地产

　　目前仍在全职工作、但已经开始为退休生活筹划的石先生，认同金融专家的说法，指换屋套现是退休财务计划中，一个重要的组成部分。他表示，换屋首先是考虑要自己的生活现状，须要换屋时就及时换。 　　他个人认为，现时房市是高峰期，换屋是一个好机会，莫要贪心等升值到最高，一旦房市回落时反而措手不及。 　　石先生指，子女都已成家立业，分门立户，家中人口减少，目前只是与太太两人居住在两千多呎的大屋。 　　子女迁出　打理大屋感吃力 　　夫妇两人一方面感到不须要那么大的空间居住，另一方面亦日渐感到打理大屋不易，例如以前儿子同住时可帮忙铲雪及清理花园，现时则要亲力亲为，令他深感力不从心。 　　他指会趁现时屋价正高，认真考虑大屋换小屋，套出一部分现金留作退休生活。他的物业20多年前购入，当时仅须约30万元，贷款早已偿清，目前房屋市值已过百万元。 　　他考虑将大屋换成柏文单位或是城市屋，即使扣除经纪费、土地转让税等成本，仍有至少数十万元现金落袋，日后也有助减少地税、水电等日常支出，降低居住成本。 　　对于现时房市仍有升值，他是否会进一步观望等到房价最高时才出手，石先生豁达地表示，其实没有人知道何时是房市的最高点，他的房屋已经赚了钱，实际生活中又有换屋的需要，现时已算是好机会，所以不会一直等升值到“最高点”才出手卖屋，万一市道回落，反而会措手不及。

　　1月15日，加拿大房地产协会CREA公布的最新数据显示，2015年12月全国的平均房价比与2014年同期上涨12%，均价达到45万4342加元，12月的销售量也比一年前增加10%. 　　蒙特利尔银行(BMO)的经济学家 Sal Guatieri 说，温哥华在带动全国的房价，已经没有词汇来形容温哥华的市场是多么疯狂。 　　数据显示，去年12月温哥华的房产销售比一年前大增33.7%，价格涨17.8%。 　　如果把多伦多和温哥华这两个城市剥离出去，全国均价的年度涨幅为5.4%，均价为 33万6994加元。 　　如果把不列颠哥伦比亚和安大略这两个省都全部排除在外，其他省的房产均价去年12月比一年前下降了2.2%，均价29万4363加元。 　　CREA的报告说，两层独立房继续是涨价最大的类别，2015年12月比一年前价格上涨9.15%，其次是一层独立房，涨价6.63%，联排住房涨6.12%，公寓涨4.96%。

　　本周一（1月18日），多伦多地产局（Toronto Real Estate Board）发布了最新的房地产市场年度回顾和预测报告。在报告中，多伦多地产局预测称，2016年多伦多房地产市场仍将保持强劲的势头，可能在今年创造新的历史纪录。 　　多伦多地产局预测称，今年多伦多地区的房屋销售量会在9万6,500至10万5,000之间，可能会略高于或者略低于去年的纪录10万1,229。 　　今年，多伦多市的平均房价预计会达到65万5,000元至66万5,000元之间，高于2015年的平均房价62万2,217元。而2015年的房价比2014年高出了约9.8%。 　　去年，大多地区和南安省部分地区的房地产市场异常火爆，房屋需求量暴增。多伦多地产局的市场分析专家 Jason Mercer 今日称，今年多伦多房地产市场是否能够创造一个新的历史性记录，主要取决于两个方面：一是借贷成本，二是房屋的供应量。 　　Mercer 还称，根据多伦多地产局 Ipsos Reid 的最新研究显示，在去年12月联邦政府宣布收紧借贷规定后，只有一小部分的购房者受到影响。 　　Ipsos Reid 的问卷调查还显示，12%的大多地区家庭可能会在今年购房，其中首次购房者占一半。18岁至34岁的年轻人是首次购房者的主体。 　　上周，加拿大地产协会（CREA）公布的最新地产报告显示，去年12月全国的房屋销售量年增10%，平均房价为45万4,342元，年增幅为12%。 　　多伦多和温哥华仍然是全国房地产市场最火热的两地。如果不包括两地的房价，去年12月全国的平均房价仅为33万6,994元，年增长幅度也降至5.4%。 　　Fraser Valley和温哥华市房价增长最快的两地，去年12月年增率分别为18.8%和17.8%。多伦多平均房价年增长约9.8%，渥太华平均房价增长了2.5%，汉密尔顿则增加了9.1%，蒙特利尔平均房价则下降了0.1%。 　　对此，加拿大地产协会的首席经济学家 Gregory Klump 称，12月的整个房地产状况反映出2015年的主要特征，那就是安省和B.C.省两地的房地产销售猛增以及房价攀升，完全抵消了能源省份房地产行业的萧条。

　　2周前树倒砍烂新车曾要求检查市府未派员 　　高贵林星期日发生树木倒下、压毁一幢房屋的意外，当时 华裔女户主及她的婴儿正在屋内吃早餐，幸逃过大难没有受伤。该个家庭表示，早在两周前已有另一棵树倒下，曾要求市府检查附近树木是否安全，但当局回复指工作人员非常忙碌，结果未有派员到场。 　　据Global电视台报道，该幢房屋坐落于谢菲尔德街(Sheffield Ave.)夹高地街(Highland Dr.)的街角，洋名珍妮特(Janet)的李姓(Li，译音）女户主表示，在两个星期前，一株树倒下，压中丈夫停泊在车道的新买货车，令货车报销。 　　男户主事后即致电市府，表示担心附近会有其他树木倒下，要求派员检查，以策安全，然而当时市府称太忙，暂未能安排人手检查。 　　料损失10万元 　　到星期日早上事发时，女户主及婴儿在吃早餐。女户主表示，当时 见到外面风在吹，心里已感到害怕，担心会再次有树木倒下，跟着，果然有树木塌下压毁屋顶，预料造成10万元损失。 　　在发生最新一宗树木倒下的事件后，该个伯克山(Burke Mountain)地区的其他居民也要求市府检查附近树木，看看是否安全。 　　有居民表示，随着该地区的发展，他们忧虑附近的树木呈现不稳。 　　高贵林市议员霍奇（Craig Hodge）称，树木专家将会到该地区检查。

  　　90%的加拿大人买房子都是从网络搜索开始的。买家在网络上搜索房屋时，经常通过输入一些关键词来查找，比如卧室数量、房屋类型、卫生间数量等等。 　　根据Realtor.ca网站上的资料，目前买家搜索房屋时使用的关键词已不仅仅局限于卧室数量、卫生间数量这些房屋的基本特征了，他们也会输入其他一些特征。为了充分调查买家的这个新动向，加拿大各地的房地产局监控并追踪了买家搜房时所用的词汇。如果卖家知道买家喜欢用哪些词来搜索房屋的话，就可以把这些词汇放进自己的房屋描述中，无疑会吸引到更多的潜在买家来看房，有利于把房子更快地或以更好的价钱卖出去。 　　那么，哪些是买家最常用的搜索词汇呢?根据加拿大房地产协会(CREA)2015年的报告， 　　Realtor.ca上用得最多的十大词汇是： 　　1. In-law suite(第二套间) 　　2. Finished basement(装修完善的地下室) 　　3. Suite(套间) 　　4. Walkout basement(分门出入的地下室) 　　5. Bungalow(平房) 　　6. Pet friendly(欢迎宠物) 　　7. Parking (停车) 　　8. Workshop(工作室) 　　9. Income suite (可出租的套间) 　　10. Loft(阁楼) 　　以上是在全加使用频率最高的十个词汇，前四个词汇表明可将部分房间出租的房子更受买家青睐。除了in-law suite，人们通常也用“secondary suite”表示“第二套间”。 　　第二套间是指独立屋内可供另一户人家独立居住带完整生活设施如厨房、卫生间的住户单元。第二套间的设立通常需要取得当地政府的许可(permits)，还要符合当地的建筑法规。在温哥华、高贵林等地形起起伏伏的地区，很多独立屋也带有地下室。业主把地下室进行完善的装修，配上生活所需的基本设施(厨房、卫生间)，也可变成可独立出租的单元。

