地产

　　澳大利亚 　　英国《金融时报》近日撰文分析中国购房团的资金流向。在人们担忧澳大利亚出现房地产泡沫之际，澳大利亚对外国购房者收紧贷款，中国买家开始将眼光投向其他海外市场，特别是英国。 　　32岁的中国企业家张标(音译)已经考虑了自己8岁大的儿子要去哪儿念大学。他说：“我们认为在国外买套公寓将是一个很好的投资，而且等我们儿子在澳大利亚或英国念预科(sixth form)或大学时也能用得上。” 　　去年10月，张标夫妇对墨尔本一套价值60万澳元(合46万美元)的公寓给出报价，但被告知他们不再有资格获得此前申请的按揭成数为60%的贷款。于是他们决定提前支付了英国利物浦的一套12万英镑的公寓。 　　越来越多的中国房地产投资者将目光从澳大利亚转向其他市场，张标就是其中一员。在人们担忧澳大利亚出现楼市泡沫之际，急于缓和快速上涨的房价的澳大利亚监管机构加大了对银行的施压，要求银行抑制对外国人放贷。 　　本月，澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)警告说，住宅建筑活动已持续两年比长期平均水平高出50%，且存在“新建住宅无人入住”的风险。 　　分析师们警告称，房地产市场的大幅调整可能会使澳大利亚陷入25年来首次衰退。澳大利亚去年第三季度国内生产总值(GDP)出现0.6%的负增长，不过大多数经济学家预计去年第四季度的经济增长应该会恢复为正值。 　　香港券商里昂证券(CLSA)在近期一份报告中表示：“我们认为澳洲房地产市场的调整将从低档公寓入住问题开始。最糟情况下，这将导致所有地区住宅价格下跌，最终导致经济衰退。” 　　赌场新加坡赌场的新亮点新加坡赌场正逐渐失去其“新奇效应”，因此该国政府希望借助新亮点吸引游客和赌客，比如在集赌场和休闲于一体的公园中开张海景套房。 　　外国人对澳大利亚房地产投资需求激增 　　外国人对澳大利亚房地产投资的激增，一直帮助这个国家在矿业投资急剧下降的情况下经济继续增长。2014-15年度，中国投资者获得批准的对澳房地产支出额达到243亿澳元，是第二大外国投资者美国购买额的三倍以上。 　　过去四年半时间里，外国资本的流入推动澳大利亚两个最大城市悉尼和墨尔本的房价分别上涨了67%和47%。外国买家占了住宅销售的五分之一。 　　现在海外需求开始减弱。过去两年中，外国买家在澳大利亚新房销售中所占比例已从16.8%下降到10.9%。 　　这一下降在公寓市场尤其明显。截至去年12月底的一年里，公寓的兴建批准数量下降了五分之一。墨尔本和布里斯班的单价开始平缓，去年分别仅增长了1.7%和2.3%。 　　中文房地产门户网站“澳洲家园网”(ACproperty)的联合创始人Esther Yong表示：“由于近期监管、税收和银行贷款规则方面的不稳定，中国买家对投资澳大利亚越来越紧张。随着澳大利亚银行阻止对外国买家放贷，许多在三年前买了期房的中国人发现他们现在很难找到贷款。” 　　在澳大利亚房地产投资最多的国家依次是：中国、美国、新加坡、马来西亚 　　澳大利亚四大银行――澳大利亚国民银行(NAB)、澳大利亚联邦银行(CBA)、澳新银行(ANZ)和西太平洋银行(Westpac)，均已停止向没有澳大利亚国内收入的非居民借款者发放贷款。澳新银行首席执行官谢恩?埃利奥特(Shayne Elliott)向英国《金融时报》表示：“我们基本已停止向非居民买家发放抵押贷款。” 　　他说墨尔本的公寓市场“有点令人担心”，因为墨尔本市中心小公寓激增，其中部分公寓面积不足50平方米，卧室没有窗户。 　　银行停止放贷迫使一些房地产开发商加大卖方融资，如果房价之后下跌，这可能让买家面临风险。 　　澳大利亚最大公寓建筑商Meriton为购房者提供两年期贷款，为买家们寻找别的融资提供了一些喘息空间。 　　Meriton销售总监詹姆斯?西亚莱皮什(James Sialepis)说：“我们的放贷规模在过去12个月翻了一番，达到1.2亿澳元左右――由于规则改变，一些外国买家陷入困境。”其他开发商已开始对部分房产提供折扣或租赁担保。 　　越来越多的中国买家开始将目光转向其他市场。澳洲家园网最近与提供房地产挂牌出售服务的Listglobally合作，推出专注于其他海外市场的中文房产网站“搜地产”(Sodichan.com)。 　　Esther Yong说：“我们在中国的代理人一直要求我们向他们提供其他国家的房地产。”她说英国在脱欧公投后开始变火，因为英镑贬值降低了中国买家的购房成本。 　　但北京方面新的严格资本管制，加大了大量现金流出中国的难度。根据中国商务部数据，中国企业海外房地产投资在上个月同比暴跌84%。 　　Esther Yong说：“有些中国买家在澳大利亚有亲戚，他们会继续在那儿买房。但对于没有这些特殊理由的其他人来说，他们会物色其他机会。”

在经历了去年疯狂飙升的房价之后，加拿大的房市进入了一个冷热不均的新时代：有的城市/地区进入调整阶段，房市变冷、房价下行；有的城市/地区则仍然持续火热，房价还在升高，前者如温哥华，后者如多伦多，加拿大全国的房市差别越来越大。 那么，如果买家花同样的钱，比如说$770,000，在加拿大不同城市可以找到什么样的房子？也许从这个点上可以管窥城市/地区房市的千差万别。为什么是$770,000？因为这是今年一月多伦多各类房屋的均价。 提醒买家注意的是，以上说的是可以找到，并不是可以买到，也就是说，以下提及的价格只是房屋的叫价，并非成交价。换句话说，用多伦多$770,000的房屋均价作为预算，在加拿大各个城市可以搜寻到什么样的物业： 温哥华：$768,000 尽管温哥华房价比一年前降了19%，但这里仍然是全国房价最高的地方，各类房屋均价仍达$878,000，冠绝全国各大城市。 对不起，通过Multiple Listing Service系统搜索的结果显示，拿$770,000在这里你就别做独立屋的梦了，搜寻半天只找到一个不到1,000平方英尺的condo单元，准确讲是913平方英尺，10年新，位置绝佳，condo设施齐全，包括游泳池，但每月要付$360的管理费： 多伦多：$768,000 如上所述，多伦多的均价为$770,000，所以花这个钱确实可以找到半独立屋或镇屋之类，比如下面这一套百年历史的老屋叫价$768,000，位于Weston Road夹 Eglinton地区，可以分租给三个租客，分门出入，三套配电盘。 不过要声明两点：一，这是一套银行拍卖房；二，上述价格是叫价。 埃德蒙顿（Edmonton）：$769,900 一到草原省情况就不一样，拿$770,000可以找到各种各样的独立屋，下面这套房子漂亮吧？2,659平方尺，3年新，三车库，燃气壁炉，花岗岩台面的大厨房...叫价$769,900。 Regina: $749,900 下图中的两层独立屋在GTA早过百万了，但在另一个草原省萨省省会Regina却很容易找到。这幢2,602平方尺的独立屋建成不到3年，开放式设计、樱桃木厨房，3间卧室，3间浴室，还有书房，叫价$749,900： 温尼伯（Winnipeg）: $779,900 曼省温尼伯（Winnipeg）的这栋两层独立屋虽然叫价过了$770,000，也许超了一点预算，但位于城市南端的新区，2,221平方尺，4卧室4洗手间，不仅地下室有精致的小型剧院，而且房前屋后都有人工设计的景观： 蒙特利尔：$769,000 从多伦多往东，用$770,000上下的预算也能找到心仪之屋。蒙特利尔的这幢别墅式老宅叫价$769,000，3卧室，位于城西，近蒙特利尔大学（University of Montreal）： 哈利法克斯： $775,000 哈利法克斯这幢色彩鲜亮的美宅叫价 $775,000，略略高于预算，2,800平方尺，据悉是由著名设计师Andrew Cobb在百年前设计，5卧室，3洗手间，原木地板，太阳房，靠近著名大学Dalhousie University： 爱德华王子岛：$738,880 这幢位于Stratford的豪宅低于预算$30,000多，物业有4,000平方尺，建于2015年，5卧室，4洗手间，四车库，与首府Charlottetown市中心仅一桥之隔：

