地产

　　建筑工地噪音，位列市民抱怨第二位 (星报资料图片) 　　家住烈治文山市某小区的梁先生，近日准备卖房。梁先生在这个小区已经生活了20多年，谈起要卖房的缘由，他说想趁现在房价高，赶紧套现。还有一个原因就是，这些年小区变化很大，不再如以前那般宁静了，已令他不再留恋。 　　据梁先生回忆，他们应该算是这个小区最早的一批住户，30多万从开发商手里买的独立屋楼花。谈起如今的房价，他说，他家邻居今年5月份卖掉了，100大几十万，这个价钱对他非常有吸引力。他和太太年岁已大，子女也已不在身边，诺大的房子打理起来颇有困难。他打算把房子卖掉后，在离子女近的地方买一个公寓，安享晚年。 　　谈起小区这些年的变化，梁先生不胜感慨。首先是入室盗窃多了起来。他那个已卖屋搬走的邻居，有一次外出度假，委托他代为照看，结果家被盗了。这让他很不自安。邻居也为此打定主意要搬走。前几天隔两条街的一户人家又被破门而入，听说是出去旅游，叫了白皮车来回接送，被人家知道了底细。 　　小区提前扔垃圾被动物扒开，一片狼藉(本报记者摄) 　　梁先生说，以前没听说过有这么多小偷，出去散个步，门都可以不锁。后院门更是常年开着。晚上有时候忘了关车库门，第二天早上发现了，也不觉得紧张。但现在不行了，你晚上出去散个步，不仅自己紧张，左邻右舍也紧张，怎么这么晚了还有人在小区里晃啊?是不是坏人在踩点啊?现在每天睡觉前都要仔细检查一遍门窗，把门都反锁上，才能入睡。他说，心里不踏实了，这种感觉真不好。 　　小区的另一大变化，就是老住户渐渐都搬走了，搬进来的新住户，有些习惯让他不是很适应。比如斜对面一家，从买来主人就没怎么住过，都是一些零散住客。有一次一群半大孩子在里面搞Party ，晚上11点了还来敲门，问他家里有没有扑克牌。这些临时住客走之前，也不管是不是收垃圾日，就把垃圾扔到外面，日常垃圾2周才收一次，早早放在外面，被小动物咬破袋子，满车道都是臭垃圾，延续数天。 　　他还有一个邻居，男主人不常住在这里，家里只有一个女人带3个小孩子。这位女主人又请了一个女性老乡来陪住，这个女性朋友又有2个孩子。这下热闹了，一大堆孩子，从早到晚，屋里外面，都是孩子们打闹的声音，说的还都是他听不懂的方言。 　　梁先生说，岁数大了，真是怕闹。这些年小区里每换一个屋主，基本上都要搞装修，而且规模越来越大，不光里面装，外墙也要全部换成石头。前一阵子一家邻居装修，每天用电锯锯石头，噪音刺耳，粉尘飞扬，他家的草地每天都盖上一层灰白。而且由于天气太热，师傅们大都选择太阳下去以后才干屋外的活，那时候正是孩子放学的时间，弄得大人孩子捂着鼻子耳朵乱躲。 　　梁先生说，他从来没有正式投诉过谁，因为担心邻里关系处不好。他的一个邻居，冬天暖车，有时长达十来分钟，他有一次在车门上贴了个条子提醒，两人的关系从此就有些生硬。 　　13岁的Joshua 视力不好，篮球是他唯一的运动，但因篮球架妨碍交通而被投诉(星报图片) 　　前院放置篮球架遭投诉罚款 　　有徐姓地产经纪称，中国人喜欢息事宁人，不爱投诉。但在一些主流传统社区，如果你的行为不合规矩，被投诉的机率很高。 　　近日，奥沙华(Oshawa)一户居民在前院放置篮球架，供视力受损的儿子打篮球，结果遭邻居投诉，令他们收到了250元的市府罚单，并被责令移走篮球架。 　　这家人给出的理由是，他们13岁的儿子视力有问题，一只全盲，另一只模糊，以前喜爱足球，由于视力下降，现在只能玩篮球了，所以在前院安置了这个篮球架。但是，自从安了这个架子，邻居对他们的投诉就一直未断。这家人认为是这个社区不友善，不欢迎新人。 　　19岁的女儿摩西欧夏(Amanda Mociocia)在接受星报采访时称，她泊在小区街道上的车，也收到了好几百块的罚单，也都是因为邻居投诉。她认为邻居是在霸凌(Bully )她们家，每天都要找茬。有一次家里装修，也被举报了，怀疑她们没申请许可。市府派员上门检查，结果根本没发现需要许可的地方。 　　55岁的邻居皮特(Peter Gabriel )持有不同看法，他在这个小区已住了15年，在接受星报采访时他说，很多邻居都投诉过这家人，投诉包括Party 噪声，街上随便泊车，垃圾长时间放在屋外等。“有一年冬天，铲雪车铲不了这一段路边，因为这家的车停在了街道上。”他说。 　　至于这个篮球架，他说，有时一连几个星期都摆在路上，把角位置，非常危险，玩球的孩子很不安全。 　　但摩西欧夏坚称篮球架在她自家地盘上。星报记者采访时，也发现篮球架在这家的草地上。但从图片上可以看出，非常接近路边。也就是说，虽然篮架在草地上，但球场还是在路上。 　　奥沙华市政府执法主任康林(Jerry Conlin)向星报证实，确实收到市民投诉，投诉理由是街道上有人玩球，车辆无法通过，阻碍交通。 　　徐姓地产经纪称，很多新住户都认为老住户“欺生”，甚至还牵扯到种族歧视。其实，很少有人会无缘无故的看你不顺眼，大部分情况下都是自己的行为欠检点，才会让别人“另眼相待”。 　　邻里纠纷增，年逾5万宗 　　据多伦多市政牌照和标准部门的统计数据，近年来住宅纠纷案件大增，市府每年平均要处理逾5万宗，包括噪音、围栏高度、车道边界、宠物狗便溺、煮食气味等。数字由2006年的34,000宗，到2011年急增近一倍至61,000宗，近几年虽稍有回落，但每年也都在5万宗以上。当中约1/5由当局主动调查，其余皆来自投诉。 　　皮克宁市3姐妹后院游泳被投诉(星报图片) 　　后院泳池嬉水遭投诉 　　当然，投诉也不是都有道理，小题大做者也不乏人在。 　　皮克宁市(Pickering )一户人家，因3个分别为7岁，9岁，和11岁的女儿在后院泳池嬉水而遭投诉，令屋主感到很无奈。 　　对于市政府来说，只要有人投诉，就得派调查人员上门。第一次，市府人员亲自敲门，告知有人投诉噪音;一个月后，市府再次送达正式书面通知，声称有可能采取法律行动。 　　女主人丹妮尔(Danielle)在接受星报采访时称，她不怕对簿公堂。按照皮克宁市附例，只有晚上9点以后噪音过大才违反规定。她家的孩子都是下午4点到6点在后院游泳，9点以后根本不游泳。 　　丹妮尔表示，孩子们在嬉水时，可能会弄出一些声音，但如果投诉者能先跟她沟通，而不是投诉到市府，这件事可能更容易解决一些。 　　网上调查也大多支持孩子，认为投诉者小题大做，神经脆弱到不能容忍孩子们的一点嬉闹。 　　多市拟修改噪音附例 　　多伦多居民福林(Milt Flynn )和他太太，在他们位于市中心CityPlace的镇屋里住了10个月，就急急忙忙搬走了。他们实在忍受不了市中心持续不断的噪音。每天一大早，他们还在睡梦里，就被出租车喇叭声，路人的喧闹声和隔壁酒吧的酒客们吵醒。 　　福林说，其实他是一个喜欢都市生活的人，但市中心的噪音实在太大了。现在他把家搬到了奥克威尔(Oakville)，这里完全又是另一个极端，太静了，感觉象是住在墓地里一样。 　　在多伦多市每年处理的数万宗投诉中，很大一部分和噪音有关，这也促使市府下决心修改噪音附例。市府为此专门在网上开通调查热线，征求市民对市区噪音的意见。根据目前初步统计的数据，多伦多市民抱怨最多的，是商业区和居民区的噪声，其次为建筑噪音，货运噪音，和机动车噪音。

　　专家评论指出，多家庭共住的需求将加拿大房地产推向一个新的趋势，加国大城市料将有愈来愈多的高档大单位出租公寓出现，温哥华地区该现象特别显著。 　　这一类的出租公寓将会配备高档家具、全套厨房家电、室内洗衣设备及齐全的大楼设施，如健身房及游泳池等。 　　温哥华太阳报专栏评论家叶芙（Barbara Yaffe）以房产公司高力国际针对多家庭房产市场提出报告，指出这样的趋势。 　　高力国际调查全国8个大都会的该类房产，发现温哥华的单位售价最高，而且持续上扬。去年多伦多的单位售价下跌5.8%，温哥华却上涨1.6%。 　　去年温哥华的多家庭共住房产单位销售上升9.2%，温市专门多家庭房产的地产经纪古德曼（David Goodman）说，“手上几无存货”，他的父子档两人组今年已售出18件物产，总价超过1亿3500万。 　　地产开发商于是转向高档出租公寓，以吸引尚在观望的多家庭大宅客户，这一类客户负担得起高昂的租金。 　　对开发商而言，少了出售的压力，销售预算变少，又有长期的大笔租金收入可以运用，甚至还可享受市府为鼓励开发出租公寓而提供的优惠。

