地产

66岁老妇丽塔也像不少多伦多人一样，希望老来有所居，买套公寓以安享自由自在的退休生活。但想不到被人骗得倾家荡产，弄得整个人都崩溃了，目前无家可归，只能借市府的庇护所栖身。 2014年3月，她拿出$42,000作为首付买下西区 Bloor Street West 夹 Islington Avenue 地区称为Vivid Condos二楼的楼花。一年之后，得知原先谈好的一名潜在租客不想与她同住，于是她想找个地产经纪帮她找名租客，以便分担公寓的按揭。 让丽塔万万没有想到的是，这就是她一生中最大恶梦的开始。他找的经纪名叫Chaim Smilovici，也叫Howard Smilovici(为行文方便，且称他霍华德;下图)，当时他在一家房地产公司工作。 霍华德很顺利地为丽塔找到了一名租客。在办完这件事情之后，霍华德提出向丽塔借$95,000，说是要筹资来开一个夜总会。他给丽塔的条件很优厚：借款的年利率为12%，本金全额归还之后另加$5,000现金奖励。 丽塔在给开发商付了$42,000的首付之后，确实还有一笔钱，但这是她的毕生储蓄，也是公寓建成之后打算付给开发商的购房款。虽然她当时心里有点打鼓，但见对方诚心实意，而且借款条件相当不错，尤其是霍华德每月要付她$1,000的利息特别让她动心，于是就签下了借款协议。 迄今为止老妇未得一分钱 到2015年8月，也就是公寓楼Vivid Condos建成之时，按照协议，即使不算利息，地产经纪霍华德也要偿还丽塔$100,000，也就是本金$95,000，再加霍华德承诺的现金奖励$5,000，但遗憾的是，迄今为止老妇未得一分钱。她向CBC记者表示，她都快急疯了，整夜睡不着觉，不知催了霍华德多少次，他就是不还钱。 当CBC记者与霍华德联系时，他十分坦然地承认向丽塔借了$95,000，也答应给她$5,000的现金奖励，但他说他拿丽塔的钱投资夜总会亏了，现在没钱了，他反问记者：“没钱了让我怎么还?” 记者还问霍华德，为什么答应给丽塔每月$1,000 利息的支票银行不接受，是不是假支票?霍华德说，支票本身没有问题，有问题的是丽塔，她不断地给办公室打电话要钱，弄得人很烦，烦不胜烦，于是他通知银行拒付。 但银行职员告诉丽塔，其实霍华德的户头上根本没有钱! 霍华德被房产公司除名 CBC记者找到霍华德曾经工作的房地产公司RE/MAX，其老板弗莱明(Reg Fleming)表示，找霍华德要还钱的不止丽塔一人，还有好几个人也在逼他还钱。考虑到公司的声誉，今年6月他被公司除名。 弗莱明还说，霍华德曾经涉及一桩车祸，他可能答应别人私了，但别人找上门来时，他拒不认账，说根本不认识这个人，哪有什么车祸，更不谈赔偿。弗莱明说，一件件一桩桩，公司不能留这样的人。 CBC记者对霍华德提起车祸之事时，他承认确有其事，事故是有的，但没有对车辆造成任何损坏，当然不必赔钱啦! 霍华德老婆拥有三套房产 CBC的调查显示，霍华德本人除了一部2009年款的奔驰车外，确实没有什么资产。但他的老婆拥有三套房产：其中在美国佛罗里达州的 Boca Raton, 他老婆名下有一套$118,000的 condo，是在今年9月购入。有知情者称，霍华德曾经到此度假。另外两套房产则在多伦多，其中最近是在今年7月买的condo，购入价为$430,000，位于多伦多北面旺市7460 Bathurst St。 CBC记者问霍华德，既然欠下丽塔这么多钱，是否可能找妻子借点还给她?霍华德斩钉截铁地回答说：这不可能! 老妇身无分文流浪街头 到去年8月丽塔所买楼花的公寓完工之时，考虑到老妇的特殊情况，开发商给了一周的宽限期，让丽塔筹钱来完成这笔交易。但丽塔借给霍华德的 $95,000要不回，她也无法筹钱，只有眼睁睁地让$42,000的首付归于开发商。 丽塔身无分文，找朋友借住数月之后流浪街头，最后被迫在市府的庇护所暂且安身。她对CBC记者声泪俱下，“我被毁了，被这个骗子毁了，现在一无所有。这笔钱是我的毕生所有，我是个老人，再到那儿去挣钱?真是没活路了!” 丽塔说她也找过多伦多警方，但人家说这是民事纠纷，他们管、不、着! CBC记者再次联系到霍华德，问他是否有计划还钱。他很严肃地回答：让她的律师和我联系，如果条件可行，还是可以考虑的... 天呐，如今的丽塔一无所有，身心俱疲，哪有钱，哪有心情去请律师?

　　 美国广播公司第7频道新闻网(KABC)12月9日报道，因其房屋10年来阻挡公众进入一片长3英里的海滩，马里布的一位房主被加州海岸委员会(California Coastal Commission)责以近420万美元的罚款。 房屋的主人，沃伦?林特(Warren Lent)和汉妮?林特(Henny Lent)于2002年买下这栋房屋，然后他们将这栋海景房以每晚1000美元的价格进行出租。租户们在网上对海景房赞不绝口，称房子很独特，有可以上锁的门以及直达Las Flores海滩的私人楼梯。 加州海岸委员会自2007年起就告知会房主，他们违反了法规。委员会称，工作人员发了30封信函，开过电话会议，到实地考察，也曾做出其他尝试试图进行协商，但都于事无补。 “自从他们买下房子，他们就剥夺了公众从这里进入的权利。他们这样做有15年了。或许应该每年罚他们100万美元，”一位邻居大卫?尤曼斯(David Youmans)表示。 委员会达成一致，将对房主施加罚款，并要求房主在其住处、太平洋海岸公路(Pacific Coast Highway)20800街区开出一条通道，以供公众通行。 为房主辩护的律师艾伦?布洛克(Alan Block)称并不是其委托人建的这个楼梯，并且移除楼梯将违反财产权。他还表示，应该先改进地役权。 “就算将那扇门移除了，在暴雨天积水时你依然无法到达地面，从这儿跳下去有6英尺高，”布洛克称，“这无疑将在很大程度上影响他们的生活。” 这是海岸委员会第一次因违反通行规定处以罚款。房屋主人有60天的时间上交一份计划，对他们如何在一年内将罚款交清作出说明。 除罚款之外，委员会还与马里布海滩旅馆的房主们达成了一致，将在此建造两处通往Corbon海滩的楼梯。这些房主只被责以92.5万的罚金，这与向出租房屋房主罚款的几百万美元有很大差距。 委员会表示，将罚金降低是因为拥有这些旅馆的摩尼兄弟房地产集团(Mani Brothers Real Estate Group)积极与委员会进行合作，愿对任何违反法规的行为作出改正。 委员会表示，一些人为了封锁通往海滩的入口，采用了许多手段。一些居民使用假的停车标识，将他们的围栏涂成红色，还向海岸警卫队付钱，让他们巡视他们门前的海滩。 2014年，加州立法机关修改了《海岸法》(Coastal Act)，允许委员会将违反通行规定的责罚提高至近11250美元每天。自那时起，委员会的工作人员已经发现约有50个违反通行规定的房主存在。 “马里布有着加州最美丽的一些海滩沿线，任何封锁海滩不让公众游玩的行为都严重违反了《海岸法》，”代理执行主任约翰?安斯沃思(John Ainsworth)表示，“我希望这能够向其他想要阻碍通行的房主传达一个信息，让他们知道我们对此事十分重视。”

　　大家都看到前两天的新闻了吧， 华人最密集的列治文入室盗窃案飙升比去年四成。每年这个时候，好像房屋盗窃案就特别多，看来小偷也要存粮准备过年了。华人从来都给人以“咱穷得只剩下了钱”的感觉，让小偷觉得不来偷一下都对不起自己的专业素养。那么，哪种华人的房子是最容易被盯上的呢？ 　　1.都说了华人的房子最容易被偷啦，那肯定是那种一看就有中国装饰风格的房子啦 　　独在异乡为异客，每逢佳节倍思亲。小编能理解大家想在加拿大给自己人为创造一种家乡的氛围。更何况现在华人地位提高了，很多人不想再强迫自己用蹩脚的英文去过那些完全不知所以的洋节了。 　　就像每次中国中央电视台的春节联欢晚会播出时，主持人一脸深情地呼唤：“全国人民辛苦一年了，盼的就是这顿饺子！” 在南方的小伙伴就很错愕：我们不吃饺子！ 　　现在在加拿大，华人们也想表示：我们过年不吃火鸡！于是张灯结彩挂灯笼、贴春联。但实际上就是给小偷们传递一种信息：这家是中国人。套用08年奥运会宣传歌曲《北京欢迎你》的一句话：“我家大门常打开，开放怀抱等你”。 　 　2.门口堆了很多的鞋子 　　和老外们早上出门前洗澡不同，中国人喜欢晚上睡觉前洗澡。这样钻进自己暖和的被窝里就能干干净净、舒舒服服的睡一个好觉。 　　自然，我们走进自己家里时，也不希望把外面脏兮兮的泥土灰尘带回家。我们看到老外把鞋子直接踩在沙发上，或者脚放在茶几上就感到抓狂。 　　这样就养成了一个具有中国特色的习惯：进屋前先脱鞋。所以小偷们一看到门口堆了一大堆鞋子，就又知道这是中国人的家啦。 　　3.没有给房子安装防盗系统的习惯 　　实事求是的讲，在加拿大的安全指数真的要比在国内高不少，所以大家也就养成了走在路上不用随时小心自己钱包手机的习惯。逛街时也不再紧张兮兮的把包包背在身前。甚至有些家庭的大门都已经不怎么上锁了，真正形成了“夜不闭户”的错觉。 　　但现在这样未必可行了，尤其是最后一条，真的很容易成为小偷下手的目标。虽然没有必要像在国内时，给自己家里安装防盗门窗，搞得像自己把自己安装了一个监狱似的，但安装报警系统还是很有必要的。 　　有调查结果显示，有60%的盗贼表示如果他们发现这家装了防盗系统，他们就会换个目标。 　　其实在Amazon上有那种连着自己手机的报警器和门铃，并不贵。去买一个吧。 　　4.家里没有养狗 　　最好的防盗系统其实就是千百年来咱中国人家里最常用、也最实用的防盗卫士--狗狗啊。虽说现在的猫不会抓耗子，你也就别指望着狗能够帮你抓贼。但是，架不住狗会大叫啊。小偷其实比你更心虚，狗一叫，他不是就吓得跑掉了吗？ 　　5.房子坐落在角落位置 　　尽管由于风水的关系，中国人一般不是很喜欢购买坐落在角落的房子。但是还是要说明的是，这类房子确实容易成为小偷下手的目标。原因很简单：周围人少，偷东西时被发现的几率较低。 　　6.门口停的车太豪华 　　可能有我们中华文化传统的关系，也有可能是我们从以前的一穷二白到富裕的时间相对太短，所以我们的的确确有一些炫富的习惯。包包和衣服喜欢买名牌的，车子自然更是要买名牌的。 　　但对于小偷而言，判断一户人家最直接的标准，就是看门口停的车是否是好车了。所以，年关将至，请大家还是稍微低调一下下，把豪车停得不要那么张扬啦。 　　7.以往被盗过的屋子和社区 　　任何事都是有惯性的。喜欢一家饭馆儿，就喜欢经常去；喜欢一个衣服的牌子，就喜欢经常买。用英文讲，这就叫brand royal。 　　嗯，小偷也好这口儿啊！偷过你家了，你以为就像身体出过水痘有了抗体、从此高枕无忧了吗？错，他还会再来的。所以稍安勿躁、小心火烛，啊，不，小心窃贼啊。 　　希望大家在即将到来的假日期间都能安全平安啊。毕竟，这是我们一年中最放松快乐的日子了。 　　春天不是工作天， 　　夏日炎炎正好眠， 　　秋有蚊虫冬又冷， 　　收拾包包过新年。 　　祝大家过一个美好的节日！  