　　高昂房租将使更多人迁离多伦多，有经济学者警告，愈来愈多年轻人因负担不起多市高昂房租而被迫搬离，多伦多将失去发展机会和吸引力。 　　在一间零售店打工，一周要工作6、7天的Arthur Gallant为了找到一处负担得起房租的住所，已经先后从多市怡陶碧谷区迁至伯灵顿市(Burlington)，再转移至咸美顿市(Hamilton)，愈迁愈远。 　　Gallant收入微薄，要维持生活，也得依靠母亲的残疾救助金。但他坦言，母亲常年有病，恐怕只能活多五至十年。如一天她不幸过世，单凭其一人的收入，根本无法负担房租。 　　问题是不仅低收入人群受到高昂房租的挤压，就连稳定收入的"白领"年轻人也同样感到生活压力。 　　软件开发工程师Derek Dibblee于3年前到多伦多工作时，每月花1,650元在市中心自由村(Liberty Village)租住一间一睡房的柏文单位，2年后迁至北约克，月租减至1,250元。 　　Dibblee表示："(我)年薪虽有6.5万元，但也不足应付多伦多偏高的生活指数。扣除每月的必须开销后，我几乎不能存下一分钱。" 　　怀雅逊大学城市建设研究所(Ryerson City Building Institute )执行主任伯德(Cherise Burda)说："大批年轻人因高房租选择搬离多伦多是一个不祥信号，说明多市正在失去包容性、多样化及失去活力，变成一座空城。" 　　伯德还指出："现在多伦多的住房成本对于绝大多数年轻人来说确实难以承担。向外扩张的城市建设模式只增加环境问题，带来更多的交通拥挤，不能留住年轻人。 " 　　关注和研究加拿大青年一代面临经济压力问题的卑诗大学(University of British Columbia)教授克肖(Paul Kershaw)指出："多伦多正在重覆温哥华的住房状况，有愈来愈多的年轻人因负担不起高昂房租而被迫远走高飞。现在的温哥华可能面临人力短缺，许多公司都抱怨招不到年轻人才，城市可能失去发展机会和吸引力。多伦多要避免温哥华的错误，必须为年轻一代解决住房可负担问题。"

　　据悉，周一(2月27日)加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)首席执行官Dave McKay表示，现在是时候考虑采取措施，来冷却多伦多火热的房地产市场了。 　　Dave McKay列举了在加拿大最大城市中存在“危险的催化剂混合物”，例如超低利率、单户住宅供应不足、投机和外国资金进入等。他表示，“你在市场上看到20％的房价增长，但该市场不应该有这么多的增长。这是不可持续的。因此，我相信我们需要考虑采取在温哥华看到的类似措施。” 　　该银行上周五公布的最新季度净收入创下了30亿加元，高于预期，较去年同期相比增长24％，并在大多数分部显示强劲增长。RBC每股摊薄盈利为1.97加元，较上年同期上升0.39加元。调整后，每股摊薄盈利为1.87加元，高于分析师估计的1.76加元。此外，银行还将其季度股息增加至每股0.87加元。 　　CIBC资本市场分析师Robert Sedran表示，“总体来说，加拿大银行表现良好，美国企业(包括资本市场方面)也表现良好。在我们看来，这不是改变投资理论的季度，而是支持我们积极的投资理论。” 　　加拿大个人和商业银行业务同比增长8％，达到13亿加元。资本市场部门的净收入为6.62亿加元，比上年同期增长16％。财富管理收入同比增长42％，达到4.3亿加元。 　　虽然关于加拿大房地产市场的担忧继续存在，但RBC表示，其住宅抵押贷款组合的信用质量依然强劲。RBC首席风险官Mark Hughes表示，“鉴于这两个市场的房价上涨加快，我们将继续密切关注这一投资组合，并对高价值抵押贷款进行额外的尽职调查。总的来说，鉴于我们的客户有偿还能力，以及住宅抵押贷款组合的潜在信用质量，我们仍然对该组合感到满意。” 　　巴克莱分析师John Aiken表示，信贷损失准备金约为1亿加元，低于预期的2.94亿美元。这与上一季度相比下降了18％。 　　该银行密切关注的资本衡量指标CET1比率上升20个基点至11％。此外，Dave McKay还表示，银行将继续投资于City National及其美国财富管理业务。

　　加拿大联邦政府在去年中，对税收政策进行全面审查，它计划在2017年的联邦预算案中，取消一些税收抵免的政策，具体取消那些项目，政府到现在都还没透露半点风声，这引来一些加拿大会计师的诟病。 　　税收政策改变密不透风 　　加拿大专业会计师协会CPA日前敦促联邦财长莫纽(Bill Morneau)，在公布任何最终决定前，应以临时报告形式将政府计划公之于众。 　　财长在对税收政策进行审查时，召集了7名专家提出建议。其中也有专家建议，联邦政府应该在推行新税收政策前，应先发布一份报告让民众知晓。 　　预计3月份会公布 　　尽管如此，这项税务政策审查的结果也只会在财长在发布下一个联邦预算案，预计在3月份时，才会公布。 　　联邦税收政策中，给民众的一些特别的支出以大量的税收抵免优惠，如给慈善机构的捐赠或购买公交月票。 　　其中一些政策对联邦财政收入影响不大可忽略不计，但另外一些政策，例如针对资本利得或注册退休储蓄计划的税收政策，会对联邦每年的税收收入造成数十亿元的影响。 　　如都计算在内，政府的税收抵免政策，即税收优惠造成的联邦财政收入减少，每年超过1,000亿元。 　　资本收益税收政策有变? 　　据称，联邦政府对税收政策的审查的主要目标，是希望找到减少给年收入超过20万的高收入群体提供税务优惠的办法，从而增加政府收入。 　　加拿大另类政策中心最近发布的一份报告称，给那些高收入的加拿大人最不合理的税务优惠是与投资收入有关的税收抵免，包括针对股息和资本收益的税收政策。 　　3月联邦预算案或震撼加拿大：分分钟玩坏加拿大楼市 　　目前加拿大的资本收益(股票投资，第2套房投资收益等)等只按照50%计算税收。金融业风传，自由党政府可能将该比例提升到75%或80%。 　　这个变动可能震撼整个加拿大金融市场，就像90年代，开征GST改变了整个零售业及税收领域的面貌一样。资本收益税收政策的变动，可能将彻底改写整个金融行业和加拿大楼市。 　　因为影响如此之大，有专家提出了几类方案，以避免民众和市场一下子无法接受。1个方案建议像美国学习，对股票投资持有多过1年者，仍然按照50%资本收益征税，短炒不到1年的则按照100%征税。 　　另1个建议方案，则分分钟玩坏加拿大楼市。该方案建议对包括自住房在内的房屋交易征收资本收益征税，但考虑到民众住房的刚需，该方案建议一定额度内的买卖房收益免税(比如说赚头一个100万免税)。 　　你的买卖房屋收益，超过这个额度就征税，不管你是不是自住房。也就说你这一辈子，炒房只能有100万收益的免税额。而这个额度，政府可以根据需要来调整。 　　另外，自由党政府在其首份联邦预算中，消除了教育、教科书、艺术和健身的税收抵免。他们曾表示这仅是个开始。  

