产开发景气指数为92.63，比上月提高0.2点。7月份，中国指数研究院公布的数据显示，全国100个城市新建住宅平均价格为每平米10685元，环比上涨0.54%。另据上海易居房地产研究院统计，7月份，30个城市的住宅市场成交创下近6年同期的最高水平。   北京、上海、深圳等一线城市在本轮复苏中率先起跑，其中，北京市7月份新建纯商品住宅签约逾7000套，为近22个月的新高；二线城市中大多数城市的开发商“以价换量”实现了较高成交量。但三四线城市则表现并不活跃。   中指院的研报认为，整体来看，7月市场走势平稳，百城价格指数延续温和上涨趋势，环比涨幅与上月基本持平，同比跌幅继续收窄。   总体格局未变   与一二线城市楼市日益热烙相比，三四线城市则仍显冷寂。据统计，上半年，一线城市表现最佳，成交量同比上涨逾四成，二线城市也上涨了近两成，三四线城市成交量基本平稳，但部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势。   对于大部分二三线城市来说，由于房地产供求失衡局面依然存在。统计显示，截止到6月底，商品房待售面积65738万平方米，环比增加72万平方米，仍处高位。专家表示，目前房地产市场正在经历筑底过程，三季度仍将以去库存为主。   同策咨询研究部预计，下半年，当前库存去化周期在15-20个月之间的城市，库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻。但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存压力，大部分三四线城市房价则难以上涨。   中国房地产研究会副会长胡志刚表示，“过去几年，部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升，这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”   有关专家认为，只有当三四线城市，包括二线城市真正企稳时，才能说明中国楼市真正走出了低谷，总体看供大于求的格局还未改变。   上涨空间有限   逐渐回暖的楼市是否会再度点燃高房价？有关分析认为，目前一二线城市与三四线城市间的分化走势持续加剧，房地产市场全面复苏尚需时日，后市房价在经过恢复性上涨后，将保持相对稳定，涨幅或将放缓，上涨空间有限。   中指院报告预测，在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，中国楼市消费信心稳步提升。预计市场成交将延续回暖态势，供求状况不断改善，房价整体回升。但因各城市去库存化压力不同，各线城市房价走势将继续分化。一线及热点二线城市需求旺盛，价格仍面临上涨压力；多数供应规模较大城市仍将积极促进去库存化，房价走势趋于稳定。   “虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。”万达[微博]集团董事长王健林称。   住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场供应已经发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时，很难出现暴涨。

  据《澳大利亚金融评论报》报道，这家银行最近宣布降低针对投资房的贷款价值比例至80%。银行称，此举主要是为了限制每年的投资借贷比例在10%以下，而这也是澳大利亚审慎监管局(APRA)的宗旨和要求。     银行的经纪商分支写信给贷款经纪商，称有很高比例的房地产信贷都给了那些不在澳大利亚居住的人士。   这封信称，“因此，所有未来的房贷申请，都必须向西太银行提交居住在澳大利亚的地址。”这就意味着，申请人必须要有澳大利亚签证，遵守FIRB的评审标准。非居民在购买房产时需要通过审批。   一些贷款经纪商也宣称，正在针对那些在悉尼和墨尔本大幅投资的中国海外买房团。     这封信还指出，对于信贷标准的重新审查，是保证经纪商按照规定办事的审计过程。西太银行发言人指出，这只是提醒经纪商，要注意高比例的非居民借贷，当提交申请时必须包含澳大利亚的住址。   最近银行飞快地改变着针对投资房信贷的规则，主要是为了面对银行尽管机构的要求。上一周，澳新银行和联邦银行都提高了针对投资房的贷款利率。本月初，西太银行宣布要求投资房购买者必须有20%的首付比例，而不是此前的5%。     另外，贷款中介也指出，很多竞争性的投资房贷款行为也已经停止。西太银行住房资本贷款部门经理宣称，现在的利率已经不再能够协商了。   其它致力于减少投资房贷比例的措施，包括减少利率折扣，增加投资利率敏感度测试，不再计算一些性质的收入等。

　　温哥华楼市已经成了中国土豪和贪官们的洗黑钱工具?这到底是不是在黑中国人？刚刚出版的《省报》（The Province）头版的一篇报道指出，温哥华房价飙升和来自中国的资金有关，其中有些更是来自中国贪官的黑钱。报道直指，如今的温哥华楼市，已经沦为中国贪官们的洗钱工具。 　　在《省报》的报道中，一位会计顾问公司的资深刑事调查员表示，在自己经手的一个案件中，有一位中国贪官将4.5亿贪污所得在数年间陆续带入加拿大，并在低陆平原买下了多个物业，达到了将黑钱洗白的目的。这位刑事调查员认为，在温哥华楼市，这应该不是单纯的个案。现在有些中国土豪面对几百万的豪宅根本不管房价多少，只要抢到就行，甚至大手笔现金一次付清，原因之一可能就是因为他们完全把温哥华楼市当成是洗钱工具。 　　《省报》还援引加拿大边境服务署（CBSA）的数字指出，温哥华国际机场（YVR）目前是中国旅客偷运现金入境的最热门关口。从2012年6月至2014年12月两年半的时间里，加拿大边境服务署在温哥华和多伦多机场从中国旅客身上共检获1500多万加元未申报的现金或股票等货币工具，其中温哥华机场中检获的金额高达约1000万元。《省报》表示，两年半中边境服务署在全部入境旅客里共检获5630万元现金，而从中国旅客身上检获的未申报现金，是加拿大人的5倍。   　　星岛日报的报道称，加拿大边境服务署的文件显示，对于万元以上为申报现金，加拿大做出的罚款额相对较低，最高仅5000元。相比之下，美国的罚款额最高则为50万元。 　　报道举例称，几年前一个中国男子数年前把合计17.75万加元的一卷卷美元和加元，藏在行李箱暗格、衣服和钱包里，没有向海关申报就打算入境，结果被检获后仅仅被罚款2500元就被当场放行。 　　世界日报的报道还表示，还有些大陆人会在香港雇人带钱到海外，这些人肉运钱机会从中抽取20%作为佣金，很多时候，他们会选择温哥华作为进入加国的第一站。 　　持有非法所得的人会使用窜改发货单等商业方式，将黑钱汇到温哥华，据说曾有一名大陆富商强迫自己公司的200名员工每人汇款5万美元到他的温哥华帐户，并最终利用这些资金购入一栋700万加元的豪宅。 　　报道称，加拿大楼市持续升温，不少人认为与来自中国的资金有关，部分更是来自中国贪官的黑钱，大温房市已成为他们的洗钱工具。

