地产

　　7月25日，BC省政府推出了新房屋法案(Bill 28)：从2016年8月2日起，外国购房者在大温哥华地区买房，在其它税种仍需按足额缴纳外，还需要多缴15%的物业转让税(property transfer tax)。这相当于把现在200万(加元，下同)以内这一档的物业转让税税率直接翻了近8倍!消息传来，引发地产大震荡，可谓几家欢乐几家愁，愁的当然是课税对象和那些与之相关的部门与人员，偷着乐的可就太多了。 　　按照目前的法律，在BC省买房的头20万房款要交1%的物业转让税，20万到200万之间的房款交2%，超出200万的部分交3%。如果一个海外投资客想买一个200万加币的房子，要额外多付30万加币。 　　在经过去年近40%的疯狂上涨后，面对突如其来的成本大幅增加，海外投资者的热情会大受打击，他们只能想其他办法或者更换投资地点。新政出台会否让房价立刻下跌，专家们的意见也不尽一致。 　　偷着乐的都有谁? 　　BC省政府： 　　开心指数：★★★★★ 　　最该偷着乐的当然是BC省政府，此举推出的恰到好处，可谓既赚了钞票又赢了选票。BC省财政部部长Mike de Jong证实，在2015-16财政年度，火热的房地产市场帮助省政府的金库出现了7.3亿加元的财政盈余，房地产转让税收入比前一年大增44%，总额达到15.3亿加元，比预算多了足足 6.05亿，从而使政府出现财政盈余 7.3 亿加元。 　　抢不过中国人的本地买家： 　　开心指数：★★★★★ 　　同时偷着乐的就是那些抢offer 失败的本地买家。政府突然对外国买家课15%的重税，可能会让一些外国买家宁可放弃订金也不愿意完成交易，那么这些买家要么放弃定金要么低价转让该合同。本地买家可以趁机接下该合同，而且价格一定会有商量余地。 　　安省政府： 　　开心指数：★★★★ 　　最应该感谢BC省政府的就是安省政府，因为那些在大温受打击的外国买楼客会蜂涌来大多伦多地区购屋，短期内有利安省房地产市场，一旦房价失控也可以迅速效仿BC省的作法，同样来个名利双收。安省国际贸易厅厅长陈国治在接受采访时表示，据他了解安省政府最近没有谈论过管制本地房地产价格的政策及倾向。他说，安省近年房地产价格是上升了很多，政府是应该关注的。如果楼价升至省民无法负担，政府对外国人购买本地房地产是会用一些政策来给外资流入房地产市场一些阻力。 　　移民公司： 　　开心指数：★★★★ 　　温哥华的移民顾问公司无疑也是房产新政的赢家。以前的口号是留学移民，现在可以加上一个买房移民了。试想一旦移民成功，拿到一个身份买房就可以省几十万加币，移民公司的生意又要火起来了。 　　想移居温哥华的加拿大人： 　　开心指数：★★★ 　　已经有加拿大身份、想移居温哥华的人现在可以扬眉吐气了，过去和海外买家同台竞争没有一点优势，现在相当于身价立刻涨了15%，总算有一点优势了。 　　加拿大网友居然齐反对 　　新政策出台，本来应该扬眉吐气的加拿大本地人却开心不起来。他们说――就算外国人都不买了，房价现在下跌个50%，你以为你能买得起? 　　这里是一些加拿大网友的看法： 　　Ed Robbins：其实加拿大政府只对加税感兴趣! 　　Bill Rice：现在正是加拿大经济最困难的时候，结果温哥华跳出来说――不要把你们的钱花在这儿!。。这么做真的好吗? 　　Dillon R Hillier：带着你们的钱投资到别的国家去吧。因为加拿大太愚昧了，对基本的市场规则一无所知! 　　Jeffery Madden：海外买家只需要付钱给加拿大公民或移民，就可以以其他身份在这里买房了。 　　Matt McKeown：他们只要有亲戚朋友住在加拿大就全搞定了。 　　Charles Waggett：政府只是又想收税了，你们有什么好开心的呢?看起来加拿大政府解决问题的唯一方法就是加税，从来没有减免或取消哪种税收。看起来政府好像是在极力“解决”问题，得罪一部分没有投票权的人，而保住自己其他大部分选票。 　　我看不出来那些大声叫好的人会得到什么实际好处。哪怕房价掉一半，他们也还是买不起房。只是因为买家都是中国人，所以你们就嫉妒了，开始种族歧视了。如果买家是英国人、欧洲人，你们还会有那么大怨气吗? 　　Linda Vallance：天呐!是我傻了吗?还是你们都没看出来，这只不过是针对温哥华的又一种“新税”啊!什么鬼? 　　Jeromy N Trisch Schuetze：没错。CBC提到过，那些海外投资者已经瞄向温哥华以外的市场了。 　　Kerry Hird：温哥华房市是被两股力量带动的――外国买家(只占市场总量的5%到15%)，海外资金(可以占到市场总额的85%)。 　　BC省政府只瞄准了一小部分外国买家，目的主要是平息老百姓的情绪，而完全忽略了大量涌入加拿大的海外资金。 　　新税只对外国买家生效，对房产市场的影响会很小。

　　省府打压外国在大温投资房地产的新措施，所产生的效果能维持多久？ 　　地产经纪周振亮指出，大温楼市的「一级战区」中，多名买家加价抢房时，额外出价已经远超过15%，财力雄厚的富豪未必会因为新税制却步，估计市场在半年后会趋于稳定。另有经纪认为，未来买家抢买的目标将集中在200万元以下的独立屋。 　　周振亮认为，新税制推出后，投资者因为需要观察市场的动向，因此楼市可能出现暂时放缓的局面，但相信这只是短期现象。 　　周振亮认为，大温市场的房屋需求依然很大，长线楼价仍有上涨的空间。大约半年后市场趋于稳定，只要投资者看到大温市场仍有潜力，还是会继续进场投资。 　　周振亮表示，大温地区100万元以下的房屋，多数是柏文或是较郊区的独立屋，一直以来都有稳定的需求，他以「刚性需求」形容，这部分需求并不会受到新税影响，市场将持续稳定。 　　地产经纪吕永慈认为，这次开征新税受影响较大的应该是价位在400万元以上的独立屋，这部分高价位独立屋向来是外国买家所青睐，因此她预期可能高价独立屋受新税影响较大。 　　她又说，未来买家抢买的目标将是那些200万元以下的独立屋，可以预期100万至200万元的独立屋将引起抢购，买家可能要有心理准备。

　　前联邦财长开腔，强调解决楼市问题不在于推低屋价，否则是惩罚现行的业主。 　　卑诗省政府周一宣布，下周二开始向海外买家征收15%的物业转让税。 　　较早前奥利弗(Joe Oliver)在《金融邮报》撰文称任何政策研究应当以基本解决方法为焦点例如供应方面的改变而不是实施新的税项。 　　不过他所指的是联邦政府的手段因为所实施的措施一般来说适用于全国。至于卑诗省的新猷则只限于大温哥华地区。 　　近期愈来愈多民意希望政府利用税务手段来控制屋价急升。这名前财长则认为这样的见解方向错误。 　　他说目标不应当是推低屋价因为这将会惩罚业主弄到部分住宅成为负资产而且也可能引致经济走下坡。 　　根据他的看法联邦政府政策应当避免伤害到屋价升势温和的市场以及需要国内及海外资金来振兴呆滞经济的地区。 　　一般意见认为新税项将会打击海外买家的意欲但其实受打击最大的应会是原本已经处于弱势的界别。 　　他说依赖固定收入的退休人士忧虑可能失去居所。 　　不过这名前任高官指出幸运的是联邦政府并不缺乏可以采用的方法。举例来说加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)可以收紧信贷的要求。 　　他又表示绿化地带也可以拨出若干比率的面积改为零排放发展用途增加住宅的供应。 　　另外麦克唐纳-劳里埃研究所(Macdonald-Laurier Institute)的资深院士拿撒勒(Linda Nazareth)在出席《经济学人》的加拿大峰会时表示如果特朗普(Donald Trump)当选美国总统将会令加拿大楼市升温。 　　拿撒勒认为特朗普的经济政策将带风险其中包括反对自由贸易协议将会对美国的经济造成损害逼使利率维持在低水平较长的时间。 　　由于美国利息会影响加拿大的利率意味加拿大的利息也会偏低结果是房贷的还款额也会较低延续楼市的需求。地产界也有类似看法认为特朗普可能会推高加拿大屋价。地产公司Royal LePage预测若特朗普成当选将有一些美国人移居加拿大进一步增加屋价上行压力。