物业维修保养杂费繁多，对退休人士来说打理亦不容易，近年有退休人士开始放售自住物业，转租住单位的趋势。有专家指出，物业套现后所得资金令他们的银根更充裕，省却维修物业的麻烦。   多伦多房地产公司Royal LePage物业代理布朗(Desmond Brown)指出，退休人士由业主变为租户的情况愈见普遍，他较早时曾为客户杰克(William Jack)夫妇出售物业，另觅1,800平方尺的柏文租盘：「他们手头上有不少资产，不过对市场看淡，认为现在不套现恐怕未来会失利。」   杰克现时71岁，妻子69岁，但居住了32年两层旧居对现在的他们而言是太大了，「有些房间已经良久没有进入了」，打理也得花上莫大的气力，所以决定放售房屋。   两人现时入住一个两睡房的1,800尺单位，现时每月缴付4,200元租金，虽然不算便宜，不过对于他们来说，入住柏文后每月房屋的支出就只有租金、电费及有线电视三项费用。但旧有物业的固定开支却多达15至20项，仅壁炉木柴每年亦花费500元。杰克认为，租住柏文不一定较自己拥有物业时省钱，不过亦不会有更大支出，而且出售物业套现所得资金可作其他的投资。   财务计划公司Ironshield Financial Planning行政总裁柏拉斯奇(Scott Plaskett)表示，套现租住最适合拥有物业资产但现金短缺的人，出售物业后长者就有足够流动资金支付租金，又可以满足其他生活上的追求。

围绕着现在在温哥华房地产圈中最重要的对话之之一就是房价是否真的与库存短缺有关？很多人认为现在大温地区应该建立更多的住宅，以拉低房价，但事实真的如此吗？       现在总部位于温哥华的BETTER DWELLING的房地产资料显示，以2016年大温人口普查数据为基础，如果仍按照目前建造住宅的速度，温哥华地区将有可能出现住宅数量超额50％的情况。根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的统计，近些年温哥华的房屋开工数量飙升。从2012年到2016年开始，大温地区总共有105,712个单位开工。从2016年人口普查的最新数据方面来看的话，大温地区的人口规模正在经历强劲的增长。目前大温地区人口数量为2,463,431人，同比增长6.5％。   （温哥华地区住宅开工量）   如果从统计学来看的话，大温地区平均2.56人拥有一栋住宅，也就是说，现在大温地区只需要58,633栋住宅就可以满足居民的人均住宅的需求。加上全国8%的房屋空置率计算的话，大温地区总共需要63,323栋新住宅。但根据大温房地产协会的数据，从2016年开始开工的新住宅数量为27,914栋。   从数字世界来看的话目前大温地区有91,47栋新住宅将没有人居住。那么大温地区房地产市场是否属于过度建设？

　　对二手房价格下跌最敏感、最“痛心”的群体很可能是在去年高位时买进、今后几年就打算“倒手转卖”的业主。既然这些人主要是投资投机，那就和其他市场交易一样，请理性对待价格的正常波动。 　　春天来了，万物复苏，去年一路猛涨、红火异常的合肥楼市却多了些寒意。有业主反映，二手房每平方米降价4000元都无人问津，二手房跌幅超过10%的也不在少数。也有业内人士表示，春节前后本就是楼市销售淡季，部分二手房的挂牌价格下降也不能代表合肥楼市整体局面，所谓“暴跌”其实是人为营造出的假象。不管怎样，确实有个别业主“坐不住”了，甚至提出希望政府“出手救市”。 　　业主的“坐不住”可以理解。没买房时，谁都希望房价低，一旦买到手，谁都希望保值增值。房价一降，最重要的家庭财富眼看缩了水，搁谁身上都不痛快。房地产市场健康稳定发展，既对普通百姓有利，也是政府施政的重要目标。房价上涨过快，政府有采取调控措施、稳定市场的责任;那么，房价降了，政府也得出手“救市”吗? 　　仔细观察此轮合肥楼市降温，无论从程度上去判断，还是从原理上分析，都实难发现政府出手的理由。 　　首先，降价合乎常理，无需大惊小怪。合肥房价从高位上下跌，是在前期上涨过快基础上出现的正常回归。去年房价涨幅较高的合肥、厦门、武汉等地，近年来发展势头确实不错，但城市人口增长、居民收入水平提升等变动并不足以支撑如此高的涨幅。房价一路猛涨，已经消化乃至透支了大量购房需求，即便政府不在去年国庆前后采取调控措施，涨势照样会逐步减弱。更何况，政府踩了急刹车，让投机投资者退场，房价也仅仅是略微回调，既没有造成楼市暴跌，又能有效满足更多人住有所居的基本需求，还防止了系统性风险，可谓一举多得。 　　再者，真正刚需无虞，不必过分担心。有呼吁“救市”的人提出，买卖二手房的都是 “刚需”，价格就得稳定。啥叫“刚需”?“房子是用来住的，不是用来炒的。”――去年底中央经济工作会议提出的论断，为“刚需”定了调：刚性需求，就是只用于或主要用于自住、不将投资功能考虑在内的购房需求。既然是“刚需”，若业主是在去年高位时买了房用于自住，今年不可能转手就卖;如果住个五年、十年再卖掉，届时房价水平未定，也不用眼下就着急。 　　剔除种种可能后不难发现，对二手房价格下跌最敏感、最“痛心”的群体很可能是在去年高位时买进、今后几年就打算“倒手转卖”的业主。而他们，往往并不属于“刚需”，因为短期内的买入、卖出其实就是“炒房”，而“房子不是用来炒的”。既然这些人主要是投资投机，那就和其他市场交易一样，请理性对待价格的正常波动。房价降了，对一些人来说，不过是算盘落了空，而对真正的刚需者而言，却是向梦想靠了靠岸呐。 　　合肥恐怕不会是今年楼市调整的唯一城市。既然如此，那些前期上涨过快城市，也应预估到房价松动下跌带来的后果，未雨绸缪、仔细甄别、有效应对。

　　将旧屋拆卸重建，是近年不少置业人士流行做法，多伦多一名女律师经历过把自己的旧居翻新后，认为替业主提供旧屋拆卸重建顾问服务有利可图，她毅然辞去律师楼工作，转行成立咨询顾问公司，专门向置业人士提供清拆至重建的咨询服务。 　　原本在多伦多任职诉讼律师的侯慧玲（Alisse Houweling），2007年与同为律师的丈夫夏利殊（Greg Harnish）在本森大街（Benson Ave.）以481,000元购入一幢逾百年历史的旧屋后，原本想大肆翻新，但相关费用和所需时间却使他们却步。 　　2011年两夫妇决定将旧屋推倒重建，省却所有修复以及将来维修的压力。清拆工程在2013年展开，工程原定保留一边墙身用作分隔新屋与邻居的分隔，岂料墙身在工程期间坍毁。侯慧玲说：“当我们看到这个情况，我们知道我们的决定（推倒重建）绝对正确。” 　　80万元工程历时9个月 　　旧屋属于维多利亚式建筑，曾经用作造鞋厂、农舍，甚至据称做过制可卡因工场。由于事前准备工作妥当，建筑工人花了九个月，便将旧屋变成一幢天然光线充足、和暖通爽、空间感特大，面积约2,300平方呎，装置节能新屋。 　　侯慧玲形容重建过程非常顺畅，清拆仅花了2.5天完成，各项申请费、基本景观美化、建筑及工程、一般承包服务和用料等，前后共花费80万元，但统一销售税（HST）不包括在内。虽然未知新屋在市场的价格，但本森大街近期有半独立屋以121.6万元成交。 　　入伙后侯慧玲与丈夫一家四口在新居乐也融融，新居也吸引不少途人驻足观看，有些更向她查询重建相关事宜，令他们始料不及，她灵机一触在多伦多炽热的房地产市场之中，原来仍有值得投资的商机。 　　重建旧屋业主华人占半 　　这些商机，主要源于大多区楼价高企，近年很多人改买旧屋重建新居，曾有华裔建筑公司东主表示，这些买家中有一半都是华人，他们有的是来自中国的新移民，有的是因子女无力购置房屋，而选择于父母的平房加建上层。 　　由于重建涉及大量专业知识，业主通常需要委托地产经纪或建筑公司代劳。侯慧玲成立的咨询服务公司，专门向有意拆旧屋、建新屋的业主提供咨询服务，如顾客有需要更可提供清拆重建服务。她说：“经验告诉我业主是普遍不了解这些事情。要成功重建就要有全盘计划、强劲支援队伍和合理的预算，他们没有这类相关知识。”

