地产

  　　英国一名亿万富翁想在住宅下扩建地下室。 　　这本没什么稀奇。但是，这不是一般的地下室，而是一个多层、庞大、豪华的地下空间，甚至包括一个标准草地网球场。 　　这项大工程引来邻居们抗议。这些不是一般的邻居，都是外交官。他们甚至援用国际公约，准备全力打一场“领土保卫战”。 　　这名富翁名叫约恩・亨特，是英国高档房地产开发商福克斯斯顿公司的创始人，身家估计超过10亿英镑(约合96亿元人民币)。 　　亨特2005年在伦敦西区买了一处房，花了1575万英镑(1.5亿元人民币)。怎么这么贵?因为地段好，在肯辛顿宫花园大街。 　　这条街位于英国威廉王子居住的肯辛顿宫外，是伦敦乃至英国最昂贵的地段之一。街道两边的建筑要么是大使馆或大使官邸，要么是政要富豪的宅邸。 　　根据《每日邮报》网站发表的图示，亨特的地下室长达55米，高25米，几乎与他地面上的4层豪宅等高，宽度也与豪宅相当。 　　他打算在地下室建汽车博物馆、游泳池、网球场及其他设施，预计耗资100万英镑(957万元人民币)。汽车博物馆将用于展示他收藏的经典老爷车。为此，他计划建汽车专用电梯，甚至还有一个类似摩天轮的大型转轮，上面可安放8辆汽车，轮流展示。网球场将依照草地网球协会的建造标准，高度占据地下室的两层。游泳池将采用时髦的无边缘设计，池底为玻璃。 　　这项工程首先遭到亨特的邻居、法国驻英国大使茜尔维・贝尔曼的抗议。法国大使官邸就在亨特的隔壁。它是一幢19世纪的建筑，1946年以来一直由法国政府租用为大使官邸。 　　贝尔曼决定走司法途径。但是，去年11月，英国高等法院否决了她的请求。 　　贝尔曼没有放弃，继续提起上诉。她还给房东、即王室不动产管理局写信，并抄送给英国女王和外交部，要求阻止亨特动工。她的举动获得了其他5个邻居的支持，即沙特阿拉伯、日本、印度、俄罗斯和黎巴嫩外交机构。 　　这封信援引维也纳外交公约，认定地下室的规模将“危及外交活动”。按照维也纳外交关系公约第22条，驻在国政府有责任保护外交机构免受侵入或损害，并防止外交机构的安宁受到扰乱、尊严受到损害。   　　亨特拒绝对这件事作出回应。英国媒体报道，地下室工程已经动工。 　　亨特扩建庞大的地下室并非个案。在英国，这种地下室被称作“冰山”地下室，意指它像海上漂浮的冰山，水面下看不见的部分远大于水面上体积。 　　由于申请扩建“冰山”地下室的业主越来越多，伦敦一些区政府已经开始收紧政策，限制地下室的规模。《每日电讯报》报道，亨特居住的肯辛顿―切尔西区2014年地下室扩建申请量翻了一番多，只为赶上旧规修改前的末班车。

  新京报报道，2013年8月底，原国资委主任、中石油董事长蒋洁敏及其妻子，儿子被带走。2015年10月，蒋洁敏犯受贿罪、巨额财产来源不明罪、国有公司人员滥用职权罪，被判处有期徒刑16年。其妻史奎英和其子蒋峰相关案件已进入司法程序。图为蒋洁敏夫妇居住的大石桥胡同某小区房舍，是中石油集团分给蒋洁敏的已购公房。小区于1999年建成，即使到了今天，仍是二环内最高档小区之一。当时，该小区房价为一平米一万二千元，而中石油分给蒋氏夫妇的房约220平米左右，折合人民币一平米一千多元。 北京市西城区大石桥胡同某欧式豪宅小区。不少影视明星、国企高管均安家于此。一幢楼的三楼某居室是原国资委主任、中石油董事长蒋洁敏夫妇的家。2013年8月底，蒋洁敏和其妻史奎英、其子蒋峰被带走时，蒋峰的妻子正身怀有孕。那一天，并不常来的蒋峰夫妻前来看望父亲，“当时是六点多钟，刚下班，蒋峰夫妻来了还没两分钟。来了一群便衣，带走了蒋洁敏。第二天带走了蒋洁敏的老婆和儿子，连司机家也抄了。”当时目睹的物业人员告诉记者。图为蒋洁敏、史奎英夫妇为蒋洁敏之子蒋峰购买的北京市昌平区三水青清庄园别墅，案发后该房产已被查封。 “蒋洁敏很朴素，有时会和媳妇一起遛弯，根本就看不出来是当官的。”同住在大石桥胡同小区的邻居说。但物业和居民对蒋洁敏之妻史奎英的评价有争议。记者调查获知，2004至2013年，蒋洁敏利用职务上的便利，为他人在项目建设、职务调整、职级晋升等事项上谋取利益，直接或通过其妻史奎英索取或非法收受贿赂，共计1400余万元。图为史奎英工作过的青海油田驻京办已撤销，部分人员分流到青海油田北京疗养所。

　素里住宅建筑兴建总金额去年达到14.6亿元，几乎追上2007年的水平，比2014年兴建总金额10.21亿元多出42%。地產的火热令建筑工人的工作应接不暇。　　CBC报道指出，根据统计，2007年时素里市的所有住宅建筑的总金额达到14.9亿元，之后2008年金融危机之后，素里住宅兴建一度减少，2009年只有8.59亿元，2012年恢復至13亿元，但到2013及2014年，又减少至10亿元左右，直到去年各项住宅建筑兴建增加，令总金额重新站上14亿元以上。　　新的住宅兴建之后，令社区对新学校、图书馆及休閒设施的需求增加，素里市长赫普纳(Linda Hepner)说，在公用设施上，确实有需要加紧跟上住宅兴建的速度。　　报道说，素里Clayton North区目前已有新建中学的计划，新中学将可容纳1500名学生，投入5500万元，希望在2017年时完工。

