地产

大多数人都听说过比特币了，在很多人眼中比特币不受监管，也有不可预测性，就好像货币世界里的蛮荒西部，但是作为商人的Derryn Shrosbree却不这么认为。 曾就职于华尔街的他，并没有那么在乎比特币的大起大落，而是对数字加密货币很有信心，并且认为这代表了未来的趋势。 Shrosbree对自己的信念身体力行，他自己在安省密西沙加市的一处两卧室公寓就挂牌标价35个比特币。发稿时这处住宅价值$450,000。 因为Shrosbree 只接受比特币，因此买家范围急剧缩小，毕竟踏足加密货币市场具有很大风险，并非有很多对房子感兴趣的买家愿意冒险。不过，他认为这样做是很好的尝试，特别是对那些已经买了不少币，想要换成稳定资产的人来说。 “想要一次性脱手三四十个比特币，买房子是再好不过的选择，”Shrosbree说。 可以吸引外国买家 地产经纪Brett Starke负责销售这套公寓，他说尽管要求比特币交易这点将很多潜在买家拒之门外，但同时也向外国买家敞开了大门。 “举例来说，如果我生活在外汇管制的国家，没法把自己的钱转移出来，我就可以买比特币，然后持币购买多伦多的房子，”Starke说。 如果顺利卖掉，这个公寓将成为加拿大第一宗加密货币买房的案例。卑诗省和阿尔伯塔省也有其他房产接受数字加密货币付款，但是维多利亚的那块地还没成交。阿尔伯塔省的几处也已撤出市场。 有个网站叫Cryptonumus.io，可以通过它来用数字货币买房，该网站由总部位于百慕大的公司 Comp Capital Ltd. 运营。该网挂牌的安省开发项目都是直接从建筑商手中购买，但是还没有一个卖出去。 对卖主来说，用比特币卖房子的诱惑力类似赌博。比特币涨跌不可预测，如果卖掉房子后币值大涨，那么卖家就可以大幅获利，但如果币值大跌，也可能赔得倾家荡产。 专家说：可能是个噱头 Anthony Diiorio是一家软件公司的CEO，该公司专注于比特币这种数字加密货币背后的区块链技术。他说，尽管数字加密货币代表了未来的趋势，但是像 Shrosbree这样挂牌卖房指定收取比特币，并不会迅速引发大量外国买家前来。 “我认为，在当下这样的事情更像是市场营销的噱头。如果有人真的想卖掉房子，有几个人是想买房还正好手头有足够比特币呢？” 卑诗省房地产理事会已经警告专业人士，不要在房屋买卖流程里用加密货币，因为传统手段无法追踪到这些资产。 安省地产理事会也正在研究比特币和其他加密货币，并且已经认识到“新型货币在电商领域的优点”。 理事会警告人们注意保护自身，但也说，“我们不规管买卖双方，对他们选择何种付款方式不加干涉。” 地产理事会的管理员 Starke说，只要人们愿意，买房子用“一块金砖、或者两只鸡”都可以。他还表示，Shrosbree要接受比特币买卖房子必须通过常规的审查流程，像加拿大所有地产交易都要经历的一样。

大家买房时最看重的是什么呢?如果现在一户住宅带有一个双停车位的车库，一个刚翻新过的厨房，还能欣赏到P.E.I.美丽的海岸线景色，但是地址中含有4，你会买吗?可能大部分的中国新移民是不会买的。 在粤语和普通话中，“4”的发音和“死”的发音比较相似，所以在中国文化中，4也代表着厄运。相反，8却代表着好运，所以地址中含有数字8的，一般都会比较好卖，如果房子的风水很好，那就更好卖了。 Charlottetown的地产经纪Kelly Lantz表示“一些买家要求带有幸运数字，我们就会在报价中使用”。地产经纪胡洁(Jie Hu音译)表示她的一些P.E.I.客户甚至会因为自己的信仰更改门牌号。 加拿大的一些地区，例如安省的列治文目前就已经禁止使用数字4了。在P.E.I.行政处工作的Pat Kelly表示，他们尽量会在合适的时候提出此请求。他指出“对于新建的房屋，我们有能力跳过一些特殊的地址，但是对于已经存在的房子，我们则没有能力更改地址。但在可能的情况下，我们确实会避免一些引发担忧的常见数字”。 Lantz称她的许多中国顾客都会评价一个房子的风水(中国古代的一个体系，它的理念是万物都有能量)。在家中，风水通常会被用来帮助能量向正方向流动，以改善房主的财务状况，心情，以及房子主人的生活。“通常他们会对房子的方位非常感兴趣，比如房子的正门面向，以及太阳落下的方位等”。 胡女士则称她的客户通常会找一些朝南的房子，这样的房子阳光更充足，排水能力更好。而且，胡女士也称她自己也非常注重风水。“第一次看到我们房子的时候，一些孩子正在门前玩耍，两只蓝色的鸟在苹果树后面飞，我们就觉得这栋房子非常和睦”。 让家感觉更温暖 在房子内部，胡女士还装饰了很多其他的物品和植物来增加房子的和睦感。在朝南的前门入口处，胡女士放了一幅日出图，因为她觉得“这会让家感觉非常温暖”。 大厅的一个装饰品，是一个带有“福”的两条鱼，是客户送的，她说“这意味着繁荣和幸福”。除此之外，胡女士还在家中摆了竹子和一些花植来增添家中的正元素。 胡女士的儿子Chris Zhou表示他没那么信风水，但是胡女士认为他已经从中受益了。因为Chris Zhou就读于麦克马斯特大学，是P.E.I.中国总理青年委员会的第一位代表。胡女士认为“他心地非常善良，在学业和志愿者工作中也一直很成功。我们家与邻居的关系也很和平快乐，健康和睦”。 他们家的门牌号是24，对于改门牌号这一想法，她表示反对。指出“我之前试图把门牌号改为22或者26，但是当我去市政厅申请的时候，花费很昂贵，我觉得太麻烦了，所以就放弃了”。

　　反对在列治文农地保留地(ALR)上建大屋的社区活跃人士，共搜集到6000个签名，数十人昨晚在列市府门外示威，并将签名递交给市议会。 　　发起签名活动的是市政政党列治文市民协会(Richmond Citizens Association，简称RCA)，协会要求市府限制农地上房屋的面积，从目前的约10,784平方尺，下调至5382平方尺，并要求市议会在新面积附例成立之前，即时暂停接受新申请。 　　协会较早前在网上发起签名保护列治文农地，并搜集到6000个签名，昨晚将签名递交给市府，数十名市民参加在市府门外举行的示威。 　　协会说，农地并不受20%外国买家物业转让税的限制，所以对外国投机客来说，买卖农地无异等于打了八折，自从省府在2016年开征外国买家税以来，列治文农地的价格已经升了300%。 　　此外，列治文农地业主协会(Richmond Farmland Owners Association)则反对降低农地建屋面积限制，该协会也发起另一个签名活动，也搜集到1000个市民签名。发言人Gunraj Gill表示，很多务农家庭都是大家庭，数代人住在同一屋檐下。

