地产

　　在加拿大日常生活中，房产税(或称地税)是必须缴纳的税款之一，很多新移民买房的时候都会咨询有关地税的问题，大家都对很在意这笔支付给政府的开销，的确在加拿大每年每户缴纳房产税的金额都是不容忽视的一笔大开销，因此地税的金额也是一个影响到人们买房的重要因素。 　　房房价值越高地税缴纳的金额也就越高，也难怪有时候还会听到那些拥有房产的人们调侃说买得起房却养不起房，加拿大今年各地房价上涨，地税也要增长，明年你要多交多少地税?哪个城市地税增长最多?来看一看吧! 　　多伦多万锦地税涨幅最高 　　在多伦多市政府向市议会年末时提交的2017年度预算草案中，其中一项弥补赤字的建议措施，内容是调整多市“城市土地转让税”税率，与明年实行的安省土地转让税新税率看齐，上涨2%。按多伦多平均住宅估值$587,471加元计算，地税涨幅相当于每年增加$69元。 预算案称，多市2016年土地转让税收入有望增加18%，或$1.01亿元。 　　约克区涨地税2.87% 　　约克区通过的预算案确定在2017年涨地税2.87%。这个涨幅比一年前预计的2.69%涨幅略高一些，一套政府估价57.7万加元的房子，地税涨66元。同时约克区政府预计，2018年的税率将继续上涨2.65%。 　　万锦市近4年涨幅达45% 　　万锦市议会于2016年12月14日通过了2017年预算案。此前预算草案中提议，2017年万锦市要调涨市政府收税的部分。通过的预算案敲定，要涨税3.46%。以一套价值58.6万房子为例，业主明年要多付37.85加元给万锦市，多付给约克区政府67元。另外，还要付万锦市暴雨水处理费47元、万锦市上涨的水费及污水处理费30元等。 　　万锦市政府在发布的新闻稿中表示，市政府代表约克区及安省政府收取地税，其中万锦市51%的税款将交给约克区政府，万锦市将留下25%左右的税收，另外交剩下的24%给安省做教育经费。 　　另外，据今年6月万锦市居民收到的2016年物业税单(property tax，俗称地税)以及MPAC对其未来4年房屋的估价单，万锦市房屋过去4年(2013年-2016年)的物业估值涨幅高达45%，而未来四年的估值继续会上涨多45%。 　　密市和宾顿明年超多伦多 　　作为大多伦多地区第二大及第三大的城市，密西沙加市和宾顿市2017年的地税要进一步上涨。这样一来，这两大城市的地税比多伦多贵更多了。 　　密市和宾顿市在2016年12月份通过了2017年的预算案，2017年这两个城市的地税涨幅远远高于通货膨胀。按照预算案的涨幅，在2017年，宾顿市一栋市府评估价值在50万的房子，地税要5278元;同样价值的房子在密西沙加，地税一年要4498元;而在多伦多，一年的地税为3495元。 　　按照预算案调涨的费率，密西沙加市市府收的地税部分比去年涨了5.7%，如果加上给皮尔区以及省府教育资金的部分，密市居民在2017年总的地税涨幅在2.9%左右。 　　密市市长Bonnie Crombie表示，把密西沙加与多伦多的地税进行比较并不合理，因为两者的运作方式完全不同。她说，与绝大部分安省城市类似，密西沙加市只有地税这一项收入，但多伦多有多种渠道，包括土地转让税、个人汽车税、烟税、酒税等。 　　宾顿市明年的地税也会较大幅上涨。宾顿市府收的税明年将涨3.3%，加上交给皮尔区与省府的部分，整体涨幅为2.3%。 　　宾顿市长Linda Jeffrey承认，对于宾顿市许多居民来说，确实比较艰难，但市府在做预算决定的时候，要把市政府最需要的事情摆在首位。 　　大温地税涨幅最高达3.9% 　　据报道，为了对抗在温哥华蔓延的芬太尼，温哥华市政府批准，明年加地税0.5%，这并不包括已经批准的2017年3.4%的增长。 　　市议会议员称，温哥华正处于阿片危机之中。和将要挽救的性命相比，纳税人的付出就微不足道了。 　　公寓的屋主大概会每年多交$5，独立屋屋住每年多交$10。总共将多的道350万，用于雇佣更多的一线支持者，包括消防员、训练员工、清洁针头。 　　列治文市提高3% 　　素里市地税涨3.9% 　　高贵林市提高地税2.13% 　　高贵林市提议提高地税2.13%，同时公共设施费也会上涨，排水系统的费用增长5%(每户23元)，处理固体垃圾的费用提高3%(每户9元)。水费不变。业主将可能在地税和公共设施费上平均多付78元。 　　温哥华市区2017年将开始实施空屋税。符合征税条件的空屋将被收取房房价值1%的税收，拥有两套以上房产的家庭将会受到影响。 　　蒙特利尔地税涨幅与通货膨胀持平 　　蒙特利尔市政府公布2017年度财政预算中，住宅房产地税涨幅为1.7%，基本与通货膨胀比率持平，商业房产地税涨幅0.9%。 　　今年涨幅最高的市区仍是Plateau-Mont-Royal和Rosemont-La-Petite-Patrie，为2.6%，这两区业主平均多支付约100元的地税。而减税政策让Anjou和LaSalle市不涨反降，住宅地税分别减少1.3%和1.7%。 　　商业房产方面，涨幅最高的市区为Outremont(3.1%)和西南区(Sud-Ouest，2.3%)。蒙市府表示，商业地税涨幅较低旨在促进经济发展。

　　国会预算办公室（Parliamentary Budget Office；PBO）近日发布最新评估报告称，2016年加拿大住宅地产投资占国内生产总值（GDP）7.7%，是1981年以来最高，但是2017年起将开始下跌，至2020年或跌至只占GDP的6.5%。原因是住宅投资转弱，料到2021年才恢复平衡。 　　国会预算办公室是一个为联邦政府提供决策参考的独立智囊机构。这一题为《家庭形成与住房存量（Household Formation and the Housing Stock）》的报告，目的是为了从家庭形成和住房存量的对比中，评估住房产业的平衡度。报告特别指出，所采用的数据为全国平均数据，可能掩盖了地区间的重大差异。 　　报告的核心内容指出，从2012至2015年间，全国家庭形成的速度超过了新建住房单位的增长，从而扭转了自2001年以来观察到的趋势；虽然这一趋势的扭转有助于减少全国的房屋空置率，但估计2015年总体来看还是有一些住房单位存量过剩。 　　PBO在2016年10月的预测中，对住宅投资在经济驱动中所占的份额进行了重大调整，原因是新屋动工量的回落。该机构对住宅投资前景的预期疲弱，很大程度上是因为估计借款利率会上升，及房屋价格升势减速。预计住宅存量将在空置率恢复到其长期历史平均水平时达到平衡。 　　报告还指出，2016年第二季度的住宅投资，在加拿大经济中的份额达到了国内生产总值（GDP）的7.7％。经济合作与发展组织（OECD）指出，2016年加拿大住宅投资占GDP的份额，在经合组织国家中是最高的。 　　报告未考虑收紧按揭措施 　　基于2016年10月的住宅投资展望，该报告还预测，全国住房完工量在2017年将增加到198,800套，比2016年的191,100套；及2015年的194,700套都要多。在2019年至2021年会回调至170,900套左右的平均水平。预计新的家庭形成，将从2015年的新增173,500个家庭增加到2016年的新增188,500个家庭，到2021年又下降到新增172,500个家庭。这与住房完工数量将趋于一致。也就是家庭形成与住房存量达到平衡。 　　报告还指出，其预测没有考虑到渥太华去年10月宣布的住房市场调控措施。当时联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）宣布，加拿大政府将在抵押贷款申请过程中，引入更严格的压力测试，以及其他变化。

　　面对房市涨风扩散，加拿大年中宣布对外国投资人课徵15%交易税，但到了10月，整体交易量虽大减，但房价仍持续上涨。 　　加拿大英属哥伦比亚省2016年夏季突然颁布规定，对在温哥华地区购屋的外国人课徵15％税金，这让丹姆斯与波斯科洛普这对美国情侣突然面临进退维谷的处境。他们签约在温哥华买了间房，并存入约3.8万美元的保证金，政府公布新规定后麻烦来了，若不买就会被告违约，若要履约则要从退休金账户中再额外挖出约11.3万美元来缴税。"我们几经思考后认为应该可以挺过去，因此决定咬牙买下来，我们是基于两权相害取其轻。" 　　 房价1年飙涨逾2成 　　这对情侣是因公司外派才来到加拿大工作，没想到却意外成为这波全球各国打房的目标。光是在10月之前的1年内，温哥华与多伦多房价分别飙涨2成5与2成，加拿大主管房市的中央机关10月份因此发出强烈预警，指多伦多与温哥华房市的涨风已扩散至全国其他地区。 　　与澳洲与英国等国家一样，加拿大政府官员认为炒高房价的主要祸首为外国投资客，尤其是中国投资人。 　　为了打房，其实加拿大自2008年以来已多次紧缩房贷规定，2016年10月又宣布新规定，包括堵住外国买主资本利得税的漏洞与扩大实施压力测试，确保新屋主承受得住利率上扬的风险。英属哥伦比亚省则对非加拿大公民或永久居民的买方课徵15％的交易税，香港与新加坡多年前也曾采用类似的规定。 　　英属哥伦比亚省政府明白表示，开徵此税的主要用意就是为了解决温哥华房价过高的问题，此一政策上路后将可有效管控房市的需求。 　　一竿子打翻一船外国人 　　由于政府推出一系列的打房措施，因此，向外国人开徵交易税对冷却房市的实际效果难以评估，以香港为例，2015年房市确实出现降温，但2016年年中房价又开始上涨，迫使当局调涨大多数的房屋交易税。 　　根据报告显示，温哥华地区2016年10月的房市交易量较前一年同期大跌近4成，但房价则持续上涨。另据加国政府一份官方资料发现，从2016年6月10日到6月29日止，温哥华都会区已完成合约的房屋交易中买方为中国人的件数共有234件，占整体交投的5％，并居所有外国投资客之冠。 　　丹姆斯的东家是美国一家营建公司，1年多前公司将他外派，前往加拿大掌管公司在当地的业务，他抱怨说："我是经由北美自由贸易协定拿工作签证到加拿大，是来工作的，不是来炒房的，怎么能拿我与投资客相提并论，加拿大政府这样做并不公平。"与丹姆斯相较，爱尔兰人英雷克与其美国丈夫就好运多了，他们2016年初花了总价逾45万美元购买一间在温哥华快乐山一带的房子，按照合约要到9月才会完成交易，但在卖方要求提前下，最后赶在外国人买屋课税生效前3天完成，为英雷克省下近7万美元的税金。英雷克说："我们非常幸运，若是再晚一点，我们肯定会不买了，一下子多出6.8万美元税金，根本拿不出来。"