卑诗金融机构委员会（FICOM）提出建议，要求强制省内按揭经纪公开他们收取的佣金金额。按揭经纪表示反对，认为现时公开对客户收取的佣金已经足够。　　规管省内按揭经纪的金融机构委员会近日提出一项建议，要求按揭经纪向客户公开佣金内容。委员会指引入该项要求是希望加强对消费者的保障。　　此项建议引发不少按揭经纪的不满，并且认为做法不公平。金融机构Dominion Lending Centre主席莫里斯（Gary Mauris）指出：「这是一个不公平的竞争环境。」　　莫里斯与其他反对者一样，指出如果经纪需要透露他们的收入，顾客亦应该有权知道银行向推销按揭的僱员给予的薪酬及佣金，以示公平。他并担心银行会以此来「抢客」。　　提出该建议的委员会成员罗杰斯（Carolyn Rogers）上星期向业界发出公开信。她在信中指出：「业界都明白，贷款者的报酬可影响经纪向消费者提供的建议，并有可能令经纪提出并非对客户最好的建议。」　　根据现行条例，经纪需要向客户透露佣金是由谁给予，但不需要透露准确金额。罗杰斯建议规定经纪需公开金额以及其他的分红细节。　　据估计，本国将有30%国民会透过按揭经纪取得按揭。莫里斯说，银行或贷款的机构一般约会提供贷款金额的0.75%佣金。　　在本地担任按揭经纪多年的华裔顾问葛小姐亦反对有关建议，她认为，如果佣金是由银行或贷款者所给，而不是由客户支付，经纪没必要公开金额。

  　　卑诗省府将于下月16日公布最新一份财政预算案，简蕙芝透露，房屋政策将会是自由党政府的关注重点，尤其是协助首次置业人士，但表示不会引入新税打击楼市投机活动，并称这是為了保障本省已拥有物业的业主。　　距离省财政厅公布新一份预算案尚有一个月，省长简蕙芝接受CBC电视台访问时，谈及其政府的施政方向。在过去五年，自由党领导的省政府一直将财政预算的焦点，放在平衡预算及财政稳健之上，并以液化天然气作為一大重心，现时有关液化天然气的法律架构已经完成，省府亦需要将重心转移至省民非常关注的房屋问题上。　　根据加拿大地產商会(CREA)的数据，大温地区的楼价在去年上升了17.8%，而菲沙河谷的升幅更达18.8%。楼价的可负担持续成為讨论焦点。　　被问到省府会採取什麼房屋政策应对时，简蕙芝表示，这会是预算案中的重心。她说：「我们应该想想，在省级政府的层面，能如何减轻购买房屋的成本，尤其对于首次置业的一群。」　　现时省府為首置人士提供税务优惠，豁免其物业转让税，但首置人士购买的房屋，价格需在50万元以下方合资格，预期这一限额将会提高。　　至于其他重大的徵税改变，如徵收投机税，简蕙芝则明确否定。她说：「我们希望得出的任何解决方法，都不会影响持有物业的业主，令他们不会因為新措施而承担物业贬值。」她举例说：「如果有业主拥有40万元的柏文，而政府实施的措施会令其减值，但业主拖欠的按揭贷款依然是40万而不会是35万，我们需要提防一些非我们想像的后果。」　　至于同样备受关注的医疗保险计划(MSP)，现时已有超过6.2万人在网上支持废除。简蕙芝则只作简短回应，表示会在预算案中有更多详情。不过，报道指虽然预期省府不会废除有关制度，但或会更改计算供款的规定，按照收入来决定省民的供款，改变现在所有人只要收入高于3万元，便支付同一金额的做法。　　医保计划料有更改　　省新民主党之前已呼应绿党的建议，呼吁按照收入来釐订医疗保险计划的供款，以示公平。省新民主党党领贺谨(John Horgan)表示：「加国其他省份都是採用收税方式支付医疗服务，省府首先要做到的是确保供款公平，现时採用的累退税制，我认為所有人都知道，这是错的。」　　而在新拨款方面，省长简蕙芝亦承诺会有新的拨款，预期新一份财政预算将会显示出卑诗省的经济再次增长，并可能成為全国经济表现最强劲的省份。而新财案预期亦会為2017年5月的省选铺路。　　至于哪些部门将获增加拨款，预期近日受到负面事件影响的省儿童及家庭发展厅将会是其中之一。

近100位不同族裔参与论坛 该楼盘位于奇化街（Keefer St.）105号和哥伦比亚街（Columbia St.）544号，有发展商向温市府申请更改土地用途，兴建一幢13层柏文，多个团体发起请愿，侨团也担忧华埠传统遭受破坏。   公益艺术机构Centre A周六在位于华埠的公众艺术馆举办社区论坛，邀请多位专家讨论华埠发展，吸引近100位不同族裔居民参加，场面相当热烈，有参加者担心该楼盘只是一个开始，未来恐怕会越来越多，华埠传统风貌将不复得见。 获邀的知名建筑师韦业祖(Joe Wai) 因身体不适，由他兄弟海恩(Hayne Wai)代表出席，与民众对话。他指二埠和卑诗省许多地方原本都有华埠，现在已经消失。他语重心长地说，假若我们失去了温哥华华埠，那它就会永远的消失。   曾在温市府任职的城市规划师艾德尔森(Nathan Edelson)指华埠是属于加拿大和温哥华历史的一部分，没有必要失去这些过去历史。 就有关争议，发展商Beedie Living住宅发展项目副总裁拉菲(Houtan Rafii)回应Global TV时称，公司仍在研究在该项目上寻求平衡的可能性，让建筑维持原有的功能，又可在设计上反映出华埠的历史。  

财政预算案 省长转口风 房策争民心 卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)表明，省府预定于今年2月16日，公布的下年度财政预算案主要内容，将包括增加房屋可负担能力的措施。 据加拿大广播公司(CBC)报道，随着2017年春季省选脚步渐近，省府的财政预算案主轴，预料会由液化天然气(LNG)转移至房屋税务政策。 据加拿大地产协会(CREA)表明，大温地区平均屋价在去年飙升17.8%，令到民众的买屋负担能力百上加斤。   料放宽首置物业税免税资格 对于屋价节节上升，先前一直强调省府不能够干预地产市场的简蕙芝，最近接受传媒访问时则表示，房屋政策是今年卑诗省新预算案的「重中之重」。 据了解，省府极可能在新预算案中，引进更多协助年轻人购买住所的措施，例如，把目前的首次买屋人士的物业转让税(property transfer tax)免税资格，由原本的售价50万元以下房屋，提高至60万元或更高，令更多首次买家可以受惠。 财政厅长麦德庄(Mike de Jong)强调，省府不支持压抑楼价政策，但会推出更多协助年轻家庭自置居所的措施。  