目前在河滨县莫兰诺谷市（MorenoValley）为华人屋主装修房屋的徐师傅说，当地的盗窃团伙太猖獗，甚至不怕警察，专偷装修房屋内的傢具及装修工具，有时甚至一天来“光顾”两次。出于无奈，徐师傅与其他装修师傅商量之后决定向窃贼“服软”。徐师傅这一招还真灵，近半月来，尚未受到窃贼的骚扰。 装修工徐师傅在废墙板上写了英文字，希望以此退贼。侨报记者邱晨摄 居住在南加的华人向洛杉矶以东地区发展已是多年来的趋势，如今许多华人已冲到了距离洛杉矶市区六七十英里以外的河滨县购买房産、安居乐业，那里的房子便宜是华人东迁的主因。可远离洛杉矶华人聚居区的地带是否安全是最近一些想东迁的华人提出的问题。  前不久，林太太在莫兰诺谷市一处看似宁静的社区花20余万买下了一幢挺体面的独立屋。可当开始装修时问题来了：当地的窃贼团伙盯上了这幢房子，只要人不在， 他们即开着皮卡来盗窃，几乎到了肆无忌惮的程度。  林太太说，这些贼盗走刚买回来准备装修的柜子，以及瓷砖等，他们一次得手后还会返回来把部分已安装在牆上的柜子也拆卸下来搬走。林太太被盗窃的装修材料价值超过4000元。此外，这些窃贼还盗窃装修工具。  在林太太家装修的徐师傅说， 第一次有人从后门进入住宅内盗窃时，窃贼的目标是徐师傅的工具，这些窃贼把工具聚拢在一起，然后在聚拢的工具旁边标上当地帮派的符号。“可第一次他们并未来得及把想盗窃的东西拿走。”  “时隔一两天，半夜11 时左右窃贼又来了，盗走了一部分装修材料及工具。”林太太说，得知有人盗窃财物后即报了警。为了不再被盗，徐先生决定住在空房内看护装修材料及工具。可当他回家取被褥回来后不久，窃贼再次“光顾”。睡在空房子内的徐师傅听到响动后大声喊叫才吓走了那些窃贼。此时马路对面的邻居也听到了响声并报了警。数起盗窃案发生后，警方乾脆建议屋主赶快将房屋装修好卖掉走人。  林太太表示，当时买房时实在不知道当地社区如此不安全。  在4 次被盗之后，徐师傅与一起做工的拉丁裔工友商量出一个退贼的办法，即向贼人服软。他们找来了一块废弃墙板，在上面写下了英文字，恳求那些盗贼不要再来偷了，因为大家都不富裕。“自从竖起了这块牌子后，那些盗贼就再没来过。”其实徐师傅心中明白，即使窃贼看到这块牌子也未必不会再来，可这块牌子却像广告一样让附近邻居都知道了这幢住宅中所发生的事情，“大家提高了警惕，也许贼就怕了。” 莫兰诺谷市警局无人回应记者对这一案件的询问，这一案件在该警局的立案编号是mv163200145。河滨县警局公共信息官员穆诺兹（Munoz）受访时表示，屋主学会预防盗窃案的发生很重要。他说， 安装监视器、自动报警系统等都是最基本的办法，此外养狗也很有用。“有时候家里没人，开着电视机或收音机也能对窃贼起到吓阻作用。”

“这世间的幸福，莫过于，深夜踏月回家时，总有一盏灯为你亮着，为你卸去一身风尘，温暖那颗倦怠的心。”杭州的置业顾问岳峰如是说。因为从事房产销售，岳峰几乎每天忙得脚不着地，每次都只能趁着夜里下班，才能驱车70公里，前往临安陪伴新婚不久的妻子。而妻子，总会为他留一盏灯，这让他异常感动。这位出生于90年的小伙子，也有心地将这份感动带到了工作之中。 素来敬业的岳峰，在心中默默地为业主，点亮了一盏24小时不灭的守候之灯。一年365天，坚持如初。 在岳峰所服务的小区，但凡接触过他的业主都知道，这里有一位24小时都“在线答疑”的90后小伙子，无论是深夜抑或清晨，他都会随时为你解答疑问。 卖的房子越来越多，他的客户资料也越来越多。为了不让前来看房的客户等候，岳峰还特意和同事一起，在项目附近的小区租了一套房子。这样一来，只需要几分钟的车程就能到售楼处，即使不是工作时间，也能随叫随到。 岳峰跑着经过沙盘。为了不让客户多等候，销售常常跑进跑出。一年来，岳峰几乎每天都重复着两点一线的生活。有时候，在项目体验馆和客户一待就忘了时间，尽管到家已是深夜、身体累到像是被掏空，岳峰也坚持一一回复完微信。 每个周末，岳峰至少要接待10多组客户，日子忙地就像扬了鞭的快马，愈发停不下来。 尽管忙，岳峰依旧会耐心地陪着每一组客户仔细看完四套不同风格的样板房，并为他们做详细介绍，帮助他们选择心仪的精装风格和合适的增值服务。 岳峰细致地向客户说明厨房间的设计细节。 岳峰陪客户看实体样板房中的墙纸部分。 岳峰陪客户查看实体样板房内的地砖细节。 岳峰和客户查看样板房卫生间细节。 傍晚，岳峰戴上安全帽和客户去在建楼盘看房。 签订私人订制精装修协议前，岳峰聆听客户的想法。 岳峰的客户满意地签订了合同。 忙的时候，午饭、晚饭都在售楼处内匆忙解决。 午后，客户还没到，岳峰靠着椅子睡着了。 岳峰在办公室内写年终总结，手机不停响起，常常有客户通过微信询问各种问题。 岳峰的年终总结里，最让人惊讶的是他的年销售金额达到了5.5亿。而且，在岳峰今年销售的一百多套房子里，有很多都是老带新。 岳峰在送别客户。这个客户是岳峰最早期的客户，如今也是他的球友，俩人经常一起打球。 为了方便交流沟通，岳峰所在的楼盘根据业主的不同爱好，组建了近20个微信群，有篮球、足球、烹饪、摄影、读书、电影等。 平日里，业主之间，业主与置业顾问之间，也经常会在群里聊聊天，时不时还会组织线下活动。岳峰喜欢篮球，几乎每周他都会和一些业主一起，在小区附近的体育馆里打球，然后一起聚餐。 因为踏实，因为专业，也因为这份难能可贵的真诚，大家都对这个90后的小伙子很有好感，很多人亲切地称呼他“小岳岳”。图为岳峰收到了客户送的喜糖，许多客户已经和他成了朋友。 下班后，岳峰开着车回家，妻子在70多公里外的住处等他。说起明年，岳峰表示，他所在的楼盘所剩的房源已经不多，明年也许能空闲一些，如果得空，他想陪妻子出去走走看看，弥补下这几年来缺失的陪伴。

水磨古镇位于四川省汶川县南部的岷江支流寿溪河畔，在8年前的“5·12”汶川地震中被重创，离当时震中映秀仅仅5公里。如今，8年过去，地震的创伤渐渐被这里的人遗忘，一排排小洋房如雨后春笋般呈现在人们面前，这里的人也重拾信心开始了新的生活。（12月11日拍摄） 整个村落建起一座座藏羌风格的小洋房。 航拍水磨古镇一排排小洋房，8年后，如雨后春笋般展现在人们眼前。 航拍水磨古镇一排排小洋房。 航拍水磨古镇一排排小洋房，藏羌风格小洋房十分壮观。 汶川水磨古镇位于四川省汶川县南部，东临都江堰，南倚青城山，西接卧龙大熊猫自然保护区，北靠震中映秀，是阿坝藏族羌族自治州的南大门。水磨镇距“5·12”汶川特大地震震中映秀镇5公里。

　　　 2016年12月9日，武汉的熊先生上午八点外出买菜，半个小时后，家里的两层楼被拆平，生活用品，家用电器和一些药品红酒等被埋进废墟。 熊先生回来发现房子被拆平。 屋子已变为废墟。 熊先生做药品生意，堆在家中六七万元的药品被埋。 村支部书记表示合同还未签成。 记者电话询问熊先生所说的强拆施工方，施工方表示已告知熊先生母亲与舅舅。 家当均被埋。

