地产

近日，温哥华的富人缓了口气。加拿大国税局（CRA）官员透露邮政编码查税项目正在全国５个高级社区紧锣密鼓进行，而大温地区仅有１个。整个查税过程将长达3-4年完成，追溯到2015年起。虽然CRA并未透露哪５个社区正在被稽核，但CRA负责国际人员和大型企业调查处的助理行政长官高利文（Ted Gallivan）透露称，CRA正紧盯全国超过4百万加元的5个社区，共1100户。大温地区仅有一个。业界估计是西温市的英属地产社区。（见配图）高利文称，税局第1步是摸清这些房子的业主情况，很多房子是由公司，信托持有，或者是非居民持有。在调查中我们发现，有些业主报税收入不足以支付物业税，很明显，他们有其他收入来源或者资产可以兑现，这些都让我们有机会提问更多问题。根据最新人口调查数据，西温市平均房价超过300万加元，却是大温地区最高的“低收入人口”之一在某些社区，比如Chartwell和Ambleside社区， 低收入家庭比例处于25%-33%之间。高利文表示，CRA还会调查一些其他数据，包括2015年之后的超过1万加元以上的电子转账记录。调查业主是否和海外大额汇入汇出款，是否有申报？如果不匹配，CRA将开始稽核，包括和其他国家的税务机构进行数据交换。高利文表示，有些业主并不配合，他们直接把我们支到他们的律师那里。高利文介绍说，整个稽核过程将耗时3-4年完成，并将向公众公布稽核结果。因为加拿大人担忧税法公正性，所以我们需要确保每个人都支付应付税款。另外CRA也可能会之后向其他社区推广这种查税方案。除了全国5大富裕社区的普查，CRA还正进行一项专项核查项目，集中在房地产领域，包括物业炒卖，未申报资本增益和未申报全球收入。

全球楼市正在呈现放缓迹象，但是加拿大是个例外，起码现在是。 加拿大仍然是全球房价上涨最快的国家之一，尽管今年上半年上涨势头极可能结束，毕竟更严格的贷款政策和更高的利率都出台了。 根据全球地产纲要网站(Global Property Guide)本周发布的数据，2017年第三季度加拿大的房价增速位列世界第四，仅次于冰岛、香港和澳门。该网站专门服务住宅地产投资者。 不过，该网站调研的大部分房地产市场都出现了疲软下滑的趋势。英国、北京、新加坡和墨西哥是目前房价下滑的地方。 调查的47个房地产市场里，有21个在2017年第三季度房价比上一年下跌。这和之前的那个季度相比明显不同，当时只有15个国家显示出同比下降。 调查的地产市场中有三分之二显现出放缓的势头——有的是价格放缓，有的是增速放缓。一度火热的新西兰楼市价格增势完全消失。 同时，这份报告特别指出，加拿大处于价格增长中。 这一结果显然没有因多温两市的外国买家税政策而有任何改变，即便是安省旨在冷却楼市的公平安居计划也没能有效阻止价格增长。 例如，大温地产局周三的报告显示，大温都会区的公寓基准价格去年一年攀升了近26%，而独立屋价格的增长为7.9%。 一场完美风暴将席卷加拿大楼市 加拿大楼市进入2018年将面临一系列政策的狂风暴雨，这些不利因素会把加拿大推进住房价格下跌的行列。 新的压力测试本月生效，预计将减少21%的房屋购买力。加拿大央行预计新规会令10%的潜在买家失去购房资格。 同时，专家预计央行今年会继续加息，虽然具体日程尚未敲定。 信贷评级机构DBRS去年秋天的报告警告说，加拿大的按揭贷款人未来几年面临还贷风险。连续多年的按揭利率走低后，加拿大人目前面临利率长期上调的前景，这无疑会给家庭财务带来压力。 面对未来的不利形势，加拿大地产协会(CREA)已经下调了2018年的加拿大楼市预期。目前预计全国房屋销售在2018年会下降5.3%。 该机构预计卑诗省2018年房价保持现有水平，而安省平均下降2.2%。 地产协会还预测，楼市放缓会导致加拿大经济损失11亿，换句话说会减少12000个就业机会。 但是地产协会也没有太悲观，预测一旦潜在购房者适应了新的按揭贷款政策和更高的利率，加拿大楼市会在今年下半年重新抬头。

多伦多与温哥华，这两座最受投资者欢迎的加拿大城市，正在演绎着投资者与政府之间一场精彩的博弈。从2015年开始，同时受到刚需人群与投资者热捧，这两地房价急速攀升。大温哥华房价在2016年5月至8月间的同比增幅维持在惊人的30%左右，几乎成为世界上房价增长最疯狂的地方。旨在缓解越来越差的住宅可负担性与越来越大的房市泡沫风险，当地政府决定出台干预，从2016年8月开始对外籍购房者征收15%的附加税。 无独有偶，同样的故事情节又在大半年后发生在多伦多。2016年12月开始，大多伦多地区房价同比增幅连续超过20%，安大略政府也从2017年4月份开始对大多伦多地区的外籍购房者加收15%的附加税。现在，距温哥华加税已经过去一年多，多伦多市场也已经在新的形势下调整了半年多的时间，这两地的市场发生了什么变化?房价是否真的降了?这两地房市在未来又将如何前行呢? 加税14个月后，温哥华房市新格局已形成 自2016年8月2日起，所有外国投资者在购买大温哥华地区房产需多缴纳15%的税费。这一举动导致短时间内市场风云突变。很多人纷纷将房子挂牌脱手，库存大增。由于当时政策具体影响未明，市场观望情绪严重，买家数量迅速减少。瞬间的供大于求导致温哥华房价应声下跌。 大温哥华地区房价指数从加税后第二个月，开始连续5个月环比下跌。不过，在加税实施半年后，房价就开始找到新的平衡点，并在之后增幅稳定，在加税7个月后已经重拾加税前的房价增幅。然而，与加税前相比，整个房市的格局还是发生了比较大变化，一直以来，最受投资者青睐的独栋别墅遭到最大的冲击，成交量大幅缩水，房价单月增幅也从之前高于8%， 稳定至目前的2%左右。反观受到刚需支撑的公寓市场，除了加税之后的一小段激烈反应期，走势基本平稳，目前公寓价格环比增幅已经回到加税前水平，高于独栋别墅房价涨幅。 那么，如何判断接下来市场的走势?是否已经进入了一个新的稳定期呢? 按照加拿大各大房地产协会的定义，当“销量占库存比”大于20%的时候，市场即进入卖家市场阶段，房价出现上升动力。而当该比例低于14%，买家在市场上就有较大的话语权，房价也将面对下行压力。14%到20%中间这个范围的市场可以看作是一个稳定区间，房价不会发生太大变动。 加税以前，整个温哥华房市的库存都能很快被卖出，无论别墅或公寓都处于卖家市场的范围，买家对于价格没有太大的话语权，想买房就要立刻抢。而经过加税的调整，独栋别墅的销量占库存比已处于平衡区域。 联排别墅和公寓则在经历了一定打压之后，反弹重回卖家市场。说明政府加税的目的已基本实现，很多买家从独栋别墅市场撤出，或选择观望，或转投联排与公寓市场。相对便宜的联排与公寓市场的反弹则代表了强劲的市场刚需与较为理智的投资行为。 按照这样的形势预测，温哥华独栋别墅处于平衡市场，房价将大体维持现在水平;在受到买家大力追捧的公寓市场，卖家已经夺回定价权，房价料将继续大步前行，恐将再次带来过热担忧。 加税后的多伦多房市：温哥华的重演 让我们将目光转向刚加税不到一年的多伦多地区。多伦多房市也经历了加税之后短暂的剧烈调整期，但如果以温哥华的现状来预测，多伦多房市接下来的走势似乎比较清楚了。 从房价指数走势上看，温哥华整体房价在加税后第6个月开始反弹，并在之后逐渐加速，直到稳定在目前2%左右的环比增幅。而多伦多房市对于加税的反应与温哥华几乎如出一辙，只是反应幅度更加剧烈。 2017年9月，也就是加税后的第5个月，多伦多房价指数环比下跌0.6%，跌幅较之前已明显缩小。虽然加税对多伦多房价影响要比温哥华来得更大，但是多伦多整体房价反弹预计会在接下来几个月内发生。 目前，多伦多房市无论别墅还是公寓市场都在经历剧烈的调整。从销量占库存比来看，大多伦多地区四种户型的住宅在2017年3月的销量均高于当月的活跃房源，这意味着市场上的房源尚不足以维持一个月的需求。其中，双拼别墅与联排公寓的房源只能满足一半的市场需求，火热程度可见一斑。 从4月加税开始，这四种房型的销量占库存比开始急速下降，3个月后就已经进入相对稳定的阶段。2017年10月的最新数据显示，当地独栋别墅市场经过几个月的调整，已经稳定地处于卖家市场跟平衡市场边缘，近期房价预计将基本持平，环比涨跌幅度都会比较小。另外三种房型已经有明显的反弹趋势，从销量占库存比来看，都已回到卖家市场的区域，房价将很快进入持续上涨的通道。 与同样处于加税后6个月(2017年2月)的大温哥华房市相比，大多伦多不同房型间的市场分化并没有那么明显。目前多伦多别墅市场的表现要好于温哥华，而公寓市场的表现则比同期的温哥华市场要冷清一些。这在一定程度上，是因为温哥华的独栋别墅与公寓房价差距要远远大于多伦多地区。大温哥华区独栋别墅的均价要达到公寓均价的3倍左右，而在大多伦多，独栋别墅价格一般只有公寓的2倍多。 当市场受到15%附加税挤压时，买家购买的房子越贵，需要额外支付的成本就越高，也就会有更多的买家选择较便宜的房型。但是多伦多的独栋别墅并未跌入买家市场，其他房型的市场也在稳步前行，但尚未迎来加税前的火热行情。 从目前的销量占库存比来看，多伦多独栋别墅处于平衡市场与卖家市场的边缘，房价预计仍会有小幅回升;在日渐回暖的双拼、联排与公寓市场，卖家市场的抬头趋势明显，房价很可能在未来几个月开始加速增长，但涨幅将处于合理范围。 市场不稳定因素： 加拿大央行加息与贷款限制 不过，加拿大央行连续在7月与9月两次加息，银行借贷利率已经随之上升。目前加拿大经济指标良好，大部分媒体与行业预测今年还会有第三次加息，走高的房贷利率必定会影响一部分观望者的入市时间。加拿大财务机构主管办公室(OSFI)最新出台的贷款限制政策，要求从2018年1月起，将加息压力测试的范围从低首付购房者(20%以下)扩大到所有房贷申请者，以证明他们在未来继续加息的市场环境下也依然具备偿还能力。 该举措可能会将一部分置换房买家挡在市场以外。相信一部分买家会赶在再次加息与明年新的压力测试实行之前签订合约，这会对之后的房价产生一定负面影响。一旦加拿大央行连续加息，受刚需买家欢迎的公寓和联排市场可能会受到更大影响。在这样的情况下，多伦多房市所需要的复苏期可能就会长于温哥华市场的7个月。 投资建议 一、多伦多：独栋别墅板块短期内房价将有小幅回升，对于与刚需买家来说是近期不错的入场机会;而双拼、联排和公寓市场房价在未来几个月可能会在合理范围内加速增长，重回卖家市场区间，投资者对这几个板块的回报预期也可以调高。 二、温哥华： 独栋别墅目前维持供需平衡，房价将难大涨，想投资获利的买家需谨慎选择;在受到买家大力追捧的公寓市场，房价料将继续大步前行，目前看来投资回报潜力仍在，但在加拿大央行持续加息预期下，公寓价格还有震荡空间，投资者要避免在高位买进。