　　省府铁定下周二推出外国买家15%物业转让税，业界相信本周五是最后一个交易日，大批房屋买家为了规避15%物业转让税，昨日急电律师或公证人要求「加急办理」，希望赶在本周五前完成交屋。 　　省府昨晚11时半回复本报，财政厅登记部门本周末(over this weekend)仍会接受房产过户文件登记。 　　许多买家不惜高价提出「加班费」让律师或公证人「赶工」，费用暴涨至逾万元。有华裔买家3小时内将「加班费」翻三倍，仍无法找到任何律师愿意帮忙。 　　省府宣布对外国买家课征15%物业转让税的翌日，已有刚购入西温数百万元豪宅的中国买家催促卖方，急于在昨日之内完成交易。经纪四处寻找熟悉的律师或公证人，可惜均被告知本周已无法再接更多房屋交易案，有些则明白告知急件需要加钱，至于加多少钱则需个别商量。 　　一名经纪的地产办公室昨日也发出通知，本周任何紧急交易案件的处理，均要另外追加费用。 　　地产律师贝尔(Richard Bell)表示，他的公司每个月平均会接到2至3个加快交屋进度的委托，但是在15%物业转让税公布后的48小时内，公司电话完全没有停过，都是要求加快进度的客户。其中95%客户的房屋在温哥华，平均楼价约为250万元。 　　另一名地产律师Winston Kam也接电话接到手软，称自己的公司只能尽量满足客户的需求，但加快交屋进度需要时间来处理，时间不够也没办法。 　　一名专门为中国买家办理房屋过户手续的律师楼助理透露，律师楼未来3天的工作量已经排满，每天接案是上周的一倍，一天约处理20宗房屋交易案。律师楼已有人开始抱怨整天电话没停过，致电者均是慌张的中国买家，拜托律师接受请求火速办理交易案。 　　该助理说，律师楼虽然很忙碌，但其实都没见到客户现身，因为这些客户全部都在中国，他们只以电邮及电话联络，办公室人员则需要加班整理文件。 　　一名公证人说，希望赶在下月2日之前提前成交的中国客人太多，他已经婉拒很多客户。至于昨日一名提前办理过户的客人，购买的房屋价格达到380万元，提前过户成功省下57万元的物业转让税。 　　一名华裔买家昨日早上开出2,000元的「加班费」，寻找律师或公证人帮忙加快交屋进度，但却无法找到任何愿意承办的律师或公证人。3小时后，这名华裔已经将费用提高至6,000元，仍然没有律师或公证人愿意受理。 　　有消息称，到了昨日下午，地产律师「加急办理」的「加班费」已经超过一万元，公证人也达9,000元之谱，仍有许多买家继续出价，因为「一万元远比楼价的15%便宜」。

　　据加拿大广播公司（CBC）引用一个旅游网站的数据指出，由于夏季游客数量增加，导致多伦多市中心短期租屋的需求比去年同期劲增350%。 　　由于加元低企，多伦多日益成为夏季旅游的热门目的地，更多游客选择短期租屋代替酒店住宿。CBC报道指出，旅游网站Trip Advisor声称，据该网站提供的短期租屋服务信息，欲在多伦多市短租的客人，今年比去年劲同期劲增350%。 　　该网站还列举了一些租金价格，如在多伦多湖滨区（Beach Area）的一栋4个卧室的独立屋，一晚的租金可达500加元。市中心的一个两个卧室的公寓也可租到每周1,300加元。 　　短租风险业主独承担 　　本报记者昨日尝试在该网站搜寻短期租屋信息，如果输入本周六的日期，显示在多伦多市中心短期租屋当天平均价格为192加元，可以供两个以上的人住宿，其中最贵299元，最低价格是125元，但提供出租的房源不多，只有4间。 　　21世纪黄埔地产总裁、安省华人地产专业协会董事周昆林昨日接受本报访问时表示，不想对个别网站为多伦多短期出租市场的统计作出评论，仅以一个网站的统计能否全面反应市场行情还有待观察。周昆林强调用自己的房子做短期出租其实很危险，因为即便是长期出租的物业，骗租也时有发生，如租客使用假身分，提供假的信息；更可怕的是，有的竟将出租房用来做制毒工场，也可能引发爆炸或火灾。至于短期出租则更难管理。一般长期出租的业主会找专业经纪来调查租客的背景和办理出租协议和管理，但短期出租风险则要自己承担，收入与风险如何权衡是一个问题。

　　在民调支持征收空置税下，有大温房地产业者指，实际上施行有困难，估计难以征到很多空置税。不过，配合省府向海外买家征收额外15%的物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)，两种力道相辅相承，势必对遏止大温楼价起到效果。 　　楼价短期或下调10% 　　大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV)前西部总裁杨兴琳接受《星岛日报》记者访问时说，省府向海外买家征收额外15%的PTT，加上温市计划明年开征空置税，将对大温预售屋(楼花)市场打击很大，许多外国买家或将转向观望，楼价短期可能下调10到15%。他说：“我们公司许多海外买家周一已要求尽快在本月底前成交，甚至不惜付出更高律师费。” 　　杨兴琳认为，温市政府估计非常难以征到空置税，毕竟行政执行将非常复杂，而且官方将难以证明房屋全年空置，屋主有太多方法避税。他认为，相关政策在政治压力下，出台过于匆忙，而且无助增加可负担房屋。他说：“在土地成本高涨下，省府或可学习新加坡，提供更多官地，供发展商建更多可负担房屋。” 　　地产经纪刘斌说：“上有政策，下有对策，无论向海外买家征收额外15%的PTT，或者空置税，如果买家想省钱，总会有办法避税。”不过，他承认，新措施势必对买家带来心理压力，观望情况会增加，短期买屋意欲或有影响。 　　刘斌并强调，如果空置一年的房屋才征收空置税，估计市府恐怕永远都收不到。

