地产

安省密西沙加的一名华人地产经纪程某(×× Cheng，译音)，由于未经房主同意，擅自协助她的一名亲戚将其房屋放售，并且未诚实填写相关资料、虚报售价，被安省地产议会(Real Estate Council of Ontario)罚款1.8万元，并强制学习操守课程。 据安省地产议会纪律委员会官网公布的消息，程某曾在2001年时，以买房经纪的身份，协助A女士买下了一间房屋，A女士是唯一产权人。 在2009年11月，A女士将房屋的产权分割，自己持有99%，并将1%转给了B。 在2010年3月，A女士委托程某将房屋挂牌出售。其时，虽然房屋已有两个产权人，但是程某却在MLS系统上递交挂牌信息的时候，只将A女士列为卖家。 五天之后，房屋以为55万元售出，程某在填写买卖协议(Agreement of Purchase and Sale)等文件时，同样仅将A女士列为卖方并签名。然而，由于买家的融资出现了问题，交易未能完成，买卖双方于6月执行免除合同(mutual release)。在此间的一切手续和文件里，程某自始自终没有提到房屋有另一个产权人。 2014年12月，程某已转至另一间地产公司供职，房屋另一名产权人B的亲戚C联系到他，说是要把A女士的这间房给卖了。 C曾住在A女士的房子里，所以在程上次替A卖房子的时，认识了他。 当时A女士并不再加拿大，可是程仍在没有取得两名产权人的许可下，就将房子挂牌。 一个月后，有买家上门。尽管C没有从产权人那里获得授权书(Power of Attorney)，但是在程某的指示下，签署相关文件。按他的说法，是等A女士返回加拿大之后，就能合法地签署文件了。 在包括买卖合约(listing agreement)和买卖协议等文件中，卖方只有A女士一人，仍然没有将B列在上面，而C则是代替A女士签字，程某也以见证人身分在买卖协议签署。程某更以C的驾驶执照号码，当作A女士的资料。 可是，按照A女士的说法，她对这一切都一无所知。 这幢房子最终以72万元转手。在2015年2月，A女士回到了加拿大，程某立刻要求她签署买卖协议，并称实际成交价只有68万元。只是为了让买家能够获得更高的按揭，好有钱搞装修，这才虚报了成交价。 A女士表示，她将在3月份再度离开加拿大，要求推前成交日期，程某于是将交易日提前至A回国前一天。可是A女士又反悔，称程没有取得买家同意便擅自行事，于是拒绝签署。 在其后的两个星期里，程某每天致电A女士，又多次上门劝说，弄得她不胜其烦，但是终究没有就范，如期离开了加拿大。 程某于是又向C施压，要求劝说A女士签卖房文件，甚至更威胁向移民部(Immigration Canada)举报A不符在加国的居住年期要求等。 与此同时，程某又开始劝说A女士的一名亲戚，并表示如果他说服了A女士签字，就会拿到好处费。该亲戚不为所动，而且还向安省地产议会投诉。 地产议会纪律委员会(Discipline Committee)经过调查，发现程某违规行为属实，裁定他违反道德守则，罚款1.8万元，另外必须完成加拿大地产学院(Real Estate Institute of Canada)的道德及商业惯例(Ethics and Business Practice)课程。

早前在约克区East Gwillimbury一处楼花被华人疯抢，该楼花开发商Minto Homes后来被查出没有盖楼许可，而且已经是第二次违规。East Gwillimbury市议会日前决定对此进行重罚严惩，杜绝其他开发商效仿。 据East Gwillimbury市议会表示，今年七月底，开发商Minto在没有盖楼许可的情况下开始施工，市政人员在9月下达通知，要求开发商获得建筑许可才行。同年十月，Minto被勒令停止施工。 市议会经过商讨，决定罚款该开发商150万元。市议员Marlene Johnston表示，市议会希望这次的惩罚能够给其他的开发商提个醒，不要效仿Minto的做法。 其实这已经不是Minto第一次被发现违规并被罚款。早在2008年时，Minto就做过类似的事情。据资料显示，当时Minto因为当时在获得开发计划注册和建筑许可之前，就开始在Harvest Hills的楼盘开始施工。 当年市议会一开始准备罚它20万2039元，后来Minto给市议会发了一封请求信，希望市府对这个决定再进行酌情考虑，最后市议会决定把罚金减低到10万1000元。 市议会如今表示，正在做更多调查工作，看是否有其他开发商也没有许可证就开工盖楼。 项目红火 华人疯抢 近两年来，这里的房地产项目暴增，据镇政府的统计，今年已经发出1,600份新屋建筑许可，去年仅136份。今年的验屋数量超过1万间，是往年的三倍多。 该镇已经计划，未来9年兴建7,174间房屋，位于Holland Landing、Sharon、Mount Albert和Queenville的数千间建房计划草案已经通过。 同时，销售数字显示，一共已经售出2,347间新建房屋。 地产网站的资料显示，Minto Homes在East Gwillimbury小镇的Queen's Landing项目第一期已经售完，共有镇屋和独立屋90间，面积在1600平方尺至3400平方尺。第二期开始接受买家登记。 早前更有报道称，该项目首期于2015年2月开售时，吸引到超过1300位买家排队，更有人为了排队冒着严寒在车中睡了2晚，当中包括不少华人。 结果全部楼花在开售仅3小时内就被抢光。

随着多伦多、温哥华及其周边地区的房价不断攀升，许多首次购房者为了追求独立屋的梦想而被迫搬到离多伦多很远的地方居住，也有迹象显示，楼价上升速度过快，对于首次购房的年轻人不利，存钱的速度远远追不上房价的上升速度，最终只能租屋。 为梦想 每天通勤200公里 今年早些时候，多伦多一名女子梅根·莫里森(Meghan Morrison)和她未婚夫做了一个很艰难的决定，为了追求他们拥有一所独立屋的梦想，跑到离多伦多100多公里的巴里镇(Barrie)买房子了。 而这对夫妇在多伦多市区工作，为此，他们每天要额外花多两个小时的通勤时间。 本来，为了上班方便，这对夫妇本来可以在大多伦多地区购买一套公寓，但梅根·莫里森说，他们想要更多的空间，能够从事他们的爱好，并且最终创建一个家庭。 今年26岁的梅根·莫里森说道：“我们看了多伦多的新建公寓CONDO，我的天，600平方英尺需要400,000加元!” 明年1月，这对夫妇将搬到他们在多伦多北面巴里镇新购买的一栋两层全砖独立屋，配有一个双车库和一个很大围栏式后院，供他们的法国斗牛犬(French bulldog)玩耍。 “这是一个非常艰难的决定，”莫里森说： “在这个决定上我们挣扎了很久，但我们不能看到自己永远住在公寓里。” 存钱速度追不上楼价上升速度 多伦多楼价在过去几年不断上涨，很多持币观望的潜在买家可没有莫里森这么好运，因为存钱的速度远远追不上房价。 23岁的妮可(Nicole Silver)是多伦多一位营销和公共关系专业的人士，为了省钱，过去几年与家人一起居住，到今年秋天，妮可终于积蓄了一笔$60,000到$70,000的首付款。 但她很快发现，即使公寓价格都已经涨到超出她的承受范围，独立屋就更别想了。 妮可说：“如果我早那么一点点，比如几个月前，也许会更好，我觉得每个月都越来越糟。” 虽然她仍然密切关注房地产市场，但妮可或多或少已经意识到，她已准备放弃买房，转而加入租房行列。 妮可说：“我不想一直租房子，住在别人家里，虽然不是很高兴，但这才是现实。” 瑞尔森大学(Ryerson University)社会学助理教授希瑟·罗尔瓦根(Heather Rollwagen)说，拥有一套房子对许多加拿大人来说非常重要。 罗尔瓦根直言，如果人们被告知只能租房住，这是非常不负责任的表现。 罗尔瓦根又说，购买房产并不一定令经济更安全- 特别是对于低收入者，他们由此承担大额债务，利率一旦变化，对他们影响将非常大。 2017房地产市场预测 加拿大全国楼价近年不断飙升，尤其是多伦多和温哥华的楼价。 CIBC副首席经济师杰明·塔尔(Benjamin Tal)预测，多伦多和温哥华的房地产市场在未来一年会更加走软，原因是政府出台政策打压，包括温哥华对外国买家的15%新税和联邦按揭规则的变化。 塔尔表示，联邦政府在10月份推出的新的按揭贷款规则，要求所有保险按揭贷款申请都必须经受压力测试，这很可能导致一些潜在买家放弃买房，继续租屋住，令到租赁市场会更加紧张。 不过，卑诗省和安省政府都先后已经宣布，将帮助首次购房者进入市场。 卑诗省还为首次置业人士提供5年免息贷款，卑诗省政府近日推出了一个新计划，提供贷款以帮助第一次购房者进入房地产市场，这些贷款在前五年是免息的。 皇家地产(Royal LePage)总裁Phil Soper则预测，2017年大多伦多地区的价格增长预计会放缓，而温哥华地区的价格可能会掉头，阿尔伯塔省和其他石油生产地区可能会恢复温和增长。

  　　纽约 皇后区一栋 华人家庭租住的老屋近日被踢爆墙面油漆含铅量爆表，住户家中两名幼童惨遭荼毒，呈现发育迟缓等铅中毒症状。 　　两幼童血铅超标 　　林女士10月带着年仅4岁及2岁的两名幼儿前往医院体检，谁知验血环节中竟查出两幼童双双血铅含量超标，疑似遭遇外部毒害。 　　孩子智力深受影响 　　市卫生管理局专员随后于11月前往林女士一家租住的老屋进行调查，发现该建筑久未翻新，墙面使用的依然是不符合当代环保标准的老油漆，含铅量爆表，房间空气中也因而漂浮有大量铅尘。 也就是说从林女士两年前搬进这栋老房子起，两个儿子每天都在呼吸着被铅污染的空气，致使身体智力都受到很大的影响，深受其害。 　　令租户林女士痛心的是，孩子学校在她的要求下对两名受害幼儿的智体发育水平进行了评估，结果让人大吃一惊：两个孩子的智力、体力和行为能力均出现不同程度的发育迟缓症状，落后于同龄孩子平均水平，饱尝铅中毒苦果，甚至或将贻害终生。 　　业主违规租房 　　高术仁律师指出，根据纽约市法，建造于1960年以前的老旧房屋必须每3年重新粉刷一次，且所用油漆必须符合铅含量控制标准，而如果兴建老屋时所用旧漆含铅量本就超标，翻新时必须先将超标老漆完全剥除后再重新粉刷新漆，以免留下祸根。 　　林女士租住的老屋建于1960年以前，建筑老油漆多年未经翻修，业主于两年前直接将违规住房租与林女士一家，这才导致两名年幼的儿童惨遭铅毒所害。 　　已向相关部门举报投诉 　　气愤的林女士找到律师高术仁(Steven Gershowitz)，询问一二后正式聘请高术仁律师为其状告房东进行索赔。 　　高术仁律师表示以往类似的案件都有获赔百万金额的例子，因为房东的疏忽而使两个无辜的小孩受到伤害，危及一生，因此林女士将会获得的赔偿金额将会依据医生进一步的检查报告，以及孩子今后的人生会因此而受到的影响等各方面的评估来决定。 对此，高术仁对于该案件的胜诉表示非常有信心.  