　　省府上周宣布多项房屋政策，包括提高外国买家物业转让税以及开征投机税等，财政厅长詹嘉路(Carole James)表示执政新民主党要藉此"缓和"楼市，但绿党表示执政新民主党的政策语焉不详，必须讲清楚"缓和"楼市的定义、制订指标。 　　詹嘉路上周宣布财政预算，房屋政策是主调之一，其中推出多项针对楼市可负担问题的解决方案，包括开征2%的投机税、提高外国买家物业转让税至20%，以及 300万以上豪宅的物业转让税增加2%等。而詹嘉路之后多次表明，省府的目标是要"缓和"(moderate)楼市。 　　不过，詹嘉路对于省府调控楼市的目标为何，无论是在省议会上被绿党质问到、或记者询问到时，都是内容空泛。绿党党领韦弗(Andrew Weaver)要求新民主党需要更加透明，"省府的房屋政策有什么目标?公共政策的设计是要达到一些目标，省民要知道省府要带我们去哪里。我们一直得不到答案，这实在令人困扰。"例如，省府如何定义"可负担"――是计算房屋基准价，还是房屋中位价与收入中位数的比例?楼市要去到什么地步省府才会考虑推出新税制? 　　韦弗说，没有清晰目标的话，楼市可能会面对硬着陆的危机。  

　　有对华人夫妇喜欢上一个标价32万美元的房子，看了两次之后决定购买，但出价时犹豫了很久，最后决定只出29万美元，他们虽不指望这个价格能够成交，但在他们看来，价格给低一点，卖方的降价空间肯定就会大一些，这样就能以最好的价格成交。 　　结果呢?反馈回来的信息是，一分钱不降，仍售32万美元。卖方经纪人在回复时还附上不降价的原因：卖方收到这个出价实在太震惊了，居然少了3万美元之巨，而这个房子刚上市还不到一周…… 　　卖方看到这个出价，很不高兴。这说明买方完全误判了卖方心理。中国人在外国买房，常因文化背景迥异而感觉“水土不服”。 　　如上例，可能那对夫妇在出价时并没有不尊重卖方的意思，但他们没意识到，出价太低确实有可能损害到卖方尊严，由此导致的不爽极可能使交易泡汤。 　　买房谁不想拣个便宜?这是可以理解的，所有买方都希望成交价越低越好，可是，房产买卖行业流行一句话叫Market is smart(市场是聪明的)!换句话说，别指望天上掉馅饼。出价太低极可能事与愿违，价格不但降不下来，反而多多少少可能得罪卖方，最终与目标失之交臂。所以呢，随时准备以合理价买下房子才是一个应有的好心态。 　　那么，购房时究竟应该怎样讨价还价呢? 　　1、首先，要彻底摸清当前房地产的市场情况 　　几年前次贷危机发生时的购房经验，显然眼下已不再适用。美国各地区的市场情况也有很大的不同，在有些城市，出价非得比挂牌价高才有可能成交;有些地方目前成交价通常还是可以比挂牌价格低一些，就2015年以来的成交纪录来看，总体大约低2-3%左右，最新趋势是成交价与挂牌价的差距越来越小。 　　低过10%已经非常罕见，只有那些在市场上挂牌很长时间(比如1年以上)未能售出的物业，才有可能大幅砍价成交。上市时间越短，成交价与挂牌价越接近。但这也不是绝对的，有些长期未出售的房屋可能挂牌时市场状况不太好，经过1年半载突然房屋库存减少，需求增加，那么长期未出售的房子一样可能不降价，甚至涨价。 　　有时候，卖方还会采用逆向思维方式挂牌，也就是说，故意让挂牌价低于合理市场价，以招揽多个客人同时竞争，这样不仅成交速度极快，成交价甚至比挂牌价还要高出许多。假如遇到这种情形还出老招，自然就会碰壁。 　　2、卖方是否急于出售 　　有些房子在挂牌时就空置出来了，这说明卖方非卖不可，而且越快越好，遇这种类型砍价要容易一些;有些房主仍住在房子里面，早早挂牌可能只为卖个好价钱，遇这种就很不好谈，特别是那些主动要求延期过户的卖方，说明他们并不急于出售，正期望着等来更高更好的offer。如购买的是纯投资房，租客仍住在其中的，卖方通常也不会是着急出售的，反正每月都有现金流入，有什么可急的呢?遇到这种情况，只能好好分析财务状况，看看可接受的投资回报率是多少，并以此作为谈价的依据。 　　3，要适当学习心理学，掌握讨价还价的心理技巧。 　　讨价还价不是一桩易事，这个过程会让双方都感觉紧张。如果买卖双方彼此尊重，愉快谈价，成交的可能性就大。关于出价过低的例子，这几年我们也遇到过好几起了，卖方的普遍反应是直接拒绝，不予理睬;有些会回复一份counter offer，价格只降几百美元，大意是既然你不认真出价，我也同你开个玩笑。一旦出现这种情形，买卖基本就没戏了。 　　记得几年前，公司老板给我们讲过这样一个故事。有个卖房人非常喜欢玫瑰花，屋前屋后都种满了玫瑰，他先后收到两个offer，全都拒绝了。后来又有一个买房人去看房时见到玫瑰花就面露喜色，巧遇卖方在家，于是两人就聊了起来，原来两人都是玫瑰迷。之后这人也下了offer，价格比之前的offer还要低，出人意料的是，卖房人痛快地答应了，他说，有人会好好照料我的玫瑰花，我放心了。 　　在老头看来，喜欢玫瑰花，就是对他最好的尊重，重要性甚至超过钱的数额……

根据BIV消息，由前自由党政府推出的BC省首次购房者贷款补助计划即将被取消，截止日期是3月底。BC省房屋处的一位官员在一份声明中表示：“该计划下现有的借款人不会受到影响”。他还指出：“对该计划的审查表明，这项政策对首次购房者的帮助远少于预期。”前BC省自由党政府提出的这个首次购房者贷款补助计划，目的是帮助购房者获得高达37,500元或购买价格5％的首付，前五年免息免偿还。 根据前自由党政府的预测，将有大约42,000人参与到这项计划中。但B.C.房地产协会在2月13日的报告中表示，该计划在2017年9月前仅支付或批准了1,395笔交易，占交易总额的1.7％、占房屋销售额和花费的0.9％。该贷款计划曾受到批评，被认为会让首次购房者承担更多债务。为什么这样说？在贷款第六年（也就是需要开始还款的年份），参与者将按现行利率开始支付利息。利率上升的可能性，带来了风险因素。

　　去年，为了赶在联邦收紧贷款前买房上车，很多人紧赶慢赶贷款买房，甚至贷款的金额超过自己的偿还能力。然而，随着BC省一声令下，海外买家税增加到 20%，$300万以上房屋的物业转移税和学校税上涨，而且推出一个新的税项投机税(Speculation Tax)。如果房价一旦下跌，这些人可能遭殃了，就算是卖房也还不清债务。 　　上周四，财政部长Carole James重申，本周BC省出炉的新政就是为了降低房价，给房地产市场降温。 　　如果房价真的降了，那么去年刚刚贷款买房的屋主就真的危险了，因为他们会发现，自己的贷款金额(也就是欠的银行的钱)，会比房价还要高，就算卖掉房子也还不清银行的贷款。 　　用行话来说，就是“溺水(Underwater)”，即房屋抵押贷款的价值高于房子的市场价值。 　　UBC大学的教授兼经济学家Tom Davidoff表示：“最让人焦虑的就是去年买房的这群人。如果是三年前买的房子，问题反倒不大，因为房价已经涨过一番。但是，如果是去年买的就危险了。在利率上涨和房价下跌的双重打压下，这些人会非常脆弱。如果能够还得起银行的贷款，这还好说，如果还不起，那就是恶性循环了。” 　　房主如果换不起贷款，那就只有两条路，一条是欠下高额利息，一条是卖房止损。但是此时的房价太低，卖房的钱可能还不起银行的贷款，导致丢了房子还欠银行钱。 　　目前，BC省到底有多少房子处于“溺水”状态暂不清楚。央行在2016年收集的最新的数据显示，房价下跌15%会让大温地区八分之一贷款买房的人处于溺水状态。央行周四表示，这些数据仍是最新数据，而BC财政部并未提供数据。 　　不过，加拿大贷款经纪人协会主席Troy Resvick认为，BC省还不至于走到这个地步。“就算房价下跌，影响也不会这么大。现有的屋主不会因为房子降价10%就买房，毕竟还需要一个住的地方。况且，还有贷款违约保险。不过，对大部分来说，这将是很大的打击，可能会失业或离婚。” 　　然而，房价下跌并不是房主唯一忧虑的事情。   　　David Tha是一位退休的经济学家，现在已经72岁了，他的妻子是退休教师Paula Maisonville。31年前，他们在温哥华的Point Grey买了一幢独立屋，当时的价格是$370,000。现在，这个房子已经涨到了接近$650万。 　　按照BC最新公布的政策，从明年开始，$300万至$400万的房产需要缴纳0.2%的学校税；超过$400万的房产需要缴纳0.4%的学校税。 　　如此一来，他们这套房子每年需要缴纳将近$12,000。对于退休的他们来说，这笔费用实在难以承担。 　　“我简直要疯了，我可能还要在这里住20年，但是不知道怎么拿这笔费用。可能我们会被迫搬走，就因为这些不恰当的政治决定，我们的生活就会变的一团糟。我辛苦工作40年，才让现在不负债，结果新政让我接着负债。”