由于房价近期大涨，不少退休人士动辄坐拥数十万元，甚至过百万元的物业。很多人期望在退休时卖掉现居住的贵价物业，换较小的住处，以获得一笔金钱养老，或是将现有物业出租以补贴退休生活。这已成为不少人退休计划的一个越来越重要的考虑。加拿大广播公司(CBC)近日采访金融专家，指在这过程中要注意避免一些不正确做法。 别期望房产只升不跌 第一、不要高估现有物业的价值，亦不要期望房产永远以每年10%至20%的幅度增值。专家指房屋增值不是永无止境，也不是没有起伏，价值最终要被市场接受才能实现。 亚省的房地产市场一度非常兴旺，但随着油价的下跌而快速回落。这意味业主只要还没有将现有住房卖出套现，房屋所带来的「财富」，就不是自己所能掌握的。 别低估换屋成本 第二、不要低估换屋的成本。除非是由大都市搬至偏远地区，如在同一个城市、同一个地区换屋，即使大屋换小屋，差价也许未必如屋主想的那麽大，能套现的金额亦可能不如想像中高。 此外，还要考虑经纪费、土地转让税、装修等换屋成本，有些老年公寓日后要收取一定费用，这些花费都要考虑其中。 第三、出租房屋赚钱不是一个「兼职」。一旦房屋出租，就会有许多事情要打理，屋主要准备好投入大量精力，当成一份工作，而不是如想像中轻松写意。如果不想自己的退休生活过于纷扰，也许不应考虑靠出租房屋赚钱养老。 须适应新社区 第四、不要仓促做换屋决定。要换到另一个社区，特别是换到距离较远、自己不熟悉的地方过退休生活，屋主甚至应该早提几年开始筹划，譬如前往当地度假，或至少每年访问一次，确定自己是否真的喜欢那个地方，或是详细考察当地的物业情况。准备得越充分，换屋之后生活的过渡越平稳。 第五、分散风险。对于退休生活的财务计划，还要有多样性，结合其他的收入来源及低风险的投资，不要将所有退休财政来源，都指望在房屋上。本报记者   卖屋退休华裔：莫贪升值最高位   目前仍在全职工作、但已经开始为退休生活筹划的石先生，认同金融专家的说法，指换屋套现是退休财务计划中，一个重要的组成部分。他表示，换屋首先是考虑要自己的生活现状，须要换屋时就及时换。 他个人认为，现时房市是高峰期，换屋是一个好机会，莫要贪心等升值到最高，一旦房市回落时反而措手不及。 石先生指，子女都已成家立业，分门立户，家中人口减少，目前只是与太太两人居住在两千多尺的大屋。 子女迁出 打理大屋感吃力 夫妇两人一方面感到不须要那麽大的空间居住，另一方面亦日渐感到打理大屋不易，例如以前儿子同住时可帮忙铲雪及清理花园，现时则要亲力亲为，令他深感力不从心。 他指会趁现时屋价正高，认真考虑大屋换小屋，套出一部分现金留作退休生活。他的物业20多年前购入，当时仅须约30万元，贷款早已偿清，目前房屋市值已过百万元。 他考虑将大屋换成柏文单位或是城市屋，即使扣除经纪费、土地转让税等成本，仍有至少数十万元现金落袋，日后也有助减少地税、水电等日常支出，降低居住成本。 对于现时房市仍有升值，他是否会进一步观望等到房价最高时才出手，石先生豁达地表示，其实没有人知道何时是房市的最高点，他的房屋已经赚了钱，实际生活中又有换屋的需要，现时已算是好机会，所以不会一直等升值到「最高点」才出手卖屋，万一市道回落，反而会措手不及。 他个人认为，现时房市是高峰期，换屋是一个好机会，莫要贪心等升值到最高，一旦房市回落时反而措手不及。 石先生指，子女都已成家立业，分门立户，家中人口减少，目前只是与太太两人居住在两千多尺的大屋  

由于担心非法资金流入豪宅市场，美国财政部(Treasury Department)在周三表示，该机构将开始确认并追踪高端房产的秘密买家。这项举措将先从美国两个主要的全球财富聚集地开始：曼哈顿和迈阿密–戴德县(Miami-Dade County)。这将照亮房地产市场中最见不得光的角落：通常替买家隐瞒身份的空壳公司，用现金全款购买房产的做法。这是联邦政府首次要求房地产公司透露进行现金全款交易的买主的姓名，这可能会在房地产业引发强烈震动。富有的神秘买家催生的建设热潮，这几年让房地产业获益颇丰。联邦政府加强了对房地产业洗钱现象的关注，上述举措是其广泛努力的一部分。财政部官员及联邦执法官员表示，他们投入了大量资源，调查与空壳公司有关的豪宅交易，包括有限责任公司（通常简称为LLC）、合伙公司及其他实体。官员们表示，政府的新举措部分是受到《纽约时报》去年一系列报道的启发。随着外国购买者越来越多地来到美国为其资金寻找安全避风港，利用空壳公司的现象不断增加，时报对此进行了调查。利用空壳公司购买房产是合法行为，除了保密目的外，设立有限责任公司还有其他许多目的。但财政部高层官员珍妮弗·沙斯基·卡尔韦里(Jennifer Shasky Calvery)表示，该机构发现一些买家利用匿名的空壳公司开展比较隐秘的交易，投入数以百万美元计的资金用于购房，以此作为储存非法所得的保险柜。“我们担心这些黑钱可能被用于购买豪宅，”财政部金融犯罪执法局(Financial Crimes Enforcement Network)局长卡尔韦里说。“我们认为那些最不透明的交易中风险较大。”该部门负责执行这项举措。该部门将重点调查利用现金购房及通过空壳公司购房的交易。政府要求产权保险公司查明买家身份，并将相关信息提交给财政部，几乎所有交易中都有这种公司参与。政府会将这些信息纳入数据库，为执法提供支持。财政部的举措将影响数十亿美元的房地产交易。在曼哈顿，该举措要求上报成交价超过300万美元的房屋买主的身份；在迈阿密–戴德县，该举措要求上报价格超过100万美元的交易。据房地产数据公司PropertyShark透露，2015年下半年，曼哈顿共有1045套住宅的成交价超过300万美元，总共价值65亿美元。除了只在上述两个市场实施之外，相关规定的实施期限也只是3月到8月。卡尔韦里表示，如果财政部官员发现，很多交易涉及可疑资金，就会在全国制定持久性的呈报要求。房地产从业人员，特别是豪宅市场的从业人员，通常对买主知之甚少，到目前为止，还没有法律要求他们查明相关信息。时报在调查中发现，在全国范围内价值超过500万美元的房产中，将近一半是利用空壳公司购买的。在曼哈顿和洛杉矶，这个数字更高。在纽约，时报对中央公园附近标志性的共管公寓时代华纳中心(Time Warner Center)过去十年的所有权进行了调查，发现了一些隐藏身份的业主是政府的调查对象。其中包括一名俄罗斯前参议员、哥伦比亚的一名前州长、一名英国金融家，以及一名与正在接受调查的马来西亚总理有关联的商人。在佛罗里达州，时报发现波卡拉顿市的一栋共管公寓与墨西哥住房部门的一名高层官员有关。该名官员最近辞职，目前在南部瓦哈卡州的州长竞争中领先。卡尔韦里表示，时报的调查起到了重要作用，它使空壳公司问题受到了更多重视，有助于说服财政部，需要对高端住宅买主开展更多调查。她说，“我们与专业领域之外的人谈到这个问题时，如果他们在报纸上读到过，讨论就更容易一些。”实际上，去年春天，纽约市财政局就开始要求购买房产的空壳公司向市政机构披露其成员名单。不过，那项规定并不及财政部此次采取的措施影响深远。房地产行业也在成为执法部门更加重视的调查目标。据两名知情人士透露，司法部的检察人员将直接围绕房地产交易中的洗钱行为提起诉讼，而不是在其他案件中附加此类指控。这在某种程度上也是受《纽约时报》系列报道的影响。美国联邦调查局(FBI)亦在增设一个新部门，专门调查洗钱犯罪，而房地产将是调查的核心领域。该消息来自对此事有直接了解的两名人士。新增的严格审核措施可能会让房地产行业的人士更加头痛，部分原因在于，要摸清空壳公司的状况并不容易。买家往往会在空壳公司之上套上一层层的所有权公司，以此隐藏自己的身份。他们通常也不会在有限责任公司的创立文件上填写自己的名字，而是写上律师或其他代理人的名字，后者往往被称作“名义持有者”(nominee)。财政部正在寻找这些空壳公司背后真正的所有者，他们通常被称为实益所有人。“我们要找的不是名义持有者，”卡尔韦里说。财政部按照自己的规则将实益所有人定义为，“直接或间接拥有”购买房产的实体“25%及以上股权的所有个人”。一旦产权公司确认了这些人的身份，他们就得将其姓名和驾照或护照复印件提交给财政部。财政部金融犯罪执法局发言人史蒂芬·赫达克(Stephen Hudak)表示，任何提交假信息的产权公司或购房者都将受到处罚。根据美国的《爱国者法案》(U.S.A. Patriot Act)，财政部之前就有权要求房地产公司严格审核购房者的信息，但该部门在过去面临强有力的游说压力，难以发布此类规则。财政部已经要求抵押贷款出借方对购房者的信息进行严格审核。但卡尔弗里表示，现金交易一直是政府这方面监管的一个大漏洞。“不断出现有关将钱注入房地产行业的种种犯罪行为的传闻。它们在提醒我们，这是一个需要我们多加关注的领域，”她说。