　　随着大温地区去年住宅销售数字继续创新高，亦相应带动了本年的物业估价数字上升，尤其是列治文市。据卑诗物业估价署（B.C. Assessment Authority）2016年物业估价单，显示列市头5位豪宅的估价都超过400万元。   　　 列治文屋价十年大升134%   　　其中一间本年估值410万的独立屋，更在去年7月以580万元售出，成为列市售价最高的房屋，反映楼市大幅上升，并没有影响到贵价房地产市场的销售。　　该幢经估价署评估为价值410万，位于吉本斯路（Gibbons Dr.）6260号的独立大屋，占地21,751平方呎、房屋面积为7,370平方呎、楼高两层、有6间睡房、影音室、游乐室、露天泳池，以及一个标准网球场。　　这所豪宅由上一手买家购入该地后，拆掉原有旧屋，在4年前重新兴建。由于估价署根据地段和建筑物本身价值作为评估因素，故此这吉本斯路豪宅成为列市楼王之一。　　根据菲莎河谷地产局 （Fraser Valley Real Estate Board）报告显示，列治文屋价现在相对于2005年，已大幅上升达134%。是本省除温哥华和西温以外，平均屋价升幅最高的城市。　　光从2014年12月到2015年的12月间，列市独立屋的升幅更为明显，录得26.3%的升幅，平均售价为130万元。

　　加拿大索斯比国际地产公司（Sotheby's International Realty Canada）昨天发表报告指，多伦多及温哥华等地价格在100万元以上的豪宅销量在去年有大幅增长近五成，当中价格在400万元以上的「超豪宅」销售增幅更大，报告指这与加元贬值吸引海外投资者有关。 　　报告指在大多伦多地区，2015年一年内共销售价格在100万元以上的住宅11,112间，销量比2014年增加了48%。大多地区400万元以上的住宅销售年度同比增加了71%。在温哥华，2015年共售出100万元以上住宅4,578间，销量比前一年增加了46%。温哥华400万元以上住宅销量的增幅达67%。   　　竞相出价争夺物业   　　满地可100万元以上的房屋销量在去年也增加了15%。不过受油价下跌对经济造成的影响及对消费者信心的打击，加西地区的豪宅市场呈现出萎缩的态势。亚伯达省最大城市卡加利的房市在经过数年兴旺后，100万元以上物业在去年的销量比前一年减少了41%。 　　加拿大索斯比国际地产公司市场部副总裁Elaine Hung表示，低利率、移民的大量涌入及豪宅市场供应量有限等诸多因素，令两地的豪宅市场呈现火热势头。她指该公司的客户中有不少人急切希望进入市场，不介意竞相出价，来竞争市场上有限的物业。这种情况在热门的社区更为普遍。 　　她指对于400万元以上的超豪宅，上述因素更是发挥重要影响，特别是加元走低。她指国际买家对加国超豪物业的兴趣愈来愈高，加元绝对是其中一个重要因素。她指2016年大致将呈现出相同的态势：多伦多及温哥华的销量将会继续增长，满地可市场相对平冲，而卡加利会进一步下降。

　　房地产资讯公司Knight Frank近日发布的《2016城市高档住宅市场评估》显示，中国经济增速放缓，美联储启动加息周期这两个因素将决定未来12至18个月内全球主要城市房地产市场价格。报告预计2016年全球主要城市的豪宅市场价格增幅将为1.7%，与2015年3%的增幅相比有所减缓。   　　报告统计了伦敦、纽约、香港等十个世界主要城市中房价在前5%的住宅市场价格。由于中国经济增长速度放缓，与2015年相比，2016年香港、上海的豪宅价格增幅将明显下降。上海将从10%的增幅降至4%;香港则从1.5%的增幅变为下跌，跌幅达5%。   　　除香港之外，预计2016年还将有两个城市豪宅市场价格下跌，新加坡和巴黎。新加坡豪宅市场价格将继续下跌，不过跌幅降至3.3%。巴黎则也是同样继续下跌，将下跌3%，跌幅略有收窄。 　　相比之下，悉尼的豪宅市场价格始终维持高增长态势。不过由于澳大利亚近期经济增长缓慢、股票市场不景气和《加强澳大利亚外国投资纲要》 (Strengthening Australia’s Foreign Investment Framework)的出台，豪宅市场价格增幅从15%降至10%。根据2015年2月澳大利亚政府出台的《加强澳大利亚外国投资纲要》，自2015年 12月起，海外投资者在澳大利亚购买住宅房地产必须申请澳大利亚政府的批准，并交纳一定的申请费用。 　　摩纳哥和纽约两个以富人云集著称之地，豪宅市场也同样火热，皆保持着5%的价格增速。国土面积仅为1.98平方公里的摩纳哥以优美的地中海风光、政府的低税收政策等因素吸引了来自世界各地的富豪购置房产。国际都市纽约则因美联储加息和强势美元吸引力不少避险投资。  

　　中国股市在新年过后连跌4天，或会令卑诗省地产市场“受惠”，原因是中国投资者极可能把资金投向非人民币资产，包括大温地区房屋以及其他物业。 　　把资金投向非人民币资产   　　据《温哥华太阳报》报道，丰业银行(Scotiabank)经济部副总裁霍特(Derek Holt)认为，中国股市及人民币汇率双双下跌，将令许多持人民币资产的中国人，担心自己的储蓄缩水，因此尽管中国实施外汇管制，但他们仍可能设法把名下人民币资产，转换成海外的非人民币资产。他又表示，加元汇率近期插水，令卑诗省以至加国其他地区的地产更具吸引力。   　　不过霍特强调，中国政府未来如何管控人民币汇率走势，目前还是充满变量，而一些可能采取的措施，或会对大温地区房屋市场，造成严重影响。  