  春节楼市环京样本： 量价成交过山车外溢需求生变 本报记者王营北京报道 春节楼市瞭望角 据监测，环京区域除了廊坊楼市主要为本地刚需支撑以外，包括涿州、燕郊、永清、香河仍主要为来自北京的投资客。有业内人士认为，随着环京建设，未来环京区域所承担的外溢需求将不同于以往的投资外溢，而是因承接首都疏解功能产生的刚需外溢需求。 自从去年3月份在环京区域购置了一套商品房之后，张晓刚（化名）一整年都在关注燕郊楼市的变化。就在最近，他卸载了“链家”App。“房价已经跌近一半，不敢看了。”张晓刚落寞地表示。 2018年狗年春节假期前的某一天，21世纪经济报道记者跟随购房者赵晓伟（化名）来到位于河北省三河市燕郊镇的三河不动产登记处。购房者与中介们还是沿袭了“早办完早省心”的心态。早上九点钟，这一天需要办理业务的购房者已经基本到齐。大厅里人并不多，稀稀落落也不过四五家。临近中午时，大厅早已没有办理业务需求的购房者。 这是环京楼市在狗年春节的一个侧面。与上一年春节相比，受严厉调控政策的影响，环京楼市展现了从炙热到冷清的过山车式状态。 环京市场冷淡 燕郊是环京楼市的典型区域。如今，居住在这里的绝大部分也是外地人口。春节假期期间，与大城市一样，燕郊平日拥挤的街道宽敞了不少，两旁的饭馆也多是关闭状态。 “这里住的多数是工作在北京的北漂。过年期间，基本也都返乡回家了。”链家一位中介人士告诉21世纪经济报道记者。与去年相比，狗年的环京楼市冷淡不少。 燕郊当地一位中介人士告诉21世纪经济报道记者，市场最火爆时期，他们公司规模至少比现在扩大一倍。随着市场的急转直下，不少中介人士转去其他区域或者直接转行。如今，还在环京坚持从事房屋买卖的中介们收入状况并不好。 “年后重磅炸弹，全南向户型，单价22003/平米，83平米，183万最低价，随时看房随时签约，可以3成首付，不要再等了。”这是坚守在燕郊的中介人士发布的某楼盘促销信息。类似这样的促销信息随处可见，但前来咨询的客户并不多。市场的持续低迷使得绝大部分购房者对该区域失去了信心。 由于市场冷淡，21世纪经济报道记者注意到，二手房业主对客户的付款方式也不再挑挑拣拣，可以更多样化。一些开发商甚至针对购房者推出了分期首付、草签等促销方式。 某代理机构一份内部报告显示，环京楼市在近一年来整体呈现过山车式走势。目前环京的成交主力产品为资质限制的住宅产品，由于几个区域纷纷实行草签（或无忧购房政策），刺激无资质客户购买，促进了住宅市场的成交。2017年12月，环京9个热点项目占七区市场份额约73%，以住宅成交为主，除廊坊外，其他区域成交客户以投资客为主，低价折扣、首付分期、草签成为项目标准动作。 相比之下，2016年环北京市场商品住宅成交同比“量价齐升”，其中成交面积1764万平方米，同比增加16%；成交均价9395元/平方米，同比上涨26%；环京市场成交金额占大北京整体市场的37%，同比提升7个百分点。 新的外溢需求 燕郊镇，隶属于河北省三河市西市区，北临三河市高楼镇，距市政府所在地三河市泃阳镇25千米，距北京市区30千米。西部与北京市通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。面积105.2平方千米，人口120多万人。辖55个行政村。 受地缘因素影响，不少北漂刚需人群将燕郊定为首次置业起点。同时，早期相对宽松的购房政策也吸引了不少投资客。 不过，21世纪经济报道记者在链家网看到，燕郊不少二手房小区房价几近腰斩。以福城上上城五期为例，该小区在2017年3月份最高峰时期成交价上涨至28000元/平方米，但如今成交价已经普遍跌至16000元/平方米；首尔甜城2017年3月份最高峰时期成交价至36000元/平方米，但如今成交价已经普遍跌至23000元/平方米。环京其他区域楼市也普遍跌回调控前的状态。 据某代理机构监测，环京区域除了廊坊楼市主要为本地刚需支撑以外，包括涿州、燕郊、永清、香河仍主要为来自北京的投资客。 上述代理机构相关负责人表示，短期频繁的调控政策和信贷周期性影响二手房交易，使得购买者的购买难度达到最高，未来政策的适当放松很可能让交易重回正常区间。不过，该人士认为，随着环京建设，未来环京区域所承担的外溢需求将不同于以往的投资外溢，而是因承接首都疏解功能产生的刚需外溢需求。 2017年11月，河北省政府新闻办召开的“京津冀协同发展”新闻发布会上透露，为了承接首都疏解功能，河北省确立了北京新机场临空经济区、冀南新区、白洋淀科技城、正定新区等11个省级和一批市县级承接平台。2014年以来，河北省累计引进京津项目15560个，引进资金达13901.17亿元。 数据显示，目前河北省与京津合作共建各类科技园区55个、创新基地62个，吸引1350多家京津高科技企业落户河北，与之相应的京津冀全面创新改革试验区、河北·京南科技成果转移转化示范区、京津冀大数据综合试验区、环首都现代农业科技示范带等一批国家级试验区获批。其中河北·京南科技成果转移转化示范区涵盖石家庄、保定、廊坊、沧州、衡水五市11个园区，已被科技部批准为全国首批国家科技成果转移转化示范区，其专项资金达到2000万元。