  富裕、焦虑的外国人正从本国撤出资金，投资美国房地产市场。他们全款付现、推高了美国的房价。 美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，7月，美国房价平均同比上涨了5.6%，至23.4万美元，高于2006年6月泡沫破裂前的高峰。不过，在旧金山这样的城市，23.4万美元根本买不到房子。在旧金山，平均房价为130万美元。 那外国投资者究竟扮演了什么样的角色？ 从来没有那么多中国投资者以如此快的速度从国内转移资金。大量资金进入了美国的房地产市场，从纽约到洛杉矶，中国富人们正在疯狂买房。 加州大学洛杉矶分校经济学家William Yu表示：“从经济和政治上来考虑，中国投资者希望保护他们的资产，用美国房地产分散他们的投资。对中国资金来说，最聪明的投资目的地是美国。” 截至2015年3月的前12个月内，来自中国的买家首次超越加拿大买家，成为美国房地产市场第一大海外买家。根据NAR，中国买家投资了286亿美元于美国当地产市场，房屋均价为83.18万美元。以房屋的价值来计算，中国买家占到了海外买家成交额的27.5%。这成就了大量的中国—美国房地产经纪公司。 不过，在整体的美国房地产市场中，外国买家的数量并不大。根据NAR，在过去的12个月，外国买家购买了20.9万套房产，约占成屋销售的4%。海外买家购买的房产价值较高，占到总销售额的8%。 纽约房地产评估公司Miller Samuel Inc主席Jonathan Miller向RealtyTrac表示，在曼哈顿，我们预计15%的交易来自海外买家。豪宅是全新的全球货币。海外投资者正将资金投入硬资产，而美国房地产市场是全球的避风港。 “美国楼市太火爆了。”服务于高净值客户的资管公司Gluskin Sheff首席经济学家和策略师David Rosenberg在给客户的报告中，用这样一句话鲜明地表达了他对美国楼市的看法。 "美国楼市太火爆了，宏观数据与股市表现同步时的感觉总是那么好，" Rosenberg写道。 周二，美国商务部人口普查局（US Census Bureau）公布数据显示，美国7月新屋销售年化50.7万户，环比上涨5.4%，略低于预期的5.8%。

  天津日报 【首批5家房地产企业组成社会责任联盟】#情况通报·滨海在行动#天房集团、泰达控股、住宅集团、海泰控股和天保控股等房地产企业自愿组成天津地产企业社会责任联盟，为事故中利益受损的群众排忧解难，将按照市场原则，依法依规，对居民愿意出售的房屋进行购买，待房屋修缮完成后，再适时进入市场公开出售。 记者从事故现场新闻中心得到消息，截至24日下午3时，共发现遇难者人数129人，失联人员44人。其中，遇难者身份全部确认。根据23日统计数据，事故现场1号清理区已经全部清理完毕，2号清理区汽车开始清理，核心区跃进路东侧集装箱开始清理。遇难者129人中，包括公安消防人员21人，天津港消防人员55人，民警7人，其他人员46人。 图为8月24日，国家电网天津电力公司抢修人员在对受损严重的220千伏鄱泰一二线路开展更换导线工作。爆炸事故共造成8基电力铁塔和约两千米导线受损。

　新闻配图 　21日一早，在各部门精心组织和村民大力配合下，潞城棚户区改造A片区6个村开始正式启动签约。截至昨日17时，签约率已达90.37% 。签约现场，憧憬着美丽新家园和未来更加幸福的生活，村民们的脸上绽开了灿烂笑容。 　　对于潞城镇棚户区改造A片区6个村的8600多名村民们来说，8月21日，是他们期盼已久的一个好日子。早8时许，记者来到位于郝家府村的签约现场，看到300余户村民分为8个拆迁组，早已在各签约室门前排起了长队。大家手里拿着各种相关证件，翘首等待着签约开始。 　　“先签约、先选房”，是此次棚户区改造的一个重要原则。据了解，为了能尽早选到自己称心的新居，早在签约开始前两天，包括郝家府村在内的A片区6个村的村民，就开始自发到各村签约指挥部里排队等候。由于天气还很炎热，指挥部工作人员在设置了排队缓冲区、维持好秩序的同时，还特意给村民们及时搭建了遮阳棚，发放了饮用水，悉心做好了各项服务保障。 　　按照部署，21日早8时30分许，古城村、郝家府村、胡各庄村、辛安屯村、后北营村、大台村6个村的签约工作在同一时间启动。在郝家府村的签约现场，8个签约室的大门同时打开，村民们在工作人员引领下，逐个按照排队顺序走进签约室里正式签约。随后，村民们再拿着签约确认单，到“安置组”排队领取自家选房顺序号。整个签约工作在指挥部人员的精心服务和村民们的大力配合下，进展顺利，秩序井然。 　为体现公开透明，此时，指挥部门外的大屏幕上，实时根据村民签约先后顺序，生成了几个村总体的选房顺序号。不少村民聚在屏幕前，一边紧盯着大屏幕，一边兴奋地交谈着，喜悦之情溢于言表。 　据统计，截至21日上午11点，两个半小内，潞城镇棚户区改造A片区6个村的签约率就已达到74%。而截至23日17时，签约率已达90.37% 。 　　按照部署，从8月21起到9月4日的15天时间为签约奖励期，此期间内签约的村民，都将享受到政府给予的各项奖励。如在签约奖励期后签约，则不能享受到这些奖励，将会在经济上遭受很大损失。 　签约现场，拿到了幸福新生活的“入场券”，已经签约的村民们各个喜上眉梢。 　　今年67岁的郝家府村村民郝玉珍，是拆迁第8组里第2位签约的村民，也因此拿到了很靠前的选房顺序号。 　“头一天高兴地睡不着觉，今天早上5点我就和老伴到这等着了，这回终于踏实了！”顺利完成签约后，郝大妈告诉记者，自家共有祖孙三代8口人，根据此次棚改政策，她共选了4个两居室、1个一居室共5套房，同时手里还能落个百余万元的现金，今后的日子是彻底不用愁了。“我早看过不知多少遍了，安置房的地理位置和户型特别好，将来周边的环境也不错。我现在就盼着希望政府快点建，让我们早一天搬进去享福。”

温哥华今年上半年发出的建筑许可证总值创新高，较去年同期上升约两成。市府称，从中可显示温市强劲的经济。   据《温哥华太阳报》(The Vancouver Sun)报道，去年头6个月，温哥华发出的建筑许可证总值，达到破纪录的11.2亿元，不过，今年比去年更高，温市今年上半年，发出了总值13.4亿元建筑许可证，比去年同期上升了1.3亿元，幅度约为20%。   温哥华市府表示，建筑活动除了兴建商业写字楼之外，还有住宅，例如后巷屋和高楼大厦。其中正兴建的办公大楼，包括坐落于片打西街(W. Pender)819号，共提供30.5万平方尺面积的The Exchange；以及位于兰弗里街(Renfrew St.)2665号的Renfrew Business Centre，提供合共48万平方尺面积，第一期正在兴建。       当被问到市府是否担心写字楼市场饱和，温市府规划及发展总经理杰克逊(Brian Jackson)称，市场会作出调整。   温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)指出，这显示出市府的经济策略奏效，市府会继续致力创造职位，并支持投资。

　　 　　有华裔新移民表示，中国股灾影响她在加国购房计划。因由父母提供的首期款项，受中国股市暴跌严重缩水，因此从原本50万元的预算不得不降低为35万元，要由市中心转到邻近地区看楼。 　　在本地一家电讯公司工作的郭小姐，5年前由中国山东省移居温哥华，她一直都是租房，但近年因按揭利率及加元汇价偏低，郭小姐今年决定买房。经过咨询，她了解到适合她的贷款方式是首付为35%的新移民计画。在和中国的父母商量后，她决定将房价定位在50万元，首付为17.5万元。 　　50万预算降至35万 　　她在接受《星岛日报》记者访问时说：「我父母在6月时已经给了我10万元，本来打算7月再汇过来剩下的首付，谁知道股市从7月开始就不断下跌，当时觉得（中国）政府会救市，而且当时也没找到合适的房子，这笔钱就套在股市，结果，现在愈来愈糟，我们已经决定将预算降低为35万元，这样的话，我可以用自己的储蓄来凑齐首付12.25万元。」 　　郭小姐还透露，她本来从4月开始在温市中心地区找房，但因为预算缩水，现在不得不重新在本拿比铁道镇（Metrotown）区域再睇楼。她无奈地说：「我的建议是如果要买房，最好提前就准备好首付，就算没有全部准备，也不要把这笔钱放在股市，因为『股市有风险，投资需谨慎』这句话太正确了。」

物业属联名 1971年搬走 现值120万   温哥华一男子自1971年与妻子分开后，一直没有在联名购买的房屋中居住，但法官日前裁定，该男子可得到该房屋的一半价值。而在这数十年里，该幢房屋的价格已升值32倍，至120万元。   男子戴维约翰斯顿(David Johnston)与莎伦约翰斯顿(Sharon Johnston)在1965年7月结婚，跟着夫妇二人于1968年9月在温哥华埃利奥特街(Elliott St.)，以37,500元购买一幢房屋。屋契以两人名字登记，各享有一半业权。可是两人在1971年分开，戴维约翰斯顿迁出，而莎伦约翰斯顿则继续居住在该处。   其后莎伦约翰斯顿与埃兹拉卢卡斯(Ezra Lucas)同居，并在1980年，育有儿子菲利普卢卡斯(Philip Lucas)。     妻子去世后要求售屋分钱   戴维约翰斯顿与莎伦约翰斯顿从无办理离婚手续，亦没有签署分居协议，该房屋的地契上仍有他们二人的名字。在2009年10月3日，莎伦约翰斯顿与世长辞。   在2012年，戴维约翰斯顿提出申请，要求把该房屋出售，并在扣除售屋的手续费后，金钱由他与菲利普卢卡斯均分。   否认有任何分手口头协议   菲利普卢卡斯反对此项请求，指出戴维约翰斯顿与莎伦约翰斯顿曾达成口头协议，戴维约翰斯顿放弃对该物业的权利，而莎伦约翰斯顿则不会寻求对方支付赡养费。然而，戴维约翰斯顿一概否认有任何口头协议。   经过去年11月的审讯，卑诗最高法院法官沃伦(Lisa Warren)日前作出裁决，指出菲利普卢卡斯未能出示有力证据。在没有分居协议下，戴维约翰斯顿在该物业拥有的一半业权，仍然有效。   法官沃伦下令售卖该房子，收益由戴维约翰斯顿与菲利普卢卡斯均分。   在2014年，该房屋的估价约120万元。换言之，在40多年来，该房子升值约32倍。