　　这样的涨幅，还不把人逼疯了! 　　日前，卑省资产估值中心发布了对2017年卑省房屋估值的预测报告，报告指出，由于大温房价在过去一段时间出现疯涨，在2016年7月1日，位于温哥华，北岸，Squamish，本拿比，三联市，列治文以及素里的部分独立屋的楼价上升30%至50%。 　　而公寓、联排别墅等业主委员会管理的小区价格升幅大约在15%至30%。除此之外，大温地区商业及工业用地，估值也普遍上涨10%至30%。如果地皮准备再发展的话，价值就会更加高昂。 　　第一招：想申诉估价 记得及早行动 　　2017年的物业税便是按物业在2016年7月1日的楼价计算。即今年7月份你的房子值多少钱，将直接影响到明年你要缴纳多少钱。如果你对政府对你的物业估值不满或怀疑的话，你知道怎样去申诉吗? 　　BC省屋主大约会在2017年1月第二个星期就收到估价报告，如过对于估价有异议，不同意估价署的评估，屋主可以于1月31日以前提出上诉。屋主可以进入卑诗物业估价署网址”www.bcassessment.ca”，在网上申请上诉，或者可以透过邮件、写信或传真到你那区的物业估价署。如有问题，可致电 1-866-825-8322，和他们联系。 　　第二招：先做好功课，才有成功机率 　　地税专家Paul Sullivan建议屋主如果想进行上诉，一定要先做好功课，才有成功机率。 　　首先，屋主先看看自己的数据有没有错误，例如估价署在评估您房子的面积、房龄、房间数量等信息，是不是都正确，如果数据有误，申诉很有可能成功。 　　例如，前两年媒体就报导素里发生一个“蘑菇屋”的案例，屋主收到的估价单较前一年增加43%，后来才发现估价署把她的住家变成"头重脚轻"的"蘑菇屋"，资料登记成一楼面积1746平方尺，但二楼却多达8791平方尺，事实上她家二楼只有879平方尺。估价署承认，是人为疏失，在打字时多输入第四位数，随即修正估价。 　　第三招：上官网搜集资料 　　如果资料正确，那就继续搜集你同区和邻居的物业估值是否和自己差不多。怎样去搜集资料呢?当然不是挨家挨户敲门问邻居估价，所有房屋估价都可以透过卑诗省物业估价署的网站查到。只要进入估价署e-value BC的官网https://evaluebc.bcassessment.ca/，然后打进你想查询之地区和物业地址，此网址不单可以查到你的物业估价，屋主还可以知道其它物业之估值。 　　例如，之前有屋主抱怨，他的房子的土地与地上建筑与邻居都一样，土地估价差不多，但建筑本身却比邻居少估了30万，他得以上诉估价署要求重新评估。 　　不过房屋估价专家Jason Upton提醒，估价不是以同一街区的房子互相参考，会扩及附近的街区，特别是附近几个街区内去年的卖价为主要依据。 　　第四招：把握好5分钟陈述的机会 　　如果屋主正式提出申诉要求后，将由独立的三人委员来审议估价，届时会发函请屋主参加会议，与估价署人员面对面沟通，互相提出左证，在这里你将有5分钟陈述的机会。 　　聆听你陈述的独立委员们是由省府小区、体育及文化发展厅长所委任，这些独立委员们当场会决定是否您的房屋估价错误。地产律师John McLachlan表示，任何想要对政府估价提出申诉的屋主都最好准备好具体的实证，而不是简单的对这个数据表示抗议或者评论，屋主们必须要拿出自己的证据，来证明给政府你的房子需要重新评估。 　　第五招：对簿公堂到法院 　　如果第一次的独立委员会驳回你的上诉，您还是可以再提出书面申请、继续上诉，但要缴费30元，申请截止日是2017年4月30日。 　　最后一站就是法院了，如果你在经过上面一些步骤后仍然对你的物业估价不满，法律规定屋主可以到卑诗省高院进行上诉。  

本周负责BC省物业估价局（BC Assessment）发布了对2017年各市物业估价的预测，大温各市市议会也于本周分别提出了地税的建议涨幅，以下为政府公布的数据。 温哥华市提议提高地税3.9% 温哥华市议会本周三（12月7日）讨论了 2017年增加地税的问题，原定的涨幅为3.4%，但市府职员最后提交的涨幅为3.9%，理由是温哥华市府需要更多预算来应付市内的毒品（芬太尼）危机。  温哥华消防工会指，吸食过量强力镇痛药芬太尼的问题，增加了救护员的工作负担，消防及拯救队需获更多拨款。温哥华2017年的总营运预算是13亿，地税增加3.4%可为市府增加5500万收入，提高3.9%，将额外获得350万元。 列治文市提议提高地税3% 在大多数市议员暂时批准2017年列治文的财政预算后，列治文目前确定增长3%的地税。 最初列治文计划增长3.5%的地税，市长马保定（Malcolm Brodie）建议从1.3亿元的雨天基金（rainy day fund）中调出100万元。 列治文的地税上涨的原因是市政费用高于新的税收（前者增长幅度为2.24%，后者为1.36%），此外警务费用也增长了0.62%。 素里市提议提高地税4.4% 素里市政府建议2017年提高地税4.4%，连同其他增加的收费，平均每名独立屋业主需额外支付100元税款和费用。市议会稍后会对预算进行表决。 市议会财务委员会主席表示，由于资本投资增加，包括兴建五个溜冰场等，因此要提高地税。此外，2017年的公共安全支出将增加1330万，包括增聘12名皇家骑警，令骑警总数增至831名。 高贵林市提议提高地税2.13% 高贵林业主将可能在地税和公共设施费上多付78元，高贵林市提议提高地税2.13%，同时公共设施费也会上涨，排水系统的费用增长5%（每户23元），处理固体垃圾的费用提高3%（每户9元）。水费将保持不变。 大温地产局要求卑诗省府  修改申领地税补助的物业估值上限 2017年，温哥华、北温、本拿比、高贵林、高贵林港、满地宝、列治文和素里的独立屋的政府估价都将上调30%至50%，分管物业住宅则会上涨15%至30%。 大温地产局要求卑诗省府修改申领地税补助的物业估值上限。地产局指过去一年房地产价格急升令更少业主符合申领资格。 按现在的规定，最高地税补助额为570元。但估值130万或以下的业主才可申领。大温地区11月独立屋的指标价为150万元，BC省物业估价局12月6日也提出警告，部份物业估值的升幅可能高达50%。 地产局指过去10年，大温哥华地区获发地税补助的比率，由占全省的53%跌至47%。

据CBC和《温哥华太阳报》报道，由反贪污组织Transparency International近日所做的一份调查表明，将近一半的温哥华前100个最贵的超级豪宅买家在登记时用的是空壳公司或其他名义，真正买家的身份很容易被掩盖。 报告中举例说，位于4707 Belmont街的西温豪宅，售价是5700万元，他的屋主公司就是一个位于Virgin Island空壳公司。反贪污组织彻查了该公司的运作历史，发现这个公司竟然从没“启动”过。 而同样在Belmont街，4833号住宅的屋主同样利用空壳公司购买该房屋，并且将房屋空置。 反贪污组织这份报告主要是为了打击在加拿大房地产市场中的洗钱以及避税行为，它着重对温哥华的豪宅进行了研究，发现许多超级豪宅登记在空壳公司或其他代理人名下，这样一来，加拿大政府就很难堵住制度上的漏洞，也很难真正衡量究竟有多少海外资金投入到BC省的楼市中。 从国际反腐败组织Transparency International的调查数据分析，该机构指出，温哥华宽松的购房政策，加拿大宽松的移民政策为腐败和洗钱提供了温床—— 没有比投资当地房产更好的洗钱行为了。 机构负责人认为，卑诗省尽管在近期要提出更为严格的海外买家审查制度，来探明这些巨款究竟是从何而来。然而在近些年里，这些审查可以说是毫无作用，甚至毫无审查——省府任由巨额资产涌入，完全不顾资产的来源是黑是白，只看重自身的利益。 相比于其他发达经济体，比如美国和欧盟，加拿大在反洗钱反腐败上的法律法规太少了，尤其针对海外人士，几乎就没有约束条款。 Transparency International组织认为，和一些小国，比如摩纳哥比起来，加拿大不算是个避税圣地，洗钱圣地，但人们还是可以轻易地找到法律的空缺，比如开设一家有名无实的小公司，以公司的名义进行无限制的金钱交易，或是轻易申请到大额的贷款——甚至自己都没有足够的偿还能力。 该组织调查了温哥华最昂贵的100栋房屋，得出了以下一组数据：发现46%超过10亿元的房子的买家身份极为不透明。其中有29栋登记在空壳公司名下，至少11栋的业主登记的是代理人(例如学生或家庭主妇)，至少6栋为匿名的受益人代管。 该组织发言人Adam Ross认为：“这100间豪宅的数据只是一个缩影，非豪宅持有者的透明度一定会高于豪宅持有者，但这种来源不明的现象在大温绝不仅限于豪宅领域”。 “这对卑诗省是一个警告。现在的情况是：我们甚至不知道究竟是谁，通过什么方式得到了这些房屋”。 那么，为什么那些人要用空壳公司的形式来在大温买房呢? Ross表示，原因很简单：避开高昂的房屋转让税。当某家公司以商用目的购买某间房屋并通过审批时，15%的海外买家转让税也就不存在了。 然而，一家公司不能只是在注册生效后就“合法”，尽管它是合法公司，但是否在审查时要提供足够多的证据——至少证明该公司运作正常，并且已经有一定的盈利了呢?在这一点上，卑诗省的监管无疑太宽松了，从而导致空壳公司逃税甚至洗钱层出不穷。 此外，Ross同时提到，在100栋最贵的房屋里，有26栋的拥有者职业是“学生”或者“无业”。他认为，银行绝对不应该贷款给毫无偿还能力的个体，尽管他们的担保人有足够的经济能力，可是担保人并不在加拿大，担保人在中国的资金来源难道就不用仔细审查吗? Transparency International机构同时对世界上60个国家利用空壳公司“诈骗”房屋或是其他财产的能力进行评估，得出了以下这个结论。 在开设空壳公司并蒙混过关这一项上，最容易得逞的国家是肯尼亚，其次是美国夏威夷岛，再其次就是加拿大。