一月对加拿大楼市来说是一个萧条的月份，因为全国房屋销售月环比下降14.5％。 TD高级经济学家Michael Dolega在最近的一份报告中写道：“我们预计市场会出现一些短期波动，因为买家和卖家都要消化新的抵押规则和利率上升带来的影响。” 按 Dolega的说法，数据证实了很多经济学家的预测，新的抵押贷款规定继拉低12月销售之后，1月份的销售也受其影响，大幅下滑。 但是，销量下降对加拿大的买家和卖家各意味着什么呢？以下是BuzzBuzzNews对本周重要评论的总结。 新屋市场受冲击最严重 1月份，安省的销售下降了22％。GTA新建住宅市场遭遇的打击尤其严重，因为单户住宅销售达到2000年以来的最低水平。 BILD总裁兼首席执行官David Wilkes在一份声明中写道：“1月份的数据延续了GTA显现的普遍趋势。建筑行业希望能够满足消费者对混合住宅和各种类型住宅的需求，但我们受到政府政策的制约。可负担性和单户住房供应短缺仍然是市场当前面临的挑战。“ 房价可负担性正在改善 随着地产市场开始降温，购房者可以期待最近几年来房价相对比较能承受的时期。 国家银行经济学家Matthieu Arseneau和Kyle Dahms在该银行最新的住房负担能力监测报告中写道：”[2017年第4季度]加拿大房屋可负担性略有改善，是自2015年第2季度以来的首次季度性改善。 该银行衡量住房可负担性的方法是通过追踪有代表性住房的按揭付款额占收入的百分比，被称为MPPI指数。2017年第四季度，全国MPPI指数下跌0.2点，此前的第三季度该指数上涨3.9点。 2018年接下来的时间，生活在地产市场炙手可热的多伦多居民，可能会经历最大幅度的降价。 “在多伦多，利率上涨再加上外国买家税似乎已经抑制了市场需求; 房房价格在第四季度下跌，并极有可能在2018年继续下滑“。 近期不会再加息 加拿大央行年初将利率上调25个基点至1.25％。据一位经济学家称，1月份销售低迷可能意味着下一次加息还得等相当一段时间。 TD高级经济学家Fotios Raptis在最近的一份报告中写道：“新的抵押贷款压力测试和更高的抵押贷款利率带来的影响基本已被纳入加拿大银行的考虑和经济预测。 “鉴于加拿大家庭对利率上涨的敏感度比以往都高，央行会观察通胀压力是否增加，再确定今年7月再次提高利率是否安全。”

　　由于网络营销在加拿大越来越火，而且像亚马逊这样的企业力求在网上订购的同日最多次日就送货上门，因此多伦多和温哥华工商物业供应短缺的情况越来越严重。 　　温哥华的工商物业经纪公司CBRE Group Inc.的副主席Chris MacCauley对金融邮报表示，目前找该公司租赁仓库等建筑的客户排起了长队，需要至少400万平方尺的营业面积，但公司无法为他们找到这样的物业。而这400万平方尺的营业面积相当于数千工作机会，如果商家租不到仓库或办公室，他们就会跑到别的地方去，意味着越来越多的工作流失。 　　MacCauley说，多伦多和温哥华都有同样的问题，虽然这两个城市加起来共有850万平方尺的工商物业正在加紧建设之中，但工程尚未完工已经被预订一空，工商物业供不应求的情况越来越严重。 　　MacCauley还说，由于地理条件的限制，可以说温哥华的情况比多伦多还要严重。多伦多这个加拿大最大城市的腹地广阔，如果你在市中心找不到仓库，你可以到万锦，可以到密市，在一小时的车程范围内都是经济并且合理的。但温哥华不一样，如果要商家到45分钟车程以外的地方，他们就不乐意了，他们宁愿到卡尔加里去找仓库。 　　再就是加拿大城市仓库等工业物业的租金也越来越贵，这对中小企业特别不利，令他们难以与亚马逊这样的巨型公司竞争。 　　在温哥华，去年年底工业物业的租金已经涨到每平方尺$10.23，比去年同期涨了13.6%，租金价格全国最贵。 　　多伦多一年也涨了8%，工业物业平均每平方尺的租金为$6.42；卡尔加里则涨了8.2%，平均每平方尺为$7.04。 　　UBC（University of British Columbia）的房地产经济学家Tom Davidof则表示，由于地理条件的限制，温哥华一直都存在如何在住宅物业与工商物业之间取得平衡的问题。由于就业及工作职位对政府的重要性，政府很希望土地开发略微偏向于工商业用途。但是这件事情说起来容易，做起来又很难。 　　温哥华市府2015年的一份报告就发现，在2010至2015年间，工业用地不是增加了，而是净减了350公顷，这些土地反而被用于其它用途，主要是兴建新的住宅，特别是公寓楼。 　　Davidof表示，温哥华市府现在有两个办法来增加工商物业的建设与供给：一是动用农业储备地，但这个做法长期以来一直遭到强烈抵制；再是学美国的西雅图市，修建多层仓库以满足商家对工业物业的需求。 　　CBRE工商物业销售与租赁的执行副主席Kyle Hanna对金融邮报表示，大家不久就会看到，温哥华将成为全加拿大第一个拥有多层仓库的大城市，也许这也是温哥华解决工商物业不足的有效办法之一。 　　实际上，全美第一个大型多层仓库――共三层营业面积达580,000平方尺――已经在西雅图城外破土动工，这是全球最大仓库营运商Prologis的第一个大型多层仓库项目。

　　近日，中国女富豪邹莎（Sally Zou）在澳洲买下豪宅后不付钱的新闻在网上热传。 　　据《The Advertiser》报道，这名中国女富豪现在已经成了全澳的名人，她在花重金买下豪宅后拒绝付钱，然后，她被房地产经纪人告上了法庭。 　　报道说，在去年的时候，邹莎看中了阿德莱德Medindie的Robe Tce 8豪宅，并以588万澳元的价钱买下了它。 　　这座豪宅可以说是金碧辉煌，美轮美奂。但是奇怪的是，到了今年2月，明明已经是最后的交付期，邹莎却并没有打算把这笔钱付清。只是在去年12月份的时候，象征性地支付了25万澳元，就再也没有然后了。就连房产经纪人发出的违约通知她也没有理会，于是到了今年3月21日，合同正式终止。 　　然后，经纪人将邹莎直接告上了法庭，要求赔偿自己的损失，共计22.7万澳元，包括差价和利息等等。但是邹莎却非常强硬地表示一毛钱都不会付。 　　原来邹莎买下的这个豪宅可是来头不小，它不仅豪华，还有历史沉淀感，它被登记在了南澳遗产手册里，属于保护性建筑。但是在买房的时候，房产经纪人并没有说明这一点。 　　报道说，邹莎是打算买下房子后，就将房推倒重建，但这栋房子属于保护性建筑，不能拆。因此邹莎要求法院判这个合同无效。目前此案正在审理当中。 　　对此，一些 华人网友纷纷发表评论： 　　@“1234567890”说:“谁对谁错还不一定呢，中介没说，合同总会提到。” 　　@James说：“这房子拆了太可惜了吧！幸好不能拆。” 　　@“只是传说”说：“不管什么历史遗迹，中国人就知道推倒重建……”　　

2018年，多伦多房市并没有开门红，反倒是各类型房产价格纷纷下跌。 自然，很多原本打算“抄底”的投资客或者刚需就被伤了。去年买的楼花还没建好，就眼睁睁地看着房子价格一降再降。有人再也撑不住了。 前两天，网友@garyhamilton发帖询问：楼花违约怎么办，是不是有什么经验可循? 的确，有过来人@在加的鲁人给出了一些建议： 首先，检查合同。如果运气好的话，合同有模棱两可的成分或者漏洞，就可以作为自己违约减少损失的一个切入点。 其次，找专业律师去详细了解一下违约风险，尽量找对你有利的地方，把官司的风险降到最低。 最后，如果组团找建筑商闹，一定要做一个挑头人或者团队的管理事务者，这样建筑商可能会给你最基本的保障，附加条件是要签几个协议，比如保密，不得再次购买等等。 重中之重是，准备好时间，做最坏的打算。 对于购房后买家违约来说，当务之急莫过于怎样减少自己损失了。 买方违约时，卖方可以同意终止合同并退回部分或全部的定金，但是这种情况并不多见，通常情况下卖家会要求买家放弃已经支付的全部定金。 当然，买家还可以通过诉讼的途径来维护自己的利益，但是这个方法会耗费更长的时间和精力。 按照《The star》的报道，如果买家违约，卖家仍然应当依约履行其所承担的完成交易的法律义务。这一行为将作为证据为卖家取得法律赔偿提供法律依据。 而买家可以利用VTB(Vendor take back Mortgage)机制，挽回一部分的损失。比如，买家毁约意味着卖家不能如期回款，而市场的价格也低于最初的销售价格，所以卖家可能给买家让利，例如，同意为即将违约的买家提供融资贷款，且利率通常会低于次级市场的贷款。