　　BC地产议会(RECBC)指使用比特币作为物业交易的货币带来风险，例如难以确定资金是否涉及洗黑钱，并规定经纪不能接受比特币交易。有地产从业员对于该会决定失望。 　　负责规管省内地产业的BC地产议会指出，虽然比特币已可合法用于很多交易，但与比特币交易的相关风险不能忽视。议会举例指风险包括洗黑钱活动。 　　BC地产议会并补充，根据现行规定，支付购买BC房屋的订金，必须存放在信托户口，除非特别在合约上列明。议会解释，由于比特币并不在银行及政府的范围存在，所以不能存入信托户口，亦即代表经纪及律师都不能接受以比特币支付订金及存放在信托户口中。 　　加拿大联邦金融交易分析报告中心(FinTRAC)则规定，如一宗现金交易的金额超过1万元，持牌经纪需要确定交易者的身分，但由于以比特币付帐的交易源头难以被发现，地产议会提醒业界，需要小心考虑联邦金融交易分析报告中心订明的《犯罪所得(洗黑钱)和恐怖主义融资法》《Proceeds of Crime (Money Laundering )and Terrorist Financing Act》。 　　对于BC地产议会不接受比特币的立场，本地地产从业员阿罗拉(Mayur Arora)表示失望，他曾在2016年1月表明，愿意接受以比特币作为佣金。阿罗拉上月说："如果我能够收比特币作为佣金，我已经成为了富翁。" 　　在2014年1月，比特币的兑换价约为600美元，有发展商当时亦接受以比特币作为预售楼花的订金，不过该发展商行政总裁上月称，未曾收过比特币，但相信其公司能接受，并认为："我们最终会看到一个强劲的数码货币系统出现。" 　　BC地产监管办公室(OSRE BC)发言人卢德维格森(Mykle Ludvigsen)表示，其办公室只会在接获投诉时才会采取行动。他说："如有人向我们投诉指一宗地产交易使用比特币完成，并且导致不公平的情况，办公室将会按照联邦政府的货币法(Currency Act)跟进。" 　　根据本国货币法，所有合约都需要以加元，或一种加拿大以外的国家货币，又或"以两个或更多国家货币界定的帐户单位"来订立。 　　比特币的价值是以美元及其他国家的货币来界定，因此如按货币法而言仍属合法。

　　还记得两年前富豪山庄西南角推出的一个仅有少量独立屋的新盘吗？当时近百华人提早两星期排队的场面震撼了许多人。据此地不远就是著名的David Dunlap Observatory，华人通常说的天文台。 　　当列治文山市政府公布将会关闭这个天文台并计划这片土地改造成一个四季式的景观公园的总体规划时，这里马上成为关注焦点。250万加元起价的独立屋瞬间像白菜一样遭到哄抢，但是现在问题来了。据业内人士介绍现在有人愿降价50万转让楼花但很难找到买家。有人为此打官司告状，因为损失太大了。 　　最近就出了这样一起官司，法庭文件显示，2016年1月30日，身为地产经纪的吴先生（化名）购买了列治文山著名的天文台社区一栋独立屋楼花，房价288.88万，并付了50万定金，约定交割日期为2017年6月29日。 　　到了2017年3月，正是列治文山房价进入巅峰状态的时刻，吴先生决定把楼花转让，并答应付10万经纪费。转让价包括原价和他付出的25万加税的装修升级费用，合共313万余。 　　很快买家出现了，那就是黄女士（化名），黄女士在付了15万定金后签约。 　　但是签约不久就赶上安省16条出台，房地产市场冷却，黄女士反悔，定金却拿不回来了。 　　黄女士于是以误导、欺诈等理由状告吴先生、代理地产经纪和其所属房地产公司以及房地产开发公司要求拿回定金，并质疑吴先生根本没有付25万加税的装修升级费，因此要求赔偿此费用，并要求地产经纪及其所属地产公司赔偿55万损失和惩罚性赔偿50万，要求开发商赔偿其额外损失40万。 　　目前此案已经提交到安省高等法院，本网将继续关注案件进展。

  　　卑诗物业估价局(BC Assessment)昨日公布2018年最新物业估价数字。 　　大温各区呈现柏文估价大涨的情况，但独立屋估价涨幅则是较前几年缩小的情况。其中列治文柏文估价上涨幅度达到34%，北素里柏文估价上涨达40%，中素里柏文上涨38%。大温各区柏文估价上涨不少超过20%。 　　物业估价师博戈(Paul Borgo)指出，大部分大温的独立屋业主将发现今年物业估价与去年相比变化不大，主要原因是独立屋市场非常稳定，但在另一方面，住宅柏文市场则非常火热。 　　他举例，大温各区独立屋估价的变化范围由下跌5%至上涨15%，但柏文上涨的范围则是从上涨5%至上涨35%。商业物业上涨幅度从5%至50%，轻工业区上涨从0%到45%。 　　在柏文估价上涨方面，北素里上涨40%为最高，其次是中素里上涨38%，列治文上涨34%，而本那比铁道镇，以及北温Central Lonsdale区上涨亦高达21%。 　　相较之下，温西柏文上涨10%，温东柏文上涨15%。 　　独立屋估价上涨情况则不明显，其中温西标准地大小独立屋今年估价上涨2%，温东上涨1%，北温独立屋上涨2%，西温Ambleside区上涨7%，本那比Capitol Hill上涨5%，但本那比Buckingham区估价持平。至于列治文不同区的独立屋涨幅从0%至5%不等。 　　博戈指出，最新估价是根据2017年7月1日的市价计算，估价通知已在本周寄出，而如果有业主对于估价的结果不同意，可致电估价人员了解估价如何计算，如果致电之后仍然不同意，则必须在1月31日之前提出上诉。 　　估价局上个月已针对全省估价大幅上涨的6.7万个物业业主寄发警告信，警告物业可能大幅上涨，而在2017年时，估价局总共寄发警告信数量高达8.2万封，估价局指这与最近一年独立屋市场趋于稳定，较少见到大幅上涨有关联。 　　估价局亦提醒，即使物业估值上涨，并不代表必须缴交的地税也一定上涨，必须该物业上涨情况，是否超过同一区相同类型物业的上涨平均幅度而定。 　　想进一步了自家物业估价以及比较同一区物业估价情况，可上网至www.bcassessment.ca查询。 　　根据统计，2018年本省各类物业总数达到204.4万个，较前一年增加1.17%，全省物业总值达到1.86万亿(trillion)，较前一年增加12%。其中88%属于住宅物业。 　　另外，每年有超过98%的业主对于物业估价无意见，只有不到2%的人士会对物业估价提出上诉。

本省物业估价第二高的是这间位于贝尔蒙特路（Belmont Ave.）4707号的豪宅，估价高达7182万元。（张伶铢摄） 　　本省物价估价最高的前十大超级豪宅有9间落在温西，其中第一名"楼王"、第五名及第十名位于灰角路，有5间则是位于贝尔蒙特路(Belmont Ave.)，而一间位于桑那斯The Crescent的豪宅排名第七，则是由一名华人业主透过一间公司拥有，业主登记地址在香港。 　　估价局统计指出，大温估价最贵的500个物业，第500名的估价亦达到1263万元，换句话说，想挤进"前500大昂贵物业"名单的业主，所拥有的物业的价值"门槛"必须至少为1263万元，否则挤不进。 　　本省"楼王"位于灰角路3085号，该豪宅估价从2016年的6380万元，2017年7580万元，上涨至2018年的7880万元，两年之内估价已上涨1530万元，涨幅惊人。 　　"楼王"业主是大名鼎鼎的Lululemon创办人威尔逊，豪宅坐拥无敌海景，几乎住在附近的邻居，以及每天经过豪宅到海滩散步的市民，都知道"楼王"业主是谁。 　　一名市民指出，"楼王"和隔壁房屋之间有留一条进入海滩的公共走道，她打趣指出，还好市府没有将沙滩一并卖给私人，令市民至少还可以进入海滩。 　　另外有邻居则说，房屋估价不断上涨，这是整个温哥华的现象，只是因为豪宅本来价格就高，所以上涨比较多。邻居说，他们并不觉得"楼王"邻居有何特别。 　　一名在贝尔蒙特路一间豪宅整理花园的师傅说，他知道其中一间豪宅每周都请两组人打理花园和草地，其中打理花园的一组人总共有4名园丁，他认为，在附近的豪宅一个月可能花费2000多到3000多元打理花园和庭院。 　　至于另外5间前十大豪宅聚集的贝尔蒙特街，由于拥有数量极多的豪宅，被附近居民称为"豪宅一条街"。 　　估价最高第三位的是James Island，整个岛的估价为5443万元，是位于温哥华岛对开的一个小岛。