　始排队购房。那么为什么会有这么多人去排队购房？这个楼盘又是在哪里？ 2月26日，记者来到了位于上海嘉定区雅丹路上的一处名为上海派的新开楼盘，而昨天在朋友圈里广泛流传的连夜排队购房的照片就来自这里。 早上九点半，距离下午两点钟的开盘还有足足四个多小时，售楼处外却早已挤满了中介和购房者，熙熙攘攘的人群就像是在繁华的商业区一般。道路两旁也停满了车辆，甚至一度出现了堵车。 记者了解到，很多中介带着客户在开盘前一天就已经赶过来排队，而朋友圈中流传的视频和照片正是25号这里排队时的景象。在那段视频中，排队购房的人群挤满了整个售楼处的大门。 记者采访 记者：昨天什么时候过来排队的？ 上海嘉定房产中介：昨天我吃了饭就过来了。 记者：是午饭吗？ 上海嘉定房产中介：午饭都吃了一点点就过来了。 上海嘉定房产中介：今天，有的人是没回去，有的人是今天早上七八点，来换一下人。 记者：像您是昨天就过来了吗？ 上海嘉定购房者：那当然了。 上海嘉定购房者：我老头在里面。 记者：昨天什么时候过来的？ 上海嘉定购房者：下午，我是一点多钟。 记者：就一夜都在这边是不是？ 上海嘉定购房者：我没在里面，我老头在里面。 记者：坐了一夜？ 上海嘉定购房者：当然，不是我们一个，都是一个一个在里面。 采访中记者了解到，该楼盘从2月23号起开始认筹，然而仅仅过去了两天，就已经有近千组的客户交了认筹金，此次开盘共有797套房源推出，也就是说还会有不少已经交了认筹金的客户也很难买到房子。正是由于这一次的购房者太多，很多人怕买不到房子，因此不少人在开盘前的两天就已经赶到了现场，早早排起了队。 记者采访 记者：像您排了这么久，排到多少号？ 上海嘉定房产中介：排了将近300号，不过昨天晚上来排队的人排了有两三里路，还是挺远的。 记者：您是昨天什么时候过来的？ 上海嘉定购房者：中午就过来了，然后排队一直排到这边后面都绕了一个圈，一直拐到后面，少说有两三千口人。 上海嘉定房产中介：昨天中午都陆陆续续的都来了。 记者：那会您个人感觉现场是什么样子的？ 上海嘉定房产中介：现场就和现在差不多，比现在还要人多一点，这边的话现在还算是少的。 上海嘉定房产中介：可以说里三圈外三圈，真是人山人海，现在售楼处门口还在排队认筹，但基本上没什么希望，现在篮球馆那边已经坐了一千来号人，总共就797套房子。 离售楼处约三百米远就是开盘现场，一路上，还能见到不少中介带着购房者前往，这个开盘的现场是开发商在几天前将小区边的一个篮球馆临时改造而成的，已经交了认筹金的客户就坐在里面排队，整个篮球馆里大约坐了有一千人。 他们全都是提前一天在这里排队等候，由于害怕出去吃饭或上厕所的时候原本排好的顺序被抢，因此都要由家人或中介顶替着才敢离开，不少人已经一夜没睡，神情显得十分疲倦。 记者采访 上海嘉定房产中介：排到的时候就是吃饭不能吃，然后又打电话给客户，然后客户过来排队，换着吃饭。就一直排到昨天晚上，昨天在里面排了一夜，怎么说呢就是挺冷的吧，买房挺不容易。

2月26日，有网友发现，杭州钱江新城一座在建高楼看起来“很薄”，犹如纸片。秦人/视觉中国 这座大楼大约百米的高度。 这幢大楼距离钱塘江不远，网友调侃道：这么高、这么薄，江风又大，好担心，万一吹倒咋办？ 图为在建的大楼。 图为在建的大楼。

  亚凯迪亚980万元豪宅浴室。（洛杉矶时报） 亚凯迪亚980万元豪宅玄关。（洛杉矶时报） 洛杉矶时报华裔记者皮尔森（David Pierson）2月22日一篇有关华人城市豪宅滞销报导指出，中国2016年12月31日开始的严控外汇政策，导致针对中国买家的豪宅从过去两星期即脱手，变成拖好几个月还卖不掉。不过接受皮尔森访问的一名华裔房地产经纪人表示，她有信心重回往日时光只是迟早问题。因为中国人“上有政策，下有对策”，一定可找到方法“解套”。 定居亚凯迪亚（Arcadia）超过30年的台湾移民周迪（Dee Chou）告诉皮尔森，中国有钱人投资海外是挡也挡不住的。她的中国客户感到身负重任，必须把老婆孩子接来美国，呼吸新鲜空气与获得良好教育。他们也忧心国内经济迟缓，货币走软，房市饱和。她说：“有钱人 总有门道把钱弄出来。” 皮尔森的报导介绍周迪经手的一幢亚凯迪亚全新豪宅，装潢气派完全对中国人胃口。光看玄关与浴室就令人眼睛一亮，开价“只有”980万元。周迪说，这种价码过去肯定被抢破头，两星期内保证卖掉。 不过相对房地产经纪的失望，已在美国落地生根的华人却因此大大喘一口气。在中国管制资金出走之前，这些华人被中国买家的现金买房打得抬不起头来。 44岁耳鼻喉医师蔡维伦（Veling Tsai）在阿罕布拉（Alhambra）执业，三年前就吃过这个闷亏。即使在美国作医师代表混得不错，但蔡维伦还是得透过申请房屋贷款才能买豪宅。他与夫人频频出席凯迪亚与圣玛利诺（San Marino）售屋开放参观（open house），结果五次出价都被讲普通话的现金买主抢走。 蔡维伦最后比开价加码20万元，才搞定南巴沙迪那（South Pasadena）一幢150万元豪宅。他说，即使自己是医师，还是搞不过这些买房像买“星巴克咖啡”的。 从1979年就在圣玛利诺干房地产经纪的张琳达（Linda Chang，译音）说，中国买主冲刺力减慢其实从2014年底即开始。以往吸引15个出价的房子，如今只有一半。通常公证期（escrow）只要求30天，现在有中国买主要求半年之久。 前亚凯迪亚市长席格（Mickey Segal）说，该市很多豪宅脱手后却不见有人居住，显然有人买来投资，这对社区不是好事。不过最新情况却是，这些豪宅空着是因为卖不出去。一名经纪告诉皮尔森，去年夏天她的一名亚凯迪亚客户因为豪宅上市三个月还卖不掉，被迫从开价1000万元减为830万元。

