地产

　　根据房地产公司RE / MAX星期二公布的一份报告，在温哥华市和多伦多市，是外国买家在推动房价超过 3百万加元的高端房产市场。 　　报告说，2015年6月份，多伦多市售出了379栋/套3百万加元以上的房产，去年同期的销售量为179。在大温哥华，6月售出了572栋/套3百万加元以上的房产，去年6月的数字为319。 　　大温哥华地区售出的价格最高的一处房产为 1750万加元。 　　与此同时，来蒙特利尔市购买高端房产的人也大幅增加。 RE / MAX的报告显示，今年6月份蒙特利尔1百万加元以上的房产售出了约340栋/套，比去年同期增长24%。 　　RE / MAX的经纪人们说，高端房产的买主大多来自中国，属于典型的有孩子家庭迁居加拿大。

至关重要! 交房前的最后一看 在加拿大买房，经历了看房、下offer讨价还价、贷款审批、验房等一系列环节，如果没有影响交易的大问题，购房者终于能够把紧绷的神经放松一些，可以等待交房了。 实际上，购房者还有一项重要的工作没有完成，那就是对房子及屋内设施再做一次自查，英文通常称为“Re-visit”或“Final walk through”。 对买家来说，这是避免日后纠纷的最好时机。自查的具体安排根据房屋的个体状况有所不同，重点如下： 1.时间安排：一定要在房屋交易日之前!有条件的话，最好安排两次看房，第一次安排在交屋前一个礼拜左右，此时屋主未必搬空，但是可以检查验房后提出的问题是否已经得到修复。 第二次最好是在卖家已经搬离房屋并清洁房屋之后。即使屋主腾空房间的时间很晚，哪怕在交易日之前一个晚上，也要要求己方经纪和对方联系，去看看屋内的实际情况。须知发现问题在房屋交易日之前提出，要比交易日之后提出容易解决的多! 2.查看重点：第一次重点查看验房后维修的是否满意，有些验房师不查家具电器等的工作情况，也可自查。第二次重点查看屋主搬离后屋内的情况。有家具的地方现在腾空了，是否有当时未发现的水痕或脏污。 屋主搬离时是否将合同内规定的物件都留下了，该清走的是否都清走了。大部分屋主不会刻意违背合约，但也不排除小概率事件，有时不小心搬错，或者屋主不理解合同的概念，以为可以将不要的家具或电器留下，这时就需要经纪和对方联系，该对方返还的要返还，对方不需要的杂物不应由买方负责处理，对方应安排丢弃。车库门、灯具、水槽、马桶、排风扇、门窗等也要一一查看。 如果买房时就是空屋，或者屋主搬离很早，在交易日前五天内查看一次就可以了。 3.后续处理：根据问题的大小来决定处理方法。笔者认为，如何处理首先要考虑买家的成本，如果发现的是一些微小的问题，一个灯泡不亮，或某个地方没达到清洁的标准，那么为此来回交涉，甚至延期影响交易，对买家来说是不划算的。如果发现了之前遗漏的比较严重的问题，如有新发现的漏水痕迹，厨房电器不工作等，应及时由经纪出面和对方沟通。不管是卖方答应维修解决，还是补偿维修费用，都要列到纸面，必要时达成协议从交易款中扣留一部分款项。 笔者注意到，有时候经纪安排了这次看房，却没有详尽的解释看房的目的，买方来了没有检验房屋，而是兴奋的在谈论以后对房间的规划，白白浪费了这次发现问题的机会。 如果交房日后买家才发现问题让卖方解决，虽然从合同规定上说卖方必须保证交房日时房屋的状态和家电可用，但是交易已成，交房日已过，买家维权的成本和难度将会大大增加。因此交房前不仅要看，还要仔细看，才能保证日后顺利舒心的入住自己的新家。

一份最新报告指出，在温哥华，人们对住房的需求依然强劲，超过供应，特别是独立屋，导致房屋价格上升，造成置业负担能力接近加国有史以来最糟水平。报告又指出，温哥华两层独立屋今年第二季的平均价格近98万元，较全国平均价格高逾一倍，多伦多则是近78万元。   置业负担能力指数是计算家庭税前收入中，需要用来负担购屋开支的比例，指数数值愈高，意味巿民可负担购屋程度愈差。   两层独立屋 难负担指数升3.7%   根据该份由皇家银行经济研究所（RBC Economics Research）周一所发表的今年第二季《住房走势与可负担程度报告》（Housing Trends and Affordability Report），温哥华两层独立屋的置业负担能力指数为90.6%，比今年首季上升3.7个百分点；平房的指数为88.6%，上升3个百分点；而柏文的指数则为40.1%，上升仅0.5个百分点，为这3种类型住房中最能负担。   此外，温哥华两层独立屋今年第二季的平均价格为979,600元，按年上升10.3%；平房平均价格为967,500元，按年上升12.3%；柏文平均价格为421,200元，按年上升6%。   至于多伦多，两层独立屋、平房及柏文在今年第二季的平均价格分别是779,500元、693,600元及376,000元。   皇银报告指，温哥华楼市可负担状况，接近本国史上最糟水平。图为已出售的房屋。 资料图片   全国楼市基本上健康 报告又称，全国楼市基本上是健康的，低利率继续刺激房屋需求，温哥华炽热市场暂未有放慢迹象，预料亚省和沙省的销售量可能下跌，而卑诗省和安省会继续上升。  

        加拿大住房可负担性：温哥华家庭需把88.6%的收入用来付房钱 　　加拿大皇家银行RBC星期一公布了有关加拿大住房可负担能力的季度评估报告。 　　报告说，今年第二季度，温哥华市和多伦多市的房价可负担情况继续恶化，随着房价涨个不停，住房支出在家庭收入中占的比例比第一季度均上升几个百分点，其他地区则相对稳定。 　　温哥华：88.6%的收入用来付房钱 多伦多为59.4% 　　根据最新报告，在温哥华市，一个“典型”家庭若拥有一栋独立平房，需要把每月家庭税前收入的88.6%用来支付抵押贷款、房地产税以及水电费。 　　在多伦多，这个比例为59.4%。 　　温哥华和多伦多以外的地区处于稳定，在卡尔加里、埃德蒙顿和渥太华，从第一季度到第二季度，住房开支在家庭收入中占的比例基本上持平，在蒙特利尔，这个比例还略有下降。 　　第一季度85.6%57.3%37.2%35.4%32.8%32.9% 　　第二季度88.6%59.4%36%35.4%32.4%32.5% 　　来源： RBC 　　皇家银行的报告还说，全国平均来看，负担一栋独立平房的开支占家庭收入的43.3%，负担一栋两层独立房的开支占收入48.3%，公寓仍是最经济实惠的选择，开支占家庭收入的27.1%。 　　RBC预测，2015年加拿大房价的平均涨幅将为4.6%，与2014年的4.8%大致相同。

       多伦多业主要找一个好租客，犹如选一个理想对像结婚般艰难，一旦「结错婚」，要「离婚」并非易事。多伦多一个业主倡权组织表示，业主面临很多大问题，例如有「租客」租房后非用于自住，竟将租来物业改为非法分租房。有华裔业主曾遇上在出租房内涉藏毒及卖淫租客，令她被要求赔偿及遭其他业主白眼，希望政府立法保护住客之余，也能立例保障业主。 　　法律助理（Paralegal）斯图尔特（April Stewart）代表一对安省业主夫妇展开诉讼。她表示，事主夫妇初时将房屋租给一个貌似诚实的男子，以为他会是一个好租客，岂料他竟将房屋改装成无数房间的分租屋，非法分租给一大批住客。 　　宜先查核租客信贷资料 　　她又称，自己做了代表业主的助理达15年，从来未见这样糟糕的情况。而这名租客同时在市内租用多个物业经营非法分租屋，其中一个物业有差不多20人同住。 　　斯图尔特透露，这些租客大部分是新移民，他们只懂十分有限的英语，是名副其实的弱势社群。由于诉讼仍在进行中，斯图尔特不能透露太多详情，但她建议业主若要将物业出租的话，一定要花一些时间去与未来租客面谈。 　　她指出，业主避免要将物业租给租霸的最佳办法，是花多一些时间去与租客面谈，并查证未来租客所说的话是否事实，然后才决定是否将物业租给对方。 　　在安省，业主和租客的关系，就像是结婚，要分开十分困难。安省法例容许业主搜集未来租客的资料及进行查证。例如一个想租屋的人在填写租客个人资料表格时，填下姓名、现居地址和出生日期等资料，业主可以立刻要求对方出示有照片的身分证明文件，例如驾驶执照等，以核实他填写的资料是否属实。此外，就是再去查核这人的信贷资料，以了解这名未来租客的财政状况，去核实该名准租客是否讲真话。 　　与租客面谈应尖锐提问 　　斯图尔特建议业主在选择租客的面谈中，要问他们一些尖锐的问题，包括有哪些人会住入物业，人数总共多少，他们觉得租用这间屋子是否适合自己及家人居住等；并可警告他们说，当双方签署租约后，若租客在几周后感到无法完成合约，他们可能面临法律诉讼。 　　她又建议当业主或租客遇到一些租务困难及纠纷时，应该联络安省业主及租客协会（the provincial landlord and tenant association）求助。