　　卑诗物业估价局(BC Assessment)公布2017年全省的物业估价，加拿大瑜伽服装零售商Lululemon创办人位于温哥华灰角路(Point Grey Ave.)的豪宅，再度蝉联楼王宝座，最新估价逾7,580万元，较去年增值近1,200万元。 　　Lululemon创办人Chip Wilson的豪宅面积达1.57万平方呎，坐拥无敌海景。根据卑诗估价局的资料，该豪宅今年的估价再创新高，超过7,580万元，仅一年间便增值了近1,200万元，急升18%。 　　 楼王地税料达24万 　　该幢豪宅由2014年起稳居"楼王"宝座，当年的估价为5,420万元，到2015年升至5,759万元，而去年则突破6,000万元关口，估价高达6,387万元，今年再冲破7000万大关。若按照去年温哥华市的物业税税率计算，Wilson今年将要缴付近24万元的税款。 　　卑诗省排行第二的豪宅则位于温哥华的贝尔蒙特路(Belmont Ave.)4707号，估价由去年的5,700万元，增至今年的6,920万元，升值21%。 　　卑诗省的业主在今个月内将会收到由估价局寄出的2017年物业估价报告，业主亦可以即日起到估价局的网站查阅相关资料，网址是evaluebc.bcassessment.ca。 　　估价局上个月指，大温地区大部分的物业估价，较去年上升了30%至50%，有个别业主更指估价上升了超过6成，亦有屋主担心物业估价升至超过120万元，导致丧失领取业主自住补助(Homeowner Grant) 的资格。

　　周一晚上，多伦多Downsview地区发生火灾，消防人员在现场发现一名男性死者，目前，多伦多警方已经介入调查。 　　据悉，晚上9:30左右，消防人员接到报警电话称Jane Street夹Wilson Avenue西北方向的Chalkfarm Drive上一栋公寓楼发生火灾，随后立即赶往现场，在救援的过程中发现一名男性死者。 　　根据多伦多消防局的调查结果，他们认为这是一起蓄意纵火案件，但是目前还未掌握嫌犯的相关信息。 　　目前警方还在现场调查这一案件。

　　鸟瞰村庄 　　喜欢乡村田园生活的人们有福了，加拿大魁北克村庄整村出售，要价280万。从去年秋天开始，蒙特利尔以北不远有一处名为加拿大村(Canadiana Village)的小村庄挂牌出售，占地60公顷有45栋房屋。Sotheby's International Canada是负责销售这个村庄的机构。 　　该村庄模仿了19世纪先期探险者的定居点风格，村子里有一个教堂、一个小商店、一座磨坊、一片墓地和一个酒吧。 　　房地产经纪人Catherine kaija说，如果你想在该村庄居住必须重新建造房屋，因为目前的房屋仅用作装饰，村子里只有一栋能供人居住的房屋。 　　村庄里面现有的房屋都是作为装饰在这几年陆续运送进去的。目前主要的收入来自于前来拍摄的电影以及旅游人士。在其全盛时期每年接待3万游客，在这里诞生了110多部电影电视作品。 　　kaija表示，加拿大村现有的主人希望买家能保持村庄原貌。 　　从挂牌出售至今，该村庄获得了国际关注，kaija说，她已经与远在欧洲的潜在买家进行了商谈。 　　下面来看看村庄的美景吧：  

　　近日，加拿大皇家银行的最新报告显示，多伦多已超越温哥华，成为加拿大住房负担力下降最快的城市。 　　无独有偶，加拿大央行已经通过YouTube发布视频警告本国民众：过度债务和不切实际的房价预期将会带来危险，加拿大的家庭负债率已经达到前所未有的新高。 　　从最新的数据来看，加拿大的家庭的负债率一直在持续增加，并没有任何放缓的迹象。   　　 究竟何为家庭负债率?   　　从图一可以看出，2016年第二季度的家庭负债率为167.6%，也就是说加拿大家庭每拥有100加元的可支配收入，就有近168加元的债务。 　　同时这也是加拿大第一次，本国居民的家庭债务首次超过GDP，为GDP的100.5%，在2016年第一季度，本国家庭债务还只有GDP的98.7%。 　　尽管央行在视频中表示，目前该国国内债务和过度膨胀的房价所带来的危险有可能会摧毁加拿大国内经济，但是仍然坚决不能让房价暴跌。 　　加拿大央行解释：房价为什么不允许暴跌? 　　1、加拿大央行已经指出，家庭过高的负债和房地产价格上涨，处于一种不可持续的水平。尽管就像约书亚・斯莱夫所观察到的，人们通常能够在一定的延长时间内应对这种脆弱性。 　　2、也就是说，这种脆弱性可以延长到经济冲击触发一系列的负面事件之前。例如，严重的经济衰退将会导致失业率“急剧上升”。 　　3、许多家庭特别是那些债务负担最重的家庭，将会让自己陷入无法偿还债务的麻烦之中。作为最终的结果，部分家庭将会开始出现债务违约问题。反过来，银行和信托公司将会取消这些家庭的房产赎回权，并尝试出售这些房屋。 　　4、与此同时，随着经济增长放缓，新买家将会推迟自己的购房计划，直到经济重新出现复苏迹象。考虑到目前经济增长已经面临的挑战，这种局面将会“引发房地产价格的大幅下跌”。 　　5、如果房价下跌，将会推动个人家庭财产缩水。过去几年中，家庭财产在房地产市场繁荣过程中已经取得巨大提振，而家庭消费支出也因此被压缩。但在通常情况下，家庭消费支出是促进经济增长最重要的动力。 多伦多的房价是让很多人头疼的问题…… 　　多伦多地产局主席Von Palmer 表示，政府最不应该做的就是从首次购房者的手中拿钱。大多伦多地区房价最大的问题在于供不应求，但是政府却没有考虑给予要买房的人税收优惠。 　　住房负担能力变差，也就意味着买房更加困难……  

在加拿大日常生活中，房产税(或称地税)是必须缴纳的税款之一，很多新移民买房的时候都会咨询有关地税的问题，大家都对很在意这笔支付给政府的开销，的确在加拿大每年每户缴纳房产税的金额都是不容忽视的一笔大开销，因此地税的金额也是一个影响到人们买房的重要因素。 房屋价值越高地税缴纳的金额也就越高，也难怪有时候还会听到那些拥有房产的人们调侃说买得起房却养不起房，加拿大今年各地房价上涨，地税也要增长，明年你要多交多少地税?哪个城市地税增长最多?来看一看吧! 多伦多万锦地税涨幅最高 在多伦多市政府向市议会年末时提交的2017年度预算草案中，其中一项弥补赤字的建议措施，内容是调整多市“城市土地转让税”税率，与明年实行的安省土地转让税新税率看齐，上涨2%。按多伦多平均住宅估值$587,471加元计算，地税涨幅相当于每年增加$69元。 预算案称，多市2016年土地转让税收入有望增加18%，或$1.01亿元。 约克区涨地税2.87% 约克区通过的预算案确定在2017年涨地税2.87%。这个涨幅比一年前预计的2.69%涨幅略高一些，一套政府估价57.7万加元的房子，地税涨66元。同时约克区政府预计，2018年的税率将继续上涨2.65%。 万锦市近4年涨幅达45% 万锦市议会于2016年12月14日通过了2017年预算案。此前预算草案中提议，2017年万锦市要调涨市政府收税的部分。通过的预算案敲定，要涨税3.46%。以一套价值58.6万房子为例，业主明年要多付37.85加元给万锦市，多付给约克区政府67元。另外，还要付万锦市暴雨水处理费47元、万锦市上涨的水费及污水处理费30元等。 万锦市政府在发布的新闻稿中表示，市政府代表约克区及安省政府收取地税，其中万锦市51%的税款将交给约克区政府，万锦市将留下25%左右的税收，另外交剩下的24%给安省做教育经费。 另外，据今年6月万锦市居民收到的2016年物业税单(property tax，俗称地税)以及MPAC对其未来4年房屋的估价单，万锦市房屋过去4年(2013年-2016年)的物业估值涨幅高达45%，而未来四年的估值继续会上涨多45%。 密市和宾顿明年超多伦多 作为大多伦多地区第二大及第三大的城市，密西沙加市和宾顿市2017年的地税要进一步上涨。这样一来，这两大城市的地税比多伦多贵更多了。 密市和宾顿市在2016年12月份通过了2017年的预算案，2017年这两个城市的地税涨幅远远高于通货膨胀。按照预算案的涨幅，在2017年，宾顿市一栋市府评估价值在50万的房子，地税要5278元;同样价值的房子在密西沙加，地税一年要4498元;而在多伦多，一年的地税为3495元。 按照预算案调涨的费率，密西沙加市市府收的地税部分比去年涨了5.7%，如果加上给皮尔区以及省府教育资金的部分，密市居民在2017年总的地税涨幅在2.9%左右。 密市市长Bonnie Crombie表示，把密西沙加与多伦多的地税进行比较并不合理，因为两者的运作方式完全不同。她说，与绝大部分安省城市类似，密西沙加市只有地税这一项收入，但多伦多有多种渠道，包括土地转让税、个人汽车税、烟税、酒税等。 宾顿市明年的地税也会较大幅上涨。宾顿市府收的税明年将涨3.3%，加上交给皮尔区与省府的部分，整体涨幅为2.3%。 宾顿市长Linda Jeffrey承认，对于宾顿市许多居民来说，确实比较艰难，但市府在做预算决定的时候，要把市政府最需要的事情摆在首位。 大温地税涨幅最高达3.9% 据报道，为了对抗在温哥华蔓延的芬太尼，温哥华市政府批准，明年加地税0.5%，这并不包括已经批准的2017年3.4%的增长。 市议会议员称，温哥华正处于阿片危机之中。和将要挽救的性命相比，纳税人的付出就微不足道了。 公寓的屋主大概会每年多交$5，独立屋屋住每年多交$10。总共将多的道350万，用于雇佣更多的一线支持者，包括消防员、训练员工、清洁针头。 列治文市提高3% 素里市地税涨3.9% 高贵林市提高地税2.13% 高贵林市提议提高地税2.13%，同时公共设施费也会上涨，排水系统的费用增长5%(每户23元)，处理固体垃圾的费用提高3%(每户9元)。水费不变。业主将可能在地税和公共设施费上平均多付78元。 温哥华市区2017年将开始实施空屋税。符合征税条件的空屋将被收取房屋价值1%的税收，拥有两套以上房产的家庭将会受到影响。 蒙特利尔地税涨幅与通货膨胀持平 蒙特利尔市政府公布2017年度财政预算中，住宅房产地税涨幅为1.7%，基本与通货膨胀比率持平，商业房产地税涨幅0.9%。 今年涨幅最高的市区仍是Plateau-Mont-Royal和Rosemont-La-Petite-Patrie，为2.6%，这两区业主平均多支付约100元的地税。而减税政策让Anjou和LaSalle市不涨反降，住宅地税分别减少1.3%和1.7%。 商业房产方面，涨幅最高的市区为Outremont(3.1%)和西南区(Sud-Ouest，2.3%)。蒙市府表示，商业地税涨幅较低旨在促进经济发展。