　　专门销售整栋公寓的「古德曼父子公司」（David & Mark Goodman），上月底发布最新「古德曼报告」（Goodman Report）认为，大温空屋出租率仅有0.5%，未来可能出现租金大幅提升的「租金海啸」情况，但加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）认为，这项数据已经数年未出现大幅变动，与租金走势不见得有关联性。 　　CMHC市场分析师阿达马逵（Robyn Adamache）说，温哥华过去几年当中，空屋率一直都低于1%，单就此一条件看来并无重大变化。尽管新完工的出租单位确实很少，从2009年到2014年的五年当中，仅有1700个新完工的出租单位投入市场，但在同一时期内，仍有1万3000个原本有人承租的单位重新投入市场，这类原有出租单位，也是目前租屋市场中的主力单位。 　　阿达马逵又说，从2009年到2014年的数据看来，租金成长的状况相当稳定，与每年省府规定的最高上限十分接近，以今年为例，此一上限为2.5%。 　　温市政府住房事务办公室主管拉提夫（Mukhtar Latif）则说，0.5%的租房空屋率是不能被接受的，他认为比较正常的空屋率应在3%到4%之间，因此市府目前已经计划就政策面展开所需改善。

  15. 南非：带泳池的三层公寓   月租：1.49万美元 坐标：南非开普敦 上榜理由：这座三层三室公寓，设施齐全，不仅如此还配备可俯瞰大海美景的无边际泳池。     14. 比利时：城外一间翻新杰作   月租：1.61万美元 坐标：比利时布鲁塞尔 上榜理由：这栋五居室别墅始建于 1929年，由比利时着名建筑师设计，占地面积五公顷，如今全面改造为一间带泳池、家庭影院和健身房的豪华别墅。     13. 西班牙：海景别墅   月租：4.88万美元 坐标：西班牙马拉加市 上榜理由：这座四层九居室别墅除了设有电梯，还有酒窖、桑拿房、健身房、家庭影院、温泉浴场以及海景泳池。     12. 澳大利亚：植物蔓生，绿色掩映的住所   月租：5万美元 坐标：澳洲新南威尔士州 上榜理由：位于新南威尔士 Point Piper 的住房，宴会厅、网球场、马房和海滩入口处。     11. 瑞士：公园里的一座现代豪宅   月租：5.23万美元 坐标：瑞士 Chêne-Bougeries 上榜理由：这间六居室豪宅坐落于日内瓦外，远离市区。拥有泳池、桑拿房、健身房、酒窖、客房以及可容纳 10-12辆车的停车场。     10. 加拿大：风景如画的僻静住所，租住时间越长租金越便宜   月租：6.5万美元 坐标：加拿大英属哥伦比亚省西温哥华区 上榜理由：透过这间五居室住房的主卧，海景一览无余。需要注意的是，租金因租住时长而不同：租住4个月及以上，6.5万美元/月，租住2-3个月则8.5万美元/月，只租住1个月则需10万美元。     9. 新加坡：可作娱乐活动的公园住房   月租：8万美元 坐标：新加坡维多利亚公园 上榜理由：五居室现代住房，有地下室、小型游泳池、按摩池、桑拿房、可容纳8辆车的地下停车场，以及一座作为社交活动的楼阁。       8. 中国：一座与世隔绝的大宅   月租：11万美元 坐标：中国香港 上榜理由：地处太平山优质地段，占地 16万平方英尺的两层豪宅。建有一个宽敞的花园、多个露台和一个大型游泳池。从所有主卧内都可欣赏到香港仔郊野公园和深水湾景色。     7. 巴西：山景别墅   月租：11.5万美元 地点：巴西里约热内卢 上榜理由：始建于 20世纪 50年代的山景别墅，有游泳池。可欣赏到海景，距离里约沙滩只有 5分钟路程。     6. 意大利：历史悠久的别墅，毗邻橄榄园   月租：19.5万美元 坐标：意大利佛罗伦萨 上榜理由：这座全面翻新的七居室别墅位于佛罗伦萨城外，历史悠久可追溯至 Medicis 家族时期，有一个游泳池，可俯览橄榄园景色。     5. 摩纳哥：阳光普照的海滨住宅   月租：24.4万美元 坐标：摩纳哥 Monte Carlo 上榜理由：位于摩纳哥公国朝南的四居室住房，含健身房和员工宿舍，可从池畔露台远眺地中海美景。     4. 法国：搭载夏威夷风情酒吧的山景别墅   月租：28.2万美元 坐标：法国戛纳 上榜理由：位于法国蔚蓝海岸(Riviera)旁最奢华小镇，此山景别墅包括可俯瞰海景的无边泳池、酒窖、私人电梯以及夏威夷风情酒吧。     3. 俄罗斯：莫斯科郊区的乡村别墅   月租：29.3万美元 坐标：俄罗斯莫斯科 上榜理由：位于离莫斯科仅英里的一处私人社区，六居室住房，隐私性和安全性极高。包含员工公寓、台球室、泳池、SPA和家庭影院。     2. 英国：海德公园一号   月租：29.6万美元 坐标：英国伦敦 上榜理由：占地 9300平方英尺，位于伦敦 Knightsbridge 区海德公园一号，是伦敦现有的最大租房。包含一间正式客厅(含阳台，可俯瞰海德公园)、地下停车场，以及由文化东方酒店(Mandarin Oriental Hotels)提供的水疗和娱乐设施。     1. 美国：比佛利山庄的经典房产   月租：60万美元 坐标：加利福尼亚比佛利山庄 上榜理由：这座占地 7万平方英尺的比佛利庄园因在 1953年成为肯尼迪总统夫妇的蜜月之地而闻名，目前售价 1.35亿美元。  