　　购买温哥华住宅的海外买家的税务负担将会加重。 　　卑诗省本周再重锤出击，宣布多项针海外买家的措施。不过，居外网主管认为，这些措施迟了2年，因为目前温哥华没有海外买家的问题。这个网站是设于中国的海外楼市资讯平台。 　　居外网行政总裁罗雪欣表示，根据该网站的数据，中国买家对温哥华楼市的兴趣已于2015年见顶回落。 　　近期的资料显示，中国买家最感兴趣的加拿大城市是多伦多，其次是满地可，而温哥华只排第3位。 　　值得注意的是，在温哥华入市的中国买家，大部分都与当地有一些关系。罗雪欣指出，该网站协助的中国买家之中，几乎四分之三表示购置的物业供自住之用。此外，17.5%的置业理由涉及教育。 　　谈及新民主党政府推出的楼市新辣招的效果，她认为都不及联邦政府的金融机构监管办公室近期实施的新房贷压力。她解释，楼市蓬勃的根源在于借钱容易及成本便宜。该监管机构提高房贷申请人资格要求，乃是对症下药。她说，温哥华楼市的蓬勃，其实源于制定利率的加拿大中央银行，而非中国居民。

　　卑诗省新民主党政府推出炒楼税，被质疑专门针对中国家庭。居外网(Juwai)行政总裁罗雪欣(Carrie Law)表示，温哥华地区很多中国家庭的经济支柱仍然留在中国，将会受到这项新税的打击。她说："我相信这是它的特定目的。" 　　新民主党政府在上台后首份完整预算案中推出连串楼市措施，当中包括每年征收地产投机税。 　　根据官方解释，新税主要针对在卑诗省没有或只缴纳些少税款的业主，适用于海外人士及本土居民，由本年秋季开始，先是每年征收0.5%，至明年增加至2%，按屋价估值计算。大温地产局的资料显示，1月份温哥华都会综合基准屋价逾105万，以此计算，每年2%的炒家税相等于约21,000元。 　　罗雪欣接受明报查询时回覆称，这些中国家庭一般收入都高过平均水平，所以难以预测会否承受这笔额外的负担，还是迁往其他地区。 　　她强调，整体来说，中国买家并非炒家。以柏文楼花来说，甚至乎想炒卖，身处外地也困难重重。据她透露，目前在温哥华置业的中国买家，一般都与当地有关系，当中包括就业、求学及移民。 　　卑诗省再重手打击海外买家，可能会又一次促使中国买家涌向多伦多等的其他加拿大市场。 　　新民主党政府在预算案中亦宣布，海外买家税由15%增加至20%，以及扩大实施地区，周三开始生效。 　　罗雪欣表示，这可能导致一些中国买家选择其他的城市。她说，毫无疑问，一些仍未选定市场的买家将会认为其他的城市的生活条件较佳。 　　事实上，卑诗省于2016年突然实施15%海外买家税之后，这样的情况曾经出现，以致多伦多及满地可的海外买家人数增加。 　　她指出，这项措施会对海外买家造成打击，但现阶段还未能确知实际的影响。她估计，海外买家在经济负担方面进一步受到压力，结果是中产买家倾向购买价格较低的物业，从而抵销加税5%的额外开支。

　　省府日前公布扩充征收外国买家税的地区，包括维多利亚（图）和奥肯那根等。（资料图片） 　　卑诗新民主党政府于日前公布的预算案中，包括将俗称外国买家税，即向外国买家征收额外物业转让税(PPT)的措施扩大至大温以外一些地区，包括维多利亚、菲沙河谷和奥肯那根中部等，并在公布翌日(2月21日)即生效，此举使地产业界意外，又担心对楼价较低的市场造成涟漪效应。 　　奥肯那根主线地产局(Okanagan Mainline Real Estate Board)主席里德(Tanis Read)说："我不认识任何人认为我们需要该税，对于欠缺谘询，我感到非常困扰。" 　　据卑诗地产协会的数据显示，奥肯那根中区的成交，外国买家占1.8%，他们在菲沙河谷占1.4%，而在维多利亚和纳奈莫区(Nanaimo)分别占4.3%和4.4%。 　　里德续指，奥肯那根楼价稳步上升是因为人口增长和存量减少，而并不是因为外国买家。来自温哥华的民众搬到该区来避开温哥华的高住屋成本和要享受更轻松的生活方式。 　　里德说，外国买家税会带来有限影响，但她更担心产生涟漪效应。她有来自欧洲的顾客计划会迁至奥肯那根，但因为该税而将预算由80万元减至60万元，"(外国买家税)对较低价格的房屋造成压力，会有很多意料不及的后果；若果(政府)事前视业界为值得信赖的合作伙伴而谘询，而非敌对，这样我们会有更实在的解决方法。" 　　温哥华岛地产局主席麦克林托克(Don McClintock)指出，他之前曾听闻外国买家税会扩展到维多利亚实施，但对于将纳奈莫区域局辖下地区包括在内，他有点意外。 　　麦克林托克的地产局亦负责纳奈莫区，他指该区只有少量外国买家，"无论如何，他们都不是我们市场的主要部分，因此我认为不会对我们的销售或价钱造成任何负面或严重的影响。"他认为是放盘量不多使区内价格渐渐上升，现时楼价较去年涨15%至19%，而省府及城镇政府应着重增加供应，而不是去控制谁可当买家。 　　卑诗前朝自由党政府在2016年8月向大温地区引入外国买家税，此前亦没有发出警告，地产销售在税项刚实施初出现下降，但数个月后便回升。 　　于2016年7月(外国买家税实施前的月份)，温哥华区独立屋的基准价为158万元，到2017年1月，市场处于低位时，基准价为148万元，但及后已稳步回升至现时的160万元。

正如许多行业观察家预测的那样，1月份是加拿大房屋市场成交放缓的一个月份，全国销售额环比下降14.5％。TD银行预测，加拿大房价会持续波动，并认为加国央行应该要到今年7月才会考虑加息。 TD高级经济师Fotios Raptis在最近的一份报告中写道：展望未来，预计加国房市持续短期波动，因为买家会对新抵押规则和抵押贷款利率上升的影响作出反应。 根据Raptis的数据，上个月的房屋销售下降是由利率增加以及1月1日生效的新抵押贷款压力测试造成的。 他指，在可预见的未来，这些变化的影响会持续下去，因为市场需要继续调整。 但值得注意的是，1月份销售额的大幅下降部分原因是，去年12月份，大批买家赶在新的抵押贷款规定生效前涌入市场。 Raptis对2018年下半年的房市预测有点乐观。 他预测利率上涨将继续使房市保持冷静，大多数城市的房市应该相对平衡。 他指：“预计年中稳定后，房屋销售和房价可能会因利率上升而继续受压，但是，由于市场主要位于均衡区域，价格应该得到很好的支撑。” 至于加拿大银行何时决定再加息导致抵押贷款利率上升，Raptis表示应该还有一段时间。 他说： “总的来说，1月销售数据对加拿大央行的预测几乎没有影响。因为经济预测已经基本包括新的抵押贷款压力测试和更高的抵押贷款利率的影响。" 他强调，由于家庭对利率上升比以往任何时候都更为敏感，央行可能会等到通胀压力进一步增加之后，才会在今年7月再次提高利率。 