  加拿大房地产市场要关注哪5件事? 据加拿大广播公司记者Pete Evans报道，2018年加拿大的房地产市场会继续受到人们的关注，其中包括下面这5件事。 首先是外国购房者是否不顾温哥华和多伦多地区实行的外国人购房特别税，在这两个城市的房地产市场卷土重来。 第二是从1月份开始对房贷申请者进行提高利率2个百分点的压力测试是否会让许多加拿大人无法获得其想要的购房贷款，导致他们或者是无法购买房产或者是只能购买小一点、远一点的住房。 第三是加拿大中央银行今年会几次上调利息率。专家们的预期是央行行长波罗兹会在2018年两次上调利率，让加拿大中央银行的利率水平从目前的1%上升到1.5%。 第四是多伦多地产局是否能上诉赢得法庭公司、保持其对房地产售价信息的保密和垄断。虽然2017年12月份上诉法院裁决多伦多地产局必须放弃其对房地产售价等信息的保密和垄断，但专家们认为多伦多地产局不会就此认输、而会把官司一直打到加拿大最高法院。 第五是加拿大房地产价格是继续上升、平稳略降软着陆、或是大幅度的调整;认为加拿大房地产市场面临价格大幅度下调的人似乎是少数。

加拿大房贷新例明实施 最多削25% 买家付首期要加大逾一成 无保险房贷收紧﹐买家购买力削弱﹐预期屋价较为容易负担的住宅需求上升。 房贷新例出炉﹐由星期一(2018年1月1日)开始﹐本国楼市买家购买力大打折扣﹐多伦多及温哥华不用购买保险的房贷额估计削减高至25%﹐买家如果不降低置业目标﹐恐怕需要加大首期逾1成。 这意味着很多仍然坚持入市的买家将需要把目标调低。举例来说﹐塬本勉强能够负担独立屋的家庭﹐因为房贷额减少﹐逼于无奈要改买半独立屋或镇屋。联邦政府金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)逐步控制楼市风险﹐决定由1月1日开始﹐把无保险房贷的压力测试门槛提高。 无保险房贷亦即是首期最少2成的房屋按揭。根据新例﹐这些风险较低的房贷也须採用高于实际合约的利率来计算还款能力﹐处理方法与必须购买保险的房贷类似。 楼市资讯网站Better Dwelling的分析显示﹐新例影响之下﹐贷款额将会明显削减﹐足以对一些市场带来重大影响。这些分析以家庭中位收入及8月份中位屋价为依据﹐结果发现﹐新措施将会导致全国﹑多伦多及温哥华房贷额减少25.8%。 该网站以市场上找到的最低利率2.39%来计算房贷﹐全国来说﹐若买家可以借取452,468元﹐但如果购有保险房贷压力测试所採用的4.84%利率来计算﹐贷款额则缩细至335,626元。换言之﹐相差116,842元。 以全国中位屋价602,400元来说﹐买家塬本只需支付约24.9%的首期﹐便能够借取足够的房贷﹐但周一开始﹐所需的首期将会增至44.3%。 不少经济师已经指出﹐新措施对多伦多及温哥华这些贵屋市场的打击较大。该网站的分析也反映出这样的情况。 根据分析﹐多伦多中位屋价755,400元﹐买家塬本可以借取房贷526,492元﹐以此计算﹐首期需要30.3%﹐但新压力测试影响之下﹐房贷额相应减至390,535元﹐亦即大幅减少约13.6万﹐如果买家不调低置业目标﹐所需要首期便上调至48.3%﹐亦即增加18个百分点。 温哥华买家处境也相当恶劣﹐可以借取的房贷额削减超过12万至只有355,119元。本年第3季中期﹐当地中位屋价接近103万﹐以家庭中位收入计算﹐买家需要支付53.5%首期才取得足够的房贷﹐但今后首期将要增加至65.5%﹐相差12个百分点。值得一提的是﹐根据该网站分析﹐满地可及卡加利的屋价明显低许多﹐所以基本上没有影响﹐新例实施之后﹐所需要的最低首期不变﹐依然是20%。 房贷收紧 购买力挫恐拖累经济 投资研究行的分析显示﹐房贷新压力测试对楼市有实质影响﹐导致置业及相关开支减少﹐也带来拖累经济增长风险。 根据Veritas Investment Research的分析﹐本国房贷市场方面﹐由于贷款收紧﹐新造房贷年增长可能由目前的5.7%收窄至4%。 该研究行发表报告指称﹐房贷额减少﹐削弱楼市购买力﹐应会明显抑压经济增长。 该报告称﹐年计的置业及相关成本可能而因削减10至20%。 根据该报告﹐购买住宅及有关交易佔了加拿大国内生产总值超过7.5%。 该研究公司行政总裁Anthony Scilipoti表示﹐有关的新例影响重大﹐塬因是不论收入﹐所有买家的购买力都会被削弱。 报告在结论中强调﹐规管部门如果认为这些措施的更改不会对加拿大的楼市及经济带来即时性及损害性的效果﹐应是愚昧的想法。

加拿大的政客们或是政府能管好房市吗，答案是否定的，他们只会越管越糟糕！ 实际上，不只是在房地产一个方面，政府在其它方面的干涉也是如此：政府越是在医疗上花的钱多，民众轮候看病的时间反而越长；比如政府给企业补贴的结果是褒奖了无效率的企业，同时也惩罚了有效率的公司；再比如提高最低时薪，随之而来的结果却是工作更难找，产品和服务的价格水涨船高... 近年来，加拿大房价飞涨，尤其是温哥华和多伦多地区，不少人把房价飙升归咎于海外买家，声称就是这批人投资炒房，推高了房价。在媒体的推波助澜之下，政客们开始大刀阔斧的行动，先是BC省府于2016年8月初实施针对海外买家征收15%转让税的政策，该政策确实取得立竿见影的效果，令房屋销量短期内大滑，房价也随之下跌。 可是就在不少人唱衰温哥华房市之际，大温地区的房市又开始复苏，房价也开始反弹，到2017年11月份，均价又回升到 $1,046,900，比2016年8月初高峰时期的均价（$933,100）还高。 时隔8个月之后，安省省府也仿效BC实施同类政策，同样收到打压房市的效果，不仅房屋销量大滑，房价也开始下跌。按照国家银行上月公布的数据，全国各大城市中，安省汉密尔顿按月跌幅最大，达到1.6%，多伦多也有1.4%。 但加拿大皇家地产（Royal LePage）最近出台的新年地产展望报告称，根据对全国53个城市的市场调查，预测2018年加拿大房价综合指数将增长4.9％，GTA地区房屋需求仍然强劲，预测该地区2018年房价会上升6.8%，高居全国之首。换句话说，虽然安省政府采取了强硬的打压措施，但多伦多地区房价还是要继续上升。 温哥华的城市规划专家Andy Yan曾经指出，人们往往喜欢强调某一个因素，认为就是这个因素造成了大问题。其实至少有三大因素导致温哥华和多伦多的房价大涨：一是来自国际买家的海外资本，二是加拿大史上的超低利率，再是炒房及房地产投机。实际上这几个因素是相互作用的，多伦多和温哥华的房价飙升，就是这些因素综合作用的结果。 经济学家们认为，政客们在房市干预中最适得其反的举措就是所谓的租金管制，因为他们以为最有效的办法反而减少了出租屋的供应，并导致现有出租屋存量的日益枯竭。安省和BC都对出租条例进行修订，不仅没有收到增加出租屋供应的效果，反而使得出租屋空置率一降再降：加拿大按揭与房屋公司（CMHC）提供的数据发现，去年10月份，温哥华的出租屋空置率接近于零，多伦多则是1%，均为历史最低水平。 CMHC在调查中发现，本来新建出租单位可以某种程度上缓解供应紧张的矛盾，但事实上新建公寓及其它房屋的供应也不充足，导致租房市场供需失衡。而这在某种意义上与政府的政策有关。 为了遏制房价并减轻民众的房屋负担，安省省府在去年4月推出16项新政。在这一揽子政策中，为了限制房东乱涨租金，省议会特别修法，取消针对1991年之后所建房屋的豁免权，对所有出租屋“一视同仁”，即实施统一政策，省内各类出租物业的涨幅，年涨幅不得超过2.5%。 省府收紧出租物业的政策之后，开发商感觉“无利可图”，有的取消原有的出租公寓建设计划，有的则干脆把在建中的出租公寓改成condo，不租只卖。统计显示，自2017年4月以来，超过1,000套这样的出租公寓已经改成condo，拟上市出售。 比如一家知名开发商RioCan就是这么做的，他们将在多伦多King Street West上一幢公寓楼改变用途，从原本设计的出租公寓，改成上市销售的condo，仅这个公寓楼就包括133个单元。开发商还直言不讳地表示，省府的新政策使得新建出租公寓没有增长前景，言外之意就是无利可图。 民意调查发现，加拿大90％以上的经济学家认为租金管制是破坏性的。正如经济学家林贝克（Assar Lindbeck）曾经指出的那样，在许多情况下，租赁控制似乎是目前已知的摧毁城市的最有效的技术 - 除了派战机轰炸之外。 大把撒钱也无助于解决房市危机 去年11月，总理杜鲁多在多伦多宣布自由党政府的全国房屋政策计划（National Housing Strategy），十年内拨款$400亿，新建10万套新的住房单位，修缮30万套现有住房，向低收入者直接提供租金补贴，以及采取得力举措减少无家可归人士。小杜在多伦多还抛出了一句名言：房权就是人权（housing rights are human rights）。 小杜雄心勃勃的十年计划公布之后，不少专家似乎并不买账，称自由党政府如此大把撒钱不仅有政治目的，而且对解决加拿大房市现存的问题无济于事。 对于加拿大房市危机，不少专家提出过解决方案，有些甚至是相互矛盾的，诸如开放更多农地增加土地供给，禁止海外移民，建设更多可负担房屋，“赶尽杀绝”外国投资者，放开所有的租房限制，加紧租房限制... 遗憾的是，加拿大的房市危机不是下一两剂猛药就能解决的，否则那就不叫什么危机了。加拿大的房市危机太大，太复杂，而且许多问题相互交织，不是一项两项政策或措施就能见到成效的。 加拿大一个非盈利组织CHRA（Canadian Housing and Renewal Association）的执行主任Jeff Morrison就直言，杜鲁多政府如此大把撒钱并不能解决加拿大房市危机，因为怎么花钱都嫌太少，而且政府的政策来得太迟。更为重要的是，这个做法本身并不正确，也很难帮到真正需要帮助的人。 更为重要的是，房地产本来就是一个市场，而市场的经济规律是不可违背的。在加拿大经济和社会的宏观背景下，一是海外移民在扮演重要角色，他们每年都源源不断地流向加拿大。根据自由党政府的最新计划，未来三年会有百万海外移民移入加拿大，这些人并不想在穷乡僻壤安家，他们的落脚点一般都是大城市，因为那里有更多工作机会，因为那里有他们的社交网络。 再是加拿大人自己，无论富人，还是穷者，甚至无家可归者，他们的流向也是大城市，甚至是最大城市，包括多伦多，温哥华和蒙特利尔。因大城市各方面优势明显，不管房价有多高，有多贵，人们仍然趋之若鹜，仍然往哪里涌。 难怪批评者说，虽然杜鲁多宣布的$400亿听起来很多，但若分摊到十年，那就不多了；再分摊到各省区，各城市，又更少了。这点钱比起GTA的房屋重售价值真个是小巫见大巫：GTA地区仅一个月的房屋重售价值就高达$50亿！

