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  • 从食品到汽油再到住房，所有的东西都在涨价，大多数打工者的工资上涨速度不可能像通胀一样快，但是至少有一个群体的收入成功超过了通胀，那就是房地产经纪人。   据Globe and Mail报道，加拿大全国各地的房地产经纪人在2021年赚了百亿元的佣金。       温哥华Engel and Volkers的经纪人Amy Leong说：“我认为每个人都经历了一些通胀灾难;但在我们这个行业，通胀是非常幸运的事”。   简单地说，加拿大2021年的全国平均房价在一年内飙升26%，大多数房地产经纪人的收入同步上升，因为他们的薪酬是基于销售价格固定百分比的佣金。   经纪人拿了多少佣金很难确定：一些市场5%的佣金由买家和卖家经纪分成，另一些市场的比率接近3%，某些情况下可能高达6%或7%。少数交易是固定收费或无佣金销售。   加拿大最大的经纪人品牌Royal LePage拥有2.2万名经纪人，其总裁兼首席执行官Phil Soper表示，根据他的数据，2021年的平均佣金可能为4.1%。   他表示：“过去几十年，(佣金)往往每年下降约5个基点：20年前是5%，再20年前是6%。”   根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，2021年有66万6995套房屋售出，总成交额为$4,811亿元。假设房地产经纪人每笔交易的平均佣金为4%，那么预计佣金收入高达$192亿元。 图源：FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL   然而，据Soper说，这些钱并不是平均分配给房地产经纪人的。   “收入往往不会随房价线性增长，这是该行业的一个可悲事实，”他说，统计数据显示，成千上万的经纪人每年只会卖出一套或更少的房子。竞争也更加激烈，如今加拿大有15万名有执照的房地产经纪人，而20年前这个数字可能只有一半。在一个炙热的市场中，一个买方经纪人可以带客户去看13个房屋展示，并提供报价，但只能赢得其中的一次，这意味着其他12次是他们没有得到报酬的时间。   “如果你做得很好，成为业务的顶峰，2021年对你来说将是创纪录的一年，”Soper说，“整个行业并没有看到你可能认为的那种意外之财。”   一笔交易的金额可能是巨大的。举个例子，2004年，也就是18年前，位于多伦多Don Mills社区一栋四居室住宅: 9 Waxwing Place 9，以$63.5万元的价格售出。5%的佣金将由购房经纪人和挂牌经纪人平分$31,750元。   2022年2月，这所房子以205万元的价格出售，这意味着如果两名经纪人能够获得5%的佣金，他们将平分10.25万元。涨幅是222%，经通胀调整后，高出125%。   2004年，多伦多地区地产局（TRREB）共录得83,501宗交易，总成交额为$263.2亿元。因此，如果平均佣金为5%，房地产经纪人可分得约$13亿元的佣金。   到2021年，TRREB的销售区域扩大，销量达到121,712宗，总价值达$1,333亿元。如果我们接受目前平均佣金为4.1%的事实，那就是$54亿元的佣金。18年来增长了315%。如果把所有66,000名TRREB成员的平均收入计算出来，就等于每人收入$81,000元。   在一个房价飙升的卖方市场，业主可能会对房地产经纪人施压，要求他们降低一些佣金。“   Engel and Volkers Montreal的经纪人Jeff Lee指出，有些卖家认为，固定费用或零佣金服务可以做得同样好，但他们最终往往会回来找他。“当他们卖不出去的时候，他们会打电话给我们。”   