中国股市连续两天暴泻，上证综合指数24日开盘后最大跌幅达8.5%，创下2007年以来之新低，而25日继续下跌，不过市场专家认为，这样的跌势将不会影响大温地产市场，甚至可能加速更多中国资金流入本地房市。 曾担任道明银行(Toronto-Dominion Bank)太平洋区副总裁的陈志动指出，依照过往历史资料来看，中国出现股市下跌状况时，亚洲投资者 在温哥华投资房市的意愿不会因此减低。  陈志动接受加拿大国家广播公司(CBC)访问时表示，大温房市或许会出现缓和状况，但应该不会有太多人抛售名下大温房产，因为多数投资者仍然相信，在温哥华投资房地产依旧十分安全。   陈志动认为，中国股灾对大温房市影响有限。(本报资料照片) 陈志动。(取自省府官网) 他说，目前因加元汇率走软，中国投资者对温哥华房产的兴趣仍然不断增加，也曾听说有人因为汇率的关系，所以愿意出更高的价钱来抢房。 陈志动还说，在中国股市呈现上涨趋势时，民众会把多赚的钱送至本地，在中国经济出现震荡时，民众更会把积蓄送往大温，因为这里的投资环境比较安全。 一名华裔地产业者接受“世界日报”记者访问时，亦提到类似看法，他指出以目前加元汇率而言，对以境外强势货币购买本地房产的民众是一项利多，温哥华因环境优美，本来就受许多来自世界各地的房产投资人之喜爱，因此若加元汇率持续疲乏，本地房价很可能还有上升空间。

环球邮报近日采访了本地一位地产经纪Patricia Houlihan，她也是一名律师，她通过一开始在温东买下一栋小房子之后，数次买进卖出，最终搬进了现时北温的一栋海滨豪宅，这是怎样的一篇励志故事？一起来看！Patricia Houlihan也许对买卖房子有一定的经验，因为在过去几十年里，她亲手交易了6次房屋的买卖，她的秘诀就是：要有足够的耐心并且要脚踏实地，从你能负担的那一套房屋马上开始！Houlihan大学一毕业就在温东当时没人看好的区域用20万不到的价格，买了一栋独立屋，她说当时后院还能看到针头和烟蒂，这个区域也不被人看好，但这也是她唯一能负担的温哥华房子，她坚持买下。即使当时她还在偿还学生贷款，但是她不愿错过这栋可负担的物业！她的座右铭就是，首次置业者总是能不断再换房，所以不必觉得这栋房子就要住一辈子。最重要的是在可以负担的时候果断入市！今天，这栋房子市值120万。Houlihan表示，她平时最烦别人说不能入市，她说，谁都可以入市，就看你愿不愿意入市。Houlihan买屋经历Houlihan表示，她到目前为止，都是为了自住而不断地在换房，大前提就是价格可以承受，并且有升值空间，最后就是能帮助她下次换到更好地房子，至于地点和房子状况，她都比较灵活，也没有特别的固定选择地方。在选择温东的第一套房子时，她差点就搬去了素里，但是最后还是在温东10街夹Glen街的地方找到了一栋小小的独立屋。当然，现在这个社区已经变得非常好了，但当年它完全不是，这栋屋子买下的时候甚至可以说有点恶心，后院里每周都能发现好几次针头和烟蒂，她买下来之后扒光了所有的地毯，重新装修、油漆，然后成功售出后在同一个社区换了一套更大更好的房子，然后又做了同样的事情，扒地毯、油漆、装修。。。第二栋位于温东的房子是和一个朋友合买的，比之前的房子更好更大，但这段经历也证明，和别人合买也许并不总是太合适。。。接下来温哥华的房市冷却了一段时间，Houlihan得以有机会在温西购入一栋独立屋，这也是她的第四笔交易，价格是她温东售出的一倍，而且温东那栋房子已经收拾得非常好了，还带有一个出租单元，现在感觉又回到了数年前，花了一倍的价格，换了一套温西的小破屋，但还好，这栋小破屋是带景观的。这栋房子之后，她又挪了挪了地方，搬去了著名的Kitsilano区的Point Grey，这一次她觉得这辈子都不会再搬家了，因为这栋房子很大很漂亮，地段超好，临海，只不过老了一点，但景观超棒。。。但没想到过不多久她就怀孕了，她很想让孩子在和Kits不同的环境下成长，所以搬去了北温。这次在北温，她也选了一栋靠海的房子，价格和温西那套差不多，只不过现在觉得有点点小，所以她现在想在Deep Cove找一栋差不多但是面积更大的房子。Houlihan表示，每次换房，其实难度都更大，和第一次买房不同，第一次买房基本没什么要求，价格合适就入手了，但随着家越搬越多，要求就越来越高，而且也对所住的社区有了感情，就很难找到“更好”的房子了。虽然Houlihan现在也一直在寻找下一栋“更好”的房子，但是她最后表示，现时也许不是置业的好时候，因为这个市场的房源已经太少了，换句话说，没什么可挑的了，只要房子好，我愿意多花一点钱，但是这个度也要掌握好，不能疯抢！

定居加拿大的华人购房者的一个普遍的问题是： 今后， 我该如何把房产转移给子女? 笔者这里提供最常见的 六套方案，且列出每套方案的均利弊以供参考。 方案一：将自己所住房屋低价卖给子女 优点：父母通过将房屋低价出售给子女， 变相将资产转移给了子女，不用缴税。 缺点：如果该住房是父母的主要住宅，增值部分其实无需缴税，低价将住房卖给子女的同时，也将税务的负担交给了子女，就失去这个省税挣钱机会，尤其对于房产增值很大的业主，更是如此。 方案二： 父母将大房按加拿大房产市价卖出，自己换间小房，然后将多余的现金作为礼物给子女作为买房资金 优点：这种给子女的现金，也是不用缴税的。而且，比较灵活和容易量化。 缺点：必须要卖掉父母的自住房，对于希望保留自住房给子女的家庭，这个方案没有可行性。 方案三：帮孩子承担买房首付，但该首付作为给子女的无息按揭，子女卖房子时需要归还这笔首付(实际操作中，父母可不要回) 优点： 适用于子女家庭和婚姻尚不稳定的家庭。在这种方案下，子女如和配偶离婚，这笔钱是不能当作夫妻共同财产的。另一个好处是制约子女，不让他们随便处理房屋。 缺点： 要由律师制定首付按揭的档，操作手续相对繁琐。 方案四：遗嘱继承：父母通过遗嘱将房产的实物直接留给子女 优点： 避免了在父母去世前分割财产。 缺点： 需要缴纳遗嘱验证税和清理父母的个人所得税 从理论上说，加拿大没有遗产税，也没有死亡(death)税、继承税(inheritance)等，但这并不意味着遗产就能完整继承。加拿大与遗产处理有关的税费主要有两项，一项是死者最后一次缴纳收入所得税;一项是遗嘱验证税。 当事人去世当年也要进行纳税的，会计师会对其名下的所有资产进行核对，然后按当年收入进行税务申报。对于如果积累了一定财富而又在生前又没有进行合理转移和规划的话，这最后一次纳税所付出的财产也是相当可观的。 举例说，如果某人有价值500万的财产，如果在去世那一年都被认定为收入纳税的话，轮到子女继承的话，就远远低于500万了，甚至可能只有250万。 而遗嘱验证税((probate fee, probate taxes)是指立有遗嘱的人一旦去世,其遗嘱(will)拥有法律效力处理其遗产(estate)。虽然遗嘱执行人(executor)法律上有权根据 遗嘱处理遗产，但当转移资产如投资、房产时，通常需要对遗嘱由法庭验证(court verification)。而验证是要收取费用的，通常的标准是遗产在2.5万元以上才收，每100万元收1.4万，200万元2.8 万，依次类推。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除，之后才能进行所得税的申报。 方案五：通过遗嘱将房产信托，然后转移给子女 和方案四的原理相同，不同之处是有专业的信托公司来处理房产和继承事宜。 优点：对于较大总额的资产的继承，可以合理避税，是首选。最著名的案例是苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。 缺点：适用于大宗资产的继承，但对于普通家庭而言，手续太过繁琐。 方案六：父母和子女共有房产， 自然继承 许多配偶会将双方作为房屋共同所有人，一旦一方去世，房屋就会在无需遗嘱认证情况下自动转给在世一方。而在世的一方也可能将子女加在房屋共同所有人一栏，此举目的是让房子在父母都去世时无需缴纳任何遗嘱认证费而自动转给子女。 优点： 成本最低，手续最简单。 缺点： 在房产上，父母和子女承担联带责任。若父母想卖房或抵押房屋，还得经过子女同意。同时，无论父母或子女任何一方，陷入破产，离异，债务....., 均可能引发纠纷。

温哥华房地产一直传言是用来“洗钱”的最佳工具，联邦反洗钱机关—金融交易及报告分析中心(Financial Transactions and Reports Analysis Centre，Fintrac)现在已把目标指向大温地区的地产经纪，调查有否串谋洗钱。  按照Fintrac规定，凡现金转帐1万元以上或重大的银码交易，均要向它呈报，然而从2012年1月到2015年5月为止，大温地产经纪只呈报了2宗大额现金交易及5宗可疑交易个案。然而在这段期间，温哥华、列治文、西温、北温……等大温地区的房市持续飙涨，交易额及数量何只这个寥寥数字。 而同期，温哥华金融机构向Fintrac呈报的大额现金交易为127万8804宗，可疑交易为8246宗。相比之下，房地产经纪及相关公司明显没有履行责任。 大温房市成为最危险的洗钱工具，引起了Fintrac关注，尤其是房地产经纪极少呈报有关交易。图为中国买家至爱的西温豪宅。(本报资料照片) 本地省报(The Province)根据资讯自由法取得的Fintrac文件指出，大温房市比银行、赌场以及汇款机构，是更危险的洗钱工具。 Fintrac一名官员表示，这个联邦反洗钱中心已经加强查核大温地区的房市交易情况。他坦言，有些人肯定会不高兴。 Fintrac早前已委由多伦多会计公司Grant Thornton负责审核2014年向Fintrac呈交的转帐、交易纪录，而且特别叮嘱要留意地产交易部分。而Grant Thornton提交的独立报告指出，不少交易都存在可疑问题，漏洞处处，部分更涉及律师以及合法的信托基金。 该份审报告指出，海外资金及海外人士购买加国房地产，明显是最危险的。 尽管报告没有指出这些海外资金及人士来自何处，不过从加拿大边境服务署(CBSA)数据显示，从2012年6月至2014年12月期间，在温哥华国际机场从中国旅客身上截得逾千万元现金来看，有反洗钱专家认为，这说明了自从中国大力打贪反腐后，即有大量黑钱从中国涌入。 律师处理现金存漏洞 马殊(Kim Marsh)是前皇家骑警国际刑事部门主管，现在是私家侦探，专为中国机关追查黑钱流入温哥华房市情况，希望能追回赃款。他表示，他已开了7个档案，调查最少有7宗大额现金交易，但正如上述，地产经纪只呈报了2宗。 马殊又透露，在他调查的其中一个档案，一个中国买家透过一名华裔律师，于2014年仅仅8个星期就购入列治文四间豪宅。他质疑为何有关地产经纪不呈报Fintrac。 不过卑诗地产业界提出异议，指Fintrac根本没有提供任何卑诗经纪洗钱或是大额现金交易的证据。 卑诗房地产协会(B.C. Real Estate Association)主席罗素(Scott Russell)指出，现时大部分经纪都不会处理现金超过1万元，因为在房地产交易里，大多是由律师及公证人处理大额现金。 不过根据法例，律师是不受Fintrac呈报法例所规限，当中就出现了漏洞。 罗素又说，地产经纪都愿配合Fintrac，但政府从来没有好好的与业界磋商。 另外一名拒绝透露姓名的地产经纪表示，他们每天忙于招揽达成交易，争取佣金，根本没时间去查询客户的资料背景。 而另一位主要买家来自中国的经纪则表示，很明白有责任配合Fintrac，但很多时只是根据客户所提交的资料，很难判断真假。  根据法例规定，如没有报告大笔现金交易或可疑交易，最高可罚款50万元，若串谋犯罪，则可监禁5年。