  来源：凤凰财经（finance_ifeng)综合郭磊宏观茶座（glmacro)、筹码（chouma2016)报道   政治局会议12月9日召开，部署2017年经济工作，会议透露了一些重要信号： 第一，本次会议淡化了GDP目标。 第二，“稳中求进”意味着政策需在关键改革及人民币资产预期稳定性间寻求一个平衡。 第三，将农业供给侧改革放到首要位置意味着工业领域“去产能”已经取得了阶段性成果，后期会调整节奏和力度。 第四，农业供给侧改革的主线估计是去库存（完善收储政策、调整种植结构）、降成本（规模化经营）、补短板（农村基础设施）。 第五，“振兴实体经济”一则对应宽财政、稳货币；二则金融去杠杆和脱虚入实，三则对应重要领域的产业政策。 第六，关注实体就要关注“振兴东北”的相关规划，政治局会议之后中央经济工作会议大概率会重点涉及。 第七，加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制，意味着房地产去库存政策结束。 第八，较去年更强调“扩大开放领域”，关注明年自贸区和“一带一路”的进展。 其中一个重磅消息是，建立房地产平稳健康发展长效机制。 房地产政策先后经历了年初的全面去库存和9月底开始的一轮重点城市调控。此次政治局会议强调“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，这意味着去库存政策已经告一段落，房地产调控的政策导向在2017年预计将全年维持。“加快研究”的表述意味着房产税等政策短期并无落地时间表。 由此可见，抑制房地产泡沫和推行房地产领域的全面改革已经成为中央高层的共识。 从此次会议看，中央下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳预期。   在中央加快楼市调控的同时，大力振兴实体经济也是一大亮点。 会议指出“要积极推进农业供给侧结构性改革，大力振兴实体经济，培育壮大新动能”。 振兴实体经济意味着财政难紧，货币难松。唯有如此，更为积极的财政政策才能通过基建和税收杠杆拉动实体经济增长；而货币政策太宽则会带来资金停留在虚体经济部门，催生泡沫。   金融去杠杆和脱虚入实是“振兴实体经济”的另一面。今年年中政治局会议以来，政策先后对理财产品、票据、万能险、互联网金融、债券等金融产品领域进行了规范和引导。本次会议明确指出“一些领域金融风险显现”，这一点是去年会议中没有的，未来引导金融去杠杆的政策导向获将继续。 习总书记也指出了，“工业化很重要，我们这么一个大国要强大，要靠实体经济，不能泡沫化”。 振兴实体经济同时意味着在重要的产业领域将会有一系列政策举措。 在中央表态建立房地产平稳健康发展长效机制，以及大力振兴实体经济之时，房地产行业与实体经济之间是种怎样的关系？ 房地产业是一个买房同时就创造了货币、创造了税收，还推高了房价的神奇行业。制造业，乃至其他任何行业，都做不到。   举个例子，5万美元通过出口创汇，进入国内。外管局投放31.5万人民币（6.3的汇率）进入金融体系。这31.5万人民币，通过银行12倍杠杆，可以创造378 万的贷款。假设这378万全部进入房地产业务，银行又通过表外业务、第三方理财等，以及你的购房行为产生的再次贷款，最终会让数字继续放大三到十倍。   货币不断被放大，而这创造出来的货币却并未流通到实体经济中。这些年，无论成败，资金都围着房地产跑。一转眼，小企业已经没有机会再开展技术升级，因为缺钱。房地产的赚钱效应，让大部分低端制造业实际上没有机会升级。如果企业主没有多屯几套房子作为抵押品，想找银行借救命钱，门都没有。 当楼市泡沫引发各方警惕时，中央提出了要“抑制资产泡沫”，首当其中的是抑制一线城市的楼市泡沫。 资产泡沫不仅在于房，更在于地！ 仅以今年上半年为例，土地拍卖产生了太多的地王，按照楼面地价的溢价率超过100%的地王标准，151个城市共有287宗地王，其中，一二线城市共诞生149宗地王，平均溢价率183%。地王频出间接推高了房价。 此时，中央提出“抑制资产泡沫”，并建立房地产平稳健康发展长效机制是具有现实意义的。   在保持中国经济增长稳健增长的同时，在实体经济尚未止跌企稳、金融业和第三产业无法提升GDP增长的背景下，抑制楼市一家独大，大力振兴实体经济，将中国制造推向全球化，是一条中国经济的复兴之路，任重道远。 目前，中央要想建立房地产平稳健康发展长效机制，还涉及长效机制就有很多重要的问题要解决： 一是房地产税何时在全国推行，目前上海和重庆已在试点；二是农村土地转让和宅基地问题，如何释放农村土地的活力；三是地方政府的土地财政问题怎么破解？如何摆脱土地财政的依赖；四是户籍制度问题，如何实现人口的自由流动；五是70年土地使用权问题，70年到期了产权该如何延期？六是小产权房问题，大量存在的小产权房如何管理和交易。这些政策只是冰山一角，未来还有更多的楼市改革政策将破土而出。 这次会议可能带给中国房地产政策的一次历史性的转折。 最核心的是“长效机制”，要避免“短期调控”政策，因为“短期调控”往往容易掩盖市场的真实需求，会导致房价报复性反弹。真正的“长效机制”应该是，让回到房价涨幅与人均收入增速基本同步的年代，让老百姓真正实现安居乐业的梦想。 来源：凤凰财经

　　加拿大抵押贷款及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC)周四(12月8日)晚些时候公布数据显示，大温哥华地区10月房屋开工数量达到2651单元，截止到10月的2016年年内总数增至25760个单元，预计到年末全年的总数将达到27495个单元的预计水平。 　　如果数据最终的结果符合预期，温哥华当地的新屋开工数量可能会是过去五年中唯一一次与新居民数保持涨幅一致的年份。尽管CMHC方面预计新屋开工在2017年将会出现回落，但回落幅度可能不会太大。家庭迁入数量的增加进一步刺激温哥华当地的房屋需求，进而将继续保持新屋开工数量在较高的水平。 　　CMHC地区市场分析师Robyn Adamache表示，“有的时候一年的新屋开工数据太高，下一年可能就会有所回落。新屋开工数据就是这样波动的。但我们并不认为温哥华目前的房地产市场存在过度建设。” 　　温哥华地区的居民迁入数据目前还没有公布，但Robyn Adamache预计，在过去5年中，大约有15.8万个家庭迁入温哥华。但与此同时，仅有15.2万个单元的新建房屋。尽管新建房屋的数量并没有计算那些拆掉旧房盖新房的情况，但新建房屋仍然与迁入的家庭数相差6000个单位左右。 　　Robyn Adamache表示，CHMC方面预计2017年大温哥华的新建房屋将维持在2.15万到2.35万个单元之间。而到2018年，新建房屋将维持在2万到2.2万之间。BC省相对强劲的劳动力市场表现将继续支撑新屋开工数据保持在相对较高的水平。 　　另一方面，温哥华建筑商协会(Greater Vancouver Home Builders Association)对于2017年新屋开工数量回落也表示了赞同。协会总裁Robert de Wit表示，建筑行业基本上决定开工需要考虑半年甚至一年之后的市场。协会方面认为，2017年理论上会出现新屋开工数量回落。 　　UBC大学Sauder商学院教授Tom Davidoff则认为，建筑商实际上对价格更加敏感。Tom Davidoff表示，一旦新建房价出现下滑，那么建筑商就会首先考虑停止申请新屋开工许可，或者停止合并土地或者改建的项目。

　　年轻人买房需要父母资助，这在中国、俄罗斯等地都不是新鲜事。然而近年来加拿大温哥华和多伦多也因为房价一飞冲天，买房要靠父母支付首付的现象也变得越来越普遍。 　　 年轻人普遍靠父母资助买房 　　蒙特利尔银行(BMO)的调查显示，有三分之二(65%)的年轻人需要依赖父母资助买房，靠自身能力几乎办不到。与15年前相比，年轻人为买房存够首付的时间已经翻倍。 　　《财富和新西兰》作者Max Rashbrooke指出：“如果不出手拉回房价，情况会变得更糟，没有父母资助购房将极度困难。” 　　他称，新西兰近年来由于低按揭利率和外资涌入，房价升急，情况与加拿大相似。奥克兰的独立屋均价已经超过100万元新西兰元，和多伦多一样。 　　房价正在划分社会阶层   　　他说，只有有房有钱的父母才有能力给子女提供资助，于是形成一种富裕有房产的阶层，世代相传。为此，“出生在合适的家庭变得很重要”。 　　另一位新西兰经济学家Shamubeel Eaqub提出，父母资助买房，将浇灭子孙爬上“房产阶梯”的希望。 　　购房的门槛越来越高，按当前的价位，房子之门仅向有世袭财富的人打开。 　　也许房价会继续上涨，直到绝大多数人都无法攒够钱支付首付。温哥华和多伦多就可能会出现这样的情况。 　　加拿大按揭专业人士协会的数据显示，目前加拿大人需要存下102个星期的收入，才能攒够首付，所需时间比是15年前多一倍。 　　房贷新规只对有房者有利   　　Eaqub也不看好加拿大联邦政府的房贷新规，即对贷款人进行压力测试，确保在利率上升时仍有能力还款。 　　他认为新规对低收入者和年轻人的打击更大。 　　“这类政策往往对已经入市的人有利，年轻人、穷人将无法通过压力测试。” 　　他称，新西兰推出的的压力测试和重返最低20%首付的政策，并没有阻止房价上涨。 　　他建议对房屋开发设置严格限制的城市，如多伦多和奥克兰，扩大房屋供应。 　　这一观点与加拿大地产开发商们近期的主张一致。 　　Rashbrooke也认为，房价上涨的一个原因是发达国家的政府纷纷减少社区住房的建设。包括新西兰、澳大利亚、英国和加拿大，近年来不少城市都出现房价大涨和供应短缺的问题。 　　加拿大城市联盟(Federation of Canadian Municipalities)2012年的报告指出，加拿大各大城市的出租屋供应量首次出现减少，现存出租屋都被改造成共管公寓出售。 　　也许，最好的方法是制订公共住房计划，模块化建房，以降低成本和减少浪费。 　　租房也是一种活法     　　拥有房屋真的那么重要吗? 　　加拿大经济分析中心的首席行政总裁Paul Smetanin指出，在许多人口密集城市，租房是一种生活方式。在城市建筑亮丽的维也纳，60%人租房住。 　　他建议租房市场倾向租客，鼓励人们租住更久。 　　然而，怀雅逊大学近期的一项研究显示，加拿大人对房屋的期望值并没有改变。 　　在“千禧一代”中，只有18%的人喜欢住公寓多过土地房。现在买公寓的人多了，并不表明这是他们想买的，他们只是还买不起房子。 　　房价导致资源分配不当 　　Eaqub也指出，房价飙升导致“大规模的资源分配不当”。 　　越来越多资金集中于住宅市场，其他类的投资资金就少了，包括由于油价暴跌，商业投资也急剧缩水。 　　Eaqub也建议，银行贷款应该更严格，因为目前加拿大银行过于按揭贷款获利。 　　1970年代初，房贷占银行资产不足8%，而目前已经超过40%。 　　他称，房地产泡沫已经吹起，但不会很快涨破。直到某种信贷危机出现前，泡沫会继续越吹越大。当信贷供应萎缩时，才是泡沫破灭的时候。