　　加拿大房地产市场的走势已经在2016年底出现巨大变化。曾经最为火热的温哥华市场开始逐渐降温，而多伦多则涨势进一步扩大。贷款机构对于房地产市场趋势的变化也非常敏感，根据加拿大商业地产服务协会(CBRE Canada)周三(12月14日)公布的一份报告显示，银行和其他贷款机构对于温哥华商业地产相关抵押贷款的热情已经降低，而对多伦多商业地产的热情则继续保持高涨。 　　贷款机构青睐多伦多 　　CBRE对加拿大各大国内商业银行、国际商业银行、贷款公司、私人信贷机构以及养老基金等进行了问卷调查。结果显示，84%的受访贷款机构有很强烈的欲望向多伦多的商业地产投资者提供贷款。而温哥华在这个方面获得的贷款机构青睐为68%。相比去年同期的80%有很大下滑。 　　全加拿大范围内，工业相关地产的贷款受到各大贷款提供方很大关注。而租赁型高层公寓受到的贷款机构青睐则不如去年。办公室地产同样出现一些冷却的迹象。 　　CBRE债务及金融机构执行副总裁Carmin Di Fiore表示，“我们在2016年经历了史无前例的商业贷款旺季。2016年最终的贷款总额数据可能会打破之前2007年创造的321亿加元记录。贷款机构和投资方对于商业地产的兴趣支撑了这部分投资的数量。大约58%的受访贷款机构表示将在2017年继续增加对房地产抵押贷款方面的配比。不过从地理位置和类别上，贷款机构关注的焦点已经有所转移。” 　　Carmin Di Fiore表示，相比公寓和商铺，工业地产在2017年将受到更多贷款提供方关注。同时随着温哥华房市开始冷却，多伦多将继续成为追逐利益的贷款提供方最关注的市场。包括多伦多附近的滑铁卢、汉密尔顿等地也将会受到这个趋势波及。 　　房地产投资减少或拖累GDP 　　加拿大政府预算监控办公室(The independent Parliamentary Budget Officer)12月13日发布一份报告指出，随着加拿大房地产市场价格下滑，居民投资房地产的规模和金额将会减小，这将会在2018年到2020年左右影响到加拿大GDP总值计算时候的水平。 　　政府预算监控办公室是独立于加拿大联邦政府工作的政府工作监管机构。该办公室此份报告的公布显示了经济学家对于加拿大目前房地产过热以及部分地区经济过于依赖房地产的担忧情绪。 　　温哥华和多伦多两市是目前被经济学家关注的主要加拿大房地产市场。温哥华在2015和2016年两年中均出现25%左右的整体房价大幅上涨。而在多伦多，房价在2016年末也达到同比涨幅23%左右的高峰。不过温哥华在政府出台房市降温政策之后已经停止上涨。而房屋销量量早在年初就开始下降。经济学家普遍认为，如此规模的大幅上涨是不可持续的。 　　预算监控办公室表示，加拿大目前的房地产行业投资仍然对GDP产生正面的影响。预计这种趋势会延续到2017年。不过在进入2018年之后，趋势可能会反转。房价下跌、房地产投资减少将给加拿大GDP带来负面压力。 　　加拿大的新屋完工数量在2017年可能达到19.89万单元的峰值，随后将会在2019到2021年前后逐渐回到17万左右的历史平均值水平。

　　12月14日至16日举行的中央经济工作会议明确提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。 　　实际上，有必要搞清楚过去几十年中国房地产市场暴涨的原因在哪里，进而探讨未来中国房地产价格长周期可能面临的变化，焦点在于回答“当货币宽松政策再次来临或者限购政策再次放松时，中国房地产市场是否还会暴涨”。 　　过去20年里缘何暴涨? 　　首先是较高的经济增长和物价上涨速度，这是中国房价飞速上涨的根本原因。根据国际经验，名义收入增长速度是解释一个国家或者地区经济增长的重要因素。1978-2015年，中国人均GDP名义增长36倍，年均增长 14.0%;1990-2015年，名义增长24倍，年均增长14.5%;2000-2015年，名义增长15倍，年均增长13.0%。经济的高速增长和物价的大幅上升造就了人均收入的高速度增长，收入的高速增长大大提高了居民的购买力，促进了中国房地产销售和价格的持续走高。 　　其次是极度不平稳的人口年龄结构。中国建国以来有三次比较大的婴儿潮，这三次婴儿潮导致中国的人口年龄结构非常不平衡。根据链家的购房者年龄分布数据，中国的购房人群年龄非常集中，购房人群年龄主要集中在25-35岁。当婴儿潮人口进入购房适龄人群后，人口的突然暴涨导致房地产市场刚性需求大大增加，短期房地产市场出现供不应求，房价也会出现上涨。 　　最后是城镇化高峰同时到达。城镇化也是影响房价的重要影响因素之一。城镇化意味着农村人口迁移到城市，新增的人口带来新的购房需求。20世纪90年代末中国城镇化率开始每年提高1-1.5个百分点，快速的城镇化带来了中国城市人口的快速增长，也带来了中国房地产市场需求的增加，中国房地产市场价格的快速上涨也是从这个时间段开始的。 　　房价将在3-4年后迎来拐点 　　目前相对人均GDP和收入水平，中国房价都处于世界较高水平，随着中国GDP增长中枢和通胀中枢的下移，购房适龄人群的缩减将导致房地产刚性需求下降，城镇化进程减速的同时到来，3-4年后中国房地产价格将迎来显著拐点。 　　首先是房价过快的上涨透支了收入。从房价绝对值来看，相对于GDP水平，中国的房价是较高的。根据Numbeo网站公布的国家相关的数据可知，中国主要城市市中心住房每平米的价格约为6321.97美元，非城市中心的价格为2857.30美元，在给出的国家或经济体中绝对值并不高，属于中等水平，但是根据给出的人均GDP数据我们可以发现，中国人均GDP非常低，为7590.02美元，仅高于印度的1581.51美元。中国人均GDP是美国的1/7，但其房价为美国的2.75倍，是英国的1.47倍。 　　从房价收入比来看，中国房价收入比处于世界较高水平房价收入比是识别房地产价格是否合理最为常用的指标，其主要用来衡量人们购房支付的能力。根据不同国家和经济体数据对比我们发现，目前中国房价收入比为25.73倍，也就是说一个家庭要25.73年才能买得起一套房子。其明显要高于其他国家，仅次于中国香港(专题)的34.95倍，其中美国房价收入比仅3.39倍。中国房价租金比处于世界较高水平。房价租金比同样是衡量房地产泡沫的常用指标，其含义是指住房的购买成本和租金收入的比，房价租金比越大说明房价偏高租金偏低，反之则表示房价偏低租金偏高。 　　从数据来看中国城市中心房价租金比为41.43，即需要41.43年的时间才能通过租金收入收回成本，显然该房地产价格水平仍处于高位。与其他国家或经济体相比，中国房价租金比属于中等偏上水平，低于台湾(专题)、韩国(专题)、日本和香港。 　　从房屋抵押贷款收入比来看，中国房屋抵押贷款收入比处于世界较高水平。房屋抵押贷款收入比，是指贷款成本与家庭收入的比例，贷款成本是指90平米住房 20年期限的全部贷款，其住房价格是指城市中心和非中心的平均价格;家庭收入同样是根据平均工资来估算的。房屋抵押贷款收入比衡量的是住房贷款的负担能力程度，其值越高说明负担能力越小，其值越小则说明负担能力越大。与房价收入比类似，中国房屋抵押贷款收入比非常高，仅次于香港，负担能力指数极低，也就是说居民收入难以承担过高的房地产价格。 　　其次是未来中国潜在经济增长和通胀中枢将逐渐下移。根据生产函数，一个国家的潜在经济增长速度由资本积累速度、劳动力增速、技术进步速度三方面决定。 　　中国潜在经济增速和物价中枢的双重下移，这意味着中国居民的名义收入增速将会逐渐下降，将会影响居民购买力的提高速度，进而影响房价。从购买力提高速度的角度来讲，如果不考虑其他因素，房价的增速将会回落。 　　再次是购房适龄人口迎来负增长拐点。由于计划生育政策的实施，1995年开始中国出生人口比1990年出现了大幅的下降，1990年出生人口为2800 万，1987-1990年平均每年出生人口在2500万以上，1995-2015年中国每年出生人口都在1500-1600万左右，巨大的人口落差导致中国25-35岁人口已经开始出现负增长，中国房地产市场的刚性需求的拐点正在到来。 　　最后是城镇化进程进入慢车道。建国之初中国的城镇化人口规模不足6000人，1978年之前中国城镇化进程相对缓慢可称之为调整阶段;1978年-1996年中国城镇化进程速度有所加快，可称之为快速发展阶段;1996年之后，中国城镇化进程进入加速发展阶段，截至2015年末，中国的城镇化率达到56.1%。 　　随着中国城镇化水平不断提高，中国城镇化进程也将进入慢车道，主要是因为城市工业发展已经到达天花板，环境资源约束，传统产业难以维持，整体劳动力需求减弱，从而对农村劳动力的吸纳作用减弱;同时，随着老龄化进程的加剧，劳动人口也将呈逐渐下降趋势，农村劳动力自身的供给也将呈下降趋势，从而会影响农村人口向城镇人口的转化，城镇化进程减缓。据日本和韩国相关历史数据显示，随着城镇化率的不断提高，城镇人口的增长率也将呈显著的下降趋势，城镇化进程逐渐进入慢车道。 　　房地产调控政策应何去何从? 　　首先，房地产限购政策应“送最后一程”。根据中国的人口年龄结构，目前第3次婴儿潮人口正处于购房年龄阶段，刚性需求正处于高峰期，为了避免房地产市场形成严重的泡沫，房地产限购政策还应该坚守2-3年，等刚性需求开始回落后，投资或者投机需求对房地产市场的影响才会逐步降低。对于部分上涨过快的城市，限购政策甚至应该从紧。 　　其次，房地产购买政策3-4年后应该逐步“松绑”。中国房地产市场销量和价格的长周期拐点都即将到来，一方面，对房地产市场购买政策的逐渐松绑可以对冲刚性需求的下滑，起到稳定房地产市场价格和需求的作用;另一方面，虽然在短期内中国房价会受到货币因素和经济周期的影响，但是长期来看中国房价的快速上涨很大程度是由于刚性需求的拉动导致，当刚性需求开始下降的时候，有必要、有可能放松对投资需求的管制。 　　再次，去房地产库存地方政府不应“补贴”。补贴会扰乱真实的市场供需信号，不仅扩大了需求，也刺激了供给。在未来中国房地产市场长期面临供过于求的背景下，补贴虽然能解决短期问题，但是对于扭转长期的供求关系微乎其微。房地产去库存的关键还在于改变供求关系，三、四线城市应停止新的土地供给，利用城市教育、医疗的优势吸引更多的潜在需求，解决库存较多的问题。 　　最后，货币政策不应过度关注房地产价格泡沫。在某种程度上，房地产价格是经济周期和人口周期共同决定下的产物。近20年来，中国房地产价格的泡沫人口年龄结构具有很强的解释作用，并不仅仅是由经济周期决定。因此，用抑制经济周期的货币政策调控去调整房地产周期很难会有很好的效果，因为“刚性需求”在一定程度上是不可调控的。

