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最近，中国一线城市楼市火爆，房价呈飞行模式上升。据国家统计局数据显示，2016年1月份一线城市房价同比涨逾20%，深圳暴涨50%。跳价、惜售、彻夜排队买房、房产交易中心人满为患，不断挤占各大媒体的头条。不过，大家可别以为这种飙升模式只出现在中国一线城市；隔着一个大洋的温哥华，房地产市场同样火爆。在温哥华地区，去年独立住宅均价暴涨40%；今年1月，温哥华独立住宅的平均售价高达每套182万加元。（注：以当前人民币与加元的汇率来算，大概相当于886万人民币。）此前2月，英属哥伦比亚省（British Columbia）面对住房成本高昂的压力，决定引入一项新措施，旨在控制加拿大最昂贵市场的房价，有关措施包括追踪买家的国籍。（注：温哥华是该省最大城市）而这项措施似乎直指中国人，事实呢？中国资本是否为此背了“黑锅”？有人指出该措施所基于的研究本身存在问题，英属哥伦比亚省政府一直忽略了购房者中很大一部分是移民与加拿大公民。类似上图中这样的房屋，虽然房子正面的苔藓比较少，但是看起来更像是被废弃的荒屋，标注的售价为240万加元。因为它处于温哥华较好的社区。再比如这幢在房屋中介网站挂牌近240万加元的房屋，最终以249.8万加元的价格成交，比挂牌价整整提高了10万加元。而像下图中的这幢房屋，成交价比挂牌价高了整整73.5万加元。据温哥华城市门户网站Vancity Buzz表示，上图这幢位于3555 West 1 St Ave的房屋建造于1912年，面积3400平方英尺（注：约315平米），没有任何景观。最终，该房屋以423万加元（注：约2106万人民币）的价格成交，比评估价格高出整整160万加元。出售该房屋的房产经纪人Brandan Price感到难以置信。他说：“这房屋的售价能超过400万加元是非凡的。我一共收购五份购买邀约，买家都来自本地。他们愿意牺牲面积，搬入这一区域。” 英属哥伦比亚大学商学院教授Thomas Davidoff表示：“要花费400万加元住进这栋房子。这是一个荒谬的玩笑。这不是一个温哥华的工薪阶层所能承担的价格。” 目前，加拿大经济表现并不强劲，受油价下跌影响，经济受到冲击。在严重依赖原油业的Alberta省，过去12个月失业状况创下34年来新高。Calgary（加拿大第四大城市）等地公寓滞销，大量空置的办公楼无人租用。虽然人们担忧温哥华和多伦多的泡沫，但住宅仍然是加拿大投资展望中少数剩余亮点之一，丝毫没有打消人们继续在温哥华等“一线城市”上演抢房大战。温哥华可能是加州硅谷以外，北美地区楼市最疯狂的城市。抑制房价有招：英属哥伦比亚省追踪买家国籍随着住房成本逐渐增高的压力，英属哥伦比亚省（British Columbia）于2016年2月16日引入新措施，旨在控制加拿大最昂贵市场的房价，有关措施包括追踪买家的国籍。据南华早报2月18日援引路透社消息，有关措施还包括一项新增的、针对豪宅的更高资产转移税率。加拿大引入这些措施之际，北京正在加强行动，堵截日益增加的资本外流。虽然加拿大还没开始正式追踪外国购房者，但温哥华的居民一直都将矛头指向亚洲投资者推高房价，让当地人望而却步——一开始是港台投资者，最近更多是中国内地投资者。 1月，独立住宅均价达到180万加元，而1年前这个数字为130万加元，这让当地人的沮丧情绪到达顶峰，有部分愤怒的抗议者聚集在将拆迁的房屋草坪上，从科技公司CEO到温哥华市长，人人都呼吁采取措施缓解投机状况。