　　国际反贪腐组织"透明国际"(Transparency International)报告指出，温市最昂贵100间房屋，近半是由空壳公司，或是以非真正业主的身分登记业权。但也有专家指出，隐藏身分可能有正当理由，不一定涉及违法活动。 　　《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道指出，"透明国际"报告分析最贵的100间房屋，有46%存在业权不透明的问题，累计资产金额高达10亿元。 　　其中29间是登记在空壳公司名下，25间是加拿大空壳公司，4间是境外空壳公司。另外最少有11间是由代理人所拥有，例如是学生或是家庭主妇。而至少6间是登记在信托公司名下，这些信托公司属于匿名受益人所有。 　　该报告透过分析大温最昂贵100间豪宅的业权，了解加拿大楼市是否存在洗钱及逃税的问题。报告抨击加拿大未能修补漏洞，让真正业主可以通过空壳公司、信托及指派其他人登记作为业主等方法隐藏身分。 　　海外买家资料难搜集 　　报告指出，卑诗省豪宅业权不够透明，以致根本无法计算有多少海外的现金投资在本省楼市，即使卑诗省府正试图搜集海外买家的资讯，亦无法掌握海外现金的流入。 　　报告说，海外资金的流入是造成楼价上升的多个重要因素之一，尤其是在温哥华及多伦多。然而，究竟流入这两地的海外投资规模及影响，至今仍是未知之数，原因正是对业主的资料搜集不足够。 　　报告说，在加拿大，个人可使用空壳公司、信托是指定其他人购买房地产，以隐藏他们在加拿大楼市的投资或利益。 　　报告指出，若与其他先进经济体相比，加拿大有关透明化的法律较为脆弱，虽然加拿大还不是国际知名洗钱及逃税中心，但加拿大的法律架构及松散的执法环境，令到一些人有机可乘，以私人公司和信托来图利。 　　报告作者罗斯(Adam Ross)指出，信托属于私人契约，有时需要主动公布内容与合约人的利益，但在加拿大，这些信托并不需要登记，也毋须登记在田土厅资料中。 　　罗斯说，在分析这100间豪宅的资料后，公众根本无法得知所有该等房屋背后真正的业主，这对所有加拿大人来说，应该敲响警钟。 　　罗斯相信，加拿大的犯罪组织会以报告所提到的方式隐藏业权，但他同时认为，这些方法也是外国买家常用的方式。 　　报告引用2016年总部设在巴黎的跨国政府反洗钱组织"国际财务行动小组"(Financial Action Task Force)的调查指出，中国的贪官也利用模煳物业拥有权的方式，将金钱转移至温哥华的房地产。

　　地产代理公司RE/MAX于2017楼市展望报告，指联邦政府在今年收紧按揭条件，会导致菲沙河谷较高档市场的需求回软，因区内将住所"升级"的家庭或会受到新例影响而较难贷款。报告料这区明年的住宅平均售价会跌5%，至65.55万元。 　　报告指菲沙河谷在2016年于各类住宅类别均持续有强劲的交投，独立屋总销量上升8%，柏文销量升幅更劲，由2015年的7687宗升至今年的9407宗，多出22%。 　　分析提及区内首次置业人士活跃，他们较多物色柏文和视柏文为较可负担的房屋，因此，在较低档市场，售价20万至25万元物业的需求在2016年上升。首次置业人士和转到较细房屋的婴儿潮一代是推动菲沙河谷柏文市场的力量。 　　报告预测在较低档市场的活动仍可维持强劲，因菲沙河谷拥有天然美丽景色，前往温哥华方便，这些条件料可继续吸引本地及外国买家。 　　报告指细屋变大屋的买家继续推动菲沙河谷的需求，这类家庭一般在寻找独立屋。另外，分析指省府实施15%外国买家税所造成的影响，对菲沙河谷的冲击不如低陆平原般显着。 　　不过，联邦政府今年实行的新按揭规条，预料会使较高档市场的需求回软，因为要升级寻找更大房屋的家庭，在找按揭时或会遇上困难，"预期这可导致2017年住宅平均售价跌5%。" 　　报告指这区豪宅市场有大量选择，由农庄式至海景单位均有出售。高档市场的买家一般寻找叫价300万至580万大宅。 　　据报告数据显示，菲沙河谷住宅平均售价在2014年为49.87万元，2015年升至57.75万元(按年升幅15.8%)，今年估计达69万元(按年升幅19.4%)；而预测明年跌价，将是近年的首次。报告补充，低存量和高需求使今年平均价较2015年大升近20%的原因。 　　加拿大央行在明年1月有关利率的决定会对菲沙河谷明春的市场带来重大的影响，但分析指人口持续增长仍会增加住屋需求。

根据加拿大按揭贷款专家公司 Mortgage Professionals Canada 的最新报告，比起15年前，现在的加拿大居民存钱时间要再延长一倍，才能攒够买首套房的首期款。对于年轻人而言，能够买到起他们人生中的第一套房子就更加艰难了。 加拿大按揭贷款专家公司 Mortgage Professionals Canada 的2016年最新秋季调查指出，房地产价格的飙升意味着房屋首付款比以往任何时候都更多了。根据加拿大房地产协会 Canadian Real Estate Association的统计，如果按照目前加拿大人的平均收入来计算，需要不吃不喝存102周才能存够首付款。比起15年前，这个时间整整延长了一倍。 没人可以真的不吃不喝来存钱 加拿大按揭贷款专家公司 Mortgage Professionals Canada的董事长兼首席执行官Paul Taylor说：“ 你做做简单的数学计算就能很清楚的看出，和飞涨的房价比起来，居民平均收入根本就没有怎么涨。现在对于首套房消费者而言，必须要省吃俭用越来越久，才有可能存够买房的首付款。” Taylor还补充道，完全不吃不喝、一拿到工资就全部存起来根本不现实，更何况不少人的收入连平均工资都达不到，这些都意味着你还得存更久才行。 他说：“如果你住在加拿大房价相对降低的地方还好点，至少你的收入和房价是基本相符的，这样可能存钱的时间会相对较短。但如果你住在多伦多或者温哥华这种房价惊人的城市，你真的就要存太久的钱了。” 研究同时表明，首套房消费者和以前一样，依然是以支付百分之20的首付款为目标，这个数字基本没有变化。 困难可远不止是首付款 不过，高额的首付款可不是购房者如今头上压着的唯一一座大山。 今年10月，加拿大财政部长Bill Morneau 宣布了新的按揭贷款条例。该条例要求，首付款比例低于百分之二十的购房者必须满足加拿大4.64%的五年恒定贷款利率条件。 这一改变就意味着购房者虽然不用首付更多钱，但却要支付更高的贷款利息。也有人表示这一新的条例是对购房者购买能力的最大打击。 比方说，一个打算支付百分之十首付款的购房者本来够条件贷款52万7千元的，现在新条例颁布以后，就只有资格贷款42万元了，相当于购买力跌了百分之二十。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 一份通过研究温哥华豪宅，关注加拿大房地产行业洗钱和偷税漏洞的报告职责加拿大在反洗钱和逃税上有大量漏洞。这些漏洞都和空壳公司，信托基金，和代理买家有关。   报告还指出，BC豪宅业普遍的业主情况不透明导致政府几乎无法计算到底有多少外国资产流入BC房产市场，虽然BC政府一直在试图收集外国买家的资料。   “外国资本的涌入是造成房价上升的主要原因之一，但是因为业主数据非常有限造成外国投资对市场的影响一直处于不透明的状态，”报告显示。“投资者可以通过空壳公司，信托和代理人来隐藏其在加拿大地产市场的真正企图。”   跟其他发达国家相比，加拿大关于透明度的法规相对较弱，报告表示，国际资产透明是一个非政府组织，主要研究全球腐败和主张法律打击金融犯罪的组织。   “加拿大虽然不是国际洗钱和逃税的主要地点，不过加拿大的法律框架对于个人利用空壳公司和信托公司代买较为宽松。匿名公司和信托成为了金融犯罪的运输工具。加拿大对于这些投资的吸引力在不断提升。”   报告提醒加拿大不知道出于何种原因始终不能完成国际承诺关闭其纵容金融犯罪的漏洞。   包括关注了温哥华前100个最贵的豪宅，其中46%价值超过10亿加币的豪宅的业主身份不明。在这100栋豪宅中，29栋由空壳公司购得，至少11栋豪宅通过代理人购买（学生或者主妇作为屋主），其中至少6栋豪宅是由信托基金为匿名买家持有。   “观察这100栋豪宅是一个很好的例子说明BC政府不可能有任何途径知道这些屋主的信息。”报告作者Ross表示。“这应该给大多数加拿大人敲响警钟。”   在BC可以通过信托和空壳公司购买房产来避免购置税，Ross表示。对于商业地产，避免地产购置税是合法的。但是这个“税务漏洞被很多人利用通过空壳公司来购买私人地产。”报告表示。   报告指出，想要知道这100个抽样豪宅中有多少是通过代理人购买的也基本是不可能的。   代理人是指一栋房屋的屋主而不是真正的买家。在这份报告中，代理人主要是指学生和家庭主妇。   其中42个豪宅样本都是在最近五年卖出的，26%的豪宅业主一栏写的都是学生或家庭主妇。但是“在2011年以前成交的58个豪宅里只有一栋是通过代理人名字购买的。”   包括援引温哥华前阵子闹得沸沸扬扬的一篇新闻，一个中国留学生花三千多万加币购买温西豪宅。   “这么贵的豪宅可能是个个例，可是这种没有收入来源的代理人用其他人的资本购买豪宅的例子在温哥华已经成为流行趋势，”报告显示。“一般情况下这种没有收入的代理人都是为家人或朋友充当代理。”   根据一个RCMP的调查，利用代理人购买房产是洗钱是经常用到的手段，同时报告还显示“真正的买家可以利用代理人通过申请首套住宅的方法避税。”   空壳公司则是指那些没有任何生意经营只是为了保留资产的公司。     报告显示，在加拿大不需要提供任何文件来证明公司拥有者的身份，公司拥有者可以用其他代理人来作为公司法人，在BC共同持股人也是不需要身份证明的。   “最近的一项研究显示全世界60个国家包括被称为避税天堂的地方在内，只有肯尼亚和美国的一些州比在加拿大创建空壳公司容易，”报告显示“在加拿大办图书馆卡的身份检查程序都要比开公司身份审核要严格。”   报告举出了几个例子关于外国空壳公司匿名购买房产。在一个例子里，一栋位于Point Grey的价值五千七百万加币豪宅的持有者是一个位于British Virgin Islands的空壳公司。另一个Fairmont   报告建议联邦政府制定一个系统注册这些公司和信托的真是拥有者，这一办法在英国和其他很多国家都已经开始使用。   “匿名公司和信托使得政府每年损失近19亿加币的税收，还要加上执法部门的开销”。建立一个注册系统可以有效的节省政府耗损还可以“平衡收入水平，保证合法纳税人不用承担这些占系统便宜的人的开销。”  