　　增供应量 修转让税 惠首置者 　　楼价这几年愈升愈高，尤其是大温地区楼房，预料卑诗省政府会在2月的财政预算案中提出3招应对，分别是更改首次置业者税务优惠（The First-Time Home Buyers' Tax Credit）上限；修改物业转让税(Property Transfer Tax)；以及增加物业供应量。另外，就温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)促请省府采取投机税(Speculation tax)，例如买入物业半年后出售就要付税，以打击温市房地产炒卖活动。有评论则认为，投机税无助解决房屋可负担性问题，同时如何界定“投机”、是否适用于因财政和年纪等问题，而被迫卖掉房子情况以及是否适用于一年或两年转售的物业，都待解决。   　　据加拿大广播公司(CBC)报道，省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)曾说过，有一次他由温哥华国际机场(YVR)乘搭的士，并在的士上与的士司机闲谈起来，其中谈到楼价。   　　大温业主处境矛盾 　　该的士司机表示，自己的子女希望在温市南区居住，但楼价太高，负担不来。他于是问该的士司机现住在哪里，该的士司机答道“温哥华”。他于是再问该的士司机，是否希望省府采取一些措施，去降低楼价。 　　CBC的报道指出，这情况正好反映大温业主的两难局面，一方面希望子女能够置业，但另一方面希望见到自己手上的物业价值上升。 　　早在去年9月，麦德庄便提到协助首次置业者“上车”的方法，是修改首次置业者可享有税务优惠的门槛。此外，省府也考虑更改物业转让税，一般预料省府不会取消这个税项，因为这是省府其中一个主要收入来源，预计今年能为库房带来13亿元进账，因此省府可能定出较高的豁免水平。至于另一招是增加物业供应量，不过，这个难题很大程度上落入联邦及市政府手中。 　　省新民主党房屋事务评论员尹大卫(David Eby)称，省府不应以短期的方法去解决长期问题。

物业发展商Inzola Main St. Inc于去年春天入禀法庭，指由于市政大楼层数高，并且接近旁边较矮的建筑，前年冬季雪暴连连的时候，由大楼滑落到毗连公司物业的积雪，随着时间逐渐增加，对建筑物造成实质压力及损毁，因此向宾顿市政府提出诉讼，索偿150万元。   答辩状指合乎要求 据Inzola申索陈述书形容，楼高10层的L字形市政府大楼「包围」着两层高的公司物业，并形成一道「雪屏障」。在冬季时，大量积雪掉到物业的屋顶上。公司又指按安省建筑标准（Ontario Building Code），兴建新大厦前必须先作全面积雪分析，新大厦对较矮建筑所造成的积雪不得超过5米，否则不能动工。陈述书除认为宾顿市政府对事件有责任外，另外亦提及建造商Dominus及大楼业主Fengate LP同样有责。 被告三方的答辩状（statement of defence）反对有关指控声称。答辩状指出Dominus研究过大楼的计设不会对Inzola物业，或附近建筑物的积雪模式造成改变。Dominus表示已达到省所有的强制要求并得到兴建许可。答辩状亦指出市政府大楼是楼高9层而非10层。资料来源：星报  

  针对海外投资者对推高加拿大房市的作用，CMHC在2014年秋天首先对加拿大全国各地的共管柏文市场展开调查，方法是透过每一间大厦的管理公司了解大厦内租客、自住及海外投资者（长住地址不在加拿大的业主）的比例。有关数据在2014年12月发佈，显示海外投资者在业主中所佔的比例比想像中要低，在大多伦多约佔2.4%。即使在外国买家比例最高的多伦多市中心区，海外投资者也只佔到大约5%左右。 多市柏文3.3%外国人拥有   CMHC在2015年12月再推出进一步数据，在16个加国大都市中，温哥华外国买家的比例最高，2015年外国买家拥有温哥华的柏文数目达到3.5%，多伦多2015年有3.3%的柏文单位为外国人所拥有。   杜坚指CMHC将继续调查柏文市场的海外投资情况，对独立屋及单一家庭住宅的海外投资者情况也会做出调查，但难度会较调查柏文市场大。   杜坚当时受访时指出，大多区平均房价在很大程度上是被价格最高端的20%豪宅市场拉高，普通住宅市场在广大地区内其实仍存在不少选择。CMHC的一些研究显示，如果去除大多区最贵价的20%房屋交易，区内其他地区的屋价上涨与民众收入上涨大体相当。这意味着有人可选择百万或数百万的高档住宅区，但负担能力不够的人仍可根据自己的能力做出选择。   然而，CMHC行政总裁西多尔（Evan Siddall）曾经承认，CMHC缺少关于外国买家的准备和可靠数据，因为很多业主不会诚实上报真实情况。对此，UBC城市规划学系华裔客席教授甄瑞谦，曾质疑该报告的调查方法，他说：「仅是通过询问物业经理就得出有多少海外买家比例，这不是猜测吗？而且物业经理怎么知道哪些住户为海外买家？」

2016年刚开年，中国股市就出现大崩溃，引发全球金融市场恐慌。各界专家纷纷开始讨论，这次震荡到底是会助推温哥华房地产继续升温还是会刺破温哥华的房地产泡沫。     2015年夏天，面对房地产泡沫和经济增长的迅速放缓，中国开始积极寻求人民币贬值。这些举措，引发了中国股市的大崩盘，下跌约百分之四十。 加拿大经济在本次全球市场震动中也难以独善其身，油价与加币双双大跌，屡创新低。低企的加币成为吸引外资的一大因素。 尽管目前尚不能肯定到底有多少来自中国的资金涌入了温哥华房地产市场，但是专家们已经达成基本共识：中国资金是温哥华楼市的主要推动力，其影响力还在不断扩大。 在这样的经济背景下，部分分析师看涨温哥华房地产。 新斯科舍省的经济学家德里克·霍尔特认为：“没有人会眼睁睁的看着资产缩水。要么持有美元，要么持有温哥华的房产，对中国投资者来说这两者都是好的选择。” 前TD银行高管，现温哥华移民服务机构领导人Tung Chan认为，中国的经济动荡会导致温哥华房价上涨。他表示，香港，台湾和中国大陆的一些市民，都可能会寻求温哥华这样的城市作为资金避风港。 但是，一些企业内部人士和基金经理则认为涌入温哥华的中国资金已经在2015年见顶，接下来将发生逆转。 JKD Capital基金的执行合伙人塞斯·丹尼尔斯，相信温哥华楼市正处于危险之中。该基金主要投资于加拿大房地产，帮助客户管理房地产投资。2015年秋天，中国股市经历了夏天暴跌之后的反弹，然而丹尼尔斯准确预测到了中国将在2016年初经历新一轮货币贬值和股市危机。 在丹尼尔斯看来，中国经济下滑，使人们资产缩水，势必减少海外投资。同时，他预计，中国政府也将采取更严格的措施防止资本外逃。丹尼尔斯还提到，许多由中国资金推动的豪华住宅市场，比如香港和悉尼都已经开始呈现跌势，这种情况很可能发生在温哥华。 一位埃德蒙顿的基金经理希利亚德·麦克白，不相信中国经济下行会导致人们将钱投资到海外。他说：“每个人感受到经济压力时，都会选择把钱留在家里。”  卑诗省房地产投资顾问奥兹说，他对2008年的全球经济危机记忆犹新，当时中国市场和全球大宗商品交易都在崩溃，当时，温哥华的房地产市场也急剧回跌。“每个人都想知道，中国经济下滑会让人们加大海外投资还是积极撤回资金，我只想说，从历史来看，这次的经济下滑与2008年有很大的相似之处，温哥华房地产市场处于危险之中。” 华尔街对冲基金大佬索罗斯，也表达了和奥兹相似的观点：2016年全球市场正面临一场与2008年类似的危机，投资者必须非常小心。据彭博社报道，索罗斯周四在斯里兰卡举行的一次经济论坛上发表了上述观点。索罗斯称，中国正艰难寻找新的经济增长模式，而人民币贬值会将一些麻烦传导给全球其他国家。 一位在卑诗省从事进出口业务的中国移民，曾经预测到人民币将在2016年贬值，他透露从贸易情况来看，已经有大量资金从中国流入了温哥华，而在2016年，这股趋势将放缓。

