地产

一位新移民在加拿大购买了一套预售房产后却无法完成交接，这让他看到了楼花市场的阴暗面，以及购买预售房产可能会发生的事情。 据《环球邮报》特约作者Kerry Gold报道，从买家支付定金到交易完成，房地产市场可能会发生巨大变化，这就是Sudip Sehgall的遭遇。他在2021年12月从Qualico拥有的公司StreetSide Developments购买了南素里(South Surrey)一栋镇屋。Qualico是一家大型开发公司，在加西建设多个社区。 和许多初到加拿大的人一样，Sehgall认为买房比应付不断攀升的租金更安全。他在Boroughs购买的镇屋价格是81.99万元，另加税GST，定金10%。Sehgall支付了81990元的定金，约定完工日期是2023年7月31日，届时将支付余款和房产转让税。 Sehgall用自己的积蓄和在印度的父亲借贷支付了定金。他在新德里拥有一处房产，打算卖掉来支付剩余款项，他有两年的时间来完成这件事，所以很有信心。Sehgall经常去建筑工地检查镇屋的进度。“我不是投资者。我的收入非常有限，”他在接受采访时说，“这会是我的房子，销售中心的所有人都知道我非常喜欢它，每个月都会去好几次。我非常兴奋。” 然而，当他把自己在新德里的房产放售时，却卖不出去。Sehgall说，当地政府出台新规改变了空地上可以建造的建筑，这让投资者不那么感兴趣了。随着完工日期的临近，他开始感到恐慌，知道自己无法及时拿到钱。 他与StreetSide签订的合同中包括一项条款，即在开发商同意的情况下，他可以将预售合同转让给另一个买家。他注意到合同中的那句话上：“卖方不得无理拒绝同意转让。”虽然不能拥有自己的房子，他安慰自己，可以拿回定金。他说，他找到有兴趣的人想要接手这份合同。但是，当他联系开发商申请转让（assignment sale）时，令他震惊的是，开发商拒绝了。 开发商只允许交易延期，让他找到一个买家，把这个买家的名字加到房产的所有权上。开发商的销售总监建议他找一个朋友或亲戚来帮忙。Sehgall说，他在加拿大没有亲戚，也不知道谁想分享房产的所有权。由于无法在8月3日之前完成交易，Sehgall收到了开发商律师的信，信中说已经没收了81990元的定金。他说，这相当于他所有的积蓄和他欠老父亲的钱。如今，Sehgall因一次事故后残疾而住在素里(Surrey)的一间地下室套房里，他负担不起高昂的律师费。 当被要求置评时，StreetSide Developments的销售总监Tara Desmond说，他们鼓励Sehgall寻求律题的建议，并表示不宜对Sehgall的合同细节发表评论。  

总部位于温哥华的大名鼎鼎的地产开发商Westbank（西岸置业）爆雷了！ 据加拿大媒体《环球邮报》报道：Westbank在美国和加拿大的多个项目中因为拖欠承包商未付账款而被大量诉讼！ 图自环球邮报，2023年12月 报道称，Westbank的多个项目出现了停滞、拖欠的情况。而大家最关注的温哥华的楼花项目也面临延期交付的问题。 由于Westbank是贡献过很多地标项目的著名地产开发商，青睐该公司楼花的投资者大有人在，如果Westbank因为拖欠未付款项导致楼花延期甚至取消，又会在大温地产市场掀起滔天巨浪。 在过去的一年里，涉及Westbank的诉讼件数持续增加。背后折射的是地产行业特别困难的时期。 因为贷款成本和建筑成本同时飙升。超过20家Westbank的供应商或者建商正在通过起诉要钱。 Westbank对环球邮报的采访表示，不评论涉及持续谈判或诉讼的个别争端的详细情况，只是表示预计将达成解决方案。并补充说，由于全球疫情期间进行建设造成的延误，并不是仅限于其项目的独特情况。 Westbank发言人Ariele Peterson表示，整个行业面临着艰难的局面，但我们项目建设正在取得进展。 报道显示，过去三年里加拿大住宅建筑成本上涨了58%。