　　温哥华市政府表示，上年度批出的建筑许可证较对上一年增加14.6%，涉及总额高达32亿元，再度刷新纪录。 　　继列治文外，温哥华去年的建筑许可证亦创新高。温市市府指，去年批出价值超过5000万元的建筑项目一共有10个，而排榜首的是位于市中心豪街(Howe St.)一幢楼高52层的高层柏文，该工程造价达2.79亿元。 　　市府指，去年全年的建筑许可证总额达破纪录的32亿元，批出的数量较2014年大幅增加14.6%，与2008年比较更高出超过一倍。而价值超过100万元的建筑许可证亦批出逾300个。 　　温市市长罗品信表示，无论批出的项目是新建租屋、办公室，抑或近年新兴的洁净能源，数字都为温市未来的经济发展带来乐观景象。 　　而列治文市府本月初时亦表示，去年共批出总值近10亿元的建筑许可证，较2014年高出一倍。

温哥华华埠的历史建筑，见证130年来社区变迁。127年前华埠富商叶生为家人建造大楼，以坚固三层砖屋取代木构房子，开辟华埠建筑新风尚，中西合璧，成为20世纪初期的潮流，距今有127年历史。而由欧裔建筑师设计的华埠楼宇，多融合广东建筑特点，强调多功能与商住结合，体现华人对家乡的思念。近年有侨领称这些老旧建筑亟待修缮，以免宝贵历史遗产失去。 目前多幢中西合璧的建筑楼房，屹立华埠中心交界处，长年看护华埠的心脏地带。惟年久失修，很多大楼老化，如何保存历史建筑是华埠亟待解决课题。 途经温市华埠片打东街（E. Pender St.）51号可看到高3层、维多利亚时期意大利风格的红色砖屋，墙上写着白色大字WING SANG & CO.，这是华埠现存历史最悠久的建筑、20世纪初华埠最负盛名的商人叶生（又名叶春田）兴建的「永生号」；第二行小字1889年，代表大楼完工日期，距今已127年。当年主流建筑是成本低廉的木构房屋，建费高昂的砖楼在华埠可说开创先河。 隔音和耐火效果较木屋好 曾在永生号居住29年、现年84岁的叶生孙子叶荣凯向《星岛日报》称，砖屋比木房子坚固，这是祖父为给子孙留下具传承价值的遗产而修建：「砖屋的隔音和耐火效果都比木屋好，更经得起时间考验。」叶生1901年扩建永生号，供三房太太（叶生共娶了四位太太，第一位在中国去世）、23个子女居住。因为建筑结实，叶荣凯说，还记得童年时常与兄弟在大楼玩滚球的欢乐情景。 永生号的设计也为1900年至1910年的华埠建筑开拓新风格，华埠富商之家或是宗亲会堂所也开始流行三层高的砖屋。因当年受歧视的华裔不允许从事建筑师等行业，华埠的主人只能聘请本地建筑师。深受欧式风格影响的建筑师在为华埠兴建楼宇时，也加入华商对家乡的思念。 足不出户即可欣赏街景 温市历史学家阿特金（John Atkin）指着位于片打东街104号至108号、建于1909年的中华会馆表示：「这就是一幢融合欧式风格与中国南方文化的典型建筑。这幢有凹入露台（recessed balcony）的大楼，设计深受广东文化影响，因为当地潮湿闷热，楼宇设可供乘凉的露台和雕刻精致的栏杆，人们足不出户即可欣赏街景。」 华埠建筑另一特点就是多功能用途，地面一层多用于商业，第二层就是所说的「瞒税楼」（cheater floor，即在一楼间加建阁楼以减轻交税款，但阿特金认为这是误解，并无理论根据），顶层则作住所或堂所开会之用。而华埠中西合璧的建筑典范，常被认为是位于片打西街（W. Pender St.）5号的洪门大楼。曾支持孙中山革命推翻满清政府的致公堂于1892年把总部设于此。 门口狭窄 台阶陡峭高耸 1913年起坐落洪门楼宇的温市华埠第一家趋时裁缝店（Modernize Tailors），现已历经祖孙三代。目前的掌舵人、61岁的黄兆正说：「洪门大楼位于片打街这边，采华埠传统嵌入式露台，卡路街一边是西式建筑风格，洪门正位于华埠两条主干道的十字路口，这也证明华埠早于上世纪就致力追求这种中西合璧精神。」对此，阿特金还有另一解释：「因为片打街以前更为繁华，店家都把生意正门开在这街上，也愿意把更多资金花在门面上，所以片打街一边会看到更多装饰。」 除嵌入式露台，狭窄的门口、陡峭高耸的台阶等，也是当年华埠建筑潮流。建于1903年的林西河总堂九牧公所理事长林福和，就对公所45层高耸台阶记忆深刻：「我儿时喜欢爬这些台阶，那时就像爬山一样，虽然爬完呼呼喘气，却也很兴奋，随着我父母及其他会员逐渐年迈，要他们爬楼梯可不易，我还记得曾背着我妈妈上来。」 这些历史大楼逐渐老化。以位于卡路街(Carrall St.)、已有102年的林西河总堂九牧公所为例，大楼结构损坏严重、水管常破裂。林福和指若不尽快维修，整幢大楼岌岌可危，这情况也出现在例如马氏宗亲会、中华会馆、禺山总公所等建筑里（见附表）。 市府:12幢百年建筑不达标 现列为加拿大国家历史景点（National Historic Site）的华埠，拥有24幢建筑列入温市传统建筑名单（Vancouver Heritage Register），但根据市府近期报告，华埠12幢百年建筑物功能性不达标，亟待修复。修葺费用料达3,600万元，市议会决资助360万，如何筹得余额仍属问号。 此外，区内新兴柏文项目涌现，不仅引起社区关注，也让如何保护华埠历史建筑成为更紧迫问题。林福和说：「这是我们先辈凝聚血汗钱筹建起来的，值得纪念和保留；我们这一代要肩负起保护历史之责，否则下一代可能失去宝贵的历史遗产。」         筑