　　提起硅谷，人们印象最深的就是科技公司聚集，也是创业创新之城，也是全球最高房价的地方之一……俗话说得好，房价越高的地方就越容易出现“钉子户”。这不，科技巨头谷歌就碰到了一个。 　　据证券时报网报道，硅谷所在的加州旧金山湾区一家人不愿接受谷歌提出的700万美元赔偿，拒绝出售其拥有的农庄。为什么要谷歌愿意赔偿700万？ 　　据英国《卫报》报道，谷歌总部（Googleplex）位于加州山景城，园区总面积超过25英亩，该园区完全包围了一个面积不足1英亩的农庄，这里有几辆破旧的皮卡货车、一个摇摇欲坠的冰库，以及住着Mihail Kivachitsky等几位当地艺术家。 　　在成为全球科技中心之前，这座城市曾是无政府主义的嬉皮士们的天堂，而今常常被用来指代谷歌、苹果和脸书等巨头所在的行业。 　　早在1940年代，当时的硅谷还是一片农田，Victor Martinelli买下了如今的这块土地。他在2011年就已去世，79岁的Victoria Martinelli是该家族最年长的成员，同时也是Victor Martinelli的妹妹，她其实对出售与否持模棱两可的态度，年轻的家族成员则不同意出售这块地。“我们生活在这里。”现年49岁的Leonard Martinelli说，“我们不需要钱，现在这个农庄不卖。我们保留着它，就等于在保留了历史。” 　　“钉子户”一家 　　原来，谷歌也想“城市更新”，把农庄收购之后进行统一规划建设。 　　其实，硅谷在保留历史的工作上已经非常慷慨，例如在距离这个农庄仅1英里之外就有一个巨大的计算机历史博物馆。几十年来，外来的拓荒者将旧金山南部的农业用地改造成了世界上地价最贵的区域之一，Martinelli家族也见证了这块土地价格的飙升。据硅谷当地一名地产专家Myron Von Raesfeld估算，Martinelli家这块地估价在500万美元到700万美元之间。 　　据新浪财经报道，山景城的议员Leonard Siegel说：“我不觉得有人会认为那块地有任何历史意义，最终这些农庄都会消失，他们没有可以保留下去的理由，没有特色。” 　　Siegel自认为是一名职业的环保推广者，他说，“硅谷的优势在于永恒的变革意识。” 　　不过，对于高科技时代，一些人看来保留记忆还是最重要的，也有一些人认为硅谷的优势在于永恒的变革意识，最终这些农庄都会消失，他们没有可以保留下去的理由。 　　为了缓解民众对自己的不满情绪，谷歌、苹果、Facebook等科技巨头纷纷通过各种慈善手段，支援周边的社会设施建设。2013年，扎克伯格夫妇向硅谷社区基金会捐出了1800万股的Facebook股票，价值超过10亿美元。2016年7月，Facebook决定成为公寓开发商，打算建1500套房子，不是专门为了自己员工，而是向公众开放。 　　科技新闻网站the register称，加州每英亩土地价值39000美元，在全美各州中排第八，其中山景城两块挂牌在售的土地为0.44英亩和0.52英亩，售价分别为250万美元和280万美元，因此谷歌出价远高于市场价。

　　在经济不景气、贷款政策越来越严的情况下，许多加拿大本地人买不起房，特别是在房价高涨的多伦多和温哥华地区，许多人更是无法负担。在房价高的地方，该怎么解决住房问题？ 　　地点是关键 　　近期有数据显示，在多伦多地区，中等家庭的年收入在7万5270元左右，而房子均价为76万2975元。提供房贷利率对比服务的RateSpy.com网站创始人Rob McLister认为，按照中等家庭的收入标准来计算，他们能买得起的房子价值只有62万零935元，而且还要支付6%左右的首付，要在多伦多买房很难。 　　但如果要买房的人把眼光放到Hamilton-Burlington地区，就可以负担得了。那里的平均房价为50万7131元，年收入7万5270元的家庭买这样一套房子，首付大约为2万5713元。假设5年固定贷款利率为2.5%，25年内还清，包括房屋保险在内的每个月月供大约为2231元。 　　McLister表示，搬到更远地区是能够减轻负担，但对于人们来说就增加了出行的成本，同时还要考虑土地转让税和地税等问题。 　　跟别人一起分担 　　据最近一项RBC的调查，24%的年轻人考虑和朋友或者家人合力买房。这样一来，既可以贷更多的贷款，又有人一起分担首付和房贷、地税压力。 　　多伦多HomeLife/Realty One Ltd.公司地产经纪表示，例如一个人的年收入必须达到14万3342元才能买到一套80万的房子，但如果有两个人签订了合买协议，并同意分摊首付，那么在5年贷款利率为3%的情况下，按25五年分期还款，每个人每个月要支付的包括房贷保险在内的费用是1744元。 　　买不起就租吧 　　财物顾问公司Objective Financial Partners的Jason Heath认为，如果不考虑买房的实际价值及心理利益，租房也是一种选择。 　　Heath形容，假设一个温哥华的居民想要在把住的公寓升级成150万左右的独立屋，在把公寓按30万元卖出获得20%的首付后，按2.5%利率及25年分期还款来算，他每个月的月供差不多要5376元。同时，按BC省规定，他还要支付土地转让税2万8000元，律师费1500元等。 　　但如果租一套150万的房子，每个月租金只要3500元，同时他还能省下地税、房屋保险费、维护费等，一年差不多1万4000元。

　　近日，知名财经博客Zerohedge撰文分析加拿大楼市和其背后的中国热钱。以下为全文： 　　过去几年中，大量来自中国的资金流入温哥华房地产市场，将当地房价大幅炒高。尽管此前多个媒体都对这一波温哥华房地产泡沫提出警告，但是直到今年夏天，随着加拿大政府对外国购房者征收额外的房地产税之后，温哥华房地产市场才出现崩盘的迹象。 　　随着加拿大政府推出限购政策，中国买家继续南下，将购房目标转移至美国西雅图，再次吹起一个规模巨大的房地产泡沫。 　　当然，温哥华房地产市场的这波回调结束后，房价也有可能再次快速反弹。或许，温哥华的房地产泡沫还没有真正破裂。 　　图注：1977年至2016年温哥华住房平均销售价格 　　但同时，卑诗省政府积极鼓励购买力较低的购房者继续买房子。加拿大卑诗省政府已经主动向首套房购房者提供补贴，帮助这些购房者支付住房按揭贷款的首付，并额外提供免息的按揭贷款。 　　根据加拿大卑诗省政府推出的居民住房按揭贷款和权益合作项目（Mortgage and Equity Partnership），该地区的政府部门将会为首次购房者提供总额高达3.75万美元的购房补贴，补贴数额不超过购房全款的5%。同时，当地政府部门还会为购房者提供长达25年的无需利息的住房按揭贷款，购房者还能选择在按揭贷款前五年中延后支付贷款。该项目将从2017年1月16日开始接受购房补贴申请。 　　分析师认为，这种购房补贴政策实际上是帮助购房者在不用支付任何现金的前提下就能买下房产，这将吹起下一个房地产泡沫，只是这次房地产泡沫将集中在底端住宅领域。 　　加拿大卑诗省省长Clark在接受媒体采访时表示，当地政府将尽力帮助中产阶级实现人人有房产的梦想。 　　分析师认为，尽管卑诗省省长Clark的政策意图非常崇高，但是根据历史资料来看，这种帮助只能承担每月按揭贷款但是无力支付房贷首付的低收入阶层购房的政策，可能会引发一连串经济问题，因为每一个当地居民会涌入房地产市场，买下所有挂牌待售的房地产，快速将房地产市场的平均价格抬高。 　　同时，根据加拿大卑诗省提出的购房补贴政策来看，只要一个居民在购房后前五年内仍然保留其主要住户的身份，就可以延后支付每月应缴的住房按揭贷款。 　　只有五年过渡期结束之后，购房者才需要按照目前的贷款利率按月偿还住房按揭贷款，购房者的贷款偿付周期可以长达二十年，并可以在无需承担罚款的情况下提前部分或全额偿付住房按揭贷款。 　　图注：加拿大卑诗省住房补贴申请流程 　　当然，为了确保外国购房者不会成为该购房补贴项目的主要受益群体，该住房补贴项目规定，申请相关优惠购房按揭贷款的前提是，该住房的成交价格最多不能超过75万美元。而且，优惠住房按揭贷款的申请人必须在过去五年中持有加拿大公民或永久居民身份，并在加拿大卑诗省居住超过一年。申请者的年收入总和不能超过15万美元。申请者也需要同时满足加拿大卑诗省内住房按揭贷款保险的申请门槛。 　　此外，加拿大卑诗省提供的此项购房补贴项目将会施行三年，预计将为4.2万名首次购房者提供优惠补贴。