重磅!从2017年起，中国境内无论是手机网银、网点自助购汇机还是网点柜台购汇时，都需要填写一张内容详细的《个人购汇申请书》(下称《申请书》)。新版的购汇申请表除了基本信息外，还增加了预计用汇时间栏目和每种用途的详细相关信息。对于存在违规行为的个人，外汇管理机关依法将其列入“关注名单”，当事人当年及以后两年不享有个人便利化额度。 虽然2017年居民5万美元购汇额度并未缩减，但却迎来了更复杂的购汇流程，以及更严格的购汇用途监管。 新版购汇申请表选项更复杂 相比以往在手机银行或网点自助购汇机上随意勾选购汇用途即可使用5万购汇额度购汇，《申请书》对个人购汇用途进行了更详细的调查，分因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、非投资类保险、咨询服务以及其他共9大项。每个大项后面还跟着三四条子项。例如因私旅游大项就包含了”预计进外停留期限，目的地国家、地区”两个子项。最多的境外留学大项，包含了“学校民称、留学国家、地区，年学费币种、金额，年生活费币种、金额”四个子项。 与以往不同，新年以后购汇多了“预计用汇时间”这一必填选项。《申请书》指出，“用汇时实际用途与原填写的《申请书》不一致时需要重新填写一份《申请书》。”而在柜台银行网点员工也提醒，购汇者认真填写用汇时间以免不必要麻烦。 违法违规套汇的惩罚更严厉 根据《申请书》，如果违法违规套汇，除了可能被列入“关注名单”，此后两年都取消了5万购汇额度外，还可能面临逃汇金额30%左右罚款，以及5万元以下罚款。 记者在招商银行手机银行申请购汇时发现，购汇委托选项弹出一张需要提交的《个人购汇申请书》，并要求： 不得虚假申报购汇信息; 不得提供不实的证明材料; 不得出借本人便利化额度协助他人购汇; 不得借用他人便利化额度实施分拆购汇。 值得注意的是，此次《申请书》明确境内个人办理购汇时，不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目，此外不得参与洗钱、地下钱庄交易等违法违规活动。 看到这里，中国的炒房团估计已经傻眼了，因为此次新规已明确规定不得用于境外买房!!!近年来，不仅仅是加拿大，世界各地的都出现了神秘的中国炒房团，买完美国、日本、加拿大的房子，又去了澳洲，又去了柏林，几乎无所不在，导致大量的资金外流，因此，这次新规的诞生其实也是必然趋势。 《申请书》指出，对于有购汇违规行为的个人，外汇局将会依法列入“关注名单”管理，当年及之后两年不享有个人便利化额度，同时依法移送反洗钱调查。也就是说，列入“关注名单”者，此后两年都取消了5万购汇额度。此外还将依据《中华人民共和国外汇管理条例》第三十九条、第四十条、第四十四条、第四十八条等给予处罚。 第三十九条：有违反规定将境内外汇转移境外，或者以欺骗手段将境内资本转移境外等逃汇行为的，由外汇管理机关责令限期调回外汇，处逃汇金额30%以下的罚款;情节严重的，处逃汇金额30%以上等值以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第四十条：有违反规定以外汇收付应当以人民币收付的款项，或者以虚假、无效的交易单证等向经营结汇、售汇业务的金融机构骗购外汇等非法套汇行为的，由外汇管理机关责令对非法套汇资金予以回兑，处非法套汇金额30%以下的罚款;情节严重的，处非法套汇金额30%以上等值以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第四十四条：违反规定，擅自改变外汇或者结汇资金用途的，由外汇管理机关责令改正，没收违法所得，处违法金额30%以下的罚款;情节严重的，处违法金额30%以上等值以下的罚款。 第四十八条：有下列情形之一的，由外汇管理机关责令改正，给予警告，对机构可以处30万元以下的罚款，对个人可以处5万元以下的罚款：(一)未按照规定进行国际收支统计申报的;(二)未按照规定报送财务会计报告、统计报表等资料的;(三)未按照规定提交有效单证或者提交的单证不真实的;(四)违反外汇账户管理规定的;(五)违反外汇登记管理规定的;(六)拒绝、阻碍外汇管理机关依法进行监督检查或者调查的。 外汇局相关负责人指出，此次对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。虚假申报、骗汇、欺诈、违规使用和非法转移外汇资金等违法违规行为，将被列入“关注名单”，在未来一定时期内限制或者禁止购汇，依法纳入个人信用记录、予以行政处罚、进行反洗钱调查、移送司法机关处理等。 信息申报完善不改购汇额度 尽管申请表变复杂了，北青报记者手机银行显示的个人年度购汇额度还是5万美元没有减少。 前日晚间，国家外汇管理局有关负责人表示，外汇管理部门对个人外汇信息申报管理进行完善，不涉及个人外汇管理政策调整，个人年度购汇便利化额度没有变化。境内个人凭有效身份证件进行真实性购汇需求申报后，直接在银行办理年度便利化额度之内的购汇;便利化额度之外的经常项目购汇，凭有交易金额的真实性证明材料办理，不存在任何障碍。 出境留学，便利化额度内购汇，按规定进行完整、真实的信息申报，超过便利化额度的，提供本人因私护照及有效签证、境外学校录取通知书、学费证明或生活费用证明就可以购汇;出境旅游，可以在便利化额度内按需购汇，也可在境外使用银行卡消费，用汇不受影响。

　　2016年多伦多楼市一路狂奔，晋升全国最热市场，第三季度开始取代温哥华成为楼价最难负担的城市，人们不吝以“前所未有”、“惊世骇俗”等词来形容。至于2017年，多家金融和房地产研究机构的预测报告都十分乐观：需求未减、卖方市场持续、外国买家继续活跃、房价升势强劲…让我们来听听本地业界人士怎么看明年的多伦多楼市。 　　天合地产金牌经纪陈虹表示，她从业超过15年的经验看，今年是是市场最热、上升最快的一年，以往每年平均房价的涨幅大约在15%，个别地区能达到20%，而今年平均升幅都到了30%。 　　房价维持上扬但增速放缓 　　市场如此迅勐是几个因素共同作用的结果：加元汇率疲弱，贷款利率走低，新上台的自由党政府敞开移民大门，以及开放10年签方便外国投资者买房。陈虹认为，今年的市场表现不是常态。2017年，市场仍然会继续上扬，但不会有如今年这般高的升幅。因为上述4个因素中，加元已开始走强，利率也开始调整，10年签大家也已经逐渐适应，影响减弱。再加上中国的外汇管制，资金离境越来越困难。 　　刚需有待消化 　　加中地产投资总商会会长袁浩彬表示，近几年全城焦点都集中在房地产，不论懂不懂，很多人都投入了时间、金钱和精力，造成市场火爆。2016年多伦多房地产市场的刚性需求非常强，这些需求在2017年仍需要时间消化，所以短期内市场看到所谓泡沫的可能性非常低，除非政府出台特别的政策压抑房价。 　　资深房地产经纪李丁表示，多伦多市场每年的正常升幅大约在8-10%，可今年上半年很多区域升幅就达20-30%，上涨过快，下半年稍有放缓。从不同档次的房屋分析，100万以下和200万以下的中低档房子涨得快，绝大多数买家都处于这两个群体，所以感觉尤其强烈。但350-400万左右的房子，价格上涨并不快。 　　至于明年的市场走势，李丁分析，经过今年这轮大涨，多伦多中档房已将接近200万，半独立和镇屋也快近百万，这个价位无论对本地人还是海外买家，收入都有些难以为继。除此之外，各个银行纷纷调高了贷款利率，出台了更严格的贷款政策，会对房价产生影响。而另一方面，加国移民政策更宽松，留学尺度放宽，对房屋需求是正面刺激。因此明年房价不会跌，但涨势可能放缓，不会像今年这么迅勐，会维持8-10%的健康增长速度。 　　多市若征“外国人税”能否压抑房价? 　　温哥华8月份开始对海外买家额外增收15%的土地转让税之后，最近两三个月当地房地产市场有所放缓，交易量回落。假设多伦多也开征针对外国买家的税项，能否有助于本地市场降温? 　　陈虹表示，据她温哥华的经纪朋友反映，当地一下子增收15%的土地转让税，政府和民间都感觉有些激进，可又不好再调降下来。多伦多会吸取温哥华的教训，即使加税也不会有那么大的幅度。因此她认为对海外买家征税要不是很离谱的比率，人们很快就会适应，不会对多伦多市场产生大的影响。正如多伦多当年加征双重土地转让税时，政策刚公布的第一个月，买家会考虑转往其它城市购房，令多伦多房价平淡，但几个月过去人们习惯后，就又重回多伦多了。 　　中低端物业有望追温哥华 　　李丁表示，温哥华高中端房价比多伦多高很多，对外国买家增收税后，几百万上千万的高价市场大受影响，从整体看市场交易量和房价有所下跌。多伦多和温哥华毕竟是两个不同的市场，多伦多是全加第一大城市，人口基数大，住房需求量大，而中低档房屋价格并不高，远低于温哥华、纽约、波士顿和中国的北上深。因此即使多伦多对外国买家征收一定的税，最受影响的应该是300万以上的高端市场，对中低端市场影响并不大。 　　袁浩彬认为，温哥华对外国买家加征税虽然令目前成交量减少，但对想买房的当地人真正有多大帮助?对市场健康秩序有多大助益?还存在疑问。安省若出台类似的政策，对市场一定有影响，尤其是高端物业市场，不过这个群体数量有限。本地买家需求仍在，而外国买家也不会杜绝，因为外来资金实力较强，也许不介意多付金钱，所以限制海外买家的政策对市场整体影响力很低。 　　多伦多房价能否追上温哥华? 　　几年前看到这个假设，会觉得两者房价差距实在太大。现在再看，恐怕不是疑问而是肯定了。陈虹表示，2017年多伦多房价能否追上温哥华，还要看两地政策的调整。如果温哥华继续对海外买家采取高压政策，仅仅依靠本国人，当地房价的上涨空间就缩小了。相比之下多伦多毕竟经济更繁荣，生意机会、工作机会多，周边大学多，直接在多伦多落脚的新移民和留学生也多，这从越来越多中国航班直飞多伦多就可见一斑。当人越来越多，住房供不应求时，房价一定稳步上涨。 　　李丁认为，多伦多房价会不会超越温哥华不能光看整体、看平均价，应该同类物业同类地段相比较，好区与好区、豪宅与豪宅相比较。例如多伦多Downtown的Condo，呎价大约在800-900元每呎，而温哥华市中心的Condo已经是每呎1700元，几乎贵一倍，这么大的差距不是明年能填补的;再看最高端的豪宅，多伦多能看到1000万、2000万的豪宅，而温哥华3000-4000万的很常见，看似差价也相当大，不过高端物业市场水分很大，所以两个城市拉近距离不是没有可能;至于多伦多200万以下、100万以下的中低端房屋，则很有可能在明年与温哥华拉平。 　　2017年选择哪儿投资? 　　袁浩彬表示，住房需求仍在，所以未来房价仍有上升空间，只是有些地区涨幅大，有些地区涨得慢些。一些之前房价基数比较低的地区，吸引了人们一窝蜂地投资置业，比如东部和很北的外围地区，近年升幅非常大，房价已然不便宜了。所以投资者要比较小心，不要以为还能短短几年就翻番，从而盲目跟风，预期太乐观。他更看好以Yonge街为中线，404和400两条高速公路之间从南到北的地带，发展会比较稳定，值得多关注。