非居民房主在多伦多和温哥华的地产市场相对来讲是少数，也就是所谓的外国买家。加拿大统计局的数字显示，多温两市地产市场的外国买家比例远远不到两位数，与人们以为的情况大相径庭。 然而，表面的分析没有什么用，还很可能低估了外国买家的问题。统计局的数据需要进行细化才能了解外国买家的分布导致其发挥的作用与人数不成比例，远比政府官员愿意承认的程度大得多。今天我们就来看看外国买家在加拿大住房可负担问题上的影响。 多伦多楼市 相对来讲，多伦多外国买家拥有更多可负担住房。在多伦多人口普查都会区，居民的住宅价格中位数是$590,000。非居民房主在这一地区拥有的房屋价值中位数只有$513,000，比典型居民拥有的住房价值低超过13%。这一趋势在多伦多市更加明显。 多伦多市居民拥有的房屋价值中位数是$583,000，非居民房产价值中位数是 $492,000，比前者低15.6% 。这显示出非居民占据了更多的可负担房产。 温哥华楼市 温哥华本地居民长期以来对外国人买公寓的问题抱怨颇多，而加拿大统计局的数字证实了这种情绪不是无源之水。温哥华人口普查都会区的居民房屋价值中位数是$820,000，非居民的房屋价值中位数是$751,000，比前者低8.41%。而且和多伦多一样，这种差异在温哥华市也更加明显。 温哥华市居民和非居民房屋价值的差距更大，居民的房屋价值中位数是 $1,245,600，非居民的房屋价值中位数是$905,000，比前者低 27%还多。如果您买不起本国居民购买的中等价位房屋，那您不得不和超过一半的非居民抢offer，争夺房源。 外国买家不多？那得看怎么理解了 媒体罗列了一堆地产经纪，纷纷表示非居民买家的数量低得可以忽略不计。不幸的是，这些经纪并不理解统计分布，而看透表象恰好需要相关知识。理解数据是怎么来的非常重要，非居民在整体买家中所占的比例看起来不高，但是其增长的速度才是真正问题所在。 非居民在多伦多人口普查都会区中，占所有类型房屋房主的比例是3.3%，多伦多市这一比例为4.8%。温哥华人口普查都会区，非居民房主的比例是4.7%，温哥华市这一比例为7.6%，明显更多了。虽然绝对比例不高，但是增长速度很快。 多温两市的本地居民买房的趋势一直都有。全球数据显示，非居民房主的数量是从2015年开始飞升。大量外流资本主要涌向几个国家的房地产市场，加拿大是从2016年底才开始跟踪相关数据。多种迹象表明，外国买家问题从最近几年开始加剧。例如，多温两市的公寓数据分布显示，外国买家青睐新建公寓。 外国买家占据更多新建的便宜住房这件事不会影响加拿大老一辈人，但却是年轻的首次购房者必须面对的问题。通常年轻的购房者进入房产市场都是从低价的公寓起步。如果这些房子都被外国买家买了，年轻的加拿大人就不得不等待更长时间才能进入地产市场。

卑诗省6.7万物业已接估价大升警告   卑诗省省业主会在日内收到最新的2018年物业估价单，该估价单是以2017年7月1日的物业价值作评估。在过去一年，公寓的市道持续畅旺，价格亦上升不少，估价平均上升10%至30%。     较早时，卑诗物业估价处表示，其中多达6.7万个物业的估价会大幅上升，而估价处已向该群业主发信，向他们发出物业估价大升的警告，让他们有心理准备。相对来说，大温哥华地区的独立屋的估价整体上较为平稳，但亦有部分物业的估价上升，也有物业的估价下跌。如欲上网查看最新的物业估价，请登入https://www.bcassessment.ca/浏览。

　　专家认为房贷压力测试今日起实施后，仍压不下大温楼价。（档案图片） 　　大温地区的房屋可负担性问题在过去一年未有解决迹象，有学者预测新一年大温的高楼价状况将会持续，并指城市的土地供应有限，增加住屋密度是大趋势，又相信温哥华在未来数十年仍然是一个难以置业或租屋短缺的城市。 　　卑诗大学(UBC)商学院教授达维多夫(Tom Davidoff)表示，虽然联邦政府新一轮的房贷压力测试收紧措施今日起实施，可能会拖慢楼市，但他相信大温楼价在未来一年仍然会上升。他说，大温地区受到地理上的限制，四周围被海洋和群山包围，土地供应其实有限，又指虽然发展商可以兴建高密度柏文，但是土地却难以增加。 　　达维多夫又说，来自世界各地有经济能力的人愈来愈喜欢加拿大，吸引更多富豪来大温置业，因此令楼价保持上升空间。他更指出，相信未来50年温哥华会继续是一个极度难以置业或租住的城市。 　　至于短期的楼市走势，达维多夫则相对乐观，他称大温目前正有不少新的开发案，如果正如外界所说，这些柏文楼花都是外国买家购入，而他们亦倾向在柏文落成前转手的话，便会提高市场供应量，有望压低楼价和租金。但是达维多夫亦指出，整个低陆平原都要维持高的新屋动工量，把独立屋改建为更高密度的城市屋或柏文，才有助楼市正常发展。 　　省长贺谨(John Horgan)曾承认新政府在可负担房屋方面未有动作，但承诺在今年2月的财政预算案中会有相关新政策推出。对此，达维多夫则认为省政府应该进行税制改革，把物业税提高并降低入息税和销售税，释出讯息鼓励人在本省同时就业和居住。达维多夫又说，大温地区各城市的物业税增幅其实比其他北美大城市低。 　　达维多夫又告诉有意在温哥华置业的年轻人，将所有储蓄用来支付首期是高危但并非疯狂的做法，前提是买家是否已立下决心在温哥华长期生活，强调这是一个长期投资，不适宜短期买卖。

　　美国人不愿意买房?这个问题应该细分到各个年龄段。截止到2016年末的数据，全美各年龄段的平均购房率是62.9%，与前五年相比下降了不少。通常美国人在25-34之间会为自己和家庭添置人生的第一套房产，这项人口学的需求也是房产行业一直能经久不衰的原因之一。 　　如今90后也逐渐步入社会了。结婚、生子和买房也成为他们经营和即将经营的目标。但是，对于80、90这几代人的购房率，美国媒体报道称其一直呈现下降趋势，这也是中国人常说美国人不愿意买饭的依据吧。 　　在全美35岁以下的工作人群中，有房的比例仅为34.1%。年轻一代对房产的热情不似老一代美国人那么强烈这也产生了媒体及外界对美国人为何越来越不愿买房产生的疑问。小编查询资料，总结以下几点原因： 　　原因一：购房负担难度加大 　　上图表达意思为：“各个年龄层是具有买房能力的，”(图中数值越高越难)。 　　全美房地产协会用房屋价格中位数除以家庭收入的中位数，来计算全美房屋购买力指数(以上图为例)，美国历史平均购房指数约等于130%，换句话说，如果一个家庭的收入为美国的中位数水平，这个家庭工作1.3年可以购买价格位于中位数的房产(假设没有赋税和消费)。 　　从数据上看，年轻一代也是具有购房经济能力的。不过对年轻人来说，最大的阻碍就是首付，通常为20%。但是因为年轻一代的经济收入要少于其他年龄阶层，又或者整个经济环境的变化(简单来说，如图2008年，数值开始上升，购房难度加强)，都显示他们买房指数难度在增加。 　　原因二： 学生贷款的增加，加大了未来购房的难度。 　　根据美联储2017年第一季度的数据，全美学生贷款金额达到一万四千四百亿美金。 　　(图: 学生贷款持续升高，达到高峰。也使其年轻人未来购房更加困难。) 　　原因三，生活方式的改变 　　除了学贷和购房能力，生活方式的变化也成为延迟购房原因之一。相比存钱买房，年轻一代更愿意花费19美金购买“网红三明治”来享受生活。小编找到国外媒体表格，显示年轻人花费在租房上越来越多。 　　图中可以看到最后一项Renter Shelter(租房)近十年间从9%增长到了12%。越来越多的年轻人选择租房，在吃穿用度上增加生活质量。 　　原因四，越来越多的年轻人成年后选择与父母住在一起。 　　通常来说，结婚、生子等人生事件能促进人们购房的计划，但是如今的成年人有更开放的两性概念、独身拼事业、长期与父母居住。这都是美国人购房计划延迟的另一原因所在。 　　图中黄色的线为“与家人和亲戚居住”，可以看到从1967年到2012年都是持续增长的。 　　原因五：国人爱北漂，老美爱当纽约客。 　　年轻人更喜欢选择在大城市定居和发展。下图为1996年-2017年中25-34岁成年人选择城市、郊区、农村的比例和趋势： 　　蓝线显示越来越多的年轻人选择前往特大城市发展，绿色和黄色则表示越来越少的成年人选择待在郊区与农村生活。这一现象在小编找工作时尤为明显，地理位置好的工作岗位特别受欢迎，吸引着来自全美各州的能人异士。而同样优秀的工作岗位在农村或者近郊，就相对没有那么受欢迎。 　　比如医生这个职位，小编居住在爱荷华州某近郊(离大城市2个小时)，前段时间参加印度(专题)朋友的聚会，发现小小的城镇中不知道哪里可以聚集一百多号印度人，而且一大半还都是医生。聊天后才得知，因为很多白人医生更愿意前往大城市，而农村和近郊城市的医生岗位相对空缺，很多海外医生应聘时不挑地理位置，广撒网。最后落到头上的工作申请很多都是在农村与近郊。 　　其实这与国内现状很相似，年轻人都往北上广发展，大城市机会多、工资高，同时房价也似猛虎呀。 　　“根据全美房产数据咨询公司Buildzoom提供数据，在全美前十的大城市，市中心八公里以内的新建房产都超过2000美金一平方英尺，如果向外扩散16公里，房价则下降到一半。”2000美金/平方英尺换算成我们熟知的单位是：大约22200美金/平方米，超过十五万人民币/平方米，这算是天价房价了。 　　最后可以了解到，随着80、90代人的成长，这个群体的买房动力不似从前，原因有很多，比如经济危机后缩紧的信贷、消费观念的变化、多样化的两性观念、或者开放的生育后代概念等，都是让年轻人不愿买房、选择租房或父母住的原因。 　　抛开买不买房而言，小编认为每人的人生节奏都不应该被社会大流所影响，不能因为同龄人都生孩子就匆匆怀孕、同龄都结婚了就急忙相亲。盯着自己脚下的路，不断的学习和丰富自己，别让外在原因扰乱了本来成长的节奏。