       据澳洲新快网援引《每日电讯报》报道，价值超过1.7亿(澳元，下同)的澳洲Green Square公寓29日一开盘就在两小时内售罄，期间大批华人排队购房。至下午3点，所售公寓总价值已达3.5亿。 　　位于Zetland的Botany路301-303号，靠近Green Square车站、价值5.75亿的 Crown Group集团的Infinity项目，至29日早上7点就有大批富裕买家排队等候。 　　该集团的高管Pierre Abrahamse称，需求非常旺盛，已有近800人表示有购买意愿。据悉，公寓起价为65万。其中，70%为当地人，30%位海外买家。 　　该住宅项目将配有多样设施，如设备齐全的健身室、音乐厅、剧院等，还有占地1180平方米的室外花园广场，由零售商店、餐馆和咖啡馆围绕。除了住宅公寓外，该项目还将建有75个豪华公寓。 　　Crown Group的CEO Iwan Sunito称，希望能打造富有创新性的建筑。该项目在今年开始建设，预计2019年完工。  

　　加拿大皇家银行今天发表房屋报告，指加国大部分地区的房价渐趋稳定，但是在最火爆的2大市场-多伦多和温哥华，由于市场对独立屋的需求续增，而供应量又不足，造成房价会在短期内继续上升，国民的房屋可承受能力在今年第2季度有所下降。 　　报告指出，在加拿大其它地区，房屋的需求基本平衡，国民的可负担能力处于自1985年以来的长期平均线上。 　　在另一份报告中，TD道明银行预测，央行今年上半年的2次减息，会导致下半年早期的房市继续畅旺，过低的按揭利率会减少商品价格下跌对加国经济造成的负面影响，尤其在阿尔伯塔省和萨省。 　　TD银行的报告称，对商品出口依赖性较强的地区，包括爱明顿、卡尔加里、Regina和沙斯卡通等地，今年的情况比较惨，其它大部分地区如渥太华、蒙特利尔等地，前几年已经实现软着陆，房市已经趋于稳定，并开始反弹。 　　皇家银行的季度报告是根据国民的收入、房价和房屋支出占总收入的比例，来衡量国民对房屋的可负担指数。 　　报告中称，多伦多和温哥华的房屋可负担能力仍然在下降，全国其它地区比较正常。 　　“按地区分开来看，今年第2季度多伦多和温哥华的独立屋价格增长仍然强劲，增加了买家的承受负担，其它地区买家的收入与开支比例基本正常。” 　　“萨省的情况略有不同，独立屋的价格有所回升连带对平房和2层房屋的承受能力也有负面影响。” 　　在魁北克省，RBC的报告称屋价陷入停滞，房屋可负担能力也在改善之中。 　　相同的情况出现在大西洋省份。  

　 　     今年8月，由Canadian Business和Environics Analytics选出的加拿大25个最富有社区当中，安省有五个社区入前十，其中多伦多的Sunnybrook社区排名第一位。 　　每年Canadian Business和Environics Analytics都会根据各区域的人均收入和房价，对加拿大的社区进行排名，选出最富有的25个社区。 　　今年，位于多伦多市的Sunnybrook社区登上排名榜的第一位，该社区的家庭平均资产净值(Average Household Net Worth)为2,270万9,429元，比去年同期上升了9%。家庭平均年收入为28万9,434元，平均房价为222万4,215元。 　　位于第二位的同样是位于多伦多的York Mills-Windfields，该社区的家庭平均资产净值比去年同期下跌了6%，但仍高达2,094万4,385元。平均家庭年收入为86万9,581元，平均房价为226万2,694元。 　　第三位的是去年的“冠军”社区多伦多The Bridle Path，该社区家庭平均资产净值为1,972万9,093元，较去年同期下跌了8%。平均家庭年收入为1,10万1,171元，平均房价为342万955元。 　　位于多伦多的Forest Hill(北部)社区名列第六位，而且是今年新入榜的社区。一入榜就能获得这样的好成绩，也证明了整个社区的发展前景。该社区的家庭平均资产净值为1,167万1,220元，平均家庭年收入为122万5,267元，平均房价为284万7,744。紧随其后的是Forest Hill(南部)和UCC社区。  

道明银行经济分析部(TD Economics)31日公布一份最新房市分析报告，指出在目前银行低利率的影响之下，今年全国整体房价涨幅应会达到7%，不过明年可能会出现市场降温状况，价格方面仅会有1%之成长。 该行经济分析师帕曲马拉(Diana Petramala)在这份最新报告中提到，未来几个月内的房市需求量，应会受到银行维持低利率的影响而持续增加，不过这项效应预计在年底前完全发酵，目前尚未能看到下一个加速房市活动之诱因，因此明年的价格成长应会趋于平缓。 帕曲马拉同时在报告中提到，虽然大温与多伦多地区的房屋可负担性不断降低，两地的房市可能是全国各地区中最脆弱的，但整体经济状况仍对安省与卑省较为有利，因此预计房地市场应该不会出现严重的价格修正状况。 道明银行经济分析部预测，明年加国房市步调放缓，价格成长率仅有1%。(记者陈威麟/摄影) 帕曲马拉还说，温哥华岛维多利亚的房市状况也受到连带影响，卑省之市场状况属需求量大于供应量之卖方市场，但未来整体交易步调应该不会如先前热烈。

俄罗斯总统普京。 俄罗斯一位黑帮老大曾协助普京买房？而且据说是在西班牙阳光灿烂的太阳海岸(Costa del Sol)。 英国《泰晤士报》报道，俄罗斯大黑帮组织的头目Gennady Petrov持有的文件显示，他曾经代表普京在西班牙的马拉加地区购置房产。 这份文件是用西班牙语手写，标注的时间为2001年：“普京先生，马拉加土地，俄罗斯地区或者俄罗斯城市化，土地未购买，总统事务管理。” 文件还提到一家未具名的公司，似乎是上述房产的所有者。文件没有提及这宗交易最终是否达成。 Petrov是大黑帮组织Tambov的头目。2008年，西班牙警方突袭了他位于马略卡岛的别墅并将他逮捕。之后他被获准前往俄罗斯，但从此再没回到西班牙。俄罗斯不允许引渡其公民。 这份文件就是西班牙警方当时在搜查Petrov房产时发现的，同时发现的还有其他一些文件。 西班牙检察机构今年5月提起诉讼称，普京的一些密友曾经在十多年的时间里帮助Petrov的黑帮在西班牙进行犯罪活动。 这份起诉书并没有提到上述马拉加地区房产。 彭博社报道说，和这个黑帮有牵连的普京密友包括俄罗斯天然气公司(OAO Gazprom)主席、政府副总理和两名前部长。 这份488页的起诉书称，俄罗斯圣彼得堡黑帮组织Tambov的成员1996年来到了西班牙开始洗钱活动。当时普京任圣彼得堡市的副市长。 俄罗斯执政党统一俄罗斯党成员、现任国家杜马财政委员会副主席Vladislav Reznik当时曾帮助Petrov的人获得了一些重要的职位，而Petrov则以西班牙的房产作为回报。西班牙检察官表示，正在寻求没收一处Rezni在马略卡岛持有的房产。 Reznik是唯一一位可能会受到指控的俄罗斯官员。不过，他已经否认了上诉指控，并称自己和Petrov是“纯社交”关系。 这份起诉书提到了三次普京。起诉书称，两名Tambov黑帮成员在西班牙阿利坎特市(Alicante)的一家酒店谈话时，其中一人曾提到普京在该市附近拥有一处大宅。 普京方面一直否认自己在海外拥有房产。几年前《纽约时报》曾撰文说，一位曾经是普京圈子中人的富豪商人爆料，说他曾秘密为普京在黑海边上建造了一栋造价上亿美元的豪华官邸。普京助手们当时也否认了这一说法。但些房产登记显示其业主为普京一位老朋友所开的公司。 对于西班牙检察机构的指控，普京发言人称，这完全是无稽之谈，毫无道理。

