地产

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 在2017年在温哥华租房可能会相对容易一些，对一部分人而言。   UBC经济学家Tom Davidoff表示租房的房租应该会下降，不过问题是会下降多少呢？   他认为那些潜在的租房者要等着看在即将在明年出台的这些新政策会对租房市场产生多大的影响。   “温哥华市政府为了鼓励更多的人出租空置的房屋已经退出了空置屋税。还有省政府新的对于首次购房者的贷款优惠政策，也可能导致更多的人从租赁的公寓里搬出来购买第一套房产。这些情况加起来，我对于明年有一个不太乐观的租房市场并不吃惊，”他说。   Davidoff预测明年的独立屋出租市场会有一个比较明显的租金下降，特别是在西区，不过这也可能只发生在几个特定的社区。   Davidoff表示，“我猜测明年的高端租房市场会持续低迷，包括很多在西区的独立屋。在西温，有不少的房子都在挂牌出租。而在大温其他地区，那些小一点的房子和差一点的社区，我认为我们会有一个价格相对平稳的2017年。”   在温哥华，租房者在最近这些年一直面临着巨大的压力，比较温哥华的房屋空置率一直都在1%以下。   这种情况也让许多挂牌出租的公寓陷入了拍卖战的怪圈，而相对的，租金也跟着有一个两位数的增长。   还有一种现象，所谓“被迫迁移”，租房者不得不离开可以负担的租赁单元搬到新建的价格高出许多的高层公寓。  

　　对于中国的年轻人来说，房价似乎成了绕不过去的话题。跟国内相比，这两年多伦多的房价也不遑多让。 　　转眼之间，2016年即将过去，2017年已经近在眼前。每到年末，媒体都会做一系列盘点。如果中国的媒体做年终盘点，房价绝对是绕不过的话题。 　　对于中国的年轻人来说，房子几乎是日常闲聊中出现频率最高的话题之一。每次跟国内的小伙伴聊天，他们总会聊一下房价那些事儿。 　　跟中国相比，加拿大的房价也不遑多让，今年一直都处于高烧状态，其中以多伦多和温哥华这两个华人聚集地为甚。 　　多伦多房价过高导致换房难 大学教授都承受不起 　　跟中国的很多年轻人一样，多伦多人在高昂的房价面前会选择先买一个小房子，等收入提升后再换一个大房子。可是最近几年多伦多房价的高速增长让很多人的如意算盘落了空。 　　Rajiv Kaushik和Natalie Alvarez夫妇都是Brock University的教授。两年前，他们迎来了第二个孩子。第二个小家伙的到来让Rajiv Kaushik和Natalie Alvarez在2007年花费54万买的一栋两居室的半独立屋显得拥挤，所以他们计划换一栋更大的房子。 　　Rajiv Kaushik和Natalie Alvarez原本打算以85万的价格卖掉现在的房子，然后买一套大一点的房子，总价在120万左右。但是由于多伦多的房价过于火爆，2015年房价就已经飙涨23%。虽然现在他们的房子能够卖接近100万，但是他们中意的房子却涨了40万，现在价格已经高达160万了。 　　如果Rajiv Kaushik和Natalie Alvarez要买下之前中意的房子，就意味着他们要背负60万的贷款，再加上买房的各种税费，他们最终需要承担70多万的贷款。70多万的贷款已经超出Rajiv Kaushik和Natalie Alvarez的承受能力了。 　　无奈之下，他们选择将现有的房子翻新改造一下，其中包括在原来的房子上加盖一层700平方尺大的阁楼空间，用来做一间主卧、一间浴室还有一间两人用的书房。 　　房价高企 低薪打工者只好选择在车里过夜 　　虽然看着很惨，但是跟下面这些人相比，Rajiv Kaushik和Natalie Alvarez已经算是很幸福了。 　　滑雪胜地惠斯勒在2010年冬季奥运会前房价猛升，导致当地很多打工者连房子也租不起了，只能选择在车里过夜。Dan Davies和Andrew James就是车里过夜一族的成员。 　　Davies来自威尔士，是一个木匠。他和朋友在今年12月初抵达惠斯勒，想边工作边感受滑雪胜地的美丽。可惜，现实总是骨感的。在漫漫冬夜，他只能全身包裹严实后钻进汽车里的睡袋过夜。 　　Davies对加拿大广播公司的记者表示，他睡觉的那辆有四十多年车龄的面包车就是他现在能够找到的最好的“家”。 　　加拿大房价疯涨 央行“功不可没” 　　很多加拿大人把房价高涨归咎于中国人，其实加拿大央行才是房价高涨的最大助力。 　　本周一，加拿大央行在YouTube网站发布了一个视频。从这个视频中，我们可以总结出央行力保房价的五个原因： 　　1、央行指出，家庭过高的负债和房地产价格上涨，处于一种不可持续的水平，虽然人们通常能够在一定的延长时间内应对这种脆弱性。 　　2、这种脆弱性可以延长到经济冲击触发一系列的负面事件之前，比如严重的经济衰退将会导致失业率急剧上升。 　　3、许多家庭特别是那些债务负担最重的家庭，将会让自己陷入无法偿还债务的麻烦之中。作为最终的结果，部分家庭将会开始出现债务违约问题。反过来，银行和信托公司将会取消这些家庭的房产赎回权，并尝试出售这些房屋。 　　4、与此同时，随着经济增长放缓，新买家将会推迟自己的购房计划，直到经济重新出现复苏迹象。考虑到目前经济增长已经面临的挑战，这种局面将会“引发房地产价格的大幅下跌”。 　　5、如果房价下跌，将会推动个人家庭财产缩水。过去几年中，家庭财产在房地产市场繁荣过程中已经取得巨大提振，而家庭消费支出也因此被压缩。但在通常情况下，家庭消费支出是促进经济增长最重要的动力。而金融业承受的额外压力也会拖累经济增长，因为贷款发放部门减少了新增贷款的规模。 　　正由于对这五个方面的担忧，加拿大央行虽然意识到房价上涨的不可持续和由此而来的巨大风险，但是仍然要尽全力保证房价的平稳，而平稳往往意味着继续上涨，虽然幅度会大幅减小。

　　近期，土地使用权到期续费问题备受关注，而温州一批20年住房土地使用权到期问题也有了答案。 　　国土资源部副部长王广华在《自然资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会上表示，针对温州当地20年住房土地使用权到期问题，国土资源部和住建部会商后回复，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。 　　接近国土部的知情人士透露，温州土地使用权到期免费续期可能只是短期过渡性政策。该人士认为，就目前中国土地制度管理法而言，土地使用权到期续费是肯定的。 　　但短期内不会实行，因为会影响三四线楼市去库存。该人士称，即便续费，也不是直接续交土地出让金，很有可能会与房地产税结合起来考虑。 　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波在接受21世纪经济报道记者采访时表示，温州土地使用权到期续费实际上涉及《物权法》关于土地自动续期如何理解的问题。这个问题需要立法明确。因此，就温州事件，国土部的态度可以理解为“先不去动它”。“国土部过渡办法我是同意的。‘你要卖我也给你登，但是不改变期限，就原来是什么期限现在就是什么期限’。” 　　国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，“国土部所说过渡性，一是未来怎么做，还需要法律来定，现在也拿不准;二是大范围的还没到来，先临时性处理。” 　　温州样本 　　温州土地使用权到期免费续期，尽管国土部给出的仅是针对个案的指导性意见。但不少舆论已经将此理解为可供参考的“风向标”。 　　华融证券12月26日的晨会纪要提到国土资源部12月23日正式发布过渡性安排办法，温州等地少数住房土地使用权到期后“两不一正常”：不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。舆论称之为“本年度最好消息”。尽管这只涉及部分城市少量住房，但对全社会来说，这是落实党中央关于完善产权保护制度的最新行动，传递出“以人民为中心”，保护公民财产权益的讯息。 　　温州土地使用权到期续费事件缘起2016年4月。有媒体称温州有一批20年产权的房子，将陆续到期。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，交易价不超过100万的房子面临要花费数十万元(房产交易价的1/3到一半)的高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。 　　在不超过70年的前提下，温州市为了顺利推进国有土地使用权出让工作，将土地使用权按20-70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额，由此便出现了一批住宅用地的使用权期限为20年的特殊情况。从2015年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。另据温州市国土资源局初步摸索和排查，仅在温州市区，土地使用年限在2017年12月31日前过期的房产就有600多套。 　　邹晓云认为，“现在的文件虽然针对的是一个具体的案子，但是有很宽的指导性，别的地方如果有类似的情况可以参照这个做法。” 　　等待立法明确 　　温州样本为今后土地使用权到期问题提供了参照。但同时也引起了业界的广泛争议。 　　1990年国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定居住用地最高使用年限为70年，常见的有40、50、70年三种。而在《中华人民共和国物权法》第一百四十九条对于土地使用权到期问题的表述是，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 　　但由于《物权法》未提及续费后的费用及相关问题，因此使用权到期的处理仍存在模糊的地带。2016年11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(下称《意见》)发布。《意见》在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排，明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。 　　楼建波表示，就《物权法》方面的土地使用权到期续费问题，学者之间存在争议。就关于土地使用权到期是否需要续费，从过渡办法上看不出明确答案。 　　邹晓云认为，《物权法》并没有说土地使用权到期一定会收费。原来土地制度设计主要是体现国有性质。但现在与当时情况已经不同。他认为，将来工业、商业可能会有偿续期，但住宅的趋势是免费续期。 　　从法学者楼建波的角度看，土地使用权到期应当续费。他的依据是，这是国家土地公有、土地利用有期限以及我国土地管理法和城市房地产管理法确立下来的两个原则。20年、50年以及70年不同的土地使用权应当有所区分;另外，他认为，如果将来到期不续费，还存在的问题是，当前的土地出让制度至少在住宅方面难以为继。“本来新的房子比老的房子更值钱，但是由于老的房子不再需要交土地出让金了，大家就更倾向于去买二手房。整个市场秩序会乱。” 　　浙大公共管理学院教授靳相木也认为，温州事件的解决方案是搁置争议的态度，并没有解决当前土地出让制度的矛盾问题。他建议，土地使用权到期可以采取两步走。第一步，无偿续期，即到期后居民可以拿着房产证到不动产登记处延期。这叫自动延期;第二步，拿到新的70年续期证之后，需要交费。比如，每年向国家缴纳一定费用。他认为，只有这样，才符合法律和政策效率与公平的本义。 　　楼建波认为，关于土地使用权到期是否续费问题不宜拖，立法层面应尽快给予民众一个明确的预期。  