而建筑商的借款成本则达到近20年来的最高水平。 预计，Westbank将被迫延期多伦多、西雅图、温哥华等城市豪华公寓项目的交付日期。 但重要的是，Westbank能不能从危机中全身而退？旗下的楼花项目会不会出现最坏情况？ 环球邮报在报道中强调，2023年加拿大很多开发商都遇到了严峻的财务问题，只是Westbank更严重。 报道显示，Westbank选择了建筑公司EllisDon Corp.作为其多伦多两个项目的承包商：一个位于金融区附近的19 Duncan St.的57层商住大楼，以及一个位于Mirvish Village的五幢建筑的公寓综合体，拥有890个租赁单元。 2022年，Westbank其总承包商的关系出现问题。 EllisDon是加拿大最大的建筑管理公司之一，在2023年6月对Westbank提起诉讼，称Mirvish Village的付款未到账。 同月，EllisDon提起并撤销了一项涉及Duncan的440万元的另外一项索赔。其他三家建筑公司在2023年9月和2023年10月分别就Mirvish site的未付账款对Westbank提起诉讼。 Westbank的执委Ian Duke在2023年11月的一次采访中表示：“这种过渡通常非常复杂，需要时间来解决。” 有业内人士对Westbank的境遇评论称，与承包商的关系恶化可能会在声誉、时间和金钱上付出昂贵的代价。 与许多其他开发商一样，Westbank在利率异常低的情况下推出了新项目。 比如在温哥华市区一座名为The Butterfly的57层豪华公寓大楼原计划于2023年完工，但是如今已到年底，房屋尚未交付。房地产观察人士估计它仍需一年的时间，记录显示该公寓单位尚无完成销售。 《环球邮报》检查了Westbank的贷款文件发现，2018年3月，Westbank从加拿大汇丰银行获得了3.127亿元的贷款，用于其温哥华公寓项目。根据公开文件，该贷款的利率为基准利率加一个百分点。在2018年，基准贷款利率为3.45%，这意味着贷款利率为4.45%。到2023年，该贷款的利率达到8.2%。截至11月没有迹象表明该贷款已被偿还。 Westbank还于2023年5月从RBC获得了8500万加元的贷款，用于温哥华西区的一项租赁项目。根据该项目上的贷款文件，该贷款的利率为该银行的基准利率加五个百分点，相当于12.2%的利率。 所以，压垮westbank的有可能是其他bank。

列治文很难找到适合的租房单位，且租金相当昂贵。 最近在网站上刊出的租房信息显示，有一房东提供一个小睡房空间，每月要 1,200 元，租客可以在城市屋中获得一间「舒适」的 200 平方英尺卧室，包括床头柜、书桌和衣柜。 // Craigslist 的说明显示，舒适房间的居住者还可以使用浴室、客厅、微波炉、洗衣机、烘干机和冰箱。 一些限制包括禁止吸烟、禁止携带宠物、禁止烹饪，并涉及背景和信用调查。还需要签一年的租约，租户还「必须」购买保险。 值得庆幸的是，房源信息显示房东「很容易相处，善于沟通」。 尽管租户只能吃微波炉晚餐、不能做饭，但房源信息显示，周边地区有许多便利设施，包括购物、餐饮和娱乐。 这个房屋租金不是特殊昂贵，因为根据大温哥华地区附近的一些出租房屋价格，基本都是这个价格，很多单身汉套房的租金也都在每月 1,200 元上下，但有的会包括一个简易电炉设备。