　　徐华飞指中国部分资金有可能流向加拿大的地产市场。资料图片 　　大多伦多地区房价经过2016年的历史涨幅最高峰，明年会否依然再创辉煌?这是各界普遍关注的问题。有经济学博士背景的资深地产从业员徐华飞预测，2017年大多区的房屋销量会维持今年水平，平均房价依然上涨，但涨幅会减半。 　　徐华飞 　　关注市场动向、每年都会对大多区的房地产市场作个人预测的徐华飞对本报称，2017年影响房地产市场的因素特别多，因此预测比往年更困难，可能需要每两、三个月调整预测一次。首先，徐华飞指从宏观看，影响房地产走势的是政治和经济因素。在国际大背景中，影响加拿大的主要是两个国家──美国和中国。美国方面，特朗普誓言要重振美国的经济，让制造业重回美国。美联储12月份宣布加息，使得今后的加息轨道变得顺畅，这也令债券收益率上升，加拿大银行加息压力加大，按揭成本上升。 　　中国方面，中国经济进入了减速通道，且经济存在多方面危机，客观上令资金外流的意愿增加，而这部分资金也有可能会流向包括加拿大在内的外国房地产市场。与此同时，中国政府也进一步加强管控资金外流，所以中国的资金会否影响加拿大市场，就要看中国国内资金持有者与政府间的较力，看谁更占优势。 　　称对自由党政府缺乏信心 　　从世界局势看，全球一体化受到重大挫折，随着NAFT(北美自由贸易协定)、TPP(跨太平洋伙伴关系协定)，乃至WTO(世贸组织)的许多协定都发生变化，今后全球贸易战将不可避免，而在台海、中日、太平洋、南海等地的潜在军事冲突的氛围也很紧张。徐华飞对加拿大现任自由党政府执政能力缺乏信心，认为如果未来世界局势发生动荡，现任加拿大政府看来很难掌控这种复杂的国际形势。现阶段加拿大还看不到类似美国的雄心勃勃的振兴经济的计划，明年能保住经济增长2%已不错。安省则是明年拉开选战，政局亦不稳。 　　徐华飞认为，在这种大的社会经济背景下，如果明年没发生国际和国内大动荡，大多区房地产市场依然持续上涨，但不会如今年般呈两位数上涨;销量则保持与今年持平的11万手交易量;平均房价会比今年提高7%，达77万元左右(2016年全年涨幅是15%，平均房价为73万元)。 　　他对上述预测的解释是，大多区地产涨幅今年已达历史最高峰，这种形势很难持续，明年会趋向回稳。支持明年房市继续上涨的前提是，没有大的战争、没有经济危机;而支持上涨的有利条件是，明年加拿大的利率应该仍处在历史低位;房屋市场供应不可能大幅增加，而移民的增加则继续保持刚需的存在，因此市场还会是供不应求，而政府方面也应该不会有大的调控政策出台。  

　　多伦多地产专业协会副会长吴树声表示，现时中国人口多，大部分市民买卖楼宇集中于大城市，中国政府眼见国内楼价高，推出紧缩措施限制市民只准买一套房子作自住用，部分有更多资金买楼的投资者，唯有转移到其他地区置业，对他们而言加国不论在空气质素与政治经济稳定上，均对投资楼房者甚具吸引力。 　　疑港排名跌因政治不稳 　　香港的排名竟然是倒数第四的147位，楼房整体价格下跌了5.5%，吴树声对此结果颇惊讶。他提到今年确实见到多了香港人回流多伦多置业，他相信这与香港近年政治环境不稳，令不少有加籍、且正在香港工作人士，有意返多伦多置业，不仅为子女将来教育前途，亦为自己将来退休生活打算。 　　他预计明年或会有更多加籍港人回流本地置业，因为他们也感到多伦多楼市越来越炽热，若不尽快计划在多伦多置业，楼价或会更高。 　　撇除在“全球住宅城市指数”排名的首8位都是中国城市，温哥华在全球芸芸城市中名列第9位，显示温哥华住宅有价有市，吴树声相信海外买家尤其来自中国的买家，若有额外资金并打算投资物业，温哥华对他们来说甚具吸引力，原因是随着愈来愈多直航班机飞抵温哥华，加上当地空气清新，与中国的雾霾情况大相迳庭，另外加国在政治经济均非常稳定，这对投资者而言是非常优越的条件。 　　“咸美顿楼市潜力优厚” 　　他说尽管人民币最近有下跌之势，但加元也同步下跌，这对投资者影响不大。 　　温哥华与多伦多是加国置业及楼市火车头，固然成为不争之事实，但观乎此排名榜上，除了卑诗省维多利亚外，安省咸美顿市亦名列第27位，是本国排名第4高的城市，谈到在大多伦多地区以外的具潜力发展城市，吴树声指咸美顿市楼市潜力优厚。 　　他称对海外投资者而言，咸美顿市除了是一个工业化城市、充满就业机会外，该市拥有麦克马斯特大学（McMaster University），欲安排子女入读本国专上学府的海外人士，或选择在咸美顿市置业或租住楼房，令此城市具升值潜质。 　　对本地市民而言，大多伦多地区独立屋动辄已过百万，即使在密市或宾顿市，独立屋价格并非一般打工仔所能负担，此情况下咸美顿市独立楼房相对较为便宜，开始吸引本地欲购置独立屋人士注目。

　　一些华人家长在子女还未成年已经计划协助上楼，不过，始料不及的是近年屋价急升，以致打乱购买独立屋的大计，逼于无奈降格至共管柏文。 　　地产从业员Ken Tong的客人大多数购买楼花。他说，一些客人入市，其实是为协助15岁或16岁的子女置业。 　　这些年纪正是高中求学阶段，着手安排置业，一般人不禁觉得早了一些。不过，以近年来大多伦多地区楼市表现来说，认为入市愈早愈好的，却也大不乏人。 　　这名地产经纪表示，这些家长买的是楼花，打算当子女完成学业，开始投入社会后接手供楼。然而，过去的1年，屋价失控飙升，打乱部分父母代子女买屋的计划。今年以来，不论是新的还是旧的独立屋，平均价格增加了超过20万元，令到一些父母大失预算。 　　本年1月，大多伦多地区新独立屋平均售价约为98.6万，但至上月份已经升破123万元，亦即增加24.5万。 　　重售市场方面，独立屋的均价由接近84.9万元激增至105.8万，也增加了几乎21万。 　　这名恒生地产(Living Realty Inc. Brokerage)的经纪说，一些父母原本打算为子女购买独立屋，但很多人都赶不及上车，等了好一段日子，最终妥协，改变主意，购买共管柏文。 　　根据一些经济专家，负担能力恶化导致共管柏文市场升温。这名地产经纪亦指出，近2个月来，他所处理的柏文成交增加，而且也有抢柯化的情况。 　　他说，目前多伦多市中心楼龄不逾5年的共管柏文，一般也会引来买家抢柯化。

　　卑诗物业估价处(B.C. Assessment)周四表示，将于下周二（2017年1月3日)开始，以邮递方式向所有住宅及商业用物业业主，发出最新物业估价通知书。同时，卑诗居民也可以透过该处官方网站https://www.bcassessment.ca/，查看最新估价资料。 　　物业估价处指出，今年约有超过200万个物业业主，收到2017年物业估价通知书。除了查看个人物业估价资料之外，业主也可以透过其官网上的新免费工具e-valueBC，搜寻、查看及比较省内其他物业的2017年物业估价。 　　独立屋估价升幅料高达3至5成 　　根据卑诗物业估价处较早时表示，大温区业主将会发现，明年物业估值将会明显上涨，其中独立屋估价升幅更高达三至五成。 　　同时，估价处在今个月初，已经向物业估价升幅超于同区平均的业主，特别预早发出通知书，即约9万份，占全体200万个物业的约4.5%。