       身处近期股市风暴的中国富人陷入了两难境地：把资产留在中国，或会面临进一步的市场波动和人民币贬值；用来投资境外房地产，后者的成本却持续上升。不过曾任汇丰银行私人银行副总裁的华裔地产经纪张丹尼（Daniel Chang，音译）表示，股市打击只会令富有客户更坚定地把中国资产分散到海外，特别是美国市场，进而推高当地楼市价格。 　　据商业内幕网站（Business Insider）报道，上海股市和恒生指数8月6日再次大跌时，正在当地公干的张丹尼收到一名中国客户的讯息，声称由于股市投资蒙受亏损，她想放弃在纽约看中的一个600万元物业和订金60万元。不过随着沪指在一周内短暂回升，即使人民币贬值3.2%，张丹尼的客户最终还是落实交易。 　　地产研究网站Zillow的首席经济学家古德尔（Svenja Gudell）表示，中国人普遍认为美国房市是一项风险温和的高回报投资，特别是在预期人民币贬值和市场波幅会进一步恶化时，投资美国地产似乎更加安全稳妥。 　　现时中国富人是美国房产的最大购买族群。全国置业人士协会表示，去年售予海外买家的单幢屋和公寓中，多达16%由中国人购入；其次则是加拿大人（14%）。联邦人口普查数据显示，外国买家的目标通常是平均叫价83万1800元的高级房产，远超本土买家购买的新建一家庭物业平均34万5800元的价格。 　　专营中国客户的Douglas Ellimant华裔地产经纪郝悦（Emma Hao）表示，最近客户在置业时更加积极。他们不敢相信中国的经济和政治，加上人民币贬值、股市重挫、中国楼市陷入泡沫危机，因此决定把资产撤出中国。    　郝悦表示，随着中国国家主席习近平在去年11月开始大力肃贪，很多与政治人物有关连的中国富豪，纷纷设法远离是非地，以免被牵连下狱。美国的政治和社会氛围较为稳定，其教育品质更是有口皆碑，因而成为他们心目中的避风港。古德尔预期，除了住宅物业外，中国买家将更加留意投资物业，包括纽约或洛杉矶的高级社区。 　　中国政府也在积极鼓励民众在海外置业。当局将放宽每人一年只能兑换5万元外币的现行规定，预期在年内推出第2轮合格境内个人投资者计划（QDII2），允许拥有16万元资产的中国公民直接投资海外，届时将刺激中国人对海外房地产的需求。

　　说什么加拿大、尤其是多伦多房地产市场供过于求将导致美国式的房市崩溃灾难，实属夸大其词，这是满地可银行(BMO)28日公布的一份全加房地产市场分析报告所作结论。 　　由满银高级经济师古迪瑞撰写的分析报告说，事实上今年初时引发警讯的新共管公寓库存量上升，现在已自行纠正，那些新增的公寓单位也是为了补充同期独立屋建造数量不足。 　　目前住宅市场供需恢复平衡，便是共管公寓单位价格继续上升、二手公寓单位成交量创造新纪录的原因。古迪瑞注意到，今年第二季二手公寓成交量涨幅6.8%高于去年同期，而且是接连三年增长。 　　地产经纪黄志豪表示，今个夏季房地产市场已作出调整，目前供求量平衡，价格稳定，早前出现抢买的情况已大为减少，相信本地房市保持健康增长。 　　黄志豪指出，过去失业率与利息总会有上落的情况，但不会影响买卖楼房的需求，居所是民生的一部分。过去数月以来，市场的供应与需求配合，反映这是走向一个稳健发展的步伐。 　　他认为，市场缺乏独立屋并非令买家转向共管豪华柏文的原因，而是前者价格高昂，动辄70至80万元，能够支付20万元首期的人确实不多，特别是首次置业者更为困难。相对柏文如一睡房加书房约为30多万元，6至7万元的首期较容易负担，因而吸引年轻人购买。 　　至于重售柏文的市场，则视乎地区而定，例如位于士嘉堡地区柏文大厦，通常有较多设施，加上建成一段日子，需要进行维修，管理费800至1,000元不等。但在新区的大厦，管理费在300至500元不等，这类单位的成交情况不错，以年轻买家为主。 　　目前，有不少人花钱翻新房屋继续自住，比买新屋更为划算。有些情况是业主年迈，把房屋转名留给子女居住，自己搬往柏文单位居住较为方便;也有是把房子卖掉，买了柏文单位后，有馀钱分给子女，帮助他们可以自行置业。

当地时间8月28日，中国海航投资控股有限公司签约收购英国路透社总部大楼(30 South Colonnade)，这是海航集团在伦敦的首个重大收购项目。有消息称， 中国买家已成为伦敦楼市的最大外国买主。 据海航方面介绍，英国路透社总部大楼(30 South Colonnade)位于伦敦金丝雀码头金融区核心位置，是伦敦标志性建筑之一。大楼高10层，室内总面积约3万平方米，最大租户为国际金融信息媒体路透社(Reuters)，其欧洲总部即位于此。周边有花旗银行、汇丰银行、北方信托及摩根士丹利等著名投资机构。 英国路透社总部大楼 对于此次收购，海航方面表示，伦敦是欧洲最大的经济中心，向来是跨国公司进军欧洲市场的跳板。海航此次收购路透社总部大楼，为海航欧洲业务的拓展奠定了基础，也将进一步提升海航集团的国际知名度。 2015年4月份开始，海航集团旗下4家上市公司在一周时间内密集发布重大公告，涉及募资总额高达528亿元（1元人民币约合0.16美元，下同）。随后，海航集团加快了国际化并购步伐。 5月，海航集团旗下荷兰的全资子公司支付约713.00万元获得南非商务航空集团6.2%的股份。6月，海航集团宣布旗下公司收购299万股红狮酒店普通股，扩张其在北美地区的酒店品牌与产业。 7月，海航集团旗下的渤海租赁发布公告表示，公司拟以26.21亿人收购纽约证交所上市的爱尔兰飞机租赁公司Avolon。7月30日，海航集团与私募股权基金PAI Partners签署收购协议。海航集团以约179.25亿元，收购瑞士空港公司(Swissport Group)100%股权。 房地产服务公司高力国际研究报告表明，中国买家已成为伦敦楼市的最大外国买主。基于伦敦住宅市场持续活跃，预计未来五年这种势头仍会延续。中国内地对境外的房地产投资，已经从2008年的不到7,000万美元激增至2013年的160亿美元。其中伦敦是他们最为青睐的投资地之一，他们的到来已经将伦敦中心城区的地产价格推升了10%。 2014年10月，大连万达集团在海外第一个项目伦敦ONE(ONE Nine Elms)正式开盘销售。香港新世界发展集团在泰晤士河沿岸承建的房地产项目，首期住宅有望在2015年推出。该项目将成为伦敦最大的房地产项目，占地约140万平方米，未来将为伦敦提供1万套住宅、以及配套的商业、酒店与学校。 总部位于上海的国有地产商绿地集团，在2014年进驻伦敦市场，并快速拿下两个项目。2014年1月，绿地收购英国伦敦兰姆啤酒厂3万平方米的住宅项目。2014年3月，绿地在伦敦商业中心金丝雀码头买下3,700平方米的住宅项目，宣称要建设伦敦第一高楼。 海航投资是海航集团旗下全资子公司，其业务主要涵盖项目投资、资产管理、基金管理、信托业务等，已逐步构建成为海航集团多元化的产业投融资平台。海航集团的业务范围涵盖航空、实业、旅游、资本和物流，总资产近5,000亿元，参控股A股上市公司10家，拥有境外公司逾30家。 英国路透社总部大楼