英属哥伦比亚省财政部长Michael de Jong在2月发布的该省财政预算中提到的改变，被认为是一个开始，但是效果不及预期。左倾的加拿大另类政策中心中，经济学家Iglika Ivanova说：“奢侈品税是一个进步，但太小了。这不会阻止投机，也不能（让政府）从投机中收到一大笔钱。 ” 在英属哥伦比亚省新措施下，加拿大人或永久居民购买低于75万加元以下的新房屋将被豁免资产转移税（PTT），该省希望这个措施将促进新的经济适用房的建设。同时，对于价值超过200万加元的部分房屋，其转移税从2%上升到3%。新的税率远低于英国伦敦对超过150万英镑（215万美元）房产收取的12%的转移税，伦敦也面临供给危机。省财政部长Michael de Jong表明，政府并没有考虑抑制房价的措施。加拿大《温哥华省报》引述他的说法称：“我们无意降低房屋价值。” 英属哥伦比亚大学政策学教授Paul Kershaw说：“这个预算显示，省政府沉迷于高房价，我们必须明白到，房价持续上涨并不是只有好处。” 但最终当地还是引入了这项计划——要求买家在购置房产注册时标明国籍，而购买房产的公司和无担保信托购房时，其主管核和受益者将面临新的审查。在这项措施实施前几个月，当地居民曾强烈要求让温哥华房产外国购买者提供更多信息。温哥华的房地产代理人说，与中国有联系的买家是高端市场的主导力量。对温哥华昂贵的西区Neighbourhoods买家进行的一项研究发现，在所有购买了超过200万加元房产的买家中，非英语的中国名字占66%；购买了超过300万加元的买家中，这个比例达到85%。甚至还有这样“估算”：尽管中国严厉打击货币外流，但这种明显的大量资金流动仍然出现。中国公民只被允许每年换汇5万美元，远远低于对300万加元房产要付的60万加元首期房款。这其中的“猫腻”究竟在哪里呢？观点：温哥华房价飙升背后的“外资”误会据南华早报驻温哥华通讯员Ian Young的评论，温哥华等地的房价飙升如果主要聚焦于外国人置业问题，这让人感到担忧。因为这其中有一部分移民购房者、包括加拿大公民给温哥华带去了大量的海外财富和收入。其实，从上文房产经纪人的话中，也可以发现，这些高昂房价的消费者中有很大一部分来自当地。（以下为Ian Young 在南华早报刊登的原文摘录） Ian Young认为，英属哥伦比亚省政府开始研究外商投资对温哥华市内房地产市场的影响，使得长期争取合理楼价未果的人可能为此欢呼喝采，这可以理解。但是，任何房地产合同，一切其实取决于细节条款。这项研究由国营的卑诗房屋局负责，但具体的框架和范围并未公开，据《温哥华省报》披露研究主要聚焦于外国人置业问题。——这让人很是担心。侧重于外国业主﹑而忽略移民购房者（包括加拿大公民）带到温哥华的海外财富和收入，任何类似的研究似乎必然会得出某一种结论。如果研究是为了提供少得可怜的证据，以证明外国人置业的确造成问题（并促使炒家像荒诞喜剧的角色那样大叫：“此案已了结！＂），那么很可能会大获成功。如果只是为了找出实际原因，解释为何像上图中那幢布满苔藓的小屋竟叫价240万加元，那么这项研究是完全没有意义的。无论是长期的同行评议学术研究，还是大量非同行评议研究，都已经有大量数据指出，赚取国外收入的富裕移民购房者在温哥华房地产市场发挥了关键角色。没错，他们绝大多数来自中国。但他同时指出，没有任何一项研究表明，这些购房者是真正的“外资”，即并非加拿大居民或公民。没有证据表明，外国买家在温哥华房地产市场扮演重要角色。外国资金完全是另一回事。马库斯·穆斯﹑安德烈斯·斯卡布斯基斯和戴维·莱伊全都研究温哥华的房地产市场，并发表同行评议研究，当中指出市内楼价与赚取海外收入的富裕外国移民有关。