联邦政府负责打击洗钱等金融犯罪的情报机构，目前已经将调查重点移至大温持续红火的房地产市场，认为地产市场的洗钱风险已经高于赌场。渥京要求地产经纪向政府通报大笔金钱交易及可疑资金流动，但在3年多的时间中，大温仅有通报7宗案件，远低于其他金融机构通报的逾百万宗。   渥京认为地产经纪未能充分配合政府打击黑钱，但本地地产界则喊冤，强调大笔交易中经手大量金钱的是律师，而非地产经纪。   《省报》(The Province)根据资讯自由法取得加拿大联邦金融交易分析报告中心(FINTRAC)的风险分析报告，显示地产经纪及开发商，未向联邦政府举报大笔金钱交易及可疑资金流动的情况非常严重。   这份报告指出，房地产的洗钱风险已经高于银行、赌场、汇款服务等。一名FINTRAC官员更表示，当局已经大幅增加针对温哥华地区的调查行动。报告中更明指，海外资金或海外人士购买加国房地产，已经极具洗钱风险。   FINTRAC已经于去年与多伦多会计事务所Grant Thornton签约，调查所有行业的举报情况，但要求将房地产业列为高优先。渥京希望彻查买家透过律师和合法信托基金隐瞒漏洞、大笔金钱交易、品质和职业道德基础、以及违反规定等情况。   根据FINTRAC的数据，2012年1月至2015年5月间，在温哥华、列治文、西温、北温等四个城市的房屋市场中，地产经纪仅向FINTRAC通知2宗大笔金额的交易案，以及5宗可疑资金流动案。但同一个时间段中，温哥华的金融机构向FINTRAC通报了1,278,804宗大笔金额交易案，以及8,246宗可疑资金流动案。   一名FINTRAC官员透露，渥京对金融机构的配合感到满意。不过根据这份报告的内容，FINTRAC认为银行仍有不足，因为在审查洗钱高危产业的房地产上不够仔细。   加拿大边境服务局(CBSA)早前曾强调，2012年6月至2014年12月之间，温哥华国际机场共发现高达1,000万元的未申报现金，皆与中国公民有关。本地主流传媒则引述反洗钱专家的说法，认为可能是中国政府近年强势打贪，造成一些黑钱流入卑诗楼市「漂白」。   协助中方追查黑钱的本地金融罪案专家马尔舒(Kim Marsh)表示，目前他正在对至少7宗大笔金额的交易展开调查。他称其中一宗为一名中国买家，于2014年短短8个星期内，透过一名中国律师在列治文连续购入4幢豪宅。他指这宗案件牵涉的金额巨大，但未有人向FINTRAC通报。   根据联邦政府的规定，如果地产经纪未能通报大笔金钱交易及可疑资金流动的情况，然后因为共谋犯罪而遭定罪，最高会被罚款50万元并判监5年。目前卑诗省约有十万名地产经纪，目前FINTRAC仅有向7名经纪开罚的纪录，每人大约被罚1万元。     被指不配合打击洗钱 地产界喊冤 强调大笔金额交易多透过律师或公证人   面对大温地产界被联邦政府指为未有配合打击洗钱，地产业界对此难以接受，透露在大笔交易中经手大量金钱的是律师，而非地产经纪。业界强调愿意配合渥京打击洗钱，但前提是政府先与业界充分沟通。   卑诗地产协会(B.C. Real Estate Association)总裁拉塞尔(Scott Russell)表示，地产经纪其实不会经手超过1万元现钞，大笔金额的交易都是透过律师或公证人进行，而律师并不需要向FINTRAC通报。   另外，拉塞尔也批评FINTRAC未有提供足够证据，能证明卑诗省存在洗钱风险以及大笔金额现金交易。他称地产业界非常愿意配合渥京，但政府并未充分与业界沟通，导致业界无法理解渥京所说的状况。   他希望渥京能与业界分享信息，而不是在业界什麽都不知道的情况下，指责地产业界未有配合政府打击洗钱。

  温东团体收集到2,000个签名，反对在温东金马素街（Commercial Dr.）夹凡纳布斯街（Venables St.）兴建12至15层高的高层柏文，认为与社区格格不入，并会推高土地价格。   一个名为「The NO TOWER Coalition」的组织表示，已经收集2,000个签名，反对在温东的格兰尤伍德兰（Grandview-Woodland）社区，修建由地产公司与非牟利精神机构凯合作的高层建筑。该计划兴建150至200个柏文单位，其中30个做为精神病患的支援住屋。公众可以登入http://novenablestower.com，了解详情。

　　安省楼价增长续领先加拿大全国 　　皇银：楼市去向取决利率走势 　　皇家银行表示，多伦多、温哥华屋价过高的问题主要涉及独立屋，并且预期楼市去向关键在于利率走势，不会仅凭屋价过高因素而引发价格下跌。 　　联邦政府的房屋机构加拿大按揭及房屋公司较早前发表屋价分析和评估报告，将多伦多楼市的风险警示由中度调升至高度，部份塬因涉及屋价过高。 　　皇家银行随后发表针对本国楼市的分析，基本上市持有颇为乐观的展望，除了一些受到油价下跌打击的省份之外，目前看不见会有广泛的跌市或严重的调整。 　　该银行的报告同意多伦多确实存有屋价高的情况，但同时指出这并不意味快将会出现任何调整。 　　刚好相反，该银行预测，安省屋价今年及明年均会录得增长，分别达到8.1%及4.3%，比全国可望获得的4.6%及3.2%的增长出色。 　　皇家银行高级经济师Rober Hogue在报告中指出，本国屋价过高的问题已引来不少的谈论，但归根究柢，其实牵涉到温哥华及多伦多的独立屋，其他地区的屋价基本上正常，反映出屋价过高并非全国普遍的现象。 　　他续称，多伦多及温哥华独立屋价格偏高，塬因是供求问题所致。由于城市发展政策支持高密度住宅，导致独立屋需求持续殷切，但供应则显着减少的情况。 　　根据该报告，在过去的10年，多伦多独立屋的建筑减半，而温哥华也下跌几乎25%，在这样供不应求的市场环境之下，独立屋价格急升及偏高的情况并不令人感到意外。 　　这位专家在报告中更指出，不预期屋价过高的单一因素可以引发价格下跌，而温哥华是这方面的例证，因为当地屋价极难负担的情况已持续多年，甚或数以十计的岁月，但却没有令楼市倒下来。 　　他认为，本国楼市的去向将会取决于利率的变动。根据该银行的基本假设，加拿大中央银行将于明年中开始取消货币刺激措施，并且在下半年总共加息75个基点。 　　换言之，隔夜利率将会相应上升至1.25厘，而楼市的需求因此逐渐遇到压力。 　　楼市若调整应属软着陆 　　现阶段屋价大跌机会颇渺茫 　　皇家银行高级经济师Robert Hogue指出，目前本国楼市既有下跌风险，也有促成进一步上升的契机，但强调若然出现调整，应当是软着陆，屋价，盘的机会，现阶段看来渺茫。 　　他在该银行的楼市分析报告中指出，软着陆是指现房市场的成交量在可能持续数年的整个，期之内温和及受控制地回落少于10%。 　　根据这名经济专家，一旦出现利率上升及买家需求放缓等的下跌因素，屋价将会遇到压力，但相信全国的屋价不会马上下跌。 　　较有可能出现的结果是明年全国屋价的升幅下降至3.2%，或者大致上与家庭平均收入增长一致。至于全国屋价，盘，例如出现25%跌幅的情况，以现阶段来说机会颇为渺茫。 　　不过，这名经济师在报告中补充，目前也可能出现一些因素导致本国楼市持续上升。 　　他指出，在过去数年来，加拿大楼市的表现一再比预期的出色，所以在未来的日子，可能会保持这个势头。 　　他表示，支持楼市升势的因素包括了利率的升幅不大，甚至进一步回落，以及加拿大的经济增长较预期的强劲和移民净增长急速上升。 　　多市独立屋置业成本 ，税前收入67% 　　柏文住房负担少近半 　　根据皇家银行分析，多伦多屋价过高所引致的住房负担能力问题，主要与独立屋扯上关，，在共管柏文方面，相对于过去30年来的平均水平，只是略为转坏。 　　该银行有跟进全国住房负担能力的情况，并以置业成本，家庭税前收入的比率反映出来，举例来说，50%的读数代表半数收入用于房贷还款，物业税及水电等方面的开支。换言之，读数愈高，置业愈难负担。 　　资料显示，本年首季，多伦多2层高标，独立屋的平均价格上升至759,800元，比去年同期增加10.7%，而住房负担能力读数是67%，按年上升2.3%，与自从1985年以来的平均水平54.4%比较，增长了12.6个百分点。 　　标，独立屋是指面积1,500平方尺的住宅。 　　至于面积1,200平方尺的平房方面，读数由30年前的48.8%上升至57.3%。这类住宅的价格也上升10.1%至654,200元。 　　共管柏文目前普遍被认为是最容易负担的「上车盘」。事实上，这类住宅的屋价升幅逊于独立屋及平房，但住房负担能力的变动也不大，多年来维持在略高于税前收入30%的水平。 　　根据该银行的资料，900平方尺面积的柏文平均售价上升6.6%至371,700元，而住房负担能力读数比去年微升0.2%至34%，若与30年来的平均水平31.2%比较，只增加了2.8个百分点。 　　分析师∶中国经济衰退 温房市未必降温 　　近期中国经济出现衰退状况，专家认为卑省北部的天然资源产业预计将会受到负面影响，不过中央第一信贷(Central 1 Credit Union)经济分析师余永森(Bryan Yu)认为，温哥华地产市场是否会受中国经济因素影响而降温，相当难以评估。 　　余永森指出，温哥华房市与中国经济确实有某种程度的关联性，但因无人搜集且统计相关资讯，所以业界并没有足够的研究数据来做进一步的分析，目前在这个议题上任何相关的论点，基本上都是推测出来的。 　　不过曾有多位华裔地产经纪对「世界日报」记者表示，目前加元持续走软，再加上银行低利率，对於具有中国背景的买家来说，相当於房价打折，面对中国经济情况出现变化，有人担心人民币可能持续贬值，因此已经加紧脚步希望能尽快入市。 　　温哥华麦当劳地产(Macdonald Realty)副总裁史卡罗(Dan Scarrow)认为，本地房市确实受到中国买家的影响，但仅限於豪宅市场，他相信普通房价不断攀的主因为市场供需失衡导致，现有的住房单位已经不能满足人口成长需求。 　　限制海外买家 律师∶负面影响更多 　　年初大温房市不断升温以来，关於海外买家在本地置产的讨论不断，总理哈珀(Stephen Harper)承诺若能继续执政，将会拟定政策搜集海外买家的相关资讯，不过温市地产律师贝尔(Richard Bell)认为，这类资讯对解决房屋可负担问题的帮助实在有限。 　　曾有学者与政界人士指出，本地政府或可参照澳洲政府的做法，限制海外买家进入本地房市，但事实上据澳洲地产业者的统计，尽管当地对众多针对海外买家的限制措施，但过去一年房价仍然出现10%的成长。 　　贝尔表示，若政府将解决本地房价可负担问题的焦点放在外国买家身上，且针对这些买家收取额外费用的话，所带来的负面影响恐怕多过正面效益，因为即便是制定外国买家必须支付额外费用的政策，恐怕亦无法阻止中国买家在环境优美的温哥华置产。 　　贝尔进一步提到，他认为当前对於中国买家涌入大温房市的争论，可能都是本地民众的「仇外心理」(xenophobic)作祟，贝尔质疑，若目前在大温大量购买地产的人，是来自英国而并非中国，不知道舆论声浪是否还会跟当前一样偏颇? 　　贝尔还说，房价上升其实还有许多其他的解释，例如利率较低与人口数量不断增加等因素，但目前很多人都把焦点放在仅影响豪宅市场的海外买家身上，这是十分不幸的发展。 　　卑诗教授∶联邦应拟全国住房策略 　　虽然总理哈珀(Stephen Harper)宣称，若保守党执政，将搜集本国房市内海外买家相关资料，不过研究房屋可负担问题的卑诗大学(UBC)教授杨格(Margot Young)表示，这些数据对於解决温哥华房屋可负担问题恐怕帮助不大，因为两者间并无直接关联性。 　　杨格指出，这些资讯或许可以协助政府与民众了解房市结构，但却对制定相关政策恐怕不会有太大帮助，她认为哈珀这些关於房市的选举承诺，仅显示保守党政府试图争取连任，目前在相关问题的政策上，确实是有所缺失。 　　杨格进一步提到，与其担心海外买家所带来的问题，或许联邦政府更应考虑全国性的住房策略，她认为很多其他国家实行的「投机税」或「空屋税」等打措施，是值得考虑的做法。 　　杨格还说，目前媒体与社会各界对於海外买家投入本地房市的讨论，确实带有种族歧视的观点，这些论调把问题焦点转移到「外国人」身上，可能造成联邦政府继续忽视本国居民对於可负担住房的需求性。 　　杨格建议，联邦政府应向其他七大工业国(G7)的成员看齐，拟定全国性的住房策略，制定对提供更多可负担出租单位有助益的政策，同时设法解决民众收入不均等的问题，因为这个问题也是住房危机中十分重要的一环。