  科技和创业繁荣造成了美国旧金山等地的“住房危机”。这些科技和初创公司在当地创造了大量高薪的工作机会，而参与到这场科技繁荣中的家庭财富也随之增长。有意思的是，这些新增财富很喜欢投资住房，蜂拥而入的资金推高了当地房价。 业内人士建议，政府在关注美国社会就业率问题的同时，也要鼓励开发商们去建造适合低收入人群居住的房产。 房价与市民的购买力悬殊过大之时，也是住房危机到来之际。哪怕是人均收入不低的美国，也无法避免。 近日，据媒体报道，从2012年第一季度至今，美国旧金山的独栋住宅价格中位值上涨了103%，2015年7月更是高达135万美元；高档公寓中位值上涨74%，如今高达112.5万美元。 然而，旧金山居民的收入水平并未出现同等上涨(2013年美国人口调查局公布的家庭收入中位值是7.56万美元)，从而导致住房购买力急剧下降。很多人将这一现象称之为“住房危机”。 “很多时候，选择租房是购买力差距太大之下的一种无奈选择。”旧金山的房地产经纪人Seth Irving对《国际金融报》记者透露，“虽然在美国人的观念中，不一定要有房子，可是如果你成家立业的话，还是要购置自己的房子。” 不过，Seth乐观地认为，现在的美国房地产市场还不至于出现“住房危机”，但是住房压力大是肯定的。 而在外媒看来，不只是旧金山，美国人其实早就躲不开“住房危机”——不管你生活在哪里，都必须直面美国当前的昂贵房价。 据《商业内幕》报道，无一例外，美国所有的县都难以摆脱可负担得起的住房紧缺的状况，而且这一危机正在不段扩大。 与此同时，让人担忧的是，自2000年以来，美国各地的房租也在随之增长。因此，美国人对于经济适用房的需求更加迫切。美国城市研究所最近的研究表明，政府对于极低收入家庭的住房供应本已无法满足需求，如今数量还在下降。2013年，仅有28%极低收入家庭能负担得起他们的房租，而在2000年，这一数字为37%。 对比如今美国各地节节攀升的房价，市民逐步下降的购买力成为当地政府需要解决的重要问题。“这不仅是经济问题，更涉及到社会稳定。”一位在美国芝加哥政府工作的相关人员在接受《国际金融报》记者采访时指出，“目前看来，市场自身似乎不能有效地解决这样的问题，它正带着美国房价朝着更高的地方走去，政府必须有所行动。” 房价攀升 “住房压力已经让人喘不过气来。”近日，一位住在美国俄勒冈州的居民Violante在接受《国际金融报》记者采访时表示，“虽然当地房价远没有达到纽约和旧金山的水平，可是我们的收入相对要低不少。” 记者了解到，在很多美国人眼里，俄勒冈州可以说是一片“乐土”。除了具有气候温和的优势，俄勒冈州房价比相邻的加利福尼亚州低很多。在2015年初，俄勒冈州的中位数房价为23.9万美元，而加利福尼亚州接近43.2万美元。因此，俄勒冈州已连续两年成为全美吸收外地搬迁人口最多的州。 但是好景不长，如今的俄勒冈州也开始步入了“住房危机”中。记者获悉，俄勒冈州的科瓦利斯(Corvallis)在2015年2月2日均价已经达到28.36万美元，比上一年增幅4.1%。目前，当地房价依旧在不断上升中。 一位俄勒冈当地的房产中介告诉记者，一个收入中等偏上的单身人士，想要在俄勒冈的尤金市购买一套公寓，至少需要奋斗十年。 住房压力大的问题显然不是局限在一个地区，它已经席卷了整个美国。据外媒报道，人口普查局与美国住房和城市发展部发布的数据显示，以得克萨斯州的特拉维斯县为例，四口之家的极低收入标准为2.195万美元，但在奥斯汀仅有约7000幢住房可供他们租用，但生活在这一地区的极低收入家庭却有4.8万户之多。自2000年以来，尽管针对美国极低收入家庭数量的增长情况，联邦住房援助计划有所上涨，但远远难以满足需求。 美国城市研究所的调查数据也显示，美国将面临联邦住房援助短缺的可怕情况。例如，在阿肯色州的普拉斯基，2013年，总共有近1.5万户家庭符合极低收入标准，如没有联邦援助，所有小石城镇极低收入家庭将居无住所。而当前的情况是，24%家庭可以找到安全的、可负担得起的住房。而丹顿郡(达拉斯-沃斯堡都市区)的情况更令人堪忧，仅有8%极低收入家庭能负担得起房租。 其中，加尼福利亚更是成为了“住房危机”的重灾区。近日，《居外网》报道指出，加利福尼亚房地产经纪商协会公布的第二季度住房购买力指数(HAI)，旧金山只有收入最高的10%的家庭能够承担当前的房价水平，而且这还是在抵押贷款利率处于历史性低位的情况下。 相比之下，整个加利福尼亚州有30%家庭能够买得起独栋住宅，美国全国的比例为57%。衡量“买得起”的标准是，抵押贷款还款、房产税和保险成本加起来不能超过家庭收入的30%。 谁是推手 去年，国际组织在对澳大利亚、英国、加拿大、日本、新西兰、英国和美国等国360个城市的调查显示，在这些城市中有95个城市为民众可负担起住房的城市，其中美国占了84 个。而民众负担不起住房的城市有76个，美国占了23 个。 在住房成本节节升高的情况下，美国民众为了拥有住房不得不在生活的其他方面做出牺牲。 在婚后，Violante和丈夫从洛杉矶搬回了俄勒冈州，但是和所有的小夫妻一样，他们面临着孩子出生，房子拥挤的情况。前年，他们贷款买了一套稍大些的公寓，丈夫的工资用来负担每月的还款，为了生活，当了5年主妇的Violante已经开始在做兼职补贴家用。 那么，究竟是什么原因造成了美国的“住房危机”？ 总部位于旧金山的Paragon公司首席市场分析师Patrick Carlisle对媒体指出，股市大涨以及高科技公司的股票期权和IPO之类在过去3年创造了巨大的新财富。这些新增财富却很喜欢投资住房。 无疑，富有的投资者拉高了房价。但这还不是所有的答案，中产阶层收入的下降更是拉低了社会整体的购房水平。 近日，美国官方机构2014年公布的统计数据表明，美国中产阶层家庭收入水平及其资产，从本世纪开始不断下滑。“尤其是在2008年爆发金融危机之后，美国中产阶层队伍人数在减少，他们中的许多人生活水平大不如从前”。 美国当地媒体报道指出，在上世纪五六十年代，一个中等收入的家庭，通常是丈夫挣钱，妻子做家庭主妇，还可以抚养3个孩子；靠丈夫一人的收入，可以购买一套普通住房和拥有两辆汽车，还可以驾车出去度假。 但是，进入本世纪以来，美国富人的收入在持续上升，而且收益也快速增长。与之相反的是，美国中产阶层家庭的资产和收入却在不断下降，中产阶层的队伍也在逐步缩小。 美国媒体报道分析，就目前情况看，美国现在的一个三四口之家的中位数收入家庭，如果购买一栋20万美元的住宅，首付需要2万至4万美元，然后每月需要支付1400美元的购房抵押贷款、房产税及保险费等；每月用于购买食品、衣服和支付生活服务费的金额为1200美元；每月偿还车贷为700美元。如果需要自己支付医疗保险费，这个家庭每年需要支付4000美元至5000美元，那么可以用于带孩子去度假的钱就所剩无几了。 “可以这么说，住房‘危机’并不是单纯的房地产市场的问题，是经济问题，也是社会问题。”研究美国房地产市场的资深分析师Theklar Larter告诉《国际金融报》记者，美国的穷人买不起房很正常，这并不能将其算入住房“危机”人群的大军里，真正出现危机的正是这些中产阶级。 “曾经作为购房主流的中产阶层也开始为购房头疼了，他们要面对的是低就业率、不丰厚的收入，以及高生活成本和水涨船高的房价。在这样的背景下，美国社会自然而然地步入了住房危机。”Theklar 表示。 如何解决 在业内人士看来，美国人可能会因为购房能力有限而选择租房。但是，如果太多的人不想买房，甚至不去买房，对于社会经济发展来说是不利的。 Violante感慨，“我们的生活压力在不断增加，那么我们孩子的未来是不是更加辛苦？” 甚至有社会人士指出，房屋负担过重，可能导致一些家庭出现几代人挤居在一套公寓中。拥挤的居住环境，可能会影响孩子的健康成长。 更让人哭笑不得的是，由于旧金山的房子贵，该市的学校雇不到足够的教师。据旧金山KTVU媒体报道，全市学区需要在开学前2周内雇到51位教师。可是，旧金山教师工会的负责人布兰科(Lita Blanc)却告诉记者，他们最常听到的、也是青年教师中相当一部分人关注的问题之一：“如果我找不到地方住，就不能留在该地区。” 上述在美国芝加哥政府工作的相关人员认为，政府应该出面来解决问题了。 “我认为，一些地方性的房产政策需要调整。因为过去的几年，美国部分州在监管方面存在诸多问题，尤其是对一些投资项目过分限制，导致一些住房成本被挪到购房者身上，提高了潜在房价。”该人士建议，政府还应该多鼓励地产商开发低收入者居住的房产项目，缓和目前的住房矛盾。 Theklar认为，导致美国市场“住房危机”的真正原因是住房的供应问题，“适合大部分人价位需求的房屋越来越少”。 事实上，美国一些地方政府已经有所行动了。8月25日，据外媒报道，洛杉矶县政委员索利斯于洛杉矶市中心召开新闻发布会中表示，根据加州房屋合作公司的最新研究报告结果，索利斯呼吁并承诺重视洛县低收入人群住房危机问题。 索利斯认为，居高不下的租房费用，让越来越多的洛县居民陷入贫困境地。帮助低收入人群解决住房困难的问题，已经正式纳入洛县政府的工作范围。 索利斯还表示，在新的社区计划中，若要在计划区域内新建或是翻新现有房屋，房产所有者要拿出该固定产的一部分价值用于为低收入人群建立可支付房屋。 “当下最严重的问题不是为低收入家庭修建的可支付房屋太少，而是由于房屋出租价格的快速增长，导致越来越多的人们正在失去自己的家。更重要的是，失去房子的速度大于修建新房子的速度，因此，眼下最棘手的问题是先要帮助那些正在面临失去房屋的人们继续留在自己的房子里。”索利斯表示，他们将与地方政府进行沟通，通过他们的支持，使得新政策得以顺利执行。