中央已经发话了，明年将进一步采取综合措施！   房子是用来住的，不是用来炒的！这句话最近火了。在这轮房价上涨中，炒房扮演了推波助澜的作用，上演了一场炒房者的狂欢盛宴。   首先区分一下什么是炒房？ 如果买房的目的不是为了自住和解决家庭的刚需，而是在某个时间点把房子卖掉获得房价暴涨的增值收益，就可以理解为炒房。有一个标准就是，投机性买房。   今年以来，中国一些地区房价上涨过快，蕴藏大量的泡沫，投机炒房大行其道。不仅有个体在疯狂炒房，也有开发商在参与这场炒房游戏，因为买地也能用杠杆，使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价，从而推高了房价。   这样的后果是不仅导致金融风险上升，有损老百姓的幸福感，长此以往，也不利于实体经济的发展。 中央已经发话了，明年将进一步采取综合措施，因城施策，让投机的炒房者知难而退，最终确保房地产市场平稳健康发展。                                      发改委官员透露：2017年一二线房价依然会涨 国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎在接受专访时谈道，2017年中央有望针对部分炒房现象明显的少数城市，出台对房产投机行为的监管和抑制政策。 2017年一二线城市的房价依然会涨，但涨幅会降低，而大城市周边的中小城市未来将是热点。所以总结起来就是——温和上涨。   一线二线的房子会继续涨。为什么？   杨红旭提出过一个楼市短期理论，一般周期是三年，有业内人士表示，当在工作和生活中不再听到有人在炒房时，说明房市已基本到低谷，这个点之后，房价就会回升。当然还有不少的买房人会表示，等到房价再降一点再买之类的话，很多买房人还是在观望。按照专家的推断： 目前一二线城市房价在“史上最严调控”下，出现短期内的波动是正常的，但是想要房价暴跌可能性很小，几乎可以忽略不计。因为中国的城镇化还在继续，只要一天没有完成，房价基本没有下降的可能，至少在一二线城市是这样的。 中国住建部住房政策专家委员会顾云昌也说过，房价涨幅有周期变化，短周期大概是在三年左右的时间。2013年是历史的新高，2015年是次高，在2018年极有可能再走高。   中国的城市模式完全不同于USA。 我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落，在人口越是集中的城市，房价只能上涨，只是涨幅的有所减慢而已，而人口最为集中的当然是一线城市。   炒房到底有什么危害，为什么要抑制？   炒房容易使价格短期内暴涨，使房价偏离正常的市场价格，造成“再不买房就买不起房”的假象，引发恐慌性购房，很多人倾家荡产来买房，卖了三四线的房子去买一二线城市的房子，形成“房价—地价”轮番上涨的局面。热门城市的房价暴涨了，而三四线城市逐渐库存积压，沦为了鬼城。   一些炒房者短期内获得高额收益还将造成不良的示范效应。 房产升值的预期效应，会诱导越来越多的银行贷款、社会资本、个人投资对炒房欲罢不能，让很多人误以为不需要努力工作、发展实业，光靠炒房就能一夜暴富了，从而引导更多资本“脱实入虚”，很多企业主感叹辛苦一年对实体经济形成“挤出效应”。   如果房价严重背离了其自身价值和当地居民的收入水平，就会使房地产泡沫不断积累，不仅抬高了居民的生活成本，而且容易引发系统性金融风险，进而对经济发展产生较大危害。   为什么房价越高，炒房人越不惧风险敢炒房？   有一个人口理论在主导炒房者的心理预期：热点城市生产率高、财富多，大量外来转移人口将持续迁入。但这个预期一定能实现吗？一方面，房价过高会提升实体企业的成本，降低当地对企业的吸引力；另一方面，国家推动新型城镇化建设追求的是各地区均衡发展，而不是只让少数热点城市承担新增城镇人口。   如何让房子“炒不起来”，这是未来房市政策的重要方向。   现在，在中央的一系列重拳调控之下，北京房价开始降温了，环京区域的燕郊、廊坊等地楼市也开始降温。一个明显的信号是，在北京，多家中介机构卸下招牌，贴出“转让、出租”的告示，一些中介门店甚至把卖房的牌子挪移至地铁口和人流更多的十字路口，以招揽顾客。人为的炒作让房价飞起来了，但中心还是中心，睡城依旧是睡城。   一二线热点城市房价一度迅猛上涨，与巨额资金涌入楼市，与货币、信贷政策的宽松有直接关系。有报道称，随着房价暴涨，北京、上海、深圳的刚需人群几乎已经付不起首付，也不可能贷到款了。因为供房月供算下来比收入还高，这不是一般老百姓能承受的，毕竟除了买房，我们还要生活养家糊口。楼市暴涨之下，或许背后买房的主力不是刚需人群，而是中国的炒房人在推高房价。   当炒房大行其道，市场就容易失灵，政府提出抑制楼市泡沫正当其时。   未来中国如何管住炒房这只推高房价的“黑手”呢？   有分析称，要管住“炒”，一是可以通过银行信贷政策加大“炒的负担”（提高贷款利率）、降低“炒的能力”（提高首付比例甚至不提供住房抵押贷款）。二是通过税收政策给炒房者“去动力”，比如炒的套数越多、交易越频繁，交易环节各税种的税率越高等。例如，正在酝酿中的房产税。   遏制炒房，不是中国一个国家在战斗，很多国家和地区，都不能容忍炒房行为大行其道。国际上，也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税，识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房，以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3—5年以内的，一般会面临比较重的税。近两年，加拿大、澳大利亚和中国香港地区都出台了一些政策措施，严格限制当地房地产炒作的行为。 但明年还有政策抑制炒房 就明年来看，中国的房地产调控政策将呈现三大特点 一是加大一线城市的住宅土地供应，压制地王频出创历史新高；二是银行也该出手了，提高投机性购房的成本，打击高杠杆购房；三是大力搞活租赁市场，廉住房、公租房要全面建立起来，给漂泊异乡的奋斗青年提供一个稳定的住处。总之，“住房回归居住属性”才能有助于让炒房者知难而退。   在这里，温州炒房的噩梦给大家敲响了警钟。 有人还在坚信“京沪深永远涨”，因为一线城市资源无可匹敌。而温州在这场长达十几年的泡沫浮沉中，出现了太多我们现在正经历的现象。   2011年之前，温州房价一直领涨全国，成为全国房价上涨最快的城市之一，被认为是中国楼市“风向标”。   当年，温州楼市大热时，房价犹如一匹脱缰的野马，一路暴涨。这时只要开发商敢漫天开价，市场上就会有人疯狂买入。于是出现了一个怪现象：妻子一年轻松买卖几套房子，却比丈夫辛苦做企业赚的钱多。狂的楼市，进一步加速温州传统企业“脱实向虚”。   时间到了2011年至去年上半年，温州房价大幅跳水，最高跌幅达到50%，房价几乎腰斩。市场一片哀嚎，那些失去理性的炒房者血本无归。后来，温州房价上演了连续40个月的下跌。有的人3100万入手的房子，跌得只剩值1200万，即使抛售甩卖，也无人敢接盘。这是中国楼市暴跌的一个缩影。   泡沫之下，楼市的暴跌或许说来就来。在当前经济放缓增长的情况下，为何楼市能够逆势上涨？为何依然有那么多人跟风炒房？尽管有去年股市股灾的“前车之鉴”，但疯狂的购房者似乎已经忘记了昨日的伤痛。   房地产调控可能需要时间。但中央都喊话了，要遏制炒房，抑制楼市泡沫。炒房者，请三思！

据本国最大的房地产经纪公司皇家地产公司(Royal LePage)最新公布的预测，温哥华地区的房价将在明年出现超过10%的下滑，而降价的起点可能是明年的1月份。 皇家地产公司，并不是第一个在今年8月份，BC省针对温哥华地区的海外买家推出15%的高额转让税之后，对该地区房价做出悲观预测的国内房地产机构。 早在今年10月份，国家银行(National Bank)曾预测明年温哥华平均独立屋房价将下降20%，镇屋均价将降低9%，而公寓房将降价5%。一个月后也就是11月，BC省房地产局则预测明年温哥华地区平均房价将下降8.7%，从今年的103万下降到94万元。 可是，皇家地产公司是一个经纪公司，一向不愿意唱衰房市，所以该机构的悲观预测一出台，立刻引起了业内的关注。 皇家地产公司(Royal LePage)总裁索珀(Phil Soper)指出，在今年年初，温哥华曾迎来过一波异常“炽热”的行情。特别是独立屋，在12个月内房价飙升近40%，同人们的工资增长严重脱节。尽管温哥华活力十足、经济强劲，房价上升也是正常现场，但是超过30%的房价涨幅，已明显能看出市场变得不理性。 果然，随着温哥华房价涨幅超出了大多数人可以承受的范围，房屋交易量就开始减少。瑞银集团(UBS Group)因此预计，温哥华已是全球最容易受到房地产泡沫危机影响的地方。 接下来政府采取了一系列旨在冷却市场的政策措施，包括15%的外国买家税和收紧房贷，这些都使得已经开始放缓的市场加速冷却。 至11月，温哥华房市交易量连续第五个月下降，但是房价同去年同期相比仍保持升势。索珀说，从市场规律来看，从需求量下滑到房价下跌，中间会有六个月的间隔。换句话说，明年的一月可将是温哥华房价下滑点。 2017年的温哥华房市会十分敏感，任何外部因素例如利率、经济信心或政策的变动，都会对债台高筑的屋主造成极大冲击，加快房价回调的步伐。 索珀预测，明年温哥华房屋均价应该会下跌超过10%，由于早前独立屋涨价最猛，所以回调降幅也会最大。目前，典型的独立屋价格已经飙升超过151万元，是该地区中等家庭收入的20倍。 不过索珀也提醒，由于潜在需求量仍然很大，温哥华的房价可能无法回落到人们期望的可负担水平。

　　自全球金融危机发生以来，经济分析师们几乎每一年都表示第二年房地产市场要冷却。今年分析师们又一次预测，加拿大的楼市在2017年要冷。不过这次，分析师们预测楼市要放缓的原因并非因为经济环境恶化，或是利率调涨，而是因为政府的强力干预。 　　回顾2016年，加拿大联邦、省府乃至当地市政府等都介入了房地产市场。在联邦层面，政府提高了购房首付的最低标准；要求对申请贷款者进行更严格的“压力测试”；对加拿大房贷及住房管理机构的资产证券化项目，也作出一些小而重要的改动等。 　　在一些省份也有一些调控举措，例如BC省在今年开始针对外国买家额外收税。另外，在联邦收紧了贷款政策之后，BC省和安省都作出了反应，希望帮首次购房者减轻负担。在安省，首次购房者的土地转让税最高退税补贴被提高到4000元；在BC省，政府对首次购房者提供了首付贷款免息的优惠。 　　另外，温哥华市长Gregor Roberston也引入了影响楼市的政策，从明年开始，市政府将对空置房屋征收1%的税。 　　在这些政策调控下，许多房地产市场的分析师们预测，明年全国范围内的房屋销量将减少，尤其BC省将出现明显下降，安省会出现疲软，而阿尔伯塔省及魁北克省可能会有适度的回升。 　　同时，分析师们也认为，未来政府可能还会出台更多政策干预房地产市场，尤其是他们更想要阻止人们所背的房贷的不断增长，这其中就少不了要调整楼市的状态，因此政府很可能已经做好了准备，要在明年有所行动。

新闻配图 想出手自己价值500万美元豪宅？纽约的对冲基金经理们可能要泪水往肚里吞了…纽约豪宅经济公司Olshan Realty带来了坏消息：纽约的高端楼市可能正处在崩跌的边缘。 Olshan Realty在其公司的年度报告中指出，2016年纽约高端楼市中超过400万美元房产的销售量暴跌25%。尽管这些房屋的平均市场价格大涨31%，但是房屋最终成交价较挂牌价下跌了6%。 销售量的暴跌反映出经典的房价阻力。 房屋平均询价仅有2%的增长，但是房屋的市场报价却上涨30%。在2016年卖出一幢豪宅要比2015年多花费超过2个月的时间。房屋最终的成交价较挂牌价要低6%，而在2015年最终成交价要比挂牌价高出5%。2016年，1000万美元及以上的房产成交价较挂牌价低5%。 成交价与挂牌价差距最大的为合作式公寓。 相比2015年，2016年成交的400万美元房产数量下跌25%。这反应出高端房产市场的需求正在向新式独立公寓转移。新式独立公寓可以提供自由的占全，全新的基础设施，耐用的生活设施以及一些奇特的建筑结构。 图1：2013年至2014年，纽约市各类型高端房产销售量，询价，成交价与挂牌价差距以及售出时间长短示意图。 我们的读者对于这种类型的新式独立公寓一定不会陌生，我们之前曾经报道过纽约曼哈顿因为大规模建造这种新式独立公寓所带来的库存积压问题。 事实上，几周之前我们就曾警告纽约的房产持有者们关注2016年第三季度的Elliman报告。Elliman报告第三季度报告指出，曼哈顿地区的房屋销售量下跌18.6%，市场中房屋待售的平均时间增加8.2%。新开发的房屋库存大涨27.2%。 报告指出，“过去四个季度中的每一个季度，曼哈顿地区二手房销售数量下滑的速度不断提速。库存情况清楚的显示了二手房屋和新房屋增速之间的巨大区别。二手房库存同比上涨8.2%，至5290间，而新房屋库存同比大涨27.2%，至973间。” 2016年第三季度Elliman房地产市场报告中，曼哈顿地区房屋平均价，房价中位数，房屋销售数以及房屋在市场中挂牌时间长短示意图。 图2：2006年至2016年，曼哈顿地区房屋销售走势及房价中位数走势图。 与此同时，从独立的角度来看，二手房市场更加的不景气。数字显示，在市场成交量上涨7.5%的同期，二手房成交量下跌超过20%。 图3：2016年第三季度Elliman房地产市场报告中，房屋销售数以及房屋在市场中挂牌时间长短示意图。 边缘的纽约买房者似乎已经被排挤出市场，尽管卖房者似乎还没有接受泡沫已经破裂的事实而仍在硬撑报价。这只会让他们的房产在市场中停留更长的时间，继续为高库存做出贡献，现在的情况就是如此。