　　一项美国全国性房价指标显示，今年10月房价连续第二个月创金融危机以来新高。业内分析人士认为，在按揭贷款利率回升、薪资和个人收入增速有限的影响下，房价的这种涨势难以持续。 　　星期二发布的标准普尔/凯斯―席勒(S&P/Case-Shiller)房价报告显示，美国20个主要城市的房价10月持续以稳定速度上涨，报告显示，全美20大城市房价继9月攀升5%后，10月较去年同期再增加5.1%，其中西雅图、波特兰和丹佛三市的房价同比增速再度创新高。但这些城市的房价仍较2006年的高峰低7.1%。 　　在就业市场持续向好、按揭贷款利率处于低位的背景下，美国房产市场需求回升、房价回涨不算意外。标普道琼斯指数的指数委员会主席和执行总经理David M. Blitzer也评论称，房价和美国经济都强劲增长。 　　不过Blitzer指出，今年11月美国按揭贷款利率上涨，预计会进一步走高，因为房价增速还会超过薪资和个人收入增速。眼下消费者信心高企、失业率降低，但房价不可能比个人收入和通胀涨得快。 　　调查显示，18岁到34岁的美国人里将近四成住在父母家。上次达到这么高的百分比还是在1940年。 　　财富中文网报道，租金高，买房按揭贷款难，越来越多美国年轻人选择与父母、亲戚或者兄弟姐妹同住，数字达到75年来高峰。 　　《华尔街日报》根据房地产信息供应商Trulia的数据得出以上结论。Trulia的源数据来自美国劳工统计局(BLS)，最早可追溯到1900年。 　　数据显示， 18岁到34岁的美国人里将近四成住在父母家。上次达到这么高的百分比还是在1940年，即上世纪30年代美国大萧条正式结束后的第二年。 　　和前几代人相比，这一上升趋势着实惊人：上世纪50年代，只有四分之一的年轻人住在父母家中。不过要指出一点，那时候女性通常不到21岁就结婚了。上世纪80年代到21世纪初，和父母同住的年轻人占比约三分之一。 　　以上趋势的一大成因是住房需求不足：许多80、90后不想掏腰包买房。《华尔街日报》援引哈佛大学研究机构哈佛房屋联合研究中心(Harvard Joint Center for Housing Studies)数据称，过去十年，30岁以下成年美国人增加了500万人，该年龄段的家庭却仅增长20万户。 　　Trulia的首席经济学家预计，美国年轻一代晚婚晚育的趋势可能无限持续下去。 　　这一趋势也反应了创业风潮消退：虽然最近几年创业热潮有些回暖，但年轻人创业的趋势在减弱。非营利组织考夫曼基金会(Kauffman Foundation)今年夏天发布报告称，在2015年成立新公司的企业家之中，20岁至34岁的创业者占四分之一，较1996年占比下降10个百分点。 　　创业潮退去导致创业者融资困难，不少人抵押房产维持公司运营。 　　Tulia的发现与房地产企业世邦魏理仕(CBRE)最近一份报告相符。世邦魏理仕今年12月稍早发布了一份调查80、90后的报告，其中显示四分之三的80、90后受访者声称住在父母家中是因为薪资没有房价涨得快。43%的受访者称，从现在开始算计划住在父母家的时间超过三年。而到2020年，劳动人口中半数都会是1980到2000年期间生人。世邦魏理仕报告的调查对象分布在全球12个国家。

去年11月到今年10月，整整一年的时间里，全加拿大总共有86万名业主动用房产来贷款，总额超过410亿元!这么多人贷这么多钱干什么用呢? 通过调查发现，资金主要用途是装修和债务调整，果然是房子弄来的钱，还得花到房子上去啊。自10月末开始，全国960万名业主中，9%曾在过去12个月通过加按揭、或者房产净值额度取得贷款，比例与此前一年基本相当，但相比历年来11%的水平要略低一点。 资料显示，这些业主平均每家的贷款额约47600元。 “我的房子很旧了，有了这笔钱可以重新装修一下，住的舒服点。”家在素里的Ellan是墨西哥移民，有一套30多年历史的独立屋，和父母、妻子以及儿子一家四口住在里面，从入手后至今将近20年时间里一直没有装修过，无论是水暖管道还是屋顶墙壁，都已孱弱的不堪一击。但多年来赡养老人、养育子女，他一直没有多余的钱装修，如今两个孙子孙女已经出世，房子里聚集了越来越多的人，他终于痛下决心装修一下。 “我们决定用房子贷款，毕竟装修下来不是一笔小数目，一下子拿不出来。”通过贷款，Ellan拿到了6.3万元，请装修公司重新装修了一遍，更换了屋顶、地板、门窗、花园栅栏、锅炉、厨卫设施，粉刷了墙壁，维修了水管……7月开工，历时45天，老房子焕然一新，全家老少三代开心入住。 根据加拿大按揭专业人员会(Mortgage Professionals Canada)的调查，利用房产贷款的主要原因是应付家居装修或维修的开支，估计达到128亿元，占了总贷款额31%。 住宅装修成为业主贷款主因的现象并不令人感到意外。事实上﹐一些经济专家曾经指出，诸如温哥华和多伦多地区楼市炽热，越来越多业主没有足够的能力换房，只能将现有的住所翻修，长住下去。 调查还显示，业主们通过房子贷款的另一个原因是债务重整或偿还其他的债务。房贷加按或房产净值额度的利息成本较低，所以经常被用来先行清还诸如信用卡等高息债务。加拿大按揭专业人员会表示，这种用途的贷款合共116亿元，份额28%。其他主要的理由还包括了投资及购物，分别达到91亿元及39亿元。

接近年末，加拿大媒体行业内部近期评选出了今年年度“新闻人物”。“海外投资者”由于在多伦多和温哥华掀起房地产市场的众多讨论以及政府相关政策而登顶2016年度新闻人物。自2003年该项调查出炉之后，今年的“年度人物”是十多年来首次出现“不是一个真实的人”的情况。 尽管媒体并没有确定海外投资者就一定是多伦多和温哥华两市房价大涨的罪魁祸首，但海外投资者引发的新闻和激烈辩论仍然让这个群体受到广泛关注。而2016年8月开始BC省针对海外投资者实施的15%额外房产附加税又再次将海外投资者推上风口浪尖。BC省之前收集的数据显示，海外买家在温哥华的比例仅有5%到10%左右，而加拿大抵押贷款及房屋公司CMHC的数据则显示，海外买家在温哥华和多伦多目前占到的比例仅为3.5%和3.3%。不过由于两市房价近两年涨幅都超过或接近20%，海外资金流入被普遍认为是房价大涨的主要因素之一。 在今年的评选中，参与投票的加拿大37家媒体中，27家媒体认为海外投资者是年度新闻最受关注的人物。阿尔伯塔省省长Rachel Notley排名第二，获得8票。她在阿省的改革以及阿省2016年5月的大火也给媒体创造了不少新闻来源。 以下是加拿大媒体在过去今年中评选出的年度新闻人物名单： 2016年：全体海外投资者 2015年：加拿大央行行长波洛兹 2014年：Tim Hortons前任首席执行官Marc Caira 2013年：加拿大第一大日用品零售连锁Loblaw执行主席Galen G. Weston 2012年：加拿大央行时任行长Mark Carney 2011年：Research In Motion首席执行官Jim Balsillie以及Mike Lazaridis 2010年：加拿大时任财长Jim Flaherty 2009年：Research In Motion首席执行官Jim Balsillie 2008年：Maple Leaf食品公司首席执行官Michael McCain 2007年：媒体大亨Conrad Black 2006年：加拿大时任财长Jim Flaherty 2005年：媒体大亨Conrad Black 2004年：媒体大亨Conrad Black 2003年：媒体大亨Conrad Black  

　　温哥华计划在Mount Pleasant工业区增加四个城市街区的密度，目的是为了让温哥华一些最成功的科技公司在扩张中仍处于城市核心区。如果计划获得批准，该举措让面向魁北克街从东第二大道到东第六大道的四个街区的高层建筑容纳创新企业的公司。 　　城市规划助理主任Kent Munro表示，许多变化反映了市政区划正在追赶快速发展的产业。他表示温哥华已经吸取了未能创建大型科技集群区的经验。城市提出的区域划分允许大多数区块上的建筑物保持I-1工业区在一楼，以避免减少市中心附近已经很少的工业用地，但允许在高层上增加办公空间。 　　温哥华最大的科技公司Hootsuite的首席执行官Ryan Holmes和Westbank公司的开发人员Ian Gillespie组成了一个团体，并于9月在East 4th和5th之间买了一块土地。 Hootsuite在该地区的多个地点开展业务，包括去年购买的办公室。 　　在城市规划师报告中，政府人员表示，沿着魁北克东6街到8街的另一块土地可能被考虑作为未来的分区变化。

自今年入春后，加拿大房价一直处于高烧状态。尽管中间有传出加拿大房价泡沫过大，有破裂的担忧，但消息称，加拿大因为五大原因会力保高房价，而这五大原因北京是否也或多或少地存在着? 综合媒体报道， 据加拿大《星岛日报》报道，有多伦多地产经纪指出，自今年入春后，加拿大滑铁卢地区内的房地产买卖持续畅旺至今，来自大多区的华人买家更大举进驻，这与多伦多不断疯涨的房价不无关系。 熟悉滑铁卢地区房地产市场的地产经纪刘昕表示，自今年5月开始，有意到滑铁卢地区置业的外来买家不断增多，受欢迎的小区更有大量华人参与抢房战，当中有大学生、有陪读的父母，也有受聘于大公司的年轻雇员，其中年龄介乎30至50岁的华人买家最多。 面对疯狂的加拿大房价，有分析指出，房价之所以高，且能持续，与加拿大央行力保有关。 加拿大央行已经通过YouTube发布视频警告本国民众：过度债务和不切实际的房价预期将会带来危险。但是让他感到困惑的是，是否有民众将会听到来自加拿大房地产市场一个接一个泡沫破裂的声音，因为这个国家的家庭负债率已经达到前所未有的新高。 本周一，加拿大央行在YouTube网站发布了一个视频。这个视频与央行上周四发布的半年度金融系统审查报告遥相呼应。加拿大央行资深政策顾问约书亚·斯莱夫(Joshua Slive)勾勒出了目前该国国内债务，和过度膨胀的房价所带来的危险。这两种风险的结合有可能会摧毁加拿大国内经济。 实际上，加拿大央行担心房价下跌会出现以下五种场景。 1、加拿大央行已经指出，家庭过高的负债和房地产价格上涨，处于一种不可持续的水平。尽管就像约书亚·斯莱夫所观察到的，人们通常能够在一定的延长时间内应对这种脆弱性。 2、也就是说，这种脆弱性可以延长到经济冲击触发一系列的负面事件之前。例如，严重的经济衰退将会导致失业率“急剧上升”。 3、许多家庭特别是那些债务负担最重的家庭，将会让自己陷入无法偿还债务的麻烦之中。作为最终的结果，部分家庭将会开始出现债务违约问题。反过来，银行和信托公司将会取消这些家庭的房产赎回权，并尝试出售这些房屋。 4、与此同时，随着经济增长放缓，新买家将会推迟自己的购房计划，直到经济重新出现复苏迹象。考虑到目前经济增长已经面临的挑战，这种局面将会“引发房地产价格的大幅下跌”。 5、如果房价下跌，将会推动个人家庭财产缩水。过去几年中，家庭财产在房地产市场繁荣过程中已经取得巨大提振，而家庭消费支出也因此被压缩。但在通常情况下，家庭消费支出是促进经济增长最重要的动力。而金融业承受的额外压力也会拖累经济增长，因为贷款发放部门减少了新增贷款的规模。约书亚·斯莱夫没有使用专业术语，但是他却阐述了一个真实存在的信贷危机。 加拿大央行在自己YouTube网站频道上发布的视频，是其常规收费节目中的一个插播内容，主要由该行高层的讲话内容组成。就算约书亚·斯莱夫的演讲内容只是加拿大央行一个基本标志，但其传递的消息却是直白无误的。这些内容表明，央行迫切希望加拿大民众能够关注自己对家庭债务和房地产价格上涨所发出的警告。 如果由此会产生一个模棱两可的看法，那就是加拿大央行看到一个设置好的原始多米诺骨牌正在向前运动——一场严峻的经济衰退导致大面积失业问题的出现。由于美国的房地产泡沫在破裂之后，让这个国家长期陷入黑暗恐惧的境地。人们通过激辩鸡与蛋的先后问题，来讨论是房地产市场崩溃触发了美国经济危机，还是其他的问题造成了房地产市场的崩溃。 比如油价暴涨造成经济衰退，反过来又导致了房地产价格下跌乃至整体崩溃。但毋庸置疑的一点是，2016年中期，美国房地产市场达到其泡沫最大化的程度，随后就开始一路下跌。一年半以后，美国国内的经济衰退正式开始。