　    加拿大的物业公司Sky View Suites昨天推出多伦多地铁沿线房地产物业价目地图，这是该公司继数月前推出地铁沿线租金地图后，再一次推出大型房地产市场调查。今次公布显示，York Mills地铁站周边物业均价高达355万元。 　　报告指以整个多市房屋均价140万元计算，家庭年收入需约25万元才能供得起。在全加拿大，仅0.3%的家庭年收入超过这一水平。 　　而在加拿大，有一群人。虽然年薪只有3万多，但却从来不操心关于房价的新闻。随便攒了攒钱，花了4万加币，就解决了住房问题......   　　虽然房子不大，但清新又温馨： 　　睡觉睡在小阁楼上，半夜还能看看星星：      没事也下个厨，做个饭：      最棒的是，他们每天醒来看到的风景是这样的：       住久了觉得有点腻，人家说搬家就搬家了，行李都不用收：       政府出资修建组件屋        温哥华市政府在5月宣布，位于缅街（Main St.）1500号及豪街（Howe St.）1060号的两处，将兴建80至120个组件屋单位，月租375至700元，预计今年底或明年初入住。这些组件屋有独立浴室及厨房，适合单人或两人租住。组件屋单位可由货柜改建，或采用金属框架搭建，通常在其他地方制作完毕，然后再运至目的地组合而成。          这些政府出资修建的组件屋，虽然便宜，但隔音差，环境也不好。怎么住都没有家的感觉。        多款迷你流动房屋价格低至4万        可是这个思路还是很有建设性。于是好几个商家都瞄准了迷你屋市场，推出多款小型流动房屋，面积由200至400平方尺不等，售价大约4万加币。        以温哥华这家名为Tiny Living Ltd的公司为例， 该公司东主佩斯Brian Persse介绍说 ：        这个面积320尺的流动房屋，可据客户要求设计成两睡房加一个阁楼的单位，再加上厨房、洗手间、客厅等，连电器和家具，总造价约7万加币。       据调查指，居住加拿大的人花费每年收入的33.7%收入交付租金。Tiny Living Ltd公司希望都市人不要再做楼奴。他们说，辛辛苦苦赚来的钱，不应该全花在房屋身上。流动屋可有既有田园风格，亦有loft、napa风格，也可以根据你的需求来专门为你定制，价格在4万-8万加币之间。       而在加拿大租场地停放流动房屋，月租金只要500元，有时甚至只要租用亲友后院的一角，就可拥有自己的一片天地，相较于多伦多市平均$1300左右的租金，真的是便宜了不少。        面积狭小的“迷你屋”在温哥华、多伦多等加拿大的大都市渐成流行的趋势，3年前由爱尔兰移居温市的佩斯与曾任职大温地产经纪的妻子，于2014年在成立迷你流动房屋公司，并在三角洲设厂房。他说，他们的迷你流动房屋供不应求，目前订单已排到2017年，而他们每个月只能建造两间。        用水用电连网，其实都不是问题        迷你屋整体可分成两类，第一种是on the grid，意指连接城市的电力网络、排污系统等，第二种称为off the grid，就是不连接电力或排污系统的，屋主可能需要太阳能板或发电机，以及使用堆肥式马桶（composting toilet）。         目前迷你屋的发展趋势是使用on the grid，希望兴建一个固定的迷你屋村落，连接城市的电力网络，入住的人按月交电费就好。 （规划图）         而在还没有兴建起固定停车点的城市，大多数采用Off the grid的迷你屋，原理和房车差不多。在停车场接上电线插上插头，就可以了。屋里也自带发电机， 发电机可以靠烧自带的甲烷，然后蓄电，也可以在行驶中烧汽油/柴油蓄电。供应日常的生活用电不成问题。       抵抗多伦多冷到夸张的冬天也不成问题        一位来自安省的迷你屋买家介绍，她和他老公定制了一个迷你屋。完全按照他们的需求修建，也有独立的供暖系统，抵御安省冬天零下40度的严寒也不成问题。        多伦多也为这样的居住方式提供了便利。在房车的停车场，可以给迷你屋充电。而这种可以停泊房车的停车场和公园，在多伦多城区就有:          有意思的是，和想象中不同。迷你屋并不是买不起房子的低收入人群的首选。根据统计，在美国迷你屋住户的人均收入略高于平均收入。       在现在房价如此高，压力如此大的社会，迷你屋以后会成为一种流行的生活方式，或是会渐渐消失，都说不准。但迷你屋的出现，像是给生活在城市房价围城的人，推开了一扇窗：也许生活真的有许多种方式，弄清楚自己想要什么的人，才能真正自由。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 昨天刚刚宣布要对外籍买家征收15%的购置税的BC省政府，又在今天公布了更多数据，数据显示外籍买家对大温楼市的影响大大超过了原本的预期。   数据显示，在六月10号到7月14号之间，在大温地区，成交房屋中有9.7%是外籍买家购置的。   其中温哥华10.9%，列治文18.2%，本拿比是17.7%。   而在全省范围内，这个数字也攀升到6.6%。   7月初，省政府公布的数据中显示，仅有3%的房屋被外籍买家买走。当时的信息是基于六月10号到29号一段较短时间的数据收集。   而根据早前的数据显示，在大温地区只有5.1%的房产交易是外籍买家敲定的，当时列治文的数据是14%，本拿比是11%。   新数据显示，房产市场已经成为BC不能忽视的商业行为，在一个五周的区间内，有价值88亿加元的房产在大温地区进行交易，而其中外籍买家占到了9亿加元。   温哥华市长对楼市降温并不看好   加拿大各家银行都将被要求做一个调查，以找到如果楼市价格下降50%，温哥华的承受底线在哪里。同时，银行也被要求对做一个如果其他地区房价下降30%的底线评估。   不过根据温哥华市长的说法，房价下跌50%是不太可能的状况。   “很难想象事情可以发展到那个地步，”罗品信市长说。“温哥华楼市的基础十分牢固。我们是全世界最吸引人们居住和投资的城市之一。现在是温哥华历史上经济最好的时期，我们预见这种情况会持续至少5年。”   “我们现在的经济形势很好，希望楼市可以成功转型，能有更多的可负担性住房提供给那些需要的人，我们可以有更多租住房，我们可以有跟多的低价或者适合中产阶级的住房可以提供给民众。这也就是我们为什么需要加强供给。如果楼市价格下降，肯定会影响到一些人，不过对于大多数人来说，意味着更多的可负担住房。”   罗品信市长的这番讲话发表在省政府宣布在下周二开始征收外籍买家15%的购置税之后。   “我们希望看见楼市降温，”他说，“楼市已经失去控制。过去的一年房价增长了30%，不过慢慢降温至关重要，不过很难说下一步会发生什么。楼市的基础是坚固的，如果这次的增税可以让高房价降温那么就是有效的。但是这也会影响很多人，我们会密切注意，我们也会继续关注在建设更多的可负担性住房。” 罗品信市长似乎对大温地区征收外籍买家税和温哥华市的空置税可能造成的双重影响太过担心。 “我不认为会有太大影响，”他说“我认为空置税只会影响那些有能力购买多余的房屋并且空置的人。希望在征税后可以使跟多的房源流向租赁市场，这样他们不仅不用交税，还可以从租赁中得到租金。”   “空置税更多的是在与为租赁市场提供跟多的房源。而15%的税很难说会对市场造成什么影响。这个决定对我们来说都很意外。我们只能边走边看，大体上来说，人们都很关注楼市，政府做的什么总是好的。我们在一年前就希望可以征税，现在房价居高不下，政府干预在所难免。”   至于温哥华的空置税，现阶段还处于开发期，争取在明年生效。   当被问到税率会是多少时，罗品信表示，具体数字还在商讨之中。   “我们还在讨论该如何征税。最重要的问题是得到省政府的资料，包括房产人的资料，驾照资料，这样我们才能开始定税，这是征税房产方面税的标准流程。”

加拿大银行规管部门Office of the Superintendent of Financial Institution（OSFI）26日表示，为了防止大温哥华及大多伦多地区两地楼市崩盘，要求各银行做压力测试，看如果发生大温地区房价暴跌50%、大多地区房价暴跌40%的情况，银行是否能承受得住。 由于大温哥华地区以及大多伦多地区的房价涨势凶猛，OSFI部门近期了解到有关楼市状态以及银行借贷举措的一些警告。在本月初，OSFI向加拿大各大银行发出提醒，要求各大银行对借贷者及其借贷风险特别留意，并要求银行对借贷者的贷款记录进行详细审查。 为了防止楼市受到震荡，OSFI要求各大银行定期都做出汇报，并要求各银行进行压力测试。除了要对大温哥华及大多伦多地区楼市崩盘进行测试外，还要对全国其他地区房价下跌30%的情况进行测试。 此前，由于大温哥华地区房价急速增长，许多本地人对此怨声载道，市府和省府对此都作出相应的反应。本月初，BC省省府表示将允许市府在温哥华征收空屋税。温哥华市长罗品信早前表示，市府根据卑诗水电局的数据，发现温市有10800间空置房屋单位，其中9700个是公寓，占温市公寓总数的12.5%。其余的是空置独立屋及城市屋，约占全市总数的1%，市府将以空屋税打击炒房行为。 而就在25日（周一）时，省府宣布要规定在大温哥华地区购房的外国买家支付15%的土地转让税。安省财长26日表示，将会密切关注BC省这项针对海外买家的措施，看是否需要跟进。

加拿大BC省政府本周一(7月25日)公布了一项税务改革，将向省内房产市场中的海外买家征收15%的附加税。政府方面表示希望藉此冷却目前过热的当地房市，而加拿大另外一个火热的房地产市场多伦多的政府官员在周二也纷纷表示，将会密切注意BC省改革的动向，表明安省也有一定可能会追随BC的脚步。 安省财政部长Charles Sousa本周二表示，他目前正在密切关注BC增加海外买家附加税的后续进展。Charles Sousa也在寻求方法解决多伦多地区房地产市场过热的问题，而BC省的尝试为安省也提供了很多参考。Charles Sousa表示他本人非常支持BC省的做法。向海外买家征收附加税能够让国内买家相对在房地产市场更有优势，这对于有效缓解加拿大最火热的几个房地产市场房屋负担水平问题有很大帮助。不过Charles Sousa并没有明确表示安省也将会追随BC省实施类似的政策。安省房价相比BC省还是有一定差距，而且人口数量和成分也存在不同。省政府希望进一步研究之后再做决定。Charles Sousa表示，他最近与BC省财长麦德庄(Mike de Jong)以及加拿大财长莫奈(Bill Morneau)都在积极讨论解决加拿大个别地区房产价格过高、当地居民难以负担的问题。他表示目前情况下，将所有政策选择都充分考虑是非常必要的。不过Charles Sousa同时也表示，任何施加在多伦多或者安省地区的政策，都有可能给其他省份和地区带来连锁反应影响。BMO首席经济学家Douglas Porter认为，安省应该跟随BC作出同样或者类似的政策改革。目前大多伦多地区(注1)的独立屋平均价已经上涨了20%左右。如果政府不做点什么的话，当地的中产阶级很快就不能负担房屋的市场价格了。注1：大多伦多地区(Great Toronto Area)：加拿大人口密度最高的都会区。人口超过500万人，占地面积849平方公里。包括多伦多、皮尔区、约克区、杜林区及荷顿区等市级单位和自治体。