　   　   大多伦多约克区的烈治文山市、万锦市及旺市的独立屋，近月平均售价已超越百万关口，3市独立屋近两 个月的平均售价，更进一步越超多伦多市。有列治文山市华裔独立屋主表示，30年前以40余万元买入的屋，若放售可卖逾百万元，现时烈市普通柏文约30多万 元，煺休后可拿着换屋得来的数十万元差价，过着无忧生活。 　　多伦多地产局楼盘买卖数据库的售楼数据显示，今年6月份，烈治文 山市永久业权独立屋的平均售价是1,161,704元，而在今年7月份，再微升到1,178,008元;万锦市独立屋这两个月的平均售价分别为 1,106,464元及1,075,464元;旺市独立屋这两个月的平均售价为1,062,969元及1,069,806元。 　　多伦多市同类型独立屋这两个月的平均屋价，则分别为1,032,770元及994,367元。这显示出烈治文山市、万锦市及旺市的独立屋这两个月的平均屋价已超越多伦多。 　　据 数据库显示，今年7月份的大多伦多地区屋价比去年同期平均上升了9.39%，而约克区整体平均上升了13.5%，万锦市、烈治文山市及旺市均有双位数字增 长。烈治文山市平均屋价比去年同期升了13.85%，万锦市的同期升幅则有15.03%;而多伦多市平均屋价比去年同期则只有6.93%的单位数字升幅。 　　年轻人置业宜「北望」 　　有地产经纪表示，这个情况实在教人难以置信，置业人士应该放眼纽马克市(Newmarket)以北的地方，寻找安居之所，那里最近的平均独立屋屋价亦只是70万余元起。 　　该地产经纪又指出，在现今炽热的大多区房地产市道中，置业人士该怎么办?在似乎不会加薪，加元持续下跌，而父母又不是富豪的情况下，年轻一代想置 业，唯有转向多市北面周边城镇，如纽马克或奥罗拉市(Aurora)。因为该两市目前的独立屋价仍比多伦多及烈治文山市便宜，平均售价100万元以下。例 如，奥罗拉市目前的永久业权独立屋，平均售价只是90多万元，而纽马克市的独立屋平均售价，最近亦只是微升到70多万元。 　　居住在烈治文山市的吕先生表示，烈市独立屋平均售价今夏已超过100万元，对已届煺休年龄的他来说当然是利好消息。他表示早于30年前在烈治文山市买下一间独立屋，当年屋价只是40余万元。 　　他 称，近10多年来不论多伦多或约克区的烈治文山市、万锦市等地的屋价不断飙升。他所住的两层独立屋若放盘，应可卖到超过100万元。他表示子女已「出身」 有自己家庭，该屋现在只有他和太太两个人住，4睡房3厅4厕2车房加前后花园，对他们来说太大，所以准备卖屋搬到柏文大厦。现时烈市一个普通柏文单位约 30多万元，他们可拿着从换屋得来的数十万元差价，过着无忧的煺休生活。 　　吕先生表示，楼价不断飙升，对年轻人来讲较难以负担，他不少朋友的后辈大多选择离多伦多较远、较北城市的镇屋居住。