  即便陷入欧债危机的国家，近年来推出了“大尺度”的购房计划，但其中“限外”的痕迹也很重。   近日，六部委发文全面松绑“限外令”，楼市再次被搅动。怎么理解“限外”？笔者尝试总结发达国家的做法，帮助大家客观看待这一问题。事实上，发达国家或地区对本国居民购房，一般没有类似我国的住房“限购”政策。但是，为给楼市“降温”，特别是为保护本国居民不受境外人购房冲击，实施所谓的“限外令”却非常普遍。   比如，澳大利亚规定，拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获得在澳购置1套住宅的资格，但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售；再比如，不久前加拿大总理哈珀表示，若再次当选总统，将出台限制外国人以投资为目的购买成屋政策；此外，悉尼、墨尔本和伦敦，尽管允许外国人在当地购房，但购买二手房的限制很严格。   发达国家或地区的楼市“限外令”也经常调整，大家熟知的案例就是香港。为应对“非典”和亚洲金融危机后的楼市“低潮”，香港于2003年推出了“投资移民计划”，投资650万港元(7.7495, 0.0000, 0.00%)在房地产或金融产品上便可申请。但是，该计划被视为高楼价的“推手”之一。为响应港人强烈的“限外”呼声，自2010年10月14日起，楼市投资移民被剔除了。此外，“欧债危机”爆发后，陷入危机的国家，如希腊、西班牙、葡萄牙和意大利，均推出“大尺度”的购房移民计划。以债务问题最严重的希腊为例，只要购置25万欧元以上的房产，即可获得临时居留权，居住满5年即可获永久居留权。     英国、澳大利亚、加拿大等发达国家，一边限制外国人购房，另一边又希望外国人投资楼市，帮助本国经济复苏。比如，伦敦本地居民较为保守，不动产投资仅限于“看得见、摸得着”的二手住房，年代越久远就越受欢迎，“限外令”也仅限于二手住房。与此相对应，由于本地开发商很少开发新房，伦敦则非常欢迎外国机构和个人投资新房。   刚晋级我国内地房企市值第一的绿地集团，就曾三次接到伦敦市政府邀请，伦敦市政府希望绿地集团开发伦敦郊区，满足包括中国在内的狂热的亚洲买家。从2013年到现在，已经有绿地、万达[微博]等多家房企进军伦敦市场。当然，除拉动当地投资和消费外，从2015年4月开始，伦敦开始对富裕的海外购房人征收资产利得税。   如此“限外”，既保护本地居民购房，又稳定经济，还扩大了税收，百利无一害。如此“限外令”还存在于澳大利亚、新西兰。近年来，靠大宗商品出口的这两个国家，经济实在不咋地。借助于亚洲（主要是中国）留学潮、移民潮，不得不打起了外国人买房的主意。澳大利亚规定，外国人在澳购买新房没有限制，但若购买二手住房必须满足三个条件：购房人须持有可连续停留澳洲12个月以上的有效签证；购房人仅可以购买一套二手房；所购房产必须是自住房，不可以作为投资房。   另外，即便陷入欧债危机的国家，近年来推出了“大尺度”的购房移民计划，但其中“限外”的痕迹也很重。以意大利为例，该国规定，只要购置房产（不限额度），即可获得1年的临时居留权证或5年的长期旅游签证。但同时规定，如果持有1年临时居留权，希望在1年后延期的话，购房者必须在意大利居住6个月以上，并且不能工作。连续5年后，才可申请该国的永久居留权。   值得注意的是，发达国家直接限制境外居民购房的并不多，多以房产税、资本利得税或印花税的间接形式来“限外”。比如，在美国购房的门槛很低，房价远低于我国一线城市，前几年有“1美元公寓”，但房产税高的吓人。以3%的税率计算，尽管购房可获永久产权，但每33年购房者就相当于重新将自己的住房购买了一遍。由于美国房价波动不大，若不居住的话，基本上在给当地政府做贡献。   因此，我国根据楼市和经济形势，适时调整“限外令”没什么大惊小怪的。“六普”数据显示，居住在境内并接受登记的境外人员102万人，数量并不大。而且，外国人购房并不像中国人那样火热，90%的人群选择租房。另外，外国人更偏向于购买成房，对消化预售库存帮助也不大。  

图片来源： 引《每日电讯报》 图片来源： 援引《每日电讯报》 8月30日电 据 《每日电讯报》报道，价值超过1.7亿(澳元，下同)的澳洲Green Square公寓29日一开盘就在两小时内售罄，期间大批华人排队购房。至下午3点，所售公寓总价值已达3.5亿。 位于Zetland的Botany路301-303号，靠近Green Square车站、价值5.75亿的 Crown Group集团的Infinity项目，至29日早上7点就有大批富裕买家排队等候。 该集团的高管Pierre Abrahamse称，需求非常旺盛，已有近800人表示有购买意愿。据悉，公寓起价为65万。其中，70%为当地人，30%位海外买家。 该住宅项目将配有多样设施，如设备齐全的健身室、音乐厅、剧院等，还有占地1180平方米的室外花园广场，由零售商店、餐馆和咖啡馆围绕。除了住宅公寓外，该项目还将建有75个豪华公寓。 Crown Group的CEO Iwan Sunito称，希望能打造富有创新性的建筑。 该项目在今年开始建设，预计2019年完工。

