地产

在这个暑假中，联邦大选的选情愈来愈热，温哥华地区和多伦多地区的房价也愈来愈热，不但没有泡沫破裂的迹象，甚至还有上升空间。由于涨价太大的地方仅属大温都会区和多伦多都会区，因此房价问题没有成为大选的主要议题。但在温哥华地区，对房价的态度，可能会影响几个选区的投票结果，各个党领也不敢掉以轻心。   为此，总理哈珀在卑诗列治文为保守党助选时宣布，要拨款五十万元与卑诗省府配合，针对「外资」购买大温地区的房产收集具体数字，并在未来作出相应措施。有华文媒体立刻解读，哈珀将出手打击外资买房，而这个所谓「外资」对号入座的最佳族裔就是中国人。   根本缺乏数据支撑   这个解读如果不是政党暗中攻击、嫁祸于人的手段，那就犯了解读过度的错误。从联邦政府一贯立场看，他们认为，外资在加国整个房市所占比例很小，把这波房价上涨，归咎于外资，根本缺乏数据支撑，而轻易制订政策法规限制外国人买房，首当其冲的可能是美国人。       而对来自美国的买家开刀，无非给在美国南方地区大量购买度假屋或者过冬屋的加拿大人出难题。从原则上讲，联邦政府和省府都支持自由市场原则，对左翼政党不断提出的各种非市场措施遏制房价措施建议，联邦和省府采取谨慎拒绝的态度。   最重要的是，外资是否就是温哥华和多伦多地区房价飞涨的「罪魁祸首」，至今没有定论，也缺乏地产界数据支持。更何况，政府所推动低利率措施，也是房市火热的一个重要原因。   哈珀现在提出拨款承诺来收集数字，其实一箭双雕，既满足外界要求知道是否外资带动房价飞涨的心态，同时也设立一个防波堤坝，遏止民怨在没有事实的基础上，把房价飙升怪罪在「外资」及「中国人」身上，那可能造成新的「种族歧视」。让数据说话，这是对的。

  魁省政府为刺激该省的林木业，决定修例准许可以用木材建造高达12层的楼宇。 魁省省长库亚尔昨日召开记者会表示，经过谘询负责监管建筑法规的省府部门和研究机构FPInnovations后，决定修改现行的建筑条例。他表示，魁省将成为全国首个容许用木材兴建较高大厦而又同时保公众安全的省份。他表示：「我们在今日所给予的新动力，将振兴这个有巨大潜力的产业。」 当局在2010年修例容许使用木材兴建5至6层高的楼宇。安省和卑诗省容许兴建6层高的木结构建筑，而其他省份则限制只可兴建4层高。 安省住宅建筑商协会表示，木结构建筑比使用钢铁和混凝土兴建中高度建筑，成本便宜约20%。 魁省政府公布一份长60页的文件，内容包括设计和兴建较高木造楼房的技术指引，列出哪一类木材可以用来建造楼房、木材的耐火性和结构计算等。 研究机构FPInnovations表示，加国和国际的研究显示，可以用直交积层木材建造超过6层楼高的安全楼房，而魁省建筑业目前已拥有设计和建造木制建筑符合最高安全标准所必需的知识。 魁省省长库亚尔昨日召开记者会表示，经过谘询负责监管建筑法规的省府部门和研究机构FPInnovations后，决定修改现行的建筑条例。他表示，魁省将成为全国首个容许用木材兴建较高大厦而又同时保公众安全的省份。他表示：「我们在今日所给予的新动力，将振兴这个有巨大潜力的产业。」   当局在2010年修例容许使用木材兴建5至6层高的楼宇。安省和卑诗省容许兴建6层高的木结构建筑，而其他省份则限制只可兴建4层高。   安省住宅建筑商协会表示，木结构建筑比使用钢铁和混凝土兴建中高度建筑，成本便宜约20%。   魁省政府公布一份长60页的文件，内容包括设计和兴建较高木造楼房的技术指引，列出哪一类木材可以用来建造楼房、木材的耐火性和结构计算等。   研究机构FPInnovations表示，加国和国际的研究显示，可以用直交积层木材建造超过6层楼高的安全楼房，而魁省建筑业目前已拥有设计和建造木制建筑符合最高安全标准所必需的知识。    

　　为了应对温哥华市日益高涨的房价，温市居民27岁的年轻音乐人和创业者Cameron Gray选择旅居在自己的1981年Chevy野营车上。在温哥华买房在Cameron看来几乎是天方夜谭，他对于目前的选择非常满意，觉得这种方式是一种很好的避免贷款，免受目前疯狂房市影响的好策略。 　　正如Cameron所说，温哥华的居民们为了买房都背负着高昂的贷款。根据加拿大皇家银行2015年春季报告，在温哥华市内900平米的公寓房均价约为41万1,700。按照目前的利率，这意味着一个普通家庭平均收入的39.6%都将被用来支付贷款利息。这还仅仅是公寓，更不要提天价的独立屋市场了。而可负担的房屋贷款应该只为平均家庭收入的30%。 　　对于Cameron这样的温哥华市民来说，购买公寓也是一种很大的负担，不得不采取其他的创新方式来规避难以负担的房价。在Cameron从White Rock搬到温哥华时，他对于当时的传统住宿选择嗤之以鼻：“大家要么每个月支付高昂的租金给另一个完全不认识的人，要么背负着20年的贷款，每月向银行支付着利息。这都意味着一直处于欠债还款当中，难以自拔。” 　　于是在2013年Cameron购进了一辆价值3千的野营车，然后将自己的乐器设备都安置进车里，包括无线网、录音设备和键盘。自此以后，这辆车就成了Cameron工作和生活的地方。Cameron会把车停到有饮用水的地方，然后在烤炉上做饭。车里有一个功能性的洗槽以及淋浴。这个家总共只花费了Cameron每个月126元。 　　在过去的2年里，Cameron会每数周将车开到温哥华市不同的停车场，这种生活方式被Cameron称为“城市野营”。他不得不这样做，因为温哥华的法律是禁止人们将移动车辆作为个人居住的地方的，除非是在固定的活动住屋停放场。温哥华的这项规定使得像Cameron这样旅居者面临着不小的挑战。据加拿大统计局估计，在1991年至2011年之间，温哥华市内移动房屋约占总房屋数量的1%。 　　Cameron表示自己非常享受居住在车里所带来的经济和个人的自由。但是由于担心自己的车会因为非法停车被拖走，最终Cameron决定住进了一家集体房屋(Collective House)。Cameron将车停在集体房屋的车道上，作为交换Cameron会照顾其他室友的鸡和菜园子。 　　集体房屋将室友同居模式向前推进了一步。由于目前温哥华的房价上涨丝毫不见缓，许多的集体房屋居民都选择继续与室友长期同居下去。这也使得挑选新室友的要求日益严苛。挑选的要求因不同的房屋而不同，但可包括生活方式、兴趣爱好、饮食和人口统计学特征等等。 　　除了集体房屋，有不少人正在寻求“微型房屋”模式。微型房屋类似于独栋家庭住房的缩小版。在三年前，John McFarlane就开始了建立微型房屋的商业计划。在去年，John建了3间微型房屋。今年，他计划将建立15间，售价在4万到7万之间。其主要客户都来自Lower Mainland地区。 　　对于未来，Cameron表示他希望能够拥有100平米的微型独栋房屋。他笑称：“相对于我的野营车，这样的微型房屋对于我来说就是豪宅了。”