　　加拿大皇家银行最新一份经济展望报告显示，加拿大于2016年下半年经济重拾升势，更会延续至2017年整年。报告又预测今年国内生产总值（Gross Domestic Product，GDP）升幅为1.3%，2017年为1.8%，2018年为2.1% 。 　　该行首席经济学家Craig Wright表示，加拿大消费者是本年经济增长的动力，虽然受能源投资的下调和亚省山火影响，消费者的强大消费力和房地产市场的升值，支持了2016年的经济增长，明年能源投资反弹和预期的财政上涨，估计可以进一步推高加拿大经济增长。 　　报告称，虽然今年全球突然出现不稳定的情况，但加拿大消费者的信心和房地产市场的强劲，推动了加国经济向前。报告指2016年消费者指数上升2.2%，房屋销售量增升4.4%，房屋均价更跃升9.5%，并预测这些升幅会延续至2017年，继续成为推动加拿大经济的动力。 　　地产经纪不认同屋价预测 　　报告又称，2017年商业投资会抵消房地产市场的放缓。由于联邦政府和省级政府改变法例，令新屋动工量、房屋交易量和屋价升幅等放缓。报告估计2017年房屋交易量将减少11.5%，而屋价增幅减缓至1.6%。相反地已经放缓了两年的商业投资，估计受惠于能源价格的回升，将令导致能源公司作出中度的投资，服务业和出口业的投资亦会增加。 　　地产经纪佘绮芬表示，她前年亦无法想像2016年房地产市场的交易量及屋价的升幅会那么高，所以她认为这是一个偶发现象，2017年或不会重现。不过报告估计明年全国房价升幅放缓至1.6%是太低，她相信多市及邻近地区，明年房价升幅仍然会远超过报告预测。

尽管多伦多独立屋的平均价已攀升至130万元，创下历史新高，但仍有人对多伦多房地产市场感到乐观。安省房地产协会( the Ontario Real Estate Association ，OREA)最新调查显示，有半数有意置业者依然把购买独立屋作为首选。 据多伦多星报报道，OREA首席执行官Tim Hudak说：人们对2017年的房地产市场看好。调查数据显示寻求购买物业的人数在增加，希望出售房屋的人数也在增加。 OREA首席执行官Tim Hudak OREA此次公布的安省房屋业权指数(Ontario Home Ownership Index)达到131点﹐比上次上升了2点。该业权指数是根据每年2次对安省省民对房地产市场的观感所收集的数据计算出来的。 数据显示﹐有49%的多伦多居民预期明年的地产行情会更好，这比今年的46%有所增加。 22%受访市民表示会选择购买半独立屋，19%受访者选择会购买公寓﹐而去年选择购买公寓的比例为26%，可见关注公寓的买家人数在下降。 根据Ipsos的数据，2016年GTA房房价格平均上涨约20%，多伦多地区的一半居民表示他们预计明年市场会更加强劲。 在多伦多市，52%的受访者表示目前的住宅房地产市场是有利的，这比去年的调查结果高了10个百分点。在905地区这一数字为57%，虽然依旧高于多伦多地区，但比去年下降了7个百分点。 此次Ipsos在线数据调查了1,003名安省居民，时间是在10月27日和31日之间，误差在3.5%之内。 数据显示： 18%的多伦多地区居民表示，他们计划在未来两年会购买物业，去年这个比例为15%。 19%的多伦多地区受访者计划在未来两年内出售房屋，去年这个比例为14%。 82%的准备在安省购房者相信当地经济是好的，76%的可能卖房子的人持同样观点。 45%的安省首次购房者表示，他们需要准备20%的首付，以满足政府更严格的抵押贷款要求。 50%购房者表示期望购买价格昂贵的独立屋。 20%的首次购买者说，因为新的贷款规则他们必须推迟买房计划。 34%的首次购房者希望在同一个城市寻找一个更便宜的房子。 加拿大房屋按揭专业人员协会(Mortgage Professionals Canada)此前发布的一份调查报告显示，有六成年轻人未来买房时对独立屋情有独钟，只有18%的受访者表示首次置业会买共管公寓，在年轻一代看来独立屋市场未来依然紧俏。 据介绍，很多年轻一代的加拿大人都视置业为一项好的长远投资，有72%的受访者将房屋按揭贷款视为积极的负债。受访者平均年家庭收入为75000元，平均积蓄27000元。其中83%预计会支付房价20%或者少于20%的首期，73%的人说要依赖个人的积蓄，只有36%说靠家人帮助或借款。有93%的人士将申请按揭。

2015年2月份，我写了一篇文章，题目是〖房价到底跌不跌〗，里头的观点我是偏向于房价上涨的概率更大。写这篇文章的背景是许多客户朋友在跟我聊理财投资话题时，总是会聊到房价，而TA们当时最关心的是房价到底跌不跌，所以我从正反面分析了客户朋友的问题，写了那篇文章，有兴趣的朋友还可以google一下我的博客上的这篇文章。 一年多快要两年时间过去了，现在的情况是什么样的呢?我完全可以用疯狂和可怕这样的字眼来描述多伦多房市的现状。现在基本上再没有人担心房价下跌了(最多关心的是还能不能涨)，几乎95%以上的人是看涨的(剩下5%也认为肯定不会跌)，谁都担心再不进场就踏空了。我说几个例子(Estates of King的例子我就不说了，火爆到尽人皆知的程度，在这里说炒冷饭不是我的爱好)。 有一天上午在一家餐馆跟两位朋友吃早茶聊天，当然席间免不了谈到房市的火爆等话题。没想到，我们背后的一桌人也在聊房市。过了一会儿，我们听到左边一桌也在聊同样的话题。说实在，我们并非八婆一样的爱偷听别人聊天，而是开放的空间别人聊天的声音太大让我们不得不听见。我跟我的朋友们都相视而笑。这情况太可乐了，在有限的时间和空间里，超过一半的人在聊房市，可见房市的火爆程度。 很多年前就已经买了房子的朋友知道我在11年的时候以当时市场普遍认为相当高的价钱买房，虽然表面上对我买房表示高兴，但看得出来心里对我那么“高”价买房很是不以为然。 过了两年，我的房子涨价了，并且跟TA们分享增值的幅度等信息，并且建议TA们可以再多持有一幢房子作为投资(以TA们当时的资产和收入水平完全没问题)，但TA们拒绝了，理由是：“都这么高了，还投?疯了?”看得出来，TA们心里是在骂我要害TA们。说实话，我又不是地产经纪，你买不买房跟我没半毛钱关系，我何苦劝你们买房来着呢?不买就不买，也没有必要把人往坏处想啊!可是，可是，可是，时间又过了两年，看着我买的房大涨，看着身边其他人买的房大涨，开始坐不住了，由空转多了。 把房子重抵押并且从私人手里借钱入场买房了(此时TA们的资产和收入已经跟现在的房价脱节了)。 受这种疯狂气息所吸引，有低收入群体也硬着头皮进入市场。有的人家里一个人没工作，一个人做体力工，住apartment付租金等开支都有压力，甚至为了apartment的一个月租客保险是22块钱还是20块钱而斤斤计较，也开始借首付进入房市。实际上，这部分群体的抗风险能力是非常弱的，对利率变化或突发情况所带来的资金压力非常敏感。我在想，万一世界随着美国进入升息周期而慢慢走出低利率时代，这些人该如何应对这样的压力和风险? 现在所有的新盘都是要买票入场(这是地产经纪与开发商销售处的非法合作收取现金的行为)，最低的现金佣金是1.5万，高的见到6万，而且连买townhouse都要1.8万的入场费(就在前不久Glenway开盘的Andrin项目)而且几乎秒光，甚至都没有到真正的开盘时间就没了(在开盘前的presale就被买票入场的人抢光了)。 我开始担心房市的疯狂了 开发商坐地起价。我以前见过开发商坐地起价的，但没有现在这么疯狂地大幅度加价的现象。2011年的时候，我买房排队在前十号的按开发商原定的价格买，从第十一名开始涨一万，从第二十一名开始再涨一万，从第三十一名再涨一万，我排到最后面，比前十个人多花了三万而且还没有挑到最好的房型。 2014年的时候有个开发商涨价，也不是很厉害，一周涨1.5万，两周涨三万。而现在的涨价基本上最少是两万起跳，开发商Lakeview在Glenway那个地方开盘，当场涨五万，而且连销售价格重新打印一下都不愿意，直接用笔划掉原价在旁边+50000上去(有地产经纪笑称开发商简单粗暴)。 而就这样贵的价格，中途被加价这么多，你肯定认为会赶走不少买家是吧?如果你这样想，那你真是对现在的新开盘是毫无所知。人们不是走掉，而是怕后面开发商再加价，反而加速了签单的速度。这样的情况还是花三到四万买票费才可以入场的哦。 除了价格和买票费之外，订金也是令人感觉可怕的高。早期买房花，订金基本上是四万到五万，六万都很少见，除非大房。就去年六月份，在East Gwillimbury有个开发商Mosiac卖的130万的三车库的大房，订金也才八万。 而今年，一百万的房子订金都是十万起跳，十二万十三万十五万都算是家常便饭的。就前面提到的Glenway的Lakeview的新盘，订金16万，如果加上买家要付的四万入场费，一下子要从口袋里掏出20万呀!大家所熟知的Estates of King的订金是三十万。我真不知道，这么高的房价，这些投资客花这么大的成本去投，盈利的空间在哪里?在银行贷款限制这么紧的情况下，未来如何closing? 我是搞理财规划的，我也曾看好过房市，而且建议身边的朋友去买房去换房(虽然这个对我没有任何利益可言)，然而，我不得不说，现在我开始对房市的疯狂有点担心了。因为我认为金融业的核心是风险控制，从银行、投资到保险，风险控制都是每个人要优先考虑的。没有风险意识的疯狂是很可怕的。 虽然多伦多持有房产的有利因素还在，正如我2015年2月文章〖房价到底跌不跌〗中所列出的。然而，我个人认为现在再投资房产，未来的利润空间应该不太可能再象2015、2016那么大了，如果2017年还继续疯狂，那么到了2018年风险将会积聚并开始出现危机，2019年很可能是加拿大央行提升基准利率的元年，房地产市场将极大地受到利率的挤压，是变盘的时间点，甚至变盘会提前到2018年底，而风险的积聚将会发生在新盘房花无法closing上，从个别到小面积再到大面积无法closing以至形成系统性风险。 这是一张多伦多房价图，是从1970年到现在的将近50年的数据。不懂看图的人看了之后可能会对市场充满信心，而懂得看图的人，你应该开始担心这市场了。大家看前一波房价暴涨是从1985年开始，那一阶段每年房价也是以20%以上的速度在增长，结果到了1989年，嘎奔，房价无征兆地下跌了。 其实任何投资品市场，没有只涨不跌的，也没有只跌不涨的，通常的情况是涨多了必跌，跌多了必涨。1989年开始的下跌是因为前面的疯涨，短期之内涨太多了，必定要有个对涨幅的消化过程，就象人在暴饮暴食之后，一定要消化吸收排泄之后才有可能再吃呀，不可能一直处于亢奋的暴饮暴食状态中，要是那样的话，一定会死去。 从1997年上来的这一波上涨，到2009年之前都还是正常的，那样的市场风险其实是不大的。从2010年开始，市场开始进入加速上行的阶段。2015年是个疯狂的状态，主要原因在于央行两次降息的推动，2016年进入更加疯狂的状态，原因在于温哥华限购把资金和买家赶到多伦多这边来。 我相信，象2015、2016年这样的上涨是不可持续的，即使多伦多房市的整体基本面还是不错的，但调整是势在必行的，没有调整后市将没有动力。现在调整要好过未来调整，持续拒绝调整引来的一定是崩盘。所以，我认为炒楼花房花的投资朋友们要小心了。