  澳洲财政部长Joe Hockey最近在刚刚召开的国会会议上表示宣布打击海外非法置业的决定！加拿大总理哈勃提议限制外国购房者，表示同意效仿澳大利亚!!！加拿大会很快跟进澳洲的限制措施吗？   加拿大会很快跟进吗？   虽然加拿大和澳大利亚有很多的相似之处，也常常被相提并论，但是毕竟是两个完全不同的国家，各有不同情况。此次加拿大总理哈勃的提议更多是因应即将到来的联邦大选，表示我们保守党没有不关心老百姓的生活疾苦。这是政治家们典型的“打左灯，向右转”的做法，要知道保守党骨子就是保守主义，提倡的就是开放市场，自由经济。所谓“常常能听到民众谈论房价高企、置业艰难。”“将要立法规管”都是哈勃为竞选而做出的口头承诺。哈勃原文："若自己再度当选，将开始全面收集加拿大房地产市场中海外买家的购房数据，甚至在必要时刻将会出台限制海外卖家的相关购房政策"。注意哦，他说的是“若。。。将开始。。。甚至在必要时刻。。。”大家不要自行脑补成“加拿大未来总理的重磅承诺”钱景吴边的经验是，竞选诺言嘛，听听就算了。真要实施限制措施，八字还没一撇呢！   其一，本次大选，保守党不一定能继续上台执政，如果自由党上台，小特鲁多有自己的支持者需要酬谢，有自己的政纲需要实行，一定不会有人去讨没趣问小特鲁多打算如何实行哈勃的竞选诺言吧？要是有人私下去问，保不齐会被呛回来：哈勃说的小特鲁多干什么事？   其二，就算加拿大大选哈勃继续上台执政，打算向澳大利亚学习，需要进入执行层面，马上就会碰到问题。要知道目前只是传媒吵得凶，政府部门连外国购房者在加拿大房地产市场活动的相关数据都没有，还谈什么如何执行？   其三，加拿大是法制国家，修法非是易事。关于目前加拿大对海外投资者买房的指引性条款，请看001期《非居民买房指引最新版-贷款篇》   其四，在加拿大目前的法律框架下，房地产的管理权限是在省政府，与联邦政府关系不大。那么BC省会立法限制房屋买卖吗？开玩笑，您知不知道BC省府的一大财源就是转名税？（property transfer tax，买房时由省政府收的税，只有极少数情况可以减免，具体请看非居民买房指引最新版-税务篇）去年因为房地产市场火热，省政府收钱收到手软，您知道收了多少钱吗？9亿2千8百万！（具体参见CBC2015年2月份对省长的采访）没有这笔钱，BC省府财政立马赤字到不行，省长财长都要下台的！难道有哪位敢动这块奶酪？   综上所述，加拿大短期无法跟进澳大利亚的限购措施。大温地区地产市场的基本面继续保持强劲。就连一向以保守著称的CMHC（半官方机构），一路唱跌加拿大其他区域的地产市场，都把温哥华市场列为低风险区域市场，由此可见，加币贬值效应继续发酵，大温房产市场继续爬高是不可避免的。   新闻报道：加拿大总理哈勃提议限制外国购房者   加拿大总理哈珀在北温发表声明说，他承认买房难，特别是在温哥华和多伦多买房，更难。如果是因为外国投资者太高了房价而造成购房困难的话，政府应该找到解决问题的办法。   “我们政府将会收集外国购房者在加拿大房地产市场活动的相关数据”哈勃说，"若自己再度当选，将开始全面收集加拿大房地产市场中海外买家的购房数据，甚至在必要时刻将会出台限制海外卖家的相关购房政策"。从2016年开始，政府将花费50万元用于数据收集。哈珀说：“对于很多加拿大人来说，拥有一所自己的房子是人生中最重要的目标也是最重要的投资。我们希望能帮助更多的加拿大人首次购房，完成他们的人生梦想。”   哈珀还说：“值得引起关注的是，正是由于外国购房者和非本地房地产投资商的原因，加拿大的房价超出了本地居民的购房预算。”“如果让这些外国购房者抬高本地房价的话，那么加拿大本地购房者将无法进入本地房地产市场，所以我们必须采取措施了。”   延伸阅读   在澳洲联邦国会重新开启之后，澳洲财政部长Joe Hockey迫不及待地宣布了他对打击海外非法置业的决定。财长在刚刚召开的国会会议上表示，联邦政府将实行一项全新的法案规范海外投资者的行为，从而确保每个人都按照规章制度进行投资！   澳媒疯狂报道   在联邦财政部长作完了此番演讲之后，澳洲各大主流媒体纷纷对此进行了报道！     《悉尼晨锋报》：财政部长Joe Hockey推行了一项严格的海外投资规则！     全新改革法案规定   个人非法购房者被处以的罚款金额将从9万澳元上调至最高13.5万澳元或长达3年的监禁。   涉嫌非法购房的公司将被处以高达67.5万澳元的罚款。   涉嫌蓄意帮助海外投资者的房产中介、 中介和律师也将面临处罚。   凡是购买总值低于100万澳元的住宅以及农业用地的海外投资者必须缴纳5000澳元的申请费。这笔申请费将用于监管海外投资，如果投资者购买的物业价值更高，那么他们则必须缴纳更高的申请费。   对外资拥有的农业用地进行登记，从而提供更加透明的监管。   财长是怎么说的？   联邦财政部长Joe Hockey刚刚在联邦国会宣布这项全新立法的时候表示，在40年前推出海外投资法案以来，此项法案就从未进行过重大改革。与此同时，这项法案也一直没有跟上国际市场的步伐。   他表示，此项立法草案能够建立以个良好的执法框架，并为投资者提供一个可预测的，而且受欢迎的投资环境。   与此同时，澳洲财政还宣布向海外置业者征收购房申请费，从而用于开展外资审查工作。这样外资审查方面的工作就不再需要从纳税人口袋中掏钱。   财长表示，这些措施将能够继续确保澳洲能够吸引海外投资，并利用这些投资来造福澳洲人和澳洲未来的新一代人。   法案什么时候执行？   根据媒体报道，此项立法草案时澳洲财长向联邦国会递交的立法草案。《悉尼晨锋报》在报道的时候用到了Draft Law一词。   也就是说，立法草案必须在联邦国会得到联邦工党以及其他小党派议员的支持，这样该草案才能够在下议院通过。     之后，草案会被递交至澳洲的参议院（上议院）进行审理，同样也必须得到其他党派的支持，才能够正式通过。     不过，这项立法草案已经得到了政府的批准。澳洲财政部也在昨天公布了讨论细节。     FIRB网站公布的相关政策   外国投资复审委员会（FIRB）也在其网站上公布了今年12月1日，澳洲政府将会对海外置业者实行的政策，并且专门配上了中文的翻译。     中文翻译如下：     为什么打击海外投资？   因为澳洲的房价真的太！高！了！   悉尼House的平均房价中位数为100万澳元！     下图为悉尼的房价图，颜色越深的地方，房价越高。     澳洲的房价位列世界最不可负担房价的第二位！     这是为什么呢？   “砖家”说：因为移民和经济发展！     那么中国人究竟在澳洲花了多少钱买房呢？   没错！你没有看错！真的是440亿澳元！（约合2200亿人民币！）   澳洲人开始害怕了。。怕澳洲有一天变成中国“特别行政区”了     再来看看澳洲保守派人士是怎么说的。他们担心中国投资者将澳洲本地的首次置业者挤出市场。     为了缓解澳洲当地人对海外置业者的担心，FIRB施行措施限制海外投资，并向海外置业者征收费用。     政策宣布没多久，就被澳洲地产大亨骂了！他说，这么做完全就是种族主义！     还有人跳出来说，别担心！澳洲就是需要依赖海外投资者！     不过，仍然有部分保守派人士和电视台担忧Chinese Invasion。     这也就是为什么澳洲政府一直绞尽脑汁想了一系列政策来打击海外投资者在澳洲非法置业了！   可是。。这项政策究竟有用吗？海外置业者仅仅只是澳洲房地产市场繁荣当中的一个因子，而导致房价不断高企的真正原因却是...   税     买房要向政府缴纳印花税啊！经济学家建议，澳洲政府应该对税务系统进行改革，并且废除印花税以及土地税，这样才能够让澳洲的房价下跌。   可负担性和房源     土地利用率不足使得悉尼的房价不断的飙升，和大宗商品一样，房屋供应的不足使房价出现上攀。与此同时，受政府税收政策影响，澳洲土地价格也变得越来越贵。不少开发商将土地的增值费用转嫁到了买家身上，从而获利。   估价过高     澳洲央行研究显示，澳洲不少房产面临着估价过高的问题，这意味着租客在澳洲租房可能会比还房贷更便宜。   劳动力成本和建筑成本     澳洲统计局数据显示，澳洲房屋的建筑成本在过去20年时间中翻了将近四倍。不断上涨的劳动力成本成为了房价飙升的因素。澳洲统计局的调查数据显示，建筑产业工人的年薪为6.36万元，相比之下澳洲全国的平均仅为5.3万澳元！   加拿大会很快跟进吗？   虽然加拿大和澳大利亚有很多的相似之处，也常常被相提并论，但是毕竟是两个完全不同的国家，各有不同情况。此次加拿大总理哈勃的提议更多是因应即将到来的联邦大选，表示我们保守党没有不关心老百姓的生活疾苦。这是政治家们典型的“打左灯，向右转”的做法，要知道保守党骨子就是保守主义，提倡的就是开放市场，自由经济。所谓“常常能听到民众谈论房价高企、置业艰难。”“将要立法规管”都是哈勃为竞选而做出的口头承诺。哈勃原文："若自己再度当选，将开始全面收集加拿大房地产市场中海外买家的购房数据，甚至在必要时刻将会出台限制海外卖家的相关购房政策"。注意哦，他说的是“若。。。将开始。。。甚至在必要时刻。。。”大家不要自行脑补成“加拿大未来总理的重磅承诺”钱景吴边的经验是，竞选诺言嘛，听听就算了。真要实施限制措施，八字还没一撇呢！   其一，本次大选，保守党不一定能继续上台执政，如果自由党上台，小特鲁多有自己的支持者需要酬谢，有自己的政纲需要实行，一定不会有人去讨没趣问小特鲁多打算如何实行哈勃的竞选诺言吧？要是有人私下去问，保不齐会被呛回来：哈勃说的小特鲁多干什么事？   其二，就算加拿大大选哈勃继续上台执政，打算向澳大利亚学习，需要进入执行层面，马上就会碰到问题。要知道目前只是传媒吵得凶，政府部门连外国购房者在加拿大房地产市场活动的相关数据都没有，还谈什么如何执行？   其三，加拿大是法制国家，修法非是易事。关于目前加拿大对海外投资者买房的指引性条款，请看001期《非居民买房指引最新版-贷款篇》   其四，在加拿大目前的法律框架下，房地产的管理权限是在省政府，与联邦政府关系不大。那么BC省会立法限制房屋买卖吗？开玩笑，您知不知道BC省府的一大财源就是转名税？（property transfer tax，买房时由省政府收的税，只有极少数情况可以减免，具体请看非居民买房指引最新版-税务篇）去年因为房地产市场火热，省政府收钱收到手软，您知道收了多少钱吗？9亿2千8百万！（具体参见CBC2015年2月份对省长的采访）没有这笔钱，BC省府财政立马赤字到不行，省长财长都要下台的！难道有哪位敢动这块奶酪？   综上所述，加拿大短期无法跟进澳大利亚的限购措施。大温地区地产市场的基本面继续保持强劲。就连一向以保守著称的CMHC（半官方机构），一路唱跌加拿大其他区域的地产市场，都把温哥华市场列为低风险区域市场，由此可见，加币贬值效应继续发酵，大温房产市场继续爬高是不可避免的。   新闻报道：加拿大总理哈勃提议限制外国购房者   加拿大总理哈珀在北温发表声明说，他承认买房难，特别是在温哥华和多伦多买房，更难。如果是因为外国投资者太高了房价而造成购房困难的话，政府应该找到解决问题的办法。   “我们政府将会收集外国购房者在加拿大房地产市场活动的相关数据”哈勃说，"若自己再度当选，将开始全面收集加拿大房地产市场中海外买家的购房数据，甚至在必要时刻将会出台限制海外卖家的相关购房政策"。从2016年开始，政府将花费50万元用于数据收集。哈珀说：“对于很多加拿大人来说，拥有一所自己的房子是人生中最重要的目标也是最重要的投资。我们希望能帮助更多的加拿大人首次购房，完成他们的人生梦想。”   哈珀还说：“值得引起关注的是，正是由于外国购房者和非本地房地产投资商的原因，加拿大的房价超出了本地居民的购房预算。”“如果让这些外国购房者抬高本地房价的话，那么加拿大本地购房者将无法进入本地房地产市场，所以我们必须采取措施了。”   延伸阅读   在澳洲联邦国会重新开启之后，澳洲财政部长Joe Hockey迫不及待地宣布了他对打击海外非法置业的决定。财长在刚刚召开的国会会议上表示，联邦政府将实行一项全新的法案规范海外投资者的行为，从而确保每个人都按照规章制度进行投资！   澳媒疯狂报道   在联邦财政部长作完了此番演讲之后，澳洲各大主流媒体纷纷对此进行了报道！     《悉尼晨锋报》：财政部长Joe Hockey推行了一项严格的海外投资规则！     全新改革法案规定   个人非法购房者被处以的罚款金额将从9万澳元上调至最高13.5万澳元或长达3年的监禁。   涉嫌非法购房的公司将被处以高达67.5万澳元的罚款。   涉嫌蓄意帮助海外投资者的房产中介、 中介和律师也将面临处罚。   凡是购买总值低于100万澳元的住宅以及农业用地的海外投资者必须缴纳5000澳元的申请费。这笔申请费将用于监管海外投资，如果投资者购买的物业价值更高，那么他们则必须缴纳更高的申请费。   对外资拥有的农业用地进行登记，从而提供更加透明的监管。   财长是怎么说的？   联邦财政部长Joe Hockey刚刚在联邦国会宣布这项全新立法的时候表示，在40年前推出海外投资法案以来，此项法案就从未进行过重大改革。与此同时，这项法案也一直没有跟上国际市场的步伐。   他表示，此项立法草案能够建立以个良好的执法框架，并为投资者提供一个可预测的，而且受欢迎的投资环境。   与此同时，澳洲财政还宣布向海外置业者征收购房申请费，从而用于开展外资审查工作。这样外资审查方面的工作就不再需要从纳税人口袋中掏钱。   财长表示，这些措施将能够继续确保澳洲能够吸引海外投资，并利用这些投资来造福澳洲人和澳洲未来的新一代人。   法案什么时候执行？   根据媒体报道，此项立法草案时澳洲财长向联邦国会递交的立法草案。《悉尼晨锋报》在报道的时候用到了Draft Law一词。   也就是说，立法草案必须在联邦国会得到联邦工党以及其他小党派议员的支持，这样该草案才能够在下议院通过。     之后，草案会被递交至澳洲的参议院（上议院）进行审理，同样也必须得到其他党派的支持，才能够正式通过。     不过，这项立法草案已经得到了政府的批准。澳洲财政部也在昨天公布了讨论细节。     FIRB网站公布的相关政策   外国投资复审委员会（FIRB）也在其网站上公布了今年12月1日，澳洲政府将会对海外置业者实行的政策，并且专门配上了中文的翻译。     中文翻译如下：     为什么打击海外投资？   因为澳洲的房价真的太！高！了！   悉尼House的平均房价中位数为100万澳元！     下图为悉尼的房价图，颜色越深的地方，房价越高。     澳洲的房价位列世界最不可负担房价的第二位！     这是为什么呢？   “砖家”说：因为移民和经济发展！     那么中国人究竟在澳洲花了多少钱买房呢？   没错！你没有看错！真的是440亿澳元！（约合2200亿人民币！）   澳洲人开始害怕了。。怕澳洲有一天变成中国“特别行政区”了     再来看看澳洲保守派人士是怎么说的。他们担心中国投资者将澳洲本地的首次置业者挤出市场。     为了缓解澳洲当地人对海外置业者的担心，FIRB施行措施限制海外投资，并向海外置业者征收费用。     政策宣布没多久，就被澳洲地产大亨骂了！他说，这么做完全就是种族主义！     还有人跳出来说，别担心！澳洲就是需要依赖海外投资者！     不过，仍然有部分保守派人士和电视台担忧Chinese Invasion。     这也就是为什么澳洲政府一直绞尽脑汁想了一系列政策来打击海外投资者在澳洲非法置业了！   可是。。这项政策究竟有用吗？海外置业者仅仅只是澳洲房地产市场繁荣当中的一个因子，而导致房价不断高企的真正原因却是...   税     买房要向政府缴纳印花税啊！经济学家建议，澳洲政府应该对税务系统进行改革，并且废除印花税以及土地税，这样才能够让澳洲的房价下跌。   可负担性和房源     土地利用率不足使得悉尼的房价不断的飙升，和大宗商品一样，房屋供应的不足使房价出现上攀。与此同时，受政府税收政策影响，澳洲土地价格也变得越来越贵。不少开发商将土地的增值费用转嫁到了买家身上，从而获利。   估价过高     澳洲央行研究显示，澳洲不少房产面临着估价过高的问题，这意味着租客在澳洲租房可能会比还房贷更便宜。   劳动力成本和建筑成本     澳洲统计局数据显示，澳洲房屋的建筑成本在过去20年时间中翻了将近四倍。不断上涨的劳动力成本成为了房价飙升的因素。澳洲统计局的调查数据显示，建筑产业工人的年薪为6.36万元，相比之下澳洲全国的平均仅为5.3万澳元！