  　　安省伦敦市卖家Beauchamp与买家 Soboczynski签署了房屋买卖协议。在正式交割之前，房子地下室遭到水浸，卖家却没有知会买家。入住后房子再次发生水浸之后，新业主以卖家的物业陈述失实为由将卖家告上法庭，索赔2.5万元。案件经过3轮庭审，至今仍无定论，很可能要上诉至加拿大最高法院。 　　卖家是否有法律责任通知买家，房子交割前曾发生水浸?卖家如果签署卖方物业资料声明(Seller Property Information Statement，SPIS)，会否被控告虚假陈述?这些就是Soboczynski对Beauchamp案的核心问题。 　　早在2007年，Don和Louise Beauchamp决定出售他们在伦敦Gardenvale Cr.的物业。Adam和Olga Soboczynski看过物业后，决定出价290,000元购买，开价获卖家接纳。 　　在协议附带的条件被豁免之前，卖家向买家提交了一份卖方物业资料声明SPIS，这是卖方经纪所提供的一份业内标准表格。在SPIS中，卖家声称物业没有遭过水浸，并承诺会在交割前向买家披露发生的任何“重要改变”。 　　十分不幸，地库在交割前发生水浸。卖家弄干湿地毯，并以象征性的成本更换了底垫，但没有向买家披露水浸一事。 　　地库在交割之后再次发生水浸，买家基于SPIS上的陈述，控告买家索取25,000元的损坏赔偿。 　　在2011年11月的初审中，法官裁定不存在任何虚假陈述，毋须披露交割之前发生的水浸，驳回了案件。 　　买家上诉至安省地区法院，法院推翻了初审裁决。法庭基于卖家在SPIS中因疏忽道致失实陈述，裁决买家可获得25,000元赔偿。 　　被告卖家进一步提请上诉，案件去年11月由安省上诉法院审理。今年4月，3人法官小组又推翻了地区法院的裁决，采纳原审法官的裁决。上诉法院裁定，交割之前的那次水浸没有遭致重大损失，毋须披露，SPIS的陈述未构成疏忽误道。 　　2015年6月份，伦敦市律师Erin McDermid向加拿大最高法院提出申请，请求举行买家上诉聆讯。小额钱债法庭的裁决很少会上诉至最高法院，但这次很可能会例外。 　　应McDermid的要求，并且站在中立的角度，我呈交了证词(affidavit)指出， 自1997年以来，约有230宗法庭判决的争议主题是SPIS表格，而案件的判决结果各有不同。 　　SPIS是由安省地产协会(Ontario Real Estate Association)发出，有些经纪非常认同这张表格，有些则非常反对。 　　我一直都质疑SPIS，因为我认为这表格的提问含糊、技术化和复杂，而且填写时需要物业法、建筑条例、会计、土地规划等专门知识-大部分业主都不具备这方面知识。 　　表格上的免责声明是试图令经纪在卖家没有提供正确资料时，也不用负上任何责任，但是一宗地产监管委员会RECO的纪律聆讯显示，免责声明未必一定有效用。 　　Dale Godfrey是Sault Ste. Marie的地产经纪，2010年，作为买卖双方的代表处理一单售价105,000元的购买协议。 　　签署协议之前，Godfrey交给买家的SPIS表格指明物业没有已知的渗水问题，买家因此决定购入物业。然后在验屋中却发现，地基有明显裂缝和地库极易渗水。验屋公司估计，维修费约12,000元，买家银行基于验屋结果不予预先贷款，最终交易流产。 　　Godfrey被控违反RECO多项道德守则，她向纪律委员会递交的声明中，承认没有核实SPIS表格的真伪，也没有保障买家的最大利益，做法不专业。 　　委员会裁定Godfrey没有以公平、公正和诚实的原则对待客户，她也没有以客户最大利益为依归。再者，她为客户提供服务时并没有展现应有的知识、技巧、判断力和能力。 　　委员会的逻辑似乎是根据经纪有责任公开和查证物业资料，纵使表格上的免责声明没有指明经纪需为表格内容而负责。 　　Godfrey承认，她有责任核实SPIS，并接纳纪律委员会裁定她违反多项RECO道德操守。Godfrey被罚款6,000元。 　　纪律委员会的决定或会令安省地产经纪不寒而栗，因为裁决指Godfrey没有履行义务，确保SPIS表格的资料正确。 　　我将此案理解为日后经纪将会被要求核实表格上的资料，不然有可能面临聆讯。如果这是RECO的立场，不难想像未来不会有经纪愿意使用这张表格。 　　我认为，法院也同意，使用SPIS表格是有争议和悬而未决的。基于表格所引发的法律诉讼，以及该表格是否具有约束力和可执行性的不确定，我希望最高法院不论采取何种方法，最终可以平息问题。

　　“古德曼报告”（Goodman Report）最近曾指出，因目前温市出租房屋空置率创新低，租金或将面临大幅上升的“租金海啸”危机。因此有部分民众或许认为，不如趁现银行低利率，入市购屋更为划算。不过有专家认为，这样的想法恐怕是不切实际的，置业前仍须审慎考量。 　　环球邮报（Global and Mail）财经专栏作家卡里奇（Rob Carrick）指出，当前的低银行利率确实诱人，但这并不等如应急于置业，因为租房所需的费用还是大幅低于买房。 　　卡里奇实际以租房与买房两种形式所需的金额实际作出比较，以温哥华为例，在租房方面，根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）最新调查，两房公寓单位每月平均租金不到1400元，但若以买房方式来解决居住问题，每月所需负担的相关费用则将近5000元，差距相当惊人。 　　这项买房资金数据，是以加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）6月份公布的温哥华平均房屋价格92万2326元，再加上贷款人自备10%的首期款，以五年固定利率2.59%来做计算，每月所需支付的贷款金额达约3846元，此外每月还有近1000元的税金与维修费用，亦都需要由业主自行负担。 　　因此卡里奇认为，民众不应以低利率作为买房的理由，仍应考量自己的经济能力与实际需求。

据美国《世界日报》报道，位于纽约长岛蝗虫谷(Locust Valley)约37英亩大的宋美龄95号故居庄园1913年建成，被开发商收购之后，在庄园上新建了两栋大宅101号和99号。据悉，101号12日被神秘华裔买家以990万元(美元，下同)成交，家具价值300万元。而另一套2003年建好、面积约六英亩的99号大宅也于17日面市出售，市场价490万元。     17日面市的99号宅子。     17日面市的99号宅子坐落在宋美龄故居庄园上。   继12日101号大宅被神秘买家收走后，开发商2003年在庄园上新建的另一套99号(99 FEEKS LN)大宅也上市出售。负责该宅的中介Jason表示，该宅只是坐落在宋美龄故居的庄园上，宋美龄生前并没有居住在内，仅仅共享庄园的灵气，但他仍然信心十足，预计该宅同样会吸引大批有兴趣的买家垂爱。   99号共有两层，五间房，六个半洗浴间，还有家庭活动室、工作室，将近半英里的私家路才到门口。

卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)周一发表今年第三季房屋预测，预计今年经电脑盘(MLS)售出的住宅单位达到10万个，这将是本省继2005年及2007年之后第三个房屋销量逾10万间的一年。   另外，预测本省今年平均房屋销售价上升10.1%至62.6万元。   在2005年，经MLS售出破纪录的106,300间房屋，到了2007年，亦售出多达102,800间房屋。   经济增长 带动楼市   BCREA首席经济师缪尔(Cameron Muir)称，按揭利率低企，加上卑诗省领先全国的经济增长及消费者信心，带动本省住宅楼市畅旺。   强劲消费者需求令待售房屋库存跌至近8年来新低点，因此许多社区成为卖家市场，进一步推高屋价。   预测本省今年平均房屋销售价达到62.6万元，上升10.1%，并于明年再上升2.5%至平均屋价641,600元（见附表）。      

　　加拿大总理哈珀(Stephen Harper)12日在大温开出若保守党连任，会收集本国房市内海外买家之相关资料。 有经济学家认为表示认可，但各方对于资料收集后该采取哪些作为，各方看法不一。 　　根据哈珀的计画，未来政府将会使用约50万元收集进入加国房市的海外买家资讯，同时会与各省合作，确保本国房市具有可负担性。 加拿大帝国商业银行(CIBC)经济学家托尔(Benjamin Tal)认为哈珀的宣布具正面意义，亦认为无论谁当选，此事都迫切需要。 　　但对于政府在收集资料后该采取哪些步骤，专家学者们各有看法。 托尔说将不会对政府采取一些限制措施感到讶异。 加拿大丰业银行经济学家沃伦(Adrienne Warren)则表示加拿大市场相当开放，是否真的会出现限制措施还很难说。 　　卑诗大学都市经济和房地产专家苏默维尔(Tsur Somerville)认为，如果政府真的针对国外投资订立一些政策，也可能是地区性的。 他解释在部分地区的房地产相当需要国外买家，例如度假区的别墅或度假屋，对倚靠旅游业的地方而言，国外置产代表这些人会常回来。 　　但大温和多伦多地区更关注于当地房价过高和买不起房的问题，因此认为很难有一个统一的政策用在加拿大所有地区。

  　 　加拿大向来是香港人移民热点，近年更获中国内地同胞垂青，成为最受欢迎海外置业地点之一。与香港相似，楼价超出渴望置业人士的负担能力，加拿大人对外国 买家有多不满，从该国总理哈珀上周向选民作出的承诺可见一斑。哈珀扬言，一旦在10月大选中连任，将围绕外国人置业情况建立一个全面的资料库，若有必要， 将以澳洲为师，“白纸黑字”限制外国人买楼。哈珀以立法规管海外买家置业打动选民，足证楼价问题在加拿大政坛已登上一个很高的位置，动辄左右选情。然而， 加拿大楼市实况到底怎样? 　　楼市“两极化” 　 　《信报》EJ Global 8月14日头条介绍加拿大物业市场，提及该国楼市“两极化”，11个主要城市中，5个楼价下跌，包括位于石油重镇亚伯顿省(Alberta)的两个城市卡 尔加里(Calgary)和埃德蒙顿(Edmonton)。然而，中国移民/买家至爱的温哥华和多伦多，楼价却持续升温，两市7月楼价按年分别涨9.9% 和8.4%，非但推高加国整体楼价水平(上月按年升5.1%)，且抛离国内其他地区。哈珀对楼市过热的回应，矛头显然直指温多二市，当中温哥华对外国人炒 高楼价尤其不满。 　　EJ Global虽交代了温哥华、多伦多楼价升幅，但两市楼价贵到什么程度，却未见交代。老毕参考过加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的资料，从【附表】可见，截至今年7月，加拿大全国楼价按年上升8.1%，较EJ Global立足于Teranet-National Bank楼价指数的同月按年升幅5.1%为大，那可能是资料来源有异所致。 　　加拿大全国平均楼价为45.09万加元，以目前1加元兑5.92港元计算，约266.9万港元。温哥华最新楼价平均为90.57万加元(约 536.2万港元)，多伦多则为65万加元(约384.8万港元)。与加国其他主要城市如蒙特利尔(33.87万加元)、渥太华(38.63万加元)，以及卡尔加里(46.6万加元)相比，温哥华、多伦多的楼价较国内其他地区贵了足足一倍。 　 　毫无疑问，温多二市楼价抛离本国其他地区，跟外国人积极于当地置业有关。然而，迄今仍没有由官方或业界提供的数据能准确反映外国买家对楼价的影响，大都 只是地产代理出于“印象”或不完整数据的非正式统计。这正是哈珀承诺一旦连任，将针对外国人置业建立全面资料库的根本原因;换句话说，“真相”要大白，还 待更具体更可靠的数据面世。不过，中国买家纵非温多二市楼价飙升最重要的因素，说其推波助澜却绝对错不了。 　　供求三特点 　 　加拿大居住环境、物业面积跟香港不同，以单价论，温哥华、多伦多未及追得上香港，但温市平均楼价已逾500万港元，普通打工仔要成为业主一点不易，难怪 许多国际物业调查都把温哥华列为全球楼价次难负担的城市，仅“跑输”香港。然而，撇除外国人炒高楼价不谈，供求、人口、信贷等因素，是否足以令加拿大尤其 温多二市的楼价易升难跌? 　　老毕认为，有三点值得注意： 　　一、与美国不同，加拿大并未经历次按触发的楼市和建筑活动大起大落，新屋动工与家庭组建比率维持于约1.2水平，房屋供应和库存一直处于相对平稳的水平。 　 　二、供应若不是引发温多二市楼价大升的主因，需求的“贡献”便值得格外留神。加拿大工作年龄人口(15至64岁)占总人口比例接近69%，高于美国和经 合组织(OECD)的平均比率。当中25至34岁年龄组别以每年2%的步伐增长;30至34岁群组增长更快，年均达到2.6%。 　　由此可 见，加拿大工作年龄人口占比不仅高于发达国平均水平，当中年纪较轻组别的人口增长更非其他发达国可比。“二三十岁”正是首置需求最旺盛的时期，来自这个年 龄组别的刚性需求，乃加拿大楼市的重要支柱。与温多二市关系更密切的是，移民占加国人口增长高达75%;在每年约26万新移民中，逾半选择在温哥华或多伦 多落地生根。 　　三、过去五年，加拿大整体按揭贷款增长三成，近半年银行态度虽趋于审慎，但信贷增长仍明显高于历史均值。加国的按揭、消费 信贷和非按揭贷款，合计相当于可支配收入163%(2015年6月数字)，在OECD国家中位居前列，令包括IMF在内的论者经常就加拿大楼市泡沫提出警 告。 　　加拿大央行的统计显示，以实质(经通胀调整)水平计算，加国2000至2011年家庭负债年均增长5.3%，较上世纪80年代的 3.1%和90年代的3.7%都要快。然而，家庭负债对家庭资产比率却始终维持稳定，80年代为16%，过去十年则为17.6%。那等于说，加拿大人累积 债务与财富增长速度大致相同，数十年来“杠杆”并未显著增加。 　　总括而言，温哥华、多伦多的楼市，跟香港、伦敦、悉尼一样，已成为执政者手上的烫手山芋、在野人士争取政治筹码的有效工具。可是，每个国家/市场都有自身特点，讨论仍得归于理性。  