2017年加拿大曾经炙手可热的房地产价格会继续上升还是开始下降，这是一个有房产的人和没有房产的人都关心的问题。 加拿大广播公司资深经济记者皮迪斯Don Pittis报道说，过去几年每年都有专家预测加拿大火热的房地产市场会开始降温、甚至会出现房价暴跌和泡沫爆裂的局面;但这不断出现的“狼来了”的警告却并没有变成现实。 虽然没人都够以百分之一百的信心说自己对2017年加拿大房地产市场走向的预测会成为事实，但有5个因素的确会左右加拿大房地产市场的走向。 首先是美联储利率决策 虽然加拿大中央银行独立制定自己的利息率政策，但金融市场的向来是追随美国联邦储备委员会的利率政策。所以当12月份美联储主席耶伦宣布上调央行利率0.25%的话音刚落，债券市场价格就下跌、债息上升;加拿大的商业银行也开始上调自己的房屋贷款利率，因为投资者可以把钱投资于几乎没有风险而利息回报又高的美国政府债券，为什么要把钱放在风险越来越大的房贷市场呢? 投资者关注的不但是美联储在12月份的加息行动，而且关注美联储计划在2017年再上调利息率三次、每次0.25%个百分点的计划;这个连续加息计划意味着美联储认为美国经济会继续健康发展、而通货膨胀有抬头的危险。 第二个因素是加拿大经济 如果只是美联储加息，加拿大的房地产市场还不至于出现大的波动;但如果加拿大的经济继续疲软，则就业市场不振会让不少加拿大人不敢踏入房地产市场买房。 目前对加拿大经济2017年走向的预测有好有坏。预测加拿大经济会步入健康发展轨道的理由是世界市场石油和天然气价格开始回升，加元币值的低迷会有助于加拿大出口行业的发展;而预测加拿大经济持续疲软的人理由是特朗普担任美国总统上台执政后会采取贸易保护主义政策，这会伤害以贸易立国的加拿大经济，因为加拿大出口商品的70%以上以美国为出口市场。 第三是外国购房者 虽然缺乏对在加拿大购买房产的外国人的统计数字，但从不列颠哥伦比亚省政府推出对外国人购房者征收15%的外国人购房税后温哥华房地产市场立马冷却的情况推测，外国购房者对推动温哥华这样炙手可热房地产市场价格的飙升起到了至关重要的作用。 加拿大新闻社把外国房地产投资者评为2016年加拿大经济新闻人物 Canada’s business newsmaker of the year 也是一个佐证。 在温哥华房地产市场很活跃的外国购房者中有很大一部分是中国大陆的购房者。但在中国人民币贬值和中国政府采取严格限制外汇离开中国的措施后，已经有迹象显示中国大陆想在加拿大购买房地产的投资者出现了缺乏资金的问题。 第四是加拿大的建筑业 加拿大住房建筑业已经连续多年兴旺，特别是在温哥华和多伦多这样的房地产价格连年攀升的城市，建筑业更是在开足马力赶工。到目前为止，还没有迹象显示新建的公寓楼单元有卖不动的问题。 不过，加拿大各级政府和房地产经纪协会都在密切关注住房建筑业的开工和竣工情况，因为毕竟是“春江水暖鸭先知”。 第五是政府对房地产市场的调控 虽然加拿大联邦和各省的政府都喜欢说他们尊重市场运行的规律，但过去半年来加拿大联邦政府推出了严控房贷发放的措施，不列颠哥伦比亚省政府推出了对外国人征收15%购买房地产特别税的措施，温哥华市政府则推出了对空置的住房征收空置税的措施。 政府推出的房地产市场调控政策有时会产生立竿见影的效果，有时却需要较长一段时间才能显现出效果。 加拿大安大略省房地产经纪人协会负责人胡大可Tim Hudak认为，政府如果非要干预房地产市场，则一定要特别小心;温哥华房地产市场在省政府推出外国人购房特别税之后已经开始冷却，价格也开始下降就是一个例证;房地产市场不但是加拿大经济的基石之一、而且是会下金蛋的鹅，政府不要搞不好弄得鸡飞蛋打。 胡大可认为，解决房地产价格过高问题的根本途径应该是扩大房屋供应量，放松对住房用地的种种限制政策;上市的住房增多了、房价过快上升的问题自然就解决了。

　　温哥华市府一个咨询委员会指出，市内部分住宅和商业建筑的门牌号码不明显，往往导致救火或救援上的困难。委员会要求市府严格执行建筑附例，有市民表示赞成。 　　据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，温哥华消防和救援服务咨询委员会（the advisory committee to Vancouver Fire and Rescue Services）主席巴罗斯（Shannon Barrows）说："当救援人员没有看到门牌号码，会影响他们的反应时间。" 　　巴罗斯说，这方面一直以独立屋的问题较严重，但新建房屋门牌不清晰的情况也愈来愈多："如果他们（指消防队或救援人员）找不到致电911的人，那么求助者会受苦更久，要等更长时间才能获得回应。这对他们来说肯定是个挑战，似乎问题愈来愈糟。" 　　温委员会促严格执行建筑附例 　　巴罗斯在11月30日致函温哥华市长和市议会，要求关注这个问题。她说，虽然市府建筑附例要求门牌号清晰可见，但该附例并不为公众所知悉，而且通常没彻底执行。她在信中写道："我们想建议市府告知公众，须意识到明显的门牌号码，在紧急情况下获得识别的重要，以及它将影响居民或游客日常生活质量。" 　　巴罗斯称，最重要的是，避免由于识别地点困难，导致应急或救援时间遭延误，"我们第一线救援者，在危及生命的救援上有良好纪录；然而，由于难以确定紧急场所位置而导致救援受阻，但这可通过更严格要求加以避免"。 　　她透露，尽管紧急救援人员熟练驾驶最快路线，但常因未获通知街道关闭的消息而受影响。她说，在一些事故发生时，因为路障和停车措施，导致体积较大消防车难进入灾场。 　　设立实时可搜索街道数据库 　　巴罗斯说，一个解决方案将是，建立一个实时、可搜索的网络数据库，显示当前街道关闭规模和持续时间。有关系统不仅可减少紧急救援人员的反应时间，而且方便市民和游客活动。她说："我们预计可节省路程、时间和燃料消耗，还可减少遇到『路火』(road rage)风险。" 　　巴罗斯说，虽然温市府收到这封信，但委员会还未收到市府的回应。 　　据《星岛日报》记者观察，部分温哥华房屋的门牌号码确实不够清楚：有部分的颜色与背景对比不够强烈；有部分被植物或装饰物遮盖；也有部分没有放置在建筑物的正面，以致如果消防车从其中一个方向前来，很可能会错过门牌。 　　住在温市安格斯街(Angus Dr.)的华裔市民黄太太就表示，她家附近就有新建房屋未标识清楚门牌。黄太太在心中已未雨绸缪，一旦该房屋发生火警，她将致电911报案，并告知自己的地址，方便消防员前来救火。她说："我赞成市府建筑附例严格要求门牌号码清晰可见，如果不执行，可考虑罚款。" 　　有关设立清晰可见的门牌，美国家居安全网站www.live-safe.com作出多项建议，供民众参考。

　　温哥华市中心东区一块空置多年的地皮将会兴建一幢大型出租柏文，提供132个单位。该项目由以豪华见称的特朗普大厦(Trump Tower)发展商Holborn Group负责，将会加入大量住宅设施，并配合该区的未来发展。 　　Holborn Group多年前已购入温哥华喜士定街(Hastings St.)夹阿博特街(Abbott St.)一幅地皮，但却空置多年，一直未有发展计划。随着该区不断发展，包括活活大楼(Woodward's Building) 落成，周边地方陆续有高级餐厅、咖啡室和零售店铺进驻，发展商决定重新发展，兴建一幢高10层、有132个单位的出租柏文，当中三分一为两房单位，以配合温市政府希望增加大面积出租单位的目标。 　　Holborn Group发展总监Phillip Scott表示，该幅地皮的位置十分重要，是时候重新发展，认为兴建出租柏文是最佳的选择，能够为该区提供更多设施，提升居住环境的可持续性。 　　该计划的设计师Gair Williamson曾经负责温市中心东区和煤气镇多个建筑项目，他说今次的发展计划是该区历来最大，将会集合过往的经验，保留旧式建筑特点，例如弃用落地玻璃，改为采用铝、锌等金属材料和镶嵌式玻璃窗，打造怀旧工业风，以配合该区的独特风貌。 　　至于设施方面，Williamson说计划把靠近东面的3层楼，划为多用途娱乐区，加设健身室、工作坊、室外花园等，期望将柏文打造成一个小型城市。 　　Holborn Group同是兴建特朗普大厦的发展商，令人关注柏文落成后的租金定位，但Scott表示现阶段未有定案，又认为现时讨论言之尚早。 　　由于发展项目邻近胜利广场(Victory Square)，计划需要先获温市政府审批，而市府下个月26日下午5时至晚上8时，将于温哥华社区学院(VCC)举办开放日讲解有关计划。

　　卑诗在2015及2016年，在多方面表现强劲，但由于房地产从2016年中开始减慢，不同银行或智库等机构料本省明年的经济增长略逊过去两年，加拿大皇家银行旗下的RBC Economics料有1.7%，满地可银行(BMO)估计达2.5%。 　　据加拿大统计局的报告，卑诗实际国民生产总值在2015年有3.3%增长，卑诗是全国最高经济增长的省份。 　　独立的卑诗经济预测议会(BC Economic Forecast Council)曾在今年11月25日估计，本省今年表现仍较全国平均优胜，有3%经济增长，而2017年会有2.3%。 　　卑诗省府指本省能有领先全国的经济增长，归功于强劲的零售、出口(尤其输美国)、新屋动工和就业增长。 　　不同银行或智库等机构，料卑诗在2016年的经济增长有2.9%(丰业银行，Scotiabank)至3.4%(加拿大谘议局，Conference Board of Canada)；而明年的经济增长，预测由1.7%(RBC Economics)至2.5%(满银)。 　　谘议局则料卑诗明年经济增长仅次于安省，以2.2%排第二。 　　不过，皇银预测安省和缅省明年会共同领先其他省份，阿省会排在其后，卑诗只能与沙省并列第四。皇银料全国明年会增长1.8%；其分析指卑诗已连续六年表现比全国为佳，在过去两年更领先全国，"我们预计，温哥华地区住宅二手活动近期出现的冷却未来会持续一段日子，这将会削弱卑诗近年增长的一个强力来源。" 　　卑诗经济预测议会由多个经济预测机构，其中包括信用合作社Central 1 Credit Union，其资深经济学家Bryan Yu分析，指住宅建筑经过2016年强劲表现后料将会减退，2016年是本省自2009年以来有最多人口增长的一年，"经过非常强劲的一年后，住宅投资减慢的预测反映一个正常的回落，亦与遏市措施有关。" 　　卑诗地产协会(BC Real Estate Association)料卑诗各类房屋的销情在明年会跌15.4%，而住宅平均价会跌6.4%。