让我们来看数据。 2010年，英属哥伦比亚大学教授戴维·莱伊（David Ley）博士发表了同行评议研究，当中指出国际移民（相对于城际或省际迁移）对温哥华的房价有超乎寻常的决定性影响，与房价的相关性达到94%。当中并不涉及真正的外国人。同年，当时分别任教于英属哥伦比亚大学和皇后大学的马库斯·穆斯（Markus Moos）博士和安德烈斯·斯卡布斯基斯（Andrejs Skaburskis）博士，探讨温哥华房地产市场的“全球化”现象，当中显示当地房地产市场与本土劳动人口脱轨，因为近期购买房屋的新移民，并没参与当地劳动市场。两人的结论是，如果移民人士带着既有财产来，加上继续在海外赚取未申报的收入，那么就难以利用国家收集的劳动力市场收入数据，去解释房地产市场的情况和社区的变化。而且，这些业主也不是外国人。戴维·莱伊博士的著作中名为“百万富翁移民”的图表，当中显示1977-2002年间，温哥华房价与国际移民的走势几乎同步起跌。另外，2008年至2015年间，Andy Yan﹑Landcor﹑路透社和麦当劳地产（Macdonald Realty）也进行了关于中国人姓名的非同行评议研究，作出一致结果：在购买独立屋方面，冠着中国人姓名的人士扮演了重要角色——以Andy Yan研究的西区为例，200万加元以上的物业买家中，冠着中国人姓名的人士占66%；300万加元以上的物业买家中则占85%。然而，根据2006年人口普查，在大温哥华只有15%居民的母语是汉语。这个差距和所有这些研究都指向近期富裕移民者的影响。没有任何迹象表明这些买家是“外国人”。城市规划师Andy Yan是西门菲莎大学城市项目的代理主任，他研究了温哥华三个西区社区，发现大部分独立屋的购买者均冠着中国人的姓名。图片来源：谭秉荣建筑事务所如果温哥华想知道更多数据、探究到底是什么原因将市内楼价推至不可负担的水平，只聚焦于外国人置业问题的省级研究是不足够的。去年英属哥伦比亚省房地产协会所作的评估数据不实，但当地政府却一直视为依据，而这次的研究也不见得更有启发性。另一方面，莱伊﹑穆斯和斯卡布斯基斯都是重量级的智者，多年来在同行评议的严厉目光下研究这问题。我们是否应该信任他们？还是，我们应相信一个不透明的政府研究结果？何况政府的研究还是在记者调查下才发现其存在。

最近上海房价涨得有点猛，在一个群内的讨论，似乎道出了上海房价暴涨背后的逻辑--细思极恐！请看讨论截图：下面将全部讨论过程文字摘取如下，看得让人惊心动魄！！：牛牛哥：举个栗子：假如我有一套房值1000万，我公司资金流紧张。于是我找中介勾结，拉涨到1500万“卖”给我亲戚或铁杆朋友。首付三成，贷款1050万。于是我手里有了1050万现金。而且房价跌多少都与我无关了。而原先若按抵押贷款只能贷五成得500万现金，还要被银行捆绑。这个就是近期上海高价房猛涨的逻辑。高价大房拥有者大部分有实业，而实业普遍日子紧，没现金流。年初信贷开闸，中央又下任务去房产库存。于是银行和房主、中介三方一拍即合，做高房价，国家去库存，房主得现金流，中介揩肥油，银行家完成指标。皆大欢喜。最后房子留给坏账，是几年后的事了。现有经济、金融环境下，理性的人都不会再“投资”房地产；而现实房产火爆的原因就是“套贷”。上海一天350套高价房成交就是这么来的。谁特么年都没过完就跑上海来“投资”房产啊？还不是赶上央行放水赶紧抢房贷指标。路人甲：这个对二手房好操作，对新房不好弄啊，开发商从哪弄那么多亲戚朋友人头买自己的房？牛牛哥：新物业一样操作啊。房主就是开发商嘛。开发商更缺钱。好几年前，上海的新房主要都包给中介了。