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加国最大银行预测：房贷压力测试政策保持不变

12月15日，联邦监管机构将重新审议加拿大房贷压力测试政策。加拿大最大的银行预计，最低合格利率（MQR）将保持不变。加拿大房贷压力测试自2018年首次推出以来，一直是一个热门话题。（Shutterstock）在加拿大，所有的房贷借款人都必须符合资格标准（也称为房贷压力测试），以确保在利率上升时能够偿还本金和利息。房贷压力测试，基于金融机构监管办公室（OSFI）规定的符合资格享受的最低利率，或与银行签订的房贷利率加2%，以较高者为准。料继续保留加2%的规定据Storys网站报道，加拿大RBC银行助理首席经济师罗伯特．霍格（Robert Hogue）表示，政策制定者可能会非常谨慎，继续保留加2%的规定。 “现在利率已经飙升至十多年来的最高水平，未来一段时间内进一步飙升的可能性已大大降低。”霍格分析说，“当渥太华在12月15日决定对房贷压力测试的MQR进行可能的调整时，这将（或应该）成为一个重要的考虑因素。是否调高或调低MQR，则是另一回事。” 霍格强调，当前的房贷压力测试自2018年首次推出以来，一直是一个热门话题。他说：“受联邦监管的贷方必须确保借款人通过MQR（最高5.25%或合同利率加2%），能够承受利率的急剧上升。” “这一利率令借款资质不佳的潜在买房者感到沮丧，其中一些人无法再从受联邦监管的贷方获得房贷（至少暂时如此）；有资格获得的最大房贷金额减少，也影响了资质更好的借款人。” 有必要进行房贷压力测试霍格认为，当利率处于历史低位时，采取房贷压力测试非常有意义。 “事实上，低利率意味着贷款期限很可能增加（加拿大最常见的是五年）。”霍格说，“过去的这一年发生的事件就是很好的例子。加拿大央行的政策利率急剧大幅上调（仅8个月就上升了4%）。借款人现在面临的后续冲击，正是房贷压力测试旨在预防的，即增强借款人和加拿大金融体系双方的承受能力。” “再上涨2%的可能性很小。”霍格说，“自从加拿大央行于1991年采用通胀目标政策以来，仅有16%的年份其五年期固定房贷利率高于当前的合格利率（约7.7%）；相比之下，2018年1月实施压力测试时，在过去20多年间，有50%以上的年份其五年期固定房贷利率超过了当时的合格利率（5.25%）。很明显，目前的测试更加严格。” 压力测试不仅仅与利率有关，“还旨在防范其它潜在冲击，例如借款人收入下降（由于失业），或可能威胁到一个人偿还房贷能力的事情（生活成本飙升、经济衰退）发生。” 霍格写道，“面对40年来的高通胀水平，以及经济在衰退边缘徘徊，此类风险显然有所增加。” “完全取消压力测试不可取。”霍格预计，政策制定者将保持MQR不变，因为他们对刺激住房需求的任何举措，或违背加拿大央行抑制通胀的努力，都不会感兴趣。

3年前
加拿大过去十年房客增长是房东三倍！

加拿大的租房人数已达到创纪录水平。加拿大皇家银行的经济学家表示，过去十年中租房人数的增长速度是房东增长速度的三倍。在题目为“加拿大是否正成为租房者的国度”的报告中，经济学家罗伯特·霍格和雷切尔·巴塔利亚表示，2021 年，三分之二的加拿大家庭拥有自己的房屋，但加拿大租房者的数量增长更快。人口普查数据显示，去年有近 500 万户家庭在租房，而十年前，只有410万户。这意味着10年间租户增加了90万户，平均每年多9万户。加拿大目前的移民目标是每年42万，这意味着每年有15-20万户涌入加拿大。他们一方面弥补了加拿大人口的减少，一部分也成为租户，成为租房市场上的生力军。但租房市场不仅仅被新移民所占据，经济学家表示，出生于 1981 年至 1996 年的千禧一代在一定程度上推动了租金增长，因为他们的房屋拥有率落后于前几代人，原因之一是现在的房价太贵。但让人吃惊的是，1946 年至 1964 年间出生的婴儿潮一代也在发挥作用，他们竟超过千禧一代成为过去十年增长最快的租房群体。经济学家预测，这种不断增长的需求将给该国的出租房屋存量带来“巨大”压力，需要政策制定者、开发商和建筑商共同努力才能满足这些需求。