由反贪污组织Transparency International近日所做的一份调查表明，将近一半的温哥华100栋最贵的超级豪宅买家在登记时用的是空壳公司或其他名义，真正买家的身份很容易被掩盖。该报告呼吁政府出台政策，增加透明度，以监察海外投资者的实际活动。 这份报告主要是为了打击在加拿大房地产市场中的洗钱以及避税行为，它着重对温哥华的豪宅进行了研究，发现许多超级豪宅登记在空壳公司或其他代理人名下，这样一来，加拿大政府就很难堵住制度上的漏洞，也很难真正衡量究竟有多少海外资金投入到BC省的楼市中。 在调查温哥华100套最贵的豪宅时，该报告发现46%超过10亿元的房子的买家身份极为不透明。其中有29栋登记在空壳公司名下，至少11栋的业主登记的是代理人(例如学生或家庭主妇)，至少6栋为匿名的受益人代管。 报告作者Adam Ross表示，这类房屋登记在空壳公司或代理等的名下，就能避缴物业转让税。有法律规定，商业地产在公司之间交易时，不需要缴交物业税。报告中还提到，一个政府间的反洗钱组织Financial Action Task Force曾在一份公布的报告中表示，中国的贪腐官员曾用这种掩饰身份的办法，在温哥华的房地产市场洗钱。 报告中还发现一些房子登记在学生或家庭主妇名下，实际上他们并不是真正的购房者。在过去五年销售的42套豪宅中，26%的房子业主是学生或主妇。此前曾有报道，来自中国的一名留学生以3110万元买下Point Grey的一栋超级豪宅(下图)。用这种办法登记业主，就可以用首次购房者的税务优惠来避税。 报告中还举了几个用海外公司登记、隐藏买家身份的例子。例如Point Grey一栋5700万元的房子就登记在British Virgin Island的空壳公司名下(下图)。另一个匿名业主在2013年以4000万买下Fairmont Pacific Rim的两套楼顶豪华公寓，用的是阿联酋某公司的名义。 这份报告强烈呼吁联邦政府完善管理办法，要求买家在登记时更加透明化。

据本地英文媒体报道，自BC省政府针对大温哥华地区的外国买家增加15%的高额土地转让税以来，房市出现明显的降温效果。该地区房屋销量大幅下降，尽管平均房价变化不大，但一些地区已经出现大幅下跌。温哥华降温后，多伦多明年的情况会是怎样呢？ 部分地区房价暴跌 大温地区平均房价变化不大，但平均数据无法反映出局部市场的情况。一些业内人士发现，在大温哥华地区的东部，房价已经呈现陡降之势。 图片来源：网络 目前在MLS系统上搜索搜索温哥华东区的房屋，许多已经降价到百万元以内，其中位于Renfrew Heights的一栋独立屋，8月份叫价136万元，11月中仅以80万元成交，比报价暴跌56万元。 而BC省地产协会近期曾预估，明年大温哥华地区独立屋、公寓及镇屋销售的均价差不多会在94万左右，与今年的103万相比将下跌8.7%。 一直跟踪大温哥华地区房价的地产经纪哈奇森(David Hutchinson)说，现在的行情是，如果屋主打算卖掉房子，那就需要做出真正的让步——降价。他相信，房价的暴跌已经箭在弦上。事实上，他发现百万元以内的独立屋，已经重新出现在了市场里，有的甚至是刚刚翻新过的。 在豪宅市场内，降价的趋势就更明显了。卖家即便下调了挂牌价，买家还有还价的余地，所以成交价会远低于报价。例如温西一房屋的起价为390万元，在下调了挂牌价后，成交价比之还低了近百万元。Kitsilano一独立屋的起价为250万元，最终以160万元售出。 预测称大多伦多明年涨8% 地产公司Re/Max公司预计，明年全国各类房屋的平均房价将上涨2%，但大多伦多地区的涨幅将远远高于这个比例。该公司预测，大多区2017年平均住宅价格应该会上涨8%。 图片来源：网络 此前，路透根据经济师平均估算，多市房价明年只会涨6%、温市则会跌1.8%，预计全国整体房价明年涨1.8%。 随着大多伦多地区价格的稳步增长，许多买家也会往相对更远、但价格更便宜的地区买房，例如Barrie和Hamilton。 这份预测报告也认为，自今年第二季度来，由于BC省实施打击外国买家的政策，让许多外国投资者把注意力转到了多伦多市场。 明年大多伦多地区的房屋销量可能会减少5%，不过这个区域仍然会是买方市场，尤其人们对于独立屋的需求还会继续高涨。特别是在加元低迷的情况下，更加有利于外国买家来投资。外国买家明年会继续活跃于大多区。 婴儿潮时期的老人们这时候正要把大房子卖掉，换成高档公寓。2017年一些新建的高档独立屋也会上市。明年大多区的形势仍会大好。

安省一名男子因在位于湖边的家中自己建了水坝和池塘，被判罚近10万元，还必须把这些违章建设拆除，回归原样。 这名男子Kevin Strong于2010年1月到2013年5月期间，在他位于安省Centre Hastings的家中，自己建了水坝和池塘。他的家就位于Moreland Lake湖边。 安省自然资源厅认为该男子非法私自建造水坝，还改变了湖的水路，向他罚款9万9000元。

今年八月的时候，加拿大温哥华政府宣布对外国购房者征收15%的房地产税，主要为了防止大量中国热钱涌入加拿大房地产市场过快推高房价。 当时，分析师预计温哥华的房地产市场即将崩盘。结果一语成谶。房地产新政策颁布后数周内，受房地产税的影响，中国买家不再大肆扫购住房，导致温哥华房价和住宅成交量双双大幅杀跌。 同时，过去一个月内温哥华房地产市场的最新交易数据显示，温哥华房地产泡沫已经彻底破裂。加拿大房地产中介商Zolo公司提供的实时和历史平均房价显示，过去一周内，温哥华中心地区的房价大幅回调，市中心房价目前已经降至110万美元，过去四周内累计下跌20.7%，过去三个月的跌幅更是高达24.5%。独栋住房的平均价格也在三个月内下跌7%至260万美元。 新闻配图 图注：温哥华平均房价走势图 随着外国资金不再大量涌入温哥华房地产市场，住房交易量也随着房价大幅杀跌。尽管一般而言，每年八月是一年中住房成交量最低的月份，但是根据房屋中介机构提供的住房销售数据显示，八月前两周温哥华西部地区仅有三套住宅成交，远远低于去年同期52套住房的成交量，同比跌幅高达94%。 图注：温哥华住宅成交量分布图 当然，这些来自中国的热钱即使不在温哥华买房，也会流向其他地方，特别是对外国资金没有额外税费的地方。因此，美国西雅图(专题)成为这些资金下一个中意的目标。根据彭博社收集的数据显示，在温哥华宣布施行房地产税政策后几天内，西雅图的房地产中介商就接到大量中国买家看房的要求，一些有钱的中国商人希望卖掉在加拿大的房子来换购西雅图的房产。 西雅图的房屋中介机构表示，一般在经过一周的看房后，一位中国商人就决定买下位于与西雅图隔华盛顿湖相望的贝尔维尤市的房子。没过多久，这位商人再次回到西雅图，决定再多买两套房子，包括一次性支票付清总价220万美元位于克莱德希尔的别墅。 房屋销售中介透露，近期中国大陆和香港(专题)购房者的看房要求如潮水般涌来，特别是在温哥华政府推行对外国人征收15%房地产税导致当地房地产市场出现寒冬(视频)后。对于这些中国投资者来说，西雅图和温哥华的房子没有本质区别。随着中国的投资资金涌入北美房地产市场，西雅图和多伦多等地的房地产市场变得异常火热。 加拿大不列颠哥伦比亚大学地理系教授Ley认为，来自中国的热钱不会沉淀在温哥华的房地产市场，他们的目标已经向多伦多和西雅图转移。 图注：来自中国的购房咨询分部统计 就像温哥华房地产市场此前的走势一样，境外资金流入对西雅图住房市场的影响主要集中在高端领域。尽管没有详细的房屋交易数据，但是房屋中介表示西雅图和多伦多的住房需求非常旺盛，其中中国买家更倾向于高端豪宅。今年，50%的西雅图郊区住房成交量是由中国买家贡献的，比去年同期比例30%大幅上升。 一位住房中介支出，总额超过100万美元的住房成交量占总成交量比例已经比去年同期翻番。Windermere房屋中介公司提供的数据显示，西雅图今年房屋成交总量中超过100万美元的豪宅占12%，比十年期翻了一番。Realtor公司提供的房价数据显示，中心城区中，独栋别墅价格比去年十月同比大涨15%。 今年十一月，多伦多地区的平均房价也比去年大涨23%，达到58.6万美元，销售额也同比上升近17%。相比之下，温哥华房地产价格从今年七月以来一路下跌，上个月平均房价比去年同期低了37%。 主营高端房地产市场的Realogics Sotheby公司首席执行官Jones估计，今年公司在西雅图地区一半的业绩来自中国买家，去年同期这一比例只有30%。大部分资金来自国际银行和第三方托管。如今，西雅图已经成为温哥华2.0版，中国资金正在西雅图复制温哥华此前火热的房地产热潮。

