地产

雪绒花村 (Edelweiss Village) 位于 BC 省与阿尔伯塔省交界处的 Golden 区域，占地 50 英亩，是一个由 6 座小屋组成村落。最近被来自阿省的房产投资公司看中入手。     阿省房产公司 Montayne 的合伙人兼房地产经纪人 Devin Stephens 表示，他们看中的是 Golden 近期投资激增，包括扩建横贯加拿大高速公路，以及景点和酒店公司 Pursuit 推出的两个新旅游项目 Golden Skybridge 和 Railrider Mountain Coaster 等，都将为落基山脉这个两省交界地区的发展带来更多的潜力。 然而，Golden 整体的发展相对滞后。但雪绒花村不仅是一个绝佳的投资机会，还将成为旅游业和文化遗产保护的重要典范。 据介绍，这 6 座瑞士风格的小木屋都已有 100 多年的历史，也别成为当地的“瑞士村”，最早建于 1910-1912 年间，太平洋铁路修建时期。 当时，加拿大太平洋铁路公司 CPR 修建雪绒花村，为该公司雇佣的瑞士登山向导提供住房，以引导旅客安全，促进当地的旅游业。这些导游受 CPR 雇佣，带领富有的游客穿越山口，包括班夫、路易斯湖和罗杰斯山口的热门景点。 后来整个村落在 1959 年被一位瑞士导游 Walter Feuz 购买，之后这个村子一直由 Feuz 及其家族所持有并维护。但对于 Feuz 家族来说，他们更希望找到一个买家可以继续看护雪绒花村，并让这里发挥作用。 2021 年夏季，这里以 230 万的价格整村出售挂牌，最终由来自阿省的几个合伙人看中并买下来。对于卖家来说，这些人是最合适的人选。虽然这些房产的最终售价没有公布，不过以挂牌约两年时间后终于易手，恐怕价格不会更高。 Montayne 收购这些小木屋后就开始了修复工作。 该公司合伙人 Colby Genoway 表示，虽然小木屋的状况保持良好尚可，但建筑物如果投入使用仍需要进行大规模维修，因为一些木制品已经腐烂。一百多年历史的建筑，不能只靠维护，还需要进行再投资。 尽管 Montayne 对雪绒花村的具体计划仍在制定中，但该团队的愿景包含了该地点的文化意义，将雪绒花的历史与现代设施融为一体，为当地人和游客创造独特而有趣的体验，希望将其打造成既能教育游客又能让游客拥抱丰富的山区文化和加拿大遗产的东西。 由于雪绒花村位于 Golden 城镇以外，属于 Columbia-Shuswap 地区，当地没有适当的建筑遗产立法来保护这些住房，因此最近一个基金会正在努力为该地区建设一个社区遗产登记册，希望为将该村落指定为文化遗产保护区铺平道路。

2019年，一个开发商取消了位于BC省列治文市一处公寓楼花的开发合同。近日数十名楼花公寓买家之一的原告在BC省最高法院作证称，因为公寓建设被取消，她无法像计划的那样花更多时间照顾她的母亲和阿姨。 图源：dailyhive/AndersonSquareHoldings   据richmond-news报道，曾女士（音译）是对Anderson Square Holdings Ltd.公司及其董事Keung Sun Sunny Ho和Jia An Jeremy Liang提起违约诉讼的37名原告之一。 曾女士是这项在温哥华进行的19天庭审中的第一位证人。她作证称，她同意在2018年12月支付押金，购买了位于列治文市中心8151 Anderson Road上一栋15层高楼“Alfa”中的价值55.2万加元的公寓单位。 作为一名注册护士，曾女士说，一次她在和母亲吃饭过后发现了这个项目的销售中心。她发现价格和地理位置都很理想，离母亲和阿姨的住处很近，周边还有公园可以遛狗。 “由于我的工作，我的时间表非常混乱，需要非常大的体力，而且我的工作时间很长，我需要一个可以让我放松和保持安宁的地方，” 曾女士在法庭上说。“这是我在那个地区所找到的为数不多的价格合适的地方。我看过的其他地方不是面积较小，就是没有开放式设计概念。而且通常价格上还要贵15万加元，还不是全新的。” 图源：vancouver.skyrisecities.com 但是，到了2019年7月，开发商突然取消了合同，声称因为面临着超过控制范围的“严重且重大情况”，如果继续开发楼盘变不再具有商业价值。 在2019年被通知合同取消后，曾女士咨询了她的房地产经纪人和一名律师。最终她在Delta地区购买了房产，这意味着她必须忍受Massey Tunnel的交通堵塞和更高的燃油成本来上下班和看望母亲和阿姨。 “我失去了很多睡眠时间，但最终不得不改变所有计划，我需要找到一个地方。所以我最终在2020年5月于Delta地区购买了新房，并在2020年8月搬了进去，”曾女士在作证说。 图源：richmond-news Wes McMillan是原告的律师，他告诉法庭，Anderson Square在2016年和2017年曾努力从加拿大西部银行、Laurentian Bank银行、中国工商银行和G＆F金融公司获得融资，但McMillan说，从上述贷款人那里寻求融资的努力在2018年1月前才停止。 到Andersen Square决定终止合同时，已通过公司董事Liang先生的父亲所有的公司那里获得了4000万至5000万加元，McMillan指出。 “简单来说，证据将表明，被告解释的终止预售合同的原因往好了说是误导，如果往坏了说，是完全不实的，”McMillan说道。 他还表示，被告以不断上升的建筑成本作为终止合同的依据，但根据一份3780万加元的固定价格合同显示，它已向Scott Construction公司支付了1660万加元。 “证据将表明，融资并不是一个问题，”McMillan说。 而在另一桩诉讼中，Scott Construction公司正要求Anderson Square支付460万加元。 在2022年5月时，这些买家原告们曾试图寻求法庭禁令，允许Anderson Square完成建设并出售项目，还要在案件最终判决后30天内禁止分配利润。 在那个案件中，法庭了解到，这些楼花购房者在2021年8月收到了总计194.4万加元的定金退款。但买家起诉声称开发商故意拖延项目以退出预售合同。最终这项起诉被BC省法院驳回，法院认为原告诉讼缺乏支持证据。  