在加利福尼亚州富人聚集的希尔斯伯勒（Hillsborough）小镇，有一幢非常奇特的住宅，挂牌出售一年了，至今没有找到买家。 Tech Insider报道称，这幢最初售价420万美元的房子样貌奇特，在旧金山湾地区很是有名，被称为“摩登原始人宅邸”。 后来，房子两次降价，依然没有折服于其奇异魅力的人愿意接盘。 事实上，自从它油漆成橙色和紫色后，不少当地人都觉得它越看越难看，恨不能拆除而后快，但也有不少人觉得它还不赖……   哪怕远观，也能看出它绝非普通住宅。 混凝土材质，漆成橙色和紫色，但1976年最初建成时其实是奶白色的。 奇特的造型是用喷浆混凝土覆盖钢架和一系列由气象气球撑起来的金属网架构而造就的。 由于浓重的史前色彩，就得到了这样的一个诨名。 独栋住宅内部使用了与外部风格统一的瓷砖和艺术品装饰。 配色也和外边相呼应。 天花板到处都是不规则造型。 80年代一度管理不善，被山水损坏了地基，后来进行了修缮。 那也是房子的第一次易主。 厨房的特色是连接屋顶的中心岛，以及天窗。 虽然造型怪异，但该有的家电一应俱全。 实验性的设计难免召来批评。 许多人将其视为眼中钉，但也有不少人对它里面的样子很好奇。 当下的主人是1996年花80万美元买下它的，而之后它受到的批评更多了。 新主人将白色的外观改成了现在的橙色和紫色。 不管喜欢不喜欢，这住宅已经成了湾区的一个标志性建筑。 据传说许多明星都曾经在这里居住，甚至有意购买。 传闻中的买家包括卢卡斯、辛普森和一些硅谷投资人。 2015年挂牌时，房子的售价是420万美元，但始终没卖出去。 两次下调后，价格目前是320万美元。 如果有人买下它，在获得2700平方米、三间卧室的宅邸的同时，还将在旧金山趣闻历史上留下自己的痕迹。

　　为了抑制温哥华房价，卑诗省财政部下重手，将对外国人在温哥华购屋课征15%财产转移税。 　　“中产阶级家庭应要有能力买房，打算租屋的人也应可以找到合适住宅。”省长简蕙芝（Christy Clark）说，“这些调整将有助确保卑诗省，在我们充满活力的社区，能够继续适于居住、工作和养育家庭。” 　　中新社报导，财政厅长麦德龙表示，外国买家是推高温市房价的首要因素。而征收新的房产税旨在调控当地房价并建设更多新的物业，以满足市场所需。新政所指的“外国买家”包括独立的外国人，也包括外国控制的公司。 　　省府同时指出，额外所得的税款，将会成立一个基金，他日用作协助可负担房屋及租赁房屋问题，而省府25日就率先向该基金注资7500万。 　　据加拿大中文电台报导，有学者认为，海外资金会流向卑诗省其他地方的房市，包括省府维多利亚。维多利亚的地产经纪相信，措施会刺激当地的市场，并预测房价会上升最少一成。 　　新民主党党魁贺谨认为，省府向海外买家征收额外财产转移税，作用不会太大，而措施本身不能够对楼市问题“对症下药”。 　　他举例，取得本地永久居民身分，但是又无意在这里常住的人，可以投放大额金钱炒高楼价，而不用缴付额外的财产转移税。相反，本地企业用工作签证引入的技术劳工，如果想买楼自住，就会因为无居民身分，而要缴付这笔税款。 　　另据加国无忧报导，温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）在第一时间表示，“欢迎”新政策的出台。罗品信说相信新政策会对房市、特别是高端房市带来正面的影响。 　　不过，大温地产局主席莫里森（Dan Morrison）表示，对海外买家课重税是一个很大的改变，但是省府却一点预警也没有，而且只给了市场八天的反应时间。这种做法犹如向炽热的火炉里倒冰水，很可能会给市场带来很多“不确定性”。可以想像，在政策实施前的那个长周末，市场中的海外买家会有多疯狂了。 　　温哥华市场研究专家罗尼（Bob Rennie）则对新政策提出了反对意见。他说，温哥华目前的问题是房价太高，超过了本地人的负担，这是供需不平衡而引起的，向海外买家征税的做法，根本不能解决这个问题。 　　无独有偶，加拿大苏富比地产公司（theby’s International Realty Canada）CEO亨德森也表示，虽然海外投资人是点燃市场的一个因素，却不是全部因素。温哥华房价失控的原因是买房的人太多，而房子太少了。政府正确的做法应该是，降低土地开发门槛，增加房屋供应量，这样房价自然就会下降了。而不是出台这样一个“令人‘解气’、增加政府收入、却不能实际解决问题”的政策。

　　 大温哥华地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver) 发表声明，批评省政府的宣布过于仓促，为楼市带来不明朗气氛。 　　REBGV总裁莫里森(Dan Morrison) 表示，新税将于下月2日生效，省政府却给予仅8日的通知期，期间亦没有谘询地产业界的意见，做法为大温楼市带来不明朗气氛。 　　莫里森指，房屋问题并非一朝一夕的事，但省政府却突然推出新税，地产经纪并无时间准备，他要求省政府容许已展开交易程序的准买家豁免新税，以减低新措施对市场造成的短期冲击。

  　　卑诗省议会周一重开，提出修改法例，赋予温哥华市府权力以徵收房屋空置税（vacancy tax），但是有学者指出，房屋空置定义及税收幅度都具争议，其实有其他更好方法达到目的。不过，温市政府仍强调，一旦省府完成修例，将在明年实施相关税项。 　　学者料收效微 倡议其他方法 　　卑诗省议会周一重开，提出修改法例，赋予温哥华市府权力以徵收房屋空置税（vacancy tax），但是有学者指出，房屋空置定义及税收幅度都具争议，其实有其他更好方法达到目的。不过，温市政府仍强调，一旦省府完成修例，将在明年实施相关税项。 　　温市长罗品信(Gregor Robertson)周一表示，要成功徵收空置税，需要省府提供相关信息，包括自住物业补助金、汽车牌照地址、或出租业主入息资料等。目前，温市议会正积极展开筹备工作，预期明年将会实施空置税措施。  　　曾协助美国总统奥巴马拟订房屋政策的卑诗大学教授达维多夫接受《星岛日报》记者访问时指出，如果按罗品信构想，空置一年的房屋才需徵收，定义太过宽松，恐怕根本徵不到税。他表示：「我估计，市府仅能收到非常少的税金。」 　　他表示：「屋主大可借亲友在一年内住上一周，又或者通过房屋短租网站Airbnb出租几天，只要能证明并非全年空置，就不必缴交空置税。」 　　达维多夫认为，只是以房屋有无人居住，决定是否属于空置，定义太过狭窄，无法解决房屋可负担的问题，何况不少「太空人」家庭通常会在一年当中，仅短时间把房屋当作度假屋用。 　　有关卑诗省府分享汽车牌照地址、或出租物业入息资料，达维多夫认为，除涉及私隐争议外，或需市府自建资料库以便调查，这将耗费市府额外成本，在难以徵到税下，成本效益值得考虑。此外，税度多寡才符合公平原则，也是另一个难题。 　　UBC经济学教授戈特利布(Joshua Gottlieb)接受《环球邮报》（The Globe and Mail）访问表示：「管理空置税需要可靠的自我申报或官僚机构进行调查，除十分複杂，空置税也忽略真正经济差异，奖励那些真正工作和生活在温哥华的居民。」 　　他认为，市府也可能会包括一些实际上并不空置的房屋，譬如未除草而看起来像空置的房屋。 　　戈特利布建议，向屋主每年徵收物业价值1.5%的「物业附加税」（property surcharge），然后因应房屋是否空置，在业主申报入息税时，作出调整，才是最佳方法。