“外来投资者”这个词在加拿大一直是一个热门的话题点，今年更是被新闻界评为最能制造新闻的话题点。尤其在过去的一年中，“来自中国的投资者疯狂抢购温哥华房屋”、“由于中国人疯狂抢购房屋，导致温哥华房屋价格上涨”等这样的新闻一直是新闻版面上的头条，因此更是引发了政府和民众们对海外投资者的极度不满。 今年8月，B.C.政府新政，在温哥华的海外人士在转卖房屋时需付15%的土地转让费。10月，联邦政府关闭了允许非居民购买加拿大住房的税法漏洞。(根据旧有税务规则，一直以来非居民，包括外国人在加拿大购买的房屋，如果当做主要居住场所，那么卖房的时候可以豁免缴纳增值税，但主要居住场所只能有一个物业。) 同月，各大银行也开始收紧贷款政策。 房价真的是海外投资者炒起来的吗? 苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)总裁兼首席执行官布莱德·亨德森(Brad Henderson)表示，人们担心海外投资者会影响加拿大房地产市场原因主要来自于本身可承受性的降低。 亨德森说，“房屋价格每个月都在升高， 似乎价格也越来越高，这让很多买不起房的人很愤怒，而这时人们需要一个点可以去发泄，而这个点就是外国购买者。” 虽然目前并没有任何调查数据能显示出海外投资者对加拿大的房屋价格有很大的影响，但是B.C省公布的一组数据显示，征税政策对房市的打压起到了一定的作用。 根据加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的报告显示，在加拿大最大城市多伦多，2016年有2.3%的公寓房主为外国人，这个比例在2015年是3.3%。在加拿大第三大城市温哥华，今年有2.2%的公寓的房主是外国人，这个比例在2015年是3.5%。 10月份，温哥华地区出售的房屋中，仅有3%是出售给外国人的，远远低于7月份的13.2%。 在今年3月，联邦政府计划拨出50万预算给加拿大统计局, 用来收集海外买家在加拿大购房数据，研究其对国内房地产市场的影响。专家表示，尽管外国人房屋拥有权可能会因此有所上升，但不代表他们就会变成替罪羊，房屋价格上涨的因素有很多。 CMHC大多伦多地区的高级市场分析师安德鲁·斯科特(Andrew Scott)也表示说：“真的很难说房屋价格上涨的主要原因到底是什么。同一时间里，有很多因素的存在，虽然我不否认有海外投资者的原因，但是它不一定是主要的原因。供求本就无法平衡，虽然B.C省的新政并不是最好的解决方案，但是时间会解决一切的问题。”

上世纪80年代，日本人四处出击，几乎要买下全世界；而现在轮到中国人在全球扫购，包括泰国的房子。 在泰国旅游胜地芭提雅，市中心二十套小户型公寓的总价，和北京一套学区房差不多。本文讲述的，正是一群在泰国买房的中国人，在国内闹资产荒的背景下，他们的盘算和抉择（视频），在相对富裕的阶层中具有一定的代表性。 ◎作者丨徐颖 ◎编辑|顾佳赟、张欣、张璐 ◎来源丨瞭望东方周刊（lwdflwdf） 已获授权 两周前，“太后”外出遛弯时，恰好听到某售楼小姐介绍楼盘，便立刻回家拿了定金，购买了一套位于泰国清迈的公寓。 芭提雅、普吉岛这些地方的海景公寓可以满足来泰国买房的中国年轻客户对“面朝大海”精致房子的憧憬和幻想。图为泰国芭提雅海滩美景 01 “太后”出门遛了个弯，就在泰国买了套房 李兰称她70岁的母亲为“太后”。李兰告诉《瞭望东方周刊》，两周前，“太后”外出遛弯时，恰好听到某售楼小姐介绍楼盘，便立刻回家拿了定金，购买了一套位于清迈的公寓。 这是她家在清迈购买的第五套房，也是一个月内购买的第二套房。 李兰家之所以敢这么做，是因为他们身边的很多朋友都在泰国买了房。 “最近，接二连三有国内的朋友到清迈看房。因为开发商要涨价，一位朋友半夜赶飞机来买房，但看好的户型还是被大客户抢走了。两年前我花295万泰铢（约50万元人民币）买的房子，现在同样户型已经涨到439万泰铢（约85万元人民币）了。”李兰告诉本刊记者。 02 一口气买下二十套“永久产权”、“没有公摊”、“面朝大海”的泰国公寓 对于中国人去泰国买房的“热度”，感受最深的要数房地产中介了。 现在，每天大概都有8～10个人加张锋的微信，咨询他泰国买房的问题。 在曼谷从事房地产中介工作的张锋告诉《瞭望东方周刊》，9月份以来，能明显感觉到咨询人数和实际购买量在增加，进入10月份，他的团队几乎每天都能卖出去一套房子，最多的时候，来自中国的客户一天就买了近20套房子。 据本刊记者了解，在2016年的最后几个月，泰国房产推介会在北京、上海两城如雨后春笋般涌现。本刊记者曾在北京参加两场泰国房产推介会，每场推介会都有近百位听众，在场的大多数为中老年人，也有少数年轻夫妻。 泰国某房地产公司的客户经理仲蔻告诉《瞭望东方周刊》，近半年，她出差北京的频次明显增多。按照泰国的法律，其公司的海景公寓项目中有49%可以销售给外国人，这其中，80%都被来自中国的客户买走了。几年前，大部分中国客户来自香港，但是，现在内地的客户更多了。 本刊记者参加的一场推介会，在一个小时的推介后，现场成交了五套均价在每平方米2万元的公寓。尽管销售人员只是展示了效果图，但对于一些听众来说，“永久产权”“免费的健身房”“没有公摊面积”“赠送精装修”以及“面朝大海”的效果图本身就具有强大的吸引力。 03 澳大利亚太远了，打“飞的”海外置业也要算成本账 不过，2013年，李兰在泰国买房时并没找中介。 “一位朋友在清迈买了房，我就跟着买了，当时我在国内，买的是期房，只看了平面图就买了，开发商连一个坑都还没挖。”李兰说。 去陌生国家买房对于李兰来说更像是一次赌博。“人生哪个决定不是赌博？结婚、生孩子都是赌博，别人不敢做的事儿，你做了也许就成功了。”她说，“我也考虑过去澳大利亚等地买房，但澳洲太远了，而成都飞泰国就一千多块钱的机票，两个多小时的航程。” 李兰在泰国首次“试水”时，恰逢国内各大城市陆续出台房产限购政策，加上外国人在泰国购买公寓手续并不复杂，手上有闲钱的她，在2014年又在清迈买了两套房。 另外一位在芭提雅向中国客户销售公寓的中介于智告诉《瞭望东方周刊》，2016年，她感觉市场一下“爆发”了。国庆期间，很多中国人来芭提雅看房。“有客户甚至一口气买了二十套公寓。” 04 二十多套小公寓相当于北京一套学区房 芭提雅市中心的公寓，一般单价每平方米1.8万～2万元，因此，二十套20多平方米小户型公寓的总价和北京的一套学区房的价格差不多。 张锋告诉本刊记者，尽管小户型的公寓总价不高，但是也有越来越多的人选择贷款购买，这样负担更小。 目前，中国银行和中国工商银行都在泰国设有分行，也开通了中国人在泰国贷款买房的业务。 工商银行泰国分行零售业务部经理董龙飞告诉《瞭望东方周刊》，该行自2014年2月开办泰国贷款买房业务后，至今约有将近220户通过审批，平均每年约成功受理80户左右，且客户在稳步增长。贷款咨询和办理贷款失败的客户数目暂时无法统计，但至少应在通过审批的三倍以上。 05 北上广深买不起房，那就去泰国海边当“包租婆”？ 张锋说，他的客户绝大部分来自北京、上海、深圳以及广州，即使户籍不是这些地方的，大多数也在这四个城市工作。 2016年，30岁的广州人林晓在芭提雅买了两套房。他告诉《瞭望东方周刊》：“我从事有色金属行业，广州本地已经限购了，赚钱也没地方投。” 因为同一小区的朋友去芭提雅买了房，2016年春节，林晓夫妇跟着朋友一起去芭提雅玩，就买了一套公寓，几个月后又买了一套。 林晓说，国内工作很累，所以一套公寓是平时自己度假用的，花费130万泰铢（约25万元），他的爱人平时做化妆品生意，偶尔进货居住于此。此外，他们花费155万泰铢（约为29万元）购置的另一套公寓则用于出租。 林晓在芭提雅买的两套公寓所在的小区里住了很多中国人，其中20多户都是他在广州居住的小区里的业主，大家都希望住在一起有个照应，也有人希望等房价涨起来再卖了。 林晓说，在泰国买房，单看租金的话收益是不错。在广州，200万元只够买一套房子，月租金也就3500元左右，同样的钱在芭提雅最多能买8套公寓，租金肯定更高。 “我们小区一个人把广州的房子卖了，然后在芭提雅的一个小区买了一层公寓，搞短租投资，然后拿赚的钱在广州同一小区里租了个别墅住。”林晓说。 在北京工作的80后冉宏，在清迈购置公寓已经有3年。他告诉《瞭望东方周刊》，2013年初在泰国旅游时，无意间碰到了房地产推介会，回国后，他在网上查了大量资料，随后的“五一”假期，他就在距离清迈市中心十五分钟车程的一个小区购置了一套精装修期房。 38平方米的公寓（不算公摊，大约相当于国内45平方米），总共算下来花了30万元出头，2014年7月交房。 冉宏告诉本刊记者，他已经收了两年房租，每年大概2万元。他并不担心未来房子难出手，因为房屋总价才30多万元，慢慢收租金也不错。 李兰买的五套公寓，开发商承诺包租10年，每年返还房屋售价8%的收益。这是目前很多泰国开发商的常用销售手段，尤其是针对外国客户，承诺的年收益率一般在4%～10%不等。 李兰说，她的一位朋友也在泰国买了四套房。李兰认为这些公寓对她来说是“拥有抵押物的理财产品”，她和家人拿着这些公寓的包租收益作为在清迈的生活费。“这些钱足够在清迈租一个别墅，还能支付孩子的学费和我们的生活费。”李兰说。 06 泰国：一站式搞定度假、备孕、养老？ 张锋告诉本刊记者，最近来泰国买房的年轻客户开始增加，很多年轻客户在泰国买房的目的并不是投资，而是因为很多北、上、广、深的年轻人买不起房，手头又有一定的储蓄，拥有对“面朝大海”的精致房子的憧憬和幻想，芭提雅、普吉岛这些地方的海景公寓都可以满足这种要求。 泰国宜人的环境不仅吸引来了憧憬浪漫的年轻人，也吸引来了备孕的中年人。 张锋说，现在到泰国买房的中年人越来越多，原因之一可能是，随着国内全面放开两孩政策，一些年纪较大的夫妻，选择来泰国备孕，毕竟泰国环境好。 而因为泰国的医院服务态度非常好，很多医院都有中文翻译服务，加上环境好，一些中介的客户中，还有一批冲着养老去的中老年人。 事实上，泰国早已成为各国人心目中的养老胜地。早在2002年，泰国政府就推出了退休签证制度，并逐步降低了申请门槛。 加拿大人史蒂文今年64岁。退休后，他曾在清迈居住过3年。尽管史蒂文曾在武汉教书，而且他的一个儿子娶了中国老婆，定居在长沙，但他还是选择离开中国来到清迈。 史蒂文告诉《瞭望东方周刊》，除了气候宜人，娱乐活动多之外，清迈还有个好处，就是生活成本非常低。他和妻子每个月花费大概2000美元，就可以维持不错的生活品质。 在清迈，史蒂文有很多来自西方国家的朋友。不过，他说这些人大多数都是租房子住，很少有人买房。 “我并不认为在清迈买房是明智的选择，清迈有很多公寓在售，但是可能价格常年保持稳定，而且在清迈租房子真的很便宜。”史蒂文说，“在清迈，我们每月支付不到500美元就可以在市中心租到1000平方英尺（约92平方米）的公寓。” 史蒂文在清迈发现了一个非常活跃的外国人俱乐部，俱乐部有二十多个兴趣小组，他们经常自发组织一些活动，每月都会有聚会，还有嘉宾发表演讲等。 与经常参加社交活动的外国老人相比，大多数中国老人显得内向、孤独。在泰国的中国老人们，生活主要还是围绕家庭或者华人社区，鲜有外国朋友。李兰说，大多数时间，她父母都和外孙待在家里，或者和她一起出门散步，没有本地朋友，只是偶尔去其他华人家里打麻将。 在泰国从事房地产中介工作的于伟告诉《瞭望东方周刊》，2011年他来到泰国时，他的母亲一起从广西来到曼谷养老，但他的母亲大多时间都在家里照顾小孩，很少外出。“如果孩子不在，她很快就要回去。”于伟说，因此，目前到泰国购房养老的，依然是少数。 购房者在一泰国楼盘展开咨询 07 可以买公寓，但小区的路若是租来的，你可能会“无路可走” 在泰国法律中，外国人可拥有公寓，但是须符合每栋公寓中外国人占49%以下，泰国居民占51%以上的比例。 史大佗说：“签署购房合同时，还需要注意，所购买的房子是否还有卖给外国人的配额。” 即便拿到配额，也还有不少潜在的“坑”。 因为泰国土地为私有，所以有的小区里面的道路的所属权未必属于开发商，可能是开发商临时租赁个人的，如果租约到期可能会出现小区住户不能使用小区道路的情况。 邱震在普吉岛从事房产项目开发已有近十年，他告诉《瞭望东方周刊》，在泰国购买期房需要注意项目是否通过 EIA（环境评估报告）。他的一位朋友就曾在泰国购买8套公寓期房，首付了100万元，结果开发商迟迟没有通过EIA，本该交房的时候，楼都还没有动工。 “买期房签合同时，开发商如果没有通过EIA，需要告知客户正在申请EIA，合同条款应注明如果EIA通过，则继续履行合同，如果不通过，就需要退款。”史大佗说。 史大佗建议，在购房之前，还应该对开发商的情况进行调查。一般大的房地产开发商会直接购买土地开发项目，但是一些小的开发商有可能与土地的所有者合作开发，这种情况也会存在一定风险。 目前，曼谷、芭提雅、清迈以及普吉岛的开发商承诺包租的酒店式公寓深受中国人的喜爱。开发商一般承诺与购房者签署5～10年的包租协议，并承诺年收益率在4%～10%的租金回报。 不过，史大佗说，购买开发商承诺包租的公寓，最好找有信用有实力的开发商，否则，承诺高额包租回报实现不了出现纠纷时，往往维权也比较麻烦。泰国的诉讼时间比较长，维权的时间成本比较大。 2016年3月2日，泰国曼谷沙吞区延纳瓦街区的一处在建高层公寓 08 俄罗斯人走了，中国人来了...... 最近，邱震的公司最新开发的普吉岛某公寓项目已经在建承重墙了。他告诉本刊记者，49%的可以卖给外国人的公寓配额中，已经有80%卖给了中国人，剩下的51%的只能卖给泰国人的配额中，目前只卖出去了10%。 “泰国实行土地私有制，他们更倾向于买别墅或买土地盖别墅，购买公寓的意愿不强。”他并不回避项目的闲置问题，“不过，卖不出去的公寓可以作为酒店打理。” 邱震参与普吉岛房地产开发已有10年，他初来这里时，普吉岛海边公寓的大买家是俄罗斯人。不过，随着近两年卢布大幅贬值，中国人正在取代俄罗斯人曾经的角色。 据2015年1月中国驻泰国大使馆商务处网站援引泰国媒体的消息，芭提雅公寓地产的外国投资者中，俄罗斯人占比估计不低于50%。但是，因卢布危机，有高层公寓项目中，俄罗斯投资者已经撤资。 同时，来自俄罗斯的投资者和购房者，也开始抛售手中的房产。在2015年，有开发商对媒体称，卢布危机已经导致芭提雅出现房源大量空置，有的项目甚至停工。部分新项目延缓进度。 2015年6月1日，中国驻泰国大使馆商务处网站援引泰国媒体消息，泰国QH地产总裁兼常务董事察差（前交通部长）指出，芭提雅低端公寓市场供应过剩，房源供应量非常高。他非常担心该区域地产企业倒闭或出现地产泡沫风险。 2014年底到2015年初，芭提雅公寓地产现状调研结果显示，芭提雅售价低于150万铢的公寓地产项目待售房源存量非常高。当时，代理销售房源的总价值高达37.12亿铢，而该市场的房源需求总值估计仅为5.40亿铢，约合代理销售房源总价值的14%。 曼谷房产中介张锋告诉《瞭望东方周刊》，诚实地说，在芭提雅和普吉岛买公寓的增值空间真的很有限，二手公寓转手出售是个问题，这类公寓更适合为了买房而买房的人。 2016年4月份，泰国媒体发文称，泰央行房地产报告表明，经济低迷侵蚀购买力，泰国房地产销售剧降，风险飘升。风险上升的趋势虽有所缓和，但仍处在高位。特别是在大经济环境存在变数的当前，必须加大对房地产市场可能引发的风险的关注。 2016年8月，全球房地产指南(Global Property Guide)发表文章称，开发商应该谨慎对待泰国房地产开发，因为“经济仍然缓慢，家庭负债高，农产品价格低，对消费者的购买力有影响”，泰国银行的一位高级总监说。 注：文中刘林、于伟、邱震、于智、张锋为化名，智谷有删减。