　　星期五（1月15日），加拿大房地产协会CREA公布的最新数据显示，2015年12月全国的平均房价比与2014年同期上涨12%，均价达到45万4342加元，12月的销售量也比一年前增加10%. 　　蒙特利尔银行的经济学家 Sal Guatieri 说，温哥华在带动全国的房价，已经没有词汇来形容温哥华的市场是多么疯狂。 　　数据显示，去年12月温哥华的房产销售比一年前大增33.7%，价格涨17.8%。 　 　剔除最热市场 　　加拿大广播公司报道说，如果把多伦多和温哥华这两个城市剥离出去，全国均价的年度涨幅为5.4%，均价为 33万6994加元。 　　如果把不列颠哥伦比亚和安大略这两个省都全部排除在外，其他省的房产均价去年12月比一年前下降了2.2%，均价29万4363加元。 　　独立房涨价最多 　　CREA的报告说，两层独立房继续是涨价最大的类别，2015年12月比一年前价格上涨9.15%，其次是一层独立房，涨价6.63%，联排住房涨6.12%，公寓涨4.96%。

　　自家的房屋价格涨了，本来是一件值得高兴的事。但是最近居住在 St. Johns 的一名屋主却感到非常的烦恼，尽管最近一次市政府的房屋估价，他的独立屋在过去三年里价格翻了超过一倍。 　　现年已经89岁的 John McCabe 已经在自己位于 St. Johns 的独立屋中住了约60年了。他也是第一位在 Pitchers Path 这条路上修建房屋的人。 　　McCabe 称，当时此处既没有公路，也没有人行道。那时他自己将杂树砍掉，拔出树桩，在这片区域内开辟出了一条小路。直到25年后，才有人进入这片区域，并开始建房。 　　尽管截至目前为止，他家里还没有获得政府提供的城市供水和排水系统，但他已经不得不为自己的住房为政府每年缴纳高达6,500元的地税了。因为现在这片区域成为了豪宅区，房价也水涨船高。 　　在三年前，McCabe 的自住房政府评估价格仅为37万8,600元，但是今年的评估价格就陡然增加了119%，高达82万7,400元。 　　本来这对于普通的房主而言是一件喜事，但是对于 McCabe 却变成了灾难。因为现年已经89岁的老人并不愿意搬出自己住了60年的房子，而将它卖掉。那么政府评估价格的增高对他而言，只是代表着地税又要增加了，每年约为6,500元。 　　对于老人而言，每年6,500元并不是一个小数目。 　　为此，老人的女儿 Dulcie Coombs 曾打电话给市政府，结果市政府回应称：“如果你们上诉，那么可能房屋会被重新评估，这次的估价会更高，因为我们已经尽力降低了估价。” 　　事实上，跟2013年市政府评估房价时的情况不同，今年类似的起诉已经越来越多。在2013年，有关住宅和商户的类似起诉仅710和210起，但是今年就陡增至了1,070和300起。 　　尽管目前 McCabe 老人并不准备起诉，但是他希望市政府能够做些什么，来解决房屋估价升高所带来的公平问题。

美国将追查豪宅神秘买主 （Getty Images）    美国财政部表示，美国将开始追查高端物业的神秘买家，财政部门表示此举是担心非法资产流入美国豪华房地产市场。追查行动将从美国两个主要全球财富聚集地开始：曼哈顿和迈阿密-戴德县。预料此举将使美国房地产市场最隐密的角落曝光，让利用空壳公司以现金置产的买家无所遁形。纽约时报报导，这是联邦政府首次要求房地产业者提供现金交易房地产买家的姓名，预计将使房地产业者受到震撼，因为近年来这些房地产业者从神秘富豪买家那里获取的利益极为庞大。政府调查空壳公司美国联邦政府正在加强打击通过房地产行业进行洗钱。财政部和联邦执法部门官员表示他们正在调查涉及到空壳公司的豪华房地产交易，其中包括有限责任公司(L.L.C.)、合伙公司等。在美国，透过空壳公司购买房地产是合法的，但财政部发现有人把购置数百万房地产，当作不法收入的保险柜，若透过匿名空壳公司买卖，相关交易更不透明。政府调查的重点是全部现金支付和透过空壳公司的交易，联邦政府要求权状保险公司在取得买家身分资料后，交给财政部，财政部会把这些资讯存入执法部门资料库中。财政部这项行动将影响数十亿元的房地产交易，该部要求在纽约曼哈坦置产超过300万元的买家，必须提交身份资料，在迈阿密岱德郡，超过100万元的交易就要提交身份资料。房地产资讯公司〝PropertyShark〞表示，2015年前半年，在曼哈坦有1045宗住宅交易超过300万元，总价值约为65亿元。财政部除了要求对前述两处房市采取行动，并规定此行动将从今年3月进行至8月，财政部若发现许多交易资金来源可疑，将会在全美各地建立永久性的提报机制。房地产专业人士过去通常对买家背景所知不多，高端房地产尤其如此。纽约时报调查发现，全美500万元以上住宅近半数是透过空壳公司购买，这个比率在曼哈坦和洛杉矶更高。纽约时报发现，曼哈坦中央公园附近一栋著名豪华大楼内有数名神秘屋主都曾是政府调查的对象，其中包括数名前俄罗斯参议员、一名前哥伦比亚省长、一名英国理财专家及一名与马来西亚总理有来往的商人。在佛罗里达州，纽时发现一位豪华公寓住户，是最近下台的墨西哥住宅部高层官员。这些发现，让财政部认为有必要对高端房地产市场进行更多审查。美国联邦调查局最近几个月成立了新的部门专门调查洗钱，其中通过房地产洗钱是一个主要方面，该部门有10名调查人员，专门帮助司法部调查空壳公司和涉及洗钱的人。  