对于豪宅市场来说，纪录只是用来被打破的。北京顶豪“领头羊”万柳书院刚刚以20.3万元/平方米的价格签约一套顶豪，打破了此前北京顶豪的成交纪录，几天之后，有“最贵豪宅”之称的北京壹号院，又以逾20.9万元/平方米的价格签约成交，创北京豪宅单价之最。由于市场上还有大量已成交的高价地即将迈入高端住宅行列，业内普遍预计，今年顶豪产品的供应数量将更多，市场竞争也将进一步加剧。 屡破价格天花板 据北京市住建委网站消息，目前北京壹号院项目已经签约7套住宅和5套商业，住宅的成交均价是167348元/平方米，商业的成交均价是182393元/平方米。据项目内部人士透露，按建筑面积的单价计算，最高成交价已达209280.87元/平方米。 值得注意的是，就在此前几天，万柳书院刚刚以203000元/平方米的价格，成交一套面积为252.83平方米的顶层住宅产品，总价达5132.449万元。突破20万元/平方米的价格，成为北京房地产市场上的最高成交单价。不过，这一豪宅纪录迅速又被打破。 房地产项目的成交均价并不等同于开发商的拟售报价，在此之前，位于孙河板块的中粮瑞府曾报价22万元/平方米、位于丰台西局的龙湖别墅项目也以 25.45万元/平方米的拟售单价面市，但都不是最终的成交价格。上述北京壹号院和万柳书院的3套房源，也是迄今成交单价首破20万元/平方米的住宅项目。 “从去年底到现在，客户的认购热情特别高，但因为购买资格的问题，不少房源还没有形成最终签约，这些房源的价格不少都超过20万了”，融创内部人士这样告诉记者，她预计，今年超20万元/平方米的房源会越来越多。 高端楼市逆市大涨 在高价地的倒逼之下，北京房价也一路飙涨，无论单价还是总价纪录均被不断打破。 据亚豪机构统计数据显示，2015年北京实现成交的10万元/平方米以上的顶豪项目多达21个，比2014年增加6个，比2013年增加了14 个，10万元/平方米以上的顶豪队伍在2015年进一步壮大。另外，2015年北京豪宅的单套最高成交价格为19.6万元/平方米，2014年为14万元 /平方米，2013年则为14.8万元/平方米，北京顶豪成交价格的天花板也得以摸高。 据中原地产研究部统计数据显示，2015年全年，北京10万元/平方米以上的顶豪项目成交爆发，签约套数达到261套，从成交量看，不但261套的成交量创造了历史纪录，高达135亿元的总成交额，也是过去历史总和的数倍。 “从2015年北京纯商住宅成交特征中可以看出，中低端产品所占比重明显下滑，而中高端所占比重则不断上升”，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，2015年单价30000-60000元/平方米的中端产品成交占比高达26%，相比去年上升8个百分点；而单价60000元/平方米以上的高端住宅产品实现成交1985套，同比增长60%。 郭毅认为，由于土地成本的节节攀升，以及保障房配建对于住宅部门面积的蚕食，使得大量新项目不得不提升价格进入高端住宅行列，而地王扎堆的现象也使得高端豪宅片区不断增多，并逐渐呈现出全城化的趋势，而在这一变化过程中，高端住宅市场直接连跨数级，逐渐进入10万元/平方米以上顶豪主导的局面。 “随着土地市场的稀缺，一线城市的商品房进入了豪宅化趋势加速期”，中原地产首席分析师张大伟也说，从去年开始，北京商品房住宅市场已经进入高端化。 今年豪宅分化将加剧 从2015年土地市场成交特征来看，预计今年高端市场所占份额还将继续快速增大，而10万元/平方米以上豪宅阵营也将继续扩大。据统计，2015北京土地市场成交中，高达26宗楼面价超过3万元/平方米的地块，未来都将是高端项目。 “虽然成交量大幅上涨，但是因为供给量也大幅上涨，整体市场竞争预计会越来越激烈。”张大伟告诉记者。据其统计，2015年北京整体待售的顶豪住宅套数就已经超过1000套。然而，从成交情况来看，市场成交依然集中在少部分项目，去年成交套数超过十套的顶豪项目主要集中在盘古大观、万柳书院、使馆壹号院等少数几个项目中。 随着豪宅供应量的不断加大，豪宅之间的竞争还将继续加大，这也将导致豪宅的定义标准不断提升。 “在经济疲软、客户稀缺的当下，无论新老项目，都急需让自己继续修炼”，北京某豪宅营销负责人告诉记者，老项目急于求变，而新产品更要深刻研究如何耕耘、播种才能在众多顶豪中惊鸿一瞥。在他看来，未来决定豪宅价值的除了地价、地段等传统要素之外，在设计、精装等软性因素上有更大的竞争空间。随着一大批新兴购买力的进入，目前市场上的不少老牌豪宅正在重新设计装修，希望品质进一步升级，以提高市场认可度。