　　加国房价持续升温，不少意见认为，房价高涨与来自中国的资金有关，部分更来自中国贪官的「黑钱」，大温房市更是成为他们的洗钱工具。 　　许多专家与地产业界人士表示，中国的「不法资金」除了利用地下钱套汇到加国外，更有不少「人肉运钱机」，利用加国的宽松政策，携带大量未申报的现金及汇票入境。 　　据本地「省报」（The Province）报导，入境加国的旅客可携带的财物并无金额上限，但若这些财物总价值若超过1万元，则必须向加国边境服务署（CBSA）申报，而自2012年6月到2014年12月间，CBSA从中国旅客身上，没收达1700万元的现金及汇票，其中有1000万元是在温哥华国际机场查获。 　　该报导引述国际风险顾问公司IPSA卑省副总裁马殊（Kim Marsh）指出，加国这方面的规范极为宽松，许多时候旅客身上若发现超过1万元没申报现金而没收后，旅客只须按比例缴付罚款，便能取回这些现金。相反，美国只要未申报携款超过1万元，即可最高罚款50万元。 　　由于温哥华地理位置最接近中国，也是最多中国投资移民聚居之地，因利乘便成为最热门的偷运现金入境的口岸。 　　买房漂白情况普遍 　　会计顾问公司MNP LLP的资深刑事调查员雷比（Hayley Labbe）说，这些不法资金被成功带入加国后，资金所有者常会使用本地房市，来从事洗钱的行为。 　　马殊更提到，自己过去曾经手的案例中，也有许多类似情况，他以自己最近碰上的一个案子为例，指出一名持有4亿5000万元贪污所得的中国人，将资金投入温市房市洗钱，时间长达数年之久，这样的状况绝非个案。 　　另外，许多地产行业中人，可能故意忽略这样的状况，甚至参与这类不法行为。 　　雇香港「人肉运钱机」 　　擅长洗钱法例的温哥华执业律师杜海曼（Christine Duhaime）说，曾听闻有中国人在香港雇人带钱到海外，这些「人肉运钱机」会从中抽取20%作为佣金，很多时候会选择温哥华作为进入加国的第一站。 　　她还透露，这些持有非法所得的人，还会使用例如窜改发货单等商业方式，将黑钱汇到加国，也有一名中国国内商人，强迫自己公司内将近200名员工，每人汇款5万美元到他的温市帐户，藉此规避中国的海外投资法规，最后自己再利用这些资金购入一栋700万元的豪宅。

　　购买公寓时哪些保险是必需的?不少准买家和房产经纪对此都有困惑。错误的理解认为，公寓大厦针对建筑物的保单，总能在出险时做出赔偿。其实在大多数情况下，即使买方没有任何过错，仍然要承担部分损失。 　　公寓大厦确实有为建筑与单位投保。然而，不论是漏水、火灾、烟雾造成的损失，保单均不涵盖业主自己进行的改善装修工程，以及业主自行使用或拥有的物品损坏。此外，如果有客人到访你的单位时受伤，他们可以起诉业主个人责任。因此，大多数公寓买家，都购买涵盖其财产、改善工程及访客受伤等的升级保单。 　　令买家感到困惑的是，几乎所有公寓保单都有免赔额(垫底费)，即任何损害出现时，业主不论是否有过错都应负的责任。免赔额通常为5000元，但我见过很多保单要上万元的免赔额。例如你的浴缸溢水，波及下面的单位，你便有责任支付免赔额，公寓保单将支付超过免赔额部分的损害。如果属于你的暖通设备出现故障，对建筑物或其它单位造成损害时，也是这种情况。 　　又比方说，水管在墙体内爆裂破坏你的单位，但你没有做错任何事情。虽然管道可能是管理公司的责任，你必须在公寓方面支付任何额外款额前，负担免赔额来修复损坏。避免这一问题的唯一方法，是你能证明管理公司疏于进行维修和应当知道可能发生的伤害。根据我的经验，你付出的律师费将会超过免赔额，所以最好还是有适当的保险来代替。 　　在每一个共管物业的大厦保险单中，均清楚列明大厦和业主需要负责的保险范围及免赔额。保护自己的方式是将该证书发送到自己的保险公司，并告诉他们，你想购买该保险覆盖范围以外(包括免赔额)的保险。 　　一种更好的方法，就是找大厦保险的同一个保险公司投保。同一家公司可能比其他人更好理解免赔额条款，确保您的保单包涵盖了建筑物保单漏保的部分。 　　购买公寓作投资，仍然需要有这种类型的保险保障。大部分租户为自己的财产及赔偿责任购买保险，如果你希望租客也支付保险的免赔额，便需要在租赁协议中说明，并要求租客提供已获得所有必需的保险的证明，才给他们钥匙。 　　在搬到新公寓单位前，需准备好需要的保险，以备不时之需。

9.4亿美元的造价让中国版的奥地利哈尔斯塔特看上去很充实。想买翻版手袋？去唐人街吧。想看翻版小镇？去中国吧。《商业内幕》在8月2日的文章中盘点了11个中国的外国“翻版”小镇。文章表示，“中国在仿造品的制造上能力显而易见，但是中国在照搬其他国家的整个小镇或城市方面更胜一筹。”来看看文章中提到的11个翻版小镇都是哪些。 坐落在中国天津港口城市的佛罗伦萨小镇是一个品牌折扣中心，精心设计是为了展现意大利风情。小镇里有喷泉、运河和马赛克瓷砖，还有Gucci和Prada等意大利“当地”品牌商店。文章表示，由意大利开发商建造的这一小镇，还真的挺像在意大利的。 当你驱车驶离上海，只要几小时你就能开到杭州郊外一个叫天都城的地方，这里有一座354英尺高的埃菲尔铁塔复制品。尽管围绕着“翻版艾菲尔塔”的小镇被设计为一个可以容纳10万人的居住区，但这个“翻版巴黎”里的居民却寥寥无几。 在中国广东省的惠州，有一座奥地利哈尔塔斯特小镇（Hallstatt）的原样复制品。文章表示，中国耗资9.4亿美元，原样复制了这个被联合国教科文组织评为世界文化遗产的小镇。 和香港只有一河之隔的深圳东部，有一个华侨城生态旅游主题公园。公园内有一条人工湖，而整个地区是模仿瑞士因特拉肯（Interlaken）而造，深圳的因特拉肯小镇里有一个五星级酒店，配有水疗中心、高尔夫球场、蒸汽火车以及一座仿造卢塞恩木质廊桥所建的人行桥。 在北京市中心的通惠酒吧街同样是模仿瑞士的因特拉肯而造。文章表示，惠通酒吧街上有十余家酒吧、餐馆，建造之初是为了让这里成为人们下班之后的又一聚会之地，但如今这里却空荡荡的。 在曾是“古老的渔村”的天津，有一块地方正在被打造成“小曼哈顿”，开发商希望这里能发展成为世界金融中心。朱利亚德学院以及洛克菲勒中心和林肯中心的翻版也将落户于此，原计划于2019年建成的“小曼哈顿”目前已经停工，在这里留下了一座“鬼城”。 鹅卵石街道、维多利亚风格的房屋、街角的酒吧……这里是上海松江区的泰晤士小镇，英伦风情十足。这里有些建筑是完全按照英国的建筑复制而建。文章指出，这里和文章中盘点的一些其他小镇一样，属于上海“一城九镇”计划中的一部分，目的是让居民从拥挤的市中心搬到具有欧洲风情的郊区小镇上居住。 上海安亭的德国小镇并没有按照童话中拥有日耳曼式城堡的小镇而建，而是选择建成了一个实用型的现代风格的德国小镇。这个可以容纳5万人的小镇现在居民很少。 这里被称作上海“浦东的荷兰”，这个小镇有着典型的荷兰风格，是按照荷兰的卡腾布卢斯（Kattenbroek）小镇而建，运河和风车也照搬了过来。小镇中还有一些建筑是荷兰的建筑原样复制而来，比如荷兰海洋博物馆和阿姆斯特丹女皇百货商店。 瑞典也成为了翻版小镇中的一个原型。坐落于上海宝山罗店镇的北欧风情小镇是仿照瑞典小镇西格吐纳（Sigtuna）而建，受斯堪的纳维亚（Scandinavian）风格影响，小镇将瑞典梅拉伦（Malaren）湖和冰岛国会大厦一一复制。 上海浦江镇的浦江颐城按照意大利现代城市风格而建，这个楼盘的有一个意式风情十足的意大利名字——Breeza Citta di Pujiang。不过，文章指出，这个小区看上去如同一个有着许多四方公寓楼、风景优美的运河和绿地组成的“隔离区”。（编译 李佳蒙）