正所谓“没有对比就没有伤害”! 如果你觉得加拿大的房太贵，试试在上海买房安家就知道什么是“真贵”了! 上海的西北角有这样的一个两居室：一个厨房、一个堆满衣架的小阳台、客厅有一个空调，房内没有壁橱。从整体上看，房子比较旧，然而房价确实惊人的贵，高达200万加币。 附近一个400平方英尺(37平方米)的公寓，看着更加破旧，但是仍旧开出了160万加币的天价，停车位需要额外拿6万加币。 即便如此，附近的房屋仍旧卖的很快。所以，上海很多人纷纷开始在其它地方买房，如加拿大! 加拿大已经成为中国买家看中的第三大国际房地产市场，仅次于美国和加拿大。 近些年，温哥华成为中国买家争先抢占的市场，很多有钱人纷纷在这里购置房产。7月份，卑诗省政府宣布对外国购房者加税。 但是，这并没有降低中国买家对加拿大房地产市场的热度。很多有钱人都愿意购置房产以供后代人享用。 最近，上海一个高科技行业的总裁在卑诗省素里买了一套6000平方英尺(557平方米)的房子，安置自己的妻女。他每月都需要在中国和加拿大之间来回飞，但是他相信这一切的牺牲都非常值得，因为孩子可以接受西方教育，可以在国外上大学。 根据相关网站的报道，多伦多已经打败温哥华成为中国买家最中意的城市。和去年同期相比，今年9月份咨询多伦多房产的人数已经增长85%。 那么，上海和多伦多的房价到底相差多少呢? 就每平方米来说，多伦多的房价是$6,500;而上海的房价是$8,100; 70%的中国买家都在加拿大寻找30万至100万加币的房子，30%的中国买家在寻找150万加币以上的房子。 不过，比较全球2000多个城市生活成本的网站出台的2016年12月的数据，多伦多的生活成本竟然比上海还要贵。 吃：多伦多比上海贵5% 租房：多伦多比上海贵16% 交通：多伦多比上海贵84%

随着家庭成员的增加和住房需求的扩大，许多人打算要小房换大房。但眼下多伦多已经变成全加拿大最热的房地产市场，对一些人来说，想要换大房的心愿已经变成巨大的负担。 Rajiv Kaushik和Natalie Alvarez夫妇都是Brock University的教授。两人的第二个孩子在两年前出生，他们当时就开始计划着换一间大一点的房子。他们2007年时在多伦多中城区买了一栋两居室的半独立屋，当时的买价是54万。 起初两人打算以85万的价格把这个房子卖了，换一套大一点的、大概价格在120万的房子，但谁知大多伦多地区的房价就像坐火箭似的一下蹿得太快太高，去年的平均价格就涨了23%。虽然他们现在的房子已经能卖到将近100万，但他们原来想买的120万左右的大房子，已经飙升到接近160万。 如果要换这样大一点的房子，对他们来说，就意味着要背60万的房贷。Kaushik算了一笔账，土地转让税、找地产经纪的费用以及其他一些买卖房的开支等，七七八八加起来大概还要额外的10万元。 这样算下来，Kaushik认为对他们来说成本太高太吃力了。于是两人今年早些时候商量了一下，只好选择把现在的房子重新装修改造一番，其中包括在原来的房子上加盖一层700平方呎大的阁楼空间，用来做一间主卧、一间浴室还有一间两人用的书房。 整个装修过程大概用了7个月时间，总共花费大约30万出头。他们认为，按照眼下的情况，装修比换大房的成本要小多了。 市场火热 差价扩大 眼下多伦多已经成为全国最火热的房地产市场，据统计，2016年大多伦多一套房产平均在17天之内就能完成交易。但对于一些像他们俩这样的屋主来说，买卖房屋的费劲折腾、加入抢房竞价战争、背上大笔房贷的压力等负担，让他们无法选择搬家。 还有一个原因也让一些想要换房的人产生了犹豫。如今小房和大房之间的价格差距已经越来越大。在大多伦多地区，今年11月时一栋独立屋与一栋镇屋的差价已经达到46万元左右，在2013年11月时，两者之间的差距只有27万8000元，三年间涨了65%。 CIBC首席经济师Benjamin Tal认为，现在房价仍然上涨很快，尤其越大越贵的房子，增幅要大过小房子。而这类房子价格飙升的背后主因是国内外投资者的推动，而非这些想要以小换大的屋主们。

　　去年11月到今年10月，整整一年的时间里，全加拿大总共有86万名业主动用房产来贷款，总额超过410亿元！这么多人贷这么多钱干什么用呢？       通过调查发现，资金主要用途是装修和债务调整，果然是房子弄来的钱，还得花到房子上去啊。自10月末开始，全国960万名业主中，9%曾在过去12个月通过加按揭、或者房产净值额度取得贷款，比例与此前一年基本相当，但相比历年来11%的水平要略低一点。      资料显示，这些业主平均每家的贷款额约47600元。 　　“我的房子很旧了，有了这笔钱可以重新装修一下，住的舒服点。”家在素里的Ellan是墨西哥移民，有一套30多年历史的独立屋，和父母、妻子以及儿子一家四口住在里面，从入手后至今将近20年时间里一直没有装修过，无论是水暖管道还是屋顶墙壁，都已孱弱的不堪一击。但多年来赡养老人、养育子女，他一直没有多余的钱装修，如今两个孙子孙女已经出世，房子里聚集了越来越多的人，他终于痛下决心装修一下。        “我们决定用房子贷款，毕竟装修下来不是一笔小数目，一下子拿不出来。”通过贷款，Ellan拿到了6.3万元，请装修公司重新装修了一遍，更换了屋顶、地板、门窗、花园栅栏、锅炉、厨卫设施，粉刷了墙壁，维修了水管……7月开工，历时45天，老房子焕然一新，全家老少三代开心入住。        根据加拿大按揭专业人员会(Mortgage Professionals Canada)的调查，利用房产贷款的主要原因是应付家居装修或维修的开支，估计达到128亿元，占了总贷款额31%。 　　住宅装修成为业主贷款主因的现象并不令人感到意外。事实上�o一些经济专家曾经指出，诸如温哥华和多伦多地区楼市炽热，越来越多业主没有足够的能力换房，只能将现有的住所翻修，长住下去。 　　调查还显示，业主们通过房子贷款的另一个原因是债务重整或偿还其他的债务。房贷加按或房产净值额度的利息成本较低，所以经常被用来先行清还诸如信用卡等高息债务。加拿大按揭专业人员会表示，这种用途的贷款合共116亿元，份额28%。其他主要的理由还包括了投资及购物，分别达到91亿元及39亿元。