“花5万美金投资了美国底特律的房产，号称是翻新别墅，还能包租5年。现在才过一年，租金就没了泡影，所谓别墅只是一栋废旧屋子而已。” 据劳动报2月27日报道，市民梁女士近日致电该报新闻热线13671686848，反映投资海外房产被忽悠的经历。据她反映，涉事中介为上海乔治美公司，与她有同样遭遇的消费者约有几十人。5万美元，对他们来说，听到的或许只是“梦破碎的声音”。 记者走访发现，乔治美目前仍在营业，工作人员承认底特律项目已崩盘，但称并不影响其他地区的房产经营情况。工作人员称，目前公司负责人已赴美善后，但何时能补上租金还未可知。而业内人士提醒，类似包租模式已成行业套路，市民应提高警惕。 衰败的底特律市区/资料图 底特律出售的便宜房屋/资料图 高回报率令人心动 梁女士告诉记者，2015年4月在一次房展会上看到了乔治美所售的底特律别墅，当时，较高的回报率令她动了心。 “乔治美说，这些别墅都是翻新别墅，抄底价只要5万，每年房价增长2至3成。此外，它还承诺，只要购买，负责包租5年，每年稳定年化率在12%。这样算下来，回报率能达到60%。”在这些条件的诱使下，梁女士二话不说，掏钱购买了一处房产。 不过，喜悦并没有持续太久。由于前期没有了解充分，梁女士在购买后才发现，她买的底特律房产，价格要高出市值的2-3倍。 “当时心里就有些不舒服了，但想想这边包租，也就算了。但没想到，房子刚买了1年多，租金也没着落了。”梁女士说，去年9月起，乔治美以“资金被冻结”为由拖欠租金，至今未得到解决。 记者了解到，在乔治美购买房产的消费者涉及北京、上海、广州、澳门等地，而乔治美方面此前曾承诺于去年底补发租金，至今杳无音讯。 消费者质疑中介设套 “现在回想起来，这个项目一开始就有很多疑点。”采访中，梁女士表示，购房后，乔治美曾屡次违反承诺，有骗取资金的嫌疑。 “就拿报税举例。一开始，乔治美说帮我们报税，很多人也交钱了。但去年10月，陆续有人收到底特律政府的物业税催收通知。大家这才发现，2016年以前购房的投资者都逾期未缴纳房产税。”梁女士说，不仅如此，此前购房时乔治美表示会承担维修、管理等资金，后来也出尔反尔，拒不履行约定。 最让他们愤怒的是，花了5万甚至更多美元购买的豪华别墅，实际上只是一间破屋。 梁女士告诉记者，事发后，曾有业主赶至底特律查看房屋情况，发现她的房子在一条无人居住的街道上，下水管道已经破烂，整个房子要重新维修，根本不可能有人居住。“乔治美宣传时曾表示，自己和政府有合作关系，可以购买政府拍卖的房子，并整修出租，由政府埋单提供给困难家庭，事实与宣传的完全不符。” 上述这些情况，都让梁女士等人不得不怀疑，这是一场精心策划的骗局。 中介承认项目出现问题 在位于东方路778号江苏大厦的上海乔治美。记者见到，在公司门外仍然挂着醒目的美国购房宣传海报，但办公室内仅剩一名工作人员。该人员表示，梁女士等人投诉属实，底特律项目的确出现了资金崩盘的情况。但她表示，这并非蓄意诈骗，公司负责人已前往美国善后。 “我们公司已经经营了6、7年了，除了底特律，还有洛杉矶、亚特兰大等多地的房产项目，没有出现过这种问题，这次实属意外。”该名工作人员称，由于消费者多次上门讨要说法，不少员工都已选择离职，现在上海公司仅剩她一人负责接待及维持运营。 为何底特律的房产售价会高出市面几倍？该工作人员称，因为他们所售的房子可以包租，有额外的价值。对于如何解决消费者损失，该工作人员表示，公司负责人已在美国重新注册了一个管理公司，消费者可以与其重新签订管理协议，努力将房子出租出去。 “那么，欠的房租何时可以到账？”面对记者的追问，该工作人员称自己并不了解具体情况，无法给出准确答复。 包租+高回报已成套路 “我们试过报警，也咨询过律师，但因为购买房屋行为属实，因此警方没有受理。”梁女士说，如今购房合同成了一纸空文，房租只是镜花水月，她们投诉无门。 采访中，业内人士透露，投资海外房产时，利用消费者信息不对称，在低价房屋上附加价值，通过包租形式吸引消费者，其实已成行业套路。对此，市民应提高警惕。 上海江怀律师事务所合伙人田思远表示，投资海外房产时，消费者往往被“售后包租”、“高额回报率”所吸引，而忽视风险。鉴于消费者最看重投资回报，建议消费者着重审查其与中介方签订的《委托出租合同》。 “首先，《委托出租合同》在法律性质上属于‘委托合同’而非‘租赁合同’，这直接决定了到时若房屋无法出租，按照法律规定，中介方只是受托人身份，不承担任何租金损失。因此，建议消费者直接与中介方订立《租赁合同》，由中介方向消费者支付租金，承租房屋，再由其对外转租房屋获得居间收益。” 相关报道 2014年，当中国媒体报道底特律房子卖出皮鞋价以后，去底特律买房子成为中国人热议的话题。曾经还有不少美国媒体报道此事，并称中国人买房可以拯救底特律吗。 NBC报道截图/资料图 人民日报早在2014年10月，就曾以底特律房产投资为例，刊文提醒海外置业风险。 当时，美国底特律打出的一则楼市广告语——“只要1-100美元，便可以买走一套房子”赚足了中国投资者的眼球，也让不断升温的中国人海外置业热潮再度聚焦在镁光灯下。 文章称，像底特律这样不到100美元“白菜价”的房子，真的这么容易就能捡到便宜了吗？事实上，如果没有风险的话，这样的馅饼无论如何也砸不到中国人的头上。分析人士表示，这类低价房很多是租赁房，不是空置房。美国有法律规定，如果房屋已经租出去了，且租住房子的租客如果没有其他房产，即便租户拒交房租，房主也不能将其赶走。所以在购买这类房产以后，房主无法立刻搬进去住，本身也没有投资价值，买房者还需要将原来的房主对这些租户的义务承担过来。 而且，隐藏在低价房产背后的政策风险还有很多。比如，英国有很多数千平方米的古堡售价仅为1英镑，却没人敢买，因为英国规定，拥有产权者必须负责修缮这些房子。 相比于国内楼市“买不起”的现状，海外房产则是“养不起”，投资者购房后每年需缴纳房产税、房屋保险等一系列费用，后期支出更像是个无底洞。比如在美国，计算房产税的房屋价值是由政府估定。如果在底特律花500美元购买房产，其估价可能高达30万美元，买房人每年需要支付6000美元左右的税费，大大超出了房价。 分析人士称，“海外房产一般都是买时便宜住时贵，加上各类税和保险，实际上的收益并不多。”“抄底”的风险相当大，需要慎重投资。作为普通投资者，除非有移民的需求，否则并不适合海外置业。 事实上，不仅在底特律，近年来有不少海外置产人士也曾遇到类似“包租”骗局，此前媒体也曾公开报道，并呼吁大家小心骗局。 比如，2015年11月，新闻晨报曾报道，家住上海浦东的潘女士经不住投资中介公司的诱人宣传——“以房养学，包租5年，投资收益可以供儿子在美国读书生活……”，一口气买下了位于美国的10套双拼别墅，并与投资中介公司签了包租协议。可是，潘女士所购买的房屋每个季度都要支付近千美元的维修费，更让她始料未及的是，投资中介公司以“歇业”为由，拒绝代理其在美房屋出租事宜。 新闻晨报截图/资料图