近期西温一栋正在兴建的巨型豪宅在当地引爆了一场酝酿已久的争论，西温市府计划尽快出台新的附例，来限制房地产投资者在拥有历史价值的社区，拆旧屋修建巨型豪宅。    　　2013年11月，温西华裔商人Ge Chen以220万元买下位于西温Ambleside社区Mathers 大道1700号路段的两个相连旧屋，土地面积为48,954平方英尺，居住面积高达2.6万英尺。 该屋在明年建成之后，将是西温面积最大的房屋。由于西温市府可能于今年春天通过「怪兽屋」限制附例，令该华裔超大豪宅，可能是取得建筑许可的最后一间超大房屋。　　西温市议员Nora Gambioli指出：〝这就是一个最明显的、突出的例证，是我们不希望发生的。而现在变得越来越糟，每个人都在挑战极限，包括开发商、业主、建商、地产代理。〞   据CBC报导，Chen说新建的住宅主要是为了自住，建成后将有9或10名家庭成员居住在这里。他承认新宅非常大，不过他认为新的建筑将有利于改善这一社区。 他强调：〝我们就是按照城市附例所规定的做，那就是按规定我们可以建的房屋面积。〞开发商称，高昂的房地产成本令他们的客户不得不利用每一寸土地。由于西温市议会计划于今年春季出台限制超大面积住宅的附条，很多持有老旧独立屋的业主在考虑是否要赶在附例实施前卖掉旧屋。 　　温哥华另一栋引人注目的豪宅是Lululemon创办人位于温西的〝楼王〞，居住面积达30,600平方英尺，近期估价为6380万元，为卑省最贵豪宅。 　　与此同时，卑省多个房地产市场火热的城市，从穆迪港到白石镇，都有召开过公听会，人们期待解决巨型豪宅的问题。 　　 西温市议员Gambioli在去年2月举行的公听会上，她呼吁市府立即实施临时城市附例来限制巨型豪宅，否则Chen申请修建巨大豪宅的传言将成为事实，而她当时预估的建筑面积比Chen实际获批的还少10,000平方英尺。不过她的提议在市议会被否决，2014年3月，卑诗省田土厅（Land Title Office）批准了屋主将两块地合并的申请，随后屋主获得西温市府颁发的建屋许可证。 　　迫于公众的压力，近期西温市议会再度商讨如何应对巨大豪宅对住宅区其他业主的负面影响。他们计划采用分阶段出台相关附例，首先对合并土地修建住宅的建筑面积上限设为6,300平方英尺，对在建筑工地上砍伐树木、修建林荫大道和围栏作出具体规定；以后将考虑对建筑高度、障碍物、挡土墙的修建规范化。

甫挂牌放盘 4小时内成交 卖家迁兰里   近期外围经济隐忧重重，惟无碍卑诗房市继续炽热，大温独立屋卖盘更出现供不应求现象，成为卖家市场。遇上加元汇价跌至新低，更吸引外资扫货，导致2016年温市独立屋价再飙升。位于温东基兰尼区(Killarney的一幢31年楼龄独立屋，接到多个offer抢购之下，周三由华裔买家以220万元买得，价格两年涨了逾百万元。白人屋主表示，儿子嫌物业税重将迁居兰里。有本地经纪分析，如经纪集中各买家同一天睇楼，再以竞价出售，也可导致抢房追价情形。   位于温东兰卡斯特街(Lancaster St.)5746号的独立屋，卑诗物业估价署(B.C. Assessment Authority)估值165万元，上月21日才签约挂牌以189.9万放盘，周三终以220万元卖出。 房子售出后，据现年70岁女屋主斯卡迪罗(Angela Scardillo)周四接受《星岛日报》记者访问时表示，她对成交价非常满意。她说：「经纪指有许多人出价，仅短短4个小时，就成功售出，听说买家是华裔。」 儿子嫌地税重 难以负担 斯卡迪罗透露，她因为丈夫过世，本打算把房子留给儿子，但儿子嫌房子太大难维修，加上地税重将难以负担，所以决定卖房，帮儿子转往兰里买屋，自己则搬入柏文居住。 斯卡迪罗说：「虽然我的独立屋是旧房子，但在6年前，我曾把室内装修过，其中大门入口地板还铺设大理石，看上去十分高贵大方，相信是华裔买家选购的部分原因。」 卖方地产经纪戈尔德(Theresa Gold)接受《星岛日报》记者访问时也证实，这幢独立屋才在周三对外展示，不过一天即有多个买家出价，结果最终以220万元卖出，超过估价三成，买家是一位华裔。 卑诗物业估价署资料显示，这幢屋龄31年的独立屋，共有6睡房、4个浴室，室内面积3,844平方尺，但土地面积有6,420平方尺。今年政府估价为165.6万元，在前年估价还不到120万(见附表)，而估价署今年公布房屋估价是以去年7月市值计算。该屋若以220万卖出计算，等于两年内增值100万。 30年前屋价22.3万元 资料显示，斯卡迪罗1984年以9.3万元购入土地，1985年在土地建屋，当时价格为22.3万。若以220万卖出的成交价计，等于30年来房产刚增值10倍。       集中买家同一天睇楼  易形成抢房加价   有地产经纪分析，近来因加元汇率下跌，加上温市独立屋供不应求，导致温东独立屋能以估价再加三成售出，这是很正常情况。不过，经纪集中买家同一天睇楼，再以竞价出售，或造成买家抢房加价。而情况不仅在温东，可在大温其他城市出现。 地产经纪刘毅在接受《星岛日报》记者访问时表示，过去几年，温东相较温西或列治文涨幅不大，如今上涨，可说是补涨。他说：「过多资金当然往市场兴旺的低处跑。」 加元汇价下跌 屋价变相便宜 刘毅分析，自去年以来，大温地产大幅上涨，估计主要受惠加元下跌，在兑美元跌幅达30%的情况下，如购入200万加元房屋，约为140万美元，可说十分划算。此外，温市独立屋供不应求，在温西难以购入独立屋的情况下，令温东独立屋能以估价再加三成售出，这是很正常情况。 地产经纪苏娴雅向《星岛日报》表示，如今不仅温市独立屋供不应求，整个大温独立屋都很抢手。她说：「市场确实很热，如今地产经纪如果接到独立屋放盘的生意案，等于中了649彩票。」 她指，去年大温独立屋平均上涨20%，若以温东独立屋可以估价加三成售出，说明购房热度还在升温，但是否涨势能持续到年底，则很难说。苏娴雅相信，斯卡迪罗的独立屋能高价成交，估计部分原因是，经纪集中买家同一天睇楼，再以竞价出售，形成买家抢房加价现象。 虽然加拿大皇家银行（RBC）周五起增加按揭利率，2至5年期定息按揭贴现率各自调高0.1厘，或许希望为房市降温，但若加元持续下跌，中国热钱又继续涌入，估计大温房价将很难短期下跌。