     今年大多伦多地产市场一遍好景，成交屋价两旺，不禁叫人再次羡慕地产经纪收入。不过，有从业员表示，地产行内竞争剧烈，经纪实不易做，恐怕全年难免有一些同行大致上白忙。 　　今年内曾经卖屋的业主也许会对这个说法大感意外，因为他们放盘不需多久便能找到买家，支付的佣金却数以万计，反映出地产经纪收入应会不俗。 　　这样的印象并非没有根据。多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)资料显示，本年至今平均放盘日数只需17天，以均价5%计算，卖家支付佣金约36,500元。换句话说，地产经纪只要有楼盘在手，剔除前期工作不计，一般只打理为期2个半星期的放盘，便可望收取一半的佣金，亦即超过18,250元，平均每天逾1,000元落袋。 　　不过，这些只是表面数字，并非真正反映出地产行内的一般情况。从业员徐华飞解释，今年总成交量估计应会超过11万宗，但大多伦多地区却有约46,500名经纪，人均的生意额只是约2.5宗，根本是僧多粥少。 　　上月份大多伦多地区住宅均价已升至超过77.6万元，但全年至今来说，平均屋价则只是约73万。这名地产经纪指出，以全年均价计算，成交总额大约800亿元，佣金一般是3.5%，合共估计约28亿，所以地产经纪本年至今的人均佣金只有稍逾6万元，扣除开支，净收入也就只有2至3万。 　　根据这名地产经纪，除了人均收入不高之外，行内另一个大问题是收入参差，8成的佣金总额归20%的经纪所有。他指出，大约有1万多名的经纪赚取共逾25亿元的佣金，平均收入约25万，但在开支及皮费七除八扣之后，年尾计数，真正可以拿回家的也并不多。 　　这些开支包括公司分帐、广告费、牌照费、保险费、品牌费、车辆交通费、礼品招待费、市场营销及办公费、回扣及所得税。 　　他说："到年末正真落到自己口袋里的，也就只剩下可邻巴巴的养家煳口的钱了。" 　　他在谈及目前行内的情况时说，市道愈火爆，竞争愈激烈，一些地产经纪会入不敷支，面对淘汰的危险。

　   调查发现，加拿大人在选择房贷方面处理草率，所用的时间只较选购新家具多出75分钟。根据民调机构Ipsos的调查，67%的加拿大人认为房贷是人生重大决定，但实际上却很快便会作出决定，一般不用6小时。 　　调查结果显示，加拿大人选购新家具及策划度假所花的时间分别是4.5小时及7.75小时，但在选择房贷方面，则只需5.75小时。 　　问题可能在于加拿大人习惯与大银行交易。大部分人在签署房贷合约之前，都不会先行货比三家。这次调查由利率资讯网站LowestRates委托进行，结果显示，在对上一次的房贷安排之中，只有8%的人使用利率比较网站的服务，但有60%表示将来会这样做。调查又发现，透过银行来找寻房贷的人占67%，至于使用房贷经纪服务的人，则只有22%。

　　几年前曾经与温哥华联袂举行过冬季奥运会的加拿大太平洋沿岸的滑雪胜地惠斯勒，在2010年冬季奥运会前就开始房价猛升，到现在不要说买房居住、就是租房居住对许多在惠斯勒工作的打工者来说也成了负担不起的事情，他们只好选择在自己的汽车里过夜。 　　车里过夜一族 　　年轻小伙子戴维斯Dan Davies 和杰姆斯 Andrew James就属于这样的车里过夜一族。在冬季冰冷的冬夜，他们全身包裹严实之后钻进汽车里的睡袋渡过这漫漫长夜。 　　戴维斯半开玩笑的告诉加拿大广播公司记者说，他们睡觉的那辆有四十多年车龄的面包车就是他们现在能够找到的最好的“家”。 　　24岁的戴维斯来自英国威尔士，职业是木匠，他和朋友一起在12月初来到惠斯勒，想边工作边享受滑雪胜地惠斯勒。由于惠斯勒最近几年闹房荒，有不少工地在开工建设，繁忙的景象甚于2010年奥运会前的建筑热潮。 　　英国来的年轻木匠戴维斯与朋友在面包车里过夜 　　惠斯勒现在的房地产开发热甚于2010年冬奥会前 　　惠斯勒游客如潮 　　惠斯勒滑雪胜地人潮踊跃的原因一是这里非常好的滑雪条件，另一个是加元对美元汇率的低迷吸引了大批的外国游客。 　　打工者们不但要与别人“同房“住有时还要”同床“住 　　惠斯勒副市长坎普顿Jack Crompton指出，人口只有1万的惠斯勒市在过去2年新增了1500个工作岗位;这样巨大的就业增长幅度再加上如潮水般涌来的游客，这使得许多想增聘员工的公司由于无法给新员工找到住处而无法增加雇员。 　　在省政府的资助下，惠斯勒市政府正在建设的有一百个公寓单元的租房住宅区将在2017年夏季完工，已经有615人在排队等待租住这些公寓单元，估计要等两年的时间才能有空房。 　　找工易找房难 　　来自英国的年轻木匠戴维斯说，在惠斯勒的建筑工地找个工作不难，难的是找个住的地方。想要租房住可房租贵得付不起。比如，一间不大的房子四个人睡，上下铺的上铺每个月就要付1千加元;想在公寓楼单元里分租一个小睡房每个月要付2300加元。 　　租不起房子想露营吧，夏天在宿营地住帐篷没有问题，但在冬季夜间零下十几度的天气里野外露营不可行。 　　戴维斯和杰姆斯合买了一辆老旧的面包车，晚上睡觉前打开发动机吹暖风25分钟左右，然后关掉发动机、趁热钻进睡袋开始睡觉。他们买了健身房的会员票，以使用那里的厕所和淋浴设备。 　　像戴维斯和杰姆斯这样的车里过夜一族里还有女生。一位在超市打工的女孩就独自一人在面包车里过夜。 　　车里过夜一族还要打游击 　　车里过夜一族们有时要打游击找过夜的停车场 　　市政府虽然对戴维斯这样在停车场的汽车里过夜的车里过夜一族比较宽容，但有时他们也会由于非法夜间停车碰到吃罚单或者是遇到汽车被拖走的情况。 　　在连续吃几张罚单的情况下，车里过夜一族们会暂时离开惠斯勒到附近其他城镇停车过夜，等风声不紧了再回来。