3年前
因海外买家税取消交易华人温西买房15万定金被扣

温哥华西区一处价值近300万的房产去年挂牌出售，一名华裔准买家得知卑诗省须缴纳海外买家税后，其后以该理由退出交易，法院裁定该准买家无法取回定金。根据卑诗省最高法院周一（5日）公开的裁决结果表示，准买家张红霞（Hongxia Zhang，译音）同意在2021年3月时，购买位于温哥华西区第4大道（W 4th Ave）的一处房屋，交易完成日期定于2021年4月26日。但在此之前的几天，张的律师要求推迟交易，声称希望直到张成为永久居民。卖家拒绝延长交易时间，并通过律师要求收回张的15万元定金。其代表律师安尼（Anne Nijola Ambroziewicz）在2021年10月13日提出民事诉讼，以追讨张红霞的定金。张红霞的辩护律师表示，她是被地产经纪误导，她以为如果她获得加拿大永久居民确认书，外国买家税将不适用于她。法官的裁决中写道：“张红霞声称她直到支付定金后才知道，在交易日时必须抵达加拿大，以避免买家税，但张红霞解释自己一直身处香港，申请旅行豁免时被移民局拒绝，无法在交易日抵达加拿大。” 张红霞又辩称，这是“不可抗力”的因素所致，她是因为不允许来加拿大导致要延期交易。法官则表示，合同中没有“不可抗力”条款，无法移民加拿大并不是所述的“不可抗力”，因为海外买家税并没有改变张红霞合同义务的性质。法官说：“张红霞在合同中是否被征税，与其是否成功移民是两个截然不同的情况。因此，卖家有权收取定金，并要求张红霞支付原告的诉讼费用。” 尽管张红霞在该交易中损失15万定金，但损失远远低于张红霞完成交易后，要求缴纳总价值20%的海外买家税，以张红霞计划购买的房产为例，她要支付近60万元税款。

3年前
央行加息 BC省抵押贷款发放率大降20%

　　加拿大央行12月7日再次加息，无论是加息50个基点还是25个基点，都会影响到千家万户。　　利率上升显著降温了房地产市场，抵押贷款发放量首次降至大流行前水平以下。可以肯定的是，即使加息幅度较小，也会使利率达到2008年以来的最高水平。　　金融邮报指出，自3月以来，加拿大央行已将关键利率从0.25%上调六次至3.75%，这是近期记忆中最激进的紧缩周期之一。　　那么加拿大借贷人的表现如何？　　加拿大央行高级副行长CarolynRogers最近表示，利率上升对一些持有浮动利率抵押贷款的房主来说是痛苦的，银行研究表明，目前占未偿还抵押贷款债务总额的三分之一左右，而2019年底时约为五分之一。　　据央行估计，大约一半的浮动利率抵押贷款采用固定付款方式——约占所有抵押贷款的13%——现已达到触发利率，即可能需要额外还款的时间。　　浮动利率设置为优惠利率减去折扣。央行将利率上调50个基点，预计最优惠利率将升至6.45%，浮动利率将设定在约5.7%及以上。　　“即将到来的加息将意味着更多的加拿大人将达到他们的触发利率和触发点，”Ratehub.ca的联席首席执行官兼CanWise抵押贷款机构总裁JamesLaird说。　　Ratehub通过计算一位房主在2022年初以0.90%的五年期浮动利率申请了694,487元抵押贷款的还款额，解释了全年加息对借款人意味着什么。　　如果银行加息25个基点，房主将每月多支付1,317元或每年多支付15,804元，比加息开始前增加51%。　　如果银行加息50个基点，房主将每月多支付1,415元或每年多支付16,980元，增加55%。　　EquifaxCanada在6日发布的第三季度消费者信贷报告称，利率上升显著冷却了房地产市场，抵押贷款发放率首次降至大流行前水平以下。跌幅最大的是安大略省和卑诗省。与2019年第三季度相比，新抵押贷款分别下降了23.6%和19.7%。　　那些确实买房的人看到的付款比前一年买房的要高得多。Equifax表示，与2021年第三季度首次购房者几乎相同的贷款金额，首次购房者现在每月多支付500多元，增幅为31.4%。　　EquifaxCanada高级分析副总裁RebeccaOakes示：“更高的利率不仅会影响消费者开设新的抵押贷款，还会影响那些希望续签或再融资的商定抵押贷款期限结束的人。” 　　Oakes说，加拿大现在有超过120万笔抵押贷款已经使用了三到五年，其中37%的抵押贷款余额超过25万加元。　　“如果这些消费者确实需要在未来12到18个月内续订抵押贷款，他们可能会经历比目前高得多的还款额，”她说。　　不断上升的债务和加拿大人处理债务的能力肯定会受到央行的关注。Equifax表示，消费者债务总额目前为2.36万亿元，比去年第三季度增长7.3%。非抵押贷款债务亦再次上升，超过大流行前的水平，达到5999亿元。　　Oakes说：“我们看到部分新的信贷，这些可能来自那些因生活成本持续增加而感到财务压力并因此承担更多债务的人。”