人头的技术问题，由链某家解决。路人甲：那么是上海的中介势力大了！其他城市要学习。牛牛哥：说对了。上海房产中介就是为虎作伥。原来中原之类的门面我看到好多都换成链某家的了。链某家在上海玩得最厉害。他有大数据优势。既作裁判，又作运动员，还做黄牛。路人甲：向您学习，我的思维落后了。牛牛哥：以链家的体量，从北上广深数据库里挖掘一批“肉鸡”客户资料太简单了，然后异地互购，谁都查不清。因为谁都没有他的数据全面。首付三成还是保守的。链某家们完全有技术水平做到两成，尤其新房。这样的话，套贷获得的资金就更多了！若按这个逻辑，结果如何？请诸位讨论。。。。。。路人乙： @牛牛哥 ?请教一下，你的计算里面贷款人还要拿出450万现金收付，才能贷回来1050啊，这个450算上去，他净拿应该是1050-450 牛牛哥： @路人乙 ?450万是左手倒右手，用过桥资金就可解决，或链某家等中介提供。他们不是在玩“房产金融” 嘛！银行是拿出真金白银1050。若贷八成的话更是1200万。那些高房价背后究竟暗藏着怎样的骗局？链家真的是高房价的推手吗？链家这几天突然就摊上大事了，先是什么有人质疑他的独家房源代理模式，又有人炮轰他把查封的房子卖给购房人，最新消息说，住建委已经开始调查链家，并暂停了涉事门店的网签资格。虽然在大家眼里，这是坑人个的把戏，但这在链家内部，被称为金融创新，链家说这是为了加强购房人的体验感，独家房源代理，能够给房东带来更好的交易价格，也能避免其他中介的骚扰，如果实在卖不掉，你还有收入。至于卖查封的房子，或者法律纠纷的房子，链家通常会先让你签约，然后再告诉你。又或者在你交了首付之后，突然发现过不了户，他们可以通过链家金融的资金先把房子问题解决了，但费用肯定是少不了的，通常为年化 10% 以上，另外，这其实风险很大。万一解决不了，首付也交了，购房人心里肯定窝火。但这些还都是小事，只能说林子大了什么鸟都有，链家 8 万人的员工队伍，难免有几个害群之马。大家都能理解，唯一质疑的是链家通过独家代理房源的模式，有人说这客观上形成了坐庄效应，拉高了房价。比如一套房源业主要卖 450 万元，链家独家代理会先给你 2000-3000 元钱，先行支付，说未来 3 个月卖不掉，这个钱就不要了。那么他怎么把这个房子卖掉呢，肯定要在 450 万之上进行加价，制造信息不对称来劝说购房人。最终以不低于这个价格卖出去，有的经纪人还会跟客户约定，如果高于什么价位卖掉，还要多拿佣金点位。而一旦签了独家之后，便没有经纪人竞争卖房，从而形成了市场的短期垄断。当大量房源都被链家拿到之后，自然链家也就被千夫所指。不过在这里要说的，这也就是碰巧了。房价在一线城市上涨，所以上涨是原因而并非链家独家房源代理的结果。如果真的房子卖不动，链家也不会傻到主动跑去交钱，然后独家代理的。链家之所以这么做，还是看准了，全国资金回流一线城市，短期内仍然是一个卖房市场，所以房源成为市场竞争的关键。如果相反，到了二三线城市，房地产进入买方市场，到处都是房源，链家才不会主动赔钱呢。另外，购房人也不是傻子，这个地方的房源多不多，还有没有替代品可选择，这都是市场决定的，如果链家标价明显高于市场行情，其他中介肯定会一拥而上。所以，以独家代理的模式判断链家推高房价，显然不靠谱。那么链家无罪吗？显然也不是，链家的罪其实恰恰就在金融上面，链家金融创新开发了很多的产品，什么装修贷、首付贷、还有连环贷就是当你换房的，他先给你钱，让你先签约，然后后面再卖房子，他在卖房买房这个产业链上，提供资金杠杆支持，并收取高息服务费，他拿产业链上的房子作为抵押品，所以一般情况下，在不出现房地产系统性风险的情况下，风险可控。