年轻人买房需要父母资助，这在中国、俄罗斯等地都不是新鲜事。然而近年来加拿大温哥华和多伦多也因为房价一飞冲天，买房要靠父母支付首付的现象也变得越来越普遍。 年轻人普遍靠父母资助买房 蒙特利尔银行(BMO)的调查显示，有三分之二(65%)的年轻人需要依赖父母资助买房，靠自身能力几乎办不到。与15年前相比，年轻人为买房存够首付的时间已经翻倍。 《财富和新西兰》作者Max Rashbrooke指出：“如果不出手拉回房价，情况会变得更糟，没有父母资助购房将极度困难。” 他称，新西兰近年来由于低按揭利率和外资涌入，房价升急，情况与加拿大相似。奥克兰的独立屋均价已经超过100万元新西兰元，和多伦多一样。 房价正在划分社会阶层 他说，只有有房有钱的父母才有能力给子女提供资助，于是形成一种富裕有房产的阶层，世代相传。为此，“出生在合适的家庭变得很重要”。 另一位新西兰经济学家Shamubeel Eaqub提出，父母资助买房，将浇灭子孙爬上“房产阶梯”的希望。 购房的门槛越来越高，按当前的价位，房子之门仅向有世袭财富的人打开。 也许房价会继续上涨，直到绝大多数人都无法攒够钱支付首付。温哥华和多伦多就可能会出现这样的情况。 加拿大按揭专业人士协会的数据显示，目前加拿大人需要存下102个星期的收入，才能攒够首付，所需时间是15年前的一倍。 房贷新规只对有房者有利 Eaqub也不看好加拿大联邦政府的房贷新规，即对贷款人进行压力测试，确保在利率上升时仍有能力还款。 他认为新规对低收入者和年轻人的打击更大。 “这类政策往往对已经入市的人有利，年轻人、穷人将无法通过压力测试。” 他称，新西兰推出的的压力测试和重返最低20%首付的政策，并没有阻止房价上涨。 他建议对房屋开发设置严格限制的城市，如多伦多和奥克兰，扩大房屋供应。 这一观点与加拿大地产开发商们近期的主张一致。 Rashbrooke也认为，房价上涨的一个原因是发达国家的政府纷纷减少社区住房的建设。包括新西兰、澳大利亚、英国和加拿大，近年来不少城市都出现房价大涨和供应短缺的问题。 加拿大城市联盟(Federation of Canadian Municipalities)2012年的报告指出，加拿大各大城市的出租屋供应量首次出现减少，现存出租屋都被改造成共管公寓出售。 也许，最好的方法是制订公共住房计划，模块化建房，以降低成本和减少浪费。 租房也是一种活法 拥有房屋真的那么重要吗? 加拿大经济分析中心的首席行政总裁Paul Smetanin指出，在许多人口密集城市，租房是一种生活方式。在城市建筑亮丽的维也纳，60%人租房住。 他建议租房市场倾向租客，鼓励人们租住更久。 然而，怀雅逊大学近期的一项研究显示，加拿大人对房屋的期望值并没有改变。 在“千禧一代”中，只有18%的人喜欢住公寓多过土地房。现在买公寓的人多了，并不表明这是他们想买的，他们只是还买不起房子。 房价导致资源分配不当 Eaqub也指出，房价飙升导致“大规模的资源分配不当”。 越来越多资金集中于住宅市场，其他类的投资资金就少了，包括由于油价暴跌，商业投资也急剧缩水。 Eaqub也建议，银行贷款应该更严格，因为目前加拿大银行过于按揭贷款获利。 1970年代初，房贷占银行资产不足8%，而目前已经超过40%。 他称，房地产泡沫已经吹起，但不会很快涨破。直到某种信贷危机出现前，泡沫会继续越吹越大。当信贷供应萎缩时，才是泡沫破灭的时候。

　　你可能知道有些邻居没有按规定向政府申领许可就在自家后院建了个deck，但是你听说过开发商没有许可就盖楼的吗? 　　今年夏天，这事就发生在多伦多北面，约克区Newmarket以北的小镇East Gwillimbury镇上。 　　据镇政府称，开发商Minto Homes没有必须的许可，就在当地动工兴建房屋。 　　今年7月底开始动工后，政府职员于9月出发指令，要求开发商申请建筑许可，10月又发出了停工令。 　　按照当地附例，政府要收取一项特别调查费，每间无许可的房屋$5000元。 　　政府考虑作出严厉处罚 　　目前，政府还在考虑作出更严厉的作罚。 　　首席行政官Tom Webster表示，当地有90%的新建屋都遵守法规，但是确实有一家开发商没有必须的许可就动工了。 　　政府考虑提高罚款额，也可能对违规者延迟或不给予批复。 　　近两年来，这个小镇的房地产项目暴增，据镇政府的统计，今年已经发出1,600份新屋建筑许可，去年仅136份。今年的验屋数量超过1万间，是往年的三倍多。 　　该镇已经计划，未来9年兴建7,174间房屋，位于Holland Landing、Sharon、Mount Albert和Queenville的数千间建房计划草案已经通过。 　　同时，销售数字显示，一共已经售出2,347间新建房屋。 　　违规开发商楼花遭疯抢 3小时内售空 　　地产网站的资料显示，Minto Homes在East Gwillimbury小镇的Queen's Landing项目第一期已经售完，共有镇屋和独立屋90间，面积在1600平方尺至3400平方尺。第二期开始接受买家登记。 　　早前更有报道称，该项目首期于2015年2月开售时，吸引到超过1300位买家排队，更有人为了排队冒着严寒在车中睡了2晚，当中包括不少华人。 　　结果全部楼花在开售仅3小时内就被抢光。  

　　加拿大房地产经纪公司Re/Max周四(12月8日)公布了2017年全加拿大房价波动幅度预测报告。报告指出，多伦多、汉密尔顿以及滑铁卢等地将成为2017年加拿大房地产涨幅最大的地区，而过去两年中大涨的温哥华地区房价在2017年预计将会出现一定程度的下滑。 　　Re/Max报告指出，多伦多南部的安省地区可能会在2017年成为房价涨幅最高的地区。汉密尔顿房价涨幅可能会达到11%，而大多伦多地区房价涨幅预计在8%左右。滑铁卢等地房价涨幅也会在8%附近。 　　Re/Max同时指出，最近两年异常火爆的大温哥华地区房地产在2017年预计将会温和走平或是回撤。Re/Max预计当地房价整体仍然会出现2%左右的温和上涨，这个水平基本会与通货膨胀持平。但个别涨幅之前过高的地区将会出现房价一定程度的下滑。 　　Re/Max在报告中表示，“尽管几个主要城市的房地产需求仍然旺盛，但已经不足的房屋库存将会继续限制买卖活动。同时各地政府对于房地产市场过热的管控也将会在2017年继续发挥作用。联邦政府限制抵押贷款的政策理论上也会发挥一些效用。不过这方面在大部分地区理论上并不会产生长期影响。” 　　Re/Max还公布了部分地区2017年的房价波动预期： 　　维多利亚：+1.6% 　　菲沙河谷：-5.0% 　　科罗娜：+4% 　　温尼伯：+3% 　　渥太华：+2% 　　蒙特利尔：+6% 　　魁北克城：-2% 　　哈利法克斯：+1.5%