相信大家对于去年温哥华楼市的疯涨仍心有余悸，但是今年新年刚过，多伦多楼市的火爆行情便提早上演，华人热区到处抢、抢、抢，不但抢豪宅，连单车库普通房子也抢。 在本月初，有一套是位于Stouffville的单车房2500尺房子，最后111万高价破记录成交。另一套是在Berczy小区UUV新区Wilfred Murison Ave路上一间豪宅竟卖出215万，首度突破200万大关，打破该区的历史高位。 最近，万锦市东北区又有一新镇屋仅放盘一周，便以131万的高价卖出，要知道，这个售价要高过大多伦多独立屋平均售价近25万!直逼全国著名贵屋区奥克维尔。 独立屋价涨不停，影响所及，负担不起的买家转战镇屋，以致这些中密度自由业权住宅日益抢手，在万锦市及旺市，近期楼盘平均放盘4天便找到买家，均价也升至超过90万元。 这间2层高镇位于麦高云路附近，较早前放盘，叫价近87万元，不足1周后以逾131万元售出，超叫价逾50%，实际高出44万元之多，令人咂舌。与1月份万锦市镇屋平均售价912,224元相比，这个成交价超过整整40万，更比大多伦多地区镇屋均价多了几乎70万，亦有1倍之多。不过，更叫人吃惊的是，这个幅度的价钱其实可以在其他地区购买独立屋，也与全国著名贵屋市场奥克维尔独立屋均价相比。 根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)，上月份大多伦多地区独立屋均价按年上升26.3%达到1,068,670元，换句话说，与这间镇屋的售价相比，低了几乎25万。镇屋售价大幅高过独立屋，不禁令人质疑目前楼市是否真的疯了。地产从业员刘某同意有疯抢的可能性，但同时指出，买家开出这么高的价格，背后也应有本身的考量。 重售市场供应不足是主要原因之一，事实上，上周中多重放盘服务系统的资料显示，万锦市只有7个镇屋楼盘，买家基本上没有选择。 独立屋价持续上升，也导致镇屋变成抢手货。刘某表示，如果买家因应家人需要选定该个万锦市东北区的社区，以130万元负担能力来说，根本买不到独立屋。他说，这个价钱，大概可以购买市内偏远地区旧平房，要找到2层高独立屋，并不容易，以致镇屋成为了选择。 不过，刘某认为，目前这区镇屋价格暂时见顶，有能力出更高价钱的买家，不妨试吼独立屋。上月份，宾顿市及多伦多东区的独立屋均价都在100万元以下，不逾120万元的地区，包括了多伦多西区、密西沙加及新市。 专家：房价不会永远都疯涨 多伦多和温哥华的房价上升压力依然很大，CBC业务部皮提斯(Don Pittis)在《坐等房价上升可能是傻瓜的策略》(Relying on rising home prices could be a fool’s strategy)警告投机者，投资看升买升没错，但是要善于扑捉到市场方向的转变，要在房价下跌前把房屋售出才行。 他说：“时机意味着一切。”如果买价很高了，还坐等著希望房价永远快速上涨，这是不可能的。要意识到买家会看到房价已经超过正常承负的范围了，再购买就变成无理性了。

卑诗Kamloops镇的退休火灾检查员斯宾塞(Darryl Spencer;下图)是一个长期房屋出租户，他把自己的房子出租了十多年都没有出什么大事，但这回他遇上麻烦了，不仅赔了不少钱来请出奇葩租客以及清理并休整用于出租的物业，而且还丢了房屋保险。 这个麻烦从他接到邻居电话开始。这位好心的邻居给他电话说，他的房子好像有些不对劲，要他过来看看。这一看不打紧，一看他自己都被屋内的景象惊呆了：在出租屋的下层，到处都可以看到种植的大麻，乱拉的电线，巨大的电扇以及高度数的灯泡等等。 身为防火专家的他首先想到的是，这样乱拉电线以及用电，非常容易导致火灾。而住在房屋上层的一位带着孩子的妇女则向他抱怨，总是感到特别热，也总是闻到怪怪的味道。 这位房东现在才知道，他的租客瞒着他在地下室种了至少60株大麻。但是斯宾塞对他的租客无可奈何，因为这名租客从主管部门申请到种植医用大麻的许可，也就可以堂而皇之地种植大麻。 尽管对租客非常不满、气愤，但当了十几年房东的斯宾塞相当大气，不仅未对租客动气或是与其吵闹，而是客客气气地将其“请”走，除了倒贴给对方$1,300之外，还将当初租房时所收的押金全额归还给对方。如果加上清理及整修物业等善后工作的花费，这位倒霉的房东赔了不少于$5,000。 让斯宾塞绝对没有想到的是，当他致电把有关情况向房屋保险公司讲了之后，对方毅然决然地立即取消了保险合同，甚至都没有给他任何回旋的余地。斯宾塞随后也试图与其它保险公司联系，但对方一听说是种植过大麻的物业，纷纷拒绝给他保险。 当CBC专题节目Go Public的记者与涉及事件的保险公司联系时，对方的回答很干脆，他们无法承保种过大麻的房屋，即使医用大麻也不行，因为种过大麻的物业风险太高，不仅包括火灾、水浸、偷盗的风险等等，还包括对建筑结构的损害以及潜在的对身体健康的长期影响等。 这家保险公司善意的提醒斯宾塞，在这种情况下，如果还想找保险机构买保险，他有很多工作要做，比如对空气和土壤进行测试，以及对物业的管道、下水道乃至电气设备进行全面彻底的检查。 斯宾塞在做完所有检测及整修之后，终于找到一家愿意提供保险的公司，但保费比以前整整高出一倍。 斯宾塞现在才弄清楚：根据联邦政府于2016年8月24日生效的新规(Access to Cannabis for Medical Purposes Regulations)，任何人在申请到种植医用大麻的许可之后，只要其数量在许可范围内，并不需要取得房东的同意，甚至都不必告知房东本人，因为这样的要求可能会侵犯当事人为医疗目的获得大麻的权利。 这位房东现在知道了，也为此付出了代价。

建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，简称BILD)最新报告说，多伦多不单单是独立屋供不应求，就连新建共管公寓今年1月也只有11,529个待售，创下10年来的新低。新建共管公寓平均售价是507,511元，比去年同期涨了13%，同样创下10年房价新的纪录。最近位于北约克一间公寓引来37个offer加价10万售出就不足为奇了。 据介绍，这间公寓楼是位于Don mills 和 Sheppard 附近的70 FOREST MANOR 路，该公寓为1+1单位，面积672平方尺，每月管理费429元。卖家开价35.9万最后有37个offer抢，以47.5万成交，高出叫价32%。 据介绍今年一月多伦多downtown Condo销售比去年增长24%。业内人士分析说，之所以买Condo的买家多起来，原因就是现在按独立屋的价格市场，一个年收入在$73,000的工作人很难买得起。一月份很多位置好的公寓都高于挂牌价成交，这在以前几乎是不可能的事。 加之加拿大去年一系列贷款政策出台，击毁了一批买独立屋人的梦想，购买力一下子减少20%。这些人就把原来买独立屋的愿望，转向了公寓，大批买主进入公寓市场，公寓市场一下子紧张起来。 一位华人投资人说，两年前在Ryerson 大学附近花26万买的楼花，现在已经涨到快40万了。 不过有业内人士提醒，房子热抢一定要保持头脑清醒。有的买方着急买房入市，只看房子不看钱，购买不顾后果。结果导致签约后拿不到贷款，甚至一些已经预批(pre-approve)的贷款最后关头拒绝。原因是有些房屋在贷款机构是上了黑名单的，根本拿不到贷款。网友宏伟说，有很多condo 公司有一些不良记录，可能贷款被拒绝。包括Condo公司把维护费用用于抵债;Condo公司进入负债状态;有纠纷注册在公寓单元上;或者Condo公司有官司缠身。 如果想防范万一，签约前一定要查政府黑名单，网址：Online Property Standards Investigation Searches (作者：谈海)