BC地产协会报告显示，卑诗省上月房屋销售数目比去年同期下跌两成，大温跌幅达到三成七。 BC地产协会说，卑诗省上个月透过所谓电脑盘的综合登记服务售出的住宅房屋6419间，比去年同期减少20.1%。售出的房屋总值40亿2000万元，比去年同期减少25.2%。平均屋价62万5871元，比去年同期跌6.4%。 加拿大中文电台报导，协会首席经济师Cameron Muir说，省内人口最多地区对房屋的需求会继续推动屋价贴近十年平均水平。 在上个月，经季节调整的住宅销售按年计约8万9000间。10年平均比率8万3000间;15年平均比率8万5300间。 按年计，住宅销售总值745亿元，比去年同期增加22.8%;售出的房屋10万7488间，增加12.1%;平均屋价69万2745元，升9.6%。

近日，知名财经博客Zerohedge撰文分析加拿大楼市和其背后的中国热钱。以下为全文： 过去几年中，大量来自中国的资金流入温哥华房地产市场，将当地房价大幅炒高。尽管此前多个媒体都对这一波温哥华房地产泡沫提出警告，但是直到今年夏天，随着加拿大政府对外国购房者征收额外的房地产税之后，温哥华房地产市场才出现崩盘的迹象。 随着加拿大政府推出限购政策，中国买家继续南下，将购房目标转移至美国西雅图，再次吹起一个规模巨大的房地产泡沫。 加拿大豪宅 当然，温哥华房地产市场的这波回调结束后，房价也有可能再次快速反弹。或许，温哥华的房地产泡沫还没有真正破裂。 图注：1977年至2016年温哥华住房平均销售价格 在加拿大的另一边，不列颠哥伦比亚省政府并没有吸取温哥华房地产市场泡沫的教训，而是积极鼓励购买力较低的购房者继续买房子。加拿大不列颠哥伦比亚省政府已经主动向首套房购房者提供补贴，帮助这些购房者支付住房按揭贷款的首付，并额外提供免息的按揭贷款。 根据加拿大不列颠哥伦比亚省政府推出的居民住房按揭贷款和权益合作项目(Mortgage and Equity Partnership)，该地区的政府部门将会为首次购房者提供总额高达3.75万美元的购房补贴，补贴数额不超过购房全款的5%。同时，当地政府部门还会为购房者提供长达25年的无需利息的住房按揭贷款，购房者还能选择在按揭贷款前五年中延后支付贷款。该项目将从2017年1月16日开始接受购房补贴申请。 分析师认为，这种购房补贴政策实际上是帮助购房者在不用支付任何现金的前提下就能买下房产，这将吹起下一个房地产泡沫，只是这次房地产泡沫将集中在底端住宅领域。 加拿大不列颠哥伦比亚省省长Clark在接受媒体采访时表示，当地政府将尽力帮助中产阶级实现人人有房产的梦想。 分析师认为，尽管不列颠哥伦比亚省省长Clark的政策意图非常崇高，但是根据历史资料来看，这种帮助只能承担每月按揭贷款但是无力支付房贷首付的低收入阶层购房的政策，可能会引发一连串经济问题，因为每一个当地居民会涌入房地产市场，买下所有挂牌待售的房地产，快速将房地产市场的平均价格抬高。 同时，根据加拿大不列颠哥伦比亚省提出的购房补贴政策来看，只要一个居民在购房后前五年内仍然保留其主要住户的身份，就可以延后支付每月应缴的住房按揭贷款。 只有五年过渡期结束之后，购房者才需要按照目前的贷款利率按月偿还住房按揭贷款，购房者的贷款偿付周期可以长达二十年，并可以在无需承担罚款的情况下提前部分或全额偿付住房按揭贷款。 图注：加拿大不列颠哥伦比亚省住房补贴申请流程 当然，为了确保外国购房者不会成为该购房补贴项目的主要受益群体，该住房补贴项目规定，申请相关优惠购房按揭贷款的前提是，该住房的成交价格最多不能超过75万美元。而且，优惠住房按揭贷款的申请人必须在过去五年中持有加拿大永久居民身份，并在加拿大不列颠哥伦比亚省居住超过一年。申请者的年收入总和不能超过15万美元。申请者也需要同时满足加拿大不列颠哥伦比亚省内住房按揭贷款保险的申请门槛。 此外，加拿大不列颠哥伦比亚省提供的此项购房补贴项目将会施行三年，预计将为4.2万名首次购房者提供优惠补贴。

加拿大房地产协会Canadian Real Estate Association日前表示，卑诗省房屋价格预计会在2017年大跌。 加国无忧报导，加拿大房地产协会CREA在它最新发布的房地产价格展望中说道，全省平均销售量已经跌了12.2%。估计平均价格会下跌7.8%。“这一指数尤其是反映了在家庭购房的高端市场活动。” 据报导，安大略的销售情况已经下跌了2.7%，预计价格会下跌1%。 加拿大房地产协会预估，卑诗省房屋价格2017年会大跌。 CREA表示：“原本预计卑诗省和安大略省的交易会保持强劲，但由于消费者购买力下降、市面上价格适合的房屋短缺，以及缩紧的银行按揭贷款政策，这些都使得今年的实际交易量明显下降。” 全国范围内，预计今年会达到51万8900套的交易量。这一数字比起先前对2016年的预估要少3.3%。在Saskatchewan, Nova Scotia, PEI, Newfoundland 和Labrador这些地区的销售都有明显下降。 但和其他地区不同的是，CREA预计亚伯达省的销售量在明年会上升3.5%，虽然价格可能会稍微下跌。 CREA说，11月份全加拿大的平均价格是48万9591元，比起去年上涨了7%。在11份的时候，房地产交易比上月下跌5.2%，由此可见之前火爆的房地产市场开始降温。这个跌幅是四年以来最大的单月下跌量。

　　加拿大房地产协会Canadian Real Estate Association周四表示，BC省房房价格预计会在2017年大跌。 　　全省平均销售量已经跌了百分之12.2。估计平均价格会下跌百分之7.8。 　　“这一指数尤其是反映了在家庭购房的高端市场活动。”加拿大房地产协会CREA在它最新发布的房地产价格展望中说道。 　　温哥华房房价格已经下降两个月 　　安大略的销售情况已经下跌了百分之2.7，预计价格会下跌百分之一。 　　CREA表示：“原本预计BC省和安大略省的交易会保持强劲，但由于消费者购买力下降、市面上价格适合的房屋短缺，以及缩紧的银行按揭贷款政策，这些都使得今年的实际交易量明显下降。” 　　全国范围内，预计今年会达到51万8900套的交易量。这一数字比起先前对2016年的预估要少百分之3.3。在Saskatchewan, Nova Scotia, P.E.I., Newfoundland 和Labrador这些地区的销售都有明显下降。 　　但和其他地区不同的是，CREA预计阿尔伯塔的销售量在明年会上升百分之3.5，虽然价格可能会稍微下跌。 　　11月的交易明显降温 　　CREA说，11月份全加拿大的平均价格是48万9591元，比起去年上涨了百分之7。在11份的时候，房地产交易比上月下跌百分之5.2 ,由此可见之前火爆的房地产市场开始降温。这个跌幅是4年以来最大的单月下跌量。 　　“对于那些房屋首付款支付了不到百分之二十的人来说，11月是测试其压力的第一个月。” 　　“政府对于房贷的紧缩政策在相当大的范围内挫伤了全国的房地产市场，包括那些本来不是政府想打击的地区也收到牵连。” 　　在大多伦多地区的销售仍然强劲，BC省是确确实实在下降。 　　这两个地区肯定会继续决定了全国的房地产市场的反应，毕竟是它们拉高了全国的平均房价。如果不算这两个地方的话，全国平均房价上个月下跌到36万1260元。