　　根据列治文市府公布的最新资讯，当地上月共有65间独立屋被拆除，数目创近10年来的新高，市议员认为这与市府最近有意更新住宅土地重画法规（zoning bylaws）有关。   　　列治文市府从2006年起将这类数据在网上公开，上一次更新土地重画法规则是在2009年，当年1月至今，平均每个月有29间的独立屋拆除，但7月的数字超过这项平均值两倍以上。   　　列治文市议员戴嘉露（Carol Day）表示，她相信7月份遭拆的独立屋数量会大幅增加，与市府正考虑提前终结规管市内部分独立屋的「土地使用合约」（Land Use Contract），以及有意透过修改8500号土地重画法规（Zoning Bylaw 8500）来限制新建独立屋的高度、大小，以及房屋与房屋之间的距离有关。 　　戴嘉露说，上述两项法规修改都出现延迟，建商与开发商加快拆建的脚步是必然的事，她认为接下来的半年将是关键期，市府应尽速完成修法。 　　不过，市议员麦乐田（Bill McNulty）并不认为此现象与法规修订有关联性，他表示所有的相关开发业务都一如以往的程序。 　　列治文市府7月初，就修改8500号土地重画法规的议题举办两场公众论坛。（记者陈威麟／摄影） 　　列市府发言人唐善泰（Ted Townsend）表示，这项数据仅反应列市区内重新开发的活动繁忙，因为全部有关的房市开发统计数据都呈现上升走势。 　　建商：因应市场需求 　　建筑业者柯潘（Ivan Krpan）亦认为，这项数据的攀升与市场需求有关，跟市府修法的方向没有太大关联，因为房市场买气旺盛，待售屋数量稀少，因此建商才会不断地拆除旧房来兴建新屋，不须作过度解读。 　　列市府曾在7月初举办两场公众论坛，就修改土地重画法规（Zoning Bylaw 8500）听取居民与建商的声音，当时众多与会者呼吁市府必须严加管制，正视开发商与地产业者在海外销售本地房产的现象，不过开发商和地产经纪担忧，市府一旦做出更改，恐冲击列治文房市。

  　　大温房市火热，牵动周边地区市场状况，据地产业人士指出，三角洲（Delta）的托瓦逊（Tsawwassen）与雷德纳（Ladner）两地，成为相当具有潜力的新兴房市。   　　根据资料，雷德纳社区的独立屋指标价格为75万3400元，同比增加19%，托瓦逊的独立屋指标价格略高于雷德纳，达89万2200元，较去年同期增20.4%。   　　三角洲地产业者艾略特（Fraser Elliott）指出，很多年轻家庭是被当地具可负担性的房价吸引而来。他表示，温哥华与列治文的待售屋源日益减少，价格水涨船高，近来很多人开始对三角洲的物业产生兴趣，这样的状况在去年之前较少看到。 　　艾略特说，最近看到很多潜在买家来自菲沙河谷以北的民众，他们以相同的价格，在三角洲南部可以买到更为超值的物业，他相信这样的趋势应该会持续下去。 　　另一名地产经纪庄西（Bob Chancey）指出，他相信几项开发计画完工后，三角洲的房价会继续上扬，因为当地的房源也相当有限，若需求量继续增加，价格当然也会随着提高。

　　加拿大总理、保守党领袖哈珀在大选中作出了要收集外国人在加拿大买房数据的承诺，经济学家们和研究人员纷纷对此拍手赞赏，但他们同时也告诫说，在推出任何限制性政策之前需要掌握更多的信息。   　　 收集信息   　　有关外国人是否推高了加拿大的房价的辩论已经持续了相当一段时间，而且这个话题越来越热。 　　尤其是在房地产火爆的温哥华，那里独立住宅的平均价格已经超过了100万加元，许多加拿大人抱怨自己靠工资恐怕永远难以问津房市。 　　在温哥华市举行的一个竞选活动中，加拿大总理哈珀表示，保守党政府愿意与各省政府合作，确保外国人对房地产的投资不会对加拿大人购买房地产带来影响。 　　他承诺，如果当选连任，保守党明年将拨款50万加元，收集全国各地外国投资者购置房地产的信息。 　　现有信息不足 　　加拿大帝国商业银行CIBC的经济学家本杰明・塔尔（Benjamin Tal）表示，首先要得到信息，然后再做出决定。 　　他认为，收集这方面的信息是一个“非常积极”的承诺，无论那个党赢得选举，这都是我们所迫切需要的信息。 　　不过，塔尔认为，外国投资者通常主要集中在高端房地产，不大可能对普通住房的价格带来明显的影响。 　　加拿大丰业银行Scotiabank的经济学家阿德里安娜・沃伦（Adrienne Warren）表示，我们目前所有的信息非常有限，有关外国投资者在加拿大房地产市场的数据在“很大程度上是传闻”。 　　加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）曾经在公寓物业管理公司中做过一项调查，了解共管公寓中外国房主的比例。 　　但获得的数据却出奇地低，这些数据依赖得只是由物业管理人员提供的信息，而且只包括共管公寓，不包括住宅。 　　经济学家观点不一 　　对于在取得信息后政府到底会采取什么样的行动，经济学家们意见不一。 　　丰业银行的沃伦说，我们是一个非常开放的市场，我不能肯定政府是否会作出限制性的规定。 　　但帝国商业银行的塔尔表示，如果政府采取一些措施，限制外国人在加拿大买房，他“不会感到惊讶”。 　　不列颠哥伦比亚大学城市经济与房地产中心的主任楚苏尔・萨默维尔（Tsur Somerville）认为，如果设立限制外国人在房地产领域所有权的政策，应该是地区性的，因为在某些市场，外国投资者是受欢迎的，比如，美国公民到加拿大的沿海地带购买别墅或房屋屋，就很受欢迎。 　　萨默维尔说，对于依赖旅游业的地区来说，外国人拥有房地产实际上非常重要，因为这些人会能定期回来。（作者 赵黎）