3年前
加国女子房子免费给亲戚住因未申报遭罚巨款

三年前，蒙特利尔居民爱舍丽-瓦尔哈（AshleyWerhun）偶尔会在外出时在Airbnb上出租她的公寓。 2019年，魁北克省政府加强了对短期租赁的规定，瓦尔哈在那时决定停止出租她的房产。此后，她再也没有出租过。但在2021年，在她的公公在父亲节周末来访后，魁北克省政府对瓦尔哈罚款3750加元，声称该次居住未向Airbnb申报。她在几个月后收到了邮寄的罚款通知。信中说，她在父亲节的周末似乎有一个访客，检查人员随后在网上发现了她的Airbnb清单。信中还包括检查人员在她公公来访几周后，在她不知情的情况下对她的住所拍摄的照片。瓦尔哈不清楚政府是如何知道她公公来访的（她认为可能是一个不知情的邻居提出了投诉），但正是这次访问促使省政府采取了后续行动。尽管老人家不是付费客人，她也向政府解释了这一点，但她仍然被罚款。瓦尔哈周六在蒙特利尔法院接受采访时说："如果我真的出租了它，我心甘情愿受罚。” 她的故事凸显了许多Airbnb房主的挫败感，他们认为自从魁北克省加强规则以来，他们已经成为不公平的目标。引起这种惊愕的规则变化是在2019年。那时，魁北克人如果短期出租房屋（31天以下），需要通过该省获得一个注册号码，费用为50加币。这个号码必须包括在任何与出租单位有关的广告、合同或网站上。该省开始执法的速度很慢，但在2021年雇用了更多的检查员后开始加强执法。Revenu Québec也不再发出警告，而是直接进行罚款。对未能正确公布其注册号码的个人的罚款是3750加元，包括行政费用。如果有两个人被列为财产所有者，每个人都要被罚款。这一变化对魁北克省政府来说是有利可图的，仅在今年的前10个月，就有近300万加元的罚款。