　　大温用作工业用途的出租单位，其空置率被指处于历史低位，有地产服务业界预测明年更会低至只有1.5%，建议预备搬店的公司，应在现租约到期前最少一年开始物色新址;业界又估计租金会继续升一成。 　　据报，一间以多伦多为基地，现于卑诗有6间分店的水泥产品公司National Concrete Accessories，在去年10月开始在素里-兰里区寻找工业用的物业准备开设分店，但公司共花了6个月时间，才于金穗桥(Golden Ears Bridge)附近找到一个迎合需要，可作仓存及用于展示产品的物业。该公司的分店一般约8000至1.5万平方尺大，而新分店其中一项要求，要有围栏的户外储物空间。 　　据商业地产服务公司Avison Young的一份工业用途市况报告，大温工业用途单位的空置率处历史低位，在今年第三季更降至1.6%。公司的温哥华主席怀特(Garth White)形容市况为百分百业主市场，无论寻找哪一级规模的工业单位，选择都很少，"我们建议在(旧)租约期满前的12至24个月开始物色，但即使如此，好有可能大部分租客最终选择续租。" 　　他指自2014年第三季起，工业用途单位的供应每年增加约300万平方尺，但空置率仍然吃紧，他预料，工业用途单位明年的空置率，更会低至1.5%，"那会是大温的历史新低，我们在过去年7年见到稳定下跌。" 　　他指大温市场每年吸纳量，2015年逾500万平方尺，去年为400万平方尺，今年亦吸纳400万平方尺。 　　租户顾问机构Cresa Vancouver高级副主席穆尔(Ross Moore)表示，从租户角度看，租户必须有很足够的理由才会搬迁，因为搬店很昂贵。 　　他指市场上没有太多选择，大部分租户最终只有续租，不少公司寻找较短期的租约，如三年，并期望市况很快会好一点，但"我记得三年前，所有人都曾经说同一番话。" 　　穆尔续说，为其顾客在大温物色工业单位，时间很重要，以近期一顾客的情况为例，其现址租约将于明年9月到期，但他视9个月时间其实不多。他称，自1993年起追踪租金数据，整个大温的租金都在上升，现时急速上升的情况前所未见。 　　怀特亦指工业单位的租金会继续上升;在2016年出现按年升幅达14%后，在过去12个月再上升10%，他料明年会再升10%，并认为需求来自数个主要类别，包括物流和电影业。

　　流浪汉是一个全球各地都存在的现象，他们无家可归，流浪街头。 　　也有部分流浪汉因为一些过人之处都以逆袭人生，相信大家还记得中国的“犀利哥”，意外的成为网红。 　　不过这里我们就不说中国版的“犀利哥”了，一起来盘点国外那些成功逆袭的流浪汉们。 　　乞丐博士：纽约最出名最新潮的流浪汉 　　克里斯在纽约街头住了几十年，连自己都记不住家乡在何处，什么时候在纽约开始流浪。 　　他每天都在Mercer街角倒地而睡，白天四处闲逛。时尚之都纽约让他学会了很多时尚元素，他总能在垃圾堆找到时髦的旧衣服和首饰。 　　这款首饰的搭配你学得来吗 　　克里斯按着自己的理解把这些东西搭配起来，竟然独具风格，人们在街头上向他投来惊讶的目光。一名时尚摄影师发现了他，并为他拍摄了一组大片，发表在《原初潮人》的杂志上，克里斯一夜爆红，成为了纽约最潮流浪汉！ 　　1986年，英国流浪汉汉哈里-海洛维斯在高级住宅区附近建了一个简陋的帐篷，一住就是二十几年。 　　二十一年后，一名亿万富翁打算在这里修一栋豪宅，但流浪老汉拒绝搬迁。开发商甚至出价200万英镑要买下他这块地，但老汉说：“你看我像那种卖了房子坐着飞机满世界跑的人吗?” 　　 流浪汉的小破屋 　　按照英国法律规定，如果在无争议的情况下占有一块无主之地超过12年，他就拥有所有权。去年，政府还为这名流浪汉颁发了一份地契所有权状，正式宣告他是这块90平方英尺(约合9平方米)的小地主。如今，他占据的这块弹丸之地已升值至400万英镑(约5680万元人民币)。 　　瑞典流浪汉竟是炒股奇才，遗产留下百万英镑 　　瑞典60岁男子--库特・德格曼，是个靠捡剩饭剩菜和易拉罐为生的流浪汉，人们还给他取了个“罐头库特”的绰号。 　　出人意料的是，他竟是一个不为人知的炒股奇才，他常去图书馆阅读金融报纸，并在过去40年里不断将自己卖易拉罐赚来的微薄收入投资在股市里。 　　德格曼因心脏病去世后，亲戚们发现他银行账户存着价值73.1万英镑的股票、4300英镑现金，私人保险箱中还有124根价值高达25万英镑的金条! 　　德格曼的遗产曝光后，他的两名亲戚为遗产对簿公堂，在当地法官的调解下达成协议，同意分享这笔巨额遗产。 　　美国“犀利哥”天籁嗓音走红 各大电台和媒体争相邀请合作 　　美国“犀利哥”流浪汉特德-威廉姆斯有一副金嗓子，在他乞讨时身上挂着一个牌子称自己有“上帝赋予的完美嗓音”。而他完美的嗓音也被人注意到，通过网络迅速传播，引来人们关注。 　　时来运转的他，受到多家电台、电视媒体的合作邀请，身价也迅速飙升，他那让人难以置信的嗓音使他成为了百万富翁! 　　连流浪汉们也有迎来春天的时候，所以大家一定不要放弃梦想。 　　即便是流浪远方，我们也有未来! 　　要想吸引朋友，须有种种品性。自私、小器、嫉忌，不喜欢成人之美，不乐闻人之誉的人，不能获得朋友。 　　守护一个人需要太大的勇气，也许没有山盟海誓，但只要诚心正意，也可以生死相依。两人走到最后，往往就是一个靠，你依靠我，我依靠你，走过生命的晴天和雨季。 　　宽容是海纳百川的大度与包容，是一种人生的智慧与豁达。宽容的人能得到人们的尊重与关心，会受到朋友的信任和拥护。宽容是一种素质、一种情操、一种美德。它像一支火把，照亮了前进的方向，引领我们走向成功的殿堂。

　　房地产向来是推动加拿大经济的动力，但国会预算官员(Parliamentary Budget Officer)预测，房地产从明年开始，将拖累全加经济，或是对全加经济没有贡献，房地产表现欠佳的情况将至少维持到2022年。 　　至于造成房地产部门表现欠佳的原因，报告认为是由于较高的利率，但预算官员并未提到是受到高楼价的影响。 　　地产资讯网站Better Dwelling取得国会预算官员对房地产影响全加经济的预测报告，并加以分析。 　　分析指出，房地产向来占全加经济表现举足轻重的地位，在2016年时，在代表经济增长的国内生产总值(GDP)1.5%的增加当中，有0.2%是来自房地产的贡献，占比高达13%。2017年时，GDP增加3.1%，有0.2%是来自房地产。 　　但房地产对全加经济可以是助力，也可以是"阻力"。国会预算官员预测指出，从明年开始，房地产对于GDP的影响将转为"负数"，2018年GDP增加1.9%，房地产的经济贡献则减少0.2%，2019年时，GDP增加1.8%，而房地产减少0.1%。 　　报告指出，从2020年到2022年，房地产表现将会与通货膨胀步调一致，也就是，虽然不会拖累全加经济，但对全加经济增长没有任何贡献。 　　料利率涨至3%后停止 　　报告提到，不断提高的利率是造成房地产表现欠佳的原因，报告预测，加拿大中央银行在明年1月底之前的利率水平将会维持在1%，但之后每一季度利率都会再上涨0.25%，直至3%。 　　报告认为，利率上涨后将会影响消费支出，而按揭利率增加也令自由支配的收入减少。 　　Better Dwelling的文章分析，更高的按揭利率，代表更高的按揭支出，并将会用去多数家庭更多的收入，也会限制人们能够向银行取得的按揭金额，如此将会令房屋的需求降温。