  兩個城市都背山面海，座北朝南，無論從居住的科學性還是風水迷信來說，都是理想的好環境。河流、小溪、峽谷沿森林密布的斜坡蜿蜒而下，穿過一片片的居民房屋、高樓公寓和商業區，一直延伸至公園密布的海岸。風景優美的海濱大道，十幾個購物區、近300家餐館和其他商業設施滿足了20萬北岸居民和遊客的需要。   西温宁静而富足，那些不规则排列的价值至少数百万加元的水滨豪宅，以及宅后类似公园一样的巨大私家花园，庭院甬道上泊着奔驰和美洲豹等名牌车和私人游艇，给初到此地的人们以极深的印象。据称西温至少有4万以上居民在加拿大人均收入最高，有些甚至是世界顶极的富翁和大明星。这里几乎没有犯罪现象，也未受工业化的影响，后院里常可见到自由自在的野生动物。由于这里毗邻几个著名的滑雪胜地，所以当地人在整个滑雪季节的生活是十分写意的：忙碌完一天后，人们会在晚上十点才上山滑雪，然后于午夜尽兴而归，再喝上一杯睡前酒，一觉睡到天亮，在鸟啼声中醒来，又开始崭新的一天。而夏日傍晚英吉利海湾的落日非常令人心醉：金色水面上掠过的水鸟与小划子，天空中时上时下翱翔彩云中的滑翔机，近处海滨在水中扑腾的欢快的猎狗，一切都是那样独特和富有美感。当你极目远望那水天一色的太平洋，尽情享受钓鱼、高尔夫、网球、草地保龄等娱乐时，你还想去加拿大的任何一个地方吗？当然，在这里居住的代价是很高的，不用说那些昂贵的海景房（包括公寓），就是一般的房子，也非普通人所能承受。   北温，由于在海湾深处，景色没有西温开阔。但这里也有顶极的越野滑雪道和优良的滑降坡道，吸引本地居民和游客不分昼夜地在此游乐，而夏季的主要魅力是远足路线网，因为这里同样有着茂密的常绿树木和到处觅食的大胆动物。一些景点值得多次光顾。不过，它的房屋更普通和平常，同等品质的房子如果在西温卖300万的话，这里也许只值150万。是一般中产阶级的理想居住区。   西温与北温的居住品质虽然不错，但都有着难以克服的两大缺点：一是气候比其他地区低5——8摄氏度左右，由于房屋依山而建，冬天车道易结冰冻，且坡度起伏大，需大马力的车才方便好用；二是通往市区的几个大桥每逢高峰必堵，排长龙等候过桥是家常便饭，所以这里有20%的居民是退休老人，不必通勤上班。本来曾有动议加修跨海大桥，但遭北岸（尤其西温）居民强烈反对而罢。  

房價節節高升，經濟持續改善，但是房市崩盤的後遺症仍未消失，截至6月底，多達740萬名屋主仍“嚴重”溺水，也就是所欠房貸高于房價。據國家廣播公司(NBC)報導，提供新數據的房地産資訊公司RealtyTrac對嚴重溺水的定義，是貸款金額比房子估計市價至少多25%。在有房貸的所有物業中，超過13%正處于這種困境，比今年第一季略升。不過，溺水屋主雖然連續兩季增加，仍低于一年前，當時有17%的屋主嚴重溺水。然而，由于銀行加快收回房子的程序，使屋主變成房客，處于法拍過程的溺水屋主人數持續下降。爲何房價不斷上升，卻還有那麽多屋主嚴重溺水?這要看你如何解讀房價。“全國地産經紀人協會”表示，6月房屋的中位售價創下曆史新高。可是中位意味有一半房子售價較高，另一半房子售價較低，而如果較高價房子賣得較多，就會拉擡中位房價。其實測量類似價位房子重複出售的史坦普/凱斯席勒指數顯示，房子漲價的幅度開始縮水，雖仍高于一年前。“韋斯住宅研究”的另一份報告較深入調查地方市場，結果發現全國主要市場的近半房子，實際上價值不增反減。該公司創辦人韋斯說，不要被平均所曚騙，所有最大都會區的指數上漲的速度，其實都比一年前慢，雖然市場報告給人的印象，是房價全面上揚。不過，民衆並不是擁有整個房市，他們只擁有一棟房子。韋斯說，與兩臥或更小的房子比起來，較大較貴的房子待售時間較久，也較常減價，這可能是因爲上市的低價房遠少于高價房。RealtyTrac副總裁布隆奎斯特指出，房子淨值較多的屋主，較可能決定把握淨值，出售房子。而難以重獲淨值的屋主，則較不可能賣房。

　　大温房价不断高涨，令许多人患得患失，许多名下有房的人，看到新闻报导某专家预测房市可能崩盘，便产生一肚子无名火，但名下没房的人却又期盼房价能再低一些，好让自己能早日购屋成功，这个话题因立场不同，让众人情绪的高低起伏也不一。卑诗大学（UBC）心理学专家指出，房价与房屋大小，其实与住在屋内民众的快乐程度关系不大。 　　卑大心理学教授杜恩（Elizabeth Dunn）表示，民众心情快乐与否，与住处为自己带来的社会连结关系有关，那些较常能与邻居与其他民众互动的人，普遍来说是更快乐，不仅如此，名下有房的人不见得会比租房者更快乐。 　　杜恩进一步指出，根据心理学家研究，即便是住在房价较贵房屋内的人，自身感受也不见得更好，反倒是房屋周围有适度的绿色植物或是公园，才能令人更加开心，不过这并不代表房屋需要有大片草原。有专家认为，房屋周边最恰当的草坪大小约为长宽13呎，如此一来才能与路过的邻居互动，不会感到被孤立。

　　房价节节高升，经济持续改善，但是房市崩盘的后遗症仍未消失，截至6月底，多达740万名屋主仍「严重」溺水，也就是所欠房贷高于房价。 　　国家广播公司(NBC)报导，提供新数据的房地产资讯公司RealtyTrac对严重溺水的定义，是贷款金额比房子估计市价至少多25%。 　　在有房贷的所有物业中，超过13%正处于这种困境，比今年第一季略升。不过，溺水屋主虽然连续两季增加，仍低于一年前，当时有17%的屋主严重溺水。然而，由于银行加快收回房子的程序，使屋主变成房客，处于法拍过程的溺水屋主人数持续下降。 　　为何房价不断上升，却还有那麽多屋主严重溺水?这要看你如何解读房价。「全国地产经纪人协会」表示，6月房屋的中位售价创下历史新高。可是中位意味有一半房子售价较高，另一半房子售价较低，而如果较高价房子卖得较多，就会拉抬中位房价。其实测量类似价位房子重复出售的史坦普/凯斯席勒指数显示，房子涨价的幅度开始缩水，虽仍高于一年前。 　　「韦斯住宅研究」的另一份报告较深入调查地方市场，结果发现全国主要市场的近半房子，实际上价值不增反减。该公司创办人韦斯说，不要被平均所骗，所有最大都会区的指数上涨的速度，其实都比一年前慢，虽然市场报告给人的印象，是房价全面上扬。不过，民众并不是拥有整个房市，他们只拥有一栋房子。 　　韦斯说，与两卧或更小的房子比起来，较大较贵的房子待售时间较久，也较常减价，这可能是因为上市的低价房远少于高价房。 　　RealtyTrac副总裁布隆奎斯特指出，房子净值较多的屋主，较可能决定把握净值，出售房子。而难以重获净值的屋主，则较不可能卖房。