各位，想象一下，接下来十年，我们美丽的BC省将迎来250.000套新住房。这不是幻想，而是省长尹大卫(David Eby)刚刚提出的宏伟计划。 在今天的一个商业和政府领导人聚会上，尹大卫透露了一个雄心勃勃的路线图：全省范围内的大规模住房建设。这不仅仅是纸上谈兵，省政府动用了经济学家团队，通过对新西兰和华盛顿州的模型分析，确信这一目标完全可行。 小组预计，到2034年，BC省可建造21.6万至29.3万个净新住房单位。 变革起步：法案与地方政府的配合 你可能会问，这些房子从哪里来?答案就在最近通过的几项法案中。比如说，Bill 35法案限制了短期租赁，释放了更多长期租赁房源。 Bill 44和Bill 47法案则分别要求地方政府扩大住房存量，并在公共交通便利的区域创建超过100个住房开发区。  但这只是个开始。地方政府现在面临的挑战是更新他们的分区法规，以符合省政府的住房策略。具体来说，就是在靠近频繁公交服务的车站附近，允许建设更多单元的住宅。 专家的声音：理想与现实的差距 SFU大学的城市规划专家安迪·严(Andy Yan)对这个计划持开放态度，但也提出了自己的担忧。他关心的不仅仅是资金和基础设施的问题，还有更深层次的，比如租客可能会被迫搬离现有的交通枢纽周边，以及开发商在高利率和通货膨胀的大环境下是否愿意投资。     安迪的话提醒我们，虽然这个计划听起来很美，但要实现它，还有很长的路要走。 未来规划的具体时间表 不过，省政府已经为这一计划制定了详细的时间表。从今年12月7日起，就开始公布与Bill 35. 44和47法案相关的规定，以及过渡期的交通导向型发展区域和政策。接下来的几个月，地方政府将得到进一步的指导和支持，帮助他们更新社区规划和分区法规。 尹大卫的承诺与政治未来 在这场变革的背后，尹大卫的角色不可小觑。他不仅是这一系列住房计划的推动者，还是公众眼中的政治领导者。尽管有传闻称他可能提前举行选举，但尹大卫本人已经澄清，他会遵守2024年10月的固定选举日期。 总而言之，这个住房计划是对当前住房危机的一次大胆回应。虽然挑战重重，但它也展示了省政府对于改善民众居住条件的决心。这不仅是一个计划，更是一个希望，一个让BC省的每一个家庭都有一个稳定、舒适家园的希望。 让我们拭目以待，这个计划将如何变为现实，为我们的社区带来更多的变化和机遇。

12月5日，加拿大副总理兼财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）阁下和住房、基础设施与社区部长肖恩·弗雷泽（Sean Fraser）阁下宣布，自 2023 年 4 月 1 日以来，已有 30 多万加拿大人开设了免税首套住房储蓄账户，这使他们更有能力储蓄首付款。   免税首套住房储蓄账户允许加拿大人每年为其首套住房支付最高 8000 加元（终身最高限额为40000加元）。为帮助加拿大人实现其储蓄目标，免税首套住房储蓄账户的供款可在年度所得税申报表中减税，就像注册退休储蓄计划（RRSP）一样。此外，与免税储蓄账户（TFSA）一样，用于购买第一套住房的取款（包括供款的任何投资收入）也无需纳税。入账免税，出账免税。 为了最大限度地提高 2023 年的报税扣除额，免税首套住房储蓄账户的供款必须在 2023 年 12 月31 日前支付。缴款也可以结转到以后的纳税年度扣除。 为了更快地建造更多房屋，副总理和住房部长还宣布，已拨款 7100 万加元，用于帮助魁北克省、不列颠哥伦比亚省、安大略省和新不伦瑞克省建造和维修 1600 多所合作建房，包括通过经济适用房基金。这包括： • 魁北克省 1004 处住宅；• 不列颠哥伦比亚省 422 处住宅；• 安大略省 132 处住宅;• 新不伦瑞克省 102 处住宅。 11 月 21 日出台的《2023 年秋季经济报告》推进了政府的经济计划，通过新的投资来更快、更多地建造房屋，包括合作建房。其中包括向经济适用房基金追加 10 亿加元，该基金将支持非营利组织、合作组织和公共住房提供商在 2028 年前新建 7000 多套住房。秋季经济报告还包括向公寓建设贷款计划增资 150 亿加元，这将支持在加拿大各地增建 3 万多所新住宅。 引述 “我们经济计划的一个重点是让加拿大人更负担得起住房。新的免税首套住房储蓄账户是我们计划的重要组成部分--它每天都在让更多加拿大人获得自己的房产。” - 副总理兼财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）阁下 “我们正与各级政府和加拿大各地的社区合作，帮助以加拿大人实际负担得起的价格建造他们需要的房屋。