3年前

肚子一天天大起来，我和老公不得不考虑卖掉郊区的“花园洋房”，换到市里去，否则在市里上班的我们实在没有精力照料宝宝。做了这个决定3天，我们就把房子卖掉了。心里不舍，毕竟是我们在北京的第一个家，地板、橱柜、餐桌、沙发，所有的一切都是我和老公的心血，而又有什么办法呢，为人父母，第一课，就是责任吧。然后我们开始换房之旅。就那么巧，遭遇了恐怖的“抢房热”。我们目标很明确，可以不考虑学区，上班距离地铁3站左右都可接受，但面积上至少要同等大小。刚开始的几天，还能淡定的看房，与房主交流，但是随着国家出了降契税的政策，教育部放出学区房可能会发生变化的通告，形势开始不对劲。一向火热的学区房有些降温，导致了地段好的非学区房升温，而且二胎政策一放开，大户型开始受青睐，既然学区不保证，那还不如买个大房子住着舒坦。其间，有一天晚上冲动的签了一个房子，但因为不合心意最终放弃。而从那开始，噩梦来袭。 ▌业主1：某著名高校硕士毕业，家里装修和卫生一流，相谈甚欢，走的时候说，价钱和细节都可谈。可是过了一天，看房人数激增，中介弟弟传话说，房主是要换大三居，因为大三居涨价，他也跟着涨价30万。我突然蒙掉，会有人一天涨价30万？是疯了吗？于是打算放弃。 ▌业主2：一家人都看着闷闷不乐的样子，也是家里装修和卫生一流，报价并不低，问可以随时签约吗，说再等等，他们也是换房，那边还没看好，第二天问，还是说再等等，主动说加5万签约吗，答案依然是再等等，于是不了了之。而在同时，中介弟弟说，业主1又涨了50万，3天一共涨了80万，因为他看中的大三居涨了100万！我听到这些，感觉是在做梦，真的会有这样的人？ ▌业主3：某隐形富豪，常年在国外，神秘分子。每天只在晚上12点之后和中介沟通细节，就如皇上上朝一般。所有沟通都谈好，就已经过了2天，终于第3天答应让他老婆和我们商讨细节，而上午，中介弟弟通知说业主老婆的爸爸住院了，要拖到下周才能谈。我有点开始慌了，我发现有些不对劲了，大部分业主卖房开始犹豫并不是一个好兆头。果然，新闻开始铺天盖地的形容北上广和深圳的房价和窜天猴一样疯涨，而在这个节骨眼上，央行降了基准利率，楼市真的疯了。接下来几天，只要是有房子在卖，就会有中介带着一群人去看，很多客户连房子都没看清，就已经嚷嚷要签约。最佳状况是，很多业主，会从一堆客户中挑选付款方式最佳的一方签约，但是已经开始有业主坐地起价，10万20万都是常态，大户型坐地起价50-100万的随时可见，买房者和待宰的羔羊一样，任何条件都答应，可很多业主直接放下一堆的客户，说，我还得再考虑一下。买房的急了，中介急了，卖房的也急了，因为大部分人都是以房换房，要换的房在涨价，自己出售的房子也不得不涨价，要换的房子涨价后还不见得能签约，那自己出售的房子涨价后也不敢轻易放手，进入一个怪圈，一个恶性循环。我和老公真的慌了。因为我们发现，钱放在手里，就是以10万20万的速度在贬值，如果不立马换成房子，真的是渣渣都不剩。很多人会说，大不了不买房子了，把钱握在手里投资。谁不知道这个道理，可是投资到哪里去呢，股市被套牢，理财收益低，拿出去创业，再好的业绩，可能过了5年，你依然买不起一套心仪的房子。这应该是大部分人的心态了，据我的几个常联系的中介估算，北京的买房者与房源的比例已经达到6:1，也就是大概一套房子有6个人在抢，谁都不想让钱在手里贬值。我开始发现，我们开始看不上的那些稀奇古怪的户型，也开始涨价，而且竟然都成交了。我们彻底慌了。不止我们，手里拿着现金或者打算换房的人都慌了。我们立马改变策略，不能再考虑大户型了，当断则断，退而求其次，只能转向离我工作地点近的小户型。 ▌业主4：70多岁的老人，三楼，上楼不方便要换房，中介好说歹说，是同意出售，但是不是立马，他也要再等等，他要等看到合适的房子再出手。这时，同小区出了一个一楼，中介劝他换到一楼去，这样三楼就可以及时出售了，可是老人家依然要再等等。我焦灼的等待着中介的回音，结果三番五次都是再等等。而这时，过了一天时间而已，一楼涨了30万！