这是我达到加拿大的第三天，也是我找房子的第二天。通过加拿大著名的找房网站craigslist.ca，我找到了一间位于Toronto Downtown 的单人套房，一室一厅一厨，附有照片，房间很漂亮，全新的装潢，价格只要$730，只是其他同等房子的一半。最开始我不敢相信，但是因为价格很便宜，而且看照片也很好，就发了封邮件联系。     这个自称Donald.F的人，回复邮件很细心，每封邮件都回复得特别详细，许多我没问到的信息都提供了。他的第一封邮件详细介绍了一下房子(注意：他没有详细给出房子的地址，邮件里他解释说是出于自己出门在外格外小心。现在回想起来这应该是他的第一个漏洞了，因为没有具体地址就无法查证是否真有一间房出租，但当时我觉得他小心一点也没错，结果自己倒不小心了，哎。。。)，然后他又让我介绍一下自己的情况，例如性别，工作，多少人住，住多长时间等等，而且说现在有许多人都对他的房子感兴趣(不知道还有多少人要受骗了!!!)，他会选择最合适的人住他的房子，因为他更在乎住的人是否能爱惜他的房子。 在我回复了他的信息之后，他回复得很快。他在第二封邮件里面又详细介绍了下房子，还附有照片，并解释了租金怎么付，再次强调了自己是多么爱这个房子，所以希望有人能好好爱护。第三封邮件更强!他先说恭喜我被选中了(大概意思，没这么明显)，然后讲了一个很长的故事，说自己是一个43岁的businessman, 他的妻子是Rahel，他们有一个四岁的女儿，然后因为生意的原因要搬到伦敦，所以打算把房子租出去。中间还穿插了一个故事，说是以前有人租房子，自己回来了一次，结果那人又不租了。(现在想来讲这个故事就是解释他不会回来租房子了)所以这次他格外小心，找到了一个100%安全的方法来租房子。  第四封邮件和第五封邮件，他就给我解释了如何完成操作，他说了一个叫Next Flight Out Limited 的机构，我上网查了确实有这个机构，而且这个机构也有这样的业务，我就相信了!!!整个过程大概是这样的，他会把钥匙和合同通过这个机构邮寄给我，但是需要我先把钱汇到这个名叫Next Flight Out Limited的帐户上，这个机构会作为第三方保管这笔钱。等我汇给这个机构以后，这个机构就会把钥匙和合同交给我，并给我两天时间去看房，如果满意的话就通知这个机构，这个机构就会把钱汇给那个人。如果不满意就退回钥匙和合同，这样钱也会退回给我。整个过程在我看来是行得通的。而且他介绍得很详细，并说他自己是生意人，曾经用过很多次，这个机构很可靠也很安全。所以我就答应走这个流程了。 过了没多久，一个发件人为NFO.Express@representative.com就寄来了两封邮件，然后把整个流程又复述了一遍，告诉我应该怎样把钱给打过去。现在想来这里有了第二个明显得破绽，就是邮件里让我把钱汇到一个人的帐户上，而不是公司帐户上。它给出的解释是因为western unions在商业汇款和个人汇款上的收费是不一样的，商业汇款更高。但是现在想来正规的中介是不会这样做的，当时虽然有所怀疑，但是没能够提高警惕。下午差不多4点半的时候，我把钱汇了过去，然后发邮件告知了那个人。那个人很快就回复了我的邮件，说很感谢我通知他，然后中介会把钥匙和合约给我寄过来的。但是他最后一句话，又引起了我的怀疑，“God bless you and your family!”(我想他是很感谢我的，因为我给他送钱过去了!!!)。 现在想来幸运的是，虽然他知道我汇给他钱之后回复了我，但是因为我追着他要手续费(我认为我们应该共同分摊手续费)，但是这些邮件他都没再回复我了。这在汇款以前是不会发生的。所以我感到非常的不安，感觉被骗了。 整个被骗的过程大概就是这样了，但是很幸运的是我最终把钱挽救了回来。回到家吃完饭，我始终感觉不对，上网查了一下，居然有很相似的被骗经历在网上(百度查不出来，google才查到了!!!)。所以我非常的焦虑，大脑高速运作起来，我就马上拨打了western unions的电话，告诉他们I want my money back, because I feel cheated now! (如果被骗以后，这是很正确的一个步骤，当然，god bless you 不要被骗)，然后他们告诉我钱还没被取走(当时我都快哭了)，最后他们帮助我把钱及时地转了回来。  中间有个插曲是我在汇钱的时候，西联汇款的一个好心的工作人员问我认不认识收钱的人，当时我撒谎说认识，因为想把钱寄过去(现在想来自己多么蠢!)。后来我还是到那个地方取回的钱，那个人问了我整件事情，然后说这种事情他听了好多遍了，我很幸运把钱要了回来。此外回到家后我始终放心不下(可能隐隐约约觉得事情不对劲，但是又不能确定)，我就发邮件给Next Flight Out Limited网站上的邮箱(我应该早发的!现在于事无补了!)询问是否有这样的事情，我汇钱的地址是否正确。等我取完钱回到家，发现他们回复我说这个人已经骗了很多人了，让我一定不要往那个帐户汇钱。 对了，补充一句，这个叫Donald的人回复给我的邮件显示的时间都是格林威治时间，所以我觉得这个人可能真的在英国，这是一起国际诈骗啊!!!这才是我到canada的第三天，真是惊心动魄啊。总结一下就是自己出门在外一定要小心些，特别是涉及到钱的，因为真的有很多骗子在盯着你包里的钱。此外，便宜不好占啊。大家以后一定要小心些～ (本文来自：华裔移民Jenny Tang口述 记者Abby整理) 

今年温哥华的夏天格外炎热，而比天气还要热的，就是大温的房市。受到较低的贷款利率、国际市场买家强劲的购买需求、增长的消费者信心以及有限的房屋供给的影响，大温独立屋市场今年显得异常火热。根据大温地产局公布的资料，6月独立屋基准价格已经升至112万3900元。火热的市场不仅让房价增高，房源也越来越少，不加价抢房很难买到心仪的房子，遇上好的房子，十几组人争抢是常有的事，这让买家和地产经纪都很头疼。抢房可以说不仅仅是价格的较量，也是一场心理战，更重要的是，在疯狂的市场千万还要保持谨慎。   地产经纪抢房不易 大打亲情牌“突出重围”   地产经纪Kevin Zhang最近有点烦，做什么都打不起精神，按说春夏是地产市场的销售旺季，Kevin的客户也不少，但Kevin却开心不起来，归根结底，都是抢房子的事情闹的。   今年夏天大温的独立屋市场可以说是如火如荼，一个房子十几个买家争抢是常有的事，有钱也未必能抢得到房。