　　12月30日，正当大家准备迎接2018年到来的时候，深圳突然宣布： 　　在一幅即将在2018年2月1日出让的住宅用地上，施行限售政策，限售期为5年! 　　“限售”，是今年楼市调控中出现的新招。第一个限售的城市是厦门，2017年3月23日，厦门市住建部门发布楼市新规，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。 　　随后，有大约50个城市公布了“限售令”。限售期间一般是2年到5年不等，一些城市甚至在二手房交易里，也实施了“限售令”。 　　有网友戏称：现在“不动产”真的变成了“不能动的”资产! 　　但“诡异”的是，限售令始终“刑不上大夫”――北上深三大一线城市，一直没有针对普通商品房实施限售。只是推出了企业70年自持的纯租赁地块，或者在商业物业上有限售举措。 　　此次深圳推出的“限售令”只是针对特定地块的，而不是针对全市新房交易，更没有针对二手房。但即便是如此，也意味着“北上深不限售”的局面开始改变了。 　　今天(12月30日)深圳规土委在官网上公布了四块“二类住宅用地”的转让消息。其中前三块土地全部为“纯租赁”地块，具体信息如下： 　　根据土地转让公告，上述三块土地“建设全年期自持租赁住房，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年期内自持。自持是指租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让，允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和”。 　　也就是说，上述三块用地的房子，只有整体的房产证，不是每套一个证。 　　第四块土地，就是“限售地块”，具体信息如下： 　　这块地在深圳坪山(见下图)，土地面积1.9万多平米，未来建筑面积8.63万平米，其中至少配建人才住房15290平方米，还有商业、幼儿园等。土地转让采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。 　　当这块土地达到最高限价12.545亿元的时候，就开始竞“增加的人才住房面积”，相应就缩小了可以出售的普通商品房面积。 　　上图是转让合同里的相关条款。条款规定： 　　普通商品住宅和商业用房产权归乙方，可按规定销售。本宗地项目建成后，普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让。 　　普通商品住宅销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。 　　也就是说，普通商品房部分可以向社会公众出售，但购房者在拿到不动产证之后5年内不得转让。 　　2017全年，深圳没有出让一块“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地，这在大城市里是唯一的，显示深圳土地资源的匮乏。2018年出让的第一块普通住宅用地，就附加上了限售5年的条款。很显然，深圳近期楼市调控在收紧。 　　深圳是上一波楼市上涨的领头羊，领先了全国一年左右的时间。随后，率先出台了实质性的调控措施，楼市率先进入了调整期。 　　今年下半年以来，外部资金介入深圳楼市的迹象明显，主要在购买居住型的商务公寓，引发这类房房价格的上涨。最近，一直有传闻说深圳将上调商务公寓的土地增值税，可能会从5%上调到10%。这个消息尚未证实，坪山的“限售”就出现了! 　　由于已经一年没有普通居住用地出让，估计深圳方面担心坪山这块土地拍卖出现异常价格。一方面通过“单限双竞”，控制整体价格，另一方面通过“5年限售”来辅助降温，防止出现“可售面积楼板价”的飙升。 　　不管怎么说，“限售”开始在“北上深”这个最后的圈子里出现了，虽然尚不是全面的“限售”，而只是个案的“限售”。 　　这向我们传递了一个重要信息：2018年楼市调控会持续，像深圳这种“随时可能出现价格反弹”的城市，一定会收紧调控措施。但对于即将出现显著下跌的城市，调控会有所放松。

2016年是中国房地产市场的丰收年。这一年，全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元，创下历史新高。 与此同时，房企在土地市场“疯狂抢地”，也催生一波“地王潮”。 然而，到了2017年，随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力，楼市渐趋平稳，多城楼市成交价量下滑，诸多“地王”竟然被套了。 ▲图片来源：视觉中国 12月中旬，南京一“地王”楼盘被曝因拖欠工程款全面停工；而拿地近1年半，曾问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“地王”央玺项目，目前仍未完全入市。而在苏州、合肥、东莞等地，很多“地王”都处于闲置状态。 上海宝山顾村“地王”：拿地近一年半，开盘时间仍未定 2016年8月17日，宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地，被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得，而53727元/平方米的楼板价，不仅夺得宝山顾村“地王”，也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。 12月27日，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者在到上述“地王”现场看到，上述项目案名为“央玺”，目前，地块已被围挡包围，围挡内10余座塔吊正在施工。 ▲上海宝山顾村地王现场图（每经记者程成摄） 在项目展示中心，记者以购房者身份从一置业顾问处了解到，该项目大约在今年3月左右进场施工。 目前我们只是开放了展示中心，具体什么时候开盘、均价多少、户型怎么样，现在我们还无法确定。 该名置业顾问说，明年应该会开盘，但是上半年还是下半年，现在还不好说。 每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，尽管上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米，但根据出让合同，竞得方须配建不低于总建筑面积5%（约0.63万平方米）的保障房，并无偿交给宝山区政府，此外，竞得方还须自持不低于总建筑面积15%（约1.8万平方米）的商品住宅作为租赁住房。这也意味着，扣除保障房和自持物业的面积后，可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。 ▲央玺项目售楼部外部景象（每经记者程成摄） 但值得注意的是，目前，央玺周边的二手房价格高的有在6万元/平方米~6.6万元/平方米，价格低的有4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。 可见，央玺项目可售部分超过6.6万元/平方米的楼面价，已经超过周边所有在售楼盘以及二手房均价，在当前严格调控的大背景下，操盘难度可想而知。而“面粉”贵过“面包”，恐怕是大部分“地王”不得不面对的市场现实。 2016年9月22日，仁恒置地旗下南京仁远投资有限公司以20.67亿元总价拍下苏州姑苏区干将东路北，仓街东一地块。该地块出让面积约8.42万平方米，楼面单价38745元/平方米，溢价率81.03%，近3.9万元/平方米的楼面价也成为彼时苏州姑苏城区内的一宗新“地王”。 时隔近一年半，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者实地走访了该地块。项目现场，地块门口及前面空地已被改做临时停车场。从临时停车场向地块里面走可以看到整个土地上面长满了杂草，远处还有一辆正在施工的挖掘机。据这名挖掘机工作人员介绍，他大约是近十几天前来到这里，正式施工建设或将从年后开始。 “地王”变“闲王”  在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名单中，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者发现，截至2017年10月，2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多，多数在建未售，目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工，他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。这些城市往往也是2017年政府“控房价”的重点区域，多个区域的“限价”甚至直逼“地王”的楼面价，这意味着当前若入市即亏本。 ▲图片来源视觉中国 上述14宗未开工“地王”里，举例来看： 苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块（苏州2016-WG-46号地块），成交楼面价达到38960元/平方米，而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米；附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年； 2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块，闲置时间也超过1年。 东莞颐和翡翠花园，目前区域限价标准为20000元/平方米，远低于房企拿地楼面价25264元/平方米，因而项目现也处于“缓开工”状态，预计2018年5月才会入市。 在上述“地王”名单中，记者还注意到，有近60%的地块处于已开工但未开售阶段，而已入市“地王”项目，销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示，杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。 按政府规定，地块完成交易后1年不开工罚款20%，两年不开工则由政府无偿收回。但现实是，多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。 “现在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企业必须做高周转，开发慢了利息就可能很快超过建安成本，不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言，今年开发商迎来了最困难的日子，尤其是在融资门槛提升、限购限贷限价、预售证审批控制之下，房企资金回笼难度加大，资金不到位就可能造成工期拖延。 “开发商对政策持观望态度，也从侧面影响了一些地块的开工。”安居客房产研究院首席分析师张波认为，此外，土地不开工或停工也可能因为房企的资金（尤其是现金流）出现问题，但从实现情况来看，这种情况应该不多。还有一种让开发商选择主动拖延工期的原因则是等待利润。 “地王”如何解套 那么，在2016年诞生的大批“地王”中，已开工的项目如何缓解资金压力？可开售的“地王”项目如何在限价、降价和限购之下拓宽前路？“等待”是否真能给“地王”一线生机，而等待成本又有多高？ 以史为鉴，回顾近年的房地产历程，不同的调控节点上均出现过“地王之殇”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等，房企高价拿地后不久便遇行业下行周期，“地王”项目惨被套牢。而从这些被套项目的结局来看，有的以烂尾、企业破产告终；也有的幸运地得到救助，获得新生。 ▲图片来源：摄图网 业内观点认为，2016年的“地王”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地，不同量级的城市，面临的风险和解套的可能性也不同。而城市之外，则看企业的背景与实力。这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题；是否有实力扛到这轮调控期过去。“地王”的解套，最终还是拼实力、看时机。 安居客房产研究院首席分析师张波告诉每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，不同实力背景的房企对地块的变现要求、融资时间、成本预期存巨大差异。对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企，三限之下“断腕求生”亦属正常，在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路。 张波进一步表示，房企拿“地王”的最终目的还是赚钱，但并非所有房源（尤其是前期开售的房源）售价必须高于成本，这个时候舍小取大，保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择。 而对大企业而言，“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。 一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目，另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走，热点城市溢价率回落。业内有声音称，随着房地产长效机制的建立，“地王”现象或将消失。 配图表 12月底，全国土地出让市场风向改变，土地接二连三出现“流拍”。西安三宗土地“流拍”；南京土地市场降温，两幅土地“流拍”；四川森宇南湖项目160亩地块，因无人报名而“流拍”；武汉新洲两地块出让遭遇“流拍”。 每经记者程成吴若凡魏琼唐洁 每经编辑王嘉琦梁秋月曾建辉

大温房屋负担危机加剧，有人为了支付租金，必须一人打几份工。 大温房屋负担危机加剧，因房屋问题引起的焦虑已使更多民众需要寻求辅导员的协助。有心理辅导员说，寻求协助的人士当中有九成指房屋问题是生活上面临的主要困难，且已对伴侣关系、精神健康造成极大影响。 《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道指出，心理辅导员们看到一些前来求助的人，因为睡在有鼠患地库套间，或是因为无法离开会施暴伴侣而产生羞耻感，或是陷入悲惨情况，而这些问题的根源即在于，目前楼价太高，很多人难以找到一个较好的住所。 大温哥华家庭服务（Family Service of Greater Vancouver）的心理辅导员克劳利（Michelle Crowley）指出，最近几年，来求助的人士为房屋问题而感到苦恼的情况愈来愈多，这是一个愈来愈令人担忧的问题。 她表示，来求助的人士有九成说房屋问题是生活遭遇的主要困难，不管他们是居住在政府补助的柏文单位，或是双薪父母居住在独立屋。 报道引用加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的统计指出，若在温哥华住两房柏文单位，每月付出的租金已经超过1550元，这对多数的家庭来说，等于花去收入的大半，因此要节省购买平时在食品杂物上的支出，以及无法让子女参加课后活动，或是更换已经破损的旧衣。 克劳利举了一个单亲妈妈的故事为例，该单亲妈妈带著孩子居住在一个地车套间，居住空间狭窄，睡房里连一个完整婴儿床都放不下，暖气也是时有时无，该单亲妈妈不敢向房东投诉，因为担心房东可能会将她赶出，而她居住的地方出租空置率不到1%。 另一个有工作的单亲妈妈也不愿向住宅租务局（Residential Tenancy Board）投诉住的地方有老鼠的问题，一样是担心如果搬离现在的地方，以她每月所挣微薄的薪水，她将无法找到能付得起租金的单位。 克劳利说，一些已经分居的夫妻，经常由于顾虑不想让孩子转学，而只是凑和住在同一个屋檐下，有时，一些明明已经被伴侣拳头相向的求助者，也是担心找不到有政府补助的房屋，而不愿离开他们的伴侣。 报道指出，在12月分《预防医学》（Preventive Medicine）发表的研究显示，之前持续被住房问题困扰，与将来较差的精神健康两者有关联。克劳利说，房屋是「任何的基础」所在，而人们只有在基本生理需求包括食物及居住被满足时，才会感受到安全，被爱，有自尊，以及有自我实现的感觉。注册临床社工萨瑟兰（Megan Sutherland）指出，她协助的求助者当中有愈来愈多人因为房屋危机而焦虑。 萨瑟兰开设Willow Tree心理辅导诊所，她说，一些求助者居住在居住条件不合标准的单位，有些为了支付租金，必须一人打几份工。她表示，有些人虽然学有高度技术，但却找不到合适工作，这时她会协助他们克服一些心理障碍，设法帮助他们找到薪水较高的工作，如此才能脱离贫困，并解决付不起高租金的问题。 萨瑟兰有时会建议求助者搬到郊区，或是与室友合租，如此可解决居住问题。 大温房屋负担危机加剧，有人为了支付租金，必须一人打几份工。