　　温哥华市政府昨日表示，目前还有约4000户业主未就空屋税作出申报，其中多数物业集中在温哥华市中心(见图)。 　　面对还未提交空屋税申报单的业主，温哥华市政府已将税务申报截止日期延迟到3月5日，确保业主有足够时间申报。大约98%的温哥华业主已按时完成申报，数量达182,000户。市府呼吁，余下约4000户业主在限期内完成申报，否则将难逃额外罚款。 　　申报最后期限延至3月5日 　　温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)表示，大部分业主均已完成空屋税申报，余下2%的未申报用户，若不赶在3月5日之前完成，将难逃处罚。 　　他希望，通过征收空屋税，达到温哥华零空屋的目标；将空屋或未使用房屋转化到租房市场。他又说，就空屋税，市政府早已进行了超过一年的宣传与提醒，所有业主应该已了解，不提交申报会导致房屋被当成空屋。 　　将近4000户未申报空屋税房产中，大部分坐落于温哥华市中心，集中于耶鲁镇(Yaletown )的房产最多，紧接着就是高豪港(Coal Harbour )以及西端(West End)地区。 　　市政府强调，如果业主未在2018年3月5日前申报空屋税，其房产将会被征收空屋税以及250元的罚款。被定义为空置的房产将按2017年房产评估额价值中征收1%的税款。 　　该税必须在2018年4月16日前缴交，否则将加征5%的罚款。 　　市府为推行新空屋税，将会采用随机方式抽查， 被抽中接受审查的业主，将会收到通知，需要提供充足资料，证明资产状态符合申报。 　　市政府又劝谕所有对于资产状况不够明白，以及不明白空屋税与自己有何关系的业主，可在早上7点到晚上10点之间，拨打311(温哥华市外居民可拨打604-873-7000)查询。

  《Zillow12月房地产市场报告》显示，2017年美国中位数房价增加至206,300美元，同比上涨6.5%。然而，在美国房价整体上涨的同时，城市、乡村和郊区的房地产市场却存在巨大差异。 据Zillow统计，截止到2017年12月，美国城市的中位数房价为315,988美元，与去年同期相比增加了8.8%；郊区房屋的的中位数价格为234,443美元，同比增长6％；乡村房屋的中位数价格为157,451美元，上涨了5.5%。虽然这三个地区的房价都在上涨，但在美国房地产市场却存在一个令人不解的现象：2017年城市和乡村每平方英尺的房屋价格分别是231美元和102美元，均创下了新的价格高峰（2008年金融危机后），但郊区每平方英尺的房价是138美元，一直低于2006年10月创下的140美元/平方英尺的记录。不过，由于城市具备经济发达、交通便利、医疗和基础设施完善等优势，尽管城市和乡村房屋每平方英尺的价格不断上升，但两个地区的“价格鸿沟”在逐渐扩大，截止到2017年12月，城乡价格差距为127.1％，远超过2006年房价最巅峰时期的 124.1%。 城市的房屋租金也是最高的，市中心月租金的中位数价格为1,859美元，而郊区和乡村地区分别是1,583美元和1,189美元。据统计，现在美国的房租中位数价格占租客月收入中位数的比例高达29.1%，这就意味着租客每年要多支出约2000美元的租金。不过，与房价不同的是，郊区房屋租金每年的增长速度（2.7%）要远快于城市（2%）和乡村（0.9%）。 分析指出，这不仅反映了各细分市场的差异，更显示了金融危机给美国经济造成的重创是持久而深刻的。其中，出现这种差异的主要原因是经济发展水平。近年来，随着高收入水平的科技、医疗、金融和其他产业的迅速发展，越来越多地与该领域相关的企业聚集到市中心，带动了当地经济的发展，同时吸引了更多的人扎堆在城市，从而抬高了房价。 事实上，在1990年代，随着美国城市人口的不断增加，地价上涨、交通拥挤和生活质量下降等问题逐渐凸显；与此同时，汽车的普及、交通运输技术的完善和政府在郊区推行的住房贷款优惠政策等，都促使城市人口向郊区转移，开始出现“逆城市化”，这就导致郊区的房价要高于城市和乡村。但到了1998年，随着城市化的成熟和完善，城市房价开始超过郊区。

　　两幢混合用途的大厦设计图，其中有大量公共及绿化空间，包括2.5英亩大的公园及1英亩大的广场等。(网上图片) 　　位于温哥华甘比街(Cambie St.)夹西59街(W. 59th Ave.)东南角地段，温哥华沿岸卫生局(VCH)两医护设施塬址的大型重建计划，发展商现就第一阶段的项目提出发展申请，料会兴建两幢各逾20层高的混合用途大厦，建成后可提供445个住宅单位。 　　发展商Onni Group已提出发展申请，準备开始上址重建计划的第一个阶段，初步计划兴建两幢混合用途的大厦，分别为22层和26层高，楼宇高度约243呎至285呎;大厦会供应445个住宅，其中307个属市场单位，138个属社会房屋单位。那些单位大部分属两房或以上，适合家庭入住。大厦的地舖面积料有1.34万平方呎。  　　上述位于温市南区的计划亦被称为Pearson Dogwood重建计划，因它主要是VCH两个医护设施，George Pearson Centre和Dogwood Lodge的塬址。 　　据建筑师楼的资料指，大厦特色之一是窗户和外墙会有策略地安装，併出特别设计但互相阻挡去保护住户的私隐。 　　计划亦包括一条新的内街，用户及住户可经它进入有四层的地下停车场，该停车场会有逾400个停车位。         第一阶段计划佔地面积约1.86英亩，而楼宇面积则达47.5万平方呎。第一阶段的计划只是佔整个重建大计即25.4英亩的7%。 　　整个重建计划于去年7月获温市议会通过，当所有阶段发展完成后，会有逾10幢高厦，最高会有28层，并位近甘比街。项目将供应2160个住宅市场单位，另有361个市府拥有的社会房屋，还有多个可负担房屋、支援式单位和塬住民单位，还有69个託儿学位的中心和不少医护设施，以及大量公共及绿化空间，包括2.5英亩大的公园及1英亩大的广场等。 　　项目设计可能包括架空列车加拿大线(Canada Line)一个新车站，但基于建造地底车站的复杂程度及成本问题，没有保证一定会建车站。发展商现承诺为兴建该未来计划车站，从首两个阶段的重建中，愿拨备2000万元，但有指建造费需要2000万元以上。 　　地段其中一小部分是两个临时安置露宿者的组装屋，有78个单人入住单位，料为时最长5年。