“房子抢不到，没办法给客户一个交待，心里总有个事，还得反反复复的顶着大太阳带客人继续看房，不能说寝食难安吧，确实很折磨。”Kevin说道。   经历了4、5次抢房失败后，前几天Kevin又带客户看到了一处不错的房源，房子在本拿比，虽然有点老，但地大也特别方正，出价120万，客户很满意，卖方规定房子开放日3天后统一交Offer。经历了前几次的失败，Kevin这次可是牟足了劲。“看房的时候来了40几组人，场面相当热闹，当时我就和自己说，这次肯定又是场硬仗，拼了!”Kevin回忆看房的情形时说道。   Kevin的客人给出的价格在135万左右，在Kevin看来，如果没有特别离谱的高价，这个价格是绝对有可能拿到的，但看房的人数很多，还有很多不确定因素，不能掉以轻心。从卖方经纪处Kevin了解到，卖家是一对西人老年夫妇，夫妻俩已经80几岁了，在房子里住了60几年，因为年纪大了准备搬到Kelowna和女儿一起居住。Kevin心想，两位老人在房子里住了那么久，感情一定很深，到时候一定得和屋主多聊聊天、赞美一下房子维护的好，从而拉近点距离。   3天以后递交Offer的时间是晚上7点，为了不输在起跑线上，不到7点Kevin就提前过去了，“我想着早点去起码心理上能有点自信吧，到了一看，门外已经是一条车龙了。”房子外面各式各样的车停了一排，其中不乏几台名车，Kevin一看就知道来竞争Offer的经纪不在少数，更坚定了要打硬仗的准备。   屋主也在现场，Kevin找了一个机会马上和屋主攀谈了起来。和Kevin预想的一样，屋主非常爱惜自己的房子，平时周末、假期什么的经常自己动手维护一下花园、搞搞装修，对于要卖房子，有点像要给自己的孩子选一个伴侣一样，一定要找一个合适的、对她好的。Kevin马上表示了自己的买家对房子的喜爱、想要长久居住并会尽力维护和保养的心意，另外也可以配合屋主方便的时间交房，还询问了一些屋主对于房子的保养心得等。为了抢到这套房给客户一个满意的交待，Kevin可以说也是使出了浑身解数，“总之就是从方方面面吧，我能想到的点，都尽量迎合屋主的心思。”Kevin说道，“其实买家买来是不是自住我们也不知道，但当下的任务就是必须抢到那套房子。”   后来也有其他经纪和屋主前去聊天，Kevin尽量都在不远的距离，屋主讲到房子的故事的时候就也过去听听，让屋主感觉自己确实是关心和喜爱这套房子的。“上交了Offer后我们在外面等了近2个小时吧，我认为这2个小时也是非常关键的，直到结果出来以前，我都得尽力争取。”Kevin说道。   最后卖家经纪宣布，Kevin的买家抢到了这套房，Kevin非常开心，长久以来的付出终于有了收获，“那时我真是有一种如释重负的感觉，今年夏天抢到一处好房真的太不容易了。”Kevin感慨道，而其他经纪则失望回归，又要去其他地方开始新一轮的抢房战争了。   后来卖方经纪告诉Kevin，他的出价和其他2个出价比较接近，但他出的一些条件，如交房日期等，以及卖家的偏爱形成了优势，帮助他拿到了房子。看来Kevin前期的分析和预测还是正确的，感情牌确实起到了作用。“抢到这处房子非常有成就感，但其实这也是前面我那些失败经验的积累，都说失败是成功之母，还真是，也不枉我前面那么多次的失败了。”Kevin笑着说。房子成交后，屋主也非常开心，感觉为房子又找到了好的主人，还把所有的维修工具都留给了买家，Kevin说自己终于能睡个好觉了。   加价200万成交的房子   市场火热“一房难求”地产经纪不喜反忧   其实现在和Kevin一样为了抢房而忧心的地产经纪不在少数，每年春夏都是房地产市场的销售旺季，今天这个势头更是有增无减，地产经纪Victor Zhou表示，“现在的地产市场可以说是没有淡季。”   尤其在独立屋市场，处于历史底位的贷款利率和加元汇率，让买家蜂拥涌向独立屋。买房的人多了，客户也就多了，这对地产经纪来说虽然是个好事，大家都认为经纪在这个销售旺季捞到了很多“油水”，但另一方面，客人多了竞争也就大了，独立屋供不应求，不可能所有客户都能抢上房，如何在竞争异常激烈的情况下帮自己的客户抢到房子，就成了难题，对地产经纪们来说，这个夏天真是“让我欢喜让我忧”。   Victor也向加西周末记者表示，最近有6-7个房子都没有抢到，但这不只是一家之谈，他熟知的多数地产经纪都面临这个情况，尤其是在高贵林、温西等区域，土地面积广大，对买家的吸引力大，竞争也更加激烈。“客户都偏爱老旧的独立屋，地越大越好，房子越旧越好。如果是在中心区域就更好了，比如温西、本拿比、列治文，华人还是比较偏好交通便利的地方，偏远的地方大家都不愿意去。”Victor说道。   想要抢到房子，对地产经纪有一定专业上的要求，“你要对房子所在区域非常熟悉，根据这块土地的过往记录来判断它的市场价值、根据竞争环境判断其他买家会出多少钱，但同时，每一天房子的价格都在变，你没办法了解时时刻刻的情况，你只能根据对于地区的了解和熟悉程度来判断，这对地产经纪也是个考验。”资深地产经纪张克飞这样表示。   经历了几次抢房大战的Kevin也感触颇深，“这次抢到的房子是我失败了3、4回才成功的。抢房子你的出价要合适，条件要合适，另外也要看缘分和运气吧。像十几个Offer的情况，我们能做的事情真的不是很多。”   而且，只有经纪的一己之力也是不够的，作为购买的主体，买家和经纪是协同作战的关系，只是经纪在前线，买家在后面。   地产经纪David Pan告诉加西周末记者，“很多时候我们都能够第一时间拿到房源，马上帮客户安排看房，但有时客户犹豫不决、拿不定注意，回过头来，房子已经有多个Offer了，虽然占了时间优势但还是抢不到。”作为地产经纪，只能给客户建议，又不能过分的催促，这让经纪也很为难。在现在的市场上，错过了一处好房子，再遇到同等价位的好房就很困难了。   Victor表示，现在房子的销售过程非常快，一般周三、周四一个房子挂牌被放到Listing上，周末Open House，周二左右就要向屋主递交Offer，也就是不到一周时间内，房子就被出售掉，需要几个时日考虑的买家，根本没有机会。   有的客户在买房初期不能确定自己的方向，不断的看房不断的改变要求，这也苦了到处跑的经纪，很多前期的联系、准备工作都白做了。David建议客户，一定要提前把自己的需求、预算等信息详细告诉经纪，如果看不中就算了，如果看得中一定要第一时间做一个反映，这样经纪才能更好的帮助客户，否则耽误了买房，双双受伤。   选房从需求出发疯狂市场下保持谨慎   虽然地产经纪会给买家提供各种建议和参考，但是买家也会有自己的判断、未必全盘接受，Wendy就是这样个性独立、有自己判断的买家，买房的过程让她学到不少。   