而这其实才是问题的关键，还记得去年上半年的股市吧，为什么一下涨的越来越快了，是经济好了吗？不是，是真的改革了吗？也不是，而是大家都嗅到了金融的味道，纷纷冲进市场展开配资，相当于给股市加了数倍的杠杆，于是牛彻底疯了。而疯牛病的归宿就是很快被杀掉。所以到了 6 月份牛市戛然而止，凡是参与配资杠杆的投资者，损失巨大。链家的这种金融做法，类似于去年股市的配资，他的金融服务，相当于给了本就火热的一线楼市房地产，加了杠杆。比如买一套 450 万的房子，原来我需要首付 135 万，加上各种税费，怎么也要准备 160-180 万元，才能买房，如果算上装修成本，可能至少要准备 200 万才有底气去买。现在链家的服务，让首付再次降低，甚至你只要准备 100 万就行了。剩下的链家给你垫上，交易费用贷款，装修也贷款，总之投资者相当于从 2-3 倍杠杆，一下放大到了 5-6 倍杠杆，这可不是闹着玩的。一旦资金杠杆被放大，一旦发生系统性风险，可能会造成巨大的金融危机。比如说当年美国，0 首付政策让大家在危机到来的时候，很多人都选择了断供，而我们算来算去觉得，如果首付比例在 3 成，加上各种乱七八糟的首次置业成本，房价跌 5 成，购房人也不会断供，但如果第三方出来在这个杠杆上再加一倍，那么房价下跌的安全阀一下从 5 成，减到了 2 成。也就是说，如果一线城市跌 2 成，这些使用链家金融服务的人，可能很快就会断供。当然，链家绝不是一个人在做这种场外配资，房地产之所以到今天在一些城市还能疯涨，完全是因为民间金融在作死，什么资产证券化，把开发商的房子整楼接走，卖给理财客户，然后开发商承诺回购。又或者在银行贷款的杠杆上再加杠杆。甚至昨天深圳出现了众筹炒房，这些都是场外配资的种种表现形式，大家都在通过各种途径给火热的楼市火上浇油。结果可想而知。所以理财的这些公司，所谓的房地产证券化，这些为房地产提供金融配资服务的公司，他们才是推高房价的幕后推手。杠杆的原理大家都知道，距离和力是一组相对变量，省力就费距离，省距离就费力。这就是房地产也好股市也罢的核心道理，当你给市场加杠杆的时候，就像涡轮增压一样，会加速市场的行情。股市上涨就加速上涨，从慢牛变疯牛，而股市下跌也会加速下跌，楼市也一样，如果按照正常的资金回撤一线城市，这个地方房价上涨趋势可能还会维持一段时间。但如果大量杠杆资金冲进市场，让楼市的牛市上演最后的疯狂，那么恐怕会缩短距离暴跌或者崩盘的时间，都说不作就不会死，大致就是这个意思。所以说回到链家，链家并非通过独家房源来垄断或者推高房价，他们真正的问题是通过金融杠杆的手段，让楼市的趋势加速了，同时也缩短了楼市趋势拐点的时间。鑫琦资产揭穿了高房价骗局鑫琦资产本来是家名不见经传的公司，只是因为和霸道总裁皇阿玛张铁林联系到了一起，才引起了大家的关注。就在今天他们发布董事长致客户公开信，承认了兑付危机，根据公开报道，说鑫琦资产在上海涉案金额 19 亿，牵扯 2000 位投资人。要说鑫琦资产跟 e 租宝还不一样，e 租宝是纯骗，而鑫琦资产还是想投机一把的。这家公司主要是把房地产项目收益权打包成理财产品出售给投资者，也就是拿了投资者的钱后，把这笔钱给了郑州、秦皇岛和海南的开发商，以公司的名义，把开发商的房子买下来，当然他也不傻，条件有两个，一个是买房的价格要低，据说曾经半价左右拿到房子，第二是开发商承诺一年以后回购，然后作为回报，给这家勇于过来接盘的公司 20% 以上的回报。鑫琦资产就用这个回报，拿出 13% 左右，返还给客户。