温哥华的房价贵，主要源于土地价格太高！ 最近，daily hive报道中提到一栋50年代的独立屋，挂牌价近千万，仅有百分之十一是房产价值。   据报道，这是令人震惊的案例：Shaughnessy 的一套房屋挂牌价为 9,98万元，尽管BC 评估显示该房屋的实际价值为 9万9千200元。 最新评估显示该土地价值 871万2千元。 由于该房产已被列为可开发项目，出售价格比评估值高出 116万8800元。 报道称，Shaughnessy的这套住宅，是上个月上市出售的最昂贵的房屋之一。 该房由萨顿集团西海岸房地产公司代理，信息中注明：该房产等待您的装修和重建。 挂牌上写着：“First Shaughnessy区仅剩的1940年后可以拆除并重新开发的建筑之一。” 还说，可以在这个地点建造一座大约12,000 平方英尺的豪宅，这可能会让一些支持最近被否决的增加肖内西密度的动议的人感到恼火。 然而，该住宅所在的 First Shaughnessy 被排除在重建规划之外。 室内照片显示，房屋的设有五间卧室、四间浴室和 4,242 平方英尺的空间，留下大量剩余土地，包括超大后院。 图自daily hive 尽管挂牌房源的优势是有开发机会，但房源信息显示，该住宅仍然非常适合居住，靠近学校，距离 UBC 也很近。 房源信息最后说，这套房子是在 "温哥华最独特的地区 "拥有房产的千载难逢的机会，可以在Shaughnessy拥有温哥华“地王”。  

列治文市议会将于下周一（4日）的财务会议上，审议2024年地税（Property Tax）加幅，市政府提交的建议加幅为5.62%。 如果获得通过，这表示每户住宅物业平均将要多付116元。 市府要求加地税，以应付多项开支的增加，包括增加890万元，以维持相同水平的常规服务；另外需将1％的款项拨入储备金；以及350万元来自省及联邦政府一些开支的增加，例如紧急通讯中心（E-Comm）、卑诗工作安全局（WorkSafeBC）及加拿大退休金计划（Canada Pension Plan）。 市府还建议动用「利率稳定基金」（rate stabilization fund）中的160万元，这是一项专为抵消加税而设的储备金。 市府开支方面，增幅较高的是皇家骑警，预计开支将增加超过300万元，使2024年的警务预算达到7,600万元。消防局预计将增加约50万元开支，来年预算为4,900万元。 如果预算获得批准，市府的全年总收入，将从2023年的3.91亿元增至2024年的4.18亿元。 温哥华及本拿比近日也公布了明年地税的建议加幅，分别为7.6%及4.5%。 图：列治文市政府