　　卑诗省长宣布为首次买房者提供最高3万7,500元贷款优惠的新政策后，温哥华的经济学者和地产业人士却纷纷表示，这一政策会产生反效果，完全不合理，是个错误。 　　省长简蕙芝于周四上午宣布，政府为首次买房者提供$37,500元贷款，相当于购买一间75万元房屋的5%首付。贷款期25年，首5年不计息，不还本金。5年后按当年利率计息。 　　预计有4万2千户家庭可以从中受益。 　　据GlobalNews报道，目前距离卑诗省省选仅几个月时间，而大温哥华地区的楼市业已降温。 　　自7月以来，房屋销量大幅下跌，很多居民对楼市炽热了长达3年之后终于降温感到欣喜，不少人也赞同该省对大温地区实施针对外国买家的15%物业转业税。 　　省长本人也表示，楼市放缓是一件好事。 　　但是现在，专家们说，政府最新宣布的帮助首次买房者的新策，会产生反效果。 　　以下是四位学者和专家的观点： 　　“遭糕的政策” 　　卑诗大学(UBC)策略与商业经济学助理教授Tom Davidoff指出，这项政策确实对首次买房者有利，但是大部分好处会转移给卖房者，因为这种无息贷款，会导致人们想要买更贵的房子。在温哥华等需求远超过供给的市场，卖家和地产开发商得到的好处就更大。 　　他认为，政府应该为温哥华削减收入税和销售税，或者要求市政府在目前建独立屋的土地上，改建更多镇屋和公寓。这样可以解决供应问题。在需求过高的市场，这是更好的选择。 　　他说：“很难想象，任何一位经济师都不会认为，这是一个好政策。” 　　受益的是地产大亨们 　　格雷角选区新民主党议员、反对党房屋评论员David Eby(图)指出，这是把首次买房者的贷款直接转给地产大亨Bob Rennie和他的同行们。解决房地产市场危机，不应该让首次买房者背上更多债务。 　　他说：“政府正在出卖卑诗省各地的大片公共土地，包括土地资源稀缺的温哥华。等到这些地产项目开发完成，首次买房者将永久失去机会。” 　　“根本不理性” 　　卑诗大学(UBC)全国经济研究所研究员Joshua Gottlieb指出，这是个很糟糕的主意，当人们有了更大的购买力，就会以更高价竞标买房，提升的房价抵消了政府的这笔补贴。同样是这些想要买房的人，还是会去竞价，却要出更高的价钱。唯一得利的是现有的房屋业主或者开发商。 　　他还表示，这个政策无助于改善房屋可负担性，甚至可能推高最低房价的门槛，目前是75万元。 　　他说：“显然政府没有对这一政策进行认真的经济分析。记者会上称这不会令房价上涨，但是没有增加供应，又要增加需求，如何不会令房价上涨?” 　　“许多经济学者们都提出一致的批评，这是很罕见的。” 　　无助于经济 　　卑诗大学(UBC)温哥华经济学院的教授Francesco Trebbi指出，在他看来，政府的用意是支撑近期开始放缓的楼市。 　　他说，他在研究美国金融危机时看到，家庭债务上升到不可为继的水平。现在的这一政策正是朝着这一方向。“所以，目前而言，这不是一个好的经济政策。” 　　连买房者也不买账 　　Sam和Lana Kirk是最新首次买房者免息贷款计划下最合适的申请者。这对夫妇与两名年幼的孩子租房多年，一直无法存够首付款。 　　现在政府补贴最多$37,500元，这样的政策当然很诱人。但是Sam表示，他还是有一些保留。他说：“我感觉，这是要背上两笔债。” 　　政府的免息贷款是为期25年，首5年免利息，而且在产权上被登记为第二按揭。Kirk夫妇都已年过40，他们很乐意偿还自己的按揭，但不是别人的。 　　一年前，当他们的房东决定卖掉房子套现时，一家人顿时陷入找出租房的困境。由于出租空置率不到1%，他们曾经要与另外8户租客争抢同一个房屋。 　　随时可能陷入无房住的危机，让他们开始认真考虑申请政府的这项新贷款。 　　Sam说：“这不是免费给的钱。是让之前买不起房的人有机会买房。听起来确实不错，但是我仍然很担心，(政府贷款和房屋按揭，)我要确保在5年内都能负担得起。”

  　一项调查指出，虽然有高达7成的受访省民指目前所住地区的楼价不是他们能够负担，且有超过一半的省民计划在未来5年内搬家，但当中3/4的省民搬家地点仍是在同一城市或同一区域。 　　至于1/4想搬出原来区域的省民，计划搬家地点则以卑诗省以外地区佔最多，比例高达27%，其次才是大温地区佔25%。 　　全球楼价、旅游及经济发展议题顾问公司Resonance Consultancy新近完成有关卑诗省民搬家意愿的调查。调查在10月13日至10月31日之间在网上进行，参加调查的卑诗省民有714人。 　　调查指出，有74%的受访省民指目前居住的楼价不是他们所能负担，有超过40%的房屋业主，以及70%的租屋人士，即半数省民计划在未来5年购买或是改租其他房屋。 　　调查显示，省民有51%计划在未来5年内搬家，其中3/4可能留在同一个城市或地区，而有1/4则是计划搬到不同城市或区域，有25%计划搬到大温地区，有27%计划搬到卑诗省外其他地区。 　　Resonance Consultancy的总裁费尔(Chris Fair)指出，虽然许多居住大温的人对负担房屋仍有戒心，但大温始终是本省最受欢迎且最适宜居住的地方。 　　不过，费尔指出，那些想搬至其他地区的人士，最多人想搬离本省，而不是搬至本省其他地方，有关趋势令人关注。 　　8成人感外国买家炒高楼价 　　调查发现，省民10个当中有8人认为外国买家/投资客是令到楼价被炒高的原因，其中住在大温及本省千禧年代的人，认为是外国买家炒高楼价有最高比例。 　　在被问到如何解决楼价难以负担的问题时，有70%的人支持课税，67%的人支持限制外国买家在楼市的投资。 　　有47%的人则支持在郊区城市投入更多公共建设；有45%支持快速审批新的出租大楼，有44%支持改变郊区土地使用办法，兴建更多多户家房屋，只有10%的人同意增加独立屋的地税。

　　在大温购买独立屋面对的财务压力不小，有财务专家建议，不如将手上预备用在购买房屋的资金作其他投资，并改租独立屋，以大温一间150万元的独立屋，每月租金约为3500元，比实际购买一间独立屋每月需要缴付的按揭支出5376元节省近1900元。 　　Objective Financial Partners的希思(Jason Heath)指出，在楼市过热的市场，改为租屋可能是较好的财务决定。 　　他举例，如果一名温哥华市民已有一个柏文单位，希望出售柏文改买一间150万元的独立屋，该市民将卖出柏文所得到的30万元作为购买独立屋的首期，并向银行申请25年期的按揭，以年利率2.5%为例，该市民每个月需要缴交的按揭支出高达5376元。 　　希思说，如果该市民不想负担如此高额的按揭，那么可以将30万作其他投资，而不是作购买独立屋首期，如此或可为安稳的退休生活铺路。 　　希恩分析，如果不购买独立屋，则可以省下购买房屋需要缴交的物业转让税2.8万元，以及省下1500元与购买房屋有关的法律费用，加上已有的30万元，以税后有4%的获利计算，则10年后这笔投资已高达48.77万元。 　　他补充，若不购买独立屋，仍可租独立屋居住，租150万元的独立屋租金约为3500元，比购买独立屋每月需要按揭支出5376元节省1900元。 　　他说，如果银行按揭利率调高至5%，购买独立屋每月按揭将增至6676元。每年需要缴交的物业税、房屋保险及维修，可能高达1.4万元。 　　希思说，如果市民将每月租屋而非买屋省下的费用，用作每年税后4%获利的投资，则10年之后又可累积52.2万元。 　　希思因此计算出手上有30万不买屋而作投资，10年后所累积的投资可能达到100.97万元。

目前，加拿大温哥华地区的房地产市场异常火热，大量来自中国等地的境外资金疯狂涌入温哥华抢购房地产。除了价格被快速捧高的正常住宅，一些受利益驱使的房地产中介商想出了许多虚假宣传的办法来吸引中国买家。一旦购买者未能识破房地产交易中的障眼法，就很可能花大价钱买下实际价值不高的荒地。 以下就是几例在中国房地产中介宣传中被夸大其实的加拿大温哥华房地产项目。 1、克罗伊登路2660号 这一小块土地实际上位于加拿大素里市，并不属于温哥华市管辖。但是，在北京房地产中介市场流传的宣传材料中，这块土地被描述成位于加拿大温哥华的总面积10.9英亩的住宅开发土地。同时，这块土地的实际拥有者仅仅向加拿大素里市政府部门提交房地产开发申请，计划将这片土地开发成四栋18层的住宅高楼。但是，实际上，这块报价高达2100万美元(折合人民币约为1.46亿人民币)的土地目前只能用于农耕用途。 考虑到这块土地尚未拿到住宅开发的政府许可证，同时目前这块土地的唯一用途是农田耕作，加拿大房地产机构对这一小块土地的评估交易价值仅为9538美元。这块土地目前的拥有者是在1970年以27500美元的价格买下这块地的。如果这一小块土地最终真的能够以2100万美元成交，那么土地持有者在这46年的投资回报将高达763倍。 新闻配图 此外，一些加拿大当地居民也在向政府管理部门申请将这块土地的开发用途修改为商业房地产。但是，目前来看，政府管理部门并没有透露出会批准这份申请的打算。 2、多美街4075号 在香港房屋中介市场中，一块位于加拿大温哥华本拿比的郊区复式别墅也在等待买家上门。这块挂牌等待出售的房子目前在香港标价117.5万美元。同时，由于这复式别墅刚刚进行翻修，评估价值上升导致买家还要为这栋新装修的房子额外交一大笔税费。 具有讽刺意味的是，这栋房子也同时在加拿大MLS房屋中介网站上挂牌待售，报价仅为114万美元。所以，如果买房者简单地动动手指在网上搜索一下，就可以轻而易举地节省3.5万美元以上的购房款。 3、205街9318号 这又是一栋在房地产交易市场中被标在加拿大温哥华地区，但是实际上位于兰利市的四居室房子。目前，这个在香港房地产市场挂牌待售的房子在克雷格列表网站上的报价是172万美元。但是，实际上目前这栋房子的主人是在2015年1月以125万美元的价格买下来的。转手一卖，这位房主就在不到两年的时间内赚了37%，这还没有算上外国购房者需要额外支付的购房印花税。同时，这位房主似乎并没有在加拿大的房屋中介网站上试图出售这栋房子，看来房主是在等待钱多的外国人上钩了。