      突然要多交30万 温哥华的中国买家慌了     　　省府宣布对在大温购买房屋的外国买家额外课徵15%的物业转让税之后，引起许多最近才刚签署购买合约，但却是购买明年或后年才完工楼盘的中国买家的恐慌，其中一名住上海，前天才买下在大温一间独立屋的买家，则称已决定放弃购买该独立屋。 　　这名上海买家昨日以微信向在温哥华的朋友确认省府将对外国买家额外课徵15%的物业转让税的消息属实后，她已经决定暂时不购买该楼价约150万元的独立屋，她说，与其需要多缴22.5万元的税，她宁可等到取得移民身分后再买房屋。  　　另一名住在天津，不久前购买卑诗大学200万元高价柏文单位的中国买家，对于突然需要多付30万元的物业转让税则表示震惊，也担心无足够的资金可付。 　　该买家看到新闻之后即向在本地的朋友周女士打听，确定消息后，该买家向周女士大吐苦水，指200万元的部分款项是向银行申请按揭而来，若因为多付30万元的税金，她有可能必须向银行再申请更多按揭，届时银行能不能批准，都还是问题。 　　周女士身边的中国买家还有不少，另一名是购买列治文还未完工的楼花，当初是以50万元购买楼花，现在对于需要多付7.5万元，也表示完全料想不及。周女士说，该名购买列治文楼花的朋友是美国籍，在最近一次到大温探访住在大温的母亲时，跟周女士去看新出楼花，就心动订下一户，当时完全没想到有外国买家多加15%税的问题。        温哥华楼市降温已成定局 经纪预测有人会放弃订金         有地产经纪指出，省府对外国买家课15%的重税，可能会让一些外国买家宁可放弃订金，而不愿意完成交易，并因此衍生后续纠纷。另一名地产经纪则认为，未来两周大温楼市将因此趋于平静，省府新措施之后，本地买家将会心存观望，而等待市场的反应如何，但楼价是否会因此下跌则需要观察。 　　地产经纪苏娴雅指出，她在前几个月确实代表外国买家购买了一些房屋，最近一个成交时间是7月30日，刚好是在8月2日之前，避开新增的税。 　　不过，她说，很多外国买家的成交时间在8月2日之后，则他们在成交时必须多付15%的税，这是他们当初想像不到的成本。她认为省府这次为抑制楼价，已经铁了心肠，所以下手非常重，超乎经纪们的预期。 　　她表示，最近一些大型柏文计划还在香港及上海对外国人销售，一些楼花也已再卖给当地的外国人，这些主要在海外销售的楼盘未来销售将大受影响。  　　地产经纪李昌豪则认为，未来可能会有一些合约转让行为，一些是外国人买走的合约，在成交之前由于担心需要付高额的物业转让税，而决定在成交前以较低价格卖给其他本地人，如此转让合约的一方因此可以省税，而买走合约的本地人也可能有些价格上的折让。 　　他们均认为，省府对外国人买楼采取的课重税措施，对目前火热的楼市可能产生降温效果。 　　不过，移民顾问也是公证人任立三说，他认为省府的措施，有可能仍是无法打击到外资，也无法打击楼价。 　　任立三表示，就他的了解，一些中国资金就是为寻找安全的出处才出来，省府作出新措施之后，中国资金仍是有出来的需要，在衡量资金的安全之后，很多中国人仍是愿意多付15%的物业税而在本地买楼，所以他会怀疑省府该打楼价的措施，最终可能对楼市未造成任何影响。 　　此外，任立三说，由于公布实施时间就在下周二，而房屋成交前需要时间及各种安排，他可以理解可能会有已经签妥合约的买家提前成交，不过，他认为在实际执行上困难重重。 　　地产经纪Angelina　Lin也认为欲提前成交的难度很大，毕竟一些钱都还没有到位，欲加速转资金让成交日提前，不仅操作上困难，更容易因此引起中国政府的注意。 　　此外，在各方观望市场的情况下，最近这几天买家希望加速购买的情况，应该不可能发生。

BC 省政府本周一突然宣布了一项重磅改革。自8月2日开始，政府将向没有加拿大公民或永久居民身份的海外投资者征收额外房产转让税(Property Transfer Tax，PTT)。消息一出温哥华当地一片哗然。FX168驻温哥华团队也借此机会为广大华人读者详细解析本次BC省政策转变产生的影响，并对后市作出一些自己的预测。 首先，我们说明一下本次的政策改变细节。BC省省长简蕙芝(Christy Clark)本周一宣布，自8月2日起。BC省将向所有在BC购买房产的海外投资者征收15%的额外房产转让税。这意味着海外投资者将会比加拿大公民和永久居民在购买每栋房屋时多交相当于房屋成交价15%的钱给政府。这个消息一经公布，用句现下网络流行的话说，“温哥华的小伙伴都方了。” 房产转让税PTT是在加拿大购房绕不开的一项税款。基本上不管是公寓、联排城市屋还是独立屋，不管是期房还是现房，交易的时候都需要缴纳这项税款。目前PTT的征收方法是房屋价格的首20万按照1%征收，20万到200万的部分按照2%征收，200万以上的部分按照3%征收。   举例来说的话，如果你购买一栋20万的房产，PTT就是20万*1%=2000加元。如果你购买一栋50万的房产，PTT则是20万*1%+30万*2%=8000加元。如果你购买一栋500万的房产，则PTT为20万*1%+180万*2%+300万*3%=12万8000加元。   但在改革对海外投资者的PTT税率之后，持有加拿大公民或 身份的当地居民仍然可以按照原来的税率缴纳PTT。而海外投资者则直接凭空多交了15%给政府。海外投资者买20万就要多交3万，买50万的房要多交7.5万。买500万的房需要多交高达75万加元的额外房产转让税。 算术举例到此为止，上述这些只是让您明白具体的改变细节。下面我们首先来看看此次房产转让税改革的直接影响。   首先对于海外买家来说，8月2日新规定生效之后，我们可以说温哥华的房子对于没有公民或是枫叶卡的人直接强制涨价了15%。这个水平基本相当于中国很多一线城市一年的涨幅。这么大幅度的上涨必然会影响海外投资者对于温哥华房地产市场的热衷程度。   省政府，或者说省长简蕙芝对于本次改革态度非常坚决。尽管财政麦德庄似乎并不情愿，此前也表示过不建议政府干涉海外资金，但最终也与简蕙芝共同宣布了这一改动。在温哥华房价大幅上涨，舆论明显指向海外买家的情况下，省政府推出如此重大的改革，很明显是希望能够平息众怒，并为来年的省内大选做好万全准备。同时，BC省在前一段时间公布的数据显示，省内海外买家数量不足5%，这意味着改革对于房市的影响有限。对海外买家征收额外PTT也不太会影响到省政府从房市获得的巨额税收收入。   但我们的问题是，涨15%真的会阻止海外投资者购买温哥华房产么？   年初温哥华房市最火热的时候，温西地区曾有500万的房子最终因为竞价炒到800万，500到1000万左右的房屋比挂牌价多出100多万或者200万的例子比比皆是。涨价15%对于温哥华高端房地产市场来说，似乎也不是那么难以接受。   温哥华高端市场海外买家多为欧美和中国高净值人士。在全球整体金融市场不稳定的情况下，温哥华房地产这种避险配置是一种非常顺理成章的选择。同时相比美国、中国的超一线城市纽约、旧金山、深圳、上海、北京来说，温哥华目前的房价水平也只能算是毛毛雨。加元目前仍然保持在历史低位附近，以美元、人民币目前的状态，购买温哥华房产仍然算是非常划算的一笔买卖。对于海外投资者，尤其是高端房地产市场的投资者来说，征收额外15%的房屋转让税并不能算是决定买与不买的关键性因素。   我们需要考虑的另一个问题是，向海外投资者征收重税真的能够有效冷却目前火热的温哥华房产市场么？   笔者的看法是，有一定效果，但千万不要指望这个政策能够让整体房价下跌甚至彻底崩盘。因为之前政府的统计数据已经出炉，温哥华房地产市场的海外投资者数量还不到5%。即使这些海外投资者全部撤出当地房产市场，对整体价格的影响也非常有限。同时大部分已经拥有加拿大国籍或者永久居民身份的当地人仍然会继续照常交易房地产。政府对市场中5%的人征收了15%的额外税款，哪怕这5%的人购买的房产是温哥华最贵的5%，这个措施对于整体市场来说，也很难有非常明显的效果。   被笔者上面这么一说，好像这次改革也不是那么重要。那么为什么这次改革闹得这么满城风雨呢？因为我们前面说的这两方面都是考虑整体影响，全省平均水平等方面，如果考虑对某些个人的影响，15%这个数字实际上就很大了。   对于相对中端市场的海外投资者来说，此次改动还是有一些效果的。一些没有移民身份的留学生、工签持有者将会面临买房开支的大幅上升。温哥华的房产普遍在100万加元上下。即使是50万左右的公寓，15%也是7.5万加元。对于富豪们不太在意的15%，到了中产阶级这里可能就需要慎重考虑了。   同时，本次提高PTT政府给出了具体的时间，对于受到影响的海外买家来说，8月1日前争取让房产过户成了价值数十万的重大问题。在这个时候，市场中可能会有个别坐地起价的行为。受到影响的海外投资者就必须衡量一下利弊，看看究竟拖到8月2日以后交税好，还是接受卖家的额外要求好。   此次改革的另一个重要意义，就是它将可能成为很多进一步改革的开端。因为这是加拿大省一级政府首次对类似的海外投资进行限制。当BC对海外购房者推出这么大的限制之后，就让人不得不联想，如果房市继续火热，政府还会出台什么进一步的政策。另外当BC省作出实际行动之后，另一个火热的房地产市场安省的多伦多会不会出台类似的政策也是人们讨论的话题。这些猜测在舆论的推动下产生的影响，可能远比政策本身影响要大很多。   BC省的这类政策并不是没有人做过。实际上，在2015年澳洲房地产市场出现过热现象之后，澳洲政府对海外买家的限制比BC省下手要狠得多。直接限制海外买家购买二手房，而且持短期签证的海外买家在签证到期之后必须卖出房产。在经历了一连串严格的控制之后，悉尼、墨尔本等地房价在2016年仍然稳健上涨了10%以上。   如果把澳洲的例子放到温哥华，那么预计15%额外房产转让税顶多也就能让温哥华涨势小幅回落。在全球整体资产配置需要仍然高涨，同时很多投资者已经获得加拿大身份的情况下，温哥华房地产仍然存在诸多支持上涨的因素。短期内对于地产从业人员来说，至少整体趋势还是向好的发展。对于工薪阶层计划买房的人来说，也并不用悲观。温哥华房价在过去几十年中经历过数次大幅上涨，每次都闹得沸沸扬扬。但尽管缓慢，最终工资涨幅仍然会在房市清淡的年份里追赶上来。这个过程可能会花费几年的时间，只要耐心等待的同时充实完善自我，自有能够购得理想居所的一天。反过来，一味抱怨市场变化，不注重自身的提高，才有可能被市场抛弃。