　　现在加拿大最疯狂的房地产市场应该是多伦多地区，对此最郁闷、也最承受不了的是刚步入社会和刚组成家庭的年轻一代人。 　　加拿大广播公司记者麦克吉利弗瑞Kate McGillivray报道说，如果有关政府不尽快采取措施解决多伦多地区房价过高和房租过高的问题，则多伦多市居民中出现年轻一代断层的问题就会成为现实。 　　27岁的加兰特Arthur Gallant为了能够找到可以负担的房租，不得不离开多伦多市内的Etobicoke区，前往多伦多西面上百公里的哈密尔顿Hamilton市找房租还能承受的公寓居住。 　　加兰特告诉加拿大广播公司记者说，到了哈密尔顿市就算到头了，如果还想在多伦多市上下班，再远就不太可行了。加兰特说现在他是与母亲一起居住，母亲的退休金可以帮助支付他们的部分房租；但医生说他母亲的病活不了几年了，以后他独自一人连在哈密尔顿这远离多伦多近百公里的地方都租住不起了。 　　多伦多小伙子特维格Steven Twigg说，居住在市中心的好处是离哪里都近，向外搬并不容易；如果搬到郊区就要买月票，一个月至少150加元。 　　今年30岁的詹宁斯Ashley Jennings在媒体行业工作，与丈夫在多伦多市内租房居住。她说房租不但是他们生活中最大的开支，而且还是每天都要担心的事情，不知道下一年房租又要涨多少，他们还能不能负担得了，他们这辈子到底还买得起自己的房子吗？ 　　詹宁斯说，她还背着不少学生贷款要归还，再加上房租的负担，根本就存不下买房子的首付资金。 　　年轻姑娘麦莉迪斯Nicole Meredith说她刚刚收到房东的通知，从5月份开始她的房租从每个月1275加元涨到每个月1700加元，一下子猛升了425加元。这么高的房租让她受不了，只好搬走；但多伦多市的房租都在上涨，她能够搬到哪里去呢？这让她简直郁闷得要死。 　　受挤压的一代 　　加拿大不列颠哥伦比亚大学UBC教授克尔肖Paul Kershaw发起了名为“受挤压一代”的运动，要引起社会对加拿大年轻一代人四面受敌的经济压力的关注。克尔肖教授认为，由于房价和房租太高，想在大城市生活的加拿大年轻一代人的生活水平在直线下降、已经到了危机程度；结果是年轻一代人的集体逃亡、离开大城市。 　　克尔肖教授正在为多伦多市政府准备一份住房问题对年轻人影响的研究报告，他搜集到的有关多伦多年轻人的经济数据让人心酸。 　　比如现在哈密尔顿市的租房市场与2003年相比，要租一个有三睡房的公寓楼单元已经要多付一个全职工作的人一个月的工资。像加兰特这样做零售行业工作的年轻人已经是一个星期上6天班，其工资收入的大部分要用来交房租。　 　　干脆离开多伦多 　　在多伦多郊区奥克维尔市长大的迪伯里Derek Dibblee今年26岁，他曾经在多伦多有一份年薪6万5千加元的工作，那时他在多伦多市内与女友租住一个一间睡房的公寓楼单元，每月房租是1650加元。加上购车贷款的负担、停车费、公交车费，迪伯里发现自己成了月光族；换句话说，年薪6万5在多伦多活得捉襟见肘。于是迪伯里在蒙特利尔市找到一个年薪一样的工作，他在市内租住了一个有三间睡房的公寓单元，生活宽裕了许多。 　　在多伦多士嘉堡区长大的赫斯特Kayla Hurst今年26岁，由于多伦多市的房租太贵，她和男朋友原来想到东面几十公里的皮克林地区租房子，但发现那里的房租也便宜不了多少，而且每天上下班还有严重的堵车问题，于是她与男友决定搬到离多伦多要17个小时车程的响雷湾地区Thunder Bay居住。 　　UBC大学的克尔肖教授指出，加拿大年轻人被迫离开房价和房租贵的离谱的大城市会使加拿大的温哥华和多伦多这样的城市走上成为鬼城之路，因为无法吸引年轻人的城市是没有前途的，长此以往一些公司企业也会选择离开住房成本太高的城市。

根据媒体周五(2月24日)公布调查显示，今年重要城市的低借贷成本和火热需求将持续推高加拿大房价，从而迫使决策者采取进一步措施，以控制房地产市场。   大多数经济学家都表示，两个最昂贵的市场多伦多和温哥华存在大幅调整的风险。虽然加拿大尚未经历房屋崩溃最严重的情况，但房价几乎呈直线趋势上升，从而引发消费者对债务以及房价下跌所面临的风险的担忧。 政策制定者近年来已经对过热的市场采取了措施，绝大多数经济学家认为地方或联邦政府可能在未来六个月内引入新的法规。不过，民意调查显示，房价上涨的趋势预计仍将持续。   在全国范围内，今年房价预计将上涨4.7％，增幅高于去年12月份最后一次调查预测的1.8％。2018年房价预期上升3.5％，高于先前预期的2.0％，而2019年房价增长为2.8％。   BMO资本市场高级经济学家Sal Guatieri表示，“毫无疑问，利率正在向购房者提供廉价信贷，但另一个因素是国内和国外市场投资的增加。来自其他国家和省份的 移民也推动了价格上升。”   由于BC省去年对外国买家购房征收15%的税收，因此温哥华房价从高峰水平略有下滑。然而，温哥华房价预计上涨2.0％，而上次调查预计房价将下降1.8％。尽管联邦政府在2016年年底实施了紧缩按揭贷款规则，但多伦多房价一直在攀升。调查显示，多伦多房价预计将攀升9.5％，高于之前6.0％的预测。 Sal Guatieri表示，“我们预计多伦多市场会因新联邦住房融资规则而有所冷却，但至今尚未有任何市场冷却的迹象。”在低利率和优先供应的市场条件下，大多数经济学家期望看到新的法规。   在经历了两年油价暴跌以及来自美国贸易政策不确定性后，加拿大经济势头仍然疲软，任何对出口或劳动力市场的打击都会影响住房需求，家庭负债收入更是达到创纪录的水平。CIBC资本市场首席经济学家Avery Shenfeld表示，“在所有其他方面都相同的情况下，我们希望经济增长来自出口，并且减少对住房和家庭负债的依赖。因此，我们需要积极的出口量。”

　　虽然楼价高企，但一项调查显示，全加首次置业者投入首期占楼价的比例，在2014-16年时达到历史最高的23%，打破在1990年前保持的纪录22%。 　　地产资讯网站Better Dwelling引用加拿大按揭专业人士协会(Mortgage Professionals Canada)经济学家邓宁(William Dunning)的调查指出，多数首次置业者动用个人存款作首期，比例高达51%，是首期最大来源，该比例曾在1990年前高达54%，是1990年以来至今见到的最高比例。 　　调查指首期第二大来源是向财务机构贷款占19%，接着是向父母借钱，但调查未说明父母提供的金钱，是否来自房屋资产信用借贷(Home Equity Line of Credit)，或是来自退休投资。 　　该调查是以2016年第3季截止前的按揭数字进行分析，且每年进行，在过去几年，调查结果并未有大幅变化，但去年第4季联邦政府缩紧按揭条件，未来有可能会对首期的来源造成影响。 　　该调查只有全加的数字，并未区分个别省份及区域。Better Dwelling的报道说，在纽芬兰省的圣约翰斯(St John's)城市，一间房屋23%的首期约是69,419元，但在高楼价的区域像是温哥华，一间平均楼价的房屋所需的23%首期，可能高达201,995元，需要较多时间才能储够钱。  

温哥华着名的“第一桑那斯区”（First Shaughnessy）一幢百年独立屋，目前正以低于200万元的叫价放售。不过，由于物业受到市府保育法例保护，新业主在对建筑物作出任何变动时，必须先获得市政府批准。   位于第一桑那斯的一幢百年房屋，最近以198万元放售。该物业于1912年兴建，占地3.2万平方尺，房屋面积达7,400平方尺，分为4层，设有6个睡房、一个开放式书房、5个卫生间，以及可以停泊两辆汽车的车库。 业主装修房屋须获市府审批   据资料显示，上述物业曾于1997年易手，当时交易价为275万元。该幢房屋目前被列为B级指定传统保护物业，意味着业主进行某部分装修时，须先获市府审批。同时，业主也有责任对建筑物进行适当保养维修，违例者可能被判每日罚款1万元。   2015年9月，温哥华市政府表决通过，把“第一桑那斯区”列为市内首个传统保护区（Heritage Conservation Area），市政府有权阻止业主拆卸1940年以前建成的建筑物。   第一桑那斯区指介乎西16街（W. 16th Ave.）至英皇爱德华街（King Edward Ave.），以及阿布特斯街（Arbutus St.）与渥街（Oak St.）范围。该区历史可追溯至1907年，由加拿大太平洋铁路公司（Canadian Pacific Railway）推动发展。