　　卑诗财政厅长詹嘉路(Carole James)于周二呈省议会的预算案中，为应对本省住屋危机而引入打击投机炒卖地产的新投机税，并调高外国买家税的税率，但地产业界则认为辣招使发展商收地开支大增，最终会转嫁到买家身上。 　　卑诗省府建议今秋引入投机税，而目标是外国人业主和在本地没有缴纳入息税的业主，包括将房屋空置的屋主。该新税项首年会按每1000元物业估值收5元税；到明年度，税率会上升至每1000元物业估值征20元，政府先向大温地区、菲沙河谷、维多利亚区、纳奈莫区域局(Nanaimo Regional District)辖区、基隆那(Kelowna)和西基隆那征收此新税。 　　政府亦会引入一项入息税抵免额，给部分省民抵消该税项，所指是不符合豁免但有缴卑诗入息税人士。 　　詹嘉路表示，拥有一个以上物业的卑诗居民，如拥有避暑度假屋者，将能以上述抵税额来申请退还入息税，但那些来自卑诗以外的业主，若让他们在本省的物业空置便仍需付该税。 　　卑诗大学商学院教授达维多夫(Tom Davidoff)指，预算中没有提及土地用途一环，他指当土地有不同用途，如改成可建较高密度房屋，价值会增加，而这改变便会吸引民众，去将单一昂贵物业分成5至6个价钱较低的物业。 　　卑诗地产协会(BCREA)首席经济穆尔(Cameron Muir)认为，省府的招数有利增加税收，但不会对房屋市场有明显影响。他又说，楼价上升的罪魁祸首是未能够及时增加住屋供应。 　　发展商业界协会都会发展研究所(UDI)认为，省府的措施未能将"非资助类"房屋的楼价拉低。UDI主席兼行政总裁麦克马林(Anne McMullin)指，向300万元以上物业征收额外的物业转让税(PPT)，会导致发展商以昂贵价钱收地，而那些成本将转嫁给置业人士。 　　就省府投资去加建可负担房屋的措施，她认为本省现时没有足够的劳工能够一边应付市场单位的需求，一边又能兴建那些新的可负担单位，除非省府与城镇合作加快批核时间，否则楼价仍会因为供应不足而持续高企。她指，不可只顾加入社会单位，而不解决供应、不顾冗长的处理时间和欠缺竞争力问题。

压力山大的加国潜在购房者，不必放弃在加拿大房价昂贵的城市拥有一间房屋的梦想了。 因为近三年来，加拿大人的住房负担能力实际上正在改善。   加拿大国家银行预测多伦多和温哥华的房价今年会下跌！ 加拿大国家银行（National Bank）的房屋可负担能力指标在2017年第四季度下跌0.2点，这意味着代表住房平均抵押贷款比前一季度略低。 该行于周四在一份客户报告中表示，这是自2015年第二季度以来首次发生。 主要归功于两个原因： 过去半年，多伦多地区房价下跌 在过去一年中，加国就业市场的蓬勃发展促成了强劲的工资增长 国家银行经济学家Matthieu Arseneau和Kyle Dahms表示，加国第3季度工资年增长率为5.7％，三年多以来最强劲。他们表示，这种强劲的工资增长将继续让房屋可负担能力保持稳定，因为其他因素正在推动住房成本上升 ， 即利率上升导致抵押贷款利率上升。 Arseneau和Dahms表示，自2017年中以来，抵押贷款利率上涨约0.58个百分点。他们指，像多伦多和温哥华等最昂贵的市场对央行加息最为敏感。多伦多由于实行加息和外国者购房税，似乎抑制了当地对住房的需求，第4季度房价下跌，并可能在2018年继续下降。 他们强调，但温哥华是“另一个故事”，温哥华比20世纪80年代初以来的其他任何时候，房屋的可负担能力都要差，即使2016年引入外国买家税，房价仍然在稳步上涨。 但本周BC省府推出 的预算案将外国买家的税率从15％提高到20％，并对不居住在BC省的业主征收投机税，税率为房屋估价的2％。 国家银行的经济学家表示，预测2018年温哥华的房价可能会出现下降。换句话说，如果工资持续增长，多伦多和温哥华的房价都有望在今年变得更加实惠。 这对潜在购房者来说，应该是最好消息。

在意大利，你可以花150万人民币买到罗马一套小小的一居室；但你也可以只花8块人民币，买到一套地处全球旅游胜地、永久产权的独栋房产。世界如此分裂，一边是不断刷新认知的天价楼盘，一边是“无底线”的房价下跌。 但意大利的残酷楼市绝不是个案，到底是什么原因造成这种天差地别？我们又该如何选更有潜力的房产？听听作者怎么看。 是的，你没有看错，一套房子的售价7.8元人民币。 房子坐落在意大利在地中海中的岛屿——撒丁岛的中部，小镇的名字是“奥洛拉伊”。下图就是它的位置： 资料图 据多家媒体报道，奥洛拉伊当地政府近日购买了200套废弃房屋的产权，并以1欧元一套的价格出售，希望吸引外来移民、振兴当地经济，避免小镇成为“鬼城”。 过去半个世纪，这个小镇上的年轻人不断迁往大城市，再加新生人口少，小镇居民从2250人减少至1300人，很多房屋被废弃。 不过这些房屋都需要大修，当地政府规定：买家必须在3年内翻新房屋，平均每套大概需要16万元人民币。当地镇长表示，他们已经收到了全球各地超过100份购买申请，买家包括俄罗斯人、澳大利亚人等，目前已经有3套房屋成交。 上图是奥洛拉伊小镇的全景，下面两张图是媒体披露的街道、房屋状况。 从图片来看，所谓的“一套房”很有可能是“一栋独立屋”。 不管是一套房还是一栋楼，7.8元人民币的售价都是非常便宜的，即便是算上16万元的翻新费用。要知道，在欧洲房屋的产权一般是永久的。而撒丁岛，是全球著名的旅游胜地，无论人文历史还是自然风光都堪称一流。 那么问题来了：到底是什么原因造成了“奥洛拉伊”小镇的超低房价？ 其实很简单，就是“人口通缩”。 根据最新统计，截至2017年1月1日，意大利总人口为6057万，自2007年以来连续9年负增长。 目前意大利每年的新生儿只有48.6万人，每年减少0.8万人；而每年死亡人口，则达到了60.8万人；此外，每年还有11.5万意大利人移居国外。 每年48.6万人的新生人口实在是非常可怜，要知道仅深圳一个城市每年常住人口的新生儿就达到24万人。也就是说，意大利全国每年新生儿数量只有深圳一个城市的2倍。 “人口通缩”必然带来老龄化，意大利65岁以上人口超过1350万，占全国总人口的22.3%。 此外，“人口通缩”的另外一个必然结果是：小城镇进入“人口流失—税收下降—公共服务质量下降—人口流失”的恶性循环，最终大量消失！ 在意大利的邻国西班牙，最新统计显示：全国8125个市镇中有4995个人口不足千人。这近5000个小镇正挣扎在死亡的边缘，很有可能在未来数十年里逐步消失！其实，这种“小镇悲剧”在日本也正广泛上演。 或许有人会问：在人口通缩的情况下，意大利的大城市房价情况如何？ 据意大利《晚邮报》经济专栏的报道，2017年是意大利房地产市场连续第四年的牛市，2014年到2017年，全国房屋成交量分别是40.3万、41.7万、44.6万和52.8万笔，意大利大城市的房价都在持续攀升。报道还说，20万欧元在罗马中心区只能购买到37平方米的一居室（相当于每平米4.2万元人民币）。 由此可见，人口减少、城镇化见顶等不会影响大城市的房价，只会让小城镇消亡、小城镇的房价出现“无底线”的下跌。 几年前，国内很多媒体都报道过甘肃玉门老城的房价，二手商品住宅最低价一度跌破过每平米100元。最近几年虽然有所上升，但仍然价格低得令人大跌眼镜！究其原因，就是资源枯竭之后人口严重流失（去了玉门新城等地）。 如今的中国，虽然尚未出现人口通缩，但年青一代生育欲望下降已经是不争的事实。2017年是中国“全面二孩”的第二年，新出生人口只有1723万人，如果这个生育水平数十年不变化，而中国人平均寿命都达到80岁，则中国未来几十年人口的顶点也不会超过13.78亿人。 很明显，中国的人口很有可能已经见顶，即便没有见顶、距离“顶部”也已经不远，未来人口将缓慢下降。在人口总量不断减少的情况下，意大利、西班牙、日本等国家出现的“小城镇大量死亡”的现象早晚会在中国出现！ 所以买房子一定要远离“不在大城市圈里的小城镇”，尤其是中西部远离中心城市的低级别城镇。 记住一点：如果想让你的房子升值，你一定要跟有钱、有权的人做邻居。他们会帮助你解决一切问题，比如让垃圾填埋场远离、让地铁线路越来越多、让学位不断改善。而且你要想明白，你所在的省市里，最有权最有钱的人生活在哪里，最有经济活力的区域是哪里。