在加拿大最大城市多伦多的独立房均价已达差不多百万加元的情况下，三分之一有孩子的多伦多家庭已无力购买城区和郊区的独立房；这些独立房梦碎的多伦多家庭改为购买公寓楼单元居住、或者是租住公寓楼。   三分之一多伦多人梦碎独立房   多伦多市政府也在研究城市功能性设施的布局要跟上家庭居住模式变化的问题。 加拿大广播公司记者 Laura Fraser报道说，约翰.普利司John Preece 和阿梅丽娅.波乐Amelia Bowler就属于放弃独立房梦想的群体中的一对夫妇。   这对夫妇虽然都工作、属于中产收入家庭，但腾飞的多伦多房价早已经让他们对独立房可望而不可即；只好退而求其次，在2012年购买了一套一千平方英尺的高层公寓楼2居室单元。   住高层公寓楼方便     现在他们已经有了两个年幼的孩子，他们觉得虽然没有后院草坪和游泳池，但小孩子可以在楼下不远的公园里玩耍，看电影、下饭馆走几步路就到了，特别是每天上下班40分钟就可以从家门到办公室，与住在郊区每天开车上班经受的堵车折磨简直是不可同日而语！   随着越来越多的多伦多夫妇在公寓楼单元里养育孩子，多伦多市政府今年春天开始了一项旨在让功能性设施赶上这些居住在中、高层公寓楼里年轻家庭需要的研究。   向高处发展   这一研究有一个很贴切的的名字 – “向高处发展”Growing Up。该研究项目的负责人Ann-Marie Nasr说目前收集到的民众反映主要集中在两个方面，一是高层公寓楼里三居室和三居室以上的单元太少；二是高层公寓楼住户多、人口密集，但附近的公共设施缺乏，比如公园、托儿所、学校、公交车和地铁站、社区活动中心等设施。   多伦多的公寓楼开发商似乎已经感受到市场上已经有太多的一个卧房的小户型公寓楼单元而严重缺乏三居室或更大户型的公寓楼单元。   高层公寓楼开发商之一的Tridel公司的高级副总裁Jim Ritchie说，现在他们公司在建和拟建的高层公寓楼至少有40%的单元是两居室单元、有至少10%是三居室单元；而在5年前，多伦多市场上推出的新公寓楼单元中三居室单元的数量还不到1%。   多伦多大学教授Siemiatycki指出，除了公寓楼单元的户型要增大之外，多伦多市政府还要做好城市规划，与高层公寓楼开发商协调建设和同步建设功能性设施，让发达的功能性设施成为每个高层公寓住户都可以方便享用的设施。   已经有一个男孩和一个女孩的约翰和阿梅丽娅夫妇现在觉得两居室的公寓单元挺好，但知道在孩子长大后就需要各自有自己的卧室，那时他们就要寻找和购买三居室的公寓楼单元了。

在房地产市场过热的多伦多和温哥华，房市尚且没有降温的迹象，但是纳税人需要小心，因为加拿大税务局正在深入调查两地的房屋交易逃税骗税行为，并对逃税者作出罚款，最高可达250万元。   税务局近期已经在卑诗省，对房地产市场展开密切的监控和审计。目前，大多伦多地区是税务局的审查重区。 据《金融邮报》报道，截止今年3月31日，加拿大税务局已经审计了安省1,864宗房地产交易，追回收入税(income tax)约1800万元，追回货劳税(GST/HST)约3200万元。在卑诗省，税务局审计了339宗房地产交易，追回收入税420万元，货劳税1,000万元。   针对这些被审查的交易，税务局对其中447宗交易作出处罚，罚款总额近1,000万元，其中最高罚款额近250万元。   税务局透露，为了查处涉及房地产交易的逃税骗税行为，该局使用了先进的风险评估工具、分析手段以及第三方的数据资料，然后筛选出逃税可能性高的买家，并对其报税资料进行核查。   资金来源成疑   首先，税务局关注那些从未报过税，却有钱买房的人，不管他们是住在加拿大还是在海外。例如，有人用一大笔资金首付买房，说明他可能有合法或非法的收入没有报税。如果买房者的生活方式与他在报税单上填报的收入明显不相称，会受到税务局的特别关注。 炒房   第二个受关注的，是一些加拿大人，包括房地产经纪中常见的炒房行为。这些人买下一间物业后在很短时间内就售出，也包括将物业拆除或重新翻修的专业承包商、装修业主，以及一些投机客，或者通过转卖房屋交易合同的炒房者。   转卖合同炒房又称为“影子炒房”，是指那些签下买房交易合同的人，转手以更高价格将合同卖给他人，从中牟利。   也有一些装修商先买下一间房屋，进行翻修，并居住很短的时间，然后转卖获利。他们如此操作在几年内重复数次，但是在报税时，他们都会将房屋作为自住房( principal residence)申报，以免被征税。   税务局在报告中指出，该局通过获取和分析第三方的数据，发现一些炒房者要么没有申报炒房收益，要么少报。   税务局指出，炒房的收益不同于资本收益，它被视为商业收入，要全额报税。   出售新房或翻修房逃税   二手房重售时可免缴货劳税(GST/HST)，但是从开发商那里购买的新房，或是全面翻修的房屋，在出售时必须要缴货劳税。   税务局指出，该局使用“各种分析技术确定那些逃税的建筑商。”   卖房的资本收益未报税   如果将自住房出售并有获利，不需要缴纳资本收益税。但是如果出售的房屋不是自住房，例如出租房或度假屋，那么卖房获得的收益减去成本，被视为资本收益，要按照你的边际税率缴税。   非居民卖房也要缴税   如果是非加拿大居民拥有一处加拿大房产，卖房时获得的收益也要向加拿大税务局缴纳收入税，而且往往不能享受自住房的税务豁免。税法要求非居民在出售加拿大房产的10天内，通知税务局并缴税。   加拿大税务局表示，有房产交易的纳税人如果有逃税或“没有正确报税”，可以到税务局网站上更改他们过去几年的报税单。   税务局也提醒大家，如果怀疑有你认识的人在买房交易中漏报收入税或货劳税，可以向税务局National Leads Centre匿名举报。

  叶玉卿露赢17岁女　纽约古堡大宅曝光 香港艳星叶玉卿1998年嫁给富商胡兆明后淡出幕前，「挡不住的风情」让人无限怀念，近日网路流传她的家庭生活照，华屋配大泳池，一家五口在纽约长岛的古堡庄园曝光，旅游也都是下榻当地五星级酒店，排场十足。 叶玉卿息影后长居美国，育有长女胡芷欣（Victoria）、两子胡可聪（Jeffrey Junio??r，JJ）和胡以聪（Jefferson）；17岁的Victoria是近期备受关注的星二代，遗传妈妈的好身材及甜美笑容，大方在社群网站秀比基尼照，C奶轰动华人圈。 这次流出的家庭照中，反倒是叶玉卿尺度比女儿大，她穿着LV的比基尼，虽然画面只呈现「北半球」，浑圆坚挺不减当年风采。她不介意Victoria的日韩混血同学男友Chris Nishimura同行，还当起摄影师，不时为两人拍照留念。 叶玉卿一家住的古堡庄园曝光。合成照片 叶玉卿家拥有大泳池。翻摄hk01网站 叶玉卿家拥有大泳池。翻摄hk01网站 叶玉卿（右起）和老公胡兆明、女儿Victoria在家中合照。香港《苹果日报》 50岁叶玉卿维持火辣身材。翻摄hk01网站 叶玉卿家庭旅游入住顶级酒店，Victoria带日韩混血男友同行。翻摄hk01网站 叶玉卿（左）与老公胡兆明。翻摄hk01网站 胡兆明常带家人出国度假。翻摄hk01网站 叶玉卿（右起）与女儿Victoria及Victoria的男友相处融洽。香港《苹果日报》 叶玉卿昔日妩媚照。香港《苹果日报》 Victoria不吝秀出好身材。香港《苹果日报》