　　四五年前，当李文泽决定斥资700多万元买下位于重庆市南滨路的一间商铺时，他想，这个由李嘉诚旗下公司开发的项目，日后定能给他带来丰厚的回报。但现在李文泽后悔了。 　　上述项目名为“珊瑚都会”，由和记黄埔地产(重庆南岸)有限公司(下称“和记黄埔重庆公司”)负责开发。该公司当时宣称，项目将被打造成重庆“滨江地标全新天地”，人们在这里可以享受到“购物休闲高尚体验”。 　　位于南岸区的南滨路拥有重庆著名的美食街和多个大型购物商场，是外地客人来重庆的首选地之一。第一财经1℃记者在南滨路看到，与开业较晚的“东原 1891”和长嘉会购物公园等大型商城的繁华热闹相比，自2012年开始正式营业至今，珊瑚都会相对冷清，很多商铺处于空置状态。 　　包括李文泽在内的多名业主认为，“珊瑚都会”开发商从项目出手开始便存在虚假宣传、虚假承诺等行为;之后未积极履行招商义务，也没有采取补救措施解决商场整体招租问题，导致整个商业项目闲置数年，这是项目没有经营起色的重要原因所在。和记黄埔重庆公司则对1℃记者回复称，“作为一家重诚信的企业，我司一向恪守法律法规与契约精神，严格履行双方签署的合同规定。” 　　业主感觉被诱惑 　　今年30出头的李文泽平时喜欢看一些商业书籍，其中包括李嘉诚传记。他当时看好珊瑚都会，正因为这里是李嘉诚的项目。他说，李嘉诚不仅在商业上非常成功，而且“把诚信当作第二生命”。 　　长江实业地产有限公司(下称“长实地产”，01113.HK)官网显示，珊瑚都会所处位置优越，交通便捷，距解放碑约五公里，距江北机场约三十五公里。整个商业项目总建筑面积约65000平方米。沿江主题式商业街令游人仿如置身欧洲高级购物大道。 　　工商资料显示，和记黄埔重庆公司于2004年4月5日成立，注册资金为33亿元人民币(专题)，公司法定代表人周伟淦系长实地产执行董事。 　　当时到珊瑚都会销售现场了解投资情况时，李文泽从销售人员口中和宣传材料中得知，这里将被打造成重庆第二个大都会东方广场。 　　作为重庆著名地标之一，大都会东方广场之于重庆，好比黄埔新天地之于香港(专题)。这是李文泽看好珊瑚都会的原因之一。“大都会在重庆是一个高端商城，拥有很多奢侈品牌。”他说，“那里的生意非常好。” 　　李文泽看好珊瑚都会的原因还有，双方签订销售合同时，开发商承诺返租，并签订返租合同。“当时承诺三年的返租期，每年返租5%。”他的理解是，“言下之意就是(把珊瑚都会)整体打造成为一个奢侈品牌。” 　　李文泽说服父母和另一名亲戚，两家人在2012年拿出了700多万元，在珊瑚都会买下一个总面积为200平方米的商铺。“当时签合同(的时候)没有太认真阅读，大脑已经被销售人员说得很确信这个合同是没有任何问题的。”李文泽说。 　　珊瑚都会另一名业主刘泠栅在接受1℃记者采访时说，她当时在签下这个300万元的合同时，和销售人员“直接翻到最后一页就签了”。 　　同为珊瑚都会业主的唐晓燕相对谨慎。她说，在签合同的时候，她反复向销售人员提问，并希望对方能在合同里面加上开发商要对珊瑚都会进行统一打造的有关内容。她以自己的经验分析说，从过去的实践来看，任何一个大型的商业综合体，如果没有统一打造，那么后期运作会非常困难。 　　唐晓燕的建议未被采纳。不过，由于对方当时口头承诺对商铺进行三年返租和统一打造，她最后还是签下了这份将近200万元的合同。签完合同后，唐晓燕便很少过问有关珊瑚都会的进展情况。三年返租期到期后，她才发现，进驻珊瑚都会的商家寥寥无几，相关宣传推广工作也少得可怜，“根本不像和记黄埔很高(端)的样子”。 　　其他业主同样发现了类似的问题。他们还发现，在当时双方签署的合同中，其中一份附件协议中写道：“本补充协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同以及所有其他附件一起构成一份完整的合同……甲方所作的售楼广告、售楼书、示范单位、模型等推广材料仅为宣传目的而设立或提供，不是买卖合同的附件或组成部分，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求，其内容与买卖合同不一致的，以买卖合同的约定为准，未列入买卖合同之中的，则视为没有约定且甲方未承诺。” 　　在他们看来，这意味着，当时销售人员关于统一打造项目等口头承诺都是出于“诱惑”的目的。自2014年开始，珊瑚都会近200名业主成立了业主委员会，至今已经多次向和记黄埔重庆公司及当地政府有关部门就上述问题进行反映。 　　接受记者采访的多名业主说，在过去几年与和记黄埔重庆公司的各种“维权”交涉后，问题毫无进展。他们认为和记黄埔重庆公司在该项目中主要存在四个问题：欺骗投资者高价购买;所作承诺拒不履行;阻扰业主开展自救;漠视业主陷入绝境。 　　2016年12月2日，1℃记者就上述有关问题向和记黄埔重庆公司提交了书面采访函。 12月12日，该公司向记者回复的《关于珊瑚都会事件的回应》开头写道：“作为一家重诚信的企业，我司一向恪守法律法规与契约精神，严格履行双方签署的合同规定。” 　　回应最后写道：“关于珊瑚都会部分商品业主近日对项目招商情况提出的意见，我司一直与业主保持理性沟通，以寻求共识。对于最近有小部分业主以非理性的过激行为表达诉求，阻碍我司正常运营，以及损害我司声誉和导致经营损失，我司保留一切法律追索权利。” 　　12月14日，记者来到了位于渝中区的和记黄埔重庆公司办公室时看到，几位自称是珊瑚都会业主的人，正在坐在该办公室门外，身边放着几块写着“还我血汗钱”等内容的牌子。当天，记者继续就上述问题采访和记黄埔重庆公司推广部有关负责人。两位分别姓金和姓刘的工作人员向记者表示，他们没法回答任何问题。 　　商家门庭冷落 　　张白浪是重庆索莱里餐饮文化管理有限公司的老板，2015年12月，他在珊瑚都会二期项目三楼租下了5间商铺。在投入300多万元对铺面进行装修后，2016年三四月份，餐馆正式营业。“说来你不信，到现在我已经亏七八十万了。”他对记者说，当时来到这里，看好的正是“和记黄埔这个牌子”以及珊瑚都会的优越位置。 　　张白浪说，整个珊瑚都会的人流量实在太少了，到他这里来消费的几乎都是他的朋友。 　　12月15日，午餐时间，记者在这家餐馆观察了整整两个小时。在这120分钟里，没有任何其他客人光顾，甚至在餐馆走廊，亦无人路过。“几乎每天都这样，晚上也这样。” 张白浪说，自己最多能撑到明年春天。到时候，再无起色，他就不干了。因为“根本承受不了每个月亏七八万的局面”。 　　距索莱里餐馆不远，是一家古典装修的名叫绿水台茶府的高级茶馆。绿水台茶府开业三个月以来，一直在亏钱。“一天能卖个几百块钱，人工加租金一个月的成本需要七万来块。”绿水台茶府老板刘廷波对记者说，“现在一个月亏损三万块。” 　　在位于珊瑚都会二期一楼一间名叫天赐玉道的玉店里，由于没有客人光顾，店铺王老板正忙着玩手机游戏。王老板自称是新疆人，他当时来这里开店的原因与其他人不同：人流少，安静。“玉器店不能开到人流量太密集的地方，因为不一定每个人都有这样的消费水平。”他对记者说，“进来的人能喝喝茶，聊聊玉，这就是主要的目的。”现在，王老板表示，这里的人流量也太少了。 　　记者从珊瑚都会二期商业平面图看到，珊瑚都会二期高四层，其中一层到三层共有大约160间商铺。但目前，入驻的商家仅有天赐玉道、林海听风、巴味堂、索莱里生态艺术馆等14家。这还包括其中已经关闭的几家。 　　除了一层和三层仅有的几家开业的商铺外，其中二层几乎全部空置。“二楼都是空的，我们看着都非常压抑。”据刘廷波和其他业主介绍，二层商铺目前的拥有者，主要是和记黄埔重庆公司。 　　珊瑚都会一期商业平面图显示，入驻的商家仅有农业银行滨江分行、中国体育彩票、阿蓉海鲜馆等18家。 　　“我们有个(珊瑚都会)微信商家群，只有49人，里面还包括装修公司老板在内的其他人员。”刘廷波说。 　　“李嘉诚是个好人” 　　受访业主认为，导致驻珊瑚都会出现如此高的空置率，主要原因是开发商在商铺返租的三年期间，没有对外进行统一招商。 　　不进行统一招商，很多商铺难以出租。由于这里的商铺单间面积较小，如果一名商家需要一间面积较大的店铺，就必须同时与几个商铺相连的业主谈判和签合同。由于每个业主对商铺租金价格等问题均有不同，常常导致招商失败。 　　比如，张白浪餐馆一共需要5间连在一起的商铺组成，他就需要与五名业主同时谈判。但由于每名业主的意见都不一样，最后，他的餐馆只能隔成了两三块，中间夹着其他铺面。 　　受访者说，一名商家需要同时与多名业主谈判，其过程和手续，十分复杂，这导致很多有意入驻珊瑚都会的商家最后都跑掉了。 　　“开发商手上还有很多门面，没有卖。”刘廷波认为，“如果能够把这部分门面拿出来招商引资和进行大量推广的话，那么力度就很大。” 　　受访商家表示，基于珊瑚都会目前出现大量空置的情况，业主可以考虑把租金降低一些，甚至可以免租一段时间。他们认为，这种方式可以吸引更多的商家入驻，从而慢慢形成商业气氛。“业主也有问题，有的要价很高。”一位商家说，这导致很多商家不乐意进来。 　　和其他商家的想法一样，唐晓燕等业主曾向和记黄埔重庆公司提议，把公司目前自有的商铺拿出来招商，通过引进主力商家来树立其他商家对珊瑚都会的信心，最后把它搞活。 　　据业主介绍，目前珊瑚都会大部分面积已经出售，和记黄埔重庆公司持有约10000平方米。他们表示，过去几年，开发商没有对珊瑚都会进行统一招商的原因，是希望把商铺全部销售出去。 　　近几年来，李嘉诚不断抛售内地的投资性物业已经引起了社会的关注。2013年8月，李嘉诚旗下公司以26亿元出售广州西城都荟广场项目;2013年10 月，又以71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心;2014年4月，李嘉诚次子李泽楷旗下的盈科大衍地产发展有限公司(00432.HK)宣布，以 72.01亿元出售北京盈科中心;2016年10月26日，李嘉诚旗下长江地产又宣布以200亿元人民币抛售上海世纪汇广场。 　　据受访业主介绍，经过与和记黄埔重庆公司多次交涉，终于引起该公司香港方面的重视。最后，和记黄埔重庆公司表示，愿意拿出1560万元对珊瑚都会进行招商引资等运作，并大约在2015年下旬成立了珊瑚都会招商中心。有的业主表示，这1560万至今一共只使用了几十万，主要是花在对珊瑚都会进行规划的身上。但 1560万元有多少用在了招商上面，和记黄埔方面并未公开。 　　珊瑚都会业主还在就上述问题与和记黄埔重庆公司进行沟通，但效果甚微。他们希望得到李嘉诚的直接关注。有的业主表示。“李嘉诚可能还不知道”，“李嘉诚是个好人”。  

  　　说起租房，房东有房东的苦，房客有访客的忧。对房东来说，如果遇到一个邋遢的房客/“租霸”，不仅可能拖欠房租，还可能把自己的房子弄的乱七八糟;对于房客来说，不仅房租贵房子难找，而且能碰到一个善解人意的房东也是非常困难的。 　　如果房东和房客能相互了解彼此的情况，那是不是就很容易很多了呢?LandlordWatch是多伦多一个租房信息网站，主要列出房东和房客之间的各种矛盾，而且融合了政府提供了相关租房数据，让房东和房客更加透明。 　　近日，该网站给出了2014年至2016年多伦多最差的100个出租房和多伦多最差的100个房东。计算方法主要是通过双方违法规定的记录。 　　以下就是多伦多最差的5个房东，租房的时候千万不要碰上! 　　1. Toronto Community Housing - 8339次违法 　　2. Bnai Fishel Corporation - 1031次违法 　　3. 1147335 Ontario Inc. - 768次违法 　　4. Morgis Properties Ltd. - 733次违法 　　5. Lloydbrook Investments Inc. - 726次违法 　　以下就是多伦多最烂的5个公寓，千万不要租住在这里! 　　1. 104-105 West Lodge Avenue - BNAI Fishel Corporation - 955次违法 　　房客现身说法(网友@ OPPOSITEGCOSTANZA)：我曾经住在这里的18层楼，这里一共有四部电梯，但是其中三个时好时坏。我当时去看房的时候还很好，但是之后电梯就经常出故障。 　　公寓比较脏，当时管理员说会进行整修，还说窗户已经被清扫过(实际并没有)，他们对于噪音及各种投诉也置之不理。 　　当时我楼上的邻居养着两只狗，狗的指甲很长，而且带着很长的锁链，每天都很吵。 　　有次我到阳台上去，手臂上突然感觉凉凉的，天没下雨，我抬头一看，竟然是楼上的邻居顺着阳台在处理狗狗的粪便。 　　2. 1765 - 1775 Weston Road - 1147335 Ontario Inc. - 768次违法 　　3. 15 Martha Eaton Way - Sun Life Assurance Company of Canada - 640次违法 　　4. 275 Bleecker Street - Toronto Community Housing - 596次违法 　　5. 170 Chalkfarm Drive - 2021349 Ontario Limited - 513次违法  

　　美国央行已经多次声称要加息，但似乎都是雷声大雨点小。这次，终于定了!随着经济好转，川普上台，真是时不我待的好机会。 　　美联储将基准利率调整为0.75%，整整上调25个基点。这一数字已经超过了加拿大央行的0.5%，是10年以来首次出现利率高于加拿大的情况。 　　加拿大房屋按揭利率可能会上调 　　美国周三的这次利率调整已经在市场上直接反应出来。TD银行的副总经济师 Derek Burleton表示：“戏剧性的反应应该不会有，但连锁性的一系列影响肯定不可避免。” 　　以下是对加拿大经济最直接的影响： 　　加元 　　一般情况下，美联储加息就意味着美元会持续走强。相对应的，加元就会收到冲击。 　　Burleton说：“美元上涨，如此同时加元面对下跌风险。但我的直觉告诉我，特别大的 　　市场波动应该不会发生。” 　　这些指数将决定了美联储在明年的态度。毕竟一年中有四次加息机会。“如果信号少于4个，美元走低，那么加元就会上升。”CMC Markets Canada的首席市场分析师Colin Cieszynski说道。 　　这就意味着明年应该不会有这么多加息。美联储还是采取观望的态度来面对特朗普刺激经济的一系列计划。“我觉得美联储会采取一种稳妥的方式的。”Burleton说道。 　　石油价格 　　Burleton认为石油价格不会有特别大的变化，毕竟刚刚不久前，全球石油输出国家才共同签订了减少产量的协议。 　　但是，“如果美元持续走高的话，肯定石油价格就会被拉下来。这很公平，任何商品都逃不掉。”Burleton补充道。 　　利率 　　加拿大央行面对美国的这次提高利率行为，虽然说不会立刻就做出相应的跟进举措，但的的确确面对的是上调的趋势。“加拿大不一定在压力下跟进美联储也立刻提高利率，但毫无疑问的是，央行至少不可能降低利率了。”Cieszynski说。 　　加拿大央行行长波罗兹 　　我们不太可能会看到利率的调整，除非加拿大经济突然加速发展，那这样加息的压力肯定会增大。除非有重大事件发生，比方说像美国曾经的房地产崩盘，那么利率就会下调以刺激经济发展。” 　　按揭利率 　　如果利率上升的话，银行按揭贷款利率肯定也会相应上升。 　　Cieszynski表示：“如果全世界的利率都在上调的话，那么银行肯定会在压力之下上调其按揭贷款利率。” 　　每当加拿大经济出现不稳定的表现时，房地产市场就会出现贷款申请人临阵退缩的现象，并且房屋抵押贷款申请的拒签率将会上升，这些都会造成本地买家减少购买和投资房地产的行为。 　　我们目前已经看到加拿大的银行按揭贷款利率开始攀升了，而且这一趋势应该不会扭转。