　　买房屋保险是为了保护自己免受灾难性损失，如房子失火、地下室大面积的污水倒灌等。如果以为房屋保险只覆盖这些小概率事件，你就错了，其实，房屋保险的范围很广，除了这些大灾难，房屋保险会对一些平常的不总是那么明显的还危险提供保障事情。   　　房屋保险的主要保障项目   　　因抢劫而遭受的损失 　　并不是所有房屋保险所覆盖的损失实际上都是发生在所保险的房子里的。像是屋内财产保险条款就是保障屋内所有个人物品的损失，即使这些损失不是在家里发生的。比如说，有人打破你的车窗将放在车内的笔记型电脑、相机、MP3播放机偷走了，这些个人财产的损失就可获得房屋保险的理赔。 　　外出度假时所遭受的损失 　　全家人外出度假，当你们在沙滩上晒太阳的时候，有人潜入了旅馆你的房间，偷走了护照、相机和现金。虽然失窃给你造成了不便，但房屋保险将赔付这些损失，当然某些旅行保险也会赔付。如果真的有这种事情发生，可以向保险公司咨询，根据免赔额和保险条款，以确定哪家提供的赔偿最大。 　　孩子的大学宿舍 　　房屋保险也延伸到孩子上大学时带到学校宿舍中的个人物品。最大理赔额也为1万元，这意味着你的孩子无需为自己所住的学校宿舍或是校外公寓买保险。 　　被偷的自行车 　　自行车失窃的事情很普遍。但如果你有房屋保险的话，失窃的自行车可以由保险公司赔付，即使你的自行车是在其他地方被偷了。但是，索赔时要知道相关保险条款的限制。 　　大多数保险公司的自行车保险条款上限是3000元，也可能少一些。如果买一辆新自行车要超过3000元，不妨考虑买一个自行车的附加保险。虽然每年的保费多了几块钱，但保证能获得自行车的全额赔付。 　　邻里间的官司 　　住在阿省卡尔加里的桑德胡一家卷入了一场邻里间的官司，官司打了5年。 　　原来，桑德胡家的邻居在桑德胡家的土地上滑倒，摔了一跤，邻居将其告上法庭，要求赔偿。虽然最后的判决有利于桑德胡家，但这场官司巨额的诉讼费用完全由他家的房屋保险承担。大多数人都没有意识到第三者责任保险所涵盖的项目有多全面，而且将保额从100万元提高到200万所增加的保费微乎其微。 　　估定损失条款(Loss assessment coverage，只限城市屋或共管式公寓) 　　如果你住在共管式公寓或是城市屋，房屋保险一般会赔付估定损失的费用。比如说，公寓大楼的屋顶受损，每个单元的业主需要支付5000元来维修屋顶，估定损失条款就会帮你出这5000元的费用，当然还要减去任何免赔额。 　　房屋保险的其它可选附加保险 　　1)重建时为符合新建筑法规所需的额外支出险 　　建筑法规至少每十年会更新一次。如果你的房子是几十年前建的，但突然因为重大损失(比如火灾)需要大规模的维修或重建，这可能会成为问题。因为建于 1986年的房子在2015年维修或重建时，不能按1986年的标准来建造，可能会因法规的升级而需要额外的支出。那么“法规保障条款(bylaw coverage)”会为这部分额外支出埋单。 　　2)公寓单元业主附加保险 　　这是专门为公寓业主所设的责任保险。如果你的房子受损，并招致公寓大楼的公共部分也受损，那么社区业委会会要求你支付社区整体保险中免赔的这部分。这个免赔额比你自己的房屋保险的免赔额要高得多，通常为1万元起。如果你买了差额附加险，出现这种情况时，这个条款就可以替你出这部分费用。 　　3)污水倒灌险 　　如果地下室是可居住空间，或者在地下室里储存有价值的东西，你就应该认真考虑是否要购买污水倒灌险。价格从50元到1500元不等，取决于你住在哪里，涵盖地下室所有因污水或废水所招致的损害。 　　4)洪水险 　　现在，房主可以购买额外的洪水险(overland water protection)了。但不是每个保险公司都提供这个条款，因此买保险时一定要问清楚是否包含洪水所招致的损害(overland water damage)。如果没有，可能需要换一家保险公司。价格类似于污水倒灌险，每年从50元到1500元不等，取决于你住在哪里。 　　当然，上述这些条目是一般房屋保险会保障的内容，具体的内容还要查看你的保险条款。

  　　大多伦多华裔聚居区万锦市一位长期向社区居民免费提供花园场地的前任市议员John Webster，因年老体衰已无法再看护该地，更因为当地的房价高企，儿孙被迫迁离这个已生活了3代的地方而无法继承祖业，原本打算将花园转让给万锦市府却又遭拒绝，最后以高出市价30%的价格出售给地产商。   　　这个“万锦社区花园”(Markham Community Gardens)位于7号公路夹缅因街(Main St.)路口的东北角，不久的将来就要变成一大片房子。  

　　加拿大近几年的房价是越来越高，大家也是怨声载道。到底是怎么买房，在哪儿买房的确成了一大难题，网友@乡村爱情协奏曲与网友们展开了激烈的讨论。   　　@乡村爱情协奏曲：   　　在加拿大，多伦多和温哥华的房价高企，尤其要看地段，地段压倒一切。黄金地段的房子，只是最普通的平房，也至少超过50万。至于更好更大的房子轻松上百万。富人区的房子则是一个可以自己占一个街区那样。这种独立房，年轻人肯定是买不起。公寓要便宜一些，但是只有市中心有所以其实也不算太便宜。公寓贬值比较快，而且会有每月的物业费。对于懒人、单身来说还可以，但是想要建立家庭一般人还是会选择独立屋。 　　加拿大和温哥华这两大城市也是华人聚居区，所以也有人说是华人炒起来的房市。无论如何，如果年轻人想要在这两个城市购买房子，基本上唯一的选择就是离开市中心，往周边的郊区走，房价基本就能降到还可以接受的程度。这种情况车是必需品，但是在北美生活没有车就跟断腿差不多，买车肯定要先于买房。 　　贷款买房在加拿大是主流，拿现金买房的事情在中国人到来之前房产经纪都是闻所未闻的，所以首付并不需要攒很多钱，只要有工作，每个月慢慢还即可。尤其是房租还很贵，跟房贷不相上下，这种情况下，能攒够首付的，基本都会考虑第一时间买房。加拿大年轻人一般要1/3到1/2工资还房贷。 　　如果不是非要住在多伦多和温哥华这两个城市的话，那么房价就真的不贵了，小城市比如温莎，20-30万加元可以买到很不错的房子了，至于去到大农村十几万的房子也是有的。所以考虑二线城市，生活还是比较安逸的，尤其离大城市不算太远，周末开车就可以过去，而且没有大城市的堵车烦恼，其实有很多人完全不想去多伦多这样的大城市。 　　@PandoraHeart: 　　我是这样子的 　　@Apacherage： 　　在加拿大工作只是个幌子，工作之余建立起额外的cash flow 才是硬道理 　　@Laughing_哥： 　　所以说在中国和加拿大都其实都没有真正意义上的完全属于自己的房子，中国几十年后政府可以收回，加拿大几年没交地税，房子一样被没收，其他国家也差不多! 　　@aqua_w: 　　量力而行，没有对不对的 　　@Pangolin2： 　　除了独立屋还有其他房屋类型可以买，比如condo，apartment适合你。不是谁都住得起独立屋的 　　@ethel197： 　　加拿大还有一个很恶习的东西叫地税。买了房也没有归属感 　　有网友展开了激烈的讨论： 　　@re王之王: 　　国人的传统习惯就是要买自己的房子，可能是因为国内养老机制不怎么完善，这边应该好一些吧?贷款二三十年，等房贷还清了也该退休卖房去住养老院了。年轻的时候把钱都花在了房子上而不去享受，等老了走不动了有再多的钱有啥用呢? 　　@mike021113: 　　这个想法已经过时了，现在买房的新思维是买了房不要去想还清的这问题，而是能换多少就尽量少还，每年房子的开销会是4%的总房价，但是现在每年都有 7-10%的上涨幅度，所以是有4-5%的利润，这个钱可以拿出来花，或是把房子卖了，手上也一大笔钱，怎么用也可以，养老的角度的话即使20年没还清的话，卖了还是一大笔钱，到时退休不就好了吗，等着政府的1千多块退休?住在烂appartment,廉租房里退休? 　　@re王之王: 　　没人会因为买了100万的房子而每年多支出4-5万。年轻的时候成了房奴，生活质量下降很多。等老了动不了了再多的钱有啥用? 　　@mike021113: 　　一个人或是一个中等收入的家庭，7-8万一年，打比方买个60万的房子，首期给了25%，就是15万，45万贷款，这时有人又会说15万怎么来，靠贪官父母，靠什么什么，说实话，一个正常人20几岁开始工作到30几都没10几万的积蓄的话就不属于这个讨论范围了。45万贷款一个月还款 1600,1600这个数字可以租个1房或是1+1的condo吧，如果这1600都负担不起的话，那也就是出去租房的1600也负担不起，现在等于自己租自己的房子，本金有月供的一半，这时候有个房就等于是个存款加享受，在加上你也分享房价上升的利益，也给了自己退休做了保证，加上纸币贬值，大家都说是房价涨，我的观点是贬值，一杯咖啡1块2的现在都2块的，大家见过会跌价的吗?