（Christopher Furlong/Getty Images）    大温居高不下的房价一直备受关注，近来又因为最新公布的物业估价，以及温哥华市长罗品信因此再度呼吁省府干预而被聚焦，不过省府对如何冷却房地产市场一直持谨慎态度。下个月省府即将出台新的财政预算，省府表示不会对豪宅和炒房行为征税。 　　星期二，在温哥华举行的新闻发布会上简蕙芝说，解决住房问题仍是省府的首要议题，不过她没有透露更多细节。她表示，省府正在考虑如何帮助首次购房者进入住房市场，同时保持住现有业主的房屋价值。 　　根据卑省现行房产税政策，房价的前20万元的税率为1%，剩余部分征收2%房产转让税，而首次购房的买家购买一套475,000元或以下的房屋，可省下7,500元房产转让税。 去年秋季，财政厅长麦德庄说省府正在审核现行房产转让税的水平，并考虑采取更宽松的税收政策来减免首次购房者的房产税。 　　简蕙芝说，大温地区三分之二的房屋价值在45万元以下，〝但是在温哥华西区，很显然存在着可负担性问题。我们想确保住房是可负担的，特别是在温哥华〞。 　　本月初，省府将业主补助金的门栏从110万元调至120万元，确保卑省91%的业主可申领570元全额补助金。 　　温哥华市长罗品信说，这些措施是不够的，并呼吁省府采取更大胆的行动，如收取豪宅税和炒房税以冷却市场，目前一些城市的独立屋价格已超过250万元。 　　不过简蕙芝则反过来建议，像温哥华这样的城市应减少对开发商的收费，来降低房价。第一中央信用社经济师Bryan Yu说，提高首次购房者缴纳房产转让税门栏会刺激更多买家入市，但似乎不会阻止温哥华的房价攀升。  

这间恶名昭彰的花花公子的超级豪宅如今正式出售，还附赠一位89岁高龄的老爷子室友。 Hugh Hefner和Playboy企业打算出售这所臭名昭著的豪宅——这座位于洛杉矶Holmby Hills的5亩地豪宅拥有独一无二的风光，每天可以看到上千位名人和美女在门前经过。还拥有29间客房，游戏厅，家庭影院，私人酒庄，健身房，网球场，石窟泳池和配套4间卧室的招待所，还有一间长期以来用于与客人们一齐跟花花公子兔女郎嬉戏打闹(...群P？)的石窟洞穴。 但那些潜在买家可能会问：就算是这样，这始终也只是一间始建于1927年的两层哥特式风格豪宅而已，2亿美金也太不合理了，尤其是去年在同地段售出的一块面积7英亩的地产才价值5千9百万美金的情况下。 在此地段已售出多套房产的地产经纪人Rory Barish表示：“9千万或许还可以接受，但2亿？这太荒唐了。”不过他也补充说明“因为在这房子里你可以随心所欲做你想做的事，有可能会出现这么一个怪胎亿万富豪说‘好的，我就要它了’也不一定。” 而在好莱坞以转卖豪宅著称的Michael Levine也驳回它的价格并表示“荒谬”。 不过还是有好的部分的，成为这座世界上最著名的单身汉之家的主人显然可以让你从那些老色胚和纵欲过度的派对男孩那里得到成吨的威望，而且这场交易最精彩的部分是，它还是全洛杉矶其中一间拥有民营动物园许可的私人财产，也就说你完全可以按自己的想法在这五英亩地上打造出一个兔子乐园。 不过，事情当然不会这么简单。Playboy发言人John Vlautin表示：“购买者必须同意让Hefner老爷子继续在这里生活、工作。”买卖双方之间的谈判将会决定这位89岁高龄的花花公子能否继续以免费或是租赁的方式继续居住在此。 在一份声明中， Playboy CEO Scott Flanders表示“Playboy豪宅不仅是Hefner的工作和起居场所，更是他的灵感创意来源核心，在过去的四十年都是这样，在出售之后仍旧会是如此。”他还补充说“这正是一个合适的时间去寻找一位可以理解这座令人惊叹的建筑，明白它对于我们品牌的意义的买家，而这也是一次对于我们业务转型的再投资。” 所以说，如果你是位亿万富豪又不介意自己的室友每天穿着浴袍和一群美女在你面前走来走去的话，那就赶紧下订吧。

最近，Royal LePage最新房价报告表示，大多区由于住宅长期供不应求，过去一年楼价升幅达8.6%，平均售价为60.5万元。而楼价升幅最高的是多市周边的城市，包括万锦市、密西沙加市、旺市、宾顿及韦比市(Whitby)，升幅都达到了10%。 Royal LePage 昨日还预测，2016年房价只会有温和增加，涨幅不会“惊人”。预计全国平均涨幅为4.1%，多伦多及温哥华也不会达到两位数。主要原因是多伦多和温哥华房价高涨导致负担能力吃紧，以及油价下跌及加元疲弱等因素，受加西房市拖累，2016年加国房价的涨速将放缓。 由加国Royal LePage 地产公司作出的“楼价调查”及“市场调查预测”报告显示，2015年第四季度加国平均房价为500,688万元，比起前一年同期增长了6.5%。两层平房的全国均价在去年第四季达到610,134元，比前一年增长了8%。此外，单层平房(bungalow)及公寓单位在去年第四季度的均价分别为420,082元及341,448元，比前一年同期上涨5.4%及3.1%。 该公司报告还显示，大多区的楼价于去年第4季的一年间增幅。以旺市、宾顿市及韦比市(Whitby)最高，都为11.4%。其中旺市平均房价升至74.7万元，主要因为人口增长迅速而住宅供不应求;宾顿市平均房价也升至51.3万元，主要由于住宅挂牌出售量不多;韦比市则升至48.89万元。 排名第4的万锦市平均房价上涨11%，升至77.1万元，主要因为大批来自海外的卖家涌入;排名第5的密市平均房价则上涨了10.8%至55.2万元;排名第6的士嘉堡区则上升了9.1%，平均价格达到50万元，该地区的吸引力主要源于楼价较易负担。 其余依排名是皮克灵市(Pickering)升8.9%至53.4万元;米顿市(Milton)升 8.4%至55.2万元;奥沙华市(Oshawa)升7.8%至36.1万元平均价;Ajax 市升7.4%至50.9万元; 多伦多升7.2%至62.49万元，吸引处是交通方便及城市生活;烈治文山市升6%至81.4万元;Oakville市升5.5%至77.6万元。 Royal LePage公司的高级副总裁罗曼尼斯(Gino Romanese)指出，大多区去年楼市增长强劲，主要由于经济不错及继续有来自外省的劳工及新移民搬进，加上多市住宅长期供不应求。大多区有不少地区，独立屋与公寓单位价格差额不断扩阔，独立房价较公寓价增幅高出很多。平房及两层高住屋仍继续是卖家的市场。 大多区过往1年间的楼价升幅，其中两层高住屋的的增长达9.7%至71.5万元平均会;一层高平房升7.8%至59.6万元;公寓单位也升了3.7%至36.1万元平均价。 Royal LePage预测多市的楼价今年续升5.5%，较去年放缓。 此外，大温区于去年第4季的楼价增幅极佳，1年间升 12.4%至平均售94.9万元;两层高住屋的的增长达12.2%至125.9万元;一层高平房升16.8 %至102.5万元平均价;公寓单位也升了7.2%至47.6万元平均价。 Royal LePage预测大温区的楼价今年续升9%，独立屋升幅继续高于公寓单位。  