　　担心外国买家推高房价的加拿大，先后在温哥华和多伦多实施了外国买家税，而且有愈演愈烈之势。有趣的是，加拿大人仍然是美国房市的最大买家之一。 　　卑诗省在最新公布的2018年预算中，已经提出了针对外国买家的更严规管措施，把外国买家税从15%提高至20%，并增收空置物业的附加费。 　　据《金融邮报》报导，依据全美房地产经纪人协会（NAR）的报告，2016 - 2017年加拿大人是美国第二大活跃的买房团，仅次于高居榜首的中国买家。 　　数据显示，从2016年4月到2017年3月，外国买家在美国购买了284,455套民宅，占总交易额的10%，总交易量的5%。 　　除中国和加拿大之外，热衷美国房市的其他外国买家还有英国人、墨西哥人和印度人。 　　外国买家爱现金购昂贵住宅 　　美国和加拿大的外国买家，更倾向于购买昂贵的住宅。例如加拿大买家购买的美国住宅的平均价格是536,852元，比美国整个市场的平均房价高出93%。 　　外国买家也更喜欢以现金购置物业，比例高达近44%，相比之下，整个市场的现金交易只有25%。 　　不同之处是，在美国房市的外国买家中，更喜欢度假屋的加拿大和英国买家，属于非居民购房；而大多数来自中国、印度和墨西哥的购家，是美国的一些新移民、学生或持临时工作签证者，为居民买家。 　　此外，加拿大人在美国房市的购买量从2010年的69,000套，降至2017年的不到34,000套。同期，中国买家则豪买美国物业，从2010年27,000套，激增至2017年的40,500套。 　　2010年加拿大人对美国物业兴趣大增，是因为当时美国房市泡沫破裂，实惠的佛罗里达州和亚利桑那州的住宅，吸引了加拿大买家。 　　房价惹的祸 　　尽管美加两国的外国买家，约占各自住宅市场的5%，但加拿大更加抵制外国买家。究其原因，与两国房价的攀升幅度迥异有关。 　　依据国际货币基金组织（IMF）全球住房调查报告，2017年加拿大的房价攀升了11.3%，美国仅为4.3%。而多伦多和温哥华的房价更是急剧攀升。 　　考虑到外国买家税将暂时抑制房价上涨，瑞尔森大学的副教授海德尔（Murtaza Haider）、房地产业界资深人士莫拉尼斯（Stephen Moranis）认为，加拿大的迎对措施应该是系统性地增加房源。

　　近几年租房骗局不时在各大城市曝光，本周在蒙特利尔市又出现一起租房骗局。 　　蒙特利尔居民玛格丽特告诉CBC，上星期有一对夫妇来敲她的房门，说来如约拿他们新租下的这个公寓的钥匙。随着玛格丽特和这对夫妇交谈和解释，这对夫妇意识到他们中了租房骗局。  　　这对夫妇在网上付了押金，被告知他们到这个公寓来办交接手续，拿房门钥匙。他们哪里知道会当了这么个冤大头。 　　玛格丽特本人碰巧也是在那天稍早几个小时从她的房地产经纪人那里得知她的康斗公寓（Condo）被骗子用来招租。她的位于蒙特利尔市中心的这套公寓正在待售中，她的房地产经纪对她说，他们接连收到几个有关她的公寓是否出租的问询。 　　玛格丽特闻讯后马上自己上网查，很快发现她的康斗公寓被列在三个不同的租房网页上，其中包括Crgigslist，广告上说这个康斗公寓带家具，月租只要$475加元： 　　玛格丽特说，骗子们把照片从地产经纪的销售网上全盘照搬下来，有关介绍文字也是一字不变照抄。 　　此类的网上租房骗局已经在加拿大各地重复多次，加拿大反诈骗中心CAFC（Canadian Anti-Fraud Centre）告诫人们，通常这样的骗局是让你在网上先付一笔费用，并且这样的房租定价往往好的出奇，不象是真的 ，应了那句常用的老话，too good to be true。 　　对房主，售房者和租房者而言，除了向CAFA举报这些诈骗广告，其实也没法做更多，但玛格丽特建议租房者用Google的图片反向检索功能，来查找租房照片是否还在别处出现过。 　　诈骗出租玛格丽特康斗公寓的虚假广告已经被各网站删除，蒙特利尔警方正在就这一案子进行调查。

　　日前，CIBC悄悄向抵押贷款顾问下发通知，所谓“国外收入贷款政策”正式终止。该计划于2018年2月1日更换为新的政策，旨在确保符合 OSFI的B-20标准。这一变化将对利用国外收入申请CIBC（加拿大最大银行之一）抵押贷款的人产生巨大影响。 　　旧政策 　　在CIBC旧系统下，外国买家和国际学生获得抵押贷款非常容易。如果首付超过35％，就可以获得无保险的抵押贷款。在很多情况下，收入都不需要证明。这并不是秘密，有些分行甚至还做广告宣传。 　　新政策 　　新的收入审核制度要严格得多，主要为了符合B-20贷款指导原则。下发给抵押顾问的内部文件规定了具体操作中的指导性意见。其中的新要求包括，贷款申请必须获得： 　　・ 客户的T1总表，申明外国收入（第104行）。 　　・ CRA表格T1135，又名国外收入核实声明，显示资产。 　　・ 使用收入的公司需要CRA表格T1134（Information Return Relating To Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates）。 　　・ 加拿大征信局的报告和外国信贷机构的报告，以确认外国是否有债务。 　　从该文件看来，抵押贷款金额将仅限于根据已向CRA申报的海外收入和资产的数量来核定。这听起来不是什么大问题，但它适用于多伦多和温哥华等城市。在这两个城市，越来越多人迁入房价最昂贵的社区，却只申报贫困水平的收入。一些观察人士认为，设立这种要求的目的，就是针对海外收入不在当地申报的情况。因为真正的低收入家庭连豪宅的地税都付不起。 　　政策变化针对谁？ 　　CIBC是第一家有新政策详细信息的银行，但有消息来源证实，六大银行里的另外两家也正在讨论类似的规则。严格核实收入的政策确实给房地产价格从两方面带来下行压力。 　　首先，逃税的非居民购买房屋的成本会更高。其次，他们可以贷款借到的金额将根据申报的收入，再按照压力测试的标准来确定。 　　那些计划购房的人就无法再报贫困收入。希望获得抵押贷款的逃税者将不得不支付所得税的“额外”成本，以获得CIBC的无保险抵押贷款。这些所得税将会扼杀房产收益，同时可能降低房屋销售量。或者他们就无法在CIBC或者其他预计将遵循类似规则的银行获得抵押贷款。 　　对非居民或非永久居民买家收入进行压力测试也将压缩资本。以前，没有保险的买家只要付个首付，几乎可以购买任何房产。不需要真正证明你有足够的收入。现在，既然无保险的抵押贷款需要进行压力测试，并且需要申报收入，那这些借款人将与加拿大人一样，受到相同的规则约束。 　　CIBC是一家以积极吸引外国买家而闻名的银行，现在也是第一家推出国外收入审核制度的银行。与他银行极有可能跟进效仿，外国资金面临在银行贷款购房的新障碍。OSFI B-20规定外加中国资本管制，两者加起来可能比非居民炒房税更有效。