  　　Doris Anthonysz从医院洗衣房的岗位上退休后每个月有1300加元的退休金，但在她所居住了四十多年、离温哥华东北50公里的Sechelt市却租不到低于800加元的公寓房，只好住在自己老旧的汽车里。 　　加拿大广播公司记者Karin Larsen报道说，今年82岁的Doris虽然有4个孩子，但她与孩子们的关系很疏远；在被原来的房东赶出来后，她在Sechelt市再也找不到原来那样较低月租的房子了；Doris多次向当地的卫生部门需求帮助，但得到的回答是无能为力。  　　当地的地产经纪Duane Barnett说，Doris晚上在一个住宅前的街道上停车过夜，该住宅在过去一年中已经被倒卖过三次，基本上处于无人居住的状况。 　　当地居民Linda Harris向Doris了解过情况，由于Doris没有什么身体和精神疾病、所以医院不能收留她。Linda注意到Sechelt市的无家可归者越来越多，呼吁有关当局开放流浪者救助中心作为短期性办法。

周一，卑诗省向房地产市场扔了一个深水炸弹，让房地产业内人士和民众大吃一惊! 卑诗省政府宣布，从8月2日起，外国买家在大温哥华地区买房，将被征收15%的房地产转让税(property transfer tax)。卑诗省财政部长德容格公布新法规时表示，这是为了解决BC省南部地区的空置房屋和高房价问题。 按照目前的法律，BC省人买房的头20万房款要交1%的税，20万到200万之间的房款交2%，超出200的部分交3%。新的税法比原来飙升了8倍。举例来说，新法生效后，一栋售价200万加元的房子，外国买家需要交纳30万加元的税款才可以购买，而旧法只需要3.8万加元。 卑诗省的新法案在全国引发轰动。政府加税遏制外国买家可谓是顺应民意，所以对外国买家加税的举动得到了民间的广泛支持。但是业内人士的看法则有所保留，表示效果还“有待观察”。 有业内人士甚至表示加税无异于饮鸩止渴，极有可能带来两个恶果：温哥华房市陷入“最后的疯狂”，之后被投资者抛弃，房价暴跌;祸水东引，外国热钱流到加拿大其他地区，尤其是房价火爆程度仅次于温哥华的大多伦多地区。 一直呼吁要遏制外国投机者的温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)在新政策刚刚公布之时就表示了支持。 罗品信称，在过去的一段时间内，温哥华市政府一直呼吁省政府采取措施打击外国炒房客，解决温哥华房价高涨、本地人难以负担的困局。 罗品信相信，对外国买家征收重税可以有效遏制外国投资者的投机行为，让温哥华房价回归合理。 作为温哥华房地产的主管机构，大温哥华地产局主席莫里森(Dan Morrison)也对新政发表了自己的看法。 莫里森表示，政府对外国买家收取重税是一项重大的政策，但是政府却没给市场留下充足的反应时间，此举可能会给温哥华房地产市场带来很多不确定性。 莫里森认为，为了躲避新政带来的巨额税费，在政策实施前的这个周末，市场中的海外买家将会利用一切机会，进行最后的疯狂。 有业内人士呼吁加拿大其他地区密切关注卑诗省新政的效果。 满地可银行(BMO)首席经济学家波特(Douglas Porter)称，作为仅次于温哥华的房市热点，安省政府和多伦多市政府需要密切关注卑诗省向海外买家开刀的做法。 波特还表示，由于向海外买家征收重税会给政府带来巨大的收入，深陷赤字危机的安省政府或许在不远的将来可能会效仿卑诗省的做法。 有的业内人士则认为对海外买家征收重税没有效果，温哥华市场研究专家罗尼(Bob Rennie)就坚持这样的观点。 罗尼认为，温哥华的高房价是有多种因素导致的，比如供需不平衡，单纯的打击海外买家，并不能从根本上解决这个问题。 加拿大苏富比地产公司(theby’s International Realty Canada)的CEO亨德森也认为，虽然海外买家是拉高温哥华房价的一个因素，但却不是全部因素。亨德森也将温哥华的高房价主要归咎于供需不平衡。 对于部分业内人士反对向海外买家征收重税的观点，笔者个人不认同。 首先，持反对意见的人认为外国买家只是推高温哥华房价的一个因素，打击外国买家无法彻底解决高房价问题。但是正如他们所言，外国买家确实是房价飙升的元凶之一，征收重税毫无疑问将会沉重打击外国买家的投机行为。 其次，反对人士认为政府应着力于解决房子供需不平衡的问题。这点笔者很赞同，加大房子供给确实可以降低房价，但是房子不像食品，供给量明显无法迅速提高，而征税的效果则立竿见影。 有网友表示征税并不能打击外国买家，他们秉持能掏出两百万买房的人不会在乎再掏三十万税款的观点。对于这样的说法，笔者非常不认可。外国买家购入加拿大房子大多是为了投资，卑诗省的新政让其成本暴涨了12%以上，这使其投资回报大大降低，所以大多数人会选择其他的投资方式。 BC省总理克拉克说，新增的税收将用于资助平价住房项目，让中产家庭有能力买房或租到合适的住房。征收的税款用于提供住房，征税的行为又打击了外国投机者，所以可以预见，温哥华房价应该会降低。 综上所述，卑诗省对外国买家征收重税的行为会在一定程度上遏制住房价飙升的趋势，对于卑诗省民众是大大利好的。但是对于加拿大其他地方的民众，尤其是多伦多的本地人，可不算一个好消息。 作为加拿大房地产市场最火爆的两个地方之一，多伦多的房价仅次于温哥华。随着卑诗省新政的实施，外国炒房团可能会把资金投入到多伦多房地产市场，多伦多房地产市场将会更加火爆。 对于这样的趋势，多伦多民众只能期望安省政府和多伦多市政府尽快采取像卑诗省这样的政策了。