其实在这之前，我们就已经看中另外一套距离、学区和环境都不错的房子，但是我刚要出门去看房，中介打电话说，业主老婆羊水破了，要去医院，房子看不成了，经过业主4，我们已经意识到问题的严重性，于是找了该小区的同户型，虽然价钱高了一点，但是也比没有选择强。约好和业主谈。 ▌业主5：三个老北京。一个胡子老长，一个眼睛斜视，一个邋邋遢遢，胡子长的是房主。上来开口就说，我先和你们说一下我的情况。我一听到这句话，头都炸了。果然，又是一样的情况，他们看了3套房子，每套都是坐地起价，而且不签约，所以他们无法立刻出售这套房子，但是可以和我们保证，不涨价，就卖给我们，等他们选好房子后立马和我们签约，胡子老长的大哥一脸信誓旦旦，说这是君子协议。去你的君子协议吧，你是当我是三岁小孩儿吗？中介已经看不下去，把他们劝走了。这时已经是晚上8点多，眼看着又要无功而返。有个中介灵机一动，说，给生孩子的业主打个电话试试吧。而就是这个电话，救了我们。一个开进口宝马的年轻男士来了。他说，他刚从医院回来家里给媳妇拿东西，接到中介电话就过来。我们依然没报什么希望，因为这个房主报价低很多，我们正打算等他涨价。没想到的是，中介和他讲价，他竟然同意了！在这种形势下，他不但没涨价还降价。随即感慨，我平时看见微信上的众筹一定会捐款，看见讨饭的一定会给钱，好人还是有好报的。 ▌业主6：这是最后一个业主，风度翩翩，稳坐如山，说话慢条斯理，只比我们大五岁。他刚买了个1000多万的豪宅，为了改善住房。好吧，同样是改善，我们是从郊区进城，他是直接改善到188平米的豪宅去了。他说，他出售的这套房子当年是花几十万全款买的，所以没有贷款，我算了算，一套房子，他已经净赚了几百万。这可能就是缘分，也可能是他看着我大着的肚子起了怜悯之心，很顺利的签约了。人贵在知足常乐，在这场浩劫中，能全身而退，已经是不容易了。我老公说，在北京，每向市里的一环前进一步，都是要付出代价的。虽然没有实现我的所有预期，但在这个大形势下，应该知足了。而谁能想到，发生的这一切，是在9天时间里。我称经历的这场抢房风暴为浩劫。它偷走了我一直坚持的信念。一直以来，我相信，通过自己的努力，是可以让生活变得更好的。而这次，让我深深体会到了一种无力感。是一种在巨大漩涡中，你想抽身又不敢，只能随波逐流，任人宰割。大环境的突然转向，花钱依然买不到自己心仪东西的无力感，令人心酸。一直以来，我同样相信，努力工作才是人生最大的切入点，可是，当我看见只比我大5岁的年轻人，因为早买了几年房子，就已经积累到了很多小企业几年的业绩。5年后，人与人财富和生活质量的最大差距，竟然不是因为工作努力的结果，而是房子！谁在历史的洪潮中及时出手，谁就坐享其成。和很多搞科研的人聊房子，大家一致认为，这么努力的工作，依然是在生活线上挣扎，而如果一旦抓住了某个机会买到合适的房子，胜过奋斗几十年！当房子给年轻人造成这么大的浮躁心理时，我不知该如何评价。最上层占有最多房地产资源的人最有话语权，因为他们可以随意变卖房产，并没有其他压力，而且他们可以操纵一些暗处的套现或者其他不为人知的资金积累。而下一层需要换到这一层的买方，则受到制约，如果上层业主涨价，他也只好被动涨价，再下层的买方受到上面两层卖家的制约，已经有些无力感，再下层的买方，基本是任人宰割，而那些努力工作，家里条件不是很好，靠自己攒钱的年轻人们，连任人宰割的机会都没有！在一线城市，不考虑其他社会因素，竟然可以因为一个房子，将社会分层，这是我从来没有深入想过的事情。一部分人掌握了大量地产资源，并用此创造出更多的财富，期间并没有实业支撑，而很多人，在事业和实业中奋斗几十年，到头来因为没有掌握良好时机，过着与付出不成比例的生活。课本上教育我们说，科学技术是第一生产力。而在一线城市，蜗牛的背壳——房子，俨然成为第一生产力。作为一个在象牙塔里读了20几年书，三观极正的28岁年轻人，我已经无力抱怨，因为生活还要继续。韩寒说，被强奸，既然不能反抗，就好好享受吧。