大温楼价近年持续上升，成为市民经常谈论话题。卑诗物业估价署近日向本省业主陆续发出的2016年物业估价单中，大温地区独立屋的估价都有明显升幅。不过，其中一幢温市独立屋，估价为385,900元，可能是温市最低价独立屋。 这幢独立屋位于温市东区麦克莱街(Mclean Dr.)937号，它是一幢面积540平方尺的两层房屋，建于1909年。由于它背后为商业用地，屋后方的围墙与房屋距离只有不足一尺，所以花园位置则在该房屋旁边。而整个33乘44尺土地，只能容纳小花园和房屋，不设停车位。 该幢独立屋的业主罗利(Ann Rowley)，是在2002年以17.3万元买下。据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，罗利不太清楚卑诗物业估价署如何计算，因为旁边差不多大小的房屋，本年估价则为57.9万元。虽然她的房屋估价这样低，但对比去年的估价，已上升16.6%。 罗利表示，她在购买这幢房屋前，已花了近3年时间寻找，希望能在市内找到目标。因这个位置无论在购物或工作都很方便，现阶段无意搬迁。但是如果有人愿出吸引价钱要求她出售，她不介意考虑一下。    

列治文市一幢号称最贵的豪华独立屋，据卑诗物业估价署刚公布的最新估价为410万元，而该物业在去年7月时，曾经以580万元高价易手，换言之，当时成交价已较今年最新估价高出170万元。 据列治文区报《列治文新闻》报道，上述位于列市西北部里弗代尔(Riverdale)社区吉本斯路(Gibbons Dr.)6260号的豪宅，去年估价为320万元，并于同年7月以580万元成交，较估价更是高出260万元。 该报道又指出，自从2005年，列治文住宅物业平均价格上升134%，升幅仅次于温哥华和西温。 根据2016年物业估价资料显示，约于4年前落成的吉本斯路6260号，是列治文市最值钱的「屋王」。 由于今年独立屋估价大幅飙升，据列治文市政府表示，该市的独立屋业主，今年所要交的物业税比率，将会显着高于柏文和城市屋等其他类型住宅物业。 另外，据2016年物业估价资料显示，列市全部物业(住宅和非住宅)估价总值，由去年的597亿元，增至今年的669亿元，而在去年批出的建筑许可价值则达10亿元。    

尽管加元和油价一路下跌，加拿大经济不见起色，但海外资金继续涌入加拿大房地产市场。加拿大广播公司记者皮蒂斯（Don Pittis）分析说，这是温哥华和多伦多房地产市场继续火热的部分原因。   中国股市暴跌，经济放缓，对国外商品的需求减少，波及俄国、巴西其他经济新兴国家。几年来源源涌入这些国家的资金开始转向。相比之下，加拿大市场和社会结构稳定，人口教育程度高。尽管产油区受到低油价打击，但加拿大的其他经济领域表现不俗，并将从美国的经济增长中得益。   皮蒂斯说，和许多国家的经济乱局相比，加拿大虽然沉闷但是却安全，是个存钱的理想地方。    

　　多伦多的华裔眼镜师 Alfred Wong 在2年多前购买了位于 Yonge 和 Gerrard 街的著名公寓大楼 Aura 地下的一间商铺，作为一项商业投资。然后事情的发展却超出了他的想象，原本在宣传图上人流涌动，通道横行的地下商城却几乎成了一座空城，他的生意也每况日下。 　　在该商铺的宣传单上，明确写着未来将建起多条通道，使地下商场与1200家商户、50栋大楼，以及 Union Station 相连，这显然对于Alfred Wong 的生意颇有助益，也是他下决心购买该商铺的重要原因。然而至今，地下通道还没有建成，Alfred Wong 的生意也大受影响。 　　对此，Alfred Wong 表示：“事实上，每天我都在赔钱。在这栋公寓附近没有任何的车流量，这使得商城的生意非常难做，据我所知，大多数商铺的买主都在赔钱。” 　　至今，可以容纳12家饭店的地下商城美食街只有3家餐厅入驻，计划引入122家商家的地下商城有超过一半以上的商铺都空置着。 　　Alfred Wong在2013年以35.6万的价格买下了该商铺。目前，该公寓公司向该开发商 Canderel Residential 和 College Park Residences IV 提起了3,160万的诉讼，状告他们将该地下商场粉饰成“顶级的商业中心”，捏造要建设地下通道的事实。     　　目前，该公寓公司指控开发商Canderel Residential 和 College Park Residences IV 过失性欺诈、非法违约、建设不完善等多项罪名，但是这些罪名证据还没有被法庭证实。 　　在邮件中，College Park Residences IV 的公共发言人 Danny Roth回应称，他们此时无法对此事进行回应，因为法庭还没有开庭审理此事。 　　多伦多市政府的经理 Al Rezoski 曾参与了 Aura 大楼的设计。他对此表示，尽管目前可能实施的一项翻修Chelsea 酒店的新计划有可能会使得该地下商城与 Bay 街上的 Atrium 通过地下通道连通。但是乐观来看，可能至少得等到10年后了。 　　多伦多的律师 Ted Charney 也称，许多的开发商在这方面都是臭名昭著的，他们常常会在宣传单上夸大商品的价值，并提出一些不会履行的虚假承诺。他提醒说，消费者一定要提高警惕，不要轻易相信开发商的宣传。