不过，佣金似乎并没有大幅下降：TRREB现有8150间挂牌的房屋中，只有59间的合作佣金比例在1%。   事实上，顶级经纪人的佣金可能远远高于4%或5%。   多伦多Bosley Real Estate Ltd.的经纪人Dave Fleming说，“我有一个经18年完善的流程，我在挂牌上花了很多钱。”他说，营销和布置等成本加起来可能高达数万元。   “我有一个客户。我说，如果你投$5万元进去，你会得到$25万元。我们以$140万元上市，最终以$160万元成交。花了5周时间，我没有再收他们钱，这是他们得到的价值。”   “还有一个人对我说，‘我不会付给你5%的利息，我不需要你的花里胡气……把我那该死的公寓卖了吧。我说，这不是关于我，我在努力为你赚最多的钱。”   在房地产行业也存在收益风险：经纪人不拿薪水，依赖于他们能完成的销售数量，而且不能保证到下一年保持类似的交易量。   但是，与20年前相比，现在房地产经纪人每笔交易赚了多少钱，这是不可忽视的。根据加拿大统计局的数据，在Waxwing Place销售期间(2004-2021年)，加拿大经济其他行业的平均小时工资从18.50元上升到30元。这些数字没有经过通胀调整的增幅是66%，即使是工资最高的公用事业工人，也仅增长了78%。   与9 Waxwing Place等每笔交易增长222%相比，数字相形见绌，但索珀认为，考虑2021年佣金飙升的正确框架是农业。他说：“如果你是一个农民，春天雨水充足，收获季节干燥，你可以获得丰收……但你要拼命工作。”
  • 近日有社交媒体一则租房帖文引起关注，该帖文放租位于温市中心的无窗床位房，房间可见仅能容纳一张单人床，租金高达每月750元。不过，有刚毕业尚未找到工作的年轻人表示，月租750元能在温市市中心有瓦遮头，可谓“物超所值”，但无奈计划联系屋主时，发现该帖文已被删除 在过去几天，一则发布在社交媒体的广告称，屋主愿意租出位于温市中心的柏文房间，价钱为每月750元，从帖文中的相片可见，该无窗房间疑似是柏文的书房，或杂物房改建，空间只能容纳一张小型单人床，行走空间也仅有一个普通身形大小。 网民对于一个犹如胶囊式床位的房间，租金高达750元，随即议论纷纷，有网民抨击屋主“物尽其用”，不放过任何商机。但刚毕业的小梁则表示，该房子看似私隐度高，交通方便，若以每月750元在温市中心居住，是捡到便宜货，认为该租盘会十分抢手。 今年年初从温哥华岛大学（Vancouver Island University）毕业的小梁，现时租住在素里的一居室地下室，通勤大温各地动辄40分钟至1小时，房租亦每月高达1,300元。他表示，毕业至今尚未找到正职工作，投了上百份简历都石沉大海，现时在餐馆从事兼职服务生帮补生计。 小梁对于该帖文感到非常惊讶，称首次看到在温市中心，有每月1,000元租金以下的房间，他说：“我在温哥华岛读书的时候，租住一个独立房间都要每月750元，厨房与洗手间共用，这个房间看起来非常不错，感觉非常温馨，在市中心居住方便出勤，毋须驾车增加开支，长久来说，真的省下不少钱。” 小梁续指，由于现在温哥华物价及租金高，但与薪酬却不成比例，对于尚未找到工作的他，仍须由在中国的父母资助，生活感到百上加斤。他说：“以一个大学商科毕业生为例，每月薪酬大概3000元左右，无法应付在大温衣食住行等各式各样的开支，何况是刚刚毕业，尚未找到工作的社会新人？750元是非常合理的价钱。” 小梁其后尝试在该社交网站寻找该帖文，无奈帖文已被删除。  