据《温哥华太阳报》报道，温哥华一名男子数年前豪砸近千万购买目前温哥华最昂贵，也即将完工的共管公寓楼花。但最近他提起诉讼，要求取消购房合同并拿回自己的首付款。买家指控开发商及其代理商“缺乏透明度和公平交易”。 图自/温哥华太阳报 房地产专家和原告律师说，这些指控（没有一项在法庭上得到证实），反映了目前购买公寓楼花买家和开发商面临的一些挑战，因为他们依赖这些楼花销售来为他们的项目提供资金。 在卑诗省最高法院提起的诉讼中，该公寓买家被确认为卑诗省居民兼商人Tony Yee。他表示，他在2017年通过预售公寓合同购买了两套公寓，总价值950万元。这是一个在温哥华市中心建造中的一栋43层的公寓项目，名为Alberni。由隈研吾（Kengo Kuma，日本知名设计师）设计。被告是Alberni项目背后的开发商公司。 Alberni大厦由日本著名建筑师隈研吾设计，是温哥华大型房地产公司Westbank Corp.和Peterson Group的合作项目。 诉讼称，2017年，Yee开始与Westbank的全球销售总监Marko Radovic讨论将两套公寓打通，合并成一套更大的住宅。该诉讼详细说明了Radovic和Yee在2017年预售期间，以及直到上个月Yee决定退出期间的通信交流。 根据诉讼，在2021年，Radovic曾建议Yee可以用已经支付的押金购买一个更大的单元，所以Yee放弃了合并两个较小单元的计划。他更告诉买家，随着项目完工的临近，“其他预售买家的违约，将会有更多的户型单元可供选择。” 法庭文件引用了一封2023年9月的电子邮件，据称Radovic向Yee介绍过三套原买家违约的房子，他们的价格在840万到1390万之间的公寓，也向Yee表示“我可以把定金的优惠转给你”。 法庭文件中引用的电子邮件显示，这些Alberni公寓每平方英尺的价格在3475元到4160元之间，温哥华的房地产经纪人称这个数字“高得离谱”。 公寓有日本设计师隈研吾操刀 图自/温哥华太阳报 Yee告诉Radovic他有兴趣购买一个更大的户型，但需要等待他把亚洲的房产先出售。诉讼称，Radovic告诉Yee“他个人可以提供85万作为调整声明的贷款，以帮助其弥补资金不足”，而开发商可以提供260万的抵押贷款，为期6个月，只付9%的利息。 Yee的声明称，他告诉Radovic“对Westbank的贷款不感兴趣，但他会接受Radovic的85万的贷款”，然后他在9月20日签署了一份购买合同，并将其发送给开发商，期望在一两天内收到完成的合同。 但诉讼称，“尽管原告多次提出要求”，签署的合同直到10月20日才被归还，在那几周内，Yee“越来越担心”。 10月25日，Yee通知开发商和他们的律师，他要求行买家权利：7天内可以取消合同交易，因为诉讼称开发商“缺乏透明度和公平交易”。 在一份电子邮件声明中，一名Westbank的代表写道：“我们将在适当的时候对这些指控做出回应。” 给Radovic的电子邮件没有得到回复。 Yee提起诉讼的律师Bryan Baynham拒绝讨论此案的案情。但他表示，案件的细节与他所听到的温哥华公寓市场现状的两件事相符：预售买家因为无法或不愿完成购买而放弃定金；开发商提出了新的优惠措施来完成交易。 “开发商试图找到一些有创意的方法来提高销量，但他们不想降低价格，否则将对他们的待售房源产生毁灭性的影响。” “如果他们降价······所有剩余的单位的价格都会普遍下降。他们不希望有任何迹象表明市场正在下跌。” “他们会提供一些折扣，比如在这个案例中，这些折扣出现在价格调整表格上，这是一种规避方法。因此，你永远不会看到价格下跌，但你会看到在调整表格上，房价已经进行了调整。” 调整表格是一份标准文件，列出各种贷款方和借贷方，以计算买方应付的余额。这份文件不是公开的。 Baynham说，曾经有一段时间，开发商可能会提供他们所谓的“家具补贴”或“装修补贴”。“他们只会说，我们会给你家具补贴，这只会在收房时出现。现在他们变得更大了，这就是证据。” 据Baynham估计，他已经处理了数百起涉及共管公寓的法律纠纷。他说，2007年经济衰退后，许多预售房买家都试图退出交易。但他说，近年来的合同紧缩得多，购房者几乎没有办法从开发商那里收回定金。 如今，利率更高了，完工后要交的税也多了，市场状况也与五六年前预售买家签订合同时大不相同。 Baynham说，在从事这类房地产事务的温哥华律师中，人们普遍认为，现在“很多人都在重新考虑是否要买房，因为他们的定金已经没了，而且房价已经跌了那么多。” 温哥华房地产公司Rennie and Associates Realty的房地产经纪人Cameron Davis预计，很快会有更多涉及其他共管公寓项目的诉讼。 他说：“由于市场状况，开发商也开始观望，不会向市场推出新产品，而买家将寻求退出多年前达成的交易。”“更多的痛苦即将到来。” Davis说：“我在温哥华之家（Vancouver House，位于市中心的共管公寓大楼）有一个客户，他付了差不多100万的定金。”“对于买家来说，比起实际买下一套价值远低于买入价的公寓，然后再慢慢归还贷款费用，放弃定金实际上对他们的伤害要小得多。” 多伦多Woodgate Financial的高级合伙人Jason Pereira说，像索赔案例中所描述的那样，开发商向公寓买家提供抵押贷款“并非完全罕见”。 “当他们需要推进项目时就会这么做。在安大略省，有一堆开发项目遇到推进进度的麻烦，所以他们提供一两年的零利率抵押贷款。我确信他们不想这么做，但现实情况是，他们需要去库存。” 卑诗省公证人协会的总法律顾问Ron Usher说，索赔中概述的特殊情况不寻常，但它触及了很普遍的一个问题。 Usher说：“这是一个很好的提醒，购买楼花——不适合胆小的人。”