  　　据省府现行规定，房东若有意对原有租客调涨房屋租金，调幅上限为通货膨胀率加上2%，按该计算公式今年的上限为2.5%，不过最近温市中心西端却传出租客遭房东调涨租金达20%。   　　据省府现行规定，房东若有意对原有租客调涨房屋租金，调幅上限为通货膨胀率加上2%，按该计算公式今年的上限为2.5%，不过最近温市中心西端却传出租客遭房东调涨租金达20%。　　据租房人士山特（Adam Saint）表示，与房东所签订的租约是一年期固定合约（fixed-term lease），他也清楚载明合约结束的搬迁日期，他想在约满后继续承租，与房东协调时，对方将每月租金由1550元调高至1850元，他对此感到相当恼怒，认为这根本不合法律。　　山特透露，先前有许多租客遇到跟他相同的情况，不确定一年后是否会被大幅调涨租金，所以决定搬往他处。　　Gordon Nelson物业管理公司认为，山特的合约本来就只有一年，负责人尼尔森（Chris Nelson）说，租客签订固定期限的合约时，应该瞭解合约内容，不过尼尔森承认，20%之租金涨幅确实偏高，　　据卑诗住屋权益行动联盟的网站tenants.bc.ca显示，民众租屋时若需签订这类固定期限租约，合约应载明一年期满后若要续租状况为何，可能包括租客以月租形式续租原先住所、搬迁或重新签订一份新的固定期限合约。　　网站亦提到，若固定合约期满后，双方同意租客以月租形式承租，房东必须遵守省府租金调涨上限的相关规范，不过若房东要求签订一份新的固定期限合约，因为并非续约，房东有权开出金额不限的新租金价格。　　专责住房事务的厅长高利民（Rich Coleman）说，以山特的桉例来说，只要双方在签订合约时达成共识，便应没有违法问题，因为承租方签约时便清楚知道，自己在约满后必须搬迁，否则就得与房东重新议价。

  　　　根据皇家银行分析﹐多伦多屋价过高所引致的住房负担能力问题﹐主要与独立屋扯上关系﹐在共管柏文方面﹐相对于过去30年来的平均水平﹐只是略為转坏。　　该银行有跟进全国住房负担能力的情况﹐并以置业成本佔家庭税前收入的比率反映出来﹐举例来说﹐50%的读数代表半数收入用于房贷还款﹑物业税及水电等方面的开支。换言之﹐读数愈高﹐置业愈难负担。　　资料显示﹐本年首季﹐多伦多2层高标准独立屋的平均价格上升至759,800元﹐比去年同期增加10.7%﹐而住房负担能力读数是67%﹐按年上升2.3%﹐与自从1985年以来的平均水平54.4%比较﹐增长了12.6个百分点。　　标准独立屋是指面积1,500平方尺的住宅。　　至于面积1,200平方尺的平房方面﹐读数由30年前的48.8%上升至57.3%。这类住宅的价格也上升10.1%至654,200元。　　共管柏文目前普遍被认為是最容易负担的「上车盘」。事实上﹐这类住宅的屋价升幅逊于独立屋及平房﹐但住房负担能力的变动也不大﹐多年来维持在略高于税前收入30%的水平。　　根据该银行的资料﹐900平方尺面积的柏文平均售价上升6.6%至371,700元﹐而住房负担能力读数比去年微升0.2%至34%﹐若与30年来的平均水平31.2%比较﹐只增加了2.8个百分点。

　根據分析﹐現階段屋價磞盤機會頗為渺茫。 　根據分析﹐現階段屋價磞盤機會頗為渺茫。　根據分析﹐現階段屋價磞盤機會頗為渺茫。   皇家银行高级经济师Robert Hogue指出﹐目前本国楼市既有下跌风险﹐也有促成进一步上升的契机﹐但强调若然出现调整﹐应当是软着陆﹐屋价磞盘的机会﹐现阶段看来渺茫。　　他在该银行的楼市分析报告中指出﹐软着陆是指现房市场的成交量在可能持续数年的整个週期之内温和及受控制地回落少于10%。　　根据这名经济专家﹐一旦出现利率上升及买家需求放缓等的下跌因素﹐屋价将会遇到压力﹐但相信全国的屋价不会马上下跌。　　较有可能出现的结果是明年全国屋价的升幅下降至3.2%﹐或者大致上与家庭平均收入增长一致。至于全国屋价磞盘﹐例如出现25%跌幅的情况﹐以现阶段来说机会颇為渺茫。　　不过﹐这名经济师在报告中补充﹐目前也可能出现一些因素导致本国楼市持续上升。　　他指出﹐在过去数年来﹐加拿大楼市的表现一再比预期的出色﹐所以在未来的日子﹐可能会保持这个势头。　　他表示﹐支持楼市升势的因素包括了利率的升幅不大﹐甚至进一步回落﹐以及加拿大的经济增长较预期的强劲和移民净增长急速上升。

  卑诗长期护理床位严重不足，轮候时间太长，许多须长期照顾的病人唯有入住私营护理安老院。有华裔地产商计划在温市兴建豪华长者护理式柏文，内设电影院、游泳池、温泉等豪华设施，同时有专门照顾罹患阿兹海默症的单位。 天缘家退休生活投资管理公司(Element Lifestyle Retirement Inc.)总裁何庆錩向《星岛日报》表示，她的母亲、72岁妻子分别患上阿兹海默症及柏金逊症（Parkinson），由于无法得到长期护理照顾，他决定投身长者护理住屋市场。   何庆錩透露：「就拿我女儿的岳父来说，他因为罹患柏金逊症，等了3年，还是无法入住公立长期护理安老院，这令家人负担很重。」 他说，想入住卑诗公立护理安老院非常不易，除接受个案经理繁琐调查外，多数缺乏提供中文及中餐等切合文化背景的护理服务。 计划今秋开始建造 何庆錩计划今秋，在温哥华英皇爱德华街（W. King Edward Ave.）、近加拿大线（Canada Line）架空列车站的408到488号地段，兴建豪华长者柏文，包括一个4层及6层楼的柏文，并且安排照顾罹患阿兹海默症床位。 房地产分析公司阿尔特斯集团（Altus Group)估计，自2031年至2036年，长者柏文需求将倍增，每年需要3.3万单位。在15年内，当婴儿潮一代都超过65岁时，需求势必激增。未来许多居住温市西区的富有长者，估计愿支付较昂的私人护理服务。    

  　　　　多伦多地产局报告显示，大多伦多地区的独立房价普遍上涨迅速，居民的住房负担能力出现下降，独立屋置业成本达到了税前收入的67%。此外，经过对比不难发现，相对于多伦多市区独立屋，华人聚居区域万锦市、烈治文山市以及旺市独立屋不仅增速更快，而且平均价格已经超过多伦多市区的独立屋。这一方面，使得退休的华人从中得益，能够在卖屋套现后获得一大笔退休养老金，另一方面也使得年轻人望“房”兴叹。　　多伦多地产局楼盘买卖数据库数据显示，今年7月份烈治文山市永久业权独立屋的平均售价为1,178,008元，万锦市独立屋平均售价为1,075,464元，旺市独立屋平均售价为1,069,806元。而多伦多市同类型独立屋7月平均售价仅为994,367元。显然，烈治文山市、万锦市及旺市的独立屋目前的平均房价已超越多伦多。　　此外，数据库还显示，今年7月份的大多伦多地区房价比去年同期平均上升了9.39%，而约克区整体平均上升了13.5%，万锦市、烈治文山市及旺市均有双位数字增长。烈治文山市平均房价比去年同期升了13.85%，万锦市的同期升幅则有15.03%；而多伦多市平均房价比去年同期则只有6.93%的单位数字升幅。　　这三市独立房价格的快速增长使得其居民的退休生活前景更为的乐观。居住在烈治文山市将要退休的高先生表示，烈市独立屋平均售价已超过100万元，对他来说当然是利好消息。他表示早于30年前在烈治文山市买下一间独立屋，当年房价只是40余万元。　　他称，近10多年来不论多伦多或约克区的烈治文山市、万锦市等地的房价不断飙升。他所住的两层独立屋若放盘，应可卖到超过100万元。他表示子女已“出身”有自己家庭，该屋现在只有他和太太两个人住，4睡房3厅4厕2车房加前后花园，对他们来说太大，所以准备卖屋搬到公寓大厦。现时烈市一个普通公寓单位约30多万元，他们可拿着从换屋得来的数十万元差价，过着无忧的退休生活。 　　独立屋置业负担重 年轻人恐北望　　根据皇家银行分析﹐多伦多房价过高所引致的住房负担能力问题主要是与独立屋有关。资料显示﹐本年首季﹐多伦多2层高标准独立屋的平均价格上升至759,800元﹐比去年同期增加10.7%﹐而住房负担能力读数是67%﹐按年上升2.3%﹐与自从1985年以来的平均水平54.4%比较﹐增长了12.6个百分点。 　　标准独立屋是指面积1,500平方尺的住宅。至于面积1,200平方尺的平房方面﹐读数由30年前的48.8%上升至57.3%。这类住宅的价格也上升10.1%至654,200元。　　共管公寓目前普遍被认为是最容易负担的“上车盘”。事实上﹐这类住宅的房价升幅逊于独立屋及平房﹐但住房负担能力的变动也不大﹐多年来维持在略高于税前收入30%的水平。　　根据该银行的资料﹐900平方尺面积的公寓平均售价上升6.6%至371,700元﹐而住房负担能力读数比去年微升0.2%至34%﹐若与30年来的平均水平31.2%比较﹐只增加了2.8个百分点。　　Royal LePage房地产经纪Jasmina ZivKovic表示，在似乎不会加薪，加元持续下跌，而父母又不是富豪的情况下，年轻一代想置业，唯有转向多市北面周边城镇，如纽马克或奥罗拉市（Aurora）。因为该两市目前的独立房价仍比多伦多及烈治文山市便宜，平均售价100万元以下。例如，奥罗拉市目前的永久业权独立屋，平均售价只是90多万元，而纽马克市的独立屋平均售价，最近亦只是微升到70多万元。