  这栋独立屋的屋顶造型特殊，曾被温哥华传统基金会列入导览介绍。（取材自地产网站）   这栋独立屋被提姆波顿作为电影“大眼睛”的场景之一。（取材自地产网站） 　　曾在好莱坞着名鬼才导演提姆波顿（Tim Burton）执导的电影“大眼睛”（Big Eyes）中出现的一栋温市豪宅，最近以548万8000元的价格挂牌求售。根据MLS系统资料，这栋位于Collingwood Place 6187 号的豪宅，建于1957年，屋内可用空间有3814平方呎。 　　“大眼睛”是由真人真事改编，描述美国知名画家基恩（Margaret Keane）因作品画风遭丈夫剽窃，便将他告上法庭的事件。电影当中基恩在成功卖出自己的画作后，与丈夫搬入一处造型优美，还有一个游泳池的新居，便是在这栋豪宅取景。 　　除在电影出现外，这栋设计特殊、当中包括五房两卫与一个私人泳池的独立屋，也曾在1958年时，成为Western Homes杂志封面，获温哥华传统基金会（Vancouver Heritage Foundation）列入导览介绍。

  刘菲认为，将房价问题归咎于中国投资者 有失公允。（本报资料照片）   多伦多及温哥华房市，中国买家的身影愈来愈明显。（取自besthomesbc博客）   　　中国买家被指造成大温房价飙涨，开始涉及是否针对某个族裔的问题。继中国驻温哥华总领事刘菲表示，归咎中国移民买家的说法是有失公允后，素里一名教师17日亦投书“哈芬登邮报”（The Huffington Post），指许多媒体的相关讨论，是不断挑动种族歧视的敏感神经。 　　这位名为大众特（Lizanne Foster）的教师，在文中提到，财富分配不均或许并不公平，但房价可负担，甚至是无家可归者的问题，根本源于经济体系之上，与种族毫无关系。她呼吁民众应以历史为鉴，避免类似再次出现1907年的排华事件。 　　大众特指出，中国富豪人口确实偏高，但就经济观点来说，不论这些有钱人来自何处，若他们能累积到亿万财富，在风景优美的温哥华购置房地产，本来就是合情合理合法的。 　　她又说，虽然有人会说，中国富豪或有可能是透过非法手段才取得财富，但按照加国历史来看，加国也有许多富豪家族，也是以不当手段取得金钱起家，甚至在加国立国前，就有许多欧洲后裔民众，从事不法勾当行为而发家，因此这些人的作为，与本身是哪个族裔关系也不大。 　　大众特呼吁媒体报导这类议题时，应该把“中国投资者”（Chinese investors）与“来自中国的亿万富豪”（Millionaires who are from China）作出清楚的界定。她认为前者过度着眼种族，可能引发后续的负面效应。

　　道明银行经济分析部（TD Economics）在最新加国房市观察报告中指出，虽然房市在7月呈现小幅降温，房屋转手卖买的总销量下滑0.4%，不过因当前房贷利率偏低，未来18个月仍应可看到房价继续攀升，增长率估计为2%到3%。 　　该行经济师伊格捷特维克（Dina Ignjatovic）表示，虽然与6月份相比，温哥华与多伦多地区的平均价格略有下降，但与去年同期相比，仍有相当程度的涨幅，代表市场状况依旧火热。 　　她预计下半年买方对房市的需求重点，会转移到那些价格较为便宜的物业上，整体价格还是会稳定上涨，虽然温哥华与多伦多地区两地的房价危机依旧存在，不过状况应不会变得更为严重。 　　有多位地产经纪早前接受“世界日报”记者采访时，曾提到6月底到7月初左右，房市确实曾稍微出现降温现象。有业者以往年市场走势作出分析，认为房市具有季节性，每逢暑假因许多具有移民背景的买家返回原居地，因此市场内的活动量都会普遍减少。 　　另外也有业界人士提到，加国央行是在7月中宣布调降利率，先前虽有买方看房状况次数减少之状况，不过后来政策宣布后，买方的动力再度提升，整体市场走势可能要待8月份数据公布后，才能做出更为精确的预测。

　　大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）最新数据显示，7月份大温地区独立屋指标价格达114万1800元。目前买家希望在温市购买该指标以内价格的独立屋，选择不仅很少， 屋况也偏老旧，菲沙河谷地区相对而言，有更多更符合价格的房屋单位。 　　「世界日报」记者15日实际以MLS系统作为数据库的公众网站Realtor.ca进行查询，发现在温西挂牌出售，符合115万元价格以下的物业，而且多为公寓，及少部分城市屋单位，在缅街（Main St.）以东，才有符合条件的独立屋出现。 　　以温市东20街506号的一栋双层独立屋为例，该处物业的土地大小为4039平方呎，屋内包含三房一卫、可用空间为1752平方呎，外观略显老旧，挂牌价却已超过7月大温独立屋的价格指标，要价119万8000元。 　　若以相同的价格条件搜寻菲沙河谷地段，能找到的选择便大幅增加，许多物业的屋况不仅较新，屋内可用空间亦普遍较大，以位于白石镇Russell Ave. 15568号的独立屋为例，该处物业开价114万8000元，土地大小为5117平方呎，房屋本身2015年才完工，屋内包含四房一卫，可用空间达3132平方呎。 　　大温资深地产经纪人王怡华日前受「世界日报」之邀，就地产议题进行分析讲座时，亦曾透露菲沙河谷地区房市相对而言更具有买屋可负担性， 虽然价格成长速度较慢，但代表发展趋向平稳，有意投资房市的民众可留意当地的市场变化，适时投资。   　　以115万元左右价格，在温东（左）与南素里（右）能买到的独立屋状况大不相同。（取材自地产网站）   　　白石镇一栋开价114万8000元的独立屋。（取材自地产网站）   　　温东一栋开价119万8000元的独立屋。