根据最新的一份地产研究报告，温哥华100万元或以上的房屋，去年销售量较前年（2014年）上涨四成六，其中超过400万元房屋的升幅更高达67%。 百万元城市屋销量升95% 据苏富比地产公司(Sotheby's International Realty Canada)周二发表的报告指出，温哥华去年转手的100万元或以上房屋单位共有4,578个，较2014年大增46%。其中，去年温市成交的100万元或以上独立屋数量，比2014年上升了42%，也在豪宅成交的房屋类别中占大多数。至于百万元或以上的城市屋，销售量增幅更惊人，去年比2014年上升95%，而百万元柏文去年的销售量则较2014年上升44%。 过去100万元楼房被列为豪宅，不过随着房屋价格愈来愈高，100万元或以上的房屋比比皆是。据大温地产局(REBGV)日前公布的最新数字，大温地区独立屋去年12月的基准价是1,248,600元，而城市屋及及柏文分别是543,700元及436,200元。 报告指出，除了温哥华之外，大多伦多地区去年100万元或以上房屋的销售量，较2014年上升48%，其中400万元以上的销售量更上升71%。 报告称，温哥华及大多伦多地区上述情况，主要是由利率低、加元汇价低企、失业率低于全国平均、 人数增加及海外者投资所带动。 不过，卡加利百万元或以上房屋去年的销售量比2014年下跌41%，这主要是受到油价下挫，影响消费者信心所致。   加元低吸引外资 逾400万元豪宅飙7成   沉闷却稳妥：海外资金继续涌入加拿大房地产市场   尽管加元和油价一路下跌，加拿大经济不见起色，但海外资金继续涌入加拿大房地产市场。加拿大广播公司记者皮蒂斯(Don Pittis)分析说，这是温哥华和多伦多房地产市场继续火热的部分原因。   中国股市暴跌，经济放缓，对国外商品的需求减少，波及俄国、巴西其他经济新兴国家。几年来源源涌入这些国家的资金开始转向。相比之下，加拿大市场和社会结构稳定，人口教育程度高。尽管产油区受到低油价打击，但加拿大的其他经济领域表现不俗，并将从美国的经济增长中得益。   皮蒂斯说，和许多国家的经济乱局相比，加拿大虽然沉闷但是却安全，是个存钱的理想地方。

　　本周四（1月7日），最新一项研究报告显示，去年多伦多和温哥华价值100万以上的豪宅销售量大涨，主要是因为加币汇率的下跌，吸引了大批的外国买家。而400万以上的超级豪宅销售量增速则超过了百万豪宅，在多伦多的销售量年增长约71%，高于温哥华的增速67%。 　　根据 Sotheby's 国际地产加拿大分公司的研究结果显示，大多伦多地区的豪宅销售量在去年一年增长了48%。而同样火热的温哥华市场，豪宅销售量也在去年增长了约46%。 　　而400万以上的豪宅销售量更是增长迅猛。在2015年，多伦多市400万以上的超级豪宅销售量增长了71%，而温哥华市仅增长了67%。 　　与多伦多和温哥华情况完全不同的是，卡尔加里的豪宅市场则出现了颓势。2015年，卡尔加里的豪宅销售量在石油价格狂跌的大背景下则出现了减少。Sotheby's 的报告显示，卡尔加里的100万以上的豪宅销售量在去年一年减少了约41%。 　　蒙特利尔的豪宅销售量则在去年增加了约15%。 　　对此，Sotheby's 国际地产加拿大分公司的市场总监 Elaine Hung 称，低利率、移民的涌入以及有限的供应量都是推高多伦多和温哥华两地豪宅市场的重要原因。 　　Hung称：“我们发现现在还有许多买主急切地希望进入豪宅市场，但是豪宅的供应量却非常有限，特别是在一些著名的社区。”这也就导致了日益激烈的竞价大战。 　　Hung还表示，外国买家确实在其中有着重要的作用，因为他们的研究发现国外的买家对豪宅的兴趣越来越浓，尤其是400万以上的超级豪宅。 　　对于2016年豪宅市场的预期，Hung称可能情况几乎相同，多伦多和温哥华的豪宅销售量会继续增加，卡尔加里的豪宅市场仍然会减缓，蒙特利尔的豪宅市场相对保持平衡的增长。

2016年1月7日，福建厦门，海沧区正在建设中的商务地标东南航运总部大厦部分楼群。有网友调侃说，北京有个中央大裤衩，厦门也不赖，跟得上时代的脚步，正在建设中的东南航运总部大厦部分楼群来了个倒穿裤衩，又成为建筑史上一大亮点。

地产经纪假后生意不断 「淡季不淡、全年无休」 大多伦多地区在去年全年的房地产市场热火朝天，尽管新年伊始、且已进入一年中天气最严寒的1月，但房地产市场的火爆程度不减。有地产经纪表示，新年假期过后刚上班3天，已有5名客户委托买卖房屋，真可谓「淡季不淡、全年无休」。     有华裔地产经纪指出，根据过往的情况，房地产市场在每年的12月份通常比较淡静，因为12月份的天气已经较为寒冷，下雪也很平常，加上适逢圣诞和新年假期，不少人会利用假期外出旅行，挂牌出售房屋的人士很少。 不过，在去年的12月份，大多伦多地区并未出现房地产交易活动明显减少的情况。大多伦多地区在去年12月经多重放盘系统成交的重售住宅，共有4,945宗，是历来同期位居第二的佳绩。 该经纪昨天表示，她刚在本月3日度假归来，已接获了不少客户买卖房屋的查询电话。在短短3天内，已有3名客户正式委托她买房，另有一户已委托她将房屋挂牌上市，她还将在今天与另一名委托卖房的客户正式签约，忙得不可开交。 她说∶「委托买房的3名客户各有需求，其中一名客户计划购买独立屋用於自住，另两名客户准备分别购买镇屋和共管柏文作为投资。不少买家已认识到，买房是投资保值的方向。」 她又说∶「保守估计，大多伦多地区在今年的房地产市场预期与去年差不多，不少非华裔的卖家在元旦过后已准备将房屋挂牌上市，华裔卖家通常会等到农历新年结束后才考虑卖屋。」 她还指出，联邦政府为了给多伦多和温哥华的房地产市场降温而出招提高50万元以上住宅的CMHC房贷保险按揭首期，目前尚未看到对大多伦多地区房地产市场的影响。