　　卑诗省8月在大温实施15%的外国买家税后，令部分外来投资转移至不需缴交外国买家税的威士拿(Whistler)，令以度假物业为主的威士拿楼价开始大幅上涨，上个月威士拿公寓楼价即较去年上涨接近4成。2016年也是威士拿自2008年金融危机以来，第一次出现较前一年楼价上涨。 　　加拿大苏富比国际地产(Sotheby’s International Realty Canada)总裁亨德森(Brad Henderson)指出，在省府实施15%的外国买家税之后，愈来愈多外国投资者转至威士拿投资度假物业。 　　他预期2017年威士拿将吸引更多来自美国及中国的外国买家前往置产，而维多利亚的度假地产也将是外国买家投资的目标。 　　他分析，威士拿的楼市自从2008年金融危机引起楼市萧条之后，历经几年景气衰退，但今年在加元贬值、低按揭利率等因素带动下，威士拿的楼市已出现前所未有的繁荣景象，而省府实施外国买家税，威士拿不在适用新税的地区，更是让威士拿的楼市热度继续升高。 　　他指出，在威士拿地区，​​已较从前吸引更多元的外国投资人，虽然仍是以美国投资人为最多，但中国投资人的比例也不断增加。 　　他表示，愈来愈多中国投资人也像美国人一样，在北美主要城市已有住宅地产之后，开始想在风景宜人的旅游胜地，投资偶而可来居住的度假地产，而在卑诗省，最著名的度假地产胜地则非威士拿莫属。 　　大温地产局统计指出，今年11月威士拿的独立屋基准楼价为132.34万元，较去年同期相比上涨23.4%;城市屋楼价为77.27万元，较去年同期上涨26.6%，而公寓上涨39.4%，11月楼价为38.31万元。 　　亨德森说，以100多万元在威士拿购买的度假独立屋，不管大小或是屋况均比在温哥华购买的独立屋好很多，现在大温又有15%的外国买家税，令到外国买家在大温买不下手，而是改到威士拿寻找投资机会。 　　他表示，威士拿吸引的美国买家来自加州及德州，近年来逐渐也有来自麻省及纽约州的投资人，他发现中国买家对在威士拿购买房屋的兴趣亦增加很多。 　　苏富比威士拿办公室今年1月至今已售出126间独立屋，平均价格为234.82万元，光是在11月已销售8间独立屋，平均楼价上涨至314.17万元。截至目前为止，威士拿售出最贵一间房屋的楼价高达925万元。 　　亨德森指出，威士拿及维多利亚将是明年中国买家投资度假物业的重镇。他说，由于威士拿及维多利亚已有不少华人在此居住，有中餐厅及许多华人熟悉的名牌商店，从文化的角度来看，到令这两个地方投资地产的中国买家会感到有熟悉感，并且放心在此投资。

　　6月28日下午4时20左右，安省密西沙加市居民区发生大爆炸，一栋民宅夷为平地，致2死9伤，20多栋房子受到不同程度的损坏。其中就包括莫先生(Frank Mo)和夫人周女士(Irene Chow)所居住的镇屋。除了莫先生一家，密西沙加的爆炸还让另外32户人家被迫搬走。 　　华汉房屋被毁还在租房住     　　Frank Mo从他租住的公寓查看自己受损的房屋(Frank Mo) 　　半年前(6月28日)邻居家(位于密西沙加Hickory Drive)的一场大爆炸让莫先生的家受损严重，他和爱人不得不另找住处。 　　莫先生回忆，爆炸发生后，警方和消防员出于安全原因，暂时禁止他们回家。直到两个星期之后，他才被允许进入查看。走近房屋的他，被眼前的景象惊呆了：爆炸产生的巨大冲击波将他们家的屋顶掀开一个大洞，里面的家具也被震地歪歪倒倒，都不能再用，还有稍微小一些的饰品、挂件直接被击碎。 　　莫先生无奈地表示90%的房屋都要重新修葺。保险公司只能赔付一部分，其他的还需莫先生自己负担。 　　预计明年9月或10月才能彻底修好 　　一转眼半年过去了，莫先生一家仍然在外漂泊着。维修人员说，他的房屋可能要在明年9月或10月才能彻底修好。可是他的保险赔付将在明年春季到期，从那以后，他就将自己支付每月1800元的租金。 　　莫先生表示他们别无选择，只能忍痛接受。莫先生也很庆幸自己和夫人没有受伤，他说：“房屋毁了能重新修建，家具也能置换，所以我们还要继续前行。” 　　受爆炸波及而至今无家可归的不仅是莫先生一家，还有32户，其中最严重的有4家，他们的房屋必须被拆除，这意味着搬回家的梦想更加遥遥无期。 　　爆炸原因官方仍没有公布 　　直到现在官方还没有给出爆炸的原因。只有爆炸现场图片无声地记录了当时的惨状。 　　事件中2名死者均为被炸房屋的屋主，其中女屋主为佩奇(Diane Page);男屋主为纳德勒(Robert Nadler)，他们的年龄均为55岁。警方没有说他们如何身亡的，给公众留下一系列疑问。不过当时警方在爆炸现场发现一张疑似屋主留下的纸条，上面写到“人生痛苦，寻求上帝帮助，并希望上帝原谅自己的所作所为”。 佩奇(Diane Page)   　　爆炸发生后，密西沙加议会紧急召开会议，同意免除受损房屋屋主的暴雨水处理费，并要求物业评估公司优先对受损房屋做评估。不过，受损屋主仍然需要支付房贷。