前两天，上海汤臣一品的房价火了。单价34.3万/平米，面积597平方米，出售总价达2.05亿，突破了房价之最。 现在这套豪宅已被一富豪买走….网友们不禁感叹：贫穷限制了我的想象力。 这套售价2.03亿人民币的商品房究竟长啥样？一起看看汤臣一品的爆炸性秘密。 首先是位置，汤臣一品坐落在上海陆家嘴，上海最繁华的黄金地段，背靠金融城，前有黄浦江，总之，一寸土地一寸金。 风景这边独好，坐在豪华宽敞的阳台上，喝喝咖啡，吃吃烛光晚餐，欣赏着繁华的黄浦江畔。   据公开资料显示，汤臣一品由汤臣集团有限公司开发的楼盘，位于上海市陆家嘴滨江大道旁。占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米。 汤臣一品由四栋超高层豪宅与会所组成，最高楼层为44层，高度达153米。 2005年至今，其销售的仅是A、C两栋，另两栋（D、B）一直处于出租，租金8万至30万/月。

  　　 　　如今大佬衣食住行都被人们密切关注着的同时，曝光他们私生活的照片也是不断流出。对于这些有钱人的生活我们也是充满了好奇。接下来我们就先来看看比较高调的大佬住的豪宅吧! 　　 　　万达帝国老总王健林，毕竟是前亚洲首富，赚钱的目标跟普通人不太一样，有钱任性，住的房子全球各地都有，最近网上曝光了王健林美国、英国等多处豪宅，下面我们来看看，亚洲首富的房子到底有多豪华？ 　　 　　王健林的美国豪宅，正在建设当中的芝加哥最昂贵顶层公寓，位于芝加哥万达大厦顶层。内部的装修简直充满了设计感，华丽又不失稳重。 　　 　　王健林英国豪宅，耗资8000万英镑（大约7.7亿人民币）购入位于肯辛顿宫花园大街15A号的一座豪宅。 　　 　　豪宅包含10间卧室，9间浴室、还有一些娱乐室以及一个室内游泳池。 　　 　　 　　马云花15亿港币买下全球第二高单价的豪宅！房屋面积总计9891平方尺(约1099平方米)，每平方米逾136万港元(约112.2万元人民币)，这个价格创下了全球每平米单价第二高的纪录，同时也创下了香港每平方米最贵豪宅的纪录。 　　 　　马云在杭州有一处价值超过10亿的别墅。 　　 　　马云在海南有一套占地4亩的豪宅。这是马云在海南陵水清水湾买了一套豪宅，占地四亩，总价上亿元。马云还在美国花2300万美元买了个庄园。以2300万美元（约合1.4亿元）的的价格购买了面积约为28100英亩(约合113.7平方公里)的名为布兰登公园(Brandon park)的庄园。 　　 　　华为老板任正非在深圳观澜湖的住所是一栋非常简单的小别墅，从所爆住所图片看，疑似任正非住所，拥有硕大游泳池和休憩凉亭，绿树成荫，环境非常好。适合任正非先生居住。 　　 　　最近深陷债务危机的贾跃亭被爆在洛杉矶有5套豪宅。其中，位于玛格丽特大道7号的一套特别大，占地面积2英亩（约12亩），住房面积约有724平方米。用“海景庄园”来形容它丝毫不为过。庄园内有很大的草坪，白天有个开红色卡车的园丁，他定时会打扫整理 　　 　　这是一栋意大利风格的海边别墅，居住面积大概是700平方米，拥有两英亩的园地，有六个卧室，七个洗手间，还有自己的游泳池和疗养中心。这套别墅目前市场估价八百五十万美金，

　　环球邮报（The Globe and Mail）通过资讯自由法从政府得到的数据显示，在安省政府对海外买家征收15%的转让税之后的4个月内，海外买家在多伦多地区买房的平均价格为$977,611，而加拿大人和永久居民买房的均价则为$659,470，意味着海外买家要比本地居民多付近50%，准确讲是48.2%。 　　政府的统计数据显示，从GTA地区海外买家的构成来看，70.6%来自中国，4.6%来自美国，3.6%来自印度。 　　而在加拿大另一个为海外买家所青睐的城市温哥华，其差别没有这么大：从今年10月份的数据来看，海外买家在大温地区买房的平均价格为$1,065,444，而本地居民则是$958,701，海外买家比本地人平均要多付11.1%。 　　从2016年下半年到今年春季，多伦多地区的房价飞涨，到今年3月，多伦多地区的房价比去年同期上涨33%左右，不少人把房价飙升归咎于海外买家，声称就是这批人投资炒房，推高了GTA地区的房价。 　　西门菲莎大学（Simon Fraser University）的助理教授Josh Gordon就是代表人物之一，他还写出专题报告，称无论温哥华，还是多伦多，其过热房市的背后推手就是海外买家，尤其是中国人。而本地居民根本无法与海外投资者竞争，因此只有望楼兴叹的份。 　　在主流媒体的推波助澜之下，BC省府于2016年8月初实施针对海外买家征收15%转让税的政策，该政策确实取得立竿见影的效果，令房屋销量短期内大滑，房价也随之下跌。8个月之后，安省省府也仿效BC实施同类政策，同样收到打压房市的效果。 　　实际上反对征收海外买家转让税的业内专家大有人在。比如多伦多地产网站Realosophy.com的John Pasalis就表示，他绝没有想到同样在多伦多买房，海外买家和本地居民所付的均价竟然差这么远，令人不可思议。 　　Pasalis表示，在他的印象中，海外买家多以Condo为目标，他们买Condo的多，而Condo一般比房屋的价格要低。他不认为是海外买家炒高了GTA地区的房价，更大的可能性是本地投资者或炒家在作怪，他们认定多伦多的房价会不断上涨，于是买了多幢物业，希望在房价涨高是抛出去赚钱。 　　同时在UBC（University of British Columbia）和西门菲莎大学（Simon Fraser University）任教的城市规划专家Andy Yan则认为，有三大因素导致温哥华和多伦多的房价大涨：一是来自国际买家的海外资本，二是加拿大史上的超低利率，再是炒房及房地产投机。 　　他说大家都喜欢强调某一个因素，认为就是这个因素造成了大问题。实际上，各个因素是相互作用的，多伦多和温哥华的房价飙升，就是这些因素综合作用的结果。 　　环球邮报的文章称，利用其它的政府资料，可以发现在今年4月24至8月18日之间，GTA地区84,716宗房屋交易中，有2,988宗的买主是海外买家，约占3.5%的比例，多伦多市高一些，这个比例为6.1%。 　　而在今年8月中到11月中，GTA地区海外买家涉及的物业交易大减，仅占1.9%，多伦多市为3.8%。 　　另据多伦多地产局（Toronto Real Estate Board）的资料，到今年11月份，GTA地区的房价已经从4月的最高峰下滑17%。