Vansky综述，如需转载请注明来源，否则视作侵权 BC省对非加拿大国籍的买家在购买大温地区房产的时候要开始收取比正常条件下多的购房税了。 BC省政府绝决定对外国国籍的买家收取15%的房屋购置税。举个例子说明，也就是说如果买一栋两百万加币的房子就要多缴纳30万加币的税款。 省政府今天宣布了这一消息，并在发布会上介绍了新规的具体变化和一些其他变化。 这项针对外国买家的新规将于8月2号下周二开始生效，不过规定对Tsawwassen原住民保留地的房子并不包括。 多收取到的税款将被放置于房屋地产基金，而这个基金将被用于省政府建立更多的可负担性住房和廉租房。 “这些修改包括反逃税的规则，设计专门用来发现那些特意修改信息来逃避多于税款的行为，”财政部长Micheal di Hong说。 政府信息显示，外籍买家在六月10日到六月14日之间就在BC房产市场花掉了超过10亿加币。其中86%都是在大温地区购置房产。 “当然外籍投资者在加拿大的投资只是拉高房价的其中一个因素，缺乏新楼盘的供给也是为房产市场造成压力的原因。这项对外籍购房者征收的税款将帮助政府建造更多的住房来保障本地人们的居住要求。”de jong说。 以往，de jong曾经表示他并不支持征收外籍买家的税，他担心这回给亚太地区的买家传递错误的信息。 于这次法律改动相应的，还有同意给予温哥华收取房屋空置税的自由和权利。 数据显示，在三周的区间内，5%的大温地区房屋成交来自外籍买家。 专家:收税可放缓外籍买家购房，但依旧需要其他方式跟进 UBC Sauder商学院房地产经纪学家Tom Davidoff认为这是省政府实施的一项有意思的举动，并认为这将对许多外国买家在大温购房造成影响。 “现在最有意思的问题是我们会迫使这些投资换一种形式变为另一种形式的投资么？人们会不会找到一些代理机构，或有身份的人来帮他们购买房产呢？”Davidoff很难判断这次的改变是否会造成房屋价格的下降，“这并不是我们真正要求的，因为我们有理由相信，那些钱就算不通过外籍买家也会有机会流入。” “我认为现在对于温哥华和其他城市来说最重要的是调整他们对房屋空置税的定义，这样就保证任何不是自己居住的房产或者直接租赁的房产都可以变成征税对象。我认为如果能把这种税制和这次的收取外籍买家税放在一起，会对大温楼市的降温起到根本作用。”Davidoff补充道。 虽然这次的改变只是针对在大温地区买房的外籍买家，Dacidoff认为这依然会对BC其他地区造成影响。 “如果一个外籍买家想在BC买房，而有找不到合适的中介帮助代买大温地区的房产，那么这些人一定会寻找BC其他地区的房产。维多利亚的楼市已经处在很热的阶段这样一来可能会更火，因为毕竟对于外国买家来说，那里的房子至少比大温便宜15%。” Davidoff说如果外国买家在税款生效后还在购买豪宅他会感到十分惊讶，“想象一下，一个5百万的房子就要多交75万的税。这并不是一个好的投资。问题是外国买家会不会找到新的途径购买房产。” 澳洲的外籍买家税 BC省并不是第一个对外籍购房投资者设限的政府。在地球的另一面，澳洲已经先BC省一步，分别从今年6月和七月开始在两个州开始收取针对外籍买家的新税。 从澳洲新州预算公布日6月21日起，购买住宅房产的海外投资者将被收取4%的印花税；此外，海外买家从2017年起每年还要被征收0.75%的土地税。 据澳洲新闻网报导，此前媒体曾披露，为了解决悉尼住房负担能力，新州打算紧跟着维州的步伐，向外国买家征收土地税附加费和增加印花税。维州已宣布从7月起将向外国投资者征收7%的住宅印花税附加费及1.5%的土地附加费。 新州财长贝丽吉克莲（Gladys Berejiklian）说，这两种税将在四年内为新州筹集10亿资金，能有力地抵消周一宣布的三种企业税的削减。周一宣布的企业减税措施将使政府四年内减少18亿的税收。 对征税会导致更少外国人投资市场的说法，财长说：“如果你问大多数经济学家，他们会说，那些要投资于这些房子的外国投资者无论如何还是要买的。我们认为他们会投资；我们（想）保证（他们）为我们的服务支付税收。对我们来说这是一种确保在未来有强劲收入（流）的方法。这些新措施将确保新南威尔士州的房地产市场对国际投资者仍然是一个有吸引力的目的地，确保我们能够在未来对至关重要的服务提供资金。维州的经验已经证明这些措施没有对房地产市场产生不利影响。” 如新税实施，假如一个海外人士在悉尼以中位价995,804澳元购买一套独立房，那么他们需支付的印花税将增加1612澳元，即从 40,305.50澳元增加到41,917.72澳元。若海外人士以悉尼公寓的中位价656,000澳元购买一套公寓，那么印花税将增加1000澳元。 非澳州公民或非澳洲永久居民的人士被列入为外国买家，而过去12个月内在澳州居住满200天的新西兰公民将不被列入此外国买家行列。 印花税上调将从新州预算公布日6月21日开始，而0.75%的土地附加费将于2017年1月1日开始。 土地附加费将适用于新州所有拥有住宅地产的外国业主，而不仅限于新政策实施之后购入房产的外国人士。 介于BC省的新政策和澳洲的政策都是刚刚上马，到底会对楼市有怎样的印象，我们也只能拭目以待。

　　对于大温房市火热问题，中国知名自由主义经济学家茅于轼认为，大温房市除非面临泡沫化，政府毋须干预，而大温房市相信仍有发展空间，主张地方政府应释出闲置土地。 　　茅于轼表示，华人会在大温置产，是自然的现象。他说：「例如北京，北京的房价比温哥华贵两倍都有，就是把北京的房子卖了来这里买房，都值得。」在同日演说中，茅于轼提及，他在北京住的的房子不论质量、或舒适度都比在这里（指温哥华）的差许多，但房价却可在这里买上3个房子。据了解，茅于轼的女儿现就定居高贵林。 　　他认为，大温地产的升值，总的来说是好处多于坏处，如房地产升值使得许多人财富增加，但想在本地开发的企业主，因为房价高而面临成本提高，是对经济的负面影响。 　　至于要不要开徵空置税来抑制房价，茅于轼指出，空屋率太高是导致房市泡沫化的原因之一，如果大温确实空屋率太高，政府是可以开徵空置税，但据他观察，大温并没有空屋率太高的问题，而现时也没有房市泡沫化的迹象。 　　房市没泡沫化迹象 　　对于大温房价飙升问题是否有处方，茅于轼试探性地提出一个看法，大温仍有许多土地，各地方政府可以释出土地，提供更多的房地产开发。这也与茅于轼对于中国房价高的「供给―需求」理论一致。 　　茅于轼又指出，中国因为土地属于国有，供给方「没有竞争」，而作为需求方的民众投资管道有限，而大量投入房产，造成「需求方的竞争」，是中国房价太高的原因。茅于轼指出，中国人口太多，有土地有限，但加拿大土地多的是，与中国不同。

　　对于大温多个市长先后提出征收「空屋税」、「非居民税」等压抑楼价「药方」，列治文市长马保定（Malcolm Brodie）表明不支持，认为房屋市场有周期，应由市场决定。 　　加拿大中文电台报导，温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）提出「空屋税」，并获得省府同意支持后，上周西温市长史密斯（Michael Smith）抛出「非居民税」（non-resident tax）的建议，并获得北温、本拿比、高贵林及素里市长的支持。 　　不过，列治文市长马保定在接受区报访问时表示，他不觉得有徵收「非居民税」的需要，他又说，当政府想要介入楼市，这才是他需要担心的事情。 　　报导指出，根据省府较早前的公布，从6月10日至29日的数据显示，外国买家仅占大温房屋交易总数的5.1%。但列治文市的外国买家比例达双位数14.3%，为全省最高。 　　马保定又说，他不认为向非居民徵税会有助改善房屋可负担程度。他说，处理买家的居民身分并不等于处理买楼资金的来源。他认为，市场力量会自行调节、修正，例如，80年代的楼市爆破就是一例。 　　不过，马保定也不肯形容现在的楼市有泡沫化迹象，认为目前「楼市只是有很多买卖活动、兴趣很大，所以导致价格上升」。

约翰、阿梅丽娅夫妇与两个孩子住两居室公寓单元 居住难：多伦多计划多建适合家庭居住的高楼 三分之一多伦多人梦碎独立房 在加拿大最大城市多伦多的独立房均价已达差不多百万加元的情况下，三分之一有孩子的多伦多家庭已无力购买城区和郊区的独立房;这些独立房梦碎的多伦多家庭改为购买公寓楼单元居住、或者是租住公寓楼。 多伦多市政府也在研究城市功能性设施的布局要跟上家庭居住模式变化的问题。 加拿大广播公司记者 Laura Fraser报道说，约翰.普利司John Preece 和阿梅丽娅.波乐Amelia Bowler就属于放弃独立房梦想的群体中的一对夫妇。 这对夫妇虽然都工作、属于中产收入家庭，但腾飞的多伦多房价早已经让他们对独立房可望而不可即;只好退而求其次，在2012年购买了一套一千平方英尺的高层公寓楼2居室单元。 住高层公寓楼方便 阿梅丽娅推着儿童车在高层公寓附近到哪都方便 © Submitted: Yashy Murphy 现在他们已经有了两个年幼的孩子，他们觉得虽然没有后院草坪和游泳池，但小孩子可以在楼下不远的公园里玩耍，看电影、下饭馆走几步路就到了，特别是每天上下班40分钟就可以从家门到办公室，与住在郊区每天开车上班经受的堵车折磨简直是不可同日而语! 随着越来越多的多伦多夫妇在公寓楼单元里养育孩子，多伦多市政府今年春天开始了一项旨在让功能性设施赶上这些居住在中、高层公寓楼里年轻家庭需要的研究。 向高处发展 这一研究有一个很贴切的的名字 – “向高处发展”Growing Up。该研究项目的负责人Ann-Marie Nasr说目前收集到的民众反映主要集中在两个方面，一是高层公寓楼里三居室和三居室以上的单元太少;二是高层公寓楼住户多、人口密集，但附近的公共设施缺乏，比如公园、托儿所、学校、公交车和地铁站、社区活动中心等设施。 多伦多的公寓楼开发商似乎已经感受到市场上已经有太多的一个卧房的小户型公寓楼单元而严重缺乏三居室或更大户型的公寓楼单元。 高层公寓楼开发商之一的Tridel公司的高级副总裁Jim Ritchie说，现在他们公司在建和拟建的高层公寓楼至少有40%的单元是两居室单元、有至少10%是三居室单元;而在5年前，多伦多市场上推出的新公寓楼单元中三居室单元的数量还不到1%。 多伦多大学教授Siemiatycki指出，除了公寓楼单元的户型要增大之外，多伦多市政府还要做好城市规划，与高层公寓楼开发商协调建设和同步建设功能性设施，让发达的功能性设施成为每个高层公寓住户都可以方便享用的设施。 已经有一个男孩和一个女孩的约翰和阿梅丽娅夫妇现在觉得两居室的公寓单元挺好，但知道在孩子长大后就需要各自有自己的卧室，那时他们就要寻找和购买三居室的公寓楼单元了。