  • 大温地产局（REBGV）发布 2022 年 4 月大温地区的住宅房地产交易报告，4 月大温地区的房地产买家已经日趋冷静，这也使得房地产交易重回历史平均水平。   统计显示，4 月大温辖区售出房屋 3232 套，相比去年 4 月同期（4908 套）下降了 34.1%，比今年 3 月大温地产局的销售量（4344 套）也下降了 25.6%。   与过去十年 4 月房市交易历史平均水平相比，仅高于平均值 1.5%。     大温地产局主席 Daniel John 表示，在过去的两个月里，房屋销售量正在从去年创纪录的水平逐步放缓，房屋销售正在恢复到更传统的水平。对于想要在大温地区买房的人来说，这将有更多时间可以做出选择，申请贷款融资，并在做出决定之前可以进行房屋检查等充分调查。   挂牌量大增 需求减少   2022 年 4 月，在大温地区的 MLS 系统里新增的挂牌房屋总数有 6,107 套，与 2021 年 4 月新增挂牌量相比下降 23.1%；和 2022 年 3 月的新增挂牌数量相比下降 8.5%。   这使得大温地区 MLS 系统里的挂牌总数达到 8,796 套，比去年同期仍有 15.3% 的短缺、比今年 3 月有 14.1% 的增长。这已经是进入 2022 年以来挂售房源数量持续第四个月的增长。   伴随着两次大幅加息、以及未来持续加息的预期，同时上市房屋数量的猛涨，使得大温的房地产市场日趋平衡，其中独立屋市场已经十分接近平衡市场。   4 月大温地产局辖区售出与挂牌比率（sales-to-active listings ratio）为 36.7% ，相比 3 月的 56.9% 大幅下降。   其中各房型的售出与挂牌比率各不相同，联排屋仍然是市场中最为稀缺的房型（47.1%），公寓市场与联排屋十分接近（45%），独立屋该比率最低（25.3%）最接近平衡市场水平。     按照房地产业内惯例，当该比率高于 20% 时，房市处于卖方市场，房价有上涨的压力；当该比率低于 12% 时，房市处于买方市场，房价有下降的压力；当该比率介于 12%-20% 区间时，市场处于平衡市场。   从房价来看，4 月大温地产局辖区各房型在 MLS 系统的综合基准价格为 $1,374,500，比 2021 年同期上涨18.9%，与今年 3 月基准价相比月涨幅 1%。   所有房型的平均待售时间仍然不超过 3 周，其中独立屋最长需要 21 天，而联排屋仅需 13 天，公寓也只需要 17 天。   从各房型综合来看，详细数据如下：   独立屋   待售房源：3,806 套 售出：962 套 基准价：$2139,200 （比 2021 年同期上涨 20.8%；比 3 月上涨 1%） 待售时间：21 天   联排屋   待售房源：1,228 套 售出：578 套 基准价：$1,150,500 （比 2021 年同期上涨 25%；比 3 月上涨 1.1%） 待售时间：13 天   公寓   待售房源：3,762 套 售出：1,692 套 基准价：$844,700 （比 2021 年同期上涨 16%；比 3 月上涨 1.1%） 待售时间：17 天     从历史均价图来看，联排屋从历史高位下跌较为明显。   整个市场中，之前最热门、涨势最好的郊区房房价格和销售量如今下降最快。   大温地产局辖区包括：本那比、高贵林、枫树岭、新西敏、北温、皮特草原、高贵林港、穆迪港、列治文、南三角洲、斯阔米什、阳光海岸、温哥华、西温和惠斯勒。  
  • 凯西沃森（Kasey Watson，68 岁）是一名退休企业活动策划师，她的弟弟特里沃森（Terry Watson，66 岁）则是一名退休铝材制造商。 2020年初，凯西住在莱斯利村（Leslieville）的一幢两床一卫的独立式住宅中。当时，她的弟弟特里住在布灵顿（Burlington）、属于他们父母的一所三床单浴室的房子里，而他们的父母已在十年前去世。 同年夏天，两姐弟决定卖掉布灵顿的房子，因为特里需要花大量气力去维护房子的状态。可惜房子出售的利润微乎其微，特里没有足够的钱购买自己的房子，因此特里考虑搬去和姐姐一起住，但他需要使用助行器，而凯西家的浴室在二楼，让他难以使用。 