  　   　最近我写三四线城市的文章多了点，导致有些人以为我看多了，如果你长期关注我的文章，就不会这么偏颇的评价了。因为不同级别的城市房价上涨的节奏先后不同，调整时间也当然不一样，没涨的肯定会补涨，对暴涨过的很多一二线城市，我早就看空了。 　　下面我以城市为主题分析下。 　　1.郑州 　　今天别人给我发来郑州土地价格大跌的消息： 　  　是郑州新豪宅片区北龙湖的几块地出让，24号地没有达到熔断价格就成交了，成交楼面价仅17150万/㎡。比金茂地块的楼面价36915元/㎡，直接少了近2万一平米。金茂府要哭晕在厕所了！  　　  　其实很正常，市场火爆时不惜一切抢地王，市场冷静了，开发商回款放缓，后市不容乐观，拿地的激情也就熄灭了，大家也不用操心前期高价拿地的会不会亏本卖，总之地价走低，就会拉低整个片区的房价，你想卖高价也没人买单啊，除非产品真是高几个档次。 　　郑州市场我以前写过，政府限价房低于市场价20%左右，但要一次性付款，购房者轻易买不到，新房与二手房价格倒挂明显。这种情况是持续不下去的，源源不断的限价新房出来，二手房还能扛多久？ 　　根据房东俱乐部调查， 郑州二手房交易量已跌至高峰时的两三成左右，11月份市区内八区二手房交易量不足3500套。部分小区二手房价格下跌15%-30%。 　　郑州最近也学成都、武汉的招数，引进人才，这一招也许可以提振一下购房者的信心，拖住楼市再稳一段时间，但只要政府不放开限价，市场就不会涨了。 　　2. 南京 　　据南京楼市12月25日报道，南京出现了几个不妙的信号: 　　1、今天南京2块土地流拍。土地出让价下降明显，土地市场正在快速变冷。 　　2、今天南京一楼盘最新房价，竟然比去年房价还要低，去年买房的老业主哭晕在厕所。 　　3、南京最近7家楼盘开盘，竟然都没卖完。很多买房人摇到号了，也不出手了。楼市观望气氛越来越浓厚。 　　4、临近年底，多家开发商抢跑，仅上周南京就有7家楼盘开盘，其中4家楼盘公证摇号。但让人大跌眼镜的是，这7家楼盘，没有一家开盘当天卖光。 　　而就在一个多月前，11月16日，南京万人排队抢房的景象，惊艳了全国。市场反转也太快了吧！估计让当地很多投资者猝不及防啊。 　　南京限价也是比较狠的，不得不说，新房限价这个政策，还是有利于人为给市场降温，新房比二手房低，就会给人降价的预期，可能一开始会有很多房企不听使唤，不乐意按政府指导价开盘，继续捂盘不卖，但时间长了，只要政府持续不放开限价，开发商也要回款啊，终究还是拗不过政府的。 　　新房二手房一开始有价差，但市场需求不可能无限扩展，不可能是新房涨去追平二手房，只能是二手房妥协下降，而二手房的成本要比新房多，只要新房一直限价下去，最后二手房就一定会低于新房。 　　所以从这个角度上判断，如果目前新房比二手房便宜20%的话，那就意味着二手房至少有25%的降价空间，否则只能是有价无市。 　　连北京都不存在房价只涨不跌的神话，其他城市有什么理由，有什么资格坚挺？ 　　放在今年3月份调控之前，恐怕也是没人相信北京的房价会下跌吧。但实际上，今年已经跌了不少，普遍在15%左右。三环内一些学区房价格甚至下跌20%以上。 　　苏州、无锡、合肥、天津、深圳、厦门是最早一批冷清下来的热点城市，天津、厦门已跌15%-20%，苏州、无锡、合肥、深圳处于有价无市的横盘状态，只有杭州、武汉、成都这三大妖孽，楼市一直坚挺，成都是属于后涨补涨，而杭州属于炒作，地方托市比较明显，但这显然是不可能持续的，调整周期来临的时候，没有一个城市能逃脱，只不过是调整深浅的问题。 　　北京之所以是一线城市里降幅最大的，与其调控政策最狠有关，比如换房族，再买房，基本上都是非普通住宅，有过贷款记录的，首付都要8成，没什么杠杆了，市场需求一下就被打死一大片。上海和深圳就比较圆滑，如果也像北京这么调控，我估计深圳至少跌20%以上，但深圳不仅调控不严，户口还是最宽松的，导致很多外地人通过落户来买房避开限购，也为深圳制造了买房需求。 　　我一直很好奇的是，深圳新盘本来就不多，供给量不足，居然有好几个新楼盘可以一直捂盘不开，不是说好了要打击捂盘惜售的吗？还有的房源通过转为长租，成功避开了出售，今天，深业中诚的420套豪宅就转做长租公寓了，我只能这么想，大概是为博士后级别的人才准备的吧。 　　3.海南 　　今日，据财联社爆料，12月26日，海口市物价局召集十余家房企开闭门会议，要求重新调整未售商品房备案价格。一位曾参加该会议的开发商透露，之前备案价格高于2万元/平方米的项目已接到停售通知，要求重新备案分期开发，下一期备案价涨幅不得超过5%。 　　新京报记者向海口市物价局核实得到确认，“12月26日曾就重新调整未售商品房备案价格开过会，目前暂定房子不能卖也不能网签，但未指出调整幅度，待市里领导研究决定后，再出文或者出函，可以确定的是会要求房企重新备案，之前的备案价格肯定要下调的，也许会低于传言中的2万元/平米。” 　　为什么会突然收紧限价？据樱桃大房子跟海口本土房地产业内人士打听的消息是，和中央对海南的关注有关，这几天国家发改委和住建部小组在海南，对海南的房地产过度开发非常不满。 　　这几天新闻也在报道，海南省委书记刘赐贵12月25日在海南省委经济工作会议上强调，“要坚决破除财政过分依赖房地产的怪圈，坚决落实‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，海南不能变成房地产加工厂。”刘赐贵还透露，中央环保督察组日前向海南反馈环保督察意见时指出，房地产绑架海南规划，鼓了钱袋，毁了生态。 　　海南内部已经定调，要去房地产化，改变房地产一业独大的局面。 　　据上述人士称，不止是海口，预计还有三亚也会进一步限价。过年前后，是海南房地产旺季，提前升级调控，有利于防止新一轮疯牛出现，因为2016年年尾时，海南开启了时隔六年的新牛市。 　　由于过去六七年来的充分调整，海南这一轮房价上涨，相对来说泡沫不算大。本身回暖比较晚，2016年四季度才启动，但到2017年5月份，海口三亚就出台了限购措施，政府调控启动比较早，硬生生压住了可能再次大涨的楼市。现在去海南买房的，主流也不再是当年那些头脑发热的江浙投资客了，而是确实有养老需求的人。 　　这对海南来说其实是好事，楼市泡沫吹的不大，市场就更加健康，哪怕调整起来，损伤也不大。

如果您2016年3月在多伦多买了一套普通房子，那恭喜您!您当时可能觉得买贵了，因为那时候的均价是$688,011，显然比前几年贵多了。如果一年之后把它卖掉，几乎可以纯赚$228,556甚至更多，因为在2017的3月，多伦多房子的均价已经涨到了$916,567。 要是您在今年3月份没有出手，而是在安省省府实施新政之后，比如说过了几个月到8月份再卖房，就赚不了那么多了，不过也不亏，今年8月多伦多房屋的均价为$732,292。 加拿大另一个房市热点温哥华也演绎着同样的故事：2015年8月温哥华的均价是$708,500，一年之内涨了31%，2016年3月涨到了$933,100。但BC省府在2016年的8月2日开始对海外买家征收15%的转让税，结果到今年1月，房价跌回$896,000。 可是就在不少人唱衰温哥华房市之际，大温地区的房市复苏，房价随后又开始反弹，到上个月(11月份)均价又回升到 $1,046,900。 这几年加拿大的房市是冷冷热热，房价也是潮起潮落，2017已近尾声，2018的脚步已是清晰可闻。对于明年的房价，唱衰的有，唱好的更是大有人在： 加拿大房地产协会(CREA)属于悲观派，在他们2018年房市展望报告中，预测明年加拿大全国房屋销量减5.4%，房价跌1.3%; 加拿大皇家地产(Royal LePage)的新年地产展望报告似乎比较乐观，根据他们对全国53个城市的市场调查，预测加拿大房价综合指数将增长4.9%，平均房价会升至$661,919。 另一家全国性的房地产公司Re/Max也发布报告，预测2018年加拿大平均房价将上涨2.5%。 加拿大皇家银行(RBC)也预测明年全国房价会涨2.2%，房屋均价则为$501,400： 如果您想在2018买房?至少有五大因素会影响明年的房价： 1. OFSI的压力测试 从明年1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)将正式开始施行按揭压力测试(stress test)，就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%)，或在银行优惠利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人进行测试，确保他们有能力还款。 目前加拿大平均按揭利率为2.96%，这意味着借款人要能够证明，他们负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。有专家预计，联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家，并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市，因为他们无法从银行贷到款买房。 TD银行的经济学家认为，联邦新规估计会压减5-10%的房屋需求，或将房价下压2-4%。 皇家地产的主席Phil Soper则认为，联邦按揭新规会打击一部分希望小屋换大屋的业主，因为越贵的物业按揭要的越多，因此可能影响到高端物业的交易，进而也可能影响到诸如独立屋之类的价格。 Soper同时指出，OFSI的规定只是针对它所监管的大银行及金融机构，因此不少买家或被迫走进“灰色市场”，找次级按揭机构贷款，比如Home Capital Group, Equitable Group 以及Capital Direct等等。 2. 利率 加拿大央行在今年已经两次加息，目前的主利率为1%。加拿大丰业银行(Bank of Nova Scotia)在一份报告中指出，就是这个主利率上涨，将让房地产市场更加冷谈。该银行称，到2020年，加拿大央行的主利率将从目前的1%上升至2.5%，这就足以让加拿大业主感到按揭负担日益沉重的压力，加之房屋贷款收紧，这些都足以令加拿大的房地产市场更冷，房价下跌势所难免。 丰业银行预测说，未来两年加拿大央行加息的步伐不会停止：目前的主利率为1%，明年年底至少会升至1.5%;2019年底2.25%;到2020年晚些时候则是2.5%。 加拿大皇家银行则估计，央行在2018年会将主利率升高100个基点，明年年底的利率升至2%。 TD银行没有做具体的预测，但认为就房市而言，加息对不同地区的影响不一样，比如多伦多及GTA地区，温哥华及大温地区，还有房市日暖的蒙特利尔地区，这里的居民会感受到更大的挑战，加息会令他们的按揭月供增加更明显。 皇家地产的主席Phil Soper表示，利率升高对房市影响几何真不好说。即使按照业内说法，央行明年继续加息，但比起10年前，或是5年前，现在的按揭利率仍然不高。 3. 千禧一代 虽然加拿大的婴儿潮一代(baby boomer)多数已经退休，但他们的后代——千禧一代(millennials)多数已经长大成人，也到了成家立业的年龄，这批人将成为加拿大买房的主力军。 联邦统计局的数据显示，到2018年，加拿大25-30岁年龄组的人口将达到2,559,200，这个数字比5年前几乎增加了整整150,000人。显而易见，他们当中的不少人将成为首次购房族。 皇家地产今年6月份的一份调查显示，这个年龄组中，只有35%的人买了房，而在没有买房的年轻人中，近70%表示会在未来5年内买房，其中近60%甚至想买独立屋! 4. 移民 另外一个推动房价上升的因素是移民。2004到2014年间，加拿大的海外移民数量在236,800至281,000之间，自由党政府在近三年将增加移民数量，总数达百万：其中2016年为296,000;2017年300,000;2018则是310,000。 皇家地产的主席Phil Soper指出，移民无疑会增加房屋需求并推高房价，特别是几个最能吸引人的大都市区，包括多伦多，温哥华以及蒙特利尔。 5. 其它国家的政策 某些时候，其它国家的政策也可能影响到本国的房市。最好的例子是美国的次按危机影响到加拿大，令本国房价在2007年第四季度至2009年第一季度猛跌11%。 具体到2018年，业内担心有可能影响到加拿大的是新西兰拟推出新政，禁止海外买家在该国买房置业。加拿大的经济学家们担心，当富有的外国人或投资者被禁在新西兰买房之后，他们有可能转身涌入加拿大，导致加拿大房价升高。 综上所述，无论是RBC，还是TD，还是皇家地产，均预测加拿大房价2018年会升高，不过升幅不会很大。