    　　加拿大房价一直在涨涨涨！最近一份由Rentseeker网络公司进行的调查，把加国从东到西的七大省份，按照平均房屋价格估算出养房所需的至少家庭收入。   　　在加拿大养房不容易，每个月要负担的费用除了房屋贷款，还有电费、煤气费，地税等，此外如果房屋出现问题，还要支付各种维修费，这些价格都不菲。那么在加拿大各个省份到底要多少收入才能养得起房呢？一起来看看吧！ 　　全加拿大房价价格最高的区BC省的西温哥华区West Vancouver平均房价175万加币！需要家庭年收入达到32万才能负担得起！看到这个数字大家有没有一种欲哭无泪的赶脚。 　　不过最低的区在New Brunswick的Fredericton，平均房价只要15万6，家庭年收入3万6就可以负担了！ 　　再来看下多伦多，平均房价63万，需要家庭年收入达到12万6，可以养房了。 　　其他华人聚居地城市比如蒙特利尔，还是OK的，平均房价32万8，需要家庭年收入达到6万8。温哥华地区平均房价只要81万，需要家庭年收入15万2。埃德蒙顿平均房价只要35万9，需要家庭年收入7万4。 　　已经生活在加拿大的小伙伴，如果再让你选择一次，你会想要生活在哪个省份和城市呢？（记者陈圆圆报道）

  加拿大蒙特利尔银行的全国房地产分析报告指出，有些人认为加拿大房市将会出现美国式房市崩塌是过虑了。目前加拿大房地产市场发展状况趋于良好。蒙特利尔银行的经济学家Sal Guatieri认为，如果未来加拿大房市真的出现崩塌，最大的也是唯一的可能是因为国内失业率陡增，或者央行利率升高，最终导致需求出现剧烈减少。   　　报告显示，多伦多的公寓供应量与需求在逐渐地走向平衡，同时公寓房的价格也在持续上升，尽管上升的幅度趋于平缓。而今年第二季度的二手公寓交易量也达到了历史新高，价格增长速度也是最快的，达到了6.8%，已经保持了连续三年的增长。   　　目前，温哥华的公寓市场因为需求增加而趋紧。卡尔加里的公寓交易量出现下降，但是未出售公寓存量并不多。而蒙特利尔的未出售公寓数量是加拿大所有城市中最多的，但是目前房产开发商已经在减少新项目的开发。 　　路透社（Reuters）26日公布的最新调查数据显示，市场分析师认为今年加国房价涨幅将达5%左右，明年持续上涨但整体增加幅度略为下滑，预计会有2%成长率。 　　该调查共询问20多位市场分析师，受访专家6月份时认为今年房价涨幅应仅有3.4%，但最新调查发现，这项预估数据大幅提升，不仅如此，分析师也更新明年与2017年的房价预测，将涨幅由6月份预测的1.3%与1.7%，上调为2.0%与2.3%。 　　尽管今年上半年，加国经济因国际油价下跌而出现疲软状态，穆迪分析公司（Moody's Analytics）资深分析师霍普金斯（Mark Hopkins）还是认为，目前加国房市是“刀枪不入”（bullet-proof）的，房价不仅没有受到全球经济衰退的影响，成长幅度甚至出现加速状况，这样的现象是“相当奇怪，且令人出乎意料”。 　　多数接受调查的分析师认为，虽然加国央行今年已经二度降息，但未来的房市买气应该将会趋缓，加拿大汇丰银行（HSBC Bank Canada）分析师瓦特（David Watt）认为，投资人将会发现物价逐渐上涨，因此购买意愿将会降低，他同时相信住家装潢业的整体市场活动量也会减少。 　　报告同时提到，央行减息的政策，确实令大温与多伦多地区的房价“火上加油”，部分受访分析师担忧价格修正现象的出现。霍普金斯表示，若是美国联邦准备理事会（U.S. Federal Reserve）开始收紧政策，加国央行可能亦会被迫调升利率，必定间接影响本地房市。 　　不过霍普金斯说，只要联准会没有出现任何大动作，加国整体房市应该也不会出现任何意外状况。 　　部分美国华尔街对冲基金（Hedge Fund）投资人7月初曾看坏大温房市，且针对房价崩盘规画相关投资操作，不过全球最大基金债券公司PIMCO的加国项目总裁达富连（Ed Devlin）27日表示，这些不熟悉加国经济环境的美国投资经理人，已经开始“付出代价”。 　　达富连说，许多美国投资人错判加国经济仅仰赖石油出口，加国银行股价过高，房市即将泡沫化的观点，目前有许多经理人已经因错估情势而有所损失。

  　　大多伦多华裔聚居区万锦市一位长期向社区居民免费提供花园场地的前任市议员，因年老体衰已无法再看护该地，更因为当地的房价高企，儿孙被迫迁离这个已生活了3代的地方而无法继承祖业，原本打算将花园转让给万锦市府却又遭拒绝，最後以高出市价30%的价格出售给地产商。   // 　　这个「万锦社区花园」(Markham Community Gardens)位於7号公路夹缅因街(Main St.)路口的东北角，目前仍由慈善组织「约克区食品网络」(York Region Food Network) 打理，但花园所在地的业主权，一直属於韦伯斯特(John Webster)。他曾经是万锦市的市议员以及当地的街头公告员。   　　这块花园面积约3英亩，被分成了85块种植地。在韦伯斯特於1994年将这块土地无偿出借之後，市民们可以免费向约克区食品网络申请使用其中一块菜地，用於种植自己想要的蔬菜。而食品网络会鼓励使用者将收获的蔬菜捐献出来，由网络送给社区内有需要的人。 　　韦伯斯特称，他出借花园的好处就是有各种各样的人来使用它，无论是新移民还是老居民。 　　「他们的语言差异很大，但他们有一个共同语言，关於园艺的语言。而且，这是发生在草根阶层的事情，大家有共同的兴趣，可以相互了解对方的文化，了解对方的饮食。他们除了获得蔬果的收获外，还获得更多。而我自己、我的家人、我的叔叔和我的祖父们，比他们获得的更多。」 　　韦伯斯特家族一直有向社区提供免费农地的传统，韦伯斯特的叔叔就曾经向邻居们开放农地种植各种蔬果。在过去的数年中，韦伯斯特自己就向这个花园投入3.5万元用於维护，包括将花园旁的泥路改成砂石路、摆设了几块大石头以及设置了垃圾池等，并且还要支付地税。 　　「我一直在照看这块地，但我已经老了，再也做不动剪草和维护的工作。我也曾想过让我的儿孙们接手，但万锦市的房价太贵，我的3个孩子只有在百利市(Barrie)和Oakridge才买到他们负担得起的房子，所以这个从我祖父辈传下来的祖业，就没有人再接手了。」 　　韦伯斯特原本希望，这块地仍可以继续被用作社区花园，而最合适的接收人就是万锦市市府。 　　「我当时与市府采取视像会议的方式商讨，当我报价之後，市府方面只是简单地回答「不要」，既没有给理由，也没有还价。」 　　「我当时的报价只是按市场价来走，如果市府方面真的有心的话，也不是没有商量的馀地，但他们似乎连商量的意愿都没有。至於市府是不是因为缺钱而不愿买，这就不是我能猜测的了。」 　　尽管韦伯斯特非常失望，但他也没有对万锦市府太多抱怨，因为市府一直在供水、翻耕花园土地以及垃圾处理等事情上给予了很多的帮助。最後，韦伯斯特将土地卖给了地产开发商City Park Homes。 　　韦伯斯特透露，地产开发商的收购价购价比他开给市府的价格高出3成，因为地产商那边竞争相当激烈。目前地产商正在申请建筑许可，如果一切顺利的话，明年下半年可以开工，在这块3英亩面积的土地上兴建独立屋。 　　目前，万锦市还有万锦市市场社区花园(Markham Fair Community Garden)，康奈尔社区花园(Cornell Community Garden)和柯卡姆分配花园(Kirkham Allotment Garden)等3个社区花园可供市民使用。