 侨兴私募债违约风波背后:旗下两家公司被退市一家停牌5年,资产却越来越多…… 公路上远远就可以看到“侨兴集团”四个，在员工眼中，这是一个超级稳定的企业。而在外界看来，随着侨兴私募债违约，这个公司正有一劫待解。 门口立着两个石狮子，大门上方的石匾挂有“侨兴集团”四字，四个字之上是观音菩萨像。 小社会 大门口右侧堆放着电动自行车。门口工人们来来往往，侨兴集团的建筑给人厚实之感，建筑之间点缀着椰树，干净整洁。紧挨着大门的是绿地和旗杆，如果站在高处，会看到一个太极图案。 侨兴集团四个安在大门口左侧的办公楼上，这也是工业园的最高建筑，电梯可以上到8层，8层是总裁办公室，四五六层基本空空荡荡，但过道干净。整个大厦都是用木头和大理石装饰墙壁和地面。 前台坐在靠近电梯一侧的金黄色的办公桌上，近中午1点，她起身给财神爷和寿星鞠躬上香，插上香炉之后再次鞠躬。 侨兴集团产业园像是一个小社会，员工可以住在最右侧的工厂上班，可以住在最左侧的十多排公司宿舍里，单人租金200元左右，五六个人一个宿舍。挨着办公大厦的是食堂，窗口上写着一元、二元、三元、五元、八元、十元，有三层高，一个员工称他一个月的伙食费大概300元钱。 此地有3000多名员工，为了不拥堵，厂房安排不同时间点下班用餐。 餐厅一楼有广发银行和中国银行，广发银行惠州分行卷入到侨兴私募债违约时间中，目前还在和浙商财险撕扯。 宿舍区、食堂和工厂之间是一个篮球场，晚上8点多，有人在打篮球，有大人领着孩子在旁边骑着童车，还有几个大一点的孩子在打羽毛球。他们就在附近求学。 有一部分员工建厂的时候就来到此地打工，他们的家就安在工厂，老人孩子全都在此。一个叫“阿彪” 的腿脚不灵便四十岁左右男子告诉记者，他已在此打工十多年，工资从来都能按时发放。现在一个月能拿4000多元。大多数员工的工资在3000多元。 在宿舍区和工厂区之间，看到好几个腿脚不灵便人士，吴瑞林热心助残人，工厂里有300多个残障人士。 这是员工们信得过的企业，最近一段时间，外面疯传侨兴私募债违约，侨兴集团普通员工依然像水一样平静，他们大部分不了解这个事情，或者觉得不需要了解，或者觉得不会有很严重的后果。他们是打工者，只要工资跟往常是一样进入个人账户就行。 “三个多亿，对老板来说就是个鸟！”有员工说，这么多厂房，这么大一块地。“我们老板欠的都是大钱，银行的，不欠员工的。”这里每个月光水电费就要上千万元。 大部分面孔都是年轻的，年轻人来了又走，工厂常年招工。大门口铁栅栏处放着几个白色的红色的招工牌子，26日中午，门口右侧摊位上，侨兴电子招工点吸引了两位35岁左右的男女，他们现场报了名字。 侨兴电子是新三板挂牌企业，吴瑞林和桥兴电子董事长曹超是实际控制人。该公司成立后，经历过五次股权变更，大部分股权变更发生在几个人之间，就像左手倒右手。 一到晚上，大门口右侧过道上就摆上十几米的小吃档口，主要是麻辣烫，烧烤和砂锅，主要食客就是侨兴集团出来的年轻人。 临近元旦，员工们正在加班加点工作，同时还要准备篮球和拔河比赛，元旦这天全场放假联欢，篮球比赛的获奖者据说有5000元的奖金，还设有抽奖环节。 从厂区大门口一直往里面走，最南边，是一个围起来大宅，横竖都有十多个窗户，外墙和宅邸都是大理石装修，正门口写着“吴宅”，2008年所建，正面最为气派，正南方有龙形图案，大门有十多厘米高的门槛，不可通行汽车，右侧有个停车棚，足可以停下二十多辆车。正房有四个罗马立柱，门口是麒麟和鼎，鼎是用吊车从围墙外面吊进宅子。整个建筑豪华气派。 在铁门口一侧几平米的小亭子里，保安看着监控屏幕，他们24小时值班。宅子前面是一个七八米宽的水沟，沟那边就是农民房。有几栋显然烂尾，一个个窗户像合不拢的嘴。据说吴瑞林把宅子对面的地买了空置下来，防止建房太多。 “整个房子花了5000多万元，仿天安门的风格，石材什么的都是从福建运来，加上里面的红木古董几个亿都不止。”值班保安声称，他当年目睹鼎从外面如何吊运进宅子。 晚上，寨子里大部分都是黑乎乎的，右侧后排透出灯光。 吴瑞林的三个儿子不在这里住，一个亲戚住在里面，对侨兴私募债违约，她称搞不懂。 64岁的吴瑞林晚上会回到这里休息。 对企业家而言，这个年龄还不算老。 励志故事 和许多乡土出身的企业家一样，吴瑞林也有一个励志故事。 吴瑞林1952年出生在福建泉州市，12个兄弟姐妹。母亲45岁的时候生下了他，没钱买笔墨，用鸭毛蘸水在青砖上练字，小学5年级辍学。 他做过裁缝，办过采石场，17岁成为村里最早的万元户，但一场意外火灾将吴瑞林变得一无所有。吴瑞林倒表、倒布、包工程，那个年代这属于投机倒把，吴瑞林创下了在“不法户学习班”连续长达83天学习的记录。 1982年，吴瑞林承包了镇服装厂“安海工业服装公司”，手下有300多个工人，但随后生意失败。他转移到深圳，在沙湾一个老乡开办的小电子厂做车间主任，来料加工最简单的玩具型电话机。因为有38万元提成，跟老板闹翻。 这是他人生的转折点，他第一次接触电话机，之后他靠代销喇叭有了一点积累，部分终端客户也是电话机。 1986年吴瑞林办起了电话机来料加工厂。吴瑞林拼命找门路推销，企业发展迅速。 1992年，吴瑞林转移到惠州建厂，惠州当时已是最大的电话机产地，有成熟的配件市场，和TCL，德赛等为邻，竞争对手强大，吴瑞林就是要和强者为伍，当然另一方面是当地投资优惠。 吴瑞林的开挂人生就这样开始了。 有几个事例对吴瑞林影响甚大，以至于他念念不忘，在接受媒体采访时还能准确记得。 一个是他同村世伯对他所述：甘蔗常常不是烂头就是烂尾，或者是中间遭虫蛀；其实人一辈子和甘蔗差不多，你还年轻，要多吃苦才能有后福。 这让吴瑞林艰苦奋斗，要做人上之人，风光时接受了不少媒体采访，官网所见，大多数新闻都发生在2008年之前，总结经验，雄阔豪迈，但近年来基本不接受采访。 人生起伏，也让他感受到世事冷暖，比如当年服装生意做得好，三个孩子坐在前排上课，和镇长书记的孩子一起，服装生意失败，亲戚和朋友避而远之，孩子座位也被调到最后一排。 在深圳失业时，三个孩子到国贸大厦去玩，合起来吃一个冰棒，也让他心生酸楚。 他赚到一点钱后，买了一个欧米茄，却被同乡嘲笑是假货，并称他是个小商人。他决定做大生意，才有了后来惠州投资办厂。 吴瑞林足够聪明，电话机竞争激烈，他主持开发了中国第一个液晶电话，一下打开市场，跻身一线梯队。1999年，侨兴环球上市，成为中国第一个到美国上市的民营企业。 他早就看到深圳电话机行业在没落，深圳电话机厂批量倒闭，于是积极转型到手机行业。 他还善于利用资本市场，2002年，侨兴旗下的侨兴环球利用在纳斯达克募集的3.2亿(合计人民币)完成控股CECT手机,2002年收购中电通讯，2007年也在美国上市。 2004年中电通讯凭借T868系列——“最小的PDA手机”这一成功的定位，聚焦女性客户，抢占了国内PDA手机市场的一块真空，当年为公司创造了上亿元的利润。 规则 对员工守信用，不拖欠工资，不拖欠供应商，有员工说，2008年时金融危机，工人还加了工资。 一方面是胆大冒进，敢于尝试。 另一方面，吴瑞林不那么让人放心。 尽管声明到美国上市是为了规范公司治理，但显然没有做到。 2007年，侨兴环球营业收入达到38.74亿元，创历史新高，侨兴移动在纽交所上市，融资1.63亿美元。 同年，侨兴环球卷入诉讼之中。7月17日，侨兴环球电话宣布子其公司侨兴移动的2005年、2004年和2003年财报中存在特定错误。确定对2005年净利润高估了2%，对2004年净利润高估了93%，对2003年净亏损低估了210%。美国两个律师事务所向法院提起诉讼，指控侨兴环球电话和特定高管违反了联邦证券法。后来侨兴环球以240万美元和解。 2009年，侨兴环球将把侨兴电信100%的股权出售给DFIL，DFIL是独立第三方，但从侨兴电子股份转让说明看，吴瑞林目前持有侨兴电信大部分股权。 侨兴环球从2008年开始陷入亏损，拥有中电通信的侨兴移动也从2009年开始亏损，每年亏损2亿-3亿元。 2009年，侨兴环球更名为环球资源，以进军钼矿等行业，显示其进军矿产的决心。 侨兴环球持有侨兴移动61%股权，2011年4月7日曾经试图将后者私有化，后因故失败。 而在2012年，因被指隐瞒重大信息，侨兴环球又被多名美国投资者告上法庭，被指缺少完善的内部和财政监管体系。2011年6月，侨兴环球资源旗下一家子公司向公司前主席吴瑞林的一个账户中转入了一笔资金。 但是到2012年，侨兴集团终于可以不用为诉讼烦恼了，因业绩不佳。侨兴移动2012年5月2日被纽交所摘牌，侨兴资源股票摘牌，该决定将于2012年6月25日开盘时正式生效。 差异 就在侨兴环球更名的同一年，2009年，吴氏家族持股75%的瑞金矿业在港交所上市，募资7亿元。瑞金矿业的主要资产是内蒙古拥有三座金矿，上市第一天股价一度上涨至7.12港元/股，吴瑞林持股市值53亿港元。 瑞金矿业刚上市时，给人绩优股印象，上市后两年每年营收破10亿元，两年净利润合计超过13亿元，然而2011年媒体曝出其位于内蒙古的三座金矿全部没有生产经营迹象。2011年瑞金矿业停牌，今年披露了2011年至2015年的定期报告，5年合计亏损32.54一元。 和侨兴环球、侨兴移动非常相似，融一笔钱赚几年钱，然后来个巨亏。 但就是这么多困难，侨兴集团经营业绩貌似还没受多大影响。 根据侨兴私募债产品说明书，侨兴电讯2012年度、2013年度以及2014年前7个月的营业收入分别为16.67亿元，17.79亿元，9.43亿元，净利润分别为1.04亿元、1.09亿元和5987万元。 侨兴电信2012年度、2013年度以及2014年前7个月的营业收入分别为20.89亿元，22.16亿元和12.87亿元，净利润分别为1.72亿元，1.83亿元和7931万元。 这就形成了鲜明对比，一方面是上市公司巨亏，业绩不佳，摘牌退市。 另一方面，侨兴集团的其他业务依然稳健，有声有色。 侨兴集团截至2014年7月末总资产166.88亿元，所有者权益120.11亿元。2013年，侨兴集团营业总收入67.30亿元，净利润6.98亿元，经营活动净现金流5.18亿元。 今年6月15日挂牌的新三板公司业绩并不好，2013、2014年公司营业收入分别为3.1亿元、3.85亿元，净利润只有-237.96万元和84.52万元，资产负债率更是高达98%以上。 2015年7月17日，侨兴电子全体股东向侨兴电子增资9500万元。今年上半年资产负债率降低为47.16%。 但是经营业绩有了很大起伏，侨兴电子今年上半年营业收入1.68亿元，比去年同期减少63.95%，毛利率从5%提升到10.41%。净利润为388万元，减少43.45%。 侨兴电讯和侨兴电信主要是电话机、固定电话，侨兴发展主要是纯贸易业务，侨兴电子属于手机整机、MP3等业务，中电通信拥有入网许可，但没有生产线，收入主要来源是委托第三方生产，不存在贴牌情况。侨兴电子主要为外部品牌商贴牌代工，有自己的生产线。 侨兴电讯的上是游侨兴发展，下游是侨兴电信。 大多数人会被这些名字绕晕，这些公司和已被摘牌的侨兴资源、侨兴移动什么关系，也很难一下说清楚。 有意思的是，侨兴集团业绩如此之好，吴瑞林如此熟悉和热衷资本市场，为什么不将旗下公司拿到内地资本市场上市，可以融资，还可以增发收购多元化，挂牌到新三板一个业绩并不算好的企业，不知道目的如何。 侨兴集团等7位股东通过质押侨兴电子股票，融了5亿元。 私募债 据广东金融高新区股权交易中心12月26日公告，当月22日到期的侨兴电信私募债，兑付资金未有到账此，此前侨兴电讯、侨兴电信已有两期分别于12月15日、16日到期的债券发生违约，涉及本息3.12亿元。 侨兴私募债共有10亿元，还不知道最终违约规模有多大，记者多次联系侨兴集团，未能获得回应。 根据侨兴私募债发行说明书，募投项目基于第四代通讯技术的通讯终端产品制造与应用项目，由侨兴集团有限公司统筹安排，总投资额15亿元，截至2014年10月已投资3.4亿元，2014年已产生销售收入5亿元，预计2015年可产生销售收入10亿元，2016年起每年可产生销售收入12亿元，预计2014-2016年净利润为6亿元。 但是，根据侨兴集团向浙商财险提供的募集资金使用情况显示，10亿元中，用于置换或补充各商业银行2014年前后的强制退出贷款就约7亿元，侨兴集团下属制造企业产业升级之设备更新改造项目及新增7000平米附属生产车间及仓库基建工程项目等用了大约2亿元，剩余约1亿元用于补充下属制造企业流动资金。 根据2014年9月30日人行征信报告，侨兴电讯未结清贷款9笔，累计金额7.94亿元，全部为正常类贷款，且无不良记录和其他负面信息。 2014年侨兴电讯向广发银行惠州分行借款总额为5.59亿元，侨兴电信向广发银行惠州分行借款3.48亿元。两个子公司欠了广发银行9亿的债务。 很可能是有银行抽贷，侨兴集团虚构资金用途进行募资。 对本次私募债违约原因，侨兴集团有人表示，银行年底抽贷比较厉害。 据财新报道，2015年末侨兴集团总负债约112亿元，其中，存续贷款余额（短期借款与长期借款之和）约为51亿元，占比将近一半。实际贷款主体主要是侨兴电讯、侨兴电信，前者约有贷款余额39亿元，后者有11亿元。2015年末，侨兴集团总资产241亿元，资产负债率约46%；营业收入75亿元，净利润7亿余元；经营性现金流约有38亿元。 如此之大规模的经营性现金净流入，相对于营业收入而言算是比例比较高的，经营性现金流如此充沛，净利润的可靠性就高一些，却出现债券违约。实在是令人费解。 一方面是业务景气度下降，另一方面，侨兴集团总资产快速增加资产负债率在下降。 当地不少人是通过媒体报道了解到侨兴私募债违约。惠州金融局相关人士表示，他们询问广发银行惠州分行，得到的反馈是没有跟浙商财险签订保函。目前没有收到侨兴集团的求助，平时打交道并不多。 浦发银行惠州分行一位管理人员，他们之前有意给侨兴集团贷款，后来没有贷。 一位惠州博罗县官员认为，侨兴集团是在“圈地”。侨兴集团有四个产业园，其中两个没动工。 侨兴集团第二工业园位于博罗县体育馆附近，门口贴着一家公司的招工广告，靠近大马路一侧没有厂房，种着绿化植物，门卫表示，工业园从侧面门进入。大门右侧的一个门贴着荣兴集团的牌子，也有侨兴净水机的牌子。据称有1000多工人，因为附近缺少购物休闲场所，招不到工人，有时候要从总厂调人。据门卫称侨兴净水机的生意不错，每两天向外发一车货。