　　最近买了一套房子，之后把现住的房子挂到市场出售，不到两周便有买家签下了购买合同，有读者对我的这段经历很有兴趣，于是今天写下来分享。 　　新居一偶(粉刷前)       1、“漫长”的买房经历 　　到目前的大学就业之后，我一直住在开始买下的离市中心约15英里(约合24公里)以外市郊里的房子，因为喜欢山里浓密的绿化和清静，上班也不算远，每天单程开车要15到20分钟之间，基本没堵车现象。 　　事情在丫丫上私立学校之后起了变化，她的学校在我工作的大学附近打篮球的业余俱乐部的训练也都在我工作附近，孩子在学校和训练之间很难回家休息，而且各种接送周转也让我的时间变得捉襟见肘，于是决定换房子到市里，当然也为换种活法，那就是住到离什么都近在咫尺的方便之处。 　　决定买房后首先要银行证明我们不需要卖掉房子就能买新房，而且有个预批下能拿到的房贷数额，这个文件在买房子offer(出价)时几乎属于必备。从2015年12月开始看房子， 前后看了不下一百套，看上的好地点房子走俏无比，有时候上市当天就被买走了，这对喜欢有时间慢慢决定的我来说很不适应。今年夏天有一次我们曾看好了一套离大学很近的一套房子，因为知道这套房子很快会卖出，虽不喜欢藏许但我们当天还是给出了offer，但后来我们才知道，这套房子上市当天就有三个买家，我们不愿进入拼价格大战，加上对房子的一些地方有所保留，于是撤出。 　　到了10月底，终于成功签下目前已经过户的这套房子，当时也有另外两个买家，好在我们幸运胜出，离上班开车三分钟，离星巴克和各种商业中心很近，但又是闹市寂静的一偶，价格也好，如今我们已经完成了小装修，等待迁入。 　　近一年的买房经历我最深的感受是，美国房地产现在真正是一个完完全全的“卖方市场”。 　　2、“迅速”的卖房过程 　　卖房的经历再一次验证了买房时的感受。 　　签下新房后，把现有的房子粉刷了一遍之后就挂到了市场。房子在郊区，四季度假区里，地产不像市区那样热得烫手，但也算是较好的区域。房子的建筑面积350平方米左右，属比较大的房子，因此并不是好卖的那种。但12月初挂出去之后，来看的买家络绎不绝，有时候周日下午都因为有要看房子的人不得不全家躲出去，真真感觉现在要买房子的美国人太多到不要不要的程度。 　　两周后，两个意向买家浮出水面，因为买家之间的竞争，最后合同签署的价格和要价十分接近，买家向我提供了银行能贷下买价房贷的证明，双方签下弗吉尼亚州标准的买房合同，如果一切顺利明年2月初将完成过户手续。 　　而就在几年前，我们这里的房子两个月能签合同就算快的。 　　非热销区域、大面积的房子如此短时间出手，再一次证实美国房地产目前的“卖方市场”的特性。 　　3、建新房的困惑 　　在漫长买房的各种挫折情绪中，我曾一度准备买地建房。 　　好处是，可以选择在喜欢的地点建造一套自己喜欢结构的房子。于是开始看地，地价不算贵，这点我在《永久产权，看我在美国买地花了多少钱?》一文中曾详细叙述过，而且从目前市区地价走势来看，买地本身应该算得上比较不错的投资，于是我投入了很多时间。 　　但真要建房的时候，我却犹豫了。原因是美国目前建新房成本很高，譬如买一套10年以内新、质量上乘、300平方米左右使用面积的独栋屋的话，在市区较好地盘的价格在35万美元以下;但建一套新房子要花到42到45万美元之间，看了几个比较中意的设计方案都觉得在经济上是一个比较差的选择，还不说要等待6到8个月的建造时间，我是个天生不喜欢过多麻烦的人，于是最后还是放下了这个选择。 　　真的，美国目前新屋的建造成本真是很高的。 　　4、美国房地产走势 　　根据美国地产经纪商协会公布的数据，2015年12月以来美国成屋的销售数目基本呈上升的趋势，不仅今年10月数据的超预期，就连预期季节性下降的美国11月成屋销售也意外增长了0.7%，年率为561万户，为2007年2月以来最高水平，销售较去年同期增加15.4%。经济学家原本预计11月成屋销售下降1.0%，至年率550万户。 　　造成这种局面的一个重要的因素是，在特朗普赢得美国大选后美国的房屋抵押贷款利率急升，市场普遍认为特朗普的增加基建支出计划将会推高通胀，根据美国住宅贷款抵押机构房贷美的数据，大选以来30年期固定房屋抵押贷款利率已上涨了约60个基点，至4.16%平均水平，为2014年10月以来最高，显然买家预计借贷成本会进一步上升，赶紧入市锁定低利率。 　　写到这里，真庆幸我的新房是大选之前买下的，那时我拿到的15年期定息房贷利率只有2.7%，算上房贷利息免税的政策，和无息贷款几乎无异了。 　　新屋成本增高，二手房供应持续短缺，美国经济向好，成年人就业前景改善，新组建家庭数量增加，预计这一切将在未来继续扶助和支撑美国的楼市。这也预示着美国房地产市场的复苏虽没达到2006年前后顶峰时的水平，但增长的韧性很强，依旧有空间，虽然全球经济增长趋缓，但美国房市的持续复苏将很有可能成为协助美国避开衰退的主要力量。

　　如果要概括2016的年度关键词，你一定不能忘记“上车”。 　　“930”新政已经生效近90天，北京二手房均价仍然接近每平方米6万元，“上车”也因此依然是时下最流行的词汇。“上车”是一种楼市特色，有的人早早上车，即使不能折现也愿意把自己想象成坐拥千万资产的人。有的人拼命想上车，但却迟迟没有位置。还有的人晚了一步，变成了一个“看戏”的，但内心很少能有完全释怀的。 　　他们都只是这个大时代里的小角色，但这些人的买房故事却在反复提醒着一个问题：房子是用来干嘛的? 　　12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。中央如此定调楼市，引来民众普遍点赞。 　　刚需客：房子是用来住的 　　胡晓凡刚刚在一场谈判中败下阵来，用她自己的话说，元气大伤。 　　直到两个月前，她是一个对房价“不敏感”的人。毕业仅仅两年，正处在拼事业的阶段，她只知道房价很高，但要买的时候家里应该还能凑出来。可是8月和9月两个月时间，平均一平方米涨两三万元的状况让她突然意识到：再不买就买不起了! 　　于是她在2016年的最后一个月，开始了一场快马加鞭的“搜房记”。市区、地铁房、总价300万元以内、首付120万元、一室一厅，按照这几个条件搜索，胡晓凡发现符合条件的区域也就只剩东南三环那片与自己同龄的价格洼地了，拥挤、小商贩聚集、房龄老、不适合用高杠杆，也就是俗称的“老破小”。 　　坐在中介的电动车上，迎着北京冬天凛冽的寒风，她摸索着独自一人去看房。 　　环境比她想象中还要差，破破烂烂的小区、贴满小广告的楼道、上世纪80年代的毛坯装修……父母在电话里挑剔：有电梯吗、什么年代的、还有没有大点的?胡晓凡甚至不敢把房子的照片传给他们看，因为根本没法看。 　　听到母亲在电话里说：我们再努力一下，你也努力一下，过两年给你换个两居的。胡晓凡觉得很心酸。 　　她还是在半个月内迅速看上了一套房，“晚一天都有涨价的风险，以前为了首付省吃俭用，但是攒钱的速度远远赶不上房价上涨的速度。” 　　坐在深夜回家的公交车上，想着即将到来的与业主的谈判，本来内心还有些兴奋的她竟然默默流泪了，“突然意识到，就这么要把父母毕生的积蓄花出去了。” 　　12月的第三个周末，胡晓凡、中介和业主坐在中介店的会议室里开始了她的头一次买房谈判。“从一开始就是不公平的，业主迟到了一个小时，进了屋就边玩手机边说话，好像我是空气一样。” 　　第一个条件谈首付，胡晓凡刚说了交不出50%的首付，业主拔脚就要走，被中介拦住了，然后胡晓凡妥协了，答应付140万元首付。虽然按政策她最低只需交35%的首付。接着是付款方式、成交总价，甚至是中介费也一点不让。 　　“中介费明明可以优惠到2.5个点，但是他们咬定2.59个点，0.1个点就是3000元。每个地方都是我在让，预算一直在超，我总要争取点什么。”就是这么犹豫了一下，这场业主强势的不平等谈判，就莫名其妙地结束了。 　　胡晓凡还没回过神来，中介就在5个小时后通知她，房子已经被别人签走了。 　　“为什么会有这么不公平的交易?”胡晓凡大哭了一场，母亲在电话里安慰她：你是花钱买东西的，你怕什么!买过房的师姐们也来劝她：买房会让你成长的，没有大哭过几场的人生不足以谈买房。 　　休整了几天之后，她又开始了风风火火的看房大业。 　　投资者： 利用杠杆买房 　　陆迪就是这个时代公认的“人生赢家”，36岁，年轻有为的副教授，美满的家庭，更重要的是在“帝都”坐拥三套房产，一套是西城的学区房，还有两套都是100多平方米的新房。 　　尽管他并不是学经济的，但在大大小小的场合，他俨然就是一个可以随时开讲座的投资专家：预测房价对他而言并不难，就是“涨”。 　　2006年，陆迪来北京读研。从第一套房开始，他就以“敢买”著称。还是学生的他，就在来北京的第一年，贷款买了南四环的学区房。这套房在当时的开盘价是每平方米7000元，90平方米的两室一厅，现在的售价是1000万元，涨了十几倍。 　　那一年，北京买房的首付还只要20%，房子还都是新房，但对于一个家庭而言也是天价了。从交完首付一直到2008年，陆迪一直在见证着房价直线上升。 2008年，房地产市场经历了一段小幅降温，但这并没有打击陆迪的信心。果然，从2009年开始，四环、五环的房子都从单价万元内涨到了小两万元。 　　2010年，陆迪博士毕业留校任教，这时市场上的投资客让他萌生了投资想法，他在东五环外看上了一个新楼盘，并迅速下手。当时这套房的单价已经到了2万元，虽然买下后每平方米就跌了3000元，但事后证明这也只是为期几个月的小波动。 　　2011年，北京出台了“大限”政策，也就是非京籍满五年个税和社保才能买房，京籍家庭只能买两套房，京籍单身只能买一套房，这项政策沿用至今。 　　但陆迪足够幸运的是，他在政策出台前下手了第三套房。他自己形容那是一次偶然的购房：写论文的一个下午，太累了，就自己开着车出去瞎逛，然后就看上了现在住的这套房子，第二天就和妻子注册了两个号去楼盘摇号了。 　　从今年开始，陆迪的女儿开始在海淀的名校上一年级，这是单位给教师子女的福利，但家离小学太远，一家三口只得在小学周围租了一套“老破小”来住，周末再开车去五环的大房子里住。 　　陆迪说生活其实并不轻松，每个月的房贷有两万多元，然后用房租还房贷。他只是敢投资、爱折腾，利用杠杆买房。但至少，“泡沫最终会破灭”这样的市场规律从来没有真正打过他的脸。 　　他的学生不无羡慕地总结：“在北京的成功指数，取决于你来北京的早晚。” 　　房产中介： 期待市场细水长流 　　吴磊在北京楼市最疯狂的2016年改行了，创业卖鸭脖去! 　　对他来说，北京是一个造梦的地方。来自农村、没有什么技能，却还能凭借腿勤快、嘴巴甜实现月入过万的理想，恐怕只有做房产中介了。这是他对这个行业最初的憧憬。 　　2010年，他带着这份憧憬从河北老家来到北京，在公司位于西城区广安门的门店，从租赁业务开始，走上了“帮人买房”的路。因为心细又勤快，他做的商圈地图很快受到表扬，被挂在了门店的醒目位置。 　　他至今清晰地记得成功的第一单。工作第一年的12月底，下了一天的雪，可他却感觉不到冷。顾客看上的房子在小马厂附近，但业主是个老人住在回龙观，他和门店经理只得带着业主，傍晚开始出发奔向30公里外的回龙观，等谈判完已经靠近深夜零点。但他第一次尝到了买卖的甜头。 　　从那时起，伴随着北京楼价和成交量的直线上升，他的业务量和收入也直线上升。父母被公司邀请来北京免费游玩三天、自己可以带徒弟了，甚至很快就获得了提拔机会，“当时还是想跑一线，觉得做业务自由，就放弃了晋升。” 　　市场总是在限购、沉寂、升温、暴涨间循环，他的工作在研读政策、带人看房中起早摸黑。干了5年多之后，属于中介行业普遍的“疲劳期”来了。 　　从 2015年开始，楼市开始新一轮暴涨。吴磊带的一个顾客，是一个在北京刚刚工作的小姑娘，他一路都感受到了顾客的不容易。眼看着约了下午谈判要签的房子，却被其他同事截胡了，业主坐地涨价卖给了同事带来的顾客。小姑娘当着吴磊的面就哭了起来，她的父亲更是从老家打电话来埋怨他。 　　交易全程下来的三个月里，房价随时暴涨，涨了业主可能毁约，跌了顾客有情绪，在安抚双方情绪的过程中，吴磊萌生了退意：再也不想为别人操心了。 　　他并不喜欢2016年这种暴涨的“意外”：月收入可以有两三万元，但是接下来一个限购，业务量就要冰冻好几个月。他更希望能有一个稳定、健康的市场，让收入不是大起大落，而是细水长流。 　　吴磊很喜欢现在的状态，鸭脖店虽然刚刚起步，但让他觉得心里踏实。“在房产交易端看到了太多的人性，所以与顾客建立相互的信任，更弥足珍贵。”