还记得2008年轰动一时的奥地利禁室乱伦案吗？“兽父”约瑟夫把女儿伊丽莎白?弗里泽尔，禁锢在房子地下室长达24年，并接连生下7名儿女，直到2008年4月才终于逃出生天。事情曝光后，备受全球关注。 　 庭审现场的约瑟夫 从此这座房子从此成为当地人的禁忌之所，没有拆卸，也一直处于闲置。据中时电子报12月8日报道，近日，它被卖给一间脱衣舞女夜店的业主，作为员工宿舍之用。虽然伊丽莎白如今已隐姓埋名，重获新生，但她曾经历苦难的房子，最终成了脱衣舞女的宿舍，无疑是在她的伤口上洒盐。 　　 自1984年起，约瑟夫便把女儿伊丽莎白禁锢在地下室。伊丽莎白经常被父亲强奸，先后为他诞下7名孩子。据悉，有一个孩子死后被其父亲残忍地用火烧毁。直至2008年，他们其中一个女儿患上肾病，约瑟夫同意让她到医院求医，事件才被揭发。约瑟夫最终被判终身监禁。 　　 伊丽莎白18岁与42岁的电脑模拟照片对比 据《东网》报道，奥地利当局此前曾将该房屋充公变卖，一直无人问津。2015年9月，当局打算将该屋改作难民屋，安置难民，但遭居民反对。而“兽父”约瑟夫用来关押伊丽莎白的大宅地窖，已于2013年被填平。 约瑟夫把伊丽莎白关在地下室。（图/美联社） 中介人安茨德波克近日指出，该个位于阿姆施泰滕（Amstetten）的物业，已以16万欧元（约合人民币118万元 观察者网注）出售，卖予当地的脱衣舞女夜店业主豪斯卡（Herbert Houska）。 豪斯卡于阿姆施泰滕经营一间夜店，提供脱衣舞表演。他称，已与太太英格丽德和另一名生意伙伴，一同买下房子，打算改建为住宅，成为员工宿舍。 他表示，旗下有不少的员工来自其他地区，因此需要购置一间房屋，让他们居住。 他说：“房子总不能永远空着吧！我们要为它灌注生命，2年内它就会再次成为平常的房屋。” 翻页为乱伦事件此前报道： 据英国《每日邮报》2009年报道，这起震惊世界的案件16日在奥地利首都维也纳以西65公里外的圣波尔滕开审，现年73岁的弗莱茨勒被指控将亲生女儿伊丽莎白囚禁在不见天日的地窖长达24年时间，甚至和其生下7个孩子，并使其中一个孩子不幸夭折。弗莱茨勒在当天的庭审中承认乱伦和非法拘禁，部分承认胁迫和强奸，但否认谋杀和奴役罪的指控。 在17日的庭审中，法庭播放了伊丽莎白的录像证词。这份长达11个小时的证词是去年伊丽莎白在8名陪审员在场的隔间内录制的，共录制了两天。由于此事对人心理的冲击过大，在场的8名陪审员事后都接受了心理辅导。 在18日的庭审中，弗莱茨勒出乎意料地承认了对他的所有指控，并向法庭表示他态度转变的原因是因为看了伊丽莎白的录像证词。 法院发言人弗朗茨·丘特卡说，弗莱茨勒在观看录像时非常认真，并不时就提问作答。自去年4月罪行曝光后，这是弗莱茨勒第一次“看到”女儿。判决结果预计会在19日或20日作出。 强奸3000次 在证词中，伊丽莎白谈到了自己“被窃走的少女时光”。弗莱茨勒曾说，当年伊丽莎白陷入酗酒和放荡的不良生活，他囚禁她是为了拯救她。但是伊丽莎白在录像中说，当年她和其他少女一样过着正常的生活，有正常的热情和梦想。她说她想从家里搬出去，享受所有少女想要的一切，但是她的生活被自己的亲身父亲偷走了，她成为变态父亲的私人生育机器。伊丽莎白说:“我不知道为什么，父亲会选择我。” 据伊丽莎白讲，从她11岁起弗莱茨勒就开始骚扰她、猥亵她并把色情杂志放在她的枕头下。由于不堪忍受父亲的*，1983年10月她和一个朋友跑到维也纳，后来她被警方发现并被送回到父亲身边，度过了她最后几个月的自由生活。 尽管伊丽莎白在讲述中既没有哭泣也没有颤抖，但是听者无不感到心惊胆寒。1984年8月29日，弗莱茨勒让她跟着他去地窖，帮他安装一个门，随后他袭击了她，用医用聚醚将她放倒并关在地窖里。第二天他拿来一根锁链把她铐在铁杆上并强奸了她。 在最初的5至9个月（由于没有表，伊丽莎白不知道确切时间）里，伊丽莎白被锁链铐在四角，腰上也缠着铁链。弗莱茨勒经常强奸她，平均每三天一次。后来因为锁链妨碍了弗莱茨勒的性侵犯行为，他这才把链条去掉了。伊丽莎白说：“他不停地殴打并踢我全身”。 1989年后，弗莱茨勒拿来成盒的色情录像放给伊丽莎白看，并命令她模仿录像中的演员。她还谈到，弗莱茨勒在一些长时间的暴力性行为中还使用了性用具，造成她严重的内伤，但是伊丽莎白却没能接受治疗。 伊丽莎白说，起初她反抗过，但是后来意识到反抗只能遭受更多的身体伤害，因此她停止了反抗。当孩子们出生后，弗莱茨勒关掉灯强奸她，而孩子们就在几英尺远的地方！可怜的孩子们不得不坐下来听着父亲发泄兽欲时可怕的“呻吟声”，每当这时伊丽莎白就拼命克制自己不出声，因为她担心他会殴打她或者孩子们。 恐惧如影随形 不同于去年一些报道中说地窖中的生活条件还算舒适，伊丽莎白称地窖里的生活条件非常恶劣，老鼠横行，污水聚集，通风系统十分简陋，这使她和孩子们呼吸困难，无法长时间活动。地窖夏天时非常潮湿，她们不得不在墙角放毛巾来阻止过多的水。“简直就像生活在桑拿房中……我们讨厌夏天，每当夏天结束时我们总是很高兴，”伊丽莎白说。 黑暗地窖的电源经常被弗莱茨勒切断，有时甚至连续10天没电，她们不得不吃冰冷的食物、用冷水洗澡。吃的食物也经常不新鲜而且很少，伊丽莎白不得不计划着吃，因为她不知道什么时候弗莱茨勒会来。由于地窖恶劣的生活条件，伊丽莎白和孩子们经常生病，但是无法得到治疗，弗莱茨勒只给她们一些咳嗽药或者止疼药。 伊丽莎白表示，比起身体上的伤害，她和孩子们处境的“不确定性”更让她痛苦。她在地下度过的8642天里，恐惧害怕时刻伴随着她。检察长克里斯蒂安娜·布尔克海泽16日说，在伊丽莎白被囚禁的头几年，弗莱茨勒根本就不跟她说话。但是伊丽莎白在证词中否认了这一说法，她说弗莱茨勒经常威胁她，比如“如果你不按我说的做，你的待遇将更糟，无论如何你都逃不出这个地窖”。弗莱茨勒还告诉她们，他已经对出去的路进行了“装配”，如果她们试图逃跑，煤气就会溢出要了她们的命。弗莱茨勒还多次说，他宁可杀掉地窖里所有的人也不愿有人成功逃走，从而使真相暴露。他还嘲笑伊丽莎白:“没有我你就没有机会在这里生存下去。如果你想让我这么做，我将永远关闭大门，让我们来看看你没有我如何生活。” 7个孩子降生 伊丽莎白回忆说，1986年夏天她20岁时第一次怀孕，但是在怀孕10周时她在黑暗中流产了。大约4个月后，她再次怀孕了，但是不堪父亲的虐待，她想自杀。 1987年10月，她又一次怀孕。在孩子出生前的两个月，弗莱茨勒终于在她的强烈要求下给她买来一本关于怀孕的书。1988年8月，女儿谢斯廷出生在潮湿黑暗的地窖里，弗莱茨勒却在孩子出生的10天里没有来看过母女俩。 随后，1990年2月儿子斯特凡出生，1992年8月女儿莉萨出生，1994年2月女儿莫妮卡出生，1996年4月双胞胎儿子亚历山大和迈克尔出生，2002年12月最小的儿子费利克斯降临到人世。怀孕期间伊丽莎白遭受了更多的折磨，由于得不到任何医疗帮助，她害怕怀孕。 莉萨出生后，由于地窖的空间越来越不够用，弗莱茨勒决定带走一些孩子。他之前已经告诉妻子，伊丽莎白离家出走后加入一个宗教组织。于是他强迫她假装写信给父母，说宗教组织不允许她留下孩子。接着，他说在自家家门外发现了被遗弃的孩子，并分别于1993年、1994年和1997年把莉萨、莫妮卡和亚历山大带到地上的家中。 据伊丽莎白讲，莫妮卡出生后不久，弗莱茨勒扩建了地窖，增加了两个房间，地窖面积从18平米增加至40平米。他还安装了一个淋浴装置和通风系统，新添了烤箱和电冰箱。 小迈克尔之死 此案审理中最关键的是刚出生就夭折的迈克尔的死亡一事，这将直接关系到弗莱茨勒是否犯有谋杀罪。根据奥地利法律，谋杀罪最高可判处终身监禁。因此当伊丽莎白讲述迈克尔之死时，陪审员们听得非常认真。 伊丽莎白说，分娩前几周她已经意识到要生双胞胎，因为胎动很多以及她自己体重增加过多。分娩时弗莱茨勒也在，每隔几小时他就来看看她的情况。迈克尔先出生，但是数小时后开始出现呼吸障碍、皮肤发青、双腿僵直等症状。孩子最终两天后死亡。 伊丽莎白称，弗莱茨勒看到迈克尔的情况正在变得糟糕，他完全清楚孩子的生命“显然有危险”，但他并没有打电话请医护人员来对孩子进行救治。孩子死后，弗莱茨勒趁其他家人出去时把孩子烧掉，并把骨灰撒在花园里。 终获自由 伊丽莎白证词的最后部分谈到女儿谢斯廷患病的情况。2008年4月，当时19岁的谢斯廷患重病，伊丽莎白恳求弗莱茨勒带女儿去医院治疗，虽然弗莱茨勒害怕秘密外泄，但看到谢斯廷濒临死亡，于是同意送她去医院。 伊丽莎白讲述了她和儿子斯特凡把谢斯廷拖到弗莱茨勒的车上让他带着她去医院，这是24年来伊丽莎白第一次看到外面的世界，也是她儿子斯特凡第一次到地面上来。弗莱茨勒随后把她们俩又绑回地窖后带着谢斯廷去了医院，他还是重复着那个谎言－－“他发现孩子被遗弃在家门口”。 但是医院不相信他，警方也不相信并开始进行调查。由于谢斯廷病情严重生命垂危，医生坚持要见孩子的母亲，他们需要更多关于谢斯廷的信息。弗莱茨勒命令伊丽莎白告诉医生，是她遗弃了谢斯廷，因为她无法救活她。但是弗莱茨勒导演的这场令人发指的“游戏”结束了，警察将他和伊丽莎白分别带入房间询问，伊丽莎白在警方保证她不会再看到父亲时终于让一切真相大白