这样一个链条就十分清晰了，开发商先把房子卖押给了鑫琦资产，然后拿到购房款，维持资金链条不断，投资者拿到了每年 13% 的利息收入，而鑫琦资产差不多也能空手套个 10% 左右的价差，当然为了保险，鑫琦资产把房子攥到了自己手里，看起来这一切很完美，但却有一个致命伤，这一切的一切，都有一个假设的前提，那就是房价必须继续上涨。而且永远上涨。现在坏菜了，开发商没钱回购了，所以整个链条也就都不转了，投资者的钱无法兑付，鑫琦资产灵机一动，我们不是还有房子嘛！跟投资者讲，拿房子抵债，投资者也不傻，当然是不同意、不同意、不同意，重要的事必须说三遍，投资者正在逼着鑫琦资产赶紧卖你抵押来的房子，然后还钱。这就有点一厢情愿了，如果房子要是好卖，开发商能不还钱吗？显然是这些房子，即使折价也卖不出去了。（看看中国的房价有多坑爹！）我们今天不是要说这家公司多不靠谱，也不说皇阿玛是不是不负责任，我们也不讨论究竟是不是非法集资，这个案件其实会令开发商很紧张，因为他们一直玩的一套把戏穿帮了。这下你应该知道开发商的手法了，知道为什么新开盘的房子总是瞬间秒没，总有傻 X 大款们，拿着上千万现金在那排队买房，又为什么你觉得累吐血都买不起的房子，总是涨起来没完没了。其实这一切都是障眼法。开发商把房子盖好后，甚至没有盖好的时候，就已经在准备销售了，他们很清楚房子其实根本卖不掉，所以就会准备很多身份证，然后通过这种理财机构，通过类似非法集资的手段，把房子变成证券化的资产，然后说是卖出去，其实就是抵押出去，回收现金流。用于后面的开发工作。一个新楼盘大部分的房子，就被这么处理掉了，当然也不排除这中间有个别的真实买家（傻子）过来询价，他就会制造一个非常紧俏的局面，催着你赶紧签单，让你感觉买到了他的房子，就跟捡着一个大宝贝似的，那幸福的酸爽，简直无与伦比。（房子根本卖不掉）那有人问了，第二年开发商不是要回购吗？他拿什么回归？这很难吗？他把这些房子倒一遍，然后再以抵押的形势卖出去，拿新借来的钱，就能回购了。相当于把 A 公司手上的房子回购回来，加价 20% 卖给了 B 公司，然后宣布，由于房子销售紧俏，所以今年房价上调 20%，在倒卖的过程中，也可能又碰到真是买家（第二轮傻子）过来询价，他还是会很不情愿的卖给你。就这样倒着倒着，在经过多轮倒贷抵押之后，遇到的傻子也越来越多，一个新盘的房子价格就越来越高，真实的销售也越来越多。慢慢的他就把房子都卖完了，然后不但把钱都还上。自己还能大赚一笔。直到现在，虽然傻子还有，但傻子已经真心买不起了，真实购买力跟房价的差距已经越来越大，于是开发商慌了，要知道倒卖一次，就有大概 20% 的成本，如果在倒卖的过程中，很少有傻子过来接盘了，那么开发商也就彻底陷入了庞氏骗局，直到后面没人再相信他为止，我判断鑫琦资产这个案子，很可能就是开发商由于资产负债太高，完全借不到新的钱了，于是之前的回购承诺也就变成了一纸空文。再然后这个雷就炸了！鑫琦资产绝不是一个人在战斗，估计这样参与开发商倒贷的资产公司应该不止数百家，当一个雷炸响之后，这帮人也会惊到，所以开发商现在应该非常担心，这种资产证券化的游戏是否还玩的下去。（去年已经把二三线城市全部干掉了，一线城市正在逐渐失去基层购买力）现在局势很明了了，接下来就是这些房子怎么变现？打 8 折？7 折甚至对折能卖出去吗？所以，当这个把戏被揭穿之后，你也许会发现，市面上的房价快速下跌，这些资产公司可不管开发商那一套，为了活命。他们会拼命甩房，而房价越是快速下跌，投资者越是恐慌，更不敢接盘，本身在这种二三线城市，大部分人也不缺房住。所以这就是另一个死局。越跌成交量越低，越跌越无法变现。这种情绪会传递到北上深！更何况你怎么知道，因为老家的房子卖不出去，北上深根本就凑不齐首付。