两姐弟于是考虑在凯西的家中加建一个套房建筑，内设一间卧室和一间浴室，但凯西对这种长期的建设项目犹豫不决，因为她刚刚才忍受完区内一个足足延续四年的公寓建筑工程。2020年9月，特里在里弗代尔（Riverdale）以每月2,000元的价格租了一套单间公寓，同时他们制定了长期住房计划。   与此同时，凯西正在研究住屋的解决方案，并了解到该市最近已将巷道套房建筑合法化，但经她了解过后，发现相关项目计划的面积太大，而她的后院只有不到900尺的空间；价格方面则在30万到40万元之间，对她而言太昂贵。 然后，在2021年1月，凯西在密西沙加的一家公司Ballance Containers看到一篇文章，该公司用集装箱制造床铺和巷道套房建筑，凯西认为这将是完美的解决方案。 这个套房建筑十分划算，只需大约13万元，占地不到250尺，屋子结构可以预先制造，大大减少施工对住户的干扰。特里对凯西开玩笑说他将会住在一个锡罐内，但他也喜欢在拥有自己空间，同时与姐姐亲近。 2021年2月，凯西联系了Ballance Containers，他们在一周内准备好了图纸和估算。该公司最初提议一个245尺的方形设计，由两个相邻的集装箱组成，该计划不幸地于2021年5月被该市否决。设计师于是改为选择了长方形的集装箱，总面积稍微小一点，只有220尺，但仍有足够的空间容纳所有必需品。 入口有一个台阶，而趟门的设计，则可以在和暖天气提供额外通风。 厨房区有一个带通风罩、由两个燃烧器组成的电炉。特里采用开放式橱柜设计，并没有安装柜门，这样可以使他在使用助行器时，更容易取用物品。 厨房的左边是特里的起居范围和睡眠区，有一张桌子的空间，他可以在那里吃饭和工作，比如制作模型汽车套件，他还为他的宠物鱼准备了一个水族箱。 一张双人床很完美地塞进了套房的尽头。 浴室位于入口的右侧，淋浴间设有座位，旁边是一个小水槽和一个马桶。当朋友发现凯西和特里两姐弟正在着手建造套房时，便送了一个马桶给他们作为礼物。凯西说：“那某程度上是个笑话，我收到一个绑着一条大红丝带的马桶。”浴室的袖珍门滑入墙壁，是一个节省空间而且易于使用的小设计。 集装箱有踢脚线电暖气，但没有冷气系统，一旦夏天来临时，他们会考虑安装便携式冷气机，但特里说他不介意高温。由于制造商通过切断了一个40英尺集装箱的末端来建造房屋，他们用雪松木板密封了开口端。 新建计划于2021年7月提交，并于10月底获得批准。2021年12月，他们开始准备为集装箱安装地面。建筑工人挖掘了将要放置套房建筑的地点，并放上四个水泥支柱以支撑集装箱。该装置本身正在Ballance Containers位于密西沙加的工作室建造。从墙壁、地板到厨房安装、水槽和淋浴间，一切都将在那里完成。 2022年1月15日，集装箱装潢完成后，被吊入凯西的后院并放置在水泥柱上，工人们只用了几天时间就完成了水电连接。1月底，一名城市检查员给这所房子颁发了安全印章。特里于2022年2月25日从里弗代尔的公寓收拾好行李，搬进了新的集装箱住宅。 沃森两姐弟相信巷道集装箱套房是一项不错的投资，如果有一天特里搬走，他们会将其出租。如果凯西需要卖掉她的房子，套房作为她财产的一部分，将有助于增加房子价值，但他们都希望在退休后留在家中。 到目前为止，凯西和特里正在享受他们的新生活环境，他们每天至少见面一次，特里每隔一段时间就会到凯西家洗衣服。凯西每周都会让她的弟弟来她家吃几次饭，虽然相反的事情并没有发生，她开玩笑说：“我还没有被邀请到弟弟那边，不过没关系。”