Wendy年纪不大，去年开始和男友计画买一套房子婚后居住。虽然对房市了解不多，但凭着爱钻研和研究的态度，再加上本科是商科的背景，Wendy很快就熟悉了如何查看房源、判断升值空间等问题。经过考虑和商量，两个人决定在高贵林选一处独立屋，“高贵林的房子土地面积比较大，有潜在的升值空间，未来通了天车会进一步带动城市发展，而且也和我们目前的经济水平相符合，如果想在温哥华或其他中心城市购买独立屋，需要家里拿出一笔不小的支出。虽然地点有些偏远，但是高贵林算是比较安静的。   确定了目标后，两人经朋友介绍找了一名地产经纪，并把自己的考虑告诉了经纪，经纪开始带着Wendy二人四处看房。很快就看到一处符合他们心意的房子，要价64万9000，“那个房子地段不错，离未来的天车站走路10-15分钟，走路3分钟就有一个中学，5分钟就有一个小学，很方便。离房子不远处还有一个带溪水的公园，从风水上来讲也块好地方。”Wendy说起那处房子。   在找房子以前，Wendy就做好了预算，“我的预算非常清楚，就是60-70万之间，绝对不能超过70万。”虽然对预算很清楚，但是因为没有经验，估价方面Wendy还是参考了很多华人都喜欢的BC Assessment(BC估价局)报价，当时这栋房子的估价是56万，不过Wendy也清楚这个资料是前一年的，有些市场滞后。Wendy以这个价格为基础，考虑了通货膨胀率、地税、市场期望值等因素，最后给出了61万的价格。   对于这个价格，Wendy的地产经纪认为稍稍偏低，“当时地产经纪说有5个买家出价，我这个价格有点低。可那都是听说的，真实性我也不清楚啊。”地产经纪给Wendy打了三次电话，希望她能再提高一些价格，毕竟这是一个不错的房子，免得以后后悔。但Wendy对自己的分析很自信，“他越是让我加价，我越是不想加。有很多经纪可能使用这种策略来提价。我觉得该多少钱就是多少钱，我们不应该跟风。”Wendy回绝了经纪的要求。   3天后，经纪拿着Wendy的价格去屋主那里递交Offer，本来说好的买家有5个，现场只来了4个。屋主是名西人，对房子的保养很好，房子虽然是70年代建造的，但看起来很新，也一直在装修。屋主希望到场的4个买家都能讲一下自己的故事，他希望下一名买家不仅能付得起价钱，也能好好爱护房子。对于还没到的一组买家，则说不予考虑。“我最讨厌的就是迟到的人，如果没有尊重那么就不必谈什么交易了。”屋主说。其他的买家也都暗暗开心，少了一个竞争对手，就表示多了一分机会。4个买家开始分别陈述自己的情况，第2个买家还没说完，迟到的买家姗姗来迟。他没有表示出任何的抱歉，而是非常自信的招呼卖房经纪出来一下。Wendy的经纪隐隐感觉事情不对，果然，这名经纪表示，他的买家想要用68万5000元的现金一次性付清，没有贷款，也没有验房等条件。在强大的价格攻势下，屋主之前说的“爱护房子”、“讨厌迟到”等因素都要靠边站，马上成交!Wendy从地产经纪口中得知这个消息后，既惊讶又气愤。“我觉得西人都是很有有原则的，没想到也是这么善变。”Wendy抱怨道。虽然在其他几名买家中，Wendy的价格也不是最高的，但她还是有些气不过，追问了地产经纪好几次递交Offer现场的情况，可事实就是，价格高者得房。   经过这次抢房，Wendy算是了解了一些抢房过程中的门道，认识到了市场的真实情况，也把对这片区域房子的估价提高到63-68万左右，她总结说，“在非理性的市场中，理性的分析不一定行得通。”两个人跟着经纪又开始马不停蹄的看房，没过多久又遇到一个还算满意的，这处房子虽然距离天车站的距离要比上一个远，但相比前一个要更安静，附近的生活也要更方便，10分钟车程能够到达高贵林中心。让Wendy动心的另一个原因，就是这个区域的生活氛围，周围邻居多是中产阶级、小家庭，素质比较高，因此两人下定决心要抢下这套房。   房子的要价是63万9000元，有三组人下Offer。这次Wendy没有再犹豫，和地产经纪商量后，果断给出了房子的要价，“其实按照我的分析，这个房子的价值要稍微低一些，但我不想再错失良机了，要是再看下去好房子会越来越少。”Wendy向加西周末记者表示。三组买家中，一组的出价比要价低，直接没有考虑，另一组给出的价格虽然更高，但是还没有完全取得贷款，需要更长时间的准备，也被卖家放弃了，最终Wendy顺利拿到了这套房。   Wendy买的房子Open House是星期六，星期一就成交了，过程非常之快。“买了房后很多周围的朋友都和我说，买的太快了，应该再仔细想一想，我觉得这没有什么快不快可言，看准了就得下手，看新房子的时候我就有种懊悔的感觉，越等房子越少，而且越等越差，好的房子总是不等人。”。Wendy告诉加西周末记者，其实早在买房的前一年，她和男友也偶尔看过同一区域的房子，“不夸张的说，当时的房子至少比现在低5-10万，有的甚至更多。”因为两人看的一直是同一区域的房子，所以感受非常明显，价格变化之快令人咋舌。   Wendy没有抢到的房子   买卖销售有策略加价购房不是必然   一段时间以来，很多国际金融机构和经济学家都表示加拿大房市有崩塌的风险，但从今年上半年的资料来看，大温地产市场还是相当红火的。根据大温地产局的资料，今年6月透过MLS成交的4375个单位中，独立屋有1920个，几乎达到一半，大温地区独立屋指标价格也达到112万3900元，比去年同期增长14.8%。在卖方市场的情况下，原来不经常出现的抢房也变得非常普遍。根据加拿大苏富比国际房地产公司(Sotheby’s International Realty Canada)的半年度报告，上半年温哥华成交的独立屋中，成交价高于挂牌价的比例大大增加，100万-200万房屋的比例是54.48%、200万-400万房屋的比例是34.49%、而400万以上房屋的比例也有18.45%。可见，在400万以下的独立屋中，相当一部分买家都必须加价才能购得房屋。   地产经纪张克飞表示，通常来说，如果是中心区域，要价高的房子，加价也会多一点。5月初，温西一栋独立屋的上市房价599万，成交价高达801万，高出要价202万元，令人瞠目结舌。而便宜一点的房子，加价就相对少一点，不过现在市场火热，就连比较便宜的房子可能也要多加一些才能抢到。“两个月前我们代理的一个60、70万的房子，成交价也要比出价高出5%-10%。一般的房子应该都要高出10%左右吧。”张克飞说道。David也告诉记者，他曾经帮助客人在南素里竞标一个8000多尺的老房子，要价70多万，竞标Offer有11个之多，最后是高于挂票价10万售出的。   