近日好莱坞电影制片人、房地产开发商NileNiami与建筑师PaulMcClean合作在美国洛杉矶打造了一座顶级豪宅，这座宅邸占地20500平方英尺（约1905平方米），或许随宅赠送的豪车展示厅能让很多买家提起兴趣，但是高达1亿美元（约6.88亿人民币）的价格又足以让绝大部分人望而却步。 成为这座豪宅的主人就可以拥有这座“汽车博物馆”，里面停着黄金色的兰博基尼Aventador和劳斯莱斯Dawn。 由170瓶水晶香槟组成的酒库也包含在这座豪宅的价格之中。 在香槟屋的顶部还有一个专门存放葡萄酒的房间。 所有的家具都体现出当代艺术风格，墙壁上的名画也是经过精心挑选的作品。 当然了，一座豪宅如果不包含精致的厨房和巨大的游泳池是不完美的。 地板由压花绒面皮革打造，尽显尊贵。 这座豪宅坐落在贝弗利山庄地区最受追捧的黄金地段，也是该地区目前在售的最贵房屋。 夜晚可以享受与白天完全不同的风景。 图为豪宅。 图为豪宅。 图为豪宅。 图为豪宅。 图为豪宅。 图为豪宅。 图为豪宅。

  根据建筑业和土地开发协会（BILD）指出2017年1月多伦多地区的独立屋均价达到了$130万元，几乎是十年前价格的三倍之多；2007年1月大多地区的新建独立屋数量为12,242栋，今年同期则只有534栋。同时上个月该地区只售出741套低层住宅，低于10年以来平均水平的970套，比2016年同期下降29％。   BILD认为随着新房市场的供不应求，从而造成了房价飞涨。虽然今年根据市政府规划将会允许更多建造商新建住宅，但随着每年约有10万人涌入该城市，也就是意味着这些新建住宅将在几天、甚至几个小时内出售。如果按照此趋势继续下去的话，那么多伦多将会沦落为只有超级富豪或投资客才能买到入场券。     此外城市屋、半独立式住宅和独立屋的短缺也推高了新公寓的价格。多路多高层公寓市场上个月的平均销售价格为$50.7万加元，较2016年1月增加了13％，和温哥华不同的是，多伦多公寓市场的销售量也不甘落后，上个月已经上升至1,199套。其中公寓市场的新增公寓占总市场的88%，同时建筑商购买新建筑土地的平均价位为$625加元。   地产相关认为认为亚洲投资者正在推动多伦多市场，此现象除了归功于多伦多市场的稳定性，还有2016年温哥华推出的15%外国买家税也是原因之一。

多伦多地区的房地产市道对买家而言竞争有多激烈？ 挂牌价（listing price）早已没有意思，霸王竞价（bully bid）或者插队抢先买（pre-emptive）的现象已经成为常态。 现在，又多了一道槛： 一些卖家经纪表示，如果客户决定接受一个提前下的Offer，而不是等到统一收Offer的日期，不会通知其他有意向的买家。 安省地产行业规定，房屋卖家如果正在考虑一个“霸王”竞价，其中介必须通知所有其他有意的买家，该竞价往往比要价高出很多。 接获通知的买家如果愿意，可以对同一房屋进行竞价。 但是在房屋异常抢手的多伦多市场，一些中介已经在挂牌上市时声明，他们有权接受抢先买的Offer，不会给通知。 这么做，对于同时代表买家和卖家的双重经纪最有利，因为他们不需要分割佣金。 这些双重经纪需要得到买家和卖家的书面许可。 但是，如果买家因为他们的经纪不是双重代理而竞价失败，并不受到保护。 安省地产委员会（RECO）本周发布公告，提醒地产经纪在竞价战中他们的义务。 委员会负责人Kelvin Kucey说，预计今年接到约2,700宗投诉中有15%至20%涉及“竞价”，包括霸王竞价、竞价、佣金，以及地产经纪是否适当披露自己的利益等。 如果卖家决定接受霸王竞价，而有意购买的买家不知道之前的竞价日期已经不算数，这就不公平了。 “游戏规则如果变了，所有人都有权知道。” 他说，不能在游戏中途改变规则。 “所以我们要强调，部分经纪的做法不合规定。这些经纪会说，如果接到抢先买的Offer，我们不会通知你，但是这样不行。” Bosley地产中介公司的David Fleming表示，经纪们知道这些规定，知道这种行为不被允许。 他认为RECO应该对这些违规的经纪作出严厉处罚。 对于竞价失败的买家而言，虽然有投诉程序，但是用处有限，尤其是在多伦多，最快几小时就能达成一宗交易。 而RECO对投诉的调查时间平均为6个月。 如果一名经纪被发现初次违规，罚款仅$5,000元至$10,000元。最高罚款为$25,000元。

作为加拿大两大热门市场之一的温哥华，这几个月来虽然销量猛降，房价也有所回落，但依然处于历史高位。日前加拿大房地产网站Point2Homes.com就出台最新报告，显示即使以医生或律师为职业的那些高薪温哥华人，也没有能力承担温哥华高企的房价。   获悉，Point2Homes以房贷占收入的35%为基础，计算了单身人士购买的房屋所需的按揭收入。结果发现一位温哥华人年薪需要为12.9531万元，才能供得起城市平均房价的878,242元。该网站分析员表示温哥华地区的律师行业年收入约为12.8万元，较可买房的收入标准少了1,000元；至于执业医生的年收入则是12.35万元左右，比标准少约6,000元；至于高科技职业比如计算机程序元的年均收入为7.5万，每年多赚取5.4万元才满足独自置业成本；会计师则是在年薪的基础上，还要在多赚6.85万元才可以。   报告中Point2Homes使用的平均房价是指大温哥华地区所有房屋类型的均价，包括独立屋、城市屋以及公寓。根据大温地产局今年1月份的数据显示，上个月房地产市场基准价格为89.6万元；独立屋市场则119万元，城市屋为66.65万加元，以及公寓市场的51.23加元。   温哥华市的房地产市场价格则更高，比如在东温哥华的独立屋市场基准价格为140万元，城市屋73.92万元，公寓市场均价为43.88万元。豪宅扎堆的温哥华西区则更不用说，上个月独立屋的基准价格为340万元，城市屋为106万加元，公寓则是66.25万加元。   全国房地产市场   图中黄色条为年收入，绿色则是贷款占年收入35%的情况下，所需要的买房收入。   计算机程序员：     会计：     律师：     小学教师：     电工：    

80后90后也希望拥有自己的家。百分之八十的年轻人都多次表示，买房对自己而言非常重要，房地产也是一笔非常重要的投资，而且能够拥有房产带给自己的满足感和骄傲也是不言而喻的。 但是，现在很多年轻人也说，80后90后比起自己的父辈而言，拥有一套房产实在太困难了。 根据多伦多房产局的数据显示，大多伦多地区的平均房价在去年就足足上涨了两位数，现在平均价格已经达到82万5000元。因为房屋的供给跟不上人口增长和需求，所以房价在持续不断的上涨。比如说去年12月，按照Building Industry and Land Development Association (BILD)的统计，整个大多伦多地区仅仅只有13670套房子可供出售，而10年前有30400套可供出售。1月只有719套独立屋上市。所有这些事情，都导致了现在买房更多的是一种心理需求，完全成了赌博行为。加拿大的房产梦在多伦多风险重重。但是省政府也有机会对此做一些实事。为了减缓房屋供给压力、抑制房价，以下是政府可以做的5点事情：1.“一刀切”的增长计划安大略省对增长计划的修订代表了我们社区将进行转变。省政府决定对增长模式采取“一刀切”的方法，将对超过100个城市实行多伦多式的集约化管理。2.完善规划审批流程。以前可能需要10年的时间才能完成政府批准程序。这些不必要的延误拖延了住房建设，减少了为人们提供的住房供应，同时导致价格上涨。3.解决住房供应的“中间选择”。以前买房的时候，好像只能在独立屋和公寓楼之间选择，其中居于中间的选择应该被大量创建。相信以后会有既靠近上班的地方、同时又利于生活的社区会大量涌现。 4.加强和社区配套的基础设施建设 我们可以获得当地规划批准，并和生活用水、下水道和雨水管理服务相联系。如果你不能冲洗厕所或把你的车开到车道，建筑商不能把钥匙交给新的房主。省政府应支持新的住房供应和有针对性的基础设施投资。 5.减少多伦多土地转让税以后多伦多房屋业主不再需要花费数万元来搬迁到更大的房子，而只是选择翻新或保留。这意味着更多的年轻夫妇或者首次购房者可以进入市场。