加拿大的民主作风也体现在房地产税方面，该税收评估并非政府一言堂，如果屋主对收到的评税通知书有异议，可以向市政房产评估公司申请进行免费复议，评估公司会根据房屋真实情况作出最终决定。如果重估价的价值还不符合您屋主心中的价值，还可以向法院申诉。   在加拿大，房产税又称地税，是必须缴纳的税款之一，也是地方政府的主要财政收入之一，房地产持有人必须按年度缴纳房产税。   在政府统一制定的财税政策下，加拿大各省及地方政府可以自主开征房地产税。但是全国范围内并无统一房地产税税率，这是因为房地产税是地方税种，税率由省或地方政府根据本地区财政情况制定。值得注意的是，即使同一省份，每个城市的税率也不同。     更值得注意的是，同一地方房产税税率不会每年一样，它是市级政府根据年度财政预算，由政府对财产的评估值乘以系数而定。具体来讲，每年初市府首先要制定一份全年详细预算，经市议会讨论通过，重要的增加项目还要举行市民听证。财政预算减去房地产税以外的其他收入的差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额的比例，来测算出当年房地产税率，最后根据全年预算推算出每家每户应摊份额，具体算法是用房屋价值乘以税率。   另外，不同城市交房产税的时间也不同，在安大略省，房地产税纳税人通常一年之内交纳两次房地产税。年初纳税人通常只上缴约该年度房地产税总额的50%，等到年中时，地方政府会对本年度所需要的剩余财政总支出重新进行核算，从而确定房地产纳税人所要负担的剩余税款。而卑诗省大温哥华地区地税则是每年一次付清。   加拿大市政府在对一座住宅进行评估时，会将所有影响市场价值的因素都要考虑周全。房屋的地点、房屋的建筑面积和使用面积、建筑年龄、建筑质量以及是否进行过重大的改建、装修和加盖等被视为评估标准的五大依据。其他影响房产价值的因素包括：卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量/面积、是否有游泳池、暖气和空调的类型等。另外，交通模式、是否靠近街角，是否靠近高尔夫球场、铁路地铁、主干道路，以及周边绿地面积大小等也对物业价值有一定影响。   当然，加拿大的民主作风也体现在房地产税方面，该税收评估并非政府一言堂，如果屋主对收到的评税通知书有异议，可以向市政房产评估公司申请进行免费复议，评估公司会根据房屋真实情况作出最终决定。如果重估价的价值还不符合您屋主心中的价值，还可以向法院申诉。   对于房产税的征收，加拿大纳税人认为只要税收在合理范围内，政府能善用这些经费，大家又都能享用完善公共设施带来的福利，这些钱就交的还是有意义的。正是由于加拿大房产税征收的公开、透明，以及政府利用所征税金为市民提供的诸多便利服务，人们在加拿大缴纳房产税才会越来越心甘情愿。

　　继联邦政府房屋机构发出多伦多楼市高风险警示之后，多间银行并没相应更改对这个主要地，市场的看法，预期今年，下的日子，全国的楼市及屋价仍然将会由多伦多及温哥华携手带动。 　　上周五加拿大地，商会(Canadian Real Estate Association)公布的7月份全国现房市场报告显示，多伦多屋价凌厉升势持续，比去年同期增长9.4%，既高过5月及6月所录得的8.9%，也是自从2010年6月以来的最大升幅。就在前一天，加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)发表屋价分析和评估报告指称，多伦多楼市的调整风险评级已由4月期间的中度调升至高度，部分原因是屋价升势加速，进一步，离个人可支配收入的增长。 　　道明银行经济师Dina Ignjatovic表示，总体来说，多伦多楼市风险继续存在，但应不会加剧。 　　这名经济专家在分析7月份楼市表现的简报续称，本国楼市持续蓬勃已引来关注，但人口增长与成交量配合，当中尤以最受关注的多伦多及温哥华，然。 　　在谈及大多伦多地区的楼市风险，这名专家引用道明银行于上月底发表的报告。根据这份针对大多伦多地区及大温哥华地区的楼市分析，大多伦多地区的风险属于中度，而非加拿大按揭及房屋公司所指的高度风险。 　　这名经济师估计，未来18个月全国屋价增长将会放缓，至明年的平均增幅预料介于2%至3%之间。 　　另方面，皇家银行则仍然预期今年全国成交量及屋价齐升。 　　该银行经济师Laura Cooper在周五发表的楼市更新报告中预测，本年成交量将会由安省及卑诗省带领下上升5%至505,400间，而全国屋价预期也会有4.6%的升幅，亦即略逊于去年所录得的4.8%的增长。 　　根据这名经济师，在炽热的多伦多及温哥华方面，中期之内住房负担能力将会进一步对楼市造成打击，但影响可望透过异常方便的借贷环境及蓬勃的就业市场而得到抵消。 　　丰业银行亦指出，目前的楼市获得低借贷成本，持续的温和就业及收入增长等因素的支持。 　　该银行表示，以目前的市道来说，今年全国的成交量可望仅逊于2007年，取得，来次佳的成绩。 　　不过，该银行高级经济师Adrienne Warren在简报中指出，如果全球及加拿大的经济未能够发挥动力，以及失业的情况恶化，则一些潜在的不利因素可能出现，当中计有不明朗的情况加剧，消费者信心减弱和屋价下跌。

　　根据7月份多重放盘服务系统的资料，温哥华楼市的供求情况比多伦多更加紧张。 　　加拿大地产商会7月份的全国楼市报告显示，多伦多及温哥华的成交量与新楼盘比率分别是0.66及0.7。 　　这个比率被视，反映市场供求情况的指标，以0.4至0.6的幅度显示平衡，而在这幅度以上属卖家市场，以下则是买家市场。 　　由此可知，上月份多伦多及温哥华的楼市同属卖家市场，但反映出温哥华更，炽热。 　　事实上，温哥华的新楼盘数目上升，与去年同期比较出现3.1%的增长，但由于成交量却激增29.8%，令到楼盘供应不足的情况加剧。 　　刚好相反，多伦多则录得3.2%的跌幅，不过，同期间成交量的增长则只有7.4%，所以供求不均的情况并不如温哥华般严重，但也属于多年来的峰位水平。 　　全国来说，成交量与新楼盘数目的比率是0.57，显示出市场平衡，但也接近卖家市场的临界水平。

　　竞选期间的政党领袖总是又体贴又慷慨，连选民还没有提出的要求都替他们想到。几天前在温哥华，保守党领袖哈珀郑重承诺，如果他当选，将拨出50万加元用于收集关于外国买家在加拿大房地产市场活动的“全面数据”。 　　但是身处房地产“第一线”的众经纪人对这个计划反应不一。许多人表示确实应该有更完备的数据，但是有了这些数据温哥华和多伦多的房价也不会因此降下来。 　　哈珀的担忧：外国人炒房让加拿大人买不起房 　　哈珀星期三在温哥华的一个竞选集会上说：“现在有一种实实在在的担忧，即不是永久居民的外国人炒房是一些加拿大家庭负担不起房价的原因。”“如果这些不是永久居民的外国买主人为拉高房价，而加拿大家庭被排挤出市场，这是一个我们能够处理而且应该处理的问题。” 　　由于加拿大各地的房地产公司基本上没有系统收集房屋买主国籍信息的习惯，谁也不能肯定哈珀的担忧是否有道理。加拿大联邦法律对外国买主基本上一视同仁，省级政府的限制多半涉及农业用地。因此房地产公司一般只管卖出多少房，并不要求在有关文件里注明国籍。 　　加拿大房屋及房贷公司（CMHC）去年第一次要求物业管理人员提供外国人拥有公寓的比例。根据该公司2014年10月公布的统计结果，外国业主拥有的公寓在蒙特利尔市中心和附近的修女岛占6.9%， 为加拿大全国最高。其次是温哥华，占5.8%，多伦多名列第三，占4.3%。 　　这项统计并不完全。它只涉及公寓这一个种类的房产，而且也无法查核是否有外国公民把公寓买在本地亲友的名下，或者是否有“外国房主”虽然在外国常住，却拥有加拿大国籍。 　　这正是房主信息收集会遇到的问题之一。BC省房地产协会的达米安.斯塔托尼克斯说，让业主提供信息这件事本身并不困难，只要在房产登记或房产税表格上增加一栏就可以了。但是业主应该提供什么信息，如何分析和使用这些信息，就不那么简单了。 　　例如，一个加拿大公民可能常年在卡塔尔工作，但是为投资储蓄考虑在加拿大买房，他买的房子算不算“外国投资”？或者一个拥有外国国籍但在加拿大常住的人是否算外国房主？ 　　不过斯塔托尼克斯和他的许多同行都认为，多掌握一些业主信息是好事。这样大家就不会听信“外国炒房团攻占加拿大房地产”的传言了。 　　一些蒙特利尔经纪人担心生意受影响 　　哈珀在西岸吹风，蒙特利尔房地产业也打了个激灵。一个名叫乔治.奥利维的经纪人在接受CBC采访时说，他很惊讶哈珀跟外国买主过不去。因为不管是中国人还是秘鲁人，都是一样交税。 　　据奥利维介绍，在他的公司所在的蒙特利尔西岛，10% 的房地产买主是外国人。 　　在蒙特利尔房价最贵的Westmount区工作的经纪人约瑟夫.蒙塔那罗说，他最近卖出去的房子每两栋就有一栋是卖给中国人的。他估计等9月份加航开通蒙特利尔和北京之间的直航后，中国买主会更多。 　　两人都没有说明他们的外国买主是中国公民还是来自中国的新移民。 　　通常对CBC报道发表意见的读者有相当一部分对保守党不满，在这篇报道下发表意见的许多读者却支持哈珀的做法，并认为不能光听房地产经纪人的。不过也有网友指出，房地产管理法规属于省级政府的管辖范围。哈珀的计划属于越权行为。 　　对大温地区的调查：外国买主的影响主要集中在高端房产 　　BC省房地产协会和该省麦克唐纳房产公司不久前分别对温哥华的房地产市场做过一番调查。斯塔托尼克斯说，除了在高端房产这一块以外，温哥华的外国买主所占比例和空置房屋比例和其他加拿大城市相比没有显著区别。 　　麦克唐纳公司的调查显示，2014年该公司售出的3百万加元以上的房产有70%被来自中国大陆的人买下。1百万到3百万加元之间的房产有21%，1百万加元以下的房产只有11%。 　　该公司通过姓名的拼音来判断买主是否来自中国大陆。这个标准确实能够把大陆和港台区分开来，但不能说明买主的国籍。麦克唐纳公司上海办事处负责人丹.斯卡罗说，大部分华裔买主实际上是加拿大公民。