　　上周，BC省省长简惠芝(Christy Clark)突然颁布一项针对本地首套房购房者的零利率贷款政策，获得了不少苦于贷款要求无法获批、资金紧张的购房者的支持。不过，政策一出，也随即受到了许多经济和地产学家的批评。 　　其中有人指出，简惠芝的贷款新政和联邦政府近半年来收紧贷款的精神背道而驰，因此可能给本已脆弱的本地房市带来新麻烦。 　　这些唱反调者的非议并非毫无根据。加拿大央行最新发表的一份经济系统报告显示，加拿大的房贷状况正走在刀刃上，稍有不慎便可能引发全国性的金融危机…… 　　无息贷款惹争议 房贷宽松造风险 　　12月15日，BC省省政府出台了一项针对本地首套房买家的无息贷款政策：符合条件的购房者可以在政府帮助下获得最多达37500加元的首付贷款，该贷款在前五年内是没有利息的，而贷款年限最多可以延长至25年。 　　虽然这项政策受到了符合要求的购房者以及部分目前不符合要求、但将来有望搭上“无息列车”的购房者的欢迎，但以Tom Davidoff为代表的本地房地产研究者们则对这项意在放宽贷款要求的政策表示了疑虑：这与联邦近半年来试图以缩紧贷款的方式冷却楼市、稳定房地产市场的精神似乎并不相符。 　　经济学家Tsur Somerville和SFU城市项目主管Andy Yan更直言不讳地指出，这项政策会“鼓励”更多人借钱买房，非但不能缓解大温地区房地产市场供求关系的不平衡问题，还可能加剧本省乃至加拿大金融系统的风险。 　　作为加拿大经济决策的风向标，加拿大央行(Bank of Canada)方面虽未对BC省的无息贷款新政做出直接评价，但央行行长Stephen Poloz似乎对此政策持保留态度。Poloz表示，“(像无息贷款这样的)政策是否起效，并不是简单观察当地房地产市场均价就能判断的，因为我们要从宏观上观测房地产市场乃至整个金融系统的风险，而不仅仅是房价”。 　　央行出台风险报告 金融安全不容乐观 　　Poloz之所以提及“整个金融系统的风险”，似乎是有意在不直接评价BC省无息贷款新政的前提下，将舆论视野引导至加拿大央行最新发表的《加拿大金融系统风险评估》。加拿大央行每年发表两次《评估》，以向公众展示在过去半年内加国整个金融系统的走势。最新的报告指出一个尖锐问题：加拿大目前大量的借贷与不理性上涨的房贷已形成恶性循环，很可能构成对金融系统安全性的威胁。 　　事实上，在过去一年里，联邦政府和加拿大央行已经意识到了这一问题的存在。他们出台了一系列缩紧贷款条件的政策，以图遏制人们为了购买高价房屋而孤注一掷的危险局面。然而，最新的报告证明，仍有许多的民众手里拿着大额的贷款，而他们的收入条件决不足以支撑他们按时、按规还款。 　　通常，如果一个购房者的首付金低于总房价的20%，剩下的房款悉数寄望于贷款，而贷款总额又超过其年收入的4.5倍的话，他就会被视作所谓的“高比例借贷者”。对金融机构来说，“高比例借贷者”即是最可能还不上款高危人群。但一个残酷的事实是，在房价虚高的温哥华房地产市场，高危的“高比例借贷者”竟然占到了总购房人数的四成。而加拿大央行通过调查发现，对过去一年中产生的所有“高比例借贷者”来说，如果依照现在的贷款标准严格筛选，将有三分之一的人根本贷不下来款。言下之意，即这部分人是“高危中的高危”。这无疑为加拿大潜在的次贷危机埋下了危险的火种。 　　美国教训历历在目 加国不容重蹈覆辙 　　2008年，美国发生了引发世界金融海啸的次级房屋贷款危机。当时，美国房地产市场持续走高，市场过热，金融机构难以抵御诱惑，创造非常宽松的信贷条件，把大量资金借贷给无力偿还贷款的人，并且将这些贷款做成金融产品抛售给投资者。在日益飞涨的房地产均价面前，这条产业链的各个环节的风险都被低估了，而借贷者的信用风险之高更是成为了后来导致全球金融大崩盘的主要因素。当2008年前后，美国房价因为市场因素出现正常下跌时，许多高危的借贷者开始还不起利率增高的贷款，造成大量房屋被金融系统回收，进而导致市场上房屋供应量突然上升，终于引发了房价暴跌、金融企业和投资者收不回账的恶性循环。 　　这场造成全美净资产值下降整整四分之一的金融风暴发生时，加拿大作为和美国经济关系捆绑密切的邻国，虽然也被沉重冲击，但相比之下，受到的影响却小的多。许多经济学家在对2008年经济危机进行回顾时，皆对加拿大相对稳固的金融市场和严谨的信贷体系给予了高度评价。然而在如今，加拿大人恐怕很难自信地说出，加国将有十足信心抵抗一次发生在本国的次贷危机。 　　虽然CMHC在上个月曾经表示，如果房地产市场因房贷发生崩盘，CMHC的储备金足以应对危机，但其压力测试结果也明确地显示，加拿大目前的房贷体系非常脆弱。也就是说，虽然CMHC信心满满地说对金融危机“撑得住”，但也变相承认了目前加拿大发生金融危机的可能性很高。其一切应对危机的措施，都是危机发生后的亡羊补牢，而在危机中直接受到损害的购房人的利益，却很难因此被抵消。非营利金融政策研究组织C.D. Howe研究所的负责人Finn Poschmann也曾经评论，CMHC虽然资本雄厚，但一旦加拿大发生次贷危机，CMHC面对的将是房价硬着陆的考验，届时CMHC的“金库”不见得能吃得消。一旦CMHC的“余粮耗尽”，每位纳税人都将直接面对金融危机的冲击，之于老百姓，失业、破产等局面将难以避免。 　　过去数月，加拿大房地产市场已经初步呈现相对走冷趋势。对现金不够充裕普通购房者来说，在申请贷款时，应当全面分析自身收入条件与还款能力，切不可盲目申请自己能力所及范围之外的贷款额度，否则将很可能留下祸患，增加让自己成为经济波动的牺牲品的风险。

　　温哥华东区其中一间估价最低，面积仅540平方呎的"迷你屋"现已转手，并以高出估价近4成的53.5万元成交。 　　位于温市麦克莱恩径(McLean Dr.)937号一所独立屋，今年1月的估值为38.59万元。在独立屋早已过一百万的温市，实属罕有，也是其中一间估值最低的独立屋。 　　前业主罗莉(Ann Rowley)与她的伴侣于2002年以17.3万元买入这物业，并曾指花上两三年才找到这所城市小屋。罗莉曾于今年初表示，尽管她们的物业14年升值逾一倍，但没有意出售。 　　不过，今年5月似乎遇上一个无法抗拒的出价。据卑诗物业估值局(BC Assessment)的资料显示，这小屋在5月17日已转手，成交价为53.5万元；换言之，前业主14年劲赚36.2万元，成交价比2016年物业估值多近15万元。 　　在上述小屋旁的另一独立屋，早11日转手成交，售出价为65万，较其估值57.9万多7.1万元。 　　温市这两间独立小屋估值低的原因与其佔地面积小有关，只有33呎乘44呎，土地用途类别亦非住宅，属轻工业区。

　　建造业及土地发展协会(BILD)按上月数字总结指，大多伦多地区新建独立屋及高层柏文单位，价格上升幅度大，原因是新盘供应短缺，皮尔区今年建造新低层房屋急跌至不足100间，而杜咸区今年柏文供应仅得58个单位。在求过于供的情况下，令所有类型房屋平均价格继续上扬。 　　据建造业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)表示，大多区可供购买的新屋建筑量，一直保持低位，甚至可算是历史新低，上月尾发展商新屋货源仅得15,184个单位，只较被认为供应量有史以来最低的8月份，多出84个新盘。报告指今年大多区新盘供应量是以升降机式急降，与10年前即2006年11月相比，当时市场上有31,150个新盘单位待售，上月尾的新盘缩减了逾五成。 　　BILD分析，在如供应紧绌的新盘中，独立屋及镇屋等楼房只占当中13%，上月尾仅得2,036间低层房屋供应，当中只有789间是家庭式独立房屋，其平均叫价高达123万元，这较去年11月份上升27%，而相比今年初，大多区独立屋平均价格，高出25.8万元。 　　整体而言，大多区低层房屋，包括独立屋、半独立屋及镇屋等价格，在过去12个月累积上涨20%，在上月欲购置低层房屋的买家，至少要支付平均近98万元，才可拥有一所低层楼房。 　　柏文平均面积820�沼�来愈大 　　高层共管柏文单位供应量虽较低层房屋为多，但数字显示上月份共管柏文大厦供应量也降低，只有13,148个新盘柏文单位。大多区新盘柏文单位平均价达49.3万元，较去年同期上升了10%，而共管柏文单位面积平均为820平方呎，较以往大。 　　为此份报告进行数据分析的调查公司行政副总裁亚仙诺特(Patricia Arsenault)指出，供应量下跌涵盖所有大多区新盘类别，此跌势在过去3年都有发生，上月市场上可供购买新盘只有约1.5万个，更是自BILD在2000年开始进行相关统计的最低点。 　　BILD传讯及市场部副主席乐宝(Michelle Noble)形容，政府政策要求建筑商减少独立屋建造量，令市场求屋若渴，催谷了这类房屋的价格。 　　协会对大多区各地方进行的调查，今年兴建最多低层房屋的地区仍然是约克区，共有845间新房屋，值得一提的是皮尔区今年建造新低层房屋数量急跌，由去年515间减至今年只有89间新屋落成。 　　至于新建高层柏文单位，多伦多市仍然是共管柏文供应地的火车头，今年多市共兴建2,030个单位，与过去2年无大差别，但杜咸区今年柏文单位供应仅得58个单位，是大多伦多地区最低。  

　　加拿大中央银行住房负担能力指数目前维持在较偏低的水平，可以理解为暂时全国楼市调整风险不大。 　　这个指数反映一般家庭在房贷还款及水电费等方面开支占可分配收入的份额，指数愈低，显示置业愈是容易负担，因此一定程度上可以反映楼市调整风险。 　　近期走势显示，过去8年来，指数都在相对较低的幅度之内上落。 　　近数个季度，这个住房负担能力指数确实反覆回升，趋近34%左右的水平，但还是远远低过30多年来的长期峰位。 　　值得一提的是，如果指数升至1980年代初期及1990年代初期峰位水平，则反映出楼市有明显的调整风险。 　　在这2段期间，住房负担能力指数曾分别升破60%及50%的水平。 　　住房负担能力转坏，意味着楼市买家减少，如果情况持续恶化，足以损害住宅建筑投资，对经济造成打击。