减450住宅 新零售面积遭删除 温哥华渥列治中心(Oakrideg Centre)重新发展计划，是温市史上其中一项规模最大的地产项目，总成本估计达到15亿元；不过，该项目发展商艾文豪剑桥(Ivanhoe Cambridge)周二却罕见地宣布，决定削减商用及住宅建筑面积的总值约四分一；而原因包括，部分发展地段位处含水土层(aquifer)令到建筑难度增加，以及商场租户担心施工期间，原有生意或受严重影响 。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，更改原发展计划的规模，包括取消扩建80万平方尺新零售面积，及把原先计划的2,900个住宅单位，减少至2,450个单位，这对在全球资产总值达400亿元的艾文豪剑桥而言，可谓前所未见的决定。该集团最大股东，是魁北克一个退休基金。 温市府仍未收到修订计划 艾文豪剑桥全球业务副总裁格里森(Paul Gleeson)表示：「我们当初的计划非常宏伟，但不适合渥列治中心的实际环境。」 温市政府助理城市规划总监海德(Susan Haid)表示，目前还未收到艾文豪剑桥的正式修订发展计划申请。 不过，本地零售业分析专家托马士(Ian Thomas)则认为，艾文豪剑桥的决定或与零售市场转淡，以及公众反对渥列治社区改变原貌有关。 他说：「由于经济前景转趋悲观，建筑业投资信心减弱，而大型零售集团则发出盈利预警。」 专家分析与经济前景转弱有关 托马士还说，美国主要零售连锁店Target，原本打算未来迁入新的渥列治中心的商场，但没想到该连锁店已于去年全面退出加国市场。 在2014年，温市议会仅以微弱多数通过渥列治中心的发展计划。    

温市政府周三公布，去年批出温市建筑许可(building permit)总值，按年上升14.6%，达至破纪录的32.39亿元，而这反映温市经济过去一年的蓬勃发展势头。 温市市长罗品信(Gregor Robertson)表示，去年本市经济增长率继续领先全国，而且未来展望极佳，包括持续活跃的住宅和办公室物业建筑活动，以及潜力巨大的绿色科技就业市场。 据市府表示，去年批出的建筑许可价值最贵的一笔，是位于市中心豪街(Howe St.)1480号的52层高豪华柏文Vancouver House，预算金额高达2.79亿元。    

  　　随着时间的推移，第一批次来自大陆的新移民已经面临退休、子女成人的现实，在加拿大举目无亲的第一代移民，面临着十几年积累的资产如何传递给子女的问题。对大部分新移民来说，最大的资产也就是房产，尤其是房价经过十几年的迅速增长之后，原来并不起眼的房子，动不动都成了百万遗产。 　　遗产给孩子需交遗嘱认证费 　　回想当年购房的时候，新一代移民的子女都尚年幼，房产的名字基本上都是以夫妻双方的名字注册的。十几年过去了，很多家庭经历了很大的变化，有的离异有的丧偶，孩子们也逐步长大成人。于是，即便是夫妻都在的家庭，很多都把孩子作为唯一的财产继承人，也是顺理成章的事情。然而，孩子的名字以前并没有在房产产权注册的文件上，这种一厢情愿的继承就遇到了新问题，需要交纳变相的遗产税：遗嘱认证费。 　　“99%华裔新移民夫妇选择共有产权” 　　多伦多华裔律师周毅在接受本报记者采访时表示，要想了解这一问题首先要明白加拿大房产登记的两种方式：共有产权（Joint Tenancy）和联名产权（ Tenants-in-common）。夫妻双方以共有产权的方式登记房屋的产权，一方一旦过世，在世的另一方便自动获得房屋的拥有权。双方如果是以联名产权的方式登记产权，注册时要注明每人占有的比例。如果一方过世，在世的另一方便不能自动获得另一方所占的份额，需按照死者遗嘱或者法庭判决对房产予以再分配。 　　就他的执业经历来看，周毅表示99%的华裔新移民夫妇是选择共有产权（Joint Tenancy）的方式注册，而同居者、再婚者或者朋友间共同出资投资的房产，则倾向于选用联名产权（Tenants-in-common）的方式，各自按比例拥有产权。就目前的趋势来说，他认为联名注册的数量在逐步增长，主要是由于很多新移民婚姻家庭出现变化所致。再婚者增多，有的人不愿意再结婚而选择同居等原因，使他们倾向于按比例拥有房产。 　　就选择共有产权方式注册的新移民夫妻来说，当年购房时孩子都很小，他们也根本没有仔细考虑以后的很多事情，所以孩子的名字一般都不在房屋产权注册文件上。一旦夫妇双方都过世，房产等资产将被视为遗产留给子女，遗产税是难免的。 　　配偶优先高于孩子 　　不过周毅指出，即便是父母和子女的名字都在产权文件上，一旦夫妇一方过世，按照加拿大《遗产法》和《家庭法》，这种共有产权会自动变为联合产权，也就是在世的配偶和孩子按照各半的比例分配，过世的一方想把物业自动给孩子的想法是无法实现的。如果是单亲加子女的模式，继承就简单很多。 　　还有一种在华裔新移民中比较普遍的奇怪现象，是空中飞人家庭的产权注册比较特殊。周毅表示，很多华裔新移民家庭都是丈夫在中国挣钱，母子在加拿大购房生活，注册名字中没有丈夫的名字，只有母子的名字。很多人以为如果母亲过世，房子就自动给孩子名下。其实在世的丈夫即便是在中国，即便是名字没有在房产文件上，他仍然具有房产分配的优先权。这种情况下就要参照死者的遗嘱，或者依照《家庭法》来具体考虑，这是一个二选一的选择。 　　但这一选择对于在世的配偶来说却又类似赌博，周毅解释说，根据加拿大的《家庭法》，在世的配偶此时有两种选择，其一是要求平分家产，如果死者的资产减去债务为100万，生者的资产为零，生者可获得50万。另一种选择就是按照死者的遗嘱分配，遗嘱内容事先都是保密的，如果遗嘱中的继承人不是生者，就等于赌博失败。 　　现代人婚姻合约化 　　传统上来说，遗嘱中夫妻之间应该是互相继承的。但随着社会的发展，这种传统也在变化。周毅表示，依照他的经验来看，目前7、80岁那一代人的夫妻关系还是很牢固的，遗嘱中往往是把遗产留给对方。但是现代人流行在婚前就签订协议，分清婚前财产，甚至不愿意自己死后把财产留给对方。尤其是有子女的再婚者，他们和各自孩子的关系显得更为牢固，再婚夫妻的关系更像是伴侣，继承人往往都是自己的子女。 　　成人前最好把名字加上 　　因此，周毅建议在子女成人结婚前，最好把他们的名字加在房产产权上，这样以后可以免除遗产税的支出。很多家长担心以后孩子结婚，这些资产又会成为婚产，若果孩子离婚又会失去这部分财产。周毅建议子女在婚前做财产公证、签署婚前协议、避免把父母遗产房产作为婚姻住房（小夫妻可另购婚姻房）等方式保全婚前资产。 　　如果一定要把遗产房当作子女的婚姻房，房产没有对方的名字，仅能分享婚后房屋增值部分。因此，周毅强调结婚日期和分居日期是婚姻中非常重要的两个日子，虽然看起来不那么浪漫甚至残酷，但为了保护婚前资产，这是必须的一步。他认为，如果下一代都是相似的家庭状况，相信双方不会对此感到有什么不妥，门当户对的老话还是有一定道理的。 　　安省遗嘱认证费（Probate Fee） 　　严格意义上讲，安省没有遗产税，只有遗嘱认证费，可以认为是变相的遗产税。1000加元以下遗产税为零。1000到5万之间，每千元遗产税为5元。5万元以上，遗产税为基本数250元加上每千元加收15元。很多安省律师事务所的网站上都有遗产税计算服务，你只需要填入数字，就能计算出需交的遗产税数额。比如100万元的房产，遗产税大概为1.45万元。相比之下，把孩子名字加到房产产权上费用在千元左右。孩子的名字添加之后，其也要承担相应的还贷责任。