除了加价，火热的市场有时逼得买家不得不放弃一些条件。通常来说，待出售的房子先挂牌(Listing)，放出销售消息，然后举办房屋开放日(Open House)，潜在买家可以来看房，接着接受各个买家的报价Offer(Present Offer)。买家可以在Offer中设定一些条件，也就是Subject Offer(有条件Offer)，比如可以安排验屋、申请贷款、寻找房屋保险以及公证人等等，当然，如果在进行检验的过程中，买房发现一些问题，可以取消Offer。但现在的市场情况是，多数买家必须提交No Subject Offer(无条件Offer)，也就是说Offer成交后不再进行其他准备，也就是没有了反悔的机会。张克飞告诉记者，由于竞争激烈，如果买家有一些条件，比如贷款申请、验屋等，那么抢到的概率非常低，几乎为零。他最近的经手的几次抢房都是没有条件的现金Offer。   加价和递交无条件Offer是现在比抢房比较普遍的情况，但还是要根据具体情况来看，不能套用在每个买房交易中。David告诉记者，卖方经纪在给房子挂牌时会使用不同的策略，有的是高开低走，有的是低开高走，还有的是平挂。有的房子挂出来后价格很低，可能会有人说“怎么这么便宜”，其实这就可能是一种策略，吸引更多人的注意力，从而形成竞标的环境，这种情况下房子高出10万出售，和房子正常出价高出3万卖出，可能是等同的。有的房子明明价值在100万左右，开价150万，那么大幅砍价也是必须的。一些华人买家喜欢参考BC估计局的评估价，但这个价格只能是个参考，“同样估价的两栋房子，一个内部装修了一个没有，那价值肯定是不同的。”David说道。   另外由于买卖局面多是由经纪告诉给买家的，买家并不了解其中真实的情况，也不乏有些无良的经纪虚报Offer故意刺激买家提高出价，也就是所谓的“幽灵出价”(phantom bids)。住在素里的市民Raymond向加西周末记者表示，自己之前看中素里的房子，还没到下Offer决定的时间，夜里10点地产经纪突然给自己打电话，表示有人要抢房，必须赶快下单，因为对房子还算比较满意，所以他稍稍提了点价格迅速就下了单，很快就成交了。但后来Raymond想想，自己的消息都是来自于经纪，究竟有没有其他竞标的买家自己也不知道，好在房子住的满意，加价也不算太多，Raymond就没有再细究。整体来说，无良经纪的比例应该还是相当小的，Victor告诉记者，“至少在我接触的经纪和交易中，没有遇过这样的情况。”不过买家多个心眼、留心这种情况，也不是坏事。   受到中西文化的影响，地产经纪在和不同文化背景屋主打交道的时候，也有不同的策略。David曾经多次和西人屋主打过交道，在他看来，和西人的沟通以及对他们的尊重非常重要，砍价也要有个度。华人卖家重视价格，开价可能很高，但西人的开价通常比较实际，有些华人买家按照中国的讲价规律，一下子砍掉一大半，有些西人卖家就不回复了，他们可能认为受到了侮辱。他们重视自己对房子的维护，如果买家称赞他们对房子的保养有多好、房子看起来很新，那么他们会很有成就感，认为自己的工作受到了肯定，谈判起来也容易许多。   市场瞬息万变 遇到好房不能手软   虽然转瞬即逝的机会确实“逼着”买家快速做出选择，但每个买家的情况也不相同，最好还是从自身需求出发。自住还是投资?维持现状还是拆掉重建?这都会影响对房子的选择。   Victor提醒买家，一定要根据自己的需求对房子做正确的调查。比如很多土地的规划不同，可建筑面积有所差异。西温山上很多土地的Zoning是RS3，规定所建房子的土地覆盖率不能高于35%，而且前后院和左右邻居间留出的距离都有所规定。另外如北温、穆迪港、高贵林等区域，很多房子都是老房子，地下都有油桶(Oil Tank)，在改造的时候，需要清除油桶以及残留在土地的杂质，以免污染。这项费用少则上千，多则上万，如条件允许的情况下，在购买合同中应注明让卖家出示无地下油桶检查证明(Oil Tank Certificate)或做好清除工作。   张克飞也经常提醒他的客户，在疯狂的市场下要保持谨慎，对于喜欢的房子可以适量加价，但如果主要不是以自住为主，那么就需要小心一点了，“现在的市场太疯狂，而太疯狂的时候我们就应当谨慎一些，量力而为。”   盲目的跟风可能会造成很大的风险。别人多出了10万，你要不要多出15万，这要根据你的负担能力来定。“能打得过就打，打不过就不要和人硬拼。”David总结道。有些买家可能受到看房环境的影响，产生心理变化。比如有的买家从西温开始看起，觉得价格太高，一路看到了素里、兰里，觉得价格便宜许多，多加一些价钱也没有关系，这也是不理智的。   简而言之，无论是否聘请地产经纪，买房前都要事先确定好自己的预算和需求，根据自己的财务情况确定预算幅度有多大，需求是自住还是投资、有没有小孩、距离学校远近、工作地点和住所远近、家里有无老人等等，事无巨细。既然无法改变火热的市场，那么就要在抢房大战中“武装”好自己，同时又要保持谨慎，掌握主动权，不让好机会错过!

　　有指不少华人购入有泳池物业后，多长年以胶布封池将泳池空置。资料图片     有华人屋主会索性将泳池填平。资料图片 若小孩在泳池边游玩或游水，保险业人士吁屋主切记视线不要离开小孩。资料图片 昨晚8时许，多个家庭聚集在多伦多东面杜兰区(Durham)Garrard Road上一幢民宅举行活动，期间至少有2名儿童先后落入后院泳池中，当人们正在援救1名小童时，另外1名3岁女童已经沉入水底。1名年龄较大少年见状之后将女童从池底救上来之后，1名休班警官立即对昏迷不醒的女童进行人工呼吸及心脏复苏术，并在急救队到达前将其救活。不过为安全起见，女童仍然被送到医院接受检查，据悉其情况趋于稳定。 　　据星岛日报报道，中主流人士居住的地区，或贵重物业地区，有泳池的住宅会较受欢迎。因为大部份西人都喜欢自己的家园有泳池。但相对在华人聚居热点的地区，如士嘉堡、爱静阁等，若置业者是华人，通常都不会考虑有泳池的楼房。因为华人较实际，泳池使用率只有短短数月，且开池关池及每月的清洁，另加保养维修等都要花上一大笔钱，故认为不符合经济效益，更担心家中小孩安全。 　　安省华人地产专业协会董事周昆林表示，华人就算买入有泳池住宅，大多是贪图该物业的所在地区及校网，而不是因为喜欢泳池。而据他所知，不少华人买入有泳池的住宅后，会将泳池填平，或将后园泳池的位置改成园艺花圃，或改造成假山鱼塘。 　　对花得起数百万元买豪宅的富裕中国新移民而言，如果不喜欢该个泳池的款式，亦可花万多元来填平或改造。总括来讲，有泳池的住宅，较受主流欢迎，这是他们西人安居享受的传统。而华人则大多不会选择有泳池的住宅。