针对外资后 打年轻家庭牌   为了扩大争取年轻选民支持，总理哈珀(Stephen Harper)昨日大派「选举支票」，阐述他鼓励年轻加国家庭置业，包括给首次置业者提供税惠，以及提高住宅买家计划可用金额的政纲。较早时哈珀提出，一旦连任，将斥资50万元收集外国买家在加国房地产市场活动的数据，然后制订政策打击外资投机炒卖加国楼房。   哈珀表示，投资住所是一个令年轻家庭感到兴奋的重大决定，但也是重大的财务决策，联邦保守党拟继续支持加国家庭实现置业目标。   他指出，联邦政府已经采取多项措施，帮助加拿大家庭购买和投资他们的首个住所，包括设立首次置业者税务优惠（The First-Time Home Buyers' Tax Credit）、提高买家计划的可动用金额、设免税储蓄户口（Tax-Free Savings Account），及提供暂时性的家居装修税务宽减（Home renovation tax credit）。   同时攻击另两党相关政纲   他说：「我们有着令数以百万计年轻家庭更易购入梦想之家的长久纪录。一旦连任，保守党政府会基于这项往绩，以全面的计划，协助下一代实现愿望，购买和投资他们的首个家居。」   哈珀承诺，假如在10月大选连任，将继续减轻年轻家庭的置业负担。过程中，将会收集外国买家在加国房地产市场的活动数据，必要时与省府合作，通过具体行动打击外资的投机炒卖；同时提高动用注册退休储蓄计划(RRSP)用于置业计划（Home Buyers' Plan）的金额，会由25,000元增至35,000元，以便首置业者能够提取免税储蓄来支付首期，从而减低按揭和日后供款金额。   哈珀又把自己准备推出的政策，和其他政党政纲相提并论。他抨击联邦自由党和党领杜鲁多的提议：「杜鲁多提出的『国家策略』是无意义的，它会为渥太华的官僚创造工作，但对全国家庭无所作为。   他根本不了解这个问题。」跟着批评联邦新民主党政纲：「(党领)唐民凯和新民主党承诺给发展商和投资者很大的好处，这是我们无法负担，也不可能帮到加国中产家庭。」    

　　加国楼市「双城记」 多温2市升最劲 　　经纪：有钱人多 不乏接盘者 　　加拿大地产商会(CREA)昨天发布7月市场情况，房价继续攀升，但成交量略有下降。协会称，加国房产市场，某种程度而言是多伦多和温哥华的「双城故事」;如果剔除这2个城市，房价升幅要减去超过一半。   　　商会表示，今年7月二手房屋销量按月下跌0.4%，今年6月则跌0.8%，已是连续两个月下降。若与去年同期相比，二手房屋销量仍有3.4%的升幅。   　　加国二手房屋售价7月份增加了8.9%，达到437,699元。如果不计入这2个城市，那麽增幅则减到4.1%，均价也相应下调至341,438元。 　　商会会长克隆普(Gregory Klump)说：「卑诗省和安省的市场，对全国数据有重大影响。这2个省的房产买卖占到加国60%」。 　　克隆普说：「只有这些地方，房屋价格还在猛涨。」 　　大温地区房价7月比去年同期猛升了11.23%。大多区(GTA)也有9.39%的增幅。加拿大按揭和房产公司前天为此宣布多伦多面临市场调整的高风险。 　　深受油价打击的卡加利的房产市场，7月比去年同期增加0.14%。 　　与此同时，7月的销售量比上月出现0.4%的回落，但和去年同期相比，仍上升了3.4%，是自从2009年以来第2高成交量的7月。 　　谈及销售情况，克隆普表示：「全国情况下最突出的是，大多区内外呈现独立屋的供不应求;而卑诗的Lpwer Mainlan区，供求关系也是紧绷。」 　　对於多伦多市场的现状和前景，有华裔房产经纪认为，是有点「疯狂」。但她觉得，这种「疯狂」还能持续下去。因为，就她经手的买卖而言，大部分人还是自住，包括换房，而不是投资。前者的比例在七到八成。 　　此外，她感觉，「有钱的人很多」，因此房价虽昂贵，但不乏接盘的人们。她说，如今在大多区，紧张的是独立屋的房源，因此影响了买卖的数量。相比之下，在万锦和烈治文山，资源还比多伦多市区宽松一些。 　　虽然加拿大按揭和房产公司将多伦多列为高危区，另一位华裔经纪则认为，多伦多房产市场「比较稳定」。他说：「过往宣称多伦多房价高危的不是还有很多机构吗?」 　　按揭和房产公司将多伦多列为高风险的一大理由，是今年迄今房价已急速攀升了10%。但该经纪认为，汇率下跌很大程度上抵消了房价的上升。他解释说，大多区集中了很多的移民家庭，一些人从原籍国汇钱来买房。加元汇率下跌，人家使用相同的外币，可以换得更多的加元，因此即使房价上升了，人家也没多出钱。 　　他感觉，华裔社区中，靠「外援」买房子和本地自筹的比例，差不多一半对一半，因此汇率和房价的关联度颇高。 　　他说，大多区市场的购买力相当强。抢柯化的情形很常见。正常情况下，叫价比较合理的物业，几天、一两星期就能成交。 　　全加来说，2层的独立屋房价增加了8.6%;比一层独立屋和镇屋的增幅高一倍;而共管柏文价格上涨是2.96%。  