 　一家地产公司对今年全加楼价的预测指出，去年已是两位数上涨的大温地区，今年楼价将再上涨9%，大温所有类型房屋楼价将上涨至103.49万元，上涨幅度是全加最高，多伦多楼价将上涨5.5%。 　　Royal LePage昨日公布今年第一次的楼市报告，报告指出，2015年第四季大温整体楼价较去年上涨12.4%，累计楼价(aggregate price)高达94.94万元。 　　大温2015年第四季独立屋平房价格的中位数较一年前上涨16.8%，达到102.56万元；而两层独立屋价格上涨12.2%，达到125.92万元；公寓上涨7.2%至47.62万元。 　　大温的6个地区去年第四季的累计楼价上涨超过8%，当中温哥华上涨14.9%，素里上涨13.6%，列治文上涨13.4%，兰里上涨8.6%，高贵林上涨9%，本拿比上涨11.9%。 　　Royal LePage Sussex的地区经理斯图尔特(Alan Stewart)指出，大温楼市去年楼价攀上历史新高，各区的楼市均属于「卖家市场」，很多地区待售房屋库存不断减少，推动楼价上涨。 　　他表示，供应短缺的问题尤其出现在独立屋，这说明为何大温各区独立屋楼价较前一年上涨超过两位数的百分比。 　　斯图尔特分析，楼价过高对年轻买家的影响最大，他们不少只好选择购买公寓单位，或是选择市中心以外的地点，令一些温市生活机能完善社区的公寓，抢手情况不下独立屋。 　　报告预测今年大温楼价将比去年上涨9%，其中独立屋楼价的上涨幅度仍将居于领先地位，带动整体楼价上涨。 　　去年各市楼价表现方面，温哥华市去年的累计楼价上涨14.9%，其中上涨最多的是独立屋平房，上涨达22.2%，主要原因是待售独立屋平房数目稀少，令楼价大幅攀升。 　　北温累计楼价去年上涨7.6%，使楼价首次突破百万元，达到105.95万元；独立屋平房上涨11.3%达到120.15万元。西温累计楼价上涨7%至250.58万元，独立屋平房上涨23.4%。 　　列治文的累计楼价上涨至83.92万元，列治文第四季房屋库存大幅下降，值得注意。至于本拿比楼价亦上涨11.9%，报告说，本拿比可用来兴建房屋的土地愈来愈少，令未来只能「向上发展」多兴建公寓。

     海伦和塔约·阿德西纳（Helen and Tayo Adesina）是加拿大卡尔加里市的一对夫妇，他们正在寻找被银行扣押的物业，准备尝试在房地产的第一次投资。　　这对夫妇说，希望在被银行扣押的物业中找到比较便宜的房产进行投资，现在他们看中了位于西南部的一栋带4个卧室的联排住宅。　　加拿大广播公司的 Colleen Underwood 报道说，这栋联排住宅是卡尔加里房源系统 MLS 上约70个被银行抵押房产中的一个。　　违约被扣房产大增　　卡尔加里是加拿大能源省份阿尔伯塔的最大城市，一向被称为“石油重镇”，能源公司一度云集此地，石油价格暴跌导致一些能源项目下马，公司裁人，这个城市的房地产受到严重冲击。　　当地房地产经纪人凯利·科尔尼可（Kelly Kernick ）告诉加拿大广播公司，他把过去3个月与2015年第一季度的情况比较了一下，发现被银行收走出售的房产跃升了约30%。　　他表示，“我认为原因之一是人们丢了工作”，他预测今年这一趋势还将继续。　　科尔尼可说，与此同时，类似阿德西纳夫妇这样有兴趣在房地产投资的人在过去几周内增加了一倍，一些口袋里有钱的人一直在等待进入房地产的机会，他们觉得现在可能到了时候。　　但他同时表示，人们往往以为被银行扣走的房产就一定便宜，但其实并非总是如此，有的是这样，有的不是，每个房产的情况都不同。　　另外，房产从房贷违约，被银行扣押，到上市出售要经过一个漫长的法律过程。　　油价下跌冲击房地产　　“环球邮报”1月13日报道说，根据“特拉奈特-国际银行房价指数”（Teranet-National Bank Home Price Index）的最新数据，卡尔加里去年12月的房价比11月下降1.7%，比2014年年同期下降2.6%。　　卡尔加里房地产局（Calgary Real Estate Board ）预测，今年卡尔加里房价还会再降3.44%。　　报道说，在卡尔加里MLS上待售的房产目前有4600个，其中近45% 属于空置无人居住，当地房地产经纪人迈克·佛提欧（Mike Fotiou）表示，这么多的空置房产，有的属于投资出租的公寓，有的属于主人因在别的地方找到工作而搬走。　　卡尔加里房地产局说，价格下跌主要在高端住宅和公寓市场，尤其在市中心一带，买主们在转向较为便宜街区的独立住宅，因此推升了卡尔加里北部和东部一些街区的房价。　　租房市场也不景气　　与此同时，一度是房东天堂的卡尔加里，租房市场也在下滑。　　加拿大广播公司报道说，卡尔加里一个租房网站的主人认为，卡尔加里的租金比一年前下降了11% – 18%。　　根据加拿大抵押和住房公司（CMHC）的秋季租赁市场调查，在短短一年内，卡尔加里的出租房屋空置率翻了3倍，从2014年10月的1.4% 升到2015年10月的5.3%。　　加拿大全国的出租房屋空置率为3.3%。

  　　大温的楼房市场持续炽热，而过去一年开始见到有中国投资者，购买商业土地。 　　商业房地产公司HQ Commercial的发言人Mark Goodman表示，除了近年见到有中国海外买家购买楼房及西温豪宅外，近来亦见到有买家购买商业用地的趋势，交易额亦非常庞大。 　　Goodman亦透露，去年9月，其中在位於列治文市Entertainment Way，电影城Riverport Entertainment & Business Park，以1.03亿元转手，电影城面积314, 000平方尺，平均尺价为328元， 　　去年电影城的估价为5100万元，最後物业以高於一倍价钱转手。 　　GoodMan亦补充在2015年最後一个季度，见到中国投资者购买商业用地就更加明显。