  • BC省的居民Mike Armstrong，和妻子Jessica对年前开始出售位于Mission东部，Errock湖畔的两座小木屋，他们计划卖了房后搬到温哥华岛上，可以跟家人住得更近。但万万没有想到，五年后，他们在没有卖掉任何一处房产的情况下，却被要求支付数万元的房地产佣金。 （图源：CTV） 4月25日，BC省最高法院作出裁决，要求这对夫妇向Century 21 Seaside Realty支付52,500元的佣金。 Sheila Tucker法官在她的裁决中认为，尽管该交易从未完成，但销售合同却一直在执行。 她说："佣金条款并没有提到成交或完成，佣金条款本身仅显示，佣金是与可执行的合同而相关联的。" 她还提到了Multiple Listing Agreements（MLS）合同中涉及经纪公司报酬的一个条款，其中指出："应支付给上市经纪公司的报酬应在销售完成之日前或完成之日，或在没有签订销售合同的情况下，在上市经纪公司提出书面要求后7天内支付，以较早者为准。" Armstrong在法庭诉讼中称房地产经纪人违反了信托责任，说房产经纪没有告知他们，没有销售的情况下仍需支付佣金。Tucker不同意这个解释，他说虽然不清楚这对夫妇花了多少时间查看MLS合同，但他们在签字前确实审查了这些合同，这是"无可争议的"。 Armstrong说，他们的律师正在审查法院的裁决。 他说："我们从法庭案件中学到的一件事是，他们告诉你什么并不重要。法官说交易不一定意味着销售交易完成，销售交易可能只意味着签署合同。难道······当你去买东西的时候，不是以现金换取产品吗？" Armstrong说，在2017年4月这批土地挂牌上市后几个月，就有一个买家前来购买。在延期后，购买价格最终定为135万，成交日期为2018年7月，但销售没有完成。 法官在法庭裁决中说，由Michael Tran代表的意向买家Vans Intrust Investments Ltd.是由这对夫妇的卖方房地产经纪人Fabian Saul确定的，Tran在2017年8月实地看了房屋。 根据裁决信息，当月的晚些时候，Armstrong夫妇签订了一份有限制的双重代理协议，由同一家经纪公司分别代表卖家和买家。法官说，他们还签订了一份销售协议，其中一个条款规定："买方要在卖方的帮助下，在成交前参观房产。"这些小木屋只能通过船直接到达，Vans公司当时还支付了不可退还的6万元定金。 但到了2018年4月，Vans却要求买卖延期。Armstrong同意了，作为该协议的一部分，Seaside将其佣金降至52500元。购买价格也增加了5万元，达到135万。保证金也增加了1万元。新的成交日期定在了2018年7月27日。 然而，判决书指出，直到有效期的最后一天，买卖却没有完成。 Armstrong夫妇认为销售协议没有执行，因为要求在卖家的帮助下再次考察房产的条款从未得到满足。但法官Tucker说，房地产经纪人证明，他确实在2018年两次带Tran去看了这些房产。 她说："Saul先生作为Armstrong夫妇的房屋经纪代理人，我很确定他在原定完成日期前至少做了一次，然后在延长的完成期间又再做一次。" eXp房地产公司的温哥华房地产经纪人Tom Everitt说，这种情况不是没有发生过，他补充说，"我不知道有多少房地产经纪人在交易失败时追讨佣金。" "房地产经纪人可能花1、5、10,000元推销房屋······而卖方可以在周日4点解雇你，然后去找买方私下达成交易。这部分是在保护我们这些房地产经纪人，我希望这一点可以理解。" 他说，他强烈希望人们确保了解他们在合同方面所同意的内容，甚至建议在他们不满意的情况下寻求第三方的帮助。 "甚至把它交给律师。确保你知道你在签什么。" Armstrong说，他已经向BC省金融服务管理局提出了投诉，并且还联系了司法部长。他希望看到改变，使卖家不会发现自己处于这种情况，必要时应该改变立法。  
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