  尽管有人担心失业率或利息上调会影响房市需求而陷入最大危机，据满地可银行对全国地产市场最新的分析，假如担忧本国楼市，特别是多伦多会因住房过剩而导致如美国灾难性的低迷情况，这种说法是过于夸张。该银行高级经济分析师加提瑞（Sal Guateri）指出，新的共管柏文库存量高，曾在本年初敲响警钟，如今已经修正，这些单位作为补充独立房屋的不足。 加提瑞说，有证据显示供应量已回复平衡，供求方面更为配合。当中的原因是新的共管豪华柏文价钱持续温和上升，本年第二季度售出和重售数字创新高。本季度重售豪华柏文价钱升幅最快，3年来不断增加，已达至6.8%。 至于温哥华的共管豪华柏文市道维持拉紧状况，价格下调但保持良好的需求；卡加利较少未出售的共管豪华柏文。而满地可是全国最多未售卖的豪华柏文，发展商收回新的项目。   柏文如一睡房加书房约为30多万元，6至7万元的首期较容易负担，吸引年轻人购买。星报资料图片  房市最大危机可能是来自失业率突然攀升，或利息上调而影响需求，但加提瑞认为，无论是收入下降或经济能够负担，住房的供求仍维持同样步伐。当中有三个因素支撑整体市场，其一是住宅建筑占国民生产总值，由历史性的5.7%升至7.1%；这10年来增加的建筑物，可以补偿10年前停滞不前的建筑量。 另外，市场低估翻新房屋的影响，比新建筑为大。加提瑞称，国民在翻新房屋所花费的金钱，可以购买新屋。现时翻新所屋占国民生产总值约2.6%，相对新建筑的是3.1%；业权转让成本占1.4%。 地产经纪：房市走向稳健发展 同时，房屋数量配合人口及 的需要。在多伦多毋须恐惧住房过多的问题，自2013年起平均每年32,500个新屋动工，低于人口的需求，这是按人口普查的数据是35,000至38,000。但在美国，房市崩溃前新屋动土量暴涨超过40%。 地产经纪黄志豪（小图）表示，今个夏季房地产市场已作出调整，目前供求量平衡，价格稳定，早前出现抢买的情况已大为减少，相信本地房市保持健康增长。   黄志豪指出，过去失业率与利息总会有上落的情况，但不会影响买卖楼房的需求，居所是民生的一部分。过去数月以来，市场的供应与需求配合，反映这是走向一个稳健发展的步伐。 他认为，市场缺乏独立屋并非令买家转向共管豪华柏文的原因，而是前者价格高昂，动辄70至80万元，能够支付20万元首期的人确实不多，特别是首次置业者更为困难。相对柏文如一睡房加书房约为30多万元，6至7万元的首期较容易负担，因而吸引年轻人购买。 至于重售柏文的市场，则视乎地区而定，例如位于士嘉堡地区柏文大厦，通常有较多设施，加上建成一段日子，需要进行维修，管理费800至1,000元不等。但在新区的大厦，管理费在300至500元不等，这类单位的成交情况不错，以年轻买家为主。 目前，有不少人花钱翻新房屋继续自住，比买新屋更为划算。有些情况是业主年迈，把房屋转名留给子女居住，自己搬往柏文单位居住较为方便；也有是把房子卖掉，买了柏文单位后，有余钱分给子女，帮助他们可以自行置业。 有地产经纪指出，失业率与利息的高低，不大影响买卖楼房的需求。星报资料图片   

  大温地区住屋租金昂贵，众所周知。温市一个普通3睡房的单位，平均月租虽然达到1,369元，不过，相对于一些近郊城市，其实还算「便宜」，例如大温北面的高贵林市，同类型单位平均月租高达1,826元，换言之，与温市相差近500元。原因是近郊城市有较多新租客。 温市租户多签订长期租约 据《温哥华商业杂志》(Business in Vancouver)周五报道，租屋仲介网站http://www.rentseeker.ca行政总裁里弗林(Chaim Rivlin)指出，温市房屋租金较近郊一些城市便宜，主要原因包括，温市有较高比例的租户签订长期租约，而温市当局目前也规定，每年加租幅度不得超过2.9%。 里弗林还指出，在高贵林、兰里和本拿比等近郊城市，则有较多的新租客，而且租客流动率较高，因此，业主与新租户签约前，可以大幅度增加租金。兰里和本拿比市的普通3睡房单位平均月租，也分别高达1,773元和1,686元。 温哥华市普通3睡房单位平均月租为1,369加元，较其他一些近郊城市还便宜。    

  虽然日本国民对浪费有着根深蒂固的反感，但住房弃置的问题却在各地蔓延。日本的长期空置率大幅攀升，已经远超欧美。据日本政府统计，现在大概有八百万套住房无人居住，其中将近一半被完全舍弃——既不出售，亦不出租，只是伫立在原地，渐渐年久失修。 随着人口的减少和越来越少的劳动力需要，加上供养比例不断增加的老年人口，这样的人口结构压力给日本经济带来了沉重的负担。很多空屋的继承人并不需要这些房子，但又因缺少感兴趣的买家而无法出售，而拆除它们又涉及产权和费用支付等现实问题。智库富士通研究所估计，到20年后，日本逾四分之一的房屋都将会成为空置房屋。     「东京可能最终会被类似于底特律的空城包围。」 研究空房现象的房地产专家牧野智彦说。空房现象以前大多只存在于偏远的乡村地区，如今已经扩散到区域城市，并出现在大都市的郊区。即使是在繁忙的首都，房屋空置率也在攀升。 横须贺市就首当其冲。它在东京的通勤距离内，又和多座海军基地及汽车厂相隔不远。在二战后经济突飞猛进的年代里，横须贺吸引了大批寻找工作的年轻人。那时候土地稀缺、价格昂贵，因此这些新来的人见缝插针地建造简单的小型住所。事到如今，战后的青年员工退了休，没甚麽人愿意接手他们的房屋，哪怕是自己的子女。 《纽约时报》消息，横须贺现在鼓励弃置房屋的业主将其打理好，然后放到市场上去。市里设立了一家线上「空屋库」，用来展示商业地产仲介不会搭理的这类房子。比起1980年代末的高峰期，横须贺的地价如今下降了70%。对于愿意住进去的少数人而言，这些房屋划算极了。不过，迄今为止仅有一栋房子通过空屋库售出。 随着人口的减少和越来越少的劳动力需要，加上供养比例不断增加的老年人口，这样的人口结构压力给日本经济带来了沉重的负担。很多空屋的继承人并不需要这些房子，但又因缺少感兴趣的买家而无法出售，而拆除它们又涉及产权和费用支付等现实问题。智库富士通研究所估计，到20年后，日本逾四分之一的房屋都将会成为空置房屋。       「东京可能最终会被类似于底特律的空城包围。」 研究空房现象的房地产专家牧野智彦说。空房现象以前大多只存在于偏远的乡村地区，如今已经扩散到区域城市，并出现在大都市的郊区。即使是在繁忙的首都，房屋空置率也在攀升。 横须贺市就首当其冲。它在东京的通勤距离内，又和多座海军基地及汽车厂相隔不远。在二战后经济突飞猛进的年代里，横须贺吸引了大批寻找工作的年轻人。那时候土地稀缺、价格昂贵，因此这些新来的人见缝插针地建造简单的小型住所。事到如今，战后的青年员工退了休，没甚麽人愿意接手他们的房屋，哪怕是自己的子女。 《纽约时报》消息，横须贺现在鼓励弃置房屋的业主将其打理好，然后放到市场上去。市里设立了一家线上「空屋库」，用来展示商业地产仲介不会搭理的这类房子。比起1980年代末的高峰期，横须贺的地价如今下降了70%。对于愿意住进去的少数人而言，这些房屋划算极了。不过，迄今为止仅有一栋房子通过空屋库售出。