　　虽然截至目前，仍无确切资料可证实大温房价上升与海外买家有直接关系，不过总部位于兰里的开发商Marcon指出，海外买家不仅在本地购买住宅单位，有愈来愈多人开始高价抢购土地，很多资本雄厚的中国买主根本无意短期内进行开发，买地仅是为了保存自己的资金，造成本地业者在兴建住宅单位时碰到困难。 　　有地产业界人士曾透露，列治文三号路沿线土地有极大部分在近年被中资买家买走。（资料照片）   　　Marcon开发经理波雷拉（Nic Paolella）表示，在过去18个月中，他们看到大批来自中国的资金进入本地，创立新的开发公司，同时不断以高价在各地抢购地皮，这些业者虽然自称开发商，但他们买地的目的根本不是用来建房，而是要存放资金。   　　波雷拉指出，这些中资买家的踪迹在大温「随处可见」，他们的想法与本地开发商不同，本地开发商在意的是令自己的投资资本增长，但他们仅在意资金保值。波雷拉还说，这类投资者普遍会在时机成熟后，再以更高价把土地转卖，本地开发商若建房，最后只好将相关成本转嫁到消费者身上。 　　一名不愿具名的商业用地产经纪，6月接受「世界日报」专访时提到类似现象，他当时表示，这类在大温地区购买土地的中国买家，买地时加价毫不手软，许多原本没有要卖地的地主最终在金钱压力下妥协，而且这些中资买主购入土地后，多数都抱着长期持有的心态，并不会急于申请土地重划。 　　Cressey地产开发公司执行副总裁林曼（Hani Lammam）则说，这样的趋势并非最近才出现，但是因这些海外投资者的手法越来越老练，所以购地状况也越来越棘手，林曼指出，这些买主还十分了解市府的规划，所以在买地时也会挑选未来具有增值潜力的地段。 　　林曼认为，温市的甘比走廊（Cambie Corridor）就是一个绝佳的例子，他提到当地有许多因土地合并被拆除的独立屋，都是被以400万元到500万元的价格被转售，但在五年前，这些独立屋的价格可能连100万元都不到。

    　　据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)本周五(8月14日)公布的报告，在刚刚过去的7月份，全国二手房价格继续猛涨，而销量却有所收缩。   　　7月份是加拿大人的度假高峰，一般而言房地产市场的行情会有所降温，但是今年的7月是一个例外，受央行两度降息和加元汇率走低的影响，全国平均房价较去年增加了8.9%，达43.77万元。 　　地产协会也坦承，全国房价如此大幅增长主要是被多伦多和温哥华两地所带动。如果除掉这两个城市的影响，则全国其他地方的平均房价只有34.14万元，比去年同期增长了4.1个百分点。 　　该会首席经济学家克伦普(Gregory Klump)表示，安省和BC省的二手房交易量占了全国的60%之多，也只有在这两个地方，房房价格呈现“猛涨”的状态。 　　在全国的其他地方，房市已经明显能看到“软着陆”的迹象。例如在本国第二大城市蒙特利尔，7月份的平均房价仅为30.49万元，年增幅为1.7%，甚至低于通胀率。在饱受石油业不景气冲击的卡尔加里，平均房价为45.14万元，仅比去年同期上升了0.14%。如果考虑通胀的影响，该地区的房价其实已经在下降。 　　有两个大城市的房价呈现下降，分别是萨省省府里贾纳，7月份平均房屋成交价为28.16万元，比去年同期下降3.29%;以及大蒙克顿地区(Greater Moncton)，房价为14.98万元，年降幅为1.41个百分点。 无忧资讯 　　虽然7月份房价上扬，但是销量略有下滑，其中主要原因是今春的销售量创下了记录。就历史平均而言，7月份的销售量仍算较高，特别是温哥华和多伦多两地区，几乎可以用“火爆”来形容。 　　新房价格增长加快 　　另据联邦统计局同日公布的数据，全国6月份的新房价格指数比前一个月上升了0.3%。在过去的三个月里，新房价格指数的月增幅都在0.1%，而现在的数据表示，新房价格正呈现加速增长。 　　数据还显示，安省、特别是多伦多周边地区是全国新屋市场的领头羊。在多伦多和奥沙华地区，6月份新房价格指数月增长达到了0.6%，居全国最高，紧随其后的则是哈密尔顿、以及基奇拿(Kitchener)滑铁卢地区，升幅也有0.3至0.4个百分点。即便在油价低迷而饱受打击的卡尔加里，新房价格指数也在 6月份录得今年以来的首次上升。 　　如果同去年比较，全国新房价格指数上升了3.1%，也比今年5月份高，其中多伦多地区、哈密尔顿以及基奇拿(Kitchener)都是热点。  

加拿大总理哈珀(Stephen Harper)日前在北温宣布，若保守党能在联邦大选中获胜，将把首次购屋民众从RRSP中动用的金额上限，自现行的2万5000元上调至3万5000元。理财专家指出，很多民众对相关细节理解有限，再加上首购族年纪较轻，并非人人都有能力购买RRSP，若该政策落实，问题可能多过好处。 财务规划师索尔(Michael Thorne)指出，就自己过去的经验而言，他曾发现很多民众忽略这笔款项需要偿还，而面临自己的税率遭到大幅提高的问题。 按照现行法令，动用这项被称作RRSP买房计划(Home Buyers’Plan)允许金额的民众，必须在使用此款项的下一个年度开始还款，期限为15年，若每年还款金额不达所使用款项的十五分之一，民众须支付该笔费用所产生的税金，对部分人而言，这可能代表付税金额会大幅上升。 索尔还提到，3万5000元对曼尼托巴省温尼辟(Winnipeg)，或诺瓦新斯科舍省(Nova Scotia)的省民而言，已经足以支付房贷的头期款，但对想在价位高的温西或北温买房的人来说，几乎毫无帮助可言，大概只够买单身套房。 卑诗地产协会经济分析师穆尔(Cameron Muir)表示，RRSP买房可用金额提高上限的政策虽对房市有益，但实在不清楚拥有3万5000元在RRSP户头，又首度置产的民众到底有多少人数，因此无法评估民众的受惠程度。 穆尔提到，并非所有首购族都购买RRSP，这些人年纪普遍较轻，若有买房需求，必定会先将资金存起来作为头期款之用，而非购买RRSP。