柳京饭店取自平壤古称“柳京”，始建于1987年，为朝鲜最高建筑，曾连续烂尾近二十年，直到2008年朝鲜政府重启建设，图为1992年和2009年的柳京饭店对比图。 原标题：朝鲜柳京饭店耗时30年竣工 被称为当时世界最高楼 【环球时报驻韩国特约记者济冬】耗时将近30年，朝鲜平壤摩天大楼柳京饭店近日竣工，何时开业受关注。 据韩联社报道，柳京饭店1987年曾由一家法国企业设计，设计高度105层、共330米高，为当时的世界最高楼，也是平壤的地标建筑之一。饭店原计划1989年完工，但1992年因资金困难中断建设后停工多年，2008年得到埃及电信巨头奥斯康的投资后开始复工，总耗资约4.5亿英镑（编者注：约合39亿人民币）。 据英国《镜报》14日报道，高达105层的柳京饭店日前终于亮起灯光。美国专注于研究朝鲜的新闻网站NK News还发了一段视频，柳京饭店顶部的几个楼层中，已经有灯光亮起，饭店很有可能“准备开张营业”。 2012年，部分外国记者被获准进入柳京饭店。图为记者拍摄的柳京饭店内部照片，可以看到，饭店内部大厅还处于水泥钢筋裸露状态。 朝鲜柳京饭店或将开张 曾是世界最大烂尾楼 据英国《镜报》12月14日报道，在时隔将近30年之后，于1987年开始施工建设的朝鲜摩天大楼：高达105层的柳京饭店日前终于亮起灯光。据媒体推测，该饭店已经基本落成，准备开张营业。 美国专注于研究朝鲜的新闻网站NK News日前发表了一段视频。在视频中可见，柳京饭店顶部的几个楼层中，已经有灯光亮起。报道指出，饭店很有可能“准备开张营业”。 居住在首尔的朝鲜研究专家彼得·沃德（Peter Ward）表示，他看到柳京饭店顶层亮起灯光时“十分惊讶”。 据悉，1987年，时任朝鲜最高领导人金日成，即金正恩的祖父，决定建设柳京饭店。 该饭店原定于1989年竣工，然而由于前苏联的经济动荡，朝鲜经济也受到影响，这座饭店随即陷入了停工状态，被称为“世界最大烂尾楼”。 柳京饭店总高105层。在开始建设时，有着与美国摩天大楼一决雌雄的野心：在那时看来，大厦建成之后，它将是世界上最高的饭店、第七高的大楼、最大的金字塔式的建筑物、世界上位于纽约和芝加哥以外的首个高于100层的建筑、亚洲层数最高的建筑。 在2000年左右时，时任朝鲜最高领导人金正日曾经命令柳京饭店复工，并计划于2012年开张营业，以纪念金日成诞辰100周年。然而这次复工依然未能按时完工。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权   今日，大温地产圈再爆大新闻——两家最近势头大热的地产公司被限牌！   据《省报》报道，温哥华地产协会在限牌的电子邮件里写道，“因为各种原因对Metro Edge公司和Nu Stream进行限牌处理。我们建议任何人如果有关于本次限牌具体情况的任何问题以及对于限牌时间的问题都直接询问持牌当事人。”   本次被限牌的公司之一Metro Edge公司（中文名为壹品地产），在2015年完成了400宗交易，这家公司的一名高层地产经纪被地产协会勒令立即停止任何买卖行为。这名高层地产经纪还必须每月提交关于所有Metro Edge公司代理的买卖双方的细节以及非持牌助理具体公司内容的报告。任何电子转账，授权账户的交易都必须以书面形式提前提交地产协会审核。如果任何一笔交易包含任何形式的“提成”都要提前告知地产协会。   地产协会的网站在这个月有了新的变化，现在公众可以通过网站搜索查看对Metro Edge经纪Wendy Yang进行的将近20条的限牌措施，包括禁止Yang接受任何客户给其他经纪，禁止Yang“将客户资料提供给Jian Robert Sun（她的丈夫同时也是RBC的贷款顾问）以获得贷款咨询服务。”   “Yang是2014年的top-producing经纪，是大温地产协会金牌经纪俱乐部会员，俱乐部只接受前10%的地产经纪入会。”   Yang被要求在Metro Edge高层经纪的监管下工作，并定期向监管人员提交她团队工作状况的报告。她不能“代表她的客户签署任何文件，不管是用她的名义还是客户名义。”   另一个被限牌的Nu Stream公司（中文名为新趋势地产），限牌的条件与Metro Edge基本相同，不同的地方是对其公司扩张作出了限制。条件规定，Nu Stream“在限制条件下，公司不得提交任何新办公地址或分部的牌照申请。”在没有协会同意的情况下，公司不得“有200名以上的持牌经济，超过15个团队，一个团队不能有超过12个持牌经济。”   事件或源起四月对New Coast的调查   截止到现在，对New Coast地产公司违规操作行为的监控还在继续，其违规行为包括佣金的暗箱操作。今年4月，地产协会对New Coast公司发出七项限牌规定“来保证其在省政府规定的合法范围内经营”并将对公司进行持续的调查。   有新的证据表明，地产协会的调查并不仅限于这一家公司。   Metro Edge公司主席Lawrence Jin表示“这些在整个行业都是公开的秘密，并不是什么新闻。”Jin表示在New Coast地产公司四月份被限牌之后，Metro Edge也被限牌，是因为地产协会认为“许多New Coast的经纪陆续跳槽到Metro Edge和Nu Stream公司，他们可能会做出跟之前同样的不正当行为。”   Nu Stream的老板Wells Peng并没有予以回应。   Metro Edge和 Nu Stream公司都是在2014年左右建立，其员工大多数来自New Coast地产公司。   NDP房产分析员David Eby表示，“当地产协会认为公众利益受到损害的时候这些限制可以在听证会之前实施，所以这些公司存在的问题都是十分严重的，有必要予以重视。”