  近期大温居民在网上发起一项新的请愿活动，敦促政府立即采取措施，限制海外投资者在本地的投机置业行为，堵住税务系统漏洞。 　　新的请愿书敦促省府进行干预，以使〝下一代〞的住房可以负担得起，该请愿称，大温房地产市场的外国买家〝正在摧毁我们的城市〞以及〝无数家庭的希望与梦想〞。 　　大温地区近年来房价持续攀升，引发本地居民多次在线请愿。根据大温房地产局星期二公布的数据，2015年住宅销售创下有史以来最高纪录，温哥华独立屋基准价格上调了24.3%，达到1,248,600元。 　　尽管地产界和省府均称海外投资者对卑省房价的影响很小，不过很多居民和分析师相信，一直以来驱动本地房价上涨的资金流主要来自中国大陆。 　　与温哥华类似的房地产市场，如澳大利亚的一些城市和香港为限制海外买家在当地置业投资，当地政府一直在追踪海外买家的交易活动，不过加拿大甚至还没有收集过相关数据。罗品信再吁对炒房征税 承认房市已失控近日温哥华市议会再度提议，增加2个收税项目以冷却温哥华过热的房地产市场。 这两项税收包括：针对富豪买家的豪宅交易税，和投机交易的征税，以阻止业主在房地产市场通过短期交易赚取利润。温哥华市长罗品信在星期二首次承认，担忧外国投资者对本地房地产市场的影响，显而易见低陆平原地区的房价已与当地收入水平脱节。 　　卑诗物业估价局周一公布的物业估价数据显示，大温地区的物业估价大幅上升，罗品信对此发表声明称，敦促对投机交易行为和豪宅买卖征税，以使温哥华独立屋市场降温。 　　他说，整个大温地区住宅价格的增长已经失控，在温哥华独立屋均价已达250万元。 　　近期的一项研究显示，在温哥华房地产市场来自中国大陆的买家日趋占据主导地位。尽管此前罗品信曾抨击该研究，星期二他说：〝我们还需要更好地追踪来自省府和联邦政府的国际买家的数据〞。 　　新发起的卑省请愿说，外国投资者越来越多地在使用温哥华住宅、而非银行来储蓄财富，很多海外投资者正在钻税务漏洞，以减少或免缴房产转让税，从而剥夺了加拿大纳税人的利益。 　　该请愿呼吁立法者立即收集外国业主的数据，核查有多少这样的住宅是空置的，并据此来限制非加国居民为逃税的购房行为。省府房市税收狂吸金 冷淡面对民众呼声卑诗省府并不赞同采取行动来限制外国买家，不过迫于公众的压力，去年省财政厅长麦德庄（Mike de Jong）说，省府正在考虑调整房产税，以帮助新的买家进入市场。 　　财政厅发言人Jamie Edwardson表示说，省府仍在寻找办法来帮助首次购买住宅的买家，但是任何方案都需要有预期的效果，即不破坏省民已经建立起的公平，同时不会令外国投资者对投资卑省失望。 　　环球邮报在几个月前的一项调查发现，很多来自中国大陆的投资者在温哥华投资置业，利用加拿大纳税系统的漏洞转移资金，将所购房产登记在配偶、子女或公司名下，以规避各种税收。 　　针对这项调查，省府虽然承诺采取措施堵住税务系统漏洞，但省财政厅长麦德庄（Mike de Jong）表示，省府将效仿安省的相关措施，不过由于面临让大温房地产市场降温的压力，他不得不谨慎行事。 不过在星期二，财政厅发言人Jamie Edwardson对于麦德庄这个有条件的承诺也加以否认。专家指出，卑省今年的财政盈余预算主要得益于物业转让税收入的大幅增加，预计本财年的物业转让税收入达11亿元，这也就可以解释为什么省府不愿对外国买家采取限制措施。 

如何在居住成本昂贵的温市，增加可负担房屋的供应量，是市府当务之急。据一位亚裔商人表示，他可以建造更多成本低于10万元的后巷屋(laneway home)，帮助解决住屋不足问题。 据CTV电视台报道，温市亚裔商人斯蒂芬杜(Stephen Do)，正在许多社区派发传单，徵求一些愿意出租部分后院土地的业主，让他在屋地一角兴建采用模块式组装技术建成的后巷屋，而土地业主每月可收取200至500元的「地租」。 帮助年轻人找居所 至于后巷屋的租务则由斯蒂芬杜负责。此外，土地业主如有兴趣，也可直接购买此类成本低于10万元的后巷屋。 据温市政府资料显示，自从2009年，温市有超过2,000幢后巷屋落成。 不过，据地产事务律师贝尔(Richard Bell)指出，任何有意签订类似租赁协议的屋主，务须注意责任风险，例如屋主是否有权拒绝个别租客，或后巷屋工程一旦出现延误所要承担的法律后果等。 贝尔表示：「我非常支持创新的建议，但业主必须小心地产法例，作出任何相关决定前，最好谘询专业意见。」 斯蒂芬杜强调，他不是希望藉此图利，而是想帮助年轻人找居所。 他又表示，自己也有3个成年子女，因此他了解下一代置业的困难。

     专为长者而设的「延迟缴交地税计划」(BC property tax deferral program)，去年全省共有3.6万人成功申请，以低利率将地税的缴交限期推迟至售出物业为止。有专家指，业主可以将资金作其他投资，回报会比延缴的利息更高。 　　55岁或以上的业主都可申请「延迟缴交地税计划」，毋须任何入息或还款能力审查，并可享有0.85%的非复利(non-compound)低息优惠，业主可以将每年的地税押后至售出房屋后才一次缴交。举例说，延迟缴交6000元地税，每年的利息只是51元，去年全省已有3.6万人申请延迟交地税。 　　受到物业估价上升影响，每年需要缴交的地税亦明显上升，对只有固定收入的长者来说，负担愈来愈重，而该计划就能帮助长者更有弹性地理财。 　　温哥华建筑师及开发商Michael Geller表示，自已也申请了「延迟缴交地税计划」，已经将过去6年的地税推迟。他说由于利息低，很多长者就算有能力缴交地税，都会选择参与计划，将资金投资在其他方面，赚取更高回报。 　　省新民主党议员尹大维(David Eby)亦表示，他所代表的温哥华灰角(Point Grey)选区，有不少业主已申请延迟缴交地税，以减低经济负担。但他说，该计划只是一个短暂应对方法，未能真正解决区内房屋问题。