竞选期间的政党领袖总是又体贴又慷慨，连选民还没有提出的要求都替他们想到。几天前在温哥华，保守党领袖哈珀郑重承诺，如果他当选，将拨出50万加元用于收集关于外国买家在加拿大房地产市场活动的“全面数据”。 但是身处房地产“第一线”的众经纪人对这个计划反应不一。许多人表示确实应该有更完备的数据，但是有了这些数据温哥华和多伦多的房价也不会因此降下来。 哈珀的担忧：外国人炒房让加拿大人买不起房 哈珀星期三在温哥华的一个竞选集会上说：“现在有一种实实在在的担忧，即不是永久居民的外国人炒房是一些加拿大家庭负担不起房价的原因。”“如果这些不是永久居民的外国买主人为拉高房价，而加拿大家庭被排挤出市场，这是一个我们能够处理而且应该处理的问题。” 由于加拿大各地的房地产公司基本上没有系统收集房屋买主国籍信息的习惯，谁也不能肯定哈珀的担忧是否有道理。加拿大联邦法律对外国买主基本上一视同仁，省级政府的限制多半涉及农业用地。因此房地产公司一般只管卖出多少房，并不要求在有关文件里注明国籍。 加拿大房屋及房贷公司(CMHC)去年第一次要求物业管理人员提供外国人拥有公寓的比例。根据该公司2014年10月公布的统计结果，外国业主拥有的公寓在蒙特利尔市中心和附近的修女岛占6.9%， 为加拿大全国最高。其次是温哥华，占5.8%，多伦多名列第三，占4.3%。 这项统计并不完全。它只涉及公寓这一个种类的房产，而且也无法查核是否有外国公民把公寓买在本地亲友的名下，或者是否有“外国房主”虽然在外国常住，却拥有加拿大国籍。 这正是房主信息收集会遇到的问题之一。BC省房地产协会的达米安.斯塔托尼克斯说，让业主提供信息这件事本身并不困难，只要在房产登记或房产税表格上增加一栏就可以了。但是业主应该提供什么信息，如何分析和使用这些信息，就不那么简单了。 例如，一个加拿大公民可能常年在卡塔尔工作，但是为投资储蓄考虑在加拿大买房，他买的房子算不算“外国投资”?或者一个拥有外国国籍但在加拿大常住的人是否算外国房主? 不过斯塔托尼克斯和他的许多同行都认为，多掌握一些业主信息是好事。这样大家就不会听信“外国炒房团攻占加拿大房地产”的传言了。 一些蒙特利尔经纪人担心生意受影响 哈珀在西岸吹风，蒙特利尔房地产业也打了个激灵。一个名叫乔治.奥利维的经纪人在接受CBC采访时说，他很惊讶哈珀跟外国买主过不去。因为不管是中国人还是秘鲁人，都是一样交税。 据奥利维介绍，在他的公司所在的蒙特利尔西岛，10% 的房地产买主是外国人。 在蒙特利尔房价最贵的Westmount区工作的经纪人约瑟夫.蒙塔那罗说，他最近卖出去的房子每两栋就有一栋是卖给中国人的。他估计等9月份加航开通蒙特利尔和北京之间的直航后，中国买主会更多。 两人都没有说明他们的外国买主是中国公民还是来自中国的新移民。 通常对CBC报道发表意见的读者有相当一部分不喜欢哈珀。但是在这篇报道下发表意见的大部分读者却支持哈珀的做法，并认为不能光听房地产经纪人的。 对大温地区的调查：外国买主的影响主要集中在高端房产 BC省房地产协会和该省麦克唐纳房产公司不久前分别对温哥华的房地产市场做过一番调查。斯塔托尼克斯说，除了在高端房产这一块以外，温哥华的外国买主所占比例和空置房屋比例和其他加拿大城市相比没有显著区别。 麦克唐纳公司的调查显示，2014年该公司售出的3百万加元以上的房产有70%被来自中国大陆的人买下。1百万到3百万加元之间的房产有21%，1百万加元以下的房产只有11%。 该公司通过姓名的拼音来判断买主是否来自中国大陆。这个标准确实能够把大陆和港台区分开来，但不能说明买主的国籍。麦克唐纳公司上海办事处负责人丹.斯卡罗说，大部分华裔买主实际上是加拿大公民。

多伦多与温哥华是加国房价最昂贵的两大都会，而两个城市里，哪个生活消费最高? 根据专门统计全球各城市生活消费的网站 Expatistan.com公布的调查结果，瑞士的苏黎世及日内瓦包办全球最高生活费城市的前两名，多伦多排44，而温哥华排52。 这个网站的数据指，多伦多整体生活费平均较温哥华高8%。其中多伦多的衣食住行等民生需要开支皆高于温哥华。 多伦多市民在衣物方面较温哥华人多付15%，食物仅高出1%、交通费高12%、娱乐更高出16%。在最重要的住方面，多伦多也高出11%。 温哥华与多伦多在物价支出方面各有千秋。(本报资料照片) 温哥华与多伦多在物价支出方面各有千秋。(本报资料照片) 但要注意的是，这个“住”是指租住一个900平方呎，附有傢俬的公寓单位来比较，多伦多要2395元，温哥华为2162元。 假如不是租房子而是买房子的话，整个计算结果就截然相反。 根据加拿大房屋地产局的最新数据，多伦多7月份平均房价(包括所有类型单位)为61万8202元，温哥华为70万500元，按此计算温哥华在住方面高出了13%。 按照这个网站的物价细分，可以发现多伦多在民生所需方面支出较多，而温哥华在消费品方面则要多付一点。

加拿大广播公司记者Sophia Harris报道说，越来越多的加拿大打工家庭发现他们在温哥华和多伦多这样的大城市买房子的计划已经成为无法实现的梦想，原因只有一个，这就是价钱太贵。而且不但是买房梦碎，就是租房子也变得越来越困难。 有报道说是中国太多的土豪涌入了加拿大，狂购豪宅，使得加国的地产经营者投机倒把，把房价硬生生抬高了，其实也有这方面的原因，大量来自中国的炒房者是导致房价升高，由于房价飙升，只能使得当地人越来越买不起，叫苦不迭。 从分析来看，在二战后的50年里，加拿大打工者付首期然后向银行借房贷买房并非难事，每年拿出三分之一的家庭收入供房，当一、二十年的房奴房贷也就还清了;在加拿大大城市和小城市买房的区别也就是用同样的钱在小城市可以买大房子、而在大城市只能买小房子而已。 但从过去十几年开始，加拿大的房价普遍上升，如果说其他城市的房价上升幅度还没有超出加拿大打工者的承受范围，太平洋沿岸城市温哥华和加拿大最大城市多伦多的房价却已经快速攀升到加拿大打工者可望不可即的程度。在这两个城市，连个不大的平房都要卖上百万加元。在太平洋沿岸的大温哥华地区，房价高得比多伦多还要离谱，已经成为许多市民抱怨的社会问题。 由于大温房价居高不下，住宅租金也水涨船高，这不仅令本地租客感到难以负担，更令新抵埠留学生慨叹租金贵得超乎想像。随着大批学生秋季返校园，租金或再升。有从多伦多迁到温哥华的卑诗大学(UBC)医学院博士后指出，大温部分地区租金已高出多市，而且符合条件的房源也有限。还有留学生原以为校外租房较廉，其后发现不便宜，最后无奈选择迁入校内宿舍。 不知道我们中国人有多爱买豪宅，或者最近几年，经济发展了，手里有点钱了，觉得国内已经满足不了那些土豪的需要了，就跑到国外去买人家的房子，不仅使得房价飙升，还影响了当地人买房。 国人的壮举可谓是影响到了加国的民生了，据报道称哈珀周三承诺，若自己再度当选，当有迹象表明海外购房者的购买行为让房价超出加拿大居民的购买能力时，将限制海外买家的行为。“确实存在这样的忧虑，即外国人、非加拿大居民在房地产市场的投机行为使一些加拿大家庭发现房价已经超出其预算，”哈珀在温哥华说道。不知道看到这些，国人作何感想?