加拿大房价飞涨，使得许多家庭的账面资产大增，然而这些家庭为了偿还每月的房贷按揭，究竟付出多少代价？《环球邮报》采访了加拿大各地具有代表性的六个家庭，窥探房东们的日子到底过得如何？ 单亲妈妈 被房子压得喘不过气 Leanna Poda十年前与她的丈夫在卡尔加里市新建社区Copperfield购买了一间全新的两层楼独立屋。 当时计划还算合理，一间大房子以备日后家庭人口增加，而且新房没有维护的麻烦。 缺点是位置偏远。另外他们为了节省开支，没有完成地库和后院。 当家里有了4个孩子后，开销倍增，完成地库和后院围栏、后院园艺设计的开支也很大。 于是，4年前，他们做了再按揭（remortgage），筹措资金为丈夫买下一宗生意，债务增加到39万元。 可惜生意失败，他们的婚姻也告终。 Poda是一间投资银行的数据管理员。成为单亲母亲后，她只能做兼职，每月收入要养4个孩子，按揭供款1,600元刨去了近半收入。 “没有存款，月月都月光，财务很紧张。” 然而，她觉得已经不能搬家。 “我的手脚都被绑住了。因为再按揭，没有房屋净值，无法卖房子。我一个人也申请不了新的按揭。” 她说，如果卖了房子再租房，找不到低于$1,600，又适合她和4个孩子住的地方。 42岁Leanna Poda地点：卡尔加里。家庭情况：离婚单亲，养育4个孩子，分别4岁、6岁、9岁和11岁购房情况：10年前以24.8万元买下新房，4年前再按揭39万元。按揭贷款：37万元。非按揭债务：汽车贷款8,000元；亲戚借钱6,500元。房子以外每月最大开销：水电费 300元至350元。定期存款或投资：无。如果需要3,000元应急，从哪儿拿：只能从RRSP里拿。作为房东最大的乐趣：“有一个居住的地方？”作为房东最大的遗憾：再按揭，没有买一间地库或后院完成的房子。 六旬夫妇还有15万房贷要还 Paule Balanaser与丈夫定期为退休存钱，也有应急储蓄。但是这个年纪的人多数已经还完房贷，而他们还在供按揭，因为有很多无法避免的开支，特别是健康开支。 Balanaser与丈夫多年前卖了位于安省Oakville的4卧室房子，搬到渥太华东郊的一间镇屋。虽然卖房赚了些钱，但是都用来付账单了。 这间镇屋原来是出租用的，所以房子的状况不佳，里外全部装修完，花了12.5万。 Balanaser也坚持要存一笔应急款，这在她的宠物狗发生意外折断脚骨时用上了。 63岁Paula Balanaser地点：渥太华。家庭情况：丈夫62岁，21岁女儿在外地读大学。两名儿子已独立在外。购房情况：2009年从大多伦多地区的大房子搬出，以20.4万元买下一间镇屋。按揭贷款：14.8万元。非按揭债务：4.6万元，包括1.6万元汽车贷款、1.3万元信用额贷款（LoC）和1.7万元信用卡借款。房子以外每月最大开销：偿还信用卡借款。定期存款或投资：每月RRSP存1,200元，应急存款每月500至1,000元。如果需要3,000元应急，从哪儿拿：应急存款。作为房东最大的乐趣：“拥有自己家的舒适小屋。”作为房东最大的遗憾：按揭仍未还清。 年轻夫妇不靠父母压力山大 宾顿市的这对年轻夫妇没有想到，生活中会有如何大的财务压力。 Sonu Baraya在密西沙加市长大。他说：“十年前，我以为在我成家时会和父母同住，我的孩子与祖父母一起过，这样我的太太可以出去工作。” 然而计划没有成真。目前34岁的Baraya是一间高中的教师，32岁的妻子是小学秘书。两人要独立养家。 明年2月，他们将第4次搬家，并准备迎接第三个孩子出生。 一辆新的minivan，Costco购物以及Baraya颈部骨折要康复数个月，令他们的收入底朝天。 现在他们要减少预算，搬去房价低的Caledon。 他们也打算在家中生产第三个孩子，可以省去医院生产时，另外两名孩子的托儿费。 Baraya在暑假授课以便增加收入，并希望有一天可以多存些钱。 他也希望第4个房子会和之前的两间房子一样能增值。 他说：“我把买房当作投资，可以增值。卖房赚的钱会用于还债，而不用减少按揭。” 34岁Sonu Baraya和32岁妻子Amrita地点：安省宾顿市。家庭情况：两名分别2岁和3岁的孩子，第三个孩子3月份出生。购房情况：在Caledon East以61.5万元买了新房。按揭贷款：58.5万元。非按揭债务：夫妇每人信用额贷款2万元，一辆VW Golf和一辆Chrysler Pacifica汽车贷款。房子以外每月最大开销：汽车供款：Pacifica每两周315元，Golf每两周177元。定期存款或投资：无。如果需要3,000元应急，从哪儿拿：信用额贷款。作为房东最大的乐趣：有一个自己的房子。作为房东最大的遗憾：年轻时不切实际的预期。 房贷20万 但享受退休生活 Arleta Keppler说，她不可能在退休时还清房贷，但是她的按揭贷款已经比2009年的26万元少了6万。 现在她不太看重还房贷，继续享受外出就餐，看演出和旅行，过好自己的日子。 另外，她也有一笔3万元的应急存款。同时，雇主提供的医疗保险福利包括病假和残障保险，让她很感激。 “因为单身，我想到如果有一天健康转差，可能要请住家护士，所以我有应急计划。” 她与前夫曾经将房子的二楼装修成出租单位，以便女儿需要时住，但女儿已经成家，搬去国外。 Keppler是一间大型医疗工会的代表，住在维多利亚市一是1911年建的老房子里，楼上的单位出租给一对30多岁的夫妇。 她说：“无论有没有租客，我都能应付按揭供款。” Keppler目前打算将房子重新装修一翻。她说她很喜欢大的后院，也喜欢这个社区，不适合住公寓。 59岁Arleta Keppler地点：维多利亚。家庭情况：离异。家中还有一对30多岁的夫妇租客。购房情况：根据2009年的房价56.5万元，她向前夫支付了一半28.25万元。他们1986年最初买房时付了7.4万元。按揭贷款：19.8万元。非按揭债务：无。房子以外每月最大开销：多年来一直享受生活，包括去餐馆、买酒、旅行、买书、看演出等。定期存款或投资：RRSP和雇主退休金计划。如果需要3,000元应急，从哪儿拿：应急现金存款。作为房东最大的乐趣：拥个一间有大后院的房子带来安全感。作为房东最大的遗憾：没有时间学习一些关于房子的基本技能如木工，这样可以省些钱。 房屋装修花费巨资 被迫申请第二按揭 Scott Baldwin与妻子Daria Hasselmann于2010年在温哥华以93.5万元买下他们的房子时，付了超过25%的一大笔首付。之后，他们的财务就遇到了麻烦。 这间1908年建的两层楼房子，因为地库1940年代发生过火灾导致隐患，要重新装修，但他们在买房时并不知情。在搬入房子一年内，他们就花了20万元装修费。 他们家的餐厅大餐桌，可以容纳12个人，是用烧成碳黑的横樑做成的。 装修费花去了他们大部分积蓄，并且被迫申请第二按揭（second mortgage）。 每年，他们都要为房子装修做预算，去年是后院围栏，前年是前后院的阳台。目前他们的按揭贷款还有76.8万元，包括第二按揭。令人安慰的是，自买房以来温哥华的房价大涨。 48岁的Scott Baldwingng与51岁的Daria Hasselmann地点：温哥华。家庭情况：有一名12岁的儿子。购房情况：2010年以93.5万元买下。按揭贷款：76.8万元。非按揭债务：信用额贷款。房子以外每月最大开支：食物和外出就餐。定期存款或投资：RRSP、RESP、雇主退休金计划。如果需要3,000元应急，从哪儿拿：存款。作为房东最大的乐趣：与家人和朋友聚会。作为房东最大的遗憾：买房时不知情，发现地库屋顶曾被烧。 维多利亚式老房子 重建代价不菲 53岁的Timothy Turner在今年初买下这幢维多利亚时代的双联屋，当时觉得房子很有潜力。但是重新装修让租客能够住进来，花费也不菲。 重砌房屋的砖头就花了近1万元，还有修理后院阳台，添置家具等，目前开支还能算可控，但也不是没有担忧。 他说：“万一一根房椽断了，或者出现其他大问题，我就得用信用额贷款。” 有些方面他不介意太节省，比如，他习惯在周日煮好大量食物，比如南瓜汤，既节省外出用餐的开支，还比外卖更健康。 但是对于Turner来说，有些钱是值得去花的，目前他的每月存款除了RRSP，就是为旅行积蓄。 他计划明年春季到西班牙北部，做为期5周的徒步旅行--圣地亚哥朝圣之路。他还打算多休4周无薪假，前往巴塞罗纳。此外，他也计划继续装修和改建他的房子。 53岁的Timothly Turner地点：安省伦敦市.家庭情况：丧妻，有两名女儿，一名在家住。购房情况：今年初以61万元买下。按揭贷款：49.8万元。非按揭债务：近期装修用于出租欠下1万元。房子以外最大开销：超市购物。定期存款或投资：每月存500元。如果需要3,000元应急，从哪儿拿：信用额贷款。作为房东最大的乐趣：装修房屋，恢复维多利亚建筑风格。作为房东最大的遗憾：没有遗憾，但是担心出现不可控的开支。

　　三成房奴分分钟有破产风险 　　套用加拿大联邦政府最近实施的新规定，有近三分之一的购房者抵押贷款比率过高，不符合贷款资格。这是加国央行周四公布在审视金融体系所面临最大风险之后，所出具的报告结果。 　　被称为金融系统评估的加国央行两年一度评估报告，此次挑选了经济风险评估这个大家颇为熟悉和关心的主题，报告试图找出高昂债务水平与膨胀的房价之间的关系。 　　在过去的一年里，联邦一再对高企的住房债务施展十八般武艺。例如，作为抵押贷款新规的一部分，政府将要求对借款人实施压力测试，以衡量他们在借款利率上升的情况下偿还抵押贷款的能力。新政还规定，抵押付款加上房产税和公用事业的总成本不得超过借款人总收入的39%。 　　央行表示，尽快有了这些措施，仍有越来越多的购房者源源不断地涌入加国房市，举债购房。 　　而考察这些借款人的资质，很容易就发现其实他们并不一定有能力还贷，因为根据他们的收入，如果他们的本金低于20%，如果贷款总额至少是他们年收入的450%，那么他们是非常脆弱存在高危风险的“高比率”抵押权人。 　　今年加国房价涨7% 　　根据央行的计算，在多伦多，几乎有超过一半的高利率借款人，是属于这个所谓的高危风险的“高比率”抵押权人!而在温哥华，情况要稍好一些，也有39%属于这个高危人群。 　　在多伦多，这种巨额抵押贷款的方式正在向周边城市蔓延，例如奥沙瓦和汉密尔顿。 　　央行对此深表忧虑，指出在这些城市这种以高利率条件下超过年收入的450%超贷的情况，在过去三年中增长了一倍多，具体到数字，则是由约10%增加到约25%。 　　全国而言，在过去的一年间，接受高比率抵押贷款的人群中，有高达将近三分之一的人不符合新规定下的贷款资格，换句话说，有1/3的人分分钟有破产的风险! 　　就在央行发布报告的同一天，加拿大房地产协会的报告显示，过去一年平均房价上涨了7%，在11月达到489,591加元。 　　现行房价破历史最高纪录 　　央行警告，现行房价水平已达到平均家庭收入的六倍，是史上最高纪录了。 　　央行行长朴洛兹(Stephen Poloz)警告，在多伦多和温哥华的主要房地产市场房价了继续上涨，但不足以支撑整个经济。 　　另外，据加拿大统计局周三发布的一份报告指出，加拿大人债务负担持续攀升，第三季度达到破纪录的2兆加元，家庭负债和税后收入的比例飙升至近167%的新高。 　　不过，朴洛兹最后露出笑脸，为这次严肃的发布作结：好消息是，联邦政府在秋季推出的政策措施，将在未来对高负债问题产生建设性的影响。中央银行认为新规则最终将实现降低债务水平的目标。 　　相信大家与小编一样，听了这句话都松了一口气吧~

　　加拿大房地产协会Canadian Real Estate Association周四表示，BC省房房价格预计会在2017年大跌。 　　全省平均销售量已经跌了百分之12.2。估计平均价格会下跌百分之7.8。 　　“这一指数尤其是反映了在家庭购房的高端市场活动。”加拿大房地产协会CREA在它最新发布的房地产价格展望中说道。 　　温哥华房房价格已经下降两个月 　　安大略的销售情况已经下跌了百分之2.7，预计价格会下跌百分之一。 　　CREA表示：“原本预计BC省和安大略省的交易会保持强劲，但由于消费者购买力下降、市面上价格适合的房屋短缺，以及缩紧的银行按揭贷款政策，这些都使得今年的实际交易量明显下降。” 　　全国范围内，预计今年会达到51万8900套的交易量。这一数字比起先前对2016年的预估要少百分之3.3。在Saskatchewan, Nova Scotia, P.E.I., Newfoundland 和Labrador这些地区的销售都有明显下降。 　　但和其他地区不同的是，CREA预计阿尔伯塔的销售量在明年会上升百分之3.5，虽然价格可能会稍微下跌。 　　11月的交易明显降温 　　CREA说，11月份全加拿大的平均价格是48万9591元，比起去年上涨了百分之7。在11份的时候，房地产交易比上月下跌百分之5.2 ,由此可见之前火爆的房地产市场开始降温。这个跌幅是4年以来最大的单月下跌量。 　　“对于那些房屋首付款支付了不到百分之二十的人来说，11月是测试其压力的第一个月。” 　　“政府对于房贷的紧缩政策在相当大的范围内挫伤了全国的房地产市场，包括那些本来不是政府想打击的地区也收到牵连。” 　　在大多伦多地区的销售仍然强劲，BC省是确确实实在下降。 　　这两个地区肯定会继续决定了全国的房地产市场的反应，毕竟是它们拉高了全国的平均房价。如果不算这两个地方的话，全国平均房价上个月下跌到36万1260元。