通过在全加拿大开放 1600 多套合作住宅，我们正在帮助加拿大人安居乐业，并通过《秋季经济报告》进一步投资合作住宅，在此基础上进行更广泛的延展。 -住房部长肖恩·弗雷泽（Sean Fraser）阁下 事实简要 • 自 2015 年以来，联邦年均住房投资与上届政府相比增长了一倍多。今年，联邦住房投资比 2013-14 年增加了 90 亿加元。 • 加拿大的经济计划，包括最近在《2023 年秋季经济报告》中的投资，正在以更快的速度建造更多的住房。这包括： o 通过经济适用房基金提供 140 多亿加元，用于新建 6 万套经济适用房和维修 24万套住房；o 通过 "公寓贷款建设计划"（Apartment Loan Construction Program）提供 400 多亿加元的低成本融资，在 2031-32 年之前新建 101000 多套出租房；o 40 亿加元的 "住房加速基金"（Housing Accelerator Fund），该基金利用联邦资金鼓励各市通过消除禁止性分区障碍和激励建设来进行变革，预计将超过其在全加拿大至少新建 10 万套住房的目标；o 通过 "快速住房计划"（Rapid Housing Initiative）拨款 40 亿加元，该计划正在为无家可归者或急切住房需求者建造 12000 多套经济适用房；o 通过 "联邦土地倡议"（Federal Lands Initiative）提供 2 亿多加元，通过将多余的联邦土地和建筑低价或免费提供给住房提供者，建造 4500 所新住房；o 通过 "经济适用房创新基金 "提供超过 7.5 亿加元，用于支持加拿大下一代住房的创新解决方案：以及o 67 亿加元用于为保护区域的原住民、因努伊特人、梅蒂斯人以及原住民自治和现代条约社区提供住房。 • 下面举例说明免税首套住房储蓄账户如何帮助加拿大人储蓄首套首付： 奥利维亚和阿米拉正在安大略省寻找第一套住房。她们每人每年在免税首次置业储蓄账户中最多存入 8000 加元，报税时可从收入中扣除。他们两人的收入都在 7 万至 10 万加元之间，这意味着他们的免税首次置业储蓄账户每存入 100 加元，就能节省 20.5 加元的联邦税，每年可获得 1640 加元的联邦退税。 经过五年的储蓄，奥利维亚和阿米拉总共拥有 90000 加元（包括 10000 加元的投资收益），可以免税提取，用于支付首套住房的首付款。在五年的时间里，他们将总共享受到 18450 加元的联邦税收减免，以及近 8000 加元的省级税收减免。 他们用免税首套住房储蓄账户作为 15% 的首付款，获得了按揭贷款资格，并以 60万加元的价格购买了自己的首套住房。 奥利维亚和阿米拉在购买第一套住房后报税时，将通过首次购房者税收抵免（First-Time Home Buyers' Tax Credit）额外获得 1500 加元的联邦税收减免。 相关链接 • 2023 Fall Economic Statement• Backgrounder: Canada’s Housing Action Plan• October 31， 2023: New Tax-Free First Home Savings Account now helping over 250，000 Canadians save for their first home• October 5， 2023: New tax-free First Home Savings Account already helping